Înscrierile în cartea funciară

1. Noţiuni introductive

Conform Decretului-Lege nr.115/1938, înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri, respectiv întabularea, înscrierea provizorie şi notarea. Acesta ar putea fi considerat un înţeles restrâns al noţiunii de înscriere. Iar în sens larg ea include toate tipurile de menţiuni care se pot face în cartea funciară: descrieri, înregistrări şi consemnări, descrierea imobilelor, arătarea proprietarului sau a proprietarilor succesivi, a titularilor de alte drepturi reale, a sarcinilor, a drepturilor personale, actelor, faptelor şi stărilor personale aflate în legătură cu imobilele respective, a radierilor şi rectificărilor, până la închiderea tot prin înscris a cărţii funciare.

Drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite, modificate sau stinse numai prin înscrierea în cartea funciară. Prin urmare, înscrierea dă naştere, modifică sau stinge drepturi reale şi le face opozabile faţă de terţi.1

În sistemul cărţilor funciare, orice operaţiune juridică prin care se doreşte strămutarea sau constituirea de drepturi reale imobiliare se compune din:

a) un act obligaţional (jus ad rem);b) un act real (jus in re);c) înscrierea dreptului real în cartea funciară sub condiţia întrunirii

primelor două cerinţe.

„Dacă actul obligaţional nu există sau este ineficace sau, după caz, dacă permisiunea de întabulare lipseşte, nu poate avea loc transferul ori dobândirea dreptului real imobiliar, chiar dacă a operat înscrierea, întrucât […] existenţa şi validitatea înscrierii sunt independente de existenţa şi valabilitatea raportului juridic obligaţional; în sistemul Decretului Lege 115/1938 între părţi, înscrierea dreptului real produce efect translativ numai dacă actul sau faptul generator este apt să îl producă” 2.

Noua Lege a cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996 a preluat terminologia din vechea reglementare, dar nu o foloseşte într-un mod adecvat, care să fie bine înţeles şi care să nu lase loc la interpretări şi implicit să ducă la o mulţime de procese. Se regăsesc şi de această dată cele trei categorii de înscrieri din punct de vedere al obiectului lor şi al diferenţierii de efecte (art.27, 31 şi 40). De aceea pentru a evita pe cât posibil eventualele confuzii trebuie coroborate prevederile Legii nr.7/1996 cu cele ale Regulamentului de aplicare a acestei legi, mai exact cu conţinutul art 44, unde apar menţionate noţiunile consacrate pentru desemnarea înscrierilor ce se fac în cartea funciară.

Clasificarea înscrierilor în cele trei categorii a avut la bază criteriul obiectului lor. Terminologia este întâlnită în cărţile funciare din Transilvania, dar şi în dreptul comparat. Astfel, în primul rând întabularea vizează înscrierea drepturilor reale, ca înscriere definitivă; înscrierea provizorie apare ca un soi de întabulare imperfectă,

1 Art. 17 din Legea 115/1938 „Drepturile reale asupra imobilelor se vor dobândi numai dacă între cel care dă şi cel care primeşte dreptul este acord de voinţă asupra constituirii sau strămutării, în temeiul unei cauze arătate, iar constituirea sau strămutarea a fost înscrisă în cartea funciară. Drepturile reale se vor stinge numai dacă radierea s-a înscris în cartea funciară cu consimţământul titularului[…]; Hotărârea judecătorească sau în cazurile anume prevăzute de lege deciziunea autorităţii administrative, vor înlocui acordul de voinţă sau consimţământul”2 Aurelia Rusu, „Publicitate imobiliară. Cărţile funciare. Practica judiciară”, Bucureşti. Ed. All Beck, p. 24-25

1

deci cu un caracter nedefinitiv, devenind întabulare propriu-zisă doar în urma justificării; şi nu în ultimul rând notarea are în vedere înscrierea actelor şi faptelor juridice, a drepturilor personale şi a raporturilor juridice aflate în legătură cu imobilele.

Lacuna şi deficienţa conţinutului Legii nr. 7/1996 constă în faptul că, deşi a păstrat terminologia în materie, ceea ce a contribuit la menţinerea unei legături cu vechiul sistem stabilind o continuitate, nu a reglementat felurile înscrierilor după obiectul lor. Din această cauză pot apărea confuzii care se alimentează din lipsa enunţării acestor denumiri a înscrierilor.

Denumirea generică de înscriere apare utilizată aşadar atât pentru desemnarea acţiunii de înscriere a drepturilor reale imobiliare, cât şi pentru înscrierea actelor sau faptelor juridice referitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea celor care deţin imobile înscrise în cartea funciară. Între cele două forme ale înscrierii trebuie să se facă distincţie datorită efectului diferit pe care-l manifestă fiecare; pe de o parte se urmăreşte realizarea opozabilităţii faţă de terţi, iar pe de altă parte funcţionează ca informare a terţilor interesaţi.

Este de observat că într-un text, legea foloseşte denumirea particulară de înscriere provizorie, în două înţelesuri: în acela de înscriere a drepturilor afectate de o condiţie suspensivă; şi acela de înscriere întemeiată pe o hotărâre judecătorească ce nu este definitivă şi irevocabilă (art. 31); or, înscrierea provizorie nu poate fi limitată la aceste două cazuri; aşa de exemplu, nimic nu se opune ca drepturile reale imobiliare să fie în scrise provizoriu sub condiţie rezolutorie, termen extinctiv ori sarcina liberalităţii; apoi nu se arată că prin justificare înscrierea provizorie devine o înscriere definitivă.

Înscrierea în cartea funciară are un caracter definitiv datorită faptului că ea nu mai necesită nici un fel de justificare a menţiunilor pe care le cuprinde, comparativ cu înscrierea provizorie. Astfel se poate spune că are o forţă probantă deplină, oferind titularului garanţie efectivă asupra dreptului său de proprietate. Ea se bazează atât pe elementele de fapt, cât şi pe cele de drept. Acest principiu rezultă din prevederile art. 32 şi 33 din Legea 115/1938, care instituie două prezumţii şi anume:

- dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei;

- dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există. „Suntem în prezenţa a două prezumţii legale relative, putând fi combătute prin proba contrară. Ele se aplică numai drepturilor reale.”3

Art. 31 din Legea 115/1938 statorniceşte faptul că înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de la data înregistrării cererilor de înscriere, iar ordinea înregistrărilor va stabili rangul (qui prior tempore potior jure). Prin rang tabular se înţelege efectul unei înscrieri în raport cu alte înscrieri din aceeaşi carte funciară. Cu alte cuvinte, data înregistrării cererii în registrul de intrare va fi şi data înscrierii solicitate. Rangul tabular obţinut potrivit principiului priorităţii se numeşte rang iniţial şi nu poate fi schimbat decât în materie de ipoteci.

Obiectul înscrierilor în cartea funciară îl formează dreptul de proprietate, cel mai important, dar şi celelalte drepturi reale care se pot constitui asupra unui imobil. Toate drepturile reale imobiliare sunt susceptibile de înscriere, indiferent de natura titularului lor, fie că este vorba de o persoană fizică sau juridică fie că este vorba de imobile care aparţin statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, din domeniul public ori privat. Înscrierea acestor drepturi în cartea funciară condiţionează

3 Liviu Pop, Liviu-Marius Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale”, editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 348

2

opozabilitatea acestora faţă dee terţi; singurele drepturi care devin opozabile şi fără înscriere, făcând excepţie de la regulă, sunt: succesiunea, accesiunea, vânzarea silită, uzucapiunea, drepturile reale dobândite de către stat sau de către orice persoană prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâre judecătorească (art.28, alin.1 şi 2), la care se mai pot adăuga şi dobândirile care se produc prin efectul legii, cum este împroprietărirea (art.92 din Regulament).

Obiectul înscrierilor în cartea funciară ar putea fi prezentat şi dintr-un alt punct de vedere, referitor la cuprinsul cărţii funciare. În acest sens, în primul rând este vorba despre înscrierea dreptului de proprietate caracterizat prin descrierea imobilului şi care apare trecută în prima parte a cărţii funciare; în al doilea rând ar putea fi vorba despre înscrierea dreptului de proprietate în a doua parte a cărţii funciare, precum şi a celorlalte drepturi reale imobiliare, în a treia parte a cărtii funciare, cunoscute şi sub denumirea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate; iar în al treilea rând se face referire la înscrierea tuturor actelor şi faptelor juridice care privesc drepturile personale, starea şi capacitatea persoanelor care au legătură cu imobilele înscrise. Cum se poate observa înscrierile din ultimele două părţi sunt derivate ale înscrierii din partea întâi, la care se raportează permanent.

Înscrierile care se fac în cele trei părţi ale cărţii funciare se diferenţiază prin natura juridică a elementelor care le caracterizează. Astfel, prima înscriere se concretizează în date topografice şi de fapt, cum sunt amplasamentul şi vecinătăţile corpului de proprietate iar celelalte înscrieri se concretizează în elemente de drept.

Ceea ce caracterizează în comun toate aceste tipuri de înscrieri sunt condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească: “înscrisul original trebuie să îndeplinească cerinţele de validitate ale actului juridic pe care îl conţine; să aibă deplină putere doveditoare; să arate numele părţilor; să identifice clar şi precis imobilul şi dreptul tabular care se înscrie sau se radiază; dacă este întocmit în realitate să fie prezentat în original şi în traducere legalizată; dacă este hotărâre judecătorească să fie învestită cu formulă executorie”.4

2. Întabularea

Întabularea este înscrierea prin care se transmite, constituie sau stinge un drept real cu titlu definitiv, de la data înregistrării cererii de înscriere5. În consecinţă, obiectul întabulării îl constituie înscrierea drepturilor tabulare – de ex. întabularea drepturilor de proprietate în favoarea cumpărătorului sau donatarului, întabularea ipotecii în favoarea creditorului. Întabularea stingerii unui drept real se numeşte radiere.

Întabularea reprezintă acea formă de înscriere prin care se modifică starea juridică a unui drept real imobiliar, prin strămutare, constituire sau stingere, cu valoare de titlu definitiv din momentul înregistrării cererii de înscriere, capătă un caracter de opozabilitate faţă de terţi. Aşadar obiectul întabulării îl constituie drepturile reale imobiliare, denumite şi drepturi tabulare, după felul înscrierii. Iar drepturile tabulare înscrise în cartea funciară alcătuiesc ceea ce jurisprudenţa şi doctrina numesc stare tabulară.

Legea nr. 7/1996 reglementează cerinţele în baza cărora se poate cere întabularea în cartea funciară, în cuprinsul art.43. La fel ca şi vechea reglementare a

4 Art. 77 din Legea 115/1938: „Rangul ipotecilor poate fi schimbat prin notarea priorităţii în temeiul învoielii făcute între creditorii ipotecilor al căror rang se schimbă”5 Termenul de întabulare îşi are originea în vechile registre provinciale întocmite în sec. XII-XIII în Boemia, Moravia şi Silezia de Nord, din dispoziţia consiliilor orăşeneşti.

3

Legii nr.115/1938, întabularea este prezentată împreună cu înscrierea provizorie, cerinţele lor fiind cuprinse într-un procedeu tehnic mixt, distincţie făcându-se doar la cerinţele speciale care trebuie îndeplinite pentru fiecare tip de înscriere în parte.

Întabularea se poate face fie pe baza unui înscris original, fie a expediţiilor actelor notariale, ori a copiilor legalizate după hotărârile judecătoreşti sau ale autorităţilor administrative. Aceste înscrisuri trebuie să însoţească cererea de întabulare care se depune la oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară, pentru a dovedi valabilitatea cerinţei pretinse şi că se încadrează în normele legale. “Sunt înscrisuri originale cele care constată deopotrivă acte juridice unilaterale, bilaterale sau multilaterale; precum sunt originale, deopotrivă, înscrisurile sub semnătură privată (ad probationem) şi înscrisurile autentice (ad validitatem)”.

Odată depus dosarul pentru înscriere, revine în competenţa registratorului să evalueze dacă sunt îndeplinite integral condiţiile impuse pentru admiterea cererii de întabulare şi care sunt:

- actul juridic trebuie să îndeplinească cerinţele de validitate;- are deplină putere doveditoare;- cuprinde numele sau denumirea părţilor;- individualizează imobilul printr-un identificator unic;- este însoţit de o traducere legalizată, dacă a fost întocmit într-o altă limbă

decât limba română.Înscrisul original trebuie să îndeplinească toate aceste condiţii pentru a avea

putere doveditoare conform dreptului comun. De exemplu în cazul unui act de vânzare-cumpărare trebuie

îndeplinite cerinţele de fond şi de formă ale unui contract sau în cazul unui înscris sub semnătură privată care devine autentic doar atunci când legea prevede că este suficient şi necesar. Fiind vorba despre cărţi funciare cu caracter nedefinitiv nu se poate

condiţiona înscrierea doar pe baza titlului de proprietate. “Deci, întabularea actului notarial de transmitere a dreptului de proprietate pe baza posesiei sub nume de proprietar de peste 30 de ani a dispunătorului nu poate fi recuzată pentru lipsa unui act scris a dobândirii dreptului acestuia, întrucât înseşi cărţile funciare nedefinitive se întocmesc, în astfel de cazuri, tot pe baza posesiei, sub nume de proprietari conform art.11, lit.c, din Legea 7/1996, care statuează <<identificarea bunurilor imobile pe baza actelor de proprietate sau în lipsa acestora pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar>>” 6.

Există şi o serie de cerinţe speciale care trebuie să fie îndeplinite pentru ca cererea de întabulare să fie admisă în funcţie de înscrisul pe care aceasta se bazează. Dacă întabularea se cere în temeiul unui înscris original acesta trebuie să îndeplinească şi câteva cerinţe speciale, cum sunt: numărul de ordine al corpului funciar, declaraţia expresă a consimţământului celui al cărui drept este grevat, restrâns sau stins (clausa intabulandi). Unele dificultăţi de întabulare apar acolo unde a existat şi există un regim de carte funciară şi unde se aplică Decretul-Lege nr.115/1938. Conform acestei reglementări întabularea în cartea funciară se realizează pe baza unor acţiuni în justiţie. Acestea se datorează faptului că tilturile de proprietate nu au fost eliberate pe vechile amplasamente, din diferite motive, iar noii titulari trebuie să-şi întabuleze proprietăţile în cartea funciară a altui proprietar tabular.

“Datorită acestor proceduri de întabulare a titlurilor de proprietate, de foarte multe ori complicate şi având o durată de timp îndelungată şi costisitoare, în vederea

6 George Bârligeanu, Întabularea în cartea funciară nedefinitivă a actelor şi faptelor juridice, în Revista de drept comercial, 2000, p.67;

4

scoaterii terenurilor din circuitul agricol de lege ferenda se impune ca pentru documentaţia aferentă să se accepte nu doar extrasul de carte funciară, ci şi titlul de proprietate, contractul de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică fără ca titularul să fie întabulat în cartea funciară” 7.

În privinţa extraselor de carte funciară legiuitorul a adus o noutate. Până la 1 ianuarie 2005 extrasele de carte funciară erau valabile doar 24 de ore, astfel ca proprietarii să nu aibă posibilitatea să vândă succesiv acelaşi imobil mai multor persoane de bună-credinţă. Începând de la această dată, însă, extrasele de carte funciară sunt valabile timp de cinci zile şi se eliberează direct birourilor notariale, fără a le mai înmâna personal celor interesaţi. Astfel se poate spune că pe de altă parte, într-o oarecare măsură, se înlătură şi birocraţia care încetineşte de atâtea ori sistemul. Terţii interesaţi au dreptul, conform legii, să consulte conţinutul cărţii funciare; ‘Principiul publicităţii este definit de acelaşi text legal [Decretul-Lege nr.115/1938] drept posibilitatea publicului de a consulta cărţile funciare şi d a-şi face copii, autoritatea de carte funciară fiind obligată să elibereze la cerere copii legalizate.

În situaţia în care întabularea se bazează pe hotărâre judecătorească, aceasta trebuie să fie definitivă (art.46 Legea 7/1996). În cazul hotărârilor judecătoreşti conform art.22 din Legea 7/1996, întabularea în cartea funciară se face numai în baza unei hotărâri judecătoreşti irevocabile, condiţie care nu este îndeplinită dacă hotărârea în temeiul căreia a fost solicitată întabularea a fost casată prin admiterea recursului de Curtea Supremă de Justiţie cauza fiind trimisă spre rejudecare. Hotărârea se va prezenta în copie legalizată, cu menţiunea că este definitivă şi irevocabilă.

Registratorul admite sau respinge cererea de întabulare în funcţie de cum au fost îndeplinite sau nu cerinţele arătate. Atunci când cererea de întabulare este respinsă, registratorul consemnează motivele într-o încheiere de carte funciară. “Încheierea de admitere sau respingere, motivată în fapt şi în drept se menţionează pe cererea de înscriere, se notează în cartea funciară şi se comunică din oficiu, în termen de 20 zile de la data pronunţării şi nu mai târziu de 60 de zile de la data înregistrării cererii” .

Dintre persoanele care urmează să fie înştiinţate în legătură cu încheierea amintim: cei care au solicitat înscrierea; comoştenitorii, atunci când numai unul a cerut înscrierea; creditorii ipotecari, dacă debitorul a solicitat-o; debitorul ipotecat, atunci când creditorul a făcut cererea; proprietarul unui fond servant, dacă s-a cerut înscrierea unui transfer de proprietate etc.

Încheierea este supusă căilor ordinare de atac, după cum petitorul consideră că a fost sau nu nedreptăţit. Aceste căi de atac sunt cele de drept comun . Astfel prin apel depus la oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară, care se înscrie în registrul de intrare, se notează în partea a treia a colii şi se înaintează sub forma unui dosar, tribunalului judecătoresc spre soluţionare. Sau printr-un eventual recurs, care se judecă la unitatea de apel şi se comunică din oficiu Biroului de carte funciară pentru a fi şi el înscris.

2.1 Practică judiciară

I . “Prin sentinţa civilă nr.167/1997 a Judecătoriei Mediaş s-a admis o acţiune succesorală şi de ieşire din indiviziune, totodată s-a dispus partajarea cu dispunerea întabulării drepturilor de proprietate conform celor stabilite prin sentinţă.

7 Szilard Sztranyiczki, Consideraţii în legătură cu scoaterea terenurilor din circuitul agricol şi întabulările în cartea funciară, Rev. Dreptul, nr.1/2003, p.91;

5

Cererea de întabulare făcută pe baza sentinţei a fost însă respinsă de Secţia de Carte Funciară de pe lângă Judecătoria Mediaş printr-o încheiere semnată de acelaşi judecător care a pronunţat sentinţa prin care dispusese întabularea, fără ca să fi intervenit o situaţie nouă între data pronunţării sentinţei şi depunerea cererii de întabulare.

Plângerea împotriva încheierii prin care s-a respins cererea de întabulare a fost respinsă de Judecătoria Mediaş prin sentinţa civilă nr. 4399/1997. Aceasta a fost atacată cu recurs, iar Tribunalul Sibiu prin decizia civilă nr.1135/98 a admis recursul, a desfiinţat sentinţa şi a trimis cauza spre rejudecare Judecătoriei Mediaş cu motivarea că judecătorul care a pronunţat soluţia rămasă definitivă şi irevocabilă, şi care a fost pus în executare, nu putea să dispună respingerea cererii de întabulare; judecătorul delegat nu are competenţa să cenzureze o hotărâre irevocabilă şi investită cu formulă executorie.

În acest sens s-a pronunţat şi practica judiciară. Organul abilitat, investit cu o cerere de executare nu are a se preocupa de legalitatea şi temeinicia hotărârii irevocabile pusă în executare. Cât timp nu este în discuţie întinderea şi înţelesul dispozitivului, pentru care există căi procedurale anume, judecătorul delegat nu poate împiedica o executare. Dealtfel în speţă judecătorul delegat cu cartea funciară nu executa decât propria hotărâre, el fiind cel care a pronunţat hotărârea irevocabilă. În acest sens judecătorul urma să se abţină. O hotărâre judecătorească irevocabilă, prin care s-a dispus, între altele şi întabularea, trebuie executată dacă tehnic operaţiunea este posibilă”.

Atribuţiile judecătorului delegat de carte funciară au în vedere stabilirea legalităţii şi a îndeplinirii condiţiilor de valabilitate ale actelor pe baza cărora se cere întabularea unui drept real imobiliar în cartea funciară. Prin urmare judecătorul delegat în cauză trebuia să se abţină, fiind vorba de o hotărâre definitivă şi irevocabilă pronunţată de el însuşi. Conform prevederilor procedurii civile, o cauză poate fi judecată de către un judecător doar o singură dată, principiu care se bazează pe faptul că numai o singură dată cauza poate fi tratată cu obiectivitate.

Judecătorul delegat trebuia să execute hotărârea şi să dispună realizarea întabulării; bineînţeles dacă erau îndeplinite toate cerinţele prevăzute de legislaţie în materie.

II . “Din cuprinsul art. 79 al Decretului-Lege nr.115/1938 rezultă că numai drepturile reale sub condiţie suspensivă nu pot fi întabulate. În schimb, condiţia rezolutorie, termenul extinctiv sau sarcina liberalităţii se vor arăta în cuprinsul întabulării.

Referitor la bunurile aflate în indiviziune este admis că vânzarea-cumpărarea acestora este sub condiţie rezolutorie, încât, pe baza textului de mai sus este posibilă întabularea dreptului de proprietate pentru cumpărător.

Aceste considerente au substituit motivarea (Tj. Sv., s.c , dec. nr.66/1992), dată de instanţa de fond unei soluţii de respingere a actiunii, în sensul că drepturile reale sub condiţie rezolutorie nu se pot întabula sau înscrie provizoriu. Soluţia a fost menţinută deoarece, starea de indiviziune, creată între anii 1904-1960, privea un număr mare de persoane, cuprins într-un arbore genealogic foarte întins, caz în care este necesar ca, în contradictoriu cu aceste persoane, să se determine (cum cer prevederile art. 58 din Decretul-Lege nr. 115/1938) starea de indiviziune şi, apoi, cota indiviză a fiecărui proprietar iar, totodată, să se ceară şi înscrierea dobândirilor

6

succesive. Or, persoanele în cauză nu au fost chemate în judecată iar acţiunea era eliptică, cât priveşte determinarea cotelor lor de proprietate” .

Drepturile reale apar înscrise în cartea funciară şi împreună cu sarcinile care le grevează sau orice alte modalităţi care le-ar putea afecta pentru ca terţii interesaţi să poată fi informaţi pe deplin.

Cartea funciară are ca funcţie şi descrierea reală a situaţiei juridice a unui imobil înscris în ea, fiind o biografie a acestuia. Aşadar înscrierile în cartea funciară se bazează pe acte autentice şi originale care nu permit loc la interpretări care să producă litigii.

În speţa de faţă nu au fost îndeplinite acele condiţii care să permită înscrierea în cartea funciară a drepturilor reale imobiliare în cauză.

3. Înscrierea provizorie

Înscrierea provizorie este înscrierea prin care se dobândeşte, modifică sau stinge un drept real imobiliar, sub condiţia şi în măsura justificării sale ulterioare.8

Înscrierea provizorie este forma de înscriere prin intermediul căreia are loc transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar şi care trebuie justificată pentru a putea deveni opozabilă faţă de terţi. Această înscriere mai este cunoscută în doctrină şi în practica judiciară sub denumirea de prenotare sau sau întabulare imperfectă, fiind într-un fel, premergătoare întabulării, în anumite cazuri, în funcţie de rolurile pe care le îndeplineşte.

Este vorba despre întabulare imperfectă atunci când înscrierea provizorie se realizează în locul întabulării deoarece, conform art.43-51: înscrisul original nu îndeplineşte cerinţele necesare întabulării, dar îndeplineşte cerinţele impuse de înscrierea provizorie; se bazează pe o hotărâre judecătorească nedefinitivă, spre deosebire de întabulare unde este nevoie de o hotărâre judecătorească definitivă; trebuie radiat dreptul de ipotecă dacă debitorul a consemnat suma datorată sau suma maximă când ipoteca s-a înscris pentru o astfel de sumă, cu accesoriile aferente.

Asemănător cu situaţia întabulării şi înscrierea provizorie se poate cere, conform art.43 Legea nr.7/1996, în baza unui înscris original, a expediţiilor actelor notariale şi a copiilor legalizate după hotărârile judecătoreşti sau ale autorităţilor administrative. Şi de această dată înscrierea are loc doar dacă înscrisul original îndeplineşte cerinţele de validitate ale actului juridic, respectiv cerinţele de fond şi de formă, pentru a putea căpăta valoarea unui act juridic cu putere doveditoare conform dreptului comun.

În înscris apare numele părţilor, atât ale celor împotriva cărora se face înscrierea, cât şi ale celor în favoarea cărora se face înscrierea, este bine individualizat imobilul în cauză, arătându-se totodată şi dreptul în legătură cu care se face înscrierea. Atunci când înscrisul s-a întocmit într-o altă limbă decât limba română, acesta urmează a fi tradus în limba română şi legalizat ca atare.

Şi la înscrierea provizorie sunt prevăzute câteva cerinţe speciale care o condiţionează şi care diferă în funcţie de actul juridic care stă la baza ei. Sunt două situaţii, conform art. 31 din Legea 7/1996, şi anume când înscrierea provizorie are la bază un înscris original sau o hotărâre judecătorească.

8 Art. 48 din Legea 115/1938: „Înscrierea provizorie va avea ca efect dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept tabular cu rangul dobândit prin această înscriere, sub condiţiunea şi în măsura justificării ei.

7

Dacă este vorba de un înscris original, acesta trebuie să îndeplinească, cum am mai precizat, condiţiile minime prevăzute de lege şi la întabulare, prevăzute de art.43-44 şi 49 din Legea nr.7/1996.

În cazul în care înscrierea provizorie se întemeiază pe o hotărâre judecătorească, care nu este definitivă şi irevocabilă, aceasta se poate efectua doar dacă partea împotriva căreia se cere înscrierea a fost obligată să strămute, să constituie sau să stingă un drept real imobiliar sau dacă cel care administrează bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea garanţie ipotecară, conform art.50 din Legea 7/1996.

Pentru ca înscrierea provizorie să aibă efect de opozabilitate faţă de terţi trebuie să fie justificată ulterior. Justificarea se realizează prin întregirea, completarea actelor şi documentelor, pentru ca apoi să poată avea loc, în această bază, întabularea. “Justificarea îşi întinde efectele asupra tuturor înscrierilor care s-au făcut condiţionat de justificarea ei, nejustificarea atrăgând, la cererea celui interesat radierea ei şi a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiţionat de justificarea acesteia” Această justificare se poate realiza în trei forme: fie prin declaraţie scrisă a persoanei care admite înscrierea provizorie, fie prin hotărâre judecătorească de admitere a acţiunii în justificarea înscrierii provizorii, dacă persoana ce trebuie să dea declaraţia de transformare a înscrierii provizorii în întabulare refuză acest lucru, fie prin hotărâre judecătorească definitivă, atunci când înscrierea provizorie s-a realizat în baza unei hotărâri judecătoreşti nedefinitive.

Acţiunea în justificarea înscrierii provizorii este asemănătoare cu acţiunea în prestaţie tabulară, distincţia constând în faptul că prima acţiune are în vedere transformarea înscrierii nedefinitive într-o înscriere definitivă, iar reclamantul este înscris provizoriu în cartea funciară, în timp ce prin a doua acţiune se urmăreşte obţinerea unei înscrieri în cartea funciară.

Această formă de înscriere doar prin justificare poate oferi stabilitate juridică şi garanţia protecţiei titularului dreptului de proprietate care a cerut înscrierea în cartea funciară. Înscrisul original atestă faptul că s-a realizat condiţia suspensivă, iar hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă vine să dea forţă probantă înscrierii, ceea ce oferă celui interesat siguranţa că este protejat de o eventuală întabulare în favoarea unui terţ.

Nu întotdeauna cel care doreşte să se realizeze înscrierea dreptului său dispune de situaţia juridică care să-i permită realizarea acestui lucru, fie din propria vină, fie datorită altor cauze.Înscrierea provizorie pregăteşte într-o oarecare măsură calea pentru înscrierea definitivă definită întabulare.“Rolul înscrierii provizorii este acela de a conferii acestei înscrieri în momentul în care va deveni definitivă adică atunci când se va transforma în întabulare, data şi rangul pe care l-a avut înscrierea provizorie” 9.

Dacă înscrierea provizorie se justifică, se vor radia toate înscrierile făcute împotriva celui întabulat (antecesorul tabular); dacă însă, înscrierea provizorie nu se justifică, se vor radia împreună cu înscrierea provizorie toate înscrierile făcute împotriva celui înscris provizoriu.10

3.1 Practică judiciară

I. “Înscrierea în cartea funciară garantează existenţa dreptului real, dar nu şi întinderea obiectului material asupra căruia acel drept există. Astfel este posibil ca

9 Ioan Sabău-Pop, Consideraţii generale privind publicitatea imobiliară. Necesitatea, obiectivele şi rolul publicităţii imobiliare, Revista Curentul juridic, nr.3-4, 2002, Târgu Mureş; p.392;10 Art. 57 din Legea 115/1938

8

terenul în cauză să fie de pildă mai mic sau mai mare ori ca pe el să existe sau nu o clădire, contrar înscrierii.

În cazul unui partaj, stabilirea situaţiei reale, pe bază de probe, nu trebuie să fie făcută neapărat pe calea unei acţiuni separate prealabile, ci se poate realiza în cadrul procesului de partaj 11.

Înscrierea provizorie reprezintă situaţia premergătoare întabulării, fapt pentru care nu se poate să prezinte tot atâtea date exacte ca şi întabularea. Din această cauză terţi nu sunt informaţi pe deplin prin intermediul acestui tip de înscriere. Înscrierea provizorie este şi considerată drept o întabulare imperfectă.

Prin acţiunea de partaj se stabileşte situaţia reală a imobilelor, motiv pentru care se poate purcede la întabularea drepturilor reale respective. În cadrul procesului de partaj se stabilesc în instanţă exact fiecare cotă-parte care revine fiecăruia dintre cei doi soţi .

“Art.26 din Decretul-Lege nr.115/1938 (prin excepţie de la prevederile art.17 din acelaşi act normativ,

potrivit cărora drepturile reale asupra imobilelor se dobândesc numai prin înscrierea în cartea funciară), reglementează cazurile în care drepturile reale se dobândesc fără înscrierea în cartea funciară, între acestea fiind şi exproprierea.

În cazul în care autorul a dobândit proprietatea ca urmare a acţiunii de împroprietărire în cadrul reformei agrare, dreptul său a existat fără înscrierea în cartea funciară şi a fost transmis, ca atare, prin moştenire, terenul astfel dobândit putând forma obiect al partajului12

Dobândirea dreptului de proprietate constituie o excepţie în ceea ce priveşte înscrierea în cartea funciară, nefiind necesară această acţiune pentru ca proprietarul să fie considerat ca atare în raport cu dreptul său. În acest caz înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară funcţionează mai degrabă ca o informare a terţilor, decât cu un efect de opozabilitate faţă de aceştia. Titularul dreptului de proprietate trebuie însă a face cunoscut dreptul său celor interesaţi dacă doreşte să fie scutit de eventualele litigii în care ar urma să fie implicat datorită lipsei informării terţilor interesaţi. Dar, în esenţă, dobândirea dreptului de proprietate nu este condiţionată de înscrierea în cartea funciară.

4. Notarea

Notarea reprezintă cea de-a treia formă de înscriere şi constă în înscrierea în cartea funciară a unor drepturi personale, fapte sau raporturi juridice care au strânsă legătură cu drepturile tabulare, precum şi cu titularii acestora. Tot notarea cuprinde şi menţiuni referitoare la litigiile ivite în legătură cu drepturile tabulare şi le face opozabile terţilor sau numai le aduce la cunoştinţa acestora, într-un sens informativ. Acest tip de înscriere se clasifică în două categorii: notări declarative (efectele lor sunt independente faţă de înscrierea în cartea funciară) şi notări constitutive (efectele lor juridice depind de înscrierea în cartea funciară, cum ar fi interdicţiile de grevare, înstrăinare etc.).

11 TS, sc., dec. nr. 2323/1973, RRD nr.6/1974, p.71

12 TS, sc.,dec.nr.717, Dr. nr.3/1990, p.61

9

Ca obiect al notării pot fi menţionate acele împrejurări care se referă la situaţia juridică personală a celui care deţine un drept tabular, drepturi personale, diferite alte raporturi juridice (închirierea, cesiunea de venituri pe o perioadă mai mare de trei ani, intenţia de a înstrăina sau greva, contractele de leasing imobiliar) şi anumite acţiuni în justiţie privitoare la imobilul înscris în cartea funciară, drepturile de creanţă etc.

“Legea nr. 115/1938 a prevăzut cerinţe riguroase la întabulare şi înscrierea provizorie, întrucât aceste înscrieri produc efecte formative de drepturi reale imobiliare, pe când la notare a prevăzut cerinţe minime, întrucât efectele acestei înscrieri sunt numai informative şi de opozabilitate” . Conform art.1 din Legea nr. 7/1996 trebuie şi pot fi supuse notării doar anumite drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice cu privire la imobilele cuprinse în cartea funciară. La această cerinţă se mai adaugă încă una, cu un caracter mai restrictiv, în comparaţie cu prima cerinţă, şi care constă în aceea că pot forma obiectul notării şi orice fapt, drept personal sau alte raporturi juridice şi acţiuni a căror notare este permisă de către lege, conform art.81 pct.27. Această ultimă cerinţă face trimitere la cazurile de notare care au fost prevăzute şi în alte legi şi acte normative decât cazurile prevăzute în Decretul-Lege nr.115/1938.

După caz, notarea are ca efect fie realizarea opozabilitătii faţă de terţi, fie informarea terţilor interesaţi. În ceea ce priveşte opozabilitatea faţă de terţi, există câteva proceduri susceptibile de notare şi care sunt opozabile chiar şi-n lipsa ei, şi anume:

„- Declaraţia de faliment13

- Sentinţa prin care se declară falimentul poate fi înscrisă, dar nu este o procedură obligatorie.

- Declaraţia de utilitate publică a exproprierii.Poate fi notată în cartea funciară în baza hotărârii judecătoreşti de expropriere,

pe această cale asigurându-se publicitatea exproprierii 14.Notarea dobândirii terenului prin împroprietărire (art.82 pct.5 din Decretul-

Lege nr. 115/1938)” 15.Iar cu scop informativ pentru terţele persoane pot fi amintite: notarea statutului

juridic al titularului dreptului înscris în cartea funciară (stare de minoritate punere sub inerdicţie); notarea sarcinilor reale ce grevează drepturile tabulare de proprietate (uz, uzufruct, servitute, abitaţie şi ipotecă); notarea intenţiei proprietarului tabular de a înstrăina sau greva imobilul; notarea dreptului de preemţiune; notarea antecontractului; notarea unor acţiuni în justiţie (acţiuni privitoare la drepturile tabulare).

4.1 Practică judiciară

13 art.82, pct.1 din Decretul-Lege nr.115/1938.

14 art.82, pct.4 din Decretul-Lege nr.115/1938

15 Radu I. Motica, Anton Trăilescu, Drept funciar. Amenajarea teritoriului şi protecţia mediului, Ed. Lumina Lex, 1999, p.96;

10

“Faptul că reclamantul într-o acţiune de împărţeală a notat în cartea funciară introducerea acţiunii, nu este de natură să ducă la constatarea relei-credinţe din partea pârâtului în legătură cu vânzarea de către acesta a părţii sale indivize.

Scopul notării nu este acela de a interzice înstrăinarea bunului, ci numai de a atrage atenţia că există un litigiu cu privire la acel bun, de care trebuie să ia cunoştinţă eventualul nou dobânditor al drepturilor indivize (art.81 pct.23 din Legea nr.115/1938) 16.

Notarea este un tip de îscriere care are un efect de informare a treţilor interesaţi cu privire la situaţia juridică a unor imobile, dar nu mai mult. Ea nu are acelaşi efect ca şi întabularea, spre exemplu, în cazul căreia înscrierea vine să garanteze titularului de drept că dreptul său este recunoscut de lege şi protejat ca atare.

5. Procedura de înscriere

În prezent publicitatea imobiliară se realizează, conform măsurilor luate de Ministerul Justiţiei, doar în cartea funciară cu caracter nedefinitiv sau în cartea funciară existentă acolo unde aceasta există deja (art.61 din Legea nr.7/1996).

Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare reglementează detaliat procedura de înscriere în cartea funciară, în cuprinsul art. 100-138 reliefând trăsăturile esenţiale ale acesteia. Materia îşi găseşte sediul şi în Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului justiţiei nr.2371/C/1997 la art. 43-56.

“În vederea efectuării înscrierilor cu caracter nedefinitiv a actelor şi faptelor juridice, în condiţiile art.61 din Legea nr.7/1996, la data de 24 iunie 1999 a fost încheiat un Protocol între reprezentanţii Ministerului Justiţiei, Oficiului Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie şi ai Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România, dispoziţiile acestui Protocol, urmând să fie renegociate în termen de 60 de zile, ceea ce nu a avut loc nici până în prezent” 17.

În mod obişnuit înscrierile în cartea funciară se realizează atunci când persoanele interesate fac un demers în acest sens. Există totuşi câteva cazuri în care înscrierile se fac din oficiu, după cum prevede legea. Dintre persoanele care sunt în măsură să ceară înscrierea într-o carte funciară fac parte: persoana în favoarea sau împotriva căreia urmează să se facă înscrierea; mandatarii părţilor; oricare dintre titularii aceluiaşi drept dacă înscrierea aduce profit tuturor proprietarilor; creditorul; dar şi debitorul care a plătit creanţa ipotecară spre a obţine radierea ipotecii.

Conform art.49 din Legea nr. 7/1996 cererea de înscriere se depune la oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară, împreună cu înscrisul original sau o copie legalizată care să demonstreze că actul sau faptul juridic din care rezultă dreptul ce se transmite, se constituie ori se stinge, este veritabil. De asemenea hotărârea judecătorească care are un obiect asemănător, urmează să fie prezentată în copie legalizată din care să reiasă faptul că are un caracter definitiv şi irevocabil. În acelaşi

16 TS, sc., dec. nr.1199/1973, RRD nr.12/1973, p.153

17 Ion Coadă, Discuţii în legătură cu înţelesul şi sfera de aplicare a art.61 alin.1 din Legea nr. 7/1996 (a cadastruluişi a publicităţii imobiliare) privind înscrierile cu caracter nedefinitiv în cărţile funciare, Rev. Dreptul, nr.5/2003, p. 70;

11

articol de lege se mai precizează că cererile de înscriere se înregistrează imediat, menţionându-se data şi numărul care urmează în ordinea cronologică a depunerii lor. În acest fel se stabileşte şi rangul înscrierii. Atunci când înscrierea are un caracter nedefinitiv şi nu este deschisă o carte funciară, numărul acestei cărţi funciare se va da ulterior.

Procedura de înscriere în cartea funciară de competenţa judecătorului de la biroul de carte funciară are caracter necontencios. Astfel fiind, judecătorul de carte funciară are mai puţine posibilităţi de a verifica existenţa condiţiilor legale, decât ar avea în cadrul unei proceduri judiciare” .Conform noilor reglementări atribuţiile judecătorului delegat sunt preluate de către registratorul de la oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară. În condiţiile date, registratorul va admite cererea şi va dispune înscrierea printr-o încheiere. Acest fapt este condiţionat ca actul juridic să îndeplinească cerinţele cerute de lege şi anume: să fie valabil, să aibă putere doveditoare deplină să indice numele părţilor, să individualizeze imobilul cu număr de percelă sau număr cadastral şi să fie însoţit de o traducere legalizată, atunci când a fost încheiat într-o altă limbă decât limba română.

Cererea prin care se dovedeşte că s-au efectuat operaţiunile de înscriere sau radiere urmează să se depună într-un singur exemplar şi va fi înregistrată cu data şi ora primirii de către grefier ori de către conducătorul de carte funciară, unde se ţine registrul de intrare.

În încheiere registratorul urmează să menţioneze dacă cererea îndeplineşte cerinţele art.50 alin(1) din Legea nr.7/1996 modificată. Încheierea va avea numărul de înregistrare al cererii. Sunt şi situaţii în care cererea este respinsă. În aceste cazuri încheierea trebuie motivată în fapt şi în drept. Înscrierea este respinsă dacă cererea nu îndeplineşte cerinţele impuse de legiuitor.

Atunci când a fost depus şi un al doilea exemplar acesta urmează să fie restituit cu menţiunea numărului de înregistrare al actelor anexate cererii părţii interesate ori notarului public care a înaintat operaţiunea de înscriere în cartea funciară.

Cu privire la competenţa judecătorului delegat s-au ivit câteva controverse legate de rolul activ sau formal al acestuia, în exercitarea atribuţiilor sale. Neclaritatea se datorează conţinutului art.49 din Regulamentul privind organizarea şi funcţionarea birourilor de carte funciară şi în care se arată că judecătorul are datoria de a cerceta modul de îndeplinire a condiţiilor de fond şi de formă care se impun cererii de înscriere în cartea funciară.

În practica birourilor de carte funciară s-a vehiculat ideea că judecătorul delegat ar avea doar o competenţă cvasiadministrativă, adică limitată doar la verificarea cerinţelor cererii de înscriere prevăzute de art.47 alin.1 din Regulament şi dacă aceasta este însoţită de înscrisul original sau de copia legalizată şi dacă a fost achitată taxa de timbru. Este opinia orientată după modelul de publicitae imobiliară prin registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni.

“Această idee nu poate fi împărtăşită întrucât, după cum s-a arătat, judecătorul trebuie să cerceteze şi îndeplinirea condiţiilor de fond ale cererii, fapt ce implică sarcina acestuia de a verifica dacă înscrisul anexat la cerere conţine toate elementele care să ateste, fără echivoc, temeinicia celor solicitate (întabularea dreptului de proprietate, înscrierea ipotecii sau privilegiului, radierea etc.)” 18. Ca argument ar putea fi adus exemplul contractului de vânzare-cumpărare, în cazul căruia judecătorul trebuie să verifice eventualele interdicţii la vânzare, sinceritatea preţului, dacă a fost

18 Ioan Aveloaei, Aspecte de ordin juridic şi practic ivite în activitatea birourilor de carte funciară, Rev. Dreptul, nr.2/2004, p. 127;

12

exercitată procedura dreptului de preemţiune, prevăzută de Legea nr.54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor şi dacă există corespondenţă între datele de pe schiţa cadastrală şi cele de pe titlul de proprietate.

6.Efectele înscrierilor

Efectele înscrierilor pot fi corelate şi identificate cu efectele sistemului de publicitate imobiliară, fiind strâns legate de principiile acestuia. Acestea vin să demonstreze beneficiile pe care sistemul le oferă titularilor de drepturi reale. Înscrierile în cartea funciară sunt foarte importante deoarece arată naşterea, modificarea, strămutarea ori stingerea drepturilor reale imobiliare, precum şi a drepturilor personale, faptelor şi raporturilor juridice care au legătură cu aceste imobile înscrise în cartea funciară.

Cel mai important efect pe care îl au înscrierile îl reprezintă opozabilitatea pe care o dobândesc drepturile înscrise faţă de terţi (art.2 lit. c, art. 27, art. 28 şi art. 32 din Legea nr. 7/1996). Din această cauză titularul trebuie să înţeleagă că pentru a dispune de drepturile sale reale (drept de proprietate sau drepturi provenite din succesiune, accesiune, vânzare silită, uzucapiune, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătoreşti), acestea trebuie înscrise, în prealabil. Înscrierea este importantă mai ales pentru dobânditor, care numai prin înscriere poate opune terţilor dreptul său, pentru că opozabilitatea fără transcriere nu este transmisibilă, conform legii, în cazul autorului.

Titularul dreptului care nu îndeplineşte procedura realizării publicităţii imobiliare va fi sancţionat cu inopozabilitatea faţă de terţi, care pot oricând să aducă atingere drepturilor sale pe acest motiv.

Terţul interesat să invoce opozabiliatea trebuie să îndeplinească o serie de condiţii. Acestea sunt: să fie un terţ faţă de actul juridic în cauză; să nu fie responsabil de neefectuarea publicităţii; să fi dobândit dreptul de la acelaşi autor ca şi cel împotriva căruia se invocă lipsa publicităţii şi să nu fie un dobânditor de rea-credinţă.

În cazul drepturilor personale, la starea şi capacitatea persoanelor, însă, care au legătură cu imobilul cuprins în cartea funciară , noua Lege a cadastrului şi a publicităţii imobiliare nu mai prevede efectul de opozabilitate al acestor înscrieri. Spre deosebire de Decretul-Lege nr. 115/1938, conform căruia notările sunt opozabile terţilor, cu unele excepţii expres prevăzute, în Legea nr. 7/1996 efectul notărilor este doar unul de informare, efect susţinut şi de cuprinsul art. 6 şi art.70 alin. 2 din Regulament. “Nefiind nici obligatorii, aceste înscrieri nu vor fi astfel opozabile terţilor. În funcţie de categoria drepturilor sau situaţiilor înscrise, ele vor putea fi considerate mijloace de probă pentru dovedirea relei credinţe a dobânditorului” 19.

Există totuşi şi excepţii, atunci când notările au un efect de opozabilitate, cum ar fi spre exemplu: notarea stării de minoritate a proprietarului tabular al unui imobil; notarea stării de persoană căsătorită a titularului unui drept tabular de proprietate; notarea uzufructului, uzului, servituţii şi abitaţiei; notarea ipotecii; acţiunea în revendicare a unui drept tabular de proprietate.

Un alt efect semnificativ al înscrierilor în cartea funciară este efectul constituirii sau translatării de drepturi reale, care demonstrează superioritetea noului sistem de publicitate imobiliară.

19 Eugen Chelaru, Impactul revizuirii Constituţiei asupra regimului juridic al proprietăţii, Revista Dreptul, Nr. 2/2004., p. 231;

13

După sistemul de publicitate imobiliară a registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni caracterul translativ al drepturilor reale se evidenţiază din momentul consensului dintre cele două părţi şi este opozabil terţilor din momentul înscrierii. Comparativ cu acest sistem Legea nr.115/1938 a modifiat situaţia astfel că drepturile reale imobiliare se nasc, se sting, se strămută sau se modifică doar prin înscrierea în cartea funciară.

În sistemul de publicitate imobiliară al cărţii funciare, actele şi faptele juridice conduc la naşterea, stingerea sau modificarea drepturilor reale imobiliare, în timp ce operaţiunile juridice de realizare a acestor drepturi încep să aibă efecte între părţi şi faţă de terţi din momentul întabulării sau înscrierii provizorii în cartea funciară.

Aceste acte juridice nu realizează prin ele însele drepturi între părţi. Totuşi au şi ele o valoare, în sensul că produc efecte cu un caracter obligaţional. De exemplu un cumpărător căruia i se refuză întabularea de către vânzător, deşi această clauză nu este trecută în contractul de vânzare-cumpărare, cumpărătorul are la dispoziţie acţiunea în prestaţie tabulară. Conform acestei acţiuni instanţa dispune prin hotărâre admiterea întabulării, înlocuind înscrisul vânzătorului.

“În concluzie, se poate spune că efectul constitutiv de drepturi reale al întabulării şi înscrierii provizorii este de esenţa cărţilor funciare transilvănene, precum este de esenţa celor mai numeroase sisteme europene de publicitate imobiliară. În cadrul acestor sisteme europene reale, prin baza lor tehnică şi prin efectele operaţiunilor privind dinamica şi statica drepturilor reale imobiliare, îşi va găsi locul şi noul sistem naţional român de publicitate imobiliară, aflat în construire şi care va contribui la consolidarea proprietăţii imobiliare, ca şi la o mai deplină securitate a circuitului juridic imobiliar” 20.

Înscrierea drepturilor tabulare beneficiază terţilor interesaţi să încheie un act juridic cu privire la un imobil, care au posibilitatea să ceară extrase de carte funciară sau certificate de sarcini, după caz, pentru a se informa asupra situaţiei juridice a imobilelor.”În certificatele de sarcini ce se vor elibera, la cererea celor interesaţi, pentru imobilele care nu au deschise cărţi funciare, trebuie să se arate ipotecile şi privilegiile ce grevează imobilele, interdicţiile de înstrăinare, precum şi orice menţiune care rezultă din evidenţele birourilor de carte funciară. În cazul în care pentru imobile s-au deschis cărţi funciare, în extrasele de carte funciară se vor menţiona şi privilegiile, ipotecile, interdicţiile şi menţiunile notate anterior deschiderii cărţilor funciare, situaţie în care nu mai este necesară şi eliberarea certificatelor de sarcini” . De aici reiese unul dintre avantajele oferite de noua reglementare, care simplifică modul de informare al terţilor interesaţi de imobile.

20 Ioan Albu, Publicitatea imobiliară în dreptul român.Noile cărţi funciare, Revista Dreptul, Nr.11/1996., p.40;

14