INFORMEIMMOBILIARI

DE BARCELONA2020

Aquest informe immobiliari ha estat elaborat analitzant fonts d’informació externes a Vivendex. Per a fer-ho, s’ha procedit a realitzar una lectura en profunditat de les dades i posteriorment una previsió per part d’experts immobiliaris de la nostra agència.

METODOLOGIA

INFORME IMMOBILIARI BARCELONAEvolució i tendències

Per obtenir informació més detallada sobre el mercat immobiliari a Barcelona o aprofundir en algun dels seus districtes, posa’t en contacte amb l’equip de Vivendex en aquesta ciutat trucant al 418 49 48 o escrivint a vivendex@vivendex.com.

Per comprendre l’evolució del preu per metre quadrat a la ciutat de Barcelona, hem analitzat dues fonts d’informació de naturalesa ben diferent: Tinsa i Idealista.

Per comprovar l’evolució del preu de l’habitatge a Barcelona capital trimestre a trimestre, acudirem a Tinsa, Societat de la Taxació Homologada.

L’evolució del preu de l’habitatge durant 2020 ha estat negativa. El preu de l’habitatge durant el quart trimestre d’aquest any ha estat un 5,8% inferior a l’enregistrat durant el mateix període de l’any anterior.

Si mirem enrere, comprovarem com en aquestes dates el preu de l’habitatge a Barcelona durant l’any passat reflectia un descens del 0,8% anual, de manera que podem afirmar que la tendència descendent s’ha accentuat.

Recordem que el baix nombre de transaccions registrades durant el segon trimestre va fer que Tinsa no comptés amb una mostra de dades prou gran com per poder oferir informació fiable.

Dades Tinsa

PREU DE L’HABITATGE EN VENDA

1.1 Preu de l’habitatge en venda - Evolució

PREU M2 BARCELONA CAPITAL (EVOLUCIÓ)

INFORME IMMOBILIARI BARCELONAEvolució i tendències

1

3.389

3.3333.349 3.353

3.335

3.1903.160

3.050

3.100

3.150

3.200

3.250

3.300

3.350

3.400

3.450

TRI 1 - 2019 TRI 2 - 2019 TRI 3 - 2019 TRI 4 - 2019 TRI 1 - 2020 TRI 2 - 2020 TRI 3 - 2020 TRI 4 - 2020

Per saber com ha evolucionat el preu de l’habitatge a Barcelona mensualment hem d’acudir a Idealista, portal immobiliari de capçalera.

Tot i que la línia d’evolució del preu de l’habitatge a Barcelona durant 2020 ha estat molt similar a la dibuixada pel 2019, el preu del metre quadrat durant aquest últim any s’ha mantingut sempre per sota al registrat en el període anterior.

Si bé durant el primer Estat d’Alarma el preu de l’habitatge a Barcelona va augmentar, probablement per la dificultat que comportava tancar una transacció en aquest període, després de la fi del primer Estat d’Alarma el preu de l’habitatge ha anat descendint paulatinament fins a situar-se en 4.009 euros a fi d’any, una xifra que a la ciutat de Barcelona no vèiem des de maig de 2017 segons el portal immobiliari analitzat.

Cal tenir en compte que les dades registrades per Idealista fan referència als preus de venda mitjans anunciats al seu portal immobiliari, unes xifres susceptibles a futures negociacions de preu entre comprador i venedor que podrien fer modificar el preu de venda final resultant.

Segons Idealista, el preu de l’habitatge a Barcelona ha experimentat una baixada interanual al mes de desembre del 2,57%.

Dades: Idealista

2019 2020

1.2 Preu de l’habitatge en venda - Comparativa

PREU M2 BARCELONA CAPITAL (COMPARATIVA)

INFORME IMMOBILIARI BARCELONAEvolució i tendències

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12

4.23

84.

114

4.24

04.

104

4.21

74.

111

4.24

24.

156

4.25

14.

209

4.20

64.

163 4.

214

4.08

4

4.20

44.

039

4.20

54.

083

4.19

84.

082

4.14

54.

039

4.11

54.

009

3.900

Mes

3.950

4.000

4.050

4.100

4.150

4.200

4.250

4.300

Analitzem com s’ha comportat el mercat de l’habitatge a cada un dels districtes de Barcelona per descobrir quins són els barris més cars i més barats per comprar habitatge actualment.

Horta Guinardó i les Corts continuen sent els únics districtes de Barcelona que han vist augmentar el preu dels seus habitatges en venda amb una pujada del 4,85% i el 2,18%, respectivament. Aquests districtes són els únics que estan veient augmentar el preu dels seus habitatges des del segon trimestre del l’any.

A la resta d’àrees, en canvi, el preu de l’habitatge ha baixat de manera substancial assolint, en alguns casos, un descens de fins al 6,59% com és el cas de Sant Martí.

Encara que Sarrià Sant Gervasi segueix sent una vegada més el districte més car de Barcelona, també és un dels que més descensos està experimentant en els preus, concretament, del 4,27% anual al mes de desembre.

l desembre de 2020 el districte més car per comprar habitatge a Barcelona continua sent Sarrià Sant Gervasi amb un preu per metre quadrat de 5.133 euros, i el més barat Nou Barris amb un preu de 2.536 euros.

Dades: Idealista

1.3 Preu de l’habitatge en venda – Districtes

PREU M2 BARCELONA (DISTRICTES)

INFORME IMMOBILIARI BARCELONAEvolució i tendències

CiutatVella Eixample Gràcia

HortaGuinardó Les Corts

NouBarris

SantAndreu

SantMartí

Sants-Montjuïc

Sarrià-SantGervasi

31/12/2019 4.320 4.632 4.217 3.080 4.763 2.591 3.261 3.791 3.539 5.362

31/12/2020 4.237 4.492 4.186 3.147 4.994 2.536 3.161 3.541 3.438 5.133

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

Un cop analitzats els preus de venda passarem a examinar els preus dels lloguers.

Tal com mostra el gràfic elaborat a partir de les dades publicades per Idealista, el mes de maig ha suposat un punt d’inflexió en l’evolució del preu dels lloguers a la ciutat de Barcelona.

Si fins aquest moment el preu del m2 de lloguer se situava durant 2020 bastant per sobre de l’enregistrat el 2019, a partir del mes de maig podem observar una evolució totalment inversa.

Dades Idealista

PREU DEL LLOGUER

2.1 Preu de l’habitatge de lloguer - Evolució

PREU M2 BARCELONA CAPITAL (MESOS)

INFORME IMMOBILIARI BARCELONAEvolució i tendències

2

De maig a desembre de 2020 el preu dels pisos de lloguer a Barcelona ha baixat un 34%.

2019 2020

16,3

16,7

16,2

16,8

16,3

17,0

16,3

17,4

16,5

17,6

16,5

16,816,6

16,2

16,6

16

16,7

16

01 02 03 04 05 06 07 08 09

16,7

15,7

10

16,5

15,3

11

16,5

14,9

12Mes

Entrem al detall de cada districte per veure com hi ha evolucionat el preu dels lloguers.

Tots els districtes analitzats han experimentat baixades del preu del metre quadrat respecte al mateix període del l’any anterior. En alguns casos, com Ciutat Vella, aquest descens ha superat el 20% interanual. No obstant, si agafem com a punt de partida el mes d’abril d’aquest any, moment en què el preu dels lloguers a Ciutat Vella arribava al seu màxim històric, aquest descens supera fins i tot el 26%.Després de Ciutat Vella, L’Eixample i les Corts serien els barris on més ha baixat el preu dels lloguers dels immobles amb una baixada del 13,33% i 12,58%, respectivament.

Entre el barri més car de Barcelona (Sarrià Sant Gervasi) i el més barat (Nou Barris), podem trobar una diferència de preu del 34,16%.

2.2 Preu de l’habitatge de lloguer – Comparativa

PREU M2 BARCELONA (DISTRICTES)

INFORME IMMOBILIARI BARCELONAEvolució i tendències

Dades Idealista

CiutatVella Eixample Gràcia

HortaGuinardó Les Corts

NouBarris

SantAndreu

SantMartí

Sants-Montjuïc

Sarrià-SantGervasi

DES - 19 19 17 15,6 13,3 16,1 12,7 13,3 15,7 15,1 16,9

DES - 20 15,8 15 14,8 12,5 14,3 12 12,8 14,3 14 16,1

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

Fixant-nos amb Idealista també podem saber a quant ascendeix la rendibilitat en habitatge obtinguda a cadascuna de les capitals de província.

Centrant-nos en la comunitat catalana, podem observar com la capital de província més rendible per invertir en habitatge és Lleida, amb una rendibilitat del 8,7%.

Barcelona, en canvi, seria la capital de província catalana menys rendible per invertir en habitatge, amb una rendibilitat del 4,7%. A més, també podem concloure que la capital catalana ha estat l’única que ha vist disminuir la seva rendibilitat bruta respecte al trimestre anterior.

Dades Idealista

RENDIBILITAT DE L’HABITATGE

PREU M2 BARCELONA CAPITAL (MESOS)

INFORME IMMOBILIARI BARCELONAEvolució i tendències

3

LLEIDA 8,7%

BARCELONA4,5%

TARRAGONA5,8%

GIRONA 5,3%

Tot i que encara no s’han fet públiques les dades referides al quart trimestre del 2020, val la pena incloure les estadístiques ofertes pel Ministeri de Foment en relació al nombre de transaccions immobiliàries registrades a la ciutat de Barcelona durant els nou primers mesos de l’any.

Com era d’esperar, el nombre de transaccions durant el tercer trimestre ha pujat de manera considerable respecte als dos períodes anteriors. La demanda continguda durant el primer Estat d’Alarma ha provocat que bona part de les transaccions en marxa haguessin de finalitzar-se en el tercer trimestre.

Tot i així, el nombre de transaccions registrades en aquest últim període no supera el nombre de transaccions registrades el mateix període de l’any anterior, el que suposa una baixada interanual del 18,64%.

Dades del Ministeri de Foment

NÚMERO DE COMPRAVENDES

Nº DE TRANSACCIONS A BARCELONA MINISTERI DE FOMENT

INFORME IMMOBILIARI BARCELONAEvolució i tendències

4

20192018 2020

2.156 2.635

Reconec que aquest trimestre he fet una mica de “trampa” ja que estic escrivint aquestes línies a principis de febrer. La veritat és que aquest 2021, sobretot pel que fa a residencial, seguirà els ritmes marcats pel calendari escolar. Després de l’aturada nadalenca seguirem molt pendents de les possibles noves onades de la pandèmia.

L’entorn no pot ser més “VUCA” (les sigles en anglès de volàtil, incert, complex i ambigu) però estem començant a acostumar-nos-hi. Més aviat diria que tenim clar que viurem en aquest estat durant un llarg període de temps.

Tot i que l’anunci de les vacunes a finals de l’any 2020 va provocar un petit rebot en les borses i en el nombre de leads rebuts, aquesta circumstància no es va convertir en el nostre cas en tancament d’operacions, no en la mateixa proporció.

Tot i així, l’any ha començat amb molt de ritme. Crec que més que mai ens hem adonat de la importància del lloc en el qual vivim. També que, en molts casos, treballar des de casa és possible i fantàstic, encara que sempre amb un espai més o menys habilitat per a fer-ho. En cas contrari, el teletreball pot convertir-se en una autèntica tortura.

En aquesta línia que comentava, el nostre departament d’obra nova està desbordat. Tant pels leads com pels tancaments fins i tot en llocs tan típicament estacionals com la nostra promoció a Platja d’Aro.

A inversió segueixen un curs semblant: hi ha molts diners en el sistema i els inversors continuen buscant rendibilitat. Hem passat per una fase en què tothom buscava gangues, gent amb necessitat de vendre i preus a la baixa. Però la realitat és que ni s’han ensorrat els preus ni s’han trobat grans oportunitats.

En canvi, sí que s’han activat tots els departaments de compres. D’aquesta manera, m’atreveixo a preveure un gran any per a l’equip d’inversions, equip que per altra banda també va ser el que més va patir l’exercici anterior. Estan baixant els preus dels pisos a Barcelona?

Gairebé cada setmana he de respondre a 4-5 clients que em fan la mateixa pregunta: estan baixant els preus dels pisos a Barcelona? La veritat és que s’estan ajustant, però no estan caient. Però, què vol dir això de que s’estan ajustant?

Sempre hi ha un “gap” entre els preus d’oferta (els que publiquen els portals immobiliaris) i els de tancament. En un mercat alcista dels venedors aconsegueixen vendre per un preu molt proper al que pretenen, en alguns casos fins i tot per més per sorpresa nostra.

Però en un mercat estable amb tendència a la baixa, els venedors amb actius de poc valor afegit han de ser ràpids a l’hora de corregir el preu i tancar quan arriba l’oferta. No és moment de contraofertes, ni de fer-se els forts, perquè corren el risc d’acabar baixant molt més del seu preu objectiu.

PREVISIONS PER AL MERCAT IMMOBILIARI

Francesc Quintana, CEO de Vivendex

INFORME IMMOBILIARI BARCELONAEvolució i tendències

5

PREVISIONS PER AL MERCAT IMMOBILIARI

INFORME IMMOBILIARI BARCELONAEvolució i tendències

5

Però, què passa si tenim un actiu que realment té valor afegit? Per la seva ubicació, per ser nou, per la reforma, etc... Doncs passa que també tenen sortida. Estem trobant compradors interessats en aquests habitatges amb valor afegit que a més accepten bons preus, res de sobrepreus desproporcionats.

Els inversors i clients internacionals, alguns d’ells ja vacunats, estan tornant a Espanya i en especial a Barcelona amb interès en prendre posicions, tant en el residencial, com en el sector hoteler i fins i tot el coliving.

Conclusions finals

En definitiva, si ets venedor, augmentar el preu amb l’expectativa d’una venda miracle no és una bona filosofia. Ara més que mai, sortir a prop del preu de valoració ens farà arribar als compradors més qualificats i ens permetrà haver d’ajustar menys el preu.

Per contra, si ets comprador, el mercat no preveu ajustos dràstics, per la qual cosa és aconsellable buscar activament i tancar ràpid l’oportunitat.

En tots dos casos, des de Vivendex us podem ajudar. L’any pinta apassionant des del prisma immobiliari.

No hem d’oblidar que el 14 de febrer tenim eleccions a la Generalitat. En altres ocasions, diria que el resultat pot ser molt rellevant, però tal com estan les coses actualment, crec que ja ens hem acostumat a la inestabilitat que provoca la política en aquest país, de manera que seguirem endavant i adaptant-nos mani qui mani.

www.vivendex.com