informe del mercado industrial & logístico en españa · 2014 azuqueca (guadalajara) y dos...

Informe del Mercado Industrial & Logístico en EspañaMadrid y BarcelonaMarzo 2015

jll.es

On Point · El Mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Marzo 20152

Logística MadridCONTRATACIÓN

DEMANDA OFERTA

RENTAS

• Elvolumenfinaldecontratación logística durante el total del año 2014 supera ligeramente el año anteriorcontinuandoconlasendacrecientedeañosanterioresyreflejandounamejoría.

• Las grandes compañías vuelven a demandar grandes superficiesdemásde20.000m2.

• La disponibilidad ha sufrido un ligero descenso a lo largo de 2014 gracias a las operaciones de gran tamaño que se han ido formalizando a lo largo de todas las coronas buscando buenos emplazamientos a precios muy competitivos y la inexistencia de nuevos desarrollos especulativos en los últimos años.

• Desde el 2013, la renta en la zona prime, ha experimentado un ligero y continuado ascenso motivado por el incremento de la demanda y la escasez de producto.

• Losoperadoresprefierenacercarsealazonaprimeporqueeldiferencialderentasehareducidoconsiderablemente.

4,70€/m2/mes7€6€5€4€

MADRID

2006 20102007 20112008 20122009 2013 2014

RentasLogísticas

Madrid373.000 m2

contratados en 2014.

1ª Corona

24%2ª Corona

26%3ª Corona

50%Casi 300.000 m2 se

concentran a lo largo del Corredor del Henares.

El 40%delosmetrosfirmadosse han concentrado en las 5 principales operaciones.

43% de lasoperaciones son> 5.000 m2

NOrbert DeNtressaNgle: 33.000 m2 en Alovera (Guadalajara)

DHl: 45.000 m2 en Quer (Guadalajara)

Se sitúa en675.000 m2

1ª Corona: 5,00%2ª Corona: 6,56%3ª Corona: 30,50%

tasa de Disponibilidad= 10,4%MayOres OPeraciONes eN 2014:

On Point · El Mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Marzo 2015 3

Industrial Madrid

Suelo Madrid

OFERTA FUTURA• Prevemos un fuerte incremento de la oferta futura

localizada principalmente en el Corredor del Henares.• No existen desarrollos en zonas prime del sur de Madrid.• Lademandaseinteresaráporlasnavesmodernasdegran

superficie.

• Los precios de alquiler de naves industriales empiezan a recuperarse pero muy lentamente por la poca demandaexistente.Silaactividadeconómicasigueaumentando,lademandaseguirácreciendoylasrentascontinuaran al alza.

• Los precios de ventahandejadodedescender.Lamejoraenlafinanciación,asícomolabajarentabilidadde los productos alternativos, han provocado un notable incremento en la demanda. Las empresas en crecimiento, vuelven a invertir en productos para su uso.

• El precio del suelo ha experimentado un fuerte descenso en los últimos años.

• En los niveles actuales de precios existe una alta demanda.

• La viabilidad del suelo para un proyecto de promoción, vuelve a ser muy realista.

4,35€ 625€

10€8€6€4€

MADRIDRentas en €/m2/mes

2006 20102007 20112008 20122009 2013 2014

2000€1500€1000€500€

MADRIDPrecios de compra en €/m2

2006 20102007 20112008 20122009 2013 2014

Solamente el 12% de la oferta futura en construcción estáenprimeracorona.

105.500 m2 en construcción

Durante estos primeros meses del 2015, seconfirmaeldesarrollo

de proyectos especulativos

RENTAS

RENTAS

100% Ya con usuario


Logística BarcelonaCONTRATACIÓN

DEMANDA

• Con 317.000 m2, la contratación logística en Cataluña en 2014 mantiene su fortaleza por cuarto año consecutivo, debido en gran parte al incremento de volumen de negocio de los operadores logísticos.

• La oferta disponible de espacios logísticos actualmente se sitúa en aproximadamente 597.000 m2, un 11% menos que el trimestre anterior y la tasa de disponibilidad media se sitúa en un 9,12%. Esto es debido a que la mayor parte de la contratación durante este año se ha producido en primera corona.

• La mayor parte de la disponibilidad la encontramos en naves menores de 10.000 m2. Nos encontramos ante una escasez de naves de gran tamaño (+20.000 m), sobretodo en primera y segunda corona.

• La renta máximaprimelogísticacomienzaarepuntardespuésde6añosdedescenso,alcanzandolos6,50€/m2/mes.

RENTAS

6,50 €/m2/mes10€9€8€7€

BARCELONA

2006 20102007 20112008 20122009 2013 2014

RentasLogísticas

4T 2014: Elmásactivodelaño

registrando el 50% de las operaciones: 166.000 m2

317.000 m2 contratados en 2014.

1ª corona

35%2ª corona

40%3ª corona

25%

Los operadores logísticos representan el 51%

del take up.

Barcelona

OFERTA

45% de las operaciones son > 5.000 m2

Privalia: 20.000 m2 en Vilarodona (Tarragona)

aldeasa: 14.000 m2 en ZAL Barcelona

MayOres OPeraciONes eN 2014:

Se sitúa en597.000 m2

1ª Corona: 6,07%2ª Corona: 6,28%3ª Corona: 15,01%

tasa de Disponibilidad= 9,12%


Industrial Barcelona

Suelo Barcelona

OFERTA FUTURA

• La demanda de naves industriales en Barcelona continúa siendo escasa, y las rentas se siguen manteniendoestables,situándoseenzonaprimeentrelos3,50€/m2/mes y los 5,25 €/m2/mes.

• Igualquelosprecios,quetambiénsemantienenestablesentre800y1.200€/m2 para la primera corona.• Decaraafinalesde2015seesperaunincrementomoderadoderentas.

• Se espera una reactivación de promociones especulativas.

• El precio de suelo en Barcelona se ha mantenido estable durante 2014, con mínimos de 150€/m2 y máximosde400€/m2.

800€

700€

600€

500€

400€

300€

200€

100€

0€

BARCELONARentas en €/m2/mes

BARCELONAPrecios de compra en €/m2

2010 2011 2012 2013 2014

BARCELONAPrecio suelo en €/m2

MaxMin

179.610 m2 en construcción

79% Ya con usuario 21%

especulativo

El 83% de la oferta futura en construcción estáensegundacorona

Durante los primeros meses de 2015 se hanconfirmado

proyectos llave en mano con usuario

RENTAS

RENTAS

10€8€6€4€

2006 20102007 20112008 20122009 2013 2014

2000€1500€1000€500€

2006 20102007 20112008 20122009 2013 2014

5,25€ 1200€

400€

150€


Principales operaciones en España

Blackstone protagonizó la compra del 35% del total invertido, seguido de las SOCIMIS españolas (36%) y ProLogis (22%).

EntérminosdesuperficieBlackstone adquirió 437.000 m2 y acumula en sólo dos años cerca de 600.000 m2 de inmuebles logísticos en España.

Las SOCIMIS españolas incorporaron 520.426 m2 de naves logísticas a sus carteras.

Año Ciudad Vendedor Comprador m2 Volumen (mill.€)2014 Azuqueca (Guadalajara) y Dos Hermanas (Sevilla) CBRE Global Investors AXIA RE 78.247 23,9

2014 Rivas (Madrid) Wereldhave AXIA RE 38.000 18

2014 Alovera, Cabanillas, Torija, Fontanar (Guadalajara) Gran Europa LOGICOR (Blackstone) 326.000 132,8

2014Coslada, San Fernando de Henares Camarma de Esteruelas (Madrid) yPenedés(Barcelona)

SABA ProLogis 152.000 100

2014 Getafe (Madrid) AXA RE ProLogis 35.781 21,1

2014 Alovera (Guadalajara) Invista Grupo Lar 35.196 12,6

2014 Cabanillas y Alovera (Guadalajara) y Ciempozuelos (Madrid) SEB LOGICOR (Blackstone) 111.000 62

2014 Meco (Madrid) Admin. concursal CORE Kefren 35.134 15,5

2014 PLAZA (Zaragoza) Inversor privado Merlin Properties 20.764 10,7

2014 Almussafes (Valencia) CBRE Global Investors Merlin Properties 26.613 12,2

2014 Alovera (Guadalajara) Grupo Santos (HenaresEdificios) Grupo Lar 83.951 32,1

2014 Carmona (Sevilla) Admin. concursal CORE Inversor privado 27.330 4,2

2014Camarma de Esteruelas (Madrid) San Agustín de Guadalix (Madrid) y Valls (Tarragona)

LEG II AXIA RE 110.819 35

2014 Cabanillas (Madrid) Altamira RE & Gran Europa AXIA RE 37.877 16,8

2014 Getafe (Madrid) Transportes Souto Merlin Properties 16.242 12,7

2014 Jundiz (Vitoria) Norbert Dentressangle Merlin Properties 72.717 28,5

2014 Barcelona (Zal II) UBS CILSA 16,332 22,7

Fuente: JLL (Algunos datos son estimados)Estimación volumen de inversión logística 2014: 620 mill. €

Inversión


Rentabilidades Madrid y Barcelona

Volumen de Inversión

La contratación aumenta respecto a 2014 pero no de formatansignificativacomolainversión. La demanda más activa esladesuperficiesentre1.000y 5.000 m2 en Zona Prime (Coslada, San Fernando). La operación media ha estado en torno a los 8.000 m2 debido a la escasez de naves disponiblesdemásde25.000m2.

7,25%

OTRAS

Fuente: JLL 4T 2014

Fuente: JLL 4T 2014

Fuente: JLL 4T 2014

5,0

5,5

6,0

6,5

7,0

7,5

8,0

8,5

9,0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

%

Barcelona Madrid

6,50 €

4,70 €

0 €

1 €

2 €

3 €

4 €

5 €

6 €

7 €

8 €

9 €

10 €

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Barcelona Madrid

Renta Prime(€/m2/mes)

La rentabilidad prime ha bajado durante el año desde el 8% hasta el 7,25% pero sigue siendo atractiva en comparación con otros sectores.

0

100

200

300

400

500

600

700

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Mill € 35%

36%

22%

7%

Contactos

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Geográficamente,lasinversionesyanoselimitanaMadridyBarcelona

Laliquidezseguirásiendoprotagonista

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¿Y en 2015?

Madrid, Guadalajara y Barcelona siguen siendo las ubicaciones preferidas para los inversores pero tambiénsecontemplanciudadescomoSevilla,Valencia,Zaragozauotras.

A los inversores no les importa comprar activos con contratos de arrendamiento de corto plazo o con desocupación puesto que confían en una pronta recuperación de las rentas en un plazo de 3-5 años.

Las SOCIMIS seguiráncomprandoaunqueaunritmomáspausadoydeformamásselectiva.

Importantes empresas multinacionales seestableceránennuestropaís.

Ante la falta de grandes portfolios, aumentaránlasoperacionesSale&Leaseback,laadquisiciónde proyectos en construcción (forward purchase) e incluso vuelve la compra de suelo y la promoción de desarrollos a riesgo, sin inquilino.

Los fondos CORE ydecaráctermásconservadorvolveránaEspaña.

MadridP. de la Castellana, 79 - 4ª / 130 - 1ª28046T: +34 91 789 11 00

barcelonaP. de Gracia 11, esc A, 4ª08007T: +34 93 318 53 53

sevillaS. Fco. Javier, 20, 3ª. 31441018T: +34 95 493 46 00

luis guardiaDirector NacionalIndustrial y Logística Españ[email protected]

gustavo rodríguezDirector NacionalCapital Markets Logística Españ[email protected]

guillermo garcía-almuzaraDirector AsociadoIndustrial y Logística Españ[email protected]

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On Point · El mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Marzo 2015

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