informe deficiencias [resumen]fincasatrisa.es/despacho/documentos/informe-resume... · sifonamiento...

Informe Deficiencias [RESUMEN]

Preparado para: Comunidad de Propietarios Vicente Blasco Ibañez, 31-47.

Lugar: Edificio Clarion, C/ Vicente Blasco Ibañez, 31-47, Madrid.

27 de Noviembre de 2013

Raúl García Cuevas C/ Pozo de las Nieves 20 1ª planta 28850 Torrejón de Ardoz [Madrid] T 618971765 [email protected]

Contenido

Resumen! 1Agentes! 1

Objetivo! 1

Antecedentes ! 2

Leyes de aplicación! 3

Desperfectos [Viviendas]! 8Consideraciones Generales ! 9

Ruido y Vibraciones sistema de climatización.! 10

Ruido y Vibraciones sistema de calefacción.! 11

Humedades en falsos techos de aseos.! 11

Humedades en terrazas de tendederos.! 12

Sifonamiento de botes sifónicos.! 12

Sumideros mal ejecutados.! 12

Ruido y Vibraciones tuberías de agua caliente.! 13

Falta de aislamiento y permeabilidad al aire de carpinterías.! 13

Sellado conductos de ventilación.! 14

Saneamiento de Viviendas! 14

Desperfectos [Zonas Comunes ]! 15Rampa de Acceso a Portales ! 16

Impermeabilización y Estanqueidad de cubiertas ! 16

Zona de Piscina! 17

Zona Pista de Paddle! 18

Zona de Acceso a Gimnasio! 18

Rampa de Acceso a Garaje! 18

Saneamiento y Arquetas! 19

Informe Deficiencias[EDIFICIO CLARIÓN]! i

Resumen

AgentesPropiedad: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO CLARION, C/ Vicente Blasco Ibañez, 31-37, Madrid.

CIF:H-85476331.

Arquitecto y Arquitecto Técnico: Raúl García Cuevas, Col COAM 19700 y colegiado 100416 COAATM, C/ Pozo de las

Nieves 20 1ª Planta, 28850 Torrejón de Ardoz.

ObjetivoInspeccionar todas las patologías existentes, tanto por defectos de ejecución, diseño, y su correspondiente comprobación

con la normativa aplicable al conjunto residencial.

Proceder a la ampliación de las patologías encontradas en informes anteriores, partiendo como base con el correspondiente

a 20 de Marzo de 2013, además de documentar nuevas patologías encontradas durante la revisión individual de cada

vivienda.

Efectuadas visitas continuadas al conjunto residencial durante los meses de Octubre y Noviembre del año 2012 así como

durante Julio de 2013, se revisan tanto instalaciones comunes como individuales, zonas comunes del conjunto residencial e

interiores de viviendas. En dichas visitas se encuentran principalmente ruidos, vibraciones de las instalaciones de

climatización y/o calefacción, así como problemas de olores en los cuartos de baño, humedades en terrazas tendederos y

cuartos de baño, una falta de aislamiento en fachadas exteriores del edificio. Todo ello detallado y justificado en el presente

documento, y sus anexos.

Así mismo, se ha realizado una valoración económica tanto de las reparaciones de los daños producidos como de los

posibles arreglos de las patologías encontradas.

Se realizan dos ensayos físicos, uno termográfico de la fachada existente realizado con cámara termográfica, y otro acústico

realizado durante el mes de Septiembre de 2013 por Ingeniería y Servicios en Acústica Iberacústica S.L. incluyendo un

informe técnico con mediciones in situ, tanto en el interior como en el exterior de las viviendas, de los niveles acústicos que

producen las máquinas enfriadoras situadas en la cubierta, comparándolos con los niveles máximos permitidos con la

normativa aplicable al inmueble.

Junto con estas patologías interiores e individuales se revisa y comprueba la accesibilidad al edificio para personas con

movilidad reducida y se compara con la normativa vigente y de aplicación al edificio en cuestión.

Las soluciones planteadas en este informe se basan y se plantean aplicando valores de economía y durabilidad, tratando de

garantizar las reparaciones realizadas. No obstante para evaluar y cuantificar con una fiabilidad máxima las intervenciones a

ejecutar, así como garantizar su correcta realización es necesario realizar un proyecto de ejecución, designar y realizar una

dirección facultativa que vigile y certifique la correcta ejecución de los trabajos.

Informe Deficiencias[RESUMEN]! 1

AntecedentesAnalizada la documentación presentada por la propiedad e identificada como Libro del Edificio, se obtienen las siguientes

conclusiones :

• Se concede por parte del Ayuntamiento de Madrid la consecuente licencia de obra para todo el edificio,

independientemente de la fase de ejecución propuesta, fechada en 24 de Noviembre de 2005.

• Existe el documento Certificado Final de Obra tipo que facilita el COAM, cumplimentado y firmado con fecha

6 y 17 de Marzo de 2008, aunque aparentemente no se encuentra visado por el colegio correspondiente.

• Existe el documento de Constitución de la Junta de Propietarios con fecha de 24 de Junio de 2008.


Leyes de aplicaciónDado que la licencia es concedida con fecha de Noviembre de 2005, no es de aplicación la normativa reflejada en el Código

Técnico de la Edificación, aprobada el 28 de Marzo de 2006. Por lo tanto, la normativa de aplicación en rango de Ley es la

Ley de Ordenación en la Edificación (LOE) aprobada el 5 de Noviembre de 1999, sin excluir el Código Civil.

Junto con la LOE, será por consiguiente de aplicación toda normativa técnica que se refleje en dicha ley, tanto para el

cálculo y ejecución estructural, así como para el resto de las labores que componen el proceso edificatorio.

Como normativa aplicable a todo el conjunto residencial, con la que se ha realizado una comparativa de lo realmente

ejecutado, se establece que son de aplicación:

• Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE) y sus Instrucciones Complementarias (ITE),Real

Decreto 1751/1998, de 31 de julio de 1998.

• Decreto 78/1999 de 27 de Mayo de la Comunidad Autónoma de Madrid, por el que se regula el régimen de

protección contra la contaminación acústica. Entrada en vigor, 09/06/1999. Publicado 08/06/1999.

• Ley 37/2003 de 17 de Noviembre, del Ruido. Entrada en vigor 09/12/2003, Publicado 18/11/2003.

• Ordenanza de Protección de la Atmósfera contra la contaminación por formas de energía de 31 de Mayo de

2004, del Municipio de Madrid. Entrada en Vigor, 10/07/2004, Publicado 23/06/2004.


Disposición final segunda. Autorización al Gobierno para la aprobación de un Código Técnico de la Edificación.

Se autoriza al Gobierno para que, mediante Real Decreto y en el plazo de dos años a contar desde la entrada en vigor de esta Ley, apruebe un Código Técni-

co de la Edificación que establezca las exigencias que deben cumplir los edificios en relación con los requisitos básicos establecidos en el artículo 3, aparta-dos 1.b) y 1.c).Hasta su aprobación, para satisfacer estos requisitos básicos se aplicarán las normas básicas de la edificación-NBE que regulan las exigencias técnicas de los

edificios y que se enumeran a continuación:NBE CT-79 Condiciones térmicas en los edificios.

NBE CA-88 Condiciones acústicas en los edificios.NBE AE-88 Acciones en la edificación.NBE FL-90 Muros resistentes de fábrica de ladrillo.

NBE QB-90 Cubiertas con materiales bituminosos.NBE EA-95 Estructuras de acero en edificación.

NBE CPI-96 Condiciones de protección contra incendios en los edificios.Asimismo, se aplicará el resto de la reglamentación técnica de obligado cumplimiento que regule alguno de los requisitos básicos establecidos en el artículo 3.

En virtud de las patologías encontradas tanto en el interior de las viviendas como en las zonas comunes, se detalla a

continuación la normativa aplicable a cada patología reflejada en este informe:

• Determinación de responsabilidades y garantías según LOE:

I.Artículo 17. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación.Sin perjuicio de sus responsabilidades

contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales

ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas: a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la

resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra

c), del artículo 3. El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

• Ruidos y vibraciones de instalaciones de climatización y calefacción: Existe en la práctica totalidad de las

viviendas revisadas problemas por ruidos y vibraciones de las instalaciones térmicas. Se han realizado

ensayos acústicos en viviendas y en cubiertas o espacios libres de las últimas plantas cercanas a las

máquinas enfriadoras, obteniéndose unos resultados reflejados en los anexos posteriores. Paralelamente a

estos ensayos se han detectado falta de manguitos pasamuros en todas las instalaciones de climatización tal

y como se detalla en las fichas patológicas presentes en este documento, analizadas y comparadas todas

con la siguiente normativa, de obligado cumplimento:

I.RITE.REAL DECRETO 1751/1998 .ITE 05.2.4 Manguitos pasamuros. Los manguitos pasamuros deben colocarse en la obra de albañilería o de elementos estructurales cuando éstas se estén ejecutando.El espacio comprendido entre el manguito y la tubería debe rellenarse con una masilla plástica, que selle totalmente el paso y permita la libre dilatación de la conducción. En algunos casos, puede ser necesario que el

material de relleno sea impermeable al paso de vapor de agua.Los manguitos deben acabarse a ras del elemento de obra, salvo cuando pasen a través de forjados, en cuyo caso deben sobresalir unos 2 cm por la parte superior.Los manguitos se construirán con un material

adecuado y con unas dimensiones suficientes para que pueda pasar con holgura la tubería con su aislante térmico. La holgura no puede ser mayor que 3 cm.Cuando el manguito atraviese un elemento al que se le exija una determinada resistencia al fuego, la solución constructiva del conjunto debe mantener, como mínimo, la misma resistencia.Se considera que los pasos a través de un elemento constructivo no

reducen su resistencia al fuego si se cumple alguna de las condiciones establecidas a este respecto en la NBE-CPI Condiciones de protección contra incendios en los edificios, vigente.

II.DECRETO 78/1999 de la Comunidad Autónoma de Madrid. Artículo 27. Condiciones acústicas exigibles a las edificaciones. 2. En los proyectos de construcción de edificaciones que se adjuntan a la petición de licencia urbanística se justificará el cumplimiento de la Norma NBE-CA-88, o norma que la sustituya. 3. Con independencia del cumplimiento de la Norma NBE-CA-88, los elementos constructivos y de

insonorización de que se dote a los recintos en que se alojen actividades o instalaciones industriales, comerciales y de servicios, deberán poseer el aislamiento necesario para evitar que la transmisión de ruido supere los límites establecidos en los artículos 12 y 13. Si fuera

necesario, dispondrán del sistema de aireación inducida o forzada que permita el cierre de huecos o ventanas existentes o proyectadas.

III.ORDENANZA DE PROTECCIÓN DE LA ATMÓSFERA CONTRA LA CONTAMINACIÓN POR FORMAS DE ENERGÍA, de 31 de mayo de 2004, del Municipio de Madrid. Artículo 13.1. Ninguna instalación, establecimiento, actividad o comportamiento podrá transmitir al medio

ambiente exterior niveles sonoros superiores a los indicados en el cuadro adjunto, en función de las áreas receptoras definidas en el artículo 9, medidos conforme al anexo 1.1:

• Humedades en falsos techos de cuartos de baño: Se manifiestan en multitud de casos generándose por

problemas de condensación de la instalación de climatización, produciéndose solamente en los meses de

verano, provocado por una falta de aislamiento o un aislamiento con un espesor insuficiente; tal y como se

detalla en las fichas patológicas presentes en el Informe de Deficiencias, analizadas y comparadas todas con

la siguiente normativa, de obligado cumplimento:


I. RITE.REAL DECRETO 1751/1998.ITE 02.10 Aislamiento térmico. Los aparatos, equipos y conducciones de las instalaciones de climatización y agua caliente para usos sanitarios deben estar aislados térmicamente con el fin de evitar consumos energéticos superfluos y conseguir que los fluidos portadores lleguen a las unidades terminales con temperaturas próximas a las de salida de los equipos de

producción, así como para poder cumplir las condiciones de seguridad para evitar contactos accidentales con superficies calientes. Las pérdidas térmicas de cada subsistema serán calculadas y tenidas en cuenta para el dimensionado de los equipos de movimiento de los

fluidos portadores, cambiadores de calor y equipos de producción de energía térmica. Los espesores de los revestimientos para el aislamiento térmico de los aparatos, los equipos y las conducciones deben cumplir las exigencias establecidas en el Apéndice 03.1 Las características de los materiales utilizados para el aislamiento térmico y como barrera contra el vapor y su colocación deben cumplir con lo

especificado en la instrucción UNE 100171.Los materiales utilizados para el revestimiento interior de los conductos de chapa, sus espesores y su colocación deben cumplir con lo especificado en UNE 100172. Los equipos y aparatos que estén aislados por el fabricante cumplirán la

normativa específica existente al respecto.

II.RITE.REAL DECRETO 1751/1998. APENDICE 03.1.Espesores mínimos de aislamiento térmico. GeneralidadesLos componentes de una instalación (equipos, aparatos, conducciones y accesorios) dispondrán de un aislamiento térmico con el espesor

mínimo abajo reseñado cuando contengan fluidos a temperatura: inferior a la del ambiente o superior a 40 °C y estén situados en locales no calefactados, entre los que se deben considerar los patinillos, galerías, salas de máquinas y similares.Los componentes que vengan aislados

de fábrica tendrán el nivel de aislamiento marcado por la respectiva normativa o determinado por el fabricante.

• Humedades en falsos techos de tendederos: Dado que no es aplicable el Código Técnico de la Edificación,

pero tal y como especifica la LOE 5 de Noviembre de 1999, en su Disposición segunda, donde detalla que se

deben cumplir las Normas Básicas de la Edificación (concretamente en este caso la NBE QB-90, referente a

cubiertas con materiales bituminosos), y habiéndose ejecutado las cubiertas y terrazas del edificio mediante

impermeabilizaciones asfálticas, le es por tanto aplicable la siguiente normativa:

I.NBE-QB90.1.3.3 Salubridad.La cubierta debe proyectarse y construirse de forma tal que se evite la filtración de agua hasta las superficies

interiores del edificio. Para ello, la cubierta debe proteger al edificio de los agentes climáticos previsibles mediante una configuración de pendientes que facilite la recogida y la evacuación del agua que recibe en forma de lluvia, de nieve, de granizo, de hielo o de rocío y que

asegure su estanqueidad, de forma tal que se garantice una vida útil de diez años, como mínimo, en condiciones normales de uso y de mantenimiento.

• Ventilación y malos olores en habitaciones o estancias : Existe un reducido número de viviendas en las que se

produce un acceso de malos olores desde los conductos de ventilación de cocinas y aseos al resto de la

viviendas que afectan a la habitabilidad de las mismas; en este caso el Plan General de Ordenación Urbana

de Madrid de 1997, vigente y aplicable al presente edificio describe:

I.PGOUM-97.Artículo 7.3.8 Condiciones de ventilación e iluminación en piezas habitables y no habitables en uso residencial (N-2) 558 1. Toda pieza habitable de una vivienda reunirá las condiciones de pieza exterior, debiendo disponer de ventilación e iluminación natural. a) Los

huecos de iluminación natural deberán tener una superficie no inferior al doce (12) por ciento de la superficie útil de la pieza habitable. b) Cada una de las piezas habitables dispondrá de una superficie practicable a efectos de ventilación natural directa no inferior al ocho (8) por

ciento de la superficie útil de la pieza. 2.La ventilación de piezas no habitables, tales como aseos, despensas, trasteros, locales de instalaciones, etc... podrá resolverse mediante ventilación natural directa o conducida, o mediante ventilación forzada.

• Malos olores en cuartos de baño: De forma generalizada existe un problema de sifonamiento de botes

sifónicos, produciendo malos olores en los cuartos de aseo. La normativa vigente dice al respecto:"

I.Normativa EN 12056-2:2000: “El control de la presión en el ramal de la tubería de descarga se consigue utilizando bajantes de ventilación separados y/o ramales de la tubería de ventilación secundaria en conexión con la tubería de ventilación de la bajante de descarga".


• Falta de Aislamiento y permeabilidad al aire de carpinterías: Se revisan varias viviendas con problemas

severos de calefacción de estancias, así como de permeabilidad al aire de fachadas y carpinterías,

observándose incluso la entrada de aire a través de los interruptores de las persianas que se encuentran en

las fachadas exteriores. Esta patología es debida a una falta de aislamiento y/o sellado de falsos techos de

cartón yeso, generando en el interior del cerramiento exterior puentes térmicos que provocan

condensaciones en el interior de los cerramientos, y en consecuencia, una considerable pérdida de

calefacción con un incremento notable de los costes de climatización de las viviendas; Todo ello se halla

reflejado en la normativa:"

I.NBE-CT79.Primera Parte. Articulo 6º: Comportamiento higrotérmico de los cerramientos. La resistencia térmica y disposición constructiva de los elementos de cerramiento de los edificios serán tales que, en las condiciones ambientales consideradas en la Norma, los cerramientos

no presenten humedades de condensación en su superficie interior, ni dentro de la masa del cerramiento que degraden sus condiciones, así como tampoco las esporádicas que causen daños a otros elementos.

• Goteras en zonas comunes,y garaje: La normativa de aplicación es la NBE QB-90, referente a cubiertas con

materiales bituminosos, como especifica la LOE 5 de Noviembre de 1999, en su Disposición segunda, donde

detalla que se deben cumplir las Normas Básicas de la Edificación, y habiéndose ejecutado las cubiertas y

terrazas del edificio mediante impermeabilizaciones asfálticas, le es por tanto aplicable el siguiente apartado:

I.NBE-QB90.1.3.3 Salubridad.La cubierta debe proyectarse y construirse de forma tal que se evite la filtración de agua hasta las superficies interiores del edificio. Para ello, la cubierta debe proteger al edificio de los agentes climáticos previsibles mediante una configuración de

pendientes que facilite la recogida y la evacuación del agua que recibe en forma de lluvia, de nieve, de granizo, de hielo o de rocío y que

asegure su estanqueidad, de forma tal que se garantice una vida útil de diez años, como mínimo, en condiciones normales de uso y de

mantenimiento.

• Piscina comunitaria: Desde la recepción de la piscina por parte de la comunidad de propietarios se ha estado

realizando el mantenimiento de la misma por una empresa especializada. Durante los veranos de los años

2012 y 2013, la piscina ha sufrido enormes pérdidas de agua, observándose un asiento de aproximadamente

4cm producido por un fallo en su cimentación, provocando la rotura del sistema de impermeabilización y

causando unas pérdidas de agua sumamente elevadas. Por consiguiente le es aplicable la siguiente

normativa:

I.Articulo 8 del Decreto 80/1998 de 14 de Mayo de la Comunidad de Madrid, por que se regulan las condiciones higiénico-sanitarias de piscinas de uso colectivo. Por el cual se establecen las condiciones constructivas de los vasos. El vaso de la piscina estará construido de

forma tal que se asegure la estabilidad, resistencia y estanqueidad. No tendrá ángulos ni recodos u obstáculos que dificulten la circulación y renovación del agua. El fondo y las paredes estarán revestido de materiales lisos, antideslizantes, impermeables y resistentes a los agentes químicos, de color claro y fácil limpieza y desinfección. Los cambios de pendiente serán suaves y estarán debidamente señalizados a los

lados del vaso.

II.LOE.Artículo 17. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación.Sin perjuicio de sus responsabilidades

contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la

subsanación de éstas: a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la

cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la

resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

• Cubierta, se detecta en estas zonas un deterioro notable de las bancadas de los sistemas solares de

producción de agua caliente. Éstas se hallan ejecutadas mediante un ladrillo perforado, recubierto por un

enfoscado tanto en sus caras verticales como en las horizontales. Al situarse en la zona de cubierta sufren

heladas y una gran cantidad de humedad, procedente tanto de lluvias como del rocío que se genera cada

día.


I.RL-88.Recepción de Ladrillos Obras de Construccion .1. Objeto.El presente pliego tiene por objeto establecer las prescripciones técnicas particulares que han de reunir los ladrillos cerámicos para su recepción en las obras de construcción, los métodos de ensayo para determinar sus características y el procedimiento general de la recepción. Se refiere, por tanto, a las piezas cerámicas de acuerdo con une

67019-86/2R, empleadas en albañilería, generalmente de forma ortoédrica, fabricadas por moldeo, secado y cocción de una pasta arcillosa. No se consideran las piezas cerámicas cuya dimensión mayor sea superior a 30 centímetros.

! ! 3. Clases:

" " En relación con la utilización de los ladrillos se definen dos clases:

" " " - #Ladrillo común, normalmente para fabricas con revestimiento, que se designa con las letras NV.

" " " - #Ladrillo visto, para fabricas sin revestimiento, que se designa con la letra V.

• Comentarios al apartado 3. Cuando se desee utilizar ladrillos NV en fabricas vistas, debe señalarse en el proyecto y fijar las características

particulares para su recepción, como, por ejemplo, adoptar las tolerancias de la clase V y realizar los ensayos de heladicidad y eflorescencia. En cuanto al concepto (revestimiento), se consideran como tales los morteros y pastas de un cierto espesor (enfoscados, guarnecidos, revocos, etc.), así como los aplacados y chapados. Los acabados a base de películas (pinturas, barnices, etc.), aun no siendo

transparentes, no se consideran, a los efectos del presente pliego, como revestimientos.

• 4.2. Características Físicas: Heladicidad. Los ladrillos de clase v deberán obtener la calificación de “no heladizo”, determinado según 7.2.

Los ladrillos de la clase NV no precisan este requisito.


Desperfectos [Viviendas]


Consideraciones GeneralesAnalizadas las patologías encontradas en las revisiones de las viviendas, y enfrentadas éstas al compendio anterior de

normativas aplicables conviene plantear una serie de consideraciones para poder valorar, elegir y cuantificar las soluciones a

las mismas:

• Las soluciones planteadas son de carácter puntual y especificas a cada patología, y siempre supeditadas a lo

que se descubra una vez realizadas las demoliciones de falsos techos o pavimentos.

• La valoración económica en el anexo correspondiente se ha realizado con un desarrollo y cálculo de precios

descompuestos, con rendimientos de mano de obra y materiales, con el fin de poder definir exhaustivamente

los costes de las reparaciones.

• Los importes, partidas y rendimientos se han calculado con precios de mercado, bien solicitando

presupuestos a empresas del gremio, a distribuidores o a fabricantes de productos.

• Las partidas no son separables, y se comprenden en su conjunto, formando un global de toda la reparación

de patologías reflejadas en el presente informe.

• El análisis, así como el tratamiento acústico necesario para la reparación de deficiencias en la maquinaría del

sistema de aire acondicionado situado en la cubierta del edificio residencial, lo ha realizado la empresa

Iberacústica,s.l.


Ruido y Vibraciones sistema de climatización.Una de las patologías mas extendidas en todo el edificio residencial son los ruidos y vibraciones que se producen durante

los meses de verano, y que se manifiestan tanto en aseos, pasillos, dormitorios y hall de acceso a la vivienda:

• Se inspeccionan todos los falsos techos registrables, tanto de

los aseos como de los descansillos de las viviendas donde se

producen ruidos o vibraciones, fotografiándose todas las

diferentes problemáticas, reflejadas todas ellas en las fichas

patológicas correspondientes a cada vivienda.

• Se comprueba en todas las viviendas que se han revisado la

existencia de ruido por vibración de las tuberías de agua del

circuito de climatización. Esta vibración se transmite al espacio

interior, ya que el by-pass entre el montante y la distribución

individual de cada propietario se produce dentro de la vivienda

en vez del pasillo de distribución del portal, de tal forma que el

usuario sigue notando el zumbido aún cuando cierra la llave de

corte del sistema de climatización, o cuando no utiliza o activa

el climatizador.

• Se ha detallado mediante fotografías la falta de manguitos

pasamuros, tal y como marca la normativa aplicable, e incluso

una falta de aislamiento térmico en la instalación, según RITE

1751/1998. Esta falta de manguitos provoca tanto humedades

en falsos techos, como la transmisión de ruido y vibraciones a

los tabiques de cartón yeso, que por su condición de panel

rígido hace un efecto tambor aumentando notablemente el

zumbido y vibración, afectando sin lugar a dudas a la

habitabilidad de la vivienda. Se reitera que la instalación de

manguitos pasamuros es obligatoria según la normativa RITE

1751/1998 independientemente del nivel de ruido que

produzca la instalación.

• Conjuntamente con los ruidos y vibraciones del sistema de climatización procedente por las propias tuberías

del sistema, existe una contaminación acústica producida por los equipos de generación de frío del sistema

de climatización, ubicados en la cubierta del edificio. Dichas unidades producen ruidos por vibración al

arrancar y durante su funcionamiento. Esta patología ha sido estudiada y valorada en el anexo

correspondiente, para la cual se han realizado ensayos y mediciones con la colaboración de la empresa

Iberacústica,s.l. De dicho informe se extrae que las enfriadoras situadas en cubierta producen unos niveles

acústicos aéreos por encima de lo permitido por la normativa urbanística correspondiente que lo regula, la

Ordenanza de Protección de la Atmósfera contra la Contaminación por Formas de Energía, de 31 de mayo

de 2004, del Municipio de Madrid, específicamente 45 dBA en horario nocturno. Se adjuntan fichas resumen

de los resultados de los ensayos del informe agrupados por viviendas.


Ruido y Vibraciones sistema de calefacción.En algunas viviendas se han detectado ruidos y vibraciones que se producen durante los meses de invierno, y que se

manifiestan en dormitorios y hall de acceso a la vivienda, concretamente en los armarios empotrados donde se ubican los

cuadros de distribución :

• Se inspeccionan todos los cuadros de registros de los

circuitos de la calefacción por suelo radiante observándose

que la totalidad de los tubos se encuentran sueltos, sin

aislamientos y sin manguitos pasamuros.

• Se ha detallado mediante fotografías la falta de manguitos

pasamuros, tal y como marca la normativa aplicable RITE

1751/1998, e incluso falta de aislamiento térmico en la

instalación. Provocando la transmisión de ruido y

vibraciones a los tabiques de cartón yeso, que por su

condición de panel rígido hace un efecto tambor

aumentando notablemente el zumbido y vibración,

afectando sin lugar a dudas a la habitabilidad de la vivienda.

Se reitera que la instalación de manguitos pasamuros es

obligatoria según la normativa RITE 1751/1998

independientemente del nivel de ruido que produzca la

instalación.

Humedades en falsos techos de aseos. En las viviendas afectadas por esta patología se ha detectado una falta de aislamiento en la instalación de climatización, la

cual sufre un fenómeno de condensación puesto que el by-pass de la misma se realiza en el interior de cada vivienda; de

forma que incluso cuando no se activa el climatizador el agua fría continúa circulando provocando dichas humedades:

• Se inspeccionan todos los falsos techos registrables, tanto

de los aseos como de los descansillos de las viviendas

donde se producen humedades, fotografiándose todas las

diferentes problemáticas, reflejadas todas ellas en las fichas

patológicas correspondientes a cada vivienda.

• Se ha detallado mediante fotografías la falta de aislamiento

térmico en la instalación, afectando a la habitabilidad de la

vivienda.


Humedades en terrazas de tendederos.En las viviendas afectadas por esta patología se ha detectado goteras en los falsos techos de cartón yeso de los

tendederos, evaluada la composición de los cerramientos se plantea:

• Apertura de falsos techos de cartón yeso, aplicación de

sellados con masilla de poliuretano, puesto que se observa

faltas de sellado desde el exterior, y dada la complejidad del

cerramiento, es sumamente mas económico realizar la

intervención desde el interior de la vivienda. En algunos

elementos será necesario el relleno con espuma de

poliuretano acuarreactiva, pero queda supeditado a la apertura

de cada elemento.

• Como puede observarse en las fotografías existen hasta

estalactitas y chorreones de cal, como humedades en los

falsos techos de los tendederos.

Sifonamiento de botes sifónicos.Revisadas las viviendas donde se han detectado malos olores en los aseos y cuartos de baño, se determina :

• La existencia de un fenómeno de sifonamiento y entrada de

malos olores, se han fotografiado todos los sifones cuando

han sufrido rotura del sello hidráulico.

Sumideros mal ejecutados.Se revisan varias viviendas en las cuales se produce una acumulación de agua en caso de lluvia, provocado por una mala

ejecución de las pendientes, bien de los propios sumideros lineales de acero

inoxidable, o por la falta de pendiente apropiada de los pavimentos

existentes .


Ruido y Vibraciones tuberías de agua caliente.Puntualmente existe una serie de viviendas en las cuales se produce un fenómeno severo de ruido al abrir los grifos de agua

caliente de lavabos y fregaderos, probablemente provocados por una falta de grapas del tubo de suministro, o bien que por

su uso se halla aflojado el anclaje de la tubería de suministro. Dado que los ruidos se manifiestan en los falsos techos de la

entrada o hall de vivienda, al no ser estos practicables y por lo tanto no mantenibles es necesario su demolición y revisión.

No obstante el RITE 1751/1998 establece que toda grapa o anclaje de tubería de climatización o agua caliente sanitaria

lleve una junta aislante, y se evite el contacto entre tubería y soporte, según el articulo ITE 05.2.7 Soportes, del RITE

1751/1998.

Falta de aislamiento y permeabilidad al aire de carpinterías.Se detecta puntualmente en algunos casos un problema de exceso de permeabilidad al aire de las carpinterías, ya que el

usuario de la vivienda manifiesta corrientes de aire frío con diferencias de temperatura en zonas de habitaciones y salones

próximo a los 3-5ºC; incluso hay un usuario que manifiesta entrada de aire frío y corriente a través de los mecanismos de

apertura y cierre de la persiana de las carpinterías afectadas:

• Se ha efectuado el análisis de una vivienda, mediante el

desmontaje de la fachada ventilada existente y se

comprueba que efectivamente la composición del

cerramiento es la reflejada en el punto anterior, pero se

han dejado sin aislar, retacar y sellar las zonas próximas

(sobre todo la franja superior) de las carpinterías de

aluminio de las viviendas. Tal y como se ha reflejado en

las fotografías de las fichas patológicas se puede

verificar que tanto el aislamiento como el cerramiento de

fábrica de ladrillo sobre las carpinterías de las habitaciones y salones no se han

ejecutado, llegando a poder verse el interior de los falsos techos de las

diferentes estancias de la vivienda desde el exterior, una vez desmontadas las

piezas cerámicas. Dado que dichas piezas cerámicas no son estancas, y no

están selladas, se produce un exceso de permeabilidad al aire del cerramiento,

al mismo tiempo de generarse un puente térmico de grandes dimensiones que

provoca condensaciones en el interior del cerramiento además de una gran

perdida de energía por la gran falta de aislamiento, incumpliendo el articulo 6

de la Primera parte de la NBE-CT79, de obligado cumplimiento según LOE.


Sellado conductos de ventilación.En varias viviendas se manifiestan olores procedentes de cocinas en el interior de los dormitorios, incluso hay viviendas en

las que el usuario no es fumador pero acaba oliendo a tabaco de otros vecinos :

• Se refleja en varios casos la falta de sellado de los conductos

que conforman las ventilaciones de los aseos y cocinas al

pasar por otras habitaciones y/o viviendas, además de un mal

retacado de las placas de cartón yeso de las mochetas que

cierran dichos conductos, incluso existe una vivienda donde

se ha cerrado el shunt de ventilación con envases de papel de

los morteros utilizados en la obra.

Saneamiento de ViviendasAnalizadas las arquetas y pozos que se encuentran actualmente en los jardines de las viviendas de los pisos bajos se detec-

ta lo siguiente:

• Arquetas y pozos sin bruñir, no garantizando la estanqueidad

del sistema de saneamiento [01].

• Arquetas y pozos sin tener ejecutados los fondos de arqueta o

culatones, provocando retención de sólidos y atrancos [02]

• Arquetas y pozos donde el tubo de salida se encuentra a una

cota superior al fondo de la misma, generando reten-

ción de aguas fecales, sólidos, malos olores y un dete-

rioro avanzado de la instalación [03]

• Se ha representado gráficamente la ubicación real de

las instalaciones de saneamiento, puesto que el libro

del edificio detalla unas instalaciones supuestamente

correspondientes con el proyecto, pero que no se ajus-

tan a la realidad construida, ni en ubicación, ni en diá-

metros de tuberías, ni en tamaños de arquetas, resul-

tando prácticamente imposible y sumamente caro realizar un

mantenimiento preventivo del conjunto de la instalación.

• Existen numerosos restos de obra que resultan imposibles de

verter a través de un inodoro, como son una piedra o resto de

hormigón de 24 cm de diámetro, así como trozos de láminas

asfálticas de 10-15 cm de longitud. De forma generalizada se

detectan restos de escombros en práctica-

mente todos los fondos de arquetas siendo

necesaria su limpieza. 02Informe Deficiencias[RESUMEN]! 14

01

02

03

Desperfectos [Zonas Comunes ]


Rampa de Acceso a PortalesSe analiza la rampa de acceso al interior del edificio residencial y que da acceso a todos los portales, siendo ésta el único

acceso para los usuarios peatonales al interior del edificio. Como se detalla en la ficha correspondiente, dicha rampa se

desarrolla en dos tramos, uno de los cuales tiene una longitud superior a los 20 m, siendo éste el tramo analizado y nivelado

mediante un nivel láser homologado y calibrado; obteniéndose lo siguiente:

• Que dichos tramos de rampa tienen una pendiente comprendida entre el 8% y el 10%.

• Que su desarrollo es superior a los 20 metros, y que carece en todo este tramo de descansillo alguno.

• Que incumple la normativa vigente, y la normativa de referencia en el momento de concesión de licencia

urbanística ya que ésta marca un desarrollo máximo de 10 m con descansillos intermedios para tramos con

pendiente superior al 8%.

• Se plantea la demolición del pavimento existente, y la construcción de una nueva solera con descansillos y

modificando la pendiente, esto implica un aumento del desarrollo de la misma y por lo tanto de superficie,

como acabado superficial se propone un hormigón impreso con acabado en color gris.

Impermeabilización y Estanqueidad de cubiertasEn referencia a los desperfectos en los sistemas de impermeabilización existentes, tanto en cubiertas, como en garaje se ha

detectado lo siguiente:

• Gotera por vaciado del circuito de refrigeración producida en la

vivienda 5ºB del portal 41.

• Gotera existente en garaje planta -01, proveniente del jardín de planta

baja.

• Gotera en planta -01 y -02 producida en el emboquillamiento de la

rejilla sumidero de la rampa de acceso al garaje.

• Entrada de agua o vía producida en la unión entre el muro de

cimentación del garaje y la pantalla de pilotes que conforma la

cimentación y cerramiento del espacio de rampa de acceso al garaje.


Zona de PiscinaEn referencia a los desperfectos en la zona de piscina, estos se rigen por la normativa LOE, que básicamente marca un

periodo de estanqueidad de 10 años, no obstante en este caso se ha observado una perdida de agua elevada que afecta a

elementos estructurales como son soleras y pavimentos, y por la cual:

• Se observa por parte de la Propiedad un elevado coste de suministro de

agua para rellenado de la piscina en la época de funcionamiento, este

radica en un consumo de 653 m3, desde el 18 de Junio de 2012, hasta

16 de Septiembre de 2012.

• Se procede al llenado del vaso de compensación en el mes de

septiembre, coincidiendo con el cierre de la época de servicio de la

piscina, medido en el mes de Enero de 2013, se observa que dicho vaso

de compensación ha perdido un 95% de su capacidad, por una falta de

estanqueidad, ya que no ha tenido servicio alguno la piscina exterior.

• Se comprueba el nivelado de la piscina, observandose un desnivel en su

parte próxima al vaso de compensación de unos 4 cm, patología que

provoca un incorrecto funcionamiento de la canaleta, así como un vertido

excesivo, que rebosa por falta de capacidad, de la canaleta existente.

• Se revisa toda la canaleta de piscina, observandose una falta de

estanqueidad absoluta, al carecer de sistema de impermeabilización,

además de encontrarse con agujeros, falta de revestimientos y

tremendamente fisurada en toda su longitud.

• Como consecuencia de la incorrecta capacidad de la canaleta y de su

perdida de estanqueidad se ha producido un hundimiento del pavimento

de madera, así como una rotura de parte del murete de ladrillo que

soporta el cerramiento de la piscina, esto denota un menoscabo en la

capacidad portante de la solera que recibe tanto al murete como al

pavimento, siendo necesaria su reparación.

• El asiento producido por una perdida de agua, modificando las

constantes geologicas del firme o relleno que soporta el vaso de la

piscina, ha provocado la rotura del vaso de la misma, manifestado mediante grietas y fisuras que han llegado

a romper incluso el revestimiento cerámico de la piscina, siendo necesario, tanto un estudio geotecnico del

terreno mediante un sondeo y análisis del mismo, como posiblemente un recalce del vaso de la piscina para

detener dicho asiento o hundimiento.


Zona Pista de PaddleEn referencia a los desperfectos generados por los sistemas de impermeabilización existentes, con la consecuente genera-

ción de humedades:

• Goteras en cara inferior de losa de escalera de acceso a pista de

paddle.

• Gotera en frente de forjado de escalera de acceso a pista de padd-

le.

• Humedad en paramento vertical de pista de paddle.

Zona de Acceso a GimnasioEn referencia a los desperfectos generados por los sistemas de impermeabilización existentes, con la consecuente genera-

ción de humedades:

• Goteras en cara inferior de losa de rampa de acceso a Gimnasio .

Rampa de Acceso a GarajeSe detectan diferentes patologías, algunas de ellas encontradas en el informe anterior, no obstante, se vuelven a detallar, y a

plantear las soluciones correspondientes:

• Atranco en rejilla sumidero de rampa de acceso a garaje, la cual se encuentra con una salida a través de un

tubo de 30 mm de diámetro, además de generar gotera por una falta de sellado.

• Junta de dilatación sin sellar, la cual provoca la oxidación del armado de la losa de hormigón de la propia

rampa.

• Falta de impermeabilización en parte de rampa, hasta llegar a la propia rejilla sumidero.


Saneamiento y ArquetasSe revisa la instalación de saneamiento situada en la planta -02 del garaje,dado que durante unas operaciones de manteni-

miento se detectó un mal funcionamiento de la instalación, encontrandose estas taponadas por morteros que han fraguado

en la tubería, objetos como cuchillos y escombros que no son posibles desaguar por un inodoro, ademas de existir arque-

tas con el fondo relleno de hormigón en masa, reduciendo la sección del tubo de salida en el 50%, debido a la gravedad de

las patologías existentes donde las tuberías entre arquetas se encuentran la mayor parte con morteros y hormigón, se pro-

pone la sustitución de toda la instalación dañada y su nueva ejecución.


informe deficiencias [resumen]fincasatrisa.es/despacho/documentos/informe-resume... · sifonamiento...

Documents