immofokus winter 2015

EXPANSIVDaniel Riedl und 50.000 Wohnungen

ERSTAUNLICHORBANS IMMOBILIENWELT

EXKLUSIVNEW WORLD OF WORK

Winter 2015

MF 03 Winter 2015 | ImmoFokus ImmoFokus | Winter 2015

Wir sind in der

besten Lage zu finden, was

Sie suchen www.wpb-makler.com

T +43 1 377 155 - [email protected]

WPB_Makler_Image_460x290_IF.indd 2 20.05.15 14:12

Rubrik

READY FOR A NEW MILLENNIUM

Der Millennium Tower ist ein eindrucksvolles Wahr-zeichen der Wiener Skyline und der markanteste

Büroturm Österreichs.

WENDEN SIE SICH FÜR WEITERE INFORMATIONEN

BITTE AN:

Millennium TowerHandelskai 94–96

1200 Wien

[email protected] +43 (1) 24000 1000

Der Millennium Tower und das angrenzende Einkaufszentrum werden in den Jahren 2015 und 2016 grundlegend modernisiert,

um deren Attraktivität als Arbeits- und Einkaufsadresse weiter zu stärken.

www.millenniumtower.at

MillenniumTower_Annonce_GERMAN_460x290_REPRO.indd 1 11.11.15 17:40

READY FOR A NEW MILLENNIUM

Der Millennium Tower ist ein eindrucksvolles Wahr-zeichen der Wiener Skyline und der markanteste

Büroturm Österreichs.

WENDEN SIE SICH FÜR WEITERE INFORMATIONEN

BITTE AN:

Millennium TowerHandelskai 94–96

1200 Wien

[email protected] +43 (1) 24000 1000

Der Millennium Tower und das angrenzende Einkaufszentrum werden in den Jahren 2015 und 2016 grundlegend modernisiert,

um deren Attraktivität als Arbeits- und Einkaufsadresse weiter zu stärken.

www.millenniumtower.at

MillenniumTower_Annonce_GERMAN_460x290_REPRO.indd 1 11.11.15 17:40

MEIN STANDPUNKT: BIGGER. BETTER. FASTER. MORE.GUTE NEUIGKEITEN FÜR UNTERNEHMER, die einen Business-Standort in Österreich suchen: Sie haben ihn gerade entdeckt! Nur 20 Min. von der Wiener Innenstadt entfernt pulsiert eine neue Welt der Möglichkeiten: individuelle Offi ce lösungen, internationales Konferenzzentrum, City-Hotel, Shopping bis 22 Uhr!

PLEASE CONTACT: +43 1 7007-7007www.airport-city.at, [email protected]

AIRPORTCITY��VIENNA�

AIRPORTCITY��VIENNA�

ÖSTERREICHS 1. STANDORT

MIT DGNB-ZERTIFIKAT NACH ÖGNI

„QUARTIERSZERTIFIZIERUNG“

S chon einmal von FSW gehört? In Wien si-cherlich: immerhin steht FSW für „Fonds Soziales Wien“ und die Leistungen dieser Organisation prägen Österreichs Hauptstadt.

Die Überschrift würde auch für den Fonds passen, mir geht es aber um „freier, schneller und weiter“. Diese Worte und deren Abkürzung sind die Philosophie der KaufmannGruppe, welche von meinem Bruder und mir geprägt wird. Mit FSW und unserem WerteMa-nagement wollen wir eine einzigartige Unternehmens-kultur aufbauen.

Unternehmenskultur als Erfolgsfaktor

Unsere Zeiten sind schnelllebig: gute Ideen werden von Copycats kopiert, Marken kosten beim Aufbau richtig viel Geld und können, wie wir alle beim Korn-spitz erleben durften, nicht immer verteidigt werden. Das einzige, was in dieser Zeit Bestand hat, sind die Menschen hinter den Ideen, die Art und Weise des Zusammenarbeitens. Mögen andere kopieren, was wir gemacht haben; mich macht dies nicht nervös, denn ich weiß, dass das Team bereits an der nächsten Idee arbeitet und vor allem in der Umsetzung die Präzision eines Schweizer Uhrmachers garantiert. Gerade hier zeigt sich die Stärke eines ausgeprägten Teamspirits, indem alle Kollegen gemeinsam zusam-menarbeiten und mehr leisten als jeder einzelne für sich genommen, schaffen könnte. Wir sind davon überzeugt, mit einer Unternehmenskultur die beste Voraussetzung für den langfristigen Erfolg zu schaf-fen. Gerade aus diesem Grund ist es die wesentlichste Aufgabe meines Bruders und mir als Unternehmer, Identitäts- und Sinnstifter zu sein. Für uns ist die Un-ternehmenskultur der Kraftstoff für unseren Erfolg.

Der Grundstein ist gelegt

Seit dem 27. August 2013 erweiterten wir unsere Ak-tivitäten um einen Verlag, nämlich dem Fokus-media House. Seither haben wir bei diesem Unternehmen, wie bei jeder anderen Aktivität der KaufmannGruppe, die richtigen Mitarbeiter gesucht und freier, schnel-ler und weiter arbeiten lassen. Nach einer durchaus harten Aufbauphase kann ich festalten: es ist uns gelungen! Wir haben mit Michael Neubauer einen lei-densfähigen Chefredakteur, einen Mann der spitzen und pointierten Feder. Sein kongenialer Partner ist Ronald Goigitzer als Verlagsleiter, dem nie die Ideen

ausgehen und der mit enormem Gestaltungswillen arbeitet. Beide sind nunmehr Mitgesellschafter und ich kann mit gutem Gewissen sagen, wir hätten es mit beiden nicht besser treffen können. Aber nicht nur die Geschäftsführung steht, das gesamte Team hat sich gefunden und lebt unsere Philosophie. Die beste Vo-raussetzung für die kommenden Herausforderungen.

09 Winter 2015 | ImmoFokus

FSW und vieles wird möglich…

Philipp Kaufmann, Herausgeber

FREIER

Wir leben und fördern Vielfalt in all ihren Facetten. Wir fühlen uns frei, uns auszudrücken. Und wir teilen unsere Ansichten, auch wenn sie nicht Mainstream oder beliebt sind. Wir wollen Mitarbeitern die Chance zur Selbstverwirklichung bieten, damit sie sich jeden Tag aufs Neue über die Herausforderungen in der KaufmannGruppe freuen.Die Gesellschafter sind Unternehmer, frei und ungebunden, und wir wollen weiterhin Veränderungen initiieren und revolutionäre Ideen ermöglichen.

SCHNELLER

Wir erkennen Trends und Kundenwünsche schneller als andere. Da wir dies so machen, bauen wir stabile Geschäftsmodelle, welche die Wünsche der Kunden erfüllen und den Lifestyle der heutigen Konsumenten ansprechen. Wir nutzen Möglichkeiten, sobald diese im Markt erscheinen, und unsere schnelle Entscheidungsstruktur erlaubt uns Bockspringen über Wettbewerber – dies lässt uns an der Spitze bleiben.

WEITER

Wir treiben Ideen über die traditionellen Grenzen, leiten sie in Richtung außerordentlichen und nachhaltigen Erfolg. Wir schaffen Strukturen, die Exzellenz in der Ausführung und Langlebigkeit des Unternehmens sichern. Wir spornen uns an, um selbst über die Grenzen dessen, was wir wissen und was wir tun können, zu gehen. Wir sind offen zu lernen, offen für Veränderungen, offen für die Zukunft. Wir übernehmen nicht-traditionelle Ansichten und erkunden unerforschte Gebiete in unserer modernen Welt.

Mehr auf www.kaufmann-gruppe.com

ImmoFokus | Herbst 2015 10

Inhalt 009 VOM HERAUSGEBER014 KURZ & BÜNDIG

Im Fokus026 DIE ZWEI028 DIE BEWEGTE IMMOBILIENWIRTSCHAFT070 DIE AKADEMISCHE SEITE079 SENKRECHT130 ÜBER DEN TELLERRAND 1160 ZU TISCH MIT...174 ÜBER DEN TELLERRAND II182 DER SCHREIBTISCH VON...183 DER TOP DEAL191 AUFSTEIGER/ABSTEIGER194 IMMOBILIE IM FOKUS

Immobilie 2020066 WIE WOHNEN WIR MORGEN? Ein Blick in die Glaskugel

072 DIE STADTPSYCHOLOGINCornelia Ehmayer

076 LOGISTIKIMMOBILIENLogistik kommt in Schwung

080 DIE GROSSE UMFRAGENachhaltiges Wohnen

Im Brennpunkt: Salzburg038 WO DIE INDUSTRIE IM VERBORGENEM BLÜHT

042 DER PLUSPUNKT LAGE

050 RETAIL: Aus, stopp, retour

Im Brennpunkt: Oberösterreich056 AUF DEM WEG ZUR EUROPA-SPITZE

058 DER MARKT MIT POTENZIAL

Im Brennpunkt: Ungarn130 ES GEHT AUFWÄRTS

136 INVESTMENT & OFFICE:Mit neuem Schwung

140 RETAIL: Rahmenbedingungen belasten

146 INDUSTRIE & LOGISTIK

144 TOURISMUS & HOTELS

148 BAUERNLAND IN BAUERNHANDTaschenverträge unter Feuer

Positionen & Meinungen030 DER WOHNUNGSKAISER

Interview mit Daniel Riedl

164 HOCH HINAUSInterview mit Gernot Schöbitz

Kommentare015 HÖFLECHNER016 REITER

134 Im Brennpunkt: UngarnERHOLUNG IN SICHT

040 FLÖDL048 PRUNBAUER054 ULREICH064 BAUERNFEIND070 MAIER151 KREMER

Finance & Investment152 REAL CIRCLE

172 DIE QUAL DER WAHL

178 BAD BOYS

Immo-Service168 KONGRESS170 GBB AWARDS 2015 184 RÜCKBLICK192 IMMOBILIEN ERLESEN193 VORSCHAU192 IMPRESSUM

112 NEW WORLD OF FMOffice 3.0

114 HEUTE FÜR MORGEN BAUENQualitätsoffensive

116 ACHTUNG FALLEScheinselbständigkeit

118 NACHHALTIGER MIETVERTRAGSustainability schwach etabliert

120 EARLY BIRDSBest practice Beispiele

126 DER WURM MUSS DEM FISCH SCHMECKEN

Interview Gerda Zauner Birgit Oberwalder

Kommentare089 URS WAIBEL125 ENGERT

New World Of Work 2015

NEW WORLD OF WORKDas Heft im Heft

083 EDITORIAL

084 SCHRITT FÜR SCHRITTInterview Michael Bartz

090 FÜR DIE ZUKUNFT GERÜSTETInterview Ernst Machart & Matthias Waibel

094 DIE SUCHE NACH DEN RICHTIGENInterview Christian Hauser

096 EMPLOYER BRANDINGWar for Talents

098 BÜROWELT MIT ZUKUNFTDas klassische Büro hat ausgedient

102 BÜRO IST ÜBERALL

New World Of Work

106 DIE ARBEITSWELT VON MORGENFacebook & WhatsApp

11

Der Wohnungskaiser

INTERVIEW MIT DANIEL RIEDL Wohnungen für alle Bedürfnisse 30164

Hoch hinausINTERVIEW MIT GERNOT SCHÖBITZ

130COBOATAB INS BÜRO AUF HOHER SEE

72 Als Stadtpsychologin mittlerweile „stadtbekannt“CORNELIA EHMAYER

ImmoFokus | Herbst 2015 12

SCHNELL.AKTUELL.ÜBERALL VERFÜGBAR.

DIE NEUE DIMENSION DER IMMOBILIEN-INFORMATION.

Jetzt online unter:www.immofokus.at

in Kooperation mit

Herbst 2015 | ImmoFokus 13

SCHNELL.AKTUELL.ÜBERALL VERFÜGBAR.

DIE NEUE DIMENSION DER IMMOBILIEN-INFORMATION.

Jetzt online unter:www.immofokus.at

in Kooperation mit

14 15 Winter 2015 | ImmoFokus ImmoFokus | Winter 2015

Spatenstich: Neues Wohnhaus von RVW und BIP in der Sedlitzkygasse 36. LVING GREEN: CSERNI Group realisiert ein auf Familien zugeschnittenes Wohnprojekt in Klosterneuburg. Wohnprojekt Garbergasse: Fertigstellung des Projekts von Raiffei-sen-Leasing und HAZET Bauunternehmung GmbH erfolgt voraussichtlich im Frühjahr 2016.

6B47

Hohe Standardsn Auf der ERSTE Wohnmesse im Wiener MAK präsentierte Anfang November 6B47 Real Estate Investors AG erstmals die neuen Projekte Althan und Park Flats. 6B47 setzt sich in Wien auch wei-terhin ehrgeizige Ziele, wie Vorstands-vorsitzender Peter Ulm bestätigt: „Ers-tens wächst die Stadt und es gibt enormen Wohnbedarf. Zweitens wohnen wir selbst hier und kennen die Lagen bes-tens. Uns ist es in den letzten Jahren ge-lungen, einige Top-Immobilien zu si-chern, die wir jetzt nach modernsten und höchsten Standards weiterentwickeln.“

Kurz & Bündig > [email protected]

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

Jasmin Soravia und Livia

Daisy Birtalan verstärken als

Top-Managerinnen und

erfahrene Branchenexpertinnen

das Team der Soravia Group.

willhaben-Geschäftsführerin

Sylvia Dellantonio freut sich

über zwei Millionen App-Down-

loads in Österreich bis Anfang

November.

Ingrid Pscheidt übernimmt die

Leitung der Abteilung Immobili-

enverwaltung bei IG Immobilien

am österreichischen Immobilien-

markt.

News Ticker

Rasche Hilfe

Attensam Handymann Ob kurz nach dem Umzug oder im nor-malen Alltag – immer wieder fallen im Wohnungs-und/oder Büroumfeld Tätig-keiten an, für die man Hilfe brauchen kann. Aber wen fragen? Gerade im städ-tischen Bereich ist Nachbarschaftshilfe oft nicht einfach zu organisieren. Seit wenigen Tagen wird den Bewohnern der Seestadt Aspern ein komplett neuer Ser-vice geboten.Jeder Attensam Handyman ist ein quali-fizierter Handwerker oder Techniker, der neben seiner jahrelangen Erfahrung im-mer auch das passende Werkzeug mit-bringt. Der Handyman startet vom Standort in Aspern, damit entfallen auch sämtliche Kosten für Anfahrtswege. „Wir glauben, dass da wirklich Nachfrage herrscht. Nach Servicediensten, die nicht im Stiegenhaus enden sondern bei Be-darf auch hinter die Wohnungstüre ge-hen“, erklärt Attensam Geschäftsführer Peter Schrattenholzer, „wir wollen ein Multi-Dienstleister rund ums Wohnhaus werden!“

n Der Superscape 2016 soll unter dem Titel „Future Urban Living - Funktionale Reduk-tion mit maximalem Raumgewinn“ inno-vativen Gestaltungsvorschlägen und Raumkonzepten für räumlich effizienten Wohnraum Platz bieten. Die Thematik um-fasst ebenfalls die Problematik - oder Her-ausforderung - wachsender Mobilität und urbaner Verkehrsströme. Kreative Lösungen, welche die sich verän-dernden Anforderungen von Stadtbewoh-nerInnen an den sie umgebenden Lebens-raum in den nächsten 50 Jahren thematisieren, werden gesucht - unge-

wöhnliche Ideen sind ausdrücklich er-wünscht. Die Jury setzt sich aus Anna Popelka, Mitgründerin von PPAG, Chris-toph Thun-Hohenstein, Direktor des MAK - Österreichisches Museum für angewand-te Kunst / Gegenwartskunst, Harald Gründl, Designer, Klaus Kada sowie Lillie Hollein, Direktorin und Mitbegründerin der VIENNA DESIGN WEEK, zusammen. Weitere Informationen zur Fragestellung, den Teilnahmebedingungen, zum Auslo-bungsprozedere und anderen wichtigen Punkten sind unter http://www.jp-perspek-tiven.at/Teilnahme ersichtlich.

Daniel Jelitzka sucht Visionäre

Superscape 2016


Mehr Transparenz und Geschlossenheit

n Es ist - unter anderem auch - ein Privileg von Organisationen, die nicht in erster Linie Gewinn erwirtschaften müssen, sich Gedanken machen zu können, die über das tägliche Geschäft und die kurz- und mittelfristige Planung hinausgehen. RICS beschäftigt sich auf meh-reren Ebenen mit disziplinen- und länderübergreifenden Themen. Kürzlich hat RICS Österreich zu einer Veranstaltung in der Britischen Botschaft eingeladen. Vorgetragen und diskutiert wurde über die Rol-le Wiens für und in Zentral- und Osteuropa, über die Entwicklung der Immobilienmärkte in diesem Raum, insbesondere in den Städten Bra-tislava, Budapest, Prag und Warschau.

Auffallend ist, daß die Sprecher der CEE Länder, Alan Colquhoun von Cushman Wakefield CEE und Noah Steinberg, CEO der Firma Wing in Ungarn, ursprünglich aus dem angelsächsischen Raum kommen und eine sehr klare und distanzierte Sicht der politischen, gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Entwicklung im zentraleuropäischen Raum haben.

Wien wird von beiden, aber auch von den aus verschiedenen Ländern stammenden Teilnehmern an der Diskussion als Hort der Sicherheit und des Wohlstandes erlebt.

Die Vorteile Wiens, seine zentrale Lage, seine kulturhistorische und kulturelle Bedeutung, seine hohe Lebensqualität überwiegen die Nachteile wie das im Vergleich zu Osteuropa hohe Preisniveau sowie eine allem Fremden gegenüber nicht gerade freundliche Grundein-stellung bei weitem.

Der Wettbewerb der Städte wird weniger durch Marktindikatoren wie Mietpreise, Spitzenmieten, Renditen etc. entschieden. Allenfalls die Leerstandrate, die ja in Wien im Vergleich zu den genannten Städten am niedrigsten ist, hat hier besondere Bedeutung. Wesentlich sind ne-ben Lebensqualität und Sicherheit aber gute Verkehrsanbindungen in die Heimatstädte potentieller Investoren. Ausländische Direktinves-

Kommentar: Peter Höflechner Vorsitzender des Vorstandes RICS Österreich

titionen werden sich auf die einzelnen Länder je nach Einschätzung der Marktchancen verteilen. Städte wie Warschau, Prag und eventuell in Zukunft auch Bukarest werden eine erhebliche Bedeutung haben. Wien wird seine historisch gewachsene Rolle aber im Wesentlichen behaupten können. Österreich insgesamt wird zwar nicht mehr unbe-dingt als wachsender, aber dafür als reifer, solider Markt wahrgenom-men. Nicht zuletzt deswegen ist Österreich nach Einschätzung unserer Nachbarn auch als Zuwanderungsland so beliebt.

RICS will generell durch das Nachdenken über die Zukunft Mehrwert für seine Mitglieder bieten und hat in diesem Sinne „Futures“ zum Gegenstand von Diskussionen, Veranstaltungen, Präsentationen etc. gemacht.

▪ „Wohnen“ und „Arbeiten“ ist weltweit im Fokus des öffentlichen Interesses; erfolgreiche und nachhaltige „Future Cities“, die gut ver-netzt und gut organisiert sind, aber auf alle vorhandenen intellek-tuellen Ressourcen zurückgreifen, sind gefragt.

▪ Verantwortung für die zukünftige Ausgestaltung des Berufsbilds ist gefragt; die Immobilienberufe werden erweitert ( Nachhaltigkeit, Strategie, Infrastruktur, neue Formen der Finanzierung und vieles mehr).

▪ Ethik bestimmt unser Handeln. RICS lädt Firmen ein, der IES Coa-lition (www.ies-coalition.org) beizutreten. RICS ist eines von ca. 70 Mitgliedern dieser Vereinigung, die derzeit an einem Entwurf für einen allgemeinen Standard arbeiten. Ethische Grundlagen und Prinzipien für alle „Professionals“ sollen auf einem hohen Niveau festgelegt werden. Für den „Real Estate Bereich“ wird das bedeuten, dass sowohl Immobilienpraktiker als auch Immobilienmärkte auf der ganzen Welt von mehr Transparenz und Geschlossenheit in der Vorgangsweise profitieren werden.


ÖGNI Zertifikat nun auch in Platin

n Seit 01. Juli 2015 gibt es im DGNB Partnernetzwerk als höchste Aus-zeichnungsstufe das Platin Zertifikat für nachhaltige Immobilien. Doch warum erfolgte dieser Schritt gerade jetzt? Wir folgen damit einem weit verbreiteten Wunsch unserer Mitglieder und dem Markt. Hintergrund ist, dass die Ent-scheidung für oder gegen ein Zertifizierungssystem gerade im internationalen Umfeld vielfach mehr von der Farbe der Aus-zeichnungsstufe und weniger von den Inhalten und den damit überprüften Qualitäten eines Gebäudes abhängt.

Mit der Anpassung der Aus-zeichnungslogik wollen wir im DGBN System diese schief ge-ratene Diskussionsgrundlage mehr in die Waage bringen. Un-ser Anspruch ist es, über Inhalte und Qualitäten zu sprechen und nicht über Auszeichnungsfar-ben. Dieser Gesprächseinstieg fällt sicher leichter, wenn man nicht erst erklären muss, dass Gold nicht gleich Gold ist, wenn man die verschiedenen Systeme miteinander vergleicht.

Die Anforderungen für ein Platin-Zertifikat entsprechen exakt den bisherigen Bedingungen für eine Auszeichnung in Gold. Neben Pla-tin wird es bei Neubauten künftig noch DGNB Zertifikate in Gold und Silber geben. Alle Projekte, die sich aktuell im Zertifizierungsprozess befinden, profitieren unmittelbar von der neuen Auszeichnungslogik. Auch bereits zertifizierte Projekte können ihre Auszeichnungsstufe

Kommentar: Ines Reiter Geschäftsführerin ÖGNI

anpassen lassen. Erste Platin-Plaketten verlieh die ÖGNI im Rahmen des Gründertages am 28.09.2015. Auf die im DGNB System geprüften Inhalte hat die Umstellung keine Auswirkung.

Die Veränderungen sind dabei leicht erklärt. So wird die bisherige Auszeichnung in Bronze eins zu eins durch das Zertifikat in Silber er-setzt. Gold tritt an die Stelle von Silber. Die neue höchs-te Auszeichnungsstufe in Platin erhalten Projekte, die dieselben Bedingungen er-füllen wie bislang Projekte mit Gold-Status. Mit ande-ren Worten: Projekte mit ei-nem Gesamterfüllungsgrad von mindestens 80 Prozent und einem Mindesterfül-lungsgrad von 65 Prozent in allen fünf ergebnisrele-vanten Themengebieten bekommen von nun an ein Zertifikat in Platin. Für ei-nen Gesamterfüllungsgrad von über 65 Prozent gibt es

ab sofort Gold, bei mehr als 50 Prozent erhält ein Projekt das Silber-Zertifikat. Eine Auszeichnung in Bronze gibt es künftig nur noch bei der Bestandszertifizierung ab einem Erfüllungsgrad von 35 Prozent.

Das DGNB System und die darin enthaltenen Kriterien bleiben von all dem inhaltlich unangetastet.

Es besteht die Möglichkeit zur Anpassung für bereits zertifizierte Projekte.



O‘zapft is!

Brauquartier Puntigamn Die ersten Wohnungen im Brauquartier Puntigam stehen nach einer einjährigen Planungszeit zum Kauf bereit. Der neue Stadtteil von Graz - das bisher größte Projekt der C&P Immobi-lien AG - wird 65.000 Quadratmeter umfassen und insgesamt neben rund 800 Wohnungen auch Büro- und Gewerbeflächen zur Verfügung stellen. Die Wohneinheiten in den Größen von 35 gbis 113 Quadratmeter können entweder selbst als Eigen-tumswohnung genuttzt oder vermietet werden. C&P Vor-standsvorsitzender Markus Ritter zeigt sich von dem umfang-reichen Projekt begeistert: „2000 Menschen sollen in Zukunft im Brauquartier Puntigam leben, arbeiten und vor allem ver-weilen. Unter dem Motto ‚Leben und Wohnen im Netzwerk‘ wird ein Stadtteil nach den modernsten Kriterien des Zusam-menlebens entstehen.“

Das einzigartige Projekt für das Brauquartier Puntigam in Graz ist von den Planern der C&P Immobilien AG in Zusammenar-beit mit dem StadtLABOR Graz entstanden: Durch einen prog-nostizierten Bevölkerungszuwachs von 25 Prozent in den nächsten zwanzig Jahren im 17. Grazer Stadtbezirk wird der Be-darf an Wohn- und Arbeitsraum steigen. Das Brauquartier Pun-tigam soll als Stadtteil für ein friedliches Zusammenleben be-nachtbarter Menschen stehen, durch innen- und außenliegende Gemeinschaftsflächen, Angebote für Sport, Entertainment und Kulinarik sowie durch nachbarschaftliche Hilfe im Alltag soll eine angenehme und freundliche Atmosphäre geschaffen wer-den. Kinderbetreuung und eine gemeinsame Nutzung von E-Cars und E-Bikes stellen ebenfalls wichtige Eckpfeiler im Brau-quartier Puntigam dar.

Die Steuerung und Organisation der Rahmenbedingungen wird von einem Quartiermanagement gesteuert werden.



Bezirksgerichte

Schlüsselübergaben Am 13. November hat ARE Geschäfts-führer Hans-Peter Weiss offiziell die sa-nierten und erweiterten Bezirksgerichte Fürstenfeld und Deutschlandsberg an Justizminister Wolfgang Brandstetter, Manfred Scaria, Präsident des Oberlan-desgerichts Graz, an die Amtsleiterin des Bezirksgerichts Fürstenfeld, Romana Pfeiffer-Wuntschek beziehungsweise an Leopold Popp, Vorsteher des Bezirksge-richts Deutschlandsberg, übergeben. Der Standort Hartberg ist nach Fürstenfeld und das Bezirksgericht Stainz nach Deutschlandsberg übersiedelt. „Mit der Sanierung und Erweiterung der beiden Bezirksgerichte können wir unsere Kom-petenzen noch besser bündeln und unse-re Strukturen weiter optimieren. Damit verbessert sich auch das Service für die Bürgerinnen und Bürger noch weiter“, sagt Justizminister Brandstetter. Durch die beiden Bauprojekte hat die Gebäude-eigentümerin ARE die baulichen Voraus-setzungen für die Umsetzung der Be-zirksgerichtsreform erreicht.

Vorstadtvillen: Raiffeisen-Leasing wird bis zum Frühjahr 2017 „Vignoble“ in Nussdorf fertigstellen. BUWOG Group: Dachglei-che der Wohnprojekte SKYTOWER und SKY6 im neuen Hauptbahnhofviertel. Wohndelta Alte Donau: Geplante Fertigstellung des Wohnprojektes von Raiffeisen evolution und ARE im Sommer 2016.


Heinrich Kugler ist neues

Vorstandsmitglied der Wien

3420 Aspern Development AG.

Er übernimmt die Agenden

Produktentwicklung, Liegen-

schaftsverwaltung und

Stadtteilmanagement.

Patrick Verwilligen ist neuer

Head of Leasing bei Unibail-

Rodamco Österreich und in

dieser Position für sämtliche

Vermietungsaktivitäten der

beiden größten österreichischen

Einkaufszentren verantwortlich

Michael Ehlmaier, Geschäfts-

führer EHL Immobilien, wird mit

seinem Team in Kooperation mit

sma und BEHF die Ringstrassen

Galerien neu positionieren.

Derzeitiger Projektname. „Opera

Mall Vienna“.

News Ticker

n In einer mit den Marktexperten von JLL veröffentlichten Studie zeigt Implenia, dass sich die Umnutzungen von Büroliegen-schaften am richigen Ort durchaus aus Anle-gersicht rentieren und zur Erschöpfung der Wohnungsnot beitragen können. Bei der Vorstellung der Erkenntnisse der Untersu-chung in Zürich betonte Adrian Wyss, Leiter des Implenia Geschäftsbereichs Moderni-sation & Development, „Die Frage, ob sich aus leeren Büros neue Wohnungen ma-chen lassen, ist nicht neu. Es war aber an der Zeit, den Fall aus ökonomischer sowie baulicher Perspektive neu zu unter die Lu-pe zu nehmen.“

Ein kurzer Blick auf Konjunkturdaten und Mietmärkte zeigt, dass Umnutzungen als Möglichkeit für Anleger mit Fokus auf die unterschiedlichen Punkte, an denen sich die Segmente Wohnen und Büro im Immo-bilienzyklus derzeit befinden, wieder zent-riert in den Mittelpunkt rücken. Des Weite-

ren zeigt die Studie, an welchen Standorten Potential am Markt für Umnutzungen von Büroflächen in der Schweiz vorhanden ist. Vor allem nachfrageschwache, sanierungs-bedürftige Büroliegenschaften in urbanen Zentren mit knappem Wohnraumangebot haben sich als besonders begehrenswert herauskristallisiert. Die Mieten für neue Wohnungen in Außen- und „Zwischen-quartieren“, wie Altstetten, Wipkingen oder Schwamendingen, übertreffen in Zü-rich beispielsweise jene für Büos um mehr als 90 Franken pro Quadratmeter und Jahr. Dasselbe Potential zeigt sich im Genfer Stadtgebiet im Osten, Möglichkeiten „in der zweiten Reihe“ und in Aussenquartie-ren wird der Studie nach vielfach unter-schätzt. Durch das hohe Ertragspotential sind an diesen Standorten Transformatio-nen von alten Büros in Wohnungen beson-ders gut möglich, wie diverse Objektanaly-sen und umgesetzte Projekte von Implenia in den letzten Jahren bewiesen haben.

Hohes Ertragspotential an Top-Standorten

Büroumnutzungen rechnen sich

Foto

: EH

L



…UMFASSENDE BERATUNG…PERSÖNLICHE BETREUUNG…WERT- UND ERTRAGSSTEIGERUNG DES GRUNDBESITZES

...IHRE LIEGENSCHAFT IN BESTEN HÄNDEN

Franz Josefs Kai 65

1010 Wien, Österreich

Tel: +43 (0) 1 535 36 19-0

eMail: [email protected]

HAUSVERWALTUNG BONTUS HEISST...

BKS TecTalk

Shoppingcenter?n In der Ring Stage des Tech Gate Vienna durften sich zahlrei-che Gäste des Schweizer Unternehmens BKS Kabel-Service AG über eine interessante Podiumsdiskussion im Rahmen der BKS TecTalk freuen. Das Thema der Diskussion: „Shoppen - mit oder ohne Center?“. Begrüßt wurden die Gäste durch Gise-la Gary und Liborio Brugnano, Mitglied der Geschäftsleitung und Leiter Verkauf & Marketing von BKS Schweiz bzw. Ge-schäftsführer der BKS Niederlassung Wien, als diskussions-freudig zeigten sich Horst Reiner, ATP Planungs- und Beteili-gungs AG; Jörg F. Bitzer, EHL Immobilien GmbH; Franz A. Kollitsch, APM Holding GmbH und Hannes Lindner, Standort + Markt Beratungsgesellschaft mbH. Als Moderatorin fungier-te Gisela Gary, Chefredakteurin des Magazins „SO – Planen, Bauen, Leben“. Über den Einfluss der Architektur auf den Er-folg eines Shoppingcenters, Marktneuheiten, Integration und Kombination diverser Systeme wurde lebhaft geplaudert. Die Kernfrage der Diskussionsrunde, ob Shoppingcenter im schnelllebigen Zeitalter des Online-Handels überhaupt noch überleben könnten, wurde vom Podium mit „ja“ beantwortet: Allerdings müssten entsprechende Initiativen gesetzt werden. Die Zukunft des Shoppingcenters wird auch in Zeiten des On-line-Handels gesichert sein, wenn ein entsprechendes Ein-kaufserlebnis geboten wird.

11. Retail Expertenforum

Der Handel im Wandeln Beim 11. Retail Expertenforum im Park Hyatt in Wien durfte aus-giebig über technische Innovationen, neue Konzepte und Big Data geplaudert werden. Rund 150 Teilnehmer tauschten sich über struk-turelle Veränderungen im Handel und die Wichtigkeit des Kunden im Handel aus. „Man muss mit Kunden kommunizieren, denn nur, wenn man das Grundgerüst des Wertesystems eines Menschen ver-steht, kann man segmentierten“, so Martin Mayr, Geschäftsleiter der INTEGRAL Markt- und Meinungsforschungs GmbH, der das dies-jährige Retail Expertenforum mit diesen Worten eröffnete. Und der Kunde ist heutzutage auf der Suche nach Halt - und Unterhaltung: Zeichnete sich ein typischer Kunde der 50er Jahre noch durch Spar-samkeit und Pflichtbewusstsein aus, so sind Konsumenten heutzu-tage laut Martin Mayr durch die mediale Überinszenierung auf der Suche nach Halt durch Bewährtes, wünschen sich aber gleichzeitig auch Unterhaltung und Konsum. Andreas Winiarski, Corporate Spokesperson von Rocket Internet, knüpfte an diese Thesen an, be-tonte gleichzeitig aber auch den Umbruch des Handels durch den technologischen Fortschritt. John Burton, Director of Development bei Westfield London, stellte die Erwartungshaltung des Kunden in den Mittelpunkt des Forums und betonte die Wichtigkeit der Flexi-bilität des Handels.


Storesentwicklung: EHI-Studie „Der Store im Omnichannel-Zeitalter“ untersucht die Auswirkungen von Omnichannel-Ser-vices auf Ladengeschäfte. Das Ergebnis: Verschmelzung online und stationär. Imagewechsel: Aus Vienna International Hotelmanagement wird ab 1. Februar 2016 Vienna House. Grand Ferdinand: Neues Weitzer Hotel an der Ringstraße.


Thomas Marx, vormaliger

Geschäftsführer von bauMax

Österreich, wechselt zu RWA

und verantwortet das Franchi-

sing mit den Lagerhäusern für

Baustoffe und Haus & Garten.

Gary Bond, Managing Director

Development bei McArthurGlen,

freut sich über die zukünftige

Zusammenarbeit mit Hütten

Holding und die Investition in

das deutsche Outlet Ochtrup.

Guido Schwengersbauer kehrt

aus Kroatien nach Kärnten zurück

und übernimmt mit Dezember

das Landhotel „Seppenbauer“ in

Sankt Salvator bei Friesach, einen

der Leitbetriebe Mittelkärntens.

News Ticker

EHI-Studie

Energiefressern Die neue EHI-Studie „Energie-Monitor 2015“ beleuchtet die Energiekosten im Einzelhandel, die im Vergleich zum Vor-jahr um 6 Prozent gesunken sind. Grund dafür ist die steigende Verbreitung von verbrauchssparenden Maßnahmen wie LED-Beleuchtung, bessere Kältetechnik oder die optimierte Regelung von Klima-, Lüftungs- und Heizungsanlagen. Auch der sparsamere Verbrauch von Energie wird als wichtig erachtet. Für die kom-menden Jahre wird allerdings wieder mit einem Anstieg der Kosten gerechnet, da aufgrund höherer Abgaben die Energie-preise wieder ansteigen werden.Insgesamt haben sich 45 marktführende Handelsunternehmen aus Deutschland, Österreich und der Schweiz an der Studie beteiligt, mit der Befragung wurden 24.000 Handelsfilialen bzw. etwa 35 Mio. Quadratmeter Verkaufsfläche erfasst.

Kurz & Bündig > Retail

Tankstellensterben

Neue Geschäftsmodelle sind gefragtn Das Tankstellensterben in Österreich nimmt seinen Lauf, Ende 2014 gab es laut Fachver-band 1.373 Major-branded Tankstellen. Das ist im Vergleich zu 2005 (1.950 Major-branded Tankstellen) ein Minus von 30 Prozent. Die Margen werden geringer und die Rahmenbe-dingungen härter. Zudem müsste man überlegen, wie man herkömmliche Tankstellen für den immer stärker werdenden multimodalen Verkehr fit macht – Stichwort Mischver-kehr aus E-Fahrräder, E-Autos, Taxis, Öffis etc. Rund um diese zentralen Überlegungen hat das auf Tankstellen-Liegenschaften spezialisierte Wiener Unternehmen SIDE PRO-JEKT auch heuer wieder einen umfassenden Marktbericht über „Frequenzimmobilien“ veröffentlicht. Die Studie zeigt erfolgreiche Nachnutzungsmöglichkeiten genau so auf wie die Chancen, die sich durch die Umstellung von bemannten Tankstellen auf Automa-tik-Stationen bietet: Anstatt verwaister Betonflächen locken optimierte Automaten-Standorte mit Services wie (mittlerweile auch automatisierten) Waschcenter, Post-Stand-orte, Bäckereien, Blumenhändler, modernen Snack-Angebote oder sogar Arbeits- und Übernachtungsmöglichkeiten. „Die Tankstelle der Zukunft ist ohnehin ganz anders kon-zipiert als wir sie uns bislang vorgestellt haben. Das zeigt auch ein visionäres Projekt in der Seestadt Aspern, das in dem Bericht erläutert wird“, so SIDE PROJEKT-Geschäftsfüh-rer Mag. Wolfgang Schmitzer, der gleichzeitig auf eine notwendige Differenzierung hin-weist: „Beileibe sind nicht alle Tankstellen dem Tode geweiht, manche Typen boomen sogar, andere müssen sich aber verändern, um im härter werdenden Umfeld auch weiter wirtschaftlich erfolgreich zu sein.“ Dies könne über eine verbreiterte Servicepalette oder auch über Architektur erfolgen. Jedenfalls werden die Mobilitäts-Zentren der Zukunft ei-ne höhere Aufenthaltsqualität bieten müssen – vergleichbar mit Shoppingmalls.. Bislang gab es noch kaum eine Aufarbeitung, wie sich das Anfang 2015 in Kraft getretene Energie-effizienzgesetz auf das Tankstellengeschäft auswirkt. Auch diesen Aspekt untersucht der Frequenzimmobilien-Report (III) 2015, der unter http://www.side-projekt erhältlich ist.

[email protected]


Foto

: Fot

olia


NOVUM Hotel Group

Zukunftsvisionenn Bis 2020 will die NOVUM Hotel Group auf 85 Hotels anwachsen, derzeit zählen 57 Häuser bundesweit zur Hotelgruppe. „Wer seine Ziele vorzeitig erreicht, sollte sich höhere stecken. Dieses Mal lehnen wir uns weit aus dem Fenster. Aber nicht zu weit. Denn die Progno-sen könnten nicht besser sein. Die Frequenz unserer Hotelübernahmen steigt stetig und unsere Pipeline ist prall gefühlt“, meint David Etmenan, geschäftsführender Gesellschafter der NOVUM Group. Innerhalb der näch-sten drei Jahre soll ein Wachstumsziel auf 60 Hotels erreicht werden. „Derzeit schärfen wir unseren Blick auf das Wachstum über Franchise. Dazu gibt es bereits intensive Gespräche mit Accor. Wir sprechen intensiv über die Marken Ibis und Mercure. Auch die Stimmen unserer Investoren zu diesem Thema sind durchwegs positiv“, zeigt sich Etmenan optimistisch. Des Weiteren ist die NOVUM Hotel Group auch einer Expansion im Ausland nicht abgeneigt: Das Hauptaugenmerk liegt hierbei im deutschsprachigen Ausland, doch auch die Niederlande stellen einen interessanten Fokus dar. Über ein Objekt in Wien sind bereits fortgeschrittene Gespräche im Gange.

Ihr Auftritt in der Metropolregion WienFacharbeiter, Hochschulabsolventinnen, Mieter, Kunden, Geschäftspartner, Gäste, Mit‐Begeisterte.Mit wem immer Sie neue Horizonte erschließen möchten:In St. Pölten sind alle da. Und ist alles nah.

Lernen wir uns kennen: www.st‐poelten.gv.at

ecopoint_Anzeige_158x116_II.indd 1 24.02.15 10:27


Zalando

Neue Unternehmens-zentralen Schrei vor Glück: UBM Development AG errichtet für Za-lando auf dem Anschutz-Areal in Berlin-Friedrichshain eine neue Unternehmenszentrale. Die Büroflächen im Ausmaß von 42.000 Quadratmetern werden von Zalando langfristig angemietet, das Bauvorhaben umfasst zwei siebengeschoßi-ge Gebäude mit 29.000 Quadratmetern und 13.000 Quad-ratmetern sowie 155 PKW-Stellplätze. Die Häuser werden als Green Building ausgeführt und sollen von der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) in „Gold“ zertifiziert werden. Eine Kombination aus transparenten und transluzenten Fassaden wird die Vielfalt des Unternehmens Zalando verkörpern. „Die Immobilienentwicklung ist ein Prestigeobjekt ersten Ranges und Zalando ist ein Großmieter mit hoher Reputation. Mit diesem Projekt können wir unsere Position in Deutsch-land kräftig weiter ausbauen“, sagt UBM-CEO Karl Bier. Das Bauvorhaben schließt an den bereits in den Jahren 2014 bis 2015 von der früheren PORR-Tochter Strauss und Partner errichteten Bürostandort Arena Boulevard an, die Bauarbei-ten werden Mitte 2016 beginnen und etwa 24 Monate dauern.


Best Western

Alles neun Die weltweit größte Hotelgruppe Best Western plant nach über 20 Jahren einen neuen Markenauftritt ihrer Hotelmarken Best We-stern, Best Western Plus und Best Western Premier. Von 2016 an werden neue Logos der einzelnen Marken eingeführt werden, der Relaunch der Logos geht einher mit der Benennung des Master-brands Best Western Hotels & Resorts, der die bisherige Bezeich-nung Best Western International ablösen wird. „Wir haben uns welt-weit gemeinsam auf der Grundlage diverser Marktforschungen, Gästebefragungen sowie Rückmeldungen unserer Partner und in Abstimmung mit unseren Hoteliers für diesen revolutionären Schritt eines Relaunchs entschieden und verabschieden uns kom-plett von der bisherigen Gestaltung des Logos. Unverwechselbare Designelemente, neue Formen sowie neue Schriften im Erschei-nungsbild markieren die jeweiligen neuen Auftritte unserer Brands, die dennoch gleichzeitig als einer Markenfamilie zugehörig erkenn-bar sind. Allerdings werden sich die starken traditionellen Best Wes- tern Farben Blau und Rot auch künftig in der Logogestaltung wie-derfinden“, erklärt Ivona Meissner, Geschäftsführerin Best Western Central Europe. Durch den neuen, hochwertigeren Außenauftritt soll das Hotelportfolio von Best Western besser vertreten werden.

Tourismusboom

Spanischer Hotelmarktn In der aktuellen Studie „The Keys to the Spanish Hotel Market Recovery“ von Christie + Co zeigt sich die auch weiterhin akut bleibende Thematik der spektakulären Wiederbelebung des spanischen Hotelinvestmentmarktes. Über 38 Millionen Touri-sten aus dem Ausland haben Spanien in den ersten sieben Mo-naten des Jahres einen Besuch abgestattet - 4,7 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Gleichzeitig erlebt das Land derzeit ei-nen Hotelbauboom, 84 Prozent der Projekte konzentrieren sich auf Barcelona, Madrid, Malaga und die Balearen.



n Die Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG hat ihre 60-prozenti-ge Beteiligung an den Hotels angelo und Liner am internationalen Flughafen Koltsovo in Ekaterinburg an einen Privatinvestor ver-kauft, der Kaufvertrag konnte Ende September erfolgreich abge-schlossen werden. Über den Kaufpreis ist Stillschweigen zwischen den Parteien vereinbart worden. „Der Verkauf unserer Mehrheits-beteiligung an den zwei Hotels erfolgte im aktuell schwierigen rus-sischen Marktumfeld und wird sich dennoch positiv in unserer Bi-lanz widerspiegeln. Trotz unseres Rückzugs aus Ekaterinburg wird Russland auch weiterhin einer unserer wichtigsten Kernmärkte bleiben, wo wir mit der Entwicklung der AIRPORTCITY St. Peters-burg gute Fortschritte erzielen. So wurde erst vor kurzem der be-reits voll vermietete Büroturm Zeppelin der zweiten Bauphase fer-tiggestellt“, zeigt sich Warimpex-CEO Franz Jurkowitsch überzeugt. Das 4-Sterne-Flughafenhotel angelo eröffnete 2009 und ist direkt mit dem Passagierterminal des internationalen Flughafens Ekate-rinburg-Koltsovo verknüpft. Insgesamt bietet das Hotel 211 schall-isolierte Zimmer und Suiten, den Gästen steht des Weiteren ein Konferenzzentrum mit zwölf Tagungsräumen zur Verfügung. Das Hotel Liner ist mit 152 Zimmern bereits seit 1968 in Betrieb und ent-spricht nach einer Renovierung internationalen Standards.

Warimpex

Russland als Kernmarkt

NEMA

Shoppen in Starnberg n Die Retailexperten von EHL Immobilien sind von einem deut-schen Privatinvestor mit der Entwicklung eines nachhaltigen Ein-zelhandels- und Vermietungskonzeptes für ein Retailobjekt in Starnberg bei München beauftragt worden: Das Projekt „Neuer Markt Starnberg“ (NEMA) wird ca. 11.300 m² Einzelhandelsfläche auf zwei Etagen umfassen. Für das Projekt NEMA ist gemeinsam mit der Stadt Starnberg ein internationaler Architektenworkshop ausgerichtet worden, das Einkaufszentrum soll 2017 mit der Bau-phase starten. „Wir sind stolz, dass unsere Einzelhandelsexpertise auch am deutschen Markt überzeugt“, ist Michael Ehlmaier, ge-schäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien, begeistert. Die zentrale Lage direkt gegenüber des stark genutzten S-Bahnhofs Starnberg Nord und des Busbahnhofs soll einen weiteren Plus-punkt des geplanten Zentrums darstellen. Von den Mietern her soll ein ausgewogener Mix geboten werden, u.a. wird ein Lebensmit-telmarkt, ein Drogeriemarkt, Textil- und Schuhhändler und ein Elektromarkt geboten werden. Der Standort in Starnberg zeichnet sich durch sein hohes Potential aus, bisher sind kaum internatio-nale Einzelhändler in der Stadt vetreten. „Das NEMA wird diese Lücke schließen und eine optimale Ergänzung zum gut etablier-ten, eher höherpreisigen innerstädtischen Einzelhandelsangebot von Starnberg sein“, erklärt Jörg Bitzer, Einzelhandelsexperte bei EHL. Die Fertigstellung des Einkaufszentrums ist für 2018/19 ge-plant. Fo

to: F

otol

ia, Z

alan

do SIC | HER | HEITDie neue BauherrenSicherheit . alufenster.at

Mag. Michael GehbauerWBV-GPA, Bauträger

”DIE GEMEINSCHAFTSMARKE

ALU-FENSTER RECHNET SICH AUF DAUER.”

ALUFENSTER_kampagne15_IMMOfokus_gehbauer_93x118_ssp_ECIv2_RZ.indd 1 11/9/15 11:12 AM


Konzept Schmiede

Provisionsfrein Nach insgesamt rund 60 Jahren Bankerfahrung haben sich drei Finanz-experten in Salzburg mit einem neuen Unternehmen rund um Immobilienfi-nanzierungen selbstständig gemacht: Jakob Lohfeyer (36), Roland Leuprecht (39) und Klaus Huttary (44) zeigen sich als stolze Gründer des Unternehmens „Konzept Schmiede“. Die Spezialisierung des neuen Unternehmens mit Büro in Anif liegt in der Erstellung von Finanzie-rungskonzepten im Immobilienbereich. Die drei Finanzexperten arbeiten aus-schließlich auf Honorarbasis, für die Vermittlung von Finanzprodukten fallen keine Provisionen von Dritten an. „Die-ses Geschäftsmodell ist in Österreich ein-zigartig und gewährleistet, dass wir völ-lig unabhängig arbeiten und für unsere Kunden immer das für sie optimale Fi-nanzierungsmodell empfehlen“, zeigen sich die drei Geschäftsgründer von ih-rem Konzept überzeugt.

Potentialreich

Dynamische Pflegeheimen Der Investmentmarkt für Pflegeimmobilien und Seniorenresi-denzen in Deutschland wird weiterhin dynamisch bleiben und im Jahr 2015 wahrscheinlich das Transaktionsvolumen des letzten Jahres übertreffen. Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle Analy-se des Immobilienberatungsunternehmens CBRE, derzeit stehen mehrere Portfolios am Markt zum Verkauf bereit. „Wir beobachten, dass viele Investoren insbesondere aus dem institutionellen Be-reich weitere Zukäufe von Pflegeimmobilien planen. Das Wachs-tum in diesem Segment hält weiter an“, erklärt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Das Gesamtvolumen liegt im oberen dreistelligen Millionenbereich. „Das Transaktionsvolumen für das laufende Jahr liegt nach den ersten neun Monaten bei 441 Millionen Euro. Angesichts der bevorstehenden Investitionen und je nachdem, wie rasch diese umgesetzt werden, ist es wahrschein-lich, dass das Transaktionsvolumen zum Jahresende hin über dem des Vorjahres liegen wird“, ist Dirk Richolt, Head of Real Estate Fi-nance bei CBRE in Deutschland, überzeugt. Pflegeheime sind - ins-besondere vor dem Hintergrund der fortschreitenden Renditekom-pression bei den klassischen Nutzungsarten - ideal zur Beimischung

in Portfolios institutioneller Investoren geeignet. Das Potential im Bereich der Pflegeimmobilien und Seniorenresidenzen ist insge-samt noch lange nicht ausgeschöpft. „Neben ausländischen Inve-storen erkennen auch deutsche institutionelle Anleger die Chan-cen dieses Marktes“, so Jan Linsin.

Kurz & Bündig > Investment

Foto

s: IG

Imm

obili

en, F

otol

ia, C

ORE

STAT

E Ca

pita

l

[email protected]


PORR

Gleisbau in Katarn PORR ist durch die Herstellung der Festen Fahrbahn in Katar bereits mit sei-nem dritten Großauftrag in Katar betraut worden: Der Auftraggeber ist ein Konsor-tium unter der Leitung von Mitsubishi Heavy Industries Ltd. Das Projekt wird von der PORR Bau GmbH in Kooperation mit dem lokalen Tochterunternehmen PORR Qatar Construction W.L.L. durch-geführt und umfasst die Produktion, Lie-ferung und Verlegung der Gleisbauplat-ten für die drei U-Bahn-Linien Green, Red und Gold Line. „Das Slab Track Sys-tem der PORR eignet sich optimal für die spezifischen Bedingungen der Region und ist gleichzeitig leicht zu warten. Die Technologie kann auch perfekt für Lang-strecken- und Bahnfrachtprojekte in Ka-tar, im Oman, den VAE und Saudi-Arabi-en eingesetzt werden“, zeigt sich Karl-Heinz Strauss, CEO der PORR, er-freut, dass die Kunden in Katar von der Gleisbau-Technologie überzeugt sind.

Kurz & Bündig> [email protected]

Europacity: CA Immo und Hamburg Team verkaufen vier Baufelder an Richard Ditting GmbH & Co. KG. München: im DekaBank Städteranking 2015 Tabellenführer. Ergo Kommunikation: Studie ergibt Bedarfsverfehlung beim digitalen Auftritt von Immobi-lienunternehmen. Warburg-HIH Invest: Verkauf von 100 New Bridge Street in London an Alduwaliya Asset Management

René Melchardt wird neuer

Sales- und Marketingmanager

bei GEFCO Österreich. Der

gebürtige Wiener verfügt über

langjährige vertriebliche

Führungserfahrung in Logistik

und Industrie.

Gerhard Haumer wird

gemeinsam mit Harald Lauer

neu in der Alpha & Partner

Immobilien Consulting GmbH zu

begrüßen sein, beide werden

die Geschäftsführung Anfang

2016 übernehmen.

Wolfgang Ries, Vorstand der

BIEN-RIES AG, freut sich über die

Vollendung des Konzeptes

„feelin´ good“ mit 200 Woh-

nungen in Frankfurt-Riedberg,

das 80-Millionen-Euro-Wohn-

konzept ist somit abgeschlossen.

News Ticker


n Mit ihrer aktuellen Untersuchung „EMEA Prime Rents and Yields“ kommt das Immobilienberatungsunternehmen CBRE zum Ergebnis, dass sich die Renditekom-pression auf den gewerblichen Immobili-enmärkten in Europa auch im dritten Quartal 2015 angesichts der gestiegenen Nachfrage von Investoren über alle Nut-zungsarten hinweg fortsetzt. Insgesamt sind 162 Kombinationen aus verschiede-nen Nutzungsarten und Standorten inner-halb der Region EMEA (Europa, Mittlerer Osten und Afrika) untersucht worden, 71

Standorte haben im dritten Quartal 2015 sinkende Spitzenrenditen verzeichnet. Der stärkste Rückgang ist im Industrie- und Lo-gistiksektor zu verzeichnen, wo die Spit-zenrendite um 20 Basispunkte, im Vorjah-resvergleich sogar um insgesamt 60 Basispunkte gesunken ist. „Der Trend der sinkenden Spitzenrenditen kennzeichnet den Markt in der Region EMEA nunmehr seit drei Jahren“, so Jan Linsin, Head of Re-search bei CBRE in Deutschland. „Alle Marktdaten sprechen dafür, dass sich die-ser Trend auch in Zukunft fortsetzen wird.“

„EMEA Prime Rendits and Yields“

Im freien Fall


Mit welchen Produkteigenschaften stifte ich einen höheren Nutzen bei der Zielgruppe als meine Mitbewerber?

Ähnliche Fragen lassen sich natürlich auch für Büroobjekte stellen; in einem Markt, der sich seit 25 Jahren in einem Verdrängungswettbe-werb befindet. Vielleicht wäre es dann nicht zu einem Überangebot an Büroflächen in Bürotürmen gekommen und es wären mehr leistbare moderne Bürogebäude mit U-Bahnanschluss errichtet worden.

Unsere Conclusio Die Vermarktungsexpertise ist von Beginn an gefragt. Weiterhin zählt das Bauchgefühl, jedoch bildet Research die notwendige Grundlage für weitreichende Entscheidungen in der Produktkonzeption. Die Kos-ten, die hierbei anfallen, sind im Vergleich zu meist sehr teuren Ad-aptierungen bzw. Preisnachlässen äußerst gering. Und: Makler, die in diesen Prozess eingebunden wurden und das Projekt dann zukünftig mit coolen Vermarktungstools vermarkten, sind deutlich motivierter, denn ein passgenaues Produkt vermarktet sich einfach besser und schneller.

* … Grundlagen zum Marketing finden sie in Publikationen der beiden Autoren.

Fakten statt Bauchgefühl

n Nicht selten werden Immobilienvermarktungsspezialisten erst an Board geholt, wenn der Verkauf oder die Vermietung nicht klappt. Man hat sich zuvor bei der Projektentwicklung und hier vor allem beim Ankauf der Liegenschaft auf das Bauchgefühl verlassen. Nun müssen Makler die Flächen rasch, am besten gleich mit einer Werbe-agentur, vermarkten. Oft wird uns daher die Frage gestellt: Wie wird ein „schlechtes“ Produkt erfolgreich kommuniziert bzw. vermarktet?

ImmoMarketing beginnt beim ProduktEin professionelles ImmoMarketing fängt früher an: Bei der Produkt-konzeption. Als Gegenargument wird oft eingeworfen, dafür war die Zeit einfach nicht vorhanden. Alleine diese Schutzbehauptung ent-behrt jeder Logik. Viel schlimmer noch ist die Sichtweise: Wir haben jetzt (!) eh einen Makler und der muss halt jetzt laufen, denn wofür wird er sonst bezahlt.

Nicht selten wird in der Praxis immer noch dieser Weg unbewusst gewählt und nachdem einige Zeit verstrichen ist und sich der erwar-tete Vermarktungserfolg noch immer nicht eingestellt hat, greift der Entscheider zur Ultimo Ratio, dem stärksten „P“ im Marketing, dem Preis*, in der Hoffnung, zumindest eine schwarze Null am Projektende zu erzielen. Die Frage, die sich hier stellt: Warum begann das Projekt nicht mit einer soliden Markforschung, welche die entscheidenden Fragestellungen beantworten soll? Diese sind beispielsweise für eine Projektentwicklung im Wohnungssegment: Wie viele Wohnungen werden im relevanten Teilmarkt pro Jahr in welchen Preissegmenten verkauft? Welche Wohnungsgrößen werden in dieser Lage besonders nachgefragt? Trifft das derzeitige bzw. zukünftige Angebot den Markt?

Regelmäßiger Kommentar: Alexander Bosak & Philipp Kaufmann

Alexander Bosak und Philipp Kaufmann zählen zu den profiliertesten Experten im Marketing der Immobilienwirtschaft. Beide verbindet eine langjährige Freundschaft. Im ImmoFokus bringen sie ihre Gedanken im Kommentar der Zwei in die Öffentlichkeit.

Die ZweiGedankensplitter zum ImmoMarketing in Theorie und Praxis.



Studentisches Wohnen

Hoch hinausn Die Deutsche Real Estate Funds (DREF) verfolgt große Ziele: Mit dem Erwerb von 650 Wohneinheiten in Essen, Krefeld und Siegen im Marktwert von 20 Millio-nen Euro baut die DREF ihre Position als einer der führenden privaten Anbieter von studentischem Wohnen in Deutsch-land aus. Insgesamt befinden sich nun über 2.300 Wohneinheiten im Bestand des Spezialisten für Wohnimmobilienin-vestment. Bis Ende des Jahres werden noch weitere 1.000 Einheiten abgewi-ckelt werden. „Der Investitionsbedarf ist sehr hoch, die öffentlichen Gelder aber knapp. Mit unseren anstehenden Projek-ten werden wir die Versorgungslücke weiter reduzieren“, sagt Felix Bauer, CEO der Deutsche Real Estate Fund Advisor (DREFA).


Hannes Horvath hat sich als

Entwickler für Immobilienpro-

dukte und -projekte mit seinem

neu gegründeten Unternehmen

- der HANK GmbH - selbststän-

dig gemacht.

Jorge Sena Ponce ist von

CORESTATE Capital Group zum

Managing Director der IBERIAN

CORESTATE Capital Advisors S.L.

(„IBERIAN CORESTATE Capital“).

berufen worden.

Christian Marth, Vavrovsky

Heine Marth Rechtsanwälte, hat

die ERSTE Immobilien KAG beim

Kauf von 1.200 Wohnungen aus

dem Bestand der Bank Austria

beraten.

Warburg-HIH Invest: Erwerb von Büroobjekten in Amsterdam Zuid. LaSalle: Entwicklung von fünf Logistikimmobilien im britischen Coventry. CORESTATE Capital Group: Investition von 152 Millionen Euro in deutsche Einzelhandelsobjekte. BMO Real Estate Partners: Adrian Brion neuer European Portfolio Manager & Associate Director in Paris

News Ticker

n UBM Development AG hat Grund zur Freude: In den ersten drei Quartalen des Jahres 2015 hat der an der Wiener Börse no-tierte Immobilienentwickler hervorragen-de Zahlen erzielt und die Produktivität ge-steigert. Die Gesamtleistung ist bis zum 30. September 2015 um 38,3 Prozent, von 257,4 Millionen Euro auf 356,1 Millionen Euro ge-stiegen. Im Rahmen der strukturierten Portfolioreduktion konnte UBM bis zum

30. September 2015 bereits zehn Verkäufe vertraglich fixieren, mit den noch geplan-ten Verkäufen soll bis Jahresende ein Net-tozuschuss von rund 100 Millionen Euro erzielt werden. Des Weiteren hat sich die Gesellschaft Grundstücke in Deutschland, Polen und Österreich gesichert und die Projekt-Pipeline auf etwa 1,5 Milliarden Eu-ro weiter ausgebaut.

UBM

Auf Erfolgskurs

28 29 Herbst 2015 | ImmoFokus ImmoFokus | Winter 2015

n Die Vereinbarkeit von Beruf und Familie sollte Teil der Werte eines Unternehmens sein. Gerade dieses WerteManagement bildet die Unternehmens-DNA und ich sehe die CEOs und Unternehmern als Werte- und Kulturmanager. Wenn ich mich an mein Studium zurück-erinnere, war in der Betriebswirtschaft oft von Reglementierung und Kontrolle die Rede. Diese Aspekte sind wichtig, jedoch dürfen sie nicht die Oberhand bekommen. Wenn der Fokus darauf gelegt wird, fehlt die unternehmerische Kraft, die gestalterische Qualität und für mich persönlich auch das Ambiente, um mich dort entfalten zu können. Innerhalb der von der Unternehmensstrategie vorgegebenen Grenzen sollten die Mitarbeiter alle Freiheiten haben, gemeinsam weiter zu kommen und dies in möglichst schneller Zeit. Denn: Ich glaube an die jeweilige Unternehmenskultur, welche den Kraftstoff für den Erfolg bildet. Diese ist durch kein Patent schützbar, gibt jedem Unternehmen aber die notwendige Unterscheidbarkeit am Markt.

Für mich gilt: Strategiepapiere sind geduldig. Der Markt, die Wettbe-werber und die täglichen Herausforderungen verlangen nach schnel-len Entscheidungen, agilem Verhalten und kreativen Lösungen. Ich behaupte, die verschriftlichte Strategie wird vom Markt zu Mittag gegessen, die Unternehmenskultur ist die einzige Konstante, die si-cherstellt, richtig zu handeln.

„Mitunternehmer“ sind gefragtZukünftig sind Mitarbeiter gefragt, die sich als Mitunternehmer enga-gieren. Menschen, die Freude haben und bereit sind, Verantwortung zu übernehmen. Vielmehr soll die Arbeit, die fast die meiste Energie und Zeit in Anspruch nimmt, sinnstiftend sein. Dafür ist es notwen-

dig, auf persönliche Bedürfnisse einzugehen. Für die Unternehmen bedeutet dies, unterschiedliche Teilzeitmodelle anzubieten oder Aus- und Weiterbildungsangebote zu ermöglichen, um nur zwei Aspekte zu erwähnen. Die Grundlage dafür ist eine Vertrauenskultur, die von der Geschäftsleitung vorgelebt werden muss. Führung ist auf diese Weise viel einfacher und effizienter, denn Mitarbeiter sollen nicht al-lein des Geldverdienens wegen arbeiten müssen, sondern ihre eigene Zufriedenheit und Freude aus der täglichen Arbeit erhalten. Ich sehe die Chefs als Entscheider aber auch als Coaches, die Visionen entwi-ckeln und Leitplanken aufstellen, damit sich jeder einzelne entfalten und einbringen kann. Noch etwas: Mitarbeitern wird vielfach zu wenig zugetraut. Dabei hätten sie viel Gestaltungswillen und wären motiviert.

Bau- und Immobilienwirtschaft ist gefordertDie aufgezeigten Ansprüche an die heutigen Unternehmen werden oft auch mit „Vereinbarkeit von Beruf und Familie“ subsumiert. Was für internationale Konzerne bereits gelebte Praxis im Kampf um High Potentials ist, ist in der Bau- und Immobilienwirtschaft ein Fremdwort. Erst wenige beschäftigen sich damit. Die Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) sieht sich im Sinne der Nachhaltigkeit in der Verantwortung dies zu ändern. Sie begann diese Veränderung bei sich selber und wurde daher am 10. November 2015 im Odeon Theater in Wien nach der erfolgreichen Auditierung von Bundesministerin Sophie Karmasin mit dem staatlichen Zertifikat „berufundfamilie“ ausgezeichnet. Die NGO konnte damit, genauso wie die KaBB GmbH, die Holding der KaufmannGruppe, erfolgreich nach 2012 rezertifiziert werden.

Mitarbeiter als Mitunternehmer und Familien-freundlichkeit als Selbstverständlichkeit

Kommentar: Philipp Kaufmann Herausgeber des ImmoFokus

#6Die bewegte ImmoWirtschaft

Regelmäßige Kolumne über Fakten und Inhalte, die verändern und prägen

28 29 Herbst 2015 | ImmoFokus ImmoFokus | Winter 2015

Schüco Fenster AWSEnergieeffizienz auf höchstem Niveau.ALUKÖNIGSTAHL setzt mit der innovativen, hochwärmegedämmten Fenstergene-ration Schüco AWS neue Wärmedämmstandards für Aluminiumfenster – bis hin zu Passivhausniveau. Das umfangreiche Systemprogramm schafft architektonische Gestaltungsmöglichkeiten für nachhaltige Immobilienwerte hinsichtlich Qualität, Komfort, Langlebigkeit, Umwelt, Energieeffizienz und Kostenoptimierung. In Kombination mit der dezentralen, fensterintegrierten Lüftung VentoTherm und dem mechatronischen Beschlag Schüco TipTronic lassen sich zusätzliche energetische Potenziale in Gebäuden erschließen. Für nähere Informationen bzw. Unterstützung kontaktieren Sie unseren bautechnischen Außendienst: tel 01/98 130-0 oder www.alukoenigstahl.com

Automation VentoTherm Schüco AWS 112.IC

60417_AWS_SternBrauereiAb_112x290_ImmoFokus.indd 1 13.11.15 10:18

Das waren die Themen der Timeline in der

SIE WOLLEN AUF DEM LAUFENDEN BLEIBEN?

Büromarktbericht Otto ImmobilienDas Stimmungsbarometer zeigt ein positives Bild - es herrscht große Nachfrage bei Flächen bis 500 Quadratmeter bzw. über 1000 Quadratmeter.

Superscape 2016Die Aufgabenstellung nach Daniel Jelitzka: Durch geschickte Funktionsnutzung auf geringer Fläche die Qualität einer großen Wohnung erhalten.

Platin für Raiffeisen evolutionDI Gerald Beck wurde für sein Nachhaltigkeits-Engagement als

„Blue Volunteer 2014“ geehrt.

Lindengasse 60-62Wenn der „Schandfleck“ des siebten Wiener Bezirks nach acht Jahren zum „High-Class“-Gebäude transformiert wird, sind Prob-leme vorprogrammiert.

WohnbaupaketOb das von der Bundesregierung schon im Frühjahr beschlossene Wohnbaupaket seine Versprechungen halten kann?

Grandioser DealDie CA Immo verkauft geplantes Wohn- und Geschäftsgebäude in Mainz - dabei ist noch nicht einmal eine Baugenehmigung vorhanden.

Studentisches WohnenDas Linked Living in Wien öffnet seine Pforten, mit Corestate ist nun ein weiterer internationaler Player am heimischen Markt vertreten.

Scout24 an der BörseDer Börsengang hat 1,15 Milliarden Euro in die Kassen von Scout24 gebracht, der Löwenanteil der Einnahmen geht an die Altaktionäre.

EHL Wiener BüromarktberichtDie Mieten auf ihrem derzeitigen Niveau sind stabil, die Spitzenmiete liegt bei 26 Euro pro Quadratmeter.

VIERTEL ZWEI plus - GrundsteinlegungTrotz einer kurzen Störung durch die Proteste der

„Wagentruppe Treibstoff“ ist der Grundstein für das VIERTEL ZWEI plus inklusive guter Stimmung gelegt worden.

MILESTONE eröffnet in GrazRechtzeitig zu Semesterbeginn hat das erste MILESTONE außerhalb von Wien seine Pforten geöffnet.

KW 40.

www.immofokus.at


Positionen & Meinungen

DER WOHNUNGS-KAISER



Wohnungen für alle Bedürfnisse. Die BUWOG würde gerne mehr bauen. „Der Bedarf wird nicht kleiner werden und dort, wo das Gesetz keine marktgerechten Mieten zulässt, gibt es Änderungsbedarf“, meint Daniel Riedl, BU-WOG CEO im Interview mit dem ImmoFokus.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Ihr Einstieg in die Immobilienbranche - wie sind Sie in die Immobilienbranche gekommen?Immobilien, Bauen und Architektur haben mich immer schon interessiert. Ich komme aus einer eher intellektuell geprägten Familie, mein Bruder und ich kamen also sehr früh und intensiv mit Architektur und Kunst in Berührung. Aber der Einstieg dann selbst war eher Zufall – ich habe mich nach dem Studium bei drei Firmen beworben, eine davon war die Constantia Privatbank AG und bei der habe ich dann kurze Zeit später begonnen.

Haben Sie diesen Schritt jemals bereut? > Nein.

Hatten Sie einen Mentor? > Mentor kann ich nicht wirklich sagen, aber

die beiden Persönlichkeiten, die mich be-ruflich am meisten beeinflusst haben waren

sicher Karl Petrikovics und Eduard Zehetner, zwei völlig verschiedene Menschen und Ma-nager-Typen, von denen ich in unterschiedli-chen Phasen meines Berufslebens viel lernen konnte.

Haben Sie noch Kontakt mit ehemaligen Mitschülern oder Studienkollegen?

> Ich bin in Linz aufgewachsen und zur Schule gegangen, zu den Kollegen von damals ist der Kontakt weitgehend abgerissen. Zu einzelnen Kollegen vom Studium an der Wirtschaftsuni-versität habe ich noch Kontakt.

Was war Ihr Berufswunsch als Jugend-licher: Feuerwehrmann oder Lokführer? > Das müssten wir meine Mutter fragen.

Was bedeutet Ihnen Erfolg? > Erfolg ist etwas Schönes, vor allem wenn

man ihn mit einem Team teilen kann. Daher

„Karl Petrikovics und Eduard Zehetner, zwei völlig verschiedene Menschen und

Managertypen, von denenich in unter-schiedlichen Phasen meines Berufslebens

viel lernen konnte.“Daniel Riedl

BUWOG CEO


bedeutet mir Erfolg auch entsprechend viel und wenn der sich einstellt, dann feiere ich diesen mit den Kollegen auch entsprechend. Aber auch der Weg dorthin ist wichtig, auch der sollte entsprechend Freude bereiten.

Würden Sie sich als ehrgeizig bezeichnen? > Ja, im positiven Sinne. Es macht mir Spaß,

etwas zu bewegen und andere mit meinem Ta-tendrang anzustecken.

Was würden Sie als ihren größten Erfolg bezeichnen? > Da gibt es zwei Komponenten. Einmal meine

Familie, wobei der Anteil meiner Frau am Ge-samterfolg sicher weit höher ist als meiner.

Und beruflich ist mein größter Erfolg mit Si-cherheit der Spin-off und erfolgreiche Bör-sengang der BUWOG und der damit einherge-hende Ausbau der Tätigkeiten der BUWOG in

Deutschland mit dem Erwerb von rund 18.000 Einheiten und der Integration von über 300 neuen Mitarbeitern. Also alles, was ich mit der BUWOG im Jahr 2014 erlebt habe. Es war aber natürlich nicht mein, sondern unser aller ge-meinsamer Erfolg!

Wenn Sie noch einmal von vorne beginnen könnten, was würden Sie anders machen? > Ich bin kein grübelnder Rückblicker, sondern

ein konsequenter Vorausblicker – und da habe ich noch viel vor!

Immer wieder hört man aus den USA, die Niedrigzinsphase sei bald vorbei? Wie sichert sich die BUWOG gegen höhere Zinsen ab?

> Die BUWOG ist sehr konservativ finanziert und hat einen vergleichsweise niedrigen Ver-schuldungsgrad. Unsere durchschnittliche Verzinsung von 2,12 Prozent ist auch meines

Wissens in der Branche unerreicht. Diese niedrige Verzinsung haben wir uns langfristig gesichert, wir haben eine Zinsbindungsdauer von ca. 14 Jahren und ungefähr 85 Prozent unserer Verbindlichkeiten sind zinsgesichert. Umgekehrt ist uns zwar klar, dass der aktuelle Immobilienboom durch die niedrigen Zinsen befeuert wurde, glauben aber nicht, dass uns bei steigenden Zinsen Kunden und Investo-ren wegbrechen werden. Immobilieninvest-ments in den sicheren Märkten Österreich und Deutschland werden auch bei steigenden Zin-sen attraktiv bleiben.

In den nächsten fünf Jahren will die BU-WOG 1,4 Milliarden Euro investieren und 5000 neue Wohnungen bauen? Woher kommt das Geld und wo genau soll gebaut werden?

> Wir sind sogar schon bei knapp bei 1,5 Mrd. Gesamtinvestitionsvolumen und rund 5.500



Einheiten in der Development-Pipeline. Wien und Berlin bleiben unsere fokussierten Städte, wobei wir in Berlin das Neubaugeschäft noch stärker ausbauen werden. Wir konnten uns neue Grundstücke sichern, haben aktuell etwa Projekte in Berlin-Grünau, Lichtenberg, Pan-kow, Weißensee. Neu hinzu wird ein Großpro-jekt in Schöneweide kommen. Das Geld für das Property Development generieren wir aus den anderen Säulen unseres Geschäftsmodells, aus dem Asset Management und dem Property Sales in Österreich, also aus den Einzelwoh-nungs- und Blockverkäufen. Als börsennotier-tes Unternehmen halten wir uns aber natürlich auch andere Finanzierungsmöglichkeiten über den Kapitalmarkt offen, sofern diese ohne Ver-wässerungseffekte durchführbar sind. Wenn Wachstumschancen da sind, muss man flexi-bel sein.

Studentisches Wohnen ist kein Thema? > Wir haben uns dieses Geschäftsfeld natür-

lich genau angeschaut und wollen es in Zu-kunft nicht komplett ausschließen, da man im Bereich studentisches Wohnen ordentliche Renditen erzielen kann und gerade die Städte Wien und Berlin, in denen wir bauen, weiter-hin stark wachsende Studentenzahlen haben. Aktuell ist es aber nicht Teil unserer Strategie, wir fokussieren den Neubau von Eigentums-wohnungen. Hier kennen wir uns aus und akzeptieren, dass es eigene Nischenplayer gibt, die erfolgreich Studentenwohnheime bauen. Studentisches Wohnen ist ja Kurzzeitwohnen und das heißt, dass man in der Bewirtschaf-tung mit starker Fluktuation und entsprechen-der Betreuung umgehen muss. Das muss man wollen und können.

Binnen drei Jahren soll der Immobilien-bestand in Deutschland durch jährliche Zukäufe von 3000 bis 4000 Einheiten auf 40.000 Wohnungen wachsen. Eigenent-wicklungen zahlen sich nicht aus?

> Eigenentwicklungen, also die Errichtung von Wohnungen für den eigenen Bestand sind Teil unseres Geschäftsmodells, aber nur in Wien, wo wir nach wie vor geförderte Mietwohnun-gen in unser Portfolio bauen. Schwerpunkt unserer Entwicklungstätigkeit in Wien und Berlin sind aber Eigentumswohnungen. Da-mit der deutsche Bestand wächst, kaufen wir entsprechende Bestände zu, dies vor allem in unserer Kernregion Nordwestdeutschland mit den Städten Hamburg, Kiel, Lübeck, Lüneburg, Braunschweig und Kassel. Hier stehen wir im massiven Wettbewerb und haben auch unsere Preisgrenzen. Wachstum ja, aber nicht um je-den Preis, ist unsere Devise.

Spüren Sie Auswirkungen der Mietpreis-bremse? > Nicht dramatisch und vor allem bremst die

Mietpreisbremse in keinem Fall das Invest-ment der BUWOG in Deutschland. Wir kon-zentrieren uns jetzt schon hauptsächlich auf Märkte, in denen die Mieten nicht überhitzt sind und die Mietpreisbremse daher wenig zum Tragen kommt. Wir werden sehen, wo die Mietpreisbremse zum Tragen kommt. In jedem Fall sind der Bereich geförderte Woh-nungen und Neubauwohnungen davon ausge-nommen.

Nahe den Wiener Weinbergen entsteht im Nobelbezirk Döbling ein außergewöhn-liches Wohnprojekt mit 78 hochwertigen

Eigentumswohnungen und 7 Stadtvillen. Steigt die BUWOG nun in den exklusiven Wohnungsmarkt ein?

> Das Projekt „Pfarrwiesengasse 23“ ist wirk-lich das bisher exklusivste Development der BUWOG in Wien und hebt sich durch eine Fülle an Besonderheiten und Services ab. Ab-gesehen von der tollen Döblinger Lage wer-

„Schwerpunkt der Entwicklungs-tätigkeit in Wien und Berlin sind

Eigentumswohnungen. Wachstum ja,

aber nicht um jeden Preis.“


den wir den zukünftigen Bewohnern vom Concierge-Service, über ein Außenpool, einen Fitnessraum, einen eigenen Spa & Wellness-Bereich bis hin zur Hundewaschstation einiges bieten. Als Weinliebhaber freut mich auch der eigene Weinkeller mit privaten Lagerabteilen und der Degustationsraum, den wir ins Projekt integriert haben. Aber selbstverständlich wird die BUWOG in Zukunft nicht nur noch Pro-jekte im Luxusbereich bauen, sondern wir blei-ben uns treu und bauen weiterhin Wohnungen für alle Bedürfnisse.

Glauben Sie, dass es nun nachdem die Wahlen in Wien geschlagen sind, sich die politischen Parteien auf ein neues Miet-recht einigen werden können?

> Es wird noch ein bisschen dauern, aber egal wann es kommt, es muss vereinfacht werden. Wir wollen jedenfalls vor allem keine Versuchs-ballons und auch keine weiteren Diskussionen über neue Mietzinsbeschränkungen. Der Be-darf an Wohnungen wird nicht kleiner werden und dort, wo das Gesetz keine marktgerechten Mieten zulässt, gibt es Änderungsbedarf, denn es bremst die Errichtung von Wohnraum und schadet der Wirtschaft und den wohnungssu-chenden Österreichern.

Die Stadt Wien will Baurechte vergeben. Aus Sicht der BUWOG eine sinnvolle Maß-



nahme? Wie verändert sich damit das Ge-schäftsmodell BUWOG?

> Insgesamt stellt dies natürlich eine mögliche Chance dar, das Bauen günstiger zu machen – vor allem für gemeinnützige Bauträger. Aber für Unternehmen wie die BUWOG Group, die einen starken Fokus auf den Verkauf von Ei-gentumswohnungen haben, ist das Bauen auf Baurechtsgründen wenig attraktiv, da eine Verwertung schwierig ist, wenn einem die Liegenschaft nicht gehört und das Objekt ir-gendwann (in der Regel nach 99 Jahren) in das Eigentum des Baurechtsgebers übertritt. Für uns daher eher kein Thema.

Welche Auswirkungen wird die Flücht-lingswelle auf den Wohnungsmarkt in Ös-terreich und Deutschland haben. > Die Auswirkungen sind vielfältig. Von der

simplen Steigerung der Wohnungssuchenden bis hin zur möglichen Senkung von Baustan-dards, um Neubau anzukurbeln und die Zwi-schennutzung von Leerstand für Flüchtlings-wohnen wird ja aktuell sehr viel diskutiert in der Branche und auch schon viel umgesetzt.

Auch in der BUWOG haben wir einen eigenen Flüchtlingskoordinator bestellt und wir prüfen Wohnungen aus unserem Bestand genau dar-aufhin, ob sie für die Unterbringung von Flücht-lingen in Frage kommen. In Österreich werden aktuell BUWOG-Wohnungen in Kärnten, Salz-burg und Wien an in der Flüchtlingsbetreuung tätige Institutionen vermietet. In Deutschland erfolgt die Anmietung in der Regel direkt durch die Städte bzw. Kommunen. Wir haben in bei-den Ländern bisher gute Erfahrungen gemacht, aber es benötigt natürlich viel Fingerspitzen-gefühl. Politische Ambitionen, die in Richtung Zwangsbelegung gehen, sind natürlich für alle Parteien kontraproduktiv.

Wenn Sie für einen Tag Wiener Baustadt-rat wären. Was wären ihre ersten drei Maß-nahmen?

> Ich bin nicht der Typ, der hier Ratschläge erteilt. Was uns beschäftigt ist die Verfügbar-keit von bebaubaren Liegenschaften und der entsprechende Genehmigungslauf. Wir brau-chen schnellere Umwidmungen und schnel-lere Bauverfahren, wenn wir der Wohnungs-nachfrage in Wien gerecht werden wollen. Dafür sind in Wien das Planungs- und das Bauressort zuständig. Und wir wollen für die Stadt und unsere Kunden ein verlässlicher Partner bei der Schaffung von neuen Woh-nungen sein.

„Wir brauchen schnellere Umwidmungen und

schnellere Bauverfahren, wenn wir der Wohnungsnachfrage in Wien

gerecht werden wollen.“


Berlin der neue Heimatmarkt der BUWOG? > Unsere Heimat und der Hauptsitz der BU-

WOG Group bleibt Wien. Im Neubau fühlen wir uns, aber mittlerweile in Berlin genauso hei-misch wie in Wien und wollen weiter wachsen.

Welches Buch haben Sie zuletzt gelesen? >„Rosa Riedl Schutzgespenst“ von Christine

Nöstlinger mit meinen drei Kindern. Und „All-men und die verschwundene Maria“ von Mar-tin Suter (alle Allmen-Krimis von Martin Suter kann ich sehr empfehlen)

Haben Sie privat ihre Traumimmobilie schon gefunden?

> Ja.

Mit welcher (lebenden oder bereits verstor-benen) Persönlichkeit würden Sie gerne einen Abend verbringen?

> Mit meiner Frau natürlich! (Es wäre nicht clever diesen aufgelegten Elfer hier nicht zu verwandeln!)

Haben Sie ein spezielles Hobby, wie ent-spannen Sie sich?

> Ich gehe gerne in die Oper und ins Konzert – was wäre das Leben ohne Musik?! Ich liebe ba-rocke Opern, aber auch Richard Wagner und Richard Strauss und eigentlich auch alles, was dazwischen komponiert wurde. Wir sind eine Reisefamilie – immer irgendwo unterwegs um Neues in der Welt kennenzulernen - Dinge, die einen bereichern und die Augen öffnen. Und ich beschäftige mich mit Wein und Essen. Entspan-nung nach einem anstrengenden Tag bringt für mich Barockmusik im Flieger oder im Auto. n

Die BUWOG Group ist der führende deutsch-österreichische Komplettan-bieter im Wohnimmobilienbereich und blickt auf eine mittlerweile rund 65-jährige Erfahrung zurück. Heute zählt sie auch zu den wichtigsten Play-ern am deutschen Markt.Insgesamt verfügt die BUWOG Group über ein hochwertiges Portfolio mit rund 51.500 Wohnungen (je rund die Hälfte in Österreich und Deutschland). Als Bauträger zeichnen wir bislang für die Errichtung von mehr als 35.000 Wohnungen allein in Österreich ver-antwortlich.Mit einem Neubauvolumen von jähr-lich rund 500 Wohnungen im Groß-raum Wien ist die BUWOG Group ei-ner der aktivsten Wohnbauträger und Immobilienentwickler in Österreich.2012 stieg die BUWOG mit der Über-nahme eines renommierten Berliner Entwicklungsunternehmens auch in den Wohnungsneubau im deutschen Markt ein und arbeitet an einer Projekt-pipeline von rund 1.900 Wohnungen.Die Aktien der BUWOG AG notieren an den Börsen Wien, Frankfurt und Warschau.

ÜBER DIE BUWOG

Mag. Daniel Riedl, FRICSCEO

Daniel Riedl ist studierter Handelswissenschaftler und Fellow der Royal Institution of Chartered Surveyors. Bereits in den Jahren 2004 bis 2011 stand Riedl an der Spitze der BUWOG, von 2008 bis 2014 war er Mitglied des Vorstands der IMMOFINANZ AG. Von Anfang 2012 bis Oktober 2013 war Riedl als Vorsitzender des BUWOG-Aufsichtsrats tätig. Im November 2013 wurde Riedl zum CEO der BUWOG Group ernannt und führte die BUWOG über die Abspaltung von der IMMOFINANZ AG erfolgreich an die Börse.

Bestellt im November 2013 läuft sein Vertrag noch bis bis Ende April 2017

Riedl ist verantwortlich für die Bereiche: Development (Wien/Ber-lin), Marketing & Kommunikation, Human Resources & Organisa-tion, Recht, Interne Revision und Investor Relations.


Wo die Industrie im Verborgenen blühtZahlreiche Paradeunternehmen haben ihren Sitz in Salzburg. Sie schätzen unter anderem die Tatsache, dass Verfahren rasch abgewickelt werden.

Autor: Ursula Rischanek

S alzburg gilt als Synonym für Kultur schlechthin – fällt der Name, denken wohl die meisten an Mozart, die Festspiele oder die Trapp-Familie.

Dem einen oder anderen kommen vielleicht auch noch Zell am See, Altenmarkt oder die Salzburger Seen in den Sinn: Schließlich gilt das Bundesland, in dem im Vorjahr rund 25,5 Über-nachtungen gezählt wurden, auch als bedeutende Tourismusdestination.

Aber dass Salzburg auch Standort zahlreicher innovativer Gewerbe-, Industrie- und Han-delsbetriebe ist, ist den meisten nicht bekannt. Dabei sind hier Paradeunternehmen wie Por-sche, Spar, Red Bull, DM oder Palfinger daheim.

„Als Industriestandort werden wir aber nicht so wahrgenommen“, bestätigt Rudolf Zrost, Präsident der Salzburger Industriellenvereini-gung. Dabei gebe es in der Industrie weit über 600 Betriebe mit etwa 58.000 Arbeitsplätzen

Im Brennpunkt: Salzburg


- das sei ein Viertel aller Jobs im Land. Zu den wichtigsten gehören neben Bau und Maschi-nenbau auch die Elektroindustrie, Holzverar-beitung und Nahrungsmittel, die Exportquote liegt bei 80 Prozent.

Zur Beliebtheit des Standorts tragen nicht nur die günstige geografische Lage, die engagierten und gut ausgebildeten Mitarbeiter sowie das Zusammenspiel zwischen Kultur, Lebensqua-lität, Infrastruktur und Internationalität bei. Gute Noten erhält das Bundesland auch dank seiner Verwaltungsreform. So hat der Großteil der Salzburger Gemeinden die Bauverfahren bei gewerbebehördlichen Betriebsanlagen-genehmigungen an die Bezirkshauptmann-schaften delegiert. Mit dem Ergebnis, dass im Vorjahr die 1.064 Verwaltungsverfahren über Projekte zur Errichtung oder Änderung von Anlagen mit einem Topwert von durchschnitt-lich 26,3 Tagen abgewickelt wurden. 74 Pro-zent aller Anlagenverfahren konnten in durch-schnittlich 18 Tagen abgeschlossen werden. War mehr als eine Bewilligung nötig, wurden rund 95 Prozent aller Verfahren konzentriert durchgeführt und somit dem bürgernahen

„One Stop Shop Prinzip“ voll entsprochen. Da-mit nimmt Salzburg weiterhin eine Spitzen-position im Bundesländervergleich ein. „Das Investitionsbeschleunigungsgesetz wirkt sich sehr positiv aus, da effektive und schnelle Be-triebsanlagenverfahren zentrale Rahmenbe-dingungen für die Attraktivität und Sicherung des Wirtschaftsstandorts Salzburg sind“, sagt Landeshauptmann Wilfried Haslauer.

Kein Wunder, dass etwa Melitta, der Spezialist für Kaffeezubereitung, eine Million Euro in

den Um- und Ausbau seiner Österreich-und Südosteuropa-Zentrale in Salzburg investiert hat. Hier werden pro Jahr rund 40.000 Palet-ten mit 8.000 Tonnen Ware umgeschlagen. In Hallwang wiederum wurde erst vor kurzem die neue Montagehalle des Kupplungspezialis-ten Geislinger eröffnet. Àpropos Investitionen: Die drei Telekommunikationsunternehmen A1, T-Mobile und Drei werden in den kommen-den zwei Jahren bis zu 48 Millionen Euro in den Breitbandausbau in Salzburg investieren. Die-ser Investitionsschub lässt Salzburg beruhigt auf das Jahr 2020 blicken: Bis dahin werden nahezu 100 Prozent der Bevölkerung mit bis zu 100 Mbit/s und die Hälfte sogar mit bis zu 150 Mbit/s versorgt sein. Schon heute verfügt Salzburg übrigens über Österreichs dichtestes Datenhighway Netzwerk. Und wenn wir schon bei Rekorden sind: Hier findet sich mit dem Techno-Z Verbund, zu dem sieben Standorte gehören, auch eines der größten Technolo-giezentren der Republik. Auch Österreichs größter Bundesländer Flughafen (hinter dem Flughafen Wien) ist hier angesiedelt: Rund 1,65 Millionen Passagiere werden pro Jahr am Salzburger Airport abgefertigt.

Auch an anderen Faktoren zeigt sich die Qua-lität des Wirtschaftsstandortes Salzburg: mit einer Kaufkraft von 21.022 Euro pro Kopf und Jahr liegt Salzburg im Bundesländervergleich auf Rang zwei hinter Niederösterreich. Mit ei-nem Bruttoregionalprodukt von 45.000 Euro pro Kopf belegt das Bundesland ebenfalls Platz zwei – diesmal hinter Wien. Etwa drei Viertel der Bruttowertschöpfung stammen aus dem Dienstleistungsbereich. Auch bei der Arbeits-losigkeit ist Salzburg Musterschüler: mit 5,7

„ Das Investitionsbe-schleunigungsgesetz wirkt sich positiv auf Attraktivität und Sicherung des Wirt-schaftsstandorts Salzburg aus.“

Wilfried Haslauer, Landeshauptmann

„Salzburg wird nicht als Industriestandort wahrgenommen.“

Rudolf Zrost, Präsident IV Salzburg

„Unsere Mitarbeiter sind engagiert und gut ausgebildet.“

Konrad Steindl, Wirtschaftskammer-Präsident

Prozent wies Salzburg im Vorjahr gemeinsam mit Oberösterreich die niedrigste Arbeitslo-senquote im Bundesländervergleich auf. Die Nase vorn haben die Salzburger auch bei den Krankenstandstagen: Mit 10,2 Tagen im Kran-kenstand sind sie österreichweit die gesündes-ten Arbeitnehmer. Kein Wunder, dass sowohl Zrost als auch Wirtschaftskammer-Präsident Konrad Steindl in den Arbeitskräften einen entscheidenden Erfolgsfaktor sehen. „Unsere Mitarbeiter sind engagiert und gut ausgebil-det“, zollt Steindl ihnen Lob. n

40 ImmoFokus | Winter 2015

Mietrecht neu – der WGG-Entwurf als gefährliche Vorlage

n Einmal mehr wird die gemeinnützige Wohnungswirtschaft zur politischen Spielwiese. Im gerade zur Begutachtung aufliegenden Ge-setzesentwurf zum WGG wird eine neue, dynamische Definition der Erhaltungsregelungen für Objekte (Wohnungen, Geschäftsräume), die dem Gemeinnützigkeitsregime unterliegen, präsentiert. Wortreich er-gehen sich die Erläuternden Bemerkungen in hohlen Phrasen, die nur Eingeweihte zu entzaubern wissen. Es sei kein Paradigmenwechsel, was mit der nunmehr umfassenden Erhaltungspflicht des (gemein-nützigen) Vermieters da statuiert würde. Denn die entsprechende OGH Judikatur (gemeint sind die sogenannten Klauselentscheidungen des OGH in verschiedenen Verbandsverfahren aus den Jahren 2006 ff) hätte das gleiche intendiert. Es gäbe im Übrigen ein Sozialpartner-papier, auf das man sich schon einmal verständigt hätte. Mit einem Nebensatz wird zwar die spätere, im Individualfall völlig konträre Judi-katur des OGH erwähnt, die Verfasser der Erläuternden Bemerkungen versteigen sich aber sogar zur Vorhersage, dass „ohnehin davon aus-zugehen war, dass die Rsp künftighin im Bereich des WGG von einer Zwingendstellung des § 1096 ABGB ausgegangen wäre“.

Mitnichten! Das Einzige, was hier eingeschlagen wird, sind mietrecht-liche Pflöcke in den laufenden Wohnrechtsverhandlungen der beiden Regierungsparteien. Falls der Bereich der Erhaltung im Vollanwen-dungsbereich (und wenn überhaupt, dann hoffentlich nur dort!) neu geregelt werden sollte, wären uE zwei Aspekte zu berücksichtigen:

• Der Verweis auf das sogenannte Sozialpartnerpapier aus 2008 ist wegen „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ völlig überholt. Die Judikatur des OGH hat ab 2009 in den Individualprozessen eine deutlich andere Sprache gesprochen! Die Autoren des WGG-Ent-wurfs negieren dies völlig.

• Anzustreben wäre, dass allenfalls adaptierte Erhaltungspflichten nur bei Neuvermietung gelten, keinesfalls aber bei Mietverhältnis-sen aus der Zeit vor Inkrafttreten des Richtwertgesetzes!

Kommentar: Georg FlödlÖVI Präsident

Fehlende Investitionsanreize – Stopp den Belastungen

Mit der Steuerreform 2016 wird die erst 2012 eingeführte Immobili-enertragsteuer um ein Fünftel erhöht; bislang vorgesehene Aus-nahmen (Berücksichtigung der Wertsteigerung bzw. Inflation) werden abgeschafft, bevor sie überhaupt greifen konnten.

• Rückwirkend eingegriffen wird auch in die einkommensteuerrecht-lichen Bereiche der AfA (Absetzung für Abnützung) bei vermieteten Immobilien. Der für die Berechnung der AfA auszuscheidende Grun-danteil wird massiv erhöht. Anders als bisher soll im Regelfall das Verhältnis Boden/Gebäude anstelle von 20/80 nun 40/60 betragen.

• Gleichzeitig können Instandsetzungsmaßen nicht mehr auf 10, sondern nur noch auf 15 Jahre abgeschrieben werden. Auch für be-stehende vermietete Immobilien ist ab 1.1.2016 diese Neuregelung anzuwenden.

Es verwundert nicht, dass sich die Immobilienwirtschaft in Summe massiven Belastungen ausgesetzt fühlt. Wirtschaft und Finanz bräuch-ten eigentlich etwas Anderes: eine Erhöhung der Investitionen, Stär-kung der Bauwirtschaft und Belebung der Konjunktur. Wenn nun sogar noch zu hören ist, dass neuerlich ein MILG (Mietrechtliches Inflations-linderungsG) beschlossen werden soll, wonach der Vermieter die Wert-sicherung beim Richtwertmietzins 2016 nicht geltend machen kann, ist das Vertrauen der Investoren wohl zur Gänze verloren. Das Interesse, Wohnraum zur Vermietung zu schaffen, wird damit keinesfalls geför-dert, im Gegenteil. In diesem Lichte schiene es nicht verwunderlich, wenn Investitionsentscheidungen verschoben oder abgesagt würden.

Um nachhaltig die Herausforderungen der Immobilienwirtschaft zu meistern, ist die Schaffung von positiven Investitionsanreizen un-erlässlich. Ein modernes Mietrecht und ein faires Steuerrecht sind Grundvoraussetzung dafür: es braucht Regelungen, die nicht hem-mend wirken, sondern Investitionen fördern.


Pluspunkte in SalzburgDie Lage Salzburgs könnte nicht besser sein: Die Stadt und das Kerngebiet von Salzburg liegen verkehrstechnisch in der Mitte Österreichs und in der Schnittstelle der internationalen West-Ost- und Nord-Süd-Achsen. Für private als auch internationale Unternehmen attraktiv.

Autor: Erika Hofbauer

I n Salzburg verbindet sich vieles, findet Berndt Kretschmer, Prokurist beim Salzburger Immobilientreuhänder Stil-ler & Hohla: „Die hohe Lebensqualität

führt dazu, dass Salzburg zunehmend ein inter-national attraktiver Firmenstandort wird.“ Es sei leichter, hochqualifizierte Mitarbeiter für einen Ortswechsel hierher zu bewegen, als an Standorte, die vielleicht kostenmäßig günstiger wären, erzählt Kretschmer: „Zudem sind in Salzburg viele Familiy Offices vermögender internationaler Privatpersonen ansässig - nicht nur aus der Automobilbranche.“

Seit Jahrzehnten zeichnet sich der Immobi-lienstandort Salzburg durch seine Stabilität und hohe Wertzuwächse aus. „Da Salzburg kein spekulativer Markt und kein ‚Trend- standort‘ ist, dürfte sich daran auch in Zukunft nichts ändern“, ist der Prokurist überzeugt: Die stabile Nachfrage und das gerade aktuell sehr ausgeprägte Bedürfnis von Investoren nach Sicherheit erlaubt Salzburg, trotz tradi-tionell niedriger Renditen attraktiv zu sein. Sicherheit ist auch das Stichwort für Manfred Nimführ, Eigentümer der gleichnamigen Im-

mobilienagentur. Aber nicht nur das: „Viele Grünflächen, florierende Wirtschaft, ein sehr gut ausgebautes Fahrradnetz und zahlreiche Freizeitmöglichkeiten, wie die Nähe zum Salzkammergut, verschaffen der Mozart-Stadt eindeutige Pluspunkte“, erzählt Nimführ. Die medizinische Privatuniversität und das Mo-zarteum ziehen darüber hinaus Studenten aus aller Welt nach Salzburg. Ähnlich sieht dies auch die Salzburger Immobilienexpertin Elisa-beth Rauscher von Team Rauscher Immobilien in Salzburg-Stadt: „Der Immobilienmarkt in und um Salzburg profitiert in erster Linie von der privilegierten Lage: Optimale Infrastruk-tur, kulturelle Großereignisse und die touristi-schen Erholungsgebiete sind die Bonuspunkte. Eine Besonderheit der Stadt Salzburg ist, dass es auch in den innerstädtischen Lagen zahl-reiche Grünoasen gibt: Man wohnt im Grünen und dennoch erreicht man in wenigen Geh- minuten beste städtische Infrastruktur.“

Wertbeständigkeit

Das färbt natürlich auch auf den Immobilien-markt ab, meint Immobilienexperte Nimführ: Dieser ist sehr stabil und verfügt über eine



große Wertbeständigkeit. „Wohnungen werden deshalb nicht nur zur Eigennutzung, sondern auch zu Anlagezwecken gerne und oft erworben. Die Renditen bei Wohnungs-vermietung liegen durchschnittlich bei 3,5 bis 4 Prozent - zuzüglich Wertsteigerung.“ Die historisch günstigen Kreditzinsen in Verbin-dung mit den nicht mehr vorhandenen Gut-habenzinsen bei den Banken haben seit 2008 eine starke Nachfrage nach Anlageimmobilien ausgelöst, berichtet der Immobilienexperte:

„Die Käufer möchten ihr Geld sicher und wert-beständig investieren - Salzburg-Stadt ist dafür bestens geeignet.“

Das kann auch Wolfgang Maislinger, Ge-schäftsführer von Hölzl & Hubner Immobilien, bestätigen: „Der Immobilienstandort Salzburg zeigt eine stabile Entwicklung geprägt durch eine weiterhin sehr gute Nachfrage bei einem begrenzten Angebot am Grundstücksmarkt. Durch die geographische Lage mit den zahl-reichen Bergen in Stadt und Land Salzburg ist Bauland in sehr vielen Bereichen des Landes nur begrenzt verfügbar.“ Neue Immobilien seien damit nicht beliebig vermehrbar, Wert-haltigkeit und Wertsteigerungspotential sehe man damit auch für die Zukunft.

dem für Salzburger Verhältnisse beachtlichen Volumen ist es die architektonische und bauli-che Qualität sowie die zuletzt vergebene Zweit-wohnsitzwidmung, die es auch Auswärtigen erlaubt, hier einen legalen Zweitwohnsitz zu erwerben, die überzeugt“, so Kretschmer.

Red Bull-Zentrale

Der bevorzugte Süden der Stadt, in dem auch die Grundstückspreise am höchsten sind, wird nicht nur als Wohnstandort geschätzt, erzählt der Experte: „Es entstehen zur Zeit auch außer-gewöhnliche Gewerbeprojekte beachtlicher Größe und Qualität.“ Nach dem Erwerb der

„ Das Angebot an verfügbaren Neu-baubüros ist deutlich zurückgegangen, vor allem Einheiten von 500 bis 1.500 Quadratmetern.“

Wolfgang Maislinger, Geschäftsführer von Hölzl & Hubner Immobilien

Innovative Projekte

Und diese herausragende Zukunft bildet sich auch in interessanten Projekten ab, erzählt Stiller und Hohla-Prokurist Kretschmer: „Ne-ben den für die Erfüllung der breiten lokalen Nachfrage in Bau und Planung befindlichen gemeinnützigen Wohnbauprojekten gibt es herausragende Projekte sowohl im freifinan-zierten Wohnbau als auch auf dem Gewerbe- und Bildungssektor.“ Das wohl größte und in-teressanteste Wohnprojekt ist laut Kretschmer das Bauvorhaben „The View2“, bei dem in zwei Bauetappen insgesamt 125 Wohnungen mit Blick auf die Stadt Salzburg entstehen. „Neben

„ Sowohl die Kaufpreise als auch die Mieten befinden sich auf einem historischen Höchststand - sowohl bei Wohn- als auch Gewerbeimmobilien.“

Berndt Kretschmer, Stiller und Hohla

HALLEIN. Zischen der Stadt Salzburg und Hallein errichtet ein gewerblicher Bauträger ein Wohnprojekt mit haushartigen Loftwohnungen


früheren Bundesheerkaserne in Glasenbach im Jahr 2014 durch Red Bull entstehen hier die neue Konzernzentrale des Getränkeherstellers ebenso wie dessen Medienzentrale mit mehre-ren hundert hoch qualifizierten Arbeitsplätzen und - im Stil des Hauses - voraussichtlich ar-chitektonisch bahnbrechende Bauten, schätzt Kretschmer. Etwas weiter südlich entsteht neben der Fachhochschule in Puch-Urstein der „Wissenspark Urstein“: „Die derzeit größte Baustelle im Bundesland Salzburg wird im Laufe der nächsten Jahre in mehreren Etappen fertiggestellt und wird vielen Unternehmen und Institutionen, die thematisch zur benach-barten Fachhochschule passen, eine neue Hei-mat werden.“ Begünstigt wird dies durch die Lage am Autobahnknoten Puch-Urstein, der Flughafennähe bedeutet, sowie an der S-Bahn, mit der man in wenigen Minuten das Stadtzen-trum von Salzburg und den Bahnhof erreichen kann. Der Standort liegt genau zwischen Salz-burg und Hallein, der zweitgrößten Stadt des Bundeslandes. Im Nahbereich errichtet ein gewerblicher Bauträger ein Wohnprojekt mit hausartigen Loftwohnungen, „das es in dieser progressiven Form in der Region bisher noch nicht gab“, erzählt Kretschmer weiter.

Mittlerweile, beschreibt Manfred Nimführ die aktuelle Marktsituation, herrsche ein Mangel an unbebauten Grundstücken. Die Folge: „Die

Wohnung – Durchschnittspreise

2010 2011 2012 2013 2014

Salzburg 150.337 162.545 174.434 191.026 196.240

Hallein 159.332 172.331 158.680 202.054 205.161

Salzburg (Stadt) 151.259 155.865 171.685 200.242 206.762

Zell am See 169.127 146.924 188.263 204.219 208.641

Einfamilienhaus – Durchschnittspreise

2010 2011 2012 2013 2014

Salzburg 259.359 291.734 285.032 324.615 309.759

Hallein 230.516 208.328 226.104 270.810 309.860

Salzburg (Stadt) 434.151 499.219 399.400 503.503 529.168

Salzburg-Umgebung 254.559 277.009 304.816 364.259 320.878

Quelle: RE/MAX / IMMOunited

Salzburg

Bauträger haben deshalb innerhalb der letzten Jahre ältere Liegenschaften gekauft und Neu-bauprojekte realisiert. Dadurch kommt es zu einer Erneuerung und Verschönerung diver-ser Stadtviertel.“ Innerhalb der letzten Jahre haben sich mehrere Hotelkonzerne mit ihren Häusern in Salzburg angesiedelt, erzählt Nim-führ weiter, der florierende Fremdenverkehr biete den Hotels eine gute Auslastung, auch außerhalb der Hauptferienzeiten. „Derzeit ste-hen ein paar wenige Hotels zum Verkauf. 2015 hat der Fremdenverkehr in der Stadt besonders geboomt und den Hotels und der Gastronomie sehr gute Umsätze bereitet.“

Akzente für die Stadt

Hölzl & Hubner-Geschäftsführer Maislinger ortet im gewerblichen Bereich in der Stadt Salz-burg spannende Projekte: „Der Competence Park, der in mehreren Bauetappen errichtet wurde, das Neubauprojekt am ehemaligen Gelände der Riedenburgkaserne, das für ge-werbliche und Wohnzwecke gedacht ist, sowie die Entwicklung am Salzburger Hauptbahnhof, sind – neben mehreren kleineren Projekten im Stadtteil Schallmoos sowie an der Innsbrucker Bundesstraße – aktuell interessante Entwick-lungen.“ Interessant und spannend deshalb, so Maislinger weiter, da diese Projekte inner-halb des Stadtgebietes sind und damit sehr deutliche Akzente in einzelnen Stadtteilen

„Der Immobilienmarkt in und um Salzburg profitiert in erster Linie von der privile-gierten Lage.“

Elisabeth Rauscher, Team Rauscher Immobilien

gesetzt werden: „Die Urbanisierung kann da-mit in diesen Stadtteilen verbessert werden.“ Neue gewerbliche Projekte außerhalb des Stadtgebietes, auf der grünen Wiese, wurden aufgrund der aktuellen Raumordnungspolitik im Land Salzburg sehr eingeschränkt, erzählt Maislinger weiter.



Immobilienexpertin Rauscher kann eine neue Entwicklung beobachten: „Im Wohnbau gibt es eine zunehmende Reaktion von Politik und gemeinnützigen Wohnbauvereinigungen auf die demographische Entwicklung der Bevöl-kerung. So werden immer mehr Bauprojekte im Sinne des Generationen- und betreuten Wohnens umgesetzt.“ Deshalb war ihr Im-mobilienunternehmen auch in die Planung des Wohnbauprojektes „Viva Verde“ mit eingebunden. Am 21. September erfolgte der Spatenstich für die bauliche Erschließung die-ser zukunftsträchtigen Wohnanlage in Gneis, erzählt Rauscher.

Preisberuhigung

Die Preise in Salzburg, erklärt Stiller und Hohla-Prokurist Kretschmer, werden sich nach den teils dramatischen Preisanstiegen der letzten 8 Jahre allgemein schön langsam beruhigen: „So-wohl die Kaufpreise als auch die Mieten befin-den sich auf einem historischen Höchststand

- sowohl bei Wohn- als auch Gewerbeimmo-bilien.“ Eine differenzierte Betrachtung zeigt, dass dabei das Kaufpreisniveau deutlich stär-ker gestiegen ist als das Mietpreisniveau. Bei Wohnungen waren es in den letzten 5 Jahren 40% bei den Kaufpreisen, aber nur 15% bei den Mieten, rechnet Kretschmer vor. Dieser Trend sollte - in abgeschwächter Form - weiterhin an-halten, da die hohe Nachfrage von Investoren einer nicht gleich starken Nachfrage auf dem Mietenmarkt gegenüber steht.

Auf dem Gewerbesektor steht der attraktive Standort und damit die Werbewirksamkeit eines Objektes im Vordergrund, analysiert Immobilienexperte Kretschmer: Zähle man im innerstädtischen Bereich hauptsächlich die Frequenz, so sei es an der Peripherie die verkehrstechnische Erreichbarkeit. Dies erklärt beispielsweise auch die höchsten Büropreise zwischen dem Flughafen und der Autobahn. Grundsätzlich sind kleinere Büro- und Geschäftsflächen bis zu 150 Qua-dratmetern am leichtesten zu vermieten und zu verkaufen, weiß Kretschmer, da sie der kleingliedrigen Gewerbestruktur Salzburgs am besten entsprechen.

Starke Nachfrage im Wohnbereich

Die Preise sowohl für Miet- als auch Eigen-tumswohnungen und Häuser bzw. Villen sind für Manfred Nimführ sehr stark lageabhän-gig. Die Nachfrage nach Mietwohnungen sei hingegen immer konstant hoch. „Besonders gefragt sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen. Durchschnittlich kann man hier von einem Mietpreis in Höhe von 10 Euro pro Quadratme-ter netto plus Betriebskosten monatlich ausge-hen.“ Und je kleiner die Wohnung, desto höher der Preis: „Eine schöne 2-Zimmer-Wohnung in der Stadt liegt bei ca. 850 bis 900 Euro monat-lich“, so Nimführ. Eigentumswohnungen im Neubau sind - je nach Lage – zwischen 4.500 und 12.000 Euro pro Quadratmeter zu bekom-men: „Durchschnittlich können Sie von rund

„ Die Renditen bei Wohnungsver mietung liegen durchschnitt-lich bei 3,5 bis 4 Prozent - zuzüglich Wertsteigerung.“

Manfred Nimführ, Nimführ Immobilien

Auf dem Wohnsektor scheint die Nachfrage im Top-Segment (Penthouses, Luxusvillen) durch das Angebot weitgehend gedeckt, wo-gegen kleine bis mittelgroße Wohnimmobilen (Wohnungen bis 500.000 Euro und Einfami-lienhäuser bis 1 Mio. Euro) immer noch sehr stark nachgefragt werden.


2010 2011 2012 2013 2014

Österreich 146.903 61.574 170.927

Salzburg 150.337 162.545 174.434 191.026 196.240

Hallein 159.332 172.331 158.680 202.054 205.161

Salzburg (Stadt) 151.259 155.865 171.685 200.242 206.762

Zell am See 169.127 146.924 188.263 204.219 208.641


2010 2011 2012 2013 2014

Österreich 175.483 185.050 191.393

Salzburg 259.359 291.734 285.032 324.615 309.759

Hallein 230.516 208.328 226.104 270.810 309.860

Salzburg (Stadt) 434.151 499.219 399.400 503.503 529.168

Salzburg-Umgebung 254.559 277.009 304.816 364.259 320.878



5.500 Euro pro Quadratmeter plus Tiefgarage oder Parkplatz ausgehen.“ Bei gebrauchten Eigentumswohnungen geht Nimführ – wie-derum lageabhängig – von Preisen zwischen 3.000 und 5.000 Euro pro Quadratmeter aus.

Die Preisentwicklung im Eigentum sieht Wolfgang Maislinger von Hölzl & Hubner Immobilien ähnlich und auch der gewerbli-che Immobilienmarkt hat in der Vermietung von Büroflächen preislich angezogen: „Für hochwertige Neubauflächen werden Preise von 12 bis 13 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Das Angebot an verfügbaren Neubaubüros ist deutlich zurückgegangen, vor allem Einheiten von 500 bis 1.500 Quadratmetern.“

Für 2016 Seitwärtsbewegung erwartet

Dass sich die Preise in Salzburg in den letzten 10 Jahren nahezu verdoppelt haben, führt Immobilienmaklerin Rauscher „natürlich auf die Attraktivität der Lage und der Lebensqua-lität zurück“. Diese Preisentwicklung betrifft jedoch nicht nur Innenstadtlagen, erzählt Rauscher, sondern auch einzelne angrenzende Umlandgemeinden: So verzeichnet die Ge-meinde Elsbethen im Süden der Stadt einen enormen Aufschwung. Rauscher: „Die Grund-stückpreise haben hier zum Teil bereits das Niveau der Stadt erreicht. Aber auch Wals wird immer beliebter. Baugründe werden auch hier bereits um rund 600 bis 700 Euro pro Quad-ratmeter gehandelt.“ Der Übergang zwischen Stadt und Land ist ja oft bereits nahtlos, so Maklerin Rauscher. Sie rechnet für 2016 mit keinen weiteren Steigerungen, sondern eher mit einer Seitwärtsbewegung. n



Baugenehmigung für HoHoDie Baugenehmigung für das weltweit erste 24-stöckige Holzhochhaus HoHo ist da, Baube-ginn ist im Frühjahr 2016.

Immofinanz baut für TrivagoIm Düsseldorfer Medienhafen entsteht mit einer Investitionssumme von 145 Mio. Euro bis Mitte 2018 ein neues Headquarter für Trivago.

Immobilien globalIn seinem letzten Forschungsreport hat TH Real Estate 59 Städte in 29 Ländern mit dem Ziel der Erstellung eines globalen Risikomodells im Immobilienbereich analysiert.

Spatenstich MARINA TOWERDer Grundstein für den MARINA TOWER an der U2-Station Donaumarina ist nach einigen Umplanungsphasen endlich gelegt.

CA IMMO startet Büroprojekt in BukarestRaiffeisen evolution zieht sich aus Rumänien zurück, CA IMMO startet ein neues Büroprojekt in Bukarest.

Neu wohnen im EuropaviertelIn Frankfurt am Main wird von 6B47 das neue Wohnhaus CASCADA errichtet: Das 60 Meter hohe Wohnobjekt im Europaviertel soll 175 Eigentumswohnungen umfassen.

KW 41.

www.immofokus.at

n Im Rahmen der Diskussion rund um die Novelle zum MRG fiel immer wieder das Zauberwort fixe „Mietobergrenze“. Laut aktuellen Berichten scheint dieser planwirtschaftliche Wahnsinn vorläufig zurückgestellt – doch wer glaubt, dass es damit tatsächlich getan ist, der irrt. Durch verschiedene Werkzeuge versuchen nun manche Interessensgruppen quasi über die Bande die Mieten zu beschneiden. Der Effekt ist der glei-che: Investitionen werden unattraktiver und die Wirtschaft leidet. Und am Ende werden die Falschen geschützt….wollen wir das?

Die Palette an gesetzlichen Eingriffsmöglichkeiten, die neben oder anstelle einer Festlegung von fixen Höchstpreisen Einfluss auf den Ver-mietungserfolg haben, ist breit.

Da geht es zunächst einmal um die Tragung der Betriebskosten, vornehmlich um die seit Jahren schwelende Diskussion über eine Streichung von Grundsteuer und Versicherungskosten aus dem Be-triebskostenkatalog. Dass die Grundsteuer als Gemeindeabgabe für die Erbringung von Infrastrukturmaßnahmen eingerichtet ist, von denen letztlich der Mieter profitiert, interessiert andernorts gar nicht. Und auf Versicherungen bezogen: Hat nicht auch der Mieter ein Interesse daran, dass das Haus, in dem er lebt, in einem ordentlichen Zustand erhalten wird und er dafür einen Beitrag leistet?

Unterm Strich hat eine gänzliche oder nur partielle Überwälzung der Betriebskosten oder einzelner Posten einen spürbaren Einkommens-verlust beim Vermieter zur Folge. Ob diese nun bei den Mietzinsen fehlen oder über die Betriebskosten gespielt werden, ist dabei einerlei, solange keine Flexibilität und Erhöhung beim Mietzins insbesondere bei den privilegierten Altmietzinsen eingeführt wird.

Nächster Schauplatz ist die Aussetzung einer Erhöhung der Richtwert-mieten: Schon einmal hatte der Gesetzgeber durch ein sogenanntes

MILG 2008 die Valorisierung der Richtwerte aufgrund der sprunghaf-ten Erhöhung des Verbraucherpreisindex ausgesetzt und mit einer Wohnrechtsnovelle im Jahr 2009 noch eins drauf gesetzt, indem die bislang jährliche Anpassung der Richtwerte nur alle zwei Jahre erfolgen sollte. Begründung: Stärkung der Kaufkraft und Konjunkturbelebung. In Wahrheit aber werden durch Maßnahmen dieser Art nicht nur die Einnahmen auf Vermieterseite reduziert, sondern auch – im Gegensatz zu einmaligen Konsumausgaben - nachhaltige Investitionen in Millio-nenhöhe zunichte gemacht.

Nicht minder gravierend wirkt sich eine noch weitergehende Ausdeh-nung der zwingenden Erhaltungspflichten des Vermieters im preisge-schützten Bereich aus. Schon vor einem Jahr hatte die Regierung im Rahmen eines politisch nicht nachvollziehbaren Abtauschgeschäfts – Stichwort „Zubehör gegen Therme“ - dem Vermieter die Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen und sonstigen Wärmeaufberei-tungsgeräten aufs Aug gedrückt und noch dazu auf Mietverhältnisse im Teilanwendungsbereich des MRG erstreckt.

Eingriffe dieser Art sind rechtspolitisch besonders bedenklich, weil sie sich auch auf bestehende Rechtspositionen auswirken: Sie brin-gen die Balance von Leistung und Gegenleistung völlig aus dem Ruder und schützen letztlich den falschen Personenkreis. Denn „Gewinner“ sind am Ende des Tages jene Mieter, die vergleichsweise wenig Miete bezahlen, entweder weil diese – um bei den Erhaltungs-pflichten zu bleiben – mit dem Vermieter zulässigerweise vereinbart haben, bestimmte Arbeiten selbst zu übernehmen, um weniger Miete zu zahlen, oder jene Privilegierten, die im Besitz eines Altmiet-vertrages oder in einen solchen zu begünstigten Bedingungen einge-treten sind. Es werden durch solche Eingriffe jedenfalls die Falschen geschützt und es wird der Graben innerhalb einer Zweiklassengesell-schaft der Mieter weiter vertieft.

Mietzinsregulierung über die Bande

Kommentar: Martin Prunbauer Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB)

Foto

: Wei

nwur

m




Aus, Stopp, RetourVor einigen Monaten hat die Stadt Salzburg (konkret auf Betreiben der Grünen) den Baustopp für den weiteren Ausbau des Europarks beschlossen. Die Aufregung war – und ist – groß, und die Aus wirkungen solch einer Entscheidung nicht unbedeutend.


B eim Europark-Developer Spar Eu-ropean Shopping Center (SES) versteht man die Welt nicht mehr: „Europark Salzburg ist Österreichs flächenpro-

duktivstes Shopping-Center – hier ist unsere Zentrale, das Center ist unser Flaggschiff. Es ist ein Zentrum, das für Nachhaltigkeit weltweit ausgezeichnet wurde und nach grünen Maßstä-ben erbaut wurde: Fernwärme, beste öffentliche Verkehrsanbindung, die auch mit Hilfe des Eu-roparks geschaffen und finanziert wurde, mit eigenem Theater und Betriebskindergarten. 130 Shops, darunter meist kleinere und mittlere Geschäfte, die im Schnitt je rund 60 Quadratme-ter zusätzliche Verkaufsfläche benötigen würden

- und die ihnen seit dem Jahr 2003 behördlich vorenthalten wird.“ Daher wollte man heuer auf

den Ausbau setzen. Jetzt ist SES-Boss Marcus Wild über die getroffene (politische) Entscheidung, nun, irritiert: „Die Erweiterung bzw. Umwidmung der Lagerflächen würde keinen zusätzlichen Flächenverbrauch bedeuten. Im Übrigen erfüllt das Center seit vier Jahren vom Land Salzburg selbst beauftragte Gutachten, es untermauert die Voraussetzungen für eine Standorteverordnung und erfüllt die von den Grünen auferlegten Kri-terien. Es ist daher eine eher symbolhafte politi-sche Entscheidung, die eine hohe Willkür zeigt.“ Dennoch betreffe die Entscheidung nur den Standort Salzburg und hat nur dort Auswirkung. Denn, so Wild: „Wir haben mehrere Umbau- oder Erweiterungs-Projekte in Österreich, erleben diese extrem wirtschaftsfeindliche Haltung der Politik aber nur hier.“


Falsche Signale

Retail-Experten sehen auch die falschen Sig-nale. Hannes Lindner, Geschäftsführer von Handelsberater Standort + Markt: „Der nicht genehmigte weitere Ausbau des Europarks durch die Salzburger Landesregierung hat si-cherlich zu einer erheblichen Verunsicherung in der Einkaufszentrenbranche beigetragen. Dies ist umso bitterer, als dass gute Einzelhan-delsflächen von den Konsumenten bestens akzeptiert werden und sehr häufig einen weiteren Ausbau wirtschaftlich ermöglichen.“ In diesem Zusammenhang sei doch Kritik an die Entscheidungsverantwortlichen zu richten: „Können gut konzipierte und bestens akzeptierte Zentren für Fehlentwicklungen der vergangenen Jahre verantwortlich gemacht werden? Die in Salzburg getroffene Entschei-dung ist aus diesem Blickwinkel als falsches Signal an eine Branche zu werten, die versucht, für rund 8.000 Handelsbetriebe bzw. 70.000 Handelsangestellte einen zeitgemäßen Raum zu bieten.“

Regioplan-Chef Wolfgang Richter kann über-regional gesehen die Salzburger Entscheidung nicht nachvollziehen, denn: „Gemessen an der Dichte an Einkaufcentern ist Wien größer als Salzburg.“ Marketing-Experte Ingo Hödl fin-det, „dass es immer eine heikle Sache ist, wenn die Politik reglementierend in die Wirtschaft eingreift.“ Er persönlich glaube zwar nicht,

dass ein weiterer Ausbau des Europarks jetzt eine Katastrophe für die Salzburger Händler bedeuten würde, aber: „Der Stopp dessel-bigen bedeutet auch keine Katastrophe für den Standort Europark, zumindest nicht aus Kundensicht, die sind, soweit ich weiß, sehr zufrieden. Aus Sicht der ,Gewinnoptimie-rung‘ ist das allerdings eine ausgesprochen unerfreuliche Sache. Das kann man so sicher auch auf viele andere Standorte in Österreich umlegen.“ Und noch eine weitere Dimension kommt zum Tragen, so Hödl: Für internatio-nale Player könnte ein österreichweiter Bau-stopp zu ziemlich heftigen Problemen führen. Denn: „In den Bilanzen nach IFRS sind häufig die „Ausbaupotentiale“ eines Centers mit nicht unwesentlichen Beträgen bewertet. Muss man diese wertbereinigen bzw. ausbuchen, weil

wenn ein totaler Baustopp die Aussicht auf einen weiteren Ausbau zunichte macht, hat man plötzlich einiges an Erklärungsbedarf gegenüber den Shareholdern.“

Örtliche Hürden

Welche Signalwirkung könnte die Salzbur-ger Entscheidung nun für andere Developer haben? Standort+Markt-Chef Lindner: „Die Raumordnung fällt zwar in die Landes-Kompetenz, die Entscheidung in Salzburg hat aber sicherlich Signalwirkung für das gesamte Bundesgebiet: Bei den Einkaufszen-tren-Entwicklern wie auch den -Eigentümern entsteht allmählich ein Bild der Willkür, das transparente Entscheidungsprozesse und fachlich objektive sowie faire Diskussionen vermissen lässt. In Zeiten wirtschaftlicher

EUROPARK SALZBURG.

Europark Salzburg ist Österreichs flächenproduktivstes Shopping-Center.

„Wir haben mehrere Umbau- oder Erweiterungs-Projekte in Österreich, erleben diese extrem wirtschaftsfeindliche Haltung der Politik aber nur hier.“

Marous Wild, SES-Boss

Foto

: Fot

olia



Rezession mutet es nahezu paradox an, dass investitionswillige Unternehmen laufend als Bittsteller auftreten müssen.“ Relativierend müsse allerdings festgehalten werden, dass insbesondere die Standortgemeinden sehr häufig hinter den Ausbauplänen stehen und bemüht sind, zumindest die örtlichen Hürden zu meistern, weiß Lindner. Möglicherweise liegt hier die unterschiedliche Bereitschaft zur Unterstützung von Projekten darin begründet, dass die lokalen Entscheidungsträger stärkere Verantwortung in Bezug auf das wirtschaftli-che Wohlergehen der Kleinregion verspüren, übergeordnete Instanzen eher stärker auf abstrakter Ebene gegen das „Phänomen“ oder

„Gespenst“ Shopping Center agieren, vermutet Retail-Experte Lindner.

Marktkenner Wolfgang Richter glaubt, dass die Zeit für die Developer arbeiten wird:

„Derzeit kann einmal nichts gemacht werden, aber man kann diesen Zustand nicht ewig aufrecht erhalten. Das wäre ja praktisch wett-bewerbsverzerrend: Denn, wenn ich nichts bauen kann, erhalte ich das Bestehende

– und das ist nachteilig für diejenigen, die woanders etwas machen wollen.“ Auch Re-tailmarketing-Experte Hödl will zunächst die Kirche im Dorf lassen: „Ich denke, dass die

Signalwirkung für andere Developer nicht so enorm sein wird. Der wirtschaftliche Druck,

„ordentliche“ Renditen abzuliefern, wird auch weiterhin den Wunsch nähren, neue Standorte zu entwickeln und bestehende Handelsagglomerationen weiter auszubauen. Im Gegenteil, vielleicht wird man versuchen, geplante Projekte jetzt rascher umzusetzen, bevor noch andere Bundesländer auf ähnli-che Ideen kommen wie Salzburg.“

Kuchen wird kleiner

Denn die Luft wird im Center-Developing oh-nehin immer dünner. Standort+Markt-Chef Lindner: „Durch E-Commerce wird dem stati-onären Handel immer stärker der Nährboden entzogen, womit Neuentwicklungen auf dem Einkaufszentren-Sektor mit erhöhtem Risiko konfrontiert sind. Erweiterungen bestehen-der, gut laufender Zentren - wie etwa im Fall des Europarks oder des Messeparks in Dorn-birn - sind hier exakt die richtige Antwort.“ Was kann man in Zukunft noch an Zentren-Neuentwicklungen erwarten? Lindner: „In ländlichen Gebieten werden lose Verbünde von ungeplant entstandenen Fachmarktag-glomerationen verstärkt zu modernen Retail Parks gebündelt, einzig in stark wachsenden Ballungsräumen ist ein Funken Hoffnung für

„Der Kuchen für den stationären Handel wird immer kleiner.“

Wolfgang Richter, Geschäftsführer Regioplan

Neuentwicklungen von klassischen Shopping Malls noch vorhanden.“ Die Innenstädte könn-ten eine neue Renaissance erleben, glaubt Lindner: „Hier wird nicht Multifunktionalität vorgegaukelt, sondern großteils tagtäglich noch gelebt. Die Funktionsdurchmischung der Innenstädte bietet hier die Möglichkeit einer ausgezeichneten Verzahnung mit dem Einzelhandel, womit wir bei Städten mit mehr

„Neuentwicklungen auf dem Einkaufs-zentren-Sektor sind mit erhöhtem Risiko konfrontiert sind.“

Hannes Lindner, Geschäftsführer Standort + Markt


als 50.000 Einwohnern hier ein spannendes Entwicklungspotenzial in der Zukunft sehen.“ Das bestätigt auch Retail-Marketing-Experte Hödl: „Innerstädtische Einkaufszentren sehe ich persönlich als Chance, da es im klassischen Stadtmarketing in der Praxis zu viele unter-schiedliche Interessen der Händler als auch der einzelnen Immobilieneigentümer gibt, um einen attraktiven Mietermix auf die Beine stellen zu können.“ Kurzfristige Eigeninteres-sen haben da meist Vorrang, oft fehlt es auch ganz einfach an spezifischem Know-how im Standort-Marketing und dem tatsächlichen Willen zur Zusammenarbeit, glaubt Hödl. Ein-kaufszentren-Betreiber haben den unbestritte-nen Vorteil, dass sie wichtigen Ankermietern entsprechend günstige Konditionen anbieten können, um ihnen einen Standort „schmack-haft zu machen“, erläutert Hödl, da sie die Ein-bußen mit potentiellen Mehreinnahmen bei den anderen Mietern, die von der Frequenz der Ankermieter profitieren, wieder kompensie-ren können: „Das geht im Stadtmarketing mit einer Struktur aus unterschiedlichen Eigentü-mern, nicht – mir ist zumindest kein Beispiel bekannt.“ Mischt man ein Shoppingcenter mit einer Innenstadt und macht es mit Weitblick und Gewissenhaftigkeit, bekommt man im Idealfall einen über die Stadtgrenzen hinaus interessanten Mieter-Mix und eine lebendige Innenstadt, so Hödl. Ein Trend, den auch SES-Chef Wild so sieht: „Andere Bundesländer

wollen urbane Handelsstrukturen fördern und insbesondere bestehende Standorte organisch weiterentwickeln lassen, was wünschenswert ist. Nachhaltige, urbane Center zu bauen, bietet für gewöhnlich die große Chance auf grünes, nachhaltiges Wachstum im Handel. Regionalität, der Gastroanteil und der Trend, Center in Innenstädten zu errichten, nimmt stärker zu.“

Einen generellen Center-Boom will Regioplan-Chef Richter nicht ausmachen: „Der Kuchen für den stationären Handel wird immer klei-ner – anders gesagt: Es gibt weniger Kuchen für zumindest gleich viele Errichter.“ Der Handel reduzierte zuletzt dramatisch seine Expansionsgelüste, erzählt Richter, höchstens Bekleidung und spezieller Lebensmittelhandel (Tiernahrung, Systemgastronomie) kann klei-neres Wachstum aufweisen. „Die Nachfrage nach neuen Standorten ist viel schwächer geworden, auch in Osteuropa, nicht nur in Österreich. Die Lust der Developer und Finan-ciers, neue Projekte anzugehen, ist geringer geworden, weil das Wagnis, das Haus voll zu bekommen, gestiegen ist.“ Somit gebe es kaum gefüllte Pipelines für Großprojekte, so Richter, wo hingegen es Kleinprojekte bis etwa 20.000 Quadratmeter „immer wieder“ geben wird. Seine Prognose: „Große Neubauten: nein. Kleine Neubauten: ja. Erweiterungen und Relaunches: Doppeltes Ja.“ n

„Es ist immer eine heikle Sache, wenn die Politik reglemen-tierend in die Wirt-schaft eingreift.“

Ingo Hödl, Hödl & Parnter

R E S H Advisory e.U. | [email protected] | Tel.: +43 1 231 35 79 | http://resh.at/

Immobilienbewertung und -beratungBeratung für Steuerberater und WirtschaftsprüferBauherrenvertretung


„Leistbares Wohnen“ – der alte neue Werbegag der Politik

Kommentar: Hans Jörg Ulreich Ulreich Bauträger GmbH

n Als Bauträgersprecher der Wirtschaftskammer Österreich stapeln sich bei mir die Anfragen der Medienvertreter und engagierter Diskussionsrun-denveranstalter zum Thema „Schaffung von leistbarem Wohnraum“. Jetzt wissen Sie, liebe Leserinnen und Leser, nicht, dass die Rinderhaltung seit Kind auf mein liebstes Hobby war, und ich deswegen auch den folgenden Vergleich verwende: Einen Bauträger in Wien zu bitten, seinen Kommen-tar zum politischen Schlagwort „Leistbarer Wohnraum“ abzugeben, ist ungefähr das Gleiche, wie wenn man eine Kuh um ihre Meinung bittet, was sie denn dafür tun wird, dass der Rindfleischpreis nicht in die Höhe treibt. Denn in der aktuellen rechtlichen Situation, sehr geehrte Damen und Herren, hab ich genauso wenig Einfluss auf den Preis von Wohnraum wie das besagte Rindvieh auf den Fleischpreis. Um leistbaren Wohnraum zu schaffen, also um den Preis von Wohnraum zu senken, bedarf es eines An-gebotes, welches die Nachfrage übersteigt. Eine Milchmädchenrechnung.

Die Nachfrage erhöht sich gegen alle bisherigen Schätzungen auch auf-grund der Zuwanderungsflut über-, über- und mindestens noch einmal überproportional. Die Baupreise sind in den letzten 5 Jahren um 1/3 gestiegen, Überregulierungen und zum Teil richtig unnötige Auflagen in Wien treiben den Preis noch weiter in die Höhe. Innerstädtische Sa-nierungen kosten dadurch doppelt so viel wie der großflächige Neubau im grünen Wiener Umland.

Wenn man sich auf hochwertige Sanierungen von Gründerzeithäu-sern auch in nicht besonders guten Lagen spezialisiert, eckt es an allen Enden. Es spießt sich am Richtwert und der nicht erlaubten freien Vermietung, es spießt sich an den zum Teil unsinnigen Förder-auflagen und an der Flächenwidmung.nEine thermisch hochwertige Sanierung, noch dazu in Gegenden ohne Lagezuschlag, rechnet sich bei reiner Vermietung kaum. Das jetzige System fordert bzw. fördert folgende - für mich wenig zufriedenstellende - Optionen:

1) Keine oder minderwertige Sanierungen - das schafft weder Arbeits-plätze noch Steuereinnahmen, dafür aber hohe und umweltfeindliche Heizkosten, oder verfallende Kategorie D Wohnungen.

2) Hochwertige Sanierungen und im Anschluss Eigentumsabverkauf der Objekte - das rechnet sich durchaus, vor allem weil viele in vermeintli-chen Krisenzeiten Geld in Immobilien anlegen; es führt aber teilweise zu unbewohnten Grätzeln und entzieht dem Markt Mietwohnungen, schafft daher ein geringeres Mietangebot und treibt die Preise weiter in die Höhe.

3) Hochwertige Sanierungen und über den Richtwert zu vermieten ist rechtswidrig.

4) Genau nach öffentlichen Wohnbauförderungskriterien mit bis zu 50% Wohnbauförderung sanieren. Im Anschluss dürfte man legal über dem Richtwert mit bis zu 9€/m2 vermieten. Das öffentliche Geld reicht jedoch nicht und die Auflagen für die Förderungen sind mit Verlaub oft unsinnig!

Unterm Strich werden viel zu wenige Wohnungen saniert, das Ange-bot wird um vieles noch knapper und der Wohnraum teuer. Ständig dafür die private Immobilienwirtschaft verantwortlich machen, wird sich zukünftig politisch nicht mehr ausgehen. Es braucht dringend eine Lösung vor allem in Wien, um den Anforderungen des Zustroms und der einhergehenden Wohnraumknappheit gerecht zu werden. So wie es jetzt ist, verursacht die Wiener Stadtpolitik die Schreckge-spenster, die sie so gerne der Wirtschaft zuschreibt, selbst: saniert wird- außer in Toplagen - nichts und wenn, dann wird es großzügig zu Eigentumswohnungen umgebaut und gewinnbringend verkauft. Wie sollte es sich anders für die Private Immobilienwirtschaft denn bitte rechnen?

Die Gründerzeitviertel außerhalb des Gürtels werden damit von der Politik ganz bewusst ruiniert: Vermietung nach einer Sanierung zahlt sich nicht aus. Nur Burgenland hat einen noch billigeren Richtwert als Wien! Die leeren Worthülsen des Koalitionspaktes helfen da genauso wenig wie die ständig vorgebeteten Mietpreisrechner. Die Wohnungs-not wird so ungeheuer groß werden dank der untätigen Politik, dass Menschen vermeintlich jeden Preis für Wohnraum zahlen!

Ohne jeden Anreiz mit der derzeitigen Lage zu erwarten, dass die Privatwirtschaft es sich leisten kann, zu sanieren und zu vermieten, wird jedenfalls das Problem nicht lösen. Wir müssen anders rechnen, als AK oder Mietervereinigung. Wir müssen schauen, dass wir unsere Angestellten und Kollegen bezahlen können, wir arbeiten auf eigenes Risiko und müssen mit Bedacht wirtschaften.

Lösungen wurden von uns genügend erarbeitet. Jetzt gilt es, statt dau-ernd plakativ mit Worten rundum zu schlagen, Taten mit uns gemein-sam zu setzen!

Businessparks Burgenland Ihr Unternehmensstandort mit PerspektiveSie haben nicht irgendein Unternehmen. Sie brauchen daher auch nicht irgendeinen Standort, sondern den besten. Die Businessparks Burgenland befinden sich an drei strategischen Standorten. Ob Sie nun ein Handels-, ein Logistik- oder ein Industriebetrieb sind: Die voll aufgeschlossenen Businessparks decken insgesamt alle Ihre Wünsche ab. Suchen Sie sich Ihren besten Standort aus.

Parndorf / Neusiedl am See • 30.000 Besucher pro TagKittsee • Das Tor nach Osteuropa • Nahe Wien und BratislavaHeiligenkreuz • Wo alle Möglichkeiten offen sind • Im Dreiländereck Österreich-Ungarn- Slowenien

perfekte Perspektiven

Businessparks Burgenland


ein Unternehmen der Wirtschaft Burgenland GmbH

Wir strengen uns für Ihren Erfolg an.Tel + 43 (0) 5 9010 – 2327office@businessparks-burgenland.atwww.businessparks-burgenland.at

Die Lösung ist immer einfach.Man muss sie nur finden.

Parndorf / Neusiedl am See

H

SK

SLO

GRAZ

WIENBRATISLAVA

BUDAPESTEisenstadt

MattersburgSopron

Deutschkreutz

Oberpullendorf

A3

A4 A6

A2

WienerNeustadt

S4

S31

Schwechat

ViennaInternationalAirport

S6

A2

Nickelsdorf

Szentgotthárd

Neu- siedlerSee

Autobahn

Schnellstraße

Bahn

Grenze

B316/E66/B57 (Schnellstraße S7 geplant mit Anschluss Autobahn M8)Ilz

(Abfahrt A2)


Parndorf Neusiedl am See


Heiligenkreuz


Kittsee




Heiligenkreuz


Kittsee




Heiligenkreuz


Kittsee


Auf dem Weg zur Europa-Spitze

Flaute. Der Wirtschaftsstandort Oberösterreich hat dank innovativer Unternehmen Weltruf. Von der Konjunkturflaute konnte er sich dennoch

nicht ganz abkoppeln.


W ir wollen Oberösterreich vom Mittelfeld unter die Top Ten der europäischen Industrie- standorte bringen“ - das ist

seit Jahren das erklärte Ziel von Oberösterreichs IV-Präsident Axel Greiner. Die Rahmenbedin-gungen dafür sind in Österreichs bedeutends-ter Industrieregion – von hier stammt etwa ein Viertel der heimischen Industrieproduktion sowie der Exporte - durchaus gegeben. Große

Leitbetriebe sowie eine Vielzahl von Klein- und Mittelbetrieben prägen die Wirtschaftsstruktur. Die meisten davon haben sich in Nischen eta-bliert, zahlreiche gehören in Hinblick auf Marktanteil und Technologie zu Marktführern. Zu den Stärkefeldern der oberösterreichischen Wirtschaft zählen neben dem Automotive-Bereich der Maschinen- und Anlagenbau, die Umwelttechnik sowie Metallerzeugung und

-bearbeitung. Aber auch im Kunststoff-, Chemie- und Papierbereich, im Holz- und Möbelbau, in der Lebensmittelerzeugung oder der Informa-tions- und Kommunikationstechnologie ist Oberösterreich stark. Der Tourismus ist ebenso ein wichtiges Standbein der Wirtschaft: rund 6,994.688 Übernachtungen wurden im Vorjahr gezählt. Tourismus und Freizeitwirtschaft bringen 6,97 Milliarden Euro direkte und indi-rekte Wertschöpfung und steuern somit rund 12,7 Prozent zum Bruttoregionalprodukt des Landes bei.

Allerdings: Auch die Dynamik Oberösterreichs ist durch die Konjunkturflaute angeschlagen. Mit einem Plus von 0,4 Prozent - dies ent-spricht einem nominellen Wachstum von 1,8 Prozent und einem Bruttoregionalprodukt (BRP) von knapp 57 Milliarden Euro - wird das Wirtschaftswachstum auch 2015 sehr gering ausfallen. Ab dem kommenden Jahr soll es allerdings wieder aufwärts gehen: Für 2016

Im Brennpunkt: Oberösterreich


wird ein reales Wirtschaftswachstum von 1,8 Prozent prognostiziert. Die nominelle Wachs-tumsrate wird damit rund 3,4 Prozent, das Bruttoregionalprodukt etwa 58,9 Mrd. Euro betragen. 2017 sollte sich das Investitions-wachstum dann beschleunigen und damit das reale Wirtschaftswachstum in Oberösterreich auf zwei Prozent steigen. Eine ähnliche Ent-wicklung wird bei den Beschäftigungsverhält-nissen erwartet: Für 2015 wird ein moderates Wachstum auf 626.200 Beschäftigungsver-hältnisse und 2016 ein weiterer Anstieg auf 631.200 Beschäftigungsverhältnisse erwartet. Am Arbeitsmarkt wird der Aufschwung al-lerdings erst mit Verzögerung spürbar: Nach 5,7 Prozent im Vorjahr wird die Arbeitslo-senquote nach nationaler Berechnung heuer voraussichtlich auf 6,4 Prozent und 2016 auf 6,5 Prozent steigen. Erst 2017 wird ein leichter Rückgang auf 6,3 Prozent erwartet.

Die gedämpfte Stimmung etwa in der Indust-rie führt Joachim Haindl-Grutsch, Geschäfts-führer der IV OÖ, vor allem auf die Bundespo-litik zurück: „Die Regierung schafft es nicht, ein Klima des Wachstums zu erzeugen. Den Betrieben fehlt es weiterhin an Vertrauen in stabile Rahmenbedingungen – somit mangelt es an Zuversicht, die wiederum Voraussetzung für Investitionen am Standort ist.“

Angesichts dessen hat die IV OÖ schon im Vor-jahr Maßnahmen gefordert, die unabhängig von der Bundespolitik auch auf Landesebene in Angriff genommen werden können. Dazu gehören etwa der weitere Ausbau der Infra-struktur – von der Straße über Schiene, Ener-gie und Breitband bis zur Fluganbindung, die Fortsetzung der Verwaltungsreform und der Abbau der Bürokratie sowie die weitere Quali-fizierung der Arbeitskräfte.

„Die Regierung schafft es nicht, ein Klima des Wachstums zu erzeugen.“

Joachim Haindl-Grutsch, Geschäftsführer IV OÖ

„Wir wollen Ober-österreich vom Mittelfeld unter die Top Ten der euro-päischen Industrie-standorte bringen.“

Axel Greiner, Präsident IV OÖ

Manches ist bereits in Bewegung gekommen: So wurde mit der Gründung des LIT (Linz Insti-tute of Technology) an der Universität Linz ein wichtiger Impuls für den Ausbau der JKU im technischen Bereich gesetzt. Weiters wurde bereits 2014 das Landesbudget für Forschung bis 2020 auf 78 Millionen Euro verdreifacht. Schließlich soll in fünf Jahren die Forschungs-quote in Oberösterreich bei vier Prozent liegen, derzeit sind es rund 3,2 Prozent.

Ausgeweitet wurde auch das Service für Be-triebsansiedlungen: Die oberösterreichische Wirtschaftsagentur Business Upper Austria und die Wirtschaftskammer OÖ haben vor einigen Monaten in einem Pilotprojekt eine gemeinsame Online-Standortdatenbank für Gewerbeimmobilien gestartet, die einen Überblick über die Angebote von Kommunen, Unternehmen, Privaten und professionellen Immobilienvermarktern bietet. Mit Erfolg: Allein von Juni bis Mitte Oktober wurden mehr als 100.000 Abfragen registriert. „Wir bieten damit beispielsweise einen Vorteil bei Betriebserweiterungen. Aber auch für Neu-gründer ist es eine entscheidende Hilfe bei der Suche nach dem idealen Firmenstandort und den Möglichkeiten in der jeweiligen Region“, ist Wirtschaftskammer-Präsident Rudolf Trau-ner überzeugt. nFo

to: F

otol

ia


Der Markt mit PotenzialDie Ballungsräume von Linz, Wels und Steyr bieten durch gute Infrastruktur und erschlossene Lagen sowohl für den gewerblichen als auch für den Wohnbereich interessante Möglichkeiten.


D er Immobilienmarkt in Oberöster-reich ist reich – reich an Chancen. Vor allem der Zentralraum um Linz, Wels und Steyr punktet sowohl

mit industriell-gewerblich als auch mit verkehrs-technisch und infrastrukturell perfekt erschlos-sener Lage an der Ost-West-Achse zwischen Wien und Salzburg. „Und mit Lebensqualität“, betonen Achim Harrer und Stefan Rusam. Die Geschäfts-führer des Immobilienbüros GMK Immoconsult in Linz sind vom Potenzial ihres Heimmarktes überzeugt: „Oberösterreich, insbesondere der Zentralraum, ist groß genug für gute Geschäfte aber auch klein genug für hohe Lebensqualität“, findet Rusam. Für ihn liegt der große Vorteil des oberösterreichischen Immobilienmarkts in den Preisen, die trotz hoher Qualität deutlich unter Wien oder Salzburg liegen: „Aufgrund des be-grenzten Angebots hat das Preisniveau sogar in Toplagen wie der Linzer Innenstadt und Urfahr noch immer Luft nach oben.“

Problematischer wird die Lage am überdimen-sionierten Büromarkt gesehen: Hier wurde in der Vergangenheit viel am Bedarf vorbei gebaut, was vor allem in den Zentren zu ho-hen Leerstandsraten bei Büro- und Handels-immobilien führte: „Das Interesse verlagert sich zunehmend an die Peripherie, auch bei Gewerbeobjekten“, weiß Achim Harrer aus eigener Erfahrung. Er verweist auf hauseigene Projekte wie den Business Point Pasching:

„Dieses Projekt haben wir so konzipiert, dass es sich individuell an die Bedürfnisse potenzieller Mieter anpasst: So kann der Mieter beispiels-weise selbst die Raumaufteilung fixieren und genießt dadurch Möglichkeiten wie bei einem Eigentumsobjekt zu den günstigen Konditio-

nen eines Mietobjekts.“ Der Erfolg scheint ihm Recht zu geben: „Nach nur wenigen Wochen haben wir es bereits zu einem großen Teil ver-mieten können – und das lange vor der Fertig-stellung des Baus jetzt im November.“

Lage, Lage, Lage

Für das generelle Preisniveau der oberösterrei-chischen Immobilien gilt grundsätzlich die alte Immobilienweisheit „Lage, Lage, Lage“. Spezi-ell für die „Generation Erben“, bei der Finanz-mittel ausreichend vorhanden oder zumindest günstig verfügbar sind, erläutern die Linzer Immobilienspezialisten: „Der Preis spielt bei hochwertigen Projekten eine zunehmend nachrangige Rolle.“ Gesuchte Lagen und To-pobjekte, aber auch Zinshäuser bleiben weiter stark gefragt und sind somit echte Preistreiber.

Stefan Rusam sieht für Investoren hier jedoch einen Wermutstropfen: „Größere Wohnein-heiten können wir kaum mehr als Anlageob-jekte empfehlen, sondern vornehmlich für

„Größere Wohneinheiten können wir kaum mehr als Anlageobjekte empfehlen, sondern vornehmlich für die Eigennutzung.“

Stefan Rusam, Geschäftsführer GMK Immoconsult

Foto

: Fot

olia



die Eigennutzung. Zwar ziehen die Kaufpreise stark an, dem stehen aber stagnierende Mie-ten gegenüber, durch die gerade bei großen Wohnungen nur noch geringe Renditen zu erzielen sind.“ Durchaus beachtliche Renditen sind dagegen noch bei Wohnungen unter 75 Quadratmetern erzielbar. Bei GMK Immo-consult reagiere man entsprechend, betonen die Geschäftsführer unisono: „Zwischen Linz und Pasching entwickeln wir das Projekt Harterfeldstraße, ein Bestandsobjekt, das mit baureifer Projektierung vermarktet wird und das Investoren oder Bauträgern hohe Renditen verspricht.“

Attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis

Auch im Bereich der Wohnimmobilien ver-lagert sich das Interesse immer stärker ins Umland der Ballungsräume, heißt es bei GMK weiter: Bei erhöhter Lebensqualität im Grünen kann man hier noch durchwegs mit einem hoch attraktiven Preis-Leistungs-Verhältnis rechnen. Daher forciert das GMK-Team das Neubauprojekt Freiung in Neumarkt im Hausruckkreis, im unmittelbaren Umland des Ballungsraums Wels/Grieskirchen: „Die intelligent geplanten und äußerst attraktiv kalkulierten Wohnungen mit 48 und 80 Quad-ratmetern sind sowohl als Eigentum für junge Familien interessant als auch für Anleger, die mit ausgezeichneter Rendite vermieten wollen“, bewerben die GMK-Chefs das neue Projekt.

Viel Dynamik sieht auch Mario Zoidl, Ge-schäftsführer von VKB Immobilien in Linz und neuer Landesstellenleiter des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (ÖVI) in Oberösterreich: „Unsere Industrie-und Handelslandschaft ist überdurchschnittlich dynamisch. Entsprechend auch die Immobili-enbranche.“ Wohnraum - ausreichend, rasch verfügbar, kostengünstig, so lautet die Devise eines modernen Bundeslandes, meint Zoidl. Das hat nicht nur Vorteile: Außerhalb Wiens gibt es kein einziges Bundesland mit einer ge-ringeren Eigentumsquote…

„Das Angebot ist wirklich groß, bei vielen Immobilien ist der Preis allerdings zu hoch.“

Kurt Gattringer, Geschäftsführer Remax Linz City

„Das Interesse verlagert sich zunehmend an die Peripherie, auch bei Gewerbeobjekten.“

Achim Harrer, Geschäftsführer GMK Immoconsult

Wohnungseigentum ausbaufähig

Der Ausbau der S10 nach Tschechien eröffnet nicht nur für Gewerbe und Industrie neue Chancen, sondern auch für den touristischen Süden Oberösterreichs mit seinen Winter-sportgebieten und Natur-und Freizeiterleb-nismöglichkeiten, erzählt der Linzer Immo-bilienexperte weiter. Frischer Wind weht in die Kulturhauptstadt durch Revitalisierung der Landstraße, der Linzer Einkaufsmeile, bis zum Musiktheater und damit einhergehend die Belebung der angrenzenden Linzer In-nenstadtviertel. Zoidl: „Gerade einmal gut die Hälfte der Einwohner logiert im Wohnungs-eigentum, der Rest in Miete. Zwei Drittel der Mieter leben in genossenschaftlichem Wohnraum. Das zeigt einerseits die Bedeu-tung der Wohnungsgenossenschaften. Und ist andererseits ein deutlicher Hinweis auf die Notwendigkeit, leistbaren Wohnraum auch in Eigentum zu schaffen und zu vermitteln.“ Denn gut Wohnen ist ein wesentlicher Faktor der Lebensqualität. Und Wohnen im Eigen-tum erhöht statistisch belegbar die Wohnzu-friedenheit.

Es geht also in Oberösterreich weniger darum, mehr Qualität in die Wohnungen zu bringen. Auch der Wunsch nach Öffis in der Nähe und Balkon oder Terrasse vor dem Wohnzimmer ist ohnehin schon Allgemeingut geworden, ist der VKB Immobilien-Chef überzeugt. Es gehe eher darum, das Konfliktpotential aus

WELS .



2010 2011 2012 2013 2014

Oberösterreich 116.267 125.201 130.857 129.949 154.500

Linz (Stadt) 148.352 147.904 146.674 147.635 188.287

Urfahr-Umgebung 119.265 206.202 147.763 160.996 170.174

Vöcklabruck 110.211 129.124 147.923 145.944 167.321

Freistadt 104.128 101.624 109.935 85.958 108.005

Braunau am Inn 99.195 94.764 102.326 102.418 106.843

Rohrbach 77.841 80.050 81.500 112.280 102.839


2010 2011 2012 2013 2014

Oberösterreich 157.322 164.820 178.056 177.922 186.381

Linz (Stadt) 295.139 272.636 327.222 291.888 286.305

Linz (Land) 205.280 204.638 218.786 237.830 231.114

Wels (St. + L.) 172.057 187.689 186.402 201.843 216.053

Grieskirchen 119.669 142.996 138.664 134.371 148.320

Schärding 120.715 129.525 114.166 133.630 124.460

Rohrbach 103.280 94.087 110.633 107.842 122.867


Oberösterreich

Bevölkerungswachstum und Zuzug in die Ballungsräume zu entschärfen: „Hier hat das Land zwischen Inn und Enns die Chance, aus der Not eine Tugend zu machen.“ Es gibt neben den genossenschaftlichen Großbau-vorhaben einen gesunden und kräftigen Mit-telstand an gewerblichen Projektbetreibern, erläutert Zoidl aktuelle Entwicklungen. Nun gelte es, die Eigentumsquote beim Wohn-raum Jahr für Jahr zu erhöhen: „Es muss sich

weiterhin lohnen, Wohnraum zu kaufen statt zu mieten.“ Zwar gebe es keine Mega-Wohnbauprojekte á la Seestadt Aspern, aber auch kleinere Wohnprojekte addieren sich zu stattlichen Summen, so Zoidl: „Alleine im beliebten Wohnstadtteil Linz/Urfahr werden derzeit in zwölf Bauvorhaben 400 Wohnun-gen geschaffen. Vom „Grünen Wohnen in Katzbach“ bis zu Oberösterreichs höchstem Wohnhaus in Holzbauweise.“

IMMOBILIENWIRTSCHAFT

Beginn: 17.30 Uhr

»Immobilien sind besonders nachhaltige Werte. Genau wie mein Studium.«

INFO-ABENDE: BACHELOR: 19.01.2016 ⁄ MASTER: 15.12.2015

FH-WIEN.AC.AT ⁄ IMMO

BERUFSBEGLEITEND

STUDIEREN




2010 2011 2012 2013 2014

Österreich 146.903 61.574 170.927

Oberösterreich 116.267 125.201 130.857 129.949 154.500

Linz (Stadt) 148.352 147.904 146.674 147.635 188.287

Rohrbach 77.841 80.050 81.500 112.280 102.839


2010 2011 2012 2013 2014

Österreich 175.483 185.050 191.393

Oberösterreich 116.267 125.201 130.857 129.949 154.500

Linz (Stadt) 295.139 272.636 327.222 291.888 286.305

Rohrbach 77.841 80.050 81.500 112.280 102.839


Großprojekte wie die überwiegend schon verkaufte „Donaupromenade“ am Linzer Winterhafen mit 300 Wohnungen, die „Lange Allee“ mit 450 geförderten Wohnungen oder die „Grüne Mitte Linz“ am Gelände des früheren Frachtenbahnhofs mit rund 800 Wohnungen sind eine elementare Basis im Kampf gegen eine Immobilienblase, ist der ÖVI-Leiter in Oberösterreich überzeugt: „Ge-werbliche Wohnprojekte bilden mit Flexibi-lität und Überschaubarkeit ein wesentliches Zusatzstandbein.“

Preisentwicklung: gut, aber…

Bei der Preisentwicklung sieht Zoidl im Bundesland ob der Enns etliche Probleme zu meistern: „Die Nachfrage ist kräftig und bleibt kräftig. Das führt auch zur Bebauung teilweise grenzwertiger Lagen und zu manch-mal nicht mehr nachvollziehbaren Kauf-preisen, wobei die Kaufpreise aufgrund der Finanzierbarkeit nur mehr gering steigen.“ Auf der anderen Seite ziehen die Mietpreise zumindest genauso kräftig an: „In den ver-gangenen fünf Jahren sind in ganz Österreich die Mieten inklusive Betriebskosten um 13 Prozent gestiegen. Die Durchschnitts-Brutto-miete hat soeben die Grenze von sieben Euro pro Quadratmeter überschritten. Bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von bereits knapp 100 Quadratmetern ist die Rede vom

„leistbaren Wohnen“ handfeste Notwendig-keit geworden.“

Ein Viertel der verfügbaren Einkommen wird jetzt schon ins Wohnen investiert, rechnet VKB-Chef Zoidl vor: „Bei Fortschreiten der flotten Preis-und Mietentwicklung rückt das magische Drittel Jahr für Jahr näher. Und wenn einmal die Hälfte des Einkommens ins Wohnen fließt, dann wird die Wohnung nicht mehr zur Insel der Entspannung, sondern zum Faktor der Belastung.“ Noch hat der Markt ein realistisches Gleichgewicht. Dass

sündteure Penthäuser mit der Fläche von Fußballfeldern und einer Menge von Dach-schrägen mitten in den Wohnräumen nur schwer verkäuflich sind, ist eher offensicht-lich. Aber auch Wohnungen mit größeren Wohnflächen sind zunehmend schwerer an Mann und Frau zu bringen, berichtet Zoidl von aktuellen Entwicklungen: „Gewerbliche Bauträger müssen sehr genau kalkulieren, um nicht durch unverwertbare Restbestände

STEYR.


in Verluste zu schlittern.“ Noch profitiere Oberösterreich von der Tatsache, dass 95 Prozent der 600.000 Hauptwohnsitze sehr gut ausgestattet sind, so Zoidl: „Das ist Öster-reichs drittbester Wert. Lediglich die Steier-mark und Vorarlberg liegen hier besser.“

Riesiges Angebot

Für Kurt Gattringer, Geschäftsführer des In-nenstadtbüros Remax Linz City, punktet zu-nächst einmal der Ballungsraum in Linz: „Da gibt es sehr viele Betriebe und dadurch viele Arbeitsplätze.“ Das Angebot sei wirklich sehr groß, „allerdings ist bei vielen Immobilien der Preis zu hoch“. In der oberösterreichi-schen Hauptstadt betreibt sein Büro momen-tan „zwei sehr spannende Projekte“, erzählt Gattringer: Da ist einmal das Projekt Adria 7. Das Gesamtvorhaben in der Kroatengasse be-steht aus 10 Eigentumswohnungen zwischen 40 und 140 Quadratmetern und zwei Büros.

Das zweite Projekt liegt im Med-Uni Viertel und ist eine architektonisch aufwendige Wohnanlage mit insgesamt 86 WG-Wohnun-gen. „Darüber hinaus haben wir auch ein sehr interessantes Hotelprojekt im Salzburger Land: Ein Gesundheitshotel mit 110 Suiten, eine Residenz für Langzeitaufenthalte mit 65 Suiten, ein Ärztehaus samt Wellness-Bereich

- Einrichtungen für Beauty und Kur ergänzen sich perfekt.“ Das Niveau mit 5-Sterne-Su-perior-Standard soll Gäste aus Deutschland, Österreich, Osteuropa, Skandinavien, Groß-britannien sowie aus den aufstrebenden Regionen in Arabien und Asien ansprechen, erzählt Gattringer. Zur Preislage gibt sich der Remax Linz City-Geschäftsführer differen-ziert: „Die sehr guten bzw. perfekten Lagen werden den Preis gerade halten können. In den nächsten Jahren werden die Preise in den normalen Lagen sinken und vor allem in den schlechten Lagen stark sinken.“ n

„Die hohe Nachfrage führt zur Bebauung grenzwertiger Lagen und manchmal nicht mehr nachvollzieh baren Kauf-preisen.“

Mario Zoidl, Geschäftsführer von VKB Immobilien

LINZER HAUTPLATZ.


n Investieren in Wohnungen mit dem Zweck der Vermietung ist nach wie vor ein beliebtes und nachhaltiges Investment – und das zu Recht

Bis vor wenigen Jahren führte das Investment in einzelne Wohnun-gen lange Zeit ein Dornröschen-Dasein und galt – trotz Renditen von mehr als 5% - als sicheres, aber wenig spannendes Investment, da der Immobilienaktienmarkt zu dieser Zeit weit höhere Renditen vorweisen konnte. Aber gerade in den letzten Jahren im Umfeld der Krisen auf den Kapitalmärkten haben viele Investoren gerade diese Sicherheit wieder gesucht - die typische Vorsorgewohnung rückte als Investment in „Grund und Boden“ wieder ins Interesse der Kunden. Eine Vorsorgewohnung ist im Prinzip nichts anderes als eine Eigen-tumswohnung, die zum Zweck der Vermietung angeschafft wird, wo-durch aber auch steuerliche Vorteile geltend gemacht werden können, wie beispielsweise die Zinsen im Falle einer Fremdfinanzierung oder die Abschreibung auf den Gebäudeanteil. Dazu kommt noch, dass eine solche Wohnung sinnvollerweise zum Nettobetrag gekauft wird und die Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückgefordert werden kann.

Aber diese Vorteile allein sollten nicht kaufentscheidend sein, son-dern auch hier ist die Nachhaltigkeit des Investments zu beurteilen:

der österreichische Wohnungsmarkt – unabhängig davon ob Miete oder Eigentum – ist kerngesund. Der internationale Vergleich zeigt auch, dass Wien mit seinen Quadratmeterpreisen durchaus in einem noch sehr leistbaren Segment angesiedelt ist. Wien ist somit auch für ausländische Investoren interessant und ein beliebtes Investitionsziel. Wir haben eine gute Nachfrage vorzuweisen, von einer Blase kann weit und breit keine Rede sein. Dafür sprechen auch die demografi-schen Prognosen, wie z.B. in der Bundeshauptstadt: Wien soll in den nächsten Jahrzehnten wieder eine Zwei-Millionen-Stadt werden. Denn Arbeit lässt sich trotz Globalisierung und Digitalisierung doch noch immer am besten in der Stadt finden. So beobachten wir diesen Zuzug in die Stadt während ein Ausweiten der Randbezirke mehr und mehr zur Realität wird. Ein weiterer Trend ist die Nachfrage nach kleinen Single-Wohnungen. Ein- und Zweizimmerwohnungen sind die best-verkauften Produkte auf dem Immobilienmarkt. Eine Kombination von „Klein“ und „Leistbar“ ist somit derzeit beliebtes Investitionsziel. So steigt bei einem Bauprojekt mittlerweile immer mehr die Anzahl der Wohnungen während die m²-Anzahl der einzelnen Wohnungen immer mehr sinkt. Diese Fakten sprechen dafür, dass das Investment in Immobilien – in „Betongold“ auch in Zukunft eine sichere, nachhal-tige und beliebte Anlageform darstellt.

Die Vorsorgewohnung ist die sicherste Art Kapital anzulegen

Kommentar: Sandra Bauernfeind Leitung Wohnimmobilien, EHL Immobilien

Büro & Lager im Süden Wiens

AT-2355 Wiener Neudorf • Tel.: 02236 4020-0 • www.walter-business-park.com

EigeneAutobahnabfahrtA2 / IZ NÖ-Süd

Variable Mieteinheiten Büro & Lagerflächen

61 TOP-Unternehmenals Nachbarn

Gratis-Parkplätzedirekt vor Ihrer Tür

IMMOFOKUS_IMAGE_215-rz.indd 1 19.10.15 17:40


War es früher das Auto, so folgte in den 90er Jahren als Statussymbol das Wohnen: Groß und auffällig.

Das hat sich geändert und wird sich weiter ändern: Wohnen als Statussymbol bleibt zwar, aber Individualismus wird immer wichtiger. Der soll sich in den eigenen vier Wänden ausdrücken.

Autor: Walter Senk

WIE WOHNEN WIR MORGEN?

Immobilie 2020


E gal ob es sich um ein Penthouse oder um eine Kleinwohnung handelt, die „passende“ Wohnung soll es sein. Da sind sich die

Zukunftsforscher sicher: „Die Suche nach Unikaten und Produkten oder Objekten mit einer echten Geschichte nimmt zu, da diesen das Wesen der Eigenständigkeit innewohnt

– was Konsumenten vermehrt suchen.“ Und diese Konsumenten sind in den kommenden Jahren zwei großen Gruppen. Zum einen sind es die Babyboomer (geboren zwischen 1946 und 1964) und zum anderen die Mil-lennials (geboren zwischen 1980 und 2000). Es ist eine unterschiedliche Form an Wohn-wünschen und Vorstellungen, die sich bei beiden Gruppen ganz wesentlich vonein-ander unterscheiden. Die eine Gruppe sucht seniorengerechtes Wohnen, Alters-WGs oder betreutes Wohnen, die anderen eher die Städte, und hier auch nicht unbedingt

die eigene Wohnimmobilie, sondern Miete und die „Stadt der kurzen Wege“. Wobei das Thema Miete nicht nur mit „wollen“, sondern auch mit der Leistbarkeit von Eigentum zu tun hat. Damit geht auch Hand in Hand eine sich verändernde Wohnungsgröße. Die Größe der Wohnung wird viel eher nach der aktuellen Lebenssituation gewählt, weshalb „Mieten“ vor

„Kauf“ kommt. Das würde aber auch einfache unkomplizierte Mietverhältnisse erfordern, die einen leichten Wechsel möglich machen.

Räume außerhalb der Wohnung

Kleinere Wohneinheiten, wie sie von den Millennials gefragt sind, haben aber nicht nur finanziellen Hintergrund, sondern beinhalten auch ein neues Denken. Wohnen dezentrali-siert sich und findet nicht mehr nur an einem Ort statt. Der Begriff Haushalt wird immer weiter gefasst, in dem auch Orte außerhalb des Wohnraums miteinbezogen werden. „Die

„ Die Menschen beginnen sich ihre Wohnräume auch neu zu strukturieren. Dinge, die man früher zu Hause hatte, werden jetzt in einen halb öffentlichen Raum ausgelagert.“

Harry Gatterer, Geschäftsführer des Zukunftsinstituts

Menschen beginnen sich ihre Wohnräume auch neu zu strukturieren“, ist der Geschäfts-führer des Zukunftsinstituts Harry Gatterer, überzeugt. Dinge, die man früher zu Hause hatte, werden jetzt in einen halb öffentlichen Raum ausgelagert – auch die Nutzung alltägli-cher Dinge, die viel Platz benötigen. Waschen mit der eigenen Waschmaschine wird dann passe sein, wozu gibt es schließlich Waschsa-lons? Andere Räume, die außerhalb des Hau-ses sind, gewinnen an Bedeutung. „Die Räume müssen nicht alle am gleichen Ort sein, sie müssen nur nutzbar sein“, so Gatterer: „Damit verändert sich der Haushalt an sich. In urba-nen Räumen ist diese Entwicklung schon sehr signifikant.“

So wird zum Beispiel auch das Fitnesscenter als nutzbarer Raum verstanden, der in gewis-ser Weise zum Haushalt dazugehört. In diesem Zusammenhang werden auch Treffpunkte au-ßerhalb der eigenen vier Wände immer wich-tiger. Da bietet sich zunächst einmal der Hof im Haus an, dem in den kommenden Jahren noch eine große Bedeutung zukommen wird. Wie auch in Dörfern werden verstärkt soziale Anknüpfungspunkte außerhalb der eigenen Wände wichtig werden – immerhin findet das Leben einer Kommune seit Jahrtausenden im

„Ortskern“ statt.

Wohnen verändert auch die Stadt

Daher werden die neuen Wohnformen auch auf das Aussehen der Städte mehr Einfluss Fo

to: F

otol

ia

„Ein Haus sollte so gebaut werden, dass alles möglich ist, was dem Menschen an Nutzungsmöglichkeiten einfällt. Ich denke, den kommenden Nutzern werden noch Ideen einfallen, die wir noch gar nicht haben.“

Michael Baert, Vorstand der ifa – Institut für Anlageberatung AG

nehmen, als es bisher der Fall war. Während nämlich früher „nur“ Häuser gebaut wurden, um zu wohnen, und die Stadt eher dazu diente, diese Wohnblöcke zu beherbergen, wird es in den kommenden Jahren auch eine Vielzahl an urbanen Räume sein, die „Stadtleben beher-bergen“. Jetzt schon verlieren reine Büro- oder Wohnviertel ohne zeitgemäße Durchmi-schung und zentrale Aufenthaltsqualitäten immer mehr an Bedeutung, denn es fehlt ih-nen dieses wesentliche verbindende Element.

Dadurch entsteht aber ein erhöhter Bedarf für „dritte Orte“ und neue Wohnkonzepte, indem

ausgelagerte Räume optional zur Verfügung stehen. Wie zum Beispiel größere Küchen, Bibliotheken, Gästezimmer oder Lernräume. Vor allem könnte auch der Bedarf an „öffent-lichen Rückzugsräumen“ wachsen. In Zuge dessen werden auch Services rund um ex-terne Wohnfunktionen entstehen, wie zum Beispiel die Entwicklung von digitalen Platt-formen für die Suche und die Organisation von ausgelagerten Alltags-Räumen. Teilen gewinnt an Bedeutung: Nutzen ist wichtiger als besitzen.

Veränderung der Wohnkonfiguration

Innerhalb der Wohnung passiert das im Kleinen, was Außen im Großen passiert. Ein großer zentraler Treffpunkt, kombiniert mit Rückzugsmöglichkeiten. Große, offene Wohn-räume, die mit der Küche verbunden sind auf der einen Seite, auf der anderen Seite getrennt begehbare Zimmer. Alle gemeinsam, aber doch jeder für sich, denn einzeln begehbare Räume als Ort des Rückzuges sind trotz einer offeneren Bauweise notwendig. Freiflächen wie Balkone, Terrassen oder Loggien waren einmal Luxus, mittlerweile sind sie ein Muss.

„Sich aus der Wohnung hinausbewegen zu können, ohne diese aber verlassen zu müssen“, beschreibt sehr genau den Vorteil, der mit die-sen Flächen verbunden ist. Insofern zeigt sich, dass die Wiener Bauordnung, die seit Sommer 2014 den Anbau von Balkonen erleichtert, in die richtige Richtung geht.

Haustechnik teilt sich

Bei der Haustechnik zeigt sich mittlerweile eine Zweiteilung. Wir werden verstärkt intel-ligente Lösungen brauchen, die speziell den Bereich alte Menschen und gehandicapte Per-sonen betreffen, da Hilfe und Pflege zu Hause organisiert werden. Betreffend der klassischen Haustechnik lässt der Blick in die Zukunft erwarten, dass die überkomplex zu bedienen-den Technologien aus dem Wohnumfeld ver-schwinden wird und sich kluge und lernende Lösungen durchsetzen werden.

Was die Ausrichtung der Häuser in der Zu-kunft betrifft, so meint Michael Baert Vorstand der ifa – Institut für Anlageberatung AG: „Ein Haus sollte so gebaut werden, dass alles mög-lich ist, was dem Menschen an Nutzungsmög-lichkeiten einfällt. Ich denke, den kommenden Nutzern werden noch Ideen einfallen, die wir noch gar nicht haben.“ n


Immobilie 2020

Alfons Metzger, Metzger Realitäten Gruppe

Der Anspruch an das Wohnen ist in den früheren Jahrzehn-ten davon ausgegangen, einfach ein Dach über dem Kopf zu haben. Nunmehr scheint es so zu sein, dass für viele Menschen das Wohnen zunehmend mehr eine Frage des sozialen Status ist und des persönlichen und familiären Wohlbefindens. Billige Bauvorhaben, welche zu 100 Prozent und mehr Bauflächen ausnützen, die keinerlei Lebens- und Wohnqualität und auch keine Bau- und Architekturqualität aufweisen, haben zuneh-mend mehr mit der Akzeptanz am Markt zu kämpfen.Durch den Umzug von Unternehmen in moderne Bürobauten wird es zu Leerständen im innerstädtischen Altbaubereich kommen. Die Umwidmung in repräsentative und gesuch-te Wohnungen wird, wie in anderen europäischen Städten auch, zunehmen.Mit dieser Entwicklung ist auch eine Zunahme des sozialen Geschehens im innerstädtischen Bereich begleitet. Hat es früher gerade in den Innenbezirken abends zum Wochenen-de „tote Städte“ gegeben, so wird sich das in Zukunft in zu-nehmendem Maße verändern. Man wird wieder in der Stadt wohnen und leben.Wünschenswert wäre, dass es ein allgemein verständliches mietrechtliches Geschehen gibt, das die Rechtssicherheit, die es in der Vergangenheit nicht gegeben hat, in Zukunft mögli-cherweise festigt.

DAS SAGTEN ZWEI PROFIS IM JAHR 1999 AUF DIE FRAGE „WAS WERDEN DIE ENTSCHEIDENDEN ENTWICKLUNGEN DES WOHNIMMOBILIENMARKTES IN DEN

NÄCHSTEN 10 BIS 20 JAHREN SEIN?“

Winfried Kallinger, Kallco

Die Wohnung für alle wird es nicht mehr geben; Zielgrup-pen, geschichtet nach Alter und sozialem Status, werden den Markt bestimmen und Einfluss auf die Wohntypologie neh-men.In Verbindung mit der Differenzierung des Marktes werden sich die Baukonzepte thematisch stärker definieren. Die Ar-chitektur wird „modischer“ werden.Plattenbauten der 60ziger - 80ziger Jahre sind out und zwar sowohl Miet- als auch Eigentumswohnungen. Sie decken nur mehr als Übergangswohnung das Segment des low budget Wohnens ab. Städtisches Wohnen bleibt Mangelware und wird weiter gut nachgefragt. Alternative Wohnlagen sind Anlagen mit viel Grün, interessanter Architektur, corporate identity an städtischen Entwicklungsachsen (U-Bahn). Die Nachfrage wird selektiver, stärkeres Marketing ist nötig; der Makler als Einzelkämpfer hat ausgedient. Der gute alte Haus-verwalter wird zum liebenswerten Relikt aus früherer Zeit. Eine komplexe Dienstleistungspalette für die Hausbewirt-schaftung wird sich herauskristallisieren, die Internationali-sierung wird zunehmen.


Rubrik


Soziale Nebenwirkungen

n Glaubt man der öffentlichen Diskussion, dann ist heute fast jede größere Stadt von Gentrifizierung geplagt. In London „entdeckt“, „weiterentwickelt“ im New Yorker Stadtteil SoHo, wird Gentrifizierung heute so ziemlich überall beklagt: in Paris, Berlin und San Francisco, von Boston bis Seattle und von Kapstadt bis Seoul. Gentrifizierung ist überall, auch wenn niemand genau weiß, was es ist.

Erklärt wird Gentrifizierung üblicherweise als Verdrängung armer Be-völkerungsschichten durch reichere. Menschen wandern in ein Stadt-viertel zu, Mieten steigen, die arme, ansässige Bevölkerung kann sich diese Mieten nicht mehr leisten und muss fortziehen. Dabei läuft der Prozess in Stufen ab. Zuerst sind es junge Künstler und marginalisierte Kreative, die sogenannten „Pioniere“, die das abgewohnte Viertel ent-decken. Angezogen werden sie gerade von den niedrigen Mieten und auch von leer stehenden Gebäuden wie Lagerhallen und Fabriken, für die sie alternative Verwendungsmöglichkeiten sehen. Gemeinsam mit hippen Lokalen und trendigen Cafés geben sie dem Viertel ein neues Flair. Das bleibt natürlich auch anderen Bewohnern der Stadt nicht verborgen. Die den Künstlern folgenden Gentrifizierer investieren ge-zielt in das Viertel. Sie kaufen Wohnungen und Häuser auf, renovieren sie für eine zahlungskräftigere Klientel und treiben so – teilweise als „self-fulfilling prophecy“ – die Immobilienpreise und die Mieten in die Höhe. Sie vertreiben die alteingesessene Bevölkerung, die das Viertel geprägt hat, und die Pioniere auch gleich mit.

Diese Geschichte hat einiges für sich. Das Problem ist nur, dass sie keine präzise Definition bietet und vor allem keine klare Abgrenzung zwischen der „bösen“ Gentrifizierung und der ganz normalen und wünschenswerten Weiterentwicklung der Stadt. Und so muss jeder, dem irgendeine Veränderung in der Stadt gerade nicht passt, nur laut genug „Gentrifizierung“ rufen, um Mitstreiter um sich zu scharen und politische Unterstützung zu mobilisieren. Für den verstorbenen

Kommentar: Gunther Maier

Berliner Soziologen Hartmut Häußermann war „Gentrifizierung“ zu einem „politischen Kampfbegriff“ geworden, der sich prima dem poli-tischen Gegner um die Ohren schlagen ließ, der wissenschaftlich aber ziemlich nutzlos geworden war.

In der politischen Diskussion ist das Totschlagargument „Gentrifizie-rung“ sogar ziemlich gefährlich. Denn mit ihm lässt sich jede Verän-derung in einem Stadtviertel torpedieren, ja sogar verhindern. Dann bleibt aber nicht alles so, wie es gerade ist, sondern der gegenteilige Prozess, jener der „Verslumung“, setzt ein: niemand ist mehr bereit, in das Viertel zu investieren; Bausubstanz und öffentliche Infrastruktur verfallen; die Wohnverhältnisse verschlechtern sich, einkommens-stärkere Bevölkerungsgruppen wandern ab und werden durch noch ärmere ersetzt. Mehr und mehr Geschäfte schließen, weil sie nicht genügend Nachfrage finden, Gebäude stehen leer, verfallen, dienen als Unterschlupf für kriminelle Aktivitäten und ziehen so das Image des Viertels immer weiter nach unten.

Diesen Verfallsprozess umzukehren ist politische Schwerstarbeit. Da ist es doch klüger zu akzeptieren, dass eine lebendige Stadt sich fort-laufend ändern muss. Diese Veränderung aber verlangt Investitionen, die ohne Anreize nicht passieren werden. Die möglichen sozialen Ne-benwirkungen erträglich zu gestalten ist dann auch eine der Aufgabe der Sozialpolitik.

Gunther Maier ist Professor an der Wirtschaftsuniversität Wien, Leiter des Forschungsinstituts für Raum- und Immobilienwirt-schaft und gemeinsam mit Shanaka Herath Autor von „Immobi-lienbewertung mit hedonischen Preismodellen“, das im März bei Springer erscheinen wird.

AkademischeSeite


Immobilie 2020


„Ich bin keine komische Nummer mehr.“Als Stadtpsychologin ist Cornelia Ehmayer mittlerweile „stadtbekannt“ – Projekte wie das Vorhaben Heumarkt – Lothringer Straße hat sie psychologisch begleitet.



Immobilie 2020

I m Mai gab es eine freundliche Presse-aussendung: „Rund ein Jahr wurde seit der öffentlichen Präsentation der Pläne zur Neugestaltung des Areals Eislauf-

verein/InterContinental/Konzerthaus gearbeitet. Ein Jahr der intensiven Gespräche mit allen Beteiligten, vor allem natürlich mit Eislaufverein, Konzerthaus und den ExpertInnen der Stadt und des Bezirks. Ein Jahr des gemeinsamen Feilens an den Details“, zieht Projektleiterin Daniela Enzi, Geschäftsführerin des Projektplaners WertInvest, Bilanz. Dieses gemeinsame Feilen geschah unter anderem mit Unterstützung einer besonderen Dame: der Stadtpsychologin Corne-lia Ehmayer.

Arbeitsalltag? „Es gibt keinen Alltag, es gibt keine Routine, jeder Tag ist anders“, erzählt Eh-mayer. Projektarbeit sei eben immer vom Pro-jekt abhängig. Auch der Zeitfaktor. Beim „Mas-

terplan für eine partizipative Stadtentwicklung“ beispielsweise (Auftraggeber: MA 21, zuständig für die Flächenwidmung) dauerte der Projekt-prozess zwei Jahre. Aber dennoch: Wie sieht der Alltag einer Stadtpsychologin aus? „Es gibt viele Sitzungen und Besprechungen, es gibt auch im-mer wieder Pilotprojekte.“ Die Situation ist im-mer wieder neu, die Teilnehmer oft nicht geübt, beim Visavis gibt es einiges an Aufregungen

– bei Fürsprechern und Gegnern von Projekten. Ehmayer: „Meine Aufgabe besteht darin, die Be-völkerung gut zu informieren.“ Inhaltlich sieht sich die Psychologin, die 2014 ihre Dissertation zum Thema „Aktivierende Stadtdiagnose“ als Buch herausgebracht hat, breit aufgestellt: Sie organisiert nicht nur Bürger-Veranstaltungen, sie schaut auch auf den Inhalt des zu vermitteln-den Projektes. Wichtig dabei: „Immer darauf achten, dass alles im Diskurs geschieht.“ Das ist wichtig, weil bei solchen städtischen Projekten viele Beteiligte mitmischen: Politiker, Bürger-meister, Gemeinderäte, aber auch natürlich Architekten und Planer, aber: „Keine Psycho-logen!“ Gibt es aktuell starken Bedarf an einer Dienstleistung wie Stadtpsychologie? Ehmayer:

„Den gibt es schon seit Jahrzehnten. Schon vor 20 Jahren war das Thema ,Beteiligung und Stadtentwicklung‘ am Tapet.“ Ökologisch, erzählt Ehmayer, gehe schon alles ganz gute Wege in Sachen Stadtprojektentwicklung, aber psychologisch laufe noch „sehr viel falsch“. Soll heißen: „Was fördert die Kommunikation, aber auch die Konflikte? Dieses Wissen kann man nicht an einen Einzelnen abgeben.“

Unikat-Psychologin

Für die gelernte Umweltpsychologin ist „das Rundherum wichtig“. Deshalb habe sie sich für diesen Bereich entschieden. Eigentlich ist sie auch Gesundheitspsychologin, aber in die-sem Feld wollte sie beruflich nicht weiterma-chen. Es zog sie zu räumlich umfassenderen Projekten. Die Frage, wie man urbanen Raum nutzbar machen kann, hatte sie gepackt. Laut eigenen Recherchen im Internet ist sie welt-weit ein Unikat. Freilich gibt es Umweltpsycho-logen und Architekturpsychologen. Aber wie eine Stadt von den Menschen wahrgenommen wird, ist noch keine sehr verbreitete Disziplin.

Aktuell beschäftigt sich Ehmayer mit dem Grätzelprojekt Heumarkt-Lothringer Straße: Hotel InterContinental, Eislaufverein und Konzerthaus sind in dieses Projekt involviert

– und jede Menge Aufreger. Wie z.B. der ge-plante Wohnturm mit über 70 Metern Höhe,

„Wenn man weiß, dass man einen Turm in einer Weltkulturerbe-Zone baut, wird

es wohl Konfliktpotenzial geben.“Cornelia Ehmayer,Stadtpsychologin

STADTPSYCHOLOGIN CORNELIA EHMAYER. Man kann „die Leute nicht umdrehen“, aber man kann viele Ängste nehmen. Man kann früher kommunizieren und dadurch besser mit Konflikten umgehen.


der die Beteiligten (oder auch Unbeteiligten) polarisiert (siehe Kasten). Stadtpsychologin Ehmayer war und ist dabei für die Öffentlich-keitsbeteiligung zuständig und nicht – darauf legt sie Wert -, ob gebaut wird oder nicht. Das Besondere an diesem Projekt war für Ehmayer, dass der Betreiber, Wertinvest, zu einem sehr frühen Zeitpunkt an sie herangetreten sei. „Ob man jetzt über die Architektur streitet oder nicht, steht auf einem anderen Papier. Aber das Unternehmen war sogar früher da als die Stadt und meinte: Ihr müsst mit den Leuten reden.“ Denn Menschen, erzählt die Psycho-login, kommen mit Veränderungen besser zurecht, wenn sie informiert sind.

Streit erwartet

Erwartet man sich als Bauherr Streitereien, wenn man eine Stadtpsychologin heranzieht? Ehmayer: „Wenn man weiß, dass man einen Turm in einer Weltkulturerbe-Zone baut, wird es wohl Konfliktpotenzial geben.“ Aber: Man kann früher kommunizieren und dadurch besser mit Konflikten umgehen. Die Gesprä-che laufen weiter, auch mit der Stadtpsycho-login: „Ich werde informiert, welches Setting wir eventuell als nächstes brauchen. Z.B. war damals die beste Form der Kommunikation, dass eine wochenlange Ausstellung anstelle einer einmaligen Präsentation stattgefunden hat.“ Zusätzlich waren noch Projektbeteiligte als Dialogpartner anwesend: „So konnten Fra-gen gestellt werden und niemand wurde allein gelassen. Das ist der psychologische Ansatz.“ Freilich könne man „die Leute nicht umdre-hen“, aber man kann viele Ängste nehmen.

Kommunikation delegieren

Arbeit gebe es mittlerweile genug, ist Ehmayer überzeugt. Dabei sieht sie den Begriff „Markt-dynamik“ ein bisschen zu hoch gegriffen, um ihn als Trend zu bezeichnen: „Es ist jetzt leichter als früher, aber dennoch schwierig, zu Aufträ-gen zu kommen. Aber ich bin keine komische Nummer mehr in der Stadt.“ Dass man aber in kein Schema „hineinpasst“, sei schon schwierig, aber: „Ich sitze zwischen den Stühlen und bleibe daher beweglich.“ Überraschenderweise würde es Ehmayer „freuen, wenn es mehr Stadtpsy-chologen geben würde“. Denn Planer können nicht mehr alles selber machen: „Es ist schon gescheit, jemanden für die Kommunikation zu holen. Das Themenfeld Beteiligung und De-mokratie bei Bauvorhaben wird ja nicht weni-ger…“. Ehmayer würde sich als gut beschäftigt bezeichnen: „Die Aufträge kommen, ich mache

Das Projekt Neugestaltung Areal Heumarkt/Lothringerstraße des Wiener Eislaufvereins (WEV) mit dem Grundeigentümer und Projektplaner WertInvest ist seit einigen Jahren The-ma in Wien: Neben der völligen Neugestaltung und technischen Erneuerung der rund 6.000 Quadratmeter großen Freiluft-Eislauffläche sowie der Garderoben- und sonstigen Räum-lichkeiten des WEV, ist die Errichtung von zwei unterirdischen Eissporthallen vorgesehen. Zu diskutieren sind noch einige wirtschaftliche und juristische Details, wie es bei WertInvest heißt. Der Pachtvertrag mit dem Wiener Eislaufverein soll auf 99 Jahre verlängert werden. Der aus dem Wettbewerbsverfahren als Sieger hervorgegangene Entwurf des brasiliani-schen Architekten Isay Weinfeld polarisierte Experten wie Laien seit der Bekanntmachung vor gut zwei Jahren. Hauptgrund der Kritik: Der im Zuge der Neugestaltung geplante Wohn-turm auf dem Areal gefährde die Wiener Innenstadt in seinem Status als Weltkulturerbe.

Der öffentliche Bereich bei der U6 Josefstädter Straße wird schrittweise neu gestaltet. Aufgrund der angespannten sozialen Situation ist eine besonders intensive Abstimmung zwischen den Planungsabteilungen mit den vor Ort tätigen Personen, Betrieben und Ins-titutionen durch die Maßnahmenintervention Josefstädter Straße notwendig. Der „Mas-terplan für eine partizipative Stadtentwicklung“ soll zeigen, welche Möglichkeiten es für die Wiener Bevölkerung gibt, sich an städtebaulichen Vorhaben zu beteiligen. Das Hoch-hausprojekt „Danube Flats“ hatte aufgrund der befürchteten Eingriffe in die Stadtland-schaft bereits im Vorfeld für viel Kritik, vor allem unter den Anrainern, gesorgt. Aufgabe im Rahmen des Dialog Danube Flats war, die Meinung und Vorschläge der betroffenen Nachbarschaft umfassend einzuholen und zu diskutieren.

PROJEKTE DER STADTPSYCHOLOGIE

mir keine Sorgen. Aber ich hätte mir gewünscht, dass mein Büro 3 bis 5 fixe Mitarbeiter trägt, und das tut es derzeit nicht.“ Aber aus dem Ausland ereilte sie mittlerweile schon der eine oder an-dere Ruf: Deutsche Botschaft, das Bundesland Baden-Würtemberg oder Hamburg. Denn da gibt es auch ein Gesetz zur frühzeitigen Betei-ligung: „Die wenden sich explizit an mich als Stadtpsychologin“, freut sich Ehmayer, die sich in fünf Jahren schon internationaler – zumin-dest im deutschsprachigen Raum - sieht. n


Immobilie 2020

Logistik kommt in SchwungDer boomende Online-Handel beschert nicht nur den Shops gute Umsätze. Auch der Bedarf an Verteilzentren und Lagerhallen lässt die Logistikimmobilien-Developer und Makler optimistisch in die Zukunft blicken. Qualität spielt auch hier eine Rolle.


J a, die Nachfrage nach Umschlaghallen und Parcel Distribution Facilities ist gestiegen - und der Trend ist ganz klar auf die Steigerungen im Online-Handel

zurückzuführen. Felix Zekely, Head of Agency & Global Corporate Services bei Immobilien-dienstleister CBRE Österreich, glaubt an Lang-fristigkeit: „Aus Immobiliensicht kann man sagen, dass diese Anlagen aus Investorensicht noch als Sonderimmobilien beurteilt werden - vor allem im Vergleich zu Standard-Distributions-hallen nach internationalem Standard. Die verbaute Grundstücksfläche ist geringer, die Anzahl an Toren hoch, es werden viele Stellplätze benötigt. Der Investor sieht ein höheres Nach-verwertungsrisiko. Wir denken, dass die Stei-gerungen und die damit verbundene Nachfrage ein langfristiger Trend sind und beurteilen das Nachverwertungsrisiko als gering.“ Die Nachfrage kommt insbesondere von der Österreichischen Post und auch durch die Deutsche Post, so Zekely. Und der österreichische Versand-Riese ist höchst aktiv, wie Post-Sprecher Michael Homola erzählt:

„Je nach konkretem Anforderungsprofil screenen wir die Möglichkeiten und Angebote am Markt, um infolge entweder ein Investorenmodell für den Fall einer geplanten Anmietung auszu-schreiben oder aber wir gehen durchaus auch in die Entwicklung und Errichtung, wenn die Eingangsparameter passen.“ Was müssen denn diese Spezial-Immobilien alles können, um den Post-Check zu bestehen? Homola: „Der Logis-tikbereich, speziell in Europa, folgt dem ,build to suit‘ Prinzip. Die spezifischen Anforderungen

leiten sich von den unterschiedlichen Nutzun-gen ab - ob es sich um ein hochtechnisiertes Logistikzentrum, eine Zustellbasis oder aber auch um einen Filialstandort handelt. Bei Office-Nutzungen entsprechen unsere Anforderungen den üblichen Kriterien effizienter und zukunfts-fähiger Bürogebäude.“ Und die Herausforde-rungen durch den Online-Handel sind nicht ohne. Homola: „Abgeleitet von unserer immo-bilienwirtschaftlichen Strategie sind wir als

,enabler‘ bereits in die Strategieentwicklung der jeweiligen Bereiche der Post aktiv eingebunden. Ein wesentlicher Eckpunkt dieser Strategie ist die Sicherstellung optimaler Flächenkosten und die entsprechende Flexibilität.“ Nicht be-triebsnotwendige Immobilien werden restrik-tiv deinvestiert - verkauft oder vermietet - und durch zukunftsfähige Standorte ersetzt, beschreibt der Post-Sprecher die Vorgangsweise. Schlagworte wie Skalierbarkeit von Flächen und eine rasche und kostengünstige Umnutzbarkeit stehen dabei im Vordergrund.

2016 wird spannend

Colliers-Logistikexperte Lukas Richter rech-net jedenfalls in wenigen Monaten mit inte-ressanten Entwicklungen: „Es gibt eine deut-liche Tendenz nach oben bei Logistikflächen. Der Markt ist derzeit sehr wandelbar, einige Projekte werden nun wieder aus der Schub-lade gezogen“, will Richter vorerst nicht nä-here Details nennen. Aber: „Flächen müssen an den Mann gebracht werden. Es gibt rege Nachfrage, aber was zum Zug kommt, wird


sich in den nächsten Monaten entscheiden.“ Was er jedoch bemerkt: Auf alten Flächen ist kaum mehr etwas durchführbar. „Mitt-lerweile ist Frequenz bei der Nutzung von Logistikimmobilien einfach so hoch, dass die alten Flächen nicht mehr mithalten können. Es gibt ein paar gute Gebäude, die eignen sich aber nur für ‚langsam drehende‘ Dienste.“ Es

kommt also seiner Meinung nach zu einer Verschiebung von alten zu neuen Flächen, aber keine neu gebauten Logistikflächen. Richter: „Da kommt erst Bewegung ab 2016, da werden Projekte neu gestartet.“ 2016 wird sich Etliches entwickeln, so Colliers-Experte Richter, die Mietverträge dazu werden der-zeit abgeschlossen.

Ballungsgebiete sind Hotspots

Der geografische Fokus bei Logistik- und Industrieimmobilien liegt nach wie vor in Ballungsgebieten. Richter: „Je stadtnäher, desto besser, man konzentriert sich auf die Ballungszentren.“ In Oberösterreich gebe es zwar ein Zentrallagerprojekt in Linz und auch die Industriezone Linz und Steyr sei ein Hotspot, aber sonst gebe es „nichts Be-sonderes“. Denn: „Da geht man eher in den Tiroler Raum oder gleich Richtung Wien, weil die LKWs können ja problemlos 2 bis drei Stunden fahren.“ Darüber hinaus ist man in Oberösterreich generell eher industrielogis-tik-lastig und weniger im Konsumlogistik-bereich aktiv. Gute Standorte sind für den Colliers-Logistikexperten Wien („Süden und Norden“), Salzburg und Steiermark. Ähnlich beurteilt auch CBRE-Experte Felix Zekely die Entwicklung: „Logistikimmobilien werden an hochgradigen Verkehrsnetzen entwickelt. Kleine, lokale Verteilzentren entstehen in urbaneren Lagen, nahe den Endverbrauchern. Große Terminals entstehen zudem in Sonder-zonen wie um Flughäfen und in den Häfen.

„ Einige Projekte werden nun wieder aus der Schublade gezogen.“

Lukas Richter, Logistikexperte Colliers International

„ Speziell in Europa folgt der Logistik-bereich dem,build to suit‘ Prinzip.“

Michael Homola, Österreichische Post AG


Immobilie 2020

„ Wien Nord ist stark im Kommen, die Entwick-lung in Hagenbrunn ist sehr positiv.“

Felix Zekely, Head of Agency & Global Corporate Services, CBRE Österreich

“Die bedeutendsten Konzentrationen sieht man bei CBRE im Süden Wiens, vom zukünfti-gen ÖBB Terminal Inzersdorf bis Wiener Neu-stadt: „Wien Nord ist stark im Kommen, die Entwicklung in Hagenbrunn ist sehr positiv.“

In Oberösterreich gibt es interessante Pro-jekte im Bereich Marchtrenk und Wels, erzählt Zekely weiter, der Hafen Enns sei auch eine wirklich bedeutende Drehscheibe geworden. Zudem seien entlang der A1 groß-volumige Projekte entstanden wie etwa das Postverteilzentrum Allhaming. Um Wien gibt es einige interessante Projekte, im Nor-den und im Osten. Der Standort Graz (Cargo Center Graz) sowie Graz Kalsdorf werde sich aus seiner Sicht auch weiter gut entwickeln, so Zekely weiter. Immer enger werde es, je weiter man in Richtung Westen sieht: „Da finden sich kaum Liegenschaften am hoch-rangigen Verkehrsnetz zu Preisen, die Lo-gistikimmobilienentwicklung wirtschaftlich sinnvoll darstellen lassen.“

Preisentwicklung schwierig

Apropos Preise: Die Preisentwicklung wird von den Experten differenziert wahrgenom-men. Zekely: „Die Preisentwicklung ist stabil, aufgrund der Entwicklung der Grundstücks-preise entfernen sich die Zentren von urbanen Lagen. Legt man einer Projektkalkulation Grundstückskosten von mehr als 80 Euro pro Quadratmeter zugrunde, dann lässt sich faktisch kein Logistikprojekt entwickeln bzw. liegen die kalkulatorischen Mieten dann auf einem Niveau, das im kompetitiven Umfeld

nicht erzielbar ist.“ Auch Colliers-Logistikim-mobilien-Fachmann Richter bestätigt eine ähnliche Tendenz: „Der Investorenmarkt für alte Flächen entwickelt sich nicht besonders gut. Besser ist es da schon bei neuen Flächen. Zwischennutzung ist daher das Thema.“ Der Standort, so Richter, müsse schon sehr gut sein, dass man einen Investitionsbedarf ent-deckt: „Nach älteren Flächen kräht kein Hahn mehr – thermische Sanierung, das Dach gehört gemacht - da sind die Betriebskosten zu hoch, das tut sich keiner mehr an.“ n


Normen und Materialien

n Im Zusammenhang mit dem Artikel „Wie wohnen wir in Zukunft“ möchte ich noch zwei wesentliche Punkte ergänzen, die nicht gesell-schaftliche Wohntrends betreffen, sondern sich mit ganz anderen Sparte auseinandersetzen. Das sind zum einen die Normen für Wohn-bauten und das andere sind neue Materialien.

Wir versinken in Österreich. Wir versinken in einer überbordenden Normenflut, die faktisch nicht mehr zu überblicken ist. Unglaublich, dass ein Land mit knapp 9 Millionen Einwohnern sich den „Luxus“ von neun Bauordnungen leistet und noch dazu jedes Jahr eine Vielzahl an neuen Normen dazu kommt. Selbst die energetische Qualität von Neubauten schlägt schon längst Kapriolen. Das ist in Zeiten wie diesen nicht mehr nachvollziehbar. Die Bauqualität wird aber dadurch nicht besser – viel eher wird Bauen teurer und damit wird es immer schwie-riger „leistbaren Wohnraum“ zu schaffen.

Betrachtet man die zweite Wiener Bauordnung aus dem Jahr 1859 (überhaupt die zweite offizielle Bauordnung, die von der Stadt Wien per Gesetz erlassen wurde) die ausschlaggebend für die so belieb-ten und immer noch bestehenden Gründerzeithäuser war, so muss man feststellen, dass diese mit wenigen Grundlagen ein „Wohngut“ geschaffen hat, das es so in der Welt kaum mehr gibt. Lediglich drei Eckpunkte waren für die Häuser ausschlaggebend: die maximale Ge-bäudehöhe von 24,7 Metern, sowie eine Mindeststraßenbreite von 15,2 Metern und die Raumhöhe musste mindestens 3,16 Metern betragen. Die Anzahl der Wohnungen und deren Ausgestaltung bleiben dem

Kommentar: Walter Senk Die unabhängige Immobilien-Redaktion

Bauherrn selbst überlassen. Ach ja, und dann hieß es noch: Man solle gute und dauerhafte Materialien verwenden.

Der zweite Punkt betrifft die Materialien. Längst wird weltweit an neuen Baumaterialien geforscht und diese werden immer besser. Be-trachten wir den Beton: Der schwimmt und zwar echt gut. Bei einer seit 1986 stattfindenden deutschen Betonkanu - Regatta in Brandenburg an der Havel werden immer innovativere Produkte präsentiert. Das leichteste Beton Kanu kam im heurigen Jahr übrigens aus Österreich. Das Team der TU Graz erhielt für das nur 16,65 Kilogramm leichte Boot einen Spezialpreis.

Letztendlich darf man gespannt sein, was in den kommenden Jahren an neuen Baumaterialen auf den Markt kommen wird, die flexibel, robust und leicht sein werden. Die 3D Drucker für Häuser produzieren Immobilien aus einem körnigen Teig bestehend aus Bauschutt, Glasfa-sern, Stahl, Zement und Bindemittel.

Ich glaube, dass die Wünsche der Immobiliensuchenden die eine Seite sind, was aber technisch machbar ist, die andere. Und das wird einen ganz wesentlichen Einfluss auf das Wohnen der Zukunft haben. Wenn man die Entwicklungen nicht linear sondern progressiv denkt, dann dürften uns da in der kommenden Zeit noch große Erneuerungen be-vorstehen. Damit stellt sich die Frage, wie schnell die Normen damit überhaupt Schritt halten können oder ob man nicht gleich wieder auf ein „einfaches“ und funktionierendes System zurückgreift.

ÄSenkrecht

Foto

: Elk

e M

ayr


Immobilie 2020

Schluss mit dem GejammereNachhaltiges Wohnen. Gemeinsam mit www.willhaben.at hat der ImmoFokus die User der Immobilienplatt-form zum Thema Nachhaltigkeit befragt. Die Ergebnisse verblüffen. So wären 4 von 10 Befragten bereit, bis zu 10 Prozent mehr fürs Wohnen zu bezahlen. 2 von 10 würden sogar ein Plus von 20 Prozent akzeptieren. Dies lässt den Schluss zu: Nachhaltiges Wohnen rechnet sich - wenn die Qualität stimmt.

Autor: Michael Neubauer


80%

100%

60%

40%

20%

Ökologische Baustoffe

Zertifizierte Baustoffe

Zertifizierte Gebäude

Ökologische Dämmstoffe

Atmungsaktive Boden-

und Wandbeläge

88,2%

66,9%57,9%

86,2%78,8%

JaNeinkeine Angabe

HABEN SIE VON FOLGENDEN BEGRIFFEN BEREITS EINMAL GEHÖRT?

0%

WIE WICHTIG IST IHNEN DER FAKTOR GESUNDHEIT BEIM WOHNEN?

61,3%

31,0%

5,8%1,1% 0,7%

Sehr wichtig

Eher wichtig

Wedernoch

Eherunwichtig

Sehrunwichtig

D ass knapp 92,3 Prozent der Befrag-ten betonen, dass ihnen der Faktor Gesundheit beim Wohnen „sehr wichtig“ bzw. „eher wichtig“ ist,

mag nicht überraschen. 88,2 Prozent der Befrag-ten haben auch schon einmal etwas über ökolo-gische Baustoffe gehört. Aber nur jeder Vierte von zehn fühlt sich ausreichend über ökologische Baustoffe informiert. Jeder Dritte hätte gerne noch zusätzlich Informationen zu diesem Thema.

Was aber verwundert, ist die Tatsache, dass das Thema Nachhaltigkeit bereits bei der Suche nach der Immobilie, die aktuell bewohnt wird, für jeden vierten Befragten einen „sehr wichti-gen“ und für weitere vier von zehn einen „eher wichtigen“ Stellenwert hatte.

Dass das Thema Nachhaltigkeit im Zusam-menhang mit der Ernährung für jeden zweiten Befragten (50,9 Prozent) einen „sehr wichtigen“ und für weitere 35,8 Prozent einen „eher wich-

tigen“ Stellenwert hatte, war zu erwarten. Dass aber Nachhaltigkeit bei der Bekleidung nur für jeden fünften „sehr wichtig“ ist, erklärt (auch) den Erfolg der zahlreichen Billig-Modelabels. Ähnliche Ergebnisse lieferten die Bereiche Urlaub und Transport. Dass aber jeweils 40 Prozent sagen, dass ihnen Nachhaltigkeit beim Wohnen „sehr wichtig“ bzw. „eher wichtig“ ist, hat mich dann doch erstaunt.

Die Nagelprobe, wie viel den Befragten der Er-werb von nachhaltigen Produkten wert wäre, brachte Erstaunliches zu Tage. Jeder Vierte von zehn wäre bereit, bis zu 10 Prozent mehr fürs Wohnen zu bezahlen, jeder Fünfte (19,7 Prozent) würde um bis zu 20 Prozent höhere Preise akzeptieren. Dass knapp zehn Prozent auch bereit wären, mehr als 40 Prozent mehr zu bezahlen, sollte der Bauwirtschaft zu den-ken geben. Denn dies lässt den Schluss zu: Nachhaltiges Wohnen rechnet sich - wenn die Qualität stimmt. n

82 MF Winter 2015 | ImmoFokus ImmoFokus | Winter 2015

Immobilie 2020

22,4%

41,9%

6,9%

26,3%

Sehr unwichtig

Sehr wichtig

Eher wichtig

Weder nochEher unwichtig

2,5%

WELCHEN STELLENWERT NIMMT DAS THEMA NACHHALTIGKEIT BEI IHRER AKTUELLENIMMOBILIENSUCHE EIN?

WELCHEN STELLENWERT HAT FÜR SIE NACHHALTIGKEIT IN ZUSAMMENHANG MIT …

100%

80%

60%

40%

20%

0%

Sehr wichtig Eher wichtig Weder noch Eher unwichtig Sehr unwichtig

Ernährung Bekleidung Urlaub Transport Wohnen

WELCHEN STELLENWERT HAT DAS THEMA NACHHALTIGKEIT FÜR SIE FRÜHER (BEI DER SUCHE NACH DER IMMOBILIE, DIE SIE DERZEIT BEWOHNEN) EINGENOMMEN?

3,5%Sehr

unwichtig

9,2%Eher

unwichtig

24,5%Weder noch

24,9%Sehr wichtig 38,0%

Eher wichtig

WIE VIEL MEHR WÄRE IHNEN DER ERWERB VON NACHHALTIGEN PRODUKTEN CA. WERT? 0% 1-10% 11-20% 21-30% 31-40% mehr als 40%

60%

40%

20%

0%Ernährung Bekleidung Urlaub Transport Wohnen

Ja

Nein, hätte ich gerne zusätzliche Informationen darüber

Keine Angabe

FÜHLEN SIE SICH AUSREICHEND INFORMIERT ÜBER:

Ökologische Baustoffe

Zertifizierte Baustoffe

Zertifizierte Gebäude

Ökologische Dämmstoffe

Atmungsaktive Boden-und Wandbeläge

100%80%60%40%20%0%


K ein Zweifel: Die Büros von heute sind mit jenen unserer Vätergene-ration nicht zu vergleichen. Was heißt Vätergeneration. Wenn ich

an meinen ersten Arbeitsplatz zurückdenke. Desktop-PC, Festnetztelefon, Fax und das war es dann auch. D-Netz war das Höchste aller Gefühle und Mobilität. Heute ist Mobilität alles. Das Arbeiten hat sich total gewandelt - und damit die Schreibtische und Arbeitsumgebungen. Mit der Digitalisierung haben sich unsere Arbeits-weisen verändert. Zum Teil ganz von selbst – ohne unser aktives Zutun. Wir merken dies auch unmittelbar in unserem Privatleben. Wir shop-pen online. Wir skypen. Wir kommunizieren online. Niemand hat uns dazu gezwungen. In Wirklichkeit zwingt uns auch niemand in der New Word Of Work zu arbeiten. Es passiert einfach mit uns. Was wir aber können, ist die Welt aktiv mitgestalten.

New World Of Work (NWOW) heißt der neue Trend. Vorreiter in Österreich sind Technolo-gieunternehmen wie Microsoft, IBM, HP, Fu-jitsu und Ricoh. Diese Unternehmen und ihre Arbeitsmodelle stoßen auf großes Interesse in der Öffentlichkeit. Tausende haben bereits die neuen Microsoft-Büros besucht. Die neuen Ar-beitswelten sind jedoch ein branchenübergrei-fendes Thema. Insbesondere im Bankensektor arbeiten derzeit drei führende österreichische Bankunternehmen an der Einführung neuer Arbeitsformen.

Die Digitalisierung verändert Arbeitsweisen inzwischen so grundsätzlich, dass es zu einer ebenso deutlichen Verschiebung der Anforde-rungen an die Gestaltung und Funktionalität von Büroumgebungen und Bürogebäuden kommt. Mit der Fokussierung auf NWOW reagiert beim ORBI Tower erstmals auch ein Investor auf diesen Trend.

Doch wer glaubt, mit bunten Wänden, einem „Wuzzler“ im einem zu großen Besprechungs-

raum und einer Rutsche sei NWOW zu realisie-ren, der irrt gewaltig. „Die neue Welt des Arbei-tens funktioniert nicht wie ein Lichtschalter. Einschalten und die neue Welt des Arbeitens ist da, das klappt nicht“, meint etwa Michael Bartz im Interview. Die Manager stehen vor den großen Herausforderungen, alles unter einem Hut zu bringen. NWOW im aktuell bestehenden rechtlichen Umfeld umzusetzen, stellt auch die Rechtsabteilungen vor große Herausforderungen. Allein im Arbeits- und Sozialversicherungsrecht lauern Stolpersteine, die im Fall der Fälle teurer kommen können. Eine Reform wäre hier dringend angesagt. Ar-beitsrecht 4.0 sozusagen.

Die Immobilienwirtschaft kann von NWOW nur profitieren. NWOW führt zu größerer Flä-cheneffizienz - das heißt in der Regel kommen Büros mit geringeren Flächen aus. Wird tem-porär Fläche benötigt, werden Co-Working-Spaces angemietet. Neue Geschäftsmodelle wie NENO profitieren davon.

Philipp Kaufmann Herausgeber

Michael NeubauerChefredakteur

Das Büro ist tot! Es lebe das Büro!


New World Of Work

Schritt für SchrittNew World of Work. Die neue Welt des Arbeitens funktioniert nicht wie ein Lichtschalter. Einschalten und die neue Welt des Arbeitens ist da, das klappt nicht, meint Michael Bartz im Interview mit dem ImmoFokus.


Lässt sich das Konzept New World of Work in drei Punkten erklären?Michael Bartz: Der erste Aspekt ist die zeitli-che und räumliche Flexibilisierung der Arbeit - davor haben viele Firmen Angst. Der zweite wichtige Aspekt ist die „smartere Nutzung“ von digitalen Medien. Das hat viel mit Inno-vation, der Modernisierung der Arbeitsweisen und einer neuen intelligenten Nutzung der IT zu tun. Arbeitsort und Arbeitszeit relativieren sich. Flexibilität heißt aber auch, dass nicht nur eigene Mitarbeiter im Unternehmen arbeiten, sondern alle möglichen Arbeitsverhältnisse denkbar sind. Externe Mitarbeiter oder Start ups als Outsourcing-Partner. Die Unterneh-mensgrenzen verschwinden - das ist der dritte Aspekt.

Beißt sich hier nicht die Katze in den Schwanz? Wie ist die Reihenfolge? Die Organisation bestimmt die Arbeitsweise – oder ist es umgekehrt?

> Es gibt zwei Arten von Unternehmen: Die einen sitzen die Entwicklung aus und warten das Ganze einmal ab. In anderen Unternehmen beschließen die Vorstände oder Geschäftsfüh-rer, sich das Ganze genau anzuschauen, eine Unternehmensstrategie zu entwickeln, es zu steuern und zu dosieren - und dann ändert sich auch etwas in der Organisation.

„New World of Work stellt auch die Manager vor große Herausforderungen.“Michael Bartz


Dazu braucht es aber Manager, die das auch zulassen?

> Die haben die schwerste Aufgabe in diesem Prozess. Wenn Mitarbeiter plötzlich beginnen, nicht mehr nur im Büro zu arbeiten, wenn sich Unternehmensgrenzen öffnen und auch Ex-terne mitarbeiten, man gemischte Teams mit eigenen und outgesourcten Mitarbeitern hat, dann ist das allein schon eine riesige Führungs-aufgabe.

Das ist auch arbeitsrechtlich eine große Herausforderung …

> Da tut sich auch sehr viel. Die Fragen, die sich stellen: Wer ist angestellt? Wer arbeitet frei? In Österreich haben wir noch ein sehr reaktionä-res Vorgehen der Versicherer, die versuchen nachzusteuern. Ich glaube, das ist nicht ziel-führend: Die Arbeitsverhältnisse werden neu definiert werden müssen. Störend ist das heu-tige Arbeitsrecht nicht, es ist nur sehr mühsam, aber wenn man sich die großen Unternehmen in Wien, IBM, HB, Erste Bank, Bank Austria

anschaut, die haben sich arbeitsrechtlich abge-sichert. Man kann die einzelnen Modalitäten über Betriebsvereinbarungen darstellen, aber vielleicht kann man sich diese mühevollen Umwege eines Tages mit einem neuen Arbeits-recht 2.0 ersparen.

Seit wann beschäftigen Sie sich mit diesem Thema „New World of Work“?

> Seit rund 15 Jahren. Ich war zehn Jahre bei der Unternehmensberatung Capgemini tätig und habe vor allem Vorstände im Personalbereich beraten. Dadurch stieß ich schrittweise immer mehr auf das Thema: Mit der Digitalisierung ändern sich zunehmend die Arbeitsweisen, das geschieht von selbst. Wir merken dies auch unmittelbar in unserem Privatleben. Wir shop-pen online. Wir skypen. Wir kommunizieren online. Das ist ganz normal für uns. Aber in der Firma hören wir dann auf, die digitalen Medien zu nutzen? Nein, genau das brauchen wir auch im Job - zumindest in Bürojobs. Das hört nicht hinter der Bürotür auf. Damit verändern sich


New World Of Work

aber auch die Erwartungen der Mitarbeiter, wie man arbeiten könnte. Das führt natürlich auch zu Druck von unten. Es gibt jetzt auch Arbeit-geberattraktivität zum Anfassen.

Dann war ich einige Jahre Manager bei Mi-crosoft und habe in Deutschland, Österreich und der Schweiz NWOW eingeführt. Vor fünf Jahren wurde ich an die IMC Fachhochschule Krems berufen. Damit habe ich mir meinen großen Lebenstraum erfüllt, wieder an eine Hochschule zurückzukehren. Dort habe ich dann begonnen, eine systematische Forschung aufzubauen.

Bei der Vorbereitung zu unserem Gespräch habe ich in Europa keine andere Universität gefunden, die auf dem Gebiet NWOW forscht.

> Ich kenne noch Eric van Heck von der Eras-mus University Rotterdam, der sich mit die-sem Thema intensiv beschäftigt. Unsere aus

fünf Universitätsprofessoren bestehende For-schungsgruppe, die ganz fokussiert an diesem Thema forscht, ist mit dem, was wir erreicht haben, einzigartig in Österreich.

Gibt es eine kritische Unternehmensgröße, die ein Unternehmen haben muss, damit NWOW auch wirklich funktioniert? Was ist, wenn die Mitarbeiter nicht mitspielen?

> Die Frage nach einer kritischen Unterneh-mensgröße ist spannend. Bei Mittelstands-unternehmen könnte man vermuten, dass es schwierig wird. Aber schauen Sie sich einmal die Startup-Szene an - die haben alle NWOW in ihrer DNA. Die können es sich oft gar nicht anders leisten, als im Wohnzimmer zu begin-nen. Ich erlebe das oft bei meinen Studenten. Eines der größten Startups in Wien, das sich mit Haussteuerungsanlagen beschäftigt, ist in einem Wohnzimmer in der Mariahilfer Straße gegründet worden.

Das Einzelbüro wird oft als Statussymbol gesehen. Was ist, wenn dann nicht alle am gleichen Strang ziehen?

> Der wichtige erste Schritt beginnt in den Köpfen der Vorstände mit der Bereitschaft, dass man das durchdenkt und eine Strategie - man nennt das auch Transformation Map - entwickelt. Man muss aber Geduld haben. Es kann bis zu sechs Jahre dauern. Man muss das Schritt für Schritt entwickeln.

Da gibt es auch ein Negativbeispiel: Ein großer Versicherer in Wien, der hat sich ein großes Gebäude hingestellt, aber die Organisation passt überhaupt nicht. Ein smartes Gebäude, das adaptiert werden kann, wäre sicher die bes-sere Lösung gewesen.

Das ist eines der Features des ORBI Tower, der ganz beliebig im Innenausbau und ganz schnell mit minimalsten Kosten angepasst

„Die Einführung moderner Arbeitskonzepte trägt in den meisten Fällen dazu bei, dass die Mitarbeiterzufriedenheit um 10 bis 20 Prozent steigt.“


werden kann. Mit einem Steckmodul kann ich Einzelbüros gestalten, nach drei Jahren brau-che ich vielleicht größere Einheiten, wenn ich etwas organisatorisch verändert habe - alles kein Problem.

Mehr Flexibilität ist gefragt? > Deshalb auch das Beispiel der Versicherung:

Wenn ich merke, es passt etwas organisato-risch nicht, kann ich das ganz schnell und ohne großen finanziellen Aufwand korri-gieren, ohne dass man großartig investieren muss. Das sind die agilen Gebäude der nächs-ten Generation, die das als Merkmal in sich tragen. Es geht ja nicht nur um die Wände. Wie werden etwa in 10 bis 20 Jahren elektronische Signale übertragen.

Wenn als neue Technologien zum Beispiel Su-praleiter gefragt sind, dann sollte es möglich sein, Supraleiter durchs Gebäude zu ziehen.

Agilität in den sichtbaren und in den unsicht-baren Bereichen. Diese Veränderungen begin-nen tatsächlich in den Köpfen der Vorstände, die müssen diese Thematik systematisch an-gehen und dann kräftig investieren. Da muss über Jahre investiert werden, weil es eine enorme Organisationsveränderung bedeutet, sonst wird es am Ende nicht nachhaltig.

Die meisten Unternehmen sind zahlenge-trieben. Sie fragen sich: Was kostet mich das? Habe ich einen – vor allem aber: wann habe ich einen ROI?

> Diese Auswirkungen lassen sich bereits nach kurzer Zeit in den Infrastrukturkosten erkennen. Bürokosten können durchschnitt-lich in der Größenordnung 20 bis 30 Prozent reduziert werden. Dies ergibt sich durch die mögliche Verkleinerung von Büroflächen, wenn mobiles Arbeiten im Unternehmen ein-geführt wird.

Noch bedeutsamer ist jedoch der Einfluss neuer Arbeitskonzepte auf die Menschen in Betrieben. Die Einführung moderner Arbeits-konzepte trägt in den meisten Fällen dazu bei, dass die Mitarbeiterzufriedenheit um 10 bis 20 Prozent steigt; Einsatzbereitschaft und Identi-fikation mit der Firma nehmen zu. Das erklärt auch, warum sich Arbeitszeiten in New World of Work Unternehmen nicht reduzieren, ob-wohl die „Leinen länger werden“. Stattdessen wächst das Arbeitszeitvolumen tendenziell um bis zu 10 bis 15 Prozent. Gleichzeitig sin-ken Krankenstände um 20 bis 30 Prozent. In Summe kann mit einer Produktivitätssteige-rung im Bereich von 5 bis 15 Prozent gerech-net werden.

Die Fluktuationsraten gehen hinunter. In „normalen“ Unternehmen freut man sich über durchschnittlich 8 Prozent Fluktuation, in den NWOW-Unternehmen ist man deutlich unter 5 Prozent. Auch die Krankenstände ge-hen hinunter: In Österreich rechnet man mit 12 Tagen pro Jahr, in NWOW-Unternehmen sinken diese auf unter 6 Tage pro Jahr.

Diese NWOW-Arbeitsmodelle finden sich quer durch alle Branchen. In Österreich sind es erst unter 20 Prozent der Unternehmen, in skandinavischen Ländern über 50 Prozent, die NWOW-Modelle realisiert haben.

Ein weiterer Effekt: Arbeitsgeber werden auch ganz klar attraktiver, da kann es sogar passie-ren, dass Gehaltssteigerungen moderater aus-fallen, Einstiegsgehälter niedriger sind, weil das Unternehmen cool und die Unternehmens-kultur interessant erscheint.

Verzichten die Arbeitnehmer zugunsten ihrer Work-Life-Balance auch in wirt-schaftlich schwierigen Zeiten auf Geld?

> Das konnte mein Mitautor Thomas Schmut-zer mit seiner Firma HNP Consulting bei der Einführung von NWOW beobachten. Es wird sozusagen ein Deal mit den Mitarbeitern ein-gegangen: Mehr Kosteneffizienz, dafür mehr Kompatibilität mit dem Privatleben. Es werden mehr digitale Tools verwendet, im Büro wird zusammengerückt, es gibt vielleicht weniger Drucker und weniger Mistkübel, denn auch das Entleeren ist ein Kostenfaktor.


New World Of Work

Das ist schön und gut – aber wie kann sich ein Arbeitnehmer, wenn privat und beruf-lich zu verschwimmen beginnt, am besten gegen Selbstausbeutung schützen?

> Das ist Aufgabe der Führungskräfte. Sie müs-sen ihre Mitarbeiter entsprechend steuern. Aber auch die Mitarbeiter müssen entspre-chend weitergebildet werden, damit sie damit umgehen lernen. Manche schwimmen wie ein Fisch im Wasser - manche brauchen eben Un-terstützung. Sie bräuchten auch zu Hause ein eigenes Büro, bei dem sie die Türe schließen können. Aber auch hier gibt es eine Lösung: Co-working. Im Orbi Tower wurde bewusst Co-working-Space geschaffen. Das haben wir von Vorbildern in London gelernt. Wenn Mie-ter des ORBI Tower für gewisse Zeit expandie-ren wollen, weil sie für ein Projekt Mitarbeiter aus dem Ausland beschäftigen, sie Meeting-Räume oder Event-Locations brauchen, mieten sie einfach Co-Working-Space dazu.

Das hat man beim Google Eastend Entwick-lungszentrum gesehen, bei dem sich jeder bewerben konnte, er musste nur erklären, wel-chen Mehrwert er bringt. Wenn es plausibel war, konnte derjenige einziehen. Genau das wird jetzt in Wien beim ORBI Tower umgesetzt. Ein klassischer Tower könnte man denken: Aber genau das ist er nicht - er ist ein atmender Tower mit integriertem Smart-City Konzept. Das ganze Drumherum wurde mitgestaltet. Da gibt es ein offenes, frei zugängliches, kostenlo-ses W-LAN, eine Bürolandschaft unter freiem Himmel, es wurde ganz bewusst ein moderner Boulevard gestaltet, damit auch die Anwohner all das nutzen können.

Die Zeit der Monolithen ist vorbei? > Ja. Das haben wir schon bei Google gesehen.

Es ist einfach smarter, ein offenes Büro zu be-treiben, ähnlich einem Riff oder Schwamm, die von Mikroorganismen besiedelt sind. Das monolithische Abkapseln in einem Gebäude – diese Zeiten sind vorbei. n

Prof. (FH) DI Dipl.-Wirtsch.-Ing. Michael Bartzist langjähriger Industriemanager (Philips, Capgemini, Microsoft). 2010 nahm er eine Professur an der IMC FH Krems an und ist Leiter des Wissenschaftsrats des Next Gene-ration Enterprise Forschungsinstituts in Wien. Michael Bartz forscht zum Thema „Spiel-regeln für Neues Arbeiten“. Sein zweites Fachgebiet ist die Messung und Bewertung der betriebswirtschaftlichen Auswirkungen neuer innovativer Arbeitsweisen auf Unterneh-men (Erfolgsmessung).Informationen und Ergebnisse aus laufenden Forschungsprojekten werden auf dem New World of Work Blog von Michael Bartz regelmäßig veröffentlicht (www.newworl-dofwork. wordpress.com). Er ist außerdem Autor verschiedener Sachbücher.

LEBENSLAUF



Das Karree ist geschlossenMit dem Ankauf des dreizehnten „Small House“ in der Avenue de Cortenbergh/Rue Stevin in Brüssel hat IG Immobilien das letzte noch fehlende Objekt an dieser Adresse erschlossen.

Innovative HistorieBedeutende Thematik des vierten europäischen Kongresses über die Nutzung, Bewirtschaftung und Erhaltung bedeutender Gebäude: Nachhal-tigkeit und Innovation historischer Gebäude.

Joint Venture: CA Immo mit JP ImmobilienCA Immo und JP Immobilien werden ab dem Sommer 2016 an der Erdberger Lände im 3. Wiener Bezirk 250 Wohnungen und 170 Stellplätze bauen.

ÖVI neues TEGoVA MitgliedBeim Kongress in Thessaloniki ist der Österrei-chische Verband der Immobilienwirtschaft als Vollmitglied in den europäischen Sachverstän-digenverband aufgenommen worden.

ÖGNI verändert DGNB-ZertifikateDie neue höchste Auszeichnungsstufe Platin wird Projekten vorbehalten sein, die die gleichen

Voraussetzungen erfüllen wie bisher Projekte mit Gold-Status.

Hypothekar- und ImmobilienkreditgesetzDurch den Beschluss des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes sollen die zivilrecht-lichen Bestimmungen der EU-Richtlinie über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher umgesetzt werden.

KW 42.

www.immofokus.at


Wandlungsfähigkeit

n Bürogebäude von heute müssen ihre Wandlungsfähigkeit unter Beweis stellen. Sie müssen schon heute Antworten auf Fragen, auf Herausforderungen von morgen geben. Es reicht nicht mehr aus, ein-fach nur architektonisch beeindruckende, funktionelle Gebäude zu errichten. Office Tower moderner Prägung müssen mehr können. Sie müssen optimale Bedingungen bieten, egal ob für große Ankermieter, etablierte KMUs oder Startups. Sie müssen Unternehmen jeder Größe die Chance bieten, sich weiterentwickeln zu können. Die Flächen müs-sen sich den Bedürfnissen der Unternehmen, den neuen Technologien anpassen können. Kreative Unternehmen brauchen kreative Umge-bungen. Umgebungen, wie sie der ORBI Tower mit seiner konsequen-ten New World of Work Ausrichtung anbietet.

Ich bin überzeugt, mit dem ORBI Tower setzen wir neue Maßstäbe. Wir bieten die Rahmenbedingungen, dass erstmals neue Arbeitswelten entstehen und sich weiterentwickeln dürfen - besser noch: können! In einem Ausmaß, das die „Mieter der Zukunft” selbst bestimmen.

Organisationen verändern ihre Strukturen immer schneller. Diese Veränderungen können auch nur temporär sein. Projekte können der Auslöser sein ebenso wie die vorübergehende Kapazitätserhöhung, zum Beispiel durch Leihpersonal oder die Einbindung von Lieferan-ten oder Kooperationspartnern auf Zeit. Aus all diesen Gründen sollte im Büro der nächsten Generation eine kosteneffiziente und rasche Anpassung der Bürostrukturen an sich verändernde Anforderungen möglich sein. Flexible, leicht versetzbare Wandmodule und Infra-strukturraster für Licht und elektrischen Strom sind nur zwei wesent-liche Stellschrauben, die bestimmend dafür sind, dass das Büro sich kosteneffizient anpassen lässt, wenn Organisationen sich weiterentwickeln oder temporäre Erfordernisse entstehen.

Nachhaltigkeit ist für mich der wichtigste Grundsatz unserer Un-ternehmensphilosophie. Nicht nur als Vision – wir setzen Nachhal-tigkeit bei all unseren Projekten um. Der ORBI Tower beweist auf eindrucksvolle Weise, wieviel Einsparungspotenzial in innovativen Energiewirtschafts- und Klimakonzepten steckt. Eine optimierte Fas-sadenkonstruktion, die mittels thermischer Simulation feinjustiert wurde, ermöglicht durch den richtigen Anteil an transparenten Fassa-

Kommentar: Urs Waibel Vorstand IWS TownTown AG

denelementen einen erhöhten Wärmeschutz und eine hohe Luftdicht-heit. Dadurch wird der Energieeintrag im Sommer minimiert und die erforderliche Kühlleistung gesenkt. Durch Bauteilaktivierung und innovative Gebäudetechnik kann der Energiebedarf mit Fernwärme- und –kälte im Vergleich zu „Standardneubauten“ um bis zu 60 Prozent gesenkt werden.

Für größtmöglichen Komfort beim Arbeiten sorgt die optimale Nut-zung von Tageslicht: Die Bürotiefe und die optimierten transparenten Fassadenflächen sorgen für beste Belichtungsvoraussetzungen mit Tageslicht. Darüber hinaus verfügen die Büros über einen regelbaren, außenliegenden Sonnenschutz mit Lamellen zur Lichtumlenkung. Damit ist eine maximale Verfügbarkeit von Tageslicht garantiert.

Der ORBI Tower wurde bereits von der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) mit dem ÖGNI-Vorzerti-fikat in der Kategorie Silber ausgezeichnet. Wir streben allerdings das ÖGNI Zertifikat in Platin an.

DAS ORBI TOWER TEAM DER IWS TOWNTOWN AG Prokurist Michael Windsperger, Vorstand Urs Waibel, Vorstandsvorsitzender Ernst Machart & Prokurist Matthias Waibel.


New World Of Work

Für die Zukunft gerüstetPioniere in Sachen NWOW. Mit dem Orbi Tower sind wir bereit für New World of Work, betonen Ernst Machart und Matthias Waibel vom Projekt TownTown im Gespräch mit dem ImmoFokus.


Der Orbi Tower, eines der wenigen erfolg-reichen PPP-Projekte in Österreich. Wer steckt hinter dem Projekt?Ernst Machart: Die Projektpartner sind die Wiener Stadtwerke, die STC – Swiss Town Consult AG und die Donau-Finanz. Sie haben in der Vergangenheit mit TownTown ein Quartier mit Büros, Geschäften und Freizeit-einrichtungen entwickelt und bis dato die Bruttogeschoßfläche von 108.000 Quadrat-

metern realisiert. Davon sind 100 Prozent vermietet und verkauft. An der TownTown Entwicklungsgesellschaft halten die Wiener Stadtwerke 44 Prozent, die STC – Swiss Town Consult AG 30 Prozent und die Donau-Finanz 26 Prozent. Lassen Sie es mich so formulieren. Der Orbi Tower ist der krönende Abschluss des PPP-Modells insgesamt.

Matthias Waibel: Erste Überlegungen für TownTown gab es Ende der 1980er-Jahre, als die U3 vom Volkstheater bis nach Erdberg ge-baut wurde. Die U-Bahn-Abstellanlage in Erd-berg wurde 2003 schließlich mit TownTown vollständig überplattet. Mit einer Länge von 243 und einer Breite von 27 Metern bietet sie Platz für zwölf U-Bahnzüge. Nach einem städ-tebaulichen Wettbewerb in den 1990er-Jahren wurde 2005 mit der Bebauung von TownTown begonnen. Von den 19 geplanten Objekten wurden bis heute 18 Gebäude realisiert. Der Orbi Tower ist der krönende Schlussstein an der meistbefahrene Kreuzung Österreichs.

Machart: Arbeitsweisen verändern sich in den letzten 15 Jahren besonders deutlich und grundlegend. Einer der Haupttreiber ist die wachsende und inzwischen bereits fast sprunghafte Digitalisierung der Arbeitswelten. Die Digitalisierung verändert Arbeitsweisen inzwischen so grundsätzlich, dass es zu einer ebenso deutlichen Verschiebung der Anforde-rungen an die Gestaltung und Funktionalität von Büroumgebungen und Bürogebäuden kommt. Mit dem ORBI Tower reagieren wir auf diese Strömungen.


Wie kam man beim Orbi Tower auf die Idee, das ganze Projekt unter das Motto „New World of Work“ zu stellen?Machart: Der Name ORBI stammt von dem lateinischen Wort „orbis“. Es bedeutet Kreis, Scheibe oder Erdkreis. Der ORBI Tower ist der ideale Standort, um die Welt von Wien aus zu betrachten oder zu erobern. Die geometrische Form des ORBI Tower verbindet drei Ansprü-che: Sie hat eine gefällige Ästhetik. Sie sorgt für eine optimale Nutzung des verfügbaren Raums. Sie ist Grundlage für die Wirtschaft-lichkeit des Gebäudes. Mehr noch: Die aus-geklügelte Haustechnik mit Fernwärme und Fernkälte und thermoaktiven Decken senkt nicht nur die laufenden Betriebskosten, son-dern sorgt auch für ein angenehmes Raum-klima und damit auch für eine hohe Arbeits-produktivität.

Da war es nur logisch mit „New World of Work“ einen weiteren Schritt zu setzen. Gemeinsam mit den Architekten Zechner&Zechner und piapink haben wir beschlossen, den Orbi Tower als erstes Gebäude für die neue Arbeits-welt fit zu machen, so dass alle Nutzer des Towers die Vorzüge sofort genießen können und nicht wie bei anderen Gebäuden erst war-ten müssen, bis nachgerüstet wurde. Die Archi-tektur und Ausstattung des ORBI-Tower wur-den auf Basis eines umfassenden New World of Work Anforderungsprofils entwickelt.

Wie sieht es mit der Vorvermietung aus?Machart: Die Stadtwerke, die hier am Stand-ort TownTown kurzfristig in kleineren Einhei-

ten eingemietet sind, werden in den Orbi Tower übersiedeln. Das sind mit zusätzlichen Effek-ten rund 20 Prozent der Fläche. Weitere 20 Pro-zent befinden sich in der finalen Vertragsphase, hier könnten einige Einigungen schon im No-vember erzielt werden. Für weitere 55 Prozent haben wir bereits Angebote vorliegen. Ich bin sicher, dass bei der Eröffnung Mitte 2017 nur mehr wenige Flächen frei sein werden.

Welche Unternehmen interessieren sich besonders für solche Angebote?Machart: Dieses Thema haben wir ausgie-big mit den Wiener Stadtwerken diskutiert. Die haben auch gefragt, ob nicht, wenn wir einen eher „konservativen“ Mieter finden, dieser vom Konzept „New World of Work“ sozusagen abgeschreckt wird. Aber das Ge-genteil war der Fall. Firmen, die von außen sehr konservativ wirken, sind begeistert von dem neuen Konzept und wollen diese neue Arbeitswelt realisieren. Vielleicht auch an unserem Standort.

„Ich bin sicher, dass bei der Eröffnung Mitte 2017 nur mehr wenige Flächen frei sein werden. “Ernst Machart,Vorstandsvorsitzender der IWS TownTown AG

Ernst Machart,

ist ausgebildeter Jurist, Unternehmensberater und Vermögensberater.

Er war 20 Jahre in Österreich und inter-national für Banken tätig. Seit 2008 ist er selbständiger Unternehmensberater und Manager auf Zeit. In dieser Funktion ist er seit 2012 als Vorstandsvorsitzender der IWS TownTown AG tätig und übt darüber hinaus mehrere Aufsichtsratsmandate aus.


New World Of Work

Ich will hier zwar keine Namen nennen, aber wir haben zum Beispiel einen Interessenten, der mit seinem Dienstleistungsangebot per-fekt zum Thema „New World of Work“ passt. Das Unternehmen, das, so glaube ich, nur in Österreich tätig ist, hat ein einzigartiges Kon-zept entwickelt und ist höchst innovativ.

NWOW ist also mehr als ein Marketing-gag? Springen Unternehmen nicht nur auf diesen Zug auf, weil es gerade modern, weil es hip ist?Machart: Die Resonanz auf unser Projekt ist durchgehend positiv. Ein anderer potenziel-ler Kunde, der diesen Weg schon bei seinem Nebenstandorten realisiert hat, hat sich auf-grund unseres Projektes nun entschlossen, NWOW auch bei seinen Wiener Standorten umzusetzen.

Wie stellt man sicher, dass dieser Spirit auch in Zweitvermietung erhalten bleibt?Waibel: Wichtig ist, dass wir die technischen Grundvoraussetzungen geschaffen haben und dass die Räumlichkeiten flexibel änder-bar sind.

Was war für sie das Herausragende bei die-sem Projekt? Was war für Sie das persönli-che Highlight?Machart: Das war auf der einen Seite sicher-lich der Architektenwettbewerb, an dem 19 Projekte teilgenommen haben, wo mir die-ses Projekt am besten gefallen hat. Dass eie

Analyse zudem ergeben hat, dass dieses Pro-jekt auch wirtschaftlich ist, ist natürlich su-per. Die Jury hat dann auch abgestimmt, dass es sich hier um das beste Projekt handelt. Ein Highlight ist auch der Standort, der einfach einzigartig ist. Gut angebunden und auch mit dem Auto super zu erreichen, noch dazu in der Nähe des Flughafens.

Wie teuer sind die Mieten? Wettbewerbs-fähig?Machart: Auf jeden Fall. Es ist ein Irrglaube, dass NWOW mehr kostet.

Aber die Investitionskosten müssen, wenn ich an die zahlreichen Features denke, doch deutlich über den von - salopp for-muliert - „Standard-Towern“ liegen? Sind diese dadurch nicht höher?Machart: Das waren sie. Aber wir sind davon überzeugt, dass es sinnvoll ist, so etwas zu machen. Preislich vergleichbar mit anderen Bürohochhäusern, qualitativ aber deutlich besser. Das Gebäude wurde von Anfang an sehr hochwertig geplant. Es wurden zahlrei-che Vorkehrungen getroffen, um einen gewis-sen Komfort bereitzustellen. Danach wurden dann die Einzelheiten entwickelt, zum Bei-spiel zusätzliche EDV Technik, um hier die Ar-beitsqualität zu erhöhen. Der Ausbaugrad ist um ein Vielfaches höher als bei anderen Pro-jekten. Wir haben zum Beispiel eine Inhouse-Verstärkeranlage vorgesehen, die so gebaut ist, dass auch wirklich alle Mobilfunknetze Empfang haben. Dass sich nicht jeder Mieter bei seinem Anbieter um eine Netzverstärkung kümmern muss, die ja dann auch wieder ein-gebaut werden müsste. Das kann man nicht so 1 zu 1 auf die Mehrkosten des Gebäudes legen.

Waibel: Ein weiterer Vorteil des höheren Aus-baugrades ist, dass die Mieter nahezu unver-züglich einziehen können.

Machart: Welche kleine Tochterfirma oder welches mittelgroße Unternehmen kann sich sowas leisten? KMUs verfügen häufig nicht über die notwendigen Mittel. Für diese ist der Orbi Tower ideal. Hier muss nichts entwickelt werden. Hier ist alles fix und fertig.


Wie ist es, wenn eine Kunde zu ihnen kommt, der NWOW umsetzen will. Gibt es da von ihrer Seite Unterstützung?Waibel: Der NWOW-Ansatz bezieht sich ja nicht nur auf die Immobilie, sondern auch auf die Organisation. Aber wir stellen hier Be-rater und Planungsteams zu Verfügung. Ein Umzug ist für ein Unternehmen ja immer die Chance für eine Art „Neuanfang“. Als Unter-nehmen zu beschließen, NWOW umzusetzen, das ist eine Sache. Bis jetzt war das aufgrund der Kosten nur größeren Unternehmen mit einer dementsprechenden finanziellen Aus-stattung möglich. Wir bieten nun auch KMUs diese Möglichkeit zu Marktpreisen. Die Erste Bank ebenso wie die Bank Austria machen zwar dasselbe - auch mit viel Engagement und Leidenschaft - aber nur für sich selbst aus wirtschaftlichen Gründen. Wir machen es aber für unsere Mieter.

Machart: Wir wollen mit diesem Gebäude 60 Prozent der Primärenergie einsparen, aus die-sem Grund streben wir auch das ÖGNB Zertifi-kat in Platin an. n

„Wenn ein Mieter zu uns kommt, kann er fast unverzüglich einziehen. New World of Work inklusive.“Matthias Waibel,STC-Swiss Town Consult Development GmbH

Matthias Waibel, STC-Swiss Town Consult Development GmbH

Der gebürtiger Vorarlberger war von 2003 bis 2012 bei ILF Consulting Engineers (Größtes Planungsbüro Österreichs) anfangs mit Schwerpunkt Projektmanagement (Tunnelbau, Erneuerbare Energien, Hochbau) tätig. Seit 2012 bei STC-Swiss Town Consult Development GmbH (Prokurist) tätig, fokussiert er sich auf den großvolumigen gewerblichen Hochbau im In- und Ausland mit Schwerpunkt Wien.

NEW WORLD OF WORKDie neue Welt des Arbeitens

SCHRITT FÜR SCHRITT Auf Knopfdruck geht nichts

BÜRO IST ÜBERALL Unified Communication

* Mein ORBi Office z u k u n f t s w e i s e n d !

WILLKOMMEN in der neuen Arbeitswelt!

zum wohlfühlen gebaut, um Produktivität,

kreativität und effizienz bestmöglich zu fördern.

Luftig, hell und flexibel.

der ORBi tower, mit 21.600 m2 Bürofläche,

eröffnet im sommer 2017.

Freuen Sie Sich auF „ihr“ neueS OrBi OFFice –

in der „new wOrld OF wOrk“.

KONTAKT: t: +43 1 531 23-74267

www.ORBi-tOweR.At

*


New World Of Work

Lässt sich New World Of Work in jedem Un-ternehmen umsetzen? Welche Aufgaben kommen in Zuge eine NWOW-Strategie auf HR-Abteilungen zu?Christian Hauser: Nein, auf keinen Fall. New World Of Work (NWOW) ist nicht für jedes Unternehmen geeignet. Vor einer Einführung sollte man sich überlegen, ob eine NWOW-Strategie auch zum Unternehmen passt. Wenn ich ein Geschäftsmodell habe, bei dem ich Menschen benötige, die gerne Gewohn-tes in Routine nine-to-five abarbeiten, wenn

„thinking out of the box“ nicht notwendig ist, dann brauche ich auch kein NWOW. Dann habe ich aber auch Mitarbeiter, die so arbeiten wollen.

Welche Anforderungen werden an Mitar-beiter gestellt, um NWOW erfolgreich um-setzen zu können?

> Ich brauche Mitarbeiter, die etwas Neues aus-probieren wollen. Mitarbeiter, die Privat- und Berufsleben selbst organisieren, selbst unter einen Hut bringen wollen. Mitarbeiter, die eine hohe Selbstverantwortung für ihr Leben übernehmen wollen. Als Personalverantwort-licher muss ich mir die Frage stellen: Habe ich die richtigen Mitarbeiter, die nicht nur damit können, sondern auch bereit sind umzuler-nen? Beim Recruiting muss ich darauf achten, exakt diese Mitarbeiter zu bekommen. Es nützt mir nichts, wenn ich Mitarbeiter ins Unterneh-men hole, die fachlich gut sind, die ich aber zu NWOW zwingen muss. Ich muss meinen potentiellen Arbeitnehmern schon beim Rec-ruiting vermitteln: So schaut dein Arbeitsplatz, dein Arbeitsumfeld aus. Passen wir zusammen oder nicht?

Die Suche nach den RichtigenRecruiting. Einer der Erfolgsfaktoren bei New World Of Work (NWOW) Projekten besteht darin, aus Mitarbeitern Beteiligte zu machen, meint Christian Hauser, Senior Resources bei Samsung Electronics Austria, im Interview mit dem ImmoFokus.



Wie kann ich aber in einem bestehenden Unternehmen Mitarbeiter, die gewohnt sind, nine-to-five zu arbeiten, für NWOW motivieren? Kann in einem Unternehmen auch eine Mischform funktionieren?

> Es gibt drei Kategorien von Mitarbeitern. Da gibt es erstens Mitarbeiter, die begeistert sind, und dann jene, die gar nichts Schönes an dem neuen Konzept finden und das Unter-nehmen verlassen. Am spannendsten ist die Gruppe, die weder der einen noch der ande-ren Gruppe zuzurechnen ist. Die große Kunst ist es, die Menschen abzuholen: Wie kann ich sie zu Beteiligten machen? Die Frage ist leicht und schnell zu beantworten: Man muss ih-nen möglichst viel Information geben. Man muss ihnen den Nutzen aufzeigen. Nicht nur den Nutzen für das Unternehmen, sondern auch den persönlichen Nutzen, den sie aus der neuen Strategie ziehen können. Vor allem aber: Man muss Angebote formulieren. Es gibt da genug Möglichkeiten: Awareness-Trai-nings, aber auch Führungskräfteschulungen. Man muss alles ausprobieren. Dieser Prozess ist sicher nicht nach einem oder drei Monaten abgeschlossen. Nach ein, zwei Jahren wird sich dann die Spreu vom Weizen trennen.

Große internationale und nationale Unterneh-men sind mit großem Enthusiasmus gestar-tet. Bis zur letzten Konsequenz hat es keiner durchgehalten. Sie bauten tolle Collaboration-Räume. Die sind aber nur für Mitarbeiter, die auch damit etwas anfangen können. Manche Mitarbeiter brauchen einen eigenen, einen persönlichen Arbeitsplatz, weil er ein Teil von ihnen ist. Die Unternehmen verfolgten dann eben nicht mehr die reine Lehre, weil es in der Praxis nicht funktionierte.

Das heißt, nicht alle Unternehmensberei-che sind gleich gut für NWOW geeignet? Ich denke da zum Beispiel an die Buch-haltung oder das Controlling. Diese Mitar-beiter müssen doch in Teams zusammen-arbeiten, die sollten doch auf jeden Fall zusammensitzen?

> Das stimmt. Umso mehr Abteilungen intern ausgerichtet sind, umso weniger praxistaug-lich ist die Idee „jeder sucht sich jeden Tag seinen Arbeitsplatz neu“. Aber auch da gibt es Gegenbeispiele: Abteilungen die nach einem Business Partner Modell arbeiten, wie zB man-che Human-Resource-Abteilungen, sitzen nicht mehr zusammen, sondern in den Abtei-lungen ihrer Business-Stakeholder. Für projek-

torientiertes Arbeiten gibt es Social Meeting Spaces. Mitarbeiter, die in Teams zusammen-arbeiten müssen, finden automatisch zusam-men, wenn man ihnen die Möglichkeit bietet.

Ticken die Leute, die sich für Jobs in „NWOW-Unternehmen“ bewerben, einfach anders? Achten diese auf andere Dinge? Besteht bei einer konsequenten Umsetzung von NWOW nicht die Gefahr, dass Mitarbei-ter, die viel zu Hause arbeiten, in eine Falle, nämlich die der Selbstausbeutung, fallen?

> Diese Gefahr ist natürlich gegeben. Da be-darf es auch einer abgestimmten Mitarbeiter-führung. Hier ist das Management gefordert. Beide Seiten müssen lernen, mit NWOW um-zugehen. Für Führungskräfte gibt es eigene Schulungen zum Thema NWOW.

… und was passiert, wenn es dennoch zu Problemen kommt?

> Bei Samsung haben wir mit consentiv, einem externen Berater, ein eigenes Employee Assis-tance Program aufgesetzt. Bei consentiv kön-nen alle Arbeitnehmer und deren im selben Haushalt lebenden Angehörige, Coaching und Beratung , kostenfrei und anonym in An-spruch nehmen.

Wie stark wird das Angebot genutzt? Welche Fragen werden behandelt?

> 10 bis 15 Prozent unserer Mitarbeiter bzw. deren Familienangehöriger nehmen diese

Hilfe zu den unterschiedlichsten Themen in Anspruch. Das reicht von firmenbezogenen Problemen - „Ich habe Probleme mit meinem Vorgesetzten und weiß nicht, wie ich sie an-sprechen soll“ - bis hin zu persönlichen, famili-ären Problemen wie „Die Abholzeiten des Kin-dergartens meines Kindes passen nicht“.

Woran scheitern NWOW Projekte? > Die Triade People, Place & Technology muss

in der Firmenphilosophie verankert sein und mit der Praxis übereinstimmen. Was nützt es, Mitarbeiter mit Laptops auszustatten, die fix an den Schreibtischen verkabelt sind? Wie sollen diese Mitarbeiter die vorhandenen Social Rooms nutzen? NWOW muss vom Management gelebt werden. In vielen Fällen werden die Mitarbeiter nicht angeleitet, ge-mäß NWOW zu arbeiten. Die Architektur mag zwar wunderschön sein, ist aber vielleicht die falsche. Wenn ich NWOW plane, darf ich mich nicht von Fragen wie „Was ist sexy?“, „Was gibt es für technische Möglichkeiten?“, „Was ist die schönste Architektur?“ leiten lassen. Wenn ich das tue, blute ich mich finanziell aus. Das Un-ternehmen muss sich die Frage stellen: „Wer bin ich? Wie möchte ich agieren? Wie ist mein Geschäftsmodell?“ Die Antwort kann NWOW - oder auch ganz sicher nicht sein. NWOW kann vieles, NWOW ist aber sicher nicht die eierle-gende Wollmilchsau! Was sie auf keinen Fall kann, ist unternehmerische Fehlentscheidun-gen abzufedern. n


New World Of Work

Employer Branding beginnt im KopfWar for Talents. Die Generation Y – die „Um-die-Dreißigjährigen“ – gelten als Digital Natives und fordern Unternehmen heraus, nicht nur interessante Jobs zu bieten, sondern auch eine Identifikation. Damit hat sich das Kräfteverhältnis am Arbeitsmarkt gedreht: Heute müssen viele Unternehmen um die Gunst der Bewerber buhlen und eine attraktive Marke werden.

Autor: Walter Senk

E s ist eine herausfordernde Mischung, der sich Unternehmen heutzutage gegenüber sehen. Auf der einen Seite mangelt es zunehmend an

geeigneten Fachkräften, auf der anderen Seite sind aber genau diese Top-Mitarbeiter entschei-dend für den Unternehmenserfolg. Für Unter-nehmen wird es daher zukünftig immer wich-tiger werden, sich als attraktive Arbeitgeber zu präsentieren. Doch der War for Talents endet nicht beim Recruiting, denn auch bereits ein-gestellte High Potentials können dem Unter-nehmen wieder verloren gehen, etwa durch Bore-Out oder Burn-Out, oder aber indem sie abgeworben werden.

Geld versus Work-Life-Balance

Mit Geld allein sind diese Arbeitnehmer nicht mehr zu ködern, denn sie haben eine andere Einstellung zu diesem Thema. Was viele Fir-menchefs leicht übersehen oder auch nicht wahrhaben wollen, ist die Tatsache, dass Geld und Einkommen bei vielen 30jährigen nicht mehr an erster Stelle stehen. Die oftmals zi-tierte und auch von vielen falsch verstandene

„Work-Life-Balance“ hat eine wesentlich hö-here Wichtigkeit, als sich 60 oder 80 Wochen-

stunden einem Unternehmen unterzuordnen – geschweige denn einer Hierarchie. Das heißt aber jetzt nicht – und das ist das Interessante– dass diese Arbeitsnehmer weniger leisten oder arbeiten. Ganz im Gegenteil: Wenn sie einmal von einer Aufgabe begeistert sind, dann sind solche Stundenzahlen keine Sel-tenheit – sie werden allerdings nicht nur rein im Unternehmen absolviert. Der geänderte Zugang und das Verständnis von Arbeit füh-ren in vielen Fällen auch dazu, dass effizienter gearbeitet wird.

Employer Branding

Gute Mitarbeiter zu finden und langfristig an sich zu binden ist das Gebot der Stunde und letztendlich ein Gewinn für jedes Unterneh-men: Employer Branding heißt das Schlagwort. Employer Branding beschäftigt sich damit, wie sich Unternehmen als attraktive Arbeitgeber positionieren können und sich dadurch auch von anderen abheben. Das Ziel von Employer Branding besteht im Wesentlichen darin, aufgrund der gewünschten und erhofften Marketingwirkung die Effizienz der Personal-rekrutierung sowie die Qualität der Bewerber dauerhaft zu steigern.


Denn: Vermittelt der Arbeitgeber ein klares Image, bewerben sich mit gro-ßer Wahrscheinlichkeit auch eher die-jenigen Mitarbeiter, die sich mit dem Außenbild identifizieren können und zum Unternehmen passen. Außerdem sollen quali-fizierte und engagierte Mitarbeiter durch eine höhere Identifikation und durch den Aufbau einer emotionalen Bindung langfristig an das Unternehmen gebunden werden.

Psychotherapie fürs Unternehmen

Während Employer Branding in den anglo-amerikanischen Ländern schon von vielen Unternehmen angewendet wird, bleiben in Deutschland und Österreich diese Möglich-keiten noch ungenutzt. Dabei haben bereits zahlreiche Studien signifikante Korrelationen zwischen strategisch fundierten Arbeit-gebermarken und erhöhter Identifikation, Commitment, Leistungsbereitschaft bis hin zur Senkung von Krankenstand und Büro-diebstahl festgestellt. Es ist ein Gewinn für alle Beteiligten, aber der Grund, warum sich viele Unternehmen noch scheuen, ist ein verständ-licher: Der Weg dorthin ist weit.

Flexible Bürofläche und Arbeitszeiten oder eine Werbestrategie machen zwar ihren Teil aus, aber das eigentliche Wesen liegt viel tiefer. Es ist nämlich ein Hinterfragen der Konzepte, der Struktur, der Ziele und der Idee des Un-ternehmens selbst. Also faktisch so etwas wie eine Psychotherapie für das Management und letztendlich für die Firma selbst.

Unternehmen der anderen Art

Wenn dieser Selbsterfahrungstrip allerdings gelingt, dann entsteht ein Unternehmen ganz anderer Art. Ein gutes Beispiel ist der Sport-artikelhersteller Asics in Japan. Der Name ASICS ist eine Abkürzung und leitet sich von der lateinischen Redewendung Anima Sana In Corpore Sano (Ein gesunder Geist in einem gesunden Körper) ab. Getreu dieser Grün-dungsphilosophie zielt jede Innovation, jedes Konzept und jede Idee von ASICS darauf ab,

das beste Produkt für den Kunden zu erschaf-fen. Der Anspruch ist es, die beste Marke für sportbegeisterte Menschen zu sein.

Wie gesagt, Geld alleine reicht nicht. Für die „Kinder“ der Generation Y ist Gamification ausschlaggebend. Bei Gamification wird der Arbeitsplatz wie ein Spielplatz gestaltet, das Arbeiten soll spielend erfolgen. Einer der großen internationalen Trends, die es derzeit gibt. Beim „Spielen“ fühlt man sich wohler, ist kreativer und arbeitet letztendlich auch viel besser.

Spielplatz ist gleich Arbeitsplatz

Der Arbeitsplatz bei Asics ähnelt daher mehr einem Spiel- und Sportplatz als einem Büro. Neben den eigentlichen „Büroflächen“ gibt es eine Sporthalle. Dort können die Mitarbeiter trainieren, dorthin werden auch die Asics-Werbestars eingeladen oder Schulklassen, die dann am gleichen Platz turnen können, wo schon die Stars und Galionsfiguren des Un-ternehmens gespielt haben. In dieser Halle können auch die neuesten Produkte auspro-biert werden. Es ist eine Durchmischung des Arbeitsplatzes und die Unternehmen nutzen ihre Basis, wenn man so sagen kann, um alle Beteiligten an die Marke zu binden. n


New World Of Work

Bürowelt mit ZukunftDas klassische Büro hat ausgedient. Architekt Christoph Zechner zeigt, welchen Herausforderungen sich die Architektur für die New World of Work im ORBI Tower in Wien stellt. Die neue Funktion des Büros benötigt Flexibilität, Mobilität und Energieeffizienz.

Autor: Priska Koiner

S eit 25 Jahren arbeitet Christoph Zechner mit seinen Mitarbeitern in einem Loft. In der Stumpergasse 14 existiert keine räumliche Trennung

zwischen Chefs und Mitarbeitern. Architekt Zechner schätzt das sehr: „Es gibt keine Distanz zwischen Geschäftsführung und Mitarbeitern, wir kommunizieren direkt und das unterneh-mensbasierende Wissen erhält so eine breite Basis“, sagt er. In dieser kleinen World of Work mit 30 Mitarbeitern aus unterschiedlichen Ländern und Kulturen entstand die Planung der New World of Work des Wiener ORBI Tower, ein Projekt der WIENER STADTWERKE Holding AG, STC - Swiss Town Consult AG und Donau-Finanz.

Der ORBI Tower liegt in Wien TownTown am Rande des Praters und der grünen Achse Donaukanal. In sieben Minuten ist man vom 102 Meter hohen Turm mit öffentlichen Ver-kehrsmitteln am Stephansplatz. Der Flughafen ist in 12 Minuten mit dem Auto erreichbar. Auf 26 Stockwerken sind 21.600m² Mietflächen für Büros untergebracht, die ab der Fertigstel-lung 2017 bezogen werden. Der Entwurf der Architekten besteht aus einer geschwungenen Orbiform und bietet den künftigen Mietern die Möglichkeit, The New World of Work in ihrem Bereich umzusetzen. „Die Ansprüche an Bü-rogebäude haben sich sowohl hinsichtlich der Bürowelt als auch hinsichtlich der Energieeffi-zienz geändert“, sagt Christoph Zechner.


Kreative und kommunikative Welt schaffen

Die neue Bürowelt kennt keine Zellenbüros, keine Legebatterien und Starrheit mehr. Di-gital Dataforce, Hybrid Projekt Teams und Cloud-Driven Workflow verändern die Ar-beitsweisen, die neue, kreative und kommu-nikative Arbeitsumgebungen brauchen. So müssen Architekten zwischen Einzelarbeits-plätzen und kollaborativen Zonen eine ausge-wogene Balance finden. In Österreich setzen 12 Prozent der Unternehmen auf flexiblere und mobile Arbeitsweisen, während es in Groß-britannien bereits 50 Prozent sind, ermittelte Michael Bartz, Leiter des New World of Work Forschungszentrums an der IMC FH Krems. Tendenz steigend.Fo

tos:

Zec

hner

& Z

echn

er, e

xpre

ssiv,

ZO

OM

VP


New World Of Work

Möblierung an Wohnung und Gastronomie

angepasst

Das Büro ist für einige längst nicht mehr nine-to-five Pflichterfüllungsort, sondern Treffpunkt, Kommunikationsort und Abstim-mungsort, worauf die Archtitektur reagiert.

„Der Anteil an Kommunikationszonen und fle-xibel nutzbaren Flächen muss heute wesentlich größer sein als im klassischen Büro, denn die Mitarbeiter sind immer weniger zeitlich und

örtlich an den Arbeitsplatz gebunden“, sagt Christoph Zechner. Statt Normschreibtischen und Aktenschränken wird die Möblierung an Wohnung, Gastronomie oder Freizeitstätten angelehnt. Chill-out-Zonen und kreative Berei-che wechseln mit Computerarbeitsplätzen ab.

„Heute verlieren repräsentative Elemente wie Lobbys oder Empfangsbereiche zunehmend an Bedeutung und verlagern sich mehr auf die Website“, weiß Zechner.

„Moderne Büromöblierung wird an Wohnung, Gastronomie oder Freizeitstätten angelehnt.“Christoph Zechner,Zechner & Zechner


Christoph Zechner gründete 1988 mit seinem Bruder Martin Zechner das Ar-chitekturbüro Zechner & Zechner in Wien. Als Architekten oder General-planer setzte das Büro zahlreiche Pro-jekte unterschiedlichen Maßstabs und verschiedenster Funktionen im In- und Ausland um, von der Wohnhausanlage bis zum Bürohochhaus, vom Hotel bis zum Bahnhof. So entstanden der Flug-hafentower Wien, der Hauptbahnhof Graz, die neue ÖBB Konzernzentrale, Hotel- und Wohnbauten im Viertel Zwei oder der im Bau befindliche ORBI Tower.

Die Bauten von Zechner & Zechner wurden mehrmals ausgezeichnet, un-ter anderem mit dem Europäischen Stahlbaupreis, dem Brunel Award für außerordentliche Planungen im Bahn-bau, Auszeichnung für vorbildliche Bauten in Niederösterreich, dem „AR-Award for Emerging Architecture“, dem „Mobilitätspreis Österreich“ oder dem „World Infrastructure Award“.

ZECHNER&ZECHNER

• www.orbi-tower.at• www.zechner.com• www.swisstownconsult.com• www.newworldofwork.wordpress.com.

WEITERFÜHRENDE LINKS

Bei all dieser Flexibilisierung und Umdeu-tung der Funktion des Büros bleibt die Akus-tik eine der großen Herausforderungen im Innenraum. „Glasfassade und Decken mit Bauteilaktivierung im ORBI Tower reflek-tieren den Schall und dürfen jedoch nicht abgedeckt werden. So nützen wir die freiblei-benden Flächen, um Schall zu absorbieren und eine gute Raumakustik zu gewährleis-ten“, erläutert Christoph Zechner. Zusätzlich bietet der ORBI Tower einen extrem nied-rigen Primärenergiebedarf, niedrige CO2-Belastung und optimiert das Arbeitsumfeld durch ideale Bürotiefe, Lichtlenkung und Belüftungskonzept.

Das Bürogebäude ist zugleich Kraftwerk

Doch auch an das Bürogebäude werden heut-zutage hohe Ansprüche gestellt. Stichwort: Energieeffizienz. „Gebäude werden immer mehr zu Kraftwerken. Materialien und Bauele-mente werden immer intelligenter. Fassaden liefern Strom, regeln den Schatten und sorgen für thermische Behaglichkeit. Geschoßdecken

sind heute hochtechnisierte Teile, die Heiz-fläche, Kühlfläche und Beleuchtungselement sind“, erläutert Christoph Zechner. So wurde der Entwurf im Rahmen der Global Real Estate and Economy Talks 2014 von der Österreichi-schen Gesellschaft für nachhaltige Immobili-enwirtschaft mit dem silbernen Vorzertifikat ausgezeichnet. Für Unternehmen bringt die intelligente Bauweise vor allem Vorteile: geringere Bürokosten bei gleichzeitig niedri-gerem Bedarf an Büroflächen und motivierte Mitarbeiter.

Doch wie wird das Bürogebäude in 20 Jahren aussehen? „Die Entwicklung der Kommunika-tionstechnologien wird weiter voranschreiten, die Mitarbeiter werden noch unabhängiger vom Ort sein. Arbeit verlagert sich in den virtu-ellen Raum und die Cloud. Das grundlegende Bedürfnis, face-to-face zu kommunizieren, wird die einzige Notwendigkeit sein, weiterhin Büros zu bauen“, blickt Zechner in die Zukunft. Übrigens: Das Tablet hat der Architekt im Zug immer mit. n

„Geringere Bürokosten bei gleichzeitig niedrigerem Bedarf an Büroflächen und motivierte Mitarbeiter.“Christoph Zechner,Zechner & Zechner


New World Of Work

Büro ist überallFlexibel in Arbeitszeit und Arbeitsort – das ist die New World of Work. Das stellt nicht nur die Unternehmen, sondern auch die Hersteller von Büromöbeln vor neue Herausforderungen.



F lexibilität, Mobilität und neue Tech-nologien prägen die Arbeitswelt von heute. Gerade letztere ermöglichen und erleichtern die Kommunikation

und Zusammenarbeit auf Distanz enorm. Es kann also immer und überall gearbeitet werden

– und nicht nur am Schreibtisch. Eine Voraus-setzung, die im War of Talents, dem Kampf um die besten Köpfe, entscheidend sein kann. Denn diese sind selbstbewusst und wählerisch. „Un-ternehmen haben oft das Problem, Mitarbeiter zu finden beziehungsweise zu halten“, sagt Thorsten Heiling, Sales Director bei Vitra Aus-tria. In Analysen sei festgestellt worden, dass nicht nur das Gehalt, sondern auch das Erschei-nungsbild des Unternehmens, das soziale Umfeld und das Gesamtbild immer wichtiger werden, so Heiling. „Junge, gut ausgebildete Mitarbeiter suchen sich aus, wo sie hingehen“, weiß auch Wilfried Lechner, Marketingleiter bei Neudoerfler Büromöbel. Ein weiteres Argu-ment, sich für einen bestimmten Arbeitgeber zu entscheiden, sei eben auch die Möglichkeit, zu arbeiten, wo man wolle, sei es im Büro, im Home Office oder im Café.

Aus für`s Zellenbüro

Das wirkt sich auch auf die Bürolandschaft aus. „Die Zeit der Zellenbüros ist vorbei“, sagt Lechner. Immer häufiger teilen auch Mit-arbeiter, die nicht ständig im Unternehmen sind, ihren Schreibtisch mit Kollegen. Selbst in den Führungsetagen wird zunehmend auf das klassische Chefbüro mit Mahagonischreib-tisch und sonstigen Statussymbolen verzich-tet. Aber auch die klassische Teeküche und der Copy Corner seien gestorben, sagt Ewald Stückler, Geschäftsführer der Tecno Office Consult (T.O.C.). Gefragt sind stattdessen Open Spaces, die jedoch weit mehr sind als ein Großraumbüro. Neben Zonen für ungestörtes Arbeiten gibt es dort auch vermehrt Meeting- Fo

tos:

Fot

ostu

dio

Floy

d

„ Ich vermisse Innovationen.“

Ewald Stückler, Tecno Office Consult


New World Of Work

Breites Angebot

Statt einer Vielzahl von Einzelobjekten bieten die Hersteller nun gut durchdachte, differen-zierte Raumlösungen, die auf flexibles und temporäres Arbeiten zugeschnitten sind. Das Angebot sei viel breiter geworden, werde doch auch viel mehr Vielfalt nachgefragt. „Es braucht etwa unterschiedliche Tisch-, Regene-rations- und Mittelzonenmöbel“, konstatiert Andreas Gnesda von teamgnesda. Genauso gefragt sei Flexibilität bei Design, Materialien und Farben, müssten doch die Möbel mehr als bisher etwa der Corporate Identity der Unter-nehmen entsprechen.

Kreativität und Innovation ist aber auch in einem anderen Bereich gefordert, nämlich bei der Akustik. „Größter Störfaktor in der offenen Bürolandschaft ist der Lärm“, so Lechner und Heiling unisono. Um dennoch ungestörtes Ar-beiten ermöglichen zu können, greifen die Bü-romöbelhersteller abgesehen vom klassischen Teppich auf ein ganzes Bündel an Maßnahmen

zurück. Neben akustisch wirksamen Materi-alien bei Trennwänden und Stauräumen – so wird vermehrt Filz als Bespannungsmaterial verwendet, auch Akustikschaum kommt zum Einsatz - gibt es auch akustisch wirksame Schrankfronten und sogar Bilder. „Wenn weniger Wände vorhanden sind, muss auch mit unterschiedlichen Höhen an Möbeln und eventuell mit Absorptions-Segeln gearbeitet werden, um das gewünschte Ziel zu erreichen“, erklärt Heiling.

Die Veränderungen durch die New World of Work lassen sich bis auf die einzelnen Möbel herunterbrechen. So sind beispielsweise die Schreibtische kleiner geworden. „Früher gab es vielfach Dreierkombinationen, jetzt steht da ein Tisch mit maximal 1,80 mal 80“, so Stückler und Gnesda. Mehr brauche man nicht für Notebook, Handy mit USB-Anschluss und Maus, schließlich seien Festnetztelefone vie-lerorts bereits verschwunden. „Vielleicht wer-

und Loungebereiche – aus gutem Grund. „Man hat erkannt, dass mit der interaktiven Kom-munikation auch Wissenstransfer stattfindet“, berichtet Stückler.

Die Büromöbelhersteller, in der Regel auch für das Gesamtkonzept des Büros zuständig, haben sich auf den aus Skandinavien kom-menden Trend eingestellt. „Wir lassen diese Veränderungen maßgeblich in unsere künf-tigen Konzepte und Produktentwicklungen einfließen“, so Michael Fried, Vorstand Sales und Marketing bei Bene.

„ Flexibilität bei Design, Materialien und Farben.“

Andreas Gnesda, teamgnesda


den die Tische in Zukunft noch kleiner“, sagt der T.O.C.-Chef. Die Anforderungen an die Tische sind jedoch größer geworden. „Die Ti-sche müssen eine perfekte Technikintegration bieten“, sagt Gnesda. So gibt es etwa Tischplat-ten, wo man das Handy zum Laden auf eine bestimmte Stelle legen könne. Auch in die Tischplatte integrierte Touchpanels erfreuen sich großer Beliebtheit. Angesichts des Trends zu Desk Sharing sei es auch unabdingbar, dass Schreibtische elektrisch höhenverstellbar seien, so Gnesda.

Während Gnesda davon überzeugt ist, dass die Büromöbelhersteller ihre Hausaufgaben gemacht haben, ist Stückler diesbezüglich anderer Meinung. „Ich vermisse Innovatio-nen“, sagt der T.O.C.-Chef. Die Möbel seien abgespeckt worden, aber nicht innovativer. Einig sind sich die beiden jedoch darin, dass die fetten Jahre für die Branche vorbei seien.

„In den 90er Jahre gab man pro Arbeitsplatz durchschnittlich 25.000 Schilling aus, heute sind es zwischen 1000 und 1500 Euro“, rech-net Gnesda vor. Deutliche Umsatzeinbrüche habe es etwa bei Rollcontainern gegeben, die in den Büros der neuen Arbeitswelten so gut wie nicht zu finden seien, so Stückler. Mehr Geld würde man nur in Sondermöbel, etwa im Ruhebereich, investieren. „Da kann man mit Individualität punkten“, sagt Gnesda. n

„ Die Zeit der Zellenbüros ist vorbei.“

Wilfried Lechner, Marketingleiter Neudoerfler Büromöbel.


New World Of Work

Wie Facebook und WhatsApp die Arbeits-welt von morgen prägen

Autor: Uwe Fischer


D ie Arbeitswelt erlebt gerade einen Umbruch, der in seiner Reichweite mit der industriellen Revolution des 19. Jahrhunderts vergleichbar

ist: Gravierende Fortschritte in der Robotik auf der einen Seite und das so genannte „Internet of Things“, bei dem unterschiedliche Geräte und Maschinen aller Art miteinander kommu-nizieren, Informationen austauschen und darauf basierend sogar eigenständig Entschei-dungen treffen können, werden den Menschen in den nächsten Jahren sukzessive von lästigen Routinearbeiten „befreien“, sodass er sich neuen, geistig anspruchsvolleren Aufgaben widmen kann.

Andererseits werden – etwa in der Wissen-schaft - Prozesse, die bisher aufgrund ihrer Komplexität hochgradigen Akademikern vorbehalten waren, dank der globalen Ver- netzung in Zukunft auch von Personen mit einem niedrigeren Bildungslevel erledigt wer-den können.

Neue Wirtschaftsmodelle entstehen

„Alles, was digitalisiert werden kann, wird auch digitalisiert“, schildert Achim Kaspar, General Manager von Cisco Austria. „Das Internet of Everything, das die Vernetzung von Menschen, Dingen und Prozessen umfasst, birgt ein unge-ahntes Potenzial für neue Wirtschaftsmodelle.“ Der Geschäftsführer des auf die Entwicklung neuer Netzwerk-Komponenten und -Anwen-dungen spezialisierten Unternehmens sieht in Zukunft eine immer größere Zahl von Frei-beruflern wie auch unselbständigen Arbeit-nehmern, die auch außerhalb der eigenen vier Wände innovativ unterwegs sein müssen, um den Ansprüchen der modernen Arbeitswelt gerecht zu werden. „Da die Unternehmen be-

strebt sind, ihre Mitarbeiter zunehmend über Gruppen, Kompetenzen und geografische Grenzen hinweg zu vernetzen, etablieren sich Videoconferencing, Instant Messaging, Wikis und Activity Streams zunehmend als Norm“, so Kaspar. Sein Unternehmen setzt dabei auf eine Technologie namens WebRTC, die sich bis zum Jahr 2020 in dem milliardenschweren Collaborations-Markt als Standard etablieren könnte.

Idealfall: eine einzige Schnittstelle

Mit der globalen Vernetzung und dem Auf-stieg sozialer Netzwerke wie Facebook oder Twitter wird es für den einzelnen Benutzer allerdings immer schwieriger, sämtliche ihn betreffenden Kommunikationskanäle auch tatsächlich im Auge zu behalten. Deshalb ist die Informations- und Telekommunikations-Branche (ITK) auch bemüht, die verschiede-nen Medien auf einen gemeinsamen Nenner zu bringen. In einer so genannten „Unified Communications“-Umgebung soll es im Ide-alfall nur eine einzige Benutzerschnittstelle geben, über welche die komplette Kommuni-kation vom herkömmlichen Telefongespräch über Fax und E-Mail bis zu diversen Messen-ger-Services wie WhatsApp oder Line und Pos-tings auf unternehmensrelevanten Social Me-dia Plattformen läuft. Durch die Verknüpfung der einzelnen Dienste ergeben sich Synergien und völlig neue Anwendungsmöglichkeiten, sodass ein Anrufer gleich auf den ersten Blick sehen kann, ob sein gewünschter Gesprächs-partner überhaupt Zeit für ein Telefonat hat oder beispielsweise gerade in einem Meeting sitzt, und wenn der Empfänger unterwegs ist, werden ihm sämtliche Nachrichten automa-tisch auf sein Smartphone weitergeleitet, egal, auf welchem Weg die Message kommt.

„ Alles, was digitalisiert werden kann, wird auch digitalisiert.“

Achim Kaspar, General Manager von Cisco Austria


New World Of Work

UNIFIED COMMUNICATIONS UND NEW WORLD OF WORK STUDIE 2015

91% sind der Meinung, dass Arbeitgeber, die kein flexibles Arbeiten anbieten, für potentielle Bewerber unattraktiver sind.

46% finden die Möglichkeit, mobil zu arbeiten, gleich wichtig wie eine Gehaltserhöhung.

68% glauben, dass der Raumbedarf im Büro in den nächsten 24 Monaten gleich bleibt.

Bei NWOW (= New World of Work) geht es um die Arbeitsweisen der Zukunft. Die relevanten Themen können grob in drei Bereiche aufge-teilt werden.

UC (= Unified Communications) steht für die Integration von Kommunikationsmedien in einer einheitlichen Anwendungsumgebung.

DEFINITION

People

Place Technology

NWOW

NUTZEN DURCH EINFÜHRUNG VON SOCIAL COLLABORATION TOOLS

NUTZEN DURCH EINFÜHRUNG VON UC

79%

niedrigere Gesamtkosten

verbesserte Zusammenarbeit

verbesserte Kommunikation zwischen den Standorten69%

67%

78%verbesserte

Kommunikation

76%Reduktion

Emails

ARBEITNEHMERN IST NWOW WICHTIG AUFGRUND VON...

...neuen Erwartungen der Digital Natives

...Vereinbarkeit von Kind und Karriere

...Steigerung der Lebensqualität

70%

76%

85%

BETRIEBSWIRTSCHAFTLICHER NUTZEN VON NWOW

91%Krankenstand/ Fehltage reduzieren

Innovationskraft steigern

83%

DEFINITION

94%Mobility Strategy

91%Selbst-

management

90%Rules of

Engagement

98%

92%

86%

Elektronischer Kalender

Collaboration Tools

Instant Messaging

Technologien Organisatorische Maßnahmen


Yammer: eine eigene Enterprise Social-Platt-

form von Microsoft

Dabei kommt der Trend, Funktionalitäten, wie sie Facebook, WhatsApp und Co. zu bieten ha-ben, auch im Berufsleben zu nutzen, nicht so sehr aus der Industrie selbst, sondern viel mehr von der jüngeren Generation von Arbeitneh-mern, die bereits daran gewöhnt ist, ihr Privat-leben mit diesen Werkzeugen zu organisieren, und nicht einsieht, warum sie diese Vorteile nicht auch bei ihrer Arbeit nutzen sollte. Des-halb hat beispielsweise Microsoft mit Yammer eine eigene Enterprise Social-Plattform ins Le-ben gerufen, die all die aus dem privaten Umfeld bekannten Features und Möglichkeiten auch in einem Business-Environment, wo es weniger auf Entertainment als auf höchste Sicherheit und Zuverlässigkeit ankommt, abbildet.

Zusammenarbeiten über Länder- und Unter-

nehmensgrenzen hinweg

„Wissensarbeiter benötigen Gespräche, Koope-ration und Austausch, aber auch Konzentra-tion und Rückzugsmöglichkeiten“, beschreibt Milo Schaap, Chief Operating Officer Microsoft Österreich, das neue Arbeiten. „Diese Leute ar-beiten mobil, sowohl örtlich wie auch zeitlich, wobei für diese Flexibilität eine gewisse tech-nologische Basis Voraussetzung ist.“ Dement-

sprechend hat der weltgrößte Anbieter von PC-Betriebssystemen und Office-Anwendungen auch das aktuelle Windows 10 sowie Office 365 mit zahlreichen Funktionen gespickt, die das Zusammenarbeiten über Länder- und Unter-nehmensgrenzen hinweg deutlich erleichtern sollen, indem man beispielsweise gleich direkt aus der Textverarbeitung oder Tabellenkalku-lation heraus mit anderen Personen kommu-nizieren kann, ohne erst eine eigene Software dafür starten zu müssen.

Vor allem für kleine Unternehmen ist eine komplette eigene Kommunikations-Infra-struktur mitunter jedoch nur schwer zu finan-zieren – damit aber gerade diese Betriebe nicht

„ Wissensarbeiter benötigen Gespräche, Kooperation und Austausch.“

Milo Schaap, Chief Operating Officer Microsoft Österreich

100%

80%

60%

40%

20%

0%

trifft zu

trifft eher zu

trifft eher nicht zu

trifft nicht zu

den Anschluss an die Arbeitswelt von morgen verlieren, steht Unified Communications auch als Cloud-Service zur Verfügung. Das Unter-nehmen benötigt dann keine eigenen Server, die nicht nur in der Anschaffung, sondern vor allem auch in der Wartung und im Betrieb jede Menge Geld verschlingen, sondern kann die benötigten Dienste bequem über das In-ternet beziehen. So bietet beispielsweise der weltweit tätige IT-Dienstleister Dimension Data mit seinen „Cloud Services for Microsoft“ Sprachtelefonie, Videokonferenzen und Web Collaboration auf einer „Pay-per-Use“-Basis an, das heißt, der Betrieb bezahlt nur für die Leistungen, die seine Mitarbeiter auch tat-sächlich nutzen. n

BETRIEBSWIRTSCHATLICHES POTENZIAL VON NWOW Betriebswirtschaftliches Potenzial von NWOW Projekten wird den Befragten immer bewusster:

90,8% denken, dass Krankenstände und Fehltage reduziert werden83,2% sind der Meinung, dass die Innovationskraft gestärkt wird64,9% sind davon überzeugt, dass die MitarbeiterInnen Fluktuation reduziert wird

Krankenstand/Fehltage reduzieren

Innovationskraft steigern

MitarbeiterInnen Fluktuation reduzieren

Facility Kosten reduzieren

jährliche Gehalts-zuwächse reduzieren

2015 2014 2015 2014 2015 2014 2015 2014 2015 2014

Gra

fike

n: N

ew W

orld

of C

omm

unic

atio

n un

d Co

llabo

ratio

n 20

15 (N

WO

C2),

(HM

P Be

ratu

ngs

Gm

bH)


New World Of Work

Hoher organisatorischer

Aufwand

19%

Kontrollverlust für Vorgesetzte

8%Ständige

Erreichbarkeit als Stressfaktor

37%

Vermischung von Beruflichem mit

Privatem

36%

2015

48,7%

22%

29,3%

43%

12%

45%

2014

41%

8%

51%

2013

hinderlich für flexibles Arbeiten

adäquat für die derzeitigen Anforderungen

hilfreich um Arbeitnehmer zu schützen

78% 76%

67% 63% 59%

47%

20%

100%

80%

60%

40%

20%

0%

2015 2014

Auswahl eines Kanals

Zentralisierung von Wissen

Identifikation Wissensverteilung

Ortsübergreifende Vernetzung

Vereinfachte Kommunikation

Reduktion der Email-Flut

Verbesserte Kommunikation

CHANCEN VON SOCIAL COLLABORATION TOOLS

GEFAHREN VON SOCIAL COLLABORATION TOOLS

85,0% finden, dass NWOW für ArbeitnehmerIn-nen wichtig ist weil es die Lebensqualität steigert, 75,9% weil dadurch Kind und Karriere vereinbar ist.

91,4% sind der Meinung, dass Unternehmen, die kein flexibles Arbeiten anbieten, weniger attraktiv am Arbeitsmarkt sind.

45,7% glauben, dass das Gehalt und die Möglich-keit mobil zu arbeiten gleich wichtig sind.

48,7% sind der Meinung, dass die derzeitigen Rahmenbedingungen hinderlich für flexibles Arbeiten sind.

Raumbedarf sinktRaumbedarf bleibt gleichRaumbedarf steigt

20156,2 25,4%68,4%

201435%65%

201345%55%

ENTWICKLUNG RAUMBEDARF

68,4 % glauben, dass der raumbedarf in ihen Unternehmen in den nächsten 24 Monaten gleich bleibt, 25,4% glauben dass der Raumbedarf sinkt.

warum NWOW gefordert wird

Lebensqualität steigern85%

Vereinbarkeit von Kind und Karriere76%

Neue Erwartungen der Digital Natives70%

Gesundheit47%

Vereinbarkeit der Pflege und Beruf32%

Arbeiten 50+41%

RELEVANZ RAHMENBEDINGUNGEN


Zusammenarbeit

Komm. zw. Standorten

Gesamtkosten

Mobile/Teleworker

Geräteunabhängig

Kundenservice

Administration

79%

69%67%

63%56%

44%

30%

80%

60%

40%

20%

0%

2015 2014 2013

sehr niedrig niedrig

hoch sehr hoch

100%

80%

60%

40%

20%

0%

Administration & Wartung

IT und TK-Infrastruktur

Kommunikations-Kosten

Reisekosten

Geschäftsprozesse

Büro-Architektur

rechtl. Rahmenbedingungen

100%80%60%40%20%0%

Mobiles Arbeiten

Selbstmanagement

Rules of Engagement

Coaching für Führungskräfte

Management by Objektives

Erfolgsmessung

sehr wichtig

eher wichtig

eher unwichtig

unwichtig

98,3%elektronischer

Kalender

Technologien unterstützen

NWOW

92,2%Collaboration

Tools

86,1%Instant

Messaging

80,5%UC

78%Präsenz

information

63%Wikis

42%Social Media

75,7% der Befragten schätzen das Einsparungspotenzial durch die Beschleunigung von Geschäftsprozessen hoch bis sehr hoch ein. Immerhin 69,4% denken, dass die verringerten Reisekosten ein hohes bis sehr hohes Einspa-rungspotenzial darstellen.

94,0% denken, dass mobiles Arbeiten wichtig für die Einführung von NWOW Prozessen ist; 90,6% nennen den Kompetenzaufbau zum Thema Selbst-management und 89,7% Rules of Engagement.

RAHMENBEDINGUNGEN FÜR NWOW

EINSPARUNGSPOTENZIALE DURCH UC

EINSPARUNGSPOTENZIALE DURCH UC

Gra

fike

n: N

ew W

orld

of C

omm

unic

atio

n un

d Co

llabo

ratio

n 20

15 (N

WO

C2),

(HM

P Be

ratu

ngs

Gm

bH)


Advertorial

New World of FMOffice 3.0 wird Realität: Der neue ORBI Tower in TownTown wird das neue Arbeiten – The New World of Work

– unterstützen und ermöglichen. Das bedeutet auch für das Facility Management völlig neue Herausforderungen für die Planung und den Betrieb einer Büroimmobilie. The New World of FM.

N eue Arbeitswelten möglich machen

Mehr Freude an der Arbeit, mehr Bewegung und Flexibili-

tät, mehr Produktivität – das sind die Schlag-worte für das neue Denken in der Arbeitswelt. Dies resultiert aus den sich ständig wandeln-den Anforderungen, denen sich Unterneh-men in ihren Märkten gegenüber sehen. Der erhöhte Wettbewerbsdruck erfordert mehr Produktivität.

Laut aktuellen Untersuchungen steigt die Produktivität und auch die Mitarbeiter-Innenzufriedenheit in einem Office 3.0 um bis zu 20%, während gleichzeitig – und das ist für Immobilienbetreiber und Facility Manager interessant – die Büroinfrastruktur-kosten um bis zu 30% und die Primärener-giekosten um bis 60% zurückgehen. Auch der Anspruch an Flächen pro MitarbeiterIn sinkt – die Flächeneffizienz kann um bis zu 30% gesteigert werden.

Der Mensch ist immer im Mittelpunkt

Unterdessen wachsen auch die Ansprüche von MitarbeiterInnen an ihr berufliches Umfeld, wenn sie die geforderte Performance bieten sollen. MitarbeiterInnen wollen einen Teil ihrer Arbeit auch von zu Hause oder von exter-nen Arbeitsplätzen aus erledigen. Flexibilität bei Arbeitszeit und Arbeitsort werden immer selbstverständlicher; flexible Arbeitszeitmo-delle gestatten den MitarbeiterInnen eine im-mer freiere Einteilung ihrer Lebenszeit, mobile Erreichbarkeit, vernetzte Kommunikation auf vielen Kanälen und die Möglichkeit zum Arbeiten „von überall“ tun das Ihre. Heute kann praktisch überall und zu jeder Tageszeit gearbeitet werden – es bedarf nur der richtigen Infrastruktur.

„Und um eben diese Infrastruktur, um ‚anre-gende Arbeitsplätze‘, kümmert sich das Fa-cility Management“, sagt Martina Jochmann, Geschäftsführerin von ENERGIECOMFORT:

„Wir stellen Facilitäten zur Verfügung, wir sind die ‚Möglichmacher‘, wie es ein Trend aus Deutschland beschreibt.“ Bürozeit wird vorrangig zu Meeting-Zeit, Schreibtische zu Shared Desks. Die Teamarbeit erfolgt dabei oft nur noch digital per Videokonferenz. Mit anderen Worten: Alles wird flexibel – auch die Arbeit im Büro.

Herausforderungen an die Gebäudetechnik

Die Zeiten sind damit endgültig vorüber, wo imageträchtige Arbeitsplätze in Form von überdimensionierten Einzelbüros stunden- oder tagelang leer stehen, weil ja diese Mit-arbeiterInnen eben gerade im Home Office, in einem der immer häufiger notwendigen Projektmeetings oder auch im Kaffeehaus oder im Park arbeiten. Vertrauensarbeitszeit wird proklamiert, die auch abseits von Nine-to-Five erbracht wird.

Möchte man dann doch Arbeit im Büro erledi-gen, steht ein Tisch mit Sessel und den notwen-digen Anschlüssen zur Verfügung, wo man sich mit seinem „mobilen Device“ in Form von Laptop oder Tablet einloggen kann. In einem Trolley findet man seine persönlichen Dinge, der aufwendig eingerichtete und liebevoll gestaltete „eigene“ Schreibtisch wird auf dem Altar der größeren persönlichen Freiheit geop-fert. Jochmann: „Dem Komfort ist es sicherlich dienlich, wenn die Vorbereitung für und der Transport zum täglich unterschiedlichen Ar-beitsplatz durch Servicepersonal organisiert wird – eine klassische facilitäre Aufgabe.“

Dieses Mehr an Flexibilität ist das Aus für das Einzel- oder Kleingruppenbüro. „Stattdessen


finden wir Großraumbüros mit besonderen Anforderungen an die Klimatisierung und Lüftung vor“, so Jochmann weiter: „Dadurch ergeben sich höhere Anforderungen an die Planung, die Wartung und vor allem den Betrieb der Lüftungsanlage, die wesentlich komplexer wird.“

Einerseits wirkt sich der Wärme-Eintrag bei Vollbesetzung oder Teilbetrieb in einem gro-ßen Raum deutlich stärker aus als in vielen klei-neren Büros, anderseits konnten die früheren kleineren Räume wesentlich individueller ge-regelt werden. Der Luftwechsel muss genauso im Großraumbüro gewährleistet sein, daher ergeben sich hier auch andere Luftströme, die so geleitet und auch im laufenden Betrieb fein-justiert werden müssen, dass das Raumklima für alle passt. Wir kennen alle die individuell unterschiedliche Wahrnehmung von Tempe-ratur – aber der Vorteil ist wiederum, dass sich MitarbeiterInnen dann vielleicht auch jenen Platz zum Arbeiten (aus)suchen können, wo es ihnen am behaglichsten scheint.

Als zusätzliche Herausforderung für die Haus-technik kommt noch die Trägheit moderner Konditionierungssysteme hinzu, die meist in Kombination mit energieeffizienten und raumklimatisch angenehmen Gebäudekern-aktivierungen arbeiten. „Da sollte dem Facility Manager schon ein grober Belegungsplan vor-liegen, um rechtzeitig die notwendigen Steue-rungen vornehmen zu können“, kommentiert Jochmann. Ein in der New World of Work für die Kollaboration notwendiger gemeinsamer Kalender kann hier auch Planungsgrund-lage für den Vorlauf im technischen Facility Management sein. Jochmann: „Da bauen wir nicht nur auf technische Tools wie CAFM (Computer Aided Facility Management), son-dern setzen vor allem auf den Kontakt unserer KollegInnen vor Ort, die mit ausgezeichneter Kenntnis der technischen Systeme und inten-siver Kommunikation mit den Nutzern dieses Service bieten.“

Bring your own device – Bodentank

ausgedient?

Unternehmen wollen auch in heutigen Zeiten wachsen und müssen sich den Veränderungen am Markt anpassen. Das bedeutet immer wie-der auch strukturelle Umgestaltungen und die Notwendigkeit, räumlich flexibel zu reagieren. Also alle paar Jahre eine neue Gliederung und

vielleicht auch neue Anforderungen an die Ar-beitsplätze – selbst in der New World of Work. Vielleicht muss eine Meeting Area ein paar neuen Schreibtischen geopfert werden. Doch passt hier nun auch die Versorgung mit (elek-trischer) Energie und Netzwerkanschlüssen?

Bodentanks im Standard-Raster haben bei der dezentralen Elektro- und Kommunikati-onsverteilung ausgedient. Viele bringen ihre eigenen – dienstlichen oder privaten – Handys, Phablets und Tablets, Laptops und Zusatzak-kus mit, die alle aufgeladen werden möchten. An die Stelle eines dicht gesetzten Überange-bots von Bodentanks treten austauschbare Boden- und Wandplatten, mit denen Auslass-punkte exakt dort im Raum platziert sind, wo sie benötigt werden. Und in Zukunft wird sich auch die Suche nach dem richtigen Ladekabel erübrigen, wenn bei „Energy Hot Spots“ die unzähligen Devices per Induktion aufgeladen werden können. Auch für diese Umorganisa-tion und räumlichen Neuversorgungen steht der Facility Manager zur Seite.

Neue Pflege, neue Reinigung

Traditionelle Raumstrukturen wurden bisher mit ebenso traditionellen Reinigungskon-zepten bedient. Kann man hier die Tradition einfach fortsetzen? „Wir finden in den klassi-schen Büros mit den klassischen Bürozeiten auch klassische Reinigungspläne“, erläutert Jochmann: „Doch jetzt braucht es auch hier in-novative Ansätze, um die von den NutzerInnen erwartete Qualität zu bieten.“

Wir finden nun zwar großräumige Büros vor, aber mit vielen kleinen Nischen, eine sehr kleinteilige Struktur, manche vielleicht nicht größer als eine Telefonzelle, zwischendrin ein paar Kaffeehaus-Stehtische statt Bespre-chungsräumen. Einerseits ist die Reinigung leichter, weil große Räume leichter zu reinigen sind, andererseits haben wir viele unterschied-liche NutzerInnen in den Kleinräumen.

Zudem gibt es sehr viel Bewegung im moder-nen Büro, Meeting- oder Kommunikations-räume zum Telefonieren, Entspannungs- und

vielleicht auch Kreativ- oder Spielzonen werden in einem regen Wechsel genutzt. Jede und jeder erwartet sich aber, einen sauberen und angenehmen Raum vorzufinden, um die Arbeit in angenehmer Atmosphäre erledigen zu können. Das heißt aber, dass die Reinigung nicht mehr (nur?) nach Büroschluss in mög-lichst leeren Büros erledigt werden soll, son-dern je nach Bedarf auch zwischendurch für nötige Sauberkeit gesorgt werden muss.

„Das wiederum bewirkt, dass wir weg von strikten Leistungsverzeichnissen kommen müssen, sondern wirklich bedarfsorientiert unser Service anbieten“, führt Jochmann aus:

„Also z.B. auch tagsüber zwischendurch rei-nigen und auch zusätzliche Diensleistungen wie Vorbereitung und Nachbereitung von Meetings anbieten. Somit haben wir einen viel intensiveren Kontakt zu unseren KundInnen als früher.“ Die Renaissance von Hausbetreuer und Concierge. n

ENERGIECOMFORT | www.energiecomfort.at

[email protected] | +43(0)1 31317-0

Martina Jochmann, Geschäftsführerin Energiecomfort


New World Of Work

Heute für morgen bauenQualitätsoffensive. Die Veränderung der Arbeitsformen ist voll im Gange. Die Unternehmen reagieren darauf - und natürlich auch die Bauträger.

Autor: Walter Senk

N icht die Machbarkeit von Büroflä-chen, sondern mehr und mehr die Sinnhaftigkeit der Flächen stehen im Vordergrund. In einem sich

verändernden Anforderungsprofil einer jungen Generation müssen diese zumindest so konzipiert sein, dass sie in den kommenden Jahren den Bedürfnissen qualifizierter Mitarbeiter entsprechen. Am Wiener Büromarkt ist auf Grund dieser Ent-wicklungen eine klare Qualitätsoffensive zu be-obachten. „Der Trend geht eindeutig in Richtung modernes Image und Mitarbeiterzufriedenheit“,

erklärt Stefan Wernhart, Leitung Büroimmobilien EHL Immobilien: „Unternehmen möchten ihren Kunden und Mitarbeitern sowohl bei der Archi-tektur als auch in technischer Hinsicht ein mo-dernes Image bieten.“ Immer mehr Unternehmen erkennen, dass das bloße Bereitstellen einer einzigen „Uni-Form“ von Arbeitsplatz den An-sprüchen an die Arbeit und den Bedürfnissen der Wissensarbeiter von heute nicht mehr gerecht wird. Die Arbeitsumgebung beeinflusst ganz maßgeblich Kreativität, Kommunikation und Produktivität der Mitarbeiter.


Abwechslungsreich und flexibel

„Wichtig ist, dass es viele verschiedene Ar-beitsplatzformen gibt, die auf die Tätigkeiten im jeweiligen Unternehmen maßgeschnei-dert sind.“, so Julian Schramek, Head of Buil-ding Consultancy bei CBRE: „Dazu gehören auch ,collaborative spaces‘ wie etwa eine Lounge oder eine Lobby.“ Der Arbeitsplatz soll in Zukunft mehr ein Ort zum Wohlfühlen sein, denn nur dort kann Kreativität und Pro-duktivität tatsächlich entstehen, wie durch zahlreiche Studien festgestellt wurde. Wern-hart: „In Hinblick auf die Mitarbeiterzufrie-denheit müssen diese Arbeitsformen Hand in Hand mit der hochwertigen Gestaltung von Rückzugs- und Kommunikationsflächen innerhalb der Büroräumlichkeiten sowie et-waiger Bereiche rund um die Büroimmobilie erfolgen.“

Attraktivität für Mitarbeiter

Die Entwicklung geht derzeit enorm schnell und „ich denke, dass es in Zukunft vermehrt darum gehen wird, die Mieter als Kunden zu verstehen und die Attraktivität für deren Mitarbeiter darzustellen“, so Schramek: „Wir erleben jetzt schon vermehrt bottom-up Stand-ortentscheidungen und Unternehmen, die im Kampf um die besten Talente Ihre Standorte überdenken.“ Die neuen Projekte, die derzeit entstehen, zielen alle bereits auf den „Wettbe-werb um die besten Talente“ ab. Neben einem attraktiven und interessanten Arbeitsumfeld wünschen sich Unternehmen flexible Ge-bäude, die neben einer raschen und einfachen Anpassung des Grundrisses an die organisato-rischen Anforderungen auch die Möglichkeit bieten, zu wachsen oder Flächen kurzfristig zurückzustellen.

Zentral, erreichbar, grün

Gewachsene Lage, zentraler Standort, gute An-bindung an den öffentlichen Verkehr und ein urbanes Umfeld sind neben den eigentlichen Büroflächen ein wesentliches Asset. „Nachge-fragt werden in erster Linie moderne Bürohäu-ser in etablierten und gewachsenen Business- clustern“, so Wernhart. Als Beispiel sei hier nur TownTown genannt. Mit insgesamt 19 Bürogebäuden ist TownTown eine ideale Business Location im Zentrum von Wien und prägt die Skyline im dritten Wiener Gemein-debezirk entscheidend mit. Im Herbst 2017 wird hier noch das letzte Projekt, das Land-

mark ORBI Tower, fertiggestellt. Zudem liegt der Stadtteil in direkter Nähe zum Erholungs-gebiet Prater.

Vor allem bei der jüngeren Generation sind zentrale Lage, gute Anbindung an den öf-fentlichen Verkehr und ein urbanes Umfeld wichtig. Kann das Gebäude darüber hinaus mit einem „interessanten Nutzungsmix, ei-ner kommunikativen, gesunden Architektur und einer angenehmen Außenraumqualität punkten, so wird sich das Büroprojekt auch sicher gut vermieten lassen“, ist Schramek überzeugt.

Zertifizierung ist ein „Muss“

Ein „Muss-Kriterium“ ist mittlerweile für viele Mietinteressenten bei der Standortsu-che ein Nachhaltigkeits- und Ökologiezerti-fikat geworden - speziell im internationalen Bereich ist es oftmals eine Vorgabe für einen neuen Standort. Wernhart: „Mietinteressen-ten verbinden mit einer Zertifizierung ein modernes, „grünes“ Image und daraus resul-tierend deutlich günstigere Betriebskosten als bei vergleichbaren Immobilien ohne Zertifizierungen.“ Auch in Hinblick auf den späteren Verkauf an einen Endinvestor ist ein Nachhaltigkeitszertifikat für neue Projekte ein unabdingbares Kriterium, wobei Schra-mek zu bedenken gibt: „Es wird jedoch noch relativ wenig differenziert, oft ist das Vorhan-densein einer Zertifizierung ausreichend, um als Gebäude nicht aus dem Auswahlprozess auszuscheiden.“ Aber nicht nur die ange-mieteten Büroflächen sollen „grün“ sein, so Schramek: „In den vergangenen Jahren bera-ten wir Mieter darüber hinaus auch verstärkt bei der Zertifizierung ihres eigenen Mieter-ausbaus oder ihres laufenden Betriebs.“ n

„ Nachgefragt werden moderne Bürohäuser in etablierten und gewachsenen Businessclustern.“

Stefan Wernhart, Leitung Büroimmobilien EHL ImmobilienFo

tos:

EH

L, C

BRE

„ Wir erleben jetzt schon vermehrt bottom-up Standortentscheidungen und Unternehmen, die im Kampf um die besten Talente Ihre Standorte überdenken.“

Julian Schramek, Head of Building Consultancy bei CBRE


New World Of Work

Achtung Falle: Scheinselbständigkeit

E s ist als positive Entwicklung zu sehen, dass auch in Österreich immer mehr Menschen an Stelle eines Angestelltenverhältnisses den Schritt

in die Selbständigkeit wagen und meist in der Form eines Ein-Personen-Unternehmens (EPU) als Subunternehmer für andere Marktteilnehmer tätig werden. Grund hierfür kann einerseits der Wunsch nach Unabhängigkeit, Flexibilität und freier Arbeitseinteilung sein, andererseits bieten gerade diese Selbständigen der Wirtschaft als Auftraggeber die Möglichkeit, kostenschonend und flexibel auf die jeweiligen Markterfordernisse zu reagieren und wirtschaftliches Risiko wei-terzugeben.

Abgaben rückwirkend für fünf Jahre

Hierbei wird jedoch des Öfteren eine „Falle“ sowohl für den als Subunternehmer Tätigen als auch für dessen Auftragnehmer übersehen: Besonders in der letzten Zeit wird nämlich vornehmlich im Zuge von Prüfungen durch die Gebietskrankenkasse die Tätigkeit als Selbständiger nicht anerkannt und von einer

„Scheinselbständigkeit“ ausgegangen.

Ergibt eine Prüfung der Gebietskrankenkasse, dass tatsächlich ein Dienstverhältnis vorliegt, so können die Abgaben rückwirkend für fünf Jahre eingefordert werden. Dazu kommen noch mögliche Nachforderungen für Lohn-steuer durch die Finanzbehörden. Die Folge davon sind neben der möglichen Beendigung

der guten Zusammenarbeit mit Subunterneh-mern Belastungen der Unternehmen, welche unter Umständen existenzbedrohende Folgen für die Beteiligten haben.

Betroffen sind hiervon insbesondere Branchen, welche in den letzten Jahren vermehrt auf die Zusammenarbeit mit Subunternehmen gegrif-fen haben, wie Immobilienmakler, Bau- und Baunebengewerbe, Unternehmensberater, Trainer, Pfleger, Journalisten, Reinigungsper-sonal und EDV-Unternehmer.

Hierbei ist es für die Sozialversicherungsträger und die Finanzbehörden ohne jeglichen Be-lang, ob der Subunternehmer sich bewusst für die Selbständigkeit entschieden hat und eine Zusammenarbeit in Form eines Dienstverhält-nisses ausdrücklich abgelehnt wird. Sofern nach den Bestimmungen des ASVG von einem Dienstverhältnis ausgegangen wird, liegt eine Pflichtversicherung vor und müssen die Sub-unternehmer angestellt werden.

Grundlage für diesen zunehmenden Zwang in die Unselbständigkeit ist eine völlig un-bestimmte Rechtslage, nämlich § 4 Abs. 2 ASVG: Gemäß dieser Bestimmung ist Dienst-nehmer im Sinne dieses Bundesgesetzes,

„wer in einem Verhältnis persönlicher und wirtschaftlicher Abhängigkeit gegen Entgelt beschäftigt wird“. Der Inhalt dieses völlig unbestimmten Gesetzesbegriffs wurde in


den letzten Jahren durch die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes teilweise – wenn auch widersprüchlich - ausgefüllt, dieser wird jedoch durch die Gebietskrankenkassen immer weiter ausgelegt, was dazu führt, dass keinerlei Privatautonomie der Beteiligten mehr vorliegt.

Ausgegangen wird hierbei keinesfalls von den tatsächlich vorliegenden schriftlichen oder mündlichen Vereinbarungen zwischen Subunternehmer und Auftraggeber, sondern diese bilden bloß einen Anhaltspunkt. Einzig von Bedeutung ist die faktische Abwicklung des Vertragsverhältnisses, welche durch Be-fragung und Interpretation durch die Gebiets-krankenkassen, meist im Zuge einer Prüfung, ermittelt wird. Hierbei werden die Subun-ternehmer oftmals durch eingehende Befra-gungen zu widerlegen versucht und ist hier schon die Teilnahme eines Subunternehmers an einer Weihnachtsfeier des Auftraggebers Anlass dafür, von einer Scheinselbständig-keit auszugehen. Oftmals kommt sowohl der Subunternehmer als auch der Auftraggeber in die Situation einer Beweislast, wenn der Anschein gegen eine selbständige Tätigkeit spricht, und werden oftmals für die Entschei-dung Kriterien herangezogen, welche mit dem tatsächlichen Wirtschaftsleben nichts zu tun haben.

Fehlen einer persönlichen Arbeitspflicht

Besonders wichtig für das Vorliegen der persönlichen Unabhängigkeit und damit Selbständigkeit ist das Fehlen einer persönli-chen Arbeitspflicht. Ein solches wird aber nur dann eingeräumt, wenn der Subunternehmer berechtigt ist, jederzeit nach Gutdünken ir-gendeinen geeigneten Vertreter zur Erfüllung der von ihm übernommenen Arbeitspflicht heranzuziehen. Hierbei muss jedoch auch nachgewiesen werden, dass eine solche Ver-

tretung – abseits von Urlaub und Krankheit – tatsächlich stattgefunden hat. Auch darf sich der Subunternehmer nicht durch andere Subunternehmer, die ohnedies schon für sei-nen Auftraggeber tätig sind, vertreten lassen. Hinsichtlich Arbeitszeit und Arbeitsort muss der Subunternehmer völlig frei sein, es muss ihm möglich sein, für mehrere Auftraggeber parallel tätig zu sein und es darf der Subun-ternehmer weder einer Konkurrenzklausel noch einer Kontrolle durch den Auftragge-ber unterliegen. Um seine wirtschaftliche Unabhängigkeit nachzuweisen, muss der Subunternehmer einen Erfolgslohn erhalten und sind sämtliche Betriebsmittel von diesem selbst zur Verfügung zu stellen. Dieser muss allein das Unternehmensrisiko tragen, eine vollumfassende unternehmerische Struktur (wenn möglich einschließlich Mitarbeiter, Buchhaltung etc.) aufweisen und bloß ei-ner eingeschränkten sachlichen Weisung durch den Auftraggeber unterliegen. Der Subunternehmer darf daher keinesfalls in die Betriebsorganisation des Auftraggebers eingebunden sein.

Risikominimierung

Obwohl aufgrund der völlig unbestimmten Gesetzeslage und der nicht ganz einheitlichen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes nie-mals mit Sicherheit im Voraus das Vorliegen einer selbständigen Tätigkeit sichergestellt werden kann, sollten zur Risikominimierung folgende Eckpunkte bei der Gestaltung des Geschäftsverhältnisses beachtet werden: Es sollte ein schriftlicher Werkvertrag ab-geschlossen werden, in welchem jegliche Analogien zum Angestelltenverhältnis zu vermeiden sind. Hierbei dürfen keinesfalls fixe pauschale Monatsentgelte oder gar Ur-laubsregelungen vereinbart werden und muss ein zu erstellendes Werk, ein Projektanfang und der Projektverlauf dargelegt werden.

Die Bezahlung ist leistungsbezogen festzule-gen. Der Subunternehmer sollte nachweisbar mit seinen eigenen Betriebsmitteln arbeiten und eine vom Auftraggeber völlig unabhän-gige Unternehmensstruktur aufweisen. Des Weiteren sollte ausdrücklich vereinbart (und auch tatsächlich nachweislich gelebt) werden, dass sich der Subunternehmer nach Gutdün-ken jederzeit durch Dritte vertreten lassen kann und auch tatsächlich vertreten lässt. Aufgrund der Erfahrungen der letzten Jahre ist jedoch davon auszugehen, dass insbeson-dere bei Prüfungen durch die Gebietskranken-kasse im Zweifel von einem Dienstverhältnis ausgegangen wird. Bei Unklarheiten sollten daher jedenfalls alle Rechtsmittel ergriffen und schließlich auch der außerordentliche Rechtsweg an die Höchstgerichte gegangen werden. n

Autor: Ernst Denk,Ehem. Lektor und Universitätsassistent für Verfassungs- und Verwaltungsrecht an der

Universität Wien;Vorstandsmitglied zahlreicher Privatstiftungen

sowie Mitglied diverser Aufsichtsräte

Spezialgebiete:Wirtschaftsrecht, Gesellschafts- und Kapi-

talmarktrecht, Liegenschafts- und Mietrecht, Mergers & Acquisitions, Verfassungs- und Ver-waltungsrecht, Immaterialgüterrecht,Familien-

und Erbrecht

New World Of Work


Nachhaltiger MietvertragDas Mietrecht ist ein sehr weitreichender, sensibler und damit schwer veränderbarer Rechtskomplex, somit hat sich die Thematik der Nachhaltigkeit dort noch nicht sehr intensiv etabliert. Mit anderen Worten: Solange die Miethöhe nicht in irgendeiner Weise davon abhängt, wie „sustainable“ ein Gebäude ist, solange werden Investoren schwer motivierbar sein, in Nachhaltigkeit zu investieren.

Autor: Phiilipp Kaufmann

E in Grundgedanke der Nachhaltigkeit ist es, die Lebenszykluskosten zu optimieren und somit für niedrige Bewirtschaftungskosten zu sorgen.

Von diesen niedrigen Betriebskosten und höhe-ren Qualitäten profitieren die Nutzer eines Objekts, die Kosten für diese Maßnahmen trägt der Pro-jektentwickler bzw. Investor. Alleine mit dem Argument einer besseren Vermietung sind diese Kraftanstrengungen seitens des Eigentümers aber nicht zu rechtfertigen, vielmehr soll und muss sich die Nachhaltigkeit rechnen. Darüber hinaus sind Themenbereiche wie eine nachhal-tigere Reinigung, eine gesündere Innenraumluft, besser gewartete Anlagen und vor allem Aufga-ben wie Monitoring – sprich: Handeln und

Denken im Kreislauf – bisher Utopie und das Handlungsfeld von Gutmenschen. Erst mit der Veränderung der rechtlichen Rahmenbedingun-gen können diese neuen Ansprüche die Grund-lage für das Zusammenarbeiten von Vermieter und Mieter sein.

Um Lösungsansätze für den nachhaltigen Miet-vertrag für den österreichischen gewerblichen Markt zu erarbeiten, hat Stefan Artner (Dorda Brugger Jordis) eine schlagkräftige Gruppe als ÖGNI Arbeitsgruppe zusammengerufen. Durch gezielte Vertragsklauseln und Rege-lungsempfehlungen, die eine nachhaltige Nut-zung sowohl für Mieter als auch für Vermieter verbindlich festlegen, setzen die Experten, u.a. Andreas Köttl von Value One oder Gerhard Haumer (ehemals PORREAL), einen ersten Schritt in diese Richtung. Mit dem nachhaltigen Mietvertrag hat die österreichische Bau- und Immobilienwirtschaft eine Grundlage, auf der die Vertragsparteien (Mieter und Vermieter) eine wirtschaftliche WIN-WIN-Situation für beide Seiten gestalten können.

Die große Herausforderung für alle Beteiligten ist es, die Veränderung bestehender Mietver-tragsklauseln am Markt zu erklären, da es sich aus juristischer Sicht in Österreich um Neu-land handelt. Die nachhaltigen Regelungen dürfen den ökonomischen Sichtweisen der handelnden Parteien nicht entgegenstehen, sondern müssen angemessen in das Vertrags-werk integriert werden. Für eine umfassende Etablierung braucht es jedoch den Gesetzgeber und ich wünsche mir hier mehr Mut für einen Perspektivenwechsel, damit neue Abwick-

MMag. Philipp KaufmannGründungspräsident ÖGNI


lungsmodelle, neue Verrechnungssysteme und ein neues Miteinander im Markt möglich sind. Es ist für mich nicht nachvollziehbar, warum Contracting im MRG nicht umsetzbar ist oder bei einer Quartiersentwicklung für den Projektentwickler die Hürden für dezentrale Energiegewinnung schier unüberwindbar sind. Noch unvorstellbarer ist, warum das MRG im-mer noch auf das historische Baujahr abstellt. Wenn ein Gebäude hervorragend saniert ist und demnach mit einem Neubau vergleichbar ist, gibt es beim Neubau keinen Vollanwendungs-bereich, beim Bestand jedoch schon und dies für immer – dieser Widerspruch ist nicht erklärbar. Der Grund für die Regelung ist historisch mit den Herausforderungen der Nachkriegssitua-tion und besondrs jenen der 40er und 50er Jahre des letzten Jahrtausends erklärbar – hier hat sich viel geändert und diese Regelungen haben sich überholt. Unsere Forderung ist daher, dass Gebäude nach dem technischen Baujahr und nicht nach dem juristischen bewertet werden sollen. Wir wollen demnach den Ist-Zustand als Grundlage sehen und damit eine Win-Win-Situation für Vermieter und Mieter schaffen; aber auch die Kommune hat hier viel davon, da gerade beim Bestand kaum Infrastruktur gebaut werden muss.

Mit der Mietrechtsthematik hängt auch das För-derungswesen im Wohnbau eng zusammen. Hier sind momentan gegenläufige Intentionen festzustellen, nach dem Motto „Bauen wir billiger, dann können wir ums gleiche Geld mehr bauen“. Das ist im Sinne der Nachhaltig-keit nicht nur positiv, weil Errungenschaften der letzten Jahre – Stichwort Barrierefreiheit – Gefahr laufen, wieder „wegrationalisiert“ zu werden. Wichtig ist daher, dass wir im Le-benszyklus planen, bauen und bewirtschaften. Dies sowohl im ökologischen als auch im öko-nomischen Sinne. Einerseits haben wir dafür die Ökobilanz und anderseits die Lebenszyklus-kostenberechnung. Aber: Wir haben rund 80 Prozent der Kosten in der Bewirtschaftung, 18 Prozent in der Errichtung und nur 2 Prozent in der Planung. Meine Forderung ist, der Planung einen höheren Stellenwert einzuräumen, da wir damit 98 Prozent der gesamten Kosten steuern. Mit integraler Planung, den Vorteilen der Digi-talisierung - Stichwort BIM - und veränderten Prozessen schaffen wir es, bei der Bewirtschaf-tung Kosten zu optimieren. Erlauben Sie mir die Rechnung: Wenn wir bei der Bewirtschaftung die Potentiale nutzen, dann bekommen wir die Planung und den Bau fast geschenkt.

Hier müssen wir alle zusammenarbeiten und aufschreien, denn eine Entwicklung wie die oben angesprochene wird länger wirken. Genau aus diesem Grund haben wir als ÖGNI das 7 Punkte Reformprogramm entwickelt, mit dem wir die Bundesregierung auffordern, die Nachhaltigkeit nicht aus den Augen zu verlieren und damit Wachstum zu ermöglichen. Eines darf nicht

vergessen werden: Die Forderung nach „Billig und Quantität“ zielt auf kurzfristige Impulse. So wie eine Abwrackprämie Effekte nur verschiebt, dürfen wir nicht auf Kosten der Gesundheit bzw. der Lebensqualität handeln und vor allem die Spielräume unserer Kinder einschränken – dies sowohl im Bereich der Budgets als auch der Um-welt und der natürlichen Ressourcen. n


New World Of Work

Early BirdsDie Vorteile, die durch neue Arbeitsweisen für die Unternehmen und ihre Mitarbeiter erzielt werden, sind jedoch enorm. Deshalb setzt eine zunehmende Zahl von Firmen auf die „New World of Work“. Doch Vorsicht. Kopieren allein macht nicht den Erfolg.


V orreiter in Österreich sind Techno-logieunternehmen wie Microsoft, IBM, HP, Fujitsu und Ricoh. Diese Unternehmen und ihre Arbeitsmo-

delle stoßen auf großes Interesse in der Öffent-lichkeit. Die neuen Arbeitswelten sind jedoch ein industrieübergreifendes Thema. Insbesondere im Bankensektor arbeiten derzeit drei führende österreichische Bankunternehmen an der Ein-führung neuer Arbeitsformen. Ein Beispiel ist die Bank Austria, die eine schrittweise Weiter-entwicklung der internen Arbeitsweisen gestar-tet hat. „Unsere Bank setzt auf neue zeitgerechte Betreuungsmodelle für unsere Kunden unter Nutzung modernster Technologien. Das wird sich auch in den internen Arbeitsweisen wider-spiegeln“, so CEO Willibald Cernko. So richtig los mit NWOW wird es dann am neuen Standort am Nordbahnhof. Der Umzug ist für 2018 geplant. Durch ein Pilotprojekt mit 200 Mitarbeitern soll der Belegschaft die Scheu vor den großen Ver-

änderungen genommen werden. Auch am Erste Campus wird an einer neuen Welt des Arbeitens gearbeitet. Auch die Führungsetage macht mit

– wenn auch in einem eigenen Stockwerk. Weg-weisend ist auch die New World of Work Initia-tive der AKNÖ. Mit der neuen Zentrale in St. Pölten halten auch Schritt für Schritt neue Ar-beitsformen Einzug. AKNÖ-Direktor Helmut Guth sieht dabei auch einen Zusatznutzen für die eigene Beratungstätigkeit. „Es ist wichtig, die Potentiale neuer Arbeitsweisen und die Be-dürfnisse der Arbeitnehmer, diese zu nutzen, in der eigenen Kammerorganisation Schritt für Schritt zu erkunden. Über die eigene Erfahrung in unserer Organisation bauen wir zusätzliche Beratungskompetenzen zum Thema Neue Ar-beitswelten auf“.

Das Microsoft Office ist ein Paradebeispiel für das neue Arbeiten in Österreich. Das Microsoft Bürogebäude besitzt unterschiedlich große Räume, die verschiedenen Bedürfnissen ge-recht werden – kleine Besprechungsräume, Bereiche für Videokonferenzen oder größere Arbeitsbereiche für Meetings. Arbeitsteams können sich so nach ihren Bedürfnissen zusammensetzen. Wie bei einer Computer-festplatte, auf der Bereiche besetzt und später wieder freigegeben werden können, ist die Ar-chitektur der Arbeitsplätze nicht determiniert. Sie lässt sich weitestgehend auch nachträglich bezogen auf Raumgröße und -beschaffenheit an die Anforderungen der Mitarbeiter anpas-sen. Diese benötigen lediglich einen Laptop und ein Handy.

„Es ist wichtig, die Potentiale neuer Arbeitsweisen und die Bedürfnisse der Arbeitnehmer, diese zu nutzen, in der

eigenen Kammerorganisation Schritt für Schritt zu erkunden.“

Helmut Guth, AKNÖ-Direktor


Das Microsoft Österreich Office bietet zudem architektonische Highlights: So verbindet zum Beispiel ab sofort eine Rutsche zwei Stock-werke; diese Art der Verbindung erleichtert nicht nur die Abstimmung zwischen zwei Ebe-nen, sie gilt auch als architektonisches Beispiel für die Offenheit des gesamten Gebäudes. Ein weiteres Highlight ist das Auditorium: Gestal-tet wie ein klassisches Theater beinhaltet der schön gestaltete Raum Full-HD-Equipment, die Möglichkeit Audio und Video zu streamen und zahlreiche weitere technische Raffinessen. Das Office bietet aber auch einen eigenen Be-reich für die Kinderbetreuung, einen Fitness-Bereich und sogar ein kleines Aufnahme-Studio.

Ohne Regeln geht es nicht

Doch die schönste Vision und die beste Infra-struktur können nicht optimal funktionieren, wenn es keine Spielregeln gibt. Daher haben wir mit allen Mitarbeitern neue Regeln entwi-ckelt. Diese „Rules of Engagement“ sind ein Minimalset an Regeln, die für alle gültig sind. Einzelne Teams dürfen sie erweitern, aber nicht außer Kraft setzen. In regelmäßigen Abständen werden sie auf Basis der bisheri-gen Erfahrungen mit der Zusammenarbeit im Unternehmen angepasst und weiterent-wickelt. Allein der Umbau des Büros hat vier Millionen Euro gekostet. „2011 sind wir in die neue Arbeitswelt umgezogen“, so Milo Schaap (Chief Operating Officer Microsoft Österreich).

Die Rückmeldungen der Mitarbeiter auf die Neuerungen nach dem Motto „my office is where I am“ fielen extrem gut aus. Auch Füh-rungskräfte, die zunächst einen Kontrollver-lust befürchtet hätten, seien inzwischen von der Effizienz der Neuerungen überzeugt. Zur Gewährleistung der Produktivität gebe es ein Minimalset an Regeln. Diese Spielregeln seien nicht etwa geheim, aber schwer auf andere Unternehmen übertragbar, heißt es dazu bei Microsoft.

Die Firma Ricoh zum Beispiel, ein Schweizer Unternehmen, das weltweit jährlich eine Millionen Drucker und Kopierer verkauft, hat ein weitreichendes Projekt gestartet, um die eigene Zukunftsfähigkeit aktiv zu erlernen: Living Office 2020. Start: Ricoh Ungarn. Ein 700-Quadratmeter-Büro mit zellenartiger Struktur für 60 Mitarbeiter wurde in ein 400-Quadratmeter-Großraumbüro getauscht, mit 33 mobilen Arbeitsplätzen. Der Rest ar-beitet, von wo er will. „Nicht einmal ich habe mehr einen fixen Arbeitsplatz“, so Ricoh-Aus-tria-CEO Michael Raberger. Lediglich an zwei Tagen in der Woche wurde fürs Erste definiert, dass alle im Büro sein sollten, ohne Termine. Im Büro gibt es drei schalldichte „Confidence

MICROSOFT ÖSTERREICH OFFICE.ist ein Paradebeispiel für das neue Arbeiten in Österreich.


New World Of Work

Ein Top-Beispiel für eine Umsetzung ist bei Google zu sehen. 250 Google-Mitarbeiter sitzen in Hamburg unweit des Gänsemarktes, also mitten im Zentrum der Hansestadt. Von außen sieht man dem Bürogebäude in der ABC-Straße nicht an, wer hier seinen Sitz hat. Stahl und Glas bestimmen die Fassade, ein modernes Haus unter vielen. Nur ein kleines Google-Logo in der Firmenliste am Eingang weist darauf hin, wer hier sitzt. Hat man Googles Räume aber erst einmal betre-ten, tut sich eine ganz andere Welt auf. Und die ist vor allem eines: sehr bunt. Jede Etage hat ein eignes Thema bekommen. Mal ist es Verkehr, dann sind Büros und Besprechungs-räume beispielsweise in einer U-Bahn. Mal sind es andere Motive wie Strand oder Sport. Ein Raum ist gestaltet wie ein Hallenbad – inklusive Pool mit Schaumstoffwürfeln als

Wasser-Ersatz. Natürlich gibt es auch recht normale und durchschnittliche Konferenz-räume – aber ins Auge fallen logischerweise die ausgefallenen Ideen.

Mit seinen individuellen Büros und den vielfältigen Austausch-, Pausen- und Rück-zugsmöglichkeiten in Form von originellen Besprechungsräumen, Rutschen, Spielecken, Massageräumen, etc. bietet das Unterneh-men eine Varianz an Arbeitsmöglichkeiten im Dienste zweier Ziele: Innovation zu för-dern und Werte zu schaffen. „Es ist der Ar-beitgeber, der dafür sorgen muss, dass es den Mitarbeitern gut geht - unabhängig davon ob wir von Rutschen im Büro reden oder nicht“, erklärt der Jason Harper, Real Estate Project Executive bei Google Germany und in dieser Funktion für die Standorte des Internetriesen

Rooms“ für bis zu vier Menschen und drei „Collaboration Rooms“ für bis zu acht Personen. Konkrete Kostenersparnis: 65 Prozent. „Wobei hier auch eine Mietreduktion durch den Stand-ortwechsel zu Buche schlägt,“ so Michael Bartz, der das Projekt begleitet, „in der Regel liegen die Einspareffekte durch die Mobilisierung der Mitarbeiter bei 20 bis 30 Prozent.“ Hinzu kom-men die Produktivitätseffekte: Die Arbeitszeit steigt um 15 Prozent, die Krankheitstage fallen um 30 Prozent – zu Hause arbeitet es sich mit Schnupfen eher als im Büro, die Produktivität steigt um fünf bis 15 Prozent. Wo viel Licht ist, ist starker Schatten. Die Mitarbeiter kritisier-ten vor allem die eingeschränkte face to face Kommunikation durch die örtliche Distanz, so Raberger. Die größte Herausforderung bestehe also darin, die physischen Kontakte aufrechtzuerhalten.

GOOGLE.Ein Top-Beispiel für eine NWOW-Umsetzung ist bei Google zu sehen.


von Hamburg bis Nairobi verantwortlich. „Google-Mitarbeiter müssen nicht im Büro arbeiten, aber das Unternehmen schafft An-reize, damit sie gerne ins Büro kommen“, so Harper.

Kreativität fördern. Denn wichtig ist, dass eine gemeinsame Kultur sowie spontane Begegnungen ermöglicht werden, die die Kreativität fördern. In ihren Büros dürfen die Googler sogar schlafen, denn das Credo lautet: Lieber 20 Minuten schlafen als müde arbeiten. Google sucht immer innerstädti-sche Standorte und Flächen für seine Büros, in denen auch die Einrichtung eigener Kanti-nen möglich ist. Den Mitarbeitern ein ausge-zeichnetes Essen jeden Tag zu bieten, gehört nämlich ebenso zur Philosophie. Auf jedem Stockwerk finden sich Getränke und kleine Snacks. Und damit die Googler trotz lecke-rem Essen fit bleiben, gibt es jetzt ein Fitness-

Center – mitten im Bürogebäude. Auffällig ist neben der verspielten Einrichtung vor allem eines: Bei Google läuft sehr viel über Videokonferenzen. Jeder der zahlreichen Be-sprechungsräume ist darauf eingestellt und es gibt ergänzend Einzelkabinen für diesen Zweck. Wer will, kann dafür natürlich auch am eigenen Platz sitzen bleiben. Mit wenigen Klicks kann man sich mit jedem anderen Vi-deokonferenzraum von Google auf der Welt verbinden. Stefan Keuchel, Pressesprecher von Google Deutschland: „50 Prozent meiner Kommunikation läuft per Video“. Neue Ge-schäftsmodelle entstehen

Büroflächen zur Verfügung zu stellen, sieht Alexander Strohmayer, Initiator der Neno Offi-ces „als Teil der Sharing Economy. Schließlich bietet der 42-Jährige nicht nur Arbeitsplätze an, sondern die gesamte Büroinfrastruktur – vom Drucker bis zum Besprechungsraum – und die

„Google-Mitarbeiter müssen nicht im Büro arbeiten, aber das Unternehmen schafft Anreize, damit sie gerne ins Büro kommen.“Jason Harper,Real Estate Project Executive bei Google Germany

Möglichkeit, sich mit anderen zu vernetzen. Die Entwicklung sieht Strohmayer erst an ihrem Anfang. „Sharing mit einem Leitsystem wie etwa beim Car-Sharing-Anbietern gibt es im Bü-rosegment noch nicht“, sagt er. Also ein System, bei dem die Benützer sehen, wo das nächste freie Auto steht. An einem flächendeckenden Netzwerk aus Shared Offices, Kaffeehäusern, Hotels oder WLAN-Spots arbeitet er. Denn die neue Welt des Arbeitens enthält alle diese Orte: Nur zu Hause zu arbeiten bedeute soziale Iso-lation, Cafés mit ihrer Geräuschkulisse wären kein idealer Platz für Meetings – Shared Offices seien Plätze, an denen man einzeln oder in der Gruppe produktiv sein könne. Im ORBI Tower verwirklicht Strohmayer auf 5 Etagen Europas größtes Shared Office. „Mit 5000 Quadratme-tern sind wir da sicher die größten In Europa“, ist Strohmayer überzeugt. „Wir stellen diese Flächen sowohl Mietern des ORIBI Tower als auch externen unternehmen zu Verfügung“. n


New World Of Work

WORLDTHE

HOUSING

PALAIS DES FESTIVALS

15.-18. MÄRZ 2016

PALAIS DES FESTIVALS

CANNES, FRANKREICH

• Anforderungen an den öffentlichen bzw. den privaten Sektor

• Dichte, Infrastruktur• Verantwortung &

Vorgehensweise

WIE KÖNNEN WIR FÜR EINE LEBENSWERTE ZUKUNFT BAUEN UND GLEICHZEITIG UNSERE WACHSTUMSZIELE IM AUGE BEHALTEN?

INFORMIEREN SIE SICH UND TAUSCHEN SIE SICH MIT EXPERTEN DER IMMOBILIENBRANCHE IM RAHMEN DES KONFERENZPROGRAMMS DER MIPIM AUS

• Innovation• Architektur• Mischnutzung

vs. reines Wohnen• Auswirkungen

des Klimawandels

GEBÄUDE DER ZUKUNFT: HOCH, SAUBER, INTELLIGENT, GEMISCHT?

• Return on Investment• Bevorzugte

Anlageformen• Regionale Aspekte

ASSETKLASSE WOHNIMMOBILIEN: WIE & WO INVESTIEREN?

Die Besucheranmeldung zur MIPIM 2016 ist jetzt online möglich.Weitere

Informationen zu unserem Angebot und Ihren Beteiligungsmöglichkeiten erhalten

Sie von unserem Sales Team: [email protected]


New World of Working – Oder: Fürchtet Euch nicht!

Kommentar: Peter EngertCORSOR GmbH

n Wie viele „New Worlds of Working“ hat es im vergleichbar kur-zem Zeitraum der letzten 50 Jahre gegeben? An was kann ich mich erinnern? Ein Telefon pro Arbeitsplatz, Rechenmaschinen mit Multi-plikations- und Divisionsfunktion, elektronische Datenverarbeitung, Textverarbeitung auf Großrechner, elektronisches Mailing innerhalb von Unternehmen, Personal Computer, Mobiltelefonie, flexible Ar-beitsplätze, Teleworking, Internet, Videokonferenzen, Smartphones und vieles mehr.

Oft waren es Erleichterungen und Verbesserungen des Arbeitsalltags, oft ging es aber mit Steigerungen des Stresslevels einher. Videokonfe-renzen mit China um 03.00 Uhr MEZ oder mit den USA um 22.00 Uhr MEZ haben den Arbeitstag ausgedehnt, Heimarbeitsplätze haben das immer schlechte Gefühl hinterlassen, doch zu arbeiten, statt sich der Familie zu widmen, das Smartphone ist immer eingeschaltet, das In-ternet und seine Mails haben die Informationsflut auf nicht bewältig bare Massen gesteigert – mit dem ständigen Gefühl, etwas übersehen zu haben.

Aber alles waren „New World of Work“, zumindest für die Anbieter der Technologie, der Konzepte. Heute steht unsere Gesellschaft vor den größten Veränderungen seit dem 2. Weltkrieg. Die Gesellschaft ist die Grundlage für zukünftige Arbeitswelten.

Welche Herausforderungen hat unsere Gesellschaft und worauf haben zukünftige Arbeitswelten zu reagieren?

Überalterung der Gesellschaft: Da wir immer älter werden, kann es nicht mehr sein, dass Mitarbeiter über 50 keinen Job mehr finden. We-der das Sozial- noch das Pensionssystem halten das aus. Initiativen in diese Richtung gibt es viele, Erfolge sind aus den Statistiken aber nicht ableitbar. Zukünftige „New World of Work“ werden dafür sorgen müs-sen, dass ältere Mitarbeiter länger im Arbeitsprozess integriert wer-den, auf die Bedürfnisse älterer Mitarbeiter ist Rücksicht zu nehmen, Stichwort Teilzeitmodelle, Ausgleiten, geordneter Know-how-Transfer treten in den Vordergrund.

Migration: Unser Pensionssystem kann nur durch Zuzug von außen aufrecht erhalten werden. Wir wünschen uns junge und gut ausge-bildete Migranten. Das wird es aber selten geben, daher hat man sich darauf einzustellen, Migranten selbst zu schulen, Teile der Erträge wer-den in solche Programme fließen, mit den verschiedenen Problemstel-lungen, die eine Beschäftigung von Migranten mit sich bringen, muss sich auseinandergesetzt werden (Kulturunterschiede, unterschiedliche Religionen, Kantine, etc.). Das ist nicht nötig? Dann empfehle ich einen gläubigen muslimischen Mitarbeiter in ein Großraumbüro mit legeren mitteleuropäischen Twens zu setzen und dann können wir wetten, wie lange der muslimische Mitarbeiter für dieses Unternehmen arbeitet.

Ausdünnung des Mittelstandes: Der Mittelstand als Träger des gesell-schaftlichen und wirtschaftlichen Lebens dünnt aus. Die Einkommens-schere öffnet sich immer weiter, die klassische Familie mit zwei Jobs und zwei Kindern ist nicht mehr in der Lage, sich alles zu leisten bzw. zu erspa-ren. Glück haben die, deren Eltern bereits Mittelstandsfamilien waren, sie verfügen daher oft über Substanz, mit deren Verbrauch sie den Lebens-standard erhalten können. Problematisch wird es für Aufsteiger oder Mi-granten. Sie sind nicht in der Lage, sich Substanz zu schaffen, sie können keine Reserven für den Lebensabend bilden. Die Konsumwirtschaft re-agiert bereits auf dieses Phänomen, Diskonter, ständige Rabattaktionen, Abverkäufe über das ganze Jahr versucht diese stark wachsende Kunden-schicht zu binden. Für die Arbeitswelt bedeutet das ebenfalls ältere Ar-beitnehmer, da Menschen zukünftig aus wirtschaftlichen Gründen nicht in der Lage sein werden, in Pension zu gehen.

Zukünftige Trends gibt es noch genug, die Einfluss auf „New World of Work“ haben werden: Wertewandel, Verkehrssituation, Reduktion des Grundverbrauchs, notwendige Reduktion des ökologischen Footprints, und vieles mehr. Genug Themen um Vor- oder Nachzudenken. Fürch-ten brauchen wir uns nicht, wir müssen flexibel auf das was da kommt reagieren und geeignete Maßnahmen ergreifen, um ein gutes und er-fülltes Leben weiterleben zu können.UND: Neue Arbeitswelten werden sich an die veränderten gesell-schaftlichen Bedingungen einzustellen haben, nicht umgekehrt.


New World Of Work

Der Wurm muss dem Fisch schmecken …Je früher, desto besser. Im Idealfall setzt Immobilienmarketing bereits in der Planungsphase der Immobilie an, um für und mit der Immobilie eine unverwechselbare „Marke“ zu schaffen, die sich vom Mitbewerb maßgeblich unterscheidet, meinen die beiden piapink-Geschäftsführerinnen Gerda Zauner und Birgit Oberwalder.


Alle sprechen darüber – aber was ist Immo-bilienmarketing eigentlich?Gerda Zauner: Immobilienmarketing sind alle Maßnahmen, die den Vertrieb dabei unter-stützen, eine Immobilie schneller zu verwer-ten. Die einzelnen Tools des Immobilienmar-

ketings werden exakt für die Bedürfnisse des Kunden konzipiert und auf ihn abgestimmt so-wie zielgruppenspezifisch über verschiedene Medien verteilt und eingesetzt (Print, Internet, Direct Mail, Social Media etc.). Sprichwort: „Der Wurm muss dem Fisch schmecken, nicht dem Angler!“

Birgit Oberwalder: Der Marketing-Mix kon-zentriert sich dabei nicht nur auf die klassi-sche Werbung im Sinne von Inseraten, Bro-schüren, Direct Mail & Co. Im Idealfall setzt das Immobilienmarketing – in Form von stra-tegischer Marketing- und Kommunikations-beratung – bereits in der Planungsphase der Immobilie an, um für und mit der Immobilie eine unverwechselbare „Marke“ zu schaffen, die sich vom Mitbewerb maßgeblich unter-scheidet.

Zauner: Bestes Beispiel dafür ist der ORBI To-wer in Wien TownTown, wo der Feinschliff der Planung und in weiterer Folge auch die bau-liche Umsetzung in enger Abstimmung mit der Marketingstrategie und Positionierung erfolgte. So wurde nicht nur ein „Marketing-Gag“ geschaffen, der Kunden anlocken und In-teresse wecken soll – wie es bei einem Großteil der Immobilienmarketing-Konzepte der Fall ist – sondern ein Konzept, bei dem der klare Nut-zen für den Kunden in der Immobilie selber tatsächlich planerisch und baulich umgesetzt und gelebt wird und damit für den zukünftigen Kunden/Mieter auch wirklich spürbar wird.


Wie lässt sich der Erfolg messen?Zauner: Grundsätzlich in der Verwertung. Wenn möglichst viele potenzielle Mieter „anbeißen“, Interesse zeigen und letztendlich auch mieten, spricht man von erfolgreicher Vermarktung. Aber es ist mehr: Indem man eine Immobilie positioniert, ihr eine Identität gibt, sie „unique“ macht, können sich Mieter mit „ihrem“ Bürositz eher identifizieren, denn letztendlich möchte sich jeder vom Mitbewerb abheben. Unternehmen mit Corporate Identity werden ihren Standort sehr bewusst auswäh-len. Da haben Immobilien mit „Identity“ sicher bessere Chancen. Und wenn diese „passt“, dann ist es fürs Core Business gut. Fazit: Der Mieter ist zufrieden und wird langfristig mieten.

Oberwalder: Der ORBI Tower musste losge-löst vom Standort positioniert werden, da er so ganz anders ist als die anderen Bürogebäude in TownTown – und auch eine andere Zielgruppe ansprechen soll. Und das geht nur mit einem besonderen Konzept, das der Immobilie von Beginn an einen USP, eine Identität gibt.

Braucht jede Immobilie einen eigenen Brand?Zauner: Ja. Warum nicht? In anderen Branchen stellt man sich diese Frage gar nicht. Produkte ohne Brand werden doch meist als weniger hoch-wertig empfunden. Die Marke muss nur authen-tisch sein. Eine non-state-of-the-art Büroimmo-bilie an einem unterdurchschnittlichen Standort „Goldenes Quartier“ zu nennen, wäre fatal.

„New World Of Work“ im ORBI Tower spricht mit Sicherheit auch neue Zielgruppen an. Un-ternehmen, die sich ganz genau überlegen, wie ihr Business für die Zukunft am Markt gerüstet sein muss. Die Bürostruktur und letztendlich auch die Rahmenbedingungen sind hier ganz wesentlich.

Mit welchen Kosten muss man für ein „ge-scheites“ Immobilienmarketing-Projekt rechnen?Oberwalder: Experten sprechen von 2 bis 5 Prozent der Baukosten. Aber wie vieles am Markt hat sich auch dieser Ansatz schon längstens nach unten revidiert. Es ist im-

mer eine Frage des Konzeptes. Auch hier ist Authentizität ein großes Thema. Ist die „Marke“ der Immobilie schlüssig, wird sie die Zielgruppe gut erreichen. Dann rücken groß angelegte Kampagnen in den Hinter-grund. Dann kann mehr mit konsequenter Öffentlichkeitsarbeit, Lobbying und direkter Kundenansprache gearbeitet werden. Da bewegen wir uns dann schon in anderen, re-alistischen Dimensionen.

Müssen Mieter, die in einem Bürohaus mit „Brand“ sitzen, tiefer in die Tasche greifen?Zauner: Nein. Das hat damit gar nichts zu tun.

Funktioniert Branding auch für Immobi-lien in B- und C-Lagen?Zauner: Branding funktioniert immer. Es ist eine Frage der Einstellung seitens der Pro-jektentwickler und Vermarkter. Und letztlich auch eine Frage der Kreativität. Aber wie schon gesagt, alles den Rahmenbedingungen entsprechend. Jetzt bin ich schon wieder beim Begriff „authentisch“. Wer will schon in einer


New World Of Work

Immobilie sitzen, die mehr verspricht, als sie hält? Da nützt auch ein Brand nichts. Aber die Vorzüge herauszuarbeiten und damit eine Identität zu schaffen, ist sicher erfolgreicher als nichts zu tun.

Welche Rolle spielen Social Media – Face-book, Twitter & CO. – beim Immobilien-marketing?Oberwalder: Puhh … Das ist wirklich ein Thema, das wir intern aktuell sehr diskutie-ren. Dass durch eine konsequente Präsenz in sozialen Netzwerken Mieter gefunden werden, ist unrealistisch. Mit Sicherheit wird allerdings eine bestimmte Social-Media-affine Zielgruppe erreicht. Sofern man diese Tools hochprofessionell einsetzt. Was nützt ein Face-book Account, den niemand rund um die Uhr betreut? Social Media Präsenz ist sicher eine wichtige Marketingunterstützung, vor allem hinsichtlich Festigung einer Marke. Nicht zu unterschätzen ist, glaube ich auch, dass man sich dadurch trendy positioniert. Das ist vor allem bei jungen Entscheidungsträgern sicher kein Nachteil.

Zauner: Es kommt auch auf die Immobilie, deren Positionierung und vor allem auf die Zielgruppe an! Wenn es sich um eine „junge“ Immobilie handelt, die sich zum Beispiel an

2005 haben Gerda Zauner & Birgit Oberwalder ihre Fullservice Werbeagentur pia.pink mit Schwerpunkt Immobilienmarketing gegründet. Beide sind seit mehr als 20 Jahren in der Immobilienwirtschaft tätig. Neben den beiden Austria-Plattformen auf der Mipim und Expo Real betreuen sie Kun-den wie u.a. Flughafen Wien, Buwog Group, Erste Group, KGAL. Seit Mitte des Jahres sind sie auch für Marketingkonzept und -umsetzung des ORBI Tower verantwortlich.

PIA.PINK WERBUNG & KOMMUNIKATION GMBH

Startups und Jungunternehmer richtet, dann ist Social Media Marketing unumgänglich. Hin-gegen bei einer Zielgruppe, die sich im Bereich von Rechtsanwälten, Steuerberatern & Co. be-wegt, wird man darauf verzichten können.

Werden Problemimmobilien durch Immo-bilienmarketing besser?Oberwalder: Gegenfrage: Was sind Problem-immobilien? ... Wie schon der Name sagt: Problemimmobilien haben ein „Problem“! Ob mit dem Standort, der Ausstattung, der Verkehrsanbindung, dem Alter, dem Preis etc... Aber Probleme sind da, um gelöst zu werden. Kreatives, konsequentes – ja, und

Gerda Zauner

Birgit Oberwalder

auch authentisches Immobilienmarketing ist grundsätzlich notwendig, um eine Immobilie erfolgreich zu verwerten. Und: Es ist immer eine Frage der Kompetenz und vor allem der Bereitschaft, Mitverantwortung in einem be-stimmten Ausmaß zu übernehmen. Man muss sich schon als Kreativagentur den Problemen, der Diskussion stellen können. Werden etwa-ige Schwachstellen analysiert, muss man auch den Mumm aufbringen, strategische und oft kritische Überlegungen ins Projektteam einzu-bringen. Wenn sich dann die Verantwortlichen auch im Marketing führen lassen, dann wird man gemeinsam sehr erfolgreich seinen Platz am Markt einnehmen. n


WAS GEHT DER GUTEN KOSMETIKERIN DENN SO NAHE?

WAS GEHT DEMGUTEN INSTALLATEURDENN SO NAHE?

WAS GEHT DEMGUTEN MAKLERDENN SO NAHE?

WAS GEHT DER GUTEN FLORISTINDENN SO NAHE?

Hier finden Sie die besten Anbieter in Ihrer Nähe.

Auf der neuen, noch übersichtlicheren Seite von HEROLD.at finden Sie alles, was Sie brauchen.Zum Beispiel die besten Installateure – gleich ums Eck und von anderen Usern empfohlen.

Ab ins Büro auf hoher See


Über den Tellerrand

Leinen los. Mit dem Coboat lassen Gerald Schömbs und seine drei Mitgründer den ersten schwimmenden Coworking Space der

Welt vom Stapel.


A rbeiten an Bord eines Segelschif-fes mit Blick auf das blaue Meer und einen weißen Sandstrand – digitale Nomaden, die nicht mehr

als ein Notebook und einen Internetanschluss brauchen, müssen dafür nicht mehr bei einer Reederei anheuern, sondern nur noch ganz einfach ein Ticket auf dem Coboat buchen und schon wird ihr Traum wahr. „Wir bieten mit dem Coboat den ersten schwimmenden Coworking Space der Welt auf einem Katamaran, der um die Welt segelt“, sagt Gerald Schömbs, der ge-meinsam mit Karsten Knorr, Tommy Westlin und James Abbott das Projekt realisiert hat.

Die vier Unternehmer – Schömbs hat eine PR-Agentur in Berlin, Knorr und Westlin gehören Unternehmen in Australien beziehungsweise Finnland, Abbott betreibt mit dem Kohub auf Koh Lantha in Thailand bereits einen Cowor-king Space – haben dabei erfolgreich gezeigt, wie man an einem Projekt arbeiten kann, ohne gemeinsam an einem Tisch zu sitzen. „Wir

arbeiten seit Mai virtuell zusammen“, sagt Schömbs, der nur Karsten Knorr von früher persönlich kannte. Genutzt wurden vor allem geschlossene Facebook Gruppen sowie der Facebook Messenger, Google Docs und Skype für Videokonferenzen. Erst Anfang November sind die vier zum ersten Mal an ein und dem-selben Ort gewesen. Ihren eigenen Unterneh-men bleiben die vier teilweise treu. „Wir sind

„Remote Worker“, können also viele unserer Projekte von überall aus betreiben. Manche mehr, manche weniger, so ist Abbott z.B. noch voll im Kohub eingespannt, während ich mich aus Schröder+Schömbs PR operationell her-ausgezogen habe“, erzählt Schömbs.

Büro und WohnungSeit Anfang November ist jetzt der rund 25 Meter lange Katamaran, in dessen Fertigstel-lung Schömbs und Co. rund 850.000 Euro in-vestierten, Büro und Wohnung zugleich. Und das nicht nur für die vier, sondern für bis zu 20 Gäste. An Bord gibt es abgesehen von den Ka-


jüten für jeweils zwei Personen einen großen Salon und das Achterdeck, dazu eine Trampo-lin- und Lounge Area und als oberste Etage ein Sonnendeck. Den vier Unternehmern ist aber auch Nachhaltigkeit ein Anliegen. „Wir sind das größte Segelboot der Welt mit Elektroan-trieb und Energiegewinnung aus Sonnen- und Windenergie“, erklärt Schömbs. „Internet ist über eine breitbandige Satellitenverbindung, wie man es beispielsweise von Kreuzfahrt-schiffen oder auch aus Flugzeugen kennt, sichergestellt. Stromversorgung erfolgt eben über Solar- und Windkraft. Wir haben unsere eigene Wasseraufbereitungsanlage, wir ma-chen also aus dem Meerwasser, auf dem wir fahren, Trinkwasser und wir probieren, uns natürlich von dem zu ernähren, was das Meer bietet, indem wir selber fischen.“

Die Arbeitsbereiche sind mit Stehpulten, höhenverstellbaren Tischen, eher Lounge-artigen Bereichen und Gruppenarbeitsplätzen ausgestattet, Satellitenverbindung und Mo-bilfunkinternet sorgen rund um die Uhr für schnellen Empfang. Bis zu 20 Fans mobiler Arbeit, die Erholung und Job verbinden wollen, können an Bord untergebracht werden. Dafür, dass auch echtes Coworking stattfindet, wird ebenfalls gesorgt. „Wir werden so genannte Skill Sessions veranstalten, in denen Leute ihre Projekte präsentieren können, um Feedback zu bekommen“, sagt Schömbs.

Weltweiter TrendMit dem Coworking springen Schömbs, Weltlin, Knorr und Abbott auf einen Trend auf, der aus dem Silicon Valley kommend die Arbeitswelt zunehmend verändert. Immer mehr Menschen, etwa aus kreativen Berufen, kleinere Startups oder eben digitale Nomaden, ziehen nach dem Motto „Gemeinsam statt ein-sam“ das Arbeiten in gemeinsamen Büros, in Coworking Spaces, vor. Diese stellen Arbeits-

plätze sowie die entsprechende Infrastruktur vom Netzwerk über Drucker, Scanner, Telefon und Beamer bis zu Besprechungsräumen zur Verfügung. Allerdings: Es geht dabei nicht nur darum, Arbeitsplätze anzubieten, das gibt es in den klassischen Gemeinschaftsbüros auch, sondern ganz besonders um die aktive Vernet-zung der Mieter.

Die ersten drei Monate wird der Katamaran die Meere im südostasiatischen Raum besegeln. Im Februar, März und April 2016 geht es dann in Richtung der Malediven und Seychellen.

„Zum Sommer hin wollen wir ins östliche, zum Spätsommer ins westliche Mittelmeer, um dann im November die Atlantiküberquerung zu machen. Weihnachten und Silvester 2016 können wir in der Karibik feiern“, berichtet Schömbs.

„ Mit Coboat erfüllen wir uns unseren eigenen Traum, vom Segelboot aus die Welt zu erleben und dabei zu arbeiten.“

Karsten Knorr

“Warum gerade ein Boot? Wir sind leidenschaftliche Segler.“Gerald Schömbs



„Wir sind das größte Segelboot der Welt mit Elektroantrieb und Energiegewin-nung aus Sonnen- und Windenergie.“

Gerald Schömbs

„ Don’t differentiate between ’This is a job’ and ’This is what I’m doing for fun.’ It’s all simultaneous.“

Spike Jonzeen

„Wer gemeinsam arbeiten oder Ideen und Pläne verwirklichen will, der trifft hier auf Gleichgesinnte aus der ganzen Welt.“

Tommy Westlin

„Man kann sich seine eigene Koje über unsere Webseite buchen. Mindestdauer ist eine Wo-che, sonst macht das Ganze keinen Sinn – und Kosten sind 140 Euro pro Nacht inklusive der Unterkunft, inklusive der gesamten Infrastruk-tur an Bord plus Verpflegung. Und wir bieten auch – das ist, glaube ich, das Interessante für Leute, die wirklich mal was erleben wollen im Leben – wir bieten ein Weltumsegler-Package an, wo Leute sich für ein gesamtes Jahr auf das Schiff einbuchen können.“

Mehr als 2500 Coworking Spaces gibt es mitt-lerweile weltweit – einige davon auch in Öster-reich. Als „Mutter aller Coworking Spaces“ in Wien und darüber hinaus bezeichnet sich etwa die Schraubenfabrik, die 2002 besiedelt wurde und mittlerweile mit dem Rochuspark einen Ableger hat. Andere, wie das Impact Hub Vienna, Sektor 5 oder Loffice, haben sich mitt-lerweile in das Coworking-Spaces-Angebot der Bundeshauptstadt eingereiht. Aber auch in Graz, Linz, Salzburg, Feldkirch, Dornbirn und Lochau finden Coworker ein entsprechendes Angebot. Allerdings: „So schön wie auf einem Segelboot ist es nirgends“, sagt Schömbs.



Im Brennpunkt: Ungarn

Erholung. Der Immobilienmarkt beginnt sich langsam zu erholen. Stellt sich die Frage: Ob, oder wegen der protektionistischen Politik von Regierungschef Viktor Orbán

Autor: Harry Weber

Es geht aufwärts



INVESTMENT & OFFICE

Mit neuem SchwungSilberstreif am Horizont. Vor allem im Wohnungs- und im Büroneubau haben sich die Erwartungen aufgehellt. In den Bürobauten der Hauptstadt Budapest sinkt die Leerstandquote weiter.

Autor: Harry Weber

M ittelfristig belebt sich auch der Neubau von Wohnimmobilien, für die sich ein großer Nach-holbedarf aufgestaut hat. Bei

Investitionen in Handelsimmobilien bestehen weiterhin Risiken wegen Eingriffen der Regierung in dieses Marktsegment.

Im vergangenen Jahr konnte das Investitions-volumen in kommerzielle Immobilien laut Daten von CBRE um rund 70 Prozent auf 460 Millionen gesteigert werden. Damit gehörte Ungarn neben Rumänien und der Slowakei zu den Ländern mit den stärksten Zuwachsraten in CEE/SEE. Auf ungarische Investoren entfiel

dabei ein Marktanteil von knapp 40 Prozent, wobei sie sich insbesondere bei kleineren Transaktionen im Bürobereich engagierten. Internationale Investoren zeigten vor allem an größeren Projekten oder Portfolios Interesse. Auf Büros und Einzelhandelsprojekte entfiel ein Anteil von rund 75 Prozent des Investi- tionsvolumens, den Rest teilten sich Industrie-projekte (6,5 Prozent) und Hotels (18 Prozent). Im laufenden Jahr wurde das Volumen von 2014 schon am Anfang des letzten Quartals erreicht, was erwarten lässt, dass das Jahr 2015 erneut eine deutliche Steigerung und ein Ge-samtinvestitionsvolumen von bis zu 750 Milli-onen Euro am Immobilienmarkt bringen wird.


Büromarkt

MARKTINDIKATOREN H1 2014 H1 2015 ÄNDERUNGEN, Y-O-Y AUSSICHT, H2 2015*

Flächenzuwachs (m²) 35.600 20.100 -44% Û

Neuvermietungen (m²) 128.450 196.500 53% Ü

Vermietungsleistung Summe (m²) 248.900 277.450 11% Ü

Netto-Absorption (m²) 53.800 80.100 49% Ú

Leerstandsrate 17,6% 14,2% -3,4 pps Ü

Projekt-Pipeline (m²) 26.200 56.400 115% à

Durchschnittliche Spitzenmieten 111,0 – 14,0 11,0 – 14,0 keine Veränderung Ú

Quelle: BRF, CBRE Research

Normalisierung

Für das Marktsegment der Büroimmobilien zeichnet sich in Ungarns Hauptstadt Budapest eine Normalisierung der Marktlage ab. Die Leerstandquote lag im ersten Quartal 2015 noch bei 15,7 Prozent, nach annähernd 21 Prozent im Jahr 2012. Zunächst bleiben die Fertigstel-lungen aber noch gering: Bis Ende 2015 sollen 27.000 Quadratmeter an neuen Büroflächen auf den Immobilienmarkt kommen; für 2016 werden dann 90.000 Quadratmeter erwartet

und damit so viel wie seit dem Jahr 2010 nicht mehr. Das Angebot an modernem Büroraum lag im Frühjahr 2015 bei 3,23 Millionen Quad-ratmetern bei Monatsmieten von rund 20 Euro pro Quadratmeter im höherwertigen Segment. Die Mieten sind in den letzten fünf Jahren um durchschnittlich ein Prozent jährlich gestie-gen. An der Peripherie von Budapest liegen die Vergleichsmieten nur etwa halb so hoch (-2 Prozent im Jahresmittel). Auch außerhalb von

Budapest hat sich der sogenannte Büroflächen-index, den das GKI-Forschungsinstitut ermit-telt, spürbar verbessert. GKI spricht von einem

„seriösen Optimismus“ in der Sparte. Bezogen auf Bürofläche pro Einwohner hat Budapest einen Platz im oberen Mittelfeld der osteuropä-ischen Hauptstädte hinter Prag und Warschau. Der Abstand zu westeuropäischen Metropolen ist aber, trotz leichter Verringerung in den letz-ten Jahren, nach wie vor deutlich. n

Nachfrage & Leerstandsrate

BTSVor-Vermietungen Prognose Anzahl der Vor-Vermietungen aus „echten“ Inanspruchnahmen

201520142013201220112009200820072006 2010

150 000

135 000

120 000

105 000

90 000

75 000

60 000

45 000

30 000

15 000

0

40%

35%

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%

m²

Quelle: BRF, CBRE Research, Budapest O ce MarketView_2015 H1.pdf



Q3 2015 BUDAPEST

Neuflächen (m2) 27.800

Flächenangebot (m2) 3.277.949

Leerstand (m2) 441.065

Leerstandsrate (%) 13,5%

Budapest

Büromarkt Budapest


80 000

70 000

60 000

50 000

40 000

30 000

20 000

10 000

0

m²

35%

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%

CB CBD CP VC

CENTRAL

NCP P SB NB

NON-CENTRAL

Vermietungen, H1 2014

Vermietungen, H1 2015

Leerstandsrate, Q2 2014

Leerstandsrate, Q2 2015

DurchschnittlicheLeerstandsrate Q2 2015

CB – Central BudaCBD – Central Business DistrictCP – Central PestVC – Váci CorridorNCP – Non-Central PestP – PeripherySB – South BudaNB – North Buda

Hohe Nachfrage

Mit 270.000 Quadratmetern erreichte die Gesamtnachfrage im ersten Halbjahr einen neuen Spitzenwert, 11 Prozent höher als im Vorjahrszeitraum. Davon betreffen 80.000 Quadratmeter Vorvermietungen für die neuen Hauptquartiere der Ungarischen Telekom (55.000 Quadratmeter) und Nokia (25.000 Qua-dratmeter), die ihre Aktivitäten rationalisieren und von verschiedenen Gebäuden in der Stadt zusammenziehen. Die Durchschnittsbürogröße der fast 380 abgeschlossenen Transaktionen lag bei 730 Quadratmetern. Im laufenden Jahr ka-men nur sechs Abschlüsse über 5.000 Quadrat-metern zustande. Generell tendieren die Mieter zu modern ausgestatteten Büros der Kategorie A, wobei sich die Quadratmeter Fläche pro Mit-arbeiter reduziert und in Großraumbüros Werte von derzeit üblichen 5 bis 7 Quadratmetern er-reicht. Für die Zukunft wird sich durch aufkom-mende neue Arbeitsplatzmodelle wie Homewor-king und Shared-Office-Space der Raumbedarf pro Mitarbeiter weiterhin eher reduzieren.

Die stärkste Nachfrage gab es im Bezirk Pest-Zentrum-Süd, wo 38 Prozent der Gesamtnach-frage registriert wurde, gefolgt von 17 Prozent im Vaci-Korridor und 11 Prozent im Bereich Pest-Zentrum-Nord. Laut aktuellen Erhebun-gen durch Jones Lang LaSalle (JLL) bewegen sich die derzeitigen Durchschnittsangebote zwischen 11,50 Euro und 14,00 Euro pro Qua-dratmeter und Monat für Kategorie A Büros und zwischen 8,00 Euro und 10,00 Euro für B-klassifizierte Räumlichkeiten.

Obwohl ausreichend Büroraum über 500 Quadratmetern Größe zur Verfügung steht, halten JLL ihre Prognosen für Spitzenmieten weiterhin bei 20,00 Euro pro Quadratmeter und Monat aufrecht. Höhere Mieten sind in ausgewählten Gebäuden und kleineren Ein-heiten im Zentrum Budapests an der Donau, wo das Angebot begrenzt ist, möglich. n


Vermietungen

GEBÄUDE MIETER GRÖSSE (M2) TRANSAKTIONSART QUARTER

Magyar Telekom HQ Magyar Telekom 55.000 Vor-Vermietung Q2

Corvin IV Nokia Networks 25.000 Vor-Vermietung Q2

Millennium Towers Morgan Stanley 16.900 Erneuerung + Expansion Q3

Graphisoft Park SAP 10.000 Verlängerung Q2

Népliget Center Ericsson 6.370 Verlängerung Q2

Central Udvar UNICEF 6.200 Neuvermietung Q2

Investments

QUARTER ASSETKLASSE OBJEKT/PORTFOLIO GRÖSSE (M2) VERKÄUFER INVESTOR

Q3 Gemischt AEW portfolio 84.700 AEW Morgan Stanley, WING, CC Real

Q3 Office EBRD „E” portfolio (35% share)

54.500 EBRD CA-Immo

Q3 Office Infopark E 17.000 Bluehouse Diófa REIM

Q2 Gemischt AVIVA portfolio 42.000 Aviva Lone Star

Q2 Gemischt Orco portfolio 43.700 Orco Horizon Development, State

Q1 Logistik M1 Business Park 69.100 CA Immo ProLogis

Q1 Office Vision Towers South 9.075 Futureal ERSTE RE Fund

Quelle: CBRE Research

Fertigstellungen & Leerstandsrate

100 000

80 000

60 000

40 000

20 000

0

23%

21%

19%

17%

15%

13%

11%

9%

7%2011 2012 2013 2014Q 1-3Q 2015

Fertigstellungen (m²) Leerstandsrate (%)

Investitionsvolumen

2011 2012 2013 2014Q 1-3Q 20152010

800

700

600

500

400

300

200

100

0

Büro Retail Industrie & Logistik Hotel Diverses

in M

illio

n Eu

ro



RETAIL

Rahmenbedingungen belastenEinzelhandel im Wandel. Die 2014 begonnene Trendumkehr setzt sich weiter fort, die Handelsumsätze stei-gen weiter deutlich und werden von besseren Beschäftigungszahlen, höheren Haushaltseinkommen und auf-kommendem Verbrauchervertrauen angetrieben.

Autor: Harry Weber


D er Aufwärtstrend wird jedoch durch die wirtschaftspolitischen Rahmen-bedingungen belastet. Stärker als in allen anderen Marktbereichen führ-

ten wirtschaftspolitische Verordnungen zu Verwirrungen und beeinflussten die Marktent-wicklung des Einzelhandels massiv.

2015 dürfte der Einzelhandelsumsatz das dritte Jahr in Folge real steigen. Die OECD geht von einer realen Zunahme des ungari-schen Privatkonsums um 2,4 Prozent aus und 2016 soll sich eine Expansion um 2 Prozent anschließen (jeweils gegenüber dem Vorjahr). Für neue Projektentwicklungen zeichnet sich aber noch kein Durchbruch ab: Größere Shoppingcenter dürften erst 2017/2018 wie-der fertiggestellt werden. Mehrere zurück-

gestellte Vorhaben bleiben bis auf weiteres „eingemottet“, wie es heißt. In Budapest ste-hen 770.000 Quadratmeter Verkaufsfläche in 25 Shoppingcentern zur Verfügung; im Rest des Landes sind es 540.000 Quadrat-meter in 33 Zentren. Die Versorgungsdichte liegt in Budapest bei 444 Quadratmeter je 1.000 Einwohner. Nach Angaben mehrerer Immobilienberater rechnen Branchenver-treter mit weiteren Einschränkungen für ausländisches Engagement im großflächigen Einzelhandel und auch für Discounter sowie Fachmarktzentren. Ungarns Regierung will die auf inländische Anbieter entfallenden Marktanteile „nachhaltig“ erhöht sehen. Aus dem GKI-Index für das Marktsegment Han-delsimmobilien ließen sich im Frühjahr 2015 keine verbesserten Erwartungen ablesen.

Markteintritt neuer international tätiger Retailer in Ungarn 2015

RETAILER PROJEKTART RETAIL SEKTOR URSPRUNGSLAND

FullSpot (O’bag) Einkaufsstrasse / Shopping Center Accessoires Italien

Gosh Shopping Center Gesundheit & Schönheit Slowakei

Kazar Shopping Center Schuhe & Accessoires Polen

Musette Einkaufsstrasse Accessoires Rumänien

OVS Shopping Center Familienbekleidung Italien

Pepco Shopping Center Hauswaren Polen

Polo Ralph Lauren Einkaufsstrasse-street Luxus und Business USA

PUPA Shopping Center Gesundheit & Schönheit Italien

Tiger Einkaufsstrasse Hauswaren Dänemark




Conwert kommt nicht zur RuheSesselrücken. Die Verwaltungsräte Martina Postl, Alexander Schoeller und Phillip Burns scheiden aus. Conwert geht davon aus, dass Alexander Proschofsky und Peter Hohlbein neu in den Verwaltungsrat einziehen werden.

Karl Petrikovics muss in HaftDer Oberste Gerichtshof (OGH) hat die Urteile gegen Ex-Immofinanz-Chef Karl Petrikovics und den früheren Immofinanz-Aufsichtsratschef Helmut Schwager bestätigt - beide müssen in Haft.

Nur „grüne“ Hotels haben sonnige ZukunftImmer mehr Gäste legen Wert auf ökologische Vertretbarkeit ihres Urlaubs und soziale Verantwortung des Hotels.

Morgan Stanley kauft „The Mall“ „The Mall“ geht an ein Konsortium institutioneller Investoren unter der Führung von Morgan Stanley Real Estate Investing.

KW 43.

www.immofokus.at



Ungarn Shopping Center und Fachmarktzentren

300 000

250 000

200 000

150 000

50 000

100 000

02004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015f 2016f 2017f 2018f

8%

6%

4%

2%

0%

-2%

-4%

-6%

Quelle: HCSO, Oxford Economiecs, CBRE Research

Budapest Andere Städte Retail-Verkäufe (rhs)

m2

Ausnahmen gelten unter anderem für Apo-theken, Bäckereien, Tankstellen, Märkte und Messen sowie Geschäfte in Flughäfen und Bahnhöfen. Auch Läden mit einer Verkaufsflä-che von bis zu 200 Quadratmetern fallen nicht unter das Verbot, wenn sie mindestens zu 20 Prozent in Familienbesitz sind. Gleiches gilt für Geschäfte in der Umgebung von Unesco-Welt-kulturerbestätten. In diesen Gebieten, die sich vor allem auf die Hauptstadt Budapest kon-zentrieren, dürfen allerdings seit Anfang 2015 keine Discountläden, Hyper- und Supermärkte mehr eröffnen. Die bereits bestehenden Märkte müssen bis spätestens 1. Jänner 2018 geschlos-sen werden. Die komplexen und offensichtlich maßgeschneiderten Regelungen hebeln nach Ansicht von Branchenanalysten erneut markt-wirtschaftliche Wettbewerbskriterien aus.

Erste Folge des neuen Ladenschlussgesetzes dürfte ein Personalabbau sein. Verbandsbe-rechnungen gehen von 15.000 bis 20.000 weg-fallenden Stellen aus. Hypermärkte erzielen

in Ungarn durchschnittlich 14,5 Prozent ihrer Umsätze am Sonntag. Bei der französischen Outdoor- und Sportartikelkette Decathlon ist es ebenso wie bei Ikea sogar rund ein Fünftel. Verbreitet sind auch sonntägliche Einkäufe in Baumärkten.

Gewinner durch die am Sonntag geschlosse-nen Geschäfte verspricht der Onlinehandel zu werden. Nach Ansicht des ungarischen Wirt-schaftsministeriums fallen Auslieferungen bei Onlinegeschäften zwar unter das Verkaufsver-bot an Sonn- und Feiertagen sowie unter das Einzelhandelsverbot von 22.00 bis 6.00 Uhr. Die Frage gilt jedoch noch nicht als abschlie-ßend geklärt. Verbreitet ist in Ungarn das Abholen von elektronisch gekauften Waren in Webshops. Von diesen haben nun einige ange-kündigt, verstärkt in Abholautomaten - auch gekühlte - investieren zu wollen.

Auf die Großen in der Branche kommen durch die stark erhöhte Abgabe für die Lebensmittel-

Folgenreich wird zudem das am 1. Jänner 2015 in Kraft getretene Verlustverbot im Einzelhan-del sein. Es gilt für Unternehmen ab einem Jahresumsatz ab 15 Milliarden Forint, die in zwei aufeinanderfolgenden Jahren Verluste eingefahren haben. Diese Grenze ist im Ge-setzgebungsprozess zwar erheblich abgesenkt worden (von 50 Milliarden Forint), dürfte aber weiterhin bei inländischen Unternehmen kaum greifen. Zu ersten erzwungenen Ge-schäftsschließungen kann es demnach 2017 kommen. Im Rahmen der anlaufenden Um-strukturierungsprozesse dürften die Handels-ketten mit der Schließung verlustbringender Filialen aber kaum so lange warten. Als Ziel für das Verbot für Einzelhandelsgeschäfte, mehr als zwei Jahre hintereinander Verluste zu machen, führt die Regierung an, „ruinösem Preiswettbewerb“ entgegenwirken zu wollen. Die Branchenriesen hätten dazu die finanzi-elle Stärke. Bei Neueröffnungen erhalten die Investoren eine Frist von vier Jahren, um in die Gewinnzone zu kommen.


4 000 000

3 500 000

3 000 000

2 500 000

2 000 000

1 500 000

1 000 000

500 000

0

m²

Budapest & Umgebung 100k + Städte* Andere Städte Ungarn

1.75 M m²

0.95 M m² 0.90 M m²39%

45%

16%49%

17%34%

49%

33%18%

44%

21%

35%

3.6 M m²

Shopping Center Fachmarktzentren Einzelhandel

Ungarn Retail-Bestand


* Debrecen, Szeged, Miskolc, Pécs, Györ, Nyíregyháza, Kecskemét, and Székesfehérvár

sicherheit zum 1. Jänner 2015 erhebliche neue finanzielle Belastungen zu. Die sogenannte Gebühr für die Aufsicht über die Lebensmit-telkette bemisst sich am Umsatz. Von 500 Millionen bis 50 Milliarden Forint liegt der Satz bei 0,1 Prozent. Er steigt für jede weitere Umsatzstufe von 50 Milliarden Forint um rund einen Prozentpunkt und erreicht ab einem Jah-resumsatz von 300 Milliarden Forint sein Ma-ximum von 6 Prozent. Für die Nummer zwei am Markt, die österreichische Spar-Kette, soll sich die Abgabe zum Beispiel von bisher jähr-lich rund 325 Millionen Forint auf 9 Milliarden Forint erhöhen.

Bei Shoppingcentern gibt es aufgrund des seit 2012 geltenden „Plaza Stopp“, das den Neubau oder die Erweiterung von Handelsimmobilien mit über 300 Quadratmetern ursprünglich grundsätzlich untersagte, sehr geringe Flä-chenzuwächse. Nach einer Modifizierung und Entschärfung der Gesetzeslage Ende 2014 sind neue Projekte wieder möglich, allerdings muss die zuständige Behörde die Errichtung von Einzelhandelsgeschäften mit über 400 Quad-ratmetern Fläche in einem eigenen Verfahren freigeben.

Die Gesamtflächenmenge von Shoppingcen-tern steht bei 1,36 Millionen Quadratmetern, davon 770.000 in 25 Zentren alleine in Buda-pest, das mit einer Dichte von 444 Quadratme-tern pro 1.000 Einwohnern (Wien weist mit 535 Quadratmetern pro 1.000 Einwohner ein leicht höheres Niveau auf) deutlich über der Dichte von Rest-Ungarn mit 138 Quadratme-tern pro 1.000 Einwohner liegt.

Drei Entwicklern (ECE, Echo Investment und Futurreal) ist es gelungen, Ausnahmegeneh-migungen für ihre Shoppingcenter-Projekte zu bekommen. Aquincum Center (55.000 Quadratmeter), Etele City Center (43.000 Quadratmeter) und das Mundo SC (37.500 Quadratmeter) liegen alle im Stadtgebiet von Budapest und werden frühestens im Jahr 2017 eröffnet werden. Bis dahin sind weder in Bu-dapest noch in den anderen größeren Städten Ungarns nennenswerte Flächenzuwächse zu erwarten.

Am deutlichsten sind die Mieten in den exklu-siven Lagen von Budapest gestiegen. Mieten im Bereich von 80 bis 100 Euro pro Quadrat-meter und Monat sind keine Seltenheit mehr. Erstmals seit dem Absturz zeigen auch die regionalen Märkte deutliche Anzeichen stei-gender Mieten.

Am ungarischen Markt sind wieder vermehrt neue Teilnehmer zu registrieren. Dieses Jahr sind bisher 9 neue Marken in den Markt einge-treten, hauptsächlich in exklusiven Lagen und Shoppingcentern der Hauptstadt. Italienische und CEE Marken überwiegen, meist aus den Bereichen Mode und Haushaltswaren. Neben internationalen Händlern drängen nun auch zunehmend ungarische Start-up-Fashion-Labels auf den Markt. n



TOURISMUS & HOTELS

U ngarns Tourismussektor soll nach vier Wachstumsjahren weiter zulegen. Die Hotels steigerten ihre Umsätze 2014 zweistellig

auf knapp eine Milliarde Euro. Zum Bruttoin-landsprodukt trägt der Sektor rund 9 Prozent bei. Sehr expansiv ist der Inlandstourismus. Er wird durch ein steuervergünstigtes Voucher-system stark gefördert. Rund eine Million Ungarn machen davon Gebrauch. Die Anzahl der Übernachtungen ausländischer Touristen lag 2014 mit 12,3 Millionen nur um 2,7 Prozent höher als im Vorjahr. Hauptgruppe sind Deut-sche mit rund zwei Millionen Übernachtungen. Stark verringert haben sich wegen der Rubel-schwäche die Urlauberzahlen aus Russland. Tourismusinvestitionen werden 2014 bis 2020 verstärkt mit EU-Strukturhilfen gefördert. Schwerpunkte liegen bei der Entwicklung/Restaurierung von Burgen und Schlössern sowie in kleinerem Umfang auch von Bädern. Trotz erster Anzeichen für eine Erholung, obwohl die politische Situation schwierig sei, sind die Hotels in Budapest außergewöhnlich gut aus-gelastet. Investoren würden aber derzeit einen Bogen um Ungarn machen, heißt es bei den Branchenkennern unisono.

2014 wurden rund 80 Millionen Euro in den Bu-dapester Hotelmarkt investiert, was einem An-teil von 18 Prozent an den landesweiten Inves-titionen entspricht. Neben Neuinvestitionen wurden Transaktionen mit einem Volumen von 45 bis 50 Millionen Euro im Zentrum von Budapest für leerstehende Gebäude zur Ent-wicklung von Hotelprojekten beobachtet. Auch bei diesen Investitionen kamen die Geldgeber, sowie auch beim Eigentümerwechsel des Hotel Intercontinental an Budapests Donauufer, aus dem Mittleren Osten. Außerhalb der Landes-hauptstadt ist vor allem die Nachfrage nach 3- bis 4-Stern-Hotels (Investitionsvolumen 3 bis 5 Millionen Euro) stark gestiegen.

Nach wie vor zählt Budapest zu den beliebtes-ten Zielen ausländischer Gäste in Ungarn; die Landeshauptstadt und ihre nähere Umgebung verbuchten im vergangenen Jahr rund 37,7 Pro-zent aller Übernachtungen. An zweiter Stelle steht traditionsgemäß die Balaton Region, mit dem weltgrößten, natürlichen Heilsee Hévíz mit 20,2 Prozent, gefolgt von der Region West-Transdanubien mit dem Neusiedler See, Sopron und den großen Thermalorten Bad Bük und Bad Sárvár mit 11,2 Prozent. Der Anteil interna-


Hoteleröffnungen Ungarn 2015/16

HOTEL ERÖFFNUNG KATEGORIE ZIMMER

Bo33 Hotel 2015 Upscale 62

Prestige Hotel Budapest 2015 Upscale 85

Rácz Hotel & Thermal Spa 2015 Upper upscale 62

Hotel Ária 2015 Upper upscale 49

Helvetic Clinics Hotel 2015 Upscale 802

Hotel di Verdi 2016 Upscale 190

A8 Palace Hotel 2016 Upscale 110

Dorottya 8 Hote 2016 Midscale 120


tionaler Gäste lag 2014 in Budapest bei 60,1 Prozent, in der Balaton Region bei 14,7 Prozent und in West-Transdanubien bei 10,7 Prozent. Einen beachtlichen Gästezuwachs von 11,2 Prozent und Übernachtungs-zahlen von 6,9 Prozent konnten 2014 die ungari-schen Kurhotels verbuchen. Mehr als die Hälfte davon, 6,2 Prozent, entfiel auf eine internationale Klientel, die im Durchschnitt 4,5 Tage blieb.

Aufgrund der Forint-Abwertung der Vorjahre bietet Budapest trotz steigender Zimmerpreise im Vergleich zu anderen CEE Hauptstädten noch im-mer ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, obwohl Budapest bei den Totaleinnahmen (TrevPAR ca. +10 Prozent) und beim Bruttoprofit (GOPPAR ca. +20 Prozent ) pro verfügbarem Zimmer im Jahres-vergleich europaweit die höchsten Steigerungsra-ten vor Madrid, Prag, Bukarest, Mailand und Wien aufweist. n

Hotelmarkt Budapest

1 000

800

600

400

200

2011 2012 2013 2014

02015 2016 2017

Bestehend

in Bau

in Planung

4,0

3,5

3,0

2,5

2,0

1,5

1,0

0,5

0

Mill

ione

n

Budapest

Anteil Ausländer

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

Balaton

Mátra-Bükk

Sopron & Köszeg

Danauebene

Mecsek & Villány

Restliches Ungarn

Tourismus: Top-Destinationen in Ungarn

Hotels andere Unterkünfte



D a die Neubautätigkeit mit nur 20.000 Quadratmetern im Jahr 2014 und keinerlei nennenswer-ten Zugängen im laufenden Jahr

beinahe zum Stillstand gekommen war, blieb die Gesamtzahl an zur Verfügung stehenden Industrie- und Logistikflächen mit 1,89 Milli-onen Quadratmetern im Großraum Budapest konstant.

Auf Grund der sich verbessernden Wirt-schaftslage ist seit zwei Jahren ein signifikan-

ter Rückgang der Leerstände zu beobachten. Von Höchstständen bei 23 Prozent zur Mitte 2013 bis auf durchschnittliche 14 Prozent zum Halbjahr 2015, wobei die nördlichen Regionen mit 27 Prozent deutlich höhere und die südli-chen mit 8 Prozent geringere zur Verfügung stehende freie Flächen vorweisen. Mangels zu-sätzlicher neuer Flächen auf dem Markt wird erwartet, dass die Leerstandrate bis Jahresende weiter sinken wird und das andrerseits Anstoß für Projektentwicklungen sein wird, was 2016 zu Fertigstellungen führen wird.

INDUSTRIE & LOGISTIK


Industrie & Logistik

MARKTINDIKATOREN H1 2014 H1 2015 ÄNDERUNGEN, Y-O-Y AUSSICHT, H2 2015*

Flächenzuwachs (m²) 11.100 0 - Û

Neuvermietungen (m²) 94.100 108.900 16% Û

Vermietungsleistung Summe (m²) 189.100 210.200 11% Û

Netto-Absorption (m²) 56.000 32.250 -42% Þ

Leerstandsrate 18,6% 13,7% -4,9 pps à

Mieten – Logistik-Parks* 2,75 – 3,00 3,00 – 3,50 Aufwärts Ú

Mieten – Städte-Logistik** 3,50 – 5,00 3,50 – 5,00 Stabil Ú


* Logistik-Parks Budapest Umgebung/Einheiten über 5.000 m² in Euro/m²/Monat)

** Logistik-Projekte Budapest (EUR/ m²/ Monat)

Nachfrage & Leerstandsrate

225 000

200 000

175 000

150 000

125 000

100 000

75 000

50 000

25 000

0

m²

25%

20%

15%

10%

5%

0%H1 2011 H2 2011 H1 2012 H2 2012 H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015

Vor-Vermietungen Neu-Vermietungen Verlängerungen Leerstandsrate


Im Gegensatz zu den vergangenen Jahren wurden mehr Distributionslager als Logistik-Facilities nachgefragt. Die örtliche Nachfrage konzentriert sich komplementär zu den Leerstandraten auf den Süden und Osten Budapests.

Zurückgehendes Angebot und steigende Nachfrage haben im Vergleich zum Vorjahr zu höheren Mietpreisen bei Neuvermie-tungen von Logistikflächen geführt. Im

Vergleich zum Vorjahr unverändert blieben die Mietpreise für Logistikangebote im städ-tischen Bereich mit 3,50 Euro bis 5,00 Euro pro Quadratmeter. In großen Lagerhäusern sind die Preise im Vorjahrsvergleich leicht gestiegen und bewegen sich nun zwischen 3,00 und 4,00 Euro pro Quadratmeter, wobei Lager über 5.000 Quadratmeter nä-her bei 3 Euro pro Quadratmeter liegen und kleinere gegen 4,00 Euro pro Quadratmeter tendieren. n

Distribution

Goods

Market



Bauernland in BauernhandTaschenverträge unter Feuer. Ungarns Premier Viktor Orbán liebt es griffig: Obigen Slogan auf die Fahnen geheftet zog er im Jahr 2010 in den Wahlkampf und versprach, Agrarland von Ausländern zurückzuholen – neue Beschränkungen inklusive.

Autor: Reinhard Krémer

D ie Rückforderung von Agrarflächen nach dem Motto „Bauernland in Bauernhand“ war eines der wich-tigsten Themen beim vorletzten

Wahlkampf des ungarischen Premiers. Der Re-gierungschef, der sich als Schutzherr der „heili-gen ungarischen Erde“ sieht, wollte so Agrarin-vestoren, die mittels „Taschenverträgen” ungarischen Boden bewirtschaften, vertreiben und deren Land neu verteilen. Davon sind auch rund 200 Österreicher betroffen. Die „Repatri-ierungswelle“ rollt: Allein im Komitat Veszprem sollen angeblich 4.600 Grundbuchseinträge gelöscht worden sein. Neue Barrieren sollen Ausländer draußen halten: Ein Gesetz macht den Erwerb für Nicht-Ungarn so gut wie unmög-lich. Hintergrund all dieser Aktionen war offen-bar auch, dass Orbán mit der Freigabe des Bodens für Ausländer, die mit der Freizügigkeit des EU-Arbeitsmarktes für Osteuropäer verknüpft war, eine riesige Spekulationswelle auf die Ma-gyaren zurollen sah.

„Das schrittweise zwischen dem 15. Dezember 2013 und 1. Mai 2014 in Kraft getretene neue ungarische Bodenverkehrsgesetz ist eine der strengsten Regelungen in der EU“, berichtet Daniel Kellner, Rechtsanwalt bei der Buda-

pester Kanzlei Szécsényi. „Die neue Regelung wurde erlassen, da am 30. April 2014 das sog. Bodenmoratorium (Übergangsfrist für die Beschränkungen des Ackerverkehrs, Anm.) abgelaufen ist. „Das Bodenverkehrsgesetz re-guliert unter anderem den Erwerb des Eigen-tumsrechts eines Ackerlandes, die Bestellung von Nießbrauchrechten, die Nutzung von Ackerland sowie die Kontrolle der Erwerbsbe-schränkungen“. Deklariertes Ziel des Gesetzes sei, so Kellner, ungarischen Boden vor Speku-lanten zu schützen.

Neue Barrieren

Das Procedere zum Erwerb von Agrarboden wurde entsprechend verschärft, berichtet der Anwalt: „Zum Schutz der örtlichen Landwirte sieht das Gesetz gesetzliche Vorkaufsrechte für den ungarischen Staat und Landwirte (Reihenfolge vom Wohnort abhängig; Anm.), eine Überprüfung- und Bestätigungspflicht durch die lokale Bodenkommission und ein Abtretungsverbot von Bodennutzungsrechten vor, um die vor Ort tätigen Familienlandwirte zu bevorzugen.“

Juristische Personen können weiterhin kein Eigentum an Ackerland in Ungarn erwerben.

„ Das ungarische Bo-denverkehrsgesetz ist eine der strengsten Regelungen in der EU.“

Daniel Kellner, Rechtsanwalt Kanzlei Szécsényi Budapest


land erwerben, wenn die Flächengröße des in ihrem Besitz befindlichen Ackerlands zusammen mit der Flächengröße des zu er-werben beabsichtigten Ackerlands 10.000 Quadratmeter nicht übersteigt. Hierzu wird in seinem Eigentum beziehungsweise Besitz stehendes Ackerland, auch aktuell nicht be-wirtschaftete Flächen angerechnet“, sagt der Experte.

Somit ermöglicht das neue Gesetz den Ei-gentums- beziehungsweise Nutzungserwerb durch Landwirte und schließt gleichzeitig diejenigen hiervon aus, die eben keine Agrar-produktion führen oder die keine Landwirte sind. Die strengen gesetzlichen Bestimmun-gen verhindern mit allen möglichen Mitteln einen Bodenerwerb, der einem spekulativen Ziel dient, sagt der Rechtsanwalt.

Schutz für Vertriebene

„Das Gesetz sieht ein generelles Erwerbsverbot für Ausländer - sowohl für natürliche, als auch juristische Personen - vor. Das Bodenverkehrs-gesetz sieht eine Ausnahme für EU-Bürger vor, die besagt, dass ein EU-Bürger Ackerland nur unter Einhaltung der Einschränkungen be-züglich des Erwerbs von Eigentum und Besitz von Ackerland erwerben darf.“ Zum Erwerbs-begriff gehören zum Beispiel Kauf, Tausch und Schenkung. Nicht inbegriffen ist der Eigen-tumserwerb durch gesetzliche Erbschaft, Ent-eignung und bei einer Entschädigungsverstei-gerung, erläutert Daniel Kellner. Dies schützt auch viele von den Kommunisten enteignete und vertriebene„Donauschwaben“, die in den 1990er-Jahren von der ungarischen Regierung entschädigt wurden.

„Im Falle der Nutzung und Verwertung sowie des Ackerbaus kann dies unter mehreren Rechtstiteln verwirklicht werden: durch Nießbrauchrecht, Nutzungsrecht - diese sind so genannte dingliche Rechte - sowie durch (Halb- und Teil-)Pacht und Nutzung aus Gefäl-ligkeit (Sammelname: Bodennutzungsrechte; Anm.)“, erläutert der Anwalt. Die Veräuße-rung des Ackerlandes bedarf einer behörd-lichen Genehmigung. Die Bestätigung und Zustimmung seitens der Behörde erfolgt nach einer gründlichen Überprüfung der formellen und inhaltlichen Bedingungen, so Kellner.

Legistische Zäune nicht nur in Ungarn

Wer sich die Regelung also im Detail ansieht, merkt rasch: Das ist ein De-facto-Ausschluss der Mehrheit der EU-Bürger. Auch in anderen Ländern im Osten der EU wurden ähnliche Regulative eingeführt. Wenig verwunderlich:

„Die Europäische Kommission hat am 26. März 2015 ein Vertragsverletzungsverfahren gegen Ungarn und auch gegen Bulgarien, Litauen und die Slowakei wegen Beschränkungen des Erwerbs landwirtschaftlicher Flächen eröff-net“, sagt der Budapester Rechtsanwalt. „Dem rechtlichen Standpunkt der Kommission nach enthält das ungarische Gesetz verschiedene Bestimmungen, die nach EU-Recht als Be-schränkungen des freien Kapitalverkehrs und der Niederlassungsfreiheit betrachtet werden können. Jedwede Beschränkung dieser im EU-Vertrag verankerten Grundfreiheiten müsse gerechtfertigt und mit den Grundsätzen der Nichtdiskriminierung und der Verhältnismä-ßigkeit vereinbar sein – sagt die Kommission.“ Man wird sehen, wie das Verfahren ausgeht.

„Die Regierung hat einen Kampf gegen so genannte Taschenverträge

angekündigt.“

Die Regelungen für Privatpersonen sind für ungarische und EU-Bürger jedoch gleich, erläutert Daniel Kellner: „Landwirte sind in Ungarn registrierte inländische natürliche Personen beziehungsweise EU-Staatsangehö-rige, die über eine in gesonderter Rechtsnorm festgelegte Qualifikation in der Fachrichtung Landwirtschaft oder Forstwirtschaft verfügen oder mangels dessen nachweislich seit wenigs-tens drei Jahren kontinuierlich in Ungarn eine land- bzw. forstwirtschaftliche Tätigkeit bezie-hungsweise ergänzende Tätigkeit im eigenen Namen und auf eigenes Risiko betreiben und daraus nachweislich Umsätze hatten“, erklärt Daniel Kellner.

„Nicht als Landwirt angesehene inländische natürliche Personen und EU-Staatsangehö-rige dürfen ein Eigentumsrecht an Acker-



Taschenverträge unter Feuer

Um seine Magyaren bei Laune zu halten, hatte Orbán versprochen, die von Ausländern zu-rückgeholten Flächen an arme Kleinbauern zu verteilen. „Die im Jahr 2010 ins Amt getretene zweite Orbán-Regierung hat einen Kampf gegen so genannte Taschenverträge angekün-digt“, erläutert Kellner. „Taschenverträge sind Verträge, mit denen sich Ausländer - vor allem die in Ungarn tätigen rund 200 österreichi-schen Landwirte - in den Jahren des Erwerbs-verbotes durch ungarische ,Strohmänner‘ Ackerland sicherten.“ Dies geschah vor allem in der Goldgräberstimmung nach dem Fall des

„Eisernen Vorhangs“.

Orbáns Reaktion: „Das ungarische Strafgesetz-buch wurde verschärft: Der neu in das Gesetz aufgenommen Tatbestand sieht eine Freiheits-strafe von einem Jahr bis zu fünf Jahren für den unrechtmäßigen Erwerb von Ackerböden vor. Unter unrechtmäßigen Erwerb fallen der Erwerb des Eigentumsrechts an Ackerland so-wie die Begründung eines Nießbrauchs- oder eines Nutzungsrechts“, erklärt der Budapester Rechtsanwalt die Situation.

Der Staatsanwalt kann auf Anzeige eine Unter-suchung einleiten, wenn der begründete Ver-dacht besteht, dass irgendein Rechtsgeschäft beim Erwerb landwirtschaftlich genutzter Flächen auf die Umgehung der gesetzliche Ver-bote oder Beschränkungen abzielt, sagt Kellner:

„Der Staatsanwalt beantragt in einem auf die Feststellung der Nichtigkeit dieses rechtswid-rigen Rechtsgeschäfts gerichteten Prozess, das Eigentumsrecht an mit dem Rechtsgeschäft be-troffenen Ackerland vom Gericht dem Staat zu-zusprechen, wenn es festzustellen ist, dass sich das Rechtsgeschäft gegen die schon erwähnten gesetzlichen Verbote oder Beschränkungen richtet. Laut der zur Verfügung stehenden

WEINGUT IN UNGARN.

öffentlichen Angaben ist festzustellen, dass bisher nur wenige Verfahren vom Gericht ein-geleitet wurden.“ Ein Interview mit dem Ober-staatsanwalt vom Mai 2015 berichtet über zehn eingereichte Klageschriften im Komitat Zala (in Westungarn: Anm.) mit dem Verweis auf die Feststellung der Nichtigkeit von Kaufverträgen, die gegen die gesetzlichen Vorgaben verstoßen, sagt Rechtsanwalt Daniel Kellner. n



„Haus an der Wien“ verkauftSigna in Verkaufslaune: Allianz legt 94 Millionen Euro für das „Haus an der Wien“ auf den Tisch.

Umsatzrekord am Wiener ZinshausmarktLaut Otto Immobilien sind im ersten Halbjahr 2015 am Wiener Zinshausmarkt 435 Millionen Euro umgesetzt worden.

Kaserne zu verkaufenDie rund 17,2 Hektar große Hiller-Kaserne (Linz-Ebelsberg) steht zum Verkauf, bis zum 29. Jänner 2016 können Angebote abgegeben werden.

Signa baut 150 KitasIn Deutschland hat jedes Kind ab dem ersten Geburtstag Anspruch auf einen Kindergartenplatz.

- Signa KidInvest Development AG will am Kuchen mitnaschen und in den nächsten Jahren rund 150 Kindergärten errichten.

Aller guten Dinge sind vierCA Immo verkauft vier Baufelder mit Wohn-widmung am Berliner Hauptbahnhof an das Hamburger Unternehmen Richard Fitting.

UBM errichtet Holiday Inn Warschau - City Centre2016 wird UBM Development AG mit dem Bau des ersten Holiday Inn Hotels mit einer Open Lobby beginnen, die Bauzeit soll 22 Monate betragen.

Wiener Austria bekommt nachhaltiges StadionDie Baugenehmigung für das neue Stadion liegt nun vor, die Arbeiten sollen Mai 2016 starten.

Blackstone erwirbt Logistikportfolio von ImmofinanzDie Immofinanz hat ihr gesamtes Logistikport-folio im Wert von 536 Millionen Euro an den US-Finanzinvestor Blackstone verkauft.

KW 44.

www.immofokus.at


Der kleine Diktator

n Die Szene spricht für sich: Am Osteuropa-Gipfel im Mai dieses Jah-res in Riga begrüßt Kommissionspräsident Jean-Claude Juncker den ungarischen Premier mit den Worten: „Hello, Diktator!“ und klatscht ihm auf die Wange. Der verdutzte Viktor Orbán läßt die Demütigung in einer Umarmung sprachlos ausklingen.

Wer sich die amüsante Szene ansehen möchte, hier der Link: www.youtube.com/watch?v=juFxBhDSK9s

Der alte Politfuchs Juncker hat den exakt richtigen Ton im Umgang mit Orbán gefunden, denn anders als mit geschickt verpackter Häme kann man „Stacheldraht-Viktor“ beim besten Willen nicht begegnen. Dieser lässt zum Machterhalt wirklich nichts unversucht; keine Maß-nahme ist ihm zu plump, um nicht ein paar Prozent Zustimmung einer zum Großteil gleichgeschalteten, von korrupten Politikern ausgeräuberten und völlig desillusionierten Wählerschaft zu ergat-tern. „All politics are local“, sagen die Amerikaner nicht ohne Grund – und dieser Maxime folgt Orbán inmitten der Flüchtlingstragödie gnadenlos.

Jetzt könnte man sagen, seine zum Teil völlig absurden Maßnahmen wären innerungarische Angelegenheit und gingen den „Ausländer“ nix an – wenn nicht Ungarn Teil der EU wäre und ihre Benefits mit offenen Armen empfinge. In der EU gelten Regeln, die auch von po-tenziellen Diktatoren und solchen, die es gerne sein möchten, einge-halten werden müssen.

Und wenn der machthungrige Premier Agrarland von Ausländern zurück in den Schoß der Regierung holt, hat das auch durchaus hand-feste monetäre Gründe: Denn der Staat kassiert erst einmal die EU-

Kommentar: Reinhard Krémer

Agrarförderung, bevor er die Flächen irgendwann weiterverteilt. Ein willkommenes Zubrot zur Sanierung des wackeligen Budgets.

Pläne der Regierung, ein Drittel des staatlichen Agrarlandes privati-sieren zu lassen, stoßen auch beim Koalitionspartner Jobbik auf wenig Gegenliebe. Sie meinen, die Regierung habe keine Autorisierung dafür, Vermögenswerte von „national-strategischer Wichtigkeit“ zu privati-sieren. Das ganze Verfahren sei „unehrlich und gegen die Verfassung“.

Manche Oppositionspolitiker von den Sozialisten sehen die Regierung im „Mafiamodus“, um sich bis zu 380.000 Hektar Land anzueignen und die Agrarflächen „ihren Günstlingen zuzuschanzen“.

Wie die neuen Agrargesetze dem EuGH schmecken werden, lässt sich noch nicht abschätzen – anzunehmen ist, dass Ungarn und auch an-dere Ostländer sie rasch werden fallen lassen müssen.

Dass Viktor Orbán, der sich auch schon einmal - hatschert übersetzt - als „Beschützer“ Österreichs bezeichnete, und seine rechten Recken vom Koalitionspartner, die auch eine eigene Schrift für Ungarn for-dern (an manchen Ortstafeln sieht man ihre runenähnlichen Zei-chen bereits unterhalb der regulären Schilder), Investoren auch auf dem Immobiliensektor in Scharen vergraulen, kann auf Dauer nicht gesund sein – der Markt liegt bereits am Boden. Vor einigen Jahren wurde in Budapest in einem ganzen Jahr nur eine einzige größere Immobilie verkauft; Abschläge von 50 Prozent auf den gewünschten Verkaufspreis waren schon davor traurige Normalität.

Allerdings: Wer günstig non-agriculture-Flächen erwerben will und starke Nerven hat, für den ist jetzt sicher ein guter Einstiegszeitpunkt.

Finance & Investment



Handel im WandelReal Circle 03. Im Park Hyatt gingen auf Einladung von Energiecomfort und ImmoFokus Immobilienexperten der Frage nach: „Zerstört Online den stationären Einzelhandel?“


E inkaufscenter werden zunehmend zu Begegnungszonen. Man trifft einander. Trinkt mit Freunden einen Kaffee und geht nebenbei shoppen“,

erklärt Shoppingcenter-Profi und CC Real Chef Fabian Kaufmann. „Es kommt darauf an, sich wohl zu fühlen. Das Erlebnisshopping ist ange-sagt. Kunden wollen unterhalten werden.“ Ein Punkt, dem Doris Behle (Energiecomfort) nur beipflichten kann. „Für mich ist der Branchen-mix sekundär. Man muss sich wohl fühlen.“ Für Wolfgang Poppe von Vasko & Partner kommt gerade dem Wohlfühlfaktor entscheidende Bedeutung zu: „Wenn ich zwischen zwei Stand-orten wählen kann, fahre ich dorthin, wo ich mich wohl fühle. Voraussetzung ist allerdings,

dass ich dort alles bekomme.“ Ein gutes „Nega-tivbeispiel“ für Poppe ist die Shoppingmall Gasometer City. „Da will doch keiner hinfahren.“ Zudem fehle es an einem ausreichend großem Einzugsgebiet. Verwinkelt, klein, keine Parkplätze, ein verstecktes Entertainment Center“, legt Colliers Retail Experte Stefan Goigitzer einige Kritikpunkte nach.

Natürlich komme es auch auf den Branchen-mix an. „Ohne Einzugsgebiet nützt der beste Branchenmix nichts“, kontert Kaufmann. „Der Mix allein ist nur die halbe Miete.“ Viele Ein-kaufscenter würden sich zu sehr auf den Mix verlassen. „Die glauben, sie haben ein stabiles System, doch dies kann trügen.“ Denn jede

#3



Branche, jede Marke habe ihre Zyklen. „In jedem Einkaufscenter werden automatisch Plätze frei.“

Ein Einkaufscenter sei, wenn man es genau nimmt, keine Immobilie, sondern ein Gewerbe. Ein gewachsener Körper, der sich ständig ver-ändere. „Geschäfte kommen und gehen. Wich-tig ist, dass sich in einem Einkaufscenter etwas tut.“ Es geht dabei aber auch um nachhaltige Entwicklung. Dass es Neuigkeiten gibt. Dar-unter fallen auch neue Attraktionen wie neue Geschäfte, aber auch Marketingaktivitäten auf den freien Flächen. Kaufmann weiß, wovon er

spricht. In einem von der CC Real gemanagten Einkaufscenter in Kroatien wird sogar eine Daily Soap gedreht. „Das bringt Aufmerksam-keit und gutes Geld. Man darf es aber nicht übertreiben.“

Viel wichtiger als der Branchenmix ist, nach Ansicht von Poppe, die Größe. „Ein Einkauf-scenter braucht mindestens 40.000 Quadrat-meter – sonst funktioniert es nicht.“ Parndorf sei für ihn das beste Beispiel. „Heute brummt dort das Geschäft. Zu Beginn war es aber ganz schwierig. Erst als es eine gewisse kritische Größe erreicht hat, ist das Geschäft so richtig ins Laufen gekommen.“ Goigitzer sieht die Einkaufsstraßen und Einkaufscenter durch den Online-Handel unter Druck. Doch nicht jede Branche sei für den Online-Handel geeig-net. „Die Mode- und Schuhbranche leidet. Da werden Schuhe und Taschen bestellt, getragen und wieder zurückgeschickt. Das kostet. Viele Modeunternehmen sagen – Hände weg vom Online-Shop.“ Um den Online-Shops Paroli bieten zu können, müsste der stationäre Han-del versuchen, mit Service zu punkten „Passt ein Kleid nicht, schick ich es beim Online-Kauf zurück. Bietet mir ein Shop eine Änderung zum Beispiel binnen einer Stunde an, dann kauf ich“, bringt es Poppe auf den Punkt.

Doch wem gehört die Zukunft?

Klaus Havlicek (Regioplan): „Prime-Lagen haben nach wie vor eine hohe Bedeutung - al-lerdings in immer konzentrierterer Form. Die

Konzentration der Top-Marken im Goldenen Quartier ist am Ende der Kärntner Straße spürbar. Das Gleiche passiert auf der Mariahil-fer Straße. Auch das ist zu erwarten, dass mit der Zeit der Zentralbereich aufgewertet wird und die Enden ein bisschen verlieren. Weil einfach in Summe weniger Fläche nachgefragt wird und weniger Fläche hochfrequentiert sein wird.“ Für den Standort-Experten steht fest, dass C- und D-Lagen, die früher noch Ein-kaufsstraßen waren, zu Nahversorgern wer-den. „Mittelfristig wird dort kein Handel mehr stattfinden. Die Sockelzonen werden andere Nutzungen finden.“ In den Toplagen hingegen

„Der Handel verlagert sich stark in Richtung Entertainment und Gastronomie.“

Hermann Kolar, Energiecomfort

„Die Copy-Paste- Strategie des Branchen- mixes in Einkaufs-zentren ist vorbei.“

Hermann Jahn, Millennium City

„ In C- und D-Lagen wird mittelfristig kein Handel mehr stattfinden.“

Klaus Havlicek, Regioplan

„ Einkaufscenter werden zu Treffpunkten.“

Fabian Kaufmann, CC Real


werde es weiter nach oben gehen, sofern das Standortmarketing funktioniert.

Das ist das Stichwort für Goldenes Quartier Chef (Signa) Helmut Neubauer: „Es geht um Engagement. Wir haben uns beim Goldenen Quartier mit dem Thema Standortmanage-ment international auseinandergesetzt.“ Lon-don sei hier ein ganz gutes Beispiel. „Alle gut gehenden Einkaufsstraßen wie Bond Street, Regent Street haben ein gemeinsames Mar-keting und gemeinsames Management. Die arbeiten für sich den USP heraus. Sie zahlen auch in einen gemeinsamem Fonds ein, eine Art Werbegemeinschaften. Da sind wir hier eigentlich weit weg.“

Für ÖRAG-Vorstand Johannes Endl geht es (wie fast immer) ums liebe Geld. „Sobald es ums Zahlen geht, ist keiner mehr dabei, dann kommen so patscherte G’schichten dabei raus.“ In vielen Fällen findet der Handel gar nicht die Flächen vor, die er benötigen würde.

„In Salzburg, da sind so viele denkmalge-schützte alte Häuser mit unglaublich vielen Treppen und sehr verwinkelt. Da bekomme ich eine moderne Handelsstruktur nur schwer hinein. Von den verlangten Mieten einmal komplett abgesehen.“ Neubauer sieht hier auch die Immobilieneigentümer in der Pflicht:

„Die Fläche bekommt der, der das meiste zahlt. Die Nachhaltigkeit der Miete, die Nachhaltig-keit des Besatzes ist völlig zweitrangig.“ Dies

sei in einem Shoppingcenter, aber auch in Einkaufsstraßen anders, sofern diese zentral gemanagt werden. Für Endl ist das der Haupt-unterschied zu einem Einkaufszentrum. „Dort ist allen klar, dass das Einkaufszentrum ein or-ganisches Ganzes ist und ein Leerstand allen schadet. In einer Einkaufsstraße ist sich jeder selbst der Nächste.“

Dass auch große internationale Player Fehler machen können, davon weiß Neubauer ein Lied zu singen. „Das Goldene Quartier ist eine Shopping-Destination. Das sollten wir auch zeigen und da sollten wir uns auch im Marketing entsprechend comitten. Aktuell bauen wir mit unseren Retailern gemeinsam eine Homepage auf.“ Ob diese auch mitzahlen werden, steht noch in den Sternen.

Signa sei davon ausgegangen, dass allein durch die Ansiedlung von Luxusmarken sowie die Frequenz und die Wahrnehmung dieses Goldene Quartier als Einkaufsdestina-tion funktionieren würde. Doch das war völlig verfehlt. „Es passt nicht jeder Mieter dort hinein“, so Neubauer. „Wir haben nicht daran gedacht, bei den Mietverträgen Themen wie Werbegemeinschaften gleich mitzunehmen. Ein Standortmanagement hätte schon in der Entwicklung mit dabei sein müssen, eine Mie-terbetreuung und auch das Marketing als Ag-glomeration, als synergetischer Zusammen-schluss von Einzelhandelsunternehmen. Das müssen wir jetzt nachziehen. Was natürlich nun um sehr vieles schwieriger ist.“ Um Wien

„ Zuviele Leerflächen sind der Anfang vom Ende.“

Stefan Goigitzer Colliers

„ Ein Einkaufscenter braucht 40.000 Quadratmeter - sonst funktioniert es nicht.“

Wolfgang Poppe Vasko & Partner



aber international als Einkaufsdestination positionieren zu können, müsse auch das Gol-dene Kalb „Sonntagsöffnung“ geschlachtet werden. Eine Lockerung dieser Sonntagsöff-nungszeiten, das würde dem Einzelhandel sehr, sehr gut tun, sind sich alle einig. „Zumin-dest in den Toplagen.“

Branchen und Shopformen der Zukunft

Man war sich einig: Nicht nur der Einzelhandel ist in seinen Geschäftsmodellen von Online massiv betroffen. Genauso wie in anderen Branchen werden Marktteilnehmer verschwin-den und neue entstehen. Dieter Wasserburger, Leiter der Expansion bei Rewe International, verweist auf eigene Erfahrungen: „Wir haben vor einigen Jahren mit dem Online-Handel und der Zustellung begonnen und intensivieren das jetzt. Es gibt auch Beteiligungen an reinen Online-Händlern wie Moebel24. Wir wissen noch nicht ganz, wo die Reise hingehen wird, deswegen stellen wir uns bewusst breit auf.“ Auch Oliver Strauss vom Fitness-Franchiser m.a.n.d.u. stößt ins gleiche Horn: „Wir buchen und terminisieren online, zum Trainieren muss man allerdings in den Store kommen. Wir wachsen sehr schnell, Fitness ist sicher eine der Shopformen der Zukunft.“

Hermann Jahn, Center Manager der Millen-nium City, sieht in der Zukunft einige Heraus-forderungen auf den Einzelhandel zukommen:

„Sehr wichtig ist die Qualität der Verweildauer. Die Copy-Paste-Strategie des Branchenmixes in Einkaufszentren ist vorbei.“ Theoretisch ist der stationäre Handel obsolet, umso wich-tiger ist hochwertige Dienstleistung im Han-del. „Beratung und Qualität im Verkauf wird immer wichtiger und das ist auch die Chance

„Menschen wollen sozialen Kontakt.“

Rainer Daumann, teamgnesda

„ Wer braucht in der Innenstadt eine Anrainerzone zwischen 10 und 16 Uhr.“

Andrea Buchecker, Wiener Hafen

„ Dinge des alltäglichen Lebens werden verstärkt online gekauft werden.“

Ernst Machart , IWS TownTown AG


für den stationären Handel, das Einkaufser-lebnis ist immer noch ein anderes“, meint Wasserburger. Natürlich gibt es aber auch Branchen, die extrem „belastet“ seien, Musik- und Buchhandel werden zuvorderst genannt. Rainer Daumann von teamgnesda ist dennoch überzeugt, dass die traditionellen Geschäfte noch lange Zeit überleben werden: „Auch im Büro hat sich das Home Office viel langsamer durchgesetzt als prognostiziert. Die Menschen suchen und wollen den sozialen Kontakt. Einkaufszentren übernehmen potenziell die Funktion der Marktplätze von früher.“

Wichtiges Element für das Überleben im Han-del der Zukunft sei eine Marke, deren Werten man vertraut. In der Zwischenzeit kaufe man von Apple Uhren, auch Schuhe des Compu-terherstellers scheinen keine unrealistische Utopie mehr zu sein. Die immer schnelleren Zyklen und der immer intensivere Anspruch der Konsumenten, jetzt alles zum Bestpreis und zwar sofort zu bekommen, stellen den Handel vor große Herausforderungen. Was-serburger: „Die Kunden sind viel anspruchs-voller geworden. Früher hat man akzeptiert, dass ein billigeres Produkt auch weniger Bera-tung bietet. Das hat sich geändert. Wir gehen stark in Richtung Erlebnis und Entertainment, vielleicht hat Billa in Zukunft nur mehr 300 m2 Fläche und der Rest ist Gastronomie.“

Als Folge der Bindung an die Marke sehen alle Experten die Brand-Stores weiter am Vor-marsch. Hermann Kolar: „Die Identifikation der Mitarbeiter ist stärker, da ist mehr En-thusiasmus, das spüren die Kunden.“ Ferrari in Dubai wurde als Beispiel genannt, wo die Kunden sogar Eintritt bezahlen, um nachher die Produkte zu kaufen. Jedenfalls müssten aber alle Einzelhändler intensiv über neue Geschäftsmodelle nachdenken. „Früher gab es den Greißler, heute bekomme ich beim Ho-fer Reisen, Computer, Kleidung und Dünger“, führt Daumann als drastisches Beispiel für den Wandel an.

Convenience stehe ebenfalls im Vordergrund, Dieter Wasserburger zitierte sogar Pippi Lang-strumpf: „Ich mache mir die Welt, so wie sie mir gefällt. Das ist sicher ein großer Trend. Die Welt sieht heute genau so aus, wie wir sie ha-ben wollen.“ Auch Mobilität sei ein wichtiger Faktor, der Einzelhandel sei natürlich auch sehr stark von den Megatrends der Gesell-schaft beeinflusst. Der Niedergang der Markt-plätze in kleineren Gemeinden ist demnach vor allem diesen beiden Themen geschuldet. Es ist einfacher, bequemer und schneller, in größeren Units einzukaufen.

Klassische Einkaufszentren müssen ebenfalls ihre Geschäftsmodelle an neue Shopformen

„ Auch für uns wird sich die Welt massiv ändern.“

Dieter Wasserburger, REWE International AG

„Fitness ist eine wichtige Shopform der Zukunft.“

Oliver Strauss, Geschäftsführer m.a.n.d.u.



adaptieren. Das betrifft Grundrisse für Flag-ship Stores ebenso wie Flächen für Pop-Up Stores.

Dass der Online Handel einen immer größer werdenden Stellenwert einnehmen wird, darüber sind sich die Diskutanten schnell einig. Doch auch hier dürfte es zu massiven Umbrüchen kommen. Für Christian Call (Energiecomfort) kommt dabei den Zustell-diensten eine entscheidende Rolle zu. „Wenn ich online einkaufe, es aber kaum zu den Öffnungszeiten zur Post schaffe, kann ich es mir gleich ins Büro schicken lassen.“ Ernst Machart (STC-Swiss Town Consult Develop-ment GmbH) denkt sogar noch einen Schritt weiter: „Also wir werden uns überlegen, inwieweit wir das verwirklich können. Das passt genau zu unserem Konzept der New World Of Work. Der Orbi Tower ist die erste österreichische Büroimmobilie, die fit für

die New World Of Work ist.“ Für Call wäre das System allerdings nur sinnvoll, wenn man diese Stelle auch für Retoursendungen nutzen könnte. „Das wäre gelebte New World Of Work und im Office 3.0“. „Einige Online-händler haben“, so weiß Oliver Pelz (Donau Finanz) zu berichten, „auch stationäre Ein-richtungen, wo man dann die Bestellungen abholen kann.“ Pelz ist überzeugt, dass dieser Trend auch nach Österreich kommen wird.

„Das wird wahrscheinlich nicht mehr lange dauern.“

„Es gibt sogar Überlegungen, dass Zustell-dienste so organisiert werden, dass diese das Packerl in ihren privaten Kofferraum legen“, berichtet Machart. Für Call ein nicht gerade erfreuliches Szenario: „Wenn ich mir vorstelle, dass mir jemand meine Outfittery-Box in meinen Kofferraum stellt, habe ich noch ein bisschen Bedenken.“

Ein Problem sei jedoch, dass es in Wien kaum noch Logistikflächen gebe. „Das heißt aber, dass der Verkehr nach Wien wieder stark stei-gen wird“, bringt Andrea Buchecker (Wiener Hafen) das Thema Verkehr in die Diskussion ein. „Es wird sicherlich der Bedarf nach kleine-ren Verteilerzentren steigen – bezirksmäßig oder wie in neuen Stadterweiterungsgebieten wie Aspern, da werden Verteilerzentren not-wendig sein.“

Für Pelz ist das Einkaufen zur Last geworden. „Natürlich werden die Leute weiterhin in die Shoppingcenter und Einkaufsstraßen fahren, aber weniger wegen des Shoppings. Wenn ich mit meiner Frau und zwei kleinen Kinder auf die Mariahilfer Straße fahre, warum soll ich

„ Der Wandel im Handel findet statt. Bis 2020 wird der Anteil des Online-Handels auf 25 Prozent steigen.“

Oliver Pelz, Donau-Finanz

„ Beim Einkaufen wird immer weniger ein spezielles Produkt,sondern das Erlebnis gesucht.“

Christian Call Energiecomfort


mit 6 Einkaufssackerln spazieren gehen, wenn ich mir als Alternative das auch nach Hause oder ins Büro liefern lassen kann?“ Das heißt, der Wandel im Handel findet statt. Bis 2020 soll der Online-Handel auf 25 Prozent steigen.

Machart ist sich sicher, dass es zu einer Zwei-teilung kommen wird. „Der Masseneinkauf wird sehr stark online funktionieren. Ich glaub´ aber, dass trotzdem für viele Menschen Einkaufen auch noch ein Erlebnis ist, aber eben ein spezielles Erlebnis. Die wollen nicht jedes Mal zum Einkaufen ein Erlebnis haben, sondern die Güter des täglichen Bedarfes wer-den sie online bestellen.“

Der Onlinehandel wird sicher auch Auswir-kungen auf den Verkehr und die Umwelt ha-ben: „Der Individualverkehr wird eher zurück-gehen, die Zustelldienste werden für mehr Verkehr sorgen“, ist Call überzeugt, der darin nicht unbedingt etwas Negatives sehen will.

„Die Zustelldienste sind wesentlich effizienter. Der fährt nicht für einen Mantel 50 Kilometer, sondern der bringt 50 Mäntel.“ In Sachen Ver-kehr sieht er die Politik in der Pflicht. „Da ist si-cher noch einiges zu tun. Allein, wenn ich mir die innerstädtischen Ladezonen ansehe. Wer braucht in der Innenstadt eine Anrainerzone zwischen 10 und 16 Uhr?“ Andrea Buchecker ist sich sicher, dass der Wiener Hafen vom

„ Dem Wohlfühlfaktor kommt in einem Ein-kaufscenter entschei-dende Bedeutung zu.“

Doris Behle, Energiecomfort

„ In der Einkaufsstraße ist sich jeder selbst der nächste.“

Johannes Endl, ÖRAG

„ Eine Lockerung der Sonntagsöffnungs-zeiten würde dem Einzelhandel sehr gut tun.“

Helmut Neubauer Signa

Online-Boom profitieren kann. „Im Moment ist der Wiener Hafen im engen Kontakt mit ei-nem Paketdienstleister, um eben genau diese Schiene zu bedienen. Das ist aber für uns ein zweischneidiges Schwert. Wenn wir, die wir ja auch logistisch tätig sind, quasi über den Parkplatz den nächsten Logistikanbieter am Platz haben, der uns Konkurrenz macht. Auf der anderen Seite ist es durchaus sinnvoll, den Standort Hafen logistisch zu nutzen. Wo, wenn nicht dort? Wir sind eine der letzten Flächen in Wien, wo man das wirklich noch machen kann. Wir haben keine Anrainer, die sich über LKW-Fahren in den Nachtstunden beschweren könnten.“ n


Zu Tisch mit...

Der ItalienfanZU TISCH MIT...


Es ist ein milder, ja fast zu milder, wenn auch etwas stürmischer Novembertag. Die IG Immobilien feiert dieses Jahr ihr 25-jähriges Bestehen. Stürme hat sie keine erlebt. Man ist auf ruhiger Fahrt. Praktisch von Anfang an mit an Bord: Geschäftsführer Hermann Klein.

I ch treffe Hermann Klein im Motto am Fluss. „Ich bin gern hier“, verrät Klein gleich am Anfang unseres Gesprächs. „Das Motto am Fluss liegt ideal, die

Küche ist ausgezeichnet und es gibt Fisch“. Daher fällt die Wahl rasch auf den Business Lunch. Vorspeise Vitello Tonnato an Kräuter-Senfblatt und Wasabi, Hauptgang St. Petersfisch mit To-maten-Ebly und Zuckerschoten. Beim Petersfisch schließe ich mich an, Vitello Tonnato ist nicht so das meine, also Tagessuppe. Dazu erfrischende Zitronen-Ingwerlimonade, Klein wählt den Klassiker „Soda Zitrone“.

Wann immer es geht mit den Öffis unterwegs

Der IG Immobilien Chef ist ein bekennender und begeisterter U-Bahn-Fahrer. Kein Wun-der, hat er doch die U2 quasi vor seiner Bürotür im Stadion Center. Dorthin fährt Klein mit dem Auto – dann aber wann immer es möglich ist,

fährt er mit den Öffis. „Mit der U-Bahn bin ich in 15 Minuten in der Stadt. Das schaffe ich mit dem Auto kaum. Da dauert die Parkplatzsuche oft länger“. Daher verschlägt es den Immobi-lien Manager immer wieder ins Motto an den Donaukanal.

Gleich zu Beginn outet sich Klein als Italienfan. Nicht nur, dass seine Frau Nicole Italienerin ist, verbringt der dreifache Familienvater (Marco, Luca und Teresa) die Sommer mit seiner Fa-milie in Nord-Italien. Obwohl er fast alles isst, schätzt er speziell die Italienische Küche: „Ich bin aber eher der Esser, denn der Koch“. Auch seine Traumimmobilie, sein Haus in der Hin-terbrühl, hat italienischen Touch. „Ich wollte ja eher ein klassisches Haus, aber bedingt durch meine Frau hat unser Haus Arkaden, ein Zie-geldach und eine sehr wohnliche italienische Atmosphäre“.


Was mich als Chefredakteur des Magazins der Nachhaltigen Immobilienwirtschaft besonders freut ist die Tatsache, dass mein Gesprächspartner Gründungsmitglied der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft ist. „Wir haben mit der ÖGNI im Bürobereich durch die Zertifizierun-gen einen Paradigmenwechsel bewirkt. Dieser ist im Wohnbau leider noch nicht angekom-men“. Man müsse bei den Endnutzern ein Be-wusstsein dafür schaffen. „Das wird dauern!“. Man müsse die Vorteile deutlicher herausstrei-chen. „Beim Bau des Motel One wurde gefragt: Was bringt mir eine Zertifizierung. Wo sind die Vorteile? Genau das aber muss man noch prononcierter auf den Punkt bringen.“

All-In-Verträgen gehört die Zukunft

Ein großer Hemmschuh sei allerdings, dass viele Investitionen, die der Nachhaltigkeit die-nen würden, nicht durchgeführt würden, weil derjenige, der dafür aufkommen muss, nicht der ist, der von diesen profitiert. Ein gutes Bei-spiel dafür seien Energieeinsparungsmaßnah-men. Der Eigentümer trage die Kosten für zum Beispiel die Dämmung und der Mieter profi-tiere von geringeren Betriebskosten. All-in-Verträge könnten hier ein probates Mittel zum Zweck sein. „Da sind wir sicher Vorreiter zum

Beispiel bei der Campus Lodge. Dort haben wir All-In Mieten, auch bei unserem Projekt in der Brühlerstraße. Der Mieter hat gedeckelte Mie-ten, er zahlt unter Umständen weniger, aber sicher nicht mehr.“

Dadurch sind die Energiekosten schon ein Thema. „Die Leute kommen immer mehr mit einem Gesamtbudget und wollen All-In. Sie suchen auch nicht mehr nach Quadratmetern, sondern nach Zimmern. Wir kennen das aus Brüssel, weil wir dort 50 Wohnungen haben. In Brüssel wird nach Zimmern und All-In ge-mietet. Den Trend nach All-In-Mieten sehe ich auch in Österreich!“

Dass die Regierung ein neues Mietrecht zu-sammenbringt, daran glaubt Klein nicht. „Ich fürchte, die werden nichts Vernünftiges zusammenbringen! Es werden Nuancen sein, weil zu viele Interessen unter einen Hut ge-bracht werden müssen. Bei den Verhandlun-gen zur Novelle war im Gespräch, dass alles was älter als 20 Jahre ist, ein Altbau sein soll. Was soll das? Natürlich muss es Sozialwohnungen geben. Auch die soziale Ausgeglichenheit ist wichtig. Dass man im Bereich Altmieten den Hebel ansetzen miss ist auch klar, aber 20 Jahre halte ich für zu kurz.“

„Bei den All-in-Mieten sind wir sicherlich Vorreiter.“Hermann KleinGeschäftsführer IG Immobilien

„Für uns ist Nachhaltigkeit nicht nur ein Lip-penbekenntnis ist, sondern wir setzen diesen Gedanken konsequent um“. Mit dem Motel One hat die IG Immobilien die erste DGNB-zertifizierte Hotelimmobilie in Österreich präsentiert und mit der Campus Lodge eines der ersten DGNB-zertifizierten Wohnobjekte“, freut sich Klein. Durch detaillierte Planung konnte IG Immobilien die Betriebskosten für die Mieter auf 3 Jahre deckeln. Neben einer transparenten Aufstellung der Betriebskosten ist die langfristige Kostensicherheit der Haupt-


Zu Tisch mit...

vorteil für die Mieter. Dass sich der Passivhausstandard im groß-volumigen Wohnbau durchsetzen wird, daran glaubt Klein nicht. „Das ist für viele Mieter einfach zu kompliziert“.

Wie hält sich Klein fit? „Radfahren mindestens zweimal in der Woche für jeweils eine Stunde. Und am Wochenende ausgiebige Spaziergänge mit meiner Frau und unserem Golden Retriever Cosmo. Da geht es dann auf den Anninger hinauf“, erklärt der glühende SK Rapid-Anhänger „Wann immer es möglich ist besu-che ich die Rapid-Spiele“ - und leidenschaftlicher Fußballer. „In meiner Jugend habe ich beim FC Mödling gespielt“. Das lässt er heute bleiben. „Meine Knie sind bedient. Da ist Radfahren besser“. Sichtlich stolz erzählt Klein, dass einige Spieler aus der Kampf-mannschaft von Rapid sich in der Campus Lodge eingemietet hätten. „Idealer Standort für die Profi-Fußballer. Vormittags und Nachmittags Training. In der Pause geht’s in die eigene Wohnung oder ins Stadioncenter zum einkaufen“. Klein freut sich schon auf das erste Match in der Allianz-Arena. „Das wird ein ganz tol-les Stadion“. Wenngleich er es wirtschaftlich als nicht besonders sinnvoll erachtet. „Drei Stadien in einer Stadt wie Wien sind zwei zu viel. Warum können Austria und Rapid nicht in einem Stadion spielen?“, fragt sich Klein. „In anderen Städten funktioniert das ja auch.“ Wien ist hier anders. Auch der Sportclub und die Vienna könnten sich ein Stadion – zum Beispiel die Hohe Warte - teilen. „Das Sportclub-Areal wäre ein toller Wohnbaustandort“, ist Klein ganz plötzlich wieder Immobilien-Manager. Musik ist eine seine weiteren Leidenschaften. „Ich gehe gern auf Konzerte“. Zuletzt standen die Söhne Mannheims und Ende Oktober Monti Beton & Johann K. in der Stadthalle. „Hans Krankl ist auch einmal in Jesolo aufgetreten – natürlich war ich dort“.

„Für uns ist Nachhaltigkeit nicht nur ein Lippenbekenntnis,

sondern wir setzen diesen Gedanken konsequent um.“


Seine ersten Sporen in der Immobilienbranche verdiente sich der Absolvent der HTL für Elek-trotechnik in Mödling – „Ich habe das Studium der technischen Physik an der TU Wien begon-nen und war nebenbei Assistent an der HTL Mödling“ bei verschiedenen Ziviltechnikern im Bereich der technischen Planung tätig. „1991 wurde mir von einem Bekannten, der erster Ge-schäftsführer der IG Immobilien war, ein Job im Immobilienmanagement angeboten. Zu dritt begannen wir die IG Immobilien aufzubauen“, blickt Klein zurück. IG Immobilien ist heute einer der führender Anbieter bei Errichtung, Betrieb und Betreuung von Immobilien und hat sich im Lauf seiner 25-jährigen Unternehmens-geschichte auf hochwertig ausgestattete Wohn- und Büroobjekte, innerstädtische Einkaufs-zentren sowie auf attraktive Geschäftsobjekte

spezialisiert. 73 hochqualifizierte Mitarbeiterin-nen und Mitarbeiter betreuen heute über 50 Ei-gen- und Fremdobjekte, die zum Großteil in Ös-terreich, aber auch in Brüssel, Amsterdam und Budapest, angesiedelt sind. Aktuell beobachtet man den Deutschen Markt. „Wir haben uns in Hamburg, Berlin und Düsseldorf umgesehen, aber noch kein geeignetes Objekt gefunden“.

Der Immobranche steht ein Umbruch bevor

Für Klein steht die Immobilienbranche vor einem Umbruch. „In den kommenden Jahren wird sich der Immobilienmarkt kontinuierlich auf neue Zielgruppen einstellen müssen. Ein Paradebeispiel ist ‚studentisches Wohnen‘ – leistbare Mietwohnungen mit guter Verkehrs-anbindung. Aber auch ‚emotionales Wohnen‘ gewinnt an Bedeutung, denn Mieter richten

sich heute bei der Wahl des für sie passenden Objektes mehr und mehr nach ihrem Gefühl. Der qualitative Anspruch an eine Immobilie setzt sich demnach aus einer 1A-Lage, einem Top-Zustand, einer guten Verkehrsanbindung und dem Angebot von Dienstleistungen im Umfeld der Immobilie zusammen. Zukünf-tig wird es daher auch unsere Aufgabe sein, verstärkt auf diese veränderten Bedingungen einzugehen“, gibt Klein einen Ausblick auf die Schwerpunkte der kommenden Jahre.

Zum Abschluss lassen wir uns dann doch noch einmal die Karte geben. „Zweimal Espresso macchiato und Crêpe Suzette, bitte“. „Ich liebe Süßes“, gesteht Klein. Da werden es bei der nächsten Radtour wohl ein paar Minuten mehr werden müssen. n



Hoch hinausDie Systeme sind noch nicht ausgereizt. Es lohnt sich im Sinne einer Kosteneffizienz, auf neueste Techno-logien zu setzen. Die Modernisierung bestehender Anlagen wirkt sich nachhaltig positiv auf die Ökoeffizienz der Immobilien aus, meint Kone-Geschäftsführer Gernot Schöbitz im Gespräch mit dem ImmoFokus.


Aufzüge galten in der Vergangenheit als wahre Stromfresser. Wie sieht die Situa-tion aktuell aus. Gibt es so etwas wie den nachhaltigen Aufzug?Gernot Schöbitz: Auch wenn moderne Anla-gen viel weniger Strom verbrauchen als noch vor 10, 20 Jahren. Aufzüge verbrauchen Strom. Je älter sie sind und je schlechter sie gewartet werden, desto höher ist der Verbrauch. Auf-züge sind unauffällig. Wir haben uns so an sie gewöhnt, dass wir sie kaum wahrnehmen. Auf-

züge und Rolltreppen sind im Prinzip nichts an-deres als Kraftfahrzeuge - mit dem Unterschied, dass sie leise arbeiten und keine unmittelbar feststellbare Umweltbelastung erzeugen.

Rund 40 Prozent des weltweiten Energiebe-darfs entfallen auf Gebäude. Innerhalb eines Gebäudes wiederum entfallen bis zu 10 Prozent des Energieverbrauchs auf die Aufzüge. Wie viel Strom ein Aufzug tatsächlich verbraucht, ist von vielen Faktoren abhängig: der Art des Fahrstuhls, seiner Nutzung, seines Alters und so weiter. Aufzüge vor 30 Jahren hatten aufgrund der damals geringeren Sicherheits-anforderungen sowie einfacher Ausstattung und Steuerung einen erheblich niedrigeren Standby-Verbrauch. Bei den heutigen Aufzü-gen ist dieser zwar vergleichsweise hoch, dafür ist der Stromverbrauch für die Fahrten dank moderner und effizienter Technik mittlerweile gesunken.

Kann man die Einsparung beziffern? > Aufzüge mit getriebelosem Antrieb sind um

50 bis 70 Prozent effizienter als Aufzüge mit konventioneller Getriebe- oder Hydrauliktech-nologie. Im Gegensatz zu hydraulischen Auf-zügen benötigt der getriebelose Antrieb keine Ölschmierung. Regenerative Lösungen sparen durch Rückgewinnung der beim Betrieb des Aufzugs entstehenden Energie 20 bis 35 Pro-zent Strom ein. LED-Lampen und moderne Leuchtstoffröhren senken den Energiever-brauch im Vergleich zu Halogenlampen um bis zu 80 Prozent. Standby-Lösungen senken den Energieverbrauch insbesondere in Zeiten mit geringer Nutzerfrequenz erheblich. Bei größe-ren Anlagen optimiert die Zielwahlsteuerung


den Aufzugsverkehr und ermöglicht so eine Reduzierung von Größe und Anzahl der benö-tigten Aufzüge im Gebäude.

… und wie sieht es mit dem Thema Nach-haltigkeit aus?

> Wie schnell die Entwicklung vor sich geht, sieht man an der dritten Generation unseres MonoSpace. Dieser erreicht im Vergleich zur zweiten Generation eine um bis zu 35 Prozent höhere Energieeffizienz. Die Antriebs- und Steuerungstechnik des MonoSpace ermöglicht nicht nur, Energie zu sparen, sondern auch, diese zurückzugewinnen: Bei jedem Brems-vorgang des Aufzugs wird statt Wärme elektri-scher Strom erzeugt. Je größer die Förderhöhe, desto größer die Menge Energie, die für den Be-trieb des Aufzugs und des Gebäudes zur Verfü-gung gestellt werden kann. Die Energieeinspa-rung beträgt im Vergleich zu herkömmlichen Anlagen bis zu 80 Prozent.

Sind die Systeme ausgereizt? > Es gibt noch durchaus Potential. Bauher-

ren und Benutzer haben noch kein sehr stark ausgeprägtes Bewusstsein für Anschaffungs-, Betriebs- und Wartungskosten ihrer Systeme. Die Auftragsvergabe an einen Generalunter-nehmer hat oft zur Folge, dass dieser nicht die langfristigen Kosten, sondern lediglich die Kosten ihrer Gewährleistungsfrist ins Kalkül

ziehen. Das Denken in Lebenszykluskosten hat sich noch nicht in den Köpfen verankert. Ein Generalunternehmer will kostengünstig bauen – wie hoch die Betriebskosten sind, ist ihm in vielen Fällen egal, weil diese Kosten ihn nicht mehr betreffen. Das ist dann eine Sache zwischen Betreiber und Mieter. Denn die Be-triebskosten zahlt der Mieter, das sind reine Durchlaufkosten. Dem Generalunternehmer ist in der Regel auch egal, wer mit der Wartung beauftragt wird. Aber auch die fachgerechte

Wartung hat entscheidenden Einfluss auf die Gesamtperformance.

Das heißt, nicht immer wo KONE drauf-steht ist auch KONE-Service drin?

> Das ist richtig. Bei Neuanlagen wird meis-tens die Wartung für die ersten Jahre „quasi“ mitverkauft. Diese ersten Jahre decken meist die Gewährleistungsphase ab. Dann steht dem Eigentümer frei, sich seine Wartung wo immer er will zuzukaufen.

„Dem Generalunternehmer ist in der Regel egal, wer mit der Wartung beauftragt wird.“Gernot SchöbitzGeschäftsführer KONE



Klingt nach einem sehr umkämpften Markt?

> Das kann man laut sagen. Guter Service hat seinen Preis. Im Markt tummeln sich aber Ein-mannbetriebe, die versuchen, mit absoluten Dumpingangeboten ihr Geschäft zu machen. Dabei ist auch sehr leicht möglich, dass Mo-gelpackungen verkauft werden. Die wenigsten Kunden sind über alle Details und Notwendig-keiten der optimalen Aufzugsinstandhaltung ausreichend informiert. Service wird – leider – nahezu immer über den Preis und nicht über die Qualität verkauft. Die Angebote klingen verlockend. Wer will nicht Geld sparen?

… auch bei den Anlagen? > Auch bei den Anlagen. Da muss man als

Qualitätsanbieter bei Ausschreibungen auch einmal „Nein“ sagen können.

Wo sehen Sie weitere Einsparungspotenzi-ale – oder ist bereits alles gehoben, was man heben könnte?

> Da fallen mir gleich ein paar Dinge ein. Wie bereits besprochen, verbraucht ein Aufzug auch im Stillstand Strom. Aber Aufzüge müs-sen stets verfügbar sein oder anders gesagt: „Standby“. Dass Elektroanlagen im Dauerbe-trieb Strom und Geld kosten, weiß jeder. Wie viel, weiß kaum jemand. Eine Studie kommt zu dem Schluss, dass der Standby-Verbrauch rund 58 Prozent des gesamten Strombedarfes aller Aufzüge ausmacht und den Fahrtstrombedarf deutlich übersteigt. Bei Wohnhausaufzügen liegt dieser Anteil noch deutlich höher. Beson-ders in Wohngebäuden ist der Aufzug mehr ein „Stehzeug“ als ein Fahrzeug.

Es lohnt sich im Sinne einer Kosteneffizienz, auf neueste Technologien zur Energieeinspa-rung zu setzen. Auch die Modernisierung be-stehender Anlagen wirkt sich nachhaltig posi-tiv auf die Ökoeffizienz der Immobilien aus. So konnte bei der „Block C“ Modernisierung des Wohnpark Alterlaa eine Stromkostenersparnis von 80 Prozent realisiert werden.

Es sind die oft kleinen Details mit großer Wir-kung. Wir haben zum Beispiel mit UltraRope ein Aufzugsseil aus Carbon-Nano-Tubes - das ist ein Material mit dem Potential, den ersten Aufzug ins All zu realisieren - entwickelt, das

„Zielwahllösungen helfen, Aufzugsgruppen intelligenter

zu nutzen.“

nur etwa 18 Prozent eines konventionellen Stahlseiles mit vergleichbarer Tragkraft wiegt und damit deutlich weniger Energie benötigt. Mit diesem Seil können wir die bisherige mög-liche maximale Förderhöhe auf bis zu einen Ki-lometer verdoppeln. Die spezielle Technologie wird in Saudi Arabien im Kingdom Tower an-gewendet, der nach Fertigstellung das weltweit höchste Gebäude sein wird.

Wenn ich noch einmal zum Thema Nachhaltig-keit zurückkommen darf. Neben der Entwick-lung, Herstellung und Montage der energieef-fizientesten Aufzüge und Rolltreppen beachten wir auch unsere operativen Tätigkeiten und de-ren Ökoeffekt. So gelang es uns beispielsweise durch verschiedene Maßnahmen, den CO2-Ausstoß unserer Fahrzeugflotte um 12,8 Pro-zent zu reduzieren. Immerhin haben wir mehr

als 300 Mitarbeiter im Außendienst. Dabei haben wir sowohl „Rightsizing“ der Fahrzeuge, deren richtige Beladung, Fahrverhaltens-Schu-lung und laufende Routenoptimierung einge-setzt. Durch Effizienzsteigerungs-Maßnahmen in der Logistik konnte eine 4,5-prozentige CO2 Reduktion realisiert werden.

Wo geht die Reise hin? > Zutrittslösungen und Zielwahllösungen. Die

neuen Zutrittslösungen verbinden die Aufzüge nahtlos mit sämtlichen Zutrittspunkten von Gebäuden, inklusive Drehtüren und automati-schen Türen, und ermöglichen so maximale Si-cherheit und einen bequemen und effizienten Verkehrsfluss. Die Verbindung mit Zielwahllö-sungen sorgt dafür, dass man - ohne Wartezei-ten – auf direktestem Weg von der Drehtür zum richtigen Lift gelangt.


Zielwahllösungen? Was darf man darunter verstehen?

> Zielwahllösungen helfen, Aufzugsgruppen intelligenter zu nutzen. Zielwahllösungen be-rücksichtigen sowohl die Zahl der Personen als auch deren Zielstockwerk und leiten den Benutzer zu exakt dem Aufzug, der ihn am effi-zientesten an sein gewünschtes Ziel bringt. Das bedeutet eine Optimierung der Kapazitätsnut-zung bei gleichzeitiger Steigerung der Förder-leistung und Energieeinsparung. In anderen Worten: weniger überfüllte Kabinen, kürzere Warte- und Fahrzeiten und weniger unnötige Stopps. Dadurch verringert sich auch die Ab-nutzung der Anlage insgesamt. Die Lösungen lassen sich entsprechend den veränderlichen Anforderungen programmieren. Wenn bei-spielsweise eine Person mehr Raumbedarf in der Kabine hat (z.B. ein Rollstuhlfahrer), wird

sie einem Aufzug zugewiesen, der weniger Fahrgäste hat. Wenn ein Benutzer länger – weil er sich zum Beispiel ein Bein gebrochen hat - braucht, um zu dem Aufzug zu gelangen, wird diese Information im System hinterlegt, dann werden die Türen länger offengehalten. Sobald das Bein wieder heil ist, werden die Standardeinstellungen wieder hergestellt. Auf Wunsch können auch zusätzliche Lösungen von Drittanbietern, zum Beispiel Parkhaus-Management-Systeme, in die Zutrittskontrolle integriert werden.

Wir arbeiten gerade an einer App, mit der sich die Aufzüge steuern lassen können. Ich kann bereits auf dem Weg aus dem Büro den Lift ru-fen, angeben, mit wie vielen Personen ich un-terwegs bin – und das System sagt mir, wann der Lift da ist. n

Bedenkenlos vertrauen sich Millionen Fahrgäste dem Aufzug an. Die Benut-zung von Aufzügen ist vielen von uns so selbstverständlich wie das Atmen.

Aufzüge sind die einzigen Kraftfahr-zeuge, für deren Betrieb keine speziel-le Ausbildung erforderlich ist. Gleich-zeitig ist der Aufzug das sicherste Verkehrsmittel. Selbst Kinder können modernste Aufzüge sicher bedienen.

Welches andere Transportmittel ist dazu in der Lage?

Immer wenn Leistungen besonders einfach aussehen, steckt dahinter ein simples Konzept: harte und konse-quente Arbeit. KONE sieht seine Auf-gabe darin, Menschen dabei zu helfen, ihre Ziele schnell, sicher und zuver-lässig zu erreichen. Mobilität für alle Menschen ist die tägliche Zielsetzung.

Täglich befördern KONE Aufzüge in Österreich rund 6,7 Millionen Perso-nen. In einem Jahr bewegen Aufzüge, die von KONE betreut werden, 300x die gesamte Bevölkerung Österreichs.

Im Vergleich dazu befördern alle ÖBB- Züge, -Busse und Postbusse in Öster-reich 1,2 Millionen Personen / Tag – das sind gerade einmal 20 Prozent.

Dabei beträgt die durchschnittliche Wartezeit auf einen Aufzug weniger als 20 Sekunden.


Immo-Service

Die richtige Nutzung macht’sAnfang Oktober trafen einander Experten aus ganz Europa in der Wiener Hofburg, um Lösungsan-sätze für den Erhalt und die wirtchaftliche Führung historisch bedeutender Gebäude zu diskutieren.

Autor: Andreas Altstädter

I m Rahmen des Kongresses „Nutzung, Bewirtschaftung und Erhaltung historisch bedeutender Gebäude“, der von der Burghauptmannschaft Österreich und

der Österreichischen Gesellschaft für Nachhal-tige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) veranstaltet wurde und 2015 bereits zum 4. Mal stattfand, wurde eine Vielzahl von unterschiedlichen Nutzungskonzepten vorgestellt. Der britische und der slowakische National Trust waren genauso vertreten wie die Manager von Gebäuden wie dem Friedenspalast Den Haag, der Reitschule Lissabon (Presidency Portugal) oder des Archäo-logieparks Carnuntum. Erstmalig wurde auch privatwirtschaftlichen Initiativen großer Raum gewidmet. So wurden beispielsweise die Sofien-säle der ifa und deren Nutzungskonzept präsen-tiert wie auch das Palais Schwab in der Wiener Weihburggasse, ein detailgetreu von der ÖRAG renoviertes Palais in der Wiener Innenstadt.

Mehr als 200 Teilnehmer hatten die Gelegen-heit zum Erfahrungsaustausch. Die Bilanz fiel positiv aus. Burghauptmann Reinhold Sahl zeigte sich sehr zufrieden: „Wir können alle voneinander lernen. Auf Grundlage der Vielfalt an Kulturerbestätten in Europa konnten wir ein hochkarätiges Programm zusammenstellen, von dem alle profitieren. Die Hofburg fungiert damit als europaweite Drehscheibe des Wis-sensaustausches - darauf können wir durchaus stolz sein.“ Philipp Kaufmann, Gründungspräsi-dent der ÖGNI, ergänzte: „Die Partnerschaft mit der Burghauptmannschaft Österreich und der Kongress sind Meilensteine für die nachhaltige Gestaltung unserer Lebensräume. Gerade die präsentierten Konzepte sind herausragende Beispiele für gelebte Nachhaltigkeit bei histori-schen Gebäuden. Denn wir dürfen nicht verges-sen: Ohne die richtige Nutzung sind historische Gebäude kaum zu erhalten und gerade deswe-gen gilt es, die richtige Nutzung zu finden.“

Der für Programm und organisatorische Um-setzung verantwortliche Gerald Wagenhofer (UBW GmbH) meinte zum Abschluss: „Für den Kongress 2016 wird es wieder neue Schwer-punkte geben. Zusätzlich arbeiten wir an einem Weiterbildungsprogramm für Personen, die in diesem Segment arbeiten (EU-Projekt MODI-FY). Damit gibt es einen weiteren Baustein für die verstärkte Zusammenarbeit zwischen öffentli-cher Hand und Privatwirtschaft.“ Schon heuer nutzten Unternehmen wie ifa, Esterhazy, Bun-desimmobiliengesellschaft (BIG), CC Real oder ÖRAG die Gelegenheit des Erfahrungsaustau-sches und der Vernetzung. „Beim 5. Kongress wollen wir erneut dem von Burghauptmann Sahl definierten Anspruch gerecht werden, die Wiener Hofburg als DIE Drehscheibe für euro-päischen Erfahrungsaustausch über historische Gebäude zu positionieren“, so Wagenhofer. n

Nach einer umfassenden Umstrukturierung und Ausgliederung der ehemaligen Bundes-gebäudeverwaltung im Jahr 2001 verblieben lediglich die Bundesimmobilienverwaltung und die Burghauptmannschaft als Dienststellen des ehemaligen Bundeshochbaues. Der Burghauptmannschaft wurden jene Gebäude und Liegenschaften in ganz Österreich übertragen, die zum kulturellen Erbe der Republik Österreichs zählen. Das sind neben der Hofburg in Wien und dem Kunst- und Naturhistorischen Museum auch das Bun-deskanzleramt, das Regierungsgebäude am Stubenring, die Festung Hohensalzburg, die Hofburg zu Innsbruck und das Schloss Ambras sowie das ehemalige Konzentrationslager Mauthausen. Die Aufgaben der Burghauptmannschaft Österreich sind in § 22 Bundesim-mobiliengesetz festgehalten. Derzeit beschäftigt die Dienststelle ca. 170 Mitarbeiter. Die Dienststelle wird von Burghauptmann Hofrat Mag. Reinhold Sahl geleitet.

ÜBER DIE BURGHAUPTMANNSCHAFT ÖSTERREICH


Immo-Service

******Die Sieger stehen festGBB Awards 2015. Ausgezeichnet wurden in der Kategorie „Projekt“ der Flughafen Wien für die Quartier-zertifizierung der Airport City Vienna und in der Kategorie „Produkte/Services“ das modulare Gebäudesystem Hybrid Building 2050 der Donhauser GmbH.

A nfang November fand in Wien zum sechsten Mal die GBB Green and Blue Building Conference mit mehr als 150 Teilnehmern aus der

Immobilienbranche statt. „Blue Buildings stehen für höchste Qualität und für die gelebte Nach-haltigkeit, für Denken und Handeln im Lebens-zyklus und vor allem für die hohe Innovations-kraft unserer Bau- und Immobilienwirtschaft. Bei der GBB werden solche Projekte vor den Vorhang geholt und ausgezeichnet. Wir stehen aber immer noch am Anfang und haben noch einen weiten Weg vor uns“, so ÖGNI Gründungs-präsident Philipp Kaufmann in seiner Eröffnungs-rede. „Der Paradigmenwechsel hin zur Nachhal-tigkeit in der Bau- und Immobilienbranche ist eingeläutet, es gibt aber nach wie vor viel zu tun.“

Als Keynote Speaker berichtete Michael Lud-wig, Wiens Wohnbaustadtrat, ausführlich über die Zukunft des Wohnbaus in Wien. Da-bei seien Smart Wohnungen - also Wohnun-gen, die kompakt, kostengünstig und flexibel gestaltet sind - ein besonderer Fokus. Wien wird älter mit immer mehr Menschen über 65 Jahren - und jünger mit einem steigenden Anteil an unter 20jährigen. „Dieser Trend wird die Anforderungen an Wohnungsgrößen und an die Wohnungsgestaltung verändern“, so Ludwig.

Seit 2011 zeichnet Alexander Ghezzo, Ge-schäftsführer der Ghezzo GmbH, im Rahmen der GBB besonders nachhaltige Immobilien-projekte und Produkte mit den GBB Awards aus. Eine hochkarätige internationale Jury un-ter der Leitung von Alexander Wlasto, Partner bei EY Österreich, bewertete die eingereichten Projekte und Produkte, wobei Innovations-

kraft und Idee wichtiger waren als Transak-tionsvolumen. Die Mitglieder der Jury waren Christine Jasch, ebenfalls von EY Österreich, Stefan Jäschke, Professor an der ZHAW in Zürich und internationaler Experte für den Be-trieb von Immobilien, Philipp Kaufmann, Prä-sident der ÖGNI, Günther Maier, Professor an der WU und Gründer des Forschungsinstitutes für Raum- und Immobilienwirtschaft, sowie Wolfram Trinius, internationaler Experte für Nachhaltigkeit.

Die Einreichungen kamen aus den unter-schiedlichsten Teilen der Branche: Vom Faci-lity Management Anbieter bis zum Gebäude


DIE GEWINNER DER GBB AWARDS

Automations-System, von der Fassadenbegrünung mit Urban Farming bis zur Hochhausklimatisierung. Was aber alle Einreichungen gemeinsam haben, ist, dass Aspekte der Nachhaltigkeit von Anfang an mitgedacht worden sind und in der Verwertung und Vermarktung eine wichtige Rolle spielen - und diese Aspekte sich über die Projektgrenzen hinaus erstrecken: So werden bei-spielsweise die Anforderungen durch den Wandel der Generationen stärker denn je in Betracht gezogen. „Indem man Nachhaltigkeit in der Entwicklung eines ganzen Standortes mitdenkt, wird der Wirkungsgrad enorm gesteigert. Beeindruckend an den Einreichungen war, dass Klimaschutz und soziale Verantwortung die Innovationskraft der Unternehmen steigert“, erklärt Ale-xander Wlasto.

Heuer ging der GBB Award in der Kategorie Projekt an den Flughafen Wien für die Quartierzertifizierung der Airport City nach DGNB Standard. Im Zuge des Zertifizierungsprozesses wurden etliche Energieeffizienz-Maßnahmen umgesetzt und soziale sowie ökologische Schwerpunkte gesetzt. Dieser Weit-blick hat die Jury überzeugt. „Die Verleihung des GBB Awards 2015 ist eine wichtige Bestätigung unserer bisherigen Arbeit wie auch Ansporn, eine nach-haltige Entwicklung der Airport City Vienna weiter voranzutreiben“, sagt Wolfgang Scheibenpflug, Leiter des Standortmanagements des Flughafens Wien. „Stadtquartiere wie dieses werden eine Schlüsselrolle im Paradigmen-wechsel hin zur Nachhaltigkeit einnehmen, da damit erstmalig alle Aspekte der Nachhaltigkeit ganzheitlich umsetzbar sind und nicht an der Grund-stücksgrenze enden. Nur somit ist es möglich, eine optimale Infrastruktur zu schaffen und effiziente Energie-, Abfall- und Verkehrssysteme zu betreiben“, so ÖGNI Geschäftsführerin Ines Reiter.

In der Kategorie Produkte/Services wurde die Donhauser GmbH mit ihrem modularen Gebäudesystem Hybrid Building 2050 ausgezeichnet. Dieses Gebäudesystem verbindet Plusenergie Standard mit extremer Flexibilität, sodass Gebäude mit wenig Aufwand den unterschiedlichen generationen-übergreifenden Bedürfnissen der Bewohner angepasst werden können. Das Modulkonzept ermöglicht den Bau nahezu aller Gebäudeformen in ein- bis mehrgeschoßiger Bauweise mit allen gängigen Dachformen. Die Basis bilden vordefinierte und in den wesentlichen Bereichen der Gebäudehülle und der Haustechnik vorgefertigte Materialien, Konstruktionen, Kom-ponenten, Hersteller, Montagebetriebe und Detaillösungen. Das Konzept bietet die Lösung für eine generationenübergreifende Nutzung, indem das Gebäude dem Nutzer und der jeweilige Lebensphase anpasst werden kann. Dies umfasst die nachträgliche Trennung der Geschoße, die Ergänzung von Modulanbauten und die nachträgliche Erschließung der Gebäude durch Verlegung der Treppenanlagen. Die Erzeugung der Heiz- und Kühlleis-tung erfolgt ausschließlich über eine vorgefertigte Moduleinheit mit Luft-Wasser-Wärmepumpe in Verbindung mit einer Be- und Entlüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung oder Erdsole-Wärmepumpe und Geothermie ebenso in Verbindung mit einer Be- und Entlüftungsanlage mit Wärme-rückgewinnung.

Als Top-Einreicher ausgezeichnet: Proenergy mit dem Kältecontracting des IZD Towers und das iconic carport in der Kategorie Produkte/Services, in der Kategorie Projekte Garden State - Marktgasse 8-10 von Gassner & Partner sowie die PopUp Dorms von home4students. n



I m Rahmen des Steuerreformgesetzes 2015/16 kam es u.a. zu einer Novellierung des Grunderwerbsteuergesetzes („GrEStG“). Ab 01.01.2016 ist nunmehr

bei der unentgeltlichen Übertragung eines Grundstückes, bei Vorgängen nach dem UmgrStG, einer Anteilsvereinigung oder –übertragung oder wenn eine Gegenleistung vorliegt, deren Wert aber nicht ermittelbar ist, der „Grund-stückswert“ als Bemessungsgrundlage heran-zuziehen. Unentgeltlich sind insbesondere Erwerbe im Familienverband und von Todes wegen.

Beim Grundstückswert handelt es sich um einen ausschließlich für Zwecke der Grund-erwerbsteuer zu ermittelnden Wert, der nach Wahl des Steuerpflichtigen auf die nach-folgend angeführten zwei Arten bestimmt werden kann. Außerdem kann in jedem Fall der geringere gemeine Wert nachgewiesen werden. Erfolgt dieser Nachweis durch Vor-lage eines Schätzungsgutachtens, das von ei-nem allgemein beeideten und gerichtlich zerti-

Die Qual der WahlGrundstückwertverordnung 2016. Wie teuer erben und schenken ab 2016 wird, zeigt eine neue Grundstück-wertverordnung des Finanzministeriums. Darin sind zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes ab 1. Jänner mehrere Berechnungsmöglichkeiten vorgegeben. Der Stuerpflichtige kann die für ihn günstigste Variante wählen.

fizierten Immobiliensachverständigen erstellt wurde, hat der von diesem festgestellte Wert die Vermutung der Richtigkeit für sich und führt somit zu einer Umkehr der Beweislast. Der Entwurf der Grundstückswertverordnung 2016 („GrWV 2016“), der am 10.11.2015 zur Begutachtung versendet wurde, konkretisiert die im Gesetz vorgegebenen Wertermittlungs-methoden.

1) „Pauschalwertmodell“

Bei diesem Ermittlungsverfahren soll die Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes gem § 53 Abs. 2 S 1 BewG (abgeleitet vom Einheitswert) und des (anteiligen) Wertes des Gebäudes nach folgen-der Formel berechnet werden:

Dabei ist für die Berechnung des Grundwer-tes der ursprünglich bei der Ermittlung des Einheitswertes zugrunde gelegte dreifache Bodenwert mit dem Hochrechnungsfaktor zu multiplizieren. Dieser Bodenwert soll künftig elektronisch bei den Finanzämtern abgefragt

Grund / Boden

+

Gebäude / Superädifikat

[(anteilige) Grundfläche x dreifacher Bodenwert/m2 x Hochrechnungsfaktor]

+

[Nutzfläche bzw. (anteilige) gekürzte Bruttogrundfläche x Baukostenfaktor x Bauweise-/

Nutzungsminderung x Altersminderung]

Autor:

Mag. Bernd WinterWirtschaftsprüfer und Steuerberater

PartnerLeiter Branchencenter Immobilien

[email protected]

Autor:

Dr. Christoph PramböckWirtschaftsprüfer und Steuerberater

DirectorLeiter Competence Center Immobilienbewertung

[email protected]


werden können. Die Hochrechnungsfakto-ren sind in der Anlage zu dieser Verordnung angeführt (differenziert nach Gemeinden bzw. Stadtteilen in größeren Städten) und sollen sich durch einen Vergleich der durch-schnittlichen dreifachen Einheitswerte für unbebaute Grundstücke mit den aktuellen durchschnittlichen Verkehrswerten ergeben und daher die Wertänderung seit 01.01.1973 abbilden. Außerdem soll dadurch die unter-schiedliche Wertentwicklung von Grundstü-cken in den verschiedenen Gemeinden be-rücksichtigt werden.Für die Berechnung des Gebäudewertes ist entweder die Nutzfläche oder die Bruttogrundfläche heranzuziehen. Die Bruttogrundfläche errechnet sich aus der Summe der Flächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes. Kellergeschoße sind mit der halben Fläche in die Ermittlung der Brutto-grundfläche einzubeziehen, wobei § 3 Abs. 2 Z. 2 ein Kellergschoß als Geschoß definiert, dessen Außenwände zum Großteil unter der bestehenden oder bewilligten Höhenlage des Geländes des Baugrundstücks liegen. So soll das unterschiedlich hohe Ausmaß der Wohnbarmachung von Kellerflächen pau-schaliert berücksichtigt werden. Die Brutto-grundfläche kann um 30% gekürzt werden, weil diese auch Flächen umfasst, die nicht zur Nutzfläche gehören (z.B. Stiegenhaus). Bei Wohnungen wird u.E. daher regelmäßig lediglich die Nutzfläche heranzuziehen sein. Mangels einer entsprechenden anderweiti-gen Regelung ist derzeit davon auszugehen, dass in diese auch Keller- und Garagenflächen voll einzubeziehen sind.

Die Baukostenfaktoren werden auf Basis der durchschnittlichen Baukosten unter Berück-sichtigung eines Bebauungsabschlages von 30% festgelegt. Dabei wird nach Bundeslän-dern differenziert, wobei sich z.B. für Wien derzeit ein Baukostenfaktor/m2 von 1.560,- (dies entspricht fiktiven Baukosten in EUR/m2) ergeben soll. Verschieden hohe Ansätze (100% allgemein | 71,25% bei Gebäuden, die der gewerblichen Beherbergung dienen sowie bei Lagerhäusern | 60% bei Fabriks- und Werk-stättengebäuden und Lagerhäusern, die Teile der wirtschaftlichen Einheit eines Fabriks-grundstückes sind | 40% für einfachste Bau-ten sowie bei behelfsmäßiger Bauweise) der Baukostenfaktoren sollen die unterschiedlich

lange Gesamtnutzungsdauer der jeweiligen Gebäudeart-/verwendung berücksichtigen, wobei grundsätzlich (z.B. bei Einfamilienhäu-sern) der volle Baukostenfaktor anzusetzen ist („Bauweise-/Nutzungsminderung“).

Das Ergebnis der Multiplikation aus Nutzflä-che bzw. (anteiliger) gekürzter Bruttogrund-fläche mal dem (eventuell je nach Bauweise/Nutzung gekürzten) Baukostenfaktor soll abhängig vom Zeitpunkt einer Sanierung oder der Fertigstellung entweder mit 100% (Sanierung oder Fertigstellung innerhalb der letzten 20 Jahre), mit 65% (Fertigstellung in-nerhalb der letzten 40 bis 20 Jahre) oder mit 30% (Fertigstellung vor mehr als 40 Jahren) als Wert des Gebäudes anzusetzen sein („Alters-minderung“). Für einfachste Bauten bzw. bei behelfsmäßiger Bauweise gelten hinsichtlich der Altersminderung spezielle Regelungen (z.B. Ansatz von 30% bereits bei Fertigstellung vor mehr als 20 Jahren).

2) Ermittlung anhand eines geeigneten Immo-

bilienpreisspiegels

Für das Jahr 2016 soll ausschließlich der Im-mobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder herangezogen werden.

Für die Jahre ab 2017 soll sodann auf einen von der Statistik Österreich zu erstellenden Immo-bilienpreisspiegel zurückgegriffen werden.

Der anhand des jeweiligen Immobilienpreis-spiegels ermittelte Wert soll um 28.75% gekürzt werden, um zu verhindern, dass regi-onale Schwankungen zu überhöhten Ergebnis-sen führen.

Eine Bewertung nach diesem Immobilien-preisspiegel soll nur möglich sein, wenn das zu bewertende Grundstück einer Objektkategorie im Immobilienpreisspiegel zugerechnet wer-den kann und den, im Immobilienpreisspiegel für die jeweilige Objektkategorie vorgegebe-nen, Parameteren entspricht. Daher können beispielsweise betrieblich genutzte Grund-stücke, auf denen sich ein Fabriksgebäude befindet, oder Superädifikate nicht mit dem Immobilienpreisspiegel bewertet werden, da dieser für solche Grundstücke keine Kategorie vorsieht. n

Zusammenfassend ist die Ermittlung dieser GrESt-Bemessungsgrundlage daher auf drei Arten möglich

1. Pauschalwertmodell2. Ermittlung anhand eines geeig-

neten Immobilienpreisspiegels3. Nachweis des gemeinen Wertes

Diesbezüglich kann vom Abgabe-pflichtigen die jeweils im Einzelfall günstigste Variante gewählt werden.

Eigentumswohnung (Altbau) in 1040 Wien, Generalsanierung 2008, Anteile 61/2881, Nutzfläche 65 m², dreifacher Bodenwert des gesamten Grundstü-ckes 441 501 Euro, Hochrechnungsfak-tor lt. Anlage zur VO: 3,5, Baukosten-faktor für Wien: 1 560 Euro

Berechnung des Grundstückswertes:(441 501 x 61/2 881 x 3,5) + (65 x 1 560) = 32 717,97 + 101 400 = 134 117,97 Euro

Abschließend dazu noch ein Beispiel aus den Erläuterungen:

Ein Dachdecker könnte auch vom Dach fallenMunitionsbergungen können in Österreich als freies Gewerbe ausgeübt werden. Dennoch tummelt sich nur eine überschaubare Anzahl an entsprechenden Unternehmern am heimischen Markt. Sicherheit und Zuverlässigkeit zählen in dieser Branche im Speziellen zu wichtigen Geschäftsparametern.


K riegsrelikteortung, Identifikati-onsgrabungen, Formationsmessung, archäologische Prospektionen, Opfer- und Objektsuche – der Ar-

beitsalltag muss wohl spannend sein. Aber Peter Bartosch winkt ab: „Das klingt aufregender, als es wahrscheinlich ist.“ Bartosch ist einer von einer Handvoll in Österreich tätigen so genann-ten Munitionsbergeunternehmern. In der Nähe von Gänserndorf, in Hohenhau an der March nahe der Grenze zu Tschechien und der Slowakei, befindet sich sein Unternehmen, das er seit 2012 führt.

Wie ist der Alltag dann, wenn nicht aufregend? „Wir befassen uns mit geophysikalischen Messungen, basierend auf Magnetome-ter- und Bodenradarverfahren. Mit diesen Verfahren ergeben sich vielerlei Möglichkei-ten“, erzählt Bartosch. Eine davon sei eben die Sondierung von Bauflächen auf etwaige Hinterlassenschaften des 2.Weltkrieges. Das hört sich jetzt aber doch spannend an, aber der gelernte Sprengmeister winkt wieder ab: „Eine Sondierung läuft unspektakulär ab. Der zu untersuchende Bereich wird in Teilflächen unterteilt. Danach werden diese mit computer-gestützten Systemen in parallelen Spuren mit einem Spurabstand von einem halben Meter abgegangen. Die erhaltenen Daten werden auf einen Laptop übertragen und anschließend im Büro ausgewertet.“ Aufgrund dieser Daten erhalten die Auftraggeber – von Spitälern über die Asfinag, die ÖBB bis zu Wohnbauträgern, Chemiewerken oder Flughäfen - ein Gutach-ten mit Beschreibungen, Schlussfolgerungen, Fotodokumentation und empfohlenen Maß-nahmen bei georteten Verdachtsstellen bzw. Anomalien für die weitere Vorgangsweise. Bei Verdachtsstellen wird nach Absprache mit dem Auftraggeber ein Termin festgelegt, um diese durch Identifikationsgrabungen abzuklären. „Dabei kann es dann schon inte-ressanter werden. Zumindest, wenn sich der Verdacht auf sprengfähige Relikte bestätigt.“



PETER BARTOSCH – MUNITIONSUNTERNEHMER

Foto

s: C

redi

ts

Wie kommt man bloß auf die Idee, als Muniti-onsbergeunternehmer tätig zu sein? „Die Idee hatte schon mein Vater. Unser Unternehmen gibt es seit 1992. Ich bin damit aufgewachsen und beschäftige mich seit mittlerweile 20 Jahren damit.“ Die Motivation war natürlich, einmal das Familienunternehmen weiter-zuführen: „Aber ohne Interesse geht das na-türlich nicht sehr lange gut. Ein technisches Verständnis, geschichtliches Interesse, Lern-fähigkeit und Reisebereitschaft sind zunächst einmal Grundvoraussetzungen.“ Er selbst ist mit seinem Unternehmen praktisch bundes-weit, fallweise auch in England, Deutschland, Rumänien und der Schweiz tätig.

Sondierung ist PrivatsacheIn Österreich fallen die Arbeiten unter das freie Gewerbe. Eine spezielle Ausbildung ist nicht vorgeschrieben, erzählt der Firmenchef. Er selbst hat nach seiner Berufsausbildung zu-nächst einmal die Meisterprüfung für Maschi-nenbau und Automatisierungstechnik absol-viert, danach die Prüfung zum Sprengmeister und mehrere Spezialkurse in Schweden und Deutschland. „Obwohl es ein freies Gewerbe ist, sollte man selbstverständlich sehr gut über die Messsysteme, Auswertung und Kampfmit-tel Bescheid wissen. Mein Vater ist Gerichts-sachverständiger für die Kriegsreliktortung. Das ist auch mein nächstes Ziel.“

Sein Tätigkeitsbereich beschränkt sich auf die Suche bzw. Ortung und das Freilegen von metallischen Gegenständen, insbesondere von Kampfmitteln aller Art. Ausgenommen ist die Entschärfung, Sicherstellung, Abtransport und Vernichtung von sprengfähigen Relikten.

„Privatfirmen dürfen nur die Ortung und das Freilegen durchführen. Sobald sich der Ver-dacht bestätigt hat, melden wir den Fund der Polizei und dem Auftraggeber. Wir sichern die Fundstelle bis zum Eintreffen der Polizei ab. Sobald die Polizei vor Ort ist, übernimmt diese die Sicherung und verständigt für alles Weitere den Entminungsdienst.“

„Privatfirmen dürfen nur die Ortung und das Freilegen durchführen. “Bartosch


Was macht der Häuslbauer, wenn er beim Erdaushub für den Swimmingpool auf Hand-granaten stößt? Private Auftraggeber seien überschaubar, erzählt Bartosch: „Ich glaube, die haben möglicherweise Angst, dass die Kos-ten explodieren bzw. zu hoch sind.“ Denn die Entsorgung durch den Bund (konkret durch den Entminungsdienst des österreichischen

Bundesheeres) ist mit keinerlei Kosten für den Bauherrn bzw. Grundstückseigentümer ver-bunden. Die einzigen Kosten, die entstehen, sind, wenn eine Privatfirma wie eben Bartosch die Identifikationsgrabungen durchführt: „Und diese sind – das kann ich natürlich nur von uns behaupten - als eher gering einzu-schätzen.“

Der Haken dabei: Zwar ist die Entsorgung durch den Bund kostenlos, aber dieser sieht sich nicht verpflichtet, selbst Sondierungen durchzuführen: Der Entminungsdienst über-nimmt erst ab der Identifikation, sondiert keine Bauflächen. Diese Arbeiten führen eben private Firmen durch und das sei natürlich mit Kosten verbunden, erzählt der Sprengmeister: „Erst wenn im Zuge der Sondierung Ver-dachtspunkte festgestellt werden und diese durch Aufgraben als sprengfähige Relikte identifiziert werden, kommt nach der Polizei der Entminungsdienst zum Einsatz. Diesem obliegt alleine die Entschärfung, Abtransport und Vernichtung von Relikten. Jeder andere in Österreich macht sich strafbar, wenn er selbst damit hantiert.“ Ein Beispiel zur Illustration:



Ein Unfall mit Blechschäden auf der Autobahn. Die Polizei kommt und nimmt den Sachverhalt auf, aber das Fahrzeug abzuschleppen, über-nimmt eine Firma und nicht die Behörde. Der Polizeieinsatz wird nichts kosten, aber die Ab-schleppfirma.

Diese Aufgabenteilung vermutet der Muniti-onsberge-Experte als Hinterlassenschaft des Zweiten Weltkrieges: „Nach dem 2.Weltkrieg hat die österreichische Regierung auf mögliche Schadenersatzansprüche, die durch Blindgän-ger verursacht werden könnten, zu Gunsten der Alliierten verzichtet. Ich nehme an, dass daher die Kostenübernahme durch den Bund für die Entschärfung usw. stammt.“

Kann sich Bartosch an einen besonders auf-regenden Fall erinnern? „Der Fund eines Bombenblindgängers ist immer spektakulär. Aufträge, die wir von Staatsanwaltschaften im Sinne der Opfersuche bekommen, sind meistens sehr bedrückend und solche kann ich dann natürlich nicht vergessen. Wenn wir um Unterstützung gebeten werden, würden wir trotzdem niemals ablehnen. Alleine schon, um

MULTICAT.

Großflächenmessgerät mit vier Sonden.

unseren Beitrag zur Aufklärung zu leisten“. Tagtäglich werde er übrigens gefragt, ob seine Arbeit nicht gefährlich sei, berichtet Bartosch: „Meine Antwort darauf: Ein Dachdecker könnte auch vom Dach fallen. Klar ist das Aufgraben einer Verdachtsstelle mit einem Risiko verbunden. Jeder, der in diesem Bereich arbeitet, weiß, worauf es ankommt und geht dementsprechend vor.“ Gefährlicher wäre es da schon eher, wenn das Graben ohne vorherige Sondierung und ohne Auswerteergebnisse durchgeführt wird - das heißt, wenn beispielsweise auf einer Baustelle ohne Fachfirma gearbeitet wird und niemand über mögliche Verdachtsstellen Bescheid weiß: „Dabei kann ein Blindgänger leicht falsch erwischt oder sogar unerkannt abtransportiert werden. Die Sondierung bevor die Gra-bungsarbeiten beginnen, gehört aber mittlerweile zum Alltag für die Bauleiter.“


Keine WirtschaftskriseDass ihm das Geschäft ausgeht, diese Angst hat Bartosch nicht: „Unser Unternehmen gibt es bereits seit 1992. Seit 2012 habe ich die Leitung. Ich wüsste nicht, dass es einmal ein Jahr gegeben hätte, in dem die Anzahl der Aufträge zurückgegangen wäre.“ Von Jänner bis Anfang Mai 2015 habe sein Unternehmen bereits mehr Anfragen und Aufträge erhalten sowie Berichte erstellt als im gleichen Zeit-raum 2014. Aber irgendwann einmal sind doch wohl alle Kriegshinterlassenschaften geborgen…? Bartosch: „Ich habe einmal eine Studie über die Beseitigung von Hinterlas-senschaften in Deutschland gelesen. Dabei wurde geschätzt, dass es theoretisch noch ca. 100 Jahre dauert, bis in Deutschland alles beseitigt sein wird. Nein, ich mache mir keine Sorgen um die Zukunft. Ich kann behaupten,

dass wir einen sehr guten Ruf in dieser Bran-che haben.“ Und aufgrund dieser speziellen Marktkenntnisse gibt es auch keinen Anlass zur Besorgnis, ob der Markt einmal heiß um-kämpft wird: „‘Ausländerproblematik‘ gibt es keine. Natürlich gibt es Firmen aus Deutsch-land, die hier und da ihr Glück in Österreich versuchen. Auch österreichische Firmen probieren auf dem Markt Fuß zu fassen. Da die Ausrüstung nicht billig ist und es sehr auf Können, Ausbildung und Erfahrung an-kommt, bleiben unterm Strich vielleicht vier, fünf Firmen übrig, die seit mehreren Jahren bereits tätig sind.“ Was tatsächlich schwierig ist, so Bartosch weiter, sei der Zeitdruck: „Oft müssen wir kurzfristig Termine umlegen und einsatzbereit sein. Aber ich glaube, das ist ty-pisch für unsere schnelllebige Zeit.“ n

„Der Fund eines Bombenblindgängers ist

immer etwas spektakulär.“Bartosch



#1E rinnern Sie sich noch? Die Fälle tauchten Ende der 80er des vorigen Jahrhunderts zuerst in einer ORF-Sendung auf: Meist sehr junge,

unerfahrene Menschen hatten eine Wohnung oder auch Beteiligungen an Zinshäusern erstan-den - und mussten dann sehr bald feststellen, dass die Quartiere bereits auch anderweitig verkauft worden waren. Oft stritten sich gleich drei oder vier Familien um dasselbe Apartment. Eine Grundbuchseintragung hatte keiner von ihnen; dafür wurde beim Unterschreiben des Kaufvertrages das Geld gleich in bar übergeben.

Es dauerte eine ganze Weile, bis sich auch die Behörden einschalteten, doch dann stellte sich rasch heraus: Der zentrale Punkt der Dramen war ein Rechtsanwalt namens Ronald Itzlinger. Itzlinger hatte seit 1989 desolate Mietshäuser vor allem in Wien gekauft und saniert. Gemeinsam mit seinem Mitarbeiter Josef Fuchshuber hatte er die entstandenen Eigentumswohnungen über die „Wiener Lie-genschafts-Verwaltung“ am Markt angeboten

- und Dutzende Familien investierten. Itzlinger fungierte bei den Deals als Treuhänder - dabei wurde der Bock zum Gärtner: 170 Mal soll der Rechtsanwalt in den Treuhandtopf gegriffen haben.

Villa, Yacht und Rolls

Mit dem Geld trug Itzlinger dann dick auf: Er erwarb rund 75 Prozent des von der Börsen-kammer wegen Überschuldung suspendierten Wiener Börsenmaklers Rotter und Co. für 13,49 Millionen Schilling (fast eine Millionen Euro) und baute sich unter anderem eine riesige rosa Villa am Fuße des Hainburger Braunsbergs mit eigenem Hubschrauberlandeplatz. Man fragt sich dann, ob der Mann allen Ernstes gedacht hat, dass die Sache auf ewig gut gehen würde.

Sogar ein TV-Film wurde über den Möchtegern-Immobilien-Tycoon gedreht: „Der Hausherr“ hieß das heftige TV-Porträt über Itzlinger, für das die Macher sogar den begehrten „Professor Claus Gatterer-Preis“ erhielten. Auf drastische Weise zeigte der im März 1995 gesendete Film die armseligen Wohnverhältnisse, denen sich die Mieter in den rund 80 von Itzlinger verwal-teten Zinshäusern ausgesetzt sahen. Der Jurist, der einst für die Erzdiözese Wien ausstehende Kirchenbeiträge eingetrieben hatte, ließ sich seinerseits in Filmstar-Pose in seinem Rolls Royce oder vor seiner pompösen Villa filmen.

Doch der Krug geht so lange zum Brunnen, bis er bricht - auch im Fall Itzlinger: Als das Im-perium des Advokaten zusammenbrach und

Haltet den Dieb. Auch am Immo-biliensektor gibt es immer wieder

solche, die sich nicht an die Regeln halten wollen - doch die meisten

der „bösen Buben“ verbringen dann ihren Lebensabend bei Vollpension

mit extrem eingeschränkter Bewegungsmöglichkeit im Hotel

Adler. Hier einige spektakuläre Fälle.

Autor: Reinhard Krémer

BAD BOYS


#3

#2

sich dieser im Februar 1995 nach Südamerika absetzte, platzte die Bombe: Itzlinger hatte zwar die Gelder entgegengenommen, aber die Eigentümer notorisch nie ins Grundbuch eintragen lassen. Dutzende Familien standen schließlich durch Itzlingers Malversationen vor dem finanziellen Ruin. Dafür nannte der Anwalt neben seiner Villa ein Traumhaus in der Karibik, eine Jacht, ein Motorboot und ei-nen Fuhrpark sein eigen, der sogar Ari Onassis zur Ehre gereicht hätte. Auf einen eigenen Chauffeur konnte da selbstverständlich nicht verzichtet werden.

Kaiser, König, Häf´nbruder

Nachdem in der Fernsehfahndung „Aktenzei-chen XY“ sein Konterfei über die Bildschirme geflimmert war, gab der Jurist schließlich auf. Er kehrte nach achtmonatiger Flucht nach Wien zurück und stellte sich der Polizei. Ex-Anwalt Ronald Itzlinger ging mit seinem Im-mobilienimperium mit Passiva von rund 500 Millionen Schilling in die Insolvenzstatistik des KSV ein; das Gericht nahm einen Gesamt-schaden in Höhe von 118 Millionen Schilling (rund 8,6 Millionen Euro) an.

Ein Dreiersenat des Oberlandesgerichtes Wien reduzierte die in erster Instanz über ihn ver-hängte Freiheitsstrafe von 9 1/2 auf 8 1/2 Jahre. Die Sache ging für Itzlinger letal aus: Er erlitt im September 1999 in der Justizvollzugsanstalt Sonnberg einen Herzanfall. Der einstige „Im-mobilienkaiser“ wurde ins Krankenhaus Hol-labrunn eingeliefert, wo er binnen kürzester Zeit starb.

Eine Tageszeitung trat dann noch unabsicht-lich nach dem Verblichenen und berichtete über die Konkursabweisung einer Itzlinger Firma mit den Worten: „…das wird den Mann nicht freuen“. Ob die Kollegen da Recht hatten, wird man nie erfahren, denn da war der An-walt schon fast ein Jahr lang tot …

Big Player

Deutschland hat rund zehn Mal so viele Ein-wohner wie Österreich – und so sind auch die Kriminalfälle oft von enormer Dimension: Wie jener des Bauunternehmers Utz Jürgen Schneider. Der hatte sich vor allem durch die aufwendige Sanierung historischer Immobi-lien in Frankfurt, München, Leipzig und Berlin einen guten Namen gemacht. Durch sein ers-tes erfolgreich saniertes und mit ordentlichem Gewinn weiterveräußertes Großprojekt kam Schneider auf den Gusto: Er wollte weitere Sahnestücke in Toplagen in diversen deut-schen Großstädten aufkaufen, sie dann sanie-ren und schlussendlich mit Profit verkaufen.

Weil das eigene Geld nicht langte, griff Schnei-der bei Krediten, die ihm gerne gewährt wur-den, fest zu. Denn Schneider wusste, wie man auftritt: Bei eindrucksvollen Geschäftsessen in seinem Schloss im Taunus und mit getürk-ten Unterlagen für jeden neuen Bau gelang es Schneider, Hunderte von Millionen an Kredi-ten aufzustellen.

Lange Zeit ging alles locker über die Bühne, doch die Liegenschaften erzielten nicht annä-hernd den Preis, den Schneider seinen Geldge-bern vorgegaukelt hatte. Die Mieteinnahmen blieben durch die Bank deutlich hinter den Prognosen zurück - zum einen wegen zu opti-mistischer Markteinschätzung, zum anderen wegen bewusst überzogener Flächenangaben und Mietprognosen. Schneider musste immer mehr Geld für neue Projekte daherkarren, um damit auch die Zinsen der alten bezahlen zu können.

Am Ende wurde es den Banken doch zu bunt und sie begannen, ihre Kredite zurückzufor-dern.

Am Gründonnerstag 1994 schließlich verab-schiedete sich Utz Jürgen Schneider von seinen

Mitarbeitern zum Osterurlaub in die Toskana. Wenige Tage später ratterte ein Fax in seinem Firmensitz ein: Jürgen Schneider sei krank, der Baulöwe ziehe sich aus dem operativen Geschäft zurück, ein Anwalt erhielt eine Gene-ralvollmacht. Schneider war untergetaucht…

Die Deutsche Bank und an die 50 weitere Ins-titute blieben mit einem Schuldenberg von 5,4 Milliarden D-Mark (rund 2,7 Milliarden Euro) zurück. Jürgen Schneider und seine Gattin Claudia wurden schließlich 1995 in Miami festgenommen.

Im Urteil, das Schneider für sechs Jahre und neun Monate hinter schwedische Gardinen brachte, kritisierte der Richter auch die Rolle der Banken: „Mit schier unglaublichem Leicht-sinn rannten die Banken dem vermuteten Großinvestor die Türen ein, um - möglichst vor der Konkurrenz - ihre Kredite loszuwerden“, hieß es da.

Ignoranz hatte Schneiders sinistres Treiben erleichtert: So erhöhte Schneider für einen Kredit bei den Angaben für den Neubau eines großen Geschäftsgebäudes auf der Frankfur-ter Zeil die Nutzfläche von tatsächlich 9.000 Quadratmetern in den Unterlagen auf 22.000 Quadratmeter. Gefakte Finanzierungsgutach-ten taten dann ihr übriges.

„Itzlinger hatte zwar die Gelder entgegengenommen, aber die Eigentümer notorisch nie ins Grundbuch eintragen lassen.“

Foto

s/Ill

ustr

atio

nen:

Fot

olia



#7

#6

#5

#4Bad Banks – begrifflich einmal anders

Den mit unglaublicher Präzision arbeitenden Prüfern der Deutschen Bank war sogar ent-gangen, dass auf dem Bauschild - noch dazu unweit ihrer Zentrale - die Nutzfläche korrekt mit 9.000 Quadratmetern angegeben war. Und so fiel auch ihren Münchner Kollegen bei einem anderen Projekt gegenüber dem Bernheimer Palais nicht auf, dass gleich zwei ganze Stockwerke und damit einige Tausend Quadratmeter fehlten.

Im Zuge des Prozesses macht sich der damalige Deutsche-Bank-Chef Hilmar Kopper bei Ak-tionären und Sparern des Instituts besonders beliebt, als er die Schneider-Schadenssumme als „Peanuts“ abtat.

sche Zeiten durch: Ein Orkan blies einige einst als Renditebringer angepriesene Unterneh-men von der Bildfläche.

Denn in Deutschland hatte schon vor der spek-takulären Pleite des Windkraftbetreibers Pro-kon, bei dem schon lange Zeit vor dem finanzi-ellen „Aus“ diverse Warnlichter aufgeleuchtet hatten, auch Windreich - im selben Sektor tätig - Insolvenz angemeldet. Dann wehte es auch den niedersächsischen Windkraftprojek-tierer Windwärts Energie in die Pleite.

Die Anleihen oder Genussrechte der Unter-nehmen waren auch von österreichischen Anlegern erworben worden. Die Dimensio-nen waren gewaltig, denn allein bei Prokon

Aus echtem Holz

Und schließlich soll auch neben diversen In-vestments, die aktuell heftig beworben werden wie jene in Olivenbäume - sind das eigentlich Immo-Investments, wenn der Boden, auf dem die Bäume stehen, dazugehört? - auch noch auf die heimische Teak Holz International (THI) hingewiesen werden, deren Wirken sich für Anleger als nicht besonders segensreich erwiesen hat. Das ist (noch) kein Kriminalfall, darauf sei besonders hingewiesen, sondern ein Fall von - nun, sagen wir - Pech. Das österrei-chische börsennotierte Unternehmen ist nach eigenen Angaben Spezialist für nachhaltige Bewirtschaftung von Teakholzplantagen in Costa Rica. Man konzentrierte sich auf die Suche und Aufforstung von für die Produktion des Edelholzes Teak geeigneten Grundstücken

- Plantagenentwicklung also - die Pflege und intensive Aufzucht der Teak Plantagen sowie den Vertrieb des Edelholzes Teak. Ein grünes Investment also.

Gegründet wurde THI im Jahr 2006, ein Bör-sengang folgte 2007 - und die Bombe platzte 2015: Nach einer Zählung des Baumbestandes 2014 auf einer der Plantagen, der „Finca Una“, stellte sich heraus, dass nur 80.000 statt der - wie bis dahin angenommen - 226.000 Bäume tatsächlich im Boden wurzelten. Der Rest - Chimäre.

Einfach verzählt

Schon im Dezember vergangenen Jahres kam dem bereits neunten Vorstand seit 2007, Franz Fraundorfer, die Erkenntnis, dass von dem bis dahin auch in der Bilanz erfassten Baumbe-stand in Costa Rica fast die Hälfte nie existiert hatte. Und so wären alle seit der Gründung des Unternehmens veröffentlichten - und von der Wirtschaftsprüfungskanzlei Price-WaterhouseCoopers (PWC) für in Ordnung befundenen - Jahresabschlüsse nur Papier. Das gilt dann auch für den Kapitalmarktprospekt, den die Finanzmarktaufsicht gecheckt hatte. Fraundorfer hatte dies mit zwei Sachverhalts-darstellungen bei der Wirtschafts- und Korrup-tionsstaatsanwaltschaft gemeldet.

Dazu soll eine Pressemeldung der THI einer breiten Öffentlichkeit nicht vorenthalten wer-den, birgt sie doch allerlei Erheiterungspoten-zial - aber nur für Nicht-Investoren. Und das geht so: „Nach Erkenntnissen der Gesellschaft, die im Rahmen mehrerer Sachverhaltsdarstel-

„Mit unglaublichem Leichtsinn rannten die Banken dem vermuteten

Großinvestor die Türen ein, um ihre Kredite loszuwerden.“

Der Fall Jürgen Schneider hatte auch noch ein satirisches Nachspiel: 1996 wurde er schließlich aus der Haft entlassen. Doch die Katze konnte offenbar das Mausen nicht lassen: Die Bonner Staatsanwaltschaft klagte Schneider 2013 we-gen gewerbsmäßigen Betrugs an. Dabei han-delte es sich um Fälle aus den Jahren 2008 und 2009 mit einem Gesamtschaden von 108.000 Euro. Doch diesmal bleibt Schneider der „Bau“ erspart: Das Bonner Landgericht hat das Be-trugsverfahren gegen den heute 81-Jährigen wegen Verhandlungsunfähigkeit eingestellt; mehrere Gutachten waren zu dem Ergebnis ge-kommen, dass der einstige Bauunternehmer an verschiedenen Erkrankungen leidet und einen Prozess wohl nicht durchstehen könne.

Anleger im Orkan

Doch nicht nur bei den Immos gibt es „bad boys“, auch die Branche der Veranlagungen in Alternativenergie-Erzeuger, allen voran die Windkraftbetreiber, machte zuletzt stürmi-

bangten 75.000 Anleger um ihre Einlagen; bei Windwärts waren es „nur“ circa 1.600.

Im Fall von Windreich wollten Investoren auch gegen die Schweizer Privatbank Sarasin vorgehen. Sarasin, so der Vorwurf, soll ihren Anlegern mehr Anleihen des Windparkbe-treibers Windreich verkauft haben, als diesen lieb war. Es sollen Windreich-Anleihen zur Provisionsoptimierung in Anlegerdepots ge-bucht worden sein, ganz unabhängig davon, welche Investitionsstrategie diese eigentlich verfolgten. Ermittlungen der Staatsanwalt-schaft Stuttgart gegen fünf amtierende und ehemalige Vorstandsmitglieder von Wind-reich, darunter den amtierenden Vorsitzenden und Alleinaktionär Willi Balz, einst als der

„schwäbische Windkönig“ bezeichnet, wegen Verdacht auf Bilanzmanipulation, Kapital-anlagebetrug, Marktpreismanipulation und Kreditbetrug laufen noch. Für alle gilt selbst-verständlich die Unschuldsvermutung.


lungen an die WKStA übermittelt wurden, war im Unternehmen von Anfang an die geringere bepflanzte Fläche und die geringere Bestands-dichte bekannt. Im internen Berichtswesen wurde bereits 2008 die Netto-Pflanzfläche mit weniger als 1000ha angegeben. 2009 war ein Mitarbeiter von PwC Linz auf Ungereimtheiten in der Ermittlung der Bestandsdichte gestoßen, es gelang den damals handelnden Personen offenbar, diese Bedenken auszuräumen (Der damals von der Gesellschaft involvierte costa-ricanische Sachverständige kommentierte dies mit den Worten ‚saved by the bell‘...., nachdem er zuvor beim Bekanntwerden der Bedenken des Prüfers sinngemäß gemeint hatte ‚jetzt haben sie euch drangekriegt`.“ So-weit die Pressemeldung.

Diese nüchterne Erkenntnis führte in Folge dazu, dass das Eigenkapital die Hälfte des Grundkapitals unterschritten hatte – und es folgte die Insolvenz. Die Aktie, einst hoch ge-lobt, fiel bis unters Parterre.

Damit noch nicht genug, steht heute der Ver-dacht im Raum, dass die THI-Gründer, ein Grüppchen Teak-Begeisterter aus dem Umfeld zweier oberösterreichischer Unternehmer,

2006 ihre damals bereits bestehenden Plan-tagen zu offenbar doch recht - sagen wir mal: ehrgeizigen - Bewertungen in das damals neue Unternehmen einstellten.

Wer sich bei den Bäumchen tatsächlich ver-zählt hat, wird noch zu ergründen sein. Ge-mutmaßt wird jedenfalls, dass das gesamte Geschäftsmodell der THI auf einer Expertise ei-nes schon damals recht betagten Hollabrunner Forstwirts fußte, der den Bestand in Costa Rica gemeinsam mit einem lokalen Zivilingenieur via Stichproben „hochgerechnet“ hatte - eine wahrhaft waghalsige Methode, sollte sich dies erhärten.

Was bleibt, sind Anleger, die ihrem bei einer Anleihe oder der Aktie verlorenen Geld nach-weinen, eine Emissionsbank, die nun schief wie eine Gebirgslatsche dasteht, ein gebeu-teltes Prüfungsunternehmen und die Finanz-marktaufsicht, die, und dabei bleibt der Autor dieser Zeilen wie auch schon in vielen anderen Stories, weder in ihrer jetzigen Form oder auch in der Form ihrer Vorgängerbehörde auch nur auf eine einzige der spektakulären Anlegerbe-trugsaffären der letzten Jahrzehnte von selber draufgekommen ist. n

Auch für Teak Holz und alle ihre Funktionäre gilt die Unschuldsvermutung!

Wird aber noch spannend, wie´s weitergeht …

APROPOS:


Im Fokus

Der Schreibtisch

Ordnung ist das halbe LebenAuch für den Alukönigstahl CEO Philip König.


I ch brauche Ordnung“, bringt es Alukönigstahl CEO Philip König auf den Punkt – und das sieht man. Stifte und kleine Papierstapel sind zu sehen. „Nur aktuell benötigte Unterlagen liegen auf meinem Schreibtisch.“ Wie viele Stunden er tatsächlich in seinem schlicht – man ist fast versucht zu sagen spartanisch - eingerich-teten Büro verbringt, weiß er nicht. „Mein Job bringt es mit sich, dass ich viele Termine außer Haus und im

Ausland wahrnehmen muss.“ Persönliche Dinge, wie sie so oft auf Schreibtischen zu finden sind - private Fotos, Souvenirs von Geschäftsreisen oder kleine Präsente von Geschäftspartnern - finden sich hier nicht. So sind auch keine Familienbilder des 36jährigen zweifachen Familienvaters zu sehen. „Die habe ich am Laptop gespeichert“, verrät König, der bereits in der 4. Generation die Geschicke des 1864 gegründeten Familienunternehmens lenkt. „Die habe ich dann immer auf meinen Geschäftsreisen mit dabei.“ Auf dem Weg zu seinem Büro fallen einem die vielen Bilder an den Wänden auf. Der einzige „Schmuck“ in seinem Büro aber ist ein übergroßer Druck eines Bürogebäudes in New York. „Die Fassade ist leider nicht von uns.“


Top Deal

Ü ber 500 Millionen Euro soll in-ternationalen Investoren rund um Morgan Stanley Real Estate Investing (MSREI) der Kauf von

Wien Mitte auch bekannt als “The Mall“ wert gewesen sein.

Nachdem Morgan Stanley Real Estate Inves-ting (MSREI) im Vorjahr bereits für den Top-Deal des Jahres gesorgt hatte - gemeinsam mit der CC Real (hinter der die Linzer Kaufmann-Gruppe steckt) wurde die Millennium City um kolportierte 315 Millionen Euro in Wien-Brigittenau erworben - sind die institutionel-len Investoren nun auch am bisherigen Top Deal des Jahres 2015 beteiligt und haben den Shopping- und Bürokomplex „The Mall“ von der Unicredit Bank Austria für ein Konsortium institutioneller Investoren erworben.

Über den Kaufpreis war – mit der Käufersuche waren vor einem Jahr die Maklerunternehmen BAR und Cushman & Wakefield beauftragt worden trotz intensiver Nachfragen nichts in Erfahrung zu bringen. Stillschweigen sei ver-einbart worden. Er dürfte aber über 500 Millio-nen Euro betragen haben. Dieser Mindestpreis war zumindest in Inseraten sowie über die Website von Cushman & Wakefield vor rund einem Jahr gefordert worden. Die Baukosten für den 2013 offiziell eröffneten Komplex be-trugen 480 Millionen Euro.

„The Mall“ wurde durch die Wien Mitte Immo-bilien GmbH, die jeweils zur Hälfte im Eigen-tum der BAI Bauträger Austria Immobilien GmbH und der Bank Austria steht, errichtet. Für die Planung zeichneten die Architekten Ortner & Ortner sowie Neumann + Steiner verantwortlich.

„The Mall“ ist mit 30.000 Quadratmetern Ge-schäftsfläche und 50 Shops das größte Shop-pingcenter im Herzen der Bundeshauptstadt. Der Komplex ist eine Überbauung des Bahn-hofs Wien Mitte. Auf einer Bruttogeschoss-fläche von 150.000 Quadratmetern befinden sich neben Geschäftsflächen und Gastrono-mielokalen auch 62.000 Quadratmeter Büro-flächen. Mit einer Frequenz von über 100.000 Personen pro Tag liegt das Einkaufszentrum an einem der belebtesten Verkehrsknotenpunkte in Wien.

Die Transaktion wird nach erfolgter positiver wettbewerbsrechtlicher Prüfung voraussicht-lich noch 2015 zum Abschluss kommen. n

The Mall mit neuen Investoren

Wiederholungstäter.

Nach dem Millennium Tower hat Morgan Stanley Real Estate Investing (MSREI) nun auch beim Verkauf von „The Mall“ zugeschlagen.

Foto

s: E

kaze

nt /

AnnA

Bla

U

Kapitel

A ImmoFokus | Winter 2014

28. SEPTEMBER

ÖGNI GRÜNDERTAG

******Der Gründertag 2015 stand ganz unter dem Motto „Die Nachhaltigkeit ist weiblich“. Eines der Highlights des Gründertages war die Verleihung des ersten DGNB Zertifikates in PLATIN an Raiffeisen evolution für das Büroprojekt „Square plus“. Als „Blue Volunteers“ des Jahres 2015 wurden Ursula Simacek (Simacek), Peter Engert (Corsor) und Gerald Beck (Raiffeisen evolution) ausgezeichnet. Der Diskussionsrunde Ines Reiter (ÖGNI), Doris Wirth (BLUEWATERS Project Development and Environmental Engineering), Karin Fuhrmann (TPA Horwath) und Martina Maly (Maly-Gärtner) lauschten unter anderem SPÖ Klubobmann Rudi Schicker, Friedrich Wacher-nig (S Immo AG) und vielen anderen mehr.

08. OKTOBER

BURGHAUPT-MANNSCHAFT KONGRESS

******

Anlässlich des Kongresses „Nutzung, Be-wirtschaftung und Erhaltung historisch bedeutender Gebäude“ luden die Veran-stalter Burghauptmannschaft Österreich und ÖGNI zu einem Galadinner in die Sofiensäle. Unter den Gästen konnten die Gastgeber Burghauptmann Reinhold Sahl und ÖGNI-Gründungspräsident Philipp Kaufmann begrüßen: Michael Baert (IFA), Erwin Soravia (Soravia Group), Josef Jakob (ÖRAG), Wilhelm Sedlak (Bauunternehmen Sedlak)

AA Winter 2014 | ImmoFokus

05. OKTOBER

EXPO REAL – IMMO FRÜHSTÜCK

******

Anlässlich der Präsentation der Herbstausgabe lud der ImmoFokus zu einem Herbstfrühstück an den Expo Österreich Stand in München. Die Fokus-media Geschäftsführer, Herausgeber Philipp Kaufmann, Verlagslei-ter Ronald Goigitzer und Chefredakteur Michael Neubauer, freuten sich ganz besonders, Michael Griesmayr (IC-Projektentwicklung) sein persönliches Cover überreichen und ihn gleichzeitg im ImmoFokus-Cover-Club willkommen heißen zu können.

Kapitel


12. OKTOBER

C&P BUSINESSFRÜHSTÜCK

******

Einen spannenden Einblick in die Zukunft der Anlegerwohnung lieferte das C&P Immobilienfrühstück: Einigkeit herrschte unter den Teilnehmern, dass sich die Konzentration weg von den ländlichen Regionen immer mehr auf Städte und Metropolen verlagert. Interessante Statements lieferten unter anderem „Investmentpunk“ Gerald Hör-han, Manfred Kunisch (TPA Horwath) und Markus Ritter (C&P-Vorstandsvorsitzender). Investmentpunk Gerald Hörhan ist nach wie vor vom Immobilieninvestment überzeugt: „Wenn man Immobilien besitzt, kann man davon profitieren.“ Er betont aber, dass eine sehr selektive Vorgehensweise noch mehr an Bedeutung gewinnen wird.

18. OKTOBER

IMMO HUMANA

******

Zugunsten von Immo-Humana - Verein für Mütter in Wohnungsnot fand im Goldenen Saal des Wiener Musikvereins das Benefizkonzert des Orchesters ca-merata ars vivendi statt. EHL Geschäfts-führer Michael Ehlmaier konnte einen Scheck in Höhe von 60.000 Euro an Immo-Humana-Obmann Georg Slawik überreichen. Michael Ehlmaier und Geschäftsführerkollegin Sandra Bauern-feind stellten als Geiger ihr Können unter Beweis, ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel zeigte sein künstlerisches Talent als Solist an der Orgel. Unter den Gästen unter anderem: Herwig Teufels-dorfer (BUWOG), Michael Wurzinger (UBM), Ernst Vejdovszky (S IMMO) und Stephan Weninger (SIVBEG).


15. OKTOBER

ERÖFFNUNG FISCHAPARK

******

Über 2.000 Gäste freuten sich über die prunkvolle Eröffnung von Fischapark, u.a. gesehen: Kathi Bellowitsch, Andi Knoll, Marika Lichter, Eric Papilaya, Conny Mooswalder, Anke Fiedler, Sozialminister Rudolf Hundstorfer, Innenministerin Johanna Mikl-Leitner, Klaus Kölbl (Geschäftsführer der Media-Saturn Beteiligungs GmbH), Alfred Hudler (Vorstandsvorsitzender der Vöslauer Mineralwasser GmbH), Gerhard Drexel (Vorstandsvorsit-zender SPAR Österreich), Markus Kaser (Geschäftsführer Interspar GmbH), Christian Stagl (Center-Manager Fischapark).

Kapitel


20. OKTOBER

EPD TAGUNG

******Bereits zum fünften Mal veranstaltete die ÖGNI gemeinsam mit thinkstep (vormals PE International) die EPD Tagung in Wien. Die Tagung stand ganz im Zeichen der Serienzertifizierung von Gebäu-den. Unter anderem gesehen: Philipp Kaufmann (ÖGNI Gründungs-präsident), Ines Reiter und Sabine Dorn (ÖGNI Geschäftsführerin-nen), Burkhart Lehmann vom Institut Bauen und Umwelt e.V. (IBU) und Johannes Kreissig.

29. OKTOBER

ÖVI REAL ESTATE CLUBBING

******

Bereits in der 5. Auflage ging in der alten Technik der Ottakringer Brauerei das ÖVI Real Estate Clubbing über die Bühne.

Für die richtige Stimmung sorgte Ola Egbowon, angeheizt von Tänzerinnen, die sich vertikal in der Halle auf einem Tuch herabließen.

Bis spät in die Nacht tanzten und feierten rund 1.000 Partygäste, die Stimmung erreichte zu Mitternacht mit der Ein-lage von Max the Sax, Saxophonist der Gruppe Parov Stelar, ihren absoluten Höhepunkt.


3. NOVEMBER

RAIFFEISEN EVOLUTION

******

Das fünfte Raiffeisen evolution Business Breakfast fand in der Meierei des Steirerecks im Wiener Stadtpark bei Sonnenschein, lockerer Atmosphäre und vitaminreichen Schmanklern statt. Über neue Entwicklungen in der Immobilienbranche, Märkte, Möglichkeiten und Herausforderungen plauderten Markus Neurauter und Gerald Beck (Raiffeisen evolution), Michael Pech (Österr. Siedlungswerk), Wolfgang Gleissner und Hans Peter Weiss (BIG), Gerhard Dreyer (Bank Austria Real Invest), Sandra Bauernfeind und Michael Ehlmaier (EHL Immobilien), Eva Aschauer (Raiffeisen Bank International), Stefan Prochaska (PHHV), Erik Testor, Klaus Duda, Ulrike Koeck, Dieter Hayde, Heinz Neumann und Eugen Otto (Otto Immobilien).

Ihr Ansprechpartner bei der Revitalisierung und Sanierung von historischer Bausubstanz.

Fassadensanierung • DachgeschossausbauZu- und Umbauten • Aufzugseinbau

www.novotny-bau.at

BAUGESELLSCHAFT M.B.H.


Aufsteiger

Absteiger

W ir möchten erneuerbare Energie mit diesem Leuchtturmprojekt attraktiv und für jedermann leistbar gestalten“, so die beiden Neo-Unternehmer. Die

Idee zur Unternehmensgründung kam den beiden bei ihrer Bachelorarbeit „Produktoptimierung Carportsystem“ am Institut für Managementwissenschaften der TU Wien. Zurzeit werden Elektrofahrzeuge an üblichen Haushalts-steckdosen, sog. Wallboxen oder Ladesäulen, geladen. Da es zumeist keine Überdachungen der Ladesäulen gibt, erfolgen das Ein- und Aussteigen sowie das Anstecken des Ladekabels bei schlechten Wetterverhältnissen sehr müh-sam. Gerade aber die Verfügbarkeit von Ladeinfrastruktur ist für die Durchsetzung von Elektromobilität wesentlich. Aktuell steigt der Einsatz von elektrisch betriebenen Fahr-zeugen sowohl im privaten als auch öffentlichen Bereich. Dadurch entwickelt sich die Nachfrage nach effizienten und intelligenten Lademöglichkeiten. Das Iconic Creative Carport erzeugt durch die Photovoltaikdachfläche erneu-erbare Energie, um unterschiedlichste Elektrofahrzeuge damit zu versorgen. Zudem verschwinden alle elektroni-schen Komponenten unsichtbar in den Hohlprofilen. Das Carport ist auch kommerziell nutzbar. Constantin Vallery: „Je nach Aufstellungsort und beispielsweise bei öffentlich zugänglichen Punkten stehen passende Abrechnungsmo-delle zur Verfügung.“

„Der Kunde möchte ein Carport bestellen, rasch geliefert bekommen und sofort benützen“, bringt es Carina Riepl auf den Punkt. „Unser System wird online konfiguriert und bestellt und ist nach Lieferung innerhalb weniger Stunden einfach montiert und einsatzbereit. Somit entfal-len monatelange Planungs- und Errichtungsphasen.“ Vor allem aber: Das Carport eignet sich auch zum Selbstaufbau. Jedes Element trägt das andere, keines ist unnütz – eine Struktur von verblüffender Einfachheit und überzeugen-der Funktionalität. Gefertigt wird das Carport in Italien. „Leider war kein Unternehmen in Österreich in der Lage, die Produktion mit den speziellen Anforderungen zu übernehmen.“ n

Erfolgreicher Spin-OffIconic Carport. Basierend auf der Bachelorarbeit „Produktoptimierung Carportsystem“ haben Carina Riepl und Constantin Vallery einen ganz speziellen Carport entwickelt.


Peter Buchenau

Bessere Entscheidungendurch Risikointelligenz

Wann immer im Leben eine Entscheidung ansteht, beginnt ein Denkprozess. Diesen zu struktu-rieren macht Sinn, wenn man das Chaos im Kopf in eine Strategie umwandeln will. Peter Buche-nau erklärt, wie Entscheidungsfindung auf Dauer wie instrumentalisiert ablaufen kann.

„Das macht das Leben eine Spur effizienter und den Menschen auf Dauer selbstbewusster, so dass das nächste Risiko noch mutiger und intelligenter angegangen wird“, so der Autor. Redu-ziert sich ein Risiko, welches einer Entscheidung anhaftet,wird es an sich geringer, indem ich es intelligent angehe? Nein. Doch werden die Auswirkungen kalkulierbarer und die Fallhöhe verringert sich. Mit seinem Buch NUR WER WAGT, GEWINNT will Peter Buchenau ein Sicher-heitsnetz für den besseren Umgang mit Entscheidungen mittels Riskointelligenz anbieten. Sein Fazit: „Ein Mensch bleibt immer ein Mensch. Es gibt im Leben keine Sicherheit, es gibt sehr häufig das Unerwartete. Und dieses Buch hilft dabei auf sehr einfache Weise, diesem zu begeg-nen“. Peter Buchenau ist Geschäftsführer eines mittelständischen Unternehmens sowie Redner, Autor, Kabarettist und Dozent an den Hochschulen Karlsruhe und St. Gallen.

In letzter Zeit wurden die rechtlichen Rahmenbe-dingungen für Investmentfonds und ihre Anle-ger wiederholt und in erheblichem Ausmaß ver-

ändert. Was diese Änderungen im Bereich des Aufsichts- und Steuerrechts im Hinblick auf Investmentfonds iSd InvFG, AIFMG und ImmoInvFG in der Praxis bedeuten, hat ein Expertenteam nun im Buch „Investmentfonds – Aufsicht und Besteuerung“ aufgearbeitet. Neben einer Darstellung und detaillierten Analyse des aktuellen europäischen und nationalen Aufsichtsrechts widmen sich die Beiträge – sowohl aus der Perspektive des Investmentfonds als auch der Anleger – den Fragen des nationalen Ertrag- und Umsatzsteuerrechts so-wie Fragen des internationalen und europäischen Steuerrechts. Darüber hin-aus ist dem Immobilieninvestmentfonds ein eigenes Kapitel gewidmet.Die letzten gesetzlichen Änderungen durch das Steuerreformgesetz 2015/16 sowie die UCITS-V-Richtlinie wurden dabei berücksichtigt.

248 SeitenISBN 978-3-7073-3377-0Linde Verlag | 201548,00 Euro

198 Seiten ISBN: 978-3-214-04704-7

Manz Verlag | 201536,00 Euro

Priv.-Doz. MMag. Dr. Ernst Marschner, Dr. Markus C. Stefaner

Praxishandbuch zur Steuerreform 2015/2016 Die laut Bundesregierung größte Steuerreform der Zweiten Republik bringt eine Vielzahl an Änderungen in allen relevanten Steuergesetzen. Das soeben bei MANZ erschienene Praxishandbuch von Ernst Marschner und Markus C. Stefaner (beide Ernst & Young) stellt sämtliche Neuerungen systematisch dar und behandelt schwerpunktmäßig die „Filetstücke“ der Reform:

• Die neuen Tarife sowie weitere Änderungen im Lohnsteuer- und SV-Recht• Kapitalvermögensbesteuerung und Gewinnausschüttungen (Einlagenrückzahlungen)• Änderungen bei der Grunderwerbsteuer• Immobilienertragsteuer neu und sonstige ertragsteuerliche Änderungen• Belegerteilungs- und Registrierkassenpflicht u.v.m.

Zur Veranschaulichung und Vertiefung sind die einzelnen Kapitel mit zahlreichen Beispielen und Hinweisen für die Beratungspraxis versehen. Gestaltungsvorschläge noch für heuer, aber auch die Zeit nach Inkrafttreten der Bestimmungen am 1. 1. 2016 runden das Werk ab.

A Nora Engel-Kazemi/ Daniel W. Blum/ Dominik Damm/ Armin J. Kammel/ Robert Pejhovsky/ Erik Pinetz

Investmentfonds – Aufsicht und Besteuerung

EDITOR´S CHOICE:Lesenswert!

Immobilienmakler spielen als Begleiter und Berater für das Mieten oder den Ankauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Geschäftslo-

kals eine wesentliche Rolle. Das Praxishandbuch zum Immobilienmaklerrecht informiert so einfach und anschaulich wie möglich und doch so fundiert wie notwendig über die wesentlichen Rechtsvorschriften und die dazu ergangene Judikatur und gibt dadurch den Immobilienmaklern und ihren Auftraggebern einen klaren Überblick über ihre jeweiligen Rechte und Pflichten.Beleuchtet werden:

• Maklergesetz und damit zusammenhängende Bestimmungen des KSchG und des FAGG,

• Immobilienmaklerverordnung inkl. Standes-regeln für Immobilienmakler und

• Gewerberechtliche Bestimmungen.

150 SeitenISBN 978-3-214-08767-8Manz Verlag | 201532,00 Eur0

Herbert Rainer

Immobilienmaklerrecht

Buchtipps

208 Seiten ISBN: 978-3-7093-0593-5

Linde Verlag |201524,90 Euro


Impressum:

Medieneigentümer: Fokus-media House GmbH, 4020 Linz, Breitwiesergutstraße 10, Tel. +43.1.813 03 46-0, [email protected], www.fokus-media.at Redaktionsanschrift: Handelskai 94-96, A-1200 Wien Geschäftsführer: Ronald Goigitzer, MMag. Philipp Kaufmann, Mag. Michael Neubauer Chefredaktion: Mag. Michael NeubauerDesign&Layout: Caroline Abl Lektorat: Ulrike Riedl Autoren dieser Ausgabe: Mag. Andreas Altstädter, DI Sandra Bauernfeind, Mag. Peter Engert, MMag. Dr. Ernst Denk, Uwe Fischer, Georg Flödl, Mag. Hans Jörg Ulreich, Mag. Erika Hofbauer, Mag. Peter Höflechner, MMag. Philipp Kaufmann, Mag. Priska Koiner, Reinhard Krémer, Univ.-Prof. Gunther Maier, Dr. Christoph Pramböck, Dr. Martin Prunbauer, Ines Reiter, Mag. Ursula Rischanek, Agnes Schmid, Mag. Walter Senk, Dipl.-Ing. Urs Waibel, Mag. Harry Weber, Mag. Bernd WinterAnzeigen: Ronald Goigitzer, Michael RiederFotos: wenn nicht anders angegeben: www.cityfoto.at Druck: Niederösterreichisches PressehausDer ImmoFokus wendet sich im Sinne der Gleichstellung gleichermaßen an Frauen und Männer. Aus Gründen der Übersichtlichkeit und Verständlichkeit kann es bei den Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline Ansprechform verwendet wird.

Lesen Sie in der

nächsten Ausgabe:

ImmoFOKUS Austria MIPIM

Coming soon …

BluePrint - der Transfer zwischen Theorie und Praxis

Sicherheit. Zutrittskontrollen, Videoüberwachung, Diebstahlsicherung –

die neuen Technologien ermöglichen und erfordern innovative

Maßnahmen in allen Immobilien - Immobilienmarkt International:

Skandinavien - Zu Tisch mit … - Das große Interview mit …

Erscheinungstermin: Frühjahr 2016

ImmoFokus ist Mitglied bei:

Vorschau


W erden Betriebsgebäude normalerweise möglichst billig und daher wenig ener-gieeffizient gebaut, wurde beim LT1 schon bei der Planung auf eine Betrachtung der Lebenszykluskosten Wert gelegt. Die Halle wurde in Holz-Leichtbauweise errichtet und optimal gedämmt, Heizung und Kühlung erfolgen über eine

Grundwasser-Wärmepumpe, zum Einsatz kamen nur ökologische Baustoffe. Mehrere Gebäude-zertifizierungen haben die Qualität bestätigt, 2014 gab es dafür den Staatspreis Architektur und Nachhaltigkeit. Es war die Idee des Bauherrn Max Schachinger, ein zukunftsweisendes Logistikge-bäude mit noch nie dagewesener Konsequenz in den Bereichen Bauökologie und Energieeffizienz zu errichten: „Niedrige Betriebskosten bis zum Nutzungsende waren ein ganz wesentlich bestim-mendes Element bei Planung und Bau der neuen Anlage. Mit dem wahrscheinlich nachhaltigsten Warehouse Europas haben wir ein leuchtendes Zeichen im Logistik-Hallenbau gesetzt. Bereits über 1.000 (internationale) Besucher zeigen, dass es Zeit ist für einen technologischen und gestalterischen Schub im Logistik-Hallenbau.“

Die Kühlung des Gebäudes erfolgt einerseits durch Ausschöpfung der natürlichen Lüftung und andererseits durch Kältebereitstellung aus dem Grundwasser mittels Wärmepumpenbetrieb und Free-Cooling-Schaltung. Die Heizwärme wird durch die Verwendung der Wärmepumpe erzeugt und im Bürotrakt über die Unterflurkonvektoren, im Lagerbereich mittels Umluftheizgeräten an die Raumluft abgegeben. Die Rückgewinnung von Wärme und Feuchte erfolgt über Rotationswärme-tauscher. Beleuchtet wird die neue Halle mittels LED-Technologie. Gegenüber dem im Jahr 2008 im konventionellen Baustil realisierten Gebäude in Stockerau, das (umgelegt auf die Fläche von LT1) 931 MWh Strom und 265 MWh Gas verbraucht, kann die Logistikhalle in Hörsching mit einem Strom-verbrauch von 510 MWh und dem völligen Verzicht auf die Energiequelle Gas mit einer Energieein-sparung von knapp 60 Prozent überzeugen. So werden rund 400 Tonnen CO2 gespart. n

Leuchtturmprojekt Bauökologie und Energieeffizienz. 2013 wurde in Hörsching der LT1 - das zukunftsweisende Logistik gebäude der Firma Schachinger - als Zentrallager für METRO Österreich eröffnet. Das Mammutprojekt mit täglichem Warenumschlag von mehreren hundert Tonnen ist ein Meilenstein in Sachen „Logistik trifft Ökologie“.

Foto

: Wal

ter E

benh

ofer

Immobilieim Fokus

• Massivholzbau: 11.760 m²

• Lager gesamt: 10.900 m²

• Lagerbereich: 9.430 m²

• 14 m Höhe, Platz für ca. 20.000 Paletten

• Temperatur: 12 – 18 Grad bei einer rel. Luft-feuchte von 40 bis 60 %

• Kommissionierbereich: 1.470 m²

• Büro: 860 m²

• Dreigeschoßiges Büro aus Massivholz

• ca. 400 Tonnen Food- und Non-Food Artikel werden pro Tag verladen

• Mehrkosten: ca. 6 % zum konventionellen Bau Amortisation in ca. 5 Jahren

• 100 % Passivhausqualität

• 100 % Grundwassernutzung

• Maximale CO2 Effizienz durch Verwendung von Holz & Einsatz von CO2-armem Beton (CEMIIB)

• Energiekennzahl: 10,3 kWh/m2 a

• Komplette LED Beleuchtung mit Tageslicht- & Bedarfssteuerung

FACTS & FIGURES

Real Invest investiert.

Der Real Invest Austria investiert mit seiner Anlagestrategie seit Fonds- start erfolgreich in Wohnimmobilien und Infrastrukturimmobilien sowie in Gewerbeimmobilien (Büro und Handel) ausschließlich in Österreich.

Weiter auf Wachstumskurs.Zur Erweiterung des ertragsstarken Immobilienportfolios investieren wir laufend in neue Objekte. Sämtliche Immobilienangebote werden nach strengen Qualitätskriterien evaluiert, um die erfolgreiche Investmentstrategie des Real Invest Austria fortzusetzen. Kommen Sie mit uns ins Gespräch!

Der Real Invest Austria ist mit einem Marktanteil von rund 52 %*) der größte offene Immobilienfonds Österreichs und verwaltet derzeit ein Immobilien- vermögen von rund EUR 2,23 Mrd.*).

Diese Immobilien stehen in unserem Investitionsfokus:• Österreichische Immobilien, vorwiegend in Wien und den Landes-

hauptstädten

• Neu errichtete Objekte

• Kernsanierte Objekte

• Sehr guter Erhaltungszustand erforderlich

• Gute Lage (1A- und 1B-Lagen)

• Investitionsvolumen EUR 10 Mio. bis EUR 70 Mio.

Kontakt: Ing. Reinhold Jaretz, Leitung Investment Management, Tel. (01) 331 71-75254, [email protected]; www.realinvest.at.

Wohnhausanlage in Wien Leopoldau

Wohn- und Geschäftsanlage im Stadtentwicklungs- gebiet Nordbahnhof

ÖBB-Zentrale am Hauptbahnhof Wien

*) Daten per 30. 9. 2015

Die veröffentlichten vollständigen und vereinfachten Prospekte des genannten Fonds in der aktuellen Fassung inklusive sämtlicher Änderungen seit Erstverlautbarung (20. 11. 2003 im Amtsblatt zur Wiener Zeitung) stehen den Interessenten in elektronischer Form auf www.realinvest.at sowie bei der Bank Austria Real Invest ImmobilienKapitalanlage GmbH, Lassallestraße 5, 1020 Wien, kostenlos zur Verfügung.

RealInvest Advertorial-K6.indd 1 13.11.15 08:38

D

as M

agaz

in fü

r nac

hhal

tige

Imm

obili

enw

irts

chaf

t

aussichten_230x290_RZ.indd 1 12.11.15 20:21

immofokus winter 2015

Documents