iedereen mee met het wonen ?
DESCRIPTION
ACW Vorming 8 maart 2012 - Iedereen mee met het wonen ? Zoektocht naar nieuwe woonvormen.TRANSCRIPT
Programma• Inleiding• L’espoir: een zoektocht naar een woning• Community land trust: zoektocht naar financiering• Samenhuizen en samenwonen: een zoektocht naar
een nieuwe inhoud• Samenhuizen en samenwonen: een zoektocht naar
oplossingen• Biloba: zoektocht naar wonen en zorg• Documentaire over l’espoir
Partenaires / partners
Fonds du Logement / Woningfonds
Maison de Quartier / Buurthuis Bonnevie
CIRE
L’Espoir
Avec le soutien de / met steun van
Commune de Molenbeek / Gemeente Molenbeek
Politique des Grandes Villes / Grootstedenbeleid
Bruxelles Environnement / Leefmilieu Brussel
3 objectifs 3 doelstellingen• Réponse à la crise du logement: créer des
logements abordables via l’accès à la propriété
Antwoord op wooncrisis: betaalbare koopwoningen voor grote gezinnen
• Participation Participatie• Logements durables Duurzame woningen
Principes de base cahier de chargeprincipes lastenboek bewoners• Eviter conflits de cohabitation• Conflicten rond gemeenschappelijke ruimtes voorkomen• Duplex, image petite maison• Duplexappartementen, “huisjes”• Beaucoup de lumière naturelle• Natuurlijke lichtinval• Terrasses et jardins individuels• Terrassen of individuele tuintjes• Economiser l’énergie• Energie besparen• Image positive• Positief imago• Prix abordable• Betaalbare prijs• Qualité et durabilité des matériaux• Kwaliteit en duurzaamheid materialen
http://espoirmolenbeek.blogspot.comhttp://espoirmolenbeek.blogspot.com
Wat is een Community Land Trust?
• Non profit• Die gronden verwerft om er woningen (en
andere functies) op te realiseren• Blijft voor altijd eigenaar van de grond• Maar verkoopt de woningen erop (aan een
betaalbare prijs)• Zorgt dat de woningen voor altijd betaalbaar
blijven• Begeleidt de eigenaars• Verniewende beheersformule
Waarom een Community Land Trust in Brussel?
Waar kan CLT antwoord op bieden?- Wooncrisis- Bestaande oplossingen botsen op hun limiet- Dreigende gentrificatie- Dualisering tegengaan door nieuwe visie op eigendom
Wat is meerwaarde van CLT?- Voordelen sociale huurwoningen combineren met voordelen
aankoopsteun- Sociale cohesie- Extra stap op de woonladder- Begeleiding voor eigenaars- Werkt ook in dalende markt- Lokale economie
Brussel heeft potentieel voor CLT
• Woonbeleid gericht op eigendomsverwerving• CLT-model gedragen door verenigingsleven• Missende schakel tussen bestaande
huisvestingsorganisaties• Wijkcontracten en andere gewestelijke, federale
en Europese middelen voor stadsontwikkeling• Grote interesse bij publiek
De aarde als gemeenschappelijk bezit
Chief Seattle
“Het grote opperhoofd in Washington heeft gesproken: hij wenst ons land te kopen…
Hoe kan je de lucht, de warmte van het land kopen of verkopen?Dat is voor ons moeilijk te bevatten.Als wij de frisheid van de lucht en de sprankeling van het water niet kunnen bezitten, hoe kan u het dan van ons kopen?”
Grondbezit als bron van uitsluiting en armoede, gemeenschapsgrond als bron van gelijkheid
Henry George (1839-1897)
“Welnu, dit is de remedie tegen de onrechtvaardige en oneerlijke verdeling van welvaart in onze moderne beschaving, en van al het kwaad dat er uit voortvloeit: we moeten de grond gemeenschappelijk bezit maken”
Progress and poverty (1879)- Speculatie en grootgrondbezit zijn de
grootste bronnen van ongelijkheid en armoede
- Een enkelvoudige belasting (single tax) op de onverdiende meerwaarde van de grond
Een model voor ideale nieuwe tuinsteden gebaseerd op gemeenschappelijk grondbezit
Ebenezer Howard (1850-1928)
Garden Cities of Tomorrow (1898)- Een model voor een ideale stad- Tuinsteden met gemengde functies, in
een cirkel rondom de grote steden- Scheiding eigendom grond en eigendom
woningen- Democratisch bestuurd door de
bewoners
30 tuinsteden gerealiseerd in EngelandGrote invloed. Echo’s in tuinsteden in België (bv. Logies en Floréal in Brussel)
Letchworth Garden City (1903) • eerste en grootste tuinstad• 33 000 inwoners• Handel, industrie,… Opbrengst wordt geïnvesteerd in de gemeenschap• Wordt nog steeds beheerd en bestuurd op basis van dezelfde utopische
principes
Een vruchtbare ontmoeting
Bob Swann Slater King
- 1964: 1000 mile walk for peace komt aan in Albany, Georgia. - 20 vredesactivisten worden 2 maand opgesloten.- Bob Swann en Slater King ontmoeten mekaar en starten briefwisseling- Hoe economische
onafhankelijkheid voor Afro-Amerikanen in het landelijke zuiden?
Gramdan-beweging:Een model voor landhervorming
Vinoba Bhave (1895-1982)
- Spirituele opvolger van Ghandi- 1951: Bhoodan-mars (grond-gift)- Bhoodan-beweging wordt Gramdan-
beweging (dorps-gift)
1969-1980: langzame ontwikkeling
• Geplande gemeenschappen • Aandacht voor huisvesting• Prioriteit voor de armsten
(bevrijdingstheologie)• Ontwikkeling van beheersmodel met
inbreng van de gemeenschap
1. Trust is eigenaar van grond
• Trust verwerft en behoudt grond ten behoeve van gemeenschap en individuele leden gemeenschap.
Bij ons:- Onbebouwde terreinen (bv.wijkcontracten)- Leegstaande gebouwen- Bestaande woningen (via aankoopsubsidie)
2. Scheiding eigendeom grond en eigendom woning
• Gebouw is eigendom van de bewoner (of coöperatieve)
• Grond wordt geleased (in Burlington: 25 $ per maand)
• Grond is eigendom van CLT
Bij ons?- Recht van opstal, erfpacht,… - Voorbeelden : Louvain-la-Neuve, Etterbeek,
Fesocolab,…
3. Eeuwigdurende betaalbaarheid voor laagste inkomens
• Woningen betaalbaar maken:Trust geeft subsidie bij aankoop (grondwaarde)
• Woningen betaalbaar houden:Bij herverkoop: – Subsidie en 75% meerwaarde terug naar trust– Oorspronkelijke waarde en 25 % meerwaarde naar verkoper (+
waarde verbeteringswerken)– Trust koopt huis aan marktwaarde (voorkooprecht)– Trust verkoopt opnieuw: subsidie en deel van meerwaarde gaat
naar volgende koper
Aantal gezinnen met laag inkomen dat toegang tot eigen woning krijgt
dankzij overheidssteun van 2.172.207$
Conventionele subsidies vs. Community Land Trust
Overheidssteun nodig om 357 gezinnen met laag inkomen te helpen eigenaar te worden
Conventionele subsidies vs. Community Land Trust
Gemeenschap bestuurt trust
• Non-profit• Open ledenorganisatie (bewoners en anderen)• Gemengd bestuur
bewoners
andere leden
overheid
5. Blijvende verantwoordelijkheid
• Verantwoordelijkheid voor het land in eigendom
• Verantwoordelijkheid naar de gemeenschap: goed gebruik van het land
• Verantwoordelijkheid naar de bewoners: informatie en vorming, beschikbaar bij financiële problemen, advies renovatie en onderhoud,...
Een stad die weerstand biedt aan de crisis
• Sinds het begin van de crisis in juli 2007 zijn er in Burlington geen uitdrijvingen geweest na gedwongen verkoop van woningen van wanbetalers. – Aandacht van de internationale instanties – World Habitat Award in 2008
Burlington en de CLT’s
• 400 km ten noorden van New York
• 30 000 bewoners
• Jaren ‘80: gewild bij New-Yorkers als tweede residentie
25 jaar later
• 1500 huurwoningen
• 430 woningen « gemengde eigendom »
• 115 appartementen en cooperatieven
• 6000 m2 commerciële ruimte
Mogelijke formules
- Met Woningfonds, spaargroepen, in wijkcontract (naar voorbeeld L’Espoir)
- Gemeenschapswonen- Individuele aankoop via premie- Collectieve aankoop en renovatie- Duurzame wijken- Verkoop sociale woningen- Problemen met mede-eigendom in appartementsgebouwen- Noodkopers- Verzilverd wonen- Campings
Gemengde functies
- Huurwoningen via SVK’s- Commerciële ruimtes- Lokalen voor verenigingen- Volkstuintjes, stadslandbouw
Horizontale splitsing eigendom
- Afstand van recht van natrekking, recht van opstal (maximum 50 jaar)
- Verlengen via “accessoire opstalrechten”: - Erfpacht (99 jaar)- Erfdienstbaarheid van steun (onbeperkt in tijd)
Juridische Structuur
- Stichting eigenaar vastgoed- VZW voor dagelijkse werking- Bestaande investeringscoöperatie (Credal)
als partner voor geïnteresseerde investeerders
- Vastgoedcertificaten
VZWOperationele
structuur
Stichting van
Openbaar Nut
Eigenaar patrimonium
Externe coöperatie
Aanbrengen kapitaal
vastgoed-operaties
Structuur van deTrust
COMMUNITY LAND TRUST
Drie niveaus
• Gewestelijke trust: eigenaar van de gronden, sluit contracten af, investeert,…
• Lokale kernen (op termijn uit te bouwen). Ontmoeting, prospectie,…
• Gebouw (mede-eigendom, coöperatie,…) beheer van het gebouw, ontmoeting
Toegang via spaarkas, spaargroepen
• Kandidaat-kopers worden lid van spaarkas– Alternatief voor wachtlijst– Engagement van bij “inschrijving”– Kandidaat-kopers worden lid, met eigen
vertegenwoordiging• Concrete projecten worden voorbereid via
spaargroep• “Toewijzing” op basis van ancienniteit
Samenwerking rond projecten
• Bouwheer: Woningfonds, Habitat et Humanisme, aankoopgroep met CLT als gedelegeerd bouwheer
• Voorbereiding en begeleiding kopers: via spaargroepen, verenigingen integratie via wonen
• Leningen: Brussels Woningfonds• Communicatie en samenwerking met buurt:
lokale verenigingen, buurtcomités • Projectcoördinatie: Community Land Trust
5 projecten in onderzoek
• Au Quai (Molenbeek)– Groepswonen, SVK-woning, repetitielokalen,
zaaltje– Zelfbouw
• Vandepeereboom (Molenbeek)– 30 à 50 woningen, 2 gemeenschapslokalen– Bouwheer woningfonds– Spaargroep in oprichting
5 projecten in onderzoek
• Slachthuissite (Anderlecht)– 30 woningen (boven winkels)– Privé-eigenaar, promotor Habitat et Humanisme
• Verheydenstraat (Anderlecht)– 8 woningen en zaal– Eigenaar parochie. Gemeenschappelijke aankoop?
• Liedts (Schaarbeek)– 8 gemeenschapswoningen bejaarden– Bestaande woningen worden geïntegreerd in project
• Combineert voordelen van sociale huurwoningen en aankoopsteun
• Financieel interessant voor de overheid• Met als extra: gemeenschapsvorming
IEDEREEN MEE MET HET WONEN ?
Samenhuizen en samenwonen: een zoektocht naar een nieuwe inhoud van wonen
Algemene knelpunten
relatief onbekendBabylonische spraakverwarringvooroordelenrechtsongelijkheid door verschillende interpretatie wetgeving op lokaal vlak
Knelpunten huisdelen (vnl. huursector)contracten
inschrijving in de gemeente
uitkeringen: alleenstaanden worden als samenwonend beschouwd– Leefloon– Sociale zekerheid: • Werkloosheid• Pensioenen• Ziekte en invaliditeit• ...
stedenbouw: eensgezinswoning of meergezinswoning
Knelpunten 'pocket neighbourhoods' 1
Momenteel nog vnl. in de koopsector.
Groep:– groepsvorming / groepsproces– beslissingsmodel / aansluitingsovereenkomst– aantrekken geïnteresseerden– instroombeheersing– interne vaardigheden en competenties cruciaal– lange realisatietijd: gemiddeld 7 jaar– vertrekkers
Knelpunten 'pocket neighbourhoods' 2
Site– site vinden– stedenbouwkundige vergunning– timing van startgroep niet gelijklopend met planning vanuit overheid– aanleg nutsvoorzieningen– aanspraak op bep. premies of subsidies– architecten niet gewend om met een groep particulieren te werken– ...
Knelpunten 'pocket neighbourhoods' 3
Financieel:– Hypothecaire leningen: samenhuizen onbekend bij
banken / geen voor CVBA– Verdeelsleutels verbouwingen / aankoop– Lange realisatietijd
Juridisch:– Geschikte structuur vinden– Notarissen niet bekend met samenhuizen
Knelpunten politiek
Vlaanderen & Brussel: resolutie Vlaams Parlement
Commissie Wonen: voorstel van decreet Groen
Woonbeleidsplan Freya Vandenbossche
Op lokaal vlak: hier en daar opgenomen in beleidsplannen of bestuursakkoorden
Samenhuizen erkend als socio-culturele beweging t/m 2015.
Knelpunten : wat doet samenhuizen ?
Startgids voor samenhuizers (sinds 2003)
Knelpuntennota (sinds 2006)
Bekendmaking
Advies en begeleiding op vraag
Adviescheques (Luchtkasteelfonds, KBS) vanaf maart 2012
Campagne lokaal beleid 2012
Sporen naar oplossingen
Apart statuut of statuten voor vormen van Samenhuizen in Vlaamse Wooncode
Omzendbrieven interpretatie bestaande wetgeving
Samenwerking met sociale huisvestingsmaatschappijen vergemakkelijken
Inplannen ruimte voor andere vormen van wonen
Ondersteuning vanuit gemeenten en steden