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報告人：林旺根

現任：行政院政務顧問內政部都市計畫委員會委員

德霖技術大學不動產經營系兼任副教授中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長

報告大鋼

一.地上權開發案之意義

二.地上權住宅的結構性問題(地租與地價連動，所有權與適用權的糾葛、抵押貸款利率負擔)

三.地上權住宅的爭議類型(地租、稅捐、期限，不動產交易糾紛、貸款)

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地上權住開發的意義

一.地上權，在法學上來說，是指以利用他人土地作營造、工作物或竹木為目的，而取得的用益物權(民832)。

二.地上權的取得，主要有兩種方式1. 是透過直接與土地所有權人合意的設定行為，取得地上權人

的法律地位2. 是基於法律規定而發生的法定地上權關係，例如土地和建築

物所有人，僅以地上建築、或同時將房地設定抵押，但因未能清償債務而遭拍賣，造成土地和建物的所有權人不同人的時候，法律規定使建物所有權人對於土地享有地上權

三.本題是，投資廠商向公產管理機關透過招標的方式得標，性質上亦屬合意的契約，固屬第一類，應經設定取得地上權，才可以在公有土地上進行開發行為。

公有土地招標設定地上權開發的沿革

一.1974年起，以行政院以專案核定的方式，如台北、花蓮的晶華酒店、華航大樓案

二.1980年代，以觀光飯店開發為主，如台北的凱悅，墾丁的福華、凱撒、歐克山莊等案。

三.1990年代，以國營事業的工業區土地為主。

四.1990年代後期，開始有依促參法的BOT取得地上權案

五.1995年5月30日行政院核定，以設定地上權方式加強國有非公用土地之開發利用，訂定國有非公用土地設定地上權實施要點

六.2010年1月7日國有非公用土地設定地上權作業要點(至今已歷8次修正，最近一次2016年9月22日)

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大筆公地禁售，助長地上權標案，卻無法轉售

一.1995年訂定的實施要點第13點規定，地上權開發案，均可ㄧ部轉讓，但管理機關擔憂造成管理及期滿收回的困擾，於2004年刪除上揭規定，此後就禁止分割讓與。

二.2010年1月7日訂頒國有非公用土地設定地上權作業要點，仍採取禁止分割讓與的規定

三.因國有地標售屢創新高，連帶助長房價飆漲，2009年10月行政院政策指示➢ 500坪（1,650㎡）以上不再標售，並於2012年1月修正國有

財產法第53條，正式規定不得標售

➢ 因此，投資人轉向追逐開發地上權住宅。

地上權住宅，因運而生

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京站，驚讚~可以分戶移轉?一.2000年日勝生集團與台北捷運局合作之交九BOT京站大樓建案，

是地上權住宅發展迄今最著名的案例二.如何分戶移轉:依獎參條例招標，是依「台北市市有非公用土地

設定地上權實施要點」，原則上不得分戶移轉，除非受讓人承諾繼受原地上權契約之各項權利義務，並願意一併受讓地上權及地上物之一部或全部，再報經台北市政府核准後，始得不受此限制。

三.信託與融資:地上權及建物所有權一併移轉信託予萬泰商業銀行（現凱基商銀），由受託銀行進行權利分割，以受益憑證方式出售，承購戶取得受益憑證向京城商業銀行辦理擔保貸款，貸款成數最高7成，貸款利率介於3%~4%之間，貸款年限20年，遠低於地上權期限50年

四.因信託關係，承購戶轉讓的是使用權權利移轉，買賣未過戶，不須登記，亦不需辦理實價登錄範圍內。

地上權是物權，為何不能自由轉讓?

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我國民法 日本民法 備註

普通地上權 地上權 99.2.3修正前，同

地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權(832)

地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する(日民265)

99.2.3修正前，包括竹木

地上權人得將其權利讓與他人或設定抵押權。但契約另有約定或另有習慣者，不在此限(838Ⅰ)。

民法未規定，因此可以自由處分或設定。

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日本借地的類型與其差異

2013年9月開放分割移轉

一.2004年4月刪除得一部讓與規定以後，到2013年9月開放地上權得以分割移轉以前，此期間的地上權，自不許分割移轉，業者如何規避?

二.茲舉「華固新天地」為例，因法規限制，地上權產品流動性以及銀行融資，均受影響。

三.這類案件產權，屬於建商(華固)，只能以使用權轉讓方式為之，故稱為使用權住宅，在招標契約上房屋稅、地價稅以及地租的繳納主體均為華固公司。

四.衍生問題，1. 使用權部的設定抵押。可否設定質權?可否登記?2. 使用權住宅，可否適用自用住宅用地及自助房屋稅率?3. 使用權住宅貸款，利率較高

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招標時是典範，現在衍生諸多問題一.華固新天地建案原為財政部財訓所，因招標限制太多，起歷經三次流標後放

寬開發條件，包含:1. 地上權期限由50年延長為70年2. 存續期間地租比率由申報地價的5%調降至3.5%3. 放寬建物規劃與配置限制

二. 2013年4月第四度招標結果由華固建設得標，權利金13.88億元，地租每年初估約3,100萬元，規劃興建4棟住宅大樓（530戶）與1棟住商複合大樓（170戶），預估2016年完工，平均開價每坪45~50萬元，約為鄰近地區每坪平均65~70萬元之6成，頗受年輕購屋族群青睞。

三.銀行貸款方面，因地上權不可分割移轉，因此購買戶與京站相同，僅取得使用權利證明，並無地上權與建物所有權。

四.為此，華固擔任債務人，以本建案地上權為擔保品，向兆豐國際商業銀行辦理為期1年之短期融資，所得資金提供所有客戶7成之分期付款，為期20年，利率為2.5%。

五.以華固新天地總銷123億元，市場估算華固建設必須提供超過80億元額度予客戶分期付款

只見新案笑，不見舊案哭?

一.為活絡地上權市場，並有效利用大面積國有非公用土地，財政部於在2013年9月30日宣布➢ 鬆綁分割設定地上權，開放地上權持分及地上建

物可讓與他人，並鼓勵官股銀行承作貸款。

二.但舊案，依舊依原契約規定，禁止分割轉讓，形成一國多制。

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近年標租案例，新舊差異

區域 建案 單價（萬元） 周邊行情 年限 備註

台北市

派樂地 48-52 80 50 76戶，使用權

將捷SOLO 68-80 110-120 70 72戶，可分割地上權

嘉新金華薈 120-130 160-170 70 49戶，可分割地上權

新北市 昇陽寓見 31-37 60 50

高雄市

美邦ONE MORE 18-28 36-50 40 56戶，使用權

微笑時代 17 26 70 748戶，可分割地上權

R5新世界 13-18 20 70 402戶，可分割地上權

地上權標售元年，於今安在?

一.2013年被不動產業者譽為地上權標售元年，主要就是因為開放地上權分割，並有較長之70年年期。

二.同年11月底國產署進行23筆國有土地地上權標售案，其中5筆位於台北市精華地區之地上權土地全數脫標，總權利金約44.45億元，溢價率介於0.37%~90.19%。

三.2017年~地租調幅過高，法令風險遽增，因而縮手觀望，導致去年地上權標脫率剩下13%，為5年來最慘，行庫高層坦言，在傳統觀念難改、地租調幅不確定的情況下，要推動地上權住宅相當困難(1060701中央社)。

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地價大幅調高，壓垮地上權住宅的最後稻草

歷年公告地價調幅 單位：%

89年 93年 96年 99年 102年 105年

總計 11.6 9.7 10 4.2 8.7 30.54

臺北市 4.45 -0.7 7 6.1 5.5 30.38

新北市 11.4 0.4 16 6.9 10.7 33.26

桃園市 9.1 21.2 22.3 14.7 15.2 34.56

臺中市(改制前) 21.4 6.7 15.3 1.315.8 38.25

臺中縣(改制前) 6.4 1.4 9.2 1.7

臺南市(改制前) 7.4 0.4 3.5 -0.14.3 32.36

臺南縣(改制前) 0.2 8.3 6.6 2.8

高雄市(改制前) 1.2 6.1 5.1 0.79.5 32.52

高雄縣(改制前) 9.6 6.6 10.9 -1.115

地價調高，地租跟著調昇，是否可以預期?今年5月交屋的「華固新天地」地上權住宅案，因去年該案的公告地價漲幅高達49%，以43坪的戶別為例，地租從每年的6萬多元，漲到近10萬元，準住戶大喊吃不消，除向民代陳情，並組成自救會，要求退屋等抗爭(資料來源:上報何醒邦 2017年03月29日報導)

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財政部喊冤，抬郎耶，不是我!

一.癥結點在於地上權案分為兩種，一種是可「分戶移轉」，一種則不行；「華固新天地」屬於後者，這類案件產權都屬於建商公司，也就是華固，契約上房屋稅、地價稅以及地租的繳納主體均為華固

二.因此，無法適用房屋稅或地價稅的自住稅率或優惠；若屬可分戶移轉的案件，則不會出現上述問題。

三.官員指出，站在政府角度，收地租的對象為華固、而非住戶，如果從華固那邊沒收到地租金，才會沒收保證金；至於建商與住戶如何分攤權利金、地租或營建成本，以及分攤方式合不合理，財政部無法介入。

103.6.4修正屯房稅

徵收類別

類別稅率（依房屋現值）

稅率調幅修正前 修正後

住家用

自住 1.2% 1.2% 無調整

公益出租人出租使用者

1.2%~2% 1.2% 取銷上限

其他供住家用 1.2%~2%1.5%~3.6

%調高0.3%~1.6%

非住家用

供營業用 3%~5% 3%~5% 無調整

私人醫院 1.5%~2.5% 3%~5%調高

1.5%~2.5%私人診所 1.5%~2.5% 3%~5%

自由職業事務所 1.5%~2.5% 3%~5%

人民團體(非營利) 1.5%~2.5%1.5%~2.5

%無調整

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非自住住家用稅率調高方式 縣市 徵收稅率 實施年度

差別稅率

台北市 二戶以下2.4%三戶以上3.6%

2015年申報者適用

連江縣 二戶以下1.6%三戶以上2%

宜蘭縣 二戶以下1.5%3~7戶 2%

八戶以上3.6%

2016年申報者適用

※新竹縣原採差別稅率，2017年5月又修正為單一

稅率

單一稅率

新北市、桃園市 一律2.4%

金門縣、彰化縣 一律1.5%

新竹縣 一律1.6% 2017年申報者適用

其他縣市 一律1.5% 2015年申報者適用

調整房屋構造標準單價之縣市明細表縣市別 實施日期 平均漲幅 縣市別 實施日期 平均漲幅

台北市 103/07/01 160% 新竹縣分三年調(105、

106、107)50%、100%及

150%

新北市 103/07/01 100% 苗栗縣 103/07/01 82%

桃園市 104/07/01 60% 彰化縣106年1月決議凍

漲三年

台中市 分三年107、108、109 108年起60% 嘉義縣 105/01/01 81%

台南市 分三年106、107、10754%、 65%、

80%花蓮縣 105/07/01 92%

高雄市 103/07/01 81% 屏東縣 105/07/01 70%

基隆市 106/01/01 50% 臺東縣 105/07/01 58%

新竹市 105/01/01 78.50% 澎湖縣 105/01/01 58%

嘉義市 分三年(105、106、107) 38%、55%、72% 金門縣 未調整 0

宜蘭縣101/07/01 116%

連江縣 105/07/01 40%104/07/01 40%

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持有稅與地租大漲衝擊，標案劇減

一.受到房屋稅與地租大漲衝擊，根據財政部國產署追蹤資料，已標脫的81宗地上權案，僅20案興建完成，25案已申請建照，有高達36案仍屬於規劃階段，占整體比例高達44.44％，等於近半得標業者選擇觀望。

二.歷年標脫的81宗案中，有43宗(過半)規劃為住宅用途

三.得標業者背景，建商為最大得標者，高達64案由建商取得，占比將近八成，私人名義有11案，壽險業者僅6案

四.商仲業指出，高額持有稅不能解決，地上權案被迫選擇解約、放棄開發的機率將大增，恐引爆一波台灣首見的地上權解約潮。

租金改採部分固定、部分浮動，企圖挽回

一.國產署去年特別修改地上權地租計算方式，將3.5%的地租年息率，改採「部分固定、部分浮動」，新推出的地上權案，浮動地租率為1%，等同地價稅稅率，已將公告地價調升的不確定因素降到最低。

二.此外，國稅局表示，納稅義務人、配偶及受扶養親屬購買以設定地上權方式的房屋使用權，以使用權向金融機構借款所支付的利息，可列報購屋借款利息列舉扣除；台銀也擬推出地上權住宅房貸，解決現行地上權住宅貸款成數與利率不佳的問題，希望能讓地上權市場起死回生。1060701

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正本清源~地租與地價脫鉤

一.公告地價之法定用途係作為地價稅核課基礎，因公告地價具備定期公告、普遍性、方便性等特色，實務上常被引用為其他政策之執行依據(如公地租金或地上權地租等)，

二.「華固新天地」地上權住宅案基地為國有，依「國有非公用土地設定地上權作業要點」規定，其地租年息率係以申報地價百分之三點五計算，為自用住宅稅率千分之二的17.5倍，負擔本就較自用住宅課徵地價稅為重。

三.地政局為減緩公告地價調漲衝擊，曾多次建議中央地上權住宅地租應與公告地價脫勾，改依市場收益價格變動調整，使住戶負擔更為公平合理。

地租計收率 1% 3.5% 5%

相對自用地價稅率2 ‰倍數關係 5倍 17.5倍 25倍

日本各種借地權的租稅減免，值得借鏡

定期借地權（地上權） 定期借地權（賃借權）普通借地權（地上權・賃借權方式）

權利 物權 債權 物權・債權

固定資産税基地200㎡以下部分1/6基地200㎡超部分1/3

都市計畫税基地200㎡以下部分1/3基地200㎡超部分2/3

遺產稅評價素地的遺產稅評價額（視地域差異）之45％～25％減額

依借地持分比率予以減額

權利回復存續期間屆満後以素地返還

存續時間屆満後以素地返還

借地權を購入

抵押權設定地上權為物權，無須地主承諾即可設定

原則不得設定抵押權；但保證金可設質

地上權時，無須地主承諾即可設定

擔保能力 有擔保能力

底地之出售 可能

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建議~修法，解決爭議

一. 增設地上權之類型，放寬其處分、及設定之權限：參考日本借地借家法的分類（事業用地上權建物、一般地上建物或定期無條件拆除返還素地之地尚權建物等），視其目的性之差異性，分別檢討現行地上上設定（標租）之行政規定，是否允許更多的彈性空間（如事業用地上權，應限制其移轉對象、一般建物似無限制轉讓、轉租之必要）。

二.立法增訂租稅減免之誘因：對於投資興建地上權住宅之業者、承購戶（限於中低收入）增設（如地價稅、房屋稅等）租稅減免。

三.為有效紓減糾紛，宜立法創設簡易訴訟或仲裁制度。並透過專業的物業管理以其產權信託、公證及登記等制度，讓土地所有人權益不受損害之前提下，使其融資周轉更具可能性與可行性。

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