hp gdbª hhh©>hfhp gdbª · < khhl\_lkl\bb k l_ogbq_kdbf az^zgb_f 073 b 074 hl 31 hdly[jy...

$: Hp gdbª HHH©>HFHp gdbª · < khhl\_lkl\bb k l_ogbq_kdbf aZ^Zgb_f 073 b 074 hl 31 hdly[jy 201 8 ] d ^h]h\hjm 14 gZ ijh\_^_gb_ hp_gdb bfms_kl\Z hl 14 ^_dZ[jy 2011 ]., aZdexq_gguf$
Общество с ограниченной ответственностью

«Добровольное Объединение Мастеров Оценки»

(ООО «ДОМ Оценки»)

Утверждаю

Директор ООО «ДОМ Оценки»

______________ /Санталова Г. Е./

ОТЧЕТ № 10/11-18-7835/1

об оценке справедливой стоимости жилого дома,

общей площадью 589,2 м2 и земельного участка,

площадью 950 м2, расположенных по адресу:

Московская область, г. Орехово-Зуево,

ул. Осипенко, д. 42.

по состоянию на 10 ноября 2018 г.

ЗАКАЗЧИК:

ООО «ИнтерФинанс УА» (Д.У.)

ЗПИФ недвижимости «Оптимальный»

ИСПОЛНИТЕЛЬ:

ООО «ДОМ Оценки»

(Адрес: г. Челябинск, ул. Елькина, 45)

г. Челябинск

2018 г.

Общество с ограниченной ответственностью

«Добровольное Объединение Мастеров Оценки»

(ООО «ДОМ Оценки»)

454091, г. Челябинск, ул. Елькина, 45, офис 11, ИНН/КПП 7453095099/745301001, р/с 40702810100300004203 в ПАО «Челябинвестбанк»

г. Челябинска, БИК 047501779, к/с 30101810400000000779, тел. (351) 263-09-59, 264-36-67, [email protected].

Генеральному директору ООО «Ин-

терФинанс УА» (Д.У.) ЗПИФ недви-

жимости «Оптимальный»

Г-ну Гарнову Л. А.

Уважаемый Леонид Александрович!

В соответствии с техническим заданием № 073 и № 074 от 31 октября 2018 г. к договору №

14 на проведение оценки имущества от 14 декабря 2011 г., заключенным между Вами и ООО

«ДОМ Оценки» в лице директора Санталовой Г. Е., была произведена оценка справедливой стои-

мости жилого дома, общей площадью 589,2 м2 и земельного участка, площадью 950 м

2, располо-

женных по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Осипенко, д. 42.

Цель оценки: определение справедливой стоимости объекта оценки в соответствии с Меж-

дународным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».

Предполагаемое использование результата оценки: результат оценки может использоваться

для формирования стоимости чистых активов и расчетной стоимости пая.

Приведенные ниже расчеты и анализ, позволяют сделать вывод: справедливая стои-

мость жилого дома, общей площадью 589,2 м2 и земельного участка, площадью 950 м

2, рас-

положенных по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Осипенко, д. 42 по состоя-

нию на 10 ноября 2018 г. составит – 6 329 000 руб. (Шесть миллионов триста двадцать девять

тысяч рублей) без учета НДС, в том числе:

№№

п/п

Наименование объекта Справедливая стоимость,

руб.

1 Жилой дом, общей площадью 589,2 м2 5 427 000

2 Земельный участок, площадью 950 м2 902 000

Настоящий отчет составлен в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № Ф3-

135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки

ФСО № 1 от 20.05.2015 г., ФСО № 2 от 20.05.2015 г., ФСО № 3 от 20.05.2015 г. (в ред. от

06.12.2016 г.), ФСО № 7 от 25.09.2014 г., стандартами и правилами оценочной деятельности Ассо-

циации «СРО «Экспертный совет» от 06.04.2017 г., стандартами Ассоциации СРО «НКСО»: Осно-

вополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007, СТО СДС СРО НКСО 3.1-2015

«Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», СТО СДС СРО НКСО 3.2-

2015 «Цель оценки и виды стоимости», СТО СДС СРО НКСО 3.3-2016 «Требования к отчету об

оценке», СТО СДС СРО НКСО 3.7-2014 «Оценка недвижимости», международными стандартами

финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», международными стандар-

тами финансовой отчетности (IFRS) 1 «Первое применение международных стандартов финансо-

вой отчетности».

С уважением Санталова Г. Е.


mailto:[email protected]

– 2 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

ОГЛАВЛЕНИЕ

Сопроводительное письмо

1. Основные факты и выводы. ................................................................................................................... 3

2. Задание на оценку. .................................................................................................................................. 3

3. Общие положения. .................................................................................................................................. 4

3.1. Заявление (сертификат) о качестве оценки. .................................................................................. 6

3.2. Сделанные допущения и ограничивающие условия. ................................................................... 6

4. Используемая терминология и процесс оценки. .................................................................................. 8

5. Описание объекта оценки. ................................................................................................................... 11

5.1. Оцениваемые права и определение базы оценки. ....................................................................... 11

5.2. Местоположение объекта оценки. ................................................................................................ 11

5.3. Описание объекта........................................................................................................................... 12

5.4. Описание земельного участка. ...................................................................................................... 12

5.5. Текущее использование объекта оценки. .................................................................................... 13

6. Анализ рынка объекта оценки. ............................................................................................................ 13

6.1. Социально-экономическое развитие Российской Федерации за январь-сентябрь 2018 г. ..... 13

6.2. Показатели социально-экономического развития Московской области в январе-сентябре

2018 г. ..................................................................................................................................................... 14

6.3. Анализ рынка загородной недвижимости Московской области. .............................................. 16

6.4. Анализ наиболее эффективного использования. ........................................................................ 16

7. Методология проведения оценки. ....................................................................................................... 18

7.1. Общее описание основных подходов применяемых при оценке недвижимости. ................... 18

7.1.1. Основные подходы, применяемые при оценке. ................................................................... 18

7.1.2. Затратный подход. .................................................................................................................. 18

7.1.3. Рыночный (сравнительный) подход. ..................................................................................... 18

7.1.4. Доходный подход. ................................................................................................................... 19

7.1.5. Определение итогового значения справедливой стоимости. ............................................. 20

7.2. Описание процесса оценки. Выбор и обоснование подхода к оценке справедливой

стоимости Объекта оценки. ................................................................................................................. 20

7.2.1. Последовательность определения стоимости объекта оценки. .......................................... 20

7.2.2. Выбор подхода к оценке справедливой стоимости Объекта. ............................................. 20

7.2.3. Обоснование выбора подходов к оценке Объекта. .............................................................. 21

8. Определение справедливой стоимости объекта оценки Рыночным подходом. ............................. 21

8.1. Теоретические положения реализации метода сравнения продаж. .......................................... 21

8.2. Расчет рыночной стоимости Объекта с применением метода сравнения продаж. ................. 22

8.2.1. Исходная информация. ........................................................................................................... 22

8.2.2. Выбор объектов-аналогов и единиц сравнения. .................................................................. 23

9. Определение справедливой стоимости объекта оценки затратным подходом. .............................. 30

9.1. Принцип подхода. .......................................................................................................................... 30

9.2. Понятие оценки стоимости замещения. ...................................................................................... 30

9.3. Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки. ................................................ 30

9.4. Расчет величины прибыли предпринимателя. ............................................................................ 31

9.5. Определение накопленного износа. ............................................................................................. 31

9.6. Результат расчета остаточной стоимости с использованием затратного подхода. ................. 33

9.7. Заключение. .................................................................................................................................... 34

10. Согласование результатов и выбор итоговой величины стоимости. ............................................. 34

Список литературы ................................................................................................................................... 37

Приложение № 1. Фотоматериалы. ......................................................................................................... 38

Приложение № 2. Копии прилагаемых документов. ............................................................................. 47

– 3 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ.

Основание для проведения

оценки

Техническое задание № 073 и № 074 от 31 октября 2018 г. к договору № 14 на прове-

дение оценки имущества от 14 декабря 2011 г.

Общая информация, иден-

тифицирующая объект

оценки

Объектом оценки является жилой дом, общей площадью 589,2 м2 и земельный уча-

сток, площадью 950 м2, расположенные по адресу: Московская область, г. Орехово-

Зуево, ул. Осипенко, д. 42.

Подробное описание объекта оценки представлено в главе 5 настоящего отчета.

Результаты оценки, получ-

енные с применением раз-

личных подходов

Затратный подход 6 284 000 руб.

Доходный подход Не применялся

Рыночный подход 6 374 000 руб.

Итоговая величина стои-

мости объекта оценки

Справедливая стоимость Объекта оценки по состоянию на 10 ноября 2018 г. со-

ставляет: 6 329 000 руб. (Шесть миллионов триста двадцать девять тысяч руб-

лей).

Ограничения и пределы

применения полученной

итоговой стоимости

Результаты оценки и содержание отчета об оценке достоверны только при их исполь-

зовании в соответствии с условиями договора и не могут быть использованы в иных

целях.

Порядковый номер отчета № 10/11-18-7835/1

Дата составления отчета 10 ноября 2018 г.

2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ.

Объект оценки Объектом оценки является жилой дом, общей площадью 589,2 м2 и земельный

участок, площадью 950 м2, расположенные по адресу: Московская область, г.

Орехово-Зуево, ул. Осипенко, д. 42.

Права на объект оценки,

учитываемые при определении

стоимости объекта оценки

Объект оценки принадлежит владельцам инвестиционных паев ЗПИФ недвижи-

мости «Оптимальный» на праве общей долевой собственности.

Цель оценки Определение справедливой стоимости объекта оценки в соответствии с Междуна-

родным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой

стоимости»

Предполагаемое использова-

ние результата оценки

Результат оценки может использоваться для формирования стоимости чистых

активов и расчетной стоимости пая.

Вид стоимости Справедливая

Дата оценки 10 ноября 2018 г.

Допущения, на которых

должна основываться оценка

1. Объект оценки не характеризуется какими-либо скрытыми (не указанными

явным образом) факторами, которые могут повлиять на его стоимость.

2. Оценка проводится в предположении отсутствия будущих изменений эконо-

мической среды (свойств объекта оценки, других существенных для результата

оценки обстоятельств), которые не могут быть спрогнозированы.

3. Услуги по оценке не должны включать в себя прочие услуги по аудиту и нало-

гообложению.

4. Оценка проводится в предположении отсутствия обязательств и обременений в

отношении имущества и имущественных прав Заказчика, также работы по

оценке не включают анализ юридических аспектов возникновения таких обя-

зательств и обременений.

5. Оценка проводится из допущения, что заявленное право владельца на имуще-

ство является обоснованным.

6. Оценка проводится из допущения, что все необходимые разрешения имеют

действующую силу.

7. При проведении оценки Оценщик самостоятельно формулирует допущения

использованные в рамках конкретных выбранных методов оценки.

8. Округление полученных результатов производилось для удобства пользования

Отчетом и не увязано с точностью полученных результатов

9. Заключение о стоимости базируется на данных о сложившейся ситуации на

дату оценки. Оценщик не принимает во внимание события, которые произош-

ли или могут произойти после даты проведения оценки.

10. Оценщик не несет обязательств по обновлению Отчета или сделанной им

оценки с учетом событий и сделок, произошедших после даты оценки.

11. Итоговый результат стоимости, получаемый в рамках оценки, характеризуется

– 4 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

неизбежной погрешностью, являющейся следствием качества исходных дан-

ных и вычисляемых параметров, используемых для расчета результата оценки.

12. Сумма денежного выражения ценности Объекта (итоговая величина стоимо-

сти), указанная в Отчете об оценке, носит рекомендательный характер для

формирования стоимости чистых активов и расчетной стоимости пая и может

быть признана рекомендуемой для вышеуказанных целей.

13. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это преду-

смотрено Договором на оценку. Отчет или какая-либо его часть не могут быть

предоставлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприя-

тий по связям с общественностью без предварительного письменного согласо-

вания с Оценщиком.

Балансовая стоимость жилой дом – 5 558 000,00 руб.

земельный участок – 926 000,00 руб.

Возможные границы интерва-

ла, в котором может находить-

ся стоимость

Определение границ интервалов не предусмотрено.

3. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

Нормативные документы,

использованные при про-

ведении оценки

Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в

Российской Федерации».

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требо-

вания к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономраз-

вития от 20.05.2015 г. № 297 (далее – ФСО № 1).

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», ут-

вержденный приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 г. № 298 (далее – ФСО №

2).

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвер-

жденный приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 г. № 299 (далее – ФСО № 3).

Федеральный стандарт оценки «Оценка объекта недвижимости (ФСО № 7)», утвер-

жденный приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7).

Стандарты и правила оценочной деятельности Ассоциации «СРО «Экспертный

совет» от 06.04.2017 г.

Основополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007.

СТО СДС СРО НКСО 3.1-2015 «Общие понятия оценки, подходы и требования к

проведению оценки».

СТО СДС СРО НКСО 3.2-2015 «Цель оценки и виды стоимости».

СТО СДС СРО НКСО 3.3-2016 «Требования к отчету об оценке».

СТО СДС СРО НКСО 3.7-2014 «Оценка недвижимости».

Международные стандарты финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедли-

вой стоимости» (в ред. МСФО (IAS) 19, утв. Приказом Минфина России от

18.07.2012 № 106н).

Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 1 «Первое применение

международных стандартов финансовой отчетности» (ред. от 07.05.2013) (введен в

действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от

25.11.2011 № 160н)

Заказчик Общество с ограниченной ответственностью «ИнтерФинанс Управление Актива-

ми» (Д.У.) Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Опти-

мальный» под управлением Общества с ограниченной ответственностью «Ин-

терФинанс Управление Активами»

ИНН / КПП 7707628890 / 772601001, ОГРН 5077746871802 от 04.06.2007 г.

Юридический адрес: 117105, г. Москва, Варшавское шоссе д. 7, корп. 1, комната 26.

Банковские реквизиты:

р/с 40701810800040000080 в Филиале АО «Углеметбанк» в г. Москве, г. Москва

к/с 30101810245250000560, БИК 044525560

Сведения о юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор Наименование Исполни-

тель

Общество с ограниченной ответственностью «Добровольное Объединение Мастеров

Оценки» (ООО «ДОМ Оценки»).

Сведения о страховании

гражданской ответствен-

ности Исполнителя

Страховой полис САО «ВСК» № 17710В4001019, период страхования с 01.01.2018 г. до

31.12.2018 г., выданный САО «ВСК». Страховая сумма составляет 30 000 000 (Три-

дцать миллионов) рублей, франшиза не установлена

Реквизиты Исполнителя ИНН / КПП 745302 80099 / 745301001, ОГРН 1027403873848 от 06.12.2002 г.

Юридический адрес: г. Челябинск, ул. Елькина, 45.

– 5 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

Банковские реквизиты:

р/с 40702810100300004203 в ОАО «Челябинвестбанк», г. Челябинск,

к/с 30101810400000000779, БИК 047501779

Сведения о независимости юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор, и Оценщика

в соответствии с требованиями статьи 16 Закона об оценке

Требование о независимости выполнено

Оценщики

Фамилия, имя, отчество Санталова Галина Емельяновна (далее – Оценщик)

Информация о членстве в

саморегулируемой орга-

низации оценщиков

Включен в реестр членов Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков

«Экспертный совет» (далее Ассоциация «СРОО «ЭС»), местоположение: г. Москва,

Хохловский пер., д. 13, стр. 1. Свидетельство № 001662 от 05.05.2015 г., № по реестру

1662 от 05.05.2015 г.

Номер и дата выдачи до-

кумента, подтверждающе-

го получение профессио-

нальных знаний в области

оценочной деятельности

Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 410 707 выдан Российской эконо-

мической академией им. Г.В. Плеханова от 27.09.2001 г. по программе «Оценка стои-

мости предприятия (бизнеса)».

Квалификационный атте-

стат в области оценочной

деятельности

Квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка не-

движимости» № 001389-1 от 14.12.2017 г.



ности оценщика

Полис обязательного страхования ответственности оценщика № 17710В4001018 от

13.12.2017 г., период страхования с 01.01.2018 г. до 31.12.2018 г., выданный САО

«ВСК». Страховая сумма составляет 5 000 000 (Пять миллионов) рублей, франшиза не

установлена

Стаж работы в оценочной


21 год

Почтовый адрес Оценщи-

ка

454091, г. Челябинск, ул. Елькина, д. 45, оф. 11

Контактный телефон 8-351-264-36-67

Адрес электронной почты [email protected]

Фамилия, имя, отчество Фришберг Вячеслав Давидович (далее – Оценщик)

Информация о членстве в

саморегулируемой орга-

низации оценщиков

Включен в реестр членов Ассоциации саморегулируемая организация оценщиков «На-

циональная коллегия специалистов-оценщиков» (далее Ассоциация СРО «НКСО»),

местоположение: 119017, г. Москва, Малая Ордынка, дом 13, строение 3. Свидетельст-

во № 00821 от 01.01.2008 г.

Номер и дата выдачи до-

кумента, подтверждающе-

го получение профессио-

нальных знаний в области

оценочной деятельности

Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 609231 от 19.01.2007 г. выдан Ме-

ждународной академии оценки и консалтинга по программе «Оценка собственности:

оценка стоимости предприятия (бизнеса)»

Квалификационный атте-

стат в области оценочной


Квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка не-

движимости» № 006879-1 от 26.03.2018 г.



ности оценщика

Полис обязательного страхования ответственности оценщика № 17710В4001017 от

13.12.2017 г. на сумму 3 000 000 (Три миллиона) рублей, франшиза не установлена.

Выдан САО «ВСК» . Срок действия полиса с 01.01.2018 г. до 31.12.2018 г.

Стаж работы в оценочной


8 лет

Почтовый адрес Оценщи-

ка

454091, г. Челябинск, ул. Елькина, д. 45, оф. 11

Контактный телефон 8-351-264-36-67

Адрес электронной почты [email protected]

Информация обо всех привлеченных к проведению оценки организациях и специалистах.

К оценке не привлекались иные организации и специалисты.

Данные и источники, ис-

пользованные при прове-

дении оценки

Документы и сведения, предоставленные заказчиком.

Информация, опубликованная на сайтах: cian.ru; avito.ru; irr.ru; miel.ru; предложения

по продаже и аренде коммерческой недвижимости Московской области: газеты «Из

рук в руки», «Коммерсант – недвижимость», официальный сайт правительства Мо-

сковской области mosreg.ru и др.

Перечень и наименование

документов, использован-

ных при проведении

оценки

Свидетельство о государственной регистрации права серия 50-АИ № 467758 от

30.12.2014 г.

Свидетельство о государственной регистрации права серия 50-АИ № 467786 от

25.12.2014 г.

– 6 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

Технический паспорт на жилой дом от 21.09.2012 г.

Кадастровый паспорт земельного участка № 47.1/08-797 от 29.04.2008 г.

Форма отчета Настоящий Отчет является полным повествовательным отчетом об оценке, отвечаю-

щим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной дея-

тельности в Российской Федерации», ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7,

МФСО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», МФСО (IFRS) 1 «Первое приме-

нение международных стандартов финансовой отчетности».

3.1. Заявление (сертификат) о качестве оценки.

Подписавшие данный отчет надлежащие оценщики (далее Оценщики) настоящим заявляют, что в соответствии

с имеющимися у них данными:

1. Все факты, изложенные в настоящем отчете, нами проверены, верны и соответствуют действительности.

2. Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми нами предположениями и суще-

ствующими ограничительными условиями и допущениями, являющихся частью настоящего отчета, и пред-

ставляют собой наши личные беспристрастные профессиональные формулировки.

3. В отношении недвижимости, являющейся предметом настоящего отчета, оценщики не имеют никакой лич-

ной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также не состоят в родстве, не имеют никаких лич-

ных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоя-

щего отчета владельцами оцененной нами недвижимости или намеревающихся совершить с ней сделку.

4. Оплата услуг оценщиков не связана с обусловленной или заранее установленной стоимостью недвижимости

или с деятельностью по оценке недвижимости, благоприятствующей интересам клиента, с суммой стоимо-

сти оцененной недвижимости, с достижением оговоренных или с возникновением последующих событий и

совершением сделки с недвижимостью.

5. Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № Ф3-

135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки ФСО № 1,

ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7.

6. Согласно Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О

рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым

оценщиком» № 92 от 30.05.2005 г. оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, опре-

деленной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том

случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для

сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кро-

ме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до

момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должност-

ным лицом или органом управления юридического лица). Обязательный характер величины стоимости объ-

екта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального

закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Феде-

рального закона «Об акционерных обществах», частью 2 статьи 3 Федерального закона «Об ипотечных цен-

ных бумагах». Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа,

должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения не-

зависимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им

величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оцен-

щиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоя-

тельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

7. Фото объекта оценки предоставлены заказчиком оценки.

8. В процессе анализа данных, ни одно лицо не оказывало сколько-нибудь существенной помощи оценщикам,

подписавшим настоящий отчет.

3.2. Сделанные допущения и ограничивающие условия.

Допущения к составу работ по оценке и содержанию отчета об оценке:

1. Работы по оценке включают:

исследование объекта оценки и окружающей его среды (в текущем состоянии и ретроспективе);

сбор и анализ информации, необходимой и достаточной для обоснования сути и меры полезности объекта

оценки в настоящем и будущем;

выполнение необходимых исследований, прогнозов и вычислений; подготовку письменного отчета об оцен-

ке.

2. Состав работ по настоящей оценке, детальность и глубина выполняемых анализов и исследований, содержание

отчета удовлетворяют требованиям необходимости, достаточности и достоверности для доказательства резуль-

тата оценки:

состав работ по настоящей оценке не содержит работ, выполнение которых могло бы повлиять на значение

итогового результата в пределах неизбежной погрешности;

– 7 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

использование дополнительной информации, которая может содержаться в открытом доступе, не приведет к

существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также

не приведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки;

вся используемая в отчете информация, в том числе, мнения участников рынка, к которому относится объ-

ект оценки, высказанные в ходе переговоров с Оценщиком, считается достоверной;

глубина анализов и исследований ограничивается существенностью их влияния на значение результата

оценки, его погрешность и степень обоснованности;

отчет не содержит сведений, которые не используются в анализах, выводах и расчетах.

3. В соответствии с п. 13 ФСО № 3, отчет содержит все необходимое для того, чтобы представитель (имеющий

высшее или дополнительное образование в области экономики, но не являющийся профессиональным оценщи-

ком) получателя отчета мог понять содержание отчета; примененные оценщиком способы выполнения работ,

анализов и исследований; идентифицировать источники использованной им информации и степень ее досто-

верности; понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления

стоимости объекта оценки.

Допущения и ограничения к проведению оценки:

1. Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

2. Объект оценки, по предположениям оценщика, не характеризуется какими-либо скрытыми (не указанными яв-

ным образом) факторами, которые могут повлиять на его стоимость.

3. Оценщик не несет ответственности за будущие изменения экономической среды (свойств объекта оценки, дру-

гих существенных для результата оценки обстоятельств), которые он не мог прогнозировать и учитывать в про-

цессе выполнения оценки.

4. Услуги, оказанные в рамках настоящего отчета, представляют собой стандартную практику оценки. Оказанные

Оценщиком услуги ограничиваются его квалификацией в области оценки и не включают в себя прочие услуги

по аудиту, налогообложению.

5. Оценщик не берет на себя ответственность за полноту учета имущества и имущественных прав, а также обяза-

тельств и обременений, которые могли иметь место на дату проведения оценки в отношении имущества и иму-

щественных прав Заказчика, также анализ юридических аспектов возникновения таких обязательств и обреме-

нений.

Допущения в отношении оцениваемых прав:

1. Оценщик не берет на себя никаких обязательств по правовым вопросам, включая толкование законов или кон-

трактов.

2. Оценщик не изучал вопрос о правовом статусе и исходил из того, что заявленное право владельца на имущест-

во является обоснованным.

3. Оценщик исходит из допущения, что все необходимые лицензии, разрешения и т.д. имеют действующую силу.

Допущения к источникам информации, использованным в отчете:

1. Информация, используемая в настоящем отчете, оценивалась по достаточности, достоверности и актуальности.

2. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в Отчете, считаются достаточными и достоверными для

получения обоснованной оценки. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации,

поэтому для всех сведений указан источник информации.

3. Оценщик не несет ответственности за какие-либо изменения мнений тех или иных участников рынка, а также

любой другой информации, которая содержалась в открытом доступе в период проведения оценки и использо-

валась для проведения расчетов и составления отчета об оценке.

4. В соответствии с п. 11 ФСО № 3, использованная в отчете информация, предоставленная заказчиком, приложе-

на в приложении к отчету в виде справок, подписанных уполномоченным на то представителем заказчика

оценки. Данная информация считается достоверной, за исключением отдельных случаев, когда у оценщика есть

основания считать иначе.

5. При наличии альтернативных данных или несогласованности поступившей в распоряжение Оценщика инфор-

мации, расчеты и выводы делались, исходя из информации и предположений Оценщика.

6. Ссылки на использованные источники информации и литературу не заменяют разумного объема разъяснений,

которые содержатся в Отчете, и предоставляют пользователю Отчета возможность проверки качества исполь-

зованных данных и результатов анализа.

Допущения в отношении используемых методов расчета:

1. Допущения, сформулированные в рамках использованных конкретных методов оценки, ограничения и границы

применения полученного результата приведены непосредственно в расчѐтных разделах настоящего Отчета.

– 8 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

Допущения и ограничивающие условия к результату оценки:

1. Сумма денежного выражения ценности объекта оценки, справедливая стоимость, указанная в настоящем Отче-

те об оценке носит рекомендательный характер для целей совершения сделки с рассмотренным Объектом.

2. Заключение о стоимости, содержащееся в Отчете, базируется на данных о сложившейся ситуации на ноябрь

2018 г. Оценщик не принимал во внимание события, произошедшие после даты проведения оценки, в соответ-

ствии с п. 19 ФСО № 1.

3. Вся информация, полученная в ходе личных переговоров с участниками рынка, к которому относится объект

оценки, считается достоверной и соответствующей типичным рыночным условиям, если у Оценщика нет осно-

ваний считать иначе.

4. Оценщик не несет обязательств по обновлению настоящего Отчета или сделанной им оценки с учетом событий

и сделок, произошедших после даты оценки.

5. Итоговый результат стоимости, полученный в рамках настоящей оценки, характеризуется неизбежной погреш-

ностью, являющейся следствием качества исходных данных и вычисляемых оценщиком параметров, исполь-

зуемых для расчета результата оценки.

6. Итоговый результат стоимости, полученный в рамках настоящей оценки, носит лишь рекомендательный харак-

тер для формирования стоимости чистых активов и расчетной стоимости пая, и не является обязательным для

совершения сделок с оцениваемым имуществом.

Ограничивающие условия использования результатов, полученных при проведении оценки:

1. Оценщик обязуется соблюдать условия строгой конфиденциальности во взаимоотношениях с Заказчиком, т.е.

Оценщик обязуется не разглашать третьим лицам конфиденциальные сведения, полученные от Заказчика, рав-

но как и результаты задания, выполненного для Заказчика, за исключением следующих лиц:

лиц, письменно уполномоченных Заказчиком;

суда, арбитражного или третейского суда;

уполномоченных положениями действующего законодательства лиц, занимающихся экспертизой отчетов

профессиональных оценщиков или принимающих для хранения обязательные копии документов, подготов-

ленных профессиональными оценщиками, для целей проведения официальных аттестаций или аккредита-

ций профессиональных оценщиков.

2. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено Договором на оценку.

Отчет или какая-либо его часть не могут быть предоставлены Заказчиком для использования в целях рекламы,

для мероприятий по связям с общественностью без предварительного письменного согласования с Оценщиком.

3. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной

оценки, иначе как по официальному вызову суда.

4. ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ И ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № Ф3-135 «Об оценочной деятельности в Российской

Федерации», ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, МФСО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» приме-

няются следующие термины и определения:

1. Рыночная стоимость объекта оценки. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объ-

ект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки

действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо

чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных

объектов оценки;

цена сделки представляет разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки

в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке по-

средством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке дол-

жен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным со-

ображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о

предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соот-

ветствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совер-

шения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности в следующих случаях:

– 9 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

при изъятии имущества для государственных нужд;

при определении размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания

акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

при определении неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

при определении стоимости имущества должника в ходе процедуры банкротства;

при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки,

принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муници-

пальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Россий-

ской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное

управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Феде-

рации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам

Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Фе-

дерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации

или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,

а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о вели-

чине стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из

сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у

собственников для государственных или муниципальных нужд;

2. Справедливая стоимость – это цена, которая может быть получена при продаже актива или уплачена при

передаче обязательства при проведении операции на добровольной основе на основном (или наиболее вы-

годном) рынке на дату оценки в текущих рыночных условиях (то есть выходная цена) независимо от того,

является ли такая цена непосредственно наблюдаемой или рассчитывается с использованием другого ме-

тода оценки.

Цена, действующая на основном (или наиболее выгодном) рынке, использованная для оценки справедливой

стоимости актива или обязательства, не должна корректироваться с учетом затрат по сделке. Затраты по сделке долж-

ны отражаться в учете в соответствии с другими МСФО. Затраты по сделке не являются характеристикой актива или

обязательства; они скорее являются специфическими для сделки и будут отличаться в зависимости от того, как пред-

приятие вступает в сделку в отношении актива или обязательства.

Затраты по сделке не включают транспортные расходы. Если местонахождение является характеристикой акти-

ва (как, например, может быть в случае с товаром), цена на основном (или наиболее выгодном) рынке должна коррек-

тироваться с учетом расходов, при наличии таковых, которые были бы понесены на транспортировку актива от его

текущего местонахождения до данного рынка.

3. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица

или группы лиц при установленных лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможно-

сти отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая

наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оцен-

ки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить

сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается

влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответст-

вующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная

стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастро-

вой оценки.

Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения.

4. Подходы к оценке:

затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определе-

нии затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на

сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о це-

нах сделок с ними;

– 10 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определе-

нии ожидаемых доходов от объекта оценки.

5. Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

6. Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта

оценки.

7. Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

8. Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим

характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при

сходных условиях.

9. Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на открытый рынок

(публичная оферта) объекта оценки, до даты совершения сделки с ним.

10. Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как

итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использо-

вании различных подходов к оценке и методов оценки.

11. Экспертиза отчета об оценке – совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при про-

ведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной дея-

тельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обос-

нованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к

оценке.

12. Условное возмещение – как правило, обязательство покупателя передать дополнительные активы или до-

ли участия в капитале прежним собственникам приобретаемого предприятия в рамках обмена на контроль

над приобретаемым предприятием при условии наступления определенных будущих событий или выпол-

нения условий. Однако условное возмещение также может дать покупателю право вернуть ранее передан-

ное возмещение в случае выполнения определенных условий.

13. Активный рынок – рынок, на котором операции с активом или обязательством проводятся с достаточной

частотой и в достаточном объеме, позволяющем получать информацию об оценках на постоянной основе.

14. Затратный подход – метод оценки, при котором отражается сумма, которая потребовалась бы в настоя-

щий момент для замены производительной способности актива (часто называемая текущей стоимостью

замещения).

15. Входная цена – цена, уплачиваемая за приобретение актива или получаемая за принятие обязательства

при проведении операции обмена.

16. Выходная цена – цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обяза-

тельства.

17. Ожидаемый поток денежных средств – взвешенное с учетом вероятности среднее значение (то есть

среднее значение распределения) возможных будущих потоков денежных средств.

18. Наилучшее и наиболее эффективное использование – такое использование нефинансового актива уча-

стниками рынка, которое максимально увеличило бы стоимость актива или группы активов и обязательств

(например, бизнеса), в которой использовался бы актив.

19. Доходный подход – методы оценки, которые преобразовывают будущие суммы (например, потоки де-

нежных средств или доходы и расходы) в единую сумму на текущий момент (то есть дисконтированную).

Оценка справедливой стоимости осуществляется на основе стоимости, обозначаемой текущими рыночны-

ми ожиданиями в отношении таких будущих сумм.

20. Исходные данные – допущения, которые использовались бы участниками рынка при установлении цены

на актив или обязательство, включая допущения о рисках, таких как указанные ниже: (a) риск, присущий

конкретному методу оценки, используемому для оценки справедливой стоимости (такому как модель це-

нообразования); (b) риск, присущий исходным данным метода оценки. Исходные данные могут быть на-

блюдаемыми или ненаблюдаемыми.

21. Исходные данные 1 Уровня – котируемые цены (некорректируемые) на активных рынках на идентичные

активы или обязательства, к которым предприятие может получить доступ на дату оценки.

22. Исходные данные 2 Уровня – исходные данные, не являющиеся котируемыми ценами, относящимися к 1

Уровню, которые, прямо или косвенно, являются наблюдаемыми в отношении актива или обязательства.

23. Исходные данные 3 Уровня – ненаблюдаемые исходные данные в отношении актива или обязательства.

24. Рыночный подход – метод оценки, при котором используются цены и другая соответствующая информа-

ция, генерируемая рыночными сделками с идентичными или сопоставимыми (то есть аналогичными) ак-

тивами, обязательствами или группой активов и обязательств, такой как бизнес.

25. Подтверждаемые рынком исходные данные – исходные данные, преимущественно возникающие из на-

блюдаемых рыночных данных или подтверждаемые ими путем корреляции или другими способами.

26. Участники рынка – покупатели и продавцы на основном (или наиболее выгодном) для актива или обяза-

тельства рынке, которые обладают всеми нижеуказанными характеристиками: (a) они независимы друг от

друга, то есть они не являются связанными сторонами в соответствии с определением, предложенным в

МСФО (IAS) 24, хотя цена в операции между связанными сторонами может использоваться в качестве ис-

ходных данных для оценки справедливой стоимости, если у предприятия есть доказательство того, что

операция проводилась на рыночных условиях; (b) они хорошо осведомлены, имеют обоснованное пред-

ставление об активе или обязательстве и об операции на основании всей имеющейся информации, вклю-

чая информацию, которая может быть получена при проведении стандартной и общепринятой комплекс-

ной проверки; (c) они могут участвовать в операции с данным активом или обязательством; (d) они жела-

– 11 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

ют участвовать в операции с данным активом или обязательством, то есть они имеют мотив, но не прину-

ждаются или иным образом вынуждены участвовать в такой операции.

27. Наиболее выгодный рынок – рынок, позволяющий максимально увеличить сумму, которая была бы по-

лучена при продаже актива, или уменьшить сумму, которая была бы выплачена при передаче обязательст-

ва, после учета всех затрат по сделке и транспортных расходов.

28. Риск невыполнения обязательств – риск того, что предприятие не выполнит обязательство. Риск невы-

полнения обязательств включает среди прочего собственный кредитный риск предприятия.

29. Наблюдаемые исходные данные – исходные данные, которые разрабатываются с использованием ры-

ночных данных, таких как общедоступная информация о фактических событиях или операциях, и которые

отражают допущения, которые использовались бы участниками рынка при установлении цены на актив

или обязательство.

30. Операция на добровольной основе – вид операций, которые проводятся на рынке на протяжении опре-

деленного периода до даты оценки, достаточного для того, чтобы наблюдать рыночную деятельность,

обычную и общепринятую в отношении операций с участием таких активов или обязательств; это не при-

нудительная операция (например, принудительная ликвидация или вынужденная реализация).

31. Основной рынок – рынок с самым большим объемом и уровнем деятельности в отношении актива или

обязательства.

32. Премия за риск – компенсация, требуемая не расположенными к принятию риска участниками рынка за

принятие неопределенности, присущей потокам денежных средств, связанных с активом или обязательст-

вом. Также называется «корректировка с учетом рисков».

33. Затраты по сделке – расходы на продажу актива или передачу обязательства на основном (или наиболее

выгодном) для актива или обязательства рынке, которые непосредственно относятся на выбытие актива

или передачу обязательства и удовлетворяют следующим критериям: (a) они возникают непосредственно

из операции и являются существенными для нее; (b) предприятие не понесло бы такие расходы, если бы

решение продать актив или передать обязательство не было бы принято (аналогично определению расхо-

дов на продажу, предложенному в МСФО (IFRS) 5).

34. Транспортные расходы – расходы, которые были бы понесены при транспортировке актива от его теку-

щего местонахождения до места его основного (или наиболее выгодного) рынка.

35. Единица учета – степень объединения или разбивки активов или обязательств в МСФО в целях призна-

ния.

36. Ненаблюдаемые исходные данные – исходные данные, для которых рыночные данные недоступны и ко-

торые разработаны с использованием всей доступной информации о тех допущениях, которые использо-

вались бы участниками рынка при установлении цены на актив или обязательство.

5. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

5.1. Оцениваемые права и определение базы оценки.

Наименование

объекта права

Субъект права Документ, подтверждающий право

Жилой дом, об-

щей площадью

589,2 м2

Владельцы инве-

стиционных паев

– ЗПИФ недви-

жимости «Опти-

мальный»

Свидетельство о государственной регистрации права серия 50-АИ № 467758

от 30.12.2014 г.

Вид права: общая долевая собственность

Кадастровый (или условный) номер: 50:47:0011506:33

Существующие ограничения (обременения) права: доверительное управление

Земельный уча-

сток, площадью

950 м2

Владельцы инве-

стиционных паев

– ЗПИФ недви-

жимости «Опти-

мальный»

Свидетельство о государственной регистрации права серия 50-АИ № 467786

от 25.12.2014 г.

Вид права: общая долевая собственность

Кадастровый (или условный) номер: 50:47:0011506:7

Существующие ограничения (обременения) права: доверительное управление

Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, поль-

зования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадле-

жащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права

и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, остава-

ясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать в залог и обременять его дру-

гими способами, распоряжаться им иным способом.

Рассмотрев основные цели оценки и принципы выбора базы оценки, Оценщики применили справедливую

стоимость.

5.2. Местоположение объекта оценки.

Оцениваемые объекты находятся в городе Орехово-Зуево Московской области по адресу: ул. Осипенко, д. 42.

Орехово-Зуево – город областного подчинения (не входит в одноименный район) в Московской области Рос-

– 12 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

сии. Расположен к востоку от Москвы в 88 км к востоку от центра Москвы (по автодороге М7) и в 76,2 км от МКАД

по ж/д, на реке Клязьме. Узел железнодорожных линий Москва – Нижний Новгород и Александров – Куровская. Яв-

ляется центром Орехово-Зуевской агломерации населением 276 тысяч человек. Население города – 120 699 чел.

(2014).

Городской округ Орехово-Зуево обладает высокоразвитым промышленным и научно-техническим потенциа-

лом. Предприятия города способны производить конкурентоспособную продукцию, имеют квалифицированные рабо-

чие кадры. Ежегодно на территории городского округа регистрируется от 50 до 60 предприятий, планирующих осу-

ществлять деятельность в сфере производства. Следует отметить, что в сфере производства открываются предприятия

легкой и химической промышленности, что является характерным для города. С учетом ввода новых объектов капи-

тального строительства ежегодно на территории муниципального образования создается более 150 рабочих мест.

Орехово-Зуево крупный транспортный узел. Через город проходит федеральная автотрасса Москва – Нижний

Новгород и прямые магистрали, связывающие Орехово-Зуево с подмосковными городами и населенными пунктами

восточного направления. В настоящее время идет строительство объездной дороги. Дорога берет своѐ начало на пере-

сечении трассы М 7 и Автодороги А108, вблизи посѐлка Ожерѐлки и закончится на так называемом «глебовском пе-

рекрѐстке», за деревней Коротково. Дорога будет 4-х полосная, с расчѐтной скоростью движения 120 км/ч. В строи-

тельном плане также предусмотрены 5 транспортных развязок, 2 эстакады, 2 моста через реки Клязьму и Вырка и

один путепровод через железную дорогу.

В настоящее время в 7 спортивных учреждениях города (МОУ ДОД ДЮСШ «Ритм», МОУ ДОД ДЮСШ

Управления образования, МОУ ДОД ДЮСШ «Спартак-Орехово», МОУ ДОД ДЮСШ «Знамя труда», МОУ ДОД

ДЮСШ «Дзюдо», МУ «Дворец спорта «Восток» и МУ ГФК «Знамя труда) на регулярной бесплатной основе занима-

ются более трех тысяч человек. В учреждениях спорта круглогодично работает большое количество секций.

В сфере здравоохранения произошли определенные преобразования и изменения. На территории городского

округа работает муниципальное бюджетное учреждение здравоохранения «Орехово-Зуевская ЦГБ», которая пред-

ставлена следующими структурными подразделениями: филиал МБУЗ «Орехово-Зуевская ЦГБ» № 1 «Первая больни-

ца», филиал МБУЗ «Орехово-Зуевская ЦГБ» № 2 «Вторая больница», филиал МБУЗ «Орехово-Зуевская ЦГБ» № 3

«Родильный дом», поликлиника № 1, поликлиника № 2, поликлиника № 3, поликлиника № 4, стоматологическая по-

ликлиника. А также среди медицинских учреждений в городе есть ГБУЗ МО «Психиатрическая больница № 8», осно-

ванная в 1934 году.

5.3. Описание объекта.

Наименование объекта Техническая характеристика

Жилой дом, общей площа-

дью 589,2 м2

Жилой двухэтажный дом с подвалом. Общая площадь – 589,2 м2. Строительный объем –

2 639 м3.Год постройки – 1999.

Конструктивные решения:

фундаменты – железобетонные ленточные;

стены – кирпичные;

перегородки – кирпичные;

перекрытия – железобетонные;

крыша – профнастил;

потолок – окрашен;

стены – обои, окраска;

полы – линолеум, керамическая плитка;

окна – деревянные;

двери – металлические, деревянные;

санитарно-электрические устройства: электричество, отопление – от АГВ, водо-

снабжение, канализация – центральные, газоснабжение.

Техническое состояние дома – удовлетворительное.

5.4. Описание земельного участка.

Характеристика объекта Значения

Текущее использование Для размещения домовладения

Местоположение Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Осипенко, д. 42

Площадь всего участка 950 м2

Категория земель Земли населенных пунктов

Разрешенное использование Для размещения домовладения

Форма Прямоугольная

Наличие объектов недвижимости на земель-

ном участке

На участке расположен жилой дом

Наличие сервитутов Отсутствуют

Наличие обременений Отсутствуют

Наличие инженерных коммуникаций К земельному участку подведены все инженерные коммуникации

– 13 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

5.5. Текущее использование объекта оценки.

В текущем состоянии объект эксплуатируется в качестве жилого дома. Оцениваемый объект находится в хоро-

шем техническом состоянии.

6. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

6.1. Социально-экономическое развитие Российской Федерации за январь-сентябрь 2018 г.1

Показатели Сен-

тябрь

2017 г.

В % к Январь-

сентябрь

2018 г. в

% к ян-

варю-

сентябрю

2017 г.

Справочно

сентябрь 2017 г.

в % к

Январь-

сентябрь

2017 г. в %

к январю-

сентябрю

2016 г.

сен-

тябрю

2017 г.

авгу-

сту

2018 г.

сен-

тябрю

2016 г.

авгу-

сту

2017 г.

Валовой внутренний продукт,

млрд.рублей 47086,0 101,7 101,6

Индекс промышленного производства 102,1 102,5 103,0 103,5 103,1 103,3

Продукция сельского хозяйства,

млрд.рублей 1129,4 94,0 181,5 96,7 108,8 171,3 103,5

Грузооборот транспорта, млрд.т-км 462,6 101,9 97,9 102,9 102,9 98,5 106,7

в том числе

железнодорожного транспорта 209,7 102,9 96,0 104,4 104,4 97,6 106,6

Оборот розничной торговли,

млрд.рублей 2724,8 102,2 98,9 102,6 103,1 99,5 100,5

Объем платных услуг населению,

млрд.рублей 794,1 102,4 99,1 102,8 100,1 99,3 100,2

Внешнеторговый оборот,

млрд.долларов США 59,1 114,7 106,5 120,4 123,9 113,1 126,8

в том числе: экспорт товаров 37,4 128,7 108,7 128,2 125,9 117,8 126,7

импорт товаров 21,6 96,5 102,9 108,9 121,5 107,5 126,9

Инвестиции в основной капитал,

млрд.рублей 5 961,4 103,2 103,6

Индекс потребительских цен 103,4 100,2 102,5 103,0 99,9 104,1

Индекс цен производителей промыш-

ленных товаров 114,4 101,3 110,8 106,8 102,4 107,5

Реальные располагаемые денежные

доходы 98,5 100,0 101,7 99,1 100,7 97,5

Среднемесячная начисленная заработ-

ная плата работников организаций:

номинальная, рублей

42200 110,8 102,0 111,1 107,4 102,6 106,9

реальная 107,2 101,8 108,4 104,3 102,8 102,7

Общая численность безработных (в

возрасте 15 лет и старше), млн.человек 3,4 89,9 97,9 91,5 95,0 100,6 93,2

Численность официально зарегистри-

рованных безработных (по данным

Роструда), млн.человек

0,6 88,7 95,6 86,8 84,9 94,7 85,2

1 http://www.gks.ru/free_doc/doc_2018/info/oper-09-2018.pdf

– 14 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

6.2. Показатели социально-экономического развития Московской области в январе-сентябре

2018 г.2

№№

п/п

Показатели Единица измерения январь

2018 г.

сентябрь

2018 г.

1 Индекс промышленного производства в % к аналогичному периоду

предыдущего года 107,1 109,6

Индекс производства по видам экономической дея-

тельности:

2 Добыча полезных ископаемых - В в % к аналогичному периоду


3 Добыча прочих полезных ископаемых в % к аналогичному периоду


4 Предоставление услуг в области добычи полезных

ископаемых

в % к аналогичному периоду

предыдущего года - -

5 Обрабатывающие производства - C в % к аналогичному периоду


6 Производство пищевых продуктов в % к аналогичному периоду


7 Производство напитков в % к аналогичному периоду


8 Производство табачных изделий в % к аналогичному периоду


9 Производство текстильных изделий в % к аналогичному периоду


10 Производство одежды в % к аналогичному периоду


11 Производство кожи и изделий из кожи в % к аналогичному периоду


12

Обработка древесины и производство изделий из

дерева и пробки, кроме мебели, производство изде-

лий из соломки и материалов для плетения



13 Производство бумаги и бумажных изделий в % к аналогичному периоду


14 Деятельность полиграфическая и копирование носи-

телей информации



15 Производство кокса и нефтепродуктов в % к аналогичному периоду


16 Производство химических веществ и химических

продуктов



17 Производство лекарственных средств и материалов,

применяемых в медицинских целях



18 Производство резиновых и пластмассовых изделий в % к аналогичному периоду


19 Производство прочей неметаллической минеральной

продукции



20 Производство металлургическое в % к аналогичному периоду


21 Производство готовых металлических изделий, кро-

ме машин и оборудования



22 Производство машин и оборудования, не включен-

ных в другие группировки



23 Производство компьютеров, электронных и оптиче-

ских изделий



24 Производство электрического оборудования в % к аналогичному периоду


25 Производство автотранспортных средств, прицепов и

полуприцепов



26 Производство прочих транспортных средств и обо-

рудования



27 Производство мебели в % к аналогичному периоду


2 http://www.msko.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/msko/ru/statistics/indicators/

– 15 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

28 Производство прочих готовых изделий в % к аналогичному периоду


29 Ремонт и монтаж машин и оборудования в % к аналогичному периоду


30 Обеспечение электрической энергией, газом и паром;

кондиционирование воздуха - D



31

Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и

утилизации отходов, деятельность по ликвидации

загрязнений - E



Объем отгруженных товаров собственного производ-

ства, выполненных работ и услуг собственными си-

лами по видам экономической деятельности:

31 Добыча полезных ископаемых – B

млн. рублей (в действующих

ценах) 515,6 10352,9



32 Обрабатывающие производства – C


ценах) 143863,4 1722659,1



33 Обеспечение электрической энергией, газом и паром;

кондиционирование воздуха – D


ценах) 29715,2 210563,9



34

Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и

утилизации отходов, деятельность по ликвидации

загрязнений – E


ценах) 4201,4 49291,2



35 Объем работ, выполненных по виду деятельности

«строительство»

млн. рублей 16515,0 250158,2



36 Строительство жилых домов

тыс.кв. метров общей пло-

щади 650,3 6307,7



37 Оборот розничной торговли

млн. рублей 162822,4 1679278,5



38 Оборот оптовой торговли

млн. рублей 293561,5 3941835,2



39 Объем платных услуг населению

млн.рублей 39787,5 356552,5



40 Индекс потребительских цен (товары и услуги)



в % к декабрю предыдущего

года 100,5 103,31

41 Индекс потребительских цен на платные услуги на-

селению




года 100,4 105,41

42 Стоимость минимального набора продуктов питания

(на конец месяца)

рублей 3932,4 3956,2

в % к предыдущему месяцу 101,8 96,6


года 101,8 102,4

43

Численность не занятых трудовой деятельностью

граждан, состоящих на учете в органах государст-

венной службы занятости (на конец месяца)

тыс.человек 29,5 23,9

44 из них безработных тыс.человек 22,1 18,0

45 Уровень зарегистрированной безработицы в % к численности экономи-

чески активного населения 0,55 0,45

– 16 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

6.3. Анализ рынка загородной недвижимости Московской области3.

Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость выяснили, с какими показателями завершил-

ся высокий сезон на загородной «вторичке» Подмосковья. Так, предложение в сегменте заметно уменьшилось за счет

снятых с продажи лотов, а уровень спроса просел из-за преобладания в экспозиции устаревших объектов, которых

насчитывается 80%, завышенных цен и роста покупательской активности на загородной «первичке». Дачи остаются

наиболее востребованным товаром на вторичном рынке: несмотря на увеличение стоимости на 4%, они продаются в

среднем в течение полугода, в то время как другие форматы ждут нового владельца по 9–12 месяцев.

В экспозиции на вторичном рынке загородного жилья Подмосковья сейчас находится 54 326 объектов – это на

27% меньше, чем было годом ранее. 47% предложения занимают коттеджи, 37% – участки без подряда (УБП), 11%

приходится на дачи и 5% – на блокированную застройку (таунхаусы и дуплексы).

В данном случае главной причиной сокращения предложения является снятие лотов с продажи. Объекты ушли

явно не из-за возросшего спроса – за последний год он тоже демонстрировал отрицательную динамику. Одновремен-

ное снижение объемов экспозиции и числа сделок – верный признак того, что собственники уже отчаялись ждать и

просто сняли свои объекты.

Средняя площадь находящегося в продаже коттеджа сегодня составляет 253 кв. м, дачи – 78 кв. м, таунхауса –

177 кв. м, УБП – 13 соток.

За год средняя стоимость коттеджа и блокированного дома уменьшилась на 22%, в первом случае достигнув

отметки 9,4 млн.руб., во втором – 11,9 млн.руб. Средняя цена дачи возросла на 4%, до 6,3 млн.руб., УБП – на 71%, до

3,8 млн.руб.

Значительный рост стоимости УБП объясняется вымыванием с рынка небольших бюджетных лотов. Ситуация

усугубляется тем, что у земельных участков на «вторичке» нет никаких конкурентных преимуществ по сравнению с

объектами на первичном рынке и покупатели скорее отдают предпочтение последним – исключение могут составлять

лишь лоты в полностью застроенных поселках. УБП на «вторичке» – это чаще всего «несбывшиеся мечты», т.е. чело-

век когда-то купил участок, чтобы построить на нем дом и, возможно, впоследствии продать его как дачу или кот-

тедж, но у него так и не нашлось средств, чтобы это сделать.

По мнению экспертов, хотя цены на коттеджи и блокированные дома показывают отрицательную динамику,

изначально они были слишком завышены, чтобы даже при таком снижении достичь адекватного рынку уровня стои-

мости. К тому же до 80% предложения в сегментах характеризует низкая ликвидность, связанная с большими площа-

дями, неудобными планировками, несовременной архитектурой и т.д.

За прошедшие восемь месяцев 2018 года на вторичном рынке загородной недвижимости Подмосковья было

реализовано 1 212 объектов, что на 32% уступает показателям аналогичного периода прошлого года. При этом 43%

заключенных сделок пришлось на коттеджи, 38% – на УБП, 15% – на дачи и 4% – на блокированную застройку.

Несмотря на «скромные» 15% спроса, обусловленные, в первую очередь, ограниченным предложением, дачи

являются наиболее живым и востребованным сегментом на загородной «вторичке». По сравнению с другими форма-

тами здесь лучше соблюден баланс качества и стоимости, хотя проблема завышенных цен по-прежнему актуальна.

Благодаря своей популярности дачные дома экспонируются сейчас на вторичном рынке в среднем в течение полугода,

в то время как коттеджи и таунхаусы стоят в продаже по 9–10 месяцев, а УБП – год и более.

Помимо низкого качества представленных лотов и не соответствующих рынку цен, среди причин снижения

спроса во вторичном сегменте эксперты называют стабилизацию на загородной «первичке»: за прошедший год на

первичной «загородке» был замечен рост покупательской активности. Эти сегменты являются как бы антагонистами

друг для друга: так, например, в кризисные 2015-2016 гг. мы видели, что количество сделок на «первичке» сокращает-

ся, а спрос перетекает на «вторичку». Сейчас происходит обратное движение, правда, ожить первичному рынку не

позволяет дефицит качественных проектов.

В числе наиболее популярных у покупателей направлений в этом году оказались Ярославское шоссе (13% сде-

лок), Дмитровское (10%), Новорязанское (9%), а также Новорижское и Симферопольское (по 7% продаж). 24% при-

обретенных объектов находится на расстоянии до 30 км от Москвы, 26% – от 31 от 60 км, 51% – свыше 60 км.

6.4. Анализ наиболее эффективного использования.

Понятие наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное

и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия фи-

зической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для собственника оце-

ниваемого объекта.

Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений

оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практи-

ке оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой предпосылку

для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались четыре основ-

ных критерия анализа:

1. Физическая возможность – физическая возможность наиболее эффективного использования рассматривае-

мого объекта.

3 http://www.incom.ru/novosti-i-analitika/novosti-rynka/270868/

– 17 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

2. Допустимость с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит

законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положений зонирования.

3. Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен

обеспечить чистый доход собственнику имущества.

4. Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное

использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение макси-

мальной стоимости самого объекта.

Анализ НЭИ объекта проводится в два этапа. На I этапе определяется НЭИ земельного участка без учета

имеющихся на нем улучшений, как бы свободного, на II – с учетом улучшений. При этом если стоимость свободной

земли при ее НЭИ за вычетом затрат на снос существующих строений меньше стоимости имеющегося объекта недви-

жимости также при его НЭИ, то результатом анализа является НЭИ, определенное для всего объекта, т.е. без сноса.

Если наоборот – больше стоимости существующего объекта при его НЭИ, то наиболее эффективным использованием

объекта является использование свободного земельного участка, т.е. снос существующего строения необходим.

При проведении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свобод-

ного, предполагается, что участок является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющегося

жилого дома). На земельном участке расположен жилой дом. У Оценщиков не имеется данных о возможном сроке

освобождения земельного участка и вариантах его застройки.

НЭИ можно определять как на основе расчетного обоснования (в общем случае), так и в отдельных случаях на

основе качественного анализа. Применим второй способ, так как для оцениваемого объекта наиболее эффективное

использование вполне очевидно по условиям сложившегося в Московской области рынка жилой и коммерческой

недвижимости, то заведомо наибольшую стоимость имеют торговые, офисные и жилые здания и помещения.

Уже по первому критерию – законодательной разрешенности – разрешенным использованием земельного уча-

стка, как свободного, является размещения домовладения.

Этот же вариант застройки соответствует и 2-м другим критериям: физической осуществимости и финансовой

целесообразности.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом доме, то наилучшим использо-

ванием принимаем использование в качестве жилого дома без рассмотрения других вариантов.

При оценке справедливой стоимости нефинансового актива учитывается способность участника рынка генери-

ровать экономические выгоды посредством наилучшего и наиболее эффективного использования актива или посред-

ством его продажи другому участнику рынка, который использовал бы данный актив наилучшим и наиболее эффек-

тивным образом.

Для наилучшего и наиболее эффективного использования нефинансового актива принимается в расчет такое

использование актива, которое является физически выполнимым, юридически допустимым и финансово оправдан-

ным, как изложено ниже:

1. Физически выполнимое использование предусматривает учет физических характеристик актива, которые

участники рынка учитывали бы при установлении цены на актив (например, местонахождение или размер имущест-

ва).

2. Юридически допустимое использование предусматривает учет любых юридических ограничений на исполь-

зование актива, которые участники рынка учитывали бы при установлении цены на актив (например, правила зониро-

вания, применимые к имуществу).

3. Финансово оправданное использование предусматривает учет того факта, генерирует ли физически выпол-

нимое и юридически допустимое использование актива доход или потоки денежных средств (с учетом затрат на пре-

образование актива к такому использованию), достаточные для получения дохода на инвестицию, который участники

рынка требовали бы от инвестиции в данный актив при данном использовании.

Наиболее эффективное использование определяется с точки зрения участников рынка, даже если предприятие

предусматривает иное использование. Однако предполагается, что текущее использование предприятием нефинансо-

вого актива является наиболее эффективным его использованием, за исключением случаев, когда рыночные или дру-

гие факторы указывают, что иное использование актива участниками рынка максимально увеличило бы его стои-

мость.

Юридически допустимое использование – разрешенное использование объекта – в качестве жилого дома.

Этот же вариант застройки соответствует и 2-м другим критериям: физически выполнимо и финансово оправ-

данно.

Учитывая вышеизложенное, Оценщики пришли к заключению: что наилучшее и наиболее эффективное ис-

пользование объекта оценки является использование оцениваемого объекта по текущему использованию в качестве

жилого дома.

– 18 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

7. МЕТОДОЛОГИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ.

7.1. Общее описание основных подходов применяемых при оценке недвижимости.

7.1.1. Основные подходы, применяемые при оценке.

Всего известно три основных подхода оценки недвижимости:

затратный подход – совокупность подходов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении

затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход – совокупность подходов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравне-

нии объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок

с ними;

доходный подход – совокупность подходов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении

ожидаемых доходов от объекта оценки.

7.1.2. Затратный подход.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и, исхо-

дит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в кото-

рую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и

качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объек-

тивным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его

износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход определяет стоимость объекта оценки, как полную восстановительную стоимость объекта

(либо полную стоимость замещения) за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Под полной восстановительной стоимостью понимаются затраты по воссозданию объекта в первоначальном

виде из тех же конструкционных материалов и при той же технологии, включая в них прибыль строительной (либо

продающей – для машин и оборудования) организации и инвестора.

Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом на момент оценки в процентном вы-

ражении, под действием физических, функциональных и внешних факторов.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли

в целях оптимального ее использования.

Расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов – получение полной восстановитель-

ной стоимости объектов.

Определение величины накопленного физического, функционального и внешнего износа объекта недви-

жимости.

Уменьшение полной восстановительной стоимости объекта на сумму износа для получения остаточной

восстановительной стоимости объекта.

Добавление к рассчитанной реальной стоимости объекта стоимости земли.

Последовательное применение принципов оценки в затратном подходе позволяет сформулировать важный

вывод, что стоимость строительства (издержки) и рыночная стоимость – различные понятия.

Затратный подход

B8. При затратном подходе отражается сумма, которая потребовалась бы в настоящий момент для замены про-

изводительной способности актива (часто называемой текущей стоимостью замещения).

B9. С точки зрения продавца как участника рынка цена, которая была бы получена за актив, основана на той

сумме, которую покупатель как участник рынка заплатит, чтобы приобрести или построить замещающий актив, обла-

дающий сопоставимой пользой, с учетом морального износа. Причина этого заключается в том, что покупатель как

участник рынка не заплатил бы за актив сумму больше, чем сумма, за которую он мог бы заменить производительную

способность данного актива. Моральный износ включает в себя физическое ухудшение, функциональное (технологи-

ческое) устаревание и экономическое (внешнее) устаревание и является более широким понятием, чем износ, в целях

подготовки и представления финансовой отчетности (распределение исторической стоимости) или налоговых целях

(использование определенных сроков полезной службы). Во многих случаях метод текущей стоимости замещения

используется для оценки справедливой стоимости материальных активов, которые используются в комбинации с дру-

гими активами или с другими активами и обязательствами.

7.1.3. Рыночный (сравнительный) подход.

Сравнительный подход основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по анало-

гии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на

принципе замещения, то есть, имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную

– 19 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

на продажу недвижимость не заплатит сумму большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по каче-

ству и пригодности объект. Согласно сравнительному подходу, стоимость объекта определяется ценами недавних

сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим цен поправок,

компенсирующих отличия между оцениваемым и сравнимым объектом. Данный подход включает сбор данных о рын-

ке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемыми объектами. Цены на объекты-

аналоги, затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректи-

ровки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.


Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по

продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершен-

ные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной еди-

ницы измерения.

Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на

рынке по отдельным элементам; определение цены оцениваемого объекта.

Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их

к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверно-

сти информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в

виде группы показателей или диапазона цен.

Рыночный подход

B5. При рыночном подходе используются цены и другая уместная информация, генерируемая рыночными опе-

рациями с идентичными или сопоставимыми (то есть аналогичными) активами, обязательствами или группой активов

и обязательств, такой как бизнес.

B6. Например, в методах оценки, совместимых с рыночным подходом, часто используются рыночные множи-

тели, возникающие из комплекта сопоставимых показателей. Множители могут находиться в одних диапазонах с

другим множителем по каждому сопоставимому показателю. Для выбора надлежащего множителя из диапазона тре-

буется использовать суждение с учетом качественных и количественных факторов, специфических для оценки.

B7. Методы оценки, совместимые с рыночным подходом, включают матричное ценообразование. Матричное

ценообразование – это математический метод, используемый преимущественно для оценки некоторых видов финан-

совых инструментов, таких как долговые ценные бумаги, не основываясь лишь на котируемых ценах на определенные

ценные бумаги, а скорее на отношении ценных бумаг к другим котируемым ценным бумагам, используемым как ори-

ентир.

7.1.4. Доходный подход.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор

или покупатель приобретает недвижимость в ожидании будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объ-

екта может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным

объектом. Основным при использовании данного подхода, является определение потенциального, действительного

или чистого дохода от эксплуатации объекта, что в свою очередь служит базой для определения стоимости объекта.

Для определения стоимости возможно использование метода прямой капитализации, который базируется на стабиль-

ных денежных потоках (постоянный доход) и метода дисконтирования денежных потоков, который наиболее прием-

лем при переменных денежных потоках (первичные инвестиционные вложения, а затем периодические потоки дохода

и доход от реверсии – продажи объекта). Использование доходного подхода при оценке рыночной стоимости предпо-

лагает, прежде всего, определение политики эксплуатации оцениваемого объекта, с тем, чтобы точно установить ка-

кие направления использования являются доходными и в какой мере возможна реализация этих направлений. Данный

подход оценки недвижимости применим только к доходной недвижимости, т.е. к такой недвижимости единственной

целью владения которой является получение дохода.


1. Оценка валовой выручки от реализации продукции (услуг) без налога на добавленную стоимость на основе

анализа текущих цен и тарифов на рынке для аналитических объектов. Оценка осуществляется на опреде-

ленный прогнозный период.

2. Оценка потерь мощности производится на основе анализа рынка, его динамики (трендов) применительно к

оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валовой выручки (без

НДС), а итоговый показатель является действительной валовой выручкой.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических из-

держек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из

действительной выручки, а итоговый показатель является балансовой прибылью предприятия.

4. Балансовая прибыль уменьшается на величину налогов и процентных выплат; в результате получается чис-

тая прибыль.

5. Чистая прибыль увеличивается на амортизационные отчисления.

– 20 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

6. Полученная чистая прибыль с учетом амортизации затем пересчитывается в текущую стоимость объектов

различными способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации на рынке.

7. Определяется текущая стоимость остаточной стоимости объекта недвижимости.

8. Рассчитывается сумма текущей стоимости чистой прибыли с амортизационными отчислениями и текущей

остаточной стоимости объекта недвижимости.

Доходный подход

B10. При использовании доходного подхода будущие суммы (например, потоки денежных средств или доходы

и расходы) преобразовываются в единую сумму на текущий момент (то есть дисконтированную). При использовании

доходного подхода оценка справедливой стоимости отражает текущие рыночные ожидания в отношении таких буду-

щих сумм.

B11. Такие методы оценки включают, например, следующее:

(a) методы оценки по приведенной стоимости;

(b) модели оценки опциона, такие как формула Блэка-Шоулса-Мертона или биномиальная модель (то есть

структурная модель), которые включают методы оценки по приведенной стоимости и отражают как временную, так и

внутреннюю стоимость опциона; и

(c) метод дисконтированных денежных потоков, который используется для оценки справедливой стоимости не-

которых нематериальных активов.

7.1.5. Определение итогового значения справедливой стоимости.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Заключитель-

ным элементом процесса оценки является сравнение результатов, полученных на основе указанных подходов, и све-

дение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные

стороны каждого подхода, определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка. Сравни-

тельный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из используемых подходов и установить окон-

чательную оценку объекта собственности на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как

наиболее надежные. Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем дос-

тигается цель оценки.

7.2. Описание процесса оценки. Выбор и обоснование подхода к оценке справедливой

стоимости Объекта оценки.

7.2.1. Последовательность определения стоимости объекта оценки.

Процесс оценки включал в себя следующие шаги:

осмотр объекта (внешний вид, состояние, используемые материалы, конструктивные особенности и прочее

для отдельных элементов и здания в целом);

интервью с руководителями и собственниками оцениваемого объекта;

исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в рассматриваемом районе и других схожих по

условиям районах Московской области;

подбор и сравнительный анализ аналогов, определение ценопонижающих и ценоповышающих факторов и

их удельный вес в общей величине стоимости;

определение восстановительной стоимости объекта;

исследование рынка подобных объектов, емкости рынка, уровня расходов на содержание объекта;

осуществление расчетов для определения величины рыночной стоимости различными подходами;

анализ и согласование результатов, полученных различными подходами;

выработка заключения о рыночной стоимости объекта;

подготовка отчета об оценке.

Форма отчета: развернутый, письменный.

7.2.2. Выбор подхода к оценке справедливой стоимости Объекта.

В соответствии с пунктом 24 ФСО № 1: «Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный,

сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оцен-

щик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов».

Как уже было отмечено, теория оценки рассматривает возможность применения трех подходов при определе-

нии рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом

дохода.

Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках

каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта

оценки и вида определяемой стоимости.

– 21 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

7.2.3. Обоснование выбора подходов к оценке Объекта.

Затратный подход.

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недви-

жимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогич-

ного объекта, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка (или

стоимость прав на его аренду). Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, ко-

торый гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем

сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания,

аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому имущественному комплексу.

Учитывая выше изложенное, в настоящем отчете затратный подход использовался. В данном отчете в затрат-

ном подходе применялся метод замещения. В расчете использовались Исходные данные 3 Уровня.

Доходный подход

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который обычно выражается в форме дохода от экс-

плуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипо-

тетически предположить, что он приобретается не как «жилой дом для проживания», а как объект извлечения прибы-

ли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика также имелось

несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данный жилой дом будет ис-

пользоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать ее в аренду с

целью извлечения дохода.

Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок жилья, он продолжает в основном оставать-

ся «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируется, а оплата производится в

виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное коли-

чество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же

информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. По-

этому доходный подход был исключен из расчетов.

Рыночный подход

Рыночный подход применялся, так как на дату оценки было собрано достаточное количество информации о

предложениях на продажу сопоставимых объектов недвижимости. Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рам-

ках сравнительного подхода производился с применением метода сравнительного анализа продаж. В расчете исполь-

зовались Исходные данные 3 Уровня.

8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ РЫНОЧНЫМ

ПОДХОДОМ.

8.1. Теоретические положения реализации метода сравнения продаж.

Рыночный подход к оценке недвижимости предполагает, что ценность объекта определяется тем, за сколько он

может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величи-

ной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная

рынком.

Рыночный подход может быть реализован двумя методами:

методом сравнения продаж;

методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов.

Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при на-

личии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогич-

ной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, воз-

можность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования

дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и досто-

верной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам,

которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведе-

ния объектов сопоставимых по характеристикам, к оцениваемому объекту.

Принцип замещения применим также и к доходной недвижимости. Типичный инвестор сравнивает объекты до-

ходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капита-

ла. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли, а капиталовло-

жения – при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факто-

ры.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

Изучение состояния и тенденций развития рынка недвижимости и того сегмента, к которому принадлежит

– 22 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом, ко-

торые были проданы недавно;

Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам;

Анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым;

Выбирается метод сравнительного подхода в зависимости от используемой информации:

Метод сравнительного анализа продаж;

Методом валового рентного мультипликатора;

Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов;

Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной

стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода;

Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый;

сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:

1) Права на недвижимость. В основном при сделках с недвижимостью происходит покупка передаваемых прав

на владение и распоряжение имуществом. Разница между оцениваемой недвижимостью и объектом, сопоставимым по

характеристикам, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса

(набора прав). Различные права имеют различную стоимость.

2) Условия финансирования. Если условия финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости не-

типичны (например, в случае полного кредитования сделки купли-продажи), то в таком случае необходим тщатель-

ный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

3) Условия и время продажи. То же самое можно сказать применительно к условиям самих продаж. Поскольку

затруднительно рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения, а также на передаваемые юри-

дические права и ограничения, условия продажи, лучше, при наличии возможности, не рассматривать для анализа и

сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь. Время

продажи является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную

характеристику в цену продажи аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с тече-

нием времени.

4) Местоположение. Местоположение является также весьма существенным элементом сравнения сопостави-

мых продаж. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого объ-

екта.

5) Физические характеристики. Под физическими характеристиками объекта недвижимости подразумеваются

размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые

также вносятся поправки.

Поскольку объекты часто различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения

проданных объектов с оцениваемой собственностью можно столкнуться с большими сложностями; поэтому имею-

щиеся данные необходимо привести к общему знаменателю. Таким общим знаменателем может быть либо физическая

единица, либо экономическая.

Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и

сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки следующим образом:

Процентные относительные;

Процентные абсолютные;

Стоимостные относительные;

Стоимостные абсолютные.

Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его едини-

цы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого

объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к

цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяет-

ся понижающий коэффициент.

Стоимостные поправки:

Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 кв. м), изменяют цену проданного объекта аналога

на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемо-

го объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В

противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную

сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

8.2. Расчет рыночной стоимости Объекта с применением метода сравнения продаж.

8.2.1. Исходная информация.

В процессе сбора исходной информации не были найдены цены реальных сделок купли-продажи объектов,

сходных с оцениваемым. Поэтому настоящий расчет стоимости опирается на цены предложения. Такой подход оправ-

дан поскольку, потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанали-

зирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая

– 23 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

8.2.2. Выбор объектов-аналогов и единиц сравнения.

В качестве цен объектов-аналогов были взяты цены предложений объектов недвижимости. По основным цено-

образующим параметрам все отобранные объекты либо сопоставимы, либо незначительно отличаются от объекта

оценки.

Предложения о продаже рассматривались в период наиболее приближенный к дате проведения оценки.

Описание отобранных объектов-аналогов представлено в следующей таблице. Распечатки с Интернет-сайтов,

содержащих информацию об использованных аналогах, представлены в Приложении к Отчету. Дополнительная ин-

формация, не указанная в объявлениях, была получена в ходе личного опроса представителей собственников рассмат-

риваемых объектов. В представленной ниже таблице также указаны параметры аналогов, которые были использованы

в качестве единиц сравнения при проведении расчетов.

За единицу сравнения оценщиком принят 1м2 общей площади помещений как наиболее объективный показа-

тель для помещений.

Таблица сравниваемых аналогов.

Таблица 8-1

Характеристика

объектов срав-

нения

Объект

оценки

Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4 Аналог № 5

Местоположе-

ние объекта

г. Орехово-

Зуево, ул.

Осипенко, д.

42

г. Орехово-

Зуево, ул.

Гайдара

г. Орехово-

Зуево, ул.

Огородная

г. Орехово-

Зуево, ул. 1-

ой Пятилетки,

д. 31-а

г. Орехово-

Зуево, ул.

Совхозная

г. Орехово-

Зуево, ул.

Солнечная

Площадь зе-

мельного участ-

ка, м2

950 1 000 1 000 300 1 000 1 000

Площадь дома,

м2

589,2 351,0 220,0 118,0 480,0 700,0

Вид права собствен-

ность

собствен-

ность

собствен-

ность

собствен-

ность

собствен-

ность

собствен-

ность

Степень благо-

устройства

все инженер-

ные комму-

никации


ные комму-

никации


ные комму-

никации


ные комму-

никации


ные комму-

никации


ные комму-

никации

Состояние, тип

отделки

Удовлетвори-

тельное, кос-

метический

Хорошее,

комфортный

Хорошее,


Хорошее,


Хорошее,

отличное

Хорошее, без

отделки

Условия рынка

(время продажи) ноябрь 2018 г.

октябрь-

ноябрь 2018 г.

октябрь-


октябрь-


октябрь-


октябрь-


Цена предложе-

ния, руб. 7 500 000 5 600 000 2 500 000 12 750 000 10 000 000

Источник ин-

формации

89031487657,

dom.mirkvartir

.ru/190653968/

89267248837,

avi-

to.ru/orehovo-

zu-

evo/doma_dac

hi_kottedzhi/d

om_220_m_na

_uchastke_10_

sot._88317710

2

89859159139,

avi-

to.ru/orehovo-

zu-

evo/doma_dac

hi_kottedzhi/d

om_118_m_na

_uchastke_3_s

ot._119945109

6

89162585000,

avi-

to.ru/orehovo-

zu-

evo/doma_dac

hi_kottedzhi/d

om_480_m_na

_uchastke_10_

sot._80461433

9

89584984152,

avi-

to.ru/orehovo-

zu-

evo/doma_dac

hi_kottedzhi/k

ot-

tedzh_700_m_

na_uchastke_1

0_sot._116502

4410

Расчет справедливой стоимости методом сравнительного анализа продаж.

Таблица 8-2

Единицы срав-

нения

Оценивае-

мый объект


Местоположение

объекта

г. Орехово-

Зуево, ул.


42

г. Орехово-

Зуево, ул.

Гайдара

г. Орехово-

Зуево, ул.

Огородная

г. Орехово-



д. 31-а

г. Орехово-

Зуево, ул.

Совхозная

г. Орехово-

Зуево, ул.

Солнечная

– 24 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1



ка, м2

950 1 000 1 000 300 1 000 1 000

Площадь дома,

м2

589,2 351,0 220,0 118,0 480,0 700,0


ния, руб. 7 500 000 5 600 000 2 500 000 12 750 000 10 000 000

Корректировка

на уторговыва-

ние

-18,6% -18,6% -18,6% -18,6% -18,6%

Скорректиро-

ванная цена,

руб.

6 105 000 4 558 400 2 035 000 10 378 500 8 140 000

Вид права собствен-

ность

собствен-

ность

собствен-

ность

собствен-

ность

собствен-

ность

собствен-

ность

Корректировка 0% 0% 0% 0% 0%



руб.

6 105 000 4 558 400 2 035 000 10 378 500 8 140 000

Условия прода-

жи

Коммерче-

ские

Коммерче-

ские

Коммерче-

ские

Коммерче-

ские

Коммерче-

ские

Коммерче-

ские




руб.

6 105 000 4 558 400 2 035 000 10 378 500 8 140 000


(время продажи)

ноябрь 2018

г.

октябрь-

ноябрь 2018

г.

октябрь-

ноябрь 2018

г.

октябрь-

ноябрь 2018

г.

октябрь-

ноябрь 2018

г.

октябрь-

ноябрь 2018

г.




руб.

6 105 000 4 558 400 2 035 000 10 378 500 8 140 000


г. Орехово-

Зуево, ул.


42

г. Орехово-

Зуево, ул.

Гайдара

г. Орехово-

Зуево, ул.

Огородная

г. Орехово-



д. 31-а

г. Орехово-

Зуево, ул.

1905-о года,

28

г. Орехово-

Зуево, проезд

Воровского




руб.

6 105 000 4 558 400 2 035 000 10 378 500 8 140 000



ка, м2

1 000 1 000 300 1 000 1 000

Стоимость зе-


ка

949 949 000 949 000 284 700 949 000 949 000

Стоимость улуч-

шений 5 156 000 3 609 400 1 750 300 9 429 500 7 191 000

Цена за единицу

площади, руб./м2

14 689 16 406 14 833 19 645 10 273

Общая площадь

помещения 589,2 351,0 220,0 118,0 480,0 700,0


на площадь -11% -11% -21% 0% 0%



руб./м2

13 074 14 602 11 718 19 645 10 273

Инженерное

обеспечение


ные комму-

никации


ные комму-

никации


ные комму-

никации


ные комму-

никации


ные комму-

никации


ные комму-

никации




руб./м2

13 074 14 602 11 718 19 645 10 273

– 25 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

Состояние, тип

отделки

Удовлетвори-

тельное, кос-

метический

Хорошее,


Хорошее,


Хорошее,


Хорошее,

отличное

Хорошее, без

отделки

Корректировка,

руб./м2

- 6 921 - 6 921 - 6 921 - 11 925 3 397



руб./м2

6 153 7 681 4 797 7 720 13 670

Относительная

валовая коррек-

ция стоимости

аналога, %

58,55% 52,88% 65,97% 63,49% 5,18%

Вес влияния

аналога на

стоимость оце-

ниваемого объ-

екта

0,163 0,186 0,134 0,144 0,373

Средневзвешен-

ная стоимость

оцениваемого

объекта, руб./м2

1 004 1 425 643 1 110 5 105


шений, руб./м2

9 287


шений, руб. 5 471 900

Определение корректировок

1. Корректировка на уторговывание.

Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается

третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного ана-

лиза оценщик использует цены предложения на сравниваемые объекты. С учетом сложившейся практики в оценке

объектов недвижимости и тенденции развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является

неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на

торг».

Информация о возможной скидке в процессе торга была получена на основании опроса собственников предла-

гаемых к продаже или / и их представителей в результате обзвона объектов аналогов. Оценщики выяснили, что воз-

можная скидка на торг для данных объектов аналогов варьируется в пределах 5-20 % от стоимости предложения у

всех объектов аналогов. Выводы эксперта подтверждаются данными исследований («Справочник оценщика недвижи-

мости – 2016. Том IV. Жилая недвижимость», Лейфер Л. А., Нижний Новгород, 2016 г., стр. 331, таблица 124).

Учитывая текущее состояние рынка, оценщики принимают корректировку равную – (–) 18,6 % для всех объек-

тов-аналогов.

2. Корректировка на вид права.

Объект оценки и все объекты-аналоги находятся на праве собственности.

Корректировка не производилась.

3. Корректировка на условия продажи.

Информация, полученная оценщиком, свидетельствует, что условия продажи объектов аналогов и предпола-

гаемые условия сделки по объекту примерно идентичны: сделки осуществляются с 50-процентным авансированием и

окончательными расчетами в течение от одного до трех месяцев. Корректировка не производилась.

4. Корректировка на условия рынка (время продажи).

Введением данной поправки регулируется различие в уровне цен в различные временные периоды. Все объек-

ты-аналоги выставлены на продажу в октябре-ноябре 2018 г., дата оценки – ноябрь 2018 г. Корректировка не произво-

дилась.

5. Корректировка на местоположение.

Эта корректировка учитывает различие уровней цен, характерных для расположения аналогов и оцениваемого

объекта. Корректировки оценены исходя из экономической теории, учитывающей степень деловой активности, уров-

ни инженерного обеспечения и благоустройства, транспортной доступности, коммерческую привлекательность. Кор-

ректировка не производилась.

6. Корректировка на земельный участок.

Из цены предложения вычиталась стоимость земельного участка относимого к аналогу, стоимость 1 м2 земель-

– 26 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

ного участка рассчитывалась ниже.

Принимаем корректировку:

Объект-аналог № 1. 949 * 1 000 = (–) 949 000 руб.;


Объект-аналог № 3. 949 * 300 = (–) 284 700 руб.;


Объект-аналог № 5. 949 * 1 000 = (–) 949 000 руб.

Расчет рыночной стоимости права собственности на земельный участок с применением сравнительного подхо-

да (метод сравнения продаж).

Теоретические основы применения метода сравнения продаж для оценки земельных участков приведены выше.

В процессе оценки был осуществлен отбор информации о последних предложениях по продаже земельных участков.

При подборе сопоставимых объектов основное значение придавалось размерам земельных участков, их местоположе-

нию, предполагаемое использование земельного участка.

Исходные данные по сопоставимым объектам

Таблица 8-3

Характери-

стика объек-

тов сравнения

Объект

оценки



ния, руб. 1 000 000 650 000 1 000 000 1 250 000 1 300 000

Вид права собственность собственность собственность собственность собственность собственность

Условия про-

дажи рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные


(время прода-

жи)

ноябрь 2018 г. октябрь-ноябрь

2018 г.

октябрь-ноябрь

2018 г.


2018 г.


2018 г.


2018 г.

Местоположе-

ние объекта

г. Орехово-

Зуево, ул. Оси-

пенко, д. 42

г. Орехово-

Зуево, ул. Ого-

родная

г. Орехово-


родная, 48

г. Орехово-

Зуево, ул. Кра-

сина

г. Орехово-


сина

г. Орехово-


родная, 10

Назначение

земель

Для размеще-

ния домовладе-

ния

Для ИЖС Для ИЖС Для ИЖС Для ИЖС Для ИЖС


мельного уча-

стка, м2

950 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000


обеспечение

участка

все инженерные

коммуникации











Источники ин-

формации

89636178487,

orekhovo-

zuye-

vo.cian.ru/sale/su

bur-

ban/194300229/

89250316579,

orekhovo-

zuye-

vo.cian.ru/sale/su

bur-

ban/190740970/

89645692368,

orekhovo-

zuye-

vo.cian.ru/sale/su

bur-

ban/154973244/

89269031056,

orekhovo-

zuye-

vo.cian.ru/sale/su

bur-

ban/189859132/

89772652655,

avito.ru/orehovo-

zu-

evo/zemelnye_uc

hast-

ki/uchastok_10_s

ot._izhs_145851

4471

Таблица корректировок

Таблица 8-4

Элемент срав-

нения

Объект

оценки



ния, руб. 1 000 000 650 000 1 000 000 1 250 000 1 300 000

Площадь участ-

ка земли, м2

950 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000

Цена за единицу

площади, руб./м2

1 000 650 1 000 1 250 1 300


на уторговыва- -8,8% -8,8% -8,8% -8,8% -8,8%

– 27 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

ние



руб./м2

912 593 912 1 140 1 186

Вид права собственность собственность собственность собственность собственность собственность




руб./м2

912 593 912 1 140 1 186

Условия финан-

сирования рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные




руб./м2

912 593 912 1 140 1 186


(время продажи) ноябрь 2018 г.


2018 г.


2018 г.


2018 г.


2018 г.


2018 г.




руб./м2

- 912 593 912 1 140 1 186


г. Орехово-

Зуево, ул. Оси-

пенко, д. 42

г. Орехово-


родная

г. Орехово-


родная, 48

г. Орехово-


сина

г. Орехово-


сина

г. Орехово-


родная, 10




руб./м2

912 593 912 1 140 1 186

Назначение зе-

мель

Для размеще-

ния домовладе-

ния

Для ИЖС Для ИЖС Для ИЖС Для ИЖС Для ИЖС




руб./м2

912 593 912 1 140 1 186



ка, м2

950 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000




руб./м2

912 593 912 1 140 1 186


обеспечение уча-

стка
















руб./м2

912 593 912 1 140 1 186

В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены следующие корректировки:

1. Корректировка на уторговывание.

Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается

третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного ана-

лиза оценщик использует цены предложения на сравниваемые объекты. С учетом сложившейся практики в оценке

объектов недвижимости и тенденции развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является

неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на

торг».

Информация о возможной скидке в процессе торга была получена на основании опроса собственников предла-

гаемых к продаже или / и их представителей в результате обзвона объектов аналогов. Оценщики выяснили, что воз-

можная скидка на торг для данных объектов аналогов варьируется в пределах 5-20 % от стоимости предложения у

всех объектов аналогов. Выводы эксперта подтверждаются данными исследований («Справочник оценщика недвижи-

мости – 2017. Земельные участки», Лейфер Л. А., Нижний Новгород, 2017 г., стр. 297, таблица 194).

– 28 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

Учитывая текущее состояние рынка, оценщики принимают корректировку равную – (–) 8,8 % для всех объек-

тов-аналогов.

2. Корректировка на вид права.

Объект оценки и все объекты-аналоги находятся собственности.

Корректировка не проводилась.

3. Корректировка на условия финансирования.

В качестве аналогов выбраны объекты, выставленные на продажу на открытом рынке, условия финансирования

сделки – единовременный платеж. Корректировка не проводилась.

4. Корректировка на условия (время) продажи.

Данная поправка учитывает на фактор падения (роста) рыночных цен на протяжении определенного периода.

Все объекты-аналоги выставлены на продажу в октябре-ноябре 2018 г., дата оценки – ноябрь 2018 г. Корректировка не

проводилась.

5. Корректировка на местоположение.

Эта корректировка учитывает различие уровней цен, характерных для расположения аналогов и оцениваемого

объекта. Корректировки оценены исходя из экономической теории, учитывающей уровни инженерного обеспечения и

благоустройства, транспортной доступности, коммерческую привлекательность, ландшафтной и рекреационной цен-

ности территории, состояния окружающей среды, санитарных, микроклиматических и инженерно-геологических ус-

ловий. Корректировка не проводилась.

6. Корректировка на назначение земель.

Оцениваемый земельный участок предназначен для размещения домовладения, все объекты-аналоги являются

земельными участками, предназначенными для строительства индивидуального жилого дома. Корректировка не про-

водилась.

7. Корректировка на физические характеристики.

7.1. Корректировка на размер земельного участка.

Корректировка не проводилась.

Присвоим веса полученным результатам. Исходя из абсолютной поправки к цене предложения, рассчитаем ве-

совые коэффициенты для каждого объекта-аналога:

Объект-аналог № 1. (100 % – 8,80 %) / ((100 % – 8,80 %) + (100 % – 8,80 %) + (100 % – 8,80 %) + (100 % – 8,80 %) +

(100 % – 8,80 %)) = 0,200

Объект-аналог № 2. (100 % – 8,80 %) / ((100 % – 8,80 %) + (100 % – 8,80 %) + (100 % – 8,80 %) + (100 % – 8,80 %) +

(100 % – 8,80 %)) = 0,200

Объект-аналог № 3. (100 % – 8,80 %) / ((100 % – 8,80 %) + (100 % – 8,80 %) + (100 % – 8,80 %) + (100 % – 8,80 %) +

(100 % – 8,80 %)) = 0,200

Объект-аналог № 4. (100 % – 8,80 %) / ((100 % – 8,80 %) + (100 % – 8,80 %) + (100 % – 8,80 %) + (100 % – 8,80 %) +

(100 % – 8,80 %)) = 0,200

Объект-аналог № 5. (100 % – 8,80 %) / ((100 % – 8,80 %) + (100 % – 8,80 %) + (100 % – 8,80 %) + (100 % – 8,80 %) +

(100 % – 8,80 %)) = 0,200

Произведение скорректированной цены и полученного весового коэффициента даст в результате долю в удель-

ной стоимости 1 м2 оцениваемого объекта. Сумма этих долей равна рыночной стоимости 1 м

2 площади объекта оцен-

ки. Стоимость объекта оценки равна произведению стоимости 1 м2 на площадь.

Взвешиваем полученные результаты и с учетом округления получаем следующий результат:

912 * 0,200 + 593 * 0,200 + 912 * 0,200 + 1 140 * 0,200 + 1 186 * 0,200 = 949 руб./м2

Для выводов:

Таблица 8-5

Наименование показателей Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4 Объект № 5

Общая валовая коррекция, руб./м2 (абсолютное

значение) 88 57 88 110 114

В % от цены продажи (абсолютное значение) 8,80% 8,80% 8,80% 8,80% 8,80%

Весовой коэффициент 0,200 0,200 0,200 0,200 0,200

Рыночная стоимость земельного участка, руб./м2 949

Рыночная стоимость земельного участка, руб. 901 550

Рыночная стоимость земельного участка, руб.

(округленно) 902 000

– 29 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

7. Корректировка на физические характеристики жилого дома.

7.1. Корректировка на общую площадь помещений.

На основании рыночных данных, Оценщиками установлено: рыночная стоимость 1 м2 общей площади зависит

от суммарной общей площади, предлагаемых к продаже, объектов. Поскольку все объекты сравнения отличаются по

общей площади от объекта оценки, Оценщик посчитал необходимым применить поправку на общую площадь.

Корректировка принята на основании «Справочник оценщика недвижимости – 2016. Том IV. Жилая недвижи-

мость», Лейфер Л. А., Нижний Новгород, 2016 г., стр. 194, таблица 68.


Объект-аналог № 1. Корректировка равна – (–) 11 %;



Объект-аналог № 4. Корректировка не производилась;

Объект-аналог № 5. Корректировка не производилась.

7.2. Корректировка на наличие инженерного обеспечения.

Объект оценки и объекты-аналоги имеют равную степень инженерного обеспечения.

Корректировка не производилась.

7.3. Корректировка на состояние, тип отделки.

Состояние, тип отделки объекта оценки можно охарактеризовать как «удовлетворительное», «косметический»,

состояние, тип отделки объектов-аналогов № 1, 2, 3 можно охарактеризовать как «хорошее», «комфортный», состоя-

ние, тип отделки объекта-аналога № 5 можно охарактеризовать как «хорошее», «без отделки», тип отделки объекта-

аналога № 4 можно охарактеризовать как «хорошее», «отличное»,

Корректировка принята на основании «Справочник оценщика недвижимости – 2016. Том IV. Жилая недвижи-

мость», Лейфер Л. А., Нижний Новгород, 2016 г., стр. 255, таблица 95.


Объект-аналог № 1. Корректировка равна – (–) 6 921 руб.;




Объект-аналог № 5. Корректировка равна – (+) 3 397 руб.

Присвоим веса полученным результатам.

Объект-аналог № 1. (100 % – 58,55 %) / ((100 % – 58,55 %) + (100 % – 52,88 %) + (100 % – 65,97 %) + (100 % – 63,49 %)

+ (100 % – 5,18 %)) = 0,163

Объект-аналог № 2. (100 % – 52,88 %) / ((100 % – 58,55 %) + (100 % – 52,88 %) + (100 % – 65,97 %) + (100 % – 63,49 %)

+ (100 % – 5,18 %)) = 0,186

Объект-аналог № 3. (100 % – 65,97 %) / ((100 % – 58,55 %) + (100 % – 52,88 %) + (100 % – 65,97 %) + (100 % – 63,49 %)

+ (100 % – 5,18 %)) = 0,134

Объект-аналог № 4. (100 % – 63,49 %) / ((100 % – 58,55 %) + (100 % – 52,88 %) + (100 % – 65,97 %) + (100 % – 63,49 %)

+ (100 % – 5,18 %)) = 0,144

Объект-аналог № 5. (100 % – 5,18 %) / ((100 % – 58,55 %) + (100 % – 52,88 %) + (100 % – 65,97 %) + (100 % – 63,49 %)

+ (100 % – 5,18 %)) = 0,373

Произведение скорректированной цены и полученного весового коэффициента даст в результате долю в удель-

ной стоимости 1 м2 оцениваемого объекта. Сумма этих долей равна рыночной стоимости 1 м

2 площади объекта оцен-

ки. Стоимость объекта оценки (улучшения) равна произведению стоимости 1 м2 на площадь.

Присвоим веса полученным результатам. Исходя из абсолютной поправки к цене предложения, рассчитаем ве-

совые коэффициенты для каждого объекта-аналога:

6 153 * 0,163 + 7 681 * 0,186 + 4 797 * 0,134 + 7 720 * 0,144 + 13 670 * 0,373 = 9 287 руб./м2

Стоимость улучшения равна произведению стоимости 1 м2 на площадь.

9 287 * 589,2 = 5 471 900 руб. или с учетом округления 5 472 000 руб.

Стоимость объекта недвижимости составит:

Стоимость улучшений + Стоимость земельного участка =

5 472 000 + 902 000 = 6 679 000 руб.

Таким образом, справедливая стоимость жилого дома, общей площадью 589,2 м2 и земельного участка,

– 30 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

площадью 950 м2, расположенных по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Осипенко, д. 42, опре-

деленная с использованием рыночным подхода, по состоянию на 10 ноября 2018 г. составит – 6 374 000 руб.

(Шесть миллионов триста семьдесят четыре тысячи рублей) без учета НДС.

9. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ

ПОДХОДОМ.

9.1. Принцип подхода.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, ко-

торый гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем

сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания,

аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недви-

жимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогич-

ного объекта, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка (или

стоимость прав на его аренду). Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

определить стоимость земельного участка (или прав его аренды) в предположении, что он не застроен;

определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), на-

ходящихся на участке;

определить величину накопленного износа;

вычесть величину износа из суммарной стоимости строительства и определить восстановительную стои-

мость объекта оценки с учетом износа;

к полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка (или прав его

аренды).

9.2. Понятие оценки стоимости замещения.

С точки зрения потенциального инвестора строение представляет собой объект для дальнейшего использова-

ния. В данном случае корректно рассматривать для целей оценки рыночной стоимости объектов – стоимость замеще-

ния (затраты на создание аналогичного объекта, отвечающего тем же функциональным требованиям, что и данные

объекты, с применением современных материалов и строительных норм).

9.3. Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки.

При определении полной восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимости были использо-

ваны удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 года на единицу объема, площади, погонного

метра, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен ноября

2018 г.

Основная формула:

ПВС = УС69 * О * Кклим * И69-11.18 * Кклим. * КПП,

где:

УС69 стоимость строительства на единицу площади в ценах 1969 года по сборникам УПВС (ба-

зисный стоимостной показатель);

О строительный объем, м3;

И69-11.18 = 168,34 И69-11.18 = И69-84отр. * К69-84тер. * И84-91отр. * К84-91тер. * И01.10-11.18 – индекс перехода от цен 1969

года к ценам мая 2018 г., состоит из:

И69-84отр. = 1,17 индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного

хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей от цен 1969 года к

ценам 1984 года (приложение № 1 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94);

К69-84тер. = 1,00 территориальный коэффициент к индексам, установленным по отраслям народного хозяйст-

ва, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающие особенно-

сти из изменения сметной стоимости, стоимости строительно-монтажных работ по облас-

тям, краям, автономным республикам, союзным республикам, не имеющих областного де-

ления (приложение № 1 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94);

И84-91отр. = 1,57 индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного

хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей от цен 1984 года к

ценам 1991 года (приложение к письму Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. № 14-Д);

К84-91тер. = 1,00 территориальный коэффициент к индексам, установленным по отраслям народного хозяйст-

– 31 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

ва, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающие особенно-

сти из изменения сметной стоимости, стоимости строительно-монтажных работ по облас-

тям, краям, автономным республикам, союзным республикам, не имеющих областного де-

ления (приложение к письму Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. № 14-Д);

И91-01.10 = 75,74 индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, в том числе стоимо-

сти материалов, оплаты труда и эксплуатации машин и механизмов на I квартала 2010 года

(Приложение № 1 к письму Министерство экономического развития Российской Федерации

№ 1289-СК/08 от 20.01.2010 г.);

И01.10-11.18 = 1,21 индекс перехода от цен I квартала 2010 г. к ценам ноября 2018 г.

И01.10-11.18 = И00-11.18 / И00-01.10 (И01.00-11.18 = 8,01 – индекс изменения сметной стоимости строи-

тельно-монтажных работ, в том числе стоимости материалов, оплаты труда и эксплуатации

машин и механизмов от цен I квартала 2000 г. к ценам мая 2018 г. (Приложение № 1 к пись-

му Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федера-

ции № 40178-ЛС/09 от 01.10.2018 г.); И00-01.10 = 6,63 – индекс изменения сметной стоимости

строительно-монтажных работ, в том числе стоимости материалов, оплаты труда и эксплуа-

тации машин и механизмов от цен I квартала 2000 г. к ценам I квартала 2010 года (Прило-

жение № 1 к письму Министерство экономического развития Российской Федерации №

1289-СК/08 от 20.01.2010 г.);

8,01 / 6,63 = 1,21

И69-11.18 1,17 * 1,00 * 1,57 * 1,00 * 75,74 * 1,21 = 168,34

Кклим. климатический коэффициент (техническая часть соответствующих сборников УПВС);

КПП прибыль предпринимателя;

Итоги расчетов полной восстановительной стоимости объекта приведены в таблице 9-1.

Таблица 9-1

Наименование объекта Обоснование Восстановительная стои-

мость на дату оценки,

руб.

Жилой дом, общей площа-

дью 589,2 м2

Сборник УПВС № 28, таблица 17, гр. 1-в.

Стоимость строительства 1 м3 в ценах 1969 г. – 22,1 руб.

(без учета НДС).

Поправочные коэффициенты:

Поправка на климатический район – 1,00

9 817 898

9.4. Расчет величины прибыли предпринимателя.

Величина годовой прибыли предпринимателя составляет 13,0 %, принято на основании исследований «Спра-

вочник оценщика недвижимости – 2016. Том IV. Жилая недвижимость», Лейфер Л. А., Нижний Новгород, 2016 г., стр.

292, таблица 114.

С учетом прибыли предпринимателя стоимость нового строительства объекта оценки составляет:

Таблица 9-2

Наименование Восстановитель-

ная стоимость на

дату оценки,

руб.

Годовая

норма

прибы-

ли

Коэффициент

предпринима-

тельской при-

были КПП

Стоимость нового

строительства объекта

с учетом КПП,

руб.

Жилой дом, общей площадью 589,2 м2 9 817 898 13,0 % 1,130 11 094 225

9.5. Определение накопленного износа.

Износ определяется, как уменьшение полезности вещи, а значит и ее стоимости, по любой причине. Износ рас-

считывается как разница между затратами на воспроизводство объекта на дату оценки и текущей стоимостью улуч-

шений. Износ начинается с момента создания объекта недвижимости, так как объект сразу после его создания начина-

ет подвергаться различным видам воздействия окружающей среды, определяющих физический износ, а также испы-

тывать влияние изменений архитектурных и иных требований, ведущее к функциональному износу. Физический

износ – это потеря стоимости улучшений в результате естественных процессов, физического выветривания и наруше-

ния условий эксплуатации строительных конструкций и частей здания (перегрузки, динамические воздействия и т.п.).

Функциональный износ – это потеря стоимости в результате несоответствия здания как в целом, так и отдельных его

элементов современным рыночным стандартам и представлениям. Внешний износ – это потеря стоимости в резуль-

тате изменения внешних условий, экономического окружения объектов оценки. В свою очередь физический и функ-

циональный износ подразделяются на устранимый и неустранимый. При этом под устранимым понимается износ,

устранение которого в текущей рыночной ситуации экономически целесообразно. Физический и функциональный

износ, обычно, присущи самой собственности. Внешний износ вызывается факторами извне – изменением ситуации

– 32 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д. Для определения накопленного износа опреде-

лялся метод разбивки. Метод разбивки в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят:

устранимый физический износ;

неустранимый физический износ;

устранимый функциональный износ;

неустранимый функциональный износ;

внешний износ.

При этом считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его исправление меньше, чем добав-

ляемая при этом стоимость. И наоборот, износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем

добавляемая стоимость сооружения.

Определение стоимости устранимого физического износа

Устранимый физический износ обычно относят на счет плохой эксплуатации, поэтому его иногда называют

отложенным ремонтом. Предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восста-

новить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (косметический ремонт, восстановление участков

протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанав-

ливаются до нового или, практически, нового состояния. Итоги визуального обследования объекта недвижимости

приведены в пункте 5.3. Расчет устранимого износа приведен в таблице 9-4.

Таблица 9-4

№№

п/п

Наименование конструк-

тивного элемента

Уд. вес

конст-

руктив-

ного

элемен-

та

Полная восста-

новительная

стоимость кон-

структивного

элемента,

руб.

Устрани-

мый из-

нос кон-

струк-

тивного

элемента

Величина

устранимого

износа кон-

структивно-

го элемента,

руб.

Стоимость кон-


элемента с уче-

том устранимо-

го износа,

руб.

1 Фундаменты 9% 998 480 16% 159 757 838 723

2 Стены 27% 2 995 441 16% 479 271 2 516 170

2 Перекрытия 11% 1 220 365 16% 195 258 1 025 107

4 Кровля 3% 332 827 16% 53 252 279 575

5 Полы 6% 665 654 16% 106 505 559 149

6 Окна и двери 11% 1 220 365 26% 317 295 903 070

7 Отделочные работы 16% 1 775 076 31% 550 274 1 224 802

8 Внутренние санитарно-

технические, электротехни-

ческие и слаботочные уст-

ройства

11% 1 220 365 31% 378 313 842 052

9 Прочие работы 6% 665 654 30% 199 696 465 958

ИТОГО 100% 11 094 225 2 439 621 8 654 604

Определение стоимости неустранимого физического износа короткоживущих элементов.

Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время, практиче-

ски, невозможно или экономически нецелесообразно. Этот тип износа определяется на базе разности между полной

восстановительной или заменяющей стоимостью и суммой устранимого физического износа. На практике элементы

сооружения, имеющие неустранимый физический износ делят на долгоживущие и короткоживущие. Короткоживущие

элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем остаточная экономическая жизнь всего сооруже-

ния. Общая физическая жизнь конструктивных элементов определялась на основе ВСН 58-88р «Положение об орга-

низации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и со-

циально-культурного назначения», Приложение 3 «Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации

элементов зданий и объектов». Итоги расчета стоимости неустранимого физического износа короткоживущих эле-

ментов приведены в таблице 9-5.

Таблица 9-5

№

№

п/п

Наименование

конструктивного

элемента

Стоимость кон-


элемента с уче-

том устранимо-

го износа,

руб.

Действитель-

ный возраст,

лет

Общая

физиче-

ская

жизнь,

лет

Коэффици-

ент к стои-

мости

Неустранимый

износ коротко-

живущих эле-

ментов,

руб.

1 Кровля 279 575 12 30 0,40 111 830

2 Полы 559 149 12 20 0,60 335 489

3 Окна и двери 903 070 12 20 0,60 541 842

– 33 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

4 Отделочные рабо-

ты

1 224 802 7 10 0,70 857 361

5 Внутренние сани-

тарно-технические,

электротехниче-

ские и слаботоч-

ные устройства

842 052 12 20 0,60 505 231

ИТОГО 3 808 647 2 351 753

Определение стоимости неустранимого физического износа долгоживущих элементов.

У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего

сооружения. Расчет стоимости неустранимого физического износа долгоживущих элементов приведен в таблице 9-6.

Таблица 9-6

Жилой дом, общей площадью 589,2 м2

Восстановительная стоимость, руб. 11 094 225

Минус величину стоимости отделочных работ, руб. -2 439 621

Минус восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физи-

ческим износом, руб.

-3 808 647

Восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неустранимым износом, руб. 4 845 957

Действительный возраст (лет) 19

* Общая физическая жизнь (лет) 100 0,19

Неустранимый физический износ долгоживущих элементов, руб. 920 732

* Величина общей физической жизни принимается как нормативный срок службы здания.

Нормативный срок принят согласно «Технического освидетельствования зданий и сооружений для целей оценки ры-

ночной стоимости», С.Л. Парфенов, табл.4 «Нормативные сроки службы зданий по группам капитальности».

Определение стоимости накопленного физического износа

Итоги расчета накопленного физического износа оцениваемого объекта приведены в таблице 9-7.

Таблица 9-7

Наименование объ-

екта оценки

Полная восстано-

вительная стои-

мость на дату

оценки,

руб.

Величина

стоимости

отделочных

работ,

руб.


износ коротко-


ментов,

руб.


износ долго-


ментов,

руб.

Накопленный

физический

износ,

руб.

Жилой дом, общей

площадью 589,2 м2

11 094 225 2 439 621 2 351 753 920 732 5 712 106

Определение функционального износа

Функциональный износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности объекта недвижи-

мости обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Обычно он вызван

плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер,

стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ

считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна

или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае износ

считается неустранимым.

Определение величины внешнего износа объекта недвижимости

Внешнее устаревание – это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Оно может быть

вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями и является функцией внешнего влияния. Учитывая

местоположение и коммерческую привлекательность, Оценщик считает, что внешний износ у объекта оценки отсут-

ствует.

9.6. Результат расчета остаточной стоимости с использованием затратного подхода.

Остаточная стоимость объекта с учетом износа определяется по формуле:

– 34 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

V= Рст [1 – Фи

] х [1 – ФНи

] х [1 – ВНи

] 100 100 100

где,

Рст полная восстановительная стоимость, руб.;

Фи величина физического износа, %;

ФНи величина функционального износа, %;

ВНи величина внешнего износа, %.

Результаты выполненных расчетов приведены в таблице 9-8.

Таблица 9-8

Наименование объекта оценки Стоимость,

руб.

Стоимость с учетом округления,

руб.

Жилой дом, общей площадью 589,2 м2 5 382 119 5 382 000

9.7. Заключение.

Рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом определяется по формуле:

С = Стоимость земли + Стоимость дома с учетом износа

С = 902 000 + 5 382 000 = 6 284 000 руб.


площадью 950 м2, расположенных по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Осипенко, д. 42, опре-

деленная с использованием затратным подхода, по состоянию на 10 ноября 2018 г. составит – 6 284 000 руб.

(Шесть миллионов двести восемьдесят четыре тысячи рублей) без учета НДС.

10. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ВЫБОР ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМО-

СТИ.

В результате проведенных исследований и выполненных расчетов различными подходами объекта получены

следующие значения:

Таблица 10-1

Наименование объекта Справедливая

стоимость,

полученная

затратным

подходом,

руб.

Справедливая

стоимость,

полученная

доходным под-

ходом,

руб.

Справедливая

стоимость, полу-

ченная сравни-

тельным подхо-

дом,

руб.

Жилой дом, общей площадью 589,2 м2 и земельный уча-

сток, площадью 950 м2, расположенные по адресу: Мос-

ковская область, г. Орехово-Зуево, ул. Осипенко, д. 42

6 284 000 Не применялся 6 374 000

Окончательное, итоговое суждение о стоимости имущества выносится Оценщиком на основе анализа получен-

ных ориентиров стоимости оцениваемого имущества, полученных в рамках классических подходов к оценке. Для

согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные

ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость имущества. Для определения весов различных подходов

используем четыре приведенных ниже критерия, которыми будем описывать те или иные преимущества или недос-

татки примененного метода расчета с учетом особенностей настоящей оценки. ля расчета весов использованных ме-

тодов проделаем следующие вычисления:

построим матрицу (таблицу) факторов, присвоив каждому подходу четыре вида баллов в соответствии с

четырьмя критериями;

найдем сумму баллов каждого подхода;

найдем сумму баллов всех используемых подходов;

по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов найдем рас-

четный вес подхода в процентах;

округлим расчетные веса подходов с точность до 0,5% в целях использования данных весов для согласова-

ния. Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у читателя отчета ошибоч-

ное представление о точности полученного результата, что может нанести заинтересованному лицу больше

– 35 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

вреда, чем кажущаяся чисто формальная ошибка, якобы вносимая округлением в итоговый результат.

на основе округленных весов рассчитаем согласованную стоимость оцениваемого имущества путем умно-

жения полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на округленный вес подхода, рас-

считанный в целях согласования стоимостей.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать

следующие выводы:

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для

которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство

велика доля экспертных суждений, но нельзя на него слишком полагаться. В рамках настоящего Отчета затратный

подход применялся.

2. Подход с точки зрения доходности, отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить

потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. В

связи с этим, учитывая, что решения типичных инвесторов для данного типа объектов опирается в основном на

стремление получить максимальный доход от владения, доходность в данном случае имеет больший вес при решении

об окончательной стоимости объекта. В рамках настоящего Отчета доходный подход не применялся.

3. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рын-

ка и предпочтений покупателей. Сравнительный подход использует информацию по продажам объектов, сравнимых с

оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и

покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Недостаток же заключается в том, что практически невозможно

найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычле-

нить и количественно оценить.

Исходя из вышеизложенного и, руководствуясь нашим опытом и профессиональными знаниями, рассчитаны

весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости

(таблица 10-2).

Таблица 10-2

Результаты согласования ориентиров стоимостей

Подход Затратный Доходный Рыночный

Критерий Баллы

Достоверность и достаточность информации, на основе которой прово-

дились анализ и расчеты 5 0 5

Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов,

специфичных для объекта 5 0 5

Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения

типичного покупателя/продавца 5 0 5

Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости 5 0 5

Итого сумма баллов для данного подхода 20 0 20

Подход применялся Да Нет Да

Сумма баллов 40

Вес подхода, % 50 % 0 % 50 %

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта приведен в таблице 10-3.

Таблица 10-3

Наименование объекта Подход оценки Стоимость,

руб.

Удельный

вес

Компонент стоимости,

руб.

Жилой дом, общей площадью 589,2

м2 и земельный участок, площадью

950 м2, расположенные по адресу:

Московская область, г. Орехово-

Зуево, ул. Осипенко, д. 42

Затратный 6 284 000 0,50 3 142 000

Доходный Не применялся

Сравнительный 6 374 000 0,50 3 187 000

Справедливая стоимость 6 329 000


площадью 950 м2, расположенных по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Осипенко, д. 42, по

состоянию на 10 ноября 2018 г., составит – 6 329 000 руб. (Шесть миллионов триста двадцать девять тысяч руб-

лей) без учета НДС, в том числе:

№№

п/п

Наименование объекта Справедливая стоимость,

руб.

1 Жилой дом, общей площадью 589,2 м2 5 427 000

2 Земельный участок, площадью 950 м2 902 000

– 36 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1


Оценщик I категории

Санталова Г. Е.

Оценщик II категории Фришберг В. Д.

– 37 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1 Федеральный закон от 29 июля 1998 № Ф3-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

2 Федеральные стандарты оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 8.

3 «Оценка недвижимости». Учебник под редакцией Грязновой А.Г., Федотовой М.А. Москва, «Финансы

и статистика», 2002 г.

4 «Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты», учебное пособие, под ре-

дакцией Григорьева В.В. Москва, «ИНФРА-М», 1997 г.

5 «Справочник по недвижимости», Волочков Н.Г. Москва, «ИНФРА-М», 1996 г.

6 «Основы теории и практики оценки недвижимости», учебное пособие, Коростелев С.П. Москва, «Рус-

ская Деловая Литература», 1998 г.

7 «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Дж.Фридман, Н.Ордуэй. Москва, «Дело Лтд»,

1995 г.

8 «Финансирование инвестиций в недвижимость», Тарасевич Е.И., СПб ГТУ, СПб., 1996.

9 «Методы оценки недвижимости», Тарасевич Е.И., СПб., ТОО «Технобалт», 1995

10 «Оценка недвижимости», Тарасевич Е.И., СПб ГТУ, СПб., 1997.

11 «Анализ практики оценки недвижимости», А.В. Каминский, Ю.И. Страхов, Е.М. Трейгер, М., 2005

12 «Техника оценки офисной и промышленной недвижимости», Бабенко, Р.В., 2006.

– 38 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

ПРИЛОЖЕНИЕ № 1. ФОТОМАТЕРИАЛЫ.

– 39 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

– 40 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

– 41 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

– 42 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

– 43 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

– 44 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

– 45 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

– 46 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

– 47 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

ПРИЛОЖЕНИЕ № 2. КОПИИ ПРИЛАГАЕМЫХ ДОКУМЕНТОВ.

– 48 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

– 49 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

– 50 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

– 51 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

– 52 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

– 53 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

– 54 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

– 55 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

– 56 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

– 57 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

– 58 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

– 59 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

– 60 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

– 61 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

http://dom.mirkvartir.ru/190653968/

https://www.avito.ru/orehovo-zuevo/doma_dachi_kottedzhi/dom_220_m_na_uchastke_10_sot._883177102


– 62 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1





– 63 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

https://www.avito.ru/orehovo-zuevo/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_700_m_na_uchastke_10_sot._1165024410

https://www.avito.ru/orehovo-zuevo/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_700_m_na_uchastke_10_sot._1165024410

– 64 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

https://orekhovo-zuyevo.cian.ru/sale/suburban/194300229/




– 65 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1





– 66 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-18-7835/1

https://www.avito.ru/orehovo-zuevo/zemelnye_uchastki/uchastok_10_sot._izhs_1458514471

https://www.avito.ru/orehovo-zuevo/zemelnye_uchastki/uchastok_10_sot._izhs_1458514471

Прош

нурован

о и

прон

ум

ерован

о

всего

80 л

исто

в

Ди

рек

тор

Сан

талова Г

.Е.

hp gdbª hhh©>hfhp gdbª · < khhl\_lkl\bb k l_ogbq_kdbf az^zgb_f 073 b 074 hl 31 hdly[jy...

Documents