hp gdbª hhh©>hfhp gdbª · 2019. 11. 27. · 9. azdexq_gb_ h klhbfhklb [zabjm_lky gz ^zgguo h...

$: Hp gdbª HHH©>HFHp gdbª · 2019. 11. 27. · 9. AZdexq_gb_ h klhbfhklb [Zabjm_lky gZ ^Zgguo h keh`b\r_cky kblmZpbb gZ ^Zlm hp_gdb Hp_gsbd g_ ijbgbfZ_l \h \gbfZgb_ kh[ulby dhlhju_$
Общество с ограниченной ответственностью

«Добровольное Объединение Мастеров Оценки»

(ООО «ДОМ Оценки»)

Утверждаю

Директор ООО «ДОМ Оценки»

______________ /Санталова Г. Е./

ОТЧЕТ № 14/08-19-8001

об оценке справедливой стоимости квартиры,

общей площадью 87,8 м2, расположенной по адресу:

Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи,

Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников

Кавказа, д. 77/2, корпус № 1, кв. 10.

по состоянию на 14 августа 2019 г.

ЗАКАЗЧИК:

ООО «ИнтерФинанс УА»

ИСПОЛНИТЕЛЬ:

ООО «ДОМ Оценки»

(Адрес: г. Челябинск, ул. Елькина, 45)

г. Челябинск

2019 г.

Общество с ограниченной ответственностью

«Добровольное Объединение Мастеров Оценки»

(ООО «ДОМ Оценки»)

454091, г. Челябинск, ул. Елькина, 45, офис 11, ИНН / КПП 7453095099 / 745301001, р/с 40702810100300004203 в ПАО «Челябинвестбанк»

г. Челябинска, БИК 047501779, к/с 30101810400000000779, тел. (351) 263-09-59, 264-36-67, [email protected].

Генеральному директору

ООО «ИнтерФинанс УА»

Г-ну Гарнову Л. А.

Уважаемый Леонид Александрович!

В соответствии с договором № ОЦ-06/08-19-4610 от 06 августа 2019 г., заключенным между

Вами и ООО «ДОМ Оценки» в лице директора Санталовой Г. Е., была произведена оценка спра-

ведливой стоимости квартиры, общей площадью 87,8 м2, расположенной по адресу: Российская

Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников

Кавказа, д. 77/2, корпус № 1, кв. 10.

Цель оценки: определение справедливой стоимости объекта оценки в соответствии с Меж-

дународным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».

Предполагаемое использование результата оценки: результат оценки может использоваться

для формирования стоимости чистых активов и расчетной стоимости пая.

Приведенные ниже расчеты и анализ, позволяют сделать вывод: справедливая стои-

мость квартиры, общей площадью 87,8 м2, расположенной по адресу: Российская Федерация,

Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавка-

за, д. 77/2, корпус № 1, кв. 10 по состоянию на 14 августа 2019 г. составляет – 7 149 000 руб.

(Семь миллионов сто сорок девять тысяч рублей) без учета НДС.

Настоящий отчет составлен в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № Ф3-

135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки

ФСО № 1 от 20.05.2015 г., ФСО № 2 от 20.05.2015 г., ФСО № 3 от 20.05.2015 г. (в ред. от

06.12.2016 г.), ФСО № 7 от 25.09.2014 г., стандартами и правилами оценочной деятельности Ассо-

циации «СРО «Экспертный совет» от 06.04.2017 г., стандартами Ассоциации СРО «НКСО»: Осно-

вополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007, СТО СДС СРО НКСО 3.1-2015

«Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», СТО СДС СРО НКСО 3.2-

2015 «Цель оценки и виды стоимости», СТО СДС СРО НКСО 3.3-2016 «Требования к отчету об

оценке», СТО СДС СРО НКСО 3.7-2014 «Оценка недвижимости», международными стандартами

финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», международными стандар-

тами финансовой отчетности (IFRS) 1 «Первое применение международных стандартов финансо-

вой отчетности».

С уважением

Санталова Г. Е.

Директор ООО «ДОМ Оценки»

– 3 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

ОГЛАВЛЕНИЕ

Сопроводительное письмо

1. Основные факты и выводы. ................................................................................................................... 4

2. Задание на оценку. .................................................................................................................................. 4

3. Общие положения. .................................................................................................................................. 5

3.1. Заявление (сертификат) о качестве оценки. .................................................................................. 7

3.2. Сделанные допущения и ограничивающие условия. ................................................................... 7

4. Используемая терминология и процесс оценки. .................................................................................. 9

5. Описание объекта оценки. ................................................................................................................... 12

5.1. Оцениваемые права и определение базы оценки. ....................................................................... 12

5.2. Местоположение объекта оценки. ................................................................................................ 12

5.3. Характеристики объекта оценки и его окружения. .................................................................... 13

5.4. Текущее использование объекта оценки. .................................................................................... 14

6. Анализ рынка объекта оценки. ............................................................................................................ 14

6.1. Социально-экономическое развитие Российской Федерации за январь-июнь 2019 г. ........... 14

6.2. Социально-экономическое развитие города Сочи за 1 полугодие 2019 г. ............................... 15

6.3. Анализ рынка недвижимости города Сочи. ................................................................................ 18

6.4. Анализ наиболее эффективного использования. ........................................................................ 19

7. Методология проведения оценки. ....................................................................................................... 19

7.1. Общее описание основных подходов применяемых при оценке недвижимости. ................... 19

7.1.1. Основные подходы, применяемые при оценке. ................................................................... 19

7.1.2. Затратный подход. .................................................................................................................. 19

7.1.3. Сравнительный подход. ......................................................................................................... 20

7.1.4. Доходный подход. ................................................................................................................... 21

7.1.5. Определение итогового значения справедливой стоимости. ............................................. 21

7.2. Описание процесса оценки. Выбор и обоснование подхода к оценке справедливой

стоимости Объекта оценки. ................................................................................................................. 22

7.2.1. Последовательность определения стоимости объекта оценки. .......................................... 22

7.2.2. Выбор подхода к оценке справедливой стоимости Объекта. ............................................. 22

7.2.3. Обоснование выбора подходов к оценке Объекта. .............................................................. 22

8. Определение справедливой стоимости объекта оценки сравнительным подходом. ..................... 23

8.1. Теоретические положения реализации метода сравнения продаж. .......................................... 23

8.2. Расчет справедливой стоимости Объекта с применением метода сравнения продаж. ........... 24

8.2.1. Исходная информация. ........................................................................................................... 24

8.2.2. Выбор объектов-аналогов и единиц сравнения. .................................................................. 24

8.2.3. Расчет справедливой стоимости объекта оценки методом сравнительного анализа

продаж. ............................................................................................................................................... 25

9. Согласование результатов и выбор итоговой величины стоимости. ............................................... 29

Список литературы. .................................................................................................................................. 31

Приложение № 1. Копии прилагаемых документов. ............................................................................. 32

– 4 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ.

Основание для проведения

оценки

Договор № ОЦ-06/08-19-4610 от 06 августа 2019 г.

Общая информация, иден-

тифицирующая объект

оценки

Объектом оценки является квартира, общей площадью 87,8 м2, расположенная по

адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, п.

Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, д. 77/2, корпус № 1, кв. 10.

Результаты оценки, получ-

енные с применением раз-

личных подходов

Затратный подход Не применялся

Доходный подход Не применялся

Рыночный (сравнительный) подход 7 149 000 руб.

Итоговая величина стои-

мости объекта оценки

Справедливая стоимость Объекта оценки по состоянию на 14 августа 2019 г.

составляет: 7 149 000 руб. (Семь миллионов сто сорок девять тысяч рублей) без

учета НДС.

Ограничения и пределы

применения полученной

итоговой стоимости

Результаты оценки и содержание отчета об оценке достоверны только при их исполь-

зовании в соответствии с условиями договора и не могут быть использованы в иных

целях.

Номер отчета № 14/08-19-8001

Дата составления 14 августа 2019 г.

2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ.

Объект оценки Объектом оценки является квартира, общей площадью 87,8 м2, расположенная по адре-

су: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, п. Красная

Поляна, ул. Защитников Кавказа, д. 77/2, корпус № 1, кв. 10.

Права на объект оценки,

учитываемые при опреде-

лении стоимости объекта

оценки

Объект оценки принадлежит владельцам инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости

«Оптимальный» на праве общей долевой собственности.

Цель оценки Определение справедливой стоимости объекта оценки в соответствии с Международ-

ным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости»

Предполагаемое использо-

вание результата оценки

Результат оценки может использоваться для формирования стоимости чистых активов

и расчетной стоимости пая.

Вид стоимости Справедливая

Дата оценки 14 августа 2019 г.

Допущения, на которых

должна основываться

оценка

1. Объект оценки не характеризуется какими-либо скрытыми (не указанными явным

образом) факторами, которые могут повлиять на его стоимость.

2. Оценка проводится в предположении отсутствия будущих изменений экономиче-

ской среды (свойств объекта оценки, других существенных для результата оценки

обстоятельств), которые не могут быть спрогнозированы.

3. Услуги по оценке не должны включать в себя прочие услуги по аудиту и налогооб-

ложению.

4. Оценка проводится в предположении отсутствия обязательств и обременений в

отношении имущества и имущественных прав Заказчика, также работы по оценке

не включают анализ юридических аспектов возникновения таких обязательств и об-

ременений.

5. Оценка проводится из допущения, что заявленное право владельца на имущество

является обоснованным.

6. Оценка проводится из допущения, что все необходимые разрешения имеют дейст-

вующую силу.

7. При проведении оценки Оценщик самостоятельно формулирует допущения исполь-

зованные в рамках конкретных выбранных методов оценки.

8. Округление полученных результатов производилось для удобства пользования От-

четом и не увязано с точностью полученных результатов.

9. Заключение о стоимости базируется на данных о сложившейся ситуации на дату

оценки. Оценщик не принимает во внимание события, которые произошли или мо-

гут произойти после даты проведения оценки.

10. Оценщик не несет обязательств по обновлению Отчета или сделанной им оценки с

учетом событий и сделок, произошедших после даты оценки.

11. Итоговый результат стоимости, получаемый в рамках оценки, характеризуется не-

избежной погрешностью, являющейся следствием качества исходных данных и вы-

– 5 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

числяемых параметров, используемых для расчета результата оценки.

12. Сумма денежного выражения ценности Объекта (итоговая величина стоимости),

указанная в Отчете об оценке, носит рекомендательный характер для формирования

стоимости чистых активов и расчетной стоимости пая и может быть признана реко-

мендуемой для вышеуказанных целей.

13. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмот-

рено Договором на оценку. Отчет или какая-либо его часть не могут быть предос-

тавлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по свя-

зям с общественностью без предварительного письменного согласования с Оцен-

щиком.

Балансовая стоимость 7 426 000,00 руб.

3. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

Нормативные документы,

использованные при про-

ведении оценки

Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в

Российской Федерации».

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требо-

вания к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономраз-

вития от 20.05.2015 г. № 297 (далее – ФСО № 1).

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», ут-

вержденный приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 г. № 298 (далее – ФСО №

2).

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвер-

жденный приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 г. № 299 (в ред. от 06.12.2016

г., далее – ФСО № 3).

Федеральный стандарт оценки «Оценка объекта недвижимости (ФСО № 7)», утвер-

жденный приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7).

Стандарты и правила оценочной деятельности Ассоциации «СРО «Экспертный

совет» от 06.04.2017 г.

Основополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007.

СТО СДС СРО НКСО 3.1-2015 «Общие понятия оценки, подходы и требования к

проведению оценки».

СТО СДС СРО НКСО 3.2-2015 «Цель оценки и виды стоимости».

СТО СДС СРО НКСО 3.3-2016 «Требования к отчету об оценке».

СТО СДС СРО НКСО 3.7-2014 «Оценка недвижимости».

Международные стандарты финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедли-

вой стоимости» (в ред. МСФО (IAS) 19, утв. Приказом Минфина России от

18.07.2012 № 106н).

Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 1 «Первое применение

международных стандартов финансовой отчетности» (ред. от 07.05.2013) (введен в

действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от

25.11.2011 № 160н).

Заказчик Общество с ограниченной ответственностью «ИнтерФинанс Управление Актива-

ми» (ООО «ИнтерФинанс УА»)

ИНН 7707628890, КПП 770401001, ОГРН 5077746871802 от 04.06.2007 г.

Юридический адрес: 119019, г. Москва, Пречистенская наб., д. 45/1, стр. 2 А, этаж 3,

помещение I, комната 11

Банковские реквизиты:

р/с 40701810538000000185 в ПАО Сбербанк г. Москва

к/с 30101810400000000225 БИК 044525225

Сведения о юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор Наименование Исполни-

тель

Общество с ограниченной ответственностью «Добровольное Объединение Мастеров

Оценки» (ООО «ДОМ Оценки»).

Сведения о страховании

гражданской ответствен-

ности Исполнителя

Полис обязательного страхования ответственности оценщика № 18710В4001018 от

01.12.2018 г. на сумму 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей, франшиза не установ-

лена. Выдан САО «ВСК». Срок действия полиса с 01.01.2019 г. до 31.12.2019 г.

Реквизиты Исполнителя ИНН / КПП 745302 80099 / 745301001, ОГРН 1027403873848 от 06.12.2002 г.

Юридический адрес: г. Челябинск, ул. Елькина, 45.

Банковские реквизиты:

р/с 40702810100300004203 в ОАО «Челябинвестбанк», г. Челябинск,

к/с 30101810400000000779, БИК 047501779

Сведения о независимости юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор, и Оценщика

в соответствии с требованиями статьи 16 Закона об оценке

– 6 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

Требование о независимости выполнено

Оценщики

Фамилия, имя, отчество Санталова Галина Емельяновна (далее – Оценщик)

Информация о членстве в

саморегулируемой орга-

низации оценщиков

Включен в реестр членов Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организа-

ция оценщиков «Экспертный совет» (далее НП «СРОО «ЭС»), местоположение: г.

Москва, Хохловский пер., д. 13, стр. 1 Свидетельство № 001662 от 05.05.2015 г., № по

реестру 1662 от 05.05.2015 г.

Номер и дата выдачи до-

кумента, подтверждающе-

го получение профессио-

нальных знаний в области

оценочной деятельности

Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 410 707 выдан Российской эконо-

мической академией им. Г.В. Плеханова от 27.09.2001 г. по программе «Оценка стои-

мости предприятия (бизнеса)».

Квалификационный атте-

стат в области оценочной

деятельности

Квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка не-

движимости» № 001389-1 от 14.12.2017 г.



ности оценщика


01.12.2018 г. на сумму 5 000 000 (Пять миллионов) рублей, франшиза не установлена.

Выдан САО «ВСК». Срок действия полиса с 01.01.2019 г. до 31.12.2019 г.

Стаж работы в оценочной


22 года

Почтовый адрес Оценщи-

ка

454091, г. Челябинск, ул. Елькина, д. 45, оф. 11

Контактный телефон 8-351-264-36-67

Адрес электронной почты [email protected]

Фамилия, имя, отчество Фришберг Вячеслав Давидович (далее – Оценщик)

Информация о членстве в

саморегулируемой орга-

низации оценщиков

Включен в реестр членов Ассоциации саморегулируемая организация оценщиков «На-

циональная коллегия специалистов-оценщиков» (далее Ассоциация СРО «НКСО»),

местоположение: 119017, г. Москва, Малая Ордынка, дом 13, строение 3. Свидетельст-

во № 00821 от 01.01.2008 г.

Номер и дата выдачи до-

кумента, подтверждающе-

го получение профессио-

нальных знаний в области

оценочной деятельности

Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 609231 от 19.01.2007 г. выдан Ме-

ждународной академии оценки и консалтинга по программе «Оценка собственности:

оценка стоимости предприятия (бизнеса)»

Квалификационный атте-

стат в области оценочной


Квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка не-

движимости» № 006879-1 от 26.03.2018 г.



ности оценщика


01.12.2018 г. на сумму 3 000 000 (Три миллиона) рублей, франшиза не установлена.

Выдан САО «ВСК». Срок действия полиса с 01.01.2019 г. до 31.12.2019 г.

Стаж работы в оценочной


9 лет

Почтовый адрес Оценщи-

ка

454091, г. Челябинск, ул. Елькина, д. 45, оф. 11

Контактный телефон 8-351-264-36-67

Адрес электронной почты [email protected]

Информация обо всех

привлеченных к проведе-

нию оценки организациях

и специалистах.

К оценке не привлекались иные организации и специалисты.

Данные и источники, ис-

пользованные при прове-

дении оценки

Документы и сведения, предоставленные заказчиком.

Информация, опубликованная на сайтах: http://avito.ru/; http://vestum.ru/; http://grc-

sochi.ru/; http://vincent-realty.ru/; http://cian.ru/, сайт администрации Краснополянско-

го поселкового округа http://admkraspol.ru/; сайт муниципального образования го-

род-курорт Сочи http://sochiadm.ru/ и др.

Перечень и наименование

документов, использован-

ных при проведении

оценки

Свидетельство о государственной регистрации права № АА 623466 от 11.12.2015 г.

Форма отчета Настоящий Отчет является полным повествовательным отчетом об оценке, отвечаю-

щим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной дея-

тельности в Российской Федерации» и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7.

– 7 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

3.1. Заявление (сертификат) о качестве оценки.

Подписавшие данный отчет надлежащие оценщики (далее Оценщики) настоящим заявляют, что в соответствии

с имеющимися у них данными:

1. Все факты, изложенные в настоящем отчете, нами проверены, верны и соответствуют действительности.

2. Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми нами предположениями и суще-

ствующими ограничительными условиями и допущениями, являющихся частью настоящего отчета, и пред-

ставляют собой наши личные беспристрастные профессиональные формулировки.

3. В отношении недвижимости, являющейся предметом настоящего отчета, оценщики не имеют никакой лич-

ной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также не состоят в родстве, не имеют никаких лич-

ных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоя-

щего отчета владельцами оцененной нами недвижимости или намеревающихся совершить с ней сделку.

4. Оплата услуг оценщиков не связана с обусловленной или заранее установленной стоимостью недвижимости

или с деятельностью по оценке недвижимости, благоприятствующей интересам клиента, с суммой стоимо-

сти оцененной недвижимости, с достижением оговоренных или с возникновением последующих событий и

совершением сделки с недвижимостью.

5. Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № Ф3-

135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки ФСО № 1,

ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7.

6. Согласно Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О

рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым

оценщиком» № 92 от 30.05.2005 г. оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, опре-

деленной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том

случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для

сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кро-

ме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до

момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должност-

ным лицом или органом управления юридического лица). Обязательный характер величины стоимости объ-

екта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального

закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Феде-

рального закона «Об акционерных обществах», частью 2 статьи 3 Федерального закона «Об ипотечных цен-

ных бумагах». Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа,

должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения не-

зависимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им

величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оцен-

щиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоя-

тельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

7. Оценка проводилась без осмотра, состояние хорошее (со слов заказчика).

8. В процессе анализа данных, ни одно лицо не оказывало сколько-нибудь существенной помощи оценщикам,

подписавшим настоящий отчет.

3.2. Сделанные допущения и ограничивающие условия.

Допущения к составу работ по оценке и содержанию отчета об оценке:

1. Работы по оценке включают:

исследование объекта оценки и окружающей его среды (в текущем состоянии и ретроспективе);

сбор и анализ информации, необходимой и достаточной для обоснования сути и меры полезности объекта

оценки в настоящем и будущем;

выполнение необходимых исследований, прогнозов и вычислений; подготовку письменного отчета об оцен-

ке.

2. Состав работ по настоящей оценке, детальность и глубина выполняемых анализов и исследований, содержание

отчета удовлетворяют требованиям необходимости, достаточности и достоверности для доказательства резуль-

тата оценки:

состав работ по настоящей оценке не содержит работ, выполнение которых могло бы повлиять на значение

итогового результата в пределах неизбежной погрешности;

использование дополнительной информации, которая может содержаться в открытом доступе, не приведет к

существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также

не приведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки;

вся используемая в отчете информация, в том числе, мнения участников рынка, к которому относится объ-

ект оценки, высказанные в ходе переговоров с Оценщиком, считается достоверной;

глубина анализов и исследований ограничивается существенностью их влияния на значение результата

оценки, его погрешность и степень обоснованности;

отчет не содержит сведений, которые не используются в анализах, выводах и расчетах.

3. В соответствии с п. 13 ФСО № 3, отчет содержит все необходимое для того, чтобы представитель (имеющий

– 8 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

высшее или дополнительное образование в области экономики, но не являющийся профессиональным оценщи-

ком) получателя отчета мог понять содержание отчета; примененные оценщиком способы выполнения работ,

анализов и исследований; идентифицировать источники использованной им информации и степень ее досто-

верности; понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления

стоимости объекта оценки.

Допущения и ограничения к проведению оценки:

1. Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

2. Объект оценки, по предположениям оценщика, не характеризуется какими-либо скрытыми (не указанными яв-

ным образом) факторами, которые могут повлиять на его стоимость.

3. Оценщик не несет ответственности за будущие изменения экономической среды (свойств объекта оценки, дру-

гих существенных для результата оценки обстоятельств), которые он не мог прогнозировать и учитывать в про-

цессе выполнения оценки.

4. Услуги, оказанные в рамках настоящего отчета, представляют собой стандартную практику оценки. Оказанные

Оценщиком услуги ограничиваются его квалификацией в области оценки и не включают в себя прочие услуги

по аудиту, налогообложению.

5. Оценщик не берет на себя ответственность за полноту учета имущества и имущественных прав, а также обяза-

тельств и обременений, которые могли иметь место на дату проведения оценки в отношении имущества и иму-

щественных прав Заказчика, также анализ юридических аспектов возникновения таких обязательств и обреме-

нений.

Допущения в отношении оцениваемых прав:

1. Оценщик не берет на себя никаких обязательств по правовым вопросам, включая толкование законов или кон-

трактов.

2. Оценщик не изучал вопрос о правовом статусе и исходил из того, что заявленное право владельца на имущест-

во является обоснованным.

3. Оценщик исходит из допущения, что все необходимые лицензии, разрешения и т.д. имеют действующую силу.

Допущения к источникам информации, использованным в отчете:

1. Информация, используемая в настоящем отчете, оценивалась по достаточности, достоверности и актуальности.

2. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в Отчете, считаются достаточными и достоверными для

получения обоснованной оценки. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации,

поэтому для всех сведений указан источник информации.

3. Оценщик не несет ответственности за какие-либо изменения мнений тех или иных участников рынка, а также

любой другой информации, которая содержалась в открытом доступе в период проведения оценки и использо-

валась для проведения расчетов и составления отчета об оценке.

4. В соответствии с п. 11 ФСО № 3, использованная в отчете информация, предоставленная заказчиком, приложе-

на в приложении к отчету в виде справок, подписанных уполномоченным на то представителем заказчика

оценки. Данная информация считается достоверной, за исключением отдельных случаев, когда у оценщика есть

основания считать иначе.

5. При наличии альтернативных данных или несогласованности поступившей в распоряжение Оценщика инфор-

мации, расчеты и выводы делались, исходя из информации и предположений Оценщика.

6. Ссылки на использованные источники информации и литературу не заменяют разумного объема разъяснений,

которые содержатся в Отчете, и предоставляют пользователю Отчета возможность проверки качества исполь-

зованных данных и результатов анализа.

Допущения в отношении используемых методов расчета:

1. Допущения, сформулированные в рамках использованных конкретных методов оценки, ограничения и границы

применения полученного результата приведены непосредственно в расчѐтных разделах настоящего Отчета.

Допущения и ограничивающие условия к результату оценки:

1. Сумма денежного выражения ценности объекта оценки, рыночная стоимость, указанная в настоящем Отчете об

оценке носит рекомендательный характер для целей совершения сделки с рассмотренным Объектом.

2. Заключение о стоимости, содержащееся в Отчете, базируется на данных о сложившейся ситуации на август

2019 г. Оценщик не принимал во внимание события, произошедшие после даты проведения оценки, в соответ-

ствии с п. 19 ФСО № 1.

3. Вся информация, полученная в ходе личных переговоров с участниками рынка, к которому относится объект

оценки, считается достоверной и соответствующей типичным рыночным условиям, если у Оценщика нет осно-

ваний считать иначе.

4. Оценщик не несет обязательств по обновлению настоящего Отчета или сделанной им оценки с учетом событий

и сделок, произошедших после даты оценки.

– 9 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

5. Итоговый результат стоимости, полученный в рамках настоящей оценки, характеризуется неизбежной погреш-

ностью, являющейся следствием качества исходных данных и вычисляемых оценщиком параметров, исполь-

зуемых для расчета результата оценки.

6. Итоговый результат стоимости, полученный в рамках настоящей оценки, носит лишь рекомендательный харак-

тер для формирования стоимости чистых активов и расчетной стоимости пая, и не является обязательным для

совершения сделок с оцениваемым имуществом.

Ограничивающие условия использования результатов, полученных при проведении оценки:

1. Оценщик обязуется соблюдать условия строгой конфиденциальности во взаимоотношениях с Заказчиком, т.е.

Оценщик обязуется не разглашать третьим лицам конфиденциальные сведения, полученные от Заказчика, рав-

но как и результаты задания, выполненного для Заказчика, за исключением следующих лиц:

лиц, письменно уполномоченных Заказчиком;

суда, арбитражного или третейского суда;

уполномоченных положениями действующего законодательства лиц, занимающихся экспертизой отчетов

профессиональных оценщиков или принимающих для хранения обязательные копии документов, подготов-

ленных профессиональными оценщиками, для целей проведения официальных аттестаций или аккредита-

ций профессиональных оценщиков.

2. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено Договором на оценку.

Отчет или какая-либо его часть не могут быть предоставлены Заказчиком для использования в целях рекламы,

для мероприятий по связям с общественностью без предварительного письменного согласования с Оценщиком.

3. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной

оценки, иначе как по официальному вызову суда.

4. ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ И ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № Ф3-135 «Об оценочной деятельности в Российской

Федерации», ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, МФСО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» приме-

няются следующие термины и определения:

1. Рыночная стоимость объекта оценки. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объ-

ект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки

действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо

чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных

объектов оценки;

цена сделки представляет разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки

в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке по-

средством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке дол-

жен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным со-

ображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о

предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соот-

ветствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совер-

шения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности в следующих случаях:

при изъятии имущества для государственных нужд;

при определении размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания

акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

при определении неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

при определении стоимости имущества должника в ходе процедуры банкротства;

при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки,

принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муници-

пальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Россий-

ской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное

– 10 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Феде-

рации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам

Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Фе-

дерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации

или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,

а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о вели-

чине стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из

сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у

собственников для государственных или муниципальных нужд;

2. Справедливая стоимость – это цена, которая может быть получена при продаже актива или уплачена при

передаче обязательства при проведении операции на добровольной основе на основном (или наиболее вы-

годном) рынке на дату оценки в текущих рыночных условиях (то есть выходная цена) независимо от того,

является ли такая цена непосредственно наблюдаемой или рассчитывается с использованием другого ме-

тода оценки.

Цена, действующая на основном (или наиболее выгодном) рынке, использованная для оценки справедливой

стоимости актива или обязательства, не должна корректироваться с учетом затрат по сделке. Затраты по сделке долж-

ны отражаться в учете в соответствии с другими МСФО. Затраты по сделке не являются характеристикой актива или

обязательства; они скорее являются специфическими для сделки и будут отличаться в зависимости от того, как пред-

приятие вступает в сделку в отношении актива или обязательства.

Затраты по сделке не включают транспортные расходы. Если местонахождение является характеристикой акти-

ва (как, например, может быть в случае с товаром), цена на основном (или наиболее выгодном) рынке должна коррек-

тироваться с учетом расходов, при наличии таковых, которые были бы понесены на транспортировку актива от его

текущего местонахождения до данного рынка.

3. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица

или группы лиц при установленных лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможно-

сти отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая

наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оцен-

ки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить

сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается

влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответст-

вующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная

стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастро-

вой оценки.

Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения.

4. Подходы к оценке:

затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определе-

нии затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на

сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о це-

нах сделок с ними;

доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определе-

нии ожидаемых доходов от объекта оценки.

5. Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

6. Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта

оценки.

7. Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

8. Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим

характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при

сходных условиях.

9. Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на открытый рынок

(публичная оферта) объекта оценки, до даты совершения сделки с ним.

10. Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как

– 11 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использо-

вании различных подходов к оценке и методов оценки.

11. Экспертиза отчета об оценке – совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при про-

ведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной дея-

тельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обос-

нованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к

оценке.

12. Условное возмещение – как правило, обязательство покупателя передать дополнительные активы или до-

ли участия в капитале прежним собственникам приобретаемого предприятия в рамках обмена на контроль

над приобретаемым предприятием при условии наступления определенных будущих событий или выпол-

нения условий. Однако условное возмещение также может дать покупателю право вернуть ранее передан-

ное возмещение в случае выполнения определенных условий.

13. Активный рынок – рынок, на котором операции с активом или обязательством проводятся с достаточной

частотой и в достаточном объеме, позволяющем получать информацию об оценках на постоянной основе.

14. Затратный подход – метод оценки, при котором отражается сумма, которая потребовалась бы в настоя-

щий момент для замены производительной способности актива (часто называемая текущей стоимостью

замещения).

15. Входная цена – цена, уплачиваемая за приобретение актива или получаемая за принятие обязательства

при проведении операции обмена.

16. Выходная цена – цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обяза-

тельства.

17. Ожидаемый поток денежных средств – взвешенное с учетом вероятности среднее значение (то есть

среднее значение распределения) возможных будущих потоков денежных средств.

18. Наилучшее и наиболее эффективное использование – такое использование нефинансового актива уча-

стниками рынка, которое максимально увеличило бы стоимость актива или группы активов и обязательств

(например, бизнеса), в которой использовался бы актив.

19. Доходный подход – методы оценки, которые преобразовывают будущие суммы (например, потоки де-

нежных средств или доходы и расходы) в единую сумму на текущий момент (то есть дисконтированную).

Оценка справедливой стоимости осуществляется на основе стоимости, обозначаемой текущими рыночны-

ми ожиданиями в отношении таких будущих сумм.

20. Исходные данные – допущения, которые использовались бы участниками рынка при установлении цены

на актив или обязательство, включая допущения о рисках, таких как указанные ниже: (a) риск, присущий

конкретному методу оценки, используемому для оценки справедливой стоимости (такому как модель це-

нообразования); (b) риск, присущий исходным данным метода оценки. Исходные данные могут быть на-

блюдаемыми или ненаблюдаемыми.

21. Исходные данные 1 Уровня – котируемые цены (некорректируемые) на активных рынках на идентичные

активы или обязательства, к которым предприятие может получить доступ на дату оценки.

22. Исходные данные 2 Уровня – исходные данные, не являющиеся котируемыми ценами, относящимися к 1

Уровню, которые, прямо или косвенно, являются наблюдаемыми в отношении актива или обязательства.

23. Исходные данные 3 Уровня – ненаблюдаемые исходные данные в отношении актива или обязательства.

24. Рыночный подход – метод оценки, при котором используются цены и другая соответствующая информа-

ция, генерируемая рыночными сделками с идентичными или сопоставимыми (то есть аналогичными) ак-

тивами, обязательствами или группой активов и обязательств, такой как бизнес.

25. Подтверждаемые рынком исходные данные – исходные данные, преимущественно возникающие из на-

блюдаемых рыночных данных или подтверждаемые ими путем корреляции или другими способами.

26. Участники рынка – покупатели и продавцы на основном (или наиболее выгодном) для актива или обяза-

тельства рынке, которые обладают всеми нижеуказанными характеристиками: (a) они независимы друг от

друга, то есть они не являются связанными сторонами в соответствии с определением, предложенным в

МСФО (IAS) 24, хотя цена в операции между связанными сторонами может использоваться в качестве ис-

ходных данных для оценки справедливой стоимости, если у предприятия есть доказательство того, что

операция проводилась на рыночных условиях; (b) они хорошо осведомлены, имеют обоснованное пред-

ставление об активе или обязательстве и об операции на основании всей имеющейся информации, вклю-

чая информацию, которая может быть получена при проведении стандартной и общепринятой комплекс-

ной проверки; (c) они могут участвовать в операции с данным активом или обязательством; (d) они жела-

ют участвовать в операции с данным активом или обязательством, то есть они имеют мотив, но не прину-

ждаются или иным образом вынуждены участвовать в такой операции.

27. Наиболее выгодный рынок – рынок, позволяющий максимально увеличить сумму, которая была бы по-

лучена при продаже актива, или уменьшить сумму, которая была бы выплачена при передаче обязательст-

ва, после учета всех затрат по сделке и транспортных расходов.

28. Риск невыполнения обязательств – риск того, что предприятие не выполнит обязательство. Риск невы-

полнения обязательств включает среди прочего собственный кредитный риск предприятия.

29. Наблюдаемые исходные данные – исходные данные, которые разрабатываются с использованием ры-

ночных данных, таких как общедоступная информация о фактических событиях или операциях, и которые

отражают допущения, которые использовались бы участниками рынка при установлении цены на актив

или обязательство.

30. Операция на добровольной основе – вид операций, которые проводятся на рынке на протяжении опре-

– 12 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

деленного периода до даты оценки, достаточного для того, чтобы наблюдать рыночную деятельность,

обычную и общепринятую в отношении операций с участием таких активов или обязательств; это не при-

нудительная операция (например, принудительная ликвидация или вынужденная реализация).

31. Основной рынок – рынок с самым большим объемом и уровнем деятельности в отношении актива или

обязательства.

32. Премия за риск – компенсация, требуемая не расположенными к принятию риска участниками рынка за

принятие неопределенности, присущей потокам денежных средств, связанных с активом или обязательст-

вом. Также называется «корректировка с учетом рисков».

33. Затраты по сделке – расходы на продажу актива или передачу обязательства на основном (или наиболее

выгодном) для актива или обязательства рынке, которые непосредственно относятся на выбытие актива

или передачу обязательства и удовлетворяют следующим критериям: (a) они возникают непосредственно

из операции и являются существенными для нее; (b) предприятие не понесло бы такие расходы, если бы

решение продать актив или передать обязательство не было бы принято (аналогично определению расхо-

дов на продажу, предложенному в МСФО (IFRS) 5).

34. Транспортные расходы – расходы, которые были бы понесены при транспортировке актива от его теку-

щего местонахождения до места его основного (или наиболее выгодного) рынка.

35. Единица учета – степень объединения или разбивки активов или обязательств в МСФО в целях призна-

ния.

36. Ненаблюдаемые исходные данные – исходные данные, для которых рыночные данные недоступны и ко-

торые разработаны с использованием всей доступной информации о тех допущениях, которые использо-

вались бы участниками рынка при установлении цены на актив или обязательство.

5. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

5.1. Оцениваемые права и определение базы оценки.

Наименование

объекта права

Субъект права Документ, подтверждающий вид права

Квартира, общей

площадью 87,8 м2

Владельцы инве-

стиционных паев

– ЗПИФ недви-

жимости «Опти-

мальный»

Свидетельство о государственной регистрации права № АА 623466 от

11.12.2015 г.

Вид права: общая долевая собственность

Кадастровый (или условный) номер: 23:49:0420004:1373

Существующие ограничения (обременения) права: доверительное управление

Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владе-

ния, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в

отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым

актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собствен-

ность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения

имуществом, отдавать в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом.

Рассмотрев основные цели оценки и принципы выбора базы оценки, Оценщики применили справед-

ливую стоимость.

5.2. Местоположение объекта оценки.

Оцениваемый объект – квартира, находится в поселке Красная Поляна Адлерского района города Сочи

Краснодарского края по адресу: ул. Защитников Кавказа, д. 77/2, корпус 1, кв. 10.

Красная Поляна – посѐлок городского типа в Адлерском районе муниципального образования город-курорт

Сочи Краснодарского края. Центр Краснополянского поселкового округа.

На территории большой Красной Поляны расположено 5 населенных пунктов: поселок городского типа Крас-

ная Поляна, села Эсто-Садок, Медовеевка, Кепша и Чвижепсе. Множество достопримечательностей – Ахштырская

пещера, водопад Братья, комплекс дольменов, минеральные источники, несколько озер. Но в преддверии Олимпиады

все внимание сосредоточено на спортивных объектах, в будущем они должны стать локомотивом местного туризма.

К февралю 2014 года в Красной Поляне будут «кровь из носу» достроены и обкатаны олимпийские объекты

горного кластера:

- комплекс «Газпром», больше известный как «Лаура» (биатлон, лыжные гонки),

- горнолыжный центр «Роза Хутор» (горнолыжный спорт) и экстрим-парк «Роза Хутор» (фристайл, сноуборд),

- комплекс трамплинов «Русские горки» с лыжной трассой в составе СТК «Горная карусель» (прыжки с трам-

плина, двоеборье),

- центр санного спорта «Санки» (бобслей, санный спорт, скелетон) – на территории курорта «Альпика-Сервис».

Строго говоря, ГТЦ «Газпром» и СТК «Горная карусель» принимают гостей с 2008 года. Но строительство, ре-

конструкция или обкатка перед Олимпиадой затрудняют прием простых горнолыжных граждан. Первопроходец гор-

нолыжного освоения Красной Поляны, работающий с 1993 года курорт «Альпика-Сервис» в предолимпийский год

– 13 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

вообще закрыли на масштабную реконструкцию. Как бы то ни было, все эти курорты – мирового уровня, многие объ-

екты строятся с нуля или реконструируются под крупнейшее событие в мире зимнего спорта.

Несмотря на довольно компактное расположение объектов (по отношению к поселку Красная Поляна самый

дальний – ГЦ «Роза Хутор», на расстоянии 8 км), пешком по горам не набегаешься. Связующую инфраструктуру, то

есть дороги, тоже обещают привести в порядок к Олимпиаде – пока по ним шныряют грузовики, делать хорошее по-

крытие бессмысленно. Вплоть до февраля 2014-го в Красной Поляне будет царить полный бардак – ревущие на раз-

долбанных дорогах грузовики и цементовозы, бесконечные стройки и строительный мусор, грязь под ногами и бетон-

ная взвесь в воздухе – с трудом верится, что этот ад однажды превратится в олимпийский рай.

Села, относящиеся к Красной Поляне (Краснополянскому округу), «нанизаны» на трассу А-148, которая, в

свою очередь, идет вдоль речки Мзымты. Населенные пункты начинаются сразу после скального участка с ущельем

Ахцу. Раньше этот участок дороги был настоящим испытанием для водителей, но в ходе предолимпийского строи-

тельства трассу укрепили, и «то самое» страшное ущелье стало вполне безопасным. Оно заканчивается, когда скаль-

ный ландшафт уступает место лесам – как раз на подъезде к селу Кепша. Село носит имя реки, впадающей в Мзымту,

как и следующий населенный пункт – Чвижепсе. Недалеко отсюда, если свернуть чуть влево в горы, в 7 км от села

Медовеевка находится большая группа дольменов – 17 древних захоронений.

Чтобы попасть в саму Медовеевку, надо подняться вверх от федеральной трассы. Это около часа пути пешком.

Поскольку тут проложена грунтовая дорога, можно поймать попутку. Село оправдывает свое название: почти у каж-

дого дома стоят ульи. В Медовеевке делают знаменитый краснополянский мед. Летом туристы выходят отсюда в по-

ходы на хребет Ачишхо.

От остановки Чвижепсе до Красной Поляны – еще 15 км по трассе А-148. Красная Поляна – средоточие мирной

жизни долины, что подтверждается количеством населения: больше 4000 жителей, в отличие от той же Кепши, где, по

официальным данным, их около трехсот. Однако численность населения никак не связана со строительно-спортивной

активностью, здесь важнее рельеф. Поэтому основные объекты сгруппированы вокруг дальнего села Эсто-Садок,

постоянное население которого не превышает 1000 человек.

При этом большая часть окрестных гор – охраняемая природная территория. С одной стороны – Сочинский на-

циональный парк, с другой – Кавказский природный биосферный заповедник, объект всемирного наследия ЮНЕСКО

(в заповеднике, к слову, реализуют проект по восстановлению популяции переднеазиатского леопарда). Оргкомитет

Олимпиады клянется, что все нюансы строительства согласованы с экологическими организациями. Тем не менее в

прессу регулярно попадают скандальные истории, связанные с олимпийским строительством на заповедных террито-

риях.

5.3. Характеристики объекта оценки и его окружения.

Описание прилегающей территории.

Показатель Описание или характеристика показателя

Район п. Красная Поляна

Местоположение в микрорайоне Зона жилой застройки

Преобладающая застройка микрорайона 2, 3, 4ти

этажные жилые дома

Транспортная доступность Жилой дом находится в зоне жилой застройки по ул.

Защитников Кавказа в 5-ти минутах от остановки

общественного транспорта – «Горный воздух»

Обеспеченность общественным транспортом (Субъектив-

ная оценка)

Хорошее

Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в

пределах пешей доступности (менее 1 км)

Аптека, продовольственный, промтоварный магазин,

детский сад, школа.

Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры

(субъективная оценка)

Хорошее

Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона Нет

Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона Автобусные маршруты, маршрутные такси

Состояние прилегающей территории (субъективная оцен-

ка)

Хорошее

Общие характеристики здания.


Тип здания 4-5ти

– этажный жилой дом

Материал наружных стен Монолитные, кирпичные

Материал перекрытий Железобетонные перекрытия

Состояние здания (субъективная оценка) Хорошее

Техническое обеспечение здания Горячее и холодное водоснабжение (централизованное),

отопление, канализация, электроснабжение.

Организованная стоянка личного автотранспорта или

подземный гараж

Да

– 14 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

Количество этажей в здании 4-5

Состояние подъезда (субъективная оценка) Хорошее

Дополнительная существенная информация Снос или реконструкция дома с отселением не предпола-

гается

Характеристика объекта оценки.


Этаж расположения 2

Площадь, кв.м: общая 87,8

Площадь, кв.м: жилая 24,2

Вспомогательные и подсобные помещения Нет

Лоджия (балкон) Лоджия

Вид из окон Окна выходят на восток

Слаботочное обеспечение ТВ-антенна

Состояние объекта (субъективная оценка) Хорошее, готовое к проживанию

Видимые дефекты внутренней отделки Не обнаружены

Соответствие планировки квартиры поэтажному

плану БТИ

Соответствует

Дополнительная существенная информация Окна – пластиковые. Сантехническое оборудование уста-

новлено.

5.4. Текущее использование объекта оценки.

В текущем состоянии объект эксплуатируется как жилая квартира.

6. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

6.1. Социально-экономическое развитие Российской Федерации за январь-июнь 2019 г.1

Показатели Июнь

2019 г.

В % к I полуго-

дие 2019 г.

в % к I

полугодию

2018 г.

Справочно

июнь 2018 г. в

% к

I полугодие

2018 г. в %

к I полуго-

дию 2017 г. июню

2018 г.

маю

2019 г.

июню

2017 г.

маю

2018 г.

Валовой внутренний продукт, млрд.

рублей 24487,1 100,5 101,9

Индекс промышленного производства 103,3 102,3 102,6 102,2 99,8 103,0

Продукция сельского хозяйства, млрд.

рублей 330,8 101,1 103,5 101,2 100,8 103,4 102,0

Грузооборот транспорта, млрд.т-км 454,5 100,3 95,1 101,7 102,1 95,8 103,0

в том числе железнодорожного транс-

порта 205,8 98,2 91,6 102,0 103,2 95,5 104,5

Оборот розничной торговли, млрд.

рублей 2731,1 101,4 101,6 101,7 103,4 101,6 102,9

Объем платных услуг населению,

млрд. рублей 824,8 96,5 99,0 98,8 102,7 101,5 101,4

Внешнеторговый оборот, млрд. дол-

ларов США, в том числе: 51,4 88,8 89,2 97,5 120,9 101,6 122,9

экспорт товаров 31,6 86,5 88,6 97,5 129,3 101,4 127,2

импорт товаров 19,8 92,6 90,1 97,5 108,7 101,8 116,0

Инвестиции в основной капитал,

млрд.рублей 2635,1 100,5 103,8

Индекс потребительских цен 104,7 100,0 105,1 102,3 100,5 102,3

Индекс цен производителей промыш-

ленных товаров 104,1 99,4 108,9 116,1 103,4 108,5

Реальные располагаемые денежные

доходы 98,7 101,3

Среднемесячная начисленная зара-

ботная плата работников организаций: 49840 107,1 104,0 107,0 109,7 104,1 111,2

1 http://www.gks.ru/free_doc/doc_2019/info/oper-06-2019.pdf

– 15 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

номинальная, рублей

реальная 102,3 104,0 101,8 107,2 103,6 108,7

Общая численность безработных (в

возрасте 15 лет и старше),

млн.человек

3,3 94,1 98,0 94,3 91,8 98,2 91,5

Численность официально зарегистри-

рованных безработных (по данным

Роструда), млн.человек

0,7 105,7 96,1 102,9 86,5 96,6 86,4

6.2. Социально-экономическое развитие города Сочи за 1 полугодие 2019 г.2

За 1 полугодие 2019 года оборот крупных и средних организаций города увеличился в действующих ценах на

6,5% к аналогичному периоду прошлого года и составил 98,2 млрд.рублей.

Отрасли курортно-туристических услуг, промышленного производства, транспорта и связи, потребительского

рынка города демонстрируют положительную динамику. Сектор сельского хозяйства, отрасль «строительство» де-

монстрируют снижение объемов выполненных работ.

Объем отгруженных товаров собственного производства крупных и средних производителей промышленной

продукции составил 10,7 млрд. рублей. Статистика за отчетный период показала увеличение объемов производства на

1,6%.

Обрабатывающими производствами отгружено продукции на сумму 3,1 млрд. рублей. Отмечен рост производ-

ства следующей продукции: производство пищевых продуктов на 4,7%, производство напитков на 61,8%, производст-

во мебели на 65,4%, производства прочих транспортных средств и оборудования на 50,8%.

Снижение отмечено по виду деятельности «обработка древесины и производство изделий из дерева и пробки,

кроме мебели, производство изделий из соломки и материалов для плетения» (на 49,1%), ремонту и монтажу машин и

оборудования (на 37,7%) при этом доля указанных производств занимает менее 1% в структуре отгруженной про-

мышленной продукции.

В сфере «Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха» по отношению к

отчетному периоду прошлому года наблюдается снижение на 0,5 %.

Позитивное влияние на общую динамику промышленного производства оказал рост в сфере водоснабжения,

водоотведения, организации сбора и утилизации отходов, деятельности по ликвидации загрязнений (+6,7%).

Централизованное снабжение города электроэнергией обеспечивает филиал ПАО «Кубаньэнерго» Сочинские

электрические сети. За отчетный период реализовано 1457,4 млн.кВт/час электроэнергии (- 23,4 % по сравнению с

аналогичным периодом прошлого года).

В крупных и средних промышленных предприятиях города занято 7,7 тысяч человек. Средний уровень зара-

ботной платы составил 47,8 тыс.рублей (годом ранее 43,3 тыс.рублей).

Объѐм производства продукции сельского хозяйства составил 200 тыс. рублей, что на 98 п.п. меньше, чем в

аналогичном периоде прошлого года.

Сокращение объемов отгруженной продукции в целом по отрасли обусловлено сокращением производства ры-

бы в АО Племенной форелеводческий завод «Адлер» и снижением производства мяса птицы в ЗАО «Адлерская пти-

цефабрика». Основное животноводческое предприятие в городе ЗАО «Адлерская птицефабрика» находится в проце-

дуре банкротства. Пятнадцатый Арбитражный апелляционный суд 26.04.2019 г. отменил решение суда от 22.01.2019

г. об открытии конкурсного производства и постановил продолжить рассмотрение дела о несостоятельности (банкрот-

стве) ЗАО «Адлерская птицефабрика» в рамках процедуры наблюдения.

Крупнейшим предприятием в секторе «рыболовство и рыбоводство» является АО «Племенной форелеводче-

ский завод «Адлер» (до 18 октября 2018 года ФГУП «Племенной форелеводческий завод «Адлер»). На 01.07.2019 г.

выловлено 155 тонн прудовой (товарной) рыбы, с темпом роста к уровню прошлого года 102,6 % (151 тонна). Реали-

зовано 146 тонн рыбной продукции с темпом роста к уровню прошлого года 103 % (2018 г. – 142 тонн). Выручка от

реализации рыбной продукции на 01.07.2019 г. составила 112,7 млн. руб., с темпом роста к уровню 2018 года 124 %.

Во всех чайных хозяйствах города наблюдается отставание по объему валового сбора зеленого чайного листа

из-за резкого повышения температуры в середине мая. В случае наступления благоприятных погодных условий, для

пробуждения вегетации зеленого чайного листа, предприятия перейдут к регулярной обрезке чайного листа механиче-

ским способом.

Овощеводческими хозяйствами города Сочи за 6 месяцев 2019 года произведено 140 тонн овощей, что к уров-

ню прошлого года составило 65,1 % (225 тонн).

В частном секторе насчитывается более 23 тысяч личных подсобных хозяйств и 225 крестьянских (фермерских)

хозяйств.

По предварительной оценке, в ЛПХ и КФХ города за 6 месяца 2019 года произведено 875 тонн мяса, 4510 тонн

молока.

В соответствии с Законом Краснодарского края от 1 марта 2011 года № 2195-КЗ «Об организации деятельности

розничных рынков, ярмарок и агропромышленных выставок-ярмарок на территории Краснодарского края» постанов-

лением администрации города Сочи от 22 января 2019 года № 56 «О проведении муниципальных универсальных роз-

ничных периодичных ярмарок по продаже сельскохозяйственной продукции и продуктов ее переработки на террито-

рии муниципального образования город-курорт Сочи на 2019 год» для удовлетворения потребности населения в сель-

2 https://sochi.ru/upload/iblock/8dd/8dd95838dfb1778341984f311fa7ca16.doc

– 16 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

скохозяйственной продукции и продуктах ее переработки на территории муниципального образования город-курорт

Сочи предусмотрено 11 муниципальных сельскохозяйственных ярмарок.

На 01.07.2019 года функционирует 5 ярмарок с количеством мест - 240 (70 социальных): 4 - выходного дня и 1

ярмарка – ежедневная.

Ежемесячный товарооборот составляет более 10 млн. руб. Объем реализованной продукции в июне 2019 года

составил около 200 тонн.

Темпы роста инвестиции в основной капитал в 1 квартале 2019 года составили 67,8%. В номинальном выраже-

нии в экономику города привлечено 1,8 млрд. рублей инвестиций в основной капитал.

Более 68% от общего объема капитальный вложений направлено на возведение зданий (кроме жилых) и соору-

жений, 20% - на приобретение машин и оборудования, 4% на приобретение транспортных средств, 8% - прочее (жи-

лые здания и помещения, объекты интеллектуальной собственности, приобретение земли и объектов природопользо-

вания).

Источниками инвестиционных вложений в городе Сочи являлись средства федерального бюджета (44,4 % или

0,8 млрд. рублей), собственные средства организаций (39% или 0,7 млрд. рублей) и прочие (16,5% или 0,3 млрд. руб-

лей).

Объем выполненных работ в 1 полугодии 2019 года организациями строительного комплекса составил 1068,7

млн. рублей, или 36,8% к аналогичному периоду прошлого года.

Отрицательная динамика в отрасли сложилась в том числе за счет снижения объѐмов в секторе «Строительство

жилых и нежилых зданий» на 93,4 %, с 1,4 млрд. до 106,2 млн.рублей. Снижение произошло в связи с проводимой в

2018 году работой по вводу в эксплуатацию объектов долевого строительства, ввод которых не осуществлялся на

протяжении ряда лет и обязательства перед участниками долевого строительства были нарушены застройщиками. В 1

квартале 2019 года произошло снижение числа организаций, осуществляющих деятельность по строительству жилых

и нежилых зданий с 8 в 1 квартале 2018 года до 2 в 1 квартале 2019 года.

За отчетный период введено в эксплуатацию 189,8 тыс. кв. м. жилья, что на 28,6% выше уровня аналогичного

периода прошлого года. За отчетный период введено 16 домов массовой застройки на 2627 квартир общей площадью

113,6 тыс. кв. метров. Всего по Краснодарскому краю в отчетном периоде введено 183 дома массовой застройки.

В 2019 году планируется окончание строительства блока начальной школы на 400 мест на территории МОБУ

Гимназии № 15 (улица 60 лет ВЛКСМ, 12), Центрального района г. Сочи, а также блока начальной школы на 400 мест

на территории МОБУ СОШ № 82 (поселок Дагомыс, улица Армавирская, 150), Лазаревского района г. Сочи.

На территории муниципального образования город-курорт Сочи реализуются следующие инвестиционные про-

екты:

- строительство инновационной школы (негосударственный общеобразовательный центр для одаренных детей)

корпусы «Школа», «Спорт», «Искусство»;

– строительство центра подготовки спортивного резерва по лыжным видам спорта «Снежинка» (северный

склон хребта Аибга);

– строительство зимнего аквапарка «Хамелеон» (закрытого типа) с торгово-развлекательным центром;

- строительство жилого комплекса, состоящего из жилой застройки (в том числе социальное жилье не более

1300 кв. м.), объектов социальной, бытовой и инженерной инфраструктуры: поликлиника - 1000 кв.м., химчистка,

парикмахерская, отделение банка, гипермаркет, кафе, паркинг;

- строительство ЖК «Министерские озера» на ул. Тепличная в с. Раздольное;

- реконструкция пансионата Олимпийский в 4-звѐздочный апарт-отель под брендом международного гостинич-

ного оператора AccorHotels;

Завершено строительство многоквартирного жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями по

улице Пластунская, 123А, объект вводится в эксплуатацию

Транспортными организациями города за отчетный период выполнено работ и услуг на сумму 4,9 млрд.рублей

или 104,8 % к аналогичному периоду 2018 года.

Организациями автомобильного транспорта общего пользования перевезено 36,4 млн. пассажиров, что на

12,7% меньше аналогичного периода 2018 года. Снижение связано с «высокой базой» аналогичного периода прошло-

го года - ростом туристического потока, и, соответственно пассажиропотока, в июне 2018 года, когда город принимал

матчи Чемпионата мира по футболу.

На территории города находятся стратегически важные транспортные объекты: АО «Международный аэропорт

Сочи»; АО «Сочинский морской торговый порт»; ФГУП «Росморпорт» Сочинский филиал; Автовокзалы, Железнодо-

рожные вокзалы и станции.

Регулярные перевозки пассажиров осуществляют 7 перевозчиков: МУП «Сочиавтотранс» и 6 коммерческих ав-

тотранспортных предприятий: ООО «Бумер», ООО «Трасса», ООО «Транссервис-6», ООО «Экспресс-авто», ООО

«Автотранспортник», ООО «Транс-Балт».

Действующая маршрутная сеть общественного транспорта города состоит из 145 маршрутов городского и при-

городного сообщения. Ежедневно на маршруты города Сочи выходит 866 автобусов, в том числе 324 единиц автобу-

сов большой и средней вместимости муниципального предприятия МУП города Сочи «Сочиавтотранс» и 542 автобу-

сов малой вместимости коммерческих перевозчиков.

31% от общего количества подвижного состава ежедневно, осуществляющих перевозки пассажиров, адаптиро-

ваны к перевозке маломобильных граждан, к природно-климатическим и рельефным особенностям города и соответ-

ствуют классу экологической безопасности ЕВРО-4 и ЕВРО- 5.

В отчетном периоде организациями связи оказано услуг на 1512,1 млн.рублей, что выше уровня прошлого года

на 5,3%.

На территории муниципального образования город-курорт Сочи услуги связи предоставляют 11 федеральных

– 17 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

операторов связи.

Потребительская отрасль города Сочи насчитывает порядка 10 тыс. торговых объектов:

- предприятия стационарной розничной торговли – 6156;

- нестационарные торговые объекты (павильоны, киоски) – 985;

- предприятия общественного питания – 1 665;

- предприятия оптовой торговли – 354;

- предприятия сферы бытовых услуг – 1 094.

На территории города представлены федеральные и региональные торговые сети: «X5RITAIL», «М-видео»,

«Пятѐрочка», «Перекрѐсток», «Евросеть», «Магнит», «Эльдорадо», «Поиск», «Техносклад», «Спортмастер», «Hoff» и

др. На текущий период 2019 года в городе функционирует 61 розничная сеть с общим количеством объектов 680 еди-

ниц. Из них:

Общая торговая площадь розничных объектов составляет 560 185 квадратных метров. Обеспеченность населе-

ния города Сочи торговыми площадями составляет – 1 104,0 кв. м. на 1000 жителей, без учета отдыхающих, что пре-

вышает суммарный норматив минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов для муници-

пального образования город-курорт Сочи в 1,8 раза (норматив 606,9 кв. м. на 1 тыс. человек).

Оборот розничной торговли составил 36,6 млрд. рублей, увеличившись по сравнению с показателем прошлого

периода прошлого года на 3,1%.

Оборот общественного питания составил 4,1 млрд. рублей (прирост на 15,2%).

По состоянию на 1 июля 2019 года в городе-курорте Сочи зарегистрировано 1875 средств размещения.

По итогам отчетного периода, согласно данных мониторинга заполняемости объектов размещения, средний по-

казатель заполняемости составил 73,4%.

За отчетный период город принял порядка 2,5 млн. туристов, что превысило прошлогодний показатель на 0,5%.

Объем отгруженной продукции, выполненных работ и услуг собственными силами крупных и средних органи-

заций курортно-туристского комплекса за отчетный период составил 16,2 млрд.рублей (+14,7% по сравнению с анало-

гичным периодом прошлого года).

За январь-май 2019 года сальдированным финансовым результатом деятельности крупных и средних организа-

ций является прибыль в размере 1,9 млрд.рублей. За аналогичный период прошлого года финансовым результатом

являлся убыток – 3,8 млрд. рублей.

По результатам своей деятельности 72 организации получили убытки на общую сумму 4,0 млрд. рублей, из них

45% убытка получено гостиницами и предприятиями общественного питания, 8,4% убытка транспортными организа-

циями и 8,5% убытка строительными.

Прибыльными организациями (73 организации) получена прибыль на общую сумму 6,0 млрд.рублей, что на

81% больше прибыли прибыльных предприятий соответствующего периода предыдущего года.

Наибольшая доля прибыли получена в сфере транспортировки и хранения - 18,3%, в строительстве - 13,5%,

гостиницами и предприятиями общественного питания - 8,6%.

Численность населения города Сочи на 1 января 2019 года составляла 524 023 человек (городское – 443 644 че-

ловек, сельское – 80 379 человек). Число прибывших за 5 месяцев в город граждан составило 9684 человека, в про-

шлом году показатель составлял 12706 человека. В результате миграционного прироста население города с начала

года возросло на 2982 человека. Прошлогодний показатель за аналогичный период составлял 6187 человек. В резуль-

тате миграционного прироста население города с начала года возросло на 2982 человека. Прошлогодний показатель за

аналогичный период составлял 6187 человек.

Естественный прирост за 1 полугодие составил 461 человек (число родившихся – 3438 человек, число умерших

– 2977 человек).

Среднемесячная заработная плата на 1 июня 2019 года на одного работника составила 42,6 тыс. рублей, что на

5,4% больше чем в аналогичном периоде прошлого года. При этом увеличен уровень оплаты труда в организациях,

осуществляющих перевозку пассажиров железнодорожным транспортом в междугородном сообщении в регулируе-

мом секторе 10%, в сфере водоснабжения, водоотведения, организации сбора и утилизации отходов, деятельности по

ликвидации загрязнений на 19,7%, ремонт и монтаж машин и оборудования на 31,1%.

Снижение среднемесячной заработной платы отмечено в производстве напитков на 14,1%, в строительстве зда-

ний на 1,7%.

По состоянию на 1 июля 2019 года признано безработными 696 граждан. Уровень регистрируемой безработицы

составляет - 0,2%, годом ранее – 0,2%.

В Центре занятости населения г. Сочи открыто 20913 вакансии (рост к уровню аналогичного периода прошлого

года на 26,4%) из них 5424 вакансий в сфере здравоохранения и социальных услуг, 1542 вакансий в строительстве и

3215 вакансий в гостиничной сфере и на предприятиях общественного питания.

– 18 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

6.3. Анализ рынка недвижимости города Сочи.3

Цена квадратного метра жилья в г. Сочи – 122 343: 121 715 руб./м

2.

Динамика цен на квартиры в г. Сочи

Изменение цены квадратного метра квартир в г. Сочи за неделю: – 0,23 %. Объѐм вторичного рынка жилья в

Сочи: всего продаѐтся 13,6тыс. квартир; общая стоимость 103,5 млрд. руб.; совокупная площадь 842,4 тыс. м2.

Квартиры в г. Сочи на вторичном рынке

Количество комнат Вес в общем количест-

ве

Общее

количество

Общая стои-

мость

Общая пло-

щадь

однокомнатные квартиры 40.4% 5.5 тыс. 24.1 млрд. руб. 203.9 тыс. м²

двухкомнатные квартиры 37.5% 5.1 тыс. 39.1 млрд. руб. 309.7 тыс. м²

трѐхкомнатные квартиры 16.5% 2.2 тыс. 26.5 млрд. руб. 210.4 тыс. м²

многокомнатные квартиры 5.6% 761 13.8 млрд. руб. 118.5 тыс. м²

Средняя цена квартир в г. Сочи, за 1 м2

Количество комнат Стоимость 1 м2,

руб.

однокомнатные квартиры 119 399

двухкомнатные квартиры 125 280

трѐхкомнатные квартиры 124 598

многокомнатные квартиры 117 231

Изменение средней цены квартир за 1 м

2 в г. Сочи за неделю

Количество комнат Изменение средней цены квартир 1 м2,

%

Изменение средней цены квартир,

руб./м2

однокомнатные квартиры -0.36% - 432 руб.

двухкомнатные квартиры +0.03% + 36 руб.

трѐхкомнатные квартиры -0.07% - 92 руб.

многокомнатные квартиры -0.63% - 747 руб.

Цена квартир в г. Сочи

Количество комнат Средняя площадь,

м2

Средняя цена квартиры,

руб.

однокомнатные квартиры 37.2 4 404 194

двухкомнатные квартиры 60.8 7 666 861

трѐхкомнатные квартиры 93.8 11 805 823

многокомнатные квартиры 155.8 18 137 510

3 http://www.rlt24.com/prices/sochi

– 19 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

Изменение стоимости квартир за неделю в г. Сочи

Количество комнат Изменение средней цены,

%

Изменение средней цены квартир,

руб.

однокомнатные квартиры -0.72% - 31 930 руб.

двухкомнатные квартиры -1.52% - 118 090 руб.

трѐхкомнатные квартиры +0.29% + 33 626 руб.

многокомнатные квартиры -2.20% - 408 599 руб.

6.4. Анализ наиболее эффективного использования.

При оценке справедливой стоимости нефинансового актива учитывается способность участника рынка генери-

ровать экономические выгоды посредством наилучшего и наиболее эффективного использования актива или посред-

ством его продажи другому участнику рынка, который использовал бы данный актив наилучшим и наиболее эффек-

тивным образом.

Для наиболее эффективного использования нефинансового актива принимается в расчет такое использование

актива, которое является физически выполнимым, юридически допустимым и финансово оправданным, как изложено

ниже:

1. Физически выполнимое использование предусматривает учет физических характеристик актива, которые

участники рынка учитывали бы при установлении цены на актив (например, местонахождение или размер имущест-

ва).

2. Юридически допустимое использование предусматривает учет любых юридических ограничений на исполь-

зование актива, которые участники рынка учитывали бы при установлении цены на актив (например, правила зониро-

вания, применимые к имуществу).

3. Финансово оправданное использование предусматривает учет того факта, генерирует ли физически выпол-

нимое и юридически допустимое использование актива доход или потоки денежных средств (с учетом затрат на пре-

образование актива к такому использованию), достаточные для получения дохода на инвестицию, который участники

рынка требовали бы от инвестиции в данный актив при данном использовании.

Наиболее эффективное использование определяется с точки зрения участников рынка, даже если предприятие

предусматривает иное использование. Однако предполагается, что текущее использование предприятием нефинансо-

вого актива является наилучшим и наиболее эффективным его использованием, за исключением случаев, когда ры-

ночные или другие факторы указывают, что иное использование актива участниками рынка максимально увеличило

бы его стоимость.

Юридически допустимое использование – разрешенное использование объекта – в качестве жилой квартиры.

Этот же вариант застройки соответствует и 2-м другим критериям: физически выполнимо и финансово оправ-

данно.

Учитывая вышеизложенное, Оценщики пришли к заключению: что наиболее эффективное использование объ-

екта оценки является использование оцениваемого объекта по текущему использованию в качестве жилой квартиры.

7. МЕТОДОЛОГИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ.

7.1. Общее описание основных подходов применяемых при оценке недвижимости.

7.1.1. Основные подходы, применяемые при оценке.

Всего известно три основных подхода оценки недвижимости:

затратный подход – совокупность подходов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении

затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход – совокупность подходов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравне-

нии объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок

с ними;

доходный подход – совокупность подходов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении

ожидаемых доходов от объекта оценки.

7.1.2. Затратный подход.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и, исхо-

дит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в кото-

рую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и

качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объек-

тивным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его

износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход определяет стоимость объекта оценки, как полную восстановительную стоимость объекта

– 20 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

(либо полную стоимость замещения) за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Под полной восстановительной стоимостью понимаются затраты по воссозданию объекта в первоначальном

виде из тех же конструкционных материалов и при той же технологии, включая в них прибыль строительной (либо

продающей – для машин и оборудования) организации и инвестора.

Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом на момент оценки в процентном вы-

ражении, под действием физических, функциональных и внешних факторов.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли

в целях оптимального ее использования.

Расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов – получение полной восстановитель-

ной стоимости объектов.

Определение величины накопленного физического, функционального и внешнего износа объекта недви-

жимости.

Уменьшение полной восстановительной стоимости объекта на сумму износа для получения остаточной

восстановительной стоимости объекта.

Добавление к рассчитанной реальной стоимости объекта стоимости земли.

Последовательное применение принципов оценки в затратном подходе позволяет сформулировать важный

вывод, что стоимость строительства (издержки) и рыночная стоимость – различные понятия.

Затратный подход

B8. При затратном подходе отражается сумма, которая потребовалась бы в настоящий момент для замены про-

изводительной способности актива (часто называемой текущей стоимостью замещения).

B9. С точки зрения продавца как участника рынка цена, которая была бы получена за актив, основана на той

сумме, которую покупатель как участник рынка заплатит, чтобы приобрести или построить замещающий актив, обла-

дающий сопоставимой пользой, с учетом морального износа. Причина этого заключается в том, что покупатель как

участник рынка не заплатил бы за актив сумму больше, чем сумма, за которую он мог бы заменить производительную

способность данного актива. Моральный износ включает в себя физическое ухудшение, функциональное (технологи-

ческое) устаревание и экономическое (внешнее) устаревание и является более широким понятием, чем износ, в целях

подготовки и представления финансовой отчетности (распределение исторической стоимости) или налоговых целях

(использование определенных сроков полезной службы). Во многих случаях метод текущей стоимости замещения

используется для оценки справедливой стоимости материальных активов, которые используются в комбинации с дру-

гими активами или с другими активами и обязательствами.

7.1.3. Сравнительный подход.

Сравнительный подход основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по анало-

гии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на

принципе замещения, то есть, имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную

на продажу недвижимость не заплатит сумму большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по каче-

ству и пригодности объект. Согласно сравнительному подходу, стоимость объекта определяется ценами недавних

сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим цен поправок,

компенсирующих отличия между оцениваемым и сравнимым объектом. Данный подход включает сбор данных о рын-

ке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемыми объектами. Цены на объекты-

аналоги, затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректи-

ровки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.


Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по

продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершен-

ные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной еди-

ницы измерения.

Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на

рынке по отдельным элементам; определение цены оцениваемого объекта.

Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их

к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверно-

сти информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в

виде группы показателей или диапазона цен.

Рыночный подход

B5. При рыночном подходе используются цены и другая уместная информация, генерируемая рыночными опе-

– 21 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

рациями с идентичными или сопоставимыми (то есть аналогичными) активами, обязательствами или группой активов

и обязательств, такой как бизнес.

B6. Например, в методах оценки, совместимых с рыночным подходом, часто используются рыночные множи-

тели, возникающие из комплекта сопоставимых показателей. Множители могут находиться в одних диапазонах с

другим множителем по каждому сопоставимому показателю. Для выбора надлежащего множителя из диапазона тре-

буется использовать суждение с учетом качественных и количественных факторов, специфических для оценки.

B7. Методы оценки, совместимые с рыночным подходом, включают матричное ценообразование. Матричное

ценообразование - это математический метод, используемый преимущественно для оценки некоторых видов финансо-

вых инструментов, таких как долговые ценные бумаги, не основываясь лишь на котируемых ценах на определенные

ценные бумаги, а скорее на отношении ценных бумаг к другим котируемым ценным бумагам, используемым как ори-

ентир.

7.1.4. Доходный подход.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор

или покупатель приобретает недвижимость в ожидании будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объ-

екта может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным

объектом. Основным при использовании данного подхода, является определение потенциального, действительного

или чистого дохода от эксплуатации объекта, что в свою очередь служит базой для определения стоимости объекта.

Для определения стоимости возможно использование метода прямой капитализации, который базируется на стабиль-

ных денежных потоках (постоянный доход) и метода дисконтирования денежных потоков, который наиболее прием-

лем при переменных денежных потоках (первичные инвестиционные вложения, а затем периодические потоки дохода

и доход от реверсии – продажи объекта). Использование доходного подхода при оценке рыночной стоимости предпо-

лагает, прежде всего, определение политики эксплуатации оцениваемого объекта, с тем, чтобы точно установить ка-

кие направления использования являются доходными и в какой мере возможна реализация этих направлений. Данный

подход оценки недвижимости применим только к доходной недвижимости, т.е. к такой недвижимости единственной

целью владения которой является получение дохода.


1. Оценка валовой выручки от реализации продукции (услуг) без налога на добавленную стоимость на основе

анализа текущих цен и тарифов на рынке для аналитических объектов. Оценка осуществляется на опреде-

ленный прогнозный период.

2. Оценка потерь мощности производится на основе анализа рынка, его динамики (трендов) применительно к

оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валовой выручки (без

НДС), а итоговый показатель является действительной валовой выручкой.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических из-

держек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из

действительной выручки, а итоговый показатель является балансовой прибылью предприятия.

4. Балансовая прибыль уменьшается на величину налогов и процентных выплат; в результате получается чис-

тая прибыль.

5. Чистая прибыль увеличивается на амортизационные отчисления.

6. Полученная чистая прибыль с учетом амортизации затем пересчитывается в текущую стоимость объектов

различными способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации на рынке.

7. Определяется текущая стоимость остаточной стоимости объекта недвижимости.

8. Рассчитывается сумма текущей стоимости чистой прибыли с амортизационными отчислениями и текущей

остаточной стоимости объекта недвижимости.

Доходный подход

B10. При использовании доходного подхода будущие суммы (например, потоки денежных средств или доходы

и расходы) преобразовываются в единую сумму на текущий момент (то есть дисконтированную). При использовании

доходного подхода оценка справедливой стоимости отражает текущие рыночные ожидания в отношении таких буду-

щих сумм.

B11. Такие методы оценки включают, например, следующее:

(a) методы оценки по приведенной стоимости;

(b) модели оценки опциона, такие как формула Блэка-Шоулса-Мертона или биномиальная модель (то есть

структурная модель), которые включают методы оценки по приведенной стоимости и отражают как временную, так и

внутреннюю стоимость опциона; и

(c) метод дисконтированных денежных потоков, который используется для оценки справедливой стоимости не-

которых нематериальных активов.

7.1.5. Определение итогового значения справедливой стоимости.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Заключитель-

ным элементом процесса оценки является сравнение результатов, полученных на основе указанных подходов, и све-

дение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные

– 22 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

стороны каждого подхода, определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка. Сравни-

тельный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из используемых подходов и установить окон-

чательную оценку объекта собственности на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как

наиболее надежные. Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем дос-

тигается цель оценки.

7.2. Описание процесса оценки. Выбор и обоснование подхода к оценке справедливой

стоимости Объекта оценки.

7.2.1. Последовательность определения стоимости объекта оценки.

Процесс оценки включал в себя следующие шаги:

осмотр объекта (внешний вид, состояние, используемые материалы, конструктивные особенности и прочее

для отдельных элементов и здания в целом);

интервью с руководителями и собственниками оцениваемого объекта;

исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в рассматриваемом районе и других схожих

по условиям районах города Сочи;

подбор и сравнительный анализ аналогов, определение ценопонижающих и ценоповышающих факторов и

их удельный вес в общей величине стоимости;

определение восстановительной стоимости объекта;

исследование рынка подобных объектов, емкости рынка, уровня расходов на содержание объекта;

осуществление расчетов для определения величины справедливой стоимости различными подходами;

анализ и согласование результатов, полученных различными подходами;

выработка заключения о рыночной стоимости объекта;

подготовка отчета об оценке.

Форма отчета: развернутый, письменный.

7.2.2. Выбор подхода к оценке справедливой стоимости Объекта.

В соответствии с пунктом 24 ФСО № 1: «Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость примене-

ния тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов».

Как уже было отмечено, теория оценки рассматривает возможность применения трех подходов при определе-

нии рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом

дохода.

Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках

каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта

оценки и вида определяемой стоимости.

7.2.3. Обоснование выбора подходов к оценке Объекта.

Оценщиком проведен анализ возможности применения указанных подходов:

Затратный подход

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за не-

движимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства

на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например квартиры в мно-

гоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого

является объект оценки, оценщик не располагает.

В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат,

определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведет к

большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощренного» приобретения жилья, когда

покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строи-

тельства.

Принимая во внимание весомость приведенных выше аргументов против использования затратного подхода,

Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчета.

Доходный подход

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который обычно выражается в форме дохода от экс-

плуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипо-

тетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект извлечения прибыли

– 23 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика также имелось

несколько аргументов. Прежде всего- это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использо-

ваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать ее в аренду с целью

извлечения дохода.

Во вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок жилья, он продолжает в основном оставаться

«черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируется, а оплата производится в

виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное коли-

чество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же

информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. По-

этому доходный подход был исключен из расчетов.

Рыночный подход

Рыночный подход применялся, так как на дату оценки было собрано достаточное количество информации о

предложениях на продажу сопоставимых объектов недвижимости. Расчет справедливой стоимости объекта оценки в

рамках рыночного подхода производился с применением метода сравнительного анализа продаж. В расчете использо-

вались Исходные данные 3 Уровня.

8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ.

8.1. Теоретические положения реализации метода сравнения продаж.

Рыночный подход к оценке недвижимости предполагает, что ценность объекта определяется тем, за сколько он

может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величи-

ной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная

рынком.

Рыночный подход может быть реализован двумя методами:

методом сравнения продаж;

методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов.

Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при на-

личии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогич-

ной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, воз-

можность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования

дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и досто-

верной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам,

которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведе-

ния объектов сопоставимых по характеристикам, к оцениваемому объекту.

Принцип замещения применим также и к доходной недвижимости. Типичный инвестор сравнивает объекты до-

ходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капита-

ла. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли, а капиталовло-

жения – при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факто-

ры.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

Изучение состояния и тенденций развития рынка недвижимости и того сегмента, к которому принадлежит

данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом, ко-

торые были проданы недавно.

Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам;

Анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.

Выбирается метод сравнительного подхода в зависимости от используемой информации:

1. Метод сравнительного анализа продаж;

2. Методом валового рентного мультипликатора.

Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина справедли-

вой стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый;

сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:

1) Права на недвижимость. В основном при сделках с недвижимостью происходит покупка передаваемых прав

на владение и распоряжение имуществом. Разница между оцениваемой недвижимостью и объектом, сопоставимым по

характеристикам, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса

(набора прав). Различные права имеют различную стоимость.

2) Условия финансирования. Если условия финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости не-

– 24 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

типичны (например, в случае полного кредитования сделки купли-продажи), то в таком случае необходим тщатель-

ный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

3) Условия и время продажи. То же самое можно сказать применительно к условиям самих продаж. Поскольку

затруднительно рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения, а также на передаваемые юри-

дические права и ограничения, условия продажи, лучше, при наличии возможности, не рассматривать для анализа и

сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь. Время

продажи является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную

характеристику в цену продажи аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с тече-

нием времени.

4) Местоположение. Местоположение является также весьма существенным элементом сравнения сопостави-

мых продаж. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого объ-

екта.

5) Физические характеристики. Под физическими характеристиками объекта недвижимости подразумеваются

размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые

также вносятся поправки.

Поскольку объекты часто различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения

проданных объектов с оцениваемой собственностью можно столкнуться с большими сложностями; поэтому имею-

щиеся данные необходимо привести к общему знаменателю. Таким общим знаменателем может быть либо физическая

единица, либо экономическая.

Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и

сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки следующим образом:

Процентные относительные;

Процентные абсолютные;

Стоимостные относительные;

Стоимостные абсолютные.

Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его едини-

цы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого

объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к

цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяет-

ся понижающий коэффициент.

Стоимостные поправки:

Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 кв. м), изменяют цену проданного объекта аналога

на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемо-

го объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В

противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную

сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

8.2. Расчет справедливой стоимости Объекта с применением метода сравнения продаж.

8.2.1. Исходная информация.

В процессе сбора исходной информации не были найдены цены реальных сделок купли-продажи объектов,

сходных с оцениваемым. Поэтому настоящий расчет стоимости опирается на цены предложения. Такой подход оправ-

дан поскольку, потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанали-

зирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая

все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

8.2.2. Выбор объектов-аналогов и единиц сравнения.

В качестве цен объектов-аналогов были взяты цены предложения квартир расположенных в п. Красная Поляна

Адлерского района города Сочи (подробный анализ рынка жилой недвижимости – см. п. 6.3 Отчета). По основным

ценообразующим параметрам все отобранные объекты либо сопоставимы, либо незначительно отличаются от объекта

оценки.

Предложения о продаже рассматривались в период наиболее приближенный к дате проведения оценки.

Описание отобранных объектов-аналогов представлено в следующей таблице. Распечатки с Интернет-сайтов,

содержащих информацию об использованных аналогах, представлены в Приложении к Отчету. Дополнительная ин-

формация, не указанная в объявлениях, была получена в ходе личного опроса представителей собственников рассмат-

риваемых объектов. В представленной ниже таблице также указаны параметры аналогов, которые были использованы

в качестве единиц сравнения при проведении расчетов.

За единицу сравнения оценщиком принят 1 м2 общей площади помещений как наиболее объективный показа-

тель для помещений.

– 25 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

Таблица 8-1

Характеристика объек-

тов сравнения

Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4 Объект № 5

Местоположение объ-

екта

п. Красная Поляна, ул.

Защитников Кавказа, д.

77/2, корпус 1, кв. 10



77/2, корпус 7


Защитников Кавказа


Вознесенская




Ачишхо, 68

Этажность, серия дома 4-5 3 5 4 5 5

Этаж квартиры 2 2 5 3 1 4

Общая площадь, м2 87,8 90 72 72 92 83

Конструкции жилого

дома – материал стен

Монолитный, кирпич-

ный


ный


ный


ный


ный


ный

Наличие балкона, лод-

жии Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется

Инженерное обеспече-

ние

Отопление, водоснаб-

жение, канализация,

электроснабжение
















Наличие новой сантех-

ники

Сантехническое обору-

дование установлено











Отделка квартиры Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее

Период предложения август 2019 г. август 2019 г. август 2019 г. август 2019 г. август 2019 г. август 2019 г.

Цена предложения, руб. 7 300 000 6 100 000 6 000 000 7 500 000 7 200 000

Источники информа-

ции

Данные Интернета: 8-

958-609-98-36, avi-

to.ru/sochi/kvartiry/3-

k_kvartira_90_m_23_et.

_1504738366


988-386-13-22,

cian.ru/sale/flat/2143705

64/


988-236-92-88, vincent-

real-

ty.ru/offers/apartments/b

usiness/kvartira-s-

remontom-na-krasnoy-

polyane2/


988-235-90-09, vincent-

real-

ty.ru/offers/apartments/b

usiness/kvartira-na-

krasnoy-polyane4/


918-602-97-57, avi-

to.ru/krasnodarskiy_kray

_krasnaya_polyana/kvart

iry/3-

k_kvartira_83_m_45_et.

_864259443

8.2.3. Расчет справедливой стоимости объекта оценки методом сравнительного анализа продаж.

Таблица 8-2

Характеристика объ-

ектов сравнения

Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4 Объект № 5

Местоположение объ-

екта



77/2, корпус 1, кв. 10











Ачишхо, 68

Общая площадь квар-

тиры, м2

87,8 90 72 72 92 83

– 26 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

Цена предложения,

руб. 7 300 000 6 100 000 6 000 000 7 500 000 7 200 000

Цена за единицу пло-

щади 81 111 84 722 83 333 81 522 86 747

Корректировка на

уторговывание -5,7% -5,7% -5,7% -5,7% -5,7%

Скорректированная

цена 76 488 79 893 78 583 76 875 81 802

Условия рынка (время

продажи) август 2019 г. август 2019 г. август 2019 г. август 2019 г. август 2019 г. август 2019 г.

Корректировка 0% 0% 0% 0% 0%


цена 76 488 79 893 78 583 76 875 81 802

Местоположение



77/2, корпус 1, кв. 10











Ачишхо, 68



цена 76 488 79 893 78 583 76 875 81 802

Конструкции жилого

дома – материал стен


ный


ный


ный


ный


ный


ный



цена 76 488 79 893 78 583 76 875 81 802

Этажность жилого

дома 4-5 3 5 4 5 5

Расположение кварти-

ры в доме (этаж) 2 2 5 3 1 4



цена 76 488 83 089 78 583 81 488 81 802

Общая площадь квар-

тиры, м2

87,8 90,0 72,0 72,0 92,0 83,0



цена 76 488 83 089 78 583 87 192 81 802

Инженерное обеспече-

ние жилого дома




















Скорректированная 76 488 83 089 78 583 87 192 81 802

– 27 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

цена

Состояние квартиры Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее

Корректировка, руб. /

м2

0 0 0 0 0


цена руб./м2

- 76 488 83 089 78 583 87 192 81 802


цена квартиры 6 883 920 5 982 388 5 657 976 8 021 630 6 789 566

Прочее благоустройст-

во квартиры

Наличие балкона Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется

Корректировка на на-

личие двух балконов

или балкона и лоджии

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%


цена 6 883 920 5 982 388 5 657 976 8 021 630 6 789 566

Наличие сантехобору-

дования и электрообо-

рудования













Корректировка - - - - -


цена - 6 883 920 5 982 388 5 657 976 8 021 630 6 789 566


цена за м2

76 488 83 089 78 583 87 192 81 802

ВЫВОД

Общая валовая кор-

рекция руб. / м

2 -4 623 -1 633 -4 750 5 670 -4 945

В % от цены продажи % -5,70% -1,93% -5,70% 6,95% -5,70%

Весовой коэффициент 0,199 0,207 0,199 0,196 0,199

Средневзвешенная

цена руб. / м

2 15 216 17 191 15 633 17 115 16 273

Средневзвешенная

стоимость оцениваемо-

го объекта, руб./м2

81 428

Стоимость, руб. 7 149 378

Стоимость с учетом

округления, руб. без

НДС

7 149 000

– 28 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

Определение корректировок.

1. Корректировка на уторговывание.

Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается

третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного ана-

лиза оценщик использует цены предложения на сравниваемые объекты. С учетом сложившейся практики в оценке

объектов недвижимости и тенденции развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является

неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на

торг». Информация о возможной скидке в процессе торга была получена на основании опроса собственников предла-

гаемых к продаже или / и их представителей в результате обзвона объектов аналогов. Оценщики выяснили, что воз-

можная скидка на торг для данных объектов аналогов варьируется в пределах 2-7 % от стоимости предложения у всех

объектов аналогов. Выводы эксперта подтверждаются данными исследований («Справочник оценщика недвижимости

– 2018. Квартиры», Лейфер Л. А., Нижний Новгород, 2018 г., стр. 265, таблица 197). Принимаем корректировку рав-

ную – (–) 5,7 % для всех объектов-аналогов.

2. Корректировка на время продажи.

Анализ приводимых в Отчете данных по аналогам основывается на информации, полученной на актуальную

дату. Значение корректировки составляет 0%.

3. Корректировка на местоположение.

Корректировки оценены исходя из экономической теории, учитывающей уровни инженерного обеспечения и

благоустройства, транспортной доступности, ландшафтной и рекреационной ценности территории, состояния окру-

жающей среды. Корректировка не производилась.

4. Корректировка на конструкции жилого дома.

Материал стен жилого дома, в котором расположен объект оценки и аналоги оказывает влияние на стоимость

квартиры – квартиры в блочных, панельных домах дешевле, чем в кирпичных, кирпично-монолитных. Величина дан-

ной корректировки составляет 2-7%. Корректировка не производилась.

5. Корректировка на этаж, на котором расположена квартира.

Корректировка принята на основании «Справочник оценщика недвижимости – 2018. Квартиры», Лейфер Л. А.,

Нижний Новгород, 2018 г., стр. 203, таблица 119.

Принимаем корректировку для объекта-аналога № 2 в размере (+) 4 % (1 / 0,96 = 1,04), для объекта-аналога № 4

в размере (+) 6% (1 / 0,94 = 1,06), для остальных объектов-аналогов корректировка не проводилась.

6. Корректировка на общую площадь квартиры.

Корректировка принята на основании «Справочник оценщика недвижимости – 2018. Квартиры», Лейфер Л. А.,

Нижний Новгород, 2018 г., стр. 196, таблица 116.

Принимаем корректировку для объекта-аналога № 4 в размере (+) 7 %, для остальных объектов-аналогов кор-

ректировка не проводилась.

7. Корректировка на наличие инженерного обеспечения жилого здания.

Корректировка не производилась.

8. Корректировка на наличие сантехники.


9. Корректировка на состояние квартиры.


Присвоим веса полученным результатам.

Объект-аналог № 1. (100 % – 5,70 %) / ((100 % – 5,70 %) + (100 % – 1,93 %) + (100 % – 5,70 %) + (100 % – 6,95 %) +

(100 % – 5,70 %)) = 0,199

Объект-аналог № 2. (100 % – 1,93 %) / ((100 % – 5,70 %) + (100 % – 1,93 %) + (100 % – 5,70 %) + (100 % – 6,95 %) +

(100 % – 5,70 %)) = 0,207

Объект-аналог № 3. (100 % – 5,70 %) / ((100 % – 5,70 %) + (100 % – 1,93 %) + (100 % – 5,70 %) + (100 % – 6,95 %) +

(100 % – 5,70 %)) = 0,199

Объект-аналог № 4. (100 % – 6,95 %) / ((100 % – 5,70 %) + (100 % – 1,93 %) + (100 % – 5,70 %) + (100 % – 6,95 %) +

(100 % – 5,70 %)) = 0,196

Объект-аналог № 5. (100 % – 5,70 %) / ((100 % – 5,70 %) + (100 % – 1,93 %) + (100 % – 5,70 %) + (100 % – 6,95 %) +

(100 % – 5,70 %)) = 0,199

Произведение скорректированной цены и полученного весового коэффициента даст в результате долю в удель-

ной стоимости 1 м2 оцениваемого объекта. Сумма этих долей равна справедливой стоимости 1 м

2 площади объекта

оценки. Стоимость объекта оценки (улучшения) равна произведению стоимости 1 м2 на площадь.

– 29 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

Присвоим веса полученным результатам. Исходя из абсолютной поправки к цене предложения, рассчитаем ве-

совые коэффициенты для каждого объекта-аналога:

76 488 * 0,199 + 83 089 * 0,207 + 78 583 * 0,199 + 87 192 * 0,196 + 81 802 *0 ,199 = 81 428 руб./м2

87,8 * 81 428 = 7 149 378 руб. или с учетом округления 7 149 000 руб.

Таким образом, справедливая стоимость квартиры, общей площадью 87,8 м2, расположенной по адресу:

Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников

Кавказа, д. 77/2, корпус № 1, кв. 10, определенная с использованием сравнительного подхода, по состоянию на

14 августа 2019 г. составит – 7 149 000 руб. (Семь миллионов сто сорок девять тысяч рублей) без учета НДС.

9. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ВЫБОР ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ.

В результате проведенных исследований и выполненных расчетов различными подходами объекта получены

следующие значения:

Таблица 9-1

Наименование объекта Справедливая стои-

мость, полученная

затратным подходом,

руб.

Справедливая стои-

мость, полученная

доходным подходом,

руб.

Справедливая стои-

мость, полученная срав-

нительным подходом,

руб.

Квартира, общей площадью 87,8 м2 Не применялся Не применялся 7 149 000

Окончательное, итоговое суждение о стоимости имущества выносится Оценщиком на основе анализа получен-

ных ориентиров стоимости оцениваемого имущества, полученных в рамках классических подходов к оценке.

Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полу-

ченные ориентиры, сформируют итоговую справедливую стоимость имущества.

Для определения весов различных подходов используем четыре приведенных ниже критерия, которыми будем

описывать те или иные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей настоящей

оценки.

Для расчета весов использованных методов проделаем следующие вычисления:

построим матрицу (таблицу) факторов, присвоив каждому подходу четыре вида баллов в соответствии с че-

тырьмя критериями;

найдем сумму баллов каждого подхода;

найдем сумму баллов всех используемых подходов;

по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов найдем рас-

четный вес подхода в процентах;

округлим расчетные веса подходов с точность до 1% в целях использования данных весов для согласования.

Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у читателя отчета ошибочное

представление о точности полученного результата, что может нанести заинтересованному лицу больше вре-

да, чем кажущаяся чисто формальная ошибка, якобы вносимая округлением в итоговый результат.

на основе округленных весов рассчитаем согласованную стоимость оцениваемого имущества путем умно-

жения полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на округленный вес подхода, рассчи-

танный в целях согласования стоимостей.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать

следующие выводы:

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для

которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство

велика доля экспертных суждений, но нельзя на него слишком полагаться. В рамках настоящего Отчета затратный

подход не применялся.

2. Подход с точки зрения доходности, отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить

потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. В

связи с этим, учитывая, что решения типичных инвесторов для данного типа объектов опирается в основном на

стремление получить максимальный доход от владения, доходность в данном случае имеет больший вес при решении

об окончательной стоимости объекта. В рамках настоящего Отчета затратный подход не применялся.

3. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рын-

ка и предпочтений покупателей. Сравнительный подход использует информацию по продажам объектов, сравнимых с

оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и

покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Недостаток же заключается в том, что практически невозможно

найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычле-

нить и количественно оценить.

Исходя из вышеизложенного и, руководствуясь нашим опытом и профессиональными знаниями, рассчитаны

весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости

– 30 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

(таблица 9-2).

Таблица 9-2

Результаты согласования ориентиров стоимостей

Подход Затратный Доходный Рыночный (сравни-

тельный)

Критерий Баллы

Достоверность и достаточность информации, на основе

которой проводились анализ и расчеты 0 0 10

Способность подхода учитывать структуру ценообра-

зующих факторов, специфичных для объекта 0 0 10

Способность подхода отразить мотивацию, действи-

тельные намерения типичного покупателя/продавца 0 0 10

Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости 0 0 10

Итого сумма баллов для данного подхода 0 0 40

Подход применялся Нет Нет Да

Сумма баллов 40

Вес подхода, % 0% 0% 100%

Расчет справедливой стоимости оцениваемого объекта приведен в таблице 9-3.

Таблица 9-3

Наименование объекта Подход оценки Предваритель-

ная стоимость,

руб.

Удель-

ный

вес

Компонент ито-

говой стоимости,

руб.

Квартира, общей площадью 87,8

м2

Затратный Не применялся

Доходный Не применялся

Рыночный (сравнительный) 7 149 000 1,0 7 149 000

Справедливая стоимость 7 149 000

Таким образом, справедливая стоимость квартиры, общей площадью 87,8 м2, расположенной по адресу:

Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников

Кавказа, д. 77/2, корпус № 1, кв. 10 по состоянию на 14 августа 2019 г. составит – 7 149 000 руб. (Семь миллио-

нов сто сорок девять тысяч рублей) без учета НДС.

Директор ООО «ДОМ Оценки»,

Оценщик

Санталова Г. Е.

Оценщик ООО «ДОМ Оценки» Фришберг В. Д.

– 31 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ.

1 Федеральный закон от 29 июля 1998 № Ф3-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

2 Федеральные стандарты оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7.

3 «Оценка недвижимости». Учебник под редакцией Грязновой А.Г., Федотовой М.А. Москва, «Финансы

и статистика», 2002 г.

4 «Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты», учебное пособие, под ре-

дакцией Григорьева В.В. Москва, «ИНФРА-М», 1997 г.

5 «Справочник по недвижимости», Волочков Н.Г. Москва, «ИНФРА-М», 1996 г.

6 «Основы теории и практики оценки недвижимости», учебное пособие, Коростелев С.П. Москва, «Рус-

ская Деловая Литература», 1998 г.

7 «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Дж.Фридман, Н.Ордуэй. Москва, «Дело Лтд»,

1995 г.

8 «Финансирование инвестиций в недвижимость», Тарасевич Е.И., СПб ГТУ, СПб., 1996.

9 «Методы оценки недвижимости», Тарасевич Е.И., СПб., ТОО «Технобалт», 1995

10 «Оценка недвижимости», Тарасевич Е.И., СПб ГТУ, СПб., 1997.

11 «Анализ практики оценки недвижимости», А.В. Каминский, Ю.И. Страхов, Е.М. Трейгер, М., 2005

12 «Техника оценки офисной и промышленной недвижимости», Бабенко, Р.В., 2006.

– 32 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

ПРИЛОЖЕНИЕ № 1. КОПИИ ПРИЛАГАЕМЫХ ДОКУМЕНТОВ.

– 33 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

– 34 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

– 35 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

https://www.avito.ru/sochi/kvartiry/3-k_kvartira_90_m_23_et._1504738366

https://sochi.cian.ru/sale/flat/214370564/

https://www.avito.ru/sochi/kvartiry/3-k_kvartira_90_m_23_et._1504738366

https://sochi.cian.ru/sale/flat/214370564/

– 36 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

https://www.vincent-realty.ru/offers/apartments/business/kvartira-s-remontom-na-krasnoy-

polyane2/#detail-description

https://www.vincent-realty.ru/offers/apartments/business/kvartira-na-krasnoy-polyane4/#detail-description

https://www.vincent-realty.ru/offers/apartments/business/kvartira-s-remontom-na-krasnoy-polyane2/#detail-description

https://www.vincent-realty.ru/offers/apartments/business/kvartira-s-remontom-na-krasnoy-polyane2/#detail-description

https://www.vincent-realty.ru/offers/apartments/business/kvartira-na-krasnoy-polyane4/#detail-description

– 37 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-8001

https://www.avito.ru/krasnodarskiy_kray_krasnaya_polyana/kvartiry/3-k_kvartira_83_m_45_et._864259443

https://www.avito.ru/krasnodarskiy_kray_krasnaya_polyana/kvartiry/3-k_kvartira_83_m_45_et._864259443

Прош

нурован

о и

прон

ум

ерован

о

всего

50 л

исто

в

Ди

рек

тор

Сан

талова Г

.Е.

hp gdbª hhh©>hfhp gdbª · 2019. 11. 27. · 9. azdexq_gb_ h klhbfhklb [zabjm_lky gz ^zgguo h...

Documents