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LEY 6.925 ARANCEL NOTARIAL

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Hipoteca Abierta - Nulidad Procedencia

HIPOTECA ABIERTA.

NULIDAD. PROCEDENCIA. HIPOTECAS CONSTITUIDAS PARA GARANTIZAR EL CUM-PLIMIENTO DE OBLIGACIONES INDETERMINADAS. OMISIÓN DE DESCRIBIR CON PRECISIÓN LA CAUSA FUENTE DE LA CUAL PUEDEN NACER LAS MISMAS. VIOLA-CIÓN DE LOS PRINCIPIOS DE ESPECIALIDAD Y/O ACCESORIEDAD

EXPTE. Nº 69.734/2001 - “VERARDO, ALBERTO ANGEL Y OTRO C/ YACIMIEN-TOS PETROLÍFEROS FISCALES S.A. S/ NULIDAD DE ACTO JURÍDICO” - CNCIV - SALA J - 15/09/2005

//nos Aires, a los quince de septiembre de 2005, reunidas las Señoras Jueces de la Sala “J” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a fin de pronunciarse en los autos caratulados: “VERARDO. ALBERTO ANGEL Y OTRO c/ YACIMIENTOS PETROLÍFEROS FISCALES S.A. s/ nulidad de acto jurídico”-

La Dra. Marta del Rosario Mattera dijo:

I.- La sentencia de fs. 273/279 desestimó la demanda de nulidad de acto jurídico requerida con relación a las hipotecas constituidas a favor de la demandada, con costas. Contra dicho pronunciamiento se agravia la parte actora, quien fundamenta su recurso con la pieza obrante a fs. 306/314, cuyo traslado es contestado por la demandada a fs. 320/328.//-

II.- La cuestión traída a conocimiento en estas actuaciones guarda vincula-ción con la posible violación de los principios de especialidad y/o accesorie-dad de dichos actos jurídicos. En las escrituras en cuestión, números 146 del cinco de agosto de 1988, y 214 del 27 de octubre de 1992, autorizadas ambas por la Escribana Z. B. R. de P., titular del Registro N° 74 de la ciudad de La Plata, las partes convinieron en constituir derecho real de hipoteca para respaldar el crédito operativo de los accionantes, a fin garantizar todas y cualesquiera de las deudas que tengan al presente pendientes o lleguen a tener Ver Combustibles S. A. y Verardo Hermanos S. A. por todas las ope-raciones y contratos que por cualquier concepto, incluso “compraventas, consignaciones o cualquiera otra celebren las partes, ya sea al contado en cuenta común o corriente, con o sin documentos o de cualquier otra forma, plazo, condiciones o modalidades” (cláusula primera)).-

En ocasión de conocer en el recurso presentado en los autos seguidos entre las mismas partes, caratulados “Y. P .F. S. A. c/ Verardo, Alberto Ángel s/ Ejecución Hipotecaria”, Expte.21.301/03, esta Sala, en su actual composi-ción (31/3/2005), y con los limitados alcances propios del tipo de proceso del que se trataba, expresó que “la especialidad es uno de los caracteres esen-ciales de la hipoteca y, tan significativa es su importancia, que se la presenta como complemento ineludible de la publicidad y sustento necesario del principio cardinal de prioridad ( conf. Alterini, Jorge Horacio, “Las cláusulas


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de estabilización y el principio de especialidad en la hipoteca”, E. D. 88-799 y sgts )”.-

Se señaló además en dicho pronunciamiento;; “Nótese que la fórmula plas-mada en la escritura al aludir a la garantía de “...todas y cualesquiera de las deudas que tengan al presente pendientes o lleguen a tener ...” carece de toda precisión a los fines que la ley tiene en cuenta al normar la especialidad de este derecho real. Se advierte además que los documentos acompañados, en tanto las convenciones del instrumento hipotecario no satisfacen la exi-gencia de especialidad en cuanto al crédito que requiere la conformación regular del derecho real que se trata, no () poseen la aptitud ejecutiva como para habilitar la vía propuesta por la empresa actora para el reclamo de la deuda; máxime cuando no reflejan que los montos que en ellos figuran se relacionen con alguna de las indeterminadas obligaciones garantizadas en el contrato de hipoteca celebrado con la demandada”.-

“De ello se sigue que, en la medida que una de las características centrales de todo título ejecutivo está dada por su autonomía -respecto de la rela-ción sustancial que ha generado el crédito-y su suficiencia-en cuanto a que de la sola lectura del título documentado deben surgir no sólo los sujetos legitimados sino también el monto del crédito o su fácil liquidación y su exigibilidad (cfr. Fenochietto, Carlos “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación , comentado y concordado”, t. III, pág.19). En razón de estos principios de autonomía y suficiencia, la liquidez de la deuda debe resultar del mismo título ejecutivo, no siendo admisible complementar este aspecto con pruebas ampliatorias, informaciones, certificaciones contables, ni con otras diligencias”.-

“Pese a lo estipulado por las partes en la cláusula tercera de la escritura, las circunstancias antes apuntadas conducen a confirmar el rechazo de la ejecución pues la hipoteca convenida, que no cumple con el principio de especialidad en cuanto al crédito, por sí sola, no basta para llevar adelante la ejecución, ya que no constituye título ejecutivo, sino sólo una garantía real del cumplimiento de la obligación asumida por la parte deudora”.-

“A criterio de esta Sala, la autonomía de la voluntad de las partes y su liber-tad para contratar no es ilimitada, pues, so pretexto de su ejercicio, por vía convencional, no puede restringirse la garantía de defensa en juicio que jus-tifica la restricción de la cantidad y naturaleza de los títulos ejecutivos, sólo autorizada en aquellos casos en que la ley (art.523, inc.7°, Cód. Procesal) ex-presamente fije esa prerrogativa. De admitirse la postura contraria, cualquier acuerdo de partes habilitaría la vía ejecutiva, generando que todo contrato bilateral pueda constituir título ejecutivo con la sola inclusión de una cláusula con las características antes mencionadas”, por lo que confirmó el pronun-ciamiento por considerar inhábil el título en que se fundaba la ejecución.-


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III.- Corresponde ahora analizar el encuadre juridico que corresponde dar a la materia de esta litis, por cuanto existen serias divergencias doctrinarias y jurisprudenciales en torno del tema, tal como lo ilustran tanto los fundamen-tos de la expresión de agravios como su responde.-

Toda relación jurídica o derecho subjetivo tiene elementos esenciales, los cuales no pueden faltar bajo pena de inexistencia de la misma: sujeto (activo-pasivo), objeto y causa, que es el hecho del cual deriva la relación jurídica. En la constitución de una hipoteca, vislumbramos dos relaciones jurídicas que guardan íntima conexión, una real y otra personal, cada una de las cuales (hi-poteca garantizante y crédito garantizado) deben tener los elementos esen-ciales antes señalados (conf. Moisset de Espanés, Luis, “Sobre la hipoteca y la especialidad”, E. D. 108-920).-

Por lo expuesto, y en virtud de dicha convención hipotecaria, se debe preci-sar en la escritura pública (art. 3128, Cód.Civil) que documenta la constitu-ción de la hipoteca: a) el monto del gravamen (o la responsabilidad hipote-caria: medida en que la cosa va a responder por la deuda garantizada), b) el crédito que se garantiza, individualizándose: su causa fuente, entidad (objeto de la prestación) y magnitud (medida del objeto) y c) el inmueble con cuya realización, en caso de incumplimiento del deudor, se satisfará el crédito.-

En nuestro derecho, por el carácter accesorio de la hipoteca, no cabe imagi-narla sin un derecho creditorio, al cual sirva de garantía, y por el carácter de especialidad de la misma, la dependencia de la hipoteca no se produce respec-to de “un” (cualquiera) crédito, sino de “ese” crédito que motivó, en origen, la constitución de la hipoteca (Adrogué, Manuel I. “Las cláusulas de estabili-zación y el principio de especialidad de la hipoteca”, L. L. 1979-C, 899).-

Para que nazca la hipoteca, pues, tiene que existir al tiempo de su cons-titución una relación jurídica personal o creditoria (la cual se garantiza), debiéndose además individualizar en el acto constitutivo cada uno de sus elementos (sujeto, objeto y causa). No obstante ello, puede darse el caso de que el objeto -prestación- del crédito garantizado tenga una existencia me-ramente eventual (es decir futura) al constituirse la hipoteca (actualmente no existe pero puede existir). Aún en este supuesto, existe un crédito principal que sirve de sostén a la garantía (que torna válida su constitución pues se precisa la causa fuente y los sujetos del crédito), aunque con la condición de que -como regla- a la prestación se la determine, aunque no necesariamente se la individualice, en la escritura constitutiva (Boretto, Mauricio, “Hipoteca abierta: un tema urticante (con especial referencia a los contratos de cuenta corriente bancaria y cuenta corriente mercantil)”, L. L. 2002-C, 1150).-

Señala Boretto, además, que debemos distinguir entre determinación e indi-vidualización del objeto de la relación jurídica. Hay objeto “determinado”, tanto cuando desde el primer momento se lo ha “individualizado”, como en los casos en que sólo se han dado elementos suficientes como para que,


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con posterioridad, y antes de cumplirse la prestación, se pueda proceder a “individualizarla”. Es menester, por tanto, distinguir entre la “individualiza-ción”, y la “determinación”; la falta de individualización impide el pago, pero la obligación existe, y si el objeto está determinado, siempre será posible, llegado el momento oportuno, individualizarlo y cumplir. En cambio, si fal-ta la determinación, no hay objeto, ni relación jurídica obligatoria (Moisser de Espanés, Luis, “El principio de especialidad y la determinación de los elementos de la relación jurídica”, Revista del Notariado, N° 767, p. 17803, citado por Boretto, ob. cit.)).-

Esto último para impedir que, a medida que se van cancelando la o las prestaciones garantizadas y no “determinadas” (y por ende ni siquiera indi-vidualizadas), se incorporen otras nuevas a la misma hipoteca, impidiendo el pleno funcionamiento del rango de avance. Así la hipoteca de segundo rango, nunca avanzaría en su rango, pues la primera se renovaría a sí misma permanentemente mediante el ingreso de nuevas prestaciones -aún nacidas de la misma causa fuente-, las cuales vendrían a quedar cubiertas por la hi-poteca constituida en primer grado en virtud de aquella indeterminación. La determinación referida guarda vinculación con la descripción, en el acto constitutivo, de la entidad (objeto de la prestación) y magnitud (medida del objeto) de la obligación garantizada.-

IV.- Sabido es que en cuanto a la estructura legal de los derechos reales cam-pea -de manera primordial- el orden público; quedando poco margen para que los particulares autorregulen sus intereses. A tal efecto, debemos tener en cuenta que: “Las convenciones particulares no pueden dejar sin efecto las leyes en cuya observancia estén interesados el orden público y las buenas costumbres” (art. 21, Cód. Civil), pues de lo contrario serían fulminadas con la sanción de nulidad.-

Los caracteres de la hipoteca se sistematizan en esenciales y naturales. Aqué-llos son cualidades que distinguen a la hipoteca y sin los cuales la misma dejaría de ser tal (Highton, Elena I., “Hipoteca - Especialidad en cuanto al Crédito”, p. 49, Editorial Ariel, Buenos Aires, 1981), en cambio éstos son caracteres que normalmente existen, y subsisten siempre y cuando la volun-tad de las partes no los modifiquen o excluyan. La importancia de unos y otros es substancial, por cuanto, en un sistema de “numerus clausus” y de tipicidad como es el nuestro, el defecto en cuanto a los caracteres esenciales hace que no exista hipoteca, y por tanto la figura creada tampoco sea un de-recho real (Cossari, Nelson G. A. y Vives, Luis María, “La hipoteca dada por un tercero y los principios de accesoriedad y especialidad” LLLitoral 2003 (noviembre),1167).-

Tanto la especialidad como la accesoriedad constituyen, en el marco del or-denamiento jurídico actual, caracteres esenciales de la hipoteca, toda vez que


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hacen a la existencia misma del derecho real de garantía. Dichos caracteres funcionan entrelazados entre sí y se apoyan el uno al otro, tan es así que lo que algunas concepciones doctrinarias caracterizan como “especialidad” otras lo incluyen dentro de la “accesoriedad” y viceversa. Por ello, la no ob-servancia de los caracteres en cuestión por las partes constituyentes -acree-dor, deudor hipotecario y, en su caso, tercero hipotecante- determinaría la invalidez de la garantía (Boretto, Mauricio, “Hipoteca abierta: un tema urti-cante (con especial referencia a los contratos de cuenta corriente bancaria y cuenta corriente mercantil)”, L. L. 2002-C, 1150).-

En el mismo sentido, sostiene Papaño que en nuestro derecho positivo actual, cabe afirmar que la accesoriedad y la especialidad son requisitos esenciales, y si bien son conceptos técnicos que pueden ser analizados como unidades jurídicas autónomas, ambos son exigibles por igual y son como partes necesarias de un todo inescindible. No se concibe que una hipoteca tenga existencia posible si ambos requisitos no han sido cumplimentados. El régimen legal vigente es unívoco, ya que solamente admite que la hipoteca se constituya mediante convención, en garantía de una o varias obligaciones determinadas cuya causa debe estar indicada y hasta una suma cierta o hasta un valor estimado, afectando uno o varios inmuebles del deudor o de un tercero, pudiendo haberse celebrado el acto constitutivo en el país o en el extranjero.-

Por ello, considera dicho autor que estas ideas no han de sufrir ruptura o atenuación alguna. Así, lo que el art. 3108 Cód. Civil dispone, ha de inte-grarse con lo que establece el art. 3109. De esto se sigue que la obligación garantizada puede ser de dar, dinero o no, de hacer o de no hacer, cualquiera que fueren la condición o plazo a los cuales se la hubiere subordinado. La hipoteca es la misma y única en todos los casos, como lo afirma el propio Código en el art. 3153: “La hipoteca garantiza los créditos a término, condi-cionales o eventuales, de una manera tan completa como los créditos puros y simples” (Papaño,, Ricardo José, “La especialidad crediticia y la accesoriedad en la hipoteca”, L. L. 1995-A-39).-

V.- Especialidad

Uno de los caracteres esenciales en la hipoteca en nuestro ordenamiento jurídico lo constituye la especialidad, la cual se refiere tanto a la cosa gravada cuanto al crédito garantizado. La especialidad objetiva que se refiere a la per-fecta determinación del inmueble afectado, por la garantía, al cumplimiento de la obligación (arts. 3131 y 3132, Cód. Civil), no es materia de controversia en esta litis.-

En su completo trabajo doctrinario, Boretto (“Hipoteca abierta...cit.) reseña las distintas opiniones que existen en nuestra doctrina nacional acerca de lo


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que debemos entender respecto del principio de la especialidad en cuanto al crédito, por contraposición al de accesoriedad:

1) Para un sector de la doctrina, a fin de cumplir con el requisito de la es-pecialidad hipotecaria, es menester individualizar el crédito garantido en el acto constitutivo, incluyendo la causa (fuente) de la cual proviene. Es decir, además de detallarse el monto del gravamen, el cual debe expresarse en una suma de dinero cierta y determinada (arts. 3108, 3109, 3152, 3111, Cód. Civil), se debe especificar el objeto, la entidad y la causa de la obligación garantizada (art. 3131, Cód. Civil). En consecuencia, para esta corriente autoral, la accesoriedad se circunscribe a la exigencia de que el derecho de garantía está necesariamente ligado a la existencia de un crédito al cual va anejo (Salvat, Raymundo M., “Tratado de Derecho Civil Argentino. Dere-chos Reales”, actualizado por Manuel Argarañas, t. IV, p. 116 a 120, Ed. Tea, Buenos Aires, 1962; Lafaille, Héctor, “Derecho Civil. Tratado de los Derechos Reales”, t. III, p. 82, Buenos Aires, 1943; Alterini, Jorge Horacio, “Las cláusulas de estabilización y el principio de especialidad de la hipoteca”, E. D. 184-799 y “Pagarés hipotecarios e hipotecas cambiarias”, Revista del Notariado, N° 726; Adrogué, Manuel I., “Las cláusulas de estabilización y el principio de especialidad de la hipoteca”, L. L., 1979-C, 899; Rivera, Julio C., “La especialidad y la publicidad de la hipoteca frente a la revalorización de las obligaciones de dinero”; Causse, Jorge R., “Garantías hipotecarias con indeterminación sustantiva”, E. D. 85-851; Moisset de Espanés, Luis, “”El principio de especialidad y la determinación de los elementos de la relación jurídica”, Revista del Notariado N° 767, p. 1779 a 1804).-

Dentro de esta posición, señala Adrogué ( “Las claúsulas... cit.) que la hipo-teca, en realidad, no asegura el pago de una suma de dinero cierta y deter-minada sino que garantiza la satisfacción del resarcimiento (relativamente indeterminado “ab initio”, salvo prefiguración del mismo mediante cláusula penal) por incumplimiento de cualquier obligación -de dar, hacer o no ha-cer- afectando mediante vínculo real un inmueble y autorizando al acreedor a ese efecto a provocar la realización (conversión en metálico) del mismo, de lo cual se perfilan dos notas: 1) El derecho de hipoteca no acuerda una pretensión de cobro (acción personal) de carácter persecutorio sino que presupone un crédito y concede al acreedor el derecho -entre otros- de pro-vocar la realización del inmueble en manos de cualquiera, para satisfacerse prioritariamente sobre el mismo mediante la intervención de la autoridad (acción hipotecaria), y 2) en derredor de la materia hipotecaria, hemos de distinguir dos créditos: uno, garantizado en forma mediata, que es aquél del cual requiere la ley civil su individualización (carácter de especialidad) y otro que emergente del incumplimiento del primero, es el que está en forma inmediata garantizado por la hipoteca.-

La garantía hipotecaria se hace operativa primordialmente en orden a la rea-lización del valor del inmueble en caso de incumplimiento del deudor, y por


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tal razón el valor asegurado por el derecho hipotecario no es propiamente el de la obligación incumplida, sino el de la responsabilidad ocasionada por el incumplimiento mismo. De ahí que cuando la obligación (mediata) asegu-rada no consista en dar sumas ciertas y determinadas de dinero, en atención a la incertidumbre de la determinación actual del valor del resarcimiento, se hace necesario fijar un monto máximo del crédito a los fines de la responsa-bilidad hipotecaria.-

Por ello, sostiene el autor citado que la especialidad de la hipoteca respecto del crédito no se limita a la exigencia de fijar su importe en una suma de di-nero cierta y determinada, como habitualmente se presenta el problema en nuestro medio (Salvat, Raymundo M., “Tratado... cit.” t. IV, núm. 2287, ps. 118 y sigts., Mariani de Vidal, Marina, “Derecho hipotecario con las reformas de la ley de concursos 19.551”, ps. 87 y sigts., Ed. Víctor P. de Zavalía, Buenos Aires, 1972). Lafaille, en cambio, no parece limitar el problema a “una suma cierta y determinada de dinero”, pues afirma: “Tocante al crédito que se trata de asegurar, es necesario individualizarlo cuidadosamente, tanto para que sea conocida y publicada la afectación, como con el propósito de fijar inequívo-camente el privilegio frente a los demás acreedores” (Lafaille, ob. cit., vol. III, Ed. Ediar, Buenos Aires, 1945, núm. 1681, p. 82, Adrogué, ob. cit.).-

2) Para otra corriente doctrinaria, la especialidad hipotecaria se refiere a la es-pecificación de la responsabilidad a que está afectado el inmueble o, en otras palabras, a la descripción de la suma por la que el inmueble está gravado, es decir, se satisface este recaudo siempre que la obligación esté determinada en su monto. De esta manera, la precisión -en el acto constitutivo- de todos los elementos del crédito garantido (incluida su causa), es una cuestión vinculada al principio de accesoriedad hipotecario (Borda, Guillermo A., “Tratado de Derecho Civil, Derechos Reales”, t. II, p. 230 y 258, Buenos Aires, 1975; Ma-riani de Vidal, Marina, “Curso de Derechos Reales”, Buenos Aires, 1974, t. III, p. 135/137; Machado, José Olegario, “Exposición y Comentario del Có-digo Civil Argentino”, t. VIII, p. 8/13, Buenos Aires, 1900; Highton, Elena. I., “La especialidad y la accesoriedad de la hipoteca con particular referencia a las hipotecas abiertas”, JA, 1981-I-725 y en “Hipoteca: la especialidad en cuanto al crédito”, Ed. Depalma, Buenos Aires, 2000, Boretto, ob. cit.).-

Dentro de esta corriente, la Dra. Highton estima que la especialidad consis-te en la fijación de la responsabilidad hipotecaria, afectación hipotecaria o gravamen de una finca. Es necesario no confundir el crédito con la hipoteca para entender el concepto, pues la hipoteca es el derecho real y está consti-tuida por el gravamen o responsabilidad hipotecaria o monto por el que la finca responde, independientemente de cuál sea el crédito o el monto del mismo, o si éste es eventual, o si la obligación consiste en hacer o no hacer; y aún más, en algunos sistemas jurídicos, independientemente de que haya o exista siquiera algún crédito. (Highton, Elena I., “Hipoteca: la especialidad en cuanto al crédito”, Buenos Aires, 1981, y “Algunas cuestiones que plantea


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la especialidad de la hipoteca”, L. L. 1984-C, 96).-

En la misma línea, Papaño, Kiper, Dillon y Causse sostienen que la especia-lidad crediticia consiste en la fijación de la responsabilidad hipotecaria y esta última se define como el grado de la afectación patrimonial que el deudor (o el constituyente no deudor (art. 3121), o el tercero o tercero poseedor (art. 3162) consiente y al cual limita la responsabilidad que asume con la cosa (“Derechos reales”, t. II, ps. 335 y sigtes., Ed. Depalma, Buenos Aires, 1990). Este requisito, en cuanto al derecho real concierne, quedará cumpli-do con la determinación de la suma cierta de la deuda (art. 3131 inc. 4) si la garantizada es una obligación dineraria (art. 3108), o con la fijación de su valor estimativo en los casos de obligaciones de otra naturaleza o de dar no dinerarias (art. 3109).-

En definitiva, la especialidad crediticia apunta a la determinación de la res-ponsabilidad hipotecaria en lo que hace a su cuantía. Cuando la obligación garantizada sea de dar sumas de dinero (arts. 616 y 3108), ya se trate de mo-neda de curso legal o extranjera (art. 617, conforme a la redacción de la ley 23.928), (Papaño, Ricardo José, “Hipoteca en moneda extranjera. Incidencia de la llamada ley de convertibilidad del austral”, L. L., 1991-C, 976) esta de-terminación surgirá de la misma prestación a cargo del deudor que constitui-rá la cantidad cierta de la deuda a la que alude el art. 3131, inc. 4. En cambio, cuando sea de otra naturaleza, por ejemplo: de dar no dinerarias, de hacer o no hacer, o indeterminadas en su valor o eventuales, la determinación ya no resultará de la prestación sino que las partes de la convención hipotecaria (art. 3115) deberán fijarla estimativamente (art. 3109) (conf. Papaño, Ricar-do José, “La especialidad crediticia y la accesoriedad en la hipoteca “, L. L. 1995-A-39).-

También en esa tesitura se pronuncia Gómez, quien sostiene que actualmen-te las definiciones se encausan hacia una opinión convergente, tanto en la li-teratura nacional como extranjera, que la identifica con “la especificación de la responsabilidad hipotecaria”, la “cantidad a que se extiende la garantía”, o bien “la cantidad por la cual responde la finca”. La especialidad es entendida entonces como un requisito vinculado con la extensión de la garantía, esto es con “la suma que la hipoteca debe cubrir, o la suma por la cual el inmueble está gravado” (Gómez, Jorge Arturo “La hipoteca abierta como garantía de las operaciones bancarias”, L. L. 1999-F, 926).-

Para este autor, la especialidad se refiere al inmueble gravado y a la suma que fija la responsabilidad hipotecaria, pero no al crédito, porque de lo contrario no sería posible la amplia gama de hipotecas que nuestro Código recepta, como son las que tienen por finalidad garantizar créditos condicionales o eventuales. Esta interpretación del principio de especialidad se concilia con el régimen del art. 3109 del Cód. Civil, que sólo exige la determinación de “la suma de dinero” por la cual responderá la finca, inclusive sin mencionar para nada al crédito. Por otro lado, el art. 3153 del Cód. Civil otorga plena


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validez a las hipotecas que se constituyen en garantía de obligaciones condi-cionales, eventuales, futuras, inciertas, o provenientes de hechos ilícitos, etc., en la medida que esté determinado el inmueble y la expresión numérica del alcance de la garantía real. En estos casos, la indicación de la suma sirve de techo o tope máximo de la garantía.-

En el mismo sentido, se sostiene que la especialidad de la hipoteca significa que debe recaer sobre un bien determinado, y, además, por una suma de dinero cierta y determinada, ya que tiende a especificar el alcance de res-ponsabilidad hipotecaria exclusivamente. Este concepto de la especialidad, actualmente aceptado por la mayoría de la doctrina, no está relacionado con la individualización o determinación del crédito. Esto último tiene que ver con la accesoriedad y no con la especialidad (Silvstre, Norma Olga, “Crédito Hipotecario”, ps. 41, 57, 58, Ed. Hammurabi, Ed. 1, 1989).-

Avalando su posición, señala Gómez que algunos autores también se han encargado de señalar, refiriéndose al art. 3109 del Cód. Civil, que “si el legislador hubiera querido aludir a la determinación del crédito, no habría usado una sintaxis tan incorrecta. Le hubiera bastado en lugar de hablar de suma, referirse correctamente al crédito cierto y determinado” (Pérez Lasala y Martínez Vázquez, “El principio de especialidad y la accesoriedad de la hipoteca”, ED, 98-793, citado por Gómez, “La hipoteca... “cit.).-

Sin perjuicio de las posiciones doctrinarias antagónicas anteriormente ex-puestas, cabe destacar la opinión de Mosset Iturraspe, quien afirma: “Si bien es discutible si la relación entre el crédito y la hipoteca tiene que ver con la especialidad o accesoriedad, o tal vez con ambas, está fuera de debate que esa vinculación no se limita al deber de expresarlo en una suma de dinero sino que requiere la constancia de la causa, entidad y magnitud de la obli-gación garantizada”( Mosset Iturraspe, Jorge, “Especialidad, accesoriedad y abertura en materia de hipotecas”, p. D-123 y sigtes., t. 26, Zeus, 1982).-

VI.- Accesoriedad

Por lo que hasta el momento he reseñado, es evidente que, si bien todos los autores coinciden en afirmar que ambos caracteres (especialidad y accesorie-dad) son indispensables, varían en cuanto al contenido, por lo que lo referido a la causa fuente se analizará en el considerando siguiente.-

El art. 523 del Cód. Civil, conceptualiza la accesoriedad en general en el ámbito de nuestro ordenamiento normativo, al decir que: “De dos obliga-ciones, una es principal y la otra accesoria, cuando la una es la razón de la existencia de la otra”. De esta manera, una obligación es accesoria cuando su “existencia” depende de otra obligación, a la cual la llamamos principal. Ello implica que la accesoria se contrae pura y exclusivamente en consideración a


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la principal, pues por sí sola carece de autonomía. En virtud de ello, se crea una verdadera relación de interdependencia con la obligación principal al punto tal que, extinguida esta última, deviene la extinción de la accesoria y no a la inversa (art. 525, Cód. Civil).-

Por su parte, el art. 524 del Cód. Civil expresa: “... Accesorios de la obliga-ción vienen a ser, no sólo todas las obligaciones accesorias, sino también los derechos accesorios del acreedor, como la prenda o la hipoteca”. Amén de que nuestro Código distingue, en esta disposición, las obligaciones ac-cesorias (v. gr.: fianza, cláusula penal) de los derechos accesorios (v. gr.: hi-poteca, prenda, anticresis), lo cierto es que el régimen jurídico aplicable a la accesoriedad resultante de estos derechos, no difiere, en lo sustancial, de lo estatuido para las obligaciones accesorias.-

La aplicación a la hipoteca de los conceptos vertidos precedentemente, pues la accesoriedad constituye una cualidad esencial de la misma, resulta de los dispuesto por el art. 3108 del Cód. Civil, al expresar que: “La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor”. De acuerdo con esta dispo-sición normativa, el derecho real de hipoteca siempre va de la mano con el crédito al cual accede (Boretto, ob. cit.).-

La accesoriedad implica que la suerte y la existencia misma de la garantía real está ligada a la obligación contraída por el deudor, quien puede ser el propio hipotecante o un tercero. El hecho de que la hipoteca constituya un derecho real de garantía está imponiendo este carácter, desde el momento que toda garantía es accesoria (Garrido, Roque y Andorno, Luis, “Código Civil Ano-tado”, t. IV, p. 356, Editorial Víctor P. de Zavalía, Buenos Aires, 1976; Cosari y Vives, ob. cit.)).-

De la accesoriedad de la hipoteca se derivan ciertas consecuencias de im-portancia sustancial sobre la suerte del derecho real como por ejemplo: a) es menester que exista una obligación válida, aunque ésta sea meramente natu-ral; b) la transmisión del crédito importa la transmisión de la hipoteca, por lo cual no es posible ceder la hipoteca sin hacer cesión expresa del crédito al cual accede; c) la nulidad de la obligación acarrea la nulidad de la hipote-ca, pero no a la inversa; y d) la extinción del crédito acarrea la extinción de la hipoteca, consecuencia la cual es distinta de la cancelación registral de la inscripción.-

La accesoriedad de la hipoteca está referida a su dependencia respecto de un derecho personal: el crédito Highton, Elena I.”La especialidad y accesoriedad en la hipoteca, con particular referencia a las hipotecas abiertas”, J. A. , 1981-I-724, p. 727, “Hipoteca: la especialidad en cuanto al crédito”, Ed. Depalma, Buenos Aires, 2000) lo cual trae como consecuencia que en nuestro derecho, bajo ningún concepto pueda existir hipoteca sin crédito, circunstancia que, sin embargo es posible en otros derechos como el alemán o el suizo.-


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Así, afirma Adrogué (ob. cit.) que por el carácter accesorio de la hipoteca, desde su nacimiento ésta lleva la impronta y marca específica del derecho de crédito, en vista de cuya seguridad fue creada. No cabe imaginarla sin un derecho creditorio, al cual sirva de garantía, y la dependencia de la hipoteca no se produce respecto de “un” crédito cualquiera, sino de “ese” crédito que motivó, en origen, la constitución de la hipoteca.-

Según la posición de Papaño, en el título de la hipoteca el codificador men-ciona a la accesoriedad in terminis sólo en dos artículos: en el 3128, “in fine”, al indicar “...Podrá ser una misma la escritura pública de la hipoteca y la del contrato a que acceda”, y en el art. 3131, inc. 2, cuando alude a la fecha y na-turaleza del contrato a que accede y el archivo en que se halla. A pesar de que en las normas recién citadas se hace alusión expresa al contrato, la doctrina es conteste en afirmar que la accesoriedad de la hipoteca relaciona al dere-cho real con el derecho personal (crédito u obligación, según se mire desde el lado activo o pasivo del vínculo) y que la obligación puede originarse en cualquiera de sus fuentes. También puede acceder a un contrato, en cuyo caso garantizará los derechos creditorios que emanen del mismo.-

Acorde a su criterio, este requisito de la accesoriedad debe cumplirse indivi-dualizando con la mayor precisión posible los elementos de la obligación ga-rantizada: sujetos, objeto y causa-fuente, designaciones que están legalmente exigidas en el art. 3131 del Cód. Civil. Si la causa-fuente no es un contrato, categoría a la que se refiere el inc. 2°, la indicación de su origen es igualmente necesaria, ya se trate de un hecho ilícito o de una disposición legal. En cuan-to al objeto, describir la obligación será tanto como hacerlo respecto de la prestación que consistirá en una conducta del deudor: dar, hacer o no hacer (Papaño, “La especialidad...” cit.).-

En una postura particular, Gómez (ob. cit.) sostiene que la accesoriedad “ha sido entendida con un criterio teleológico o finalista, en el sentido que el fin de la hipoteca es garantizar una obligación. Este enfoque tiene una tras-cendencia muy particular en cuanto a sus efectos, pues permite conciliar el principio de “accesoriedad” con la posibilidad de formalizar válidamente el derecho real de hipoteca cuando la obligación todavía no ha nacido”.-

VII.- Causa fuente

Según cuál sea la posición doctrinaria en la que se enrolen, como ya se se-ñalara, los autores consideran que la causa fuente forma parte de la especia-lidad o de la accesoriedad, motivo por el cual la trataré separadamente, por cuanto de su interpretación dependerá la procedencia o no de las llamadas hipotecas abiertas, que se considerarán a continuación.-

Surge de la norma del art. 3131 que: “El acto constitutivo de la hipoteca


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debe contener: ... 2º, la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra...”. El “contrato a que accede” no es otro que el que ha dado nacimiento al derecho creditorio garantizado. La ley se ubica en esta hipótesis, que es la más común, como también en la del art. 3128, “in fine” (“Podrá ser una misma la escritura pública de la hipoteca y la del con-trato a que acceda”) en un supuesto de crédito de origen contractual garan-tizado por hipoteca, e impone su identificación en el acto constitutivo de la hipoteca, esto es, en la llamada convención hipotecaria. Si el crédito fuera de origen extracontractual, análogamente (art. 16, Cód. Civil) se requiere, tam-bién bajo pena de nulidad (art. 3148), su precisa determinación. Corroboran este aserto las normas del art. 3129, “in fine” (“causa lícita”), y los arts. 3116, “in fine”, 3187, 518, 3153 a 3156, etc,).-

Es a tal punto importante la expresión de la causa fuente en la escritura hipotecaria que, de no indicársela, ni el deudor, ni los terceros que hayan contratado o quieran contratar con él podrán conocer la verdadera medida del endeudamiento del constituyente, ya que sólo será posible esto último en la medida que sepan cuál es el crédito garantizado. De otro modo, cualquier obligación que nazca después de la constitución del gravamen puede llegar a quedar comprendida en la garantía, aun cuando el constituyente haya ido pagando las anteriores. Desde el momento en que sobre los bienes de una persona existe una hipoteca que garantiza un crédito indeterminado, el cré-dito de esa persona está arruinado: un nuevo acreedor no aceptaría nunca una segunda hipoteca, pues tendría temor al crecimiento desmedido de la deuda garantizada con la primera hipoteca (Conf. Rivera, Julio C., “Contra-tos ... cit. p. 857/858; en sentido similar Mariani de Vidal, Marina (“Curso de Derechos Reales” ... ob. cit., p. 165/166; Boretto, ob. cit.). -

Acerca de la exigencia de precisar, por vía directa o por remisión a otro do-cumento, la causa del crédito asegurado, la que también está impuesta por la ley, se ha señalado que “La determinación del crédito debe hacerse, en prin-cipio, indicando su causa, préstamo, precio de una venta, indemnización de un perjuicio causado, etc. Si se limitase a indicar su monto, no se sabría a qué crédito aplicar la hipoteca, cuando el mismo acreedor poseyera varios contra el deudor, y se correría el riesgo de extender la hipoteca a un crédito en vista del cual no se constituyó aquélla” (Planiol, Marcel, “Tratado Elemental de Derecho Civil”, con la colaboración de Georges Ripert, vol. VIII, “Contra-tos de garantía, privilegios e hipotecas”, trad. de 12ª ed. francesa por José M. Cajica Jr., Ed. José M. Cajica Jr., Puebla, 1948, núm. 2806, p. 191, citado por Adrogué, ob. cit.). -

Es evidente, entonces, la necesidad de determinar qué obligación garantiza, o en virtud de qué causa se la establece; si no hay causa, o ella es ilícita, co-rresponde declarar nula la escritura (Conf. Cammarota, Antonio, “Tratado de Derecho Hipotecario”, 2ª ed., Ed. Compañía Argentina de Editores, Buenos Aires, 1942, núm. 186, p. 186).-


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Del mismo modo, con referencia al derecho francés, se ha sostenido que en la escritura el notario debe, ante todo, bajo pena de nulidad, indicar la causa del crédito garantido: préstamo, indemnización de un perjuicio causado, constitución de renta vitalicia, compensación de una donación, crédito resul-tante de una obligación de hacer, etc., y, además, debe enunciar la cuantía de este crédito; pero esta segunda mención sólo es necesaria cuando el importe del crédito es conocido. En la inscripción no es necesario que se indique la causa del crédito. La ley exige solamente que el acreedor indique el título, es decir, la escritura pública y su fecha (art. 2148, punto 3º). En cambio, si la cuantía del crédito no se determina en la escritura, es necesario que en la inscripción el acreedor haga su evaluación, declarándola expresamente (arts. 2132, “in fine”, 2148, punto 4º) ((Colin, Ambrosio y Capitant, Henri, “Curso elemental de derecho civil”, trad. de la 2ª ed. francesa con notas de Demófilo de Buen, 3ª ed. revisada y puesta al día por Pascual Marin Pérez, t. V, “Garantías personales y reales”, Ed. Reus, Madrid, 1955, p. 457, citado por Adrogué, ob. cit.).-

Boretto, por su parte, sostiene que lo que debe existir necesariamente al momento de la constitución de la hipoteca es la relación jurídica o el crédito cuyo cumplimiento se garantiza. Es más, dicha existencia debe reposar -in-soslayablemente- en dos de los elementos de la relación jurídica, de no ser posible la existencia de los tres: los sujetos constituyentes y a la causa fuente de la mentada relació,ya que el objeto de la misma, es el único que puede tener una existencia futura. Concluye afirmando que, “al tiempo de la consti-tución de la garantía real debe existir la causa fuente del cual emana (o pueda emanar, en el caso de obligaciones eventuales) el crédito garantizado, debien-do también describirse detalladamente en el acto constitutivo de la hipoteca la mentada causa fuente, conforme lo exige el art. 3131 inc 2° del Cód. Civil (accesoriedad). Asimismo, y para cumplir con el recaudo de la especialidad en cuanto al crédito, deberá estimarse la deuda garantizada en una suma deter-minada de dinero (monto del gravamen). Solo así se evita lesionar de un solo golpe la capacidad de endeudamiento del deudor hipotecario” (Ob. cit.).-

Para el caso de que se constituyan hipotecas en garantía de obligaciones futuras, algunos autores exigen que la causa fuente de la cual puede nacer la obligación garantizada exista concomitantemente al momento de celebrarse el acto constitutivo de la garantía, debiendo a su vez describirse dicha cau-sa en el acto referenciado según lo exige el art. 3131 inc. 2° del Cód. Civil (Andorno,, Luis O., “El principio de especialidad en cuanto al crédito” en “Estudios de Derecho Civil en homenaje a Luis Moisset de Espanés”, p. 41, Buenos Aires, 1980; Mariani de Vidal, Marina, “Curso ...cit. , t. 3, p. 165/166, Zavalía, Buenos Aires, 1995; Rivera, Julio C., “Contratos bancarios con garantía real” ... ob. cit. p. 857).-

Sostiene este último autor que en el derecho argentino, los derechos reales de garantía siempre son accesorios de un crédito. Por lo tanto, no pueden


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nacer de una manera autónoma, ni subsistir una vez extinguido el crédito al que accedían. Pero sí pueden existir en función de una obligación futura, siempre que el negocio jurídico de constitución del derecho real se identifi-que la causa (relación jurídica) de la que puede nacer esa obligación” (Rivera, Julio C., “Instituciones de Derecho Concursal”, t. II, p. 181, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 1997).-

Por el contrario, otros autores concluyen en la validez de hipotecas consti-tuidas anticipadamente a la concreción de cualquier negocio jurídico (Capon Filas, Mario José y Barbero, Omar, “Hipoteca constituida en garantía de obligaciones eventuales”, J. A. , 1974-22-559. También Gómez entiende que “el principio general está receptado en el art. 3109 Cód. Civ., en la medida que acepta diversos tipos de hipotecas, como son las típicas, es decir aquellas que garantizan desde su constitución una obligación precisa y determinada, y también las que amparan obligaciones futuras, eventuales, condicionales e inciertas. La exigencia de individualización en el acto constitutivo de la causa y demás elementos del crédito está referida sólo a las hipotecas típi-cas, es decir aquellas que desde su origen garantizan una obligación cierta y determinada, pero no respecto a las hipotecas que amparan obligaciones condicionales, eventuales o futuras”. (“La hipoteca abierta como garantía de las operaciones bancarias” ... ob. cit. p. 930).-

VIII.- Hipotecas abiertas

Se conceptualiza a la hipoteca abierta como aquella constituida en garantía de todas o algunas operaciones que se hayan celebrado o realicen en el futu-ro entre el deudor y el acreedor. Esta hipoteca es abierta por cuanto pueden ingresar todos los créditos entre deudor y acreedor, que así se beneficia con la garantía. Sostiene Highton que si en nuestro derecho y régimen jurídico actual se crea una hipoteca abierta por créditos indeterminados, no se está constituyendo un derecho real permitido, pues en el Cód. Civil argentino la hipoteca es siempre accesoria a uno o más créditos que pueden ser indeter-minados en cuanto a su monto u otros elementos pero no en cuanto a su individualización.-

Sin embargo, no es ésta la tesis mayoritaria en la doctrina y la jurisprudencia nacional, que distingue las llamadas hipotecas “muy abiertas” de las hipote-cas simplemente “abiertas”. Se conceptúa las primeras como aquellas que garantizan todas las obligaciones presentes y futuras que existan o puedan existir entre deudor y acreedor mientras que las simplemente abiertas son las que avalan varias operaciones o tipos de operaciones celebradas o a celebrar-se entre deudor y acreedor, pero estando todas ellas perfectamente deter-minadas e individualizadas (Cossari, Nelson G. A. y Vives, Luis María, “La hipoteca dada por un tercero y los principios de accesoriedad y especialidad” L. L. Litoral 2003 (noviembre),1167).-


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Por su claridad expositiva, y encomiable tarea de investigación en el tema, me permitiré transcribir algunos párrafos del trabajo del Dr. Mauricio Bo-retto (“Hipoteca abierta: un tema urticante (con especial referencia a los contratos de cuenta corriente bancaria y cuenta corriente mercantil)”, L. L. 2002-C, 1150) acerca de la polémica doctrina y jurisprudencial desarrollada con motivo de la validez o invalidez de las así llamadas “hipotecas abiertas”, característica que sin duda revisten las que aquí se impugnan.-

Tanto en la nota mencionada como en la escrita en colaboración con el Dr. Rivera, (Boretto, Mauricio y Rivera, Julio César, “La especialidad en la hipoteca y el proceso concursal”, L. L. 2004-B, 831) se señala que tal polé-mica pone al descubierto el enfrentamiento entre dos discursos dikelógicos antagónicos:

a). o bien damos a los acreedores que deciden invertir sus recursos económi-cos en nuestro país garantías crediticias que les aseguren una rápida y eficaz recuperación de lo invertido, ante el incumplimiento del deudor, aun cuando se “desproteja” a este último; al punto tal de quitarle -en algunos casos- toda posibilidad de defender sus derechos en un “juicio previo”. Tal es el caso de las garantías autoliquidables.-

b). o bien brindamos tutela al deudor, aunque no con la mentalidad de apañar a un incumplidor, sino más bien buscando asegurar la vigencia de principios jurídicos fundamentales que procuran salvaguardar -en alguna medida- dere-chos de los que es titular como persona, en tanto sujeto de derechos. Así, por ejemplo, se dice que las hipotecas abiertas desprotegen al deudor al lesionar de un solo golpe su capacidad de endeudamiento, “pues si los inmuebles se hipotecaran para la garantía de todos los créditos que pudieran originarse a favor del acreedor sin ninguna limitación, el crédito del deudor quedaría consumado a la primera hipoteca que otorgase, pues en esta incertidumbre ninguna otra persona consentiría en prestarle dinero” (conf. Colin, Ambro-sio y Capitan, H., “Curso elemental de derecho civil”, t. V. p. 430 y sigtes., trad. de Demotilo de Buen, 2° ed., Madrid, 1942, citados por RIVERA, Julio C., “Contratos bancarios con garantía real”, LA LEY, 1980-B, 858).-

Al respecto se sostienen actualmente tres posiciones diversas:

A) Tesis restrictiva:

Postulado y fundamentación: En el acto constitutivo de la garantía se debe especificar (y debe existir concomitantemente o con anterioridad) la causa fuente del crédito garantido, de lo contrario se agota en un solo acto la capa-cidad de endeudamiento del deudor. No hay hipotecas generales en nuestro ordenamiento jurídico; así lo imponen los arts. 3109 y 3131 inc 2° del Cód. Civil (Mosset de Espanés - Kemelmajer de Carlucci - García Coni). Jurispru-dencia: SC Mendoza, sala I, 29/05/98,expte. N° 62.611, “Pirelli Neumáticos S.A.I.C. En J. 1.421 Pirelli S.A.I.C. En J. 482 López Escudero Neumáticos


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Soc. de hecho p/conc. prev. revisión s/cas.”, en Revista del Foro de Cuyo, N° 33, p. 186/201 - L.S. 280-289; SC Mendoza, sala I, mayo 27-1983, “Ban-co de Previsión Social c. Pinturerías Rojas Hnos. S.R.L.”, ED, 122-662; SC Mendoza, sala I, 1983/05/23, sostuvo “La indeterminación de obligaciones garantizadas con la constitución de hipotecas o constitución anticipada de hipotecas para cubrir operaciones futuras, sin precisar la causa fuente ante-rior o de constitución simultánea a la hipoteca, vulnera el principio estatu-tario e inderogable de la especialidad”, in re .Cofyrco Cía. Fin. S.A. En J° “Soberana S.A. s/ quiebra”, Jurisprudencia de Mendoza N° 21, mayo-agosto 1983, p. 19; SC Mendoza, sala I, 1998/05/18, “Neumáticos Valle Grande s/conc. prev.”, L.S. 280, p. 81. El autor, Dr. Boretto, se pronuncia a favor de esta posición.-

B) Tesis intermedia:

Postulado y fundamentación: En el acto constitutivo de la garantía, no es necesario “individualizar” la causa fuente de la hipoteca, en otras palabras, el art. 3131 inc. 2° del Cód. Civil no exige la referencia de un negocio concre-to, principal al que accede la hipoteca; bastando con “señalar” las “clases” de operaciones -y por ende contratos- que quedarán comprendidas en la operación. Es decir que, la determinación concreta del crédito garantido -especialmente a la hora de la ejecución de la garantía, se hará por medios extrahipotecarios (extra acto constitutivo)(Capón Filas, Barbero). Jurispru-dencia: C2ª Civ. Com. y Minería de San Juan, 19/12/84, expte. “Banco His-pano Corfin c. Bodegas y Viñedos Los Nogales p/ejec. hipotecaria” (citado por Highton, Elena I., “Hipoteca: especialidad en cuanto al crédito”, ... ob. cit., p. 285/289); CNCom., sala A, 25/02/87, “Czaya Francisco c. A.DE.LU. Coop. de Cred. Ltda.”, ED, 123-506.-

C) Tesis amplia o flexible:

Postulado y fundamentación: El art. 3109 del Cód. Civil consagra la posibili-dad de constituir diversas clases de hipotecas: a) las típicas, que son aquellas que garantizan desde la constitución misma créditos precisos y determinados y b) las abiertas, las cuales amparan créditos futuros, eventuales, condiciona-les e inciertos. De esta manera, la exigencia legal de individualizar en el acto constitutivo la causa y demás elementos del crédito está referida sólo a las hipotecas típicas, es decir aquellas que desde su origen garantizan una obli-gación cierta y determinada, pero no respecto a las hipotecas abiertas. En cuanto a la determinación del crédito garantido, cabe recordar los conceptos vertidos al tratar la tesis intermedia, en cuanto a la posibilidad de completar el título hipotecario con elementos extraños a él (Gómez, ob. cit., Videla Rojo, Luis A., “A propósito de la especialidad de la hipoteca. Su aplicación a las operaciones del tracto bancario-financiero”, ED, 87-865).-

Los defensores de esta postura consideran que la seguridad jurídica no se ve perturbada por el hecho de que no exista o, existiendo, no se identifique la


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causa fuente del crédito garantido al constituir la hipoteca, toda vez que, al fijarse en el acto constitutivo tanto el monto máximo de la cobertura, como el plazo máximo de vigencia de la garantía, los terceros que deseen contratar con el deudor y darle crédito con garantía hipotecaria (de segundo rango) to-marán el recaudo previo de evaluar el valor del inmueble a gravar, pues saben que parte de dicho valor (el correspondiente al monto del primer gravamen) está destinado a responder por las deudas impagas originadas durante el plazo máximo de duración de la primer hipoteca, mientras que el resto del valor del bien raíz esta libre de todo gravamen. Jurisprudencia: CNCiv., sala I, febrero 24-998, “Kraft Suchard Argentina S.A. c. Brunelli, Sergio”, (LA LEY, 1999-D, 781, 41.751 - S); CNCiv., sala A, marzo 3-997, “Citibank N.A. c. Alvarez Brivet, Guillermo R.”, 40.780 - S, p.756, (ED, 173-576).-

IX.- Nulidad

Analizada la instrumental acompañada y cuya nulidad se requiere, adelanto mi opinión favorable al acogimiento de los agravios, por cuanto del extenso análisis efectuado acerca de las diversas posturas doctrinarias y jurispru-denciales sobre los distintos aspectos de la cuestión, encuentro que, cual-quiera sea la posición que se adopte, las hipotecas cuestionadas pretenden garantizar el cumplimiento de obligaciones indeterminadas, pues no se las ha individualizado adecuadamente en el acto constitutivo. Se ha omitido describir con precisión la causa fuente de la cual pueden nacer las mismas, permitiendo que puedan quedar garantizados todos los créditos que se vayan originando entre deudor y acreedor.-

Son de aquellas que Cossari y Vives (ob. cit.) califican de “muy abiertas”, y por ende, irremisiblemente fulminadas con la sanción de nulidad (arts. 3133 y 3148, Cód. Civil), ya sea que consideremos que se encuentra afectado el principio de especialidad (que es la posición sustentada por esta Sala) como que entendamos que se ha vulnerado el principio de accesoriedad.-

Si no hay relación jurídica garantizada que le sirva de soporte, no hay posi-bilidad jurídica de que la hipoteca se mantenga en pie. Ello ocurre siempre que: 1) no exista causa fuente de la cual emane la obligación garantizada o -existiendo- no se la individualice al momento de celebrarse el acto consti-tutivo de la garantía -que es como si no existiera la mentada causa fuente-, (conf. Rivera, “Contratos ...”. cit.,p. 857; Highton, Elena I., “Hipoteca: la especialidad ...”cit., p. 164); 2) no se individualicen los sujetos intervinientes en la garantía y 3) no se determine (y por ende ni siquiera se individualice) la prestación objeto de la relación jurídica garantida.-

Siendo la hipoteca una garantía, un accesorio de la obligación, es necesario fijar de antemano el alcance y la extensión de la obligación garantida. Es evidente entonces la necesidad de determinar qué obligación garantiza, o


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en virtud de qué causa se la establece; si no hay causa, o ella no es lícita, co-rresponde declarar nula la escritura. (conf. Highton, Elena I., “Hipoteca: la especialidad ...cit.) p. 120). Si se ha omitido la designación de la causa fuente de las obligaciones garantidas, el acreedor en cuyo favor se constituyó la garantía real sería meramente quirografario y no privilegiado. Al respecto podemos recordar las palabras de García Coni, quien manifestó: “En nues-tro sistema jurídico no cabe el acto abstracto (salvo para la letra de cambio) y de ninguna manera el derecho real de hipoteca puede servir de garantía a las relaciones negociales indefinidas o simplemente globales entre acreedor y deudor; consecuentemente, la o las causas genéticas de las obligaciones garantizadas por la hipoteca deben resultar de la escritura (o del contrato a acceda) y no por remisión a leyes financieras”. (“Principio de especialidad en la hipoteca”, Revista del Notariado N° 784, p. 1237; citado por Boretto, “Hipotecas abiertas ...” cit.).-

El principio de especialidad de la hipoteca en lo que respecta al crédito re-quiere que en el acto de constitución del gravamen se asiente la constancia de la causa, entidad y magnitud de la obligación garantizada. Ningún otro carácter de la hipoteca ha sido considerado tan preponderante por el co-dificador como la especialidad, a punto tal que sanciona su defecto con la nulidad de la hipoteca, la que puede ser opuesta aun por el propio deudor (art. 3148 Cód. Civil).-

Esta nulidad es de carácter absoluto e inconfirmable (Musto, Néstor Jorge, “Derechos Reales”, t. IV, p. 41, Editorial Rubinzal-Culzoni, Santa Fe 1989) y Vélez rompe aquí con el principio general del “nemo auditur propiam tur-pitudinem suam allegans” según el cual no puede pedir la nulidad del acto la persona que lo ejecutó, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba. Esta excepción al principio general ha sido justificada por la doctrina al con-siderar que la especialidad está establecida no sólo en interés de los terceros, sino del propio deudor y en consideraciones de orden público Salvat, ob. cit., t. IV, p. 122, 5ª ed., Bs. As., 1960; Cossari y Vives “La hipoteca ...” cit.).-

Los principios referidos a la imposibilidad de invocar la propia torpeza y de la libertad de las convenciones no son absolutos y ceden ante el orden pú-blico o cuando su declaración de nulidad corresponda en interés de la ley. La especialidad es uno de los caracteres principales que distinguen las figuras de la hipoteca y prenda con registro, y tocante a la individualización del crédito, su defecto es sancionado con la nulidad absoluta del art. 1047. Mal puede invocarse que la parte por haber intervenido en el acto, no puede plantear la nulidad. Precisamente, el requisito ha sido establecido también en interés del deudor para que pueda valorar y proporcionar debidamente la extensión de la garantía con relación a la demanda y por ende en beneficio de los terce-ros...” (S. C. Mendoza, autos N° 54.899, “Banco Central de la República Ar-gentina en J° 13.189/32.899 incidente de revisión en J° Brizzolara Marianetti y Cía S.A. p/quiebra vol. s/cas.”, L..S.. 261-436, J.A., 1996-IV-339, citado


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por Boretto, Mauricio, “Un tema siempre vigente: La hipoteca abierta”, L. L. 2003-B-620).-

Sin embargo, como ya lo adelantara, si consideramos que la causa fuente integra el elemento accesoriedad, igualmente su falta de determinación im-porta que tales convenciones están alcanzadas por la sanción de nulidad por defecto de accesoriedad, porque a pesar que el art. 3148 Cód. Civil aparen-temente sólo impone tal sanción para el defecto de especialidad, en virtud de la relación causal de accesoriedad --insita en la hipoteca-- y del vínculo inescindible entre estos dos requisitos, corresponde extender la solución legal para ambos defectos. (Papaño, Kiper, Dillon y Causse, “Derechos rea-les”, cit., T. II, pags. 335 y sgtes; Papaño, “La especialidad crediticia ... cit.”, donde señala que Jorge Raúl Causse sostuvo en “Garantías hipotecarias con indeterminación sustantiva”, E. D. 85-851 que tales convenciones hipoteca-rias estaban alcanzadas por la sanción de nulidad del art. 3148 por defecto de especialidad, modificando posteriormente su criterio al colaborar en la obra citada en primer término si bien manteniendo firmemente la idea de la invalidez).-

También se ha sostenido que “las hipotecas llamadas abiertas propiamente dichas, carecen de los requisitos de especialidad y accesoriedad” (Bueres-Highton “Código Civil”, T. 5, pag. 1322; Cámara Civil, Comercial Laboral y Minería General Pico, 23/03/2004, “Mangione, Miguel A.”, L.L. Patagonia 2004 (mayo), 361).-

Finalmente, aún desde el punto de vista de Gómez (ob. cit), que sería el más favorable a la validez de la hipoteca abierta, éste sostiene que para ello debe satisfacer los siguientes recaudos: indicación expresa del importe en moneda nacional o extranjera que se garantiza; descripción de los posibles negocios jurídicos que las partes celebren en el futuro y que sirvan de causa de las obligaciones que se garantizarán con la hipoteca; indicación del plazo dentro del cual las partes celebrarían esos eventuales negocios u operaciones, a los efectos de precisar la extensión temporal del gravamen a las obligaciones de-vengadas en ese período; y cumplimiento de los demás requisitos formales, sustanciales y registrales exigidos por la legislación vigente (Código Civil, ley 24.441 y demás leyes complementarias).-

En la hipoteca ampliatoria del año 1992, hasta hoy vigente, no sólo se uti-lizaron fórmulas genéricas que abarcarían cualquier tipo de relación entre las partes, sino que además no se cumplió con el requisito de “indicación del plazo dentro del cual las partes celebrarían esos eventuales negocios u operaciones, a los efectos de precisar la extensión temporal del gravamen a las obligaciones devengadas en ese período”. En efecto, el gravamen se pactó “por todo el tiempo que duren las relaciones comerciales entre las partes (cláusula primera, fs. 7) y “si al término de veinte años continuaran las relaciones de las sociedades ... o existieran obligaciones pendientes, ésta podrá hacer reinscribir la hipoteca sin necesidad de ningún trámite, pues


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los propietarios confieren por la presente poder irrevocable a favor de “la Sociedad” para hacerlo”, refiriéndose, obviamente a la empresa demandada Y.P.F. (cláusula quinta, fs. 8/8vta.).-

En un caso sustancialmente idéntico al de estos autos, en el que la hipoteca contenía cláusulas iguales, el Dr. Gigena Basombrío sostuvo que “Es impro-cedente la constitución de una garantía sobre una serie de créditos indeter-minados, sólo identificados de un modo vago e impreciso, pues de esa ma-nera la cancelación del crédito que efectuara el deudor nunca se reflejaría en la concomitante cancelación de la hipoteca, porque siempre sería posible que la garantía se vea realimentada por nuevas operaciones no especificadas con ningún acto jurídico concreto y particularmente establecido Adviértase que a partir de la habilitación de esta mecánica, se estaría consagrando a la hipo-teca como un derecho autónomo, desvinculado del crédito que garantiza, y dotada de un rango fijo, alterando de manera sustancial, tanto la naturaleza del derecho real de garantía, como el principio de rango de avance (del voto en disidencia del doctor Gigena Basombrío, T. S. Neuquen, 30/09/2003”, in re Yacimientos Petrolíferos Fiscales”, L. L. Patagonia 2004 (mayo), 323).-

X.- Costas

La disparidad de interpretaciones que se han reseñado en este voto, ponen claramente en evidencia que ambas partes podían creerse con derecho sufi-ciente para sustentar las diversas posturas asumidas en este pleito, por lo que entiendo que se configura la hipótesis prevista en el último párrafo del art. 68 del Código Procesal, por lo que deberán imponerse las costas de ambas instancias por su orden.-

Por las razones expuestas, doy mi voto proponiendo:

1) revocar la sentencia de primera instancia, y, en consecuencia, decretar la nulidad de las hipotecas constituidas en las escrituras públicas números 146 del 5 de agosto de 1988, y 214 del 27 de octubre de 1992, autorizadas ambas por la Escribana Z. B. R. de P., titular del Registro N° 74 de la ciudad de La Plata.-

2) Imponer las costas de ambas instancias en el orden causado (art. 68, segundo párrafo, del Código Procesal.-

La Dra. Z. Wilde adhiere al voto precedente.-

Con lo que terminó el acto, firmando las Señoras Vocales por ante mí que

doy fe.- La Dra. Ana M.Brilla de Serrat no suscribe la presente por

hallarse en uso de licencia (art. 109 del R.J.N.).-


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Fdo. Marta del Rosario Mattera-Z. Wilde-Es copia fiel de su original

que obra en el Libro de Acuerdo de la Sala.-

//nos Aires, septiembre quince de 2005.-

Y VISTOS: Lo deliberado y conclusiones establecidas en el

Acuerdo precedentemente transcripto el Tribunal RESUELVE:

1) Revocar la sentencia de primera instancia, y, en consecuencia, decretar la nulidad de las hipotecas constituidas en las escrituras públicas números 146 del 5 de agosto de 1988, y 214 del 27 de octubre de 1992, autorizadas ambas por la Escribana Z. B. R. de P., titular del Registro N° 74 de la ciudad de La Plata.-

2) Imponer las costas de ambas instancias en el orden causado (art. 68, segundo párrafo, del Código Procesal.-

En atención a lo dispuesto por el art. 279 del Cód.Procesal, déjanse sin efecto las regulaciones de primera instancia. En consecuencia, teniendo en cuenta el monto del final determinado en las hipotecas que se anulan, calculando de acuerdo a las normas previstas por el art. 25.561, al sólo efecto regulatorio y solamente por que se adecua mejor al crédito garantizado, de conformidad con lo dispuesto por los arts, 6,7,9,19, y conc. de la ley 21839, regúlanse en pesos treinta y tres mil ($ 33.000) los honorarios de los Dres. Adrían Julio Figueroa y Arturo Fernandez Alonso Peña, en conjunto, por la represen-tación y patrocinio de la actora;; en pesos veinticinco mil ($ 25.000) los de los Dres. Ricardo Manuel Verdaguer y Luis Rodolfo Bullrich, en conjunto, por la representación y patrocinio de la demandada y en pesos cuatro mil quinientos ($ 4.500) los del perito contador Carlos H.Lenzi. Por las tareas de la alzada, regúlanse en pesos ocho mil quinientos ($ 8.500) el honorario del Dr. Adrian Julio Figueroa y en pesos seis mil quinientos ($ 6.500) los del Dr. Hernán Molina Carranza por la representación y patrocinio de la demanda-da. Adiciónase a las regulaciones de los letrados el porcentaje previsto por el art. 62 de la ley 1181 de la Ciudad de Buenos Aires. Fíjase el plazo de diez días para su pago.-

Regístrese, notifíquese y devuélvase.-

La Dra. Ana M.Brilla de Serrat no suscribe la presente por hallarse en uso de licencia (art. 109 del R.J.N.).//-

Fdo.: Marta del Rosario Mattera - Z. Wilde-

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