hanke tilat projekti tilainvestoinnit ja niiden vuokran ...projekti tilainvestoinnit ja niiden...

Hanke

TILAT

Projekti

Tilainvestoinnit ja niiden vuokran vaikutus

Hankejohtaja Carl Slätis

Uusimaa 2019 -hanke

Uudenmaan sote- ja maakuntauudistus

Uudenmaan liitto // Nylands förbund

Helsinki-Uusimaa Regional Council

Toinen linja 4 • 00530 Helsinki • Finland

[email protected] • www.uusimaa2019.fi

http://www.uusimaa2019.fi/

Sisällysluettelo

1. Projektin nykytila ja tavoitteet ........................................................................................................... 1

1.1. Projektin nykytilan kuvaus ......................................................................................................... 1

1.2. Vaatimukset ............................................................................................................................... 2

1.3. Tavoitteet ................................................................................................................................... 2

Turvallisen siirtymän edellyttämät tavoitteet......................................................................................... 2

Rohkean uudistumisen mahdollisuudet:................................................................................................ 2

Muut tavoitteet: ................................................................................................................................. 3

2. Projektin kuvaus ............................................................................................................................ 3

2.1. Projektin laajuus ........................................................................................................................ 3

2.2. Lopputuotokset .......................................................................................................................... 3

2.3. Rajaukset .................................................................................................................................. 3

3. Projektin aikataulu ja riippuvuudet ............................................................................................... 3

3.1. Tuotokset, aikataulu ja virstanpylväät n/a .................................................................................. 3

3.2. Projektin vaiheet n/a .................................................................................................................. 3

3.3. Kuvaus olennaisista riippuvuuksista .......................................................................................... 4

4. Organisaatio ja päätöksenteko ..................................................................................................... 4

4.1. Projektin organisointi ja päätöksenteko ..................................................................................... 4

4.2. Projektitiimit ............................................................................................................................... 4

4.3. Projektin tärkeimmät sidosryhmät ............................................................................................. 5

5. Projektin päätehtävät ja tehtäviin vaadittava työmäärä .............................................................. 5

6. Riskit ............................................................................................................................................... 5

7. Muut projektin määrittelyyn ja suunnitteluun liittyvät keskeiset dokumentit ........................... 6

1

1. Projektin nykytila ja tavoitteet

1.1. Projektin nykytilan kuvaus

Projektissa 1_245 on selvitetty alkuvuodesta 2018 alkuvuoteen 2019 ajankohtaiset sekä suunnitellut

sote- ja pelastustoimen tilainvestoinnit Uudellamaalla. Maakunnat eivät päättyneen reformin

lakiluonnosten mukaan itse olisi omistaneet toimitilojaan vaan jokaisen rakennuksen ja tilan olisi

omistanut joko Maakuntien Tilakeskus Oy, kunta tai kolmas osapuoli, jolta maakunta olisi vuokrannut

tilat. Maakunnat olisivat maksaneet kaikkien investointien kustannukset tulevissa vuokrissaan (ks. liite

1: Vuokrajärjestelmän perusteet/investoinnit). Investointien vaikutus maakunnan kustannuksiin olisi ollut

merkittävä ja siksi investointien arviointi on olennaista myös maakunnan talouden suunnittelun

kannalta.

Projektissa kartoitettiin kuntien ja HUS:in valmistelussa olevat isot (yli 500.000€) investoinnit, sekä

arvioitiin niiden vuokravaikutus.

HUS:in investoinneista on maakuntavalmisteluun toimitettu päivitetty tieto tammikuussa 2019 (ks. liite 2:

HUS Investointiohjelma 2019-2022).

Helsingin kaupungin osalta tiedot on saatu sosiaali- ja terveyspalvelujen toimitilahankkeiden luettelosta.

Espoon ja Vantaan kaupunkien investoinnit on hankittu kaupunkien päätöksentekoasiakirjoista (syksyn

2018 talousarviosuunnitelmat liitteineen).

Tämän lisäksi kunnat ovat tallentaneet KuntaOptimaze - järjestelmään tietoja kuntien tilojen

investointitarpeista ja -suunnitelmista. Koska nämä tiedot eivät ole maakunnan kaikkien kuntien osalta

kattavia, niin varmaa kokonaisnäkemystä kuntien käynnissä olevista investoinneista ja

investointitarpeista ei ollut mahdollista saada.

Tehdyn selvityksen mukaan Uudenmaan suunnitellut sote- ja pelastustoimen investoinnit ajan jaksolla

2018-28 ovat suuruusluokaltaan noin 3 miljardia euroa. Lukuun sisältyy huomattavaa epävarmuutta,

koska esimerkiksi pääkaupunkiseudun ulkopuoliset kunnat on arvioitu summittain. Maakuntien

Tilakeskus Oy yhdessä Kuntaliiton kanssa oli tarkoitus käynnistää selvityksen tekeminen kuntien sote –

investointitarpeista ja -tilanteesta alkuvuonna 2019. Selvitystä ei ole tätä kirjoitettaessa tehty.

HUS:illa ja Helsingin kaupungilla on ylivoimaisesti eniten investointitarpeita, arviolta noin 80% kaikista

investoinneista. Mikäli kaikki investoinnit toteutettaisiin, on näiden investointien

bruttovuokravaikutukseksi arvioitu noin 330 miljoonaa euroa / vuosi. Luvussa ei ole mukana

vapautuvien tilojen pois jäävät vuokrat.

Maakunnan merkittävät investoinnit yhteistyöalueella (YTA-investoinnit) tulee valmistella siitä säädetyllä tavalla, ks. lähemmin JHS-suositus 208.

Maakuntien Tilakeskus Oy:n toukokuussa 2019 toimittamassa ”Maakuntien tilavalmistelun

väliraportissa” on kohdassa 5.4. esitetty investointien selvittämisen valmistelutilannetta. Liite 6.

Valmistelun aikana osoittautui, että eräät kunnat pidättäytyvät sote-investointien edistämisestä mm.

hidastamalla hankesuunnitelmien ja asemakaavamuutosten tekemistä. Syynä olivat reformissa

maakunnan päätöksenteon epävarmuus sitoutumisessa uusiin tiloihin ja kuntien myös uusista tiloista

siirtymäaikana vain kolmeksi vuodeksi tehtävät vuokrasopimukset maakunnan kanssa. Tämä on ollut

valmistelussa selvä epäkohta, jota reformin seuraavassa valmistelussa tulee välttää.

http://www.jhs-suositukset.fi/suomi/jhs208

2

1.1.1 Projektin tulokset ja saavutukset ennen valmistelun päättymistä

Tilavalmistelun karkea arvio Uudenmaan tilainvestoinneista ja niiden vuokran vaikutuksesta.

Hankeohjaukseen osallistuminen kohdan 1.3. mukaisesti.

1.1.2 Valmistelussa kesken jääneet työt ja seuraavat tehtävät

Valmistelun keskeytyessä keväällä 2019 olisivat seuraavaksi tehtävät työt olleet:

- Kuntien investointisuunnitelmien selvitys (Kuntaliitto ja Maakuntien Tilakeskus Oy)

- Investointisuunnitelmien ja tarpeiden priorisointi maakunnan kannalta

- Investointien sisällön, laadun ja laajuuden arviointi maakunnan kannalta

- Investointien ajoitus ja niiden aiheuttama tarkempi vuokravaikutus

- Poistuvien tilojen arviointi ja poistuva vuokra

- Hankkeiden ohjaukseen ja valmisteluun osallistuminen

- Piirien hankkeiden siirtoon Maakuntien Tilakeskus Oy:öön osallistuminen

1.2. Vaatimukset

Vaatimus * Kuvaus

HUSin investointiohje 4/2015 Ohjeet investointien valmistelusta HUS kuntayhtymässä. Ohjetta ollaan päivittämässä keväällä 2019.

Maakuntien Tilakeskuksen vuokranmääritysperiaatteet, kohta Investointien huomioiminen vuokrauksessa

Linkki MT:n vuokranmääritysperiaatteisiin

Maakunnan osuus yhteistyöalueen investointisuunnitelmasta/JHS 208

Linkki JHS-suosituksiin

* = Pakollinen

1.3. Tavoitteet

Turvallisen siirtymän edellyttämät tavoitteet

Projektilla ei ole suoranaisia vaikutuksia turvalliseen siirtymään. Siirtymässä kuntien ja kuntayhtymien

hankekorien oli tarkoitus siirtyä sellaisinaan Maakuntien Tilakeskus Oy:lle ja maakunnille. Siirtyvien

hankkeiden sopimusmuutosten ja -vastuiden käytännön järjestäminen oli Maakuntien Tilakeskus

Oy:n vastuulla. Liitteet 3 ja 4.

Rohkean uudistumisen mahdollisuudet:

Investoinnit ovat toiminnan kehityksen, kapasiteetin lisäyksen ja/tai tilavaatimusten johdosta

välttämättömiä. Näihin liittyy aina myös rohkeita uudistamisen mahdollisuuksia.

Investointien keskittäminen valtakunnalliseen palvelukeskusyhtiöön mahdollistaa investointien

valtakunnallisen ohjaamisen, parhaiden käytäntöjen ja tilakonseptien käyttöön ottamisen,

erikoisosaamisen kehittämisen ja resurssien jakamisen kustannustehokkaasti. Samalla se

toivottavasti myös rohkaisee kuntia parempaan kiinteistönpitoon ja suunnitelmallisempaan

vuosikorjaustoimintaan.

3

Muut tavoitteet:

Arvioida kuntien tilainvestointien sisältöä, kokoa ja ajoitusta maakunnan näkökulmasta.

Maakuntavalmistelu on osallistunut kuntien investointien valmisteluun (Helsinki, Kirkkonummi).

Arvioida investointeja maakunnan tulevan sote-palveluverkon näkökulmasta. Maakuntavalmistelu on

ollut kuultavana kuntien palveluverkkosuunnitteluun liittyvissä kysymyksissä (Helsinki, Espoo,

Raasepori).

Arvioida investointien vuosivuokraa nostavaa nettovaikutusta (= investointien uusi vuokra miinus

poistuvien tilojen vuokra).

2. Projektin kuvaus

2.1. Projektin laajuus

Projektissa selvitetään yli 500.000 euron suunnitellut ja käynnissä olevat tilainvestoinnit Uudellamaalla

sekä arvioidaan niiden vuosivuokraa lisäävä vaikutus.

Lisäksi projektissa suunnitellaan ja haetaan parhaita käytäntöjä siihen, miten investointiprosessia tulee

ohjata maakuntavalmistelussa.

2.2. Lopputuotokset

Lopputuloksena saadaan tilannekuva ja ajan tasalla oleva luettelo suunnitelluista ja käynnissä olevista

tilainvestoinneista Uudellamaalla sekä niiden vuokravaikutuksista. Alustava arvio sisältyy liitteeseen 5.

Työ on jäänyt kesken sotereformin valmistelun päätyttyä.

2.3. Rajaukset

Pienet alle 500.000 euron investoinnit eivät sisälly hankkeeseen.

Kuntien nykyisten tilojen investointitarpeista ei saatu kokonaiskäsitystä valmistelun aikana. Projekti

keskittyi tiedossa olevien isojen (uudis)hankkeiden arviointiin.

3. Projektin aikataulu ja riippuvuudet

3.1. Tuotokset, aikataulu ja virstanpylväät n/a

3.2. Projektin vaiheet n/a

4

3.3. Kuvaus olennaisista riippuvuuksista

Riippuvuuden kuvaus Riippuvuuden kriittisyys Riippuvuuden hallintamenetelmä

1_152 YT-alueen investointi-prosessi: Uudenmaan maakunnan investointien yhteensovittaminen yt-alueen investointeihin

pakollinen prosessi, kun investointien yhteen sovittamisvaatimus ylittyy

johtamisjärjestelmä

1_214 Talouden prosessit ja ohjaus: Talousarvio, investointien korottava/nostava vaikutus maakunnan toimitilakustannuksiin

kriittinen; investointien ohjaus ja ajoitus


1_335 Palveluverkko; neuvonta; ohjaus ja asiakasohjaus: Palveluverkon kehittäminen investoimalla tiloihin

kriittinen; investoinnit ovat myös tuottavuushankkeita, joilla laadun ja palvelutason parantumisen myötä kokonaistaloudellisia ja asiakaspalvelun paranemiseen liittyviä vaikutuksia


4. Organisaatio ja päätöksenteko

4.1. Projektin organisointi ja päätöksenteko

Tilainvestoinnit ja niiden vuokran vaikutus -projekti valmisteltiin tilavalmistelun hankejohtajan toimesta ja

vastuulla.

Sisäisesti projektilla on yhdyspintaa ennen kaikkea talous(arvio)valmisteluun ja sote –

liikelaitosvalmisteluun.

Talousvalmistelussa arvioidaan investointien vuokramäärärahatarvetta ja sen riittävyyttä ja arvioidaan

tarvetta sopeuttaa toimintaa määrärahatarpeen ylittäessä maakunnan taloudellisen kantokyvyn.

Sote-liikelaitoksella on vahvaa substanssiosaamista liittyen investointien mitoitukseen ja sisältöön. Siksi

on erinomaisen tärkeää reformin jatkuessakin huomioida, että tuottajan ja myös järjestäjän edustajat

osallistuvat investointien ohjaukseen.

4.2. Projektitiimit

Osallistuneet henkilöt ja vastuualue / työnantaja:

• Talousvalmistelu: Markus Syrjänen

• Konsernivalmistelu: Lauri Tanner

• Tilavalmistelu: Carl Slätis

• Sote-liikelaitosvalmistelu: Mira Uunimäki, Kati Liukko

• HUS: Investointijohtaja Anne Priha, Hankejohtaja Raija Malmström; Kiinteistöjohtaja Vesa Vainiotalo

• Helsingin kaupunki: Sote: Jaana Lunnela ja Pirjo Sipiläinen; KYMP: Jaakko Stauffer; Kaupunginkanslia: Tuula

Saxholm

5

4.3. Projektin tärkeimmät sidosryhmät

Sidosryhmän kuvaus

Mitä sidosryhmältä odotetaan Miten yhteistyö tapahtuu?

Maakuntien Tilakeskus Oy investointien toteutusvastuu jatkuvaa

HUS investointien esittäminen jatkuvaa

Uudenmaan kunnat investointien toteuttaminen maakunnan päätösten mukaan

jatkuvaa

YTA-alueen investointien valmistelu vaikutuksiltaan yksittäisen maakunnan tarpeita suurempien investointien valmistelu

jatkuvaa

5. Projektin päätehtävät ja tehtäviin vaadittava työmäärä

Projektin päätehtävä kuvattu edellä kohdassa 1.

Tehtäviin vaadittavaa työmäärää ei ole erikseen arvioitu.

6. Riskit

Riskin kuvaus Vaikutta-vuus

Todennäköi-syys

Riski-luku yht.

Korjaavat toimenpiteet

Reformin viivästyessä välttämättömien uudisrakennushankkeiden siirtyminen

2 2 4 Vaihtoehtoisten tilaratkaisujen selvittäminen. Hankevalmiuden nostaminen, jotta investointiesitykset saadaan viipymättä päätöksentekoon.

Reformin viivästyessä välttämättömien korjaus-/kunnossapitotöiden viivästyminen

3 2 6 Jatkuva yhteistyö ja vuoropuhelu kuntien ja Maakuntien Tilakeskuksen edustajien kanssa.

Uudisrakennushankkeet eivät vastaa maakunnan tarpeita

4 1 4 Maakunnan edustajien osallistuminen investointien ohjaukseen ja hanke-valmisteluun

6

7. Muut projektin määrittelyyn ja suunnitteluun liittyvät

keskeiset dokumentit

LIITTEET

Liite 1: Vuokrajärjestelmän perusteet (investoinnit)

Liite 2: HUS Investointiohjelma 2019-2022

Liite 3: Rakennuttamisen ja hankehallinnan periaatteet

Liite 4: Tilakeskuksen rooli investointien ohjauksessa

Liite 5: Helsingin kaupungin investoinnit ja Uusimaa yhteenveto

EI LIITTEENÄ

Maakuntien Tilakeskuksen tilavalmistelun väliraportti kevät 2019

Vuokrajärjestelmän perusteet

JORY

5.2.2018

VUOKRAUKSEN KOKONAISUUS

Tilakeskuksen omistukseen siirtyvät tilat

• Vuokrajärjestelmän perusteet

Kuntien omistamat tilat

• Vuokran määrittely siirtymäkaudelle säädösten mukaan

Muiden omistamat tilat

• Vuokra määräytyy siirtyvien sopimuksen mukaisesti

Maakunnan vuokrakustannus muodostuu koko tilakannasta

Edelleenvuokraus

SISÄLTÖ• Yleistä vuokrajärjestelmästä (hyväksytty kesällä 2017)

• Sopimuksien rakenne

• Riskien jako

• Vuokrasopimuksien pituus

• Vuokran hinnoitteluperiaatteet ja vuokran tarkistaminen

• Investointien huomioiminen vuokrauksessa

• Ylläpitovuokraosuus vuokrauksessa

Yleistä vuokrausjärjestelmästä

Hyväksytty kesällä 2017

1.2.2018

VUOKRAUSJÄRJESTELMÄN PERUSTEET

• Vuokrajärjestelmä tuottaa Maakuntien tilakeskus Oy:lle tulovirran, jolla katetaan yhtiön juoksevat

kustannukset ja investointien aiheuttamat pääomakustannukset sekä luodaan omaisuuden

kehittämiseen tarvittava tulos. Tulovirran tulee kattaa käyttöomaisuuden kulumisen sekä

käyttöomaisuuteen sidotun pääoman korvauksen. Vuokralla pyritään hoitamaan omaisuuden arvon

säilyttäminen ja kehittäminen.

• Yhtiön taloudellisen tuloksen pitää olla positiivinen, jotta se on rahoittajien näkökulmasta uskottava

ja kykenee huolehtimaan vieraan pääoman hinnasta.

• Maakunnalle vuokrajärjestelmä takaa ennustettavat tilakustannukset ja investointien vaikutukset

toteutuvat toimintakustannusten kautta. Vuokrien käyttäminen tilojen kunnossapitoon parantaa

tilojen palvelukykyä ja näin säilyttää tilojen käyttökelpoisuuden varsinaisessa palvelutoiminnassa.

VUOKRAJÄRJESTELMÄN PERUSTEET

• Asiakkaille kokonaisvuokraus tarjoaa tilat ylläpidettyinä, jolloin asiakas voi itse keskittyä

palvelutuotantoon.

• Systemaattinen vuokrajärjestelmä muodostaa riittävän vakaan ja ennustettavan kassavirran

kustannusten kattamiseksi, millä parannetaan yhtiön rahoitusmahdollisuuksia.

• Julkisen talouden (valtion) kannalta vuokrajärjestelmä luo maakuntien hallintoon ja talouteen

kestävän linkin investointien ja käyttötalouden välillä, jolloin investointien tarvetta tarkastellaan

ennen kaikkea maakuntien toimintamenojen kautta. Samalla se hillitsee investointien määrää, kun

investointitarvetta ohjaa sen käytön maksuhalukkuus ja tilojen ja palveluiden todellinen tarve.

VUOKRAJÄRJESTELMÄN OMINAISUUDET

• Kaikille palvelutuotannossa tarvittaville tiloille vuokra lasketaan samoin periaattein, lähtien mm.

tilan rakentamisesta aiheutuvasta kustannuksesta, investoinnin elinkaaresta ja maapohjan arvosta

sekä ylläpidon kustannuksesta. Hinnoittelu ei siten perustu suoraan toimintoon,

käyttötarkoitukseen tai keskinäiseen sijaintiin.

• Vuokra tuo esille, mitä tilat ja rakennukset palveluineen oikeasti maksavat, ”ilmaisia tiloja” ei ole

olemassa. Samalla se kannustaa tilaomaisuuden tehokkaampaan käyttöön: kun tilaa ei pidetä

ilmaisena resurssina, niin sen käyttöön kiinnitetään enemmän huomioita. Tilaresursseja käytetään

palvelutuotannon tarpeen ja maksuhalukkuuden mukaan.

• Vuokralla kiinteistöjen omistaja pystyy sekä lyhyellä että pitkällä aikavälillä tuottamaan

käyttökelpoiset tilaresurssit maakunnan varsinaiseen ydintoimintaan.

VUOKRAJÄRJESTELMÄN OMINAISUUDET

• Maanarvo on osa vuokranmäärityksen perustetta, jolloin sijaintiin liittyvät tekijät hinnoitellaan

käyttäjien toimintamenoiksi. Siirtymävaiheessa maanarvo hinnoitellaan tasearvojen mukaan.

• Järjestelmän tasaa yksittäisen toimitilan riskejä ja niiden realisoitumista kaikkien toimitilojen ja

asiakkaiden kesken, jolloin äkilliset, merkittävät vaihtelut jäävät pois.

ESITYKSET PERIAATTEISTA, HINNOITTELU

• Vuokramalli on kokonaisvuokra

• Pääomavuokraosuus kattaa yhtiön oman pääoman ja vieraan pääoman kustannukset, kiinteistöjen kulumisen/poistot, riskin sekä hallinnon kustannukset

• Riski muodostuu mm. omaisuuden arvonalennustarpeista (realisointi), kohteiden sijaintiriskeistä, tilojen vajaakäytöstä ja rakennusten teknisestä riskistä. Riskipreemio on kaikille maakunnille sama.

• Vuokraus muille kuin in house asiakkaille (vajaakäytön ehkäisy)

• Vuokra hinnoitellaan liiketalousperusteella ja markkinahinnalla, vuokrauksella ehkäistään vajaakäyttötilojen riskiä

• Arvonlisävero

• Vuokrasopimuksen vuokraan ja käyttökorvauksiin lisätään arvonlisävero edellyttäen, että arvonlisäverolain edellytykset verolliselle vuokraukselle täyttyvät. Verottomien vuokrasopimusten vuokran määrittelyssä huomioidaan verottomuudesta aiheutuneet lisäkustannukset. Vuokralainen vastaa toiminnan sopimusaikana alv-statuksesta ja on korvausvelvollinen mahdollisista toiminnan muutoksista johtuvista alv-vähennysten palautusvelvollisuuksista.

Vuokrausjärjestelmän perusteet

Sopimuksien rakenne, riskien jako, sopimuksien pituus, hinnoitteluperiaatteet ja vuokran tarkistaminen

1.2.2018

SOPIMUSKOKONAISUUS• Vuokraus tehdään kokonaisvuokrasopimuksina

• PO-vuokraosuus + YP-vuokraosuus = Kokonaisvuokra

• Vuokrasopimuksia neljää lajia:

• Toimitilavuokra

• Asunnot / asumispalvelukohteet

• Maanvuokra (sis. myös pysäköintialueet)

• Laitepaikka

• Vakioehdot ja sopimuslausekkeet toimitiloille ja asunnoille omansa

• Sopimukset tehdään suomen kielellä

• Sähköinen käsittely koko sopimusketjun ajan (luonnoksesta arkistoon)

SOPIMUKSEN LIITTEET• Vakioehdot

• Pohjapiirustukset

• Vastuurajataulukko, 5 eri tyyppiä:

• Sairaalat

• SOTE-keskukset

• Paloasemat

• Asunnot / asumispalveluiden kohteet

• Muut

• Tilatieto-järjestelmän käyttösopimus

VUOKRAUKSEN RISKIENJAKO• Valtakunnallisella palvelukeskuksella keskitetään omaisuus, velat ja riskit

• Yhtiö perustetaan normaalista apporttiluovutuksesta poiketen, jolloin omaisuusarvot eivät tuota

omistajille erilaisia osuuksia (asukasluku määräävä)

• Riskien jakaminen valtakunnallisesti toteuttaa em. Periaatetta

• Kohteiden kuntoon ja siihen liittyen korjausvelkaan liittyvät riski jaetaan siten, että

määräaikaisissa pitkissä sopimuksissa riskin kantaa heti yhtiö, muissa tarvittavat

korjausinvestoinnit tehdään aina vuokravaikutteisesti

• Muutosinvestoinnit toteutetaan aina vuokravaikutteisesti; näitä ovat toiminnan muutoksista

aiheutuvat muutokset, laajennukset, tason nostot sekä viranomaismääräysten muutoksista

aiheutuneet muutostyöt

RISKIT• Siirtymähetkellä havaittavat, merkittävät tasejatkuvuutta uhkaavat riskit kohdistetaan maakunnittain

(kampuksittain)

• Tuottovaatimuksen kautta otetaan huomioon (=valtakunnallinen riskien poolaus)

• Vajaakäyttöaste ja kiinteistökehitykseen liittyvät riskit (purku, myynti, jalostus jne.)

• Yhtiön toimintaan ja rahoitukseen liittyvät riskit sekä omistajien tuottovaatimus/pääomarakenteen oikaisu

• Kohteisiin, niiden kuntoon ja käsitykseen kunnosta (korjausvelka, sisäilma jne.) liittyvät riskit käsitellään kohde-

/kampuskohtaisesti

• YP-kustannuksissa käytetään käyttötarkoituksiin perustuvaa, kampuskohtaista hinnoittelua

• Käyttökorvaukset todellisen käytön mukaan käyttökorvauksina

• Asuntokohteet (ARA) käsitellään erikseen

OMAN TASEEN PO-VUOKRAOSUUS

• Tase 2016 tp-luvuilla n. 2,7Mrd € => ennustettu tase 2024 nousemassa 5,0 Mrd €

• Investointien selvitys valmistunut 31.1.2018 (HUS –tiedot 15.2.)

• Tiedossa nyt karkeasti mitä muutoksia tilakannassa tapahtuu, paljonko uuttaa vuokrattavaa alaa ja kenelle, mitä vaikutuksia

ylläpitokustannuksiin sekä mikä tulee olemaan vajaakäyttöaste 2020

• Selvityksen myötä kävi selväksi, että simulointiin välttämätöntä tehdä laskelmat 2024 saakka

• Pääomavuokrien hinnoittelu tehdään tasearvoista, mikä huomioi riittävän tasapuolisesti kohteen korjaus- ja arvohistoriaa,

kunhan merkittävästi muista poikkeavat käytännöt tasehistoriasta tasataan ao. maakunnan vuokriin (kampuksittain)

kohdistuvina alkuvuosille

• Kun kohteilla ei ole lainkaan tasearvoa tai tasearvo on poikkeavan alhainen, käytetään ns. tervettä vähimmäisvuokraa =>

kaikista kohteista peritään vähintään minimi-PO-vuokraa, taso alustavasti 3e/m2/kk. Mikäli vuokranmäärityksessä havaitaan,

että jonkin kohteen vuokrataso ei riitä kattamaan kohteen kustannuksia, voidaan vuokra tarvittaessa nostaa terveelle tasolla.

PÄÄOMAVUOKRAPROSENTIN MUODOSTUMINEN OMAKUSTANNUS-

PERIAATTEEN MUKAAN Tilakeskuksen suoraan omistamien kohteiden pääomavuokran hinnoittelu

Siirtyvät kohteet Uudet kohteet

Poistot 4-20% 3,3 %

Pääoman keskim. kustannus 3,7 % 3,7 %Vieraan pääoman kustannus 3 %

Oman pääoman kustannus 5 %

Riskit 1,0 % 1,0%Yhteensä po-vuokra tasearvosta 8,0 %

Kohteissa, joissa tasearvo jo kokonaan tai lähes kokonaan poistettu, peritään kuitenkin

minimivuokraa, jonka suuruus on 3€/m2/kk

Siirtyvien kohteiden poisto-% määräytyy jäljellä olevan poistoajan mukaisesti (5-20v), uusissa kohteissa poistoaika 30v

Siirtyvien kohteiden poistojen laskenta em. tavalla: €-määrä vastaa nykyisten omistajien poistojen €-määrää

Pääoman keskim. kustannus perustuu olettamaan, että velan määrä 3,6Mrd€ ja vahvistetaan kun yhtiön talous on simuloitu

POISTOSUUNNITELMA• Avaavan taseen yhteydessä kaikille yhdenmukainen poistomenettely

• Rakennuksen poistoajaksi alustavasti oletettu 30 vuotta

• Vähäinen määrä rakennuksia, joissa aika voi olla pidempikin (tunnelit, pysäköintitalot, jne)

• Tekniset järjestelmät, joiden teknistaloudellinen pitoaika merkittävästi lyhyempi, käsitellään omina poistokohteinaan

lyhyemmillä poistoajoilla

• Siirtyvien kohteiden jäljellä oleva poistoaika (perustuen 30v kokonaispoistoaikaan) kuntoluokkien perusteella:

• Menettely huomioi myös siirtymän 2017-2020

• Johtaa eri suuruisiin tuottovaatimuksiin johtuen eri suuruisista riskeistä

• Kuntoluokka vs ikä tarkistettava erillisselvityksellä

• Poistosuunnitelma laaditaan keväällä 2018

- KL 1 25a

- KL 2 20a

- KL 3 15a

- KL 4 10a

- KL 5 5a

SOPIMUSTEN PITUUDET• 2013 jälkeen valmistuneet tai valmistuvat (uudisrakennus tai laaja peruskorjaus) 25v sopimus,

laskettuna käyttöönottovuoden lopusta

• (Johtaa painotettuna n. 22v sopimusmaturiteettiin salkussa näiden osalla)

• KL 2 kuuluvat rakennukset, 15 v sopimus 1.1.2020 alkaen,

• KL 3 kuuluvat rakennukset, 10 v sopimus 1.1.2020 alkaen

• Määräaikaiset sopimukset jatkuvat päättyessään toistaiseksi voimassa olevina sopimuksina 12 kk

irtisanomisajalla, ellei tuolloin muuta sovita.

• Kuntoluokkaan 4 & 5 kuuluvat rakennukset, toistaiseksi voimassa oleva sopimus 12kk

irtisanomisajalla

• Vuoden 2018 aikana tehdään tarkempia selvityksiä kuntoluokista

VUOKRAKAUSI• Vuokran periminen aloitetaan, kun tilat luovutetaan asiakkaalle valmiina

• Käyttäjän oma kalustaminen ja varustaminen tapahtuu pääsääntöisesti vasta vuokrakauden alettua

• Yhteistyössä asiakkaan kanssa mahdollistetaan sujuva ja onnistunut käyttöönotto- ja toiminnan aloitusvaihe

• Peruskorjaaminen tai merkittävät parantamiset tehdään aina siten, että sopimus on määräaikainen

• Vuokrakausi mitoitetaan huomioiden asiakkaan toiveet, mutta myös rakennuksen muiden osien jäljellä

oleva teknis-taloudellinen pitoaika

• Annuiteettivuokralla tehtäviä lisävuokria vältetään toistaiseksi voimassaoleviin sopimuksiin,

vähintäänkin sovitaan jäljellä olevan, maksamattoman investoinnin (jäännösarvon)

maksuvelvollisuus irtisanomiseen liittyen

INDEKSITARKISTUS• Kokonaisvuokran tarkistamisen lähtökohtana ollut aiemmin

elinkustannusindeksi

• Jos mukaan otetaan KYKI, niin mitkä olisivat painoarvot

KHI/KYKI välillä => kaaviossa takautuvasti 2010-2016

kehitys eri indeksipainotuksilla

• Hintakehitys oltava selvästi ennustettava ja ymmärrettävä

=> tutkittu todellisen kustannusrakenteen perusteella

oikeudenmukainen tapa muodostaa indeksi

• Edelleenvuokraus kunnilta 3v, VnAsetuksessa käytössä

elinkustannusindeksi90,0

95,0

100,0

105,0

110,0

115,0

120,0

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Painotetut indeksit

KYKI25/KHI75 KYKI35/KHI65 KYKI45/KHI55 KYKI55/KHI45 KHI

INDEKSITARKISTUS• Käyttökorvaukset laskutetaan toteutuneiden kulujen mukaan

• Yhtiön kulujen jakaumaan perustuva jako vuokran määräytymisessä huomioidaan =>

kokonaisvuokran tarkistukseen käytetään painotettua indeksiä, jossa

• Elinkustannusindeksi 67 %

• KYKI 33%

• Korotus syyskuun indeksilukemalla, aina tammikuun alusta (tätä mahdollisesti tarkennettava, kun

maakuntien vuosisuunnittelun aikataulut tiedossa)

EDELLEENVUOKRAUS• Edelleenvuokraus aiheuttaa kustannuksia, joiden kattamiseksi tilakeskus perii manageerauskorvausta

• Korvauksella on tarkoitus kattaa omakustannusperiaatteella suorat kustannukset sekä se osa riskeistä, joita ei voida siirtää

maakunnille

• Lähtökohtana on, että sisäänvuokrauksen ja edelleenvuokrauksen sopimusehdot ovat samankaltaiset, jolloin riskiä ei jää

tilakeskuksen kannettavaksi (maksettavaksi) eikä siitä tarvitse veloittaa ylimääräistä

• Kohteissa on kuitenkin esim. pääomavuokrakohteita, joissa riskiä väistämättä edelleenvuokraukseen jää

• Tässä vaiheessa ei manageerauksen kustannusrakennetta ole vielä tarkemmin selvitetty, joten simulointivaiheessa käytettävä

arvio on 2% kk-vuokrista

• Kun myöhemmin (ennen vuokrasopimuksien laatimista), selviää korvauksen taustakustannusrakenne, tarkennetaan tasoa

• ARA-kohteissa OKA-periaate hieman eri menettelyllä, mahdollisesti erillislaskenta ja –seuranta kustannuksista

ARA-KOHTEET• Yhtiölle tulee omistukseen – suoraan tai välillisesti - sekä ARAn avustamia että lainoittamia kohteita (n. 70kpl)

• Lainoissa sekä korkotukilainoja että Arava-lainoja (valtion antama laina)

• Kunnilta siirtyviä vuokrasopimuksia tai vuokrattavia kohteita >500 kpl

• Tilakeskus maakuntien omistamana yleishyödyllinen ilman erityistä menettelyä

• Tytäryhtiölle voidaan hakea yleishyödylliseksi nimeäminen

• ARA-kohteiden sijoittuminen omaan yhtiöönsä pohdittava

• Näiden kohteiden vuokrahinnoittelussa eivät päde yleisperiaatteet vaan ohjaavana ARA-säädökset ja –rajoitteet

• Lähtökohtana omakustannusperiaate, jonka noudattamisesta vastaa omistaja

• Tuottovaatimuksen määrittely näistä säännösten mukaisesti


Investointien huomioinen vuokrauksessa

5.2.2018

PÄÄKOHDAT• Investointihankkeen käynnistämispäätös edellyttää aina vuokrasopimukseen allekirjoitusta molemmin puolin

• Tarveselvitysvaiheessa käytetään ”Hankkeen valmistelusopimusta” kustannuksista ja vastuista sopimiseen (ennen vuokrasopimuksen

allekirjoitusta)

• Yhtiön toteuttamat investoinnit ovat aina vuokravaikutteisia, jos sopimus on toistaiseksi voim. oleva tai investointi on toiminnallisesta

tarpeesta lähtevä, laajennus, tason nosto tai viranomaismääräysten muutoksista aiheutuvat muutostyö

• Vuokravaikutus perustuu toteutuneisiin kustannuksiin eli vuokran määrä tarkistetaan taloudellisen loppuselvityksen jälkeen todellisten

rakennuskustannusten mukaiseksi

• Vuokrasopimus laaditaan investointipäätöshetkellä tiedossa olevilla kustannusvaikutuksilla

• Huomioimalla kustannusmuutokset täysimääräisesti hankkeen ajalta ei tilakeskus sisällytä vuokrahinnoittelussa

investointikustannusten nousuun liittyvää riskitekijää, mikä nostaisi vuokralaisen kustannuksia tarpeettomasti

• Käyttösidonnaisten erityiskiinteistöjen vuokranmäärityksen ennakoimattomat riskit hallitaan parhaiten todellisiin kustannuksiin

perustuvalla laskentaperiaatteella

• Hanke toteutetaan yhteistyössä asiakkaan kanssa, tiukalla ammattitaitoisella talouden ohjauksella

SOPIMUKSEN MUUTOS VS. UUSI SOPIMUS

• Investointia arvioitaessa ja suunniteltaessa on arvioitava onko nykyistä vuokrasopimusta muutettava ts. muuttuuko

sopimustasapaino investoinnin myötä (riskien hallinta, vuokrakauden pituus, ylläpitokustannus muutos jne.)

• Pienehköt käyttäjälähtöiset investoinnit voidaan toteuttaa vuokralisänä ns. annuiteettivuokrana 5-10 vuoden vuokra-

ajalla, mikäli kohteen vuokrasopimuksen pituutta on jäljellä riittävästi

• Mikäli tehtävän investoinnin takaisinmaksuaika tai teknis-taloudellinen pitoaika on eri mittainen kuin vuokrasopimuksen kausi,

käytetään näistä lyhyempää

• Erityisesti kiinnitettävä huomiota ylläpitokustannusten muutoksiin

• Suuremmissa kohteissa voidaan vuoden aikana tehtävät pienet muutostyöt yhdistää yhdeksi lisäsopimukseksi

(vuoden lopussa), mutta kaikista töistä tulee silti vuokravaikutus sopia yhdessä asiakkaan ja tilakeskuksen välillä

• Jos kohteessa on jo lukuisia lisävuokria alkuperäisen sopimuksen päälle tehtynä, on arvioitava koko sopimuksen

uudistamista em. sopimukset yhdistäen

INVESTOINTIEN OHJAUS- JA RAKENNUTTAMISPROSESSI

YLLÄPITO

Investointivaltuutus(Maakunnan investointisuunnitelma)

ASIAKKUUDEN HOITO

TarveselvitysInvestointiesitys

Hankesuunnitelma

Yleissuunnitelmat

vuokrasopimuksen 1. tarkistus

Rahoitus ja rakentamispäätös

Kannattavuuslaskelma (INKA) Vuokrasopimuksen tarkistus

Taloudellinen loppuselvitys

Vuokrasopimus (ehdollinen)

Hankesuunnitelman hyväksyntä

RAKENNUTTAMINEN

Hankkeen valmistelusopimus

Yleissuunnitelmien hyväksyntä ja

INV

ESTOIN

TIAIH

IO

VUOKRASOPIMUKSEN VAIHEET1. Hankkeen valmistelusopimuksessa sovitaan tarve- ja hankeselvityksen sekä hankesuunnittelun

tavoitteet, projektinhoidon menettelyt sekä kustannusvastuut tilakeskuksen ja vuokralaisen

kesken.

2. Hankesuunnitelman pohjalta tehdään vuokrasopimus, joka on ehdollinen myöhemmin tehtäville

rahoitus- ja rakentamispäätöksille. Sopimus allekirjoitetaan ja sitoudutaan valmistelemaan

hanketta sekä toteuttamaan hanke niillä vuokrasopimusehdoilla. Ehdollisuus poistuu, kun

investoinnin kustannusarvio on tarkentunut (esim. saatu urakkatarjoukset) ja rakentamis- ja

rahoituspäätös voidaan tehdä.

3. Vuokrasopimus muokataan sisällöltään ja ehdoiltaan lopulliseen muotoon ja allekirjoitetaan,

jonka jälkeen Maakuntien tilakeskus voi tehdä rakentamispäätöksen.

4. Lopullinen vuokrasopimus tarkistetaan muutosliitteellä toteutuneiden kustannusten mukaiseksi.

PÄÄOMAVUOKRAN LASKENTA INVESTOINNEISSA

• Vuokran laskennassa otetaan huomioon kustannuksina

• Investoinnin aktivoitavat kustannukset (kts. seuraavassa)

• Peruskorjattavan rakennuksen jäännösarvo

• Vanhojen rakennusten mahdollinen tase-arvojen alaskirjaaminen (menettely korostuu yhtiön perustamisvaiheessa ja heti sen jälkeen)

• Hankkeen rakentamisen aikaiset rahoituskustannukset

• Riskien hallinta ja sen kustannukset => riskilisä

• Pääoman kustannukset (oma ja vieras pääoma)

• Rakennuksen teknisten järjestelmien osalta sovelletaan poistosuunnitelman mukaisia, yleensä muuta

rakennusta lyhyempiä poistoaikoja

• ARA-tuettujen kohteiden laskennassa noudatetaan ao. ohjeita ja säännöksiä

PÄÄOMAVUOKRA, INVESTOINTIKUSTANNUKSET

• Investoinnin kustannukset, jotka otetaan huomioon aktivoinnissa ja vuokran määrittelyssä

• Suunnittelukustannukset tarveselvitysvaiheen alusta lähtien

• Rakentamisen ja käyttöönoton kustannukset

• Rakentamisen aikaiset pääomakustannukset hankekohtaisen tai tilakeskuksen salkkurahoituksen mukaisella VPO-kustannuksella, sisältäen rahoituksen järjestämiseen liittyvät kustannukset

• Rakentamisen aikaiset maanvuokra- ja kiinteistöverokustannukset

• Tontin hankintaan ja kehittämiseen liittyvät maksut (mm. kaavoituksen konsulttikustannukset, maankäyttösopimukset ja niiden kehittämiskorvaukset)

• Hankkeen aiheuttamat infrarakenteiden kustannukset, jos eivät palvele koko kampusta

• Mahdolliset vanhojen rakennusten purkukustannukset (ei välttämättä voida aktivoida, huomioitava muutoin)

• (Avustukset ja muut tuet)

ANNUITEETTIVUOKRA• Annuiteettivuokraan vaikuttavat parametrit valmistellaan kesään 2018 mennessä

• Huomioon otetaan ainakin

• Voimassa olevan vuokrasopimus

• Rakennuksen muiden osien teknis-taloudellinen käyttöikä

• Asiakkaan toiminta tai laitehankinta tmv, mihin investointi kohdistuu, arvioitu elinkaari

• Riskit ja niiden jakautuminen

• Vaikutukset ylläpitoon ja sen kustannuksiin

PERUSTAMISVAIHE 2018-2020• Edellä kuvatut perusteet hinnoitteluun, sopimuskausien pituuteen yms huomioidaan jo myös niissä

sopimuksissa, joissa investointi on nykyisten omistajien (aika ennen 1.1.2020) käynnistämä.

• Siirtymähetkellä meneillään olevien keskeneräisten investointien sekä tulevaisuuteen jo

päätettyjen investointien pääomavuokra-osuus lasketaan erikseen kullekin rakennukselle ja lisätään

edellä määriteltyyn pääomavuokraosuuteen. Valmistuvien investointien vaikutus

ylläpitokustannuksiin huomioidaan vuokran ylläpito-osuudessa.

• Perustamisvaiheessa käynnissä olevien investointien lopullinen vuokranmääritys ja -sopimukset

tullaan tekemään vastaavalla tavalla toteutuneiden kustannusten mukaisesti

• Tilakeskus ei ota ei voi ottaa riskiä hankkeen käynnistäneen tahon tekemistä päätöksistä


Ylläpitovuokraosuus vuokrauksessa

5.2.2018

YLLÄPITOVUOKRAOSUUDEN MÄÄRITYS

• Ylläpidosta aiheutuvia kustannuksia katetaan vuokran ylläpitovuokraosuudella sekä käyttö- ja erilliskorvauksilla

• Kokonaisvuokra sisältää pääomavuokra- ja ylläpitovuokraosuuden, jotka vuokralaskelmassa hinnoitellaan

erikseen. Sopimukseen kirjataan kuitenkin kokonaisvuokra.

• Kokonaisvuokran ylläpito-osuus määritellään rakennuksen ennustettavien ylläpitokustannusten mukaisesti.

Ylläpito-osuudella katetaan kunnossapidon, hoidon, vuosikorjausten (PTS/ennuste 10 v ), vakuutusten ja

kiinteistöveron kustannukset.

• Vuokraan sisältyvän ylläpidon tarkemmat vastuurajat määritetään ja sovitaan jokaiseen vuokrasopimukseen

liitettävällä vastuurajataulukolla.

• Edelleenvuokrakohteiden vastuurajataulukon vastuut noudattavat sisäänvuokrasopimuksen vastuita ja näiden

sisällössä voi olla kiinteistöomistajakohtaisia eroavaisuuksia.

YLLÄPITOVUOKRALLA KATETAAN

• Yhtiön yleiskulut ja hallinto

• Käyttö ja huolto

• Kiinteistön käytön, hoidon ja huollon kustannukset

• Ylläpidon henkilökunnan palkkakustannukset

• Ulkoalueiden hoito

• Siivous

• Vain kiinteistön teknisten tilojen siivouskustannukset (kiinteistövalvomot, iv-konehuoneet jne),

pysäköintitilojen siivous

• Siivous muutoin asiakkaan itsensä järjestämä


• Lämmitys, höyry (erikoistapauksissa esim. välinehuollossa höyry voidaan sopia perittäväksi myös käyttökorvauksena)

• Jätehuolto

• Yhdyskuntajätteen yleisohjeistus ja opastus, jätejärjestelmä, jätteen pois kuljetus

• Prosessijätteen kustannus on vuokralaisen vastuulla

• Vartiointi

• Kuorisuojaus ja piirivartiointi

• Vahinkovakuutukset, kiinteistön vakuutukset

• Vuokralainen vastaa oman toimintansa (mm keskeytys) ja kalustonsa vakuuttamisesta

• Osakehuoneistojen vuokrat ja vastikkeet sekä maanvuokrat


• Kiinteistövero

• Rakennusten ja maa-alueiden kiinteistövero

• Korjauskustannukset

• Perus- ja vuosikorjaukset (keskimäärin 1,80 €/htm2/kk), joilla kohde pidetään elinkaarensa ajan

vuokrasuhteen alkamishetken mukaisessa käyttökunnossa. Muutostyöt, laajennukset, ajanmukaistaminen

ja tasoparannukset ovat kokonaan vuokravaikutteisia investointeja

• Muut hoitokulut sovitaan erikseen

• Erityiskysymykset sovitaan vastuurajataulukossa kohdekohtaisesti erikseen

• Vuokrasopimuksen laatimisen jälkeen viranomaisen, vuokraustoimintaan välittömästi liittyvät,

uudet verot ja maksut lisätään vuokraan ja mahdollisiin käyttökorvauksiin

KULUTUKSEEN PERUSTUVANA KÄYTTÖKORVAUKSENA PERITÄÄN

• Kaukokylmä

• Kaukokylmän kulutus vuokrakohteessa arvioidaan ja kustannus peritään kuukausittain käyttökorvauksena, joka tarkistetaan vuosittain

kullekin tulevalle budjettivuodelle vuokrakohteen todellisen kulutuksen ja/tai energiamaksujen noustessa tai laskiessa. Muutoksesta ja

sen perusteista ilmoitetaan vuokralaiselle kirjallisesti.

• Vesi, jätevesi ja sähkö

• Käyttöhyödykkeiden kulutus vuokrakohteessa arvioidaan ja kustannus peritään kuukausittain käyttökorvauksena, joka tarkistetaan

vuosittain kullekin tulevalle budjettivuodelle vuokrakohteen todellisen kulutuksen ja/tai energiamaksujen noustessa tai laskiessa.

Muutoksesta ja sen perusteista ilmoitetaan vuokralaiselle kirjallisesti.

• Tuotantoyksiköt (keittiö, välinehuolto, pesula jne) vastaavat itse vesi- ja jätevesi-, sekä sähkökustannuksistaan, erillisen mittauksen

mukaisena

Hannu Lähteenmäki

Jory, yp-kustannustarkastelu

13.12.2017

www.maakuntientilakeskus.fi

YLLÄPITOKUSTANNUS - OMAT KIINTEISTÖT

• Sisältö kirjanpitoasetuksen kiinteistökaavan mukaisesti

• Lisäksi tyhjien tilojen ylläpitokustannus

• Määritetty kaksi sairaalatyyppiä käyttötarkoituksen/käytön intensiteetin perusteella, lisäksi muut kiinteistöt,

• Määritelty 2018 budjettitietojen perusteella ja vertailtu DD kyselyn tietoihin.

• Kustannukset siirretty 2018 –> 2020 kustannusten nousun + 2%/a olettamalla. Luvuissa vielä epävarmuuksia.

• Yhtiön yleiskulut ja hallinto tässä vaiheessa selvittämättä, luvut nyt SHP-lukuja

• Investointien kasvattama tilamäärä muuttaa kokonaisuudessaan yp-kustannusta merkittävästi

• Kiinteistövero tulee kaksinkertaistumaan investointien seurauksena, lisäksi valtiolle menossa koko

kiinteistöverojärjestelmän uudistus, jonka vaikutuksia ei tiedossa

YLLÄPITOKUSTANNUSTEN SUURUUS

• Vaativat sairaalat

• HUS Meilahti

• KYS Puijo

• TaYS

• HUS Jorvi, Peijas, Hyvinkää

Ylläpitovuokra v 2020 on 9,8 €/htm2/kk


Vaativat sairaalat

Vain sisäiseen käyttöön

2018 2020

€/htm2/kk €/htm2/kk

HÖYRY Kaasu ja öljy 0,2 0,21

Jätehuolto 0,4 0,42

Kaukokylmä 0,2 0,21

Kiinteistövero 1,2 1,25

Korjaus 1,8 1,87

Käyttö ja huolto 1,8 1,87

Lämmitys 1,1 1,14

Muut hoitokulut 0,00

Sairaalakaasut 0,15 0,16

Siivous 0,1 0,10

Sähkö 1,53 1,59

Ulkoalueiden hoito 0,16 0,17

Vahinkovakuutukset 0,04 0,04

Vartiointi 0,25 0,26

Vesi ja jätevesi 0,23 0,24

Vuokrat 0,00

Hallinnon Yleiskulut 0,12 0,12

Tyhjien ja käyttökiellossa olevien tilojen ylläpito 0,11 0,12

YHTEENSÄ 9,39 9,77


• Muut sairaalat

• KYS Julkula

• TaYS: Valkeakoski, Sastamala, Pitkäniemi

• HUS: Lohja, Raasepori, Porvoo

• Ylläpitovuokra v 2020 on 7,9 €/htm2/kk


Muut sairaalat

Vain sisäiseen käyttöön

2018 2020

€/htm2/kk €/htm2/kk

HÖYRY Kaasu ja öljy 0,00 0,00

Jätehuolto 0,29 0,31

Kaukokylmä 0,00 0,00

Kiinteistövero 0,58 0,60

Korjaus 1,80 1,87

Käyttö ja huolto 1,65 1,72

Lämmitys 1,25 1,30

Muut hoitokulut 0,00 0,00

Sairaalakaasut 0,02 0,02

Siivous 0,08 0,08

Sähkö 1,05 1,09

Ulkoalueiden hoito 0,28 0,29

Vahinkovakuutukset 0,01 0,01

Vartiointi 0,15 0,16

Vesi ja jätevesi 0,26 0,27

Vuokrat 0,00 0,00

Hallinnon Yleiskulut 0,10 0,10

Tyhjien ja käyttökiellossa olevien tilojen ylläpito 0,11 0,11

YHTEENSÄ 7,63 7,94

INVESTOINTIOHJELMA 2019 - 2022

Maakuntien tilakeskus Oy:n ja Uudenmaan maakuntavalmistelun tapaaminen 16.1.2019, Anne Priha

SAIRAANHOITOPIIRIN 10 VUODEN INVESTOINTIARVIO

2

Arviot milj. euroina 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028

Rakennusinvestoinnit 127 155 143 102 130 120 140 130 130 130

Tutkimus- ja hoitolaitehankkeet 47 32 35 89 44 40 50 46 40 40

Tietojärjestelmät ja -tekniikka 28 25 24 23 26 30 20 24 30 30

YHTEENSÄ 202 212 202 214 200 190 210 200 200 200

Sote- ja

maakunta-

valmistelussa

hankeryhmien

rajat osittain

tästä

poikkeavat.

OMIEN INVESTOINTIEN LISÄKSI SUUNNITELMISSA ON ”MUUN RAHOITUKSEN” TILAHANKKEITA

3

Hankesuunnitteluvaiheessa nyt kaksi suurta kiireellistä sairaalakohdetta, joiden viivästyminen johtaisi mittaviin peruskorjauksiin nykyisissä tiloissa.

o Silmäsairaala

o Laakson yhteissairaala

Lisäksi useita muita uusia vuokratilahankkeita vuosittain.

Tutkimus- ja hoitolaitteista, erilaisista koneista ja IT-oheislaitteista osa hankitaan omia investointeja korvaavilla leasing-, käyttökorvaus- tai vastaavilla rahoitusmalleilla. Leasing-vastuut 30 ME / TP17.

INVESTOINNIT VALTUUSTON 13.12.2018 HYVÄKSYMÄN TALOUSARVION 2019 INVESTOINTIOSASSA

4

INVESTOINNIT 2019-2022

1 000 euroina TA 2018 TAE2019 TS 2020 TS 2021 TS 2022 yhteensä

Yhtymähallinto

Osakkeet ja osuudet 3 500 3 300 3 300

Laitehankkeet 170 2 770 2 770

HUS Tilakeskus

Rakennushankkeet 103 900 127 000 154 800 143 000 102 350 527 150

Sairaanhoitoalueiden laitehankkeet

HYKS-sairaanhoitoalue 39 520 30 420 25 850 29 900 78 850 165 020

Länsi-Uudenmaan sairaanhoitoaliue 340

Lohjan sairaanhoitoalue 890 700 450 600 450 2 200

Hyvinkään sairaanhoitoalue 2 000 3 900 1 080 1 120 1 080 7 180

Porvoon sairaanhoitoalue 450 700 650 650 650 2 650

HUS Tietohallinto 30 360 28 000 25 000 23 800 23 200 100 000

HUS Apteekki 1 120 2 520 2 280 420 2 960 8 180

HUS Logistiikka 290 980 990 790 960 3 720

HUS Tukipalvelut 1 460 1 710 900 1 720 3 500 7 830

Yhteensä 184 000 202 000 212 000 202 000 214 000 830 000

Hyväksytty investointien

määrä on 4 vuoden jaksolla

226 ME pienempi kuin

toimintayksiköt esittivät.

KAUDELLA 2019 – 2022 SUURIMMAT INVESTOINNIT MEILAHDESSA, JORVIN SAIRAALASSA JA HYVINKÄÄN SAIRAALASSA

5

1 000 euroina Aikais. 2019 2020 2021 2022 Myöh. Yhteensä

RAKENTAMINEN YHTEENSÄ 127 000 154 800 143 000 102 350

josta

Puistosairaalan peruskorjaus v1 2 500 11 500 17 700 12 300 44 000

Puistosairaalan peruskorjaus v2 100 200 1 600 38 100 40 000

Siltasairaalan rakentaminen 50 100 58 600 78 000 68 000 30 000 10 300 295 000

Syöpätautien klinikan peruskorjaus v1 200 700 1 500 6 000 5 000 1 500 14 900

Syöpätautien klinikan peruskorjaus v2 200 1 000 2 500 8 600 12 300

Jorvin sair. Lyhythoitoisen kir leikkausyksikkö 7 500 4 600 12 100

Jorvin sair. Ent päivystysalueen peruskorjaus 160 1 300 4 000 1 540 7 000

Jorvin sair. K-leikkausos. ja alapuol tilojen pk 800 2 000 8 000 10 000 8 000 13 200 42 000

Jorvin sair. Apteekin uudet tilat 1 000 4 000 500 5 500

Jorvin sair. Uusi osastorakennus 100 600 2 500 8 500 108 300 120 000

HUOM luettelo ei sisällä erikseen jokaista suurta

hanketta.

Hankekohtaiset kustannusarviot tässä investointi-

ohjelman mukaisina. Muutoksia

tiedossa jo nyt.

… TAULUKKO JATKUU

6

1 000 euroina Aikais. 2 019 2 020 2 021 2 022 Myöh. Yhteensä

NKL Osastotilojen rakentaminen C-osaan, 2 proj. 5 500 3 500 3 000 1 400 13 400

NKL A-osan peruskorjaus ja ilmanvaihtohanke 900 3 800 1 000 3 000 21 300 30 000

Peijaksen sair. Keskuskeittiön peruskorjaus 170 600 1 880 2 650

Peijaksen sair. Leikkaussalien peruskorjaus 80 680 2 000 3 640 6 400

Lohjan sair. Leikkausosaston peruskorjaus 200 1 900 2 500 4 600

Hyvinkään sair. Leikkausosaston uudisrakennus 16 400 7 500 23 900

Hyvinkään sair. Osastojen 3-4 peruskorjaus 200 550 3 700 4 000 4 000 3 850 16 300

Hyvinkään sair. A-osan julkisivuhanke 200 3 600 4 000 2 200 2 000 12 000

Hissien peruskorjausohjelma 1 800 1 800 1 800 1 800 1 900 9 100

Muut rakennusinvestoinnit 29 580 27 420 24 800 31 250

LÄHIVUOSINA MYÖS SUURIA LAITEHANKINTOJA

7

Vuosien 2019-22 investointiohjelmassa

16 tietokonetomografialiatteistoa

6 magneettikuvauslaitteistoa

5 sädehoitolaitetta

6 angiografialaitteistoa

sekä leikkausrobotteja, gammakameroita, Biopankin kylmäsäilytysjärjestelmä, lääkeautomaatteja, välinehuollon laitteistoja jne.

Merkittävä osa hankinnoista liittyy Siltasairaalan varusteluun, kasvava osa mm. erva-yhteistyön järjestelyihin.

Sote- investointien edistäminen Helsingin kaupungissa

Kokous 16.1.2019

Pirjo Sipiläinen

Carl Slätis

Tilainvestointien valmistelu

• Lukuisat Uudenmaan kuntien rakennushankkeet edellyttävät maakunnan kannanottoa - Helsingin kaupungin hankkeet ovat kappalemäärältään ja suuruusluokaltaan ylivoimaisesti suurimmat

• Hankkeita voidaan ennen maakunnan päätösvaltaisuutta edistää laatimalla hankesuunnitelmia ja hyväksymällä asemakaavamuutoksia, mutta monien hankkeiden osalta pitää jo päästä tästä eteenpäin toteutukseen

• Maakuntavaltuusto on päätöksentekokykyinen aikaisintaan alkuvuonna 2020, mahdollisesti vasta tätä myöhemmin – hankkeita pitää siitä huolimatta edistää ilman viiveitä

• Investoinnin toteuttaminen vuokrahankkeena ei ratkaise asiaa, koska STMntulkinnan mukaan maakunnalla on kaikissa tilanteissa irtisanomisoikeus vuokrasopimukseen, vaikka siihen olisi poikkeuslupa haettu

• Kokous pidetty Helsingin kaupungin kanssa 13.12.2018, jossa tavoitteena oli löytää toimivat keinot, joilla kaupungin kanssa investointeja olisi mahdollista edistää tilanteessa, jossa maakunta ei ole päätösvaltainen. Rahoitusjohtaja ilmoitti hoitavansa hankesuunnitelmien edistämisasiaa.

Helsingin kaupunki suuret investoinnit

m€ vuosi

• Laakson yhteissairaala, yhdessä HUS 600+ 2026-

• Malmin uusi sairaala 200 2027

• Keskustan terveys ja hyvinv.keskus 72 2025

• Pohjoisen terveys- ja hyvinvointi-

keskus ja perhekeskus 65 2026

• Keskustan monipuolinen palv.keskus 60 2023

• Koskelan monipuolinen palv.keskus 60 2022

• Vuosaaren monipuolinen p.keskus 60 2024

• Kannelmäki-Malminkartanon mpk 60 2025

• Myllypuron mpk, peruskorjaus, käynnissä 35 2021

SUURET HANKKEET, KIIREELLISYYS 1

hankenimi osoite hankevaihe/päätökset asemakaava kevät 2019 toimet

käyttöön-ottovuosi

tavoite m2

kustannusarvio t€

Kustannus-arvio

€/m2 huomioitavaa/PERUSTELU

Mannerheimintie 172 korvaavat tilat Haartmaninkatu 1

hankesuunnitelma hyväksytty sote lautakunta 12/2018 vahva toteutussuunnittelu 2022 3452 3500 1 014

yhteishanke HUS ja Helsinki sote. Nykyinen rakennus puretaan, alue on kaavoitettu

muuhun käyttöön

Laakson yhteissairaala Lääkärinkatu 8

hankesuunnitelma valmis 1/2020

asemakaavamuutos vireille 2017, tavoite

asemakaava vahva rakennuslupavaiheesa

hankesuunnittelu, masterplan,

viitesuunnitelma, as.kaavamuutoksen käynnistäminen 2026 150 000 600 000 4 000

Yhteishanke Hki - HUS, toteuttaa PKS sairaala-aluevisio 2030, kiireellisyys

sisäilmaongelmat, toimintaan soveltumattomat tilat, toteutetaan vaiheittain

Koskelan monipuolinen palvelukeskus MPK Kunnalliskodintie 2

tarvekuvaus 2/2016, tavoite hankesuunnitelma valmis

2019-20 kaava vahva

tarvekuvauksen päivitys, tavoite

hankesuunnittelun käynnistys

2021 (talous-

arvio) 15000 60000 4000

uudisrakennus, Koskelan alue on kaavoitettu uuteen käyttöön ja toiminnalle tarvitaan

korvaavat tilat, hankesuunnittelu ei ole edennyt ja tarvitaan kaupungin sitoutuminen hankesuunnitelman tekemiseen

Keskustan terveys- ja hyvinvointikeskus Salomonkatu 8 a

hankesuunitelma, sote ltk 1/2019

hankesuunnitelma päätökset 2025 11841 72000 6081

Keskustan perhekeskus avoin

tavoite hankesuunnitelma valmis 2020 riippuu kiiinteistöstä tarvekuvaus 2025 4500 13500 3000

vuokrakohde peruskorjaus, etenee Keskustan THK:n aikataulussa

Vuosaaren monipuolinen

palvelukeskus

auki (tonttivaraus Vuosaaren THK:n

ja PK:n vieressä)

tarvekuvaus 11/2016 , tavoite hankesuunnitelma valmis

2020

asemakaava-muutoksesta on tehty

kaavavalitus

tarvekuvauksen päivitys, tavoite

hankesuunittelun käynnistys

2020 (talous-

arvio) 15000 60000 4000

uudisrakennus, odottaa hankesuunnittelun käynnistymistä, tarvitaan kaupungin

sitoutuminen hankesuunnitelman tekemiseen

Keskustan

monipuolinen

palvelukeskus avoin

tavoite hankesuunnitelma

2019-20 tarvekuvaus

2022

(talousarvi

o) 15000 60000 4000

Nykyiset tilat Kivelän sairaala-alueella

eivät tue toimintaa, kaavoitetaan muuhun

käyttöön, paikkaa on etsitty vuosikausia

Malmin uusi sairaala

Talvelantie,

Malmin sairaala-

alue

tarvekuvaus syksy 2018,

tavoite tarveselvitys 2020

alkuvuosi

tarveselvityksen

käynnistäminen 2026 40000 200000 5000Nykyisissä tiloissa sisäilmaongelmia, AVI

Pohjoisen terveys- Ja

hyvinvointikeskus ja

perhekeskus auki tavoite tarveselvitys 2020

ehdotettu tontti

Malmin keskustassa,

soveltuvuuden

tarkastelu tarvekuvaus 2026 18000

aikataulu sovitettava Malmin sairaalan

kanssa

Kannelmäki-

Malminkartanon

monipuolinen

palvelukeskus auki

tavoite hankesuunnittelu

2019-2020

auki, ehdotettu tontti,

ei päätöstä tarvekuvaus 2025 15000 60000 4000

tarvitaan kaupungin sitoutuminen

hankesuunnitelman tekemiseen

Kustaankartanon

monipuolinen

palvelukeskus,

muutostyöhankkeet,

useita Oltermannintie 32

tarvitaan päätös

apporttisiirrosta, jotta

voidaan tehdä

hankesuunnitelmat kaava vahva

B-G-F-H-talojen

hankesuunnittelun

käynnistäminen,

siirto Heka:lle

puuttuu

2020-

luvulla(?) 12000 6000 500

laitosasumisesta ryhmäkotiasumiseen,

toteutetaan rakennus kerrallaan, edellyttää

apporttisiirtoa kaupungilta Hekalle

Mariankoti,

peruskorjaus ja

muutos

monipuoliseksi

palvelukeskukseksi

Schildtinpolku 6,

00440 Helsinki

tarvekuvaus

tavoite

hankesuunnittelun

käynnistäminen 2021 7500 21000 2800

hankesuunnittelu ei ole edennyt ja

tarvitaan kaupungin sitoutuminen

hankesuunnitelman tekemiseen

SUURET HANKKEET, KIIREELLISYYS 1


käyttöön-

ottovuosi

tavoite m2

kustannu

sarvio t€

Kustann

us-arvio


Pienet kiireelliset hankkeet

PIENET TÄRKEÄT

JA KIIREISET

HANKKEET

Hyvösen lastenkoti Myrskylänkuja 1 hankesuunnitelmavaihe

Hanke- ja

toteutussuunnittelu

8/2018 – 4/2021 2023 1150 8300 Uudisrakennus

Malminkartanon ja

Herttoniemen

nuorten vastaanotot

(yhdistyvät) Krämertintie 6 hankesuunnitelmavaihe

hankesuunnitelma

valmistuu 1500 Uudisrakennus

Kehitysvammaisten

asumishankkeet ja

toimintakeskukset,

useita eri osoitteet tarvitaan puuttuvat tontit eri vaiheissa

2019-

2023

laitoshoidon purku, lakisäätenen,

muutama tontti puuttuu

Malmin lastenkodit

Kotikaivontie 2 E,

F Louhikkotie 2

tarvitaan puuttuvat

tontit/tilat

Kotikaivontietä

korvaavat tilat,

Louhikkotie

rakentaminen

Louhikkoti

e 2019

AVI, sisäilmaongelmat, toimimattomat tilat,

turvallisuusriskit


käyttöön-

ottovuosi

tavoite m2

kustannu

sarvio t€

Kustann

us-arvio


Toteutusvaiheessa

SUURET HANKKEET

TOTEUTUSVAIHEESSA

Kallion perhekeskus Toinen linja 4 toteutus kevät 2019 ei muutoksia valmistuu 4/2019 2019 4100 4850 1183Peruskorjaus

Myllypuron

monipuolinen

palvelukeskus,

perusparannus Myllymatkantie 4

rakentaminen 4/2019

alkaen vahva

rakentamisen

valmistelu 2021 14000 35000 2500Peruskorjaus

Riistavuoren

monipuolinen

palvelukeskus, CD-

ja EF-raput,

muutostyöt

ryhmäkodeiksi

Isonnevantie 28

rakentaminen vahva

vastaanotto 4-

5/2019 2019 4000 7000 1750peruskorjaus

Kontulan palvelutalo,

uudisrakennus Kotikonnuntie 14 rakentaminen vahva rakentaminen 2020 4000 14000 3500


käyttöön-

ottovuosi

tavoite m2

kustannu

sarvio t€

Kustann

us-arvio


Yhteenveto, Uudenmaan tilainvestoinnit, arvio valmistumisajankohdan mukaan

m€ 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

HUS 51,5 11 44,9 58,7 488,3 41,6 141 300 40

Helsinki 24,4 26,7 48,8 135 131,7 68,2 55 340 315

Espoo 0 0 6,5 12 0 0 0 0 0

Vantaa 42,7 20,5 0 38,3 3 128 0 0 0

Muu Uusimaa ja pela 40 40 40 79 40 40 40 40 40

YHTEENSÄ 158,6 98,2 140,2 323 663 277,8 236 680 395

Investoinnit yht. 2971,8

ka/v 330,2

Huomioita

• Investointien valmisteluja on hidastettu uudistusta odotellessa

- > investointien patoutuminen toteutumassa

• Sekä HUSin että Helsingin kaupungin investointitarve tarkastelujaksolla on yli 1000 m€

• Uudenmaan kaikki rakennusinvestoinnit on arvioitu lähes 3 mrd €

• Investoinnit kasvattavat merkittävästi maakunnan vuokramenoja –vapautuvien tilojen poistuva vuokra ei riitä tasapainottamaan tilannetta

• Etenkin ikäihmisten palveluasuminen edellyttää ratkaisuja toimijasta riippumatta

• Pääkaupunkiseudun sairaala-aluevisio 2030 keskittää erikoissairaanhoidon 4 kampukselle

-> vapautuvia sairaala-alueita voidaan hyödyntää lähinnä asuntorakentamiseen (rakennussuojeluvelvoitteita)

Sovittavat asiat - miten eteenpäin?

• Hankkeiden hankesuunnittelua ja kaavoitusta viedään suunnitelman mukaan päätökseen.

• Palveluasumisen kohteiden ja hankkeiden siirto Hekalle. Hankesuunnittelun kustannuksista vastaa tarvittaessa kaupunki.

• Helsingin kaupungin kohteista valmistelun arvion mukaan monipuoliset palvelukeskukset (Koskela, Vuosaari, keskusta, Kustaankartano, Kannelmäki-Malminkartano) ovat prioriteetti 1

• Maakuntavalmistelun toimitilaryhmän perustaminen investointien seurantaa varten

www.uusimaa2019.fi • @Uusimaa2019 • #Uusimaa2019

Seuraa valmistelua ja osallistu keskusteluun

hanke tilat projekti tilainvestoinnit ja niiden vuokran ...projekti tilainvestoinnit ja niiden...

Documents