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Guía práctica inmobiliaria para vender más caro

Altalene Real Estate 914 856 649 / 669 75 85 85 1 | P á g i n a

INTRODUCCIÓN

Esta pequeña guía intenta, con mucha

humildad, mostrar a los particulares sencillas

técnicas para no malvender su vivienda,

acercándole a la práctica diaria de la venta

inmobiliaria.

Para vender una vivienda es importante

conocer el mercado inmobiliario, y sabemos

por la experiencia que quien realiza

extraordinariamente la operación de venta,

puede añadirle valor a su vivienda y obtener

un precio superior al de mercado.

(Documentos necesarios para la venta de

vivienda en:

Páginas 8 a 14

Páginas 38 y siguientes)



CAP. 1. Quiero vender mi vivienda.

Sin tener en cuenta los motivos que cada uno

pueda tener para vender su vivienda,

llega un momento en que tomamos

la firme decisión de poner a la venta

nuestro inmueble.

La compraventa de una vivienda es el negocio jurídico más

importante en la vida de la mayoría de los ciudadanos, por lo

que es indispensable, tanto para comprar como para vender,

conocer el mercado inmobiliario.

Por norma general, en España los particulares acostumbran

a vender su vivienda al precio que ellos creen que vale, o al

precio que les parece “justo”.

Pero con el tiempo, o tras haber realizado alguna valoración

seria de su inmueble (generalmente la valoración que ofrecen

las agencias inmobiliarias), empieza a comprender que su

casa no vale tanto como pensaba.

Tras esta primera frustración, igualmente se va dando cuenta

de las múltiples dificultades que conlleva venderla, todos los

requisitos y documentos necesarios y obligatorios, tales como

la Licencia de 1ª ocupación (cédula de habitabilidad), el

certificado del administrador de fincas, el certificado

energético; además de tener que manejarse con los portales

inmobiliarios, atender múltiples de llamadas telefónicas,

muchas de ellas de curiosos, tratar con las “visitas”, etc…



Finalmente, y tras darse cuenta de que desconoce el mercado

inmobiliario, solicita ayuda profesional a través de una o

varias agencias inmobiliarias.

Lo que pretendemos humildemente con esta pequeña guía

práctica, es mostrar a los usuarios particulares a vender

directamente su inmueble sin intermediación de ninguna

agencia inmobiliaria, y lo que es más importante, a vender

su vivienda por encima del valor de mercado.

CAP. 2. ¿Por qué podemos vender por encima del valor de

mercado?

1. Valide su mercado objetivo. No todos son clientes

potenciales.

2. Identifique por qué cuesta más. Qué hace a su producto

más valioso que el de la competencia.

3. Comunique sus beneficios. El problema no es ser más

caro, sino que el cliente no entienda por qué.

La operación de vender un inmueble se puede hacer bien,

muy bien, o de manera extraordinaria, incluso habrá quien

consiga vender su vivienda de manera improvisada, pero tras

muchos años dedicados a este sector tan apasionante como

difícil, hemos podido concluir que la única manera de lograr



vender una vivienda a un precio superior al de mercado, es

realizando dicha operación de una manera extraordinaria.

Las viviendas tienen en sí un valor determinado (valor de

mercado), atendiendo a su situación, superficie, antigüedad,

estado y características; hasta ahí está todo claro, pero ¿de

qué manera puedo incrementar ese valor del inmueble?

Parece lógico pensar que para incrementar el valor de una

vivienda, debemos añadirle un “plus” con respecto a las

viviendas de iguales o semejantes características que estén en

venta.

En esta guía le mostraremos poco a poco, la manera de

añadirle ese “plus” a nuestra vivienda, para que la operación

de venta se realice de una manera extraordinaria.

Buscando la excelencia en todos y

cada uno de los pasos de venta (para

distinguirnos del resto de vendedores)

Una vez que nos hemos decidido firmemente a vender,

debemos tomar conciencia de sacar lo mejor de nosotros

mismos para conseguir nuestro objetivo.

No es fácil distinguirse de los demás vendedores, pero no

podemos quedarnos con la alternativa más conservadora ni



sencilla, sino que debemos “romper moldes” y hacer algo

distinto; y con esa firme intención de distinguirnos, nos

ponemos manos a la obra:

PRIMERO.- CONSEGUIR VARIAS VALORACIONES DE NUESTRO

INMUEBLE.

Aunque podemos pensar en un principio que conocemos el

valor de nuestro inmueble (que generalmente es el mismo que

lo que nos gustaría obtener de su venta), y siendo posible que

sea un valor muy real, no podemos conformarnos con

nuestro conocimiento previo, o con la opinión que sobre el

mercado inmobiliario se tiene en nuestro círculo cercano,

familiares, amigos, el panadero de la esquina, sino que

debemos pedir una valoración de nuestro inmueble a quien

realmente conoce el sector, que son las agencias

inmobiliarias.

Pedir una valoración podría ser suficiente, pero hacerlo con

dos o tres agencias nos permite comparar y hacer un

promedio de las valoraciones que nos hayan dado. Es

fundamental saber el valor de mercado de nuestro inmueble,

para a partir de esa tasación, poder incrementar su precio y

vender por encima del valor de mercado.

SEGUNDO.- CONSEGUIR TODA LA DOCUMENTACIÓN DEL

INMUEBLE.



Parece una obviedad que para vender una vivienda, debamos

contar con una serie de documentos imprescindibles para

llevar a cabo la operación.

Pero, más allá de conseguir la documentación preceptiva u

obligatoria que requieren en las notarías para poder otorgar

la escritura de compraventa, debemos conseguir fortalecer

nuestra imagen ante los posibles compradores, en el

momento en que éstos visitan nuestra vivienda.

Es muy importante conocer en profundidad todos los

documentos de nuestra vivienda, no sólo los necesarios u

obligatorios, sino también todos los que nos aportan

información útil sobre nuestro inmueble.

La información es poder, y el poder es dinero.

Un gesto que suscita confianza en el cliente, es tener

preparado para todas las visitas del día, una carpeta con

fotos y algunos documentos de la vivienda.

Documentos tales como la nota simple del registro de la

propiedad, el catastro, planos, la licencia de 1ª ocupación o

cédula de habitabilidad, y el certificado energético.

Esta carpeta debe ser un regalo que hacemos a cada una de

las visitas, gesto que incrementará enormemente nuestra

buena imagen frente al comprador, sencillamente porque

nadie lo hace.



DOCUMENTOS:

1) IBI (Necesario para la notaría)

2) Cédula de habitabilidad (Necesario para la notaría)

3) Certificado energético (Necesario para la notaría)

4) Certificado del administrador de fincas (Necesario para

la notaría)

5) Nota simple registral

6) Plano urbanístico

7) Certificado de saldo pendiente de hipoteca (Necesario

para la notaría, en caso de existencia de hipoteca)

8) Certificado de inspección de la caldera

Pasamos a describir brevemente cada uno de estos

documentos, aunque los desarrollaremos extensamente al

final de esta guía.



1) I.B.I. (Impuesto de bienes inmuebles).-

Es uno de los documentos preceptivos u obligatorios

para poder otorgar la escritura pública de compraventa

en la notaría, y la Ley determina que aunque Vd. venda

en enero, deberá pagar el IBI de todo el año.

Por ello, es muy frecuente que en el contrato de arras

que se firme con el comprador, se incluya una cláusula

en la que se acuerde que el IBI se pague por las

partes intervinientes, proporcionalmente al tiempo

que cada una de ellas es propietaria del inmueble

durante el año en que se produce la compraventa.



2) Cédula de habitabilidad (Original y

en vigor).-

Es el documento que

acredita la

habitabilidad de la

vivienda antigua (ya

ocupada anteriormente).

Se expide a instancia del

solicitante, en el caso de

que resulte necesaria para

la contratación de servicios

en la vivienda (Agua,

Electricidad, Gas, etc),

segundas o posteriores

transmisiones, alquiler de viviendas, concesión de

préstamos o venta de viviendas en casos específicos.

3) Certificado energético original.-

Es un certificado imprescindible para vender o alquilar

un inmueble. El certificado energético informa sobre el

consumo energético y sobre las emisiones de CO2 de un

inmueble que se anuncia en venta o en alquiler.

4) Certificado del administrador de fincas.-


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El certificado de deudas con la comunidad de

propietarios necesario en la venta de pisos.

Supongo que todos sabemos que cuando se vende un

piso (o cualquier inmueble que forme parte de una

propiedad horizontal) hay que aportar un certificado de

deudas con la comunidad de propietarios, en el que

acredite que el transmitente está al corriente en el pago

de los gastos de comunidad o especifique las deudas que

dicho transmitente tenga con la comunidad de

propietarios (art 9.1.f Ley de Propiedad Horizontal).

Certificación de deuda negativa:

21/08/2008 descargar pdf (58 Kb) Certificación de deuda positiva:

21/08/2008 descargar pdf (57 Kb) Certificación de deuda y requerimiento de pago

21/08/2008 descargar pdf (77 Kb)

https://www.notariofranciscorosales.com/venta-de-pisos-errores-frecuentes-en-el-certificado-de-deudas-con-la-comunidad-de-propietarios/


http://www.madrid.org/cs/Satellite?blobcol=urldata&blobheader=application%2Fpdf&blobheadername1=Content-disposition&blobheadername2=cadena&blobheadervalue1=filename%3DMOD+Certificaci%C3%B3n+de+deuda+negativa.pdf&blobheadervalue2=language%3Des%26site%3DPortalVivienda&blobkey=id&blobtable=MungoBlobs&blobwhere=1220360145642&ssbinary=true

http://www.madrid.org/cs/Satellite?blobcol=urldata&blobheader=application%2Fpdf&blobheadername1=Content-disposition&blobheadername2=cadena&blobheadervalue1=filename%3DMOD+Certificaci%C3%B3n+de+deuda+positiva.pdf&blobheadervalue2=language%3Des%26site%3DPortalVivienda&blobkey=id&blobtable=MungoBlobs&blobwhere=1220360145685&ssbinary=true

http://www.madrid.org/cs/Satellite?blobcol=urldata&blobheader=application%2Fpdf&blobheadername1=Content-disposition&blobheadername2=cadena&blobheadervalue1=filename%3DMOD+Certificaci%C3%B3n+de+deuda+y+requerimiento+de+pago.pdf&blobheadervalue2=language%3Des%26site%3DPortalVivienda&blobkey=id&blobtable=MungoBlobs&blobwhere=1220360145714&ssbinary=true

http://www.madrid.org/cs/Satellite?blobcol=urldata&blobheader=application/pdf&blobheadername1=Content-disposition&blobheadername2=cadena&blobheadervalue1=filename=MOD+Certificaci%C3%B3n+de+deuda+negativa.pdf&blobheadervalue2=language=es&site=PortalVivienda&blobkey=id&blobtable=MungoBlobs&blobwhere=1220360145642&ssbinary=true

http://www.madrid.org/cs/Satellite?blobcol=urldata&blobheader=application/pdf&blobheadername1=Content-disposition&blobheadername2=cadena&blobheadervalue1=filename=MOD+Certificaci%C3%B3n+de+deuda+positiva.pdf&blobheadervalue2=language=es&site=PortalVivienda&blobkey=id&blobtable=MungoBlobs&blobwhere=1220360145685&ssbinary=true

http://www.madrid.org/cs/Satellite?blobcol=urldata&blobheader=application/pdf&blobheadername1=Content-disposition&blobheadername2=cadena&blobheadervalue1=filename=MOD+Certificaci%C3%B3n+de+deuda+y+requerimiento+de+pago.pdf&blobheadervalue2=language=es&site=PortalVivienda&blobkey=id&blobtable=MungoBlobs&blobwhere=1220360145714&ssbinary=true



P á g i n a

5) Nota simple registral.-

El documento incluye datos relevantes del inmueble

relativos a su descripción, ubicación, extensión,



P á g i n a

titularidad o fecha de adquisición, divididos en varios

apartados:

La finca registral. Es la parte más relevante del

documento donde se identifica el tipo de inmueble. Es

decir, si es rústico o urbano, su extensión, la

orientación, los lindes, en ocasiones, los usos de esa

finca y su número único de registro (C.R.U. o IDUFIR).

Titularidad del inmueble. Datos del titular o titulares

de la finca, el carácter privativo o ganancial del bien, el

modo de adquisición (por título de herencia, por título

de compra…). Normalmente, también consta el nombre

del notario autorizante de la escritura y la fecha.

Cargas de la finca. El inmueble en cuestión puede estar

gravado con cargas o gravámenes reales, en forma de

hipotecas y/o limitaciones al uso, como servidumbres o

usufructos, e incluso pueden figurar inscritos los

arrendamientos del inmueble. Las cargas inscritas

permiten conocer, por un lado, la responsabilidad

económica del inmueble en caso del incumplimiento del

gravamen (hipoteca), y, por otro, las obligaciones que

tiene el titular del inmueble gravado y que adquiriría el

nuevo propietario (servidumbres de paso, de luces o de

vistas, por poner algunos ejemplos).

Notas marginales. Son asientos secundarios (accesorios

de la inscripción principal), que contienen indicaciones o

https://www.tinsa.es/glosario-inmobiliario/idufir-cru/



P á g i n a

circunstancias que permiten aclarar o concretar la

información contenida en la Nota Simple. Pueden

indicar correlaciones con otras fincas registrales (por

ejemplo, determinan la existencia de segregaciones y

enumeran las fincas segregadas), cambios en los

derechos inscritos, cancelaciones de cargas o

gravámenes, etc.

La Nota Simple puede solicitarse de forma presencial en

los Registros de la Propiedad o de forma telemática, en

página http://www.registradores.org/como-conseguir-

tu-informacion-registral/

6) Plano Urbanístico.-

Es el plano urbanístico de nuestra vivienda, de acceso

público, que podemos encontrar en internet (google), y

que se puede imprimir directamente desde la web,

donde figura si nuestra finca tiene o no alguna

afectación urbanística, lo que haría que su valor

disminuya notablemente en el mercado.

7) Certificado de saldo pendiente de hipoteca.-

Emitido por el banco, debe tener fecha de firma, y el

importe de los intereses diarios, para poder cancelar la

totalidad de la hipoteca el día de la escritura. Es

http://www.registradores.org/como-conseguir-tu-informacion-registral/




P á g i n a

necesario que en dicho certificado figure el importe de la

deuda al día de la venta en escritura.

8) Certificado de inspección de la caldera.-

La instalación del gas debe pasar una inspección

completa cada 5 años (4 en País Vasco). Por otro lado

están las calderas, que deben ser revisadas una vez

cada 2 años. Ambas revisiones son necesarias, pero

independientes, en las que se revisa el funcionamiento y

la estanqueidad del contador, las tuberías, las llaves y

gomas y el estado de conservación.

La formula para el éxito en los negocios:

"Valor mayor que Precio"

¿Crees que existe alguna formula mágica para tener éxito en los

negocios?... Pues la respuesta es un rotundo si, y el día de hoy te voy a

compartir esa formula mágica para que la apliques en tu empresa o

negocio.

En realidad no se trata de algo del otro mundo, solo es un concepto

que todas las grandes empresas, como Apple, Starbucks, Steinway y

McDonalds, conocen bien de sobra y lo aplican dentro de sus modelos

de negocio. La formula es: "Valor mayor que Precio"

Uno de los principales errores que cometen muchas de las nuevas

empresas que diariamente se crean en Latinoamérica y Europa, es el

buscar competir con precios bajos cuando países como China y Japón

son líderes en precio a nivel mundial desde hace mucho. Ellos tienen

mano de obra más barata y tecnologías que les permiten fabricar

productos a muy bajo costo.



P á g i n a

Sin embargo, estamos en una sociedad donde los clientes buscan

mucho más que un precio bajo, y en este articulo quiero invitar a todos

los emprendedores que nos leen, a que le apuesten a otras estrategias

distintas a la de precios bajos. Sí tu plan de negocios destaca un

producto de menor precio que el de la competencia, te invito a que

leas este articulo y luego evalúes sí realmente esta es la estrategia

correcta para tu negocio.

Valor vs. Precio

Bien, quiero empezar haciendo una pequeña diferenciación entre los

conceptos de Valor y Precio:

Valor: Es lo que recibe un cliente al adquirir un producto o servicio.

Es lo que da la empresa a sus clientes en sus productos o servicios.

Precio: Es lo que recibe la empresa por la venta de sus productos

o servicios. Es el dinero que da el cliente a una empresa por un

producto o servicio que adquiere.

Es importante conocer esta diferenciación para poder centrar nuestra

estrategia en la generación de valor para el cliente.

http://1.bp.blogspot.com/-5NK78kYaIiU/UQh-13PTZuI/AAAAAAAAKpI/TFYEEKDw8tQ/s1600/formula-exito-negocios.jpg



P á g i n a

Tal y como dice el titulo de este articulo, La formula para el éxito de un

negocio es: "Valor mayor que Precio", que en otras palabras quiere decir

que tu negocio será exitoso sí tus clientes reciben más de lo que dan por

tu producto o servicio. Así de sencillo. Ahora la cuestión es ¿Cómo lograr

que mi producto o servicio tenga un Valor por encima de su precio?

Distintos enfoques para la fijación de precios

Comenzaremos por ver como se fija el precio de un producto, para ello

tenemos diversas estrategias que se clasifican en 3 enfoques: precios

basados en el costo, precios basados en la competencia y precios

basados en el valor para el cliente. La siguiente tabla resume las

características principales de cada enfoque:

El precio que pongas a un producto será determinante para la

rentabilidad de tu negocio, muchas veces es más conveniente vender

pocas unidades a un alto precio, y en otras ocasiones es más rentable

vender muchas unidades a un precio bajo. Puede ser muy útil realizar lo

que en microeconomia se conoce como un análisis de Elasticidad

precio de la demanda y así determinar cuál es la estrategia de fijación

de precio más conveniente para tu negocio.

Como generar valor para el cliente

http://3.bp.blogspot.com/-X_3aa7PpRN0/UQhPixW1tDI/AAAAAAAAKnc/HqCyS5XgnEw/s1600/fijacion-precios.jpg



P á g i n a

Antes de adentrarnos en el tema del valor, es importante saber que

básicamente existen 3 fuentes de ventaja competitiva, cada una de

ellas representa un atractivo para el cliente:

Ventaja de costo: Se logra cuando las eficiencias de costo de

una empresa le permiten superar constantemente a la

competencia y obtener mayores beneficios económicos.

En este caso, se ofrece un producto de bajo valor para el cliente por lo

cual se debe vender a un precio bajo, pero si seguimos la formula "Valor

mayor que precio", notaremos que es una estrategia valida (pero no es

la única) porque el cliente tiene una percepción de valor baja.

Los productos baratos siempre tendrán un gran mercado a su

disposición porque existe un alto porcentaje de consumidores que solo

buscan precios bajos.

Ventaja de diferenciación: Se logra cuando un producto posee

características únicas que lo diferencian de la competencia.

Suelen ser productos de alto valor para el cliente.

Esta ventaja se logra a través de la innovación.

Ventaja de transacción: Una empresa tiene ventaja de

transacción si las transacciones innovadoras le permiten superar

constantemente a la competencia y obtener mayores beneficios

económicos.

Esta ventaja le permite a la empresa descubrir nuevas combinaciones

de clientes y proveedores que crean mayor valor.

Un negocio puede competir y destacar en el mercado desarrollando

alguna de estas 3 estrategias, pero es la segunda donde el valor para el

cliente se convierte en el pilar de la estrategia.

La clave en la generación de valor está en las expectativas del cliente y

en el grado de satisfacción en que se llenen esas expectativas.



P á g i n a

Desde el punto de vista de la mercadotecnia un producto tiene 3

niveles: básico (características elementales y funcionales), tangible

(características diferenciales como marca, diseño, estilo, calidad, etc) y

aumentado (valor agregado).

Una estrategia centrada en el valor debe enfocarse en crear productos

con características tangibles y aumentadas por encima que las de los

productos de la competencia. Es allí donde se marca la diferencia y

donde se le dan razones al cliente para preferir un producto en lugar de

otro.

Los clientes buscan emociones, sentimientos y experiencias. Las

empresas dispuestas a conquistar el corazón de sus clientes serán las

que logran diferenciarse en el mercado.

Ejemplos de empresas que ofrecen productos de alto valor para el

cliente:

Para efectos prácticos, a continuación te invito a revisar estos casos de

empresas que han aplicado muy bien la estrategia de vender

productos con alto valor y se han posicionado por encima de la

competencia que ofrece productos muchos más baratos.

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P á g i n a

Apple: Actualmente es la empresa más valiosa del mundo y tiene

altos margenes de ganancia por la venta de sus productos.

El mercado ofrece infinidad de alternativas a los productos Apple,

pero a sus clientes no les importa pagar más porque saben que

no solo están recibiendo un celular, una tablet o un reproductor

de música digital, sino que la empresa les entrega status, calidad,

diseño, usabilidad y muchos otros valores diferenciales que dan

valor al producto.

Steinway: Los pianos Steinway son los más caros del mercado,

pero el anhelo de todo pianista profesional es poder tener uno.

Cada piano Steinway es hecho de manera especial y no

masivamente como los hace la competencia. El resultado final es

un producto de gran valor por el que los clientes están dispuestos

a pagar mucho dinero.

Starbucks: Un café en Starbucks puede salirte hasta 3 veces más

costoso que en otra cafetería, pero la empresa ha sabido

posicionarse como un lugar agradable que propicia las relaciones

profesionales y por ello sus clientes pagan más de lo que estarían

dispuestos a pagar en otro negocio.

¿Cómo calcular el valor de un producto?

El principal obstáculo para la adopción de una estrategia basada en el

valor para el cliente es la dificultad para calcular y transmitir esa

percepción de valor.

Una metodología para calcular el valor es tomar el precio de la mejor

alternativa que tiene el cliente (valor de referencia) y sumarle el valor

diferencial con respecto a la oferta alternativa.

Otras ideas prácticas es realizar entrevistas con expertos, medir y evaluar

la satisfacción del cliente usando el producto, organizar focus groups,

realizar análisis conjunto y realizar cuestionarios a clientes para

identificar las características más importantes que esperan del

producto.

Conclusiones



P á g i n a

El contexto empresarial cada vez se hace más complejo y requiere que

las compañías adopten estrategias de negocio que los diferencien de

la competencia.

Mantener precios bajos es una estrategia que funciona, pero no es la

única estrategia. Es hora de que se desarrollen negocios que le

apuesten a crear productos de alto valor, especialmente en la

economía Latinoamericana donde hay potencial para generar

propuestas de valor innovadoras y atractivas.

Transmitir al cliente la percepción de valor es el principal reto cuando se

quiere adoptar esta estrategia, pero una vez se logra, el negocio puede

obtener grandes margenes de rentabilidad muy por encima del costo

de producción. Una buena estrategia de marketing es clave para

lograrlo.

JAVIER DIAZ

http://www.negociosyemprendimiento.org/2013/01/formula-para-el-exito-en-los-negocios.html

CAP. 3. Preparación de la vivienda antes de ponerla a la

venta.

EL LAVADO DE CARA PARA VENDER TU CASA

(HOME STAGING)

Ahora que tenemos más información, y podemos contestar

las preguntas difíciles, es el momento de mirar con

objetividad nuestra vivienda;. es momento de empezar a ver

nuestra vivienda con los ojos del comprador y de romper

vínculos afectivos con la vivienda que vamos a vender.

http://www.negociosyemprendimiento.org/2013/01/formula-para-el-exito-en-los-negocios.html



P á g i n a

GENERALIDADES:

Vea su vivienda con objetividad. Será importante que la pinte

toda de blanco, ya que es un color que brinda amplitud y paz.

Concepto a entender: las cosas que se quieren vender bien

deberemos presentarlas lo más atractivas posibles. Además

de pintarlo de blanco, y asearlo hasta el hartazgo, tiene que

pensar en vaciarlo cuanto antes. Y aquí tenemos dos

caminos, en base al presupuesto que maneje para este tipo

de mejoras:

Si no dispone de mucho capital para mejoras, lo

indicado es dejarlo vacío, limpio y pintado de blanco. No

es lógico pretender venderlo más alto que la tasación de

mercado, y no invertir ni siquiera trescientos euros en

pintura y decoración.

Otra alternativa es reformarlo a muy bajo coste, Se trata

de hacer una reforma simple, pero sumado a una

decoración agradable, formar un buen cóctel de

espejismo visual, que sobrevalorará la vivienda de

manera magnífica. Su inversión es segura e

increíblemente rentable.



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inmodiario.com

La rehabilitación de una vivienda de lujo en España puede llegar a aumentar su precio en más de un 65% dependiendo de las características de la propiedad en protegido concreto. Así, con un coste de reforma que oscila entre los 1.000 y los 1.500 euros por metro cuadrado, las obras tendrían un coste de entre 200.000 y 250.000 euros para un

piso de 200m2. Esto significa que un piso en zonas prime de grandes ciudades como Barcelona o Madrid y con un valor antes de

ser reformado de 1,2 millones de euros puede revalorizarse hasta los 2 millones de euros tras la reforma, por lo que el precio del metro cuadrado pasa de los 6.000 euros/m2 a los 10.000 euros/m2. Es decir, que cada metro cuadrado reformado presenta un aumento del precio del 66%. Este aumento se explica tanto por la alta demanda de obra nueva o reformada en el mercado del lujo como por el riesgo que implica iniciar cualquier proceso de reforma en viviendas de particularidades y necesidades muy específicas. Por otro lado, en un piso de 70m2 con un precio 250.000 euros, el coste total de la reforma ascendería a los 35.000 euros (500 euros/m2) y su precio de venta podría ascender hasta los 300.000 euros, un 20%

más que antes de la reforma pero lejos de las cifras que registran las propiedades de lujo. En este sentido, más del 60% de las viviendas se construyeron hace más de 30 años, por lo que el parque de viviendas español tiene necesidades claras de renovación. De hecho, a raíz de esta obsolescencia las viviendas de nuestro país consumen el doble de energía de la que deberían.

Si nuestra vivienda es de nueva construcción, o tiene menos

de doce años, la puesta en escena de cara a la presentación

social de nuestra propiedad, es mucho más sencilla. De todos

modos, no se salvará del manual de decoración.

¡La presentación es esencial! La preparación a medida,

práctica, estética, de los inmuebles para la venta es esencial.

http://altalene.agency/wp-content/uploads/2017/01/rehabilitar-vivienda-lujo.jpg



P á g i n a

BENEFICIOS

Un inmueble más atractivo, moderno y luminoso destaca en

el mercado. Consigue más visitas, más interés, mejores

ofertas.

RESULTADOS

Los inmuebles preparados consiguen un comprador o un

inquilino en menos tiempo y a mejor precio.

La preparación a medida de un inmueble a la venta, estética

y práctica, con el objetivo de conseguir una venta más rápida

y a mejor precio es una técnica del sector inmobiliario.

LAS 7 ETAPAS DE PREPARACIÓN DE UNA VIVIENDA PARA SU VENTA

Mejorar el estado de presentación de un piso o de una

casa antes de ponerlo a la venta es un concepto que se

difunde cada vez más en nuestro país, para hacer frente al

profundo cambio en las condiciones del mercado

inmobiliario. Está ya comprobado en decenas de inmuebles

que una preparación adecuada sirve para tener muchas más

posibilidades de vender más rápidamente y al mejor precio!

A continuación están las 7 etapas de una buena preparación

estética de un piso o de una casa:

1. Reparar: enchufes descolgados, grietas en las paredes,



P á g i n a

baldosas rotas, grifos que gotean... la atención de los

compradores se fija en los puntos malos. Hacer algunas

reparaciones previas evita esto, y es una ayuda tremenda en

el proceso comercial inmobiliario

2. Despejar y despersonalizar: fuera los muebles en exceso,

que comen los espacios además de oscurecerlos. Fuera todo

lo que identifica demasiado una casa a sus actuales

propietarios. Neutralidad, sobriedad y amplitud son las claves

que permiten atraer y recibir visitas más exitosas en una

vivienda

3. Pintar: en muchos casos, una mano de pintura sirve para

dar a un piso el tono fresco y luminoso que será decisivo en

la búsqueda de un comprador

4. Limpiar: si está sucio el inmueble, la primera impresión es

negativa y muchos compradores potenciales se echan por

atrás desde el primer momento. ¿Para qué arriesgar esto?

5. Amueblar: un espacio vacío siempre parece más estrecho

y menos acogedor que un espacio amueblado, aunque sea

ligeramente. Las empresas de home staging ponen a

disposición todo el material necesario

6. Iluminar: fuentes de luz más numerosas y más potentes,

cortinas traslucidas... existen muchos trucos para optimizar

este criterio absolutamente fundamental a la hora de facilitar

y acelerar ventas inmobiliarias



P á g i n a

7. Decorar y modernizar: para que el piso o la casa entre

por los ojos de los potenciales compradores, para que se

diferencie en su mercado, para que tenga mayores

posibilidades de venderse, tiene que tener algo más: un toque

y un estilo que gusten a todos desde el primer segundo. Las

transacciones inmobiliarias se basan en razón y también en

emoción!

Esta preparación inicial requiere tiempo y dedicación, pero es

necesaria y eficiente para quien quiere vender rápidamente

su casa.

¿QUÉS ES EL HOME STAGING?

El concepto de Home Staging es un conjunto de técnicas que

permiten realzar una vivienda y darle un aspecto más

atractivo para los posibles compradores. Home Staging

significa literalmente puesta en escena de la casa. Estas

técnicas fueron desarrolladas en los Estados Unidos hace

unos treinta años y están siendo aplicadas ahora en Europa

en países como Reino Unido, Suecia o Francia.

El objetivo del Home Staging es acondicionar una vivienda

para que se venda lo más rápido posible y al mejor precio.



P á g i n a

Concretamente el Home Staging consiste en:

Despersonalizar

Ordenar

Despejar

Limpiar

Reparar

Organizar el espacio y armonizar

El trabajo consiste en utilizar estas técnicas para resaltar los

puntos fuertes y minimizar los puntos débiles de un

inmueble. Por lo tanto, no se trata de esconder los defectos,

sino de arreglarlos. Tampoco se trata de decorar la casa, ya

que la decoración es algo muy personal y en el caso del Home

Staging el objetivo es convertir la vivienda en un sitio neutro

y acogedor en el que la mayoría de los visitantes se sientan

cómodos.

CAP. 4. Comenzando con la venta.

Ahondando en la idea de que la operación de venta debe

hacerse de una manera extraordinaria, buscando la

excelencia en todos y cada uno de los pasaos de venta,

debemos distinguirnos del resto de vendedores entendiendo

que la presencia del propietario-vendedor suele ser más eficaz



P á g i n a

que todo, vendiendo credibilidad y confianza, y actuando

satisfactoriamente ante los vendedores, con la mejor de

nuestras sonrisas.

Por otra parte, se ha de ser permisivo con los horarios,

intentando hacer todas las visitas posibles, sin desperdiciar

ninguna. En menos de 60 días su vivienda debería estar

vendida.

Haciendo hincapié en el tema de los horarios, es importante

adaptarse a las horas en que los posibles compradores

pueden hacer la visita al inmueble; aunque hay que tener en

cuenta también, y esto es aún más importante, que se debe

adaptar el momento de recibir visitas con las características

del inmueble; si el inmueble es alto y soleado sería mucho

más conveniente enseñar la vivienda de día, y si es bajo y con

poca luz, enseñarlo de noche.

Conozca en qué momento del día su vivienda ofrece el mejor

aspecto.

Cómo realizar una visita de venta

De acuerdo con lo que ya hemos ido viendo en esta guía,

nuestra vivienda debe exponerse de la mejor manera

posible; nosotros debemos tener buena presencia y lucir



P á g i n a

nuestra mejor sonrisa; y tener preparado nuestro

“regalo” para la visita, en forma de dossier con fotos y

algunos de los documentos de nuestra vivienda.

Con mucha tranquilidad se debe ir recorriendo la

vivienda, mostrando todas las estancias, y hablando de

las características y beneficios de cada una. Ejemplo: si

el piso es soleado, se ahorra más en calefacción.

Por eso es importante preparar antes de la visita, una

relación de las características de la vivienda,

transformándolas en beneficios.

La visita debe terminarse en el sitio más agradable o

acogedora de la casa, donde debemos permanecer con el

comprador los últimos minutos, y en donde es

importante recabar, en ese momento, la mayor cantidad

posible de información del comprador.

Para ello, previamente durante el recorrido por la

vivienda, hemos debido empatizar con el comprador lo

máximo posible, , buscando cosas en común,

empatizando con sus hobbies…; y por supuesto,

luciendo nuestra mejor sonrisa: es casi imposible que

una persona se muestre desagradable frente a una

persona que le está sonriendo”.



P á g i n a

La información que deberíamos obtener del comprador

es nombre, teléfono, dirección de correo electrónico,

Facebook…

No podemos cometer el error de pensar que si el

comprador no ha señalizado el mismo día de la visita, no

nos comprará nunca el inmueble. La gente cambia

mucho de opinión, y lo que hoy es no, mañana puede

ser sí.

No podemos permitir que todo muera el mismo día de la

visita.

Seguimiento del comprador

Con la información que hemos obtenido del comprador,

debemos hacer un seguimiento que, lógicamente tiene

que ser ejecutado con planificación, y sobre todo con

mucho juicio.

Sin ser molestos, a todos los compradores se les debe

hacer un seguimiento personalizado en intensidad y

repetición, en función del grado de interés que haya

mostrado durante la visita.

Recordar por whatsapp o por mail que el inmueble sigue

en venta, informar de actualizaciones en el precio o en

las condiciones de venta, son algunas de las maneras de



P á g i n a

no perder comunicación con los visitantes; invente

motivos para no perder comunicación.

Cómo concluir una visita

Es importante tener preparado un contrato de arras o

señal, y el resto de la documentación de la vivienda para

poder coger una señal en ese momento.

Debemos trasladar el mensaje de “compra ya”, y llegar al

límite máximo con los compradores. Hay que empezar a

familiarizar al comprador con la compra definitiva de la

vivienda; “¿le gusta la vivienda?, piense que está junto

al colegio de sus hijos, tiene muy buenas

comunicaciones, autobús, hospitales…”, ensalzando el

tipo de vida que puede llevar ahí.

“Realmente viendo cómo se adapta a lo que busca,

preferiría no enseñarlo más, me daría pena por Vd.”, y

transmitir al comprador que el hecho de dejar dinero

para reservarlo es totalmente testimonial, un paso

insignificante, casi.

Lo importante es que entienda las consecuencias

favorables de comprar ese inmueble, lo que le ayudará

social o geográficamente a la familia la adquisición de su

vivienda; de esta forma disminuirá muchísimo el tiempo

de reflexión de éste para la decidir la compra definitiva.



P á g i n a

Cómo captar el mayor número de visitantes-

compradores

- Portales inmobiliarios

- Cartel

- Página web

Portales inmobiliarios

Actualmente son imprescindibles, por lo que es

conveniente anunciarse en todos los que se pueda; pero

¡ojo!, el anuncio que se publique debe ser igual en todos

los portales inmobiliarios, igual el precio, las

características, la descripción, las fotos…

Esto es muy importante porque datos contradictorios en

los anuncios de una misma vivienda genera mucha

desconfianza en los posibles compradores.

Hay que publicar los anuncios, y después hay que

mantenerlos en las primeras posiciones:

Ejemplo: en el portal Idealista, hay que ir haciendo

periódicamente cambios en el anuncio, el texto, la

posición de las fotos; cada actualización hace que se



P á g i n a

posicione más arriba el anuncio. En el portal Fotocasa

no basta con actualizarlo, sino que hay que pagar para

destacar el anuncio y mantenerlo bien posicionado.

Y por último, no hay que dejar de utilizar la herramienta

que ofrecen estos portales, de traducir el texto de

nuestro anuncio a otros idiomas (inglés, chino, ruso o

francés), ya que estos portales tienen salida

internacional y nuestros anuncios llegan a clientes

realmente exclusivos.

Cartel

Aunque bien es verdad que el cartel atrae a muchos

curiosos, es necesario ponerlo porque también atraerá,

aunque en mucha menor medida, a potenciales

compradores que estén buscando vivienda en una zona

muy delimitada, donde se encuentre nuestra vivienda.

Siguiendo con nuestra premisa de distinguirse y de

buscar la excelencia en todos los pasos que demos para

alcanzar nuestro objetivo (que no es otro que vender a

un precio superior al de mercado), el cartel debe ser

muy atractivo, y anunciar nuestra página web.



P á g i n a

Página Web

Es muy recomendable hacer una página web, única y

exclusivamente sobre la vivienda que vamos a vender.

La página debe ser sencilla y la podemos crear a través

de agún sitio (en google hay muchísimos) donde con

sencillos pasos podemos diseñar nuestra propia web.

La página debe describir las características principales

de la vivienda, sus beneficios y varias galerías de fotos y

vídeos.

Galerías de fotos por secciones, dedicada cada una a

una estancia de la casa; fotos exteriores, no sólo del

inmueble sino del entorno, parques, plazas,

monumentos, hospitales, colegios, supermercados…

Y vídeos, muchos vídeos; gran parte de los inmuebles

anunciados en los portales no contienen vídeos, y sin

embargo son fundamentales; muchas fotos, muchos

vídeos y mucho texto explicativo.

La web también debe contener nuestros datos de

contacto, y también un formulario de contacto para que

el posible comprador también pueda contactarnos por

ese medio.



P á g i n a

Por último, debemos dejar claro en la web, que su

inmueble se vende como bien de inversión, dejando muy

claro el porcentaje de rentabilidad anual que tendrá el

comprador.

7 recomendaciones sobre tu sitio web inmobiliario .

Recomendación nº1.

“La Web Inmobiliaria que Produce Emociones es la que Genera

Solicitudes de Información”

Los mejores sitios web inmobiliarios, tocan el corazón de los

visitantes. Sobre todo cuando el sitio web se destina a vender una

nueva promoción inmobiliaria.

Esta observación te puede parecer exagerada e incluso sin

fundamento, sin embargo los compradores de inmuebles se

sienten más atraídos por la promesa de una mejora en su estilo de

vida, que por el precio o ubicación del inmueble. Un esposo

puede comprar una casa para complacer a su esposa.

Recomendación nº2.-

“Cuantos Menos Datos Solicites a tus Cliente Online Mejor”

Cuando solicites información piensa en tu cliente; no en ti. Piensa

en cómo se siente un cliente al dar los datos personales a un

desconocido.

Recomendación nº3.-

“Genera Credibilidad con información adicional”



P á g i n a

Ofrece información adicional sobre el mercado inmobiliario en tu

zona de actuación. A los visitantes no les interesan las noticias del

sector inmobiliario en tu zona; les interesa los precios de las

viviendas en tu zona, como se valora un inmueble, como es el

estilo de vida en esa zona,


Sólo tienes 2 maneras de generar tráfico a tu sitio web inmobiliario:

1.optimizando la búsqueda orgánica que hacen tus potenciales

clientes y 2.- pagando por ese tráfico.

1.-Optimizandola búsqueda orgánica.

Puesto de manera sencilla, lo que en realidad haces cuando

optimizas la búsqueda orgánica de tu sitio web es ayudar a

Google y a otros buscadores a ofrecer un mejor servicio de

búsqueda a todos los que utilizamos la web. La misión de un

buscador es que tu encuentres PRECISAMENTE lo que estas

buscado en cuestión de segundos. Por tanto, tienes que seguir las

reglas de Google y otros buscadores para que ellos puedan

facilitar este servicio continuamente.

2.- Pagar por tráfico

Hoy en día cualquier sitio web inmobiliario que se suba a internet

tiene algún tipo de optimización, pero son pocas las que están

bien optimizadas y se mantiene bien optimizadas. Por eso no se

encuentran en las primeras páginas de Google y para generar

tráfico tiene que pagar por él anunciándose en los buscadores,

en los portales inmobiliarios, en las redes sociales y en otros

medios.


El proceso de venta en internet para cualquier negocio sigue

estas 3 fases:



P á g i n a

1ª Fase: Generas visitas a tu Sitio web.

2ª Fase: Conviertes un % de esas visitas en solicitudes de

información.

3ª Fase: Conviertes un % de esas solicitudes en ventas gracias a

que puedes interactuar personalmente con estos clientes.

Y tienes que completar estas 3 fases en el menor tiempo posible

de forma constante.

Tu objetivo es captar clientes que quieran comprar AHORA, no

dentro de 6 meses. Esto se llama conseguir clientes

CUALIFICADOS.


El mejor sitio web, no vende inmuebles. Los inmuebles los vendes

tú y tu equipo comercial. El objetivo nº.1 de un sitio web

inmobiliario es generar solicitudes de información.


Necesitas conocer las personas que visitan tu sitio web.

Sólo el tener algunos datos de tu visitante te permitirá interactuar

con él y poder ayudarle a comprar, alquilar o vender. Si no hay

solicitudes, no hay interacción; y sin interacción no hay ventas. Tu

sitio web no vende por sí sola; vendes tú.

Autor: Carlos Pérez-Newman – Experto en Marketing y Venta Inmobiliaria.



P á g i n a

Diferénciese de todos a la hora de vender; todo el mundo

debe saber que está vendiendo su inmueble, y que éste es

especial; que hasta el cartel es diferente, y que la puesta

en escena y la cortesía con las visitas es suprema.

Éste es el gran secreto, ser distintos en cada pequeño

paso de la operación y dar el salto de calidad.

Todo lo que se hace con anhelo, deseo y positivismo está

destinado a triunfar.

FIN

DOCUMENTOS

1) IBI (Necesario para la notaría)

2) Cédula de habitabilidad (Necesario para la notaría)

3) Certificado energético (Necesario para la notaría)

4) Certificado del administrador de fincas (Necesario para la

notaría)

5) Nota simple registral

6) Plano urbanístico

7) Certificado de saldo pendiente de hipoteca (Necesario para

la notaría, en caso de existencia de hipoteca)

8) Certificado de inspección de la caldera



P á g i n a

1) I.B.I. (Impuesto de bienes inmuebles).-

Es uno de los documentos preceptivos u obligatorios para poder

otorgar la escritura pública de compraventa en la notaría, y la Ley

determina que aunque Vd. venda en enero, deberá pagar el IBI de

todo el año.

Por ello, es muy frecuente que en el contrato de arras que se

firme con el comprador, se incluya una cláusula en la que se

acuerde que el IBI se pague por las partes intervinientes,

proporcionalmente al tiempo que cada una de ellas es

propietaria del inmueble durante el año en que se produce la

compraventa.

El IBI es un tributo directo de carácter real, de titularidad municipal y exacción obligatoria que grava el valor catastral de los bienes inmuebles en los términos establecidos en los artículos 60 a 77 del TRLRHL. Se trata de un impuesto de devengo periódico y de gestión compartida con la Administración del Estado. Hecho imponible

El hecho imponible está constituido por la titularidad de alguno de los siguientes derechos sobre los bienes inmuebles urbanos, rústicos y de características especiales:

1. De una concesión administrativa sobre los propios inmuebles o sobre los servicios públicos a que se hallen afectos.

2. De un derecho real de superficie. 3. De un derecho real de usufructo. 4. Del derecho de propiedad.

Ésta es una lista cerrada, de forma que ningún otro título jurídico constituye el hecho imponible del impuesto, ya que el legislador ha querido excluir otro tipo de derechos como puede ser el derecho de uso y habitación o la propiedad dividida. En el supuesto de que concurriesen los derechos enumerados anteriormente, el hecho imponible quedaría delimitado únicamente por uno de ellos, atendiendo a su orden de enumeración.

EJEMPLO

Si sobre un bien inmueble concurriesen el superficiario y el usufructuario, quedaría sometido a tributación solamente el superficiario.

Si concurriesen el usufructuario y el propietario, el titular gravado por el IBI sería el usufructuario.

Supuestos de no sujeción

El TRLRHL recoge los siguientes supuestos de no sujeción al IBI:

1. Las carreteras, los caminos, las demás vías terrestres y los bienes del dominio público marítimo-terrestre e hidráulico, siempre que sean de aprovechamiento público y gratuito.

2. Los siguientes bienes inmuebles propiedad de los municipios en que estén enclavados:

Los de dominio público afectos a uso público.



P á g i n a

Los de dominio público afectos a un servicio público gestionado directamente por el Ayuntamiento, excepto cuando se trate de inmuebles cedidos a terceros mediante contraprestación.

Los bienes patrimoniales, exceptuados igualmente los cedidos a terceros mediante contraprestación.

A "A efectos del IBI", el concepto de bien inmueble no coincide ni con el concepto recogido en el Código Civil ni con el utilizado en la legislación hipotecaria.

De acuerdo con la normativa catastral, tienen la consideración de bien inmueble la parcela o porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal y cerrada por una línea poligonal que delimita el ámbito espacial del derecho de propiedad de un propietario o de varios propietarios pro indiviso, y en su caso, de las construcciones existentes en dicha parcela o porción del suelo, cualquiera que sea su dueño, y con independencia de la existencia o no de otros derechos que recaigan sobre el inmueble.

Por equiparación, también tienen la consideración de bienes inmuebles:

los diferentes elementos privativos de los edificios que sean susceptibles de aprovechamiento independiente, sometidos al régimen especial de propiedad horizontal, así como el conjunto formado por los diferentes elementos privativos mutuamente vinculados y adquiridos en una unidad de acto y en las condiciones que reglamentariamente se determinen, como por ejemplo, los trasteros y las plazas de garaje que se adquieren con una vivienda, en pro indiviso, adscritos al uso y disfrute exclusivo y permanente del titular de dicha vivienda.

los bienes inmuebles de características especiales

el ámbito espacial de un derecho de superficie y el de una concesión administrativa sobre bienes inmuebles o sobre los servicios públicos a los que se hayen afectos.

Hay que tener en cuenta que la calificación de un bien inmueble como urbano en el planeamiento urbanístico, no tiene porqué coincidir con la calificación que dicho terreno tenga a efectos del IBI.

EJEMPLO

Un terreno respecto al cual la ordenación urbanística prevea su paso a suelo urbanizado, pero sin que se hayan terminado las correspondientes actuaciones de urbanización, a efectos del IBI sigue teniendo la calificación de suelo rústico.

Los distintos bienes inmuebles a los efectos del IBI se clasifican y definen en el Real Decreto Legislativo 1/2004 del Catastro Inmobiliario. Hemos de distinguir entre bienes inmuebles urbanos, rústicos y de características especiales. Bienes inmuebles rústicos y urbanos

La Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, operó una serie de modificaciones en la normativa catastral contenida en el Real Decreto Legislativo 1/2004 del Catastro Inmobiliario, introduciendo una nueva definición de lo que es suelo de naturaleza urbana, así como una serie de previsiones y cautelas a efectos de constancia documental y registral de la referencia catastral de los inmuebles.

El carácter urbano o rústico del inmueble dependerá de la naturaleza de su suelo. Se entiende por suelo de naturaleza urbana el clasificado por el planeamiento urbanístico como urbano, los terrenos urbanizables según el planeamiento y que estén incluidos en sectores, el resto del suelo clasificado como urbanizable a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que lo desarrolle y el que reúna las características contenidas en el artículo 8 de la Ley 6/1998, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones. Tendrán la misma consideración aquellos suelos en los que puedan ejercerse facultades urbanísticas equivalentes a los anteriores según la legislación autonómica. El suelo que integre los bienes inmuebles de características especiales se exceptúa de tal consideración.



P á g i n a

Se entiende por suelo de naturaleza rústica aquel que no sea de naturaleza urbana, ni esté integrado en un bien inmueble de características especiales. Bienes inmuebles de características especiales

Constituyen un conjunto complejo de uso especializado, integrado por suelo, edificios, instalaciones y obras de urbanización y mejora que, por su carácter unitario y por estar ligado de forma definitiva para su funcionamiento, se configura a efectos catastrales como un único bien inmueble.

En concreto, tendrán esta consideración: 1. Los destinados a la producción de energía eléctrica y gas y al refino de petróleo y las

centrales nucleares. 2. Las presas, saltos de agua y embalses, incluidos su lecho o vaso, excepto las destinadas

exclusivamente al riego. 3. Las autopistas, carreteras y túneles de peaje. 4. Los aeropuertos y puertos comerciales.

A los cambios operados por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal en la normativa catastral contenida en el Real Decreto Legislativo 1/2004 del Catastro Inmobiliario, hay que sumar ahora los cambios introducidos por la Ley 16/2007 de 4 de julio de reforma y adaptación de la legislación mercantil en materia contable para su armonización internacional con base en la normativa de la Unión Europea, que ha introducido diversos cambios a efectos de sujeto pasivo, valoración e inscripción de inmuebles de características especiales, Cabe destacar la siguiente precisión a efectos de inscripción en el catastro y valoración de estos inmuebles de características especiales: no se excluirá la maquinaria integrada en las instalaciones, ni aquella que forme parte de las mismas o que esté vinculada físicamente a ellas, precisión que no sólo afecta a este impuesto. Esta nueva regulación ha conllevado la aprobación del Real Decreto 1464/2007, de 2 de noviembre, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración catastral de los bienes inmuebles de características especiales y la Orden 821/2008, de 24 de marzo, que establece las condiciones del suministro de la información relativa a los bienes inmuebles de características especiales objeto de concesión administrativa. Exenciones

Del contenido del TRLRHL se puede deducir que existen tres clases de exenciones: las que se conceden de oficio, es decir, automáticas; las rogadas, que requieren para su concesión la previa solicitud del interesado, y las potestativas, que exigen una ordenanza que las establezca y regule.

Exenciones de oficio. Estas exenciones son las siguientes: 1. Los inmuebles que sean propiedad del Estado, de las comunidades autónomas o de las

entidades locales que estén directamente afectos a la seguridad ciudadana y a los servicios educativos y penitenciarios, así como los del Estado afectos a la defensa nacional. Para que opere esta exención es necesario que concurra la afectación directa de los bienes a los servicios públicos que indica el precepto y que la titularidad del bien pertenezca a determinadas entidades públicas.

2. Los bienes comunales propiedad del Ayuntamiento y su aprovechamiento se realiza por el común de los vecinos en los supuestos de aprovechamiento por un tercero mediante contraprestación y los montes vecinales en mano común, ya que se trata de montes de naturaleza especial que pertenecen a agrupaciones vecinales en su calidad de grupo social y no como entidad administrativa, montes que vienen aprovechándose en mano común consuetudinariamente por los miembros de las agrupaciones vecinales por su simple condición de vecinos.

3. Los inmuebles de la Iglesia católica, en los términos previstos en el Acuerdo entre el Estado español y la Santa Sede sobre Asuntos Económicos, de 3 de enero de 1979, aunque éste se refería a la contribución territorial urbana, precedente del IBI, y los de las asociaciones confesionales no católicas legalmente reconocidas, en los términos establecidos en los respectivos acuerdos de cooperación suscritos en virtud de lo dispuesto en el artículo 16 de la Constitución. La exención resulta aplicable desde la finalización de la construcción del inmueble, sin que resulte aplicable al inmueble en construcción o al solar en el que previsiblemente se construya. La exención abarca los lugares de culto, dependencias y edificios y locales anejos destinados a oficinas,



P á g i n a

seminarios o a la formación, jardines, huertos y dependencias de dichos inmuebles, salvo aquellas destinadas a industrias o cualquier uso lucrativo.

4. Los inmuebles de los que sea titular la Cruz Roja Española, con independencia de su destino.

5. Los inmuebles a los que sea de aplicación la exención en virtud de convenios internacionales en vigor y, a condición de reciprocidad, los de los Gobiernos extranjeros destinados a su representación diplomática, consular o a sus organismos oficiales. Para que opere esta exención se exige la titularidad del bien y que se destine el inmueble a las funciones de representación, ya que la exención no se aplica a los inmuebles destinados a vivienda.

6. La superficie de los montes poblados con especies de crecimiento lento reglamentariamente determinadas, cuyo principal aprovechamiento sea la madera o el corcho, siempre que la densidad del arbolado sea la propia o normal de la especie de que se trate.

7. Los terrenos ocupados por las líneas de ferrocarriles y los edificios enclavados en ellos que estén dedicados a estaciones, almacenes o a cualquier otro servicio indispensable para la explotación de dichas líneas. Exenciones rogadas

Las exenciones rogadas se aplican previa solicitud del interesado. Procede su aplicación desde que concurren los requisitos legales para ello, y no tanto desde el momento de su solicitud, de forma que, concurriendo los requisitos exigidos aun cuando se solicite la exención en un momento posterior al tiempo en que debió comenzar su disfrute, el reconocimiento de este beneficio fiscal tendrá efectos retroactivos respecto a ese momento. Previa solicitud del interesado, estarán exentos:

Los bienes inmuebles que se destinen a la enseñanza por centros docentes acogidos, total o parcialmente, al régimen de concierto educativo, en cuanto a la superficie afectada a la enseñanza concertada. Esta exención deberá ser compensada por la Administración competente.

Los declarados expresa e individualizadamente monumento o jardín histórico de interés cultural y estén registrados como integrantes del Patrimonio Histórico Español. Esta exención alcanzará exclusivamente a los bienes urbanos que reúnan una serie de condiciones.

La superficie de los montes en que se realicen repoblaciones forestales o regeneración de masas arboladas sujetas a proyectos de ordenación o planes técnicos aprobados por la Administración forestal. Esta exención tendrá una duración de 15 años, contados a partir del periodo impositivo siguiente a aquel en que se realice su solicitud. Exenciones potestativas

La aplicación de estas exenciones depende de la voluntad municipal para establecerlas, por lo que se aplicarán exclusivamente en aquellos ayuntamientos que decidan hacerlo y así lo establezcan en la correspondiente ordenanza fiscal.

Las ordenanzas fiscales podrán regular una exención a favor de los bienes de que sean titulares los centros sanitarios de titularidad pública, siempre que estén directamente afectados al cumplimiento de los fines específicos de los referidos centros. Además, los ayuntamientos podrán establecer, en razón de criterios de eficiencia y economía en la gestión recaudatoria del tributo, la exención de los inmuebles rústicos y urbanos cuya cuota líquida no supere la cuantía que se determine mediante ordenanza fiscal.

Existe otro grupo de exenciones que se establecen en otros textos legales ajenos al TRLRHL. Así, tenemos:

Exención aplicable a las entidades sin fines lucrativos, tales como fundaciones, asociaciones de utilidad pública, federaciones deportivas, federaciones y asociaciones de entidades sin fines lucrativos, asociaciones benéficas, etcétera, respecto de aquellos bienes de los que sean titulares estas entidades, salvo aquellos que estén afectos a explotaciones económicas no exentas del IS (artículo 15.1 de la Ley 49/2002). Esta exención es compatible con las establecidas en el TRLRHL y está condicionada a que se comunique al Ayuntamiento correspondiente la opción por la aplicación del régimen fiscal previsto en la Ley 49/2002.



P á g i n a

Exención por daños causados en bienes inmuebles por fenómenos meteorológicos adversos o por catástrofes o calamidades. Esta exención se prevé para paliar los daños ocasionados por estos fenómenos adversos o catástrofes mediante la aprobación de reales decretos-leyes, con aplicación circunscrita a las áreas geográficas afectadas. Sujetos pasivos

Los sujetos pasivos, a título de contribuyentes, son las personas naturales y jurídicas, las herencias yacentes y comunidades de bienes y demás entidades que, carentes de personalidad jurídica, constituyan una unidad o un patrimonio separado susceptible de imposición jurídica que ostenten la titularidad del derecho que, en cada caso, sea constitutivo del hecho imponible del IBI: una concesión administrativa sobre los propios inmuebles o sobre los servicios públicos a que se hallen afectos, un derecho real de superficie, un derecho real de usufructo o un derecho de propiedad.

El sujeto pasivo podrá repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común. EJEMPLO

¿Puede ser el inquilino de un inmueble sujeto pasivo del IBI por dicho inmueble?

La respuesta es no, ya que si bien la Ley de Arrendamientos Urbanos permite a los propietarios repercutir la cuota tributaria sobre el arrendatario, ello no supone la traslación de la condición de sujeto pasivo, ya que este hecho nada influye en la Administración, para la que el sujeto pasivo seguirá siendo el propietario y será a éste a quien exija el pago del impuesto.

La normativa del impuesto contempla también la figura del sustituto del contribuyente en relación con los inmuebles explotados en régimen de concesión cuando concurran varios concesionarios sobre un mismo inmueble de características especiales, consistente en que será sustituto del contribuyente el que deba satisfacer el mayor canon, ello sin perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común a los demás concesionarios, girándoles la parte de la cuota líquida que les corresponda en proporción a los cánones que deban satisfacer cada uno de ellos.

Los bienes inmuebles objeto de dichos derechos quedarán afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad subsidiaria, en los términos previstos en la LGT, en los supuestos de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos que constituyen el hecho imponible del impuesto.

Los copartícipes o cotitulares de las entidades sin personalidad jurídica del artículo 35.4 de la LGT responden solidariamente de la cuota de este impuesto, y en proporción a sus respectivas participaciones. Base imponible

La base imponible del IBI estará constituida por el valor catastral de los bienes inmuebles, que se determinará, notificará y será susceptible de impugnación conforme a lo dispuesto en las normas reguladoras del catastro inmobiliario.

El valor catastral estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones. El valor catastral no podrá superar el valor de mercado, a cuyo efecto se fijará mediante orden ministerial un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase. Este coeficiente aplicable a todas las valoraciones de bienes inmuebles urbanos y de características especiales está establecido en un 0,5%. En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio.

La determinación del valor catastral se efectuará mediante la aplicación de la correspondiente ponencia de valores, que es un documento administrativo en el que se recogen, según los casos, los criterios, módulos de valoración, planeamiento



P á g i n a

urbanístico y demás elementos precisos para llevar a cabo dicha determinación, y que se ajustará a las directrices dictadas para la coordinación de valores.

El valor catastral de los bienes inmuebles urbanos y rústicos se determinará mediante el procedimiento de valoración colectiva o de forma individualizada. A) Procedimiento de valoración colectiva

El procedimiento de valoración colectiva de bienes inmuebles de una misma clase podrá iniciarse de oficio o a instancia del ayuntamiento correspondiente cuando, respecto a una pluralidad de bienes inmuebles, se pongan de manifiesto diferencias sustanciales entre los valores de mercado y los que sirvieron de base para la determinación de los valores catastrales vigentes, ya sea como consecuencia de una modificación en el planeamiento urbanístico o de otras circunstancias. El procedimiento de valoración colectiva puede, a su vez, ser:

1. De carácter general, cuando requiera la aprobación de una ponencia de valores total. Sólo podrá inciarse una vez transcurridos, al menos, cinco años desde la entrada en vigor de los valores catastrales derivados del anterior procedimiento de valoración colectiva de carácter general, y se realizará, en todo caso, a partir de los diez años desde dicha fecha.

2. De carácter parcial, cuando requiera la aprobación de una ponencia de valores parcial. 3. De carácter simplificado, cuando se produzca una modificación de planeamiento que

determina la variación del aprovechamiento urbanístico de los bienes inmuebles manteniendo el uso de los bienes inmuebles y cambios de naturaleza del suelo por incluirlos en ámbitos delimitados.

Los acuerdos adoptados en los procedimientos de valoración colectiva de carácter general y parcial tendrán efectividad el día 1 de enero del año siguiente a aquel en que se produzca su notificación.

La notificación del procedimiento simplificado tendrá efectividad el día 1 de enero del año siguiente a aquel en que tuviere lugar la modificación del planeamiento del que traiga causa, con independencia del momento en que se inicie el procedimiento y se produzca la notificación de su resolución. B) Procedimiento de valoración individual

El procedimiento de valoración individual se utiliza cuando sea necesaria la determinación individualizada del valor catastral del inmueble afectado., de acuerdo con sus nuevas características. Se trata de valoraciones que derivan de la formalización de declaraciones, comunicaciones y solicitudes, de procedimientos de subsanación de discrepancias o de actos de inspección catastral. C) Procedimiento de valoración de bienes inmuebles de características especiales

La valoración de los bienes de características especiales se determinará mediante un procedimiento que se iniciará con la aprobación de la correspondiente ponencia especial. La notificación, efectividad e impugnación de los valores catastrales resultantes de este procedimiento se regirán por lo dispuesto para el procedimiento de valoración colectiva general y parcial.

EJEMPLO

Procedimiento de valoración colectiva general de bienes inmuebles en el que el valor catastral asignado ha sido notificado el 17 de septiembre de 2008: el valor catastral tendrá efectividad el 1 de enero de 2009.

Una finca sometida a un procedimiento simplificado de valoración colectiva de bienes inmuebles, al estar enclavada en un polígono industrial y ser ahora destinada a la construcción de inmuebles de carácter residencial. El valor catastral se asignó el 16 de febrero de 2009 y el planeamiento se modificó el 31 de octubre de 2008. El valor catastral tendrá efectividad el 1 de enero de 2009."

Las LPGE podrán actualizar los valores catastrales por aplicación de coeficientes, que podrán ser diferentes para cada clase de inmuebles y fijar coeficientes de actualización por grupos de municipios, que se determinarán en función de su dinámica inmobiliaria,



P á g i n a

de acuerdo con la clasificación de los mismos que se establezca reglamentariamente. Estos coeficientes se aplicarán sobre los valores catastrales actualizados con carácter general. Base liquidable

La base liquidable del impuesto será el resultado de practicar, de oficio, en la base imponible una reducción que responde a las siguientes características:

Es aplicable a aquellos bienes inmuebles urbanos y rústicos que se encuentren en algunas de estas dos situaciones:

Inmuebles cuyo valor catastral se incremente como consecuencia de procedimientos de valoración colectiva de carácter general en virtud de la aplicación de la primera ponencia total de valores aprobada con posterioridad al 1 de enero de 1997 o de sucesivas ponencias totales de valores que se aprueben una vez transcurrido el periodo de reducción que se señalará posteriormente.

Inmuebles situados en municipios para los que se hubiera aprobado una ponencia de valores que haya dado lugar a la aplicación de la reducción anterior y cuyo valor catastral se altere, antes de finalizar el plazo de reducción, por procedimientos de valoración colectiva de carácter general y parcial, simplificados de valoración colectiva o de inscripción mediante declaraciones, comunicaciones, solicitudes, subsanación de discrepancias e inspección catastral. No se aplicará a los valores catastrales incrementados por aplicación de los coeficientes de actualización establecidos en las LPGE.

La Ley 16/2007, de 4 de julio, de reforma y adaptación de la legislación mercantil en materia contable para su armonización internacional con base en la normativa de la Unión Europea ha introducido la posibilidad de aplicar la reducción en la base imponible del IBI en el caso de los bienes inmuebles de características especiales, aunque con algunas limitaciones; así procederá dicha reducción únicamente cuando el valor catastral resultante de la aplicación de una nueva ponencia de valores especial supere el doble del que, como inmueble de esa clase, tuviera previamente asignado. En defecto de valor previo asignado se tomará como tal el 40% del que resulte de la nueva ponencia.

Ámbito temporal. La reducción se aplicará durante un periodo de nueve años a contar

desde la entrada en vigor de los nuevos valores catastrales con carácter general.

Cuantía. Será el resultado de aplicar un coeficiente reductor, único para todos los

inmuebles afectados del municipio, a un componente individual de la reducción, calculado para cada inmueble.

Coeficiente reductor. Tendrá el valor de 0,9 el primer año de su aplicación e irá

disminuyendo en 0,1 anualmente hasta su desaparición.

Componente individual. Será, en cada año, la diferencia positiva entre el nuevo valor

catastral que corresponda al inmueble en el primer ejercicio de su vigencia y su valor base.

De acuerdo con lo dispuesto por la Ley 16/2007, de 4 de julio, de reforma y adaptación de la legislación mercantil en materia contable para su armonización internacional con base en la normativa de la Unión Europea, tratándose de bienes inmuebles de características especiales el componente individual de la reducción será, en cada año, la diferencia positiva entre el nuevo valor catastral que corresponda al inmueble en el primer ejercicio de su vigencia y el doble del valor que tuviera previamente asignado o el tomado en su defecto.

Dicha diferencia se dividirá por el último coeficiente reductor aplicado cuando se trate de los procedimientos de valoración colectiva de carácter parcial o procedimientos simplificados de valoración colectiva.

El valor base será, con carácter general, la base liquidable del ejercicio inmediato anterior a la entrada en vigor del nuevo valor catastral. Cuota íntegra

La cuota íntegra del IBI será el resultado de aplicar a la base liquidable el tipo de gravamen. El TRLRHL diferencia entre los tipos de gravamen aplicables a los bienes



P á g i n a

inmuebles de naturaleza urbana y rústica y los aplicables a los bienes inmuebles de características especiales. Bienes inmuebles urbanos y rústicos

El tipo de gravamen mínimo y supletorio y el máximo establecidos para esta clase de bienes inmuebles son los siguientes:

Clases de inmuebles Mínimo % Máximo %

Inmuebles urbanos 0,4 1,10

Inmuebles rústicos 0,3 0,90

Tipos incrementados

Los ayuntamientos podrán incrementar los tipos señalados anteriormente con los puntos porcentuales que para cada caso se indican cuando concurra alguna de las circunstancias que se contemplan en el TRLRHL. Si concurriesen varias se podrá optar por hacer uso del incremento previsto para una sola, algunas o todas.

Puntos porcentuales Bienes

urbanos

Bienes

rústicos

Municipios que sean capital de provincia o comunidad

autónoma 0,07 0,06

Municipios en los que se preste servicio de transporte

público colectivo de superficie 0,07 0,05

Municipios cuyos ayuntamientos presten más servicios

de aquellos a los que estén obligados según lo

dispuesto en el artículo 26 de la Ley 7/1985 de 2 de

abril

0,06 0,06

Municipios en los que los terrenos de naturaleza rústica

representan más del 80% de la superficie total del

término

0,00 0,15

EJEMPLO

Inmueble cuyo valor catastral en el año X ha sido de 30.000 euros. Como consecuencia de un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, el valor catastral se ha visto aumentado a 42.000 euros. Calcular la reducción y la base liquidable del año X + 1:

Componente individual

de la reducción:

42.000 (nuevo valor catastral) - 30.000 (base

liquidable del año anterior) = 12.000 euros.

Coeficiente reductor: 0,9.

Reducción: 12.000 x 0,9 = 10.800 euros.

Base liquidable del año X +

1: 42.000 - 10.800 = 31.200 euros.

Diferenciación de tipos en función de los usos

Dentro de los límites comentados, los ayuntamientos podrán establecer, para los bienes inmuebles urbanos, excluidos los de uso residencial, tipos diferenciados atendiendo a los usos establecidos en la normativa catastral para la valoración de las



P á g i n a

construcciones. Cuando los inmuebles tengan atribuidos varios usos se aplicará el tipo correspondiente al uso de la edificación o dependencia principal.

La aplicación de estos tipos se limita, como máximo, al 10% de los bienes inmuebles urbanos del término municipal que, para cada uso, tenga mayor valor catastral, a cuyo efecto la ordenanza fiscal del impuesto señalará el correspondiente umbral de valor para todos o cada uno de los usos, a partir del cual serán de aplicación los tipos incrementados. Tipos reducidos

En los municipios en los que entren en vigor nuevos valores catastrales de inmuebles rústicos y urbanos, resultantes de procedimientos de valoración colectiva de carácter general, los ayuntamientos podrán establecer, durante un periodo máximo de seis años, tipos de gravamen reducidos, que no podrán ser inferiores al 0,1% para los bienes inmuebles urbanos ni al 0,075% tratándose de inmuebles rústicos.

EJEMPLO

Determinar qué tipo impositivo incrementado podrán fijar los siguientes ayuntamientos aplicando las cuantías máximas permitidas por el TRLRHL:

Finca rústica sita en Ponferrada (León): 0,3 (mínimo bienes inmuebles rústicos) + 0,15 (incremento por municipio en el que los terrenos de naturaleza rústica representan más del 80% de la superficie total del término) = 0,45%.

Local ubicado en Bembibre (León): 1,10% (tipo máximo bienes inmuebles urbanos).

Local sito en Leganés (Madrid): 1,10 (tipo máximo bienes inmuebles urbanos) + 0,07 (incremento por prestar el servicio de transporte público colectivo de superficie) + 0,06 (incremento por prestación de más servicios de los obligatorios conforme al artículo 26 de la Ley 7/1985 (LBRL) = 1,23%

Recargo sobre inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente

Se permite a los ayuntamientos exigir un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del IBI, que se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente, una vez constatada la desocupación del inmueble, conjuntamente con el acto administrativo por el que ésta se declare, con la finalidad de facilitar a los ciudadanos el acceso a una vivienda digna. Bienes inmuebles de características especiales

El tipo de gravamen aplicable a estos bienes inmuebles, que tendrá carácter supletorio, será del 0,6%. Los ayuntamientos podrán establecer, para cada grupo de los mismos existentes en el municipio, un tipo diferenciado que, en ningún caso, será inferior al 0,4% ni superior al 1,3%.

2) Cédula de habitabilidad (Original y en vigor).-

¿Qué es?

Documento que acredita la habitabilidad de la vivienda antigua (ya ocupada anteriormente). Se expide a instancia del solicitante, en el caso de que resulte necesaria para la contratación de servicios en la vivienda (Agua, Electricidad, Gas, etc), segundas o posteriores transmisiones, alquiler de viviendas, concesión de préstamos o venta de viviendas en casos específicos.

¿Quién puede?



P á g i n a

Ser el propietario de la vivienda antigua para la que se solicite la Cédula de

Habitabilidad.

¿Qué necesitas presentar?

1. Solicitud..

2. Documentación requerida que figura en la solicitud, donde se indican aquellos documentos cuyos datos consultará la Comunidad de Madrid, salvo que los interesados expresamente lo desautoricen, así como los que deberán aportarse. Conforme regula el artículo 28.7, de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas “Los interesados se responsabilizarán de la veracidad de los documentos que presenten”

Tramitación

Toda solicitud se cumplimentará por duplicado en el modelo oficial facilitado por la Consejería competente en materia de vivienda. Una vez cumplimentada dicha solicitud:

– Si la vivienda NO se encuentra ubicada en el municipio de Madrid, dicha

solicitud se llevará por el interesado a los Servicios Técnicos del Ayuntamiento donde esté ubicada la vivienda, para que éstos realicen la correspondiente inspección de la vivienda, debiéndose sellar la solicitud por el Ayuntamiento, así como realizar el informe el Técnico municipal que haya realizado la inspección, en las casillas correspondientes de la solicitud.

– Si la vivienda se encuentra ubicada en el municipio de Madrid, el trámite

anterior no es necesario, ya que la inspección de la vivienda será realizada por los Técnicos de la Consejería competente en materia de vivienda. En ambos casos, la solicitud cumplimentada por duplicado (y como se ha indicado anteriormente, sellada e informada por el Ayuntamiento donde esté ubicada la vivienda, salvo para las viviendas ubicadas en el municipio de Madrid que no han de sellarse ni informarse por el Ayuntamiento de Madrid), junto con toda la documentación requerida, se presentará donde se indica en el apartado presentación de solicitudes. Si tras el examen de la documentación del expediente se comprueba que no reúne los requisitos necesarios o no aporta la totalidad de la documentación exigida, se requerirá al interesado para que, en un plazo de diez días hábiles, contados a partir del día siguiente a la notificación, subsane la falta o acompañe los documentos preceptivos. Si así no lo hiciere se le tendrá por desistido de su petición, previa resolución. El órgano competente en el plazo máximo de tres meses a contar desde la fecha en que la solicitud y el resto de la documentación haya tenido entrada en el registro del órgano

competente para su tramitación, emitirá la Cédula de Habitabilidad.

Transcurrido el mencionado plazo sin que se haya emitido la Cédula de Habitabilidad podrá entenderse desestimada por silencio administrativo.

¿Cómo lo solicito?

a) Por Internet Para presentar la solicitud y documentación por Internet, a través del registro electrónico de la Consejería, es necesario disponer de DNI electrónico o uno de los Certificados electrónicos reconocidos por la Comunidad de Madrid. Tenga preparada toda la documentación que vaya a presentar, antes de acceder a gestión.

En la solicitud, se posibilita la opción de recibir las notificaciones vía telemática, siempre y cuando el usuario esté dado de alta en el Sistema de Notificaciones Telemáticas de la

https://gestionesytramites.madrid.org/cs/Satellite?c=Page&cid=1142617763747&language=es&pagename=ServiciosAE%2FPage%2FPSAE_contenidoFinal&vest=1142617763747





P á g i n a

Comunidad de Madrid, y a autorizar la consulta de determinados documentos, eximiéndole de la obligatoriedad de su presentación. Una vez registrada la solicitud, queda habilitado el servicio de "consulta de expedientes", desde donde podrá aportar documentos y enviar comunicaciones referidas a su solicitud.

b) Presencial Puede presentar su solicitud en cualquiera de las Oficinas de Registro de la Comunidad de Madrid, de la Administración General del estado, de otras Comunidades autónomas, de Ayuntamientos de la Comunidad de Madrid adheridos a la Red de Oficinas Integradas de Atención al Ciudadano, Oficinas de Correos y Representaciones diplomáticas u Oficinas Consulares de España en el extranjero.

3) Certificado energético original.-

Qué es un certificado energético

Es certificado imprescindible para vender o alquilar un inmueble. El certificado energético informa sobre el consumo energético y sobre las emisiones de CO2 de un inmueble que se anuncia en venta o en alquiler.

El certificado energético obligatorio desde junio de 2013

El certificado energético es obligatorio en España desde el 1 de junio de 2013 para poder alquilar o vender un inmueble o local.

La obligación de mostrar el certificado energético está regulada en España por el Real Decreto 235/2013. La normativa de certificación energética procede de una Directiva Europea que ya han acatado todos los estados miembros.

La responsabilidad de obtener este certificado energético es del propietario de la vivienda, quién debe contratar el servicio de un técnico certificador para obtener su certificado energético.

Con el certificado energético se obtiene la etiqueta energética

El contenido del certificado energético se resume en la etiqueta energética. Esta etiqueta, de aspecto parecido a la etiqueta energética presente en electrodomésticos, indica las calificaciones de emisiones y de consumo que el inmueble ha obtenido en su certificado energético, en una escala de colores que va de la A, la más eficiente, a la G, la menos eficiente.

El certificado energético cuándo se anuncia

La calificación energética indicada en el certificado energético debe figurar en cualquier anuncio o acto publicitario del inmueble.

El propietario debe facilitar su certificado energético a su agencia inmobiliaria e incluirlo en su anuncio en portales inmobiliarios.

https://gestionesytramites.madrid.org/cs/Satellite?cid=1255936457004&language=es&pagename=ServiciosAE%2FPage%2FPSAE_contenidoFinal

http://www.madrid.org/cs/Satellite?cid=1331802501745&language=es&pagename=PortalCiudadano%2FPage%2FPCIU_contenidoAgrupadoBuscador

http://www.madrid.org/cs/Satellite?cid=1331802501759&language=es&pagename=PortalCiudadano%2FPage%2FPCIU_directorio

http://www.madrid.org/cs/Satellite?cid=1331802501759&language=es&pagename=PortalCiudadano%2FPage%2FPCIU_directorio



P á g i n a

El certificado energético en el momento de la firma

En caso de venta de un inmueble el propietario debe entregar el certificado energético al comprador. Además el certificado energético debe incluirse en el contrato de compraventa.

En caso de alquiler se debe mostrar y entregar una copia del certificado energético al inquilino. También se solicitará el certificado energético a la hora de depositar la fianza de un alquiler en el organismo oficial que corresponda.

Multas por alquilar o vender sin certificado energético

Vender o alquilar sin disponer de certificado energético supone una infracción y está sancionado con multas que oscilan entre los 300 y los 600€

La Ley 8/2013, de 26 de junio, establece las sanciones por incumplimiento de la normativa de certificación energética.

Estas sanciones se dividen en tres grupos según la gravedad de la infracción. Desde no mencionar la calificación energética obtenida en los anuncios del inmueble en venta o alquiler, a vender sin haber realizado previamente el certificado energético o falsear el resultado del mismo.

Las infracciones leves, se multaran con cantidades entre 300€ a 600€.

La infracciones graves llevan asociadas multas de 601€ a 1000€.

La infracciones muy graves conllevan multas de 1001€ hasta 6000€.

Cómo es el certificado energético

El certificado energético es un informe que consta de varias páginas. Contiene abundante información sobre la orientación, la situación, la envolvente, la iluminación y los sistemas de producción de energía del inmueble.

En la primera página del certificado energético contienen los datos generales del inmueble, además de los datos del técnico certificador. En la parte inferior se indica la calificación energética global del inmueble, en términos de emisiones de dióxido de carbono liberado a la atmósfera. Se expresa en una escala de la A a la G.

Esta calificación aparecerá en la etiqueta de eficiencia energética, cuando se registre el certificado energético. También aparecerá en la etiqueta energética la calificación de consumo de energía (Kw h/m2•año) indicada en el Anexo II de este informe.

Además de esta primera página, el informe dispone de cuatro anexos donde desglosa la información:

Anexo I, describe las características térmicas del inmueble.

Anexo II, desglosa la calificación energética del inmueble en la calificación de las

diferentes demandas y consumos energéticos.

Anexo III, referente a las recomendaciones de mejora.

https://www.certicalia.com/

https://www.certicalia.com/



P á g i n a

Anexo IV, el técnico describe las pruebas, comprobaciones e inspecciones

llevadas a cabo durante el proceso de toma de datos.

4) Certificado del administrador de fincas.-

El certificado de deudas con la comunidad de propietarios necesario en la venta

de pisos.

Supongo que todos sabemos que cuando se vende un piso (o cualquier inmueble que forme parte de una propiedad horizontal) hay que aportar un certificado de deudas con la comunidad de propietarios, en el que acredite que el transmitente está al corriente en el pago de los gastos de comunidad o especifique las deudas que dicho transmitente tenga con la comunidad de propietarios (art 9.1.f Ley de Propiedad Horizontal).

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la

vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago

de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que

adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el

estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual

no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese

expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación

será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por

quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente,

quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los

datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su

emisión.

No obstante son muchos y frecuentes los errores que se cometen en esta materia, especialmente en el tema de las derramas pendientes de pago al tiempo de la venta. Antes que nada y por si algún lector no conoce la norma creo necesario aclarar algunas ideas sencillas.

1.- La primera es que el certificado lo tiene que expedir el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. (Es bastante frecuente que se le entregue al Notario un certificado expedido por quién no tiene la facultad de certificar -especialmente si la comunidad tiene pocos propietarios).

El presidente (que ha de ser propietario) ostenta el cargo de secretario y

administrador a falta de elección de estos (art 13.5 Ley de Propiedad Horizontal)

salvo que otra cosa digan los estatutos o la comunidad de propietarios por

mayoría elija a un secretario y/o administrador.

El cargo de Secretario y de Administrador puede ser ejercido por una misma

persona(art 13.5 Ley de Propiedad Horizontal).





P á g i n a

El Administrador (sea o no secretario) no tiene por qué ser propietario, ni

persona física, pero sólo si ostenta la condición de secretario puede certificar.

Si el Secretario y el Administrador son personas distintas, el secretario ha de ser

propietario.

2.- La segunda es que tras la ley 8/2013 el piso responde de las deudas no pagadas por el transmitente de la anualidad en curso y las tres anteriores (antes de esta reforma eran sólo la del año en curso y el año natural inmediatamente anterior). Y esta responsabilidad del piso (y por tanto del adquirente) se produce independientemente de que la escritura de compraventa se inscriba o no en el Registro de la Propiedad. Hay que advertir que una cosa es que el piso responda de deudas de la comunidad y otra diferente quién es el deudor. Deudor es quien sea propietario al tiempo en el que se produzca la deuda no satisfecha, por lo que si se transmite un piso con deudas no pagadas a la comunidad de propietarios, evidentemente el comprador, si no quiere ver como se embarga y se ejecuta el piso, se ve afectado por la deuda y le conviene pagar, pero todo lo pagado podrá repetirlo contra el vendedor, salvo que expresamente haya asumido sus deudas (cosa nada frecuente). ¿Cabe la renuncia?, si, pero es poco recomendable por lo expuesto, dado que el comprador del piso con deudas impagadas a la comunidad de propietarios se vería afectado seriamente por dichas deudas. La renuncia ha de ser expresa en escritura pública, en la que no obstante el vendedor debe de manifestar, si hay o no deudas pendientes, y la manifestación falsa del vendedor podría llevar aparejadas para este consecuencias penales. El problema fundamental que tenemos los Notarios, es que no nos consta que quien firma el certificado sea la persona que dice ser y ostente el cargo que dice ostentar. Sólo la presentación al Notario del libro de actas, debidamente legalizado en el Registro de la Propiedad, le permitiría comprobar quién es el presidente, quién es el secretario y cotejar sus firmas. En la práctica, pues nunca se me ha aportado este extremo, por ello en las escrituras lo que se pone es que el vendedor entrega “lo que el vendedor manifiesta que es el certificado al que se refiere el art 9 de la Ley de Propiedad Horizontal”. Dicho de otra forma, el Notario no da fe de que ese es el certificado, sino de que el vendedor entrega lo que el vendedor dice que es el certificado.

Pero la fuente principal de conflictos, que ocasiona que muchos se consideren estafados, cuando en realidad suele ser fruto de una deficiente redacción del certificado, es que es muy habitual que en dicho certificado simplemente se especifique que el propietario está al corriente en el pago de los gastos de comunidad, pero no diga nada en relación a posibles derramas acordadas por la comunidad de propietarios que no estén impagadas, porque aún no sean exigibles. En muchas comunidades de propietarios hay administradores profesionales que tienen cuidado de este extremo, pero conviene leer detenidamente el documento, pues no es la primera vez que veo un certificado en el que se acredita que el vendedor está al corriente en sus deudas de la comunidad de propietarios pero nada se dice de derramas (últimamente frecuentes con ocasión de las Inspecciones Técnicas de Edificios, o necesidades de adaptación a minusválidos etc) de cuantía importante, que aún no son exigibles porque su pago se ha acordado en cuotas a pasar conjuntamente con la cuota de la comunidad.



P á g i n a

En el tema de quién debe de pagar las derramas pendientes de pago al tiempo de realizarse la venta, nada dice la ley expresamente, pero considero que se aplica la misma regla que a las deudas ordinarias. Dicho de otra forma, el acuerdo de una reparación o mejora que provoca una derrama es de la comunidad de propietarios; dicha comunidad carece de personalidad jurídica y está integrada por los propietarios de los pisos, no por los pisos; por lo que el acuerdo de derrama, respecto del adquirente entiendo que es “res inter alios acta” y el obligado al pago es quién acordó la derrama o no impugnó el acuerdo, esto es el transmitente. Dado que la derrama no es un gasto general, considero que el adquirente no se vería, respecto de ellas afectado por la hipoteca tácita del art 9.1.f de la Ley de Propiedad Horizontal, de modo que al igual que respecto de las cuotas ordinarias de la comunidad el adquirente del piso no es deudor de las derramas no satisfechas al tiempo de la adquisición, pero el piso adquirido respondería de ellas; No obstante resulta algo desconcertante lo que dispone el art 17.11 de la ley de propiedad horizontal con la redacción dada por la ley 8/2013 cuando dispone.

Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble

serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las

cantidades afectas al pago de dichas mejoras. La discusión en la redacción de este artículo (como tantas normas nuevas de bastante deficiente redacción) está servida, pues es discutible en una obligación a plazo si es exigible desde que se contrae (cosa que a mi no me cabe la más mínima duda -arts 1113 y 1126 Cc-) o desde que el plazo vence (criterio ampliamente extendido y del que tampoco tengo duda alguna que es el que sigue el legislador).

En todo caso creo que la posibilidad de ejercer la acción correspondiente por cargas ocultas en la venta sería viable.

Sobre el tema he discutido con un grupo de compañeros en el linkedin, y me han facilitado una sentencia de la AP de Madrid, sección 25 de 4 de Noviembre de 2.013. Lamento disentir de dicho tribunal pues no creo que alguien pueda verse obligado por un pacto que no ha celebrado y que confunde el deudor con el responsable de la deuda. En mis escrituras el texto a poner en relación a este tema lo tengo redactado en un modelo del siguiente tenor.

GASTOS DE COMUNIDAD.- La parte vendedora manifiesta estar al corriente en

el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios en que se ubica

la finca, manifestando la parte compradora que exonera a la parte vendedora de

la obligación de aportar certificación sobre el estado de deudas con la comunidad

totalmente coincidente con su manifestación.

*Opción

Me exhibe la parte transmitente, lo que manifiesta es el certificado expedido por

el Secretario con el visto bueno del Presidente* de la Comunidad de Propietarios

del edificio del que forma parte la finca transmitida en esta escritura, en el que se

hace mención que la citada finca esta al corriente en los pagos de comunidad.

https://www.notariofranciscorosales.com/sentencia-de-la-audiencia-provincial-de-madrid-sec-25a-4-noviembre-2013-4482013-rec-12013/

https://www.notariofranciscorosales.com/sentencia-de-la-audiencia-provincial-de-madrid-sec-25a-4-noviembre-2013-4482013-rec-12013/



P á g i n a

El referido Certificado se incorpora a esta matriz para que forme parte de ella y

trasladar a sus copias en forma reglamentaria.

*Una de dos

Igualmente me manifiesta la parte transmitente

* que no existen derramas para el pago de mejoras o reparaciones

extraordinarias en el inmueble que hayan de hacerse efectivas a partir del día de

hoy.

*que desconoce si existen derramas para el pago de mejoras o reparaciones

extraordinarias en el inmueble que hayan de hacerse efectivas a partir del día de

hoy.

¿Se puede cobrar por ese certificado? Nada dice la Ley de Propiedad Horizontal, pero entiendo que hay que distinguir según el certificado sea expedido por un profesional o no.

Si es expedido por: el presidente que ostente la condición de secretario y administrador, o por el secretario no administrador: como dichos cargos han de recaer en un propietario, y dado que la expedición del certificado es obligatoria considero que ha de ser gratuito, pues estaría en el ámbito de las obligaciones del cargo que le vienen a su vez impuestas por su condición de propietario. No obstante si es expedida por un secretario/administrador, que no sea propietario y al que de modo profesional le sea encomendado el cargo, considero que como profesional tiene derecho a ser retribuido por sus servicios y habrá que estar a los términos del contrato de arrendamiento de servicios entre el profesional y la comunidad de propietarios para determinar si hay o no derecho a dicho cobro. De no decir nada el contrato, considero que el secretario/administrador que no sea propietario, como profesional tiene derecho a ser retribuido por sus servicios, y si el servicio no es solicitado por la comunidad, sino por un propietario, nos encontramos ante un nuevo contrato de arrendamiento de servicios que ha de ser retribuido.

En todo caso no cabe desconocer que quien certifica es responsable del contenido de la certificación, y por tanto es razonable que sea retribuido por las responsabilidades que asume. ¿Puede ser el certificado correcto e incorrecto al mismo tiempo? Ya hemos visto la deficiencia legislativa de pedir al Notario que acepte un certificado sin garantías sobre la autoría del mismo, pero el problema fundamental, que me comentan muchos administradores profesionales de fincas, es que resulta imposible certificar con seguridad.

¿Como?

Las comunidades (normalmente con carácter mensual) remesan al banco las cuotas de los propietarios que estén domiciliadas, y si el propietario ha dado



P á g i n a

orden de domiciliación bancaria de las cuotas ha de pagarlas, pero la trampa está en el plazo que marca la ley para devolver un recibo domiciliado bancariamente, de modo que es posible que al expedirse el certificado de deudas el recibo esté pagado, y con posterioridad sea devuelto por orden expresa del transmitente. Supongo que cabe la posibilidad de querella por estafa y falsedad documental contra el transmitente, aunque me confieso lerdo en temas penales, pero si que entiendo que en este caso ninguna responsabilidad puede pedirse a quién expide la certificación, pues ésta es cierta al tiempo de expedirse (de todas formas no estaría de más una advertencia en el propio texto del certificado sobre esta posibilidad).

¿Concluyen aquí las obligaciones? Por más que advierto en las escrituras, me comentan muchos profesionales que es en general desconocido el art 9.1.i de la Ley de propiedad Horizontal cuando dispone que propietario de un piso o local en régimen de propiedad horizontal tiene la siguiente obligación:

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por

cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de

titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la

comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con

el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de

los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento

del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por

actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión

resulte notoria.

Hay que tener en cuenta que el transmitente no sólo ha de acreditar ante el adquirente el estado de deudas que tiene con la comunidad, sino que también ha de comunicar a esta la transmisión, de modo que sea el nuevo propietario quien pague las cuotas de la comunidad posteriores a dicha transmisión.

La consecuencia de la falta de comunicación (que no requiere más forma especial que el que pueda acreditarse su recepción -por tanto cabe tanto el acta notarial como el correo certificado con acuse de recibo) es que su omisión hace al transmitente responsable solidario con el adquirente de las cuotas posteriores a la transmisión.

Esta responsabilidad es igual que la anterior. Una cosa es el deudor (el adquirente) y otra el responsable frente a la comunidad (tanto el adquirente como el transmitente que no lo comunique), de modo que si la comunidad demanda al transmitente que no comunica su transmisión, éste deberá pagar, aunque podría repetir contra el adquirente (tal y como dispone la norma).

notariofranciscorosales.com

http://blog.agmabogados.com/2011/02/14/rechazo-a-las-devoluciones-de-recibos-domiciliados/

http://blog.agmabogados.com/2011/02/14/rechazo-a-las-devoluciones-de-recibos-domiciliados/



P á g i n a

5) Nota simple registral.-

El documento incluye datos relevantes del inmueble relativos a su descripción,

ubicación, extensión, titularidad o fecha de adquisición, divididos en varios

apartados:

La finca registral. Es la parte más relevante del documento donde se identifica

el tipo de inmueble. Es decir, si es rústico o urbano, su extensión, la orientación,

los lindes, en ocasiones, los usos de esa finca y su número único de registro

(C.R.U. o IDUFIR).

Titularidad del inmueble. Datos del titular o titulares de la finca, el carácter

privativo o ganancial del bien, el modo de adquisición (por título de herencia, por

título de compra…). Normalmente, también consta el nombre del notario

autorizante de la escritura y la fecha.

Cargas de la finca. El inmueble en cuestión puede estar gravado con cargas o

gravámenes reales, en forma de hipotecas y/o limitaciones al uso, como

servidumbres o usufructos, e incluso pueden figurar inscritos los arrendamientos

del inmueble. Las cargas inscritas permiten conocer, por un lado, la

responsabilidad económica del inmueble en caso del incumplimiento del

gravamen (hipoteca), y, por otro, las obligaciones que tiene el titular del inmueble

gravado y que adquiriría el nuevo propietario (servidumbres de paso, de luces o

de vistas, por poner algunos ejemplos).

Notas marginales. Son asientos secundarios (accesorios de la inscripción

principal), que contienen indicaciones o circunstancias que permiten aclarar o

concretar la información contenida en la Nota Simple. Pueden indicar

correlaciones con otras fincas registrales (por ejemplo, determinan la existencia

de segregaciones y enumeran las fincas segregadas), cambios en los derechos

inscritos, cancelaciones de cargas o gravámenes, etc.

La Nota Simple puede solicitarse de forma presencial en los Registros de la

Propiedad o de forma telemática, en página http://www.registradores.org/como-

conseguir-tu-informacion-registral/

6) Plano Urbanístico.-

https://www.tinsa.es/glosario-inmobiliario/idufir-cru/





P á g i n a

Es el plano urbanístico de nuestra vivienda, de acceso público,

que podemos encontrar en internet (google), y que se puede

imprimir directamente desde la web, donde figura si nuestra finca

tiene o no alguna afectación urbanística, lo que haría que su

valor disminuya notablemente en el mercado.

7) Certificado de saldo pendiente de hipoteca.-

Emitido por el banco, debe tener fecha de firma, y el importe de

los intereses diarios, para poder cancelar la totalidad de la

hipoteca el día de la escritura. Es necesario que en dicho

certificado figure el importe de la deuda al día de la venta en

escritura.

8) Certificado de inspección de la caldera.-

La instalación del gas debe pasar una inspección completa cada 5 años (4 en

País Vasco). Por otro lado están las calderas, que deben ser revisadas una vez

cada 2 años. Ambas revisiones son necesarias, pero independientes.

¿Quién se encarga de cada una y cuánto cuestan? Inspección de las instalaciones de gas

Cada 5 años (4 en el País Vasco).

¿En qué consiste? Se revisa el funcionamiento y la estanqueidad del contador, las tuberías, las llaves y gomas y el estado de conservación.

¿Quién lo hace? La empresa distribuidora del gas (Gas Natural, Endesa...) debe comunicar 3 meses antes que se ha de realizar la inspección. El consumidor, si lo desea, puede contratar su propia empresa habilitada para ello. Si la distribuidora no recibe la documentación enviará, como se ha hecho siempre, su propio personal para realizar esta inspección, de la que tendrá que avisar unos días antes.

¿Quién lo controla? Las propias compañías distribuidoras deben velar por que se efectúe la revisión.

¿Cuánto cuesta? Se cobran dos conceptos. Por un lado, los gastos de gestión de la distribuidora que son fijos (15.49 euros) y hay que pagar siempre. El segundo es la inspección en sí misma. Si hemos optado por nuestra propia empresa, el precio será el acordado con ella. Si hemos optado porque lo realice la distribuidora, el precio es el regulado por la comunidad autónoma. Suele rondar los 35 euros, pero las variaciones son importantes. Desde los 23.91 euros de Cantabria si aceptamos la cita programada por la distribuidora, a los casi 50 euros de esta misma comunidad si solicitamos una cita personal. Puedes consultar los detalles. Si se trata de instalaciones en edificios en los que hay una instalación comunitaria, habrá que añadir el coste de la inspección de esta instalación común, que lo encarecerá unos 10 euros.

https://www.ocu.org/vivienda-y-energia/gas-luz/noticias/cuanto-cuestan-las-inspecciones-de-gas

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P á g i n a

¿Cómo se paga? La inspección se paga siempre a través de la factura de gas de nuestra compañía comercializadora. Aunque hayamos contratado a nuestra propia empresa, el pago siempre lo tiene que gestionar a través de la distribuidora, que posteriormente se lo pasa a la comercializadora. Por eso hay rechazar siempre pagar al técnico que va a hacer una inspección de la instalación de gas canalizado.

Ocu.org

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