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Seite 1Seite 1Vorlesung III

Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement

Florian Dietrich


Grundlagen Projektentwicklung, -management & -steuerung

Florian Dietrich MRICS ▪ Neckarstraße 3 ▪ 64560 Riedstadt ▪ Tel: 49-174-3157093 ▪ [email protected]



Florian DietrichIhr Dozent

AusbildungDipl.-Bauingenieur ▪ Immobilienökonom (ebs)

Member of The Royal Institution of Chartered Surveyors

Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten

Grundstücken (IHK Darmstadt)

Zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO / IEC 17024 für das Sachgebiet „Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken“ durch die IfS GmbH für Sachverständige, Köln

1999 - 2006 bei KPMG, Prokurist seit 2005

ab 2006 Sachverständgenbüro Dietrich

Immobilienbewertungen

Immobilienspezifische Machbarkeitsstudien

Immobilientransaktionen

Interne Revision, Risikomanagementsysteme, SOX 404

Immobilienwirtschaftliche Organisationsberatung

Berufserfahrungen

Florian Dietrich MRICS



Florian DietrichAGENDA – Vorlesung III

I. Grundlagen Projektentwicklungen

Erfolgsfaktoren

Wertschöpfungsstufen

Grundsätze der Wirtschaftlichkeitsberechnung

II. Aufgabe und Zielsetzung Projektmanagement/-steuerung

Organisation, Information, Koordination, Dokumentation

Qualitäten und Quantitäten

Kosten und Finanzierung

Termine und Kapazitäten

Projektentwicklung Projektmanagement/-steuerung



Florian DietrichDefinition „Projektentwicklung“

Nach Kyrein versteht man unter Projektentwicklung die Summe allerArchitektonischen/technischen, städtebaulichenjuristischen wirtschaftlichen

Maßnahmen, die darauf abzielen, Baurechte so zu schaffen, dass ein Projektinnerhalb eines vorgegebenen

KostenrahmensQualitätsrahmensZeitrahmens

realisierbar ist.Aufgabe der Projektentwicklung ist demnach, die technischen, wirtschaftlichen undrechtlichen Rahmenbedingungen für die Baurechtsschaffung herzustellen.

Doch ist das alles !?!




Florian DietrichFaktoren einer Projektentwicklung bilden Spannungsdreieck

Immobilie

StädtebauRaumkonzept

Nutzung

Idee

Investor

Finanzierung

Nutzer

KapitalInfrastruktur

Wirtschaftskraft

Standort

Umwelt




Florian DietrichBeispiele für ProjektentwicklungenProjektentwicklung Projektmanagement/-steuerung



Florian DietrichWertschöpfungsstufen der Projektentwicklung vielfältig

Initiierung Konzeption Umsetzung Management Nutzung

Grundstücksakquisition

Nutzungskonzept

Erlangung des Baurechts

Projektfinanzierung

Marketing & Vermietung

Investment

Wer

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Quelle: S. Bone-Winkel




Florian Dietrich

Service DeveloperErbringt die reine Dienstleistung, indem er das Projekt bis zur Planungsfreigabe bzw. Baufreigabe plant.

Trade-DeveloperEntwickelt das Projekt bis zur Fertigstellung der Immobilie und veräußert es anschließend. Dieser Entwicklertypist der Standard im Markt.

Investor-DeveloperÜbernimmt die Immobilie nach der Fertigstellung in den eigenen Bestand.

Projektentwicklung

Phasenorientierte Klassifikation der Projektentwickler

Initiierung Konzeption Umsetzung Management Vermarktung

Risikoentwicklung


Nutzung



Florian DietrichAkteure bei Projektentwicklungen sind zu vernetzen

EntwurfsverfasserArchitekt

EntwurfsverfasserArchitekt

FachplanerFachplaner

BauunternehmerBauunternehmer

Immobilien-dienstleisterImmobilien-dienstleister FinanzgeberFinanzgeber

Grundstücks-eigentümer

Grundstücks-eigentümer

Öffentliche HandÖffentliche Hand

NutzerNutzerInvestorInvestor

Projekt-entwicklerProjekt-

entwickler




Florian DietrichWirtschaftlichkeit von PE messen

Berechnung der Investitionskosten Vereinfachter Ertragswert des Projektes (ohne Bodenwert)

Investitionsvolumen des Investors=

Erwerbsnebenkosten Investor+Verkaufspreis=Kalkulatorischer Gewinn Developer+Finanzierungskosten+Projektmanagementkosten+Baunebenkosten+Baukosten+Herrichten & Erschließen des Grundstücks+Grundstückserwerbskosten des Developers

Vereinfachter Ertragswert=Vervielfältiger (Zins; Restnutzungsdauer)xReinertrag der Liegenschaft=Nicht umlegbare BWK Vermieter-Jahresrohertrag=12 MonatexMarktmiete EUR/m²xVermietbare Fläche=Effizienzgrad MietflächexBruttogrundfläche=GeschossflächenzahlxGrundstücksgröße

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Florian DietrichWirtschaftlichkeit von PE ist sehr parametersensitiv

Durch die Vielzahl der Parameter ist die Aussagefähigkeit der Wirtschaftlichkeit eingeschränkt

Plausibilitätsprüfung der Bewertungsparameter sind genau zu prüfen

Kritische Parameter sind durch Szenarien auf die Sensitivität des Projektergebnisses zu prüfen;dies sind z.B.

Marktmiete

Zinssatz

Baukosten/Kosten der Baurechtschaffung

Vermarktungsdauer/Zwischenfinanzierung

Grundsätzlich sollte Best-, Base-, Worst-Case-Szenario kalkuliert werden

Exit-Strategie des Projektes sollten beurteilt werden, um Risiken abzuwägen

Möglichkeiten sind zu prüfen, welche vertraglichen Voraussetzungen die Entwicklungsrisiken abfedern (Mietgarantien, Gleitklauseln des Kaufpreises in Abhängigkeit des Ist-Ertrages, etc.)

Mietflächenanteil an Bruttogrundfläche

Angemessenheit des Grundstückswertes




Florian DietrichResidualwertverfahren zur Grundstückwertermittlung

Berechnung des BodenwertresiduumsVereinfachter Ertragswert des Projektes (ohne Bodenwert)

Vergleich Marktüblicher Grundstückswert

Max. Erwerbskosten Grundstück=Erwerbsnebenkosten Grundstück-Residuum Grundstückswert=Kalkulatorischer Gewinn Developer-Finanzierungskosten-Projektmanagementkosten-Baunebenkosten-Baukosten-Herrichten & Erschließen des Grundstücks-Ertragswert

Ertragswert=Erwerbsnebenkosten Investor-Vereinfachter Ertragswert=Vervielfältiger (Zins; Restnutzungsdauer)xReinertrag der Liegenschaft=Nicht umlegbare BWK des Vermieters-Jahresrohertrag=12 MonatexMarktmiete EUR/m²xVermietbare Fläche=Effizienzgrad MietflächexBruttogrundfläche=GeschossflächenzahlxGrundstücksgröße

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Erfolgsfaktoren











Florian Dietrich

BauträgerTotalübernehmer

Generalunternehmer / Generalübernehmer

Spielarten des Projektaufbaus haben Vor- und Nachteile

Generalplaner

Bauherr Lenkungsausschuss

ProjektleitungBeirat…..

Architekt Statiker

TGA Bodengutachter

Freianlagenplaner Verkehrsanlagen

Sonstige Gutachter ……

Planer

ProjektsteuererRechtsberatung

Berater……

Bauleistungen

Gründung/Tiefbau

Rohbau

Elektro

Sanitär/Heizung

Klimatechnik

Schlosser

Schreiner

Fassade

Dachdecker

……




Florian DietrichDelegierbare und nicht delegierbare Aufgaben des Bauherrn

Mitwirken bei Festlegung Kostenrahmen und Bau-nutzungskosten (Folgeaufwand)Ermitteln und Beantragen InvestitionsmittelEinrichten, Fortschreibung, Abschluss ProjektbuchhaltungLiquiditätsplanungÜberprüfung Kostenermittlungen nach DIN 277 Kostenkontrolle/-steuerung (Soll-Ist-Vergleich)Vorbereitung/Mitwirkung bei der VergabeÜberprüfung von AngebotenErstellungen EntscheidungsvorlagenBeurteilung der Prüfung von Nachträgen und Steuerung des NachtragsmanagementsPrüfen und Freigeben von RechnungenAbschlags- und Schlussrechnung

Festlegen der ProjektzieleTreffen von kosten- und nutzungsrelevanten Entscheidungen

Beurteilung Zielerreichung bei ProjektmeilenLösen von Zielkonflikten und Entscheidung zur Forschreibung der Projektziele

KostenverantwortungAufstellen des Organisations- und Terminplans

Abschluss von Verträgen zur Projektzielerreichung

Koordination und Steuerung der Projektbeteiligten

delegierbar an Projektsteuerer Nicht delegierbar durch den Bauherrn




Florian DietrichOrganisationshandbuch (O/I/K/D)

Klare Vorgaben für Mitarbeiter/Auftragnehmer durch schriftliche Festlegung von Regeln in der Projektbearbeitung

Allgemeine Gültigkeit, indem interne Anweisungen Bestandteil von Verträgen mit Dritten werden

Beste Möglichkeit die Projektziele des Auftraggebers zu definieren

Verfügbarkeit durch die Schriftform, ggf. auch im Intranet einsehbar

Einheitliche Form und damit höhere Qualität der Projektbearbeitung aufgrund von Vorgaben, z.B. Abläufen, Formblätter, Datenformate, etc.

Zeitersparnis durch zentrale Datenpflege (Adressen, Planverzeichnisse, Kostenverfolgungen, etc.)

Vereinfachung der Kommunikation durch vorgegebene Strukturen, Terminologie und Standards der Informationen (EDV, Akten, Pläne, etc.)

Bessere der Information des Auftraggebers bzw. Projektleiters und für die Auswertung, Prüfung, Berichte und Steuerung (Frage: Wer braucht welche Informationen?)

Grundlage für die Projektdokumentation, die Dokumentation der Inbetriebnahme und das Gebäudemanagement




Florian DietrichProjektberichterstattung (O/I/K/D)

Planungsstand

Genehmigungsverfahren

Baufortschritt

Ausschreibungs-/Auftragsstand

Nachtragsstand

Abrechnungsstand

Zahlungsstand

Inbetriebnahmevorbereitung

Vor allem der Bauherr benötigt seinen Voraussetzungen und Anforderungen entsprechend aufbereitete Informationen zum aktuellen Projektstand sowie zur weiteren Entwicklung und anstehenden Entscheidungen. Zweckmäßig sind insofern vierzehntägige bis monatliche Projektberichte, die einheitlich aufgebaut, knapp, anschaulich sein sollen und zeitnah zugehen müssen. Inhalt sollte insbesondere sein:

Zielerreichung

Wirtschaftlichkeit des Projektes

Zu treffende Entscheidungen

Optimierungspotenziale

Risikofaktoren des Projektes

Kritische Faktoren (Zeit/Kosten)

Einhaltung der Qualitäten

Ist-Fakten zum Projektstand Qualitative Fakten zur Projektzukunft




Florian DietrichControlling von Entscheidungen (O/I/K/D)

Welche Entscheidungen müssen wann und von wen getroffen werden?

Welche Informationen müssen zur Entscheidung durch wen und bis wann beschafft und vorbereitet werden? (=Entscheidungsvorlage)

Werden die Auswirkungen von Entscheidungsmöglichkeiten in einer 3600-Sicht reflektiert? Entscheidungen sollten kosten- und ertragsbewußt getroffen werden!

Wie werden Entscheidungen einheitlich dokumentiert und im Projekt umgesetzt?

Besteht das Risiko, dass notwendige Entscheidungen z.B. durch den Bauherrn nicht oder nicht rechtzeitig getroffen werden?

Welche Auswirkungen auf die Planung und Ausführung sind im Fall einer fehlenden Entscheidung zu erwarten im Hinblick auf Kosten, Termine, u.a.?

Wie können dem Entscheidungsträger die Auswirkungen fehlender Entscheidungen verdeutlicht werden?

Werden fehlende Entscheidungen oder nachträgliche Änderungen von Entscheidungen ausreichend dokumentiert?






Erfolgsfaktoren











Florian DietrichWesentliche Faktoren Qualitäten/Quantitäten (Q/Q)

Festlegung in einem RaumbuchAusstattungsmerkmale/-qualitäten an Boden, Wände, Decke, TGA, Inneneinrichtung, Nutzungsqualitäten, etc.Klärung der RaumeigenschaftenZu erfüllende Raumfunktionen beschreiben

Raumbuch lebenszyklusorientiert gestalten

Anforderungsraumbuch (bis Vorplanung)Planungsraumbuch (bis Vergabe Bauleistung)Bestandsraumbuch (ab Objektüberwachung)

Kontinuierlicher Beurteilung von Qualitätsparameter wie …Standort, Gestaltung, Funktion/Nutzung, Behaglichkeit, Ausstattung, Bauteile und Baustoffe, Lebensdauer, Flexibilität, Umweltverträglichkeit, Imagewirkung, dauerhafte Standards

Qualitäten steuern mit… Quantitäten steuern mit…

Nutzerbedarfsprogramm(Arbeitsplätze, Flächen für Arbeitsbereiche, etc.)

Raum- und Funktionsprogramm

Leit- und Musterbeschreibungen

Dokumentation in einem Raumbuch

Definition der (Mindest-) Flächen nach DIN 277 für einzelne Nutzungsbereiche

unverzichtbare/wünschenswerte FlächenZusammenfassung/Verdichtung von NutzungenFunktionale Anordnungen bei Flächen berücksichtigenFlächenoptionen definierenFlächeneffizienz steigern






Erfolgsfaktoren











Florian DietrichKostenermittlung von Hochbauten nach DIN 276 (K/F)

KostenrahmenErste Ermittlung der Kosten im Rahmen der Grundlagenermittlung und Vorplanung auf Basis grober Kostenkennwerte

KostenschätzungErmittlung der Kosten im Rahmen der Vorplanung und Entwurfsplanung auf Basis grober Kostenelemente und Kostenkennwerte

KostenberechnungDetaillierte Berechnung der Kosten im Rahmen der Entwurfs- bis Ausführungsplanung auf Basis von einzelnen Kostenelementen mit konkreten Detailmassen aus der Planung

KostenanschlagAngebotene Preise im Rahmen der Ausschreibung

KostenfeststellungAbrechnung der Ist-Kosten

Kostenermittlung gliedert sich in… Gliederung der Kosten nach Kostenelementen …

Die DIN 276 gliedert die Kosten in Kostengruppen. Die umfasst drei Ebenen und ist mit einer Ordnungszahl nummeriert. Die sieben Hauptkostengruppen sind:

100: Grundstück

200: Herrichten und Erschließen

300: Bauwerk - Baukonstruktion

400: Bauwerk - Technische Anlagen

500: Außenanlagen

600: Ausstattung und Kunstwerke

700: Baunebenkosten

Proje

ktver

lauf




Florian DietrichBeispiel der Gliederungstiefe der DIN 276 (K/F)

Gliederungstiefe ist über drei Ebenen in der DIN 276 definiert und kann erweitert werden




Florian DietrichBeispiel der Gliederungstiefe der DIN 276 (K/F)

1. Ebene/Kostengruppe 2. Ebene/Bauteil 3. Ebene/Kostenelement

100

200

300

400

500

600

700

410 Abwasser, Wasser-, Gasanlagen

420 Wärmeversorgungsanlagen

430 Lufttechnische Anlagen

440 Starkstromanlagen

450 Fernmelde-/ Informations-technische Anlagen

460 Förderanlagen

470 Nutzungsspezifische Anlagen

480 Gebäudeautomation

490 Sonstige Maßnahmen

431 Lüftungsanlagen

432 Teilklimaanlagen

433 Klimaanlagen

434 Prozesslufttechnische Anlagen

435 Kälteanlagen

439 Lufttechnische Anlagen sonstiges




Florian DietrichLiquiditätsplanung ist für Bauprojekte wesentlich (K/F)

t

Leist

ung

Koste

n

Dauer der Planung und Ausführung Abnahme > < Nutzungsbeginn

Verlauf der Leistung

Verlauf der Zahlungohne Vorauszahlungen

Raum der zeitlichen Verzögerung

75-8

0%

Zahlungsstand Abnahme

Vollständige LeistungVollständige Zahlung




Florian DietrichZahlungsstand zur Abnahme nur etwa 75-80% (K/F)

Voraussetzung der Abrechnung der Subunternehmer zur Abrechnung gegenüber Bauherr

Verspätete Rechnungsstellung der ausführenden Unternehmen

Dauer der Rechnungsprüfung durch Planer/Projektsteuerer

Verzögerte Termine der Zahlung durch Bauherrn

Vorsichtige Anerkennung des Leistungsstandes durch die Planer/Projektsteuerer

Offene Auseinadersetzung Nachträge verzögert Schlussrechnung

Mehrfacheinbehalt für offene Mängel

Sicherheits- und Gewährleistungseinbehalt durch den Bauherrn

Die Hintergründe für die verspätete Zahlung von Leistungen des Bauunternehmens liegen u.a. in nachfolgenden Gründen:




Florian DietrichVoraussetzungen für die mittelfristige Finanzplanung (K/F)

Aktuelle Terminplanung unter Berücksichtigung aller Vertragstermine

Aktuelle Kostenplanung, je nach Projektphase in der einstelligen Kostengliederung und/oder gegliedert nach Verträgen (Planungs-, Bauverträge, Nachträge)

Informationen über den Stand der erbrachten und geplanten Bauleistung je Vertrag bzw. den erwarteten Verlauf der Leistung

Informationen über eingetretene oder zu erwartende Abweichungen

Relevante Vereinbarungen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer (Art der Abrechnung, Zahlungsplan, Dauer, Gewährleistung, Sicherheiten, etc.) je Vertrag

Regelungen zur Gewinnung notwendiger Informationen z.B. Kostenübersichten, Terminberichte, Bautagebuch, etc.

Umsetzung in einer ganzheitlichen Mittelabflussplanungund Abstimmung mit der Mittelbeschaffung des Bauherrn






Erfolgsfaktoren











Florian DietrichMittel zur Termin-/Kapazitätssteuerung (T/K)

Ebene und Bezeichnung Projektstufe/Leistungsphase Übliche DarstellungsformRahmenterminplan Projektvorbereitung

Grundlagenermittlung Terminliste, Balkenplan

Generalablaufplan Alle Projektstufen BalkenplanNetzplan

Grobablaufplan- Planung- Ausführung

PlanungAusführungsvorbereitung

Balkenplan, NetzplanBalkenplan, Netzplan

Detailablaufplan- Planung

- Ausführung

- Inbetriebnahme/Nutzungsbeginn

Planung, Ausführungsvorbereitung

Objektüberwachung

Projektabschluss, Objektbetreuung, Dokumentation

Balkenplan, Netzplan

Balkenplan, Netzplan

Balkenplan, Netzplan, Terminliste




Florian DietrichBeispiel für einen Balkenplan (T/K)




Florian DietrichBeispiel für einen Netzplan (T/K)


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