Raffo Suárez, C. E. — La promesa de compraventa y la promesa de enajenación

inmuebles. Rev. A.E.U. 66:53-81, 1980

1.5. La promesa de compraventa y la promesa

de enajenación de inmuebles ^ '

por el Esc. Carlos Eduardo Raffo Suárez

SUMARIO: Intkoducción. 1. Propósito. - 2. Objeto de este

trabajo. — Capítulo primero: LAS CATEGORÍAS CON

TRACTUALES. 3. Objeto de este Capitulo. -10^ CONCEPTOS PRELIMINARES: A) Prom.esa de Compraventa. 4.

Concepto de promesa de contratar. 5. Utilidad práctica

del contrato preliminar. 6. Contenido obligacional del

contrato preliminar. 7. Ampliación del contenido obligacio

nal del contrato preliminar. Las necesidades del tráfico ju

rídico. B) Promesa de Enajenación. 8. Concepto. Conte

nido obligacional. Calificación. II) CONCLUSIONES.

9. Promesa de compraventa y promesa de enajenación de

inmuebles: dos tipos negocíales. 9 bis. Recomendacióa téc

nica. - 10. Apreciación crítica. — Capítulo segundo: EVOLU

CIÓN LEGISLATIVA DE LA PROMESA DE COMP-RA-

VENTA Y DE LA PROMESA DE ENAJENACIÓN DE IN

MUEBLES. I) INTRODUCCIÓN. 11. Objeto de este Ca

pítulo. II) ETAPAS DE LA REGULACIÓN LEGAL: PRO

PIEDAD COMÚN. A) El Código Civil. 12. Las promesas

bajo el Código Civil de 1866. . B) La ley "Aguirre". - 13. Al

cance de esta ley. C) La ley m 8733. 14. Concepto ge

neral. 15. Las figuras contractuales y su régimen jurídico. -

16. Conclusiones. D) La ley m 13.420. - 17. Alcance de la

modificación de la ley 8733. 18. Tipos negocíales admisibles

y su régimen jurídico. E) La ley 13.892. 19. Sentido del

artículo 521. 20. Las distintas figuras contractuales.

F) Conclusiones. 21. Los tipos negocíales admisibles y su

régimen legal. 22. Sigue: la promesa de venta a plazos.

III) PROPIEDAD HORIZONTAL. A) La ley W? 10.751.

23. Alcance y consecuencias. B) La ley N'f 12.358. - 24. Al

cance y apreciación. 25. Conclusiones en cuanto a propie

dad horizontal. IV) CONCLUSIONES. 26. Las distintas

figuras contractuales y su regulación jurídica.

(•) Trabajo presentado en la XX Jornada Notarial Uruguaya, Colonia, 6 al

9 de octubre de 1977.

54REVISTA DE LA A.E.U. — T. SS, 1-2-3, IQS»

Introducción

1. PROPOSITO

2. OBJETO DE ESTE TRABAJO

1. Muy modesto es nuestro propósito al presentar este pequeño

trabajo a consideración de la XX Jornada Notarial Uruguaya.

Sólo nos guía el deseo de participar activamente en este evento del

Notariado uruguayo, en la medida de nuestras menguadas posibilidades,

seguros de que mucho más provecho se extraerá de las deliberaciones

de la Comisión que de la lectura de nuestro trabajo.

Una cosa, sí, deseamos destacar. No es frecuente que un Escribano

del Interior de la República —como es nuestro caso— presente trabajos

a las Jornadas, ni —mucho menos— que publique estudios de investiga

ción. Son contadísimos los profesionales del Interior que tienen acceso

a publicaciones especializadas o a la bibliografía científica de manejo co

tidiano en Montevideo. Las causas de tal "aislamiento cultural" son varias

y conocidas: carestía, dificultad de obtener el material, y, sobre todo,

imposibilidad de pasar largas horas en las Bibliotecas durante nuestras

breves y cada vez más espaciadas estadas en Montevideo.

No pretendemos imputar tales carencias a hombres ni a Institucio

nes; pero sí queremos que se tenga en cuenta ■—

para juzgar con menor

severidad nuestras limitaciones^— que no contamos con las facilidades de

los colegas de la capital para consultar el material bibliográfico. A ello

se suma, en la ocasión, el reducido margen de tiempo de que hemos po

dido disponer para la preparación de este trabajo, pues sólo conocimos

los temas de la Jornada unos pocos meses antes, y debemos compartir

nuestras horas entre la actividad profesional ■—crecientemente engorro

sa— el estudio y la familia.

Si hemos elegido la Jornada Notarial para nuestro primer trabajo

ha sido, precisamente, porque ésta es un muy loable esfuerzo del No

tariado nacional para acercar al Interior el saber científico de los es

tudiosos.

2. El punto elegido, dentro del tema II propuesto para esta jornada,

es la caracterización de los distintos negocios jurídicos que, en la prác

tica, se denominan "compromisos de compraventa" sobre bienes inmue

bles, a fin de determinar el régimen jurídico a que están sometidos, lo

que permitirá estudiar la eficacia de las distintas estipulaciones que nor

malmente contienen. Fue nuestro deseo incluir, además, un pequeño es-

DOCTRINA 55

bozo de la problemática que plantean algunas de las estipulaciones de

estilo en estos compromisos, con el objeto de que las deliberaciones de

los colegas echarán más luz sobre el asunto; el tiempo nos resultó escaso,

por lo que a fin de presentar en plazo nuestro trabajo, dejaremos dicho

esbozo para otro momento, si es posible en esta misma Jornada.

Nuestro estudio se divide en dos capítulos: en el primero, se anali

zan las categorías negocíales de la promesa de contratar —especialmente,

promesa de compraventa—

y de la promesa de enajenación de inmuebles,

con la finalidad de poner de relieve las diferencias estructurales que se

paran nítidamente ambos tipos contractuales; en el segundo, estudiamos

la evolución de ambas figuras jurídicas, a través de la legislación na

cional, para obtener las conclusiones que, a nuestro juicio, son de recibo

en este momento en cuanto al régimen legal que regula cada uno de

estos contratos.

Capítulo Primero

LAS CATEGORÍAS CONTRACTUALES

3. En este capítulo se analizará la figura doctrinal de la promesa

de contratar (o contrato preliminar, o precontrato, o pacto de contra-

endo, como también se le llama en doctrina), referente, en especial, a

la compraventa de inmuebles; y el tipo legal de "promesas de enajena

ción" que inauguró en nuestro Derecho —

para los bienes raíces— la

Ley N' 8.733.

I. CONCEPTOS PRELIMINARES

A) Promesa de Compraventa

4. Entiéndese por contrato de promesa de contratar, siguiendo a

Cerruti Aicardi (1) a "un contrato por el cual una parte se obliga o com

promete con otra, o ambas partes se obligan o comprometen recíproca

mente, a otorgar un contrato dado", o para decirlo con palabras de Ga

marra (2), un contrato por el que "ambas partes (o sólo una de ellas)

se obligan a celebrar entre sí un contrato futuro (el contrato definitivo).

Como enseña Coviello (3), "las partes, aún estando firmemente dis

puestas a celebrar un determinado contrato, no quieren obligarse por el

(1) cerruti aicardi, Promesa de Contratar, N? 97 pág. 123.

(2) GAMARRA, Tratado de Derecho Civil uruguayo, tomo IX, pág. 47.

(3) COVIELLO, Contratto perliminare. Enciclopedia Giuridica Italiana, vol. III,

parte III, Sezione U, pág. 68.

56 revista de la A.E.U. — T. 66, 1-2-3, 1980

momento, sino que difieren, para otra oportunidad, no ya la ejecucióndel contrato concluido, sino la conclusión misma del contrato . . . : no con

tratan, sino que se obligan a contratar".

Trátase, pues, de un contrato que puede ser unilateral o sinalagmático (en la clasificación del art. 1248), caracterizado por su objeto (es

"un contrato que tiene por objeto otro contrato", como expresa Covie

llo) (4), y por su función, cuál es la de determinar el surgimiento del

contrato definitivo que las partes se obligan a otorgar (función prepara

toria) ; pero dotado de autonomía estructural frente al definitivo (5) . Es,

siempre, un contrato innominado: el Código Civil sólo se refiere a un

contrato preliminar de compraventa en el art. 1664, pero en ningún tí

tulo ni en leyes especiales se regulan los requisitos y efectos de este tipode negocio jurídico, que se rige por lois principios generales (6) y cuya

caracterización dogmática se debe a la doctrina.

5. En cuanto a la utilidad práctica de la promesa de contratar —fi

gura doctrinariamente controvertida (7)— debe señalarse, con Cerruti

Aicardi, que "permite zanjar las dificultades o los inconvenientes de la

contratación presente, difiriendo en el tiempo el perfeccionamiento del

contrato" (8).

En este sentido enseña Gamarra, que el instituto presta utilidad en

aquellos casos en que la cosa no resulta disponible de inmediato, o el

contrato definitivo es solemne y aún no pueden llenarse estas formas (9),

o es preciso recabar informes y realizar trámites preparatorios para cele

brar el definitivo (ejemplo típico, compraventa de establecimiento co

mercial) (10). Messineo (11) señala que el contrato preliminar es útil

para vincular a las partes "en momentos en que no es posible material

o jurídicamente estipular el definitivo, o cuando las partes no encuentran

(4) Op. cit, pag. 70.

(5) COVIELLO, loe. cit., pág. 93; GAMARRA, loe. cit., pág. 48.

(6) COVIELLO, loe cit., pág. 70 destaca que es un contrato innominado, con

reglas propias que se deducen de los principios generales.

(7) Véase p. ej. la oposición de ALGUER a esta categoría en Para la crítica

del concepto de precontrato" en "Revista de Derecho Privado. Tomo 23, pág. 12 y ss.

cit. por CERRUTI AICARDI op. cit. pág. 364 y más ampliamente objeciones contra

esta categoría y su justificación en GAMARRA, loe. cit., t. IX, pág. 66 y ss.

(8) CERRUTI AICARDI, op cit., pág. 57.

(9) Véase, sin embargo, la posición de PEIRANO FACIÓ sobre la promesa de

contrato solemne, en Rev. AEU, tomo 55, pág. 194, donde argumentando sobre la ba

se del art. 1264 inc. 2 del Código Civil, se sostiene que: "El Código Civil está dicien

do en este pasaje que, tratándose de un contrato solemne, en principio, no puedeexistir un contrato de promesa".

(10) GAMARRA, op. cit., t. IX, pág. 82.

(II) MESSINEO, Doctrina General del Contrato, tomo I. pág. 358.

DOCTRINA 57

conveniente o no tienen intención de estipular el definitivo. En efecto,

es posible que la cosa que es objeto del contrato no esté disponible in

mediatamente, o que de ella no se conozcan los datos catastrales, o que

las partes no tengan la posibilidad de celebrar un acto regular y com

pleto".

Coviello, por su parte (12), destaca que las partes pueden decidirse

a pactar una promesa de compraventa en vez de una compraventa para

evitar la asunción anticipada del riesgo por parte del comprador; ade

más, que permite obtener, con mayor seguridad, efectos que, a través

de un contrato definitivo, sólo podrían lograrse agregando cláusulas o

modalidades especiales, por lo que, mediante el preliminar, se tiene una

simplificación en la formulación, que siempre se traduce en una garan

tía contra el incumplimiento y el error.

6. El contenido obligacional del contrato preliminar, de acuerdo con

la noción apuntada, consiste en prestaciones de hacer; las partes (o sólo

una de ellas) se obligan a otorgar otro contrato (el definitivo), del que

surgirán las obhgaciones propias del tipo de que se trate (por ej., entre

gar la cosa y pagar el precio —obligaciones de dar— si se trata de com

praventa) .

No se asumen, pues, las obligaciones del contrato definitivo, difirien

do su ejecución (en el ejemplo: por la promesa de compraventa no se

asumen las obligaciones de pagar el precio ni de entregar la cosa); sino

que se asume la obligación de celebrar el contrato definitivo, del cual

recién surgirán estas obligaciones (que la doctrina llama "sustancia

les") (13).

Podríamos, pues, decir, con Peirano Fació, que, "desde el punto de

vista dogmático, la diferencia entre ambos contratos puede establecerse

fácilmente, diciendo que la promesa de contratar siempre engendra obli

gaciones de hacer; en cambio, el contrato definitivo podrá engendrar obli

gaciones de hacer, o de dar, o cualquier otro tipo de obligaciones (14).

Carrara (15) ya había señalado esta diferencia esencial, al afirmar que

"la voluntad de las partes es sustancialmente diversa en un caso y en el

otro: en el contrato definitivo, las partes quieren obligarse a aquellas

prestaciones sustanciales que constituyen el objeto del mismo; en el con-

(12) COVIELLO, loe. cit., pág. 110.

(13) MESSINEO, loe. cit., pág. 364 CARRARA, La formazione dei contratti,

pág. 25, cit. por FERRERE DEHEZA, Contrato Preliminar en Enciclopedia Jurídica

Omeba, tomo IV, pág. 561.

(14) PSIRANO FACIÓ, Promesa de contratar Rev. AEU, tomo 55, pág. 191.

(15) CARRARA, loe cit.

58REVISTA DE LA A.E.U. — T. 06, 1-2*3, 198»

trato preliminar, por el contrario, quieren sólo obligarse a prestar res

pectivamente, una manifestación de voluntad, en la cual cada una de ellas-se obliga a aquella prestación que constituirá el objeto del contrato de

finitivo" (subrayado nuestro). Messineo (16) ha destacado particularmente este concepto, expresando que "el efecto del prehminar también

cuando precede a un contrato definitivo, del que derive alguna obhga-ción de entregar (no de hacer) es siempre el de dar lugar a una obligación de hacer . . . por lo que el contrato preliminar no puede —

^por defi

nición— ser traslativo o constitutivo de derechos" (nosotros diríamos,con términos de nuestro Código, que el contrato preliminar no puede—

^por definición— ser título hábil para adquirir el dominio u otros dere

chos reales) ; y agrega Messineo que "el cumplimiento del preliminar

consiste, pues, en prestarse a la estipulación del contrato definitivo (la

llamada obligación de contratar) "; lo que, más adelante (17) reitera con

especial énfasis: "el contrato preliminar se distingue, pues, del contrato»

definitivo, por el hecho de que no produce un efecto diverso y mayor

que el de la obligación de concluir un contrato futuro".

Por su parte, Cerruti Aicardi (18) expresa que, "en nuestro derecho,.

de la promesa de contratar sólo nacen obligaciones de hacer", y que la

misma "no es título hábil para trasmitir el dominio, ya que sólo tienen

esa virtud aquéllos que crean obligaciones de dar".

Y Gamarra sostiene que es fundamental, para distinguir la promesa

del contrato definitivo, "examinar si las partes se comprometen a cele

brar un nuevo contrato, si en su intención negocial aparece la voluntad

de subordinar el nacimiento de las prestaciones que Messineo llama "sus

tanciales" (en la compraventa entrega de la cosa y pago del precio) a la.

producción de un nuevo y segundo consentimiento"; agregando que "las.

obligaciones llamadas sustanciales que son el pago del precio 3^^ la entre

ga de la cosa sólo nacen cuando se realice el contrato definitivo, por lo

que su cumplimiento es incompatible con la existencia del contrato pre

liminar, que sólo puede referirse a ellas como elementos del futuro con

trato (el definitivo) que se tiene a la vista, nunca como obligaciones.

emergentes de la promesa" (19) (20).

(16) MESSINEO, op. cit. pág. 360.

(17) Pág. 364.

(18) Ob. cit., pág. 249.

(19) GAMARRA, op cit., tomo III, vol. 1, págs. 57 y 59.

(20) Esta doctrina parece la más ajustada a la lógica jurídica, y es, en ge

neral, la más recibida. Véase, no obstante, otro punto de vista, p. ej. en ROCA SAS

TRE, Estudios de Derecho Privado, vol. I. cap. X, pág. 323 y ss. donde se sostiene que

"el precontrato no es un contrato que promete otro contrato, sino un contrato base

DOCTRINA •59

7. Entre nosotros se ha discutido acerca de la posibilidad de que

la promesa de contratar —especialmente la promesa de compraventa, que

es, con mucho, el preliminar más frecuentemente utilizado^— genere otras

obligaciones que las de hacer —otorgar el contrato definitivo— ; en par

ticular, que adelante algunas de las obligaciones "sustanciales" (caracte

rísticas del definitivo que se promete).

Por ejemplo, ¿es posible que de una promesa de compraventa surja

la obligación de pagar el precio —

parte de él— ; y que al promitente

comprador se le entregue desde ya la "tenencia" de la cosa (para trans

ferirle la "propiedad" al celebrarse la "compraventa" futura, una vez

que haya pagado el precio o parte de él) ?

Adelantemos, desde ya:

a) tratándose de una promesa unilateralmente vinculante (en que

una sola parte se obliga a otorgar el definitivo si la otra lo exige), es

frecuente que la parte no obligada —como contrapartida— se obligue a

otra prestación cualquiera ("premio") (21), con lo cual, obviamente, no

se ve afectada la estructura negocial del preliminar;

b) también es frecuente que se asuman obligaciones accesorias, ta

les como, p. ej., obtener certificados, levantar gravámenes, etc., lo que

tampoco, parece claro, afecta la estructura negocial de la promesa;

c) pero es muy frecuente, también, que, además, el contrato lla

mado "Promesa" o "Compromiso" genere obligaciones "sustanciales"; en

el caso de la "promesa de compraventa", p. ej., que, por ella, una parte

en el cual las partes prometen su actividad dirigida al desenvolvimiento necesario

para su conclusión definitiva" (pág. 325), agregando que "el contrahere no es, pues,

una obligación de querer en el futuro sino de complementar las bases ya conveni

das. No hay un faceré psicológico sino el deber de desarrollar una actividad de

desenvolvimiento de tales bases. No hay necesidad de un nuevo negocio jnrídico, pues

aquí hay un solo negocio jurídico: el precontrato en sí"; entiende que "no cabe deber

un contrato" (pág. 332) por lo que "es inadmisible decir que el precontrato provoca

la obligación de concluir un futuro contrato"; la réplica a esta tesis ya había sido

formulada de antemano por COVIELLO (op cit., pág. 69) quien afirmó: "en la idea

del hacer se comprende un tan extenso giro de hechos, que ninguna dificultad en el

mundo puede haber para hacer entrar en ella la conclusión de un contrato, que es

bien diferente al primero, del cual forma el objeto". Por su parte, GIORGI (Teoría

de las Obligaciones, tomo 3, pág. 123 y ss.) si bien enseña que "el criterio caracte

rístico consiste en que tiene por objeto la conclusión de un contrato futuro" y se

ñala que "la cosa es tan sencilla y tan clara la utilidad de las promesas de contra

bando que la doctrina y la práctica no han podido menos que reconocerlas y admi

tirlas" (pág. 124), sólo admite el preliminar unilateralmente vinculante, ya que, para

él, "la promesa sinalagmática de compraventa . . . equivale al contrato de compra

venta" (pág. 134) (véase más ampliamente las argumentaciones de págs. 136 y 1.38).

(21) MESSINEO, op. cit, pág. 356; GAMARRA, op. cit., pág. 64.

60 REVISTA DE LA A.E.U. — T. 66, 1-2-3, 1980

asuma la obligación de pagar el precio o parte de él, y que, al "prometiente comprador", se le entregue la "tenencia" de la cosa "prometida

en venta".

La presencia de estas obligaciones "sustanciales" impone considerar

si estamos frente a un contrato de promesa o frente a un contrato defi

nitivo —a despecho de la denominación dada por las partes—

. De acuer

do con los conceptos expuestos en cuanto a la estructura dogmática de

la promesa de contratar, una convención de la que surgieran estas obli

gaciones "sustanciales" no sería promesa sino contrato definitivo; por

ende, ante tal negocio, el intérprete debería recalificar el contrato, y con

siderarlo como definitivo (22).

Hasta aquí, el asunto se resolvería fácilmente, a través de la recali

ficación, que no alteraría el contenido obligacional del negocio que las

partes quisieron estipular.

Cabe, sin embargo, anotar:

a) en los casos en que el definitivo es solemne (23), si, con el ró

tulo de "promesa" o "compromiso", se pactó, en realidad, un contrato de

finitivo, sin la solemnidad del caso (p. ej., compraventa de un inmueble,

pactada como "promesa de compraventa" en documento privado), este

negocio es absolutamente nulo por falta del requisito de forma (arts.

1664, 1560 y 1578 del C. Civ.);

b) tratándose de compraventa, el art. 1732 dei C. Civ., priva de

efectos al "pacto de reserva de dominio", por lo que la entrega de la

"tenencia" al "prometiente comprador" es, en realidad, una tradición y,

como tal, transfiere el dominio (24) .

c) ocurre, además, que la "promesa de compraventa" verdadera y

propia (al decir de Gamarra) —

que sólo genera obligación de celebrar

un futuro contrato de compraventa— no satisface las necesidades del trá

fico jurídico ni las exigencias de la vida moderna.

(22) GAMARRA, op. cit, tomo 3, vol. 1, cap. III, parágrafo 2; tomo IX, pág. 85

y ss.; jurisprudencia en tal sentido: Anuario de Der. Civ. Ur., tomo V. casos 261 a

265; tomo VI casos 208 a 212. Contra: FRIGERIO Ejecución de la promesa de com

praventa común, Rev. AEU, tomo 55, pág. 52 y 53; GORFINKIEL, La cesión de arren

damiento en locales comerciales y el compromiso de compraventa de casa de comer

cio, 2* parte, cap. 1'.

(23) El preliminar, dada su independencia estructural, no lo es (Conf.: GAMA

RRA, op. cit. tomo IX pág. 54).

(24) Véase más ampliamente sobre estas nociones, GAMARRA, op. ctí. tomo III

vol. 1, págs. 59 y ss. y tomo IX, "Contrato preliminar", parágrafos 9 a 13.

DOCTRINA 61

Sobre esto último, ha dicho Frigerio (25) que "esa figura contrac

tual que se agota en la obligación de hacer, ya no satisface las necesida

des del comercio Jurídico; tan es así que, podemos afirmar, y esto sí con

toda propiedad, que durante los años en que hemos desempeñado la Ma

gistratura, hemos visto un solo contrato de promesa que responda a esos

caracteres", agregando que "el fenómeno inflacionario imposibilita, de

hecho, que pueda diferirse la percepción del precio hasta la oportunidaddel otorgamiento del contrato definitivo" entendiendo que "el Derecho

es una herramienta de la vida; las soluciones en Derecho deben respon

der a un contenido social y económico, y no a un mero formalismo téc

nico-jurídico, pues, de otro modo, aparecerían completamente alejadas

de la realidad social" (26) , por lo que concluye que "el anticipo de aque

llas prestaciones (las sustanciales) no es bastante para considerar de

por sí que se está frente a un contrato de compraventa, si del contrato

surge claramente que la voluntad de las partes fue obligarse a otorgar

un futuro consentimiento; es decir, que las partes no quisieron vender

ni comprar, sino, simplemente, otorgar, en el futuro, el contrato de com

praventa" (27).

Con particular elocuencia, Gorfinkiel (28) expresa que, "en el mun

do actual, la moneda cumple su función mediante una cada vez mayor

rapidez en la circulación ... la persona que decide realizar una negociación de importancia, difícilmente tenga el dinero necesario para ello, es

perando que la oportunidad de la operación se presente... recién con

cretada y asegurada la operación mediante el otorgamiento de una pro

mesa, será el momento de ponerse a juntar el dinero necesario", hecho

lo cual "el promitente vendedor entiende y quiere no desprenderse del

dominio, en tanto se le pague parte importante del precio o se le docu

mente y garantice el saldo, y, a su vez el promitente comprador... no

quiere ni entiende asumir la posición de dueño ..." (29 ) , por lo que, "si

a esa promesa que ... va acompañada desde su otorgamiento por el cum

plimiento de obligaciones llamadas sustanciales le negamos el carácter

de contrato preliminar, y la calificamos como definitivo, no vemos cómo

ha de subsistir siquiera el instituto" (30) (30 bis).

(25) FRIGERIO, Rev. AEU, tomo 55, pág. 51.

(26) Pág. 52.

(27) Pág. 53.

(28) GORFINKIEL. op. cií., pág. 105.

(29) Pág. lio.

(30) Pág. 105.

(30 bis) Estas reflexiones de GORFINKIEL se realizaron a propósito de la "promesa de comííraventa de establecimiento Comercial" pero son válidas, también, paralas que tienen por objeto bienes inmuebles.

•62 REVISTA DE LA A.E.U. — T. 66, 1-2-3, 1980

Y Gamarra (31) , aunque sosteniendo la tesis opuesta en cuanto a re

calificación negocial, refiriéndose a la situación anterior a la Ley 8.733,entiende que "las necesidades económicas dan origen a un nuevo insti

tuto"; "los particulares se sirvieron de antiguos esquemas (el contrato

de promesa de contratar), adaptándolos a las nuevas funciones; este pro

cedimiento permitió echar por la borda el pacto de reserva de dominio";

agregando, más adelante, que "el contrato era una compraventa con re

serva de dominio, nula por falta del requisito de solemnidad; sobre estas

bases, el legislador crea, en 1931, un nuevo contrato; las necesidades prácticas habían roto la inercia jurídica".

Cabe considerar, además, la debilidad de la situación jurídica del pro

metiente comprador: en efecto, la cosa prometida en venta sigue for

mando parte de la garantía común de los acreedores del prometiente

vendedor (art. 2372) ; éste puede enajenar la cosa a otro o gravarla; y,

si el prometiente vendedor no cumple, una muy fuerte tendencia juris

prudencial nacional y extranjera, como es sabido, niega la ejecución for

zada "en natura", con lo que el prometiente comprador pierde el bien (32) .

B) Promesa de enajenación.

8. Fue por ello que, intentando salvar estas objeciones junto a la

figura de la promesa de compraventa verdadera y propia, la práctica

acuñó un nuevo tipo contractual, al que también denominó, erróneamen

te, promesa de compraventa: la "promesa de enajenación", que la Ley

W 8,733 recogió, legalizándolo.

Por este nuevo contrato, "una de las partes se obliga a transferir el

dominio y la otra a adquirirlo por prestaciones pagaderas en cuotas su

cesivas o periódicas" (art. 1° de la Ley). Como lo expresa la definición

legal, y como surge del contexto de las disposiciones de esta Ley (33),

las obligaciones principales de las partes—

que constituyen el sinalag-

ma— son, para el prometiente enajenante, transferir la propiedad (típi

ca obligación de dar), y, para el prometiente adquirente, pagar su precio

("prestaciones pagaderas en cuotas sucesivas o periódicas: "también

obligación de dar).

Estas obligaciones principales (intercambio de cosa por precio) coin

ciden con las de la compraventa (art. 1661 C. Civ.) cuando se estipula

(31) GAMARRA, Evolución de la promesa y de la compraventa de in

muebles en el Derecho positivo uruguayo, Rev. Soc. Anón., Año 26, pág. 223.

(32) GAMARRA, op. cit., tomo IX, pág. 98 y ss.

(33) Arts. 4? inc. d, f, j; 15; 21 y ss; 31; 40; ect.

DOCTRINA 63

la cláusula "título perfecto". Por su contenido obligacional, el contrato,

es, pues, semejante a una compraventa; pero, tal cual fue regulado por

la Ley 8.733, difiere de la compraventa legislada en el Código Civil, fun

damentalmente :

a) en cuanto a la forma de pago: el precio debe consistir en "pres

taciones sucesivas o periódicas" (exigencia luego eliminada) ;

b) en cuanto a la solemnidad: "sólo será válido si se otorga en ins

trumento público o privado" (art. 2°, Ley 8.733);

c) en cuanto a que posterga para un momento futuro —

que puede

ser posterior a la entrega— el otorgamiento de la "escritura de trasla

ción de dominio" (arts. 4," inc. j, 15, 16, 19, 31, 41, 44, Ley 8.733);

d) como contrapartida de esto último (la "reserva de dominio") se

crea un "derecho real de garantía" (34) (art. 15), que, mediante la pu

blicidad registral (arts. 6' y ss.), ampara al prometiente adquirente,

permitiéndole, además, la ejecución forzada "en natura" (art. 15) de la

obligación de transferir el dominio;

e) también como contrapartida de la "reserva de dominio", se li

mita la autonomía de la voluntad, imponiéndose varias estipulaciones y

prohibiciones, tendientes a proteger a la parte prometiente adquirente—v. gr. sistema especial de mora (arts. 40 y 22), sanciones máximas

(art. 47), régimen especial de pacto comisorio (arts. 21 y ss.).

De lo que queda dicho resulta, pues, que la promesa de enajenaciónes un contrato definitivo (las partes asumen las obUgaciones de pagar

el precio y transferir el dominio, no de otorgar un contrato futuro del

que surjan estas obligaciones) y es, además, título hábil para transferir

el dominio.

Cabe destacar:

a) Se permite al prometiente enajenante mantener la propiedad de

la cosa —

entregando su tenencia— mientras no se le pague el precio

(otorgándole, así, una muy eficaz garantía para su crédito); y, al pro

metiente adquirente, asegurarse la obtención del dominio del bien una

vez pagado el precio —o en los demás casos previstos por el art. 16—

cualesquiera sean las vicisitudes de la situación patrimonial o personal

del enajenante, y con independencia de su voluntad de cumplir o incum

plir; la posibilidad de pactar la reserva de dominio tiene como contra

partida la obligatoriedad del régimen de protección y garantía para el

prometiente adquirente;

34) GAaiARRA, op. cií., tomo IV, pág. 11, 16; y pág. 87 en cuanto a la calificación

del 'derecho real de garantía"

64 REVISTA DE LA A.E.U. — T. 66, 1-2-3, 1980

b) La posibilidad de pactar un título hábil para transferir el do

minio de un inmueble en documento privado, tiene, como contrapartida,

la exigencia de la escritura pública como requisito de solemnidad para

la traslación del dominio (art. 31), lo que no rige para la tradición en

general (35).

Obsérvese, en este sentido, que el único contrato que es título hábil

para transferir el dominio de un inmueble, y que puede celebrarse por

documento privado, es la promesa de enajenación; y sólo será válido un

contrato en documento privado, con el contenido obligacional de la "pro

mesa de enajenación" (transferir el dominio de un bien raíz por el pago

del precio), si se rige por el régimen de la Ley N" 8.723 y sus modifica

tivas (36).

Sucesivas leyes fueron extendiendo las soluciones consagradas por la

Ley N" 8.733 a otros contratos, no contemplados por el legislador de 1931;

así, se eliminó la exigencia de que el precio se pagara en cuotas y la ne

cesidad de todos los requisitos del art. 4" (37) ; se contempló, también, a

las "promesas" relativas a inmuebles a construirse en régimen de propie

dad horizontal (38) ; y finalmente, se permitió que la "promesa de com

praventa" verdadera y propia ingresara al Registro, beneficiándose del

derecho real que le acuerda la inscripción (39).

(39) Art. 521, ley 13.892.

(35) En un artículo publicado en Rev. de D. Com. Sociedades Anónimas, año

26, pág. 223, Evolución de la promesa y de la compraventa de bienes innmeblés en

el Derecho uruguayo reproducido, luego, en el Tratado... (tomo IV, pág. 174), GA

MARRA sostiene que, al permitirse que la propiedad de bienes inmuebles se trans

fiera en virtud de título otorgado en instnmiento privado, existe un debilitamiento

del formalismo, ratificado por la Ley de 19 de octubre de 1970 (art. 521. Ley 13.892);

tesis que ha sido, también, sostenida por el mismo autor, en Inscripción de la promesa

de compraventa de bienes inmuebles (LJU, tomo 62, sec. doctr. pág. 15), don

de se expresa: "Una vez que el deudor (prometiente enajenante o vendedor) maní-

fiesta su voluntad en el contrato de promesa, ya queda echada la suerte con res

pecto a la transferencia de propiedad, dado que el contrato definitivo puede estipu

larse aún contra la voluntad del prometiente vendedor" (pág. 17). El debilitamien

to señalado por GAMARRA existe en cuanto al formalismo considerado como medio

de llamar la atención de las partes sobre la importancia del acto que celebran; pero,

considerando a la solemnidad en su función de dar certeza, precisión y autenticidad

a los negocios jurídicos, notamos que tal debilitamiento no existe, puesto que, a la

necesidad de documento (público o privado) para el "compromiso", se agregan el

requisito del registro, y la formalidad de la escritura pública para la transferencia

de dominio o la compraventa definitiva, en su caso.

(36) En efecto si no es "promesa de enajenación", de acuerdo con la Ley 8733

y sus modificativas, será compraventa o permuta, y tanto la compraventa como la

permuta de bienes inmuebles deben instrumentarse por escritura pública (art. 1664

C. Civ.).

(37) Art. 154, ley 13.420.

(38) Art. 9, ley 12.358.

DOCTRINA 65

Corresponderá, en el capítulo siguiente, tomando como base las su

cesivas etapas de la regulación legal, analizar los distintos contratos que

quedan comprendidos en el régimen de la Ley N° 8.733, y el régimen ju^

rídico a que deben someterse aquéllos que no fueren regidos por esa Ley.

II) CONCLUSIONES

9. Junto a la promesa de compraventa verdadera y propia •—regida

por el Código Civil— se agregó, por las necesidades del tráfico jurídico,otro contrato típico: la promesa de enajenación, que, partiendo de la

figura regulada por la Ley N- 8.733, fue evolucionando en el sentido de

ampliar paulatinamente su radio de aplicación. Es ésta, como queda di

cho, un contrato definitivo (pese a su designación de "Promesa"), título

hábil para transferir el dominio (único que, tratándose de inmuebles,

puede celebrarse en instrumento privado).

9 bis. Si la promesa de enajenación es un contrato definitivo, en

cuyo cumplimiento se deberá efectuar la transferencia de dominio de un

inmueble, documentada en escritura pública, es obvio que, técnicamen

te, esta escritura pública no será de "compraventa", como se la rotula nor

malmente, sino de "enajenación" (para usar el término legal), por 1©

que debe recomendarse utilizar esta denominación.

Y, por la misma razón, deberá expresarse no que el prometiente ena

jenante "vende" sino que "enajena" al prometiente adquirente, quien no

"compra" sino que "adquiere" en virtud del título "promesa de enajena

ción" y no "compraventa".

10. Preside la evolución legislativa —observable en todas direccio

nes en cuanto a la promesa de enajenación (40)— una definida orienta

ción social, tendiente, no sólo a la protección del co - contratante econó

micamente más débil, sino, además, y sobretodo, a amparar a ambas

partes con seguros mecanismos de garantía, que no les ofrecía el Dere

cho codificado; mecanismos de garantía que, además, de restablecer el

equilibrio entre las partes contratantes, como ya se expresó (41), propen

den a la seguridad de las relaciones jurídicas —pilar de la profesión no

tarial— mediante sistemas de publicidad registral, procedimientos ágilesde ejecución forzada "en natura", regulación precisa de la relación sina

lagmática en la etapa de ejecución.

(40) Inmuebles, establecimientos comerciales, automotores.

(41) REYES TERRA, Promesa de Enajenación, Principios rectores, especial

mente, págs. IV, VII y XIII. GAMARRA, op cit, tomo IV, pág. 11.

66- REVISTA DE LA A.E.U. — T. 66, 1-2-3, 1989

Fuera deseable que el legislador encara con tecnicismo la regulaciónde la Promesa de Enajenación, superando los múltiples problemas inter

pretativos de la actual legislación fragmentaria, evitando la incoherente

diversidad de regímenes para el mismo negocio (inmuebles, estableci-

mintos comerciales, automotores, máquinas de oficina, etc.), y estable

ciendo un sistema registral acorde con las necesidades prácticas y las

técnicas modernas.

Capítulo Segundo

EVOLUCIÓN LEGISLATIVA DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA

Y DE LA PROMESA DE ENAJENACIÓN DE INMUEBLES

I) INTRODUCCIÓN

11. La evolución legislativa del régimen de promesas de compra-

venía y de promesas de enajenación de inmuebles se ha producido en

nuestro país, en lo que nos interesa, partiendo del Código Civil —art.

1625 de la edición de 1866, actual 1664— a través de las Leyes:

a) Ley N" 2.024 de 23 de octubre de 1888, conocida como "Ley

Aguirre";

b) Ley N" 8.733 de 17 de junio de 1931;

c) Ley N" 13.420 de 2 de diciembre de 1965 (art. 154) ;

d) Ley N' 13.892 de 19 de octubre de 1970 (art. 521).

Y, además, en lo referente a propiedad horizontal:

a) Ley N' 10.751 de 25 de junio de 1946, y•

b) Ley N" 12.358 de 3 de enero de 1957.

En este Capítulo, se seguirá la evolución legislativa a través de las

normas citadas, analizando, en cada etapa, la posibilidad de celebrar, enescritura pública y en documento privado, y régimen legal aplicable en

cada caso a:

a) el contrato de promesa de enajenación de inmueble (con reser

va de dominio) y sus distintas modalidades;

b) el contrato de promesa de compraventa.

Comenzaremos con la evolución de la promesa de enajenación de in

muebles en la propiedad común, y luego nos referiremos —

^muy suma

riamente— al régimen de le propiedad horizontal.

OOCTRINA 67

II) ETAPAS DE LA REGULACIÓN LEGAL:

PROPIEDAD COMÚN

A) El Código Civil.

12. Bajo la vigencia del art. 1625 del Código Civil de 1866 (1), re

sulta claro que:

a) el contrato de promesa de enajenación de inmuebles (con reser

va de dominio), sea o no a plazos, no puede celebrarse ni en escritura

pública ni en documento privado. Si se estipula en escritura pública, no

será "promesa" sino contrato definitivo de compraventa, y el pacto de

reserva de dominio no tendrá efecto (actual art. 1732 ) ; si se otorga en

documento privado, es absolutamente nulo por ausencia de requisito de

forma (actuales arts. 1560 y 1578);

b) el contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles:

sólo puede celebrarse en escritura pública; siendo nulo (absolutamente)si se otorga en documento privado; —sólo confiere al prometiente com

prador derecho personal a exigir el otorgamiento del contrato definitivo

de compraventa, del cual nacerán las obligaciones de entregar la cosa y

pagar el precio—,no amparándolo con ninguna garantía para el caso

de que el prometiente vendedor transfiera a otro la propiedad del in

mueble o sea embargado antes de celebrarse la compraventa prometida;— en cuanto a la posibilidad de ejecución forzada "en natura" para

el caso de resistencia del prometiente vendedor a otorgar el contrato pro

metido, si bien la más prestigiosa doctrina (2) lo acepta en cuanto el

contrato preliminar se haya otorgado con la misma solemnidad exigida

para el definitivo (posición que compartimos), la jurisprudencia mayori

taria lo ha negado.

Con lo que queda dicho, se comprende la debilidad de la posición

jurídica del prometiente comprador a que antes aludimos (3), y se jus

tifica que el legislador haya procurado brindarle mayor protección.

( 1 ) "La compraventa queda perfecta desde que las partes convienen en la co

sa y en el precio; salvas las excepciones siguientes: 1?) La venta de bienes inmue

bles, servidumbres, censos, y la de una sucesión hereditaria, no se considera perfecta

ante la Ley mientras no se haya otorgado escritura pública. Esta disposición se ex

tiende a la promesa de venta de los sobredichos bienes"

(2) Véase por todos: GAMARRA, op. cit. tomo II vol. 1, pág. 75 y ss; tomo IX

pág. 131 y ss; CERRUTI AICARDI, op cit, pág.

(3) Supra, N? 7.

63 REVISTA DE LA A.E.U. — T. 66, 1-2-3, 1980

B) La Ley "Aguirre"

13. Mediante la "Ley Aguirre" (4) se da validez a la promesa de

compraventa en instrumento privado, confiriéndole la eficacia de posibilitar el accionamiento por resarcimiento de daños y perjuicios irrogadosal prometiente comprador en caso de incumplimiento del prometientevendedor.

En consecuencia:

a) en cuanto al contrato de promesa de enajenación, sea o no a

plazos, la situación no varía: no puede celebrarse, ni en documento público ni en documento privado, tal como se dijo en el parágrafo anterior,

y por las mismas razones. El Legislador de 1888 no se refiere a este con

trato;

b) el contrato de promesa de compraventa de inmuebles puede ce

lebrarse tanto en escritura pública como en instrumento privado; en este

último caso es claro que no procede la ejecución forzada "en natura";

la ley nada dice —

y no resuelve el problema— acerca de la posibilidad

de una ejecución forzada "en natura" en el caso de que la promesa haya

sido otorgada en escritura pública. La posición del promitente compra

dor continúa siendo tan débil como bajo el primitivo Código Civil (5).

(4) Ley N? 2024 de 23-X-1888: "Art. 1. La promesa de compraventa de inmue

ble.? hecha en instrumento privado, da acción para reclamar el resarcimiento de da

ños' y perjuicios en caso de no cumplimiento.

Art. 2. — La precedente disposición se incorporará al Código Civil como segundo

íiijtmbro del inciso 1' del artículo 1625.

Art. 3. — Lo 'astatuido en el artículo !•? sólo será aplicable a las promesas que se

otorguen dentro de la promulgación de esta Ley"-

( Texto tomado de REYES TERRA Y HEGUY TERRA, Promeso de Enajenación,

pág. 3-4).

(5) Entendemos, por ende, acertada la redacción dada al actual art. 1664 en la

revisión de 1914, ya que es incompatible la exigencia de escritura pública como re

quisito de solemnidad, coa la procedencia del resarcimiento por incumplimiento del

coaírato si se otorga por documento privado. En efecto, si se exige la escritura pú

blica como solemnidad, su falta determina la nulidad absoluta (arts. 1560 y 1573) y

mal puede dar lugar al resarcimiento de perjuicios por incumplimiento un contrato

absolutamente nulo. Si un contrato celebrado en documento privado da lugar al re

sarcimiento de perjuicios por incumplimiento, ello significa que es válido; y si es vá

lido en documento privado, es porque se ha derogado la exigencia de la escritura pública como requisito de soleinnidad (Conf. GAMARRA, tomo III, vol. 1, pág. 81 y ss;

tomo IX, pág. 89 y ss; contra: CERRUTI AICARDI, op. cií., pág. 319 y'ss).

DOCTRINA69

C) La Ley N" 8.733

14. Es ya conocida la finalidad de esta Ley (6), por lo que no in

sistiremos en este punto. Corresponde sólo reiterar —al efecto que ahora

nos ocupa—

que legaliza un nuevo tipo contractual— la Promesa de Ena

jenación de Inmuebles a Plazos— estableciendo un sistema de protección

y garantías para el prometiente adquirente, permitiéndole —entre otras

cosas— la ejecución forzada "en natura" de la obligación de otorgar la

"escritura de traslación de dominio".

15. De acuerdo con las disposiciones de los arts. 1° (7) y 51 (8),resulta:

a) la Promesa de Enajenación de Inmuebles a Plazos (con precio

pagadero en pluralidad de prestaciones) puede estipularse tanto en do

cumento privado como en escritura pública (art. 2°) ;

— si el plazo total es mayor de un año, la Ley es "obligatoria", o

sea, este contrato, necesariamente, debe regirse por las disposiciones de

esta Ley;

— si el plazo total es menor de un año (siempre tratándose de precio

pagadero en pluralidad de prestaciones) la ley sólo "rige" cuando las

partes lo pactan expresamente.

¿Qué significa, en este último caso, que la Ley "rige"?

Que sus disposiciones se aplican a este contrato (cuando las partes

así lo pactan ) . Si las partes no lo pactan expresamente (o si el precio no

se paga en pluralidad de prestaciones), la Ley no "rige"; rige el CódigoCivil. ¿Cuáles son las disposiciones aplicables del Código Civil? Los arts.

1664 y 1732 a que ya nos hemos referido.

Por lo que:

—

para que pueda pactarse una promesa de enajenación de inmueble

(con reserva de dominio), sea en documento público o privado, debe

estipularse un precio a pagarse en cuotas sucesivas o periódicas, en un

período no menor de un año ni mayor de 30; y, en este caso, el contrato

(6) Véase al respecto, GAMARRA, tomo IV, pág. 7 y la bibliografía allí cita

da; REYES TERRA, op. cit.; VIERA Cuestiones procesales qtie plantea el régimen

de Promesas de Enajenación de Inmuebles a Plazos, pág. 16.

(7) "Art. 1?. — La promesa de enajenación de inmuebles a plazos es un con

trato por el cual una de las partes se obliga a transferir el dominio y la otra a adquit-rírlo por prestaciones pagaderas en cuotas sucesivas o periódicas".

(8) "Art. 51. Esta ley es obligatoria para las operaciones comprendidas en la

disposición del art. 1?, siempre que la prestación acordada deba ser cumplida en

plazo total, no menor de un año. No obstante, regirá, si las partes lo acuerdan expre

samente".

7® REVISTA DE LA A.E.U. — T. 66, 1-2-3, 1980"

habrá de sujetarse a las disposiciones de la Ley N^ 8.733, y, por ende,se podrá inscribir en el Registro;

SI el precio es a pagarse en cuotas sucesivas o periódicas en un

período menor de un año, las partes deben pactar expresamente la aph-cación de las normas de la Ley N' 8.733; si así no lo hacen, o si el preciono se paga en pluralidad de prestaciones, la ley no rige: rige el CódigoCivil; por lo que, en este caso: (a) debe instrumentarse en escritura pública (art. 1664) so pena de nulidad absoluta (arts. 1560 y 1578); (b) la

reserva de dominio no tiene lugar (art. 1732), la propiedad se transfiere

con la entrega; y (c) el contrato no es inscribible en el Registro de Inhi

biciones; será una compraventa;

■

b) en cuanto a la promesa de compraventa, la ley 8.733 no se re

fiere a este contrato, que continúa regido por el art. 1664 del Código Ci

vil, no modificándose, por esta Ley, las disposiciones de la Ley Aguirre

(por lo que la situación es la examinada en el N- 13 ap. a) .

16. "Promesa de Enajenación de Inmueble", con reserva de domi

nio, de acuerdo con la Ley 8.733, sólo podrá, pues, celebrarse, si a) el

precio se paga "a plazos" (en pluralidad de prestaciones) y b) el plazo

total es mayor de un año y menor de 30; o, siendo menor de un año,

las partes se someten expresamente a las disposiciones de la Ley 8.733.

Por ende, bajo la vigencia de la Ley 8.733, un contrato en documen

to privado, por el que una parte se obliga a transferir el dominio de un

inmueble a la otra, que se obliga a pagar un precio que no es en cuotas,

o que, siéndolo, el plazo es menor de un año y las partes no pactaron

expresamente someterse a la Ley 8.733, es nulo absolutamente por falta

de requisito de solemnidad (arts. 1664, 1560 y 1578 del C. Civil); si el

mismo contrato se celebra en escritura pública, es una compraventa (art.

1661), y el pacto de reserva de dominio no tiene efecto (art. 1732), no

rigiendo la Ley 8.733 ni, por consiguiente, alcanzándole sus mecanismos

de garantía (especialmente: el Registro y el derecho real) (9).

(9) Comprendemos que esta interpretación pueda parecer disparatada: en últi

ma instancia, significa sostener que la validez de un contrato, por observancia de un

requisito de solemnidad, depende de que las partes digan expresamente que un de

terminado estatuto legal se aplique al negocio que celebran. Aceptamos esta crítica;

pero, rigiéndonos estrictamente por los textos legales, nos mantenemos en las con

clusiones expuestas, en virtud del principio técnico-notarial de seguridad: si las par

tes pactan expresamente someterse a la ley 8733, la validez del documento privadoes indiscutible; de lo contrario, siempre habrá posibilidad de postular su nulidad.

DOCTRINA 71

D) La Ley N'-' 13.420

17. Esta Ley (10) se refiere a los contratos de Promesa de Enajenación de Inmuebles (con reserva de dominio) y permite estipularlo ':,'á-

üdamente aún cuando el precio no fuere pagadero en cuotas, facilitando

la inscripción de aquellos documentos a los que falten las menciones del

art. 4^ de la Ley 8.733 (11).

¿En qué medida varía, pues, el régimen analizado en el parágrafoanterior? ¿Sólo en esto: las partes pueden celebrar un contrato de pro

mesa de enajenación de inmueble (con reserva de dominio) en documen

to público o privado, susceptible de ser registrado, aún cuando el precio

ík) se pague en cuotas, siempre que expresamente se sometan a la LeyN- 8.733; en cuyo caso le son aplibables todas las disposiciones de esta

Ley, "en lo pertinente" (12). Si las partes no se someten expresamente

al régimen de la Ley N- 8.733, rige el Código Civil: el contrato debe

formalizarse por escritura pública, el pacto de reserva de dominio no

tiene efecto, así como tampoco las normas que amparan al prometiente

adquirente; y no es, consecuentemente inscribible (en el Registro de In

hibiciones).

18. Bajo la vigencia de la Ley 13.420, por lo tanto:

a) la promesa de enajenación de inmuebles, sea o no a plazos, puede

pactarse en documento público o privado; sujetándose a las disposicionesde la Ley 8.733. Pero, si el precio es pagadero en pluralidad de prestacio

nes con plazo total menor de un año, o si no es pagadero en pluralidadde cuotas, las partes deben someterse expresamente al régimen de dicha

ley; si así no lo hacen (en esos casos), rige el Código Civil: de donde:

(a) el contrato celebrado en documento privado es nulo; (b) celebrado

en escritura pública es una compraventa; no surte efecto el pacto de

(10) Sustituye el art. 51 ley 8733 por el siguiente: "Esta ley es obligatoria para

las operaciones comprendidas en la definición del artículo 1^, siempre que la presta

ción acordada deba ser cumplida en plazo total, no menor de un año.

No obstante, regirá en lo pertinente, sí las partes lo acuerdan de modo expreso,

a pesar de que el precio pactado no se hubiere de pagar en cuotas y aun cuando el

compromiso omitiere alguno de los requisitos del artículo 4?"

(11) Inútil es, a esta altura, emprender la crítica de esta disposición contenida

en una Ley de Rendición de Cuentas; véase al respecto, GAMARRA, op cit., tomo

IX, pág. 111 y ss.

(12) "En lo pertinente", significa, en nuestro concepto, que sólo no se aplica

rán aquellas disposiciones que supongan necesariamente el pago en pluralidad de

prestaciones, y sólo en la medida en que sean incompatibles con el pago de una sola

entrega.

72 REVISTA DE LA A.E.U. — T. 66, 1-2-3, 1980

reserva de dominio; no se aplican las disposiciones de la Ley 8.733, y,

por ende, no es inscribible;

b) en cuanto a la promesa de compraventa, esta ley tampoco se

refiere a este contrato, por lo que el preliminar de compraventa continúa

sometido al régimen legal ya analizado.

E) La Ley N' 13.892

19. Con esta Ley (13) se pretendió "interpretar" (modificando su

sentido literal) el art. 154 de la Ley 13.420 (14), a fin de permitir la

inscripción de las promesas de compraventa, a las que llama "pintores

camente" (15) compromisos simples de compraventa.

Por virtud de esta disposición legal, la promesa de compraventa pasaa ser negocio inscribible y sometido —de acuerdo con lo que expresa la

letra del artículo en cuestión— a todas las disposiciones de la Ley 8.733.

Entendemos que es sólo éste el sentido del art. 521 de la Ley 13.892;

por ende, que no vuelve inscribibles otros contratos (que antes no lo

fueran) más que la promesa de compraventa.

Tratándose, pues, de promesa de enajenación, "regirá" la Ley 8.733

en cuanto el precio se pague en cuotas, en período total mayor de un año

y menor de treinta; si no se da cualquiera de estas circunstancias, para

poder acogerse—ambas partes— al régimen de la Ley 8.733, así tienen

que acordarlo expresamente (16).

(13) "Art. 521. Las promesas de enajenación de inmuebles a Plazos, cuyo tér

mino de ejecución sea menor de un año, y los compromisos simples de compraventa,

inscriptos conforme a los artículos 6, 51 y concordantes de la ley N'? 8733 de 17 de

junio de 1931, quedan sujetos a todas las normas de dicha ley..."

(14) Conf. GAMARRA, tomo IV, pág. 66: "... este art. 521 viene a consagrar

una especie de interpretación auténtica del art. 154 de la ley de 1965. Porque, . . .

los términos del art. 51 de la Ley 8733 en su redacción del año 65, no permitíaíi ins

cribir las promesas de contratar...

El legislador ... da por sentado —como sí fuera

la cosa más natural e indiscutible del mundo— que las promesas de compraventa

eran registrables".

(15) Calificación de GAMARRA, op. cit., pág. 63.

(16) En efecto, la ley habla de los contratos (promesas de enajenación de in-

¿luebles a plazos cuyo término de ejecución sea menor de un año y compromisos simi-

ples de compraventa) incriptos conforme a los arts. 6, 51 y concordantes de la ley

8733; por lo que sólo pretende reenviar a las disposiciones citadas; y las promesas de

enajenación de inmuebles a plazos cuyo término de ejecución sea menor de un año,inscriptas conforme al art. 51 y modificativos de la ley 8733, son aquéllas en las cua

les las partes han pactado expresamente acogerse a dicha ley 8733; la ley supone

-T^erróneamente—

que los "compromisos simples de compraventa" también eran ins

cribibles, conforme con dichas normas, por lo que sólo cabe entender que el legislador quiso "interpretar" la ley 13.420 en el sentido de permitir la inscripción de las

DOCTRINA 73

20. Es así que:

a) En cuanto a promesa de enajenación, la situación no var'a

{supra N° 18 ap. a) ;

b) En cuanto a promesas de compraventa, éstas se vuelven inscri

bibles, siempre que las partes lo estipulen expresamente, en cuyo caso

"quedan sujetas a todas las normas" de la Ley 8.733. No pensó, sin duda,

el legislador, que las normas de dicha ley —

que regula un contrato de

finitivo— aplicables a la promesa de compraventa —contrato preliminar—

de la que no puede surgir —por definición— obligación de pagar el pre

cio ni obligación de transferir el dominio, son sólo unas pocas, princi

palmente las relativas al Registro y al derecho real que de la publicidad

registral emerge (salvo en el caso de la promesa "anómala" a que se

hará referencia en el N° 22). Por otra parte, ya hemos visto que el fun

damento de apHcar todo el régimen de la Ley 8.733 a las promesas de

enajenación, radica en la finalidad de mantener el equilibrio entre las

partes; se permite la reserva de dominio (garantía para el prometiente

enajenante) a cambio del sistema de protección y garantía para el pro

metiente adquirente. Tratándose de promesas de compraventa, el proble

ma del pacto de reserva de dominio no tiene razón de ser (17) . Es, pues,

equivocado, exigir, para que sea posible la inscripción de una promesa

de compraventa, que las partes se sujeten expresamente al régimen de

la Ley 8.733, del cual muy poco puede serle aplicable y del que interesa,

fundamentalmente, lo relativo al Registro y al derecho real que éste

refiere (18). Ninguna ventaja obtiene el prometiente vendedor al some

terse al régimen de la Ley 8.733, y sí las obtiene el promitente compra

dor, que verá garantizado su crédito por el derecho real que le confiere

la publicidad registral. No se vé, pues, para qué exigir el acuerdo de

promesas de compraventa, siempre que, como dice la ley: "interpretada", las partes

lo acuerden de modo expreso.

Véase una interpretación distinta en GAMARRA, op. cit., pág. 63 y ss. y LJU,

tomo 62. sec. Doctr., página 15.

(17) En efecto, una promesa sólo genera obligaciones de hacer; no es título hábil

para adquirir la propiedad; no tiene sentido, pues, hablar de entrega y ulterior trans

ferencia de dominio en virtud de promesa de contratar.

(18) En efecto, nótese, p. ej.:

I) En cuanto a "mora", el art. 40 prevé que el promitente adquirente sólo po

drá caer en mora —a efectos de la resolución por "falta de pago de la prestación"—previa interpelación, cuando se atrase en seis cuotas, o dos cuotas, o una cuota,

según los períodos previstos para el pago, y bien, en la promesa de compraventa no

se concibe ni la resolución por falta de pago de la prestación (que en la ley 8733 es

el precio de la enajenación), ya que el prometiente comprador no se obliga a pagar

el precio de la enajenación sino a otorgar la compra; ni el atraso en cuota alguna

74 REVISTA DE LA A.E.U. — T. S6, 1-2-3, 1980

partes a efectos de hacer publicable el negocio, con las consecuencias del

caso; la seguridad de las relaciones jurídicas está interesada en la garan

tía que significa el Registro; admitir que el prometiente vendedor puedano consentir que el contrato sea registrable, y el derecho del prometiente comprador garantizado, sólo puede amparar la mala fe en la contra

tación (19) .

Compartimos plenamente la tesis sostenida por el Tribunal de Ape

laciones de 4' Turno en sentencia N° 357 de 17 de octubre de 1975, firmada

por Colombo, Odriozola y Leites, recogida en el Anuario de Derecho

Civil Uruguayo, tomo VI caso 498, en cuanto expresa que "el sometimien

to genérico efectuado por los contratantes de una promesa de enajena

ción no basta para que se produzcan todos los efectos de la Ley 8.733,

puesto que sólo la inscripción es la que hace Nacer el derecho real de

la misma ley; pero sí alcanza para considerar incorporado al contrato las

restantes regulaciones de dicha ley. . .".

Agregamos nosotros: efectuado el "sometimiento genérico" a que se

refiere dicho pasaje, si alguna estipulación viola las disposiciones de la

Ley 8.733, la única consecuencia es que dicha estipulación no surte efecto,

en cuanto viole la norma; no determinando, obviamente, la nulidad del

contrato.

(ya. que no debe pagar ningún "precio"), por lo que creemos que esta disposición

no es técnicamente aplicable a la promesa de compraventa;

II) En cuanto a "sanción punitiva máxima contra el adquirente" ia cláusula pe

nal a su cargo —cuyo objeto, sostiene CAFARO debe ser idéntico al de las presta

ciones asumidas ein la obligación principal— "se reglará" dice el art. 47, "por la

pérdida de la cantidad inicial y la totalidad de las las cuotas vencidas..."; ahora

bien, en la promesa de compraventa, no hay cantidad inicial como anticipo del pre.

cío, ni cuotas vencidas, ni amortizaciones, por lo que, nos parece, esta disposicióin

tampoco resulta técnicamente aplicable a la promesa de compraventa;

III) En cuanto a intereses moratorios máximos —problema ya superado por la

ley 14.500— creemos que a igual conclusión cabe arribar. ¿Qué nos queda, entonces,

de "todas las normas de dicha Ley"? Muy pocas, de las que sólo interesan, funda

mentalmente, las relacionadas con el Registro y el derecho real de garantía que éste

confiere; y,—esto sí creemos que puede decirse con total seguridad— ninguna nor

ma de la Ley 8733 se aplica a las compraventas definitivas otorgadas en virtud de

promesa inscripta, por lo que, si en aquélla queda saldo de precio, puede estipularse

la "mora automática" o "dispensa de mora", sanciones punitivas mayores que las

permitidas por el indicado art. 47, etc.

(19) Aún cuando, en el plano teórico, es discutible esta interpretación, y hasta

sería más justo entender, con GAMARRA, que estos contratos son inscribibles sin

necesidad de pacto expreso, por el ya invocado principio de seguridad que debe guiar

nuestra tarea profesional, será siempre de buena técnica pactar expresamente la su

misión al régimen de la Ley 8733.

DOCTRINA 75

F ) Conclusiones

21 . De lo expuesto, con relación a los contratos que tienen por obje

to a la propiedad común (no horizontal) ,resulta:

(I) Sólo puede pactarse una promesa de enajenación de inmueble

(con reserva de dominio) en cuanto resulte aplicable el régimen de la

Ley 8.733 (que ampara al prometiente adquirente), es decir: (a) cuando

el precio es pagadero en cuotas y el plazo total es mayor de un año y

menor de treinta; (b) cuando, siendo el precio pagadero en cuotas, el

plazo total es menor de un año, y las partes se someten expresamente al

régimen de la Ley 8.733 (el que será aplicable "en lo pertinente"); y (c)

cuando, no siendo el precio pagadero en cuotas, las partes se someten ex

presamente al régimen de la Ley 8.733 (el que será aplicable "en lo per

tinente").

(II) Fuera de estos casos, no procede la promesa de enajenación

(con reserva de dominio); es aplicable el Código Civil; por lo que: (a)

si se documenta en instrumento privado, este contrato será absolutamen

te nulo por falta de solemnidad; (b) si se documenta en instrumento

público, será válido, pero como compraventa, por lo que no producirá

efectos la reserva de dominio, no le será aplicable la Ley 8.733, ni, por

ende, podrá tampoco ingresar al Registro de Inhibiciones;

(III) La promesa de compraventa de bienes inmuebles puede cele

brarse en escritura pública o privada; pero, para poder ingresar al Re

gistro, las partes deben pactarlo expresamente, en cuyo caso "queda

sujeto a todas las normas" de la Ley 8.733. Esto último carece de fun

damento; el régimen de la Ley 8.733 no se refiere a un contrato preli

minar sino a uno definitivo, y su aplicación a una promesa de contratar

—salvo muy pocas disposiciones, fundamentalmente, lo relativo a la ins

cripción y al derecho real de garantía que ésta genera— no es posible;

además, no tiene sentido exigir el acuerdo de ambas partes para hacer

aplicable un mecanismo de garantía que ampara sólo al prometiente

comprador, y en el cual está interesada la seguridad del tráfico jurídico.

22. A esta altura conviene señalar que hay una figura "intermedia"

entre las dos categorías negocíales estudiadas, de frecuente aplicación

práctica; la promesa de compraventa que adelanta la obligación de pagar

parte del precio (sin entrega del bien con reserva de dominio). Se trata

de un contrato por el cual las partes se obligan a otorgar una compraven

ta de inmueble; y, además, el comprador, a pagar parte del precio (menos

del 50%, arts. 16 y 51, Ley 8.733); en el cual la entrega del bien (que

76 REVISTA DE LA A.E.U. — T. 66, 1-2-3, 1980

será traslativa de propiedad) se efectuará simultánea o posteriormentea la escritura de compraventa (20).

Es una promesa "anómala o degenerada" al decir de Gamarra, pero

que no infringe la disposición del art. 1732 del C. Civil, ni puede tipificarse como "promesa de enajenación".

Esta figura tiene importancia en cuanto, aún si no fuere "regida"

por la Ley 8.733, sería, creemos, defendible su validez de acuerdo con el

Código Civil; y es el único caso en que, por virtud del art. 521 de la

Ley 13.892, si las partes acuerdan someterse al régimen de la Ley 8.733,

pueden inscribir el contrato en el Registro de Inhibiciones, y éste (se

inscriba efectivamente o no) "queda sujeto a todas las normas de dicha

ley"; nosotros aclaramos: a todas las que resulten aplicables, porque la

Ley 8.733 regula un contrato distinto, y algunas de sus disposiciones tienen

como presupuestos situaciones que no se dan en esta promesa "anómala"

En este caso, el derecho real de garantía y las normas de protección

al prometiente comprador no son contrapartida del pacto de reserva de

dominio —

que por definición, no puede existir— sino que son disposicio

nes del legislador tendientes a corregir el desequilibrio económico que

presume, en los hechos, favorable al prometiente vendedor. Aunque la

confusa redacción del art. 521 (21), hace que, si el prometiente vendedor

no consiente en someterse a este régimen, ninguna disposición de la Ley

le es aplicable. Debería, pues, reformarse la norma en cuestión en el

sentido de permitir la publicidad registral y sus consecuencias (derecho

real de garantía) a todas las promesas de compraventa, propias e impro

pias (generen o no obligación de pagar parte del precio), sin necesidad

de pacto expreso de las partes (22).

(20) A que se refiere GAMARRA, op. cií., tomo IV pág. 33 y tomo IX pág. 128;

aunque en tomo III vol. 1 pág. 59 se sostiene que "el pago del precio está indicando

que no se trata de una promesa, pues esta obligacióin sólo puede surgir del contrato

definitivo ...

Así, pues, sí el comprador paga el precio, da cumplimiento a una obligación que

sólo el contrato definitivo (y no la promesa) puede producir", con lo cual estaríamos

dentro de la figura analizada stipra N? 8, y su régimen aplicable el de las promesas

de enajenación, supra N? 18 ap. "a"

(21) Que nosotros interpretamos en el sentido de que continúa exigiendo el

acuerdo expreso de las partes, (conforme al art. 154 de la ley 13.420 a que se remite),

para poder ampararse en la ley 8733, ingresando al Registro.

(22) Como lo postula GAMARRA, tomo IX, pág. 129.

El fundamento de imponer los demás mecanismos de protección al prometiente

comprador, en el caso, estaría, por un lado, en el ya expresado, de restablecer el

equilibrio entre las partes; y, por otro lado, en el amparo que, para el legislador

merece, quien ha iinvertído ahorros en la adquisición de un inmueble y se ve en di

ficultades para cumpUr con total puntualidad las estipulaciones que, en los hechos,suele imponer la parte enajenante o vendededora.

DOCTIUNA77

III) PROPIEDAD HORIZONTAL

A) La Ley N" 10.751

23. Al crearse entre nosotros el régimen de Propiedad Horizontal,como lógica consecuencia del instituto, se previo que los contratos que

tuvieran por objeto unidades horizontales deberían inscribirse en los Re

gistros respectivos, de acuerdo con lo que las leyes ya establecían para

la generalidad de los inmuebles (23) ; no se pretendió, con esta disposi

ción, variar el régimen jurídico de ningún contrato, ni hacer registrablesactos que no fueran, ni conferir a las inscripciones otros efectos que los

que las leyes vigentes ya regulaban (24). Y ello pese a que la ley dice

—erróneamente— "promesas de compraventa a plazos", lo que debe en

tenderse como "promesas de enajenación a plazos".

Bajo la vigencia de esta norma, por ende, ninguna diferencia tienen

los contratos de promesa de enajenación a plazos y promesas de com

praventa cuyo objeto es la propiedad común, respecto de aquéllos que

se refieren a propiedad horizontal; los negocios publicables y los efectos

de la inscripción son los mismos, por lo cual, por ej., las promesas de

compraventa de unidad horizontal no son inscribibles (retro. N° 14).

B) La Ley iV" 12.358

24. Esta ley (25) procuró dar seguridades a los prometientes ad

quirentes y a los prometientes compradores de unidades horizontales a

construirse. Por primera vez, entre nosotros, un contrato de promesa de

(23) Lsy 10.751. Art. 15: "Serán inscriptos en los registros respectivos, con las

especificaciones del caso y en la forma y plazo que para las inscripciones establecen

las leyes, las enajenaciones, divisiones de condominio, interdicciones, embargos, hi

potecas, promesas de ventas a plazo, etc. que recaigan sobre las propiedades com

prendidas eli esta ley"

(24) La redacción del artículo apoya esta interpretación al remitirse a "los

registros respectivos" y a la "forma y plazo que para las inscripciones establezcan

las leyes", lo que revela la finalidad meram.ente aclaratoria de la disposición.

(25) Se sustituye el art. 15 de la ley 10.751 por el siguiente: "serán inscriptos

en los registros respectivos, con las especificaciones del caso y en la forma y plazo

que para las inscripciones establezcan las leyes, las enajenaciones, divisiones de

condomiaio, interdicciones, embargos, hipotecas, promesas de ventas a plazo, etc.

que recaigan sobre propiedades comprendidas en esta ley. No obstante, las promesas

de compraventa, sean o no a plazos, deberán inscribirse en el Registro General de

Inhibiciones, sin otro requisito que la presentación de la misma en tres ejemplaresen papel simple con las firmas de ambas partes contratantes y de quien tenga la re

presentación de la empresa constructora en su caso. Dicha inscripción surtirá los

mismos efectos que la de los documentos registrados por mandato de la ley N? 8733

de 17 de junio de I93I".

78 REVISTA DE LA A.E.U. — T. 66, 1-2-3, 1989

compraventa resulta inscribible con los efectos que a esta inscripción le

confiere la Ley 8.733; y ello sin necesidad de que las partes pacten ex

presamente que se someterán al régimen de la Ley 8.733, y, además, sin

que se pretenda por el legislador que el contrato quede "sujeto a todas

las normas" de la Ley 8.733 (como lo dispone el art. 521 de la Ley 13.892

ya estudiado), lo que no puede considerarse sino como acertado (su

pra, 19).

Ahora bien, ¿se refiere a los "compromisos simples de compraventa"

relativos a propiedad horizontal, el art. 521 de la Ley 13.892? Si así fuera,dichos "compromisos simples" (rectius: promesas de compraventa) que

darían "sujetos a todas las normas de dicha Ley" (Lo que, como vimos, es,

técnicamente, de procedencia muy discutible). La disposición dice: "Ins

criptos conforme a los arts. 6, 51 y concordantes de la Ley 8.733". Entre

esos artículos "concordantes" a que se remite la Ley 13.892, ¿está el art. 9'

de la Ley 12.358? El punto es muy opinable. Pensamos que no. La cons

trucción de la frase nos induce a entender que se está refiriendo a los

artículos de la Ley 8.733 que sean concordantes con los números 6 y 51

de la misma, dando a la expresión "concordantes" (26) el sentido de "re

lativo al mismo asunto" (la publicidad registral del negocio y sus efectos) .

25. El contrato de promesa de compraventa de propiedad horizon

tal es, pues, inscribible, siempre; y sólo se le aplica la Ley 8.733 en cuan

to a los efectos de la inscripción —o sea: engendra un derecho real de

garantía que ampara al prometiente comprador frente a enajenaciones o

gravámenes posteriores, y le permite la ejecución forzada en natura (art.

15 de la Ley) (27).

(26) Se supone que todos los artículos de una misma ley son "concordantes" y

no "discordantes" entre si.

(27) En cuanto a que éstos y no otros son los efectos de la inscripción: Conf.:

VIERA, Cuestiones procesales... (pág. 169). Contra: BAYLEY, La promesa de ena

jenación. ..,

Rev. Jur., año IV, Nros. 45-51, pág. 31 y ss. quien expresa: "Sin el

Registro no hay derecho real; ni descuentos forzosos por adelantarse en el pago de

las cuotas, ni escrituración anticipada por pago parcial del precio. . . ni limitación

especial del interés moratorio, ni garantías y procedimientos especiales para, la res

cisión del contrato en caso de incumplimiento, ni extensión del plazo del pacto co

misorio".

CAFARO, La cláusula penal en la promesa de enajenación, Rev. AEU, tomo 54

pág. 141, sostiene: "Un contrato de promesa inscripto produce, para nosotros, . . .

un efecto: que él sub entre en un estatuto jurídico que resultaría inaplicable de no

mediar tal circunstancia (inscripción); por vía de consecuencia es característica de

tal estatuto: lo que la ley llama "dereho real", el derecho a la ejecución forzada en

especie, régimen especial de mora, limitación de la pena para el prometiente adqui

rente, etc. Si se prefiere hablar de efectos, entendemos que es un efecto;de la inscripción la limitación de la pena"

DOCTRINA 79

En cuanto a la promesa de enajenación de unidad horizontal, , debe

entenderse —creemos— que ella está sujeta al mismo régimen de la pro

mesa de enajenación de inmuebles no horizontales. No obstante, podríaentenderse —

y el punto es muy discutible— que, al hablar el legislador

de "promesas de compraventa sean o no a plazos", se está refiriendo

tanto a la promesa de compraventa como a la promesa de enajenación—sea ésta o no a plazos— y que, por lo tanto, las promesas de enajena

ción —sean o no a plazos, se ajusten o no a la Ley 8.733— siempre son

inscribibles, sin necesidad de que las partes pacten expresamente some

terse ai régimen de la Ley 8.733. Ahora bien: admitimos como posible

esta interpretación (28) ; pero ello no nos hace variar nuestra posición en

el sentido de que una promesa de enajenación (con reserva de dominio)

que recaiga sobre propiedad horizontal, estará sujeta a las normas de la

Ley 8.733 que amparan al promitente adquirente, además del derecho

real de garantía que le confiere la inscripción.

IV) CONCLUSIONES

26. Concluyendo nuestro estudio sobre las promesas de enajenación

y las promesas de compraventa de inmuebles, digamos:

(I) Todas las promesas de enajenación de inmuebles (con reserva

de dominio) se refieran a propiedad común u horizontal, sean o no a

plazos, se inscriban efectivamente o no, deben ajustarse a las disposicio

nes de la Ley 8.733 ("en lo pertinente", supra 17).

(II) Tratándose de promesa de enajenación de inmuebles no suje

tos al régimen de propiedad horizontal, si el precio no se paga en plurali

dad de prestaciones, o si, pagándose en cuotas, el plazo total es menor de

un año, para poder ampararse en el régimen de la Ley 8.733, es preciso

que las partes lo pacten expresamente.

(III) En cuanto a las promesas de enajenación de unidades hori

zontales, cuyo precio no se paga en pluralidad de prestaciones, y aquéllas

en que el precio, pagadero en cuotas, tiene un plazo menor de un año,

es discutible si es o no necesario que las partes lo pacten expresamente,

para poder acogerse al régimen de la Ley 8.733; pero, cualquiera sea la

interpretación, el contrato estará sometido a las disposiciones de esta ley

que amparan al prometiente adquirente —en cuanto resulten aplicables.

(28) Aunque por razones de buena técnica y seguridad siempre será convenien

te pactar expresamente la sumisión a la ley 8733.

80 REVISTA DE LA A.E.U. — T. 66, 1-2-3, 1980

(IV) Las promesas de compraventa de inmuebles no sujetos al ré

gimen de propiedad horizontal pueden ingresar al Registro de Inhibicio

nes, Sección Promesas, siempre que las partes lo pacten expresamente;la ley hace aplicables, en este caso, todas las disposiciones de la Ley 8.733,lo que, técnicamente, es improcedente (salvo el caso de que se trate de

una promesa "impropia" que genera obligación de pagar parte del precio

sin prever entrega del bien con reserva de dominio).

(V) La promesa de compraventa de inmuebles en propiedad hori

zontal es siempre inscribible —

^por imperio de la ley, sin necesidad de

estipulación expresa de las partes—

y, por ende, sujeta a las consecuen

cias de esta publicidad registral, esto es, nacimiento de un derecho real

de garantía para el prometiente comprador, que le da la posibilidad de

obtener la ejecución forzada "en natura" de la promesa.

(VI) Existe un "debilitamiento del formalismo" en cuanto medio

de llamar la atención al contratante sobre las consecuencias del acto que

celebra —

pues las promesas pueden estipularse en documento privado y

dan lugar a la traslación forzada del dominio del inmueble, pero no hay

tal debilitamiento de la forma en cuanto medio de conferir autenticidad,

precisión y certeza a la negociación sobre la propiedad de los inmuebles,

pues, siempre, además del documento privado y de la publicidad registral,

el negocio traslativo (o la compraventa definitiva, en su caso) deben do

cumentarse en escritura pública.

(VII) La escritura que documenta la traslación de dominio en vir

tud de promesa de enajenación debe rotularse "Enajenación" (y no

^'Compraventa") .

Treinta y Tres, octubre de 1977.

Esc. Eduardo Raffo Suárez

DOCTRINA 81

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