gestão condominial em projetos par requali – gerenciamento de requisitos e melhoria da qualidade...
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Gestão Condominialem Projetos PAR
REQUALI – Gerenciamento de requisitos e melhoria da qualidade na habitação de interesse social Fortaleza/Julho/2006
Nirce Saffer Medvedovski ( Coordenadora )
Lígia Maria Ávila Chiarelli (Biloca)Mateus Treptow Coswig
Juliana Nunes de Sá BritoSara Roesler
Gabriela Canielas GonçalvesPaulo Roberto Faber Tavares Jr
Satisfação com a gestão condominial
Gestão Condominial em Projetos PARObjetivos
Avaliar, através da satisfação dos usuários e avaliação de desempenho, as ações da Gestão Condominial buscando identificar:
-os fatores que podem contribuir para a melhoria da gestão dos empreendimentos habitacionais promovidos pelo Programa de Arrendamento Residencial (PAR).
- os requisitos referentes ao programa de necessidades dos moradores do PAR não contemplados nos projetos atuais;
- relações existentes entre aspectos tipológicos e gestão condominial.
Estudo de caso: Residenciais Alta vista, Laçador e Porto
Gestão Condominial em Projetos PARMaterial e Métodos
Análise de documentação;
Entrevistas com informantes qualificados das administradoras;
Entrevista com os arquitetos autores dos projetos;
Observação participante em reuniões condominiais;
Aplicação e Análise de questionários.
Walkthrough acompanhado de check list
INDICADORES DE SATISFAÇÃO
PRIORIZAÇÃO DAS NECESSIDADES INDICADAS PELOS MORADORES
Gestão Condominial em Projetos PARMaterial e Métodos
Análise de documentos:
concorrência nº 006/2002 – CPL/BR, relativa à seleção de empresas para a administração do PAR em Pelotas, a Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (Lei do Condomínio);
Convenção de Condomínio padrão para empreendimentos PAR, averbada na matrícula do Registro de Imóveis do empreendimento.
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Gestão Condominial em Projetos PARMaterial e Métodos
Entrevistas com informantes qualificados da administradoras e
arquitetos autores dos projetos:
foram entrevistadas pessoas-chave na administração e produção dos mesmos.
entrevista aberta pela possibilidade de o entrevistado expor opiniões sobre vários aspectos por eles considerados relevantes.
Os entrevistados foram: funcionários (de empresa terceirizada pela Imobiliária administradora) responsáveis pela portaria, os proprietários das imobiliárias, o arquiteto responsável por um dos projetos arquitetônicos em estudo (Laçador) e funcionários da CAIXA.
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Gestão Condominial em Projetos PARMaterial e Métodos
Observação participante em reuniões condominiais:
acompanhamento das reuniões condominiais convocadas mensalmente pela administradora, além destas, acontecem esporadicamente, reuniões de trabalho social convocadas pela CAIXA.
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Gestão Condominial em Projetos PARMaterial e Métodos
Questionário:
foi complementado com questões específicas para o estudo em questão, e foi composto de 3 partes, visando captar:
O perfil do morador;
A técnica do incidente crítico - o morador declara as coisas que mais gosta no conjunto, bem como as que menos gosta;
percepção do usuário sobre o espaço aberto do seu conjunto, - questões fechadas e abertas.
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Gestão Condominial em Projetos PARMaterial e Métodos
Walkthrough acompanhado de check list:
Realização de incursões visando análise preliminar através de observações técnicas. De posse de plantas em escala reduzida, os membros da equipe anotaram impressões iniciais e produziram fotos digitais de aspectos relevantes.
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Gestão Condominial em Projetos PARResultados
Atendimento prestado pela Administradora
Aspectos de Adequação funcional
Aspectos da Gestão da Infra-estrutura
Aspectos da Adequação Organizacional
Gestão condominial x tipologia
As expectativas dos moradores
Gestão Condominial em Projetos PARResultados
Fonte: Questionário de satisfação – modelo REQUALI/FAURB
Atendimento prestado pela Administradora:
2,69
3,16
2,34
2,34
2,44
3,09
1,81
1,81
3,25
2,97
3,28
3,28
0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5
Frequência das reuniões
Comunicação
Rapidez do atendimento naprestação de serviços de
Manutenção e Conservação
Como se sente com o fato deo síndico ser designado pela
Imobiliária
Alta Vista Laçador Porto
Média das notas = 2,71_ inferior ao considerado satisfatório (3)Volta para lista de tópicos
Gestão Condominial em Projetos PARResultados
Atendimento prestado pela Administradora:
Apenas o Porto obteve avaliações favoráveis da sua gestão condominial.
Laçador = avaliação bastante negativa, alcançando apenas 40% (2,0) da nota máxima em dois itens avaliados.
Alta Vista e Laçador são administrados pela imobiliária “A”
Porto é administrados pela imobiliária “B”
Satisfação geral dos conjuntos:
Alta Vista = 90%
Laçador = 72%
Porto = 87%Questão n° 63ª - Questionários REQUALI / FAURB
S ou FS
Residencial Laçador: Maior insatisfação com “o conjunto como um todo”.
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2,69
3,16
2,34
2,34
2,44
3,09
1,81
1,81
3,25
2,97
3,28
3,28
0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5
Frequência das reuniões
Comunicação
Rapidez do atendimento naprestação de serviços de
Manutenção e Conservação
Como se sente com o fato deo síndico ser designado pela
Imobiliária
Alta Vista Laçador Porto
Fonte: Questionário de satisfação – modelo REQUALI/FAURB
Gestão Condominial em Projetos PARResultados
Aspectos da Gestão da Infra-estrutura
Média das notas = 3,66_superior ao considerado satisfatório (3)
3,81
3,69
3,34
3,97
3,91
3,66
3,91
3,91
3,19
3,47
3,59
3,44
0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5
Iluminação do Conjunto à noite
Escoamento das águas dachuva
Funcionamento dos sistemasde esgoto
Funcionamento dos sistemasde abastecimento de água
Alta Vista Laçador Porto
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Fonte: Questionário de satisfação – modelo REQUALI/FAURB
Gestão Condominial em Projetos PARResultados
Aspectos da Gestão da Infra-estrutura
Todos os conjuntos obtiveram notas acima da nota mínima 3
A gestão da infra-estrutura é compartilhada pela administradora e a construtora do conjunto.
Problemas detectados durante a aplicação do questionário de satisfação aos moradores dos conjuntos (desabastecimento de água no PAR Porto, mau-cheiro em alguns banheiros no PAR Alta Vista) são decorrência de falhas de projeto ou execução e são de responsabilidade das respectivas construtoras.
3,81
3,69
3,34
3,97
3,91
3,66
3,91
3,91
3,19
3,47
3,59
3,44
0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5
Iluminação do Conjunto à noite
Escoamento das águas dachuva
Funcionamento dos sistemasde esgoto
Funcionamento dos sistemasde abastecimento de água
Alta Vista Laçador Porto
Outros problemas detectados, como pouca iluminação ou drenagem pouco eficiente normalmente resultam da falta de manutenção.
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Fonte: Questionário de satisfação – modelo REQUALI/FAURB
Gestão Condominial em Projetos PARResultados
Aspectos de Adequação funcional
Média das notas = 3,34_superior ao considerado satisfatório (3)
3,41
3,50
3,78
2,09
2,72
3,72
3,03
3,78
4,03
0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5
Segurança dos acessosprincipais dos blocos
Segurança dos acessosprincipais do condomínio
Sistema de distribuiçãode correspondências
Alta vista Laçador Porto
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Fonte: Questionário de satisfação – modelo REQUALI/FAURB
Gestão Condominial em Projetos PARResultados
Aspectos de Adequação funcional
Definições iniciais de projeto passam a ter grande peso sobre a gestão, facilitando ou dificultando sua ação, propiciando ou não o uso e apropriação adequados dos espaços.
Residencial Laçador: segurança = 2,72 evidencia que há problemas de segurança nos acessos dos blocos
3,41
3,50
3,78
2,09
2,72
3,72
3,03
3,78
4,03
0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5
Segurança dos acessosprincipais dos blocos
Segurança dos acessosprincipais do condomínio
Sistema de distribuiçãode correspondências
Alta vista Laçador Porto
Porto e Laçador = soluções periféricas
Via
Púb
lica
Via
Púb
lica
Via Pública
Via Pública
Via
Púb
lica
Via Pública
Via
Púb
lica
Porto= 1 acesso / Laçador= 5 acessosVolta para lista de tópicos
Fonte: Questionário de satisfação – modelo REQUALI/FAURB
Gestão Condominial em Projetos PARResultados
Aspectos da Adequação Organizacional:
Média das notas = 3,26_superior ao considerado satisfatório (3)
4,00
3,22
3,59
3,56
3,06
3,06
2,19
3,44
2,53
2,47
4,03
3,5
3,94
3,13
3,13
0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5
Limpeza do condomínio comoum todo
Manutenção do condomíniocomo um todo
Coleta de lixo
Controle da segurança docondomínio
Administração do salão defestas pela imobiliária
Alta Vista Laçador Porto
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Fonte: Questionário de satisfação – modelo REQUALI/FAURB
Gestão Condominial em Projetos PARResultados
Aspectos da Adequação Organizacional:
Porto e Altas Vista = nota acima da mínima em todos os quesitos
Laçador = notas inferiores em 4 dos 6 quesitos
Aspectos de limpeza do condomínio e coleta do lixo estão bastante ligados – funcionário da administradora que recolhe o lixo dos cestos e os deposita nos coletores.
Manutenção = ações corretivas e reparos necessários. Ações simples = administradora. Determinados tipos de reparos = construtora, a qual atende dentro do seu cronograma de trabalho / atrasos no atendimento / geradores de insatisfação dos moradores com a própria administradora.
4,00
3,22
3,59
3,56
3,06
3,06
2,19
3,44
2,53
2,47
4,03
3,5
3,94
3,13
3,13
0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5
Limpeza do condomínio comoum todo
Manutenção do condomíniocomo um todo
Coleta de lixo
Controle da segurança docondomínio
Administração do salão defestas pela imobiliária
Alta Vista Laçador Porto
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Fonte: Questionário de satisfação – modelo REQUALI/FAURB
Gestão Condominial em Projetos PARResultados
As expectativas dos moradores
15,63%
6,25% 6,25%
62,50%
53,13%
18,75%
6,25% 6,25%3,13%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
Mel
ho
rar
entr
ada/
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do
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loco
s
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Ún
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com
Gu
arit
a
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roex
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ária
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do
blo
co
Tre
inam
ento
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Per
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aral
na
jan
ela
Alta Vista Laçador Porto
Volta para lista de tópicos
Gestão Condominial em Projetos PARResultados
As expectativas dos moradores
16
9 8 7 6 6
19
15
8
02468
101214161820
Co
bri
res
taci
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tura
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amen
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es /
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qu
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s
Laçador Porto Alta Vista
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Gestão Condominial em Projetos PARResultados
Gestão condominial x tipologia
Alta vista Laçador
Resultados bastante diversos da avaliação da gestão condominial para o Alta Vista e o Laçador (ambos administrados pela imobiliária “A”).
Aspectos originais de projeto, ao criar impasses no atendimento dos requisitos dos arrendatários podem criar sérios atritos entre arrendatários e imobiliária e levar a uma avaliação negativa da gestão.Volta para lista
de tópicos
Gestão Condominial em Projetos PARConclusões – Contribuição para o modelo
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1) Informações sobre fatores que podem contribuir para a melhoria da gestão de empreendimentos do PAR;
• Maior representatividade do síndico (Alta vista e Laçador);• Maior freqüência de reuniões condominiais;• Maior rapidez no atendimento prestado pelas administradoras;• Segurança;• Direito de instituir ou destituir a administradora;• Esclarecimento sobre as responsabilidades do proprietário
(CAIXA) e do arrendatário quitado na manutenção;• Esclarecimentos da CAIXA quanto os direitos e deveres dos
arrendatários à melhorias e benfeitorias demandadas no empreendimento.
Identificar, analisar, priorizar, disponibilizar e avaliar:
Gestão Condominial em Projetos PAR
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2) Identificação dos requisitos referente ao programa de necessidades dos moradores do PAR não contemplados nos projetos atuais:
• Cobertura nos estacionamentos;• Maior segurança e controle no acesso principal do conjunto e nos acessos do blocos;• Maior área arborizada;• Coberturas nas churrasqueiras externas.
Conclusões – Contribuição para o modelo
Gestão Condominial em Projetos PAR
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3) Tipologia dos empreendimentos (apartamentos, casas em lote individual, casas em lotes coletivos – habitação evolutiva ou não):
• Acesso centralizado do conjunto;• Diminuição das áreas de corredores• Tipologia tem forte influência na satisfação com a gestão; As soluções periféricas têm a sua gestão dificultada por questões de segurança;
Conclusões – Contribuição para o modelo
Gestão Condominial em Projetos PARConsiderações finais
Sucesso do programa
Atender os requisitos dos arrendatários quanto:
o programa de necessidades dos moradores não contemplados nos projetos atuais;
a representação dos interesses dos arrendatários na gestão condominial (síndico arrendatário);
a criação de um canal de comunicação entre os arrendatários e a CAIXA = ouvidoria do PAR
Depende de :
permanência dos arrendatários;
satisfação dos usuários em relação a gestão condominial
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Gestão Condominial em Projetos PARConsiderações finais
Situações previstas
arrendatários e proprietários morando nos PAR;
arrendatário não pode... / proprietário pode...
prestações de serviços / atividades informais nos apartamentos;
arrendatário 1 executou a melhoria (cobertura nos estacionamentos), arrendatário 2 como fica?
arrendatários hoje respondem por despesas do condomínio (flexibilização do programa) e quando os proprietários (ex-arrendatários) detiverem 2/3 das unidades eles é quem vão decidir. Tratamentos diferentes para a mesma situação!
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