geom. luca caini - gorealbid.it · 2019. 10. 4. · geom. luca caini 1 via mario angeloni, 27 -...
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Geom. LUCA CAINI
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via mario angeloni, 27 - 06124 perugia - tel. 075 5052066 - c.f. CNA LCU 63P01 G478N - P.IVA 01504340546
PREMESSO CHE
con ordinanza del 07.12.2018, il Sig. Giudice dell'Esecuzione, Dott.ssa
Giulia Maria Lignani, nominava il sottoscritto geom. Luca Caini - nato a
Perugia il 01.09.1963, con studio in Perugia, via Mario Angeloni n. 27,
iscritto all'Albo dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di
Perugia al n. 3589 – valutatore immobiliare, certificato ai sensi della
norma UNI 11558:2014 e della prassi UNI/PdR 19:2016, consulente
tecnico per la valutazione dei beni immobili pignorati nella procedura n.
49/2018, promossa da ELROND NPL 2017 S.R.L. contro LOFFREDO
ANTONIO nato a San Marcellino (CE) il 07.01.1966 e FALVO
MARIA nata in Germania il 25.09.1966 (all. 1);
in data 19.12.2018 lo scrivente depositava atto di accettazione incarico e
prestava il giuramento di rito (all. 2);
successivamente alla verifica della completezza della documentazione di
cui all’art. 567 comma 2° c.p.c., in data 15.04.2019, alla presenza del
custode giudiziario e della Sig.ra Maria Falvo, veniva effettuato l’accesso
presso gli immobili oggetto di esecuzione;
in ottemperanza all'incarico affidato, lo scrivente effettuava tutte le
operazioni propedeutiche all'espletamento della presente (visure catastali,
visure ipotecarie, accertamenti presso l’Ufficio Tecnico del Comune di
Perugia);
CIO' PREMESSO
il sottoscritto geom. Luca Caini, in base ai dati acquisiti e successivamente
elaborati, ha redatto la presente relazione tecnica estimativa, che ha ritenuto
articolare nei seguenti capitoli essenziali:
con ordinanza del 07.12.2018, il Sig. Giudice dell'Esecuzione, Dott.ssa
Giulia Maria Lignani, nominava il sottoscritto geom. Luca Caini - nato a
Perugia il 01.09.1963, con studio in Perugia, via Mario Angeloni n. 27,
Giulia Maria Lignani, nominava il sottoscritto geom. Luca Caini - nato a
Perugia il 01.09.1963, con studio in Perugia, via Mario Angeloni n. 27, Perugia il 01.09.1963, con studio in Perugia, via Mario Angeloni n. 27,
MARIA nata in Germania il 25.09.1966 (all. 1);
in data 19.12.2018 lo scrivente depositava atto di accettazione incarico e
in data 15.04.2019
custode giudiziario e della Sig.ra Maria Falvo, veniva effettuato l’accesso
49/2018, promossa da ELROND NPL 2017 S.R.L. contro LOFFREDO
ANTONIO nato a San Marcellino (CE) il 07.01.1966 e FALVO
metri e Geometri Laureati della Provincia di
Perugia al n. 3589
a UNI 11558:2014 e della prassi UNI/PdR 19:2016, consulente a UNI 11558:2014 e della prassi UNI/PdR 19:2016, consulente
Perugia
il sottoscritto geom. Luca Caini, in base ai dati acquisiti e successivamente
via mario angeloni, 27 - 06124 perugia - tel. 075 5052066 - c.f. CNA LCU 63P01 G478N - P.IVA 01504340546 via mario angeloni, 27 - 06124 perugia - tel. 075 5052066 - c.f. CNA LCU 63P01 G478N - P.IVA 01504340546
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- Descrizione sommaria e formazioni dei lotti ................................. pag. 3
- Lotto Unico
Descrizione .................................................................................... pag. 4
Gravami ......................................................................................... pag. 7
Indagini urbanistiche ..................................................................... pag. 8
Provenienza.................................................................................... pag. 9
Criterio Estimativo Assunto e Valutazione ................................... pag. 9
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DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI PIGNORATI
E FORMAZIONE DEI LOTTI
Il pignoramento del Creditore procedente (all. 3) colpisce i seguenti
beni immobili:
1) “diritti di pertinenza di LOFFREDO ANTONIO e FALVO MARIA per la
quota di ½ ciascuno di piena proprietà su:
- Comune di Perugia, catasto U, foglio 320, particella 1388 sub. 9;
- Comune di Perugia, catasto U, foglio 320, particella 1388 sub. 4;
- Comune di Perugia, catasto U, foglio 320, particella 1388 sub. 1.
I beni immobili pignorati e sopra indicati sono costituiti da porzioni di
fabbricato per civile abitazione (apprtmento e autorimessa), con i rispettivi
diritti sugli enti comuni e condominiali.
In risposta al quesito, si riferisce che al momento del pignoramento,
gli immobili sopra descritti, risultavano intestati agli esecutati Sigg.
LOFFREDO ANTONIO nato a San Marcellino (CE) il 07.01.1966 e
FALVO MARIA nata in Germania il 25.09.1966, per i diritti della
piena proprietà in ragione di ½ ciascuno, come pignorati. Si ritiene
opportuno inoltre evidenziare che, in data antecedente alla trascrizione del
pignoramento e successivamente all’iscrizione dell’ipoteca, è stato trascritto
atto di costituzione di fondo patrimoniale a rogito notaio Mariarosaria
Russo del 30.12.2008, repertorio 9265/1548, trascritto in data 30.01.09
al n. 1974 r.p. (all. 13).
Posto quanto precede, dopo aver esaminato la consistenza e le
caratteristiche della proprietà in stima, il sottoscritto ritiene che la vendita
sia opportuna farsi in UN UNICO LOTTO.
mune di Perugia, catasto U, foglio 320, particella 1388 sub. 9;
Comune di Perugia, catasto U, foglio 320, particella 1388 sub. 4;
Comune di Perugia, catasto U, foglio 320, particella 1388 sub. 1. Comune di Perugia, catasto U, foglio 320, particella 1388 sub. 1.
Comune di Perugia, catasto U, foglio 320, particella 1388 sub. 4;
mune di Perugia, catasto U, foglio 320, particella 1388 sub. 9;
diritti di pertinenza di LOFFREDO ANTONIO e FALVO MARIA per la diritti di pertinenza di LOFFREDO ANTONIO e FALVO MARIA per la
FALVO MARIA nata in Germania il 25.09.1966, per i diritti della
LOFFREDO ANTONIO nato a San Marcellino (CE) il 07.01.1966 e LOFFREDO ANTONIO nato a San Marcellino (CE) il 07.01.1966 e
costituzione di fondo patrimoniale a rogito notaio Mariarosaria
Russo del 30.12.2008, repertorio 9265/1548, trascritto in data 30.01.09 Russo del 30.12.2008, repertorio 9265/1548, trascritto in data 30.01.09
al n. 1974 r.p.
mune di Perugia, catasto U, foglio 320, particella 1388 sub. 9; mune di Perugia, catasto U, foglio 320, particella 1388 sub. 9;
Comune di Perugia, catasto U, foglio 320, particella 1388 sub. 4; Comune di Perugia, catasto U, foglio 320, particella 1388 sub. 4;
Comune di Perugia, catasto U, foglio 320, particella 1388 sub. 1. Comune di Perugia, catasto U, foglio 320, particella 1388 sub. 1. Comune di Perugia, catasto U, foglio 320, particella 1388 sub. 1. Comune di Perugia, catasto U, foglio 320, particella 1388 sub. 1.
mune di Perugia, catasto U, foglio 320, particella 1388 sub. 9; mune di Perugia, catasto U, foglio 320, particella 1388 sub. 9;
rcellino (CE) il 07.01.1966 e rcellino (CE) il 07.01.1966 e rcellino (CE) il 07.01.1966 e
Russo del 30.12.2008, repertorio 9265/1548, trascritto in data 30.01.09
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LOTTO UNICO
DESCRIZIONE
Beni di pertinenza dei Sigg. LOFFREDO ANTONIO nato a San
Marcellino (CE) il 07.01.1966 e FALVO MARIA nata in Germania il
25.09.1966, per i diritti della piena proprietà in ragione di ½ ciascuno.
In Comune di Perugia, località Castel del Piano, Via dei Lavatoi
civico condominiale n. 5, porzioni di fabbricato plurifamiliare, costituite
da:
- APPARTAMENTO al piano primo, composto da ingresso – soggiorno
con angolo cottura, disimpegno, camera e bagno, per una superficie lorda
(comprensiva delle murature esterne/perimetrali e dei tramezzi interni) di
circa mq. 62,00, oltre a due balconi della superficie di circa mq. 10, con
annesse soffitte al piano sovrastante (piano secondo), collegate
all’appartamento suddetto tramite una scala interna, della superficie lorda
(comprensiva delle murature esterne/perimetrali e dei tramezzi interni) di
circa mq. 62,00;
- AUTORIMESSA al piano interrato della superficie utile interna di circa
mq. 31 e lorda (comprensiva delle murature perimetrali) di circa mq. 35;
- ragioni di comproprietà che alle suddette unità immobiliari competono
sull’area e su tutte le parti del fabbricato che per legge, uso e
destinazione, sono da ritenersi comuni.
La descrizione dell’unità abitativa oggetto di stima, come sopra effettuata,
corrisponde alla consistenza desunta dagli elaborati progettuali approvati e
dalle planimetrie catastali; di fatto, la soffitta al piano secondo, presenta
caratteristiche e finiture di tipo residenziale e precisamente, in luogo della
soffitta, sono state realizzate due camere ed accessori.
Marcellino (CE) il 07.01.1966 e FALVO MARIA nata in Germania il
25.09.1966, pe
località Castel del Piano, Via dei Lavatoi Comune di Perugia,
civico condominiale n. 5, porzioni di fabbricato plurifamiliare, costituite
Beni di pertinenza dei Sigg. LOFFREDO ANTONIO nato a San Beni di pertinenza dei Sigg. LOFFREDO ANTONIO nato a San Beni di pertinenza dei Sigg. LOFFREDO ANTONIO nato a San
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Il fabbricato in esame, ultimato nel 2003, presenta, in sintesi, le seguenti
caratteristiche costruttive e finiture:
- struttura in c.a. con solai in laterocemento;
- tamponatura in muratura con facciate in mattone a vista e parti intonacate
e tinteggiate;
- tramezzi in muratura;
- infissi esterni in legno con persiane in pvc;
- infissi interni in legno;
- pareti e soffitti intonacati e tinteggiati;
- pavimenti in monocottura, parquet e laminato;
- rivestimenti in monocottura.
L’appartamento è dotato dei seguenti impianti:
- idrico sanitario;
- elettrico;
- riscaldamento (autonomo a metano);
- videocitofonico.
La corte condominiale, destinata a parcheggi e spazi di manovra,
interamente recintata, è dotata di cancello con apertura meccanizzata.
Per quanto sopra esposto, per maggiore esaustività circa le
caratteristiche costruttive e le finiture, sia esterne, sia interne, nonché per
l’altezza utile dei vani e locali che compongono le unità immobiliari in
esame, si rimanda agli allegati 4, 5, 6, 7, 8 ed alla documentazione
fotografica.
Gli immobili in stima sono ubicati in una zona prevalentemente
residenziale, posta a circa Km. 8 da Perugia e a circa Km. 3 dal nuovo polo
ospedaliero provinciale. Detta zona è servita da mezzi pubblici, negozi ed
infrastrutture.
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COERENZE
L’antescritta proprietà confina nell’insieme con vano scala e parti
condominiali, proprietà Penchini Maurizio, Ignico Caterina – Garcia
Restrepo Didier, Fontetrosciani Laura, Fenino Claudio, salvo se altri.
DATI CATASTALI
Catasto Fabbricati del Comune di Perugia, foglio 320 particelle 1388
sub. 9, Strada Castel del Piano - Pila snc, piano 1-2, zona censuaria 2,
categoria A/2, classe 5, consistenza vani 5,5, superficie catastale mq. 117,
rendita €. 426,08 e 1388 sub. 4, Strada Castel del Piano - Pila snc, piano
S1, zona censuaria 2, categoria C/6, classe 5, consistenza mq. 31, superficie
catastale mq. 35, rendita €. 48,03 (all. 9). Competono alle unità immobiliari
sopra descritte i diritti pro-quota sui beni comuni non censibili, censiti al
foglio 320, particella 1388 sub. 1 (all. 10).
STATO ATTUALE
Al momento del sopralluogo, gli immobili sopra descritti risultavano
liberi da vincoli locativi in quanto occupati dagli esecutati Sigg. Antonio
Loffredo e Maria Falvo e dalla di loro famiglia.
STATO D’USO
Lo stato di manutenzione e conservazione del fabbricato che comprende
la porzione in stima, nonché delle porzioni stesse, può essere considerato
“normale” (si veda documentazione fotografica).
condominiali, proprietà Penchini Maurizio, Ignico Caterina condominiali, proprietà Penchini Maurizio, Ignico Caterina condominiali, proprietà Penchini Maurizio, Ignico Caterina condominiali, proprietà Penchini Maurizio, Ignico Caterina – Garcia – Garcia
Restrepo Didier, Fontetrosciani Laura, Fenino Claudio, salvo se altri.
320 particelle 1388
sub. 9, Strada Castel del Piano - Pila snc, piano 1
1388 sub. 4, Strada Castel del Piano - Pila snc, piano
320, pa 1388 sub. 1
liberi da vincoli locativi in quanto occupati dagli esecutati Sigg. Antonio
Loffredo e Maria Falvo e dalla di loro famiglia.
liberi da vincoli locativi in quanto occupati dagli esecutati Sigg. Antonio liberi da vincoli locativi in quanto occupati dagli esecutati Sigg. Antonio
13881388
320320
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GRAVAMI
Dalle risultanze del certificato notarile, aggiornato alla data del
12.03.2018, contenuto nel fascicolo tecnico d’ufficio (all. 11), i beni
immobili in stima risultano gravati da:
- ipoteca volontaria, derivante da concessione a garanzia di finanziamento,
di €. 150.000,00 (capitale €. 100.000,00 – durata anni 15), iscritta a
favore della Carifano – Cassa di Risparmio di Fano S.p.A. il 13.12.2007
al n. 11057 r.p. (all. 12);
- costituzione di fondo patrimoniale trascritto in data 30.01.2009 al n. 1974
r.p., a favore e contro Loffredo Antonio e Falvo Maria (all. 13);
- ipoteca volontaria, derivante da mutuo, di €. 45.000,00 (capitale €.
25.000,00 – durata anni 10), iscritta a favore della Cassa di Risparmio di
Fano S.p.A. il 04.05.2012 al n. 1211 r.p. (all. 14);
- ipoteca legale (art. 77 del D.P.R. n. 602/73), di €. 135.072,88 (sorte €.
67.536,44), iscritta a favore della Equitalia Centro S.p.A. il 05.12.2013 al
n. 3556 r.p. (colpisce i diritti di ½ di pertinenza del Sig. Antonio
Loffredo – all. 15);
- verbale di pignoramento immobili, trascritto il 12.03.2018 al n. 4356 r.p.,
a favore della ELROND NPL 2017 S.r.l. (creditore procedente – all. 3 e
16).
Dalle visure effettuate in aggiornamento alla sopra detta certificazione,
a tutto il 19.04.2019, non risultano ulteriori gravami (all. 17 e 18).
In ultimo, in merito alla posizione dei Sigg. Antonio Loffredo e Maria
Falvo, nei confronti del Condominio, come richiesto dal quesito, lo
scrivente riferisce che l’importo annuo delle spese fisse di gestione o
favore e contro Loffredo Antonio e Falvo Maria (all. 13);
r.p. (colpisce i diritti di ½ di pertinenza del Sig. Antonio
Loffredo
a favore della ELROND NPL 2017 S.r.l. (creditore procedente
In ultimo, in merito alla posizione dei Sigg. Antonio Loffredo e Maria
Falvo, nei confronti del Condominio, come richiesto dal quesito, lo
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manutenzione, di competenza delle unità immobiliari oggetto di stima
(millesimi tabella generale di proprietà 207), è pari a circa €. 400, che alla
data odierna i suddetti condomini sono in regola con il versamento dei
contributi condominiali, che non sono state deliberate opere di straordinaria
manutenzione e che non sono pendenti cause in corso; così è stato riferito
allo scrivente dal Sig. Maurizio Penchini, attuale gestore del Condominio.
INDAGINI URBANISTICHE
Dagli accertamenti effettuati presso l’Ufficio Tecnico del Comune di
Perugia, si riferisce quanto segue:
- il fabbricato che comprende la porzione in esame è stato realizzato in
virtù dei seguenti titoli abilitativi:
1) concessione edilizia n. 460 del 31.03.2000 (all. 19);
2) concessione edilizia n. 787 del 08.05.2002, variante in corso d’opera
(all. 20);
3) concessione edilizia n. 1535 del 13.08.2002, relativa alla realizzazione
della recinzione (all. 21);
4) D.I.A. n. 1858 prot. 52602 del 10.05.2002, variante interne (all. 22);
- il certificato di agibilità è stato rilasciato in data 04.03.2003 con il n. 59
(all. 23):
- rispetto ai progetti di cui ai titoli abilitativi sopra citati si riscontrano
delle difformità, consistenti nella diversa distribuzione degli spazi interni
con cambio di destinazione d’uso da soffitte ad abitazione al piano
secondo, per l’intera superficie, pari a circa mq. 62; a tale proposito si
precisa che, ai fini della valutazione, detta superficie verrà considerata
come urbanisticamente assentita e nella determinazione del prezzo base
d’asta, si terrà conto degli oneri relativi al ripristino della destinazione
allo scrivente dal Sig. Maurizio Penchini, attuale gestore del Condominio.
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assentita, stimabili in circa €. 3.000,00;
- il fabbricato che comprende la porzione in stima ricade fra le aree
edificabili contraddistinte in cartografia di piano con il simbolo “Cn”,
disciplinate da piani attuativi già approvati o convenzionati (art. 123 del
T.U.N.A.) e non è sottoposto vincolo paesaggistico ambientale di cui al
D.Lgs. 42/2004 e nemmeno a vincolo idrogeologico di cui al R.D. n.
3267 del 30.12.1923 (all. 24 e 25).
PROVENIENZA
Ai Sigg. Antonio Loffredo e Maria Falvo i beni immobili in stima sono
pervenuti mediante atto di compravendita da potere di Pasqua Palmisano, a
rogito notaio Marco Ottaviano Sciarra del 12.12.2007, repertorio
188792/16689, trascritto a Perugia il 13.12.2007 al n. 23119 r.p. (all. 26 e
27).
Per gli ulteriori passaggi di proprietà intercorsi nel ventennio, si
rimanda al certificato notarile, contenuto nel fascicolo d’ufficio, allegato in
copia alla presente relazione (all. 11).
CRITERIO ESTIMATIVO ASSUNTO - VALUTAZIONE
Il metodo di stima adottato per la determinazione dei valori di mercato
dei beni immobili, è quello "sintetico", che raffronta gli immobili
precedentemente descritti, con le loro caratteristiche intrinseche ed
estrinseche, ad altri beni simili o quasi simili a quelli in esame, oggetto di
recenti valutazioni.
Posto quanto precede, in conformità al criterio di stima adottato ed
aderendo al principio dell'ordinarietà e concretezza che presiede all'attività
di stimatore, nella valutazione che segue, si tiene conto in modo particolare
ito notaio Marco Ottaviano Sciarra del 12.12.2007ito notaio Marco Ottaviano Sciarra del 12.12.2007ito notaio Marco Ottaviano Sciarra del 12.12.2007
Ai Sigg. Antonio Loffredo e Maria Falvo i beni immobili in stima sono
pervenuti mediante atto di compravendita da potere di Pasqua Palmisano,
188792/16689, trascritto a Perugia il 13.12.2007 al n. 23119 r.p. (all. 26 1818 , trascritto a Perugia il 13.12.2007 al n. 23119 r.p. (all. 26 , trascritto a Perugia il 13.12.2007 al n. 23119 r.p. (all. 26 , trascritto a Perugia il 13.12.2007 al n. 23119 r.p. (all. 26
ito notaio Marco Ottaviano Sciarra del 12.12.2007, repertorio ito notaio Marco Ottaviano Sciarra del 12.12.2007ito notaio Marco Ottaviano Sciarra del 12.12.2007
via mario angeloni, 27 - 06124 perugia - tel. 075 5052066 - c.f. CNA LCU 63P01 G478N - P.IVA 01504340546 via mario angeloni, 27 - 06124 perugia - tel. 075 5052066 - c.f. CNA LCU 63P01 G478N - P.IVA 01504340546
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via mario angeloni, 27 - 06124 perugia - tel. 075 5052066 - c.f. CNA LCU 63P01 G478N - P.IVA 01504340546
dell'attuale andamento del mercato immobiliare e locativo locale e di ogni
altro elemento che può influire, in positivo e/o negativo sui valori finali
(ubicazione, caratteristiche costruttive, dotazioni di impianti, stato di
conservazione, esposizione, orientamento, piano, luminosità, prospicienza,
ecc.). La valutazione, che include impianti, pertinenze, ecc., tiene conto di
tutti gli elementi e circostanze esposte nella presente relazione e, anche se
viene effettuata sulla base di superfici e/o potenziali volumi, deve intendersi
a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui gli immobili
attualmente si trovano. Nella fattispecie, come già evidenziato nella
relazione, la valutazione verrà effettuata considerando le consistenze e le
destinazioni regolarmente assentite e, per gli interventi di ripristino,
verranno detratti i costi e gli oneri relativi, pari a circa €. 3.000,00, come
determinati nel capitolo “Indagini Urbanistiche” a pag. 8 della presente
relazione.
Si precisa inoltre che la Superficie Convenzionale Vendibile (Scv) è stata
determinata sulla base degli elaborati progettuali approvati, debitamente
controllati in loco, in conformità alla norma UNI EN 15733/2011,
considerando il 100% delle superfici calpestabili, il 100% delle superfici
delle pareti divisorie interne e perimetrali e il 50% delle superfici delle
pareti perimetrali confinanti sino ad uno spessore massimo di cm. 25, con la
precisazione che, secondo la norma, la superficie dei muri perimetrali, di
quelli portanti interni e di quelli perimetrali confinanti, non potrà superare il
10% della superficie lorda interna (superficie utile calpestabile + superficie
divisori interni non portanti).
Sulla base dei comparabili acquisiti, come da tabella sotto riportata,
debitamente ponderati tenendo conto delle caratteristiche estrinseche ed
intrinsiche dei beni in stima rispetto a quelle dei beni immobili presi in
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comparazione (posizione, caratteri ambientali, tipologia, obsolescenza
fisica, età, taglio commerciale, livello di piano, caratteri tecnologici,
presenza o meno del box/posto auto), nonché tenendo conto di un ipotetico
margine di trattativa stimato nella misura del 10% (valutazione effettuata
sulla base di asking price), è emerso che il prezzo unitario da applicare
alla superficie convenzionale vendibile, arrotondato, è pari ad €./mq.
1.200,00.
Comparabile A B C D E
Via Annibale Angelini, 4 € 128.000 98 € 1.306 € 1.293 € 1.163
Castel del Piano € 109.000 75 € 1.453 € 1.438 € 1.294
Via Fausto Luciani, 28 € 180.000 138 € 1.304 € 1.304 € 1.173
prezzo unitario medio € 1.210
A = prezzo noto (asking price e/o stima effettuata)
B = consistenza in mq. (Scv)
C = prezzo unitario (€/mq)
D = prezzo unitario comparato (€/mq)
E = prezzo unitario comparato al netto del margine di trattativa, pari al 10% (€/mq)
Si precisa inoltre che, per ragioni di brevità, non verranno indicati i conteggi
che sono stati effettuati per la determinazione dei prezzi comparati sopra
indicati. Nella fattispecie, tenendo conto dell’assenza di garanzia da vizi
occulti, nonchè dell'andamento delle aste giudiziarie svolte nel
circondario del Tribunale di Perugia, lo scrivente ritiene opportuno
abbattere l’importo unitario sopra indicato, nella misura di circa il 15%.
Eseguendo i conteggi si ottiene:
Valore unitario applicato €/mq 1.200,00-15% (arrotondato) = €/mq 1.000,00
Comparabile A B C D E
€ 128.000 98 € 1.306 € 1.293 € 1.293 € 1.163 € 1.163 Via Annibale Angelini, 4
€ 109.000 75 € 1.453 € 1.438 € 1.438 € 1.294 € 1.294 Castel del Piano
€ 180.000 138 € 1.304 € 1.304 € 1.304 € 1.173 € 1.173 Via Fausto Luciani, 28
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