Having trouble viewing this email? Click here

Get the Facts is produced by the Washington Association of REALTORS® each Tuesday and is providedas a member benefit to Washington REALTORS® and affiliates.

June 16, 2015  |  Weekly Get the Facts Newsletter

           www.warealtor.org   |   Read RE magazine via our native app!

QUESTIONIf a seller indicates in a listing printout that property is "as is" what does this mean?  What is the legalsignificance of this term?

 

ANSWERThe term means nothing and has no significance, used in this context. If seller is attempting to createa situation where seller has no obligation to make repairs, then the statewide forms already createthat outcome. The boiler plate terms of the statewide purchase agreement do not obligate seller tomake any repairs. If buyer asks for repairs, seller has the freedom to decline, accept or counterbuyer's request. If seller wants to communicate to a buyer that seller does not intend to make repairs, seller can saythat. That statement cannot prevent buyer from asking for repairs ... which of course seller can thendecline to make. If the term is used in the purchase agreement, the term can have meaning, but only if used properly,with respect to isolated features of seller's property. If seller uses the term "as is" in the purchaseagreement, believing that use of that term absolves seller of all liability for the condition of the homeand property after closing, seller is wrong. The Washington Supreme Court has ruled that the term'smeaning is not so broad. If seller is attempting to curtail seller's post closing liability for the condition of the property, sellershould be advised, in writing, to seek legal counsel. A limiting provision can be drafted but broker isnot licensed to draft the provision and the provision is not available through the statewideforms.  Printer­friendly version.   The Legal Hotline Lawyer does not represent Washington REALTORS or its members.  To browsethrough our database of past Q & A's, visit https://www.warealtor.org/Realtors/legal_hotline   

Sponsors & Advertisers

   

CAREER HELP

7 Tech Tools to Make Brokers' Lives Easier(realtor.org) Technology is becoming more efficient, more affordable, and more useful for real estateprofessionals and their clients every day. But figuring out what's worth the time and money can beoverwhelming.   

 Read more... 

  

Streamline Gmail with all of your otherproductivity tools with Augment...This really cool Chrome plugin turns your gmail inbox into ahub for all of your other tools, like Dropbox, Evernote, GoogleCalendar, and more.  Read the review here or visitAugment's website. 

  

   

TOP STORIES

Why Renters May Be Losing Out...(realtormag.org)   Americans are better off buying than renting in the majority of places across theU.S., but the number of renters continues to be at record highs.  Realtor.com® finds that it's cheaperto buy rather than rent in 80 percent of the counties in the U.S. That's because renters continue to

face sharp price increases. A record number ofrenting households are leading to fewer apartmentvacancies, which in turn is continuing to push rentsupward, notes Jonathan Smoke, realtor.com®'schief economist, in recent commentary atrealtor.com®...     

Read more...  

Infographic highlights increase in commercialtransactions, income and sales volume...The Commercial Member Profile describes the business activities, demographicsand information needs of NAR members who are commercial real estateprofessionals.       

View it here...  

Free Webinar ­ TRID ResourcesJuly 9 ­ 10:00 AM ­ 11:30 AM ­ No chargeThe new rule and changes go into effect on August 1,2015 and we want our members ready. This informative1.5 hour webinar is for Designated Brokers and BranchManagers to help them prepare their offices for thechanges. During this session we will discuss: new forms,new terms, new timing requirements, and how toimplement best practices NOW...   REGISTER FOR THE WEBINAR   

    Additional resources available:http://www.realtor.org/topics/trid­tila­respa­integrated­disclosure

http://www.consumerfinance.gov/regulatory­implementation/tila­respa/http://files.consumerfinance.gov/f/201503_cfpb_tila­respa­integrated­disclosure­rule.pdf  

   

MORTGAGE

NATIONAL

REGIONAL ­ WEST

Source:  http://www.freddiemac.com/pmms/

GOVERNMENT AFFAIRS

UPDATE:  TENTATIVE AGREEMENT BETWEEN SENATE & HOUSEBut contingency plans being worked on in case an agreement is not reached...

 While reports surfaced last Friday of a tentative agreement between Senate and House budgetleaders on the spending level for the 2015­17 State Budget, legislators this week disavowed such anagreement.  With recent increases in forecasted revenue over the next two years, the Senate andHouse are only about $500 million apart, with House budget negotiators seeking spending of $38.4billion, including new tax revenue of about $500 million, while the Senate budget stays within the$37.9 billion in forecasted revenue and no tax increases.  Both House and Senate budget fund basiceducation at about the same level, as necessary to comply with the State Supreme Court's McClearydecision.  While Governor Inslee and House budget leaders have considered a number of taxproposals during 2015, a new state capital gains income tax seems be their top choice.  Stateagencies and legislative staff are now working on contingency plans in case a new state budget is notreached by the July 1 beginning of the new fiscal year.  For recent insight into the political dynamicsin Olympia on spending, taxes, and other major political issues this session ­ see Seattle Times'columnist Danny Westneat's recent column here:  http://www.seattletimes.com/seattle­news/how­a­more­moderate­gop­dominated­the­legislative­session/    

EDUCATION

More information, class calendar, and registration...

BEST OF THE LEGAL HOTLINE

QUESTION ­ 6/19/2014Buyer timely cancelled a contract using the Form 35R and completed a Form 51. The listingagent says that sellers won't sign Form 51 because Buyer didn't do a formal inspection of theproperty. However, buyers were mostly concerned about the shared well and the listing agentnever gave us the well agreement. Do buyer's have to complete an inspection with a licensedinspector to get their earnest money back using the 35R? And, do buyer's have to give ANYreason at all for disapproving the property using the 35R? Can seller's hold back the closerfrom dispersing the earnest money because they don't like the reason(s) why the buyer's arebacking out of the deal? Further, if the 35R is used to terminate the contract, do we actuallyneed to use the Form 51? Now the closer is stating that they can't release the earnest moneybecause the seller's haven't signed Form 51. What should I do?

  ANSWERBuyer is not obligated to conduct an inspection nor to give a reason in order to recover the EM using

Form 35. Form 35 allows buyer to terminate the purchase agreement for any reason or no reason atall so long as the termination is timely. Since buyer timely terminated the agreement using Form 35R,the agreement is terminated. Accordingly, buyer does not need seller to sign a Form 51. However,escrow will not typically release EM without written authorization from both parties. Because thetransaction is already terminated, buyer does not need seller to sign Form 51 and could, instead, useForm 50 for disbursement of the EM. Seller will have to sign Form 50, however, which seller is notlikely to do based on the facts given. If seller continues to refuse to sign Form 50, then buyer mayhave no choice but bring a legal action against seller. Depending on the amount of the EM, buyercould potentially bring the claim in small claims court. If buyer hires legal counsel to file an action,then buyer will also have an argument for recovery of fees and costs, assuming buyer prevails. Thereis no easy answer to this situation. Broker should advise buyer to seek legal counsel. Broker is notlicensed to resolve this problem for buyer.

MEMBERSHIP RESOURCES

     

     

View all Membership Resources...   

Copyright © 2015 Washington Association of REALTORS®. All Rights Reserved.

Forward email

This email was sent to steve.klaniecki@warealtor.org by cara.mcneil@warealtor.org |  Update Profile/Email Address | Rapid removal with SafeUnsubscribe™ | Privacy Policy.

Washington REALTORS | PO Box 719 | Olympia | WA | 98507