fondos inmobiliarios — reits: experiencia … · los reits proveen una manera simple y menos...
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Otros temas de interés
Bienes raíces corporativos
Panorama de la industria y del mercado de capitales
Introducción a los “REITs”
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Qué es un REIT?
Un Real Estate Investment Trust (“REIT” o por su traducción “Fiducia Inmobiliaria” o “Fondo Inmobiliario”) es una entidad corporativa que es propietaria (y muchas veces operadora y administradora), que adquiere y/o desarrolla activos relacionados con bienes raíces (“real estate”)
Como Verizon en la industria de las telecomunicaciones y Merck en la industria farmacéutica, los REITs son compañía en la industria y negocio de los bienes raíces Los REITs proveen una manera simple y menos costosa para invertir en bienes raíces sin tener que hacer la compra directa ni la totalidad del bien
Los REITs fueron creados con base en el marco regulatorio establecido por el congreso de los EEUU en 1960 (y luego actualizado en 1999)
Definición
Para que una compañía pueda calificar como REIT (para fines fiscales) debe cumplir principalmente con los siguientes requisitos:
Distribuir como mínimo el 90% de su utilidad gravable como dividendos
Por los menos el 75% de los activos deben corresponder a bienes raíces
Por lo menos el 75% de sus ingresos brutos deben provenir de los cánones de arrendamiento o de intereses en hipotecas de bienes raíces Tener un mínimo de 100 accionistasNo más del 50% de sus acciones puede estar concentrada en 5 o menos accionistasLa subsidiaria sujeta al pago de impuestos (“Taxable REIT subsidiary” o “TRS”) debe ser menor que el 20% de los activos totales del REIT
Requisitospricipales
La introducción de los fondos inmobiliarios (“REITs”) en los EEUU ha contribuidoal incremento de las inversiones y el acceso a capital para compañías de bienes raíces
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Diversos factores fundamentales han hecho que los REITs seanatractivos tanto para inversionistas como para compañías dedicadasa los bienes raíces
La plataforma de los fondos inmobiliarios (REITs) permite el acceso competitivo y eficiente de estas compañías al mercado de capitales público y privado
Los impuestos no se pagan al nivel corporativo; lo pagan los accionistas sobre los dividendos y las ganancias de capital que reciben
La estructura de fondos inmobiliarios —REITs se creo inicialmente para que inversionistas de distintos tamaños tuvieran oportunidades de participar en los beneficios que tienen negocios de bienes raíces a gran escala y diversificados
Los REITs proporcionan liquidez al mercado de bienes raíces dado que los inversionistas pueden comprar y vender acciones más fácilmente que
comprar y vender propiedades
No existe un mínimo de inversión requerida para participar en el capital
de un REIT
Los REITs han logrado retornos superioresal resto del mercado de capitales en EEUU
tanto en forma de dividendos pagados comoen apreciación de capital invertido
Durante los pasados 15 años los REITs hanllegado a convertirse en una alternativa de
inversión viable y de alta credibilidad
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La estructura de fondos inmobiliarios — REITs se introdujo en 1960 y ha evolucionado considerablemente desde entonces
11/22/91
Kimco Realtyconcluye el primer proceso exitoso de una oferta inicial de acciones (IPO) para un REIT en varios años
7/4/65
Continental Mortgage Investorsse convierte en el primer REIT en ser listado públicamente en el NYSE
9/14/60
Presidente Eisenhowerpromulga la ley que crea los fondos inmobiliarios (REITs)
Organización precedente a NAREIT es creada
1969-1974
Primer REIT IPO Boom: Más de 50 REITs (en su mayoría dedicados a hipotecas) fueron creados
3/10/93
Clintonpromulga la ley de “5-or-fewer”que facilita las condiciones para que los fondos de pensiones inviertan en fondos inmobiliarios
100 ofertas de acciones ocurren sólo en este año
10/97
Una nueva reforma fiscal permite que los accionistas no ciudadanos americanos paguen sólo el 15% de impuestos sobre los dividendos provenientes de REITs
11/4/76
Reforma de 1976
La ley permite que los REITs se constituyan como compañías en lugar de Patrimonios Autónomos o fiducias
10/16/91
NAREIT adopta la definición de FFO (“Funds from Operations” o Fondos provenientes de operaciones)
12/12/91
New Plan Excel se convierte en el primer REIT en alcanzar una capitalización de mercado de US$1bn
11/1/92
Taubmann Centers, Inc. Se convierte en el primer REIT en utilizar la estructura de UpREIT
12/17/99
Clinton promulga el REIT Modernization Act of 1999
Entre otras cosas, se cread la subsidiaria sujeta al pago de impuestos (“Taxable REIT subsidiary” o “TRS”)
9/1/60
10/18/86
Presidente Reagan promulga la reforma fiscal de 1986 (TaxReform Act of 1986)
Regla que permite que los REITs sean administrados internamente
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La legislación inicial solo permitía que los REITs fueran vehículos de inversión pasiva (ej. Fondos mutuos) y manejados externamente
La Reforma de 1986 permitió que los REITs comenzaran a funcionar como una compañía real con equipos de gerencia y junta de directores
El debate acerca de las diferencias de entre ambas estructuras se basa mayormente en potenciales conflictos de interés y compensación externa
ComentariosComentarios
Los REITs pueden tener diferentes variaciones
Variaciones
Público
Privado
Estructura
Propietario
Administración y operación
UpREIT
“Normal”
Interna
Externa
La estructura de UpREIT (“Umbrella Partnership REIT”) permite que los dueños de portafolios de bienes raíces “vendan”/contribuyan su capital difiriendo el pago de impuestos al recibir en intercambio Unidades Operativas (“OP Units”) equivalentes a acciones comunes
En una estructura de DownREIT la Sociedad Operativas se conforma posterior a la formación del REIT en lugar de concomitantemente y por ende, no necesariamente participa como accionista en todas las propiedades del REIT
DownREIT
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La estructura de UpREIT es la más comumente utilizada en la formación de un fondo inmobiliario — REIT en EEUU
ComentariosComentarios Estructura ilustrativaEstructura ilustrativa
La estructura de UpREIT fué utilizada por primera vez en el IPO de Taubman Centers, Inc. en 1992
La estructura de UpREIT permite que las propiedadessean adquiridas difiriendo el pago de impuestos de ganancia de capital para los propietarios iniciales al recibir en intercambio Unidades Operativas (“OP Units”) equivalentes a acciones comunes
De esta manera, la estructura de UpREIT permite quecompañias de bienes raíces establecidas se beneficiende la estructura REIT
Esta estructura sirvió como catalizador de ventascontribuyendo al crecimiento de la industria
La Sociedad Operativa es formada concomitantementecon el REIT y el REIT subsecuentemente contribuye cash convirtiéndose en dueño de las propiedades
La Sociedad Operativa (“Operating Partnership”) es la propietaria directa de todas las propiedades
Cada Unidad Operativa es equivalente 1:1 a una acciónen el REIT
La base fiscal de los tenedores de acciones vs. Unidades Operativas es distinta
SociedadOperativa
REIT público
XYZ
Inversionistaspúblicos
Portafolio de propiedades
Propietariosiniciales
Propiedades
OP units
Derecho
de conversión
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Algunas consideraciones críticas para la creación de un fondo inmobiliario — REIT
Diversificación en los activos
Estructura de capital
Administración de los activos
Administración del riesgo de interés
Administración del riesgo crediticio
Estrategia de las fuentes de los activos (Asset sourcing strategy)
Experiencia gerencial
Estructura de los contratos
Conocimiento del marco regulatorio
Velocidad de crecimiento (“ramp-up”)
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Aunque la FED continúa subiendo las tasas de corto plazo (5.25%), las tasas de largo plazo siguen en los niveles más bajos de los últimos 40 añosLas condiciones económicas actuales soportan las estrategias de expansión en que aún continúan la mayoría de las corporaciones de mayor tamaño
Aunque la FED continúa subiendo las tasas de corto plazo (5.25%), las tasas de largo plazo siguen en los niveles más bajos de los últimos 40 añosLas condiciones económicas actuales soportan las estrategias de expansión en que aún continúan la mayoría de las corporaciones de mayor tamaño
La actividad de M&A es alta y un número cada vez mayor de transacciones han sido financiadas por fondos de capital privado Hay nuevos inversionistas entrando en el sector (i.e. Hedge Funds)Los REIT con nombres dedicados están buscando oportunidades de inversión y diversificación
La actividad de M&A es alta y un número cada vez mayor de transacciones han sido financiadas por fondos de capital privado Hay nuevos inversionistas entrando en el sector (i.e. Hedge Funds)Los REIT con nombres dedicados están buscando oportunidades de inversión y diversificación
Los fundamentales continúan soportando el mercado bienes raícesEsto ha llevado a una aceleración en las utilidades y en los precios de las acciones de los REITsLos beneficios son consecuencia de la continuada expansión de la economía
Los fundamentales continúan soportando el mercado bienes raícesEsto ha llevado a una aceleración en las utilidades y en los precios de las acciones de los REITsLos beneficios son consecuencia de la continuada expansión de la economía
Tendencias del Mercado
El desempeño de los REITs permanece atractivo, dado la mejora en los fundamentales, los flujos de capitales y la actividad de M&A
El mercado de REITs y fondos de bienes raíces está siendo analizado en un contexto cada vez más globalEl flujo internacional de capitales ha hecho que el mercado de bienes raíces se haya convertido en globalMayores oportunidades en mercados en vías de desarrollo
El mercado de REITs y fondos de bienes raíces está siendo analizado en un contexto cada vez más globalEl flujo internacional de capitales ha hecho que el mercado de bienes raíces se haya convertido en globalMayores oportunidades en mercados en vías de desarrollo
Perspectiva económica favorablePerspectiva económica favorable
Mercados de bienes raíces sólidos Mercados de bienes raíces sólidos
Otras tendenciasOtras tendencias
Incremento en la actividad de M&AIncremento en la actividad de M&A
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En la actualidad hay un número considerable de inversionistasglobales interesados en bienes raíces internacionalmente
La baja sostenida en el rendimiento de los activos tradicionales esta causando que los administradores de portafolios se enfoquen cada vez más en activos de larga vida internacionales (ej. bienes raíces, infraestructura) como parte de su estrategia e inversiones alternativas
JPMorgan tiene una excelente comunicación con los fondos globales de capital privado y con los fondos inmobiliarios que buscan oportunidades de inversión en Latinoamérica
Como resultado de un número de transacciones recientes en Latinoamérica la comunicación se ha intensificado, permitiéndonos conocer una visión de las expectativas de retorno de estos inversionistas
Dadas las experiencias recientes podemos concluir que estos inversionistas pagan un precio en línea con (o inclusive por encima) las valoraciones del flujo de caja descontado usando tasas de descuento basadas en el modelo CAPM
Tienen unos requerimientos de retorno relativamente bajos (capital apalancado)Buscan permanecer por periodos de largo plazo, reduciendo la sensibilidad del cálculo de la TIR Buscan flujos de caja estables y predecibles que le permitan apalancar agresivamente el activo
ComentariosComentarios
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Varios países han adoptado algún tipo de legislación relacionada a la creación de fondos inmobiliarios
Belgium REITs—growing universe
German REITs—(G REITs)—effective January 1, 2007
Canadian REITs—legislated 1993, growing universe
Dutch FBI—Fiscal Beleggings Instelling (Netherlands)
Hong Kong REITs—legislated 2005
J-REIT—Japanese Real Estate Investment Trust
LPT—Listed Property Trusts (Australia and New Zealand)
SIIC—Sociétés d'investissements Immobiliers Cotées (France)
S-REIT—Singapore Real Estate Investment Trust
United Kingdom—effective January 1, 2007, 9 companies already elected
FIBRAS Mexico—first IPO scheduled for 3Q2007
Italy—draft legislation under way
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Introducción a los “REITs”
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El sector de REITs¹ ha tenido un crecimiento significativo
Hay 172 fondos inmobiliarios que transan en el mercado de capitales de EEUU con una capitalización de más de $420 billones
Entre el 15—20% son grado de inversiónMás de 24,000 propiedades alrededor del mundoDiversidad por sectores y por regiones
Equity REITs (131)- Dueños y operadores de activos de propiedad de bienes raíces. Se han convertido en compañías operadoras de bienes raíces con múltiples servicios adyacentes relacionados a actividades de leasing inmobiliario y servicios adicionales a los arrendatarios
Mortgage REITs (35)- Prestan dinero directamente a dueños de bienes raíces y operadores o proporcianan el crédito indirectamente mediante la adquisición de préstamos hipotecarios originados (“Mortgage Backed Securities” - MBS)
Residenciales o Comerciales
Hybrid REITs (6)- Son dueños de bienes raíces y también hacen préstamos a operadores y a otros dueños de activos inmobiliarios
Existen en la actualidad aproximadamente 20 fondos inmobiliarios registrados en la SEC que no transan en el mercado, y aproximadamente otros 800 fondos que no están registrados ni transan públicamente
Desempeño relativo Desempeño relativo
Crecimiento en la capitalización del mercado y en el # de REITsCrecimiento en la capitalización del mercado y en el # de REITs
Fuente: NAREIT
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Market cap ($bn) # of REITs
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S&P 50099%
RMZ169%
Fuente: Powerdata¹ Se refiere a los REITs que son transados en el mercado publico
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Hybrid REITs
2%
Mortagage
REITs
6%
Equity REITs
92%
Fuente: FTSE NAREIT All REIT Index, a Marzo 31 de 2007
Distribución por tipo de activoDistribución por tipo de activo
Total = $422.4 bn
Oficinas
14%
Comerciales
29%
Diversificado
7%
Hoteles
8%
Residencial
17%
Especialidad
4%
Cuidados de
Salud
6%Bodegas
5%
Oficinas/Ind
ustriales
3%
Industriales
7%
Distribución por sub-sectores (Equity REITs)Distribución por sub-sectores (Equity REITs)
Total = $389.0 bn
Oficinas/ Industria
3%
Fuente: FTSE NAREIT All REIT Index, a Marzo 31 de 2007
La mayoría de equity REITs están especializados en sectores especificos
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Actualmente en el mercado público de valores transan172 REITs, con diferentes capitalizaciones de mercado
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Distribución por tamañoDistribución por tamaño
Debajo de$100mm
$100—$499mm $500—$999mm $1.0bn—$1.9bn $2.0bn—$3.9bn Encima de $4.0bn
172 REITs
Fuente: FTSE NAREIT All REIT Index, a Marzo 31 de 2007
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Fuente: NAREIT
Retorno annual compuesto (Febrero 28, 2007)Retorno annual compuesto (Febrero 28, 2007)
5.91%
14.34%
11.60% 11.97%
31.07%
5.05%
6.89%
15.58%
3.95%
7.63%9.09%
5.98%
25.79%
14.53%
6.82%
24.11%
5.96%
15.04%
6.32%
13.31%
NASDAQ Russell 2000 Dow Jones Industrials S&P 500 NAREIT Equity
1-year 3-year 5-year 10-year
Los Equity REITs han tenido un desempeño sobresaliente en comparación a otros benchmarks del mercado en EEUU
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Fuente: SNL Financial y NAREIT
Volumen de IPO por número de transacciones ($ millones)Volumen de IPO por número de transacciones ($ millones)
El mercado de ofertas publicas iniciales (IPO) continua activo…
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$6,714
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$1,108
$6,297
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$608
$2,646
$7,980
$3,789
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Ofertas secundarias ($ millones)Ofertas secundarias ($ millones) Ofertas de acciones preferidas ($ millones)Ofertas de acciones preferidas ($ millones)
… y los REITs continuan accesando activamente el mercado de capitales…
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Fuente: SNL Financial y NAREIT Fuente: SNL Financial y NAREIT
$3,690
$5,163
$9,175
$19,969
$12,443
$1,966
$1,172
$4,204
$5,785$5,471
$7,338
$8,521
$255
$1,842$1,963
$6,408$6,935
$4,478
$1,662
$1,878$1,991
$5,192
$5,858
$3,095
423
27
6581
71
31 21 25
64 61
3648
67
111
227
216
29
11
58
8582 79
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$15,695
$3,464
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Ofertas de Bonos ($ millones)Ofertas de Bonos ($ millones) Ofertas de CMBS ($ millones)Ofertas de CMBS ($ millones)
…al igual que al mercado de deuda
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$2,140
$3,459$4,426
$9,420
$13,786
$7,951
$7,013
$9,895
$10,638
$10,894
$17,306
$16,330
199619951994
$25,261
2006 YTD 2007
$15,188$15,750
$26,338
$37,098
$74,332
$57,449
$46,894
$67,150
$52,074
$77,848
$93,216
$168,735
$202,654
$61,156
$10,220
Fuente: SNL Financial y NAREIT Fuente: Commercial Mortgage Alert
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Panorama de la industria y del mercado de capitales
Introducción a los “REITs”
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Ser propietarios o no de los bienes raíces es una cuestión crítica
LeasingLeasingPropietario Propietario
(+) Flexibilidad Operacional(+) Flexibilidad Operacional
(+) Escudo fiscal por la depreciación de los activos
(+) Escudo fiscal por la depreciación de los activos
(-) Baja flexibilidad operacional(-) Baja flexibilidad operacional
(-) Riesgo de renovación(-) Riesgo de renovación
(-) Sujeto a condiciones macroeconómicas
(-) Sujeto a condiciones macroeconómicas
(-) Exposición al riesgo inmobiliario(-) Exposición al riesgo inmobiliario
(-) Capital intensivo(-) Capital intensivo
(-) Estructura de activos sub-óptima(-) Estructura de activos sub-óptima
(-) El valor del activo no es totalmente reconocido por el mercado
(-) El valor del activo no es totalmente reconocido por el mercado
(+) No existe riesgo de renovación(+) No existe riesgo de renovación
(+) Apreciación potencial del activo(+) Apreciación potencial del activo
(+) Minimiza la exposición al riesgo inmobiliario / enfoque a su negocio principal
(+) Minimiza la exposición al riesgo inmobiliario / enfoque a su negocio principal
(+) Deducibilidad de impuestos por los gastos del leasing
(+) Deducibilidad de impuestos por los gastos del leasing
(+) Se reduce el capital requerido para inversiones
(+) Se reduce el capital requerido para inversiones
(+) Estructura de balance más liviana(+) Estructura de balance más liviana
(-) EBITDAR bajo(-) EBITDAR bajo
ConsideracionesConsideraciones
Factores estratégicos que deben ser considerados:
Importancia estratégica para el negocio
Condiciones del mercado
Costo de capital comparativo
Compañías que decidan reducir sus activos en propiedad raíz pueden lograr:
Mejorar su estructura de balance y/o ganancias
Conseguir capital adicional con la monetización de sus activos
Financiación flexible sin las restricciones (covenants) típicas
Acceso a un mercado de capitales distinto
Re-invertir en su negocio principal (“Core business”)
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Altenativas estatégicas para bienes raíces corporativos
Spin-Offlos bienes raíces y
capitalización
Separación del negocio inmobiliario del operativo, y capitalizar la compañía a través de la venta de una participación a un inversionista estratégico
Capitalizar la compañía y mantener el “contol” de la propiedad raíz
Venta y Leaseback
Venta y leaseback de los activos individuales de la compañía a un inversionista estratégico
Los activos salen del balance de la compañía y se arriendan a través de leasing por un periodo largo
PropCo CMBS
Separación del negocio inmobiliario del operativo, y separación del apalancamiento a través de títulos de deuda
Permite niveles de apalancamiento sustancialmente superiores a los normales y precios atractivos
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Consideraciones de la venta y leaseback
Cons
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Vent
ajas
Venta y leaseback
Monetización total (100%) del valor inmobiliario
Financiación fuera del balance; gasto de arrendamiento en el estado de pérdidas y ganancias
Movimiento de un activo no generador de renta del balance
Eliminación del gasto de depreciación
El uso de los recursos puede ser reinvertido en el negocio principal con un retorno mayor (Análisis del WACC)
Uso de los recursos
Fuente alterna de capital; libera capacidad de endeudamiento
Mantener en el largo plazo el control operativo a través de un contrato de arrendamiento a largo plazo
Típica transacción privada sin restricciones y garantías
La dinámica del mercado tiende a favorecer a los vendedores
La apreciación residual del inmueble es transferida al arrendatario (y viceversa)
La venta puede generar las ganancias de capital vs. el valor en libros
Flexibilidad limitada (mitigada por derechos de sustitución en el contrato de arrendamiento)
Cualquier opción de terminación debe ser estructurada con cuidado ya que puede afectar el tratamiento contable
El mercado de capitales para el sector inmobiliario continúa muy liquido y la venta-leaseback representa una fuente alternativa y eficiente para conseguir capital
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A fully integrated real estate company and one of the largest REITs in the US, headquartered in New York
At the time of the acquisition had an enterprise value of approximately $19 billion, and owned and/or managed approximately 735 properties containing 87 million square feet.
Transaction playersTransaction players
Vornado profileVornado profile
Transaction overviewTransaction overview
In July 2005, a consortium formed between Vornado Realty Trust, Bain Capital, and KKR acquired Toys “R” US for US$6.6 billion (US$26.75 per share)
Premiums paid (prior to announcement)— 3 month: 23.7%— 6 month: 33.0%
Implied multiple paid was 8.5x adjusted 2004 EBITDA
Equal ownership among consortium members
This consortium beat another consortium formed between Kimco Realty, Goldman Sachs and Cerberus
Both of the consortiums had leading real estate players as there was significant underlying value in Toys R Us’ real estate holdings
Book value of the real estate was at $2.3Bn
However, industry analysts estimated Toys R US’ real estate had a market value between US$4 and US$8 billion
At the moment of the acquisition, Toys R US had 681 stores in the US and 601 stores in other countries
In the US, it owned the real estate properties where it operated 314 of the stores, and held long-term leases on the land where it operated another 152 stores
Vornado took active part in determining which of Toys “R” US stores should be divested first
Seen by some analysts as strategic partner in case retail business went bad, real estate value would be maximized with Vornado’s know-how
Alrededor del mundo las compañías están explotando el valor escondido de sus propiedades en bienes raíces
Target CompanyTarget CompanyTarget Company Winning Bidders
Winning Bidders
2nd Place Bidder
2nd Place Bidder
Operating as a real estate investment trust (REIT), is the largest publicly traded owner and operator of neighborhood and community shopping centers in North America.
Kimco profileKimco profile
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JPMorgan es líder en procesos competitivos de venta y leaseback
EL proceso de subasta estructurado por JPMorgan resultó en un ahorro en valor presente para el arrendamiento por 20 años de $2.0mm, asumiendo una tasa de descuento del 6.50%
A pesar del ambiente de subida en las tasas de interés todos los inversionistas mejoraron la oferta económica de la propuesta
El rango del valor incrementó dado las tensiones competitivas del proceso
Las escalaciones de la canon de arrendamiento cayeron entre 0.0% y 10.0% cada 5 años
Los resultados posteriores al proceso incluyeron:
Negociación de términos más flexibles de los contratos de arrendamiento
Cierre de la transacción en 90 días
Cierre de la transacción sin contingencias
Venta-leaseback de las oficinas y las bodegas de un negocio de joyería
Venta-leaseback de las oficinas y las bodegas de un negocio de joyería
La tienda de llantas tenía un riesgo de crédito “BB”; La venta-leaseback se hizo en conjunto con la venta de todo el negocio por parte de la matriz
El proceso de subasta estructurado por JPMorgan incrementó el valor ofertado
El proceso liderado por JPMorgan atrajo múltiples ofertas todas muy por debajo de los procesos de venta- leaseback que la compañía había ejecutado anteriormente
Adicionalmente, la oferta de arrendamiento ganadora era más “amigable”
El contrato de arrendamiento tenía mayor flexibilidad, incluyendo la posibilidad de venta o cierre de algunas tiendas, sustitución de propiedades y extender el arrendamiento
Un proceso exitoso de subasta liderado por JPMorgan no solamente significa mejora en las condiciones económicas, sinó también en un mejor resultado en los términos del contrato
de arrendamiento y en un cierre más rápido, más amigable y con minimización de las contingencias para el cierre
Un proceso exitoso de subasta liderado por JPMorgan no solamente significa mejora en las condiciones económicas, sinó también en un mejor resultado en los términos del contrato
de arrendamiento y en un cierre más rápido, más amigable y con minimización de las contingencias para el cierre
Venta-leaseback de un portafolio a nivel nacional de tiendas de llantas
Venta-leaseback de un portafolio a nivel nacional de tiendas de llantas
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Otros temas de interés
Bienes raíces corporativos
Panorama de la industria y del mercado de capitales
Introducción a los “REITs”
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JPMorgan’s Real Estate & Lodging Investment Banking business is a global platform…
Global offices in Chicago, Hong Kong, London, Los Angeles, Mumbai, New York, Singapore, Sydney and Tokyo
85 professionals worldwide
Los Angeles2 professionals
Chicago11 professionals
New York31 professionals
London8 professionals
Hong Kong15 professionals
Tokyo4 professionals
Sydney10 professionals
Singapore3 professionals
Mumbai1 professional
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Fixed Income
Investment grade issues
High yield issues
Conduit loans
CMBS
Private placements
Risk Management
Currency hedging
Interest rate hedging
Credit derivatives
Equity derivatives
Public Equities
IPOs
Secondary offerings
Convertible securities
Block trades
Private Equity
Private equity placements
Bridged equity placements
Advisory
Mergers and acquisitions
Strategic advisory
Public-to-private transactions
Corporate real estate divestitures
Rating agency advisory
Syndicated Finance
Revolving credit facilities
Subscription agreements
Mortgage loans
Term loans
… offering the full range of investment banking services …
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… and with a long-standing presence in Latin America
Mexico City(since 1918)
Buenos Aires(since 1948)
Sao Paulo(since 1968)Santiago
(since 1978)
Caracas(since 1957)
Lima(since 1996)
Monterrey(since 1994)
Bogotá(since 1964)
Rio de Janeiro(since 1958)
JPMorgan has been an integral part of finance in Latin America since1866
More than 800 employees in nine Latin American cities
More than 150 experienced investment banking professionals based in New York (M&A, equity capital markets, debt capital markets, and equity investments) support the region
Extensive global markets activities with sales and trading professionals supporting clients and proprietary trading, from New York and locally
Highly regarded, dedicated Latin American research analysts and economists
Latin American locationsLatin American locations
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JPMorgan has participated in some of the most relevant real estate transactions in the continent
November 1998 Undisclosed
JPMorgan advised Trinet Corporate Realty Trust on the acquisition of an interest in G. Accion
July 1998$72 million
JPMorgan advised Grupo Maccarone on the sale of Patio Bullrich to IRSA
April 1997 Undisclosed
JPMorgan advised Carso—Retail on its acquisition of three of Mexico’s leading shopping malls
Pabellón Polanco
Plaza Universidad
Satelite
September 1997$183 million
JPMorgan Advised Perez Companc on its sale of Alto Palermo to SAMAP
September 1999 $264 million
JPMorgan advised Lojas Americanas on the spin-off of its real estate assets by forming São Carlos
June 2001Undisclosed
JPMorgan advised Grupo Chartwell on the joint venture with Gestión Hotelera, a joint venture between EIP and NH Hoteles
Equity Int’lproperties
March 1999$45 million
JPMorgan advised Showcenter in the sale of a 50% participation in the company to Westsphere
December 2000Undisclosed
Equity Int’lproperties
JPMorgan advised FVI on a joint venture with EIP to form Latino American Office Properties
December 1999 Undisclosed
NH Hoteles and EIP formed a joint venture to develop the NH brand in Latin America
Equity Int’l Properties
August 2000Undisclosed
JPMorgan provided a valuation letter to Velutini on its acqusition of 42.5% of Fondo Valores, owned by IRSA
November 2002Undisclosed
JPMorgan provided a fairness opinion to Sidek for the consideration of a tender offer to restructure the company
November 2001Undisclosed
JPMorgan advised CSU in the spin-off of its real estate assets into Immobiliaria MxM
November 2003$100 million
JPMorgan advised Consorcio Ara on the creation of the joint venture with O’Connor
September 2004$250 million
JPMorgan advised the Galmez family on the sale of their 52% participation in the company
March 2005$832 million
JPMorgan Advised Almacenes Paris on its 71.16% sale to Cencosud
July 2003$705 million
JPMorgan advised Falabella on its merger with Sodimac to create the largest multi-format retailer in Latin America
Selected Real Estate Latin America transactionsSelected Real Estate Latin America transactions
September 2006 -pending$294 million
JPMorgan Advised Equity International Properties on its acquisition of 12.5% of Parque Arauco, a leading mall operator in Latin America
Equity Int’l Properties
March 2007 - PendingUndisclosed
JPMorgan Advised Lamosa on the sale of its interest in shopping malls GVO and PC to a US institutional real estate investor
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Leading positions in all product categories
# 4 in U.S. M&A deals
# 3 in U.S. REIT equity-linked deals
# 1 in U.S. investment grade bond deals
# 2 in U.S. syndicated finance deals
# 2 in U.S. CMBS deals
League table rankingsLeague table rankings
February 2007$1.2 billion
senior unsecured notes
Joint Bookrunner
Largest US private placement by a real estate company
Selected innovative transactionsSelected innovative transactions
One of the largest bridge acquisition financings ever done in the CMBS market
April 2006$700 million
CMBS financing for office building portfolio
Sole lender
June 2006$1.3 billion
issuance of convertible senior notes
Joint Bookrunner
The largest REIT convertible issuance ever
January 2006$5.2 billion
acquisition of Fairmont Hotels & Resorts
Exclusive Financial Advisor
One of the largest lodging deals ever done
Largest office REIT transaction ever, second largest REIT sell side
October 2006$8.9 billion
sale of company to Brookfield/Blackstone
Financial Advisor
October 2006$3.2 billion
acquisition of Heritage Property
Exclusive Financial Advisor
Largest deal in the retail REIT sector
Sources: Thomson Financial as of 12/31/06, Commercial Mortgage Alert for CMBS as of 12/31/06
December 2006$1.1 billion
follow-on offering
Joint Bookrunner
The largest North American follow-on offering ever
Pending$27.8 billion
advised Apollo Mgmt and Texas Pacific Group on the acquisition of Harrah’sFinancial Advisor
Largest M&A deal in the gaming sector and one of the largest LBO of all time
JPMorgan is a leading investment bank in Real Estate, Gaming & Lodging…
Lowest coupon ever for a REIT convertible
March 2007$1.1 billion
convertible senior notes offering
Lead Left Bookrunner and Stabilization agent
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Bond underwritingBond underwritingEquity underwritingEquity underwritingM&A M&A
…across all investment banking products
September 2006$3.8 billion
advisor to the Special Committee on sale of company
Exclusive Financial Advisor
May 2006$5.2 billion
acquisition of Fairmont Hotels & Resorts and subsequent merger with Raffles HotelsExclusive Financial Advisor
June 2006$1.5 billion
convertible senior notes offering
Joint Bookrunner
September 2006$1.0 billion
senior unsecured notes
Joint Bookrunner
August 2006$1.1 billion
senior unsecured notes
Joint Bookrunner
December 2006$1.1 billion
follow-on offering
Joint Bookrunner
Pending$27.8 billion
advised Apollo Mgmt and Texas Pacific Group on the acquisition of Harrah’s
Financial Advisor
December 2006$800 million
senior unsecured notes
Joint Bookrunner
Pending$7.7 billion
Sale of Station Casinos to Fertitta Colony Partners LLC
Financial Advisor
Pending$7.9 billion
Sale to Simon Property Group and Farallon Capital Management
Financial Advisor
March 2007$800 million
convertible senior notes offering with call-spread
Joint Bookrunner
January 2007$517 million
follow-on offering
Joint Bookrunner
January 2007$400 million
senior unsecured notes
Joint Lead Manager
Pending$6.2 billion
sale to Centro Properties
Financial Advisor
March 2007$1.1 billion
convertible senior notes offering
Lead Left Bookrunner and Stabilization agent
May 2006$500 million
senior unsecured notes
Joint Bookrunner
August 2006$700 million
senior unsecured notes
Joint Bookrunner
March 2007$1.4 billion
convertible senior notes offering
Joint Bookrunner
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Otros temas de interés
Bienes raíces corporativos
Panorama de la industria y del mercado de capitales
Introducción a los “REITs”
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Credenciales de JPMorganOtros casos de estudioVarios
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Parque Arauco operating figures (2005)Parque Arauco operating figures (2005)
JPMorgan acts as exclusive financial advisor to Equity International Properties on the acquisition of a 12.5% of Parque Arauco (Chile)
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Kenn
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APS
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IPSA
Parque Arauco corporate structureParque Arauco corporate structure
Source: Parque Arauco 2005 annual report¹ Also controlled by Ripley (33.3%) and Almacenes Paris (33.3%); ² Fully diluted; ³ Under construction, to start operations in 4Q 2006
Mall Arauco MaipúMall Marina
Arauco¹
100.0% 33.3%
Parque Arauco S.A.
Includes Mall Kennedy operation
Transaction highlightsTransaction highlights
APSAIPSA
(Megaplaza Norte)
31.6²% 45.0%
Mall Center Curicó³
100.0%
Maipú
5%
Kennedy
55%
IPSA
3%
Marina
7%
APSA
30%
Total = US$62.1 mm
2005 total GLA (000 m²) Proportional 2005 EBITDA¹ (US$ mm)
On September 1, 2006 Equity International Properties (“Equity”) reached an agreement with shareholders of Parque Arauco representing 50% of the company (the "Core Shareholders") to acquire 12.5% of Parque Arauco
Under the agreement the Core Shareholders will cause Parque Arauco to issue 155 million new shares and will assign Equity rights tosubscribe 76.9 million new shares, which represent 12.5% of Parque Arauco post-money
JPMorgan acted as exclusive financial advisor to Equity International Properties on this transaction
Equity International Properties is a privately-held real estate private equity firm that invests in real estate-related companies outside of the United States
Established in 1999, Equity is affiliated with Equity Group Investments, LLC, the investment company founded and led by Sam Zell
Equity Group is one of the world's largest owners of real estatethrough its four affiliated public companies with an aggregate equity market capitalization in excess of US$20 billion
Parque Arauco is a leading Chilean mall operator with an equity market capitalization of close to US$300 million; the company participates in three shopping centers in Chile, nine in Argentina and one in Peru
Price per share (CLP) 350
Implied equity value 294
FV / 2005 EBITDA 13.5x
FV / 2005 proportional EBITDA¹ 7.9x
FV / proportional 2006E Gross Leased Area (US$/m²)² 1,647
Implied transaction multiplesImplied transaction multiples
¹ Assuming proportionally consolidated EBITDA of US$62.1 mm² Assuming proportionally consolidated Gross Leased Area (“GLA”) for eoy 2006 of 299,124 m² (Includes Mall Center Curicó and Kennedy and Maipú GLA expansions)
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Offer Value $25.25 Premium to:
Closing price as of 1/16/07 ($17.77) 42.1% 30 day average closing price ($21.84) 15.6% 60 day average closing price ($21.27) 18.7% 90 day average closing price ($20.41) 23.7% Average YTD closing price ($21.56) 17.1% Median Wall Street target price ($23.50)¹ 7.4%
Stabilized asset capitalization rate:
Forward NOI 6.2%
JPMorgan acts as financial advisor to The Mills Corporation on its $7.9BN sale to Simon Property Group and Farallon Capital Management
DescriptionDescription Transaction metricsTransaction metrics
On February 17, 2007, The Mills Corporation (“The Mills") (NYSE: MLS) announced that it had agreed to be acquired by a joint venture between Simon Property Group (“SPG") and Farallon Capital Management (“Farallon”) in an all-cash transaction valued at approximately $7.9bn
Terms of the offer
SPG and Farallon will seek to acquire each MLS common share and limited partnership unit for a cash consideration of $25.25 per share
The joint venture will commence a tender offer within 12 business days after the date of the merger agreement with an initial expiration of 20 business days following the commencement of such offer
The Board of Directors of The Mills unanimously approved the transaction (with those directors affiliated with KanAmabstaining) and will recommend approval to its shareholders
This transaction provides SPG and Farallon with:
A large portfolio of high quality retail assets
Strong development and redevelopment capabilities
Based in Chevy Chase, MD, The Mills is a developer, owner, and manager of a diversified portfolio of retail destinations, including regional shopping malls and market-dominant retail and entertainment centers
The Mills currently owns 41 properties across 23 states totaling approximately 46 million square feet
The Mills owns 2 of the top 10 largest Malls in the U.S.
7 malls rank among their state’s largest tourist destinations
Geographic overviewGeographic overview
JPMorgan acted as financial advisor to The Mills Corporation in this transaction
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Note: Deal is still pending; announced on 2/17/07
¹ Source: SNL as of 2/9/07
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Transaction overviewTransaction overview
JPMorgan acted as a financial advisor to the SUPERVALU, CVS and Cerberus Consortium on its $17.4 billion acquisition of Albertsons
Source: Company press releases and websites1 Albertsons Board of Directors announced the exploration of alternatives on September 2, 20052 Reflects total Albertsons’ LTM EBITDA of $2.43bn3 The value of the SUPERVALU stock is based on a $32.65 average stock price using the 20-day trading average of the closing price of SUPERVALU stock through January 20, 2006
Transaction overview (cont’d)Transaction overview (cont’d)
On January 23, 2006, SUPERVALU, CVS and an investment group led by Cerberus Capital Management, L.P., including Kimco Realty, Schottenstein Realty, Lubert-Adler Partners and Klaff Realty, announced that they have reached definitive agreements to acquire Albertson's, Inc., for $26.29 per share, or $17.4 billion in cash, stock and the assumption of $6.1bn in debt
The transaction reflected a 9.0% premium to prior days close, a 26.8% premium to Albertson’s Sept 1, 2005 price1 and an LTM EBITDA multiple of 7.2x2
Albertsons stockholders received $20.35 in cash and $5.94 in SUPERVALU stock based on a fixed exchange ratio of 0.182 shares of SUPERVALU stock3 for each Albertsons share (comprising ~35% of the new SUPERVALU shares)
SUPERVALU acquired ~1,124 “core” stores, comprised of Acme, Jewel-Osco, Shaw's, Star Markets, Bristol Farms and 569 Albertsons banner stores in the Intermountain, Northwest and Southern California regions, for ~$12.4bn ($3.8bn cash; $2.5bn stock and $6.1bn in assumed debt) or 7.0x EBITDA
SUPERVALU acquired leading market positions in Chicago, Boston, Philadelphia, Las Vegas, Los Angeles, Orange County and San Diego
SUPERVALU also acquired the related in-store pharmacies under the Osco and Sav-On banners
SUPERVALU became the second largest U.S. grocer by sales ($44bn) and largest by number of stores (2,653, including Save-A-Lot licensees)
SUPERVALU expected run-rate pretax synergies of ~$150-175 million
SUPERVALU expected to regain an investment grade rating as it delivers
CVS Corporation acquired ~700 stand-alone Sav-On and Osco drugstores in Southern California, the Southwest and Midwest, as well as a distribution center in La Habra, California, for ~$2.9bn, or ~10.0x EBITDA
CVS will also acquire Albertsons ownership interests in the drugstore real estate and intends to sell these interests in a sale/leaseback transaction
The Cerberus-led group acquired 661 stores in Dallas/Ft Worth, Northern California, Florida, the Rocky Mountains and the Southwest
In an effort to mitigate anti-trust concerns, Cerberus also acquired 26 Chicago-area Cub stores from SUPERVALU for an undisclosed amount
JPMorgan acted as a financial advisor to the Consortium
Number of grocery stores 1,532 1,124 2,656
Number of employees 54,000 144,000 198,000
Sales ($bn) $19.3 $24.5 $43.8
EBITDA ($mm) $935 $1,765 $2,700
EBITDA Margin 4.8% 7.2% 6.2%
Cash Capital Expenditures $375 $550 $925
Free Cash Flow $169 $371 $540
Debt $1,683 $8,035 $9,718
Debt/EBITDA 1.8x 4.6x 3.6x
“New SUPERVALU” operational overview“New SUPERVALU” operational overview
THE NEW
“Core”
S. CaliforniaNorthwestern/ Intermountain
“Non-core”
Dallas/Ft Worth, Florida,
N. California, Rocky Mountains and
Southwest
Cerberus Investment
Group
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La experiencia reciente de JPMorgan en la venta de los intereses del Grupo Lamosa en GVO y PC es un ejemplo claro de esta tendencia
On February 28, 2007 Grupo Lamosa, S.A.B. de C.V. (“Lamosa”) announced it had reached a definitive agreement under which a USinstitutional real estate investor will purchase 100% of its interest in shopping malls Galerias Valle Oriente (GVO) and Plaza Cumbres (PC), for an undisclosed amount
Closing is subject to certain conditions customary in these transactions
Both GVO and PC are currently two of the most modern and successful shopping malls in Mexico, with annual visitors totaling 8 million and 4.5 million, respectively
The transaction was implemented through a two-stage auction process with over 40 participating investors from Europe, the US, South America and Mexico
This group included private and institutional general investors, as well as exclusive real estate investors, developers, and operators
Through careful planning of the process, JPMorgan created a strong level of interest for the assets among potential buyers
Lamosa was able to leverage on the intense level of competition and benefit from very attractive valuation metrics
The whole process was executed in an expeditious manner, requiring only 4 months from when potential investors were first contacted to the signing of the agreement
JPMorgan’s in-depth knowledge of the real estate sector in Latin America, as well as its access to the main players in this market, were key for the successful outcome of the transaction
Galerias Valle Oriente and Plaza Cumbres Galerias Valle Oriente and Plaza Cumbres Transaction highlightsTransaction highlights
Key asset statisticsKey asset statistics
Area dimensions m2 Sq. Feet m2 Sq. Feet
Total Public Retail Area 65,629 706,425 45,060 485,022 Gross Leasable Area 24,240 260,917 28,296 304,576 Common hallways & paths1 10,074 108,436 9,624 103,592 Total construction area 150,455 1,619,484 81,319 875,310 Total Land 70,020 753,689 114,520 1,232,683
Other key information
Current Anchor Stores Liverpool, Cinepolis, C&A Cinepolis, HEB
Number of tenants 152 112 Parking Spaces 2,500 2,200 Max # of kiosks 44 44
1 Majority owned by Lamosa but partnered with anchor stores
Selected TenantsSelected Tenants
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Issuer: Rodobens Negocios Imobiliarios S.A. (RDNI3) Type: Local offering in Brazil with international sales
effort under Rule 144A/Reg-S Offering date: January 29, 2007 Amount: $183 million Shares offered: 20 million (excl. greenshoe) Greenshoe: 3 million shares Listing location: Bovespa, Novo Mercado (Ticker: RDNI3)
Offering split: 90% institutional (68% US/Europe, 32% Latam) Offering structure: 100% primary shares Offer price: R$19.50 (Range: R$17-21) File to offer: 2.6% Free float % post-offer: 44% (excl. greenshoe)
Bookrunners: JPMorgan Marketing: 15-day roadshow in Brazil, Europe and the US
January 2007$183,000,00
Sole BookrunnerInitial Public Offering
Transaction highlightsTransaction highlights
Offering structureOffering structure
On January 29, 2007, JPMorgan acted as Sole Bookrunner on the $183 million initial public offering of RDNI, a Brazilian real estate developer that operates primarily in the low-income segment in the countryside of Brazil
The offering was 100% primary to fund expansion
The transaction priced in the upper half of the R$17-21 filing range amid a heavy IPO calendar, with four Brazilian real estateIPOs pricing in the same week and raising over $1 bn
Over the period of the roadshow, RNDI’s public peers dropped 5% on average as a result of the crowded pipeline
RDNI’s unique positioning set it apart from competing deals, which focused primarily on vertical housing developments for A/B-class customers in large metropolitan areas
The offering was marketed during a 15-day roadshow with 72 1-on-1 meetings and 5 group events, where management met with 40 other investors
The deal saw high conversion rates from the 1-on-1 meetings, especially in Brazil with over 70% hit ratio
The book was 5x oversubscribed, with demand from over 80 high-quality institutional accounts in the United States, Europe and Latin America
JPMorgan acts as Sole Bookrunner on the $183mm IPO of RodobensNegócios Imobiliários (“RDNI”)
The securities have not been, and will not be registered under the Securities Act, or the securities laws of any state of the U.S. or other jurisdiction and will be offered and sold in reliance upon an exemption from, or in a transaction not subject to the registration requirements of the securities act and any applicable state or local securities laws.
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Otros temas de interés
Bienes raíces corporativos
Panorama de la industria y del mercado de capitales
Introducción a los “REITs”
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Credenciales de JPMorganOtros casos de estudioVarios
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Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS) —Titularizaciones de hipotecas comerciales
Títulos respaldados con un pool de préstamos hipotecarios (o con un sólo préstamo hipotecario) en los cuales todos los flujos de intereses y de amortizaciones de los préstamos están coordinados perfectamente con los flujos de los bonos
Los préstamos son cedidos a una fiducia (remota) y la fiducia emite los títulos agrupados según la calidad crediticia de los respectivos préstamos que sirven de colateral consistente con lo estipulado para tales fines por las agencias de calificación de crédito
El Repago de los títulos (al igual que los cupones) se estructura de acuerdo a los flujos de los prestamos hipotecarios
Los bonos se estructuran para que idealmente obtengan una calificación de AAA; los tramos senior están protegidos frente a pérdidas con los préstamos de menor calidad
Las emisiones nuevas pueden consistir de una oferta pública (SEC registered) y privada (Rule144A) al mismo tiempo dependiendo de las características del colateral
Se requiere la calificación de riesgo de dos o más agencias calificadoras para cada tipo de bono
La titularización de un pools de préstamos hipotecarios requiere un monto mínimo de $800 millones a $1.5 billones
Los emisores incluyen a banca de inversión, bancos comerciales, compañías de seguros e inversionistas y desarrolladores grandes del sector inmobiliario
Inversionistas incluye compañía de seguros, fondos mutuos, fondos de cobertura (hedge funds)
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La valoración de REITs en los mercados públicos se basa en métricas específicas de la industria
Definición: Utilidades netas cálculadas de acuerdo al GAAP excluyendo los item extraordinarios definidos porlas reglas GAAP, y ganancias (o pérdidas) de la venta de la propiedad, más la depreciación y amortización de losactivos inmobiliarios, y después de ajustes poroperaciones no concolidadas con subsidiarias, alianzas
Comentarios:
Facilita la compáración operativa del desempeño añoa año : refleja el impacto en las operaciones de lastendencias de la tasa de ocupación, las tarifas de arrendamiento, los costos operativos el desarrollo de actividades, los gastos generales y administrativos, y el costo de los intereses
FFO es medida reconocida ampliamente para medir el desempeño operativo de los fondos inmobiliarios
FFO es una definición de de la Asociación Nacional de fiducias inmobiliarias
Fondos de la operación (FFO)Fondos de la operación (FFO)
Definición: FFO excluyendo pérdidas o gananciasrelacionadas a bienes raíces menos TI, comisiones y gastos de capital (CAPEX)
Comentarios:
Mejor aproximación del flujo de caja ha ser distribuido
Fondos de la operación Ajustados (AFFO)Fondos de la operación Ajustados (AFFO)
Comentarios:
Utilidad Operativa menos los gastos en depreciacionesy amortizaciones
EBITDAEBITDA
Comentarios:
Los fondos inmobiliarios deben distribuir al menos el 90% de las utilidades gravables
Dividend yieldDividend yield
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Metodologías de valoración: Nivel de propiedad vs. nivel coporativo
Nivel de PropiedadNivel de Propiedad Nivel CorporativoNivel Corporativo
Valor Neto del Activo
Análisis de múltiplos
Fondos de las operaciones (“FFO”)
Fondos de las operaciones Ajustado
EBITDA
Dividend yield análisis
Flujo de dividendo descontado
Factores
Los mismos que el nivel de propiedad
Administración
Prospectos de crecimiento
Capitalización/Estructura
Activos no generadores de caja
Prima por control
Ventas comparables
Por metro cuadrado
Por unidad
Cap rate: (r-g) desapalancado
Nominal: antes de los items de capital
Economic: después de los items de capital
Flujo de caja descontado (“DCF”)
NOI
Tenant improvements (“TI”)
CAPEX
Comisiones de intermediación
Valor terminal
Tasa Interna de Retorno (TIR)
Factores
Ubicación
Clase de activo
Calidad del arrendatario
Ocupación/renovación
Requerimientos de campital
Barreras de entradas
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