Finantarea dezvoltarilor imobiliare

– Actualitate –

Conferinţa Naţionala de Leasing 23 Octombrie 2008

Adrian Ciurtin Partener Coordonator

Evolutie sub asteptari a pietei leasingului imobiliar, în contextul crizei de pe pieţele internaţionale şi a stagnării tranzacţiilor la nivel naţional

Turbulentele internationale pot afecta piata in conditiile unei finantari preponderent externe pentru societatile de leasing imobiliar. Nici refinantarile interne nu sunt mai competitive, date fiind pragurile maxime istorice atinse de rata medie a dobânzii pe piaţa interbancară

Incertitudinea si stagnarea pietei imobiliare genereaza imposibilitatea evaluarii exacte a terenurilor si cladirilor, dar mai ales a costurilor de constructie, ceea ce afecteaza evaluarea riscurilor si fundamentarea deciziilor de finantare.

I. EFECTELE CRIZEI FINANCIARE ASUPRA LEASINGULUI IMOBILIAR

Oferte imobiliare deosebit de atractive, generate de necesitatea de exit prematur al unor companii aflate in dificultati financiare majore actuale sau preconizate in viitorul foarte apropiat, cu expuneri mari fata de institutii financiare sau fata de investitorii din piata de capital (in special companii care au emis obligatiuni pe diverse piete afectate de criza financiara)

Posibila ameliorare a unor elemente ale studiilor de fezabilitate: diminuarea costurilor de constructie

Utilizarea operatiunilor de sale & Lease back imobiliar, oferind o modalitate flexibila de refinantare si de a crea lichiditati imediate la indemana clientului. Astfel de societati aflate in dificultate vor fi dispuse sa plateasca un pret pe masura situatiei de criza in care se afla, atat cu privire la valoarea avansului, cat si cu privire la nivelul ratei dobanzii.

II. OPORTUNITATI CREATE CHIAR DE CRIZA FINANCIARA

Sale& lease backBuy & lease (pentru constructii deja edificate)

S-a ajustat conceptul construct & lease, un concept creativ care integreaza mai multe servicii dincolo de sfera financiara si care a fost aplicat cu succes in ultimii 2-3 ani:

in ultimii ani, firma de leasing asigura servicii de consultanta pentru managementul constructiei, printr-un department specializat format din ingineri constructori si arhitecti, care confereau o siguranta privind finalizarea corespunzatoare si la termen a proiectului imobiliar

in prezent, din cauza volatilitatii pietei constructiilor si a pietei de inchirere, zona de consultanta pentru managementul dezvoltarii se poate realiza in continuare, dar nu mai ofera certitudinea unor rezultate fixe, asa cum s-a intamplat in ultimii ani cand erau sub control mai multe elemente, inclusiv piata imobiliara si de constructii

III. PRODUSE PREPONDERENTE

A. Pozitia companiei de leasing: Schimbari de strategie ale companiilor de leasing Analiza contractelor din care utilizatorul va realiza venituri in urma operarii activului imobiliar finantat, i.e. contracte de inchiriere, contractile de operare sau management hotelier

Intarirea mecanismelor de CROSS DEFAULT intre contractele de finantare si kitul de dezvoltare imobiliara, in special contractul de antrepriza

Renuntarea la acordarea unei calitati duble clientului: Utilizator si Antreprenor. De regula anteprenorul trebuie sa fie distinct de utilizator, tocmai pentru a separa anumite riscuri operationale si a nu se rula valori mari chiar cu utilizatorul. Antreprenorul general trebuie sa fie o firma de constructii certificata, recomandata de utilizator. In cele din urma, riscul contractarii se transfera Utilizatorului prin contractele de leasing, acest transfer fiind de asemenea facut opozabil si tertilor cocontractanti

Avantajele parteneriatelor de SINDICALIZARE: (1) impartirea riscurilor finantarii; (2) impartirea veniturilor; (3) includerea de catre membrii sindicalizarii a noului proiect in portofoliile proprii.

IV. CONTRACTE NOI

B. Pozitia Utilizatorului: La ce sa se astepte un CLIENT de la o operatiune de leasing imobiliar in perioada imediat urmatoare? Schimbari in structura finantarii:

30% contributie proprie minima, incluzand si valoarea terenului achizitionat din surse propriiEvaluari conservatoare ale activelor imobiliare realizate de catre companiile de leasing, in contextul unei instabilitati evidente a preturilor pe piata imobiliara , in detrimentul valorii de achizitie care poate fi considerabil mai mare decat valoarea actuala de piataIn continuare vor fi perioade de amortizare a finantarii de pana la 15 aniCosturi ridicate ale finantarii, marja urcand de la un minim de 4-5 % in sus, aplicata la dobanda de referinta Euriborexistenta contractelor de pre-inchiriere pentru centrele de afaceri sau logistice pentru un minim de 45 – 50% din spatiul inchiriabil alternativa: cash collateral care ar urma sa se diminueze pe masura ce cladirea se inchiriaza. Acest cash collateral ar trebui sa se situeze la echivalentul chiriei pe 6-12 luni calculata la suprafata minima de 45-50% aratata anterior.

Se manifesta un fenomen de ajustare a contractelor existente:

La nivelul costurilor finantarii, respectiv al ratei dobanzii: daca in ultimii ani s-a mers inclusiv pe Euribor + un pricing de 2%, astazi vorbim de o marja de cel putin 4-5% peste Euribor, iar nivelul dobanzilor este continuu ascendent.

La nivelul bugetelor totale alocate, unde se remarca o crestere considerabila a bugetelor de investitie cu cel putin 20-30% fata de sumele bugetate in planurile de afaceri care au stat la baza acordarii finantarii. De cele mai multe ori, Utlizatorul acopera prin contributii proprii aceste diferente ivite pe parcurs, pentru bunul mers al proiectului imobiliar.

Serviciile de consultanta conexe oferite de finantatori pe domeniul dezvoltarii imobiliare reprezinta acum un punct de referinta suplimentar si nu o certitudine a finalizarii cu succes a proiectului, ca pana acum.

V. CONTRACTE IN DERULARE

Dubla taxare notariala a contractul de leasing, la initierea finantarii si la finalul finantarii.

Utilizarea SPV-urilor pentru finantarea fiecarui proiect imobiliar uzitata in trecut a devenit in prezent doar teoretic posibila, intrucat se loveste de elemente de cost si de administrare greu de depasit in practica:

Nu se mai constituie un simplu SRL, ci se fondeaza o societate pe actiuni, indeplinind condtiiile de a deveni IFN;Nivel minim de capitalizare;Procedura de notificare si autorizare;Respectarea regulilor prudentiale pe care le impune BNR.

Corelarea celor doua piedici operationale: utilizarea unui SPV are un triplu scop: (1) transparenta costurilor de constructie, (2) o izolare a riscurilor, dar si (3) posibilitatea de a transfera Utilizatorului la sfarsitul perioadei de leasing controlul asupra activului odata cu participatia in societatea vehicul, evitand astfel dubla taxare notariala. Din pacate, si acest instrument dispare din practica companiilor de leasing, impunandu-se eliminarea de urgenta a dublei taxari.

VI. PIEDICI OPERATIONALE

VA MULTUMIM PENTRU ATENTIE!

THANK YOU FOR YOUR ATTENTION!

Ciurtin, Brasoveanu & Asociatii – Sediu principalPiata Victoriei, Calea Victoriei 155, cladire D1, Tronson 6, Et. 2, sector 1, Bucuresti Tel: +40 315 400 100Fax:+40 21 311 67 47E-mail: office@ciurtin-brasoveanu.ro