finalita’ aspetti economici metodi di stima … · prof. carmelo tatano. 1. estimo generale....
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Prof. Carmelo Tatano
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ESTIMO GENERALE
FINALITA’
ASPETTI ECONOMICI
METODI DI STIMA
PROCEDIMENTI DI STIMA
Estimo generaleFinalita’
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L’estimo è:
a. disciplina che insegna ad attribuire un equivalentein moneta a beni che mancando di precisiriferimenti di mercato a causa di spiccatecaratteristiche individuali richiedono il giudizio diun esperto
b. disciplina che insegna ad attribuire somme dimoneta a beni economici per esigenze pratiche
c. disciplina che insegna a risolvere quesiti di stima
BENE ECONOMICO
BENE: QUALUNQUE COSA CAPACE DI SODDISFARE UN
BISOGNO
ECONOMICO: BENE LIMITATO E ACCESSIBILE
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GIUDIZIO DI VALORE
OBIETTIVO CONOSCENZE TECNICHE
CONOSCENZE ECONOMICHE
FINALITA’
PREVISIONEPROBABILITA’
VALORE
PERITOProf. Carmelo Tatano
COSA SI PUO’ VALUTARE
PAGANDO IL GIUSTO…... TUTTO!
A CONDIZIONE DI RICORDARE LA DIFFERENZA FRA:
VALORE E PREZZO DI MERCATO
PERITOProf. Carmelo Tatano
VALORE DI MERCATO
GIUDIZIO CHE ESPRIME, IN TERMINI PREVISIONALI E
PROBABILISTICI,L’EQUIVALENTE IN MONETA
DI UN ASPETTO ECONOMICODI UN BENE!
PERITOProf. Carmelo Tatano
Il giudizio di stima
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Cos’è:
Non è un’opinione sul valore
Non è un prezzo
E’ una previsione sul valore
Caratteristiche:
E’ condizionata alla scopo pratico della stima
E’ oggettiva
E’ generalmente valida
Ha carattere probabilistico
E’ fondata sul mercato
Il metodo di stima
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Cos’è:Insieme delle procedure volte a giungere al valore di stima,sempre basato su una comparazione
Fasi :Ricognizione del quesito
Scelta del momento di stima
Scelta dell’aspetto economico
Scelta della procedura più adatta
Il metodo di stima
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Fasi :1. Individuazione dello scopo o ragione pratica
2. Rilevazione dei prezzi di mercato di beni simili a quelloda stimare
3. Scelta del parametro tecnico od economico
4. Risoluzione della proporzione
5. Aggiunte e/o detrazioni
AggiunteDetrazionixx p
PV
V +−∑
∑= *
Cosa può riguardare il giudizio di stima?
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Uno degli aspetti economici:
Il valore di mercato
Il costo di costruzione o produzione, riproduzione o
ricostruzione
Il valore di trasformazione (valore di macchiatico)
Il valore di surrogazione
Il valore complementare (migliorato, mancato)
Il valore di capitalizzazione
Cosa può riguardare il giudizio di stima?
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Altri valori….
Il valore d’uso
Il valore d’investimento
Il valore speciale (fusione)
Il valore cauzionale
Il valore assicurabile
Il valore di realizzo
Il valore di liquidazione
Il più probabile valore di mercato
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Il valore che con maggior probabilità si formerà in una liberacompravendita
Il valore di mercato dipende:a. Dalla forma di mercato (libera conc., monopolio, monopsonio, ecc.)b. Dal tipo di mercato (dettaglio, ingrosso, franco azienda, ecc.)Applicazione:a. Mercato attivo dei beni similib. Individuazione certa dei valori di compravenditac. Individuazione parametri tecnici ed economiciImpiego:a. Stime cauzionalib. Aste pubblichec. Divisioni ereditarie ripartid. Valutazioni fiscalie. Ecc.
DApxPV
Vx −+=∑∑ *
Il più probabile valore di costo
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Il valore di mercato dei fattori della produzione necessari alla produzionedel bene
Il valore di costo comprende:a. La reintegrazione dei capitali logorati o distrutti nel processo
produttivo (Q+Sv)b. La remunerazione dei servizi messi a disposizione dallo stato (Imp)c. La retribuzione delle figure economiche che hanno partecipato alla
produzione (Sa+St+Bf+I+/-T)
Impiego:a. Stima preventiva e consuntiva dei costib. Redazione di bilancic. Stima dei dannid. Ecc.
nto)deprezzame (o vetustàcoeff.*VV costrricostr =
Il più probabile valore di trasformazione
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E’ la differenza fra il valore di mercato del bene trasformato ed il costodella trasformazione
La trasformazione deve essere:a. Tecnicamente possibileb. Economicamente convenientec. Legalmente ammissibile
Impiego:a. Giudizi di convenienzab. Stima del valore di mercato di aree fabbricabilic. Stima del valore di mercato di edifici vetustid. Ecc.
Esempio particolare: prezzo di macchiatico, valore a sito e cementi.
Il più probabile valore (costo) di surrogazione
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Il valore di mercato (costo di produzione) del bene capace di sostituire ilbene oggetto di stima
La surrogazione deve essere:a. Tecnicamente possibileb. Economicamente valutabile
Impiego:a. Stime di beni privi di mercato (monopolio bilaterale)b. Stima di aziende con profitti negativic. Stime di edifici e impianti industrialid. Ecc.Esempio: letame
Il più probabile valore complementare
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La differenza fra il valore di mercato del bene intero ed il valore di mercatodella parte residua (bene oggetto di stima escluso)
La stima del valore complementare presuppone che:a. Vi sia complementarietà fra la parte ed il tuttob. La parte staccata non sia surrogabilec. La parte residua abbia un mercato
Impiego:a. Stime per espropriazioni parziali (servitù, ecc.) b. Stima di danni per limitazioni autoritative (valore mancato)c. Stime di miglioramenti (migliorato)d. Stime di avviamenti commercialie. Ecc. Vpost)VV antex −=
Il più probabile valore di capitalizzazione
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Accumulazione al momento della stima di tutti redditi che il bene oggetto distima può dareLa stima del valore di capitalizzazione presuppone che:a. Il bene sia capace di dare un redditob. Sia possibile prevedere i redditi futuric. Sia possibile individuare un saggio di capitalizzazione
Impiego:a. Stime del valore di mercato b. Stime cauzionalic. Stime di aziended. Ecc.
n
n
qrq
*1*BV
lim. annuali Redditi
f0−
=
caprf
0BV
ill.annualiRedditi
= 11*BV
ill.pol.Redditi
f0 −= nq
Quale valore?
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a. Il valore attuale (attualisti)b. Il valore potenziale - highest and best value (suscettivisti)c. Il valore ordinario (più probabile)
La stima di un bene deve far riferimento non alle condizioni attuali
e nemmeno a quelle potenziali, ma soltanto a quelle condizioni
che, a giudizio della maggioranza degli esperti si ritengono
normali e continuative (Michieli, 1993)
Il principio di comparazione
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Definizione: raffronto, diretto o indiretto, reale o simulato, tra il beneoggetto di stima e i beni simili.
Principio di indifferenza (Jevons):
beni simili, compravenduti e/o realizzati in ambiti spaziali e temporaliomogenei e in epoca più o meno recente, devono avere lo stesso valore.
‘…quando una merce è di qualità uniforme e perfettamente omogenea,qualsiasi porzione può essere usata indifferentemente invece di un’altraporzione uguale; in un medesimo mercato ed in medesimo momento, tuttele porzioni debbono quindi essere scambiate secondo il medesimorapporto’. Jevons H.A., ‘Theory of Political Economy’, Londra, 1871.
Le fasi del raffronto
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1. Raccolta di valori di beni simili di valore noto
2. Ordinamento dei beni rispetto al valore (scala del valore)
3. Collocazione del bene da valutare sul più opportuno gradino
della scala
Il principio di comparazione
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Il principio di comparazione può seguire due vie alternative:
confronto sulla base di prezzi o valori correnti(confronto attuale);
confronto sulla base di ricavi, costi, redditi o valoripassati o futuri (confronto intertemporale).
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1. SINTETICICOMPARAZIONE PARAMETRICA (TECNICA O ECONOMICA)PER VALORI TIPICI O COEFFICIENTI DI VALUTAZIONEIMPRESSIONE O A VISTASTORICO
2. ANALITICOPER CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI
I procedimenti di stima
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Procedimenti di raffronto attuale I
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1. Euristico: stima vista o ad impressione
2. Con l’aiuto di calcoli matematico-statistici:
a. stima per comparazione diretta monoparametrica;
b. stima per comparazione diretta pluriparametrica.
La stima per comparazione diretta mono-parametrica
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Valutazione che si avvale di un algoritmo che esprime il valore stima
rispetto ai valori di beni simili.
Fasi:
1. Individuazione di beni il più possibile simili a quello di stima e dei
quali sia noto l’aspetto economico oggetto di valutazione;
2. individuazione di un parametro di comparazione comune ai beni
confrontati e fortemente correlato con il valore degli stessi;
3. esecuzione dei calcoli.
Gli algoritmi di calcolo nella stima mono-parametrica
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AggiunteDetrazionixx p
PV
V +−∑
∑= *
La proporzione
dove:
Vx è il valore del bene da stimare;
Vi è il valore dei beni i presi a confronto;
pi è l’ammontare del parametro di confronto nei beni i;px è l’ammontare del parametro di confronto nel bene da stimare;
A/D sono le eventuali aggiunte e detrazioni.
La stima per comparazione diretta pluri-parametrica
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Valutazione che si avvale di algoritmi che esprimono il valorerispetto a più variabili indipendenti
Procedure:1.Stima econometrica (ARM);2.Market Comparison Approach3.Stima per coefficienti di merito.4.Stima per valori tipici (elementi costitutivi);
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La stima per coefficienti di merito
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E’ una procedura utile quando si hanno pochi dati
Fasi:
1. Raccolta sul mercato di compravendite di beni simili o di
un valore di riferimento “normale”;
2. Individuazione delle caratteristiche influenti sul valore;
3. Attribuzione di un punteggio (coefficiente) a ciascun stato
delle caratteristiche;
4. Calcolo del coefficiente globale;
5. Stima del valore del bene.
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La stima per valori tipici
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Fasi:
disaggregazione del bene complesso in tante parti omogenee;
individuazione, per ciascuna parte omogenea, di transazionirecentemente avvenute sul mercato;
individuazione, per ciascuna parte omogenea, di un opportunoparametro di comparazione;
stima del valore di ciascuna parte;
determinazione del valore totale del bene complesso.
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L’algoritmo per la stima per valori tipici
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Confronto: diretto, con uso di parametri tecnici (m2, m3, posti a sedere etc.)o economici (affitto, Rendita catastale, Bf, etc.)Beni: tutti ma suddividendoli nelle componenti più semplici (semplici ecomplessi)Usato: da tutti i peritiRequisiti: conoscenze tecniche ed economiche del bene, flessibilità delperito
AggiunteDetrazionixx p
PV
V +−∑
∑= *Coltura Classe Coeff. merito €/ha
Seminativo 1 100 € 36000,00
Vigneto 2 80 X?
Pascolo 3 70 X?
Il coeff. Di merito è stabilito in funzione del reddito, della produttività o ad altrecaratteristiche
Procedimenti di raffronto intertemporale II
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a. Stima storica;
b. stima per capitalizzazione dei redditi;
c. stima per valore di trasformazione.
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La stima storica
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Valutazione basata sui prezzi di mercato del bene registratinel passato.
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Confronto: indiretto, con uso di parametri economici dellostesso bene in recenti compravendite (affitto, Renditacatastale, Bf, etc.)Beni: tutti (semplici e complessi)Usato: poco o niente da tutti i peritiRequisiti: conoscenze tecniche ed economiche del bene,flessibilità del perito
La stima per capitalizzazione del reddito
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Premesse:a) Che vi sia una tendenziale coincidenza tra il valore del bene
da stimare e la somma (finanziaria) dei redditi futuri;b) Che vi sia la capacità di prevedere redditi futuri (Ri) e saggio
di sconto r (capitalizzazione)
=xV
n
n
f rqqBV 1
0−
=
rB
V f=0Redditi annuali costanti e illimitati
11*BV f0 −
= nq
La stima per capitalizzazione del reddito
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∑∑=
VB
r fc
c
f
rB
V =0
La stima per capitalizzazione del reddito è una stima per comparazione diretta
monoparametrica dove il criterio è il reddito
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La stima per valore di trasformazione
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( )∑= +
−==
n
iitrimi
trm rCVVV
0 1dove:Vm/tr = valore di mercato (trasformazione) del bene;Vmi = valore di mercato (ricavo) realizzabile nell’anno i;Ctri = costo di trasformazione da sostenere (esborso) nell’anno i;r = saggio di sconto.
Tempo0 1 2 n
Il valore di mercato del bene si allinea sul valore di trasformazione(ordinaria)
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Principio dell’ordinarietà
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I beni devono sempre considerarsi in condizioni ordinarie, in seguito alla
determinazione del valore ordinario o normale si potranno fare le aggiunte
o le detrazioni per adeguarlo al valore reale.
Il metodo di stima è basato sul confronto con i beni simili nelle stesse
condizioni intrinseche ed estrinseche, pertanto la base è quella di
considerarli tutti in condizioni ordinarie.
Imprenditore ordinario: persona, dotata di capacità medie sia tecniche che
economiche, capace di risolve i problemi aziendali come un qualsiasi altro
imprenditore della zona.
Azienda ordinaria: è quella gestita da un imprenditore ordinario, dota di
normali caratteristiche.
Fondamentale presupporre che il ±T = 0, questo per evitare che al valore
del bene si possano legare le capacità imprenditoriali.