fidea - Српска Банка · pdf filemokranjčeva br. 73/4, nis inŽenjering mob. 063...

FIDEA Mr. Ljiljana Ilić-Andrejević PR ul. Mokranjčeva br. 73/4, Nis mob. 063-428-259; tel. 018-591-845 PIB: 106677901

SPECIJALIZOVANI BIRO ZA VEŠTAČENJE, INŽENJERING I KONSALTING “FIDEA”

E-mail: [email protected]

SRPSKA BANKA AD Beograd

ELABORAT PROCENE TRŢIŠNE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI kompleksa proizvodno poslovnih objekata u Vlahinji „Toplica Drvo“ d.o.o Beograd 1.9.2016.god. PROCENITELJ

Ilić Andrejević Ljiljana




Osnovni podaci o procenjivanoj nepokretnosti:

Osnovni podaci o vlasniku nekretnine:

Osnovni podaci o procenitelju:

Naziv firme FIDEA Matični broj firme: 61191089

Ime i prezime procenitelja: Ilić Andrejević Ljiljana Broj Rešenja: 740-05-00667/2010-03 od 6.7.2011.god. Kontakt telefon: 063 42 82 59

Datum procene: 1.9.2016.god

Srednji devizni kurs NBS: 123,14 din/euro

Nepokretnost koja je predmet procene:

Kompleks proizvodno poslovnih objekata u Vlahinji „Toplica Drvo“ d.o.o Beograd, ul. Vlahinja bb, opština Kuršumlija

na kp.br. 976, broj zgrade od 1 do 3, LN br.281KO Vlahinja, na kp.br. 977, broj zgrade od 1 do 2, LN br.281 KO Vlahinja, i na kp.br. 971/2, broj zgrade od 1 do 4, Ln.85 KO Vlahinja.

Površina poslovnih prostorija:

P= 2.187 m2

Godina izgradnje

2010.god.

Ime i prezime / naziv Simijonović Gradimir

Adresa Beograd, ul. Visog Stevana br.43a

PIB -

Procenjena graĎevinska vrednost (koja se osigurava) 602.939,00 (EUR) 74.245.908,00 (RSD)

Procenjena trţišna vrednost 697.482,00 (EUR) 85.887.933,00 (RSD)




Lokacija nepokretnosti:

dispozicija parcela i objekata – Geo Srbija

Nepokretnost –predmet procene:

Kompleks proizvodno poslovnih objekata u Vlahinji „Toplica Drvo“ d.o.o Beograd ul. Vlahinja bb, opština Kuršumlija na kp.br. 976, broj zgrade od 1 do 3, LN br.281KO Vlahinja, na kp.br. 977, broj zgrade od 1 do 2, LN br.281 KO Vlahinja, i na kp.br. 971/2, broj zgrade od 1 do 4, Ln.85 KO Vlahinja.

kp.br.976 Izvod iz lista nepokretnosti br. 281 KO Vlahinja Uknjižena površina

zgrada br. 1 Zgrada drvne industrije, industrije nameštaja i proizvodnje papira –deo, objekat ima odobrenje za upotrebu

- 1.Hala mašinske radionice 1

396 mkv.

br. 2 Zemljište pod zgradom i drugim objektom

- 2.Hala za skladištenje poluproizvoda 1

337 mkv.


- 3.Hala za skladištenje poluproizvoda 2

362 mkv.

kp.br. 977 Izvod iz lista nepokretnosti br. 281 KO Vlahinja




Lokacija Kompleksa proizvodno poslovnih objekata u Vlahinji „Toplica Drvo“ d.o.o Beograd, je van naseljenog mesta, pored reke Toplice, i regionalne saobraćajnice Kuršumlija - Kopaonik. Lokaciji je atraktivna za razvoj drvne industrije. Odlikuje je odlična saobraćajna povezanost i komunikativnost.

Lokacija nepokretnosti – opis mikrolokacije:

Adresa

ul. Vlahinja bb, opština Kuršumlija

Katastarska parcela

na kp.br. 976, broj zgrade od 1 do 3, LN br.281KO Vlahinja, na kp.br. 977, broj zgrade od 1 do 2, LN br.281 KO Vlahinja, i na kp.br. 971/2, broj zgrade od 1 do 4, Ln.85 KO Vlahinja.

Katastarska opština

KO Vlahinja

Mesto Selo Vlahinja

Broj stanovnika Oko 13.000

Opština Kuršumlija

Kompleks proizvodno poslovnih objekata u Vlahinji,

br. 1 Pomoćna zgrada, objekat izgradjen bez odobrenja za gradnju Objekat nije procenjivan.

( 86 mkv.)


- 4.Sušara

271 mkv.

kp.br. 971/2 Izvod iz lista nepokretnosti br. 85 KO Vlahinja

br. 1 Zgrada drvne industrije, industrije nameštaja i proizvodnje papira –deo, objekat ima odobrenje za upotrebu-proizvodna

– 5.Hala mašinske radionice 2

355 mkv.


- 6. Sušara sa kotlarnicom

117 mkv.


- 7. Bravarska radionica

81 mkv.


- 8. Upravna zgrada

97 mkv.

(268 mkv.)

Ukupno 2.187 mkv.




Opšti opis nekretnine

„Toplica Drvo“ d.o.o Beograd Kompleks objekata je izgradjen na tri medjusobno povezane parcele kp.br. 976, kp.br. 977, i kp.br. 971/2 KO Vlahinja, koje čine jedinstven plac. Za prilaz placu i vezu sa regionalnim asfaltnim putem namenski su izgradjene dve interne kolske saobraćajnice, istočno i zapadno od placa. Plac i interne saobraţajnice koje su u funkciji redovne upotrebe kompleksa, nisu predmet procene.

Objekti su koncentrisani u okviru lokaliteta, i čine jedinstven kompleks objekata u funkciji tehnološkog procesa drvne industrije, industrije nameštaja i proizvodnje papira.

Predmetni kompleks objekata čine: dve hale mašinske radionice 1 i 2, i dve hale za skladištenje poluproizvoda 1 i 2, dve sušare od kojih je jedna nezavršena, bravarska radionica i Upravna zgrada.

Svi izgradjeni objekti su u funkciji proizvodnje.

Status objekta uknjižen / neuknjižen

Zgrade drvne industrije, industrije nameštaja i proizvodnje papira, upisane kao zgrade br.1, na kp.br. 976, - hala mašinske radionice 1, i na kp.br. 971/2 hala mašinske radionice 2, su uknjižene kao objekti koji imaju odobrenje za upotrebu.

Ostali objekti - zgrade ostalih industrijskih delatnosti, upisane kao zgrade 2 i 3, na kp.br. 976, - hale za skladištenje poluproizvoda 1 i 2, zgrada 2, na kp.br. 977, - sušara; i zgrade 2, 3 i 4, na kp.br. 971/2 (- sušara, bravarska radionica i upravna zgrada) su uknjižene kao objekti koji imaju odobrenje za gradnju. Objekat br. 1, na kp.br. 977, uknjižena kao pomoćna zgrada, izgradjena bez odobrenja za gradnju – nije predmet procene.

Vlasnički list, Izvod iz LN, ili Tapija

Izvod iz LN br.281, i Prepis LN br. 85, Podaci sa KnWebPublik od 2.9.2016.god.

Drugi dokument kao dokaz o vlasništvu

-




Opšti opis nekretnine

1.Hala mašinske radionice 1

Zemljište i Lokacija: katastarska parcela, katastarska opština, površina

kp.br. 976, broj zgrade od 1, u skladu sa LN br.281 KO Vlahinja, Površina objekta u osnovi je 396 mkv.

Godina izgradnje objekta / rekonstrukcije 2010.god.

Tip konstrukcije objekta

Skeletni sistem sa armirano betonskim vertikalnim i horizontalnim serklažima i ispunom zidova od peno betonskih blokova, i plafonskom knauf oblogom.

Spratnost Prizemlje, P

Spratna visina objekta 4 m

Fasada Omalterisana i završno obradjena bojenjem

Opšta ocena stanja objekta Objekat je u dobrom stanju Ocena održavanja Standardna Krovna konstrukcija i Krovni pokrivač Drvena sa pokrivačem od tr sendvič lima Stepen izgraĎenosti objekta 100%

Unutrašnja obrada

Struktura Proizvodna hala drvne industrije Namena

Površina Površina 396 mkv. Primarno stanovanje

Podovi Betonski industrijski pod Vikendica

Stolarija Metalna vrata i drveni prozori Sekundarno stanovanje

Grejanje Etažno Komercijalna svrha x

Instalacije Instalacije ViK, elektro instalacije trofazne stuje i neon rasveta hale

Razno x

Druge specifične osobine Objekat u eksploataciji Investiciona

Uvidom na licu mesta, na dan izrade procene, ustanovljeno je da se predmetna nepokretnost ne nalazi na klizištu i da nisu primećene bilo kakve deformacije koje bi ukazivale da postoji sleganje tla.

Saglasan

Uskladjenost sa pozitivnim propisima i ostali rizici:

Objekat zadovoljava :

objekat izgraĎen u skladu sa svim važećim zakonima, propisima i standardima, uključujući životnu sredinu, planiranje, izgradnju i propise o zdravlju i bezbednosti

zagaĎenje terena i rizik od zagaĎenja (ne postoji)

postojanje deponije u blizini (ne postoje)

rizik od poplave / seizmičke aktivnosti (nema rizika)

upotreba / prisustvo štetnih materijala pri graĎenju (npr. nevezani azbest, formaldehid i radon) (ne)

ostale opasnosti za zdravlje i bezbednost (npr. neispravne električne instalacije, ispuštanje otrovnih gasova iz gasnih štednjaka ili grejača)-ne postoje

Ne postoji rizik u pogledu zaštite životne sredine




2.Hala za skladištenje poluproizvoda 1


kp.br. 976, broj zgrade 2, u skladu sa LN br.281 KO Vlahinja, Površina objekta u osnovi je 337 mkv.


Tip konstrukcije objekta Skeletni sistem sa armirano betonskim vertikalnim i horizontalnim serklažima i ispunom zidova od peno betonskih blokova

Spratnost Prizemlje, P Spratna visina objekta 4 m Fasada Omalterisana i završno obradjena bojenjem Opšta ocena stanja objekta Objekat je u dobrom stanju Ocena održavanja Standardna Krovna konstrukcija i Krovni pokrivač Drvena rešetka sa pokrivačem od tr sendvič lima Stepen izgraĎenosti objekta 100%

Unutrašnja obrada

Struktura Proizvodna hala drvne industrije za skladištenje poluproizvoda

Namena






Razno x



Saglasan













3.Hala za skladištenje poluproizvoda 2




Tip konstrukcije objekta Skeletni sistem sa armirano betonskim vertikalnim i horizontalnim serklažima i ispunom zidova od peno betonskih blokova

Spratnost Prizemlje, P Spratna visina objekta 4 m Fasada Omalterisana i završno obradjena bojenjem Opšta ocena stanja objekta Objekat je u dobrom stanju Ocena održavanja Standardna Krovna konstrukcija i Krovni pokrivač Drvena rešetka sa pokrivačem od tr sendvič lima Stepen izgraĎenosti objekta 100%

Unutrašnja obrada

Struktura Proizvodna hala drvne industrije za skladištenje poluproizvoda

Namena






Razno x



Saglasan













4. Sušara





Skeletni sistem sa armirano betonskim vertikalnim i horizontalnim serklažima, ispunom zidova od giter blokova i TM medjuspratnom konstrukcijom

Spratnost Prizemlje + potkrovlje, P + Pk

Spratna visina objekta 4 m + 2,6 m

Fasada neomalterisana

Opšta ocena stanja objekta Objekat u nezavršenom stanju

Ocena održavanja Standardna

Krovna konstrukcija i Krovni pokrivač Drvena konstrukcija sa pokrivačem od falcovanog crepa

Stepen izgraĎenosti objekta 70%

Unutrašnja obrada

Struktura Četiri posebne prostorije za sušenje u prizemlju i potkrovlje koje nije privedeno nameni

Namena


Podovi Betonski pod Vikendica

Stolarija neugradjena Sekundarno stanovanje

Grejanje - Komercijalna svrha x

Instalacije Instalacije ViK, elektro instalacije trofazne stuje

Razno x


Napomena Potkrovlje objekta nije obuhvaćeno procenom.


Saglasan













5.Hala mašinske radionice 2


kp.br. 971/2, broj zgrade od 1, u skladu sa LN br.85 KO Vlahinja, Površina objekta u osnovi je 355 mkv.



Skeletni sistem sa armirano betonskim vertikalnim i horizontalnim serklažima i ispunom zidova od peno betonskih blokova, i plafonskom knauf oblogom.

Spratnost Prizemlje, P

Spratna visina objekta 4 m

Fasada Omalterisana i završno obradjena bojenjem

Opšta ocena stanja objekta Objekat je u dobrom stanju


Krovna konstrukcija i Krovni pokrivač Drvena sa pokrivačem od tr sendvič lima


Unutrašnja obrada

Struktura Proizvodna hala drvne industrije Namena






Razno x



Saglasan













6. Sušara sa kotlarnicom





Skeletni sistem sa armirano betonskim vertikalnim i horizontalnim serklažima i ispunom zidova od giter blokova i TM medjuspratnom konstrukcijom


Spratna visina objekta 4 m + 2,6 m






Unutrašnja obrada

Struktura Dve posebne prostorije za sušenje u prizemlju, degažman i veza sa bravarskom radionicom, kotlarnica i potkrovlje koje nije privedeno nameni

Namena






Razno x


Napomena Potkrovlje objekta nije obuhvaćeno procenom.


Saglasan













7. Bravarska radionica







Spratna visina objekta 2,6 m + 2,6 m(nadzidak 1,8m)






Unutrašnja obrada

Struktura Dve prostorije u prizemlju i veza degažman sa objektom sušare i potkrovlje koje nije privedeno nameni

Namena



Stolarija Drvena sa staklenom termopan ispunom Sekundarno stanovanje



Razno x


Napomena Površina potkrovlja nije obuhvaćena procenom.


Saglasan













8. Upravna zgrada






Spratnost Prizemlje + sprat + potkrovlje, P + 1 +Pk

Spratna visina objekta 3m + 2,8 m + nadzidak 1,6m






Unutrašnja obrada

Struktura Ulazni hol sa trpezarijom , kuhinjom i sanitarnim čvorom u prizemlju, i na spratu jedinstven višenamenski poslovni prostor

Namena

Površina Ukupna površina 268 mkv. Primarno stanovanje

Podovi Parket i keramičke pločice Vikendica

Stolarija Drvena sa staklenom termopan ispunom Sekundarno stanovanje



Razno x



Saglasan













METODOLOGIJA PROCENE

Postoje tri tradicionalna pristupa vrednovanja poslovne aktive:

troškovni pristup,

pristup poredjenja prodajnih transakcija ili komparativni pristup,

i pristup kapitalizacije prinosa.

Svaki od navedenih, pristupa problemu procenjivanja iz različkite perspektive, razmatra podatke iz različitih izvora i ima prednosti i nedostatke. Odabir pristupa prilagodjava se svakoj pojedinačnoj nepokretnosti a na osnovu njenih karakteristika, lokacije i tržišnih fundamenata.

Troškovnim pristupom dobijamo gradjevinsku vrednost objekta, koja obuhvata: - Troškove investiciono-tehničke dokumentacije, - Troškove gradnje, - Troškove ureĎenja graĎevinskog zemljišta, - Troškove vrednosti pripadajućih instalacija; a uzimajući u obzir: - Funkcionalnost projekta, - Kvalitet gradnje, - Stepen amortizovanosti, i - IzgraĎenost infrastrukture.

GraĎevinska vrednost objekta utvrĎuje se na osnovu prosečnih cena izvoĎačkih pozicija definisanih sledećim parametrima: a) prosečnim normama u graĎevinarstvu koje propisuju utroške materijala i norme utroška radnog vremena, b) vrednostima radne snage (prosečnih cena usluga na teritoriji grada) c) cenama graĎevinskog materijala, prema prosečnim cenama u maloprodaji na teritoriji grada d) cenama spoljnjeg transporta do daljine od 10 km. Na osnovu ovako kalkulisanih pozicija a u zavisnosti od tipa gradnje formiraju se ukupne cene po jedinici poslovnog prostora koje obuhvataju graĎevinski deo objekta, kompletne graĎevinsko – zanatske radove, instalacije električne energije, instalacije vodovoda i kanalizacije i mašinske instalacije.

Cenom se obuhvata i amortizacija koja je utvrĎena, kako to predviĎa čl. 47 Zakona o eksproprijaciji SR Srbiji Sl. glasnik R. Srbije br. 40/84, 53/87, 22/89, 15/90, 6/90), na licu mesta, zavisno od vremena gradnje, vrste upotrebljenog materijala, načina investicionog održavanja i mogućnosti za njegovu upotrebu i dalje korišćenje, a max. do 1% godišnje. Procena gradjevinske vrednosti predmetnog poslovnog prostora, daje se polazeći od vrednosti njegove ponovne izgradnje, uzimajući kao korektivne elemente: stanje poslovnog prostora, funkcionalnost, postojeću infrastrukturu, lokaciju objekta i iznos realne amortizacije.

Pristup poredjenja trţišnih transakcija ili komparativni pristup, je uobičajen metod procene trţišne vrednosti komercijalnih nekretnina i načelno se uzima kao najdirektniji pristup determinisanja tržišne vrednosti. Ograničavajući faktori upotrebljivosti ovog pristupa procenjivanja su:

indikaciju tržišne vrednosti ne daju sve transakcije, jer relativno jaka pregovaračka pozicija prodavca može povisiti prodajnu cenu, dok jak kupac ima mogućnost umanjivanja cene aktive u odnosu na tržišnu vrednost.

pojedini tipovi nekretnina se retko prodaju, što rezultuje nedostatkom bliskih substituta i nedovoljnim tržišnim pokazateljima.

Uspešna upotreba ovog pristupa zahteva postojanje aktivnog tržišta uporedivih nekretnina, prošle transakcije

uporedivih nekretnina, pristup informacijama obavljenih transakcija i neiznudjene transakcije izmedju nezavisnih stranaka.

Pristup kapitalizacije prinosa uzima u obzir anticipirani prihod koji se može očekivati u slučaju izdavanja u zakup. Procenjeni prihod se zatim kapitališe tržišno definisanom stopom kapitalizacije kako bi se procenila tržišna vrednost nekretnine. Ova metoda se koristi pri procenjivanju vrednosti komercijalnih nekretnina korišćenih od strane vlasnika i za nekretnine koje generišu prihode na osnovu dugoročnih ugovora o zakupu.

U konkretnom slučaju primenjene su kao relevantne, dve metode:

troškovni pristup za utvrdjivanje gradjevinske vrednosti nepokretnosti,i

komparativni pristup za utvrdjivanje njihove tržišne vrednosti.




Tekuća kriza globalnog finansijskog sistema je stvorila značajan stepen nesigurnosti u sektoru komercijalnih nepokretnosti širom sveta. U ovakvim okolnostima, cene i vrednosti prolaze kroz period povečane nestalnosti, dok tržište apsorbuje kontrakcije i stabilizuje se. Nedostatak likvidnosti kapitalnih tržišta znači da može biti veoma teško ostvarivanje prodaje ovakvih nepokretnosti u kraćem roku, te se preporučuje redovno revidiranje date procene.

- Troškovni pristup

1. Hala mašinske radionice 1

Tabela za odreĎivanje graĎevinske vrednosti imovine

№ Opis vrednost

jedinica mere

1 Vrsta nekretnine poslovna

2 Godina izgradnje 2010 year

3 Tekuća godine 2016 year

4 Ukupan vek trajanja 80 years

5 Preostao vek trajanja 74 years

6 Površina 396,00 sq.m.

7 Cena po m2 za nov objekat 350 EUR/sq.m.

8 ObezbeĎenje 527 eur

9 Projekat, dozvole, nadzor i tehnička kontrola 0 eur

10 Vrednost novog objekta 138.073 eur

11 Fizička depresijacija u % 7,50% eur

12 Fizička depresijacija u EUR 10.355 eur

13 GraĎevinska vrednost - EUR 127.718 eur

14 GraĎevinski defekti -2.554 eur

15 Poboljšanja eur

Građevinska vrednost nekretnine 125.200 eur

Građevinska vrednost imovine

1. Građevinska vrednost nekretnine 125.200 EUR

2. Tržišna vrednost zemljišta * EUR

Ukupna građevinska vrednost imovine 125.200 EUR

Gradjevinska vrednost hale mašinske radionice 1, je u iznosu 125.200,00 EUR




2. Hala za skladištenje poluproizvoda 1


№ Opis vrednost

jedinica mere















15 Poboljšanja eur






Gradjevinska vrednost hala za skladištenje poluproizvoda 1, je u iznosu 91.200,00 EUR

3. Hala za skladištenje poluproizvoda 2 Tabela za odreĎivanje graĎevinske vrednosti imovine

№ Opis vrednost

jedinica mere


















15 Poboljšanja eur






Gradjevinska vrednost hale za skladištenje poluproizvoda 2, je u iznosu 98.000,00 EUR

4. Sušara


№ Opis vrednost

jedinica mere


















15 Poboljšanja eur


Koficijent izgradjenosti 0,7 42.630 eur





Gradjevinska vrednost sušare, je u iznosu 42.630,00 EUR.



№ Opis vrednost

jedinica mere















15 Poboljšanja eur






Gradjevinska vrednost hale mašinske radionice 2, je u iznosu 112.200,00 EUR




6. Sušara sa kotlarnicom


№ Opis vrednost

jedinica mere














14 GraĎevinski defekti -531 eur

15 Poboljšanja eur


Koeficijent izgradjenosti 0,9 23.400 eur





Gradjevinska vrednost sušare sa kotlarnicom, je u iznosu 23.400,00 EUR



№ Opis vrednost

jedinica mere

















14 GraĎevinski defekti -365 eur

15 Poboljšanja eur


Koeficijent izgradjenosti 0,9 16.110





Gradjevinska vrednost bravarske radionice, je u iznosu 16.110,00 EUR

8. Upravna zgrada


№ Opis vrednost

jedinica mere















15 Poboljšanja eur





Koeficijent izgradjenosti 0,97 93.799





Gradjevinska vrednost Upravne zgrade, je u iznosu 93.799,00 EUR

- Komparativni pristup:

Tržište

Vrednost nekretnine U porastu X Stabilna U opadanju

Interesovanje za kupovinu Visoka Srednja X Niska Nepostojeća

Interesovanje za iznajmljivanje Visoka Srednja X Niska Nepostojeća

Prosečno vreme za prodaju sličnih nekretnina

3-6 meseci 6-12 meseci x preko 12 meseci

Analizirajući tržište nekretnina topličkog okruga utvrdjeno je da za predmetni lokalitet ne postoje komparativi. Toplički okrug je inače poljoprivredi kraj i nije razvijena industrijska proizvodnja. Zbog brdsko planinskog geografskog položaja, u gornjem toku reke Toplice, postoji prirodni potencijal sa većim šumskim površinama za razvoj drvne industrije.

Obzirom da je lokalitet predmetne nekretnine izrazito povoljan i pogoduje razvoju drvne industrije tržišna vrednost predmetnog kopleksa objekata je mnogo veća od objekata sličnih karakteristika na drugim lokalitetima.

Analizirajući ukupno tržište nekretnina utvrdjeno je da se cene industrijskih proizvodnih objekata kreću od oko 200eura /mkv. do 400 eura /mkv. Za komparativnu matricu procene, usvojeni su karakteristični komparativi sličnih karakteristika objekata sa drugih lokacija.

- komparativi za proizvodne objekte

A. 1. Proizvodni kompleks-Bačka Topola

| Prodaja | Proizvodni objekti | Zastupnik

Bačka Topola

1838 m2, 550.000 EUR, 299

A. 2. ŽABALJ PRODAJEMO ODLIČAN INDUSTRIJSKI OBJEKAT

| Prodaja | Proizvodni objekti | Zastupnik

Žabalj

2000 m2, 800.000 EUR, 400

A. 3. Poslovni kancelarisko proizvodni objekat | Prodaja | Proizvodni objekti | Vlasnik

Valjevo

1080 m2, 350.000 EUR, 324

http://www.nekretnine.rs/poslovni-objekti/proizvodni-objekti/689647/proizvodni-kompleks-backa-topola/?cat=prodaja

http://www.nekretnine.rs/poslovni-objekti/proizvodni-objekti/751198/zabalj-prodajemo-odlican-industrijski-objekat/?cat=prodaja

http://www.nekretnine.rs/poslovni-objekti/proizvodni-objekti/433174/poslovni-kancelarisko-proizvodni-objekat/?cat=prodaja




Komparativne matrice procene vrednosti nepokretnosti


C4 C5 C6

Jedinična cena (ili korigovana j.c.): (EUR/m²): 299 400 324

Procentualno uporeĎenje (%): 111 % 90 % 106 %

Jedinična cena nakon uporeĎenja: 332 360 343

Izračunata jedinična cena predmetne nepokretnosti: 1035/3 = 348 EUR/m² usvojeno 345

Ukupna površina: 396,00 m² Izračunata trţišna vrednost objekta : 136.620 EUR

Procenjena tržišna vrednost objekta je u iznosu od 136.620.EUR.


C4 C5 C6




Izračunata jedinična cena predmetne nepokretnosti: 947/3 = 315,66 EUR/m² usvojeno 315




C4 C5 C6








Ukupna površina: 362,00 m²

Izračunata trţišna vrednost objekta : 114.030 EUR


4.Sušara

C4 C5 C6





Koeficijent izgradjenosti 0,7 203




C4 C5 C6




Izračunata jedinična cena predmetne nepokretnosti: 1035/3 = 348 EUR/m² usvojeno 345







6.Sušara sa kotlarnicom

C4 C5 C6




Izračunata jedinična cena predmetne nepokretnosti: 874/3 = 291,39 EUR/m²

usvojeno 291





C4 C5 C6








8. Upravna zgrada

C4 C5 C6







Izračunata jedinična cena predmetne nepokretnosti: 1.266/3 = 422 EUR/m² Koeficijent izgradjenosti 0,97 409




ZAKLJUČAK PROCENITELJA:

Pri utvrĎivanju trţišne vrednosti predmetne nepokretnosti korišćeni su trenutni pokazatelji trţišne vrednosti: tri slična komparativa.

Iskazana trţišna vrednost predmetnog objekta, u vidjenom stanju, odrţiva je u narednih šest meseci.

Procenjena vrednost nekretnine:

Zgrada Br.

Povšina

(m2)

Proc jed

cena u (EUR)

Tržišna vrednost

(EUR)

Tržišna vrednost

(RSD)

GraĎevinska

vrednost (EUR)

Datum

procene

Srednji

kurs EUR

1.

396

345

136.620,00

16.823.386,00

125.200,00

1.9.2016

123,14

2. 337 315 106.155,00 13.071.926,00 91.200,00 1.9.2016 123,14

3. 362 315 114.030,00 14.041.654,00 98.000,00 1.9.2016 123,14

4. 271 203 55.013,00 6.774.301,00 42.630,00 1.9.2016 123,14

5. 355 345 122.475,00 15.081.572,00 112.600,00 1.9.2016 123,14

6. 117 262 30.654,00 3.774.734,00 23.400,00 1.9.2016 123,14

7. 81 283 22.923,00 2.822.738,00 16.110,00 1.9.2016 123,14

8. 268 409 109.612,00 13.497.622,00 93.799,00 1.9.2016 123,14

ukupno 697.482,00 85.887.933,00 602.939,00 1.9.2016 123,14

Ovim potvrĎujem da su ovde korišćene činjenice i podaci apsolutno tačni. Dotična nekretnina je vizuelno ispitana i spolja i iznutra i izvršena je kompletna analiza trţišta. Prilog : fotografije spoljašnjosti i unutrašnjosti nekretnine koja je predmet procene i mapa mikro i makro lokacije. DATUM I MESTO PROCENE 1.9.2016.god., Niš POTPIS I OVERA PROCENITELJA

Ilić Andrejević Ljiljana

fidea - Српска Банка · pdf filemokranjčeva br. 73/4, nis inŽenjering mob. 063...

Documents