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FERRACIOLLI PERÍCIAS FORENSES
LAUDO PERICIAL CÍVEL
NATUREZA: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADE RURAL.
Processo n.° 2111-06.2016.811.0101 - Código 92628.
Vara Única da Comarca de Cláudia - Mato Grosso.
Exequente(s): DOW Agrosciences Sementes & Biotecnologia Brasil Ltda.
Executado(s): Nantes e Silva Ltda.
Imóvel avaliando: Fazenda Sossego III.
Área de 299,9982 hectares.
Município de ltaúba-MT.
Matrícula n.° 3.960 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Cláudia- MT.
Proprietários: Ednei Paes Nantes e Marcelo Lincoln Alves e Silva.
CARLOS FERNANDO FERRACIOLLI PERITO JUDICIAL
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FERRACIOLLI PERICIAS FORENSES
Processo n.°211!-06.2016.811.0101 - Códieo 90457
Comarca de Cláudia - MT Folha 2/49
CARLOS FERNANDO FERRACIOLLI' PERITO FORENSE
Perito Forense Cível, Trabalhista e Criminal;
Parecerista;
Graduação:
• Engenheiro Civil (UEL-Londrina/PR/1979);
• Bacharel em Direito, aprovado na OAB (UNIC-Sinop-MT/2010);
Especialista em:
• Engenharia de Segurança do Trabalho (UFMT);
• Criminologia (AFIRMA TIVO-Cuiabá/MT);
• Gestão Pública (AFIRMA TI VO-Cuiabá/MT);
• Curso de Formação em Crinzinalística ('SEJUSP-MT);
Cursos realizados:
• Exames de Assinaturas: Uma Abordagem à Luz da Neurociência; ministrado p/Dr. Brvan Found, cientista forense - Austrália - (Brasília - DF - 2013);
• Perícias de Crimes de Informática 'SEJUSP-M7);
• Perícias de Acidente de Tráfegos através do método "Monte Carlo Analysis Applied to Crash
Reconstruction" (Brasília - DF - 2012);
Engenheiro de Avaliações e Perícias - IBAPE;
Perito Criminal Oficial do Estado de Mato Grosso;
Vista Técnica à Casa da Moeda do Brasil, ao Banco Central do Brasil e à Valid (A,nerican Bank
Note) com o tema 'Elementos de segurança, impressões, fabricação' (R.J-juiho/2012);
Palestrante no:
• VIII Comitê Nacional de Documentoscopia (São Paulo-SP-2004); • III Seminário Nacional de Engenharia Forense e VI Seminário Nacional de Perícias contra o Meio
Ambiente (João Pessoa —PB - 2010);
• II Seminário da Perícia Oficial de Rondônia (Porto Velho - RO - 2011); • VIII Seminário Nacional de Perícias de Crimes de Trânsito (Brasília - DF— 2012); • IV Seminário Nacional de Engenharia Forense (São Luís - MA - 2012);
Participação assídua em Congressos da Associação Brasileira de Criminalística (+recentes);
• XI Seminário Nacional de Fonética Forense (Florianópolis-SC - Nov. 2016);
• III Seminário Nacional de Análise Forense de Imagens (Florianópolis-SC - Nov. 2016);
• XIV Seminário Nacional de Documentoscopia (B. Horizonte-MG - Set.2016);
• VI Seminário Nacional de Perícia Contábil (B. Horizonte-MG - Set.2016);
• XSeminário Nacional em Perícias em Crimes de Trânsito (Cuiabá-MT— Mai.2016); • XII Seminário Nacional em Perícias em Identificação de Veículos (Cuiabá-MT— Mai.2016);
• XXIII Congresso Nacional de Criminalística (Búzios-Ri— Nov. 2015);
• VI Congresso Internacional de Perícia Criminal (Búzios-Ri— Nov. 2015);
• XXIII Exposição de Tecnologias Aplicadas à Criminalística (Búzios-Ri - Nov.2015);
• IX Seminário Nacional de Perícia em Crimes de Trânsito (Porto Alegre - Nov.2014);
• XI Seminário Nac. de Perícias em Identificação de Veículos (Porto Alegre - Nov. 2014);
• Vil Sem. Nac. de Perícias em Crimes de Meio Ambiente (Porto Velho-RO - Nov. 2014);
• VSeminário Nacional de Engenharia Legal (Porto Velho-RO - Nov. 2014);
• VII Sem. Nac. de Perícias em Crimes de Informática (Rio de Janeiro-Ri— Sei. 2014);
Congressista no VI Congresso Iberoamericano de Criminalística Y Ciências Forenses (Argentina);
Participação no XIV Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias (BA);
Filiado a ABC - Associação Brasileira de Criminalistica.
e-mail: /erraczo/l,:aierr,. com. br - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Anapás. n.° 186 - Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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FERRACIOLLI PERICIAS FORENSES
Processo ,,.°211/-06.2016.811.OJOI - códiRo 90457
Contorci, de (látidia - MT Folha 3/49
LAUDO PERICIAL CÍVEL
NATUREZA: AVALIAÇÃO I)E PROPRIEDADE RURAL
1. HISTÓRICO
Carlos Fernando Ferraciolii, engenheiro Civil, perito judicial nomeado nos autos acima
mencionado pelo(a) Meritíssimo(a) Juiz(a) de Direito da Vara Única da Comarca de Cláudia,
estado de Mato Grosso, efetuou, a partir das 13h45min do dia 02 de maio de 2017, a partir da
sede do Fórum daquela comarca, os exames pertinentes para avaliação de propriedade rural,
nos termos dos autos mencionado na capa deste.
Quando da realização dos exames periciais não compareceu o assistente técnico dos
executados e nem seu representante legal. Também não compareceu assistente técnico do
exequente e nem seu representante legal.
2. DOS AUTOS
Segundo a deliberação da Magistrada do feito, nos termos requeridos pela Carta
Precatória oriunda da 27a Vara Cível do Foro Central Cível da Comarca de São Paulo,
determinou fosse procedida a avaliação de bem penhorado nos autos por meio de perito judicial
nomeado.
Autos de origem: Processo Digital n.° 1014183-28.2015.8.26.0100.
Classe - Assunto: Execução de Título Extrajudicial - Espécies de Contratos.
Exequente: Dow Agrosciences Sementes & Biotecnologia Brasil Ltda.
Executado: Nantes e Silva Ltda e outros.
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Comarca de São Paulo - Foro Central Cível - 27a Vara Cível.
3. DO OBJETO DOS EXAMES PERICIAIS - Fazenda Sossego III
Os exequentes ajuizaram ação de execução referente a uma área rural denominada
Fazenda Sossego III, com área de 299,9982 hectares (duzentos e noventa e nove hectares e
noventa e nove ares e oitenta e dois centiares), situada no município de Itaúba, sob a matrícula
n.° 3.960 (anterior, número 18.592), datada de 11 de fevereiro de 2014, do Cartório de Registro
de Imóveis da Comarca de Cláudia, estado de Mato Grosso, de propriedade dos executs
Ednei Paes Nantes e Marcelo Lincoin Alves e Silva. (7
e-mail: ferrOCIO1/i@Ierra,Co,n, br - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Amapás. n.° 186— Centro - Sinop - Ml' - CEP 78.550-082
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FERRACIOLLI PERICIAS FORENSES
Processo n.°2111-06.2016.81!.0!0! - CÓdiRo 90457
comarca de Cláudia - MT Folha 4/49
4. INFORMAÇÕES PRELIMINARES
Conforme Norma Técnica ABNT 14.653-1, no item 3.44, Valor de Mercado é a
"quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem,
numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente".
Esse valor não é necessariamente o preço pelo qual este bem será transacionado ou
ofertado, pois o valor de mercado é um processo matemático e/ou estatístico de modelagem de
dados, que são obtidos através de coleta de informações sobre os preços pelos quais imóveis
com características semelhantes foram negociados ou estão sendo ofertados. Portanto, preço e
valor são conceitos distintos. Enquanto o valor de mercado se refere ao valor mais provável de
um bem, o preço reflete a quantia monetária pela qual o bem está sendo transacionado.
O objetivo do presente laudo é de determinar os valores mercadológicos praticados na
região de abrangência da Fazenda Sossego III e encontrar seu valor venal.
A avaliação, por sua vez, tem como objetivo de indicar o valor de mercado clu
propriedade para os fins legais a que se destina
e-,nai1:ferrac,oI1i@Iírra, com. br - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Amapás. n.° 186- Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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Processo n.°2111-06.2016.811.0l0I - Código 90457
Comarca de Cláudia - MT Folha 5/49
S. PRESSUPOSTOS DESTA AVALIAÇÃO
Neste trabalho de avaliação consideraram-se os seguintes pressupostos:
• Considerando que o imóvel avaliado e os imóveis utilizados como elementos amostrais
estão localizados em região da Amazônia Legal; considerando-se o disposto no Art. 15, §
4, inciso 1, as áreas de preservação permanente foram computadas no percentual da área de
reserva legal dos imóveis. Portanto, o percentual passível de desbravamento das matas das
glebas será considerado de 20%;
• As áreas de preservação permanente foram classificadas quanto a capacidade de uso do
solo na Classe VIII;
• Considerando-se que há elementos amostrais que tiveram as florestas exploradas
seletivamente, sem qualquer critério de sustentabil idade, sem Plano de Manejo Florestal
Sustentável-PMFS2, tendo esgotado o potencial madeireiro das matas, onde sequer é
possível prever quando produzirão novamente madeira para ser explorada de forma
sustentável; Considerando-se ainda que essas glebas, por essa razão, carregam consigo um
passivo ambiental, suas áreas de reserva legal foram classificadas quanto capacidade de
uso do solo na Classe VIII;
• Os elementos amostrais cujas florestas foram exploradas sob regime sustentável de PMFS,
assim como o imóvel avaliando, que foi explorado com PMFS (Av.-2/3.960), tiveram suas
áreas de reserva legal classificadas quanto a capacidade de uso do solo na Classe VII.
2 Para verificação da existência ou não de PMFS em cada amostra, foi realizada uma consultada no s-Secretaria de Estado do Meio Ambiente de Mato Grosso - SEMAIMT.
e-mail: ferrac,olli@lerra com. hr - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Amapás. n.'186 — Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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Processo ,i.°2111-06.2016.811.0l01 - códiao 90457
Comarca de Cláudia - MT Folha 6/49
6. DA VISTORIA NA ÁREA DA FAZENDA SANTA SOSSEGO III
A vistoria na área da Fazenda Sossego 111 foi realizada no dia 08 de agosto de 2017.
6.1. DA LOCALIZAÇÃO E DO ACESSO À PROPRIEDADE
Figura 1 - Localização da Fazenda Sossego III e a sua posição relativa da sede da cidade
de Itaúba, da cidade de Cláudia e da cidade de Sinop.
A propriedade está localizada no território do município de Itaúba-MT, distante cerca de
70 km da sua sede municipal, sendo 23 km pela rodovia federal BR 163, pavimentada, e 47 km
por estrada vicinal classe 1, com revestimento cascalhado.
e-,nall:ferracio/IKterra,con.br - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Amapás, n.° 186— Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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Processo n.°2111-06.2016.811.010I - códieo 90457
Comarca de Cláudia - MT Folha 7/49
A sua situação foi considerada muito boa 3 . A principal cidade da região é Sinop-MT
(polo regional), distante 100 km da sede municipal de Itaúba-MT, cujo percurso é pela rodovia
pavimentada BR 163.
Figura 2 - A partir da rodovia federal BR 163, km 912, percorre-se rumo leste a distância de 47,4 km até o
vértice do polígono formado pela Fazenda Sossego III.
Figura 3 a/d - A estrada vicinal que até a Fazenda Sossego III é de ótima boa para o seu tipo, com trechos
revestidos com cascalho, com boa manutenção e sem problema de trafegabilidade durante o ano todo.
Conforme Tabela 2, no item 7.1.2.2.
e-mail: /érraciolWi)zerra. com. hr - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Amapás, n.° 186— Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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Processo n.'2111-06.2016.81 1.0101 - Código 90457
( onwrea de (Iúiidia - MT Foi/ia 8/49
Figura 4 - A Fazenda Sossego III, foi extraída de uma área maior de 499,99 hectares, conforme matrícula 18.592, do Cartório de Registro de Imóveis de Cláudia-MT, resultando também nas Fazendas Sossego IV e Sossego V.
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FERRACIOLLI PERICL.S FORENSES
Processo n.°2111-06.2016.811.0101 - Código 90457 Comarca de Cláudia - MT Folha 9/49
6.2. EXPLORAÇÃO ECONÔMICA ATUAL E PERSPECTIVA
Figura 5 - Disposição das três Fazendas Sossego (III, IV e V) após o parcelamento da área de 499,99 ha. A fazenda Sossego III dispõe de apenas 47,59 hectares de pasto para exploração pecuária; o restante encontra-se em estado de terra bruta. Sua área de reserva legal foi explorada comercialmente em sua totalidade em regime de Plano de Manejo Florestal Sustentável - PMFS, conforme se depreende do mapa abaixo.
e-mail: [email protected] - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Amapás. n.° 186 - Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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FERRACIOLLI PERICIAS FORENSES
Processo n.°2111-06.2016.811.0l0l - códi2o 90457
(onzarca de cidudia - MT Folha /0/49
Figura 6 - A Fazenda Sossego III apresenta 47,59 hectares de pasto, 3,87 hectares de Área
de Preservação Permanente - APP e 248,53 hectares de Área de Reserva Legal - ARL.
A área de 47,59 hectares está sendo explorada com atividade pecuária; há possibilidade
de transformá-la em atividades agrícolas, desde que se adote as providências necessárias àquela
atividade.
Na área de reserva legal não há madeira a ser explorada na atualidade, tendo um estoque
futuro garantido pela exploração através de PMFS. Na área passível de desbravamento há um
estoque madeireiro, entretanto não foi considerado por carecer de projeto de
exploração/desmatamento junto ao órgão ambiental.
A propriedade está inserida em um bolsão florestal, cercado por áreas que detém
exploração econômica agrícolas, primeiramente de lavoura e, secundariamente, pecuária. A
tendência da região é a predominância da exploração agrícola.
e-mail: /èrraciolli@lerra. com. hr - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Amapás. n.° 186- Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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FERRACIOLLI PERICIAS FORENSES
Processo n.°2111-06.20/6.8/I.0/0i - Código 90457
(o,narca de Cláudia - MT Foi/ia 11 14 9
Figura 7 a/f- Vizinhança da Fazenda Sossego com exploração agrícola, com plantio de
soja e de milho. Ao longo do trecho percorrido até a Fazenda Sossego 111se constatava
exploração agrícola, com plantio de soja e de milho, e também de pecuária.
e-mail: [[email protected] - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Amapás. n.'186 - Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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FERRACIOLLI
Processo n.°2!11-06.2016.811.0l01 - Código 90457
6.3. DO SOLO E DO RELEVO
Comarca de Cláudia - MT Folha 12/49
A área total da propriedade da Fazenda Sossego III é de 299,99 ha e seu solo é
basicamente Latossolo Vermelho Amarelo distrófico, profundos, com textura média, com baixa
fertilidade natural, que pode ser corrigido artificialmente e o que é feito na região.
O relevo se alterna entre suave até ondulado no sentido transversal do polígono (veja a
figura superior esquerda), com inclinação inferior a 1%, e com declives acentuados na direção
e sentido do curso d'água (vejas as demais figuras), com declividade média de 2,5%.
Figura 8 a/e - A fig. superior reproduz a elevação da área no sentido transversal, com inclinação inferi-a a fig. 1 nferior reproduz a inclinação no sentido longitudinal, em regra abaixo de 1 %, mas apresentndo
inclinação de 2,5 %, jamais alcançando 5%.
e.mai1:ferrac:oI1i( ):erra. com. br . Fones: (66) 99986.0000 Rua dos Arnapás, n.° 186— Centro - Sinop - MT- CEP 78.550-082
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FERRACIOLLI PERICIAS FORENSES
Processo n.°2111-06.2016.811.0I0I - código 90457
Comarca de Cláudia - MT Folha 13/49
Quanto à capacidade de uso da terra, os solos da Fazenda Sossego III foram classificados
de acordo com a Tabela 1, apresentada no item 7.1.2.1, da seguinte forma:
59,22 ha: Classe de capacidade de uso III. Com declividade aproximada de O a <5%, drenagem moderada a regular, risco de inundação ausente, pedregosidade ausente, profundidade acima de 150 cm. A fertilidade e a acidez são passíveis de serem corrigidas. A área se encontra revestida pela floresta nativa.
Classe de capacidade de uso VII. Trata-se da área de reserva legal, encontrando-se revestida pela floresta nativa conservada, explorada sob regime de Plano de Manejo Florestal Sustentável.
Classe de capacidade de uso VIII. Tratam-se das áreas de preservação permanente que, de acordo com o ART. 15, § 40, inciso 1, podem ser computadas não percentual da Reserva Legal do imóvel.
236,90 ha:
3,87 ha:
6.4. BENFEITORIAS
A área de 47,59 hectares está sendo explorada com atividade pecuária; há possibilidade
de transformá-la em atividades agrícolas, desde que se adote as providências necessárias àquela
atividade. Possui cerca de 3.000 metros de cerca arame liso e lascas de madeira.
86 % de sua área está em floresta nativa. Na sua face frontal, junto à estrada Valdirene,
há uma rede monofásica de energia elétrica, abastecida pela distribuidora concessionária. Mas
não há rede de energia na propriedade.
Figura 9 - A propriedade possui 47,59 hectares de área aberta, efli pasto. Nada mais.
e-?nai!:ferrac:olli(a)zerra. com. br - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Amapás, n.° 186 - Centro - Sinop - MT - CEP 78550-082
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FERRACIOLLI
Processo n.°2111-06.2016.811.0101 -Código 90457 Comarca (te Cláudia - MT Folha 14/49
Figura 10 a/b - Rede monofásica de distribuição de energia de energia elétrica da
concessionária da distribuição localizada na Estrada Vicinal Valdirene.
e-mail:ferraciolli@lerra. com. br - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Amapás, n.° 186— Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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FERRACIOLLI PERICIAS FORENSES
Processo n.°2111-06.20!6.811.0101 - Código 90457 Comarca de (ióudia - MT Folha 15/49
7. INFORMAÇÕES GERAIS DA REGIÃO DE INFLUÊNCIA SOBRE O IMÓVEL
AVALIANDO FAZENDA SOSSEGO III
7.1. REFERÊNCIAS URBANAS E REGIÃO GEOECONÔMICA
O imóvel objeto desta avaliação está situado no município de Itaúba-MT, distante cerca
de 70 km da sua sede municipal, na proximidade dos limites territoriais de Cláudia-MT e de
Sinop-MT.
A principal cidade da região é Sinop-MT, urbe dotada das principais infraestruturas,
sendo polo regional de saúde, educação, comércio e serviços de diversas outras cidades,
incluindo Cláudia, Santa Carmem, Vera, Itaúba e União do Sul, dentre outras.
De uma visão ampla, a Fazenda Sossego III está inserida em uma região geoeconômica
que tem como poio o município de Sinop e onde a economia rural gira em torno, principalmente,
da agricultura, da pecuária e de madeira de florestas nativas.
Em uma análise mais detalhada, a Fazenda Sossego III se encontra em uma área de já
ultrapassada pela fronteira agrícola, mas em franca expansão, em uma microrregião com
características geoeconômicas que envolvem a parte sudeste do município de Itaúba e nor-
nordeste do município de Sinop-MT.
Em Sinop há armazéns e indústrias madeireiras que podem absorver grande parte da
produção agrícola e extrativista florestal da região. É a única cidade da região que possui
grandes frigoríficos para bovinos, frigoríficos para suínos, que atendem a maior parte demanda
dos municípios ligados ao polo e demais regiões do estado.
Sinop está localizada a 124 km da propriedade avaliada, sendo 77 km através da rodovia
federal BR 163, pavimentada, e 47 km pela estrada vicinal, de boa qualidade. A Rodovia
Federal BR-1 63 é a principal rota de escoamento da produção do norte de Mato Grosso.
A cidade de Itaúba está localizada a 100 km de Sinop e possui infraestrutura básica de
saúde e educação, contendo fraca atuação em comércio e serviços. Ela tem se beneficiado da
mudança da matriz de transporte da região, com grande parte do escoamento da sagra agrícola
para o porto fluvial de Ttacoatiara e Santarém, ambos no estado do Pará. O incremento desse
transporte ocorre em ritmo acelerado pelas vantagens de logística proporcionadas.
Em Itaúba e região há armazéns e indústrias madeireiras que são capazes de absorver a
produção do município. Nesse sentido, a propriedade avaliada está em posição privilegiaa-em
razão da pequena distância até a sua sede municipal.
e-mail: [email protected] - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Amapás. n.° 186- Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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Processo n.°21!l-06.2016.8J1.010l -Código 90457
'oniarca de Cláudia - MT Folha 1649
7.2. CONTEXTO ECONÔMICO RURAL
Até os anos 2000 a economia rural da região onde a Fazenda Sossego III estava inserida
em torno basicamente da madeira nativa, para processamento ou pré-processamento nas
empresas madeireiras localizadas. Após a exploração das florestas, algumas eram substituídas
por pastagem, tornando a pecuária outra alternativa.
Atualmente a exploração madeireira permanece como importante atividade para a
economia rural local, e continuará sendo ao longo dos anos, tendo em vista a legislação
ambiental atual que somente permite a exploração da reserva legal das propriedades através do
uso sustentável, através de Plano de Manejo Florestal Sustentável - PMFS.
Trata-se do ciclo de tantas outras regiões, começando com a extração de madeira, seguida
pela pecuária, chegando à agricultura. As pastagens vêm sendo substituídas por lavouras,
conduzidas com o uso de tecnologia de ponta. Novas área de mata abertas também são
transformadas em lavouras.
Sendo praticamente o único eixo central da região norte do estado de Mato Grosso, a
rodovia federal BR 163, com direção norte sul, recebe grande implantação de armazéns ao
longo de suas margens e áreas adjacências. Grandes empresas que comercializam as
commodities agrícolas têm se instaladas na região, absorvendo e comercializado toda a sua
produção.
7.3. CARACTERÍSTICAS DO RELEVO E DO SOLO
O relevo da região é bastante variado, alternando entre plano (0-2%) a suave ondulado
(2-5%), predominantemente, ocorrendo maior declividade na proximidade dos cursos d'água,
onde verifica-se que pode haver ocorrência de relevo moderadamente ondulado < 5%.
O tipo de solo da região na qual as propriedades estão inseridas, são predominantemente
formados por Latossolos Vermelho Amarelo distrófico. São solos profundos, apresentando
textura variada (arenosa, média e argilosa). Apresentam elevada acidez e baixa fertilidade
natural (que são corrigidas nas áreas de lavoura).
8. PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS DE AVALIAÇÃO
A avaliação da propriedade em questão seguiu as diretrizes da Norma Técnica AB >
14.653-3.
e-mail: hr,acioIIii)terra. com. hr - Fones: ('66) 99986-0000 Rua dos Amapás. n.' 186 - Centro - Sinop MT - CEP 78.550-082
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FERRACIOLLI PERICIAS FORENSES
Processo n.°2111-06.2016.811.0101 - códi2o 90457
Comarca de Cláudia - MT Folha 17/49
8.1. TERRA NUA
No presente trabalho não foi calculado o valor da terra nua separadamente, mas
conjuntamente com o valor total do imóvel. Este fato se deu em razão de que tanto o imóvel
avaliando quanto os elementos amostrais possuírem exatamente as mesmas características de
abertura de solo, ou seja, todas se encontram na totalidade em terra bruta.
Como quase toda a área do imóvel avaliando se encontra em estado bruto, coberto pela
floresta nativa, basta acrescentar do valor total do custo para limpeza da área de pasto de 47,59
ha. Por limpeza da área entende-se: desmatamento e eliminação do material botânico e
construção de cerca.
A terra da propriedade foi avaliada através do Método Comparativo Direto de Dados
do Mercado, que identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos
atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
O tratamento técnico dos atributos foi feito através da homogeneização dos elementos
através dos fatores que exercem influência sobre o valor das terras.
Para homogeneização de valores adotou-se a metodologia clássica com aplicação de
fatores de ponderação para cada variável.
O tratamento dos dados e a análise dos resultados foram feitos através de estatística
descritiva.
8.1.1. Pesquisa de valores amostrais
No mês de agosto do ano 2017 efetuou-se a coleta de informações de imóveis rurais
negociados e imóveis rurais ofertados no mercado imobiliário.
Buscando minimizar divergências nos fatores situação e no tipo de atividade rural,
usaram-se apenas os elementos amostrais localizados na mesma microrregião geoeconômica da
Fazenda Sossego III, situados mais precisamente na parte sudeste do município de Cláudia, nas
regiões norte e nordeste do município de Santa Carmem e no território de União do Sul.
Também foram utilizadas amostras apenas de imóveis cujas características atuais de uso
do solo sejam semelhantes ao do imóvel avaliando, que dizer: imóveis rurais sem benfeitorias
e cuja mata nativa tenha sido explorada. Veja-se a ressalva para a área de pasto de 47,59 ha.
As buscas dessas informações foram realizadas junto as seguintes fontes: Ca:ov
__eii
io
Registro de Imóveis; imobiliárias; Corretores de Imóveis; e proprietários. Os
9 e-mail: ferrac:olIi@terra. com. hr - Fones: (66) 99986-0000
Rua dos Amapás. n.° 186- Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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FERRACIOLLI PERECIAS FORENSES
Processo n.°2111-06.2016.811.0101 - Código 90457
Comarca de Cláudia - MT Folha 18/49
encontrados negociados e em oferta estão inseridos na mesma região geoeconômica do imóvel
avaliando, e possuem características semelhantes ou compatíveis (após homogeneização) para
serem usados como parâmetros. A descrição desses elementos e a homogeneização de seus
dados encontram-se apensos no ANEXO 1.
A maioria dos imóveis da amostra foi visitado, sendo identificada suas características,
tais como: inexistência de benfeitorias; condições de acesso; distância dos centros urbanos;
nível de manejo; uso e aptidão agrícola; distância do centro consumidor; valores propostos ou
negociados; e condições e prazos de pagamento.
8.1.2. Identificação dos fatores de homogeneização
Para aplicação do método comparativo faz-se necessário definir quais os fatores que
exercem influência no valor e, a seguir, determinar como transportá-los para um imóvel
padrão/paradigma.
8.1.2.1. Uso e aptidão agrícola do solo
O valor de um imóvel de uso agropecuário está diretamente relacionado às características
do seu solo, tais como: textura, declividade, relevo, fertilidade atual, erosão, profundidade
efetiva, pedregosidade, drenagem, impedimentos à mecanização, deficiência hídrica e estágios
de desbravamento.
Essas características devem ser identificadas para devida classificação da capacidade de
uso das terras.
A classificação convencional e já universalmente aceita abrange 3 (três) grupos. com 8
(oito) classes de capacidade de uso.
CLASSES 1 II III IV V VI VII VIII
VALORES RELATIVOS 100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
Tabela 1 - Classes/subclasses de capacidade de uso dos solos.
8.1.2.2. Situação/localização
É o segundo critério que também exerce forte influência no valor da terra nua. Refere-se,
principalmente, à qualidade dos acessos e à proximidade dos mercados consumidores
produtos explorados.
e-mail: [email protected] - Fones: ('66) 99986-0000 Rua dos Amapás, n.° 186— Centro - Sinop - Ml' - CEP 78.550-082
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CLASSE SITUAÇÃO
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II
95%
III
75%
IV
55%
V
SO'/o
VI
40%
VII
30%
VIII
20%
Ótima 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200
Muito Boa 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190
Boa 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180
Desfavorável 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160
Má 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150
Péssima 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140
(Kosma, 1984)
FERRACIOLLI PERICIAS FORENSES
Processo n.°2111-06.2016.811.0I01 - CÓdio 90457
Comarca de (7áiidia - 41T Foi/ia 19/49
Para homogeneização dos parâmetros relativos à situação do imóvel avaliando e
amostrais foi utilizada a tabela originada dos estudos do Engenheiro Agrônomo O. T. Mendes
Sobrinho.
SITUAÇÃO TIPO DE
ESTRADA IMPORTÂNCIA DAS
DISTÂNCIAS PRATICABILIDADE
DURANTE O ANO ESCALA DE
VALOR
Ótima Asfaltada Limitada Permanente 100%
Muito Boa Primeira classe não
asfaltada Relativa Permanente 95%
Boa não pavimentada Significativa Permanente 90%
Desfavorável estradas e servidões
de passagem vias e distâncias se
equivalendo sem condições satisfatórias 80%
Má fechos nas servidões distâncias e classes se
equivalendo problemas sérios na estação
chuvosa 75%
Péssima fechos e
interceptadas por córregos sem ponte
problemas sérios mesmo na seca
70%
Fonte: Mendes Sobrinho - Engenharia de Avaliações - Ed. PINI (2007)
Tabela 2 - Classes de situação/localização.
Nesta avaliação será utilizada a tabela desenvolvida por Kosma (1984), levando em
consideração as classes/subclasses de capacidade do uso do solo e a situação, conforme Tabela
3, abaixo.
Tabela 3 - Tabela de índices em função das classes e subclasses de capacidade do uso do solo e da situação
e-mail: jèrracio//i(drerra.com.br - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Amapás. n.° 186- Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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FERRACIOLLI II;RI('IAs F0RI:Nsr'
Processo n."2111-06.2016.81 1.0101 - ( ódh'o 90457
Comarca de Cláudia - MT Folha 20/49
8.1.3. Outros fatores considerados na avaliação
8.1.3.1. Fator de elasticidade de oferta
Trata-se de um desconto aplicado aos valores de oferta obtidos no mercado imobiliário,
com intuito de eliminar a margem de negociação entre o preço pedido e o efetivamente
negociado.
Adotou-se neste trabalho o Fator (te elasticidade (te oferta de 10% para os imóveis
ofertados, entendendo-se aqui que é uma margem extremamente satisfatória para o caso
presente.
8.1.3.2. Ajuste do valor presente/atual/a vista
Nas pesquisas de mercado, nos anúncios ou em contato com os informantes, constata-se
que o valor ofertado para negociação de áreas rurais raramente é para pagamento à vista. Há
sempre determinação de prazos para pagamentos que, na pesquisa deste trabalho, variaram de
2 a 4 vezes, além de um percentual de entrada.
Diante disso, impôs-se a necessidade de aplicar uma taxa de desconto para determinar o
valor presente (à vista) da oferta, lembrando que o valor a ser encontrado para o imóvel
avaliando é à vista.
Dessa forma, foi aplicada uma taxa de juros de 10% ao ano e correção monetária da perda
inflacionária de 4,0 % ao ano4. Para o cálculo do valor atual (a vista) foi utilizada a seguinte
fórmula:
( (1+i)
/i — l
(1+i) /1XI
14 = V entrada + V parcelas
Onde: VA
V en!rada
V parcelas
fl
= Valor atual (a vista); = Valor de entrada a vista; = Valor das parcelas; = Número de parcelas: = Taxa de juros;
' Valor aproximado da previsão revelada por pesquisa contratada pelo Banco Central do Brasil para a 'ação no ano 2017. /
e-mail: ferraciolliierra. com. br - Fones: (66) 99986-0000
Rua cios Amapás. n.° 186 - Centro - Sinop MT - CEP 78.550-082
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FERRACIOLLI PERICIAS FORENSES
Processo n.°2111-06.2016.811.0I0I - Código 90457 Comarca de (ióudia - MT Foi/ia 21/49
8.1.4. Determinação da situação paradigma
Trata-se de uma situação hipotética adotada como referencial para avaliação de um bem.
Recomenda-se que a situação paradigma seja definida baseando-se na realidade da região
onde o imóvel avaliando está inserido, como por exemplo: com base nas classes de solo que
mais ocorrem na região ou no imóvel avaliando.
Assim, por meio dos conhecimentos de campo estabeleceu-se como elemento paradigma
na mesma situação do imóvel avaliando: imóvel rural negociado à vista, sem benfeitoria, com
possibilidade de aproveitamento agropecuário, com solos enquadrados na CLASSE III, VII e
VIII de capacidade de uso das terras, Situação Muito Boa, resultando em urna nota agronômica
igual a 0,368 (Veja-se ANEXO II).
8.1.5. Homogeneização dos dados
Efetuada a pesquisa, definida a situação paradigma, os dados semelhantes, o fator de
oferta, o ajuste do valor atual e a amostragem, os elementos da amostra e o imóvel avaliando
foram trabalhados de modo a torná-los comparáveis entre si, em um processo denominado
homogeneização (Veja-se ANEXOS 1 e II).
Para homogeneizar os dados, primeiramente foi calculada a nota agronômica ou índice
agronômico de cada elemento, obtida pela conjunção de dois fatores de homogeneização (terra
x localização).
Trata-se de determinar a média aritmética ponderada dos índices de classes de capacidade
de uso das terras e situação de cada elemento da amostragem, conforme fórmula a seguir:
(Área x Fator )
NA (1/)!
AT 1
Onde: NAani-x = Nota Agronômica ou Índice Agronômico de determinado elemento amostral ou do imóvel avaliando:
Área = Quantidade de terras, em hectare, de cada classe de capacidade de uso do solo e situação identificada no imóvel amostra:
Fator = Fator de cada classe de capacidade de uso do solo e situação identificada no imóvel, conforme Tabela 3. acima:
AT = Área Total do Imóvel
e-mail: terraczoll:w)terra. com. br - Fones: (65) 99986-0000 Rua dos Amapás. n.° 186 - Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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FERRACIOLLI PERICIAS FORENSES
Processo n.°2111-06.2016.811.0!0! - códiRo 90457
Comarca de Cláudia - MT Folha 22/49
Calcula-se, então, o fator de homogeneização (FH) de cada amostra e do imóvel
avaliando através da divisão da nota agronômica da situação paradigma (NAparadigma) pela
nota agronômica do elemento amostra! (NAam) ou pela nota agronômica do imóvel avaliando
(NAav).
FH= NA paradigma
8.1.6. Cálculo do valor unitário (R$/ha) da terra nua de cada elemento da amostra
Para encontrar o valor por hectare de cada elemento da amostra, divide-se o valor total
(proposta ou venda) à vista do elemento da amostra (VTanix)- já deduzindo o fator de oferta -
pela área do respectivo imóvel (Áreaamx) e então, multiplica-se pelo respectivo fator de
homogeneização do elemento amostral (FHamx).
VI-! amx = Vi' UMX
A rea
('mx
O resultado é o valor à vista homogeneizado de cada elemento da amostra (VHamx).
8.1.7. Saneamento das amostras
8.1.7.1. Pela semelhança dos imóveis
As normas de avaliação recomendam a utilização de amostras de mercado de imóveis
semelhantes ao avaliando. Segundo Lima (2005), imóveis rurais semelhantes "seriam fazendas
com as mesmas atividades econômicas...", ou que apresentem nota agronômica semelhantes.
A Norma Técnica ABNT 14.653-3:2004 definiu o intervalo máximo de 50% em torno da
nota agronômica. Contudo, para Grau II e III de fundamentação esse intervalo vai de 20%.
No presente trabalho, o saneamento das amostras foi realizado em torno de 20% da média
das notas agronômicas, objetivando atingir Grau 11 ou III de fundamentação.
8.1.7.2. Pelos valores de mercado
Apesar da imparcialidade que norteia a pesquisa, podem ocorrer na amostra alguns
elementos com valores distorcidos, oriundos de transações ou ofertas com valores vi)..-eni
e-mail: /èrracioIliterra.com.br - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Amapás. n.° 186 - Centro - Sinop - Ml' - CEP 78.550-082
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Processo n.'2111-06.2016.811.0101 - códi2o 90457
comarca de cláudia - MT Folha 23/49
decorrência da necessidade de saldar dívidas vencidas ou a vencer, assim como podem haver
ofertas meramente especulativas.
Neste trabalho, o saneamento dado às amostras foi seguiu o sugerido pelo Eng.° José
Carlos Peilegrino em seu trabalho titulado "Pesquisa e homogeneização de Valores", publicada
pela Editora PINI.
Este método consiste em eliminar todos os elementos que não se encontram no intervalo
de 30% em torno da média homogeneizada de toda amostra, permitindo desta forma a exclusão
de elementos nocivos e a identificação do real valor de mercado para a terra nua. Após exclusão
dos valores fora do citado intervalo, há a formação de um novo conjunto amostral, sobre o qual
é efetuada uma nova média aritmética, agora chamada de média saneada.
Este valor encontrado (média saneada) corresponde ao valor por hectare da situação
paradigma, previamente definido.
Assim, o valor por hectare da situação paradigma (Vparadigma) resultou no valor de
R$ 3.350,00. Extrapolando esse valor para as demais classes de capacidade de uso dos solos e
situação, tem-se a seguinte tabela:
CLASSE SlTUAÇÃO-
1 100%
II 95%
III 75%
IV 55%
V 50%
VI 40%
VII 30%
VIII 20%
Ótima 100% 9.095 8.640 6.821 5.002 4.547 3.638 2.728 1.819 Muito Boa 95% 8.640 8.208 6.480 4.752 4.320 3.456 2.592 1.728 Boa 90% 8.185 7.776 6.139 4.502 4.093 3.274 2.456 1.637 Desfavorável 80% 7.276 6.912 5.457 4.002 3.638 2.910 2.183 1.455 Má 75% 6.821 6.480 5.116 3.752 3.411 2.728 2.046 1.364 Péssima 70% 6.366 6.048 4.775 3.502 3.183 2.547 1.910 1.273
Tabela 4 - Valor da terra nua (em RS/ha) em função da classe de capacidade de uso do solo e situação, substituindo a tabela de Kosma.
8.1.8. Cálculo do valor unitário (RS/ha) da terra do imóvel avaliando e valor total
Para o cálculo do valor por hectare da terra nua (Vunitário), após o saneamento das amostras e
definição do valor por hectare da situação paradigma, divide-se o valor da média saneada da
situação paradigma pelo fator de homogeneização (FHav) do imóvel avaliando.
V UnitáriO
V paradigma
FH av
e-mail: ferrac:ollKaterra.co,n. br - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Amapás. n.° 186- centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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Processo n.°2111-06.2016.811.0I0l - códiíio 90457
comarca de Gáudio - MT Folha 24/49
Para encontrar o valor total (VTav) do imóvel avaliando, basta multiplicar o valor unitário
(Vunitário) pela área total da propriedade (Areaav).
VT av = V unitário Área av
8.1.9. Tratamento estatístico das amostras e Grau de Precisão
Com o número de elementos homogeneizados e saneados, realizou-se a análise estatística
descritiva pela teoria das pequenas amostras, através da Distribuição t-Student com nível de
probabilidade igual a 80%.
Os eventos comparativos resultaram em um nível de precisão de 15 %, portanto,
conforme Tabela 3, inserida no item 9.3 da Norma Técnica ABNT NBR 14653-3:2004,
conduzem ao Grau de Precisão III por ter amplitude do intervalo de confiança em torno da
média central da estimativa inferior a 30%.
Veja-se memorial de cálculo em ANEXO II e tratamento estatístico em ANEXO III.
8.2 BENFEITORIAS
Os imóveis tomados como referências não possuíam benfeitorias.
e-mail: Jerraciolli@Ierra. COfli br - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Ainapás. n.° 186— Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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FERRACIOLLI PERICAS FORENSES
Processo n.°2111-06.2016.811.010I - O5di2o 90457
(oinarca de Cláudia - %íT Foi/ia 2549
9. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E NÍVEIS DE PRECISÃO
Para se determinar o Grau de Fundamentação do trabalho realizado deve-se observar a
Tabela 1 - Classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação, publicada no
item 9.2.1 da Norma Técnica ABNT NBR 14653-3. a saber:
Grau
1 II III
Limite mínimo 12 36 71 Limite máximo 35 70 100
Tabela 5 - Classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação.
A pontuação é obtida segundo a Tabela 2 - Pontuações para fins de classificação das
avaliações quanto ao grau de fundamentação, publicada no item 9.2.2 da Norma Técnica ABNT
NBR 14653-3.
ltem Especificações das avaliações de imóveis rurais
Para determinação da pontuação, os valores na horizontal não são cumulativos
Condição pt Condição pt Condição pt
Número de dados de mercado efetivamente utilizados
>=3(k+1) e no mínimo 5
18 >=5 9
2 Qualidade dos dados colhidos no mercado de mesma exploração,
conforme em 5.1.2 Todos 15 Maioria 7
Minoria ou ausência
O
Visita dos dados de mercado por engenheiro da avaliações
Todos 10 Maioria 6 Minoria ou ausência
4 Critério adotado para avaliar construções e instalações
Custo de reedição por planilha
específica 5
Custo de reedição por ca derno de
preços 3
Como variável, conforme itnexo A
5 Critério adotado para avaliar
produções vegetais Conforme 10.3 Por caderno de
preços Como variável,
conforme Anexo A
6 Apresentação do laudo Completo 16 Simplificado 1
Utilização do método comparativo direto de dados do mercado
Tratamento científico, conforme
7.7.3 e anexo A 15
Tratamento por fatores, conforme
em 7.7.2 e Anexo 8 12 Outros tratamentos 2
8 Identificação dos dados amostrais
Fotográfica 2
Coordenada geográfica 2
Roteiro de acesso OU Croqui de localização
1
9 Documentação do avaliando que
permita sua identificação e localização
Fotográfica 4 Coordenada geográfica
Croqui de localização
2
10 Documentação do imóvel
avaliando apresentada pelo contratante refere-se a
Certidão dominial atualizada
2
Levantamento topográfico planimétrico
2 Levantamento
topográfico planimétrico
2
Tabela 6 - Pontuações para fins de classificação das avaliações quanto ao grau de fundamentação.
e-mail: /[email protected] - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos liiiapás. n.' 186 - Centro - Sinop - itT - CEP 78.550-082
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FERRACIOLLI
Processo n.'2111-06.2016.811.0101 - CódiVo 90457
Comarca de Clázidia - MT
Folha 26/49
Item Especificações Condição Pontos
1
1
Número de dados de mercado efetivamente utilizados >= 5 9
2 Qualidade dos dados colhidos no mercado de mesma
exploração, conforme em 5.1.2 Todos 15
Visita dos dados de mercado por engenheiro da avaliações
Maioria 6
Critério adotado para avaliar construções e instalações
Não havia benfeitorias 5
5 Critério adotado para avaliar produções vegetais Conforme 10.3 5
6 Apresentação do laudo Completo 16
7 Utilização do método comparativo direto de dados do
mercado Tratamento por fatores 12
8 Identificação dos dados amostrais coordenada geográfica 2
Documentação do avaliando que permita sua identificação e localização
fotográfica e coordenada geográfica 8
10 Documentação do imóvel avaliando apresentada pelo contratante refere-se a
Certidão e levantamento topográfico
4
SOMATÓRIA DOS PONTOS 82
NÍVEL DE FUNDAMENTAÇÃO - GRAU III
Tabela 7 - Resultado do Grau de Fundamentação do trabalho em tela
Portanto, este trabalho possui Grau de Fundamentação III.
e-mail:ferracio11i@terra. com. br - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Arnapás, n.° 186— Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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FERRACIOLLI PERICIAS FORESSES
Processo n.°2111-06.20l6.81l.0l0l - Código 90457 'onzarca de Cláudia - MT Folha 27/49
10. AVALIAÇÃO DA FAZENDA SOSSEGO III
10.1. DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO E TOTAL DO IMÓVEL
Segundo levantamento de campo realizado na Fazenda Sossego III, tem-se a seguinte
condição:
Situação Ótima:
95%
Fator de Transposição:
1,0
Tabela 8 - Fatores de situação e de distância da Fazenda Sossego III.
Área (ha) Classe Fator de Situação
Fator de Classe
59,22 III 95% 88% 236,90 VII 95% 74%
3,87 VIII 95% 13% 299,99
Tabela 9 - Distribuição das áreas da Fazenda Sossego III em função das classes de capacidade do uso da
terra.
Com essas informações obteve-se para a Fazenda Sossego 111 o índice agronômico de
0,368. Dessa forma, o valor total da terra nua será dado por:
Área (ha) Classe
Elem. Paradigma
(valor
unitário)
Fator de
Situação
Fator de
Classe
Valor
unitário
p/ha - R$
Valor total - R$
59,22 III R$ 3.350,00 95% 75% R$ 6.480,07 R$ 383.749,75
236,90 VII R$ 3.3509 00 95% 30% R$ 2.592,03 R$ 614.051,91
3,87 VIII R$ 3.3509 00 95% 20% R$ 1.728,02 R$ 6.687,44
299,99 Valor total R$ R$ 1.004.489,09
Tabela 10 - Resumo do cálculo do valor da terra nua da Fazenda Santa Maria, contendo
os valores unitários e totais por subclasse de capacidade de uso do solo e total geral do
imóvel.
Valor para o desmatamento de 47,59 hectares, conforme Anexo 4: RS 130.572,00 (Centro
e trinta mil, quinhentos e setenta e dois reais).
Valor para a construção de aproximadamente 3.000 metros de cerca, conforme Anex
R$ 19.557,30 (Dezenove mil, quinhentos e cinquenta e sete reais e trinta centavos).
e-mail: /erracso/li(zzerra.com. br - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos .-lmapás. n.° 186— Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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FERRACIOLLI
Processo n.°2111-06.2016.81!.0101 - Código 90457 comarca de Cláudia - MT Folha 28/49
11. CONCLUSÃO
O valor total da Fazenda Sossego III foi calculado conforme segue:
Propriedade: Fazenda Sossego III
Valor da Avaliação da terra nua: RS 1.004.489909
Valor para o desmatamento de 47,59 hectares, conforme Anexo 4
RS 130.572900
Valor para a construção de aproximadamente 3.000 metros de cerca, conforme Anexo V
RS 19.557s30
VALOR TOTAL DA AVALIAÇÃO: RS 1. 154.618,40
Data da avaliação: AGOSTO/2017
Nível de precisão: GRAU 111
Portanto, o valor total do imóvel denominado Fazenda Sossego III foi calculado em R$
R$ 1.154.618,40 (um milhão, cento e cinquenta e quatro mil, seiscentos e dezoito reais e
quarenta centavos), para pagamento à vista.
e-mail: ferrac,o//i(á) terra. com. br - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Amapás. n.° 186— Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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FERRACIOLLI PERICIAS FORENSES
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Comarca de Cláudia - MT Folha 29/49
12. RESPOSTAS AOS QUESITOS
12.1. Do Exequente
1) Poderia o perito, com base na matrícula n. 3.960 (anterior 18.592) do Registro de Imóveis da
comarca de Cláudia/MT, bem como na visita in loco ao imóvel, descrever, detalhadamente o
seu tamanho, sua localização, divisas e confrontações, com identificação dos marcos e
respectivas coordenadas geográficas? Poderia o perito descrever, também, a cadeia dominial -
matrículas anteriores e confrontantes?
A área da Fazenda sossego iii é de 299,99 hectares. A sua localização, tamanho
confrontantes, divisas, coordenadas geográficas estão perfeitamente definidas no laudo
pericial. Essa propriedade e as demais Fazenda Sossego IV e Fazenda Sossego V estão,
inclusive, com seus vizinhos todos georreferenciados. Pela extensão da resposta e por ser
assunto discutido neste laudo, pede-se que se reporte ao laudo, por obséquio.
A cadeia dominial está detalhada através das certidões autenticadas pelos respectivos
cartórios. Favor dirigir-se às certidões da referida propriedade, anexas.
2) Os dados expressos na matrícula n. 3.960 (anterior 18.592) do Registro de Imóveis da
comarca de Cláudia/MT estão regularmente refletidos na localidade analisada (os dados das
matrículas representam a realidade), ou a posse está deslocada? Se há deslocamento, poderia o
perito descrever a situação da área?
Sim. Os dados dessa propriedade estão absolutamente corretos.
3) A área descrita na matrícula n. 3.960 (anterior 18.592) do Registro de Imóveis da comarca
de Cláudia/MT, pode, com segurança, ser devidamente individualizada e avaliada?
Sim. isso foi feito neste laudo pericial. Veja as matriculas 3959, 3960 e 3961 e OS
respectivos mapas deste latido pericial.
4) Se a resposta ao quesito anterior for positiva, qual a situação fundiária do imóvel em análise,
especialmente sua atual situação dominial e possessória? A posse é dos proprietários? Existe
alguém explorando ou ocupando diretamente o imóvel? Detalhar.
e-mail: [email protected] - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Amapás. n.° 186- Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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fls. 1302
FERRACIOLLI PERICLAS FORENSES
Processo n.`2111-06.2016.811.0101 - (ódi2o 90457
(omureu de Cláudia - MT Foi/ia 30149
R.: O seu proprietário detém a posse e o domínio. Não há nenhum tipo de exploração
florestal ou agrícola, apenas pecuária em 47,59 ha.
5) Qual a situação do imóvel em análise em relação aos proprietários e eventuais posseiros dos
imóveis confrontantes? Poderia o perito descrever quem são os proprietários e eventuais
possuidores dos imóveis confrontantes? Os confrontantes conhecem e reconhecem Ednei Paes
Nantes e Marcelo Lincoin Alves Silva como proprietários e possuidores dos imóveis em
questão?
R.: Não há nenhum litígio in loco. Os confrontantes estão devidamente identificados neste
laudo pericial.
6) Que tipo de utilização possui a matrícula n. 3.960 (anterior 18.592) do Registro de Imóveis
da comarca de Cláudia/MT? Há lavoura aberta? Se há, em que proporção do imóvel?
R.: Como dito, há uma área de 47,59 hectares de pasto. As demais áreas dessa propriedade
encontram-se completamente coberta com mata nativa, já exploradas comercialmente.
Pelas normas vigentes, deve-se aguardar entre 25 e 30 anos para nova atividade florestal.
7) Que tipo de vegetação existe no imóvel em questão. n. 3.960 (anterior 18.592)? Detalhar.
R.: A área dessa propriedade encontra-se completamente coberta com mata nativa, já
explorada comercialmente. Pelas normas vigentes, (leve-se aguardar entre 25 e 30 anos
para nova atividade florestal.
8) Que tipo de solo é encontrado no imóvel em questão, n. 3.960 (anterior 18.592)? Detalhar.
O tipo de solo da região, na qual as propriedades estão inseridas, são predominantemente
formados por Latossolos Vermelho Amarelo distrófico. São solos profundos,
apresentando textura variada (arenosa, média e argilosa). Apresentam elevada acidez e
baixa fertilidade natural (que são corrigidas nas áreas de lavoura).
e-mail: [[email protected] - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Amapás. n.° 186— Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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fls. 1303
FERRACIOLLI PERICLAS FORENSES
Processo ,z.°2111-06.2016.811.010I -Código 90457 Comarca de Cláudia - MT Folha 31/49
59,22 lia:
236,90 lia:
3,87 ha:
Classe de capacidade de uso III. Com declividade aproximada de O a <5%, drenagem moderada a regular, risco de inundação ausente, pedregosidade ausente, profundidade acima de 150 cm. A fertilidade e a acidez são passíveis de serem corrigidas. A área se encontra revestida pela floresta nativa.
Classe de capacidade de uso VII. Trata-se da área de reserva legal, encontrando-se revestida pela floresta nativa conservada, explorada sob regime de Plano de Manejo Florestal Sustentável.
Classe de capacidade de uso VIII. Tratam-se das áreas de preservação permanente que, de acordo com o ART. 15, §
40, inciso 1, podem ser computadas não percentual da Reserva Legal do imóvel.
9) Qual a topografia no imóvel em questão, n. 3.960 (anterior 18.592)? Detalhar,
R.: O relevo se alterna entre suave até ondulado no sentido transversal do polígono (veja
a figura superior esquerda), com inclinação inferior a 1 %, e com declives acentuados fia
direção e sentido do curso d'água (vejas as demais figuras), com declividade média de
2,5(Yo.
10) Que proporção da área está sendo utilizada no imóvel em questão, n. 3.960 (anterior
18.592)?
R.: 47,49 hectares de pasto.
11) Que proporção da área é passo ível de utilização, levando em conta eventuais restrições
naturais e legais (reserva legal)? Detalhar.
R.:
5 9,2 2 lia: Classe de capacidade de uso III. Com declividade aproximada de O a <5%, drenagem moderada a regular, risco de inundação ausente, pedregosidade ausente, profundidade acima de 150 cm. A fertilidade e a acidez são passíveis de serem corrigidas. A área se encontra revestida pela floresta nativa. Essa área é passível de desmatamento e posterior uso agrícola e/ou pecuária (há 47,59 há nessa situação)
Classe de capacidade de uso VII. Trata-se da área de reserva legal, encontrando-se revestida pela floresta nativa conservada, explorada sob regime de Plano de Manejo Florestal Sustentável. Essa área é passível de plano de manejo sustentável, porém deve-se aguardar o ciclo de 25 a 30 anos desde a sua última exploração
236,90 lia:
e-mail: /'erraciollKàjterra, com. br - Fones: ('66) 99986-0000 Rua dos Amapás. n.° 186- Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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FERRACIOLLI
Processo n."2111-06.2016.811.0101 - códico 90457 Comarca de Cláudia - MT Folha 32/49
3,87 ha:
Classe de capacidade de uso VIII. Tratam-se das áreas de preservação permanente que, de acordo com o ART. 15, § 40, inciso 1, podem ser computadas não percentual da Reserva Legal do imóvel. Essa área não é passível de nenhum tipo de exploração.
12) De acordo com a ABNT qual a classificação da capacidade de uso no imóvel em questão,
n. 3.960 (anterior 18.592)?
R.: Distribuição das áreas da Fazenda Sossego III em função das classes de capacidade do
uso da terra.
Área (ha) Classe Fator de Situação
Fator de Classe
59,22 III 95% 88% 236,90 VII 95% 74%
39 87 VIII 95% 13% 299,99
13) O imóvel em questão é atraente para exploração agrícola? Que outros tipos de exploração
comercial pode sofrer?
R.: Sim. Apenas 59,22 são permitidos para exploração agrícola e/ou pecuária. O restante
236,39 hectares somente com plano de manejo sustentável.
14) Existem benfeitorias no imóvel em questão. n. 3.960 (anterior 18.592)? Se sim, detalhar.
R.: Aproximadamente 3.000 metros de cerca para pasto. Veja Anexo 5 deste laudo.
15) Qual a infraestrutura básica do imóvel em questão, n. 3.960 (anterior 18.592)?
R.: Nenhuma.
16) Como é a acessibilidade do imóvel em questão, n. 3.960 (anterior 18.592)? Detalhar.
R.: A propriedade está localizada no território do município de Itaúba-MT, distante cerca
de 70 km da sua sede municipal, sendo 23 km pela rodovia federal BR 163, pavimentada,
e 47 km por estrada vicinal classe 1, com revestimento cascalhado. Para maiores detalhe,_
veja o item 6.1, por favor.
) e.rnail:ferrac:[email protected] - Fones: (66) 99986-0000
Rua dos Amapás. n.° 186- Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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FERRACIOLLI PERICIAS FORENSES
Processo n.°2111-06.2016.811.0I0l - CódiRo 90457
Comarca de Cláudia - MT Folha 33/49
17) Levando em conta os dados obtidos nas respostas dos quesitos anteriores, qual o valor atual
de mercado do imóvel em questão, n. 3.960 (anterior 18.592)? Detalhar, separando e
valorizando individualmente cada benfeitoria, caso existente.
R.: O valor total (l) imóvel denominado Fazenda Sossego III Ioi estimado em RS RS
1.154.618,40 (um milhão, cento e cinquenta e quatro mil, seiscentos e dezoito reais e
quarenta centavos), para pagamento à vista.
18) Levando em conta os dados obtidos nas respostas dos quesitos anteriores, qual o valor atual
de mercado do uso, gozo e fruição anual do imóvel em questão (quanto alguém pagaria para
arrendar a área por um ano) - Matrícula n. 3.960 (anterior 18.592) do Registro de Imóveis da
comarca de Cláudia/MT?
R.: O arrendamento de 47,95 hectares de pasto importa em 20% do valor de uma arroba
por cabeça de gado, equivalente a aproximadamente RS 20,00 por cabeça/mês. Para um
total de 4 cabeças/hectare, perfaz o montante de RS 3,836,00 por mês.
19) Deve o perito, ainda, apresentar outras informações que julgar convenientes - em especial
à efetiva localização do imóvel, levando em conta as informações da matrícula n. 3.960
(anterior 18.592) do Registro de Imóveis da comarca de Cláudia/MT.
R.: Todas as informações se encontram presentes.
e-,nail: ferrac,o1/(ierra.com.br - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Amapás. n.° 186— Centro - Sinop - AlT - CEP 78.550-082
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fls. 1306
FERRACIOLLI PERICIAS FORENSES
Processo n.°2111-06.2016.811.0l01 - ('Ódio 90457
comarca de Cláudia - MT Folha 34/49
12.2. Dos executados
1-) Descreva o Sr. Perito o método empregado na avaliação do imóvel.
R.: Considerando-se que o método empregado está todo ele descrito no laudo, favor dirigir-
se ao mesmo.
2-) Descreva o Sr. Perito o imóvel, com suas características topográficas, localização, metragem,
etc.
R.: A área da Fazenda sossego iii é de 299,99 hectares. A sua localização, tamanho
confrontantes, divisas, coordenadas geográficas estão perfeitamente definidas no laudo
pericial. Essa propriedade e as demais Fazenda Sossego IV e Fazenda Sossego V estão,
inclusive, com seus vizinhos todos georreferenciados. Pela extensão da resposta e por ser
assunto discutido neste laudo, pede-se que se reporte ao laudo, por obséquio.
3-) Quais são as benfeitorias, maquinários e aparelhos existentes no imóvel?
R.: Não há máquinas e equipamentos. Apenas 47,95 hectares (le pasto e aproxiniadamente
3.000 metros de cerca.
4-) Qual a idade média e o estado de conservação das benfeitorias, maquinários e aparelhos
existentes no imóvel?
R.: Prejudicado. Não há máquinas e equipamentos.
5-) O imóvel reúne condições para atividades agropecuárias e/ou de exploração florestal
sustentável? Quais?
R.:
5 9,2 2 lia: Classe de capacidade de uso III. Com declividade aproximada de O a <5%, drenagem moderada a regular, risco de inundação ausente, pedregosidade ausente, profundidade acima de 150 cm. A fertilidade e a acidez são passíveis de serem corrigidas. A área se encontra revestida pela floresta nativa. Essa área é passível de desmatamento e posterior uso agrícola e/ou pecuária (há 47,59 há nessa situação)
[email protected]. br - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Arnapás. n.° 186—Centro - Sinop - MT - CEP 78.550.082
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FERRACIOLLI PERICIAS FORENSES
Processo ,z.°2111-06.2016.811.0l0I - CÓdi2o 90457
Comarca de Cláudia - MT Folha 35/49
236,90 lia:
Classe de capacidade de uso VII. Trata-se da área de reserva legal, encontrando-se revestida pela floresta nativa conservada, explorada sob regime de Plano de Manejo Florestal Sustentável. Essa área é passível de plano de manejo sustentável, porém deve-se aguardar o ciclo de 25 a 30 anos desde a sua última exploração
Classe de capacidade de uso VIII. Tratam-se das áreas de preservação permanente (Iue. de acordo com o ART. 15, § 4°, inciso 1, podem ser computadas não percentual da Reserva Legal do imóvel. Essa área não é passível de nenhum tipo de exploração.
3,87 lia:
6-) Qual a porção do imóvel que pode ser explorada por atividades agropecuárias e não é objeto de
Reserva Legal e Manejo Florestal Sustentável?
R.:
59,22 lia:
Classe de capacidade de uso III. Com declividade aproximada de O a <5%, drenagem moderada a regular, risco de inundação ausente, pedregosidade ausente, profundidade acima de 150 cm. A fertilidade e a acidez são passíveis de serem corrigidas. A área se encontra revestida pela floresta nativa. Essa área é passível de desmatamento e posterior uso agrícola e/ou pecuária (há 47,59 há nessa situação)
7-) O imóvel já foi utilizado para atividades agropecuárias e/ou de exploração florestal sustentável
no passado? Em caso positivo, qual a volume de grãos e/ou outros bens produzidos nos últimos 3
anos?
R.: Sim. 47,59 hectares para pecuária. Toda a sua área foi objeto de extração florestal. Não
houve produção de grãos.
8-) A região em que se encontra o imóvel é propícia ao desenvolvimento de atividades
agropecuárias e/ou de exploração florestal sustentável? Quais?
R.: A região, sim. O imóvel também, mas não nas condições em que se encontra de floresta
nativa, já explorada comercialmente. A área de pasto deve ser adaptada para tal. As
fazendas da região apresentam-se propícias para o cultivo de soja, milho e algodão,
lavouras predominantes na região. Para a exploração florestal, dever-se-á aguard
período de 25 a 30 anos da sua última exploração.
e-mail: [[email protected] - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Amapás. n.° 186— Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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FERRACIOLLI PRICIAS FORENSES
Processo n.°2111-06.2016.811.0101 - Códi2o 90457
('oniarca de Cláudia - MT Folha 36/49
9-) A proximidade a cidades como Sinop, referência regional em indústria e comércio, valoriza o
imóvel?
R.: Sim. Foram relacionados no latido pericial todos OS pa râ meti-os empregados na avaliação
do imóvel. A sua localização é um deles.
10-) A existência de diversos órgãos públicos na vizinha Sinop, tais como INCRA, IBAMA e
EMBRAPA, além de universidades, como UFMT e UNIC, criam um ambiente propício ao
desenvolvimento do agronegócio e/ou de atividades de exploração florestal sustentável no imóvel?
R.: Sim. O agronegócio é a atividade de maior importância na região do imóvel, da região
macro e em quase que todo o estado de Mato Grosso.
II-) A proximidade à rodovia BR-163 torna o imóvel mais atrativo para atividades agropecuárias
e/ou de exploração florestal sustentável?
R.: Sim. Foram relacionados no laudo pericial todos os parâmetros empregados na avaliação
do imóvel. A sua localização e estradas é tini deles.
12-) Existem centros de armazenamento, estradas, associação de produtores e/ou outros elementos
de infraestrutura na região, sobretudo em Sinop, que facilitam o desenvolvimento da atividade
agropecuária e/ou de exploração florestal sustentável, além do escoamento da produção realizada
no imóvel, valorizando-o?
R.: Sim. Foram relacionados no laudo pericial todos os parâmetros empregados na avaliação
do imóvel. Esses, de modo geral, foram considerados na presente avaliação.
13-) A região do imóvel é abastecida com recursos hídricos?
R.: Sim. O imóvel é margeado pelo Córrego das Vadias. O rio principal da região é o Rio
Teles Pires.
14-) O imóvel se encontra próximo da chamada "linhão", rede de transmissão da Eletrono
abastece a região com energia elétrica?
e-mail: [email protected] - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Amapás. n.° 186- Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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fls. 1309
FERRACIOLLI PERICIAS FORENSES
Processo ,z.°2111-06.2016.811.0J01 - código 90457
Comarca de Cláudia - MT Folha 37/49
R.: Sim.
15-) Existem perspectivas de desenvolvimento do agronegócio na região para os próximos anos,
incluindo perspectivas de alta para a safra 2016/2017?
R.: Sin. O agronegócio é a atividade de maior importância na região do imóvel, da região
niacro e em (1LI1SC que todo o estado de Mato Grosso.
16-) Existem imóveis na região com características semelhantes no que se refere ao tamanho,
proximidade a rodovias, benfeitorias, maquinário, atividades desenvolvidas etc.?
R.: Sim. Veja o laudo pericial e as amostras consideradas.
17-) Qual o valor pelo qual a hipoteca constituída em favor da Exequente foi averbada (Av.-3) na
matrícula do imóvel no Registro de Imóveis de Cláudia (matrícula 3.960)?
R.: RS 470.000,00 (quatrocentos e setenta mil reais).
18-) Existem em aberto obrigações fiscais (impostos, taxas e contribuições), ambientais, trabalhistas
e ações judiciais (federal e estadual) associadas ao imóvel ou aos seus proprietários?
R.: Se existem, os réus não informaram. Essa matéria é alheia ao laudo pericial. Como dito
anteriormente, contatados para acompanharem o perito judicial i área avalianda e as demais,
fizeram-se ausentes em todas as vezes, demonstrando nenhum interesse eni sua realização.
) // 10/ e-mail: ferraciolliterra. com. hr - Fones: (66) 99986-0000
Rua dos Amapás, n.'186 — Centro - Sinop - MT - CEP 78550-082
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Carlos Fernando aciolli Eng.° Civil— • A: 120407147-O
FERRACIOLLI PIRICIAS FOREF"
Processo ,,.° 2111-06.20l6.81/.0101 - código 90457
Co,niirca de Cláudia - MT Foi/ia 38/49
13. HONORÁRIOS
O perito signatário aproveita para apresentar a sua conta bancária para o depósito de
seus honorários periciais:
Banco do Brasil - agência 1180-0 (Sinop-MT) - CONTA POUPANÇA 26.339-7
Nada mais havendo a narrar, encerra-se o presente laudo pericial composto por trinta e
oito folhas de texto e onze folhas de anexos.
Sinop— MT, 3 de setembro de 2017.
Integram este laudo pericial.
- ANEXO 1 (Elementos Amostrais).
- ANEXOIII (Memorial de Cálculo).
ANEXO III (Análise Estatística).
ANEXO IV (Custo de desmatamento/ha).
ANEXO V (Custo de cerca/m).
Certidões de filiação de domínio da Fazenda Sossego III dos respectivos
registros de imóveis de Cláudia, Colíder e Sinop estado de Mato Grosso.
Certidão de inteiro teor da Fazenda Sossego III do registro de imóveis de
Cláudia estado de Mato Grosso.
Certidão de inteiro teor da Fazenda Sossego IV, matrícula 3,961, do
registro de imóveis de Cláudia estado de Mato Grosso.
Certidão de inteiro teor da Fazenda Sossego V, matrícula 3,959, do
registro de imóveis de Cláudia estado de Mato Grosso.
e-mail: /èrracioll,:erra.com.br - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Amapós. n.° 186— Ceniro - Sinop - Ml' - CEP 78.550-082
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FERRACIOLLI PERICIAS FORENSES
Processo n."2111-06.2016.811.0101 - Código 90457 Co/forca (/9 ('/óu(/ia - MT Folha 39/49
ANEXO 1 - Elementos Amostrais
ELEMENTO 1 - imóvel visitado
Fonte: tamar dos Santos (CRECI: 5980) e-mail: [email protected]
Endereço: Rua Castelo Branco, n.° 385. Cláudia-MT. Telefone: (66) 3546-2690 19632-5214
Natureza: Oferta
Proposta, R$ 3400000.00 em três parcelas (40% + 2 parcelas)
Preço e
condições
de pagto
Preço Total: R$ 3400000.00 Por ha: R$ 300619
Entrada: 33% Parcelas Rest: 2 vezes
Juros 10% a.a Correção: 7,5% a.a.
Valor a Vista R$ 2.902.234,24 Por ha: R$2.566,08
CARACTERISTICAS DO IMÓVEL:
Denominação: Fazenda Sponchiado
Município: União do Sul - MT Fator distância: 1,00
Dist. da sede municipal: 14 km por estrada vicinal primeira classe.
Dist. da cidade principal: 94 km de Cláudia-MT, sendo 30 km por asfalto.
Dist. da cidade polo: 180 km de Sinop (70% por asfalto)
Dist, reta do imóvel avaliando: 80km Coordenada: 11°3404"S/54°14'33'W
Situação: Desfavorável (80%)
Área Total (ha): 1.131,00 ha
Descrição' Área com 1131,00 hectares. localizada no município de União do Sul- MT. a quatorze km da sede municipal. Acesso por rodovias asfaltada e por estrada vicinal, muito distante das principais cidades e da rota de escoamento da produção (BR-163), considerada desfavoráveç. Possui área de Reserva Legal explorada sob PMFS. Com solos CLASSE III,
CLASSEVIIe CLASSE VII. Não possui benfeitorias.
BENFEITORIAS REPRODUTIVAS:
DESCRIÇÃO UNITÁRIO VALOR/UNID. CONSERV. VALOR
Pastagem (ha) 0.00 0.00 0.00 0,00
0.00 0.00 0,00 0.00
TOTAL 0,00 0,00
BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS:
DESCRIÇÃO UNITÁRIO VALOR/UNID. CONSER. VALOR
Casa sede (m7) O 0,00 0,00 0.00
Casa empregados (m2 ) O 0.00 0.00 0.00
Energia elétrica O 0,00 0.00 0.00
TOTAL 0,00
VALOR TOTAL DAS BENFEITORIAS: R$ 0.00
FATOR DE OFERTADAS BENFEITORIAS 0.90
VALOR CORRIGIDO DAS BENFEITORIAS R$ 0,00
VALOR DATERRA NUA R$ 2.902.234.24
FATOR DE OFERTA DA TERRA NUA 0.90
VALOR CORRIGIDO DA TERRA NUA: R$ 2.612.010,82
CLASSES/SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO
Área (ha) Uso Atual Classe lnd.Situação Ind.C.U.Solo Indice Tabela Valor/ha
226.20
885,80
19,00
Mata
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'vil
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80%
80%
80%
75%
30%
20%
0.600
0,240
0.160
1.640,65
656.26
437,51
1.131,00
HOMOGENEIZAÇÃO AO ELEMENTO PARADIGMA
Índice agronômico deste elemento:
Fator de Homogeneização:
Valor Homogeneizado (R$/ha):
0,311
1,184
R$ 2.734,41 )
e-mail: /õrrac:o//caverra. com. /n - Fones: (66) 99986-0000
R:ii dos Amapás. n.0 186— Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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FERRACIOLLI I'ERI('IAS FORENSES
Processo n.'2l/I-06.20/.8//.0/0l - ('ódio 90457
Comarca de Cláudia - MT
Folha 40.19
ELEMENTO 2 Fonte: Leonir Rizzi - proprietário Telefone: (66) 9965-0272
Endereço: w w w .vende.com.br/imoveis-fazendaIvenda-fazenda-nenhum-santa-carrrm-mt-i 500-hectares-90661 .otn'
Natureza: Oferta
Proposta: Em sacas de soja -150 sc/alq. - saca de soja em 11/02/2016 RS 5900 (Fonte: Aprosoja-MT)
Preço e
condição de
pagto
Preço Total: R$ 5.595.247,93 Por ha: R$ 3.640.37
Entrada: 20% Parcelas rest.: 4 vezes
Juros: 10,00% aa. Correção 7.50% aa.
Vir. a Vista: R$ 4.114.786,19 Por ha: R$2.677,1 5
CARACTERISTICAS DO IMÓVEL: Denominação: Fazenda sem denominação
Município: Santa Carmem - MT Fator distância: 1,00
Dist. da sede municipal: 125 km de Santa Carnem(40 asfalto, 40 vicinal prirreira classe e 45 vicinal segunda classe)
Dist. da cidade polo: 158 km de Sinop (45% com asfalto)
Dist. reta do imóvel avaliando: 76 km Coordenada: 1105036' S 154°2142W
Situação: Má (75%)
Área Total (ha): 1.537,00 ha
Descrição: Área com 1 537 hectares, no município divisa dos município de Santa Carn'em-MT, próximo da divisa com União do Sul-MT. Locailização e acesso classificada como MA. Possui área de Reserva Legal explorada sob PMFS. Com solos CLASSE III. CLASSE VII e CLASSE VII. Não possui benfeitorias.
BENFEITORIAS REPRODUTIVAS: DESCRIÇÃO UNITÁRIO VALORIUNID. CONSERV. VALOR
Pastagem (ha) 0.00 0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00
TOTAL 0,00 0,00
BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS: DESCRIÇÃO UNITÁRIO VALOR/UNID, CONSER. VALOR
Casa sede (m2) O 0.00 0,00 0.00
Energia elétrica O 0.00 0,00 0,00
Cercas (km) O 0.00 0,00 0.00
TOTAL 0,00
VALOR TOTAL DAS BENFEITORIAS: R$ 0,00
FATOR DE OFERTADAS BENFEITORIAS: 0,90
VALOR CORRIGIDO DAS BENFEITORIAS R$ 0,00
VALOR DA TERRA NUA: R$ 4.114.786,19
FATOR DE OFERTA DATERRA NUA: 0.90
VALOR CORRIGDO DA TERRA NUA: R$ 3.703.307,57
CLASSES/SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO
Área (ha) Uso Atual Classe ind.Situação Ind.C.U.SoIo índice Tabela Valor/ha
307,40
989.00
140,00
1.436,40
Mata
reserva legal
APP
III
VII
VHl
75%
75%
75%
75%
30%
20%
0,563
0.225
0,150
1 .843,50
736,75
491,16
HOMOGENEIZAÇÃO AO ELEMENTO PARADIGMA
Índice agronômico deste elemento:
Fator de Homogeneização:
0,271
1.359 -
Valor Homogeneizado (RS/ha)-. R$ 3.274,43
e-mail: /rraczoi/[email protected] - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Amapás. o. 0/86 Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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ELEMENTO 3 -imóvel visitado
Fonte: Romano Popia
Contato: 669961-1072
Natureza: Oferta
Proposta R$ 800000 por alqueire em três parcelas (40% entrada + 2 parcelas)
Preço e -
Condição
de pagto
CARACTERÍSTICAS
Preço Total: R$ 4.000000,00 Por ha: R$ 3.305,79
Entrada: 4000% Parcelas rest.: 2 vezes -
Juros: 10.00% aa Correção: 7,50% a.a
Vir. à Vista: R$ 3.472.980,26 Por ha: R$2.870,23 DO IMÓVEL:
Denominação:
Município: Santa Carmem - MT Fator distância: 1,00 Dist. da sede municipal: 70 km, parte asfalto (38 km) e por parte vicinal 1(28 km) Dist. da principal cidade: 105 km de Sinop, maior parte por asfalto (73 km) Dist. Reta do imóvel avaliando: 73 km Coordenada: 12000'50' S/54°51'51"W Situação: boa (90%) Área Total (ha): 1.210,00 ha Descrição: Área com 1.210 hectares, localizada no município de Santa Carmem-
MT, Acesso por asfalto (38 km) e por vicinal 1 (28 km). considerado como boa. Possui área de Reserva Legal explorada sem FMFS e sem atenção à legislação ambiental. Com solos CLASSE III e CLASSE VII. Não possui benfeitorias.
BENFEITORIAS REPRODUTIVAS: DESCRIÇÃO UNITÁRIO VALOR/UNID, CONSERV. VALOR Pastagem (ha) 0,00 1000.00 0,80 0,00
0,00 0.00 0.00 0,00 TOTAL 0,00 0,00
BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS: DESCRIÇÃO UNITÁRIO VALOR/UNID. CONSER. VALOR Cercas (km) 5500 10,00 0,40 22.000.00 Outros O 0,00 0,80 0.00 TOTAL 22.000,00
VALOR TOTAL DAS BENFEITORIAS: R$ 22.000,00
FATOR DE OFERTADAS BENFEITORIAS: 0,90
VALOR CORRIGIDO DAS BENFEITORIAS R$ 19.800,00
VALOR DATERRA NUA: R$ 3.453.180,26
FATOR DE OFERTA DA TERRA NUA: 0,90
VALOR CORRIGIDO DA TERRA NUA: R$ 3.107.862,23
CLASSES/SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO Anea (ha) Uso Atual Classe Ind,Situação Ïnd.C.U.SoIo Indice Tabela Valor/ha
242.00
968,00
1.210,00
Lavoura
reserva legal
III
VIII 90%
90%
75%
20%
0,675
0,180 2.288.52
610.27
HOMOGENEIZAÇAO AO ELEMENTO PARADIGMA Indice agronômico deste elemento:
Fator de Homogeneização:
Valor Homogeneizado (R$/ha)-
0,279
1.320
R$ 3.3903 40
e-mail: /errac,ol/irai,erra. eo,p:. hr - Fones: (66) 99986-0000
Rua dos Amaj,ás, a.° 186 - Centro - Sino,, - MT - CEP 78.550-082
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FERRACIOLLI FERIdAS FORENSES
Processo ii. 2111-06.2016. 81 /1)11/1 - ('odivo 9045 7
Comarca de ('hizidia - 4'IT
Foi/ia -12 -1')
ELEMENTO 4- Fonte: Aquino - CRECI: F-5468
Contato: 66 9663 2574
Natureza: Oferta
Proposta R$ 8000,00 por alq. = R$ 3305,80 por ha
Preço e
Condição
de pagto
Preço Total: R$ 2773.566,20 Por ha: R$ 3.305.80
Entrada 40.00% Parcelas rest.: 2 vezes
Juros: 10.00% aa. Correção 7+50% aa.
Vr. à Vista: R$ 2.408.135,16 Por ha: R$ 2.870,24
CARACTERISTICAS DO IMÓVEL:
Denominação: Fazenda São Bernardo Município: Santa Carmem - MT Fator distância: 1,00
Dist. da sede municipal: 71 km, parte asfalto (38 km) e por parte vicinal 1(28 km)
Dist. da principal cidade: 106 km de Sinop, maior parte por asfalto (73 km)
Dist. reta do imóvel avaliando: 73 km Coordenada: 11049'37" 5 /54°49'18" W Situação: boa (90%) Área Total (ha): 839,00 ha Descrição: Área com 839 hectares, localizada no município de Santa Carmom-MT.
Acesso por asfalto (28 km) e por vicinal (43 km), considerado como boa. Possui área de Reserva Legal explorada sem PMFS e sem atenção à legislação arrbiental, Com solos CLASSE III e CLASSE VII. Não possui benfeitorias.
BENFEITORIAS REPRODUTIVAS: DESCRIÇÃO UNITÁRIO VALOR/UNID. CONSERV, VALOR Pastagem (ha) 0,00 0.00 0,00 0,00
0.00 0,00 0,00 0,00
TOTAL 0,00 0,00
BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS: DESCRIÇÃO UNITÁRIO VALOR/UNID. CONSER. VALOR Casa sede (m2) O 435,00 0,70 0,00
Cercas 5 fios (km) O 5500,00 0,60 0,00 Curral (m2) O 100,00 0,80 0.00 TOTAL 0,00
VALOR TOTAL DAS BENFEITORIAS: R$ 0,00
FATOR DE OFERTADAS BENFEITORIAS: 0,90
VALOR CORRIGIDO DAS BENFEITORIAS R$ 0,00
VALOR DATERRANUA: R$ 2.408.135,16
FATOR DE OFERTA DATERRA NUA: 0,90
VALOR CORRIGIDO DA TERRA NUA: R$ 2.167.321,65
CLASSES/SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO
,Aj-ea (ha) Uso Atual Classe Ind.Situação Ind.C,U.SoIo índice Tabela Valor/ha
167,80
671,20
839,00
Mata
reserva legal
III
VIII
90%
90%
75%
20%
0,675
0,180 2.301,651
613.771
HOMOGENEIZAÇAO AO ELEMENTO PARADIGMA
Indice agronômico deste elemento:
Fator de Homogeneização: Valor Homogeneizado (R$/ha):
0.279
1.320
R$ 3.409,85
e-mali: - /è rrac,o/Iraterra.com. hr - Fones: (66) 99986-0000
Rua dos Amapás. n.° 186— centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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ERRACIOLLI FERIdAS FORENSES
Processo ,,.°2111-06.2016.8II.fi/0I - Codivo 90457
(n,uII'ea h' (lázuliu li
Folha 43/49
ELEMENTO 5- Fonte: wwv. ïazenoasmatogrosso. com
Contato:
Natureza: Oferta
Proposta R$ 981.500,00 em três parcelas
Preço e
Condição
de pagto
CARACTERÍSTICAS
Preço Total: R$ 981 .500,00 Por ha: R$ 3.244,63
Entrada 33.33% Parcelas rest,: 2 vezes
Juros: 1000% a a Correção: 7.50% a.a,
Vr. à Vista: R$ 837.813,92 Por ha: R$ 2.769,63
DO IMÓVEL:
Denominação: Não identificada
Município: União do Sul - MI Fator distância: 1,00
Dist. da sede municipal: 66 km de União do Sul, por estrada vicinal
Dist. da principal cidade: 146 km de Cláudia e 226 km de Sinop
Dist. reta do imóvel avaliando: 80 km Coordenada:
Situação: Má (75%)
Área Total (ha): 302,50 ha
Descrição: Área com 302,5 hectares. localizada no município de União do Sul.
Acesso através de via não pavimentada, considerada MÁ. Possui área
de Reserva Legal explorada sem PMFS e sem atenção à legislação
antiental. Com solos CLASSE III e CLASSE VII. Não possui benfeitorias.
BENFEITORIAS REPRODUTIVAS:
DESCRIÇÃO UNITÁRIO VALOR/UNID. CONSERV. VALOR
Pastagem (ha) 0,00 0,00 1.00 0,00
0,00 0,00 0.80 0.00
TOTAL 0,00 0,00
BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS:
DESCRIÇÃO UNITÁRIO VALOR/UNID. CONSER. VALOR
Casa sede (m2) O 934,00 0,90 0,00
Casa empregados (m2) O 435,00 0,80 0,00
Barracão (m2) O 300,00 1,00 0,00
Cercas (km) O 5500,00 0,80 0,00
Curral (m2) O 90,00 0,90 0,00
TOTAL 0,00
VALOR TOTAL DAS BENFEITORIAS: R$ 0,00
FATOR DE OFERTADAS BENFEITORIAS: 0.90
VALOR CORRIGIDO DAS BENFEITORIAS R$ 0,00
VALOR DATERRANUA: R$837.81392
FATOR DE OFERTA DA TERRA NUA: 0,90
VALOR CORRIGIDO DA TERRA NUA: R$ 754.032,52
CLASSES/SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO
Area (ha) Uso Atual Classe lnd.Situação lnd,C.U.SoIo índice Tabela Valor/ha
60,50
242.00
302,50
Mata
reserva legal
III
VIII
75%
75%
75%
20%
0,563
0,150
2.217,33
590,76
HOMOGENEIZAÇAO AO ELEMENTO PARADIGMA
índice agronômico deste elemento:
Fator de Homogeneização:
Valor Homogeneizado (RS/ha):
0.233
1.580
R$ 3.938,42
e-mail: Ièrracio1liaJterra. com. hr - Fones: (66) 99986-0000
Rua dos Amapás. no 186- Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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FERRACIOLLI P.RICI4.S FORENSF.
n.`2111-00.2010.811.11101 - Códk'o 90457
Conuireu de ('Iúu dia - ItT Foi/ia 44././9
ANEXOU - Memorial de Cálculo do Valor da Terra
Nota Agronômica do Elemento Paradigma.
NOTA AGRONÔMICA DO ELEMENTO PARADIGMA 0368J
Obs.. Para a homogeneização dos dados Ientados, definiu-se o ELEMENTO PARADIGMA com caracteristicas idênticas às do imóvel em avaliação: sem benfeitorias, com aproveitamento agropecuário, com terras enquadradas na Classe III, VII e VIII, com situação muito boa.
Quadro Resumo da Pesquisa de Mercado.
QUADRO RESUMO DA PESQUISA DE MERCADO
EJ_EJV1ENTO R$/ha (q) Área (ha) índice Agron. Tipo Desvio
1 2.734.41 1.131.00 0,311 OFERTA -615.09
2 3.274.43 1.537.00 0.271 OFERTA -75.07
3 3.390.40 1.210.00 0.279 OFERTA 40.89
4 3.409,85 839.00 0,279 OFERTA 60.35
5 3.938,42 302.50 0.233 OFERTA 588.92
6 0,00 0,00 0,000 0,00
7 0.00 0.00 0.000 0.00
8 0,00 0.00 0,000 0.00
9 0.00 0.00 0,000 0.00
10 0,00 0.00 0.000 0.00
/
Saneamento da Amostragem pela Semelhança dos Imóveis.
SANEANDO A AMOSTRAGEM PELA SEMELHANÇA DOS IMÓVEIS
elementos
pesquisados
N.A. Imóvel
avaliando
Limites rr element.
Aceitos ' Inferior (-20%) E Superior(+20%)
5 0,368 0.295 0,442 1
e-maik je) JerrçJ.'i.1i íer,a,com.br - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Amapás. n. 186—Centro - Sinop - /i4T - CEP 78.550-082
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FERRACIOLLI FERIdAS FORENSES
Processo n.`2111-06.2016.811.0101 - C'ÔdiEo 90457 Comarca de Cláudia - MT Folha 4549
Saneamento da Amostragem pelos Valores de Mercado.
SANEANDO AAMOSTRAGEM PELOS VALORES DE MERCADO
N° elementos Média Limites pesquisados Aritmética Inferior (30%) Superior (+301%)
5 R$ 3.349,50 R$ 2.344,65 R$ 4.354.35
ELEM. AMOSTRA SANEAMENTO 1 2.734,41 2.734,41 2 3.274,43 3.274,43 3 3.390,40 3.390,40 4 3.409,85 3.409,85 5 3.938,42 3.938,42 6 0,00 0,00 7 0,00 0,00 8 0,00 0,00 9 0,00 0,00 10 0,00 0,00
Média Saneada pelo Elemento Paradigma.
N° elementos
aceitos MÉDIA SANEADA DO
ELEMENTO PARADIGMA
5 R$ 3.349, 50
Cálculo do Valor da Terra Nua do Imóvel Avaliando.
Propriedade:
Proprietário:
CÁLCULO DO VALOR DA TERRA NUA DO IMÓVEL AVALIANDO
Fazenda Sosseqo III
L. Alves Silva Ednei Paes Nantes e Marcelo
Situação: Muito Boa 95% Fator de transposição: 1,0
Índice agronômico: 0,368
Área (ha) Classe Subclasse
El.Paradigma (valor unitário)
Fator de Situação
Fator de Classe
Valor Unit. (R$/ha)
Valor Total (R$)
59,22 III R$ 3.349,50 95% 75% 6.482,19 383.875,01 236,90 Vil R$ 3.349,50 95% 30% 2.592,87 614.25188
3,87 VIII R$ 3.349,50 95% 20% 1.728,58 6.689,62 299,99 Valor Total (R$): 1.004.8161
e-mau: /.'rracialli a ,erra.corn.br - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Amnapás. n. 186- Centro - Sinop - Ml' - CEP 78.550-082
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FERRACIOLLI PERICIAS FORENSES
Processo n."2111-116.2016.811.0101 - ('odho 9/145 7 ('o,nurea de Cláudia - 'di'
Folha 46/49
ANEXO III - Análise Estatística
ANÁLISE ESTATÍSTICA
ELEMENTOS PESQUISADOS 5 ELEMENTOS ACEITOS 5
MÉDIA 3349,50
1,3XMÉDIA 4354,35
0,7 X MÉDIA - - 2344,65
VARIÂNCIA 3110292,107
DESVIO PADRÃO 428,985
COEFICIENTE DE VARIAÇÃO (CV) 0,128
DISTRIBUIÇÃO DE STUDENT (t) 1,533 Nível de significância 20% (nível de confiança de 80%) - -
INTERVALO DE CONFIANÇA (IC) Limite Inferior (LI) 3100,91 Limite Superior (LS) 3598,10
Limite Inferior (LI) para a Fazenda avaliada em R$ R$ 855.664,08 Limite Superior (LS) para a Fazenda avaliada em R$ R$ 1.153.968,93
AMPLITUDE DO INTERVALO (AP) 0,15 OU 15%
CONCLUSÃO: Os eventos comparativos resultaram em um nível de precisão de 15%, portanto, conforme Tabela 3, inserida no item 9.3 da Norma Técnica ABNT NBR 14653-3:2004, conduzem ao Grau de Precisão III por ter amplitude do intervalo de confiança em torno da média central da estimativa inferior a 30%.
e-mail: [email protected] - Panes: (66) 99986-0000 Rua dos Amapás. n.° 186— Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-052
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FERRACIOLLI PERICIAS FORENSES
Processo n.°2111.-06.2016.811.ff101 - ('ó di co 90457
Comarca de ('láudia - MT Folha 47/49
ANEXO IV - CUSTO DE DESMATAMENTO O desmatamento consiste das atividades necessárias para desbravamento e eliminação do
material lenhoso da vegetação nativa, tornando a terra apta a receber cultivo exótico passando
a ser conceituada como terra nua.
Considerar-se-á neste trabalho o desmatamento tecniflcado, envolve as atividades de
derrubada da vegetação, que ui. 111za equipamentos de tração motora com operações mecanizadas
para o desmate e a limpeza.
O desmate é a derrubada da mata, enquanto que a limpeza é a eliminação dos restos
botânico.
Para o cálculo do custo do desmatamento da área são consideradas as seguintes operações:
1' Derrubada mecanizada das árvores com uso de tratores de esteiras;
1' Limpeza da área, que envolvem:
> Enleiramento;
Catação com carreta;
atação manual;
> Queima
Também devem-se incluir no custo do desmatamento as despesas com licenciamento
ambiental, autorização de desmatamento e de queima controlada a serem emitidos pelo órgão
ambiental competente.
Assim, calculou-se o custo do desmatamento conforme tabela a seguir:
e-mail: ferrac,o/li@ferra, com, j,r - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Amapás. n.° 186- Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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TOTAL IARA A ÁREA DO PROJETO RS 130.872,00
TOTAL POR HECTARES RS 2.750,00
300.00 Sub total
2.450.0() sul) total
47,59 Área do projeto (ha)
Área Custo Custo
(ha) Projeto por ha
Licenciamento / projeto (dependente (10 t(Ilfl(lflhl() (1(1
árt'(l (10 /)I'OjetO) 10.000,00 200
Taxas de queima controlada (dependente (10
t(I1?l(1i1Il() (1(1 área (10 projeto) 5.000,00 100
FERRACIOLLI PERICIAS FORENSES
Processo n.°2111-06.2016.811.0l0l - C'ódio 90457
Comarca de Cláudia - MT
Folha 48/49
ESTIMATIVA DO CUSTO DE DESMATE POR HECTARE E TOTAL DO
PROJETO
- OPERAÇOES
N.° DE
HORAS
CUSTO
(HJM)
CUSTO
(H/H)
TOTAL
(R$IHA)
Derrubada com trator de esteira (HIM) 2 400,00 - 800,00
Enleiramento com lâmina (H/M) 1 400.00 - 400.00
Catação / trator com carreta (H/M) 1 50.00 - 50.0()
Limpeza - mão-de-obra (H/H) 10 - 100,00 1000,00
Queima controlada (H/H) 2 - 100,00 200,00
e-mail: ferraczollI@1erra,Co?U.Ir - Fones: (66) 99986-0000 Rua dos Amapás. n.'186 - Centro - Sinop - MT - CEP 78.550-082
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FERRACIOLLI PERICIAS FORENSES
Processo 11."2111-06.2016.81 1.0101 - Código 90457
Comarca de ('Ióiu/ia - .%!T Foi/ia 49//9
ANEXO V (Custo de cerca).
CÁLCULO DO CUSTO DE IMPLANTAÇÃO DE CERCA DE ARAME LISO
MATERIAIS VALOR UN. (R$) Arame liso (rolo de 1 km) 33000
Lascas (dz) 7800
Mourões (un.) 53,82
Mão-de-obra (RS/km) 2.000.00
Balancinhos (centena) 0.00
CARACTERÍSTICAS DA CERCA Quantidade de fios (n.°) 5
Distância entre mourões (m) 250
Distância entre lascas (m) 2.5
Distância em km 1
MATERIAIS QUANTIDADE VALOR UN. (R$) TOTAIS PARCIAIS Arame liso 5.0
Lascas (un) 400,0
Mourões (un) 5.0
Mão-de-obra (km) 1,0
Balancinhos 0.0
330,00
6.50
53,82
2.000.00
0.00
1.650.00
2.600,00
269,10
2.000.00
0.00
VALOR DA CERCA/km VALOR TOTAL DA CERCA: 3 km R$
6.519,10 19.557 3 30
e-fiou: /[email protected]. br - Fones: (66) 99986-0000
Rua dos Amapás. n.° 186 - Centro - Sinop - .tíT - CEP 78.550-082
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