ett nyhetsbrev frånmannheimer swartling

med inriktning påfastigheter & entreprenad

mars 2017

Fasta affärerBullerkrav – ett hinder mot förtätning?sidan 7

Uppmjukade tillgänglighetskrav – en väg mot ökat bostadsbyggande?sidan 8

Samverkan – en förutsättning för (bostads)exploatörens affär?sidan 11

2

fasta affärer

Under 2017 kommer ett antal av fastighets­branschens utvecklings­ och marknadsfrågor att bli föremål för legal översyn och ändringsförslag.

För transaktionsmarknaden blir av intresse att se om utredningen om vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet kom-mer med förslag på lagändringar på skatteområdet. Enligt tidsplanen ska utredningens förslag offentliggöras den 31 mars 2017. Förslaget kan förväntas påverka fastighetsmarknaden redan under 2017 oavsett ikraftträdanderegler. Ett rimligt önskemål borde vara att eventuella lagändringar sker på ett rättssäkert sätt, utan retroaktiva inslag.

Under året kommer det börja klarna om Sverige är på väg att få en ny form av kollektivtrafik. I Göteborg har detaljplanering för linbana påbörjats under 2017. Det återstår att se om den fortsatta processen bekräftar att linbana kan vara en användbar lösning för att överbrygga olika barriärer i stadsmiljö, i Göteborgs fall älven. Det återstår även att se hur det legala ramverket förhåller sig till denna nyhet.

De politiskt drivna önskemålen om att fastighetsbranschen ska leverera billiga hyresrätter för målgrupper med begränsad ekonomi är tydliga på många håll i landet. Det återstår dock att se om idén att fastighetsägarna ska kunna sätta låga hyror för nyproducerade bostadslägenheter verkligen är realistisk. Förutom de ekonomiska svårigheterna finns legala utmaningar såsom byggnormer med mera. I de fall där subventioner/stöd behövs, men kommunen inte vill att detta ska hanteras med bostadsbidrag, utgör även detta en legal utmaning.

För stadsutvecklare kan 2017 ge några viktiga pusselbitar till analy-sen av hur man behöver förhålla sig till miljökvalitetsnormer (till ex-empel buller) vid exploatering. Efter att detaljplanen för Skanskas

ansvarig utgivarejesper prytz031­355 16 72, jesper.prytz@msa.se

redaktiontomas johanssonhillevi börjessonmarcus utterströmsusanna johansson

kontaktpersonerklas wennström08­595 064 15, klas.wennstrom@msa.se

jesper prytz031­355 16 72, jesper.prytz@msa.se

johan granehult040­698 58 22, johan.granehult@msa.se

fotojoachim lundgrenistockphoto

Legal utblick – fastighetsåret 2017

nyhetsbrevet utges i informations­syfte och är inte att betrakta som juridisk rådgivning. nyhetsbrevet får citeras med angivande av källa.

3

fasta affärer

projekt Tändsticksfabriken i Mölndal upphävdes av länsstyrelsen med hänvisning till miljökvalitetsnormer och bullerpåverkan från kommande infrastrukturprojekt får regeringen efter överklagande nu pröva saken. Ett klargörande beslut om dessa avvägningsfrågor vore välkommet för många fastighetsutvecklare och kommuner.

En enklare tillståndsprocess vid nybyggnation kan bli effekten av det arbete som en enmansutredare under 2017 förväntas avrappor-tera. Om kommuner får möjlighet att begränsa kravet på detalj-plan kapas förmodligen tiderna från idé till genomförande högst avsevärt i vissa fall. Utredaren ska även se på frågan om möjlighet att styra upplåtelseform i detaljplan (till exempel för kommunala önskemål om hyresrättsproduktion) och sist men inte minst – privat initiativrätt till detaljplanering. Sistnämnda fråga kommer dock inte avrapporteras förrän efter riksdagsvalet 2018.

För exploatering i havsnära lägen kom under 2016 några avgöran-den där antagna detaljplaner stoppades av länsstyrelse på grund av bristande klimatskydd (risk för översvämning mm). Hur ansvaret ska fördelas mellan stat, kommun, fastighetsägare och försäkrings-givare i förhållande till pågående klimatförändringar kommer klimatanpassningsutredningen att lägga förslag om under 2017. Kostnaderna för sådana åtgärder ska inte underskattas och hur dessa åtgärder ska genomföras och kostnaderna fördelas återstår att fastställa.

Efter de uppmärksammade tvisterna under 2016 gällande beslut om utvidgat strandskydd kan man hoppas att regeringens senaste ställningstaganden i dessa frågor kommer att ge en mer nyanserad hantering av liknande frågor framöver.

Nya legala möjligheter för kommuner att avtala med fastighetsä-gare om medfinansiering av transportinfrastruktur förväntas träda i kraft under året, ev. redan 1 april 2017. Reglerna syftar till att möjliggöra ”ersättning som en byggherre eller en fastighetsägare i

samband med genomförande av en detaljplan åtar sig att betala för en del av en kommuns kostnad för bidrag till byggande av en viss väg eller järnväg som staten eller ett landsting ansvarar för”. En skillnad mot det som idag ligger i exploateringsavtal är att medfinansieringen snarare har formen av vinstdelning, varigenom kommunen på ex-ploatören övervältrar kostnaden för en allmän infrastrukturåtgärd som stat/kommun önskar få utförd och som medför att värdet på en av exploatören ägd fastighet ökar.

Byggs det för lite eller rentav för mycket? Frågan har synliggjorts i debatten på senare tid, med tanke på den grundläggande para-metern ”betalningsförmåga”. Om det finns en bristande samsyn mellan kommuner och exploatörer om hur mycket vi kan bygga på ett hållbart sätt och vilken typ av bostäder marknaden kan absorbera, vill jag påminna om bostadsförsörjningslagen. För att citera Boverket från maj 2016: ”Fortfarande följer mindre än hälften av kommunerna kraven i bostadsförsörjningslagen. Detta trots att det är en obalans på bostadsmarknaden i många kommuner sedan flera år. Riktlinjer för bostadsförsörjningen ska antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod. De bör visa vad kommunen vill med det be-fintliga bostadsbeståndet och planeringen av nya bostäder.” Under 2017 kommer säkert alltfler kommuner åtgärda detta, häng på!

jesper prytzordförande fastighetsgruppenjesper.prytz@msa.se

4

fasta affärer

Riskhänsyn vid stadsbebyggelseVid stadsbebyggelse har staten genom länssty­relserna en nyckelroll i planprocessen. Det gäller bland annat bevakningen av riksintressen, ett system som på senare tid varit föremål för omfat­tande kritik i den allmänna debatten om hinder mot bostadsbebyggelse. Mindre diskuterad – men alltjämt betydelsefull – är länsstyrelsens tillsyn över detaljplaner som kan antas medföra risker för människors hälsa och säkerhet m.m., vilket ofta aktualiseras vid planläggning för bebyggelse intill befintliga gator och andra transportleder. Inom kort väntas ett beslut från näringsdepartementet i ett ärende där frågan om riskhänsyn vid stads­bebyggelse ställs på sin spets.

I plan- och bygglagen föreskrivs bland annat att vid planläggning ska bebyggelse lokaliseras till mark som är lämpad för ändamålet med hänsyn till människors hälsa, säkerhet och risken för olyckor. Länsstyrelsen ska enligt 11 kap. 11 § plan- och bygglagen upphäva ett beslut att anta en detaljplan om den bedöms vara olämplig ur risksynpunkt. Det finns emellertid inte någon närmare reglering som anvisar hur riskvärdering ska ske eller vilka risker som tolereras. Länsstyrelserna har istället utvecklat egna riktlinjer för riskbedöm-ningen. Riktlinjerna varierar något mellan länen, vilket i sig kan vara problematiskt för exploatörer som verkar i flera län. Ett större problem är att vissa länsstyrelser tenderar att luta sig mot egna schabloner om skyddsavstånd istället för att beakta risknivån i det enskilda fallet, vilket skapar obefogade hinder mot stadsbebyggelse intill befintliga gator och andra transportleder. Inom kort väntas dock ett beslut i ett regeringsärende (N2015/5555/PUB) avseende en detaljplan för stadsbebyggelse som möjligen kommer att med-föra att länsstyrelserna framöver gör en mer nyanserad bedömning i riskfrågan.

Ärendet avser en detaljplan för nya bostäder i området Silverdal i Sollentuna kommun. Detaljplanen innebär att bostäder uppförs inom ett avstånd om 10–15 meter från Sollentunavägen, som av länsstyrelsen är klassificerad som en sekundär transportled för

farligt gods. Skälet till sådan klassificering av denna vägsträcka är att det ca en gång per vecka sker transport av drivmedel till en närliggande bensinstation. Sådana transporter utgör en riskfaktor som naturligtvis måste beaktas vid planprocessen.

Under hela planprocessen hade riskfrågan varit aktuell och en intensiv dialog hade hållits med länsstyrelsen. Planförslaget hade successivt anpassats och kompletterats utifrån länsstyrelsens syn-punkter om förändringar och skyddsåtgärder som erfordras med hänsyn till det korta avståndet till Sollentunavägen. Den slutliga riskanalysen, som var upprättad enligt vedertagen vetenskaplig metod och anpassad efter länsstyrelsens synpunkter, visade att risknivån med planförslaget var acceptabel.

Trots det valde länsstyrelsen att kort efter kommunens antagande upphäva detaljplanen. Länsstyrelsen hänvisade därvid till sina riktlinjer och angav att avståndet mellan bostäder och led där det förekommer transporter av farligt gods aldrig, oberoende av den aktuella risknivån och andra säkerhetsåtgärder, bör understiga 25 meter.

Kommunen valde att överklaga upphävandebeslutet till regeringen (näringsdepartementet) och hade därvid udden riktad mot länsstyrel-sens orubbliga tillämpning av den egna schablonen om skyddsavstånd.

Ett större problem är att vissa länsstyrelser tenderar att luta sig mot egna schabloner om skyddsavstånd istället för att beakta risknivån i det enskilda fallet, vilket skapar obefogade hinder mot stadsbebyggelse intill befintliga gator och andra transportleder.

5

fasta affärer

Näringsdepartementet inhämtade ett remissyttrande från Boverket, som framhöll att den inte delade länsstyrelsens upp-fattning om att ett skyddsavstånd om 25 meter alltid bör hållas. Boverket underströk att det är den platsspecifika risken som ska bedömas. Det korta avståndet mellan vägen och bebyggelsen var således enligt Boverkets uppfattning inte ett absolut hinder mot att tillåta detaljplanen. Boverket valde ändå att avstyrka plan-förslaget, i huvudsak på grund av vissa avgränsningar som hade gjorts i riskanalysen.

Boverkets remissyttrande sätter fingret på ännu ett problem med riskbedömningar i planprocessen, nämligen i vilken mån en kommun eller exploatör ska kunna förlita sig på den vägled-ning som länsstyrelsen tillhandahåller avseende riskfrågor under

samrådsförfarandet. I förevarande fall hade länsstyrelsen varit införstådd med och inte haft några invändningar mot risk analysens slutliga innehåll och avgränsningar. Ska en riskanalys, framtagen enligt vedertagen vetenskaplig metod och förankrad hos tillsyns-myndigheten under planprocessen, kunna underkännas av över-prövande instans?

En sådan ordning framstår inte som tillfredställande. Mycket av den mark som återstår att frigöra för bostadsbebyggelse med mera inom befintliga tätorter finns intill trafikleder, vilket innebär att exploatering av sådan mark måste föregås av en detaljerad risk-analys. Om kraven på riskanalysen är oförutsebara kan det antas att kommuner och exploatörer avhåller sig från att ens försöka frigöra sådan mark.

Förhoppningsvis kommer näringsdepartementets kommande beslut bidra till att klargöra förutsättningarna för sådan exploa-tering och länsstyrelsens roll under planprocessen. Det skulle öka möjligheten att lindra bostadsbristen i befintliga tätorter och tillväxtregioner, det vill säga på platser där människor typiskt sett vill bo.

tom hofsettom.hofset@msa.se

Mycket av den mark som återstår att frigöra för bostadsbebyggelse m.m. inom befintliga tätorter finns intill trafikleder, vilket innebär att exploate-ring av sådan mark måste föregås av en detaljerad riskanalys.

6

fasta affärer

”Product compliance” för byggprodukter ställer höga krav på såväl produkter som byggherrenIdag ställs allt högre krav på byggprodukter och deras prestanda. Efterlevnad av produktregulato­riska krav (”product compliance”) får därför stor betydelse i byggprojekt. Mot den bakgrunden har också CE­märkning av produkter fått allt större betydelse. Eftersom byggherren ansvarar för att svenska byggregler följs är det viktigt att klargöra vad en CE­märkning egentligen innebär. Går det att som fastighetsägare och byggherre förlita sig på att en CE­märkt byggprodukt uppfyller såväl EU:s säkerhets­ och miljökrav som svenska byggkrav?

Enligt EU:s byggproduktförordning ska byggprodukter som till-verkas och släpps på EU:s inre marknad CE-märkas. Med bygg-produkter avses alltifrån fönster, dörrar och radiatorer till ventila-tionsdon, trägolv, spik, brandvarnare och olika isoleringsprodukter.

Utöver krav på CE-märkning finns en mängd produktregulato-riska krav på byggprodukter. Detta regelverk och bedömningen av huruvida en viss produkt uppfyller alla tillämpliga krav benämns ofta ”product compliance”. Det är byggherrens ansvar att tillse att svenska byggregler uppfylls. Det ligger således i byggherrens intresse att tillse att valda produkter uppfyller dessa normer och är ”compliant”.

För de flesta konsumentprodukter innebär en CE-märkning att tillverkaren av produkten tar på sig ansvar för att produkten uppfyller samtliga tillämpliga krav i de EU-regler som gäller för

produkten. Det kan vara fråga om alltifrån krav på kemikalier, elsäkerhet och elektromagnetisk strålning till energiförbrukning och grundläggande säkerhetskrav. Konsumenten kan då alltså utgå från att produkten uppfyller de produktregulatoriska kraven.

Att en byggprodukt är CE-märkt innebär dock något helt annat. CE-märkningen av en byggprodukt innebär inte att produkten är ”godkänd” och per automatik svarar mot de nationella byggkraven. CE-märkningen innebär istället att produkten har testats enligt en fastställd standard och att det finns en så kallad prestandadeklara-tion som bland annat innehåller information om dess egenskaper. Genom prestandadeklarationen kan olika produkters egenskaper och prestanda jämföras med varandra eftersom produkterna bedömts mot samma harmoniserade standarder. Prestanda-deklarationer måste också erkännas i alla EU:s medlemsstater. Däremot måste bedömningen av om en produkt är lämplig för den tänkta användningen alltid göras i varje enskilt fall av respek-tive byggherre.

Upprättande av prestandadeklarationer för byggprodukter förut-sätter att harmoniserade standarder har antagits för den aktuella produkttypen. Det saknas fortfarande harmoniserade standarder för ett stort antal byggprodukter. I dessa fall gäller ett parallellt (nationellt) regelverk. När en prestandadeklaration inte finns att tillgå är det inte ovanligt att entreprenörer och leverantörer istäl-let översköljs av en rad olika certifikat och intyg om produktens egenskaper som dessa då måste kunna ta ställning till. Ofta visar en närmare granskning av certifikaten och intygen att de är gamla, avser andra produkter eller inte har testats mot alla relevanta pro-duktegenskaper för den avsedda användningen.

Sammantaget är det produktregulatoriska regelverket för bygg-produkter oerhört komplext och det är lätt att gå fel. Det ställs därför höga krav på byggherren för att tillse att de produkter som används i en entreprenad uppfyller ställda krav och att de svenska byggreglerna uppfylls i varje enskilt projekt.

Fel kan många gånger undvikas genom att byggherren säker-ställer att det i varje byggprojekt finns erforderlig kompetens om avsedda användningsområden för byggprodukterna. Kännedom om relevanta bygg- och kundkrav är också nödvändigt. Om dessa kunskaper finns i projektet kan byggherren ställa relevanta krav på entreprenören avseende produktval. Entreprenören kan då i sin tur säkerställa den kompetens som krävs för att bedöma vilka bygg produkter som i det enskilda fallet uppfyller ställda krav och därmed bidra till att entreprenaden lever upp till alla produkt-regulatoriska krav.

therese strömshed daniel kolmtherese.stromshed@msa.se daniel.kolm@msa.se

Utöver krav på CE-märkning finns en mängd produktregulatoriska krav på byggprodukter. Detta regelverk och bedömningen av huruvida en viss produkt uppfyller alla tillämpliga krav benämns ofta ”product compliance”.

7

fasta affärer

Bullerkrav – ett hinder mot förtätning?Sedan 2015 gäller nya regler beträffande vilka bullernivåer som kan accepteras i samband med bostadsbyggande. De nya reglerna kan, om de används rätt, förbättra förutsättningarna för förtätning av bostadsbebyggelse i befintliga stads­miljöer. Reglerna ställer dock betydligt högre krav på det beslutsunderlag som ska tas fram i samband med planläggning och bygglov, jämfört med vad som gällde tidigare.

Våra stadsmiljöer påverkas framför allt av trafikbuller från vägar, järnvägar och i vissa fall även fartygs- och flygplatstrafik. I vissa stadsmiljöer kan även industribuller innebära en betydande på-verkan. Såväl trafik- som industribuller kan innebära hinder mot förtätning. Någonstans går det rimligen en gräns för vilka buller-nivåer som kan accepteras i områden där människor bor. Samtidigt är många människor beredda att acceptera en viss bullernivå i ut-byte mot till exempel möjligheten till ett centralt boende. Stränga buller krav innebär också att den kommunala planeringen indirekt styrs mot att ianspråkta mindre bullerpåverkade områden i städer-nas utkanter istället för att utnyttja möjligheterna till förtätning. Alltför hårda bullerkrav kan därför leda till ett sämre utnyttjande av markresurserna i våra tätorter.

I och med regeländringar har en ny paragraf införts i plan- och bygglagen som anger att bostadsbyggnader ska utformas och place-ras på ett sätt så att olägenhet i form av omgivningsbuller före-byggs. Kravet på byggnadens utformning kan exempelvis innebära att begränsa inomhusbuller genom isolering eller att sovrummen placeras mot den minst bullerutsatta fasaden. Kravet på placering innebär dock att hänsyn alltid måste tas till utomhusbuller vid bostadens fasad och eventuella uteplatser.

Vidare finns det numera ett särskilt krav på att en planbeskrivning för detaljplan för bostadsbyggande normalt ska innehålla en beräk-ning av omgivningsbuller vid fasad och eventuella uteplatser. Vid beslut om bygglov avseende bostadsbyggnader utanför detaljplane-lagt område ska det också normalt finnas en bullerberäkning.

Vad gäller frågan om vad som är en acceptabel bullernivå har regeringen utfärdat en särskild förordning avseende trafikbuller som ska användas vid kommunernas planering. Reglerna är dock inte utformade som några absoluta krav utan som riktvärden som inte bör överskridas. Om riktvärdena överskrids bör bostäderna vara utformade med en ”tyst sida” där bullernivån är lägre, det vill säga typiskt sett den sida av byggnaden som inte är vänd mot gatan. Vidare accepteras generellt högre bullernivåer för små lägen-heter om högst 35 kvadratmeter.

Vad gäller industribuller har Boverket tagit fram en vägledning som anger situationer där bostadsbyggande generellt bör godtas respektive inte godtas och därtill de situationer där bostadsbyg-gande kan godtas under vissa förutsättningar.

Regelverket ger helt klart ett utrymme för individuella bedöm-ningar i de fall då bostadsbyggnation planeras i bullerutsatta områden. I de fall då riktvärdena i trafikbullerförordningen över-skrids bör man dock utgå ifrån att bedömningsunderlaget, i form av planbeskrivning med bullerberäkning och eventuella övriga utredningar, måste vara utförligt. Vidare kan det vara helt avgö-rande, för att bebyggelseförtätning med bostäder ska komma till stånd, att bostadsbyggnadernas utformning på bästa sätt anpassas till bullersituationen.

martin johanssonmartin.johansson@msa.se

Stränga bullerkrav innebär också att den kommu-nala planeringen indirekt styrs mot att ianspråkta mindre bullerpåverkade områden i städernas utkanter istället för att utnyttja möjligheterna till förtätning. Alltför hårda bullerkrav kan därför leda till ett sämre utnyttjande av markresurserna i våra tätorter.

8

fasta affärer

Den funktionsutformning som krävs medför att den planerade bostadens yta ofta måste utökas för att motsvara kraven. Det finns exempelvis krav på toalettutrymmens mått, bredd i kommuni-kationsutrymmen och fritt passagemått i dörröppningar. I små lägenheter medför dessa krav att badrummet ofta upplevs vara oproportionerligt stort för en icke rullstolsburen person. Därtill leder naturligen större lägenheter till att ett färre antal kan byggas inom en och samma byggnad/byggrätt. Tanken att nyproducerade bostäder som utgångspunkt ska vara tillgängliga även för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga är naturligtvis god och det som brukar lyftas fram som det stora problemet är oftast inte tillgänglighetsreglernas och yt- och måttkrav i sig, utan att kraven gäller för alla nyproducerade bostäder. Det bör övervägas om värdet av att hantera den akuta bostadsbristen i landet skulle kunna tillåtas medföra att inte alla bostäder måste vara tillgängliga för alla människor.

Kraven på tillgänglighet har funnits sedan länge i plan- och bygg-lagen. Genom att kraven gäller för alla nyproducerade bostäder i kombination med att även ändringsarbeten i viss mån omfattas, är målet att större delen av bostadsbeståndet på sikt ska bli till-gängligt för alla människor. På senare år har därtill kontrollen av att reglerna efterlevs skärpts genom att utformningskraven prövas redan i bygglovsförfarandet.

Uppmjukade tillgänglighets­krav – en väg mot ökat bostadsbyggande?Det råder bostadsbrist i stora delar av landet. I storstäderna och flera universitetsstäder där­utöver är den närmast akut. Något det däremot inte råder brist på är försöken att förklara var­för det inte byggs tillräckligt många bostäder när efterfrågan uppenbarligen finns. Allt från bristande kommunal planering till höga arkitekt­kostnader har framförts som förklarande orsaker. Därtill är det ett faktum att nyproduktion av bostäder är omgärdat av ett omfattande regelverk. I många fall är de krav som ställs säkerligen befogade, men frågan är om inte en lättad regel­börda, där det är möjligt, skulle ge fler och billigare bostäder?

Det tar lång tid att bygga bostäder i Sverige idag. Från byggbran-schens sida pekar man bland annat på att onödigt detaljerade plan-processer, där detaljerna istället hade kunnat hanteras i bygglovs-förfarandet, drar ned tempot eftersom samma frågor i många fall ska prövas i såväl plan- som lovskede. Man har också påtalat att kommunerna ofta väntar med planarbetet till dess att den aktör som vill bygga själv kommer med ett relativt konkret och, mer eller mindre, färdigt förslag som därefter ska gå igenom planläggning-ens olika steg. Istället hade kommunen efter ett egeninitierat pro-aktivt planarbete kunnat fördela redan lagakraftvunna byggrätter. Att en utdragen planprocess i kombination med höga markpriser inte underlättar ett snabbt och billigt byggande av bostäder är klart för de flesta inblandade.

Utöver tidskrävande processer ska nyproducerade bostäder därtill uppfylla krav på utformning enligt flera olika regelverk. På statlig nivå i form av regler i plan- och bygglagen samt kompletteringar därav genom myndighetsföreskrifter. På kommunal nivå finns ibland ytterligare utformningskrav föreskrivna i till exempel gestaltnings program. Från arkitekthåll görs det förvisso gällande att god arkitektur inte behöver vara dyrt men det resonemanget bygger ofta på användandet av väldesignade typhus vilka kan pro-duceras rationellt och till lägre kostnad. Användningen av sådana byggnader förhindras dock inte sällan av kommunala gestaltnings-program och andra krav.

Ett annat försvårande område som frekvent har tagits upp till diskussion på senare tid är reglerna om tillgänglighet. Plan- och bygglagen ställer upp ett grundläggande krav i form av att alla nyproducerade bostäder ska utformas så att de är tillgängliga och användbara för personer med nedsatt rörelse- eller orienterings-förmåga. Hur bostäderna rent faktisk ska utformas för att uppfylla kraven specificeras i Boverkets byggregler, BBR, som i sin tur ofta hänvisar till Svensk Standard för lämpliga mått.

Sedan ett par år tillbaka prövas en sådan modell i Norge där 20 % av nyproducerade student lägenheter ska vara helt tillgängliga och 80 % ska vara besökstillgängliga.

9

fasta affärer

vid sidan av kostnaden för att producera bostaden. Värdet av ett badrum med en stor fri golvyta i en lägenhet med en samman-lagd yta runt 20 m2 kan sannolikt ifrågasättas. Även om det är förståeligt att det ställs vissa tillgänglighetskrav vid uppförandet av flerbostadshus där avsikten är att lägenheterna under byggnadens livslängd ska bebos av ett stort antal personer vars förutsättningar och behov inte är kända vid byggnadstillfället, så kvarstår det faktum att frågan om ytans disposition mellan olika funktioner är särskilt brännande för de små lägenheterna där kvadratmetrarna vanligen efterfrågas för andra ytor än badrummet.

En möjlig lösning skulle kunna vara att begränsa tillgänglighets-kraven till att gälla endast en viss andel av de nyproducerade bostäderna, istället för att kraven ska gälla för samtliga lägenheter. Sedan ett par år tillbaka prövas en sådan modell i Norge där 20 % av nyproducerade studentlägenheter ska vara helt tillgängliga och 80 % ska vara besökstillgängliga, vilket innebär att personer i till exempel rullstol ska kunna hälsa på i varje enskild lägenhet men att varje våningsplan delar på en gemensam tillgänglighetsanpassad toalett. Det vore intressant att på längre sikt se vilka slutsatser som kan dras av detta försök. Även om det för det vanliga bostadsbe-ståndet kanske inte blir fråga om att tillämpa en sådan procentsats bör det likväl övervägas om frågan går att hantera på ett sätt som möjliggör en ökad bostadsproduktion. Sannolikt skulle de vars behov tillgänglighetsbestämmelserna är satta att skydda inte lida någon egentlig skada av att lägenheterna på de nedre våningspla-nen, eller ett antal lägenheter på varje våningsplan, görs tillgäng-liga för boende med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga och att personer med sådana behov ges någon form av företräde till dessa lägenheter. En annan lösning vore att utvidga möjligheterna att bevilja dispens från kraven för enskilda projekt i områden där det vore önskvärt att fler och billigare bostäder byggs.

I sammanhanget kan också nämnas den möjlighet till bostads-anpassningsbidrag som finns. Den som är funktionshindrad har rätt till kommunalt bostadsanpassningsbidrag för att få sin bostad tillgänglighetsanpassad i den mån detta bedöms nödvändigt. Ett sätt för de inblandade, stat och kommun å ena sidan och bygg-branschen å den andra, att försöka sammanjämka sina motstående intressen skulle kunna vara att bygga ut möjligheterna till detta bostadsanpassningsbidrag genom att fler bostäder tillåts byggas, samtidigt som byggherren får skjuta till medel för att finansiera framtida anpassningar. Storleken på den andel av befolkningen som är i behov av de särskilt tillgängliga bostäderna är relativt liten och möjligen kunde därför båda sidor ha något att vinna på en sådan lösning.

Oavsett hur den fortsatta diskussionen om frågorna om detalj-regleringen utvecklar sig verkar alla vara överens om att bostads-byggande måste ta fart – gärna omgående.

jonas larson frida lidénjonas.larson@msa.se frida.liden@msa.se

Även om det grundläggande kravet på alla nyproducerade bostäders tillgänglighet står fast, så har reglerna i någon mån börjat lättas upp.

Samtidigt som kraven skärps blir bostadsbristen allt mer akut och ändamålsenligheten av att alla nya bostäder omfattas av kraven har satts ifråga allt mer på senare år. Även om det grundläggande kravet på alla nyproducerade bostäders tillgänglighet står fast, så har reglerna i någon mån börjat lättas upp. Sedan år 2014 är det tillåtet att inreda bostäder med en boarea på mindre än 35 m2 på vindar utan att tillgänglighetskraven behöver uppfyllas. Sannolikt accepterades regleringen mot bakgrund av att det inte lär kunna bli fråga om annat än att nya bostäder på marginalen av det redan befintliga beståndet tillskapas, medan de stora kvantiteterna nyproducerade bostäder fortfarande har tillgänglighetskrav.

Under 2014 infördes också en annan, närbesläktad, ändring som dock inte medförde någon ändring i tillgänglighetskraven. Det blev då möjligt att utforma små bostäder om högst 35 m2 i vilka en och samma plats i lägenheten får användas för flera funktioner, till exempel får funktionerna sömn och vila överlappa varandra helt eller delvis på samma plats samt likaså funktionerna måltid och hem-arbete. I praktiken innebär det alltså att den boende tillåts vila sig i sängen och arbeta vid köksbordet, varför bostadsytan kan minskas. Detta leder enligt Boverket till att sådana små bostäder kan byggas med 35 % minskad boarea, vilket ger en bostad om minst 21 m2 om reglerna utnyttjas till fullo, utan att kraven på tillgänglighet efter-ges. Vad gäller studentbostäder tillåts än fler samnyttjanden vilket ger en minsta boarea om 16 m2. Att bygga tämligen små lägenheter är därför i och för sig tillåtet redan i dagsläget.

Det är däremot inte säkert att kostnaden för nyproduktionen av en bostad sjunker i samma takt som lägenhetens yta minskar. Enligt en beräkning som Boverket har gjort avseende kostnaden för att producera studentbostäder är kostnaden ca 21 % lägre om tillgäng-lighetskraven inte måste uppfyllas. Inte heller är det nödvändigtvis så att de nyligen tillåtna mindre lägenheterna blir optimalt dispo-nerade. Frågan om hur boytan ska disponeras kvarstår naturligen

10

fasta affärer

Intervju med Anders Ingvarson – delägare med fokus på entreprenadI januari 2016 blev Anders Ingvarson delägare i Entreprenadgruppen som ingår i byråns Fastighets grupp. Anders arbetar över hela landet och även internationellt, med fokus på entreprenad tvister och entreprenadprojekt.

Hur kommer det sig att du hamnade här, som delägare i Entreprenadgruppen med särskild inriktning mot entre-prenadtvister och entreprenadprojekt?

– Vi har sedan länge en stark tradition i byrån av att representera främst beställare och byggherrar i entreprenadprojekt och tvister. Vår entreprenadgrupp har varit involverad i åtskilliga stora entre-prenadprojekt och tvister i Sverige och utomlands de senaste 20–30 åren. Jag tar nu traditionen vidare tillsammans med mina kollegor i våra grupper för tvistlösning, entreprenad och fastighet.

– Entreprenadrätt är ett oerhört spännande område som innefattar komplexa frågor av olika slag, både ur ett tekniskt och ett juridiskt perspektiv. Lärdomar från tvister och projekt som havererat kan användas för att minimera riskerna i nya projekt.

– Att jag trivs så bra på just Mannheimer Swartling beror på vår laganda och true partnership-modell, där alla arbetar tillsammans mot gemensamma mål. Och så klart på alla trevliga och duktiga kollegor!

Hur är det att företräda en klient i en stor entreprenadtvist?

– Det är utmanande, lärorikt och stimulerande. Ingen process är den andra lik. Ofta är processmaterialet mycket omfattande, det är inte ovanligt med tusentals sidor. Som ombud måste man ha respekt för att tvisten kan vara påfrestande för klienten, med stora ekonomiska risker.

– En särskild utmaning som jurist är att sätta sig in i och ta kontroll över de ofta komplexa tekniska frågorna. Samtidigt är det senare en av de roligaste delarna av jobbet. Framgång i tvisterna handlar ofta om att på djupet förstå tvistefrågorna, vilka ofta är av teknisk art, så att bevisning och talan i övrigt kan struktureras

på ett optimalt sätt för att vinna bifall för klientens sak. Som stöd samarbetar vi med mycket skickliga och erfarna sakkunniga, som är experter inom sina respektive områden. Ena dagen kan man befinna sig på ett industrilager och diskutera rördelar, en annan dag granskar man tidplaner med planeringsexperter för att sedan gå ner i en trång kulvert och titta på bergväggar tillsammans med bergtekniker och geologer. Det är väldigt dynamiskt. Just detta att få ta på sig stövlarna och ge sig ut i ”verkligheten” ger alltid en extra krydda.

Vad är på gång i byggbranschen?

– Det händer mycket i branschen. Byggandet går på högvarv och det är hård konkurrens om resurserna. På den juridiska sidan är en revidering av standardavtalet AB 04 på gång, vilket på sikt kan komma att få stor betydelse för branschen. Vi följer revideringen noga och stöttar kontraktskommittén med inspiration från interna-tionella entreprenadavtal.

– En allmän trend när det gäller entreprenadtvister är att allt fler beställare föreskriver att tvister ska lösas i allmän domstol. Å ena sidan ger det fler tillgång till praxis från domstolarna, vilket kan öka förutsebarheten i vissa tidigare oklara frågor. Å andra sidan tar domstolstvister längre tid att genomföra än skiljeförfaranden. Det är inte ovanligt att det tar upp till tre år för en större entrepre-nadtvist att nå huvudförhandling i första instans. Det är alldeles för lång tid. Förhoppningsvis kan den nuvarande trenden med fler entreprenadtvister i domstol så småningom leda till att vi får en sär-skild domstol för entreprenadmål och andra tekniska mål. Det hade med stor sannolikhet reducerat handläggningstiderna och minskat rättegångskostnaderna och varit bra för alla inblandade parter.

anders ingvarson intervjuad av marcus utterström, associate, mannheimer swartling

Ena dagen kan man befinna sig på ett industri-lager och diskutera rördelar, en annan dag granskar man tidplaner med planeringsexperter för att sedan gå ner i en trång kulvert och titta på berg-väggar tillsammans med bergtekniker och geologer.

11

fasta affärer

Samverkan – en förutsättning för (bostads)exploatörens affär?I takt med ett ökat tryck på bostadsproduktion och mer direkta inspel från politiken i frågor rörande exempelvis gestaltning och social håll­barhet, ställs allt högre krav på exploatörerna vid kommunala anbudstävlingar. För att kunna uppfylla de villkor som ställs förutsätts i vissa fall att exploatörer går samman med en eller flera sam­arbetspartners redan i anbudsskedet. Exploatörer som tidigare fokuserat på att slipa på sin egen affär gör idag därför klokt i att lägga mer tid och resur­ser på att lära känna branschkollegors affärsidéer, värderingar och nyckelpersoner.

En ledstjärna i den kommunala bostads- och markanvisnings-politiken är sedan länge skapandet av blandstad. Nya stadsdelar ska innehålla en lämplig blandning av bostad, kontor, skola, vård-inrättningar och handel osv. På senare år har kraven på blandstad krupit ner på byggnadsnivå för tillskapandet av levande stads miljöer. Handelsverksamhet, som tidigare utövades av enskilda aktörer inhyrda i butikslokaler i bostads- och kontorsbyggnader, förutsätts idag kunna hanteras i samlat grepp inom stadsdelen och gärna genom att en handelsaktör med äganderätt tar över hela kvarterets handelsbyggrätter. Tredimensionell fastighetsbildning vid fördelning av byggrätter i blandstadsområden börjar bli mer regel än undantag.

I takt med den ökade tredimensionella fastighetsbildningen behö-ver bland annat samverkansmodeller, gränsdragningar och tekniska lösningar vid projektering och byggnation ses över. Exempelvis handlas entreprenaden inte sällan upp av en av exploatörerna och det finns där en risk att entreprenören inte i tillräcklig grad beaktar det faktum att delar av byggnationen, till exempel tätskikt och ledningsdragning, vertikalt sträcker sig över fastighetsgräns. I den mer komplexa byggnationen blir det också allt viktigare att som fastighetsägare beakta förvaltarperspektivet även i produk-tionsfasen. Grannfastighetsägare emellan behöver tydligt reglera rättigheter, skyldigheter och gemensamma åtaganden. Mot denna bakgrund är det givetvis en fördel om berörda fastighetsägare har en god dialog och gärna en historik av givande samarbeten från tidigare gemensamma projekt.

Idag blir det också alltmer vanligt att kommuner i markanvis-ningstävlingar förutsätter att exploatörer/exploatörskonsortier

lämnar anbud och konceptförslag avseende hela kvarter. Detta i kombination med blandbyggnadstänket och exploatörers alltmer segmentsnischade verksamhet medför att exempelvis bostads-exploatörer som tidigare kunnat lämna anbud på en avgränsad bostadsbyggrätt kan behöva gå ihop med en kommersiell aktör redan i anbuds skedet för att kunna lämna ett konkurrenskraftigt anbud. Vi ser idag exempel på prismodeller och andra villkor som tillämpas av kommunerna i deras anbudsutvärdering där de sam-verkande exploatörerna förutsätts ta mer risk på varandras affärer än tidigare.

För er som ska ner till MIPIM eller som avser delta vid Business Arena, Lokalmarknadsdagar eller andra fastighetsmässor senare i år – ta tillfället i akt att lära känna exploatörer och fastighetsägare som agerar inom andra segment än ert eget. Kanske är det din boulepartner på Rivieran som du lämnar in nästa markanvisnings-anbud tillsammans med?

hillevi börjessonhillevi.borjesson@msa.se

Idag blir det också alltmer vanligt att kommuner i markanvisningstävlingar förutsätter att exploatörer/exploatörskonsortier lämnar anbud och konceptförslag avseende hela kvarter.

12

fasta affärer

Alternativa kommunikationer öppnar för fler bostäderBostadsbristen blir en allt hetare politisk fråga. För många ligger fokus på regeländringar och förändringar i plan­ och byggprocessen. Även om förenklingar säkerligen underlättar en lösning av bostadsbristen finns också ett behov av nytänkande. Genom nyttjande av alternativa kommunikationer bör möjligheter för exploatering kunna ökas och innefatta områden som tidigare ansetts ligga för ocentralt för att exploateras.

För att kunna möta bostadsbehoven i våra storstäder och växande regionstäder krävs infrastruktursatsningar och en av de viktigaste frågorna vid nyetablering av bostadsområden är hur kollektiv-trafiken till och från de nya områdena kan lösas. Det är intressant att de flesta människor verkar föredra spårbunden trafik snarare än alternativet med buss som tidigare varit ett enkelt och relativt billigt alternativ att lösa pendlarbehovet. Som ett led i detta pågår t ex Sverigeförhandlingen rörande snabbspår och utbyggnaden av tunnelbanan i Stockholm. Spårbunden trafik innebär stora infrastruktursatsningar och lång genomförandetid. Alternativa kollektiva kommunikationer är därför viktiga att utvärdera. Två konkreta exempel som blivit föremål för utvärdering är linbanor och båtbussar. Inga av dessa lösningar är revolutionerande och har visat sig fungera väl i långt större städer än Sveriges.

Linbanor kan dras över vatten eller annars svårtillgängliga områ-den men det är också intressant att de kan dras ovanför befintliga vägar och därmed över och förbi bilköer. Flera alternativ kan tänkas med linbana från ett visst område till centrum eller från infartsparkeringar och trafikcentrum. Hur sådana dragningar kan göras får utvärderas från fall till fall men åtminstone i fallet med dragningar över och utmed befintliga genomfartsleder bör

stolparna och ledningarna kunna tillåtas. Ett konkret exempel på linbana som allmänt kommunikationsmedel är den planerade linbanan i Göteborg som enligt uppgift kommer ha en kapacitet om 2 000 resenärer per riktning och timme.

Ett annat alternativ är båtbussar. Dessa kräver mindre infra-struktur och är därför generellt mindre ingripande inslag i naturen och de omgivningar där sträckningarna förläggs. Stockholms försök med eldrivna fartyg är också intressant ur ett miljömässigt perspektiv. I t ex en stad som Stockholm kan skillnaden i avstånd mellan land- och sjövägen vara stor. Rätt utnyttjat kan därför båtbussar vara ett alternativ till traditionell kollektivtrafik. De försök som gjorts i Stockholm har dock huvudsakligen varit privat-finansierade och kritiken har ofta bestått i att turtätheten varit för gles för att utgöra ett reellt alternativ i vardagen. En jämförelse mot Staten Island Ferry (som driftas av New York Department of Transportation) som dagligen transporterar ca 70 000 resenärer visar att tillräcklig kapacitet med båtbussar går att uppnå.

Många städer har bildats kring vatten eftersom båttrafiken en gång i tiden var det naturliga och mest effektiva transportmedlet. Att tänka gammaldags och samtidigt nytt kan öppna upp för möjliga exploateringar långt utanför vad som traditionellt ansetts vara intressanta områden.

Sammanfattningsvis kan konstateras att traditionell kollektiv-trafik behöver utvecklas men att alternativen såsom exempelvis linbanor och båtbussar kan vara lösningar för vissa områden i vår gemensamma strävan att hitta byggbar mark för att möta bostadskrisen.

tomas johanssontomas.johansson@msa.se

Många städer har bildats kring vatten eftersom båttrafiken en gång i tiden var det naturliga och mest effektiva transportmedlet.

13

fasta affärer

och för svenska aktörer främst bostäder. Intressant är dock att flera kontorsfastigheter i centrala lägen har kommit ut på marknaden vilket får betraktas som ett mindre trendbrott.

Den långa genomförandetiden gör att ett stort antal infrastruktur- och utvecklingsprojekt alltjämt pågår och till och med ökat i antal.

Slutligen har alltfler hyresärenden handlagts vilket tyder på att många bolag ser juridisk rådgivning som en viktig del vid in gående, omförhandling eller uppsägning av hyresavtal. Inte sällan har hyresavtalen längre löptider än tidigare och behovet av särregleringar från de s k standardblanketterna har därför ökat i många fall. Detta är naturligt då allt fler anser verksamhets-lokalerna som en viktigare del i sin ”employer branding” och därför också lägger större belopp på hyresgästanpassningar och lokalutnyttjande.

tomas johanssontomas.johansson@msa.se

TrenderMed ett team på cirka 50 jurister som dagligen arbetar med fastighetstransaktioner och andra fastighetsrättsliga frågor har Mannheimer Swartling norra Europas största grupp av fastighetsjurister. Vårt dagliga arbete åter­ speglar därför i stora delar trenderna i fastighets­ branschen.

2016 blev ett rekordår vad gäller transaktioner på den svenska fastighetsmarknaden. Transaktionsvolymen summerades 2016 till drygt 200 miljarder kronor av de flesta konsultbolag som för statistik över svenska fastighetsaffärer. Det blev ett intensivt år för transaktionsteamen och det gäller inte minst sista kvartalet 2016. Det är slående att se att aktiviteten är fortsatt hög även efter årsskiftet, vilket normalt brukar vara en lugnare period. Vår känsla är att intresset för förvärv av svenska fastigheter från utländska aktörer har ökat med en fortsatt övervikt på handelsfastigheter

14

fasta affärer

kallan – ny byrå i TysklandUnder 2016 förändrade Mannheimer Swartling sin närvaro i Tyskland genom att knoppa av byråns tyska verksamhet till en självständig byrå vid namnet kallan.

Maria Wolleh, partner på kallan, ser positivt på den nya verksam-heten och förväntar sig ett starkt transaktionsår. ”Efterfrågan på juridisk rådgivning inom fastighetsbranschen fortsätter att vara stor inom alla segment såsom exempelvis bostäder, handel och hotell men även äldreboende och logistik”, säger Maria. ”Särskilt marknaden i Berlin har utvecklats mycket starkt under det gånga året och vi ser bland annat en ökande trend med samnyttjade arbetsplatser och alternativa arbetsmiljöer. I ljuset av Brexit förutspår många dessutom en liknande utveckling i Frankfurt under de kommande åren. Jag tror också att frågor kring bostadshyror och priser kommer att vara centrala inför valet till Bundestag i september 2017”, säger Maria.

kallans fastighetsgrupp omfattar cirka 10 jurister och har fokus på nordiska investeringar i Tyskland. Mer information finns på kallan-legal.de.

Möt oss på MIPIMLiksom tidigare år åker vi ner till MIPIM med represen-tanter från samtliga kontor i Sverige. Vi ser fram emot en inspirerande vecka med intressanta samtal och intryck. Tveka inte att ta kontakt med någon av oss! 

15

fasta affärer

Mannheimer Swartling är Sveriges ledande affärsjuridiska advokat byrå. Genom att kombinera juridisk spjutspetskompentens med branschkunskap erbjuder vi våra klienter kvalificerad affärs-juridisk rådgivning med stort mervärde. Vi är en fullservicebyrå med om fattande internationell verksamhet och uppdrag över hela världen. Med ett team på 50 jurister som dagligen arbetar med fastighets-branschens transaktioner och andra fastighetsrättliga frågor har Mannheimer Swartling norra Europas största grupp av fastighets-jurister. Antalet specialiserade jurister ger oss en unik kombination

av kunskap och erfarenhet. Byråns fastighetsgrupp har samlat experter från alla relevanta rättsområden och drivs utifrån ett tydligt branschfokus. För beställning av Fasta Affärer, vänligen kontakta Susanna Johansson, susanna.johansson@msa.se.

stockholmnorrlandsgatan 21box 1711111 87 stockholmtelefon: +46 (0)8 595 060 00

göteborgöstra hamngatan 16box 2235403 14 göteborgtelefon: +46 (0)31 355 16 00

malmöcarlsgatan 3box 4291203 14 malmötelefon: +46 (0)40 698 58 00

helsingborgsödra storgatan 7box 1384251 13 helsingborgtelefon: +46 (0)42 489 22 00

moskvaromanov dvor business centreromanov per. 4125009 moskva, rysslandtelefon: +7 495 380 32 80

shanghaiunit 7, 25th floor, platinumno. 233 taicang road, huangpu districtshanghai 200020, kinatelefon: +86 21 6141 0980

hongkongsuites 3313­3317, 33rd floorjardine house, 1 connaught placecentral, hongkong, kinatelefon: +852 2526 4868

brysselit toweravenue louise 4801050 bryssel, belgientelefon: +32 2 732 22 22

new york101 park avenuenew york ny 10178, usatelefon: +1 212 682 05 80

mannheimerswartling.se