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Experiencia del Sector Privado en la Construcción de Viviendas

Ing. María A. Gatón

Vicepresidente de ACOPROVI

Presidente Grupo Ónix / Grupo Pedralbes

Ciudad Alternativa - UASD

Seminario por el Derecho a la Ciudad y al Hábitat Saludable

Experiencias del Sector Privado en la Construcción de Viviendas

1. Estudio de Oferta y Demanda de Viviendas en Zonas Urbanas en República Dominicana (2013).

2. El Desarrollo Urbano y el Hábitat. La Conurbación del Distrito Nacional y la Provincia de Santo Domingo.

3. Creación del Fondo Nacional de la Vivienda. Estructuración de una Política de Subsidios.

Estudio de Oferta y Demanda de Viviendas en Zonas Urbanas

en República Dominicana

Déficit de Vivienda en la República Dominicana

República Dominicana tiene un déficit habitacional que ronda el millón 100 mil viviendas, incrementándose cada año en poco más de 20 mil unidades, situación que es atribuida a la ausencia de una efectiva política institucionalizada de viviendas y asentamientos humanos. Eso significa que alrededor de 11 de cada 100 dominicanos carecen de una vivienda propia. Los más pobres son los que menos acceso tienen a las viviendas, aunque durante los últimos tiempos entre las familias de clase media también han disminuido las posibilidades de tener un techo propio. La Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi) determinó, mediante investigación, que el 32.5% de las viviendas que actualmente existen en el país están en calidad de alquiler.

Déficit de Vivienda



Características de la Demanda en el Mercado Potencial

El interés de adquirir vivienda a nivel regional.

El 28% de los hogares (372,832) a nivel regional estaban interesados en adquirir alguna solución habitacional constituyendo la DEMANDA POTENCIAL.

Demanda Potencial

El 58% de la DEMANDA POTENCIAL se focaliza en el Gran Santo Domingo; el 30% en el Cibao; el 7% en la región Sur, y el 5% en la región Este.



El interés de adquirir vivienda a nivel ciudades.


Demanda Potencial



No interesados en adquirir vivienda a nivel regional. 875,069 hogares a nivel regional, NO estaban interesados en adquirir alguna solución habitacional, sin embargo el 55.3% (535,596) afirma que se debe a que no posee recursos económicos (demanda potencial ampliada).


Demanda Potencial



No interesados en adquirir vivienda a nivel ciudades.


Demanda Potencial



Interés en adquirir vivienda a nivel Regional 143,935 hogares (36.8% de los interesados) buscan realmente una vivienda


Demanda Real

El 53% de la DEMANDA REAL se focaliza en el Gran Santo Domingo; el 36% en el Cibao; el 5% en la región Sur, y el 6% en la región Este.



Interés en adquirir vivienda a nivel Ciudades 95,785 hogares (34,4% de los interesados) buscan realmente una vivienda.


Demanda Real



Tipo de Unidad Habitacional que se busca a nivel ciudades


Demanda Real



Tipo de Unidad Habitacional que se busca a nivel ciudades

Características de la Oferta en el Mercado Potencial

Demanda Real



Precio que estaría dispuesto a pagar a nivel ciudades


Demanda Real



Tamaño de las unidades ofertadas


Segmentación de la Oferta



Condiciones económicas-financieras de la oferta





Relación oferta-venta de las unidades habitacionales ofertadas




1. Estudio de Oferta y Demanda de Viviendas en Zonas Urbanas en República Dominicana



El Desarrollo Urbano y el Hábitat.

Las ciudades moldean el crecimiento y desarrollo de los países.

Las ciudades son motores del desarrollo económico.

Las ciudades son esenciales en la cadena de valor.

Las ciudades son expresiones de pobreza, inequidad , inseguridad, informalidad y del hábitat precario. Las ciudades de América Latina y el Caribe tienen cinco grandes problemas: Desigualdad, informalidad del empleo, baja productividad, baja recaudación fiscal y deficiencias en la infraestructura.

ONU-HABITAT y CEPAL: plantean la ciudad como MACRO BIEN PUBLICO

El Desarrollo Urbano y el Hábitat. La Conurbación del Distrito Nacional y la

Provincia de Santo Domingo.


ONU-HABITAT y CEPAL: indican CINCO DILEMAS

1. EXPANSION VS DENSIDAD: una ciudad compacta requiere manejo del suelo urbano, diseño de espacios públicos, ejes de comunicación y un sistema de transporte público eficiente.

2. RENTA VS EXTERNALIDADES: concentración población, bienes y servicios, infraestructura de consumo, distribución y producción.

3. CRISIS VS RESILIENCIA: eventos naturales extremos, crisis económica de origen urbana y crisis de demanda global.

4. ECOSISTEMAS VS SERVICIOS AMBIENTALES: alto consumo de energía y materia generados en sus territorios de pertenencia – entendidos como servicios ambientales (agua potable, alimentos, recepción de residuos).

5. DESIGUALDAD VS. SEGURIDAD: los altos niveles de desigualdad y segregación propias de las ciudades de ALC merman la productividad, la formación de capital humano y el desarrollo urbano en general.




ONU-HABITAT y CEPAL: y TRES VECTORES



1. PLANIFICACION Y DISEÑO. La vivienda y sus habitantes; coordinación pública – privada; la planificación de la ciudades

2. INSTITUCIONALIDAD Y MARCO LEGAL. Estructuras organizativas, relaciones institucionales, proceso de gestión, y planificación urbana, marcos legales, y de gobernanza, gestión urbana sostenibles, alianzas gobiernos centrales y municipales.

3. FINANCIAMIENTO: para la vivienda y del desarrollo urbano (infraestructura), financiamiento fiscal – reformas fiscales nacionales con impacto local, coordinación financiamiento público – privado.



La conurbación generada en el Distrito Nacional y la Provincia de Santo Domingo fruto del crecimiento poblacional y la expansión física, deben ser de gran preocupación, pues no hay una clara diferenciación funcional y orgánica, alcanzando una escala regional, concentra mas de tres millones de habitantes, es un mero crecimiento urbano macro cefálico, suburbanizados, apoyado en las demandas. En general la República Dominicana es uno de los países mas desigual de la región, con una expansión urbana desordenada y con un patrón insostenible. Esta requiere una planificación objetiva, reconociendo las limitaciones provocadas por la misma, conexión comunicacional, de servicios y de empleos prioritariamente productivos. Las precariedades del gran Santo Domingo obligan al sector privado a mirar la necesidades de colaboración hacia la búsqueda de ciudades sostenibles. Es de gran interés la adecuación de la oferta habitacional y de infraestructura, versus las necesidades.

Conurbación del Distrito Nacional y la Provincia de Santo Domingo


1. Estudio de Oferta y Demanda de Viviendas en Zonas Urbanas en República Dominicana



ACOPROVI ademas propone un Fondo Nacional para la Vivienda.

Objetivos del Fondo Nacional para la Vivienda

1. Promoción, financiación, construcción y mejoramiento de vivienda, especialmente la vivienda de interés social. Así como también de infraestructura y equipamiento social.

2. Fomento del flujo de capitales hacia el mercado de capitalización, para el financiamiento de la vivienda en condiciones adecuadas. Es decir, tener una tasa de interés de crédito hipotecario asequible para la mayor parte de los hogares, institucionalizando y estructurando una política de subsidio en apoyo a la financiación.

3. Participación en el mercado primario y secundario de créditos hipotecarios, así como contribuir al desarrollo del mercado de capitales.

4. Máximo aprovechamiento de la Ley del Desarrollo del Mercado Hipotecario y del Fideicomiso en la República Dominicana.

ACOPROVI propone una estructura de subsidios…

Subsidios Sociales

1. Bono ITBIS.

2. Bono Tierra.

3. Ahorro Familiar (incentivo al ahorro programado)

4. Crédito Hipotecario (subsidio a la Tasa de Interés).

Subsidio a la Tasa de Interés

• El subsidio de tasa de interés puede disminuir considerablemente la cuota de amortización del hogar beneficiario, permitiendo que familias del primer y segundo quintil de ingresos, accedan a un crédito hipotecario. El siguiente es un ejemplo con un monto de financiamiento de un 60%:

Variable Primer rango Segundo rango Tercer rango

Valor de la vivienda RD $1.000.000 RD $1.500.000 RD $2.000.000

Valor del prestamo RD $600.000 RD $900.000 RD $1.200.000

Cuota de amortización RD $6.352 RD $9.528 RD $12.703

Pago de los hogares

(7 años de subsidio)RD $3.980 RD $6.681 RD $9.857

Ingreso necesario del hogar RD $13.265 RD $22.270 RD $32.856

Disminución Cuota -37,3% -29,9% -22,4%

ACOPROVI propone una estructura de subsidios…

ACOPROVI propone un Fondo Nacional para la Vivienda.

Subsidio a la Tasa de Interés

Variable Primer rango Segundo rango Tercer rango

Valor de la vivienda RD $1.000.000 RD $1.500.000 RD $2.000.000

Tasa de Mercado 12% 12% 12%

Tasa Subsidiada 5% 4% 3%

Porcentaje de Interés del Fondo 41,67% 33,33% 25,00%

Porcentaje de intereses del hogar 58,33% 66,67% 75,00%

Porcentaje de viviendas subsidiadas 50% 30% 20%

Muchas Gracias

Ing. María A. Gatón

Vicepresidente ACOPROVI

Presidente Grupo Ónix / Grupo Pedralbes

[email protected]

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