evictiunea in contractele civile
TRANSCRIPT
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
1/55
INTRODUCERE
Înainte de a aborda tema proriu-zisă pe care am tratat-o în lucrare este obligatoriu să
vorbim puţin despre contractul de vânzare-cumpărare.Vânzarea – cumpărarea reprezintă una dintre cele mai vechi şi mai frecvente operaţiuni
uridice. !părut ulterior schimbului" odată cu apariţia banilor" contractul de vânzare - cumpărare a
cunoscut o frecvenţă deosebită în toate locurile şi în toate perioadele" iar azi relaţiiile dintre
membrii societăţii ar fi de neimaginat în lipsa acestei operaţiuni uridice cu autorul căreia se
satisfac nevoile indivizilor. Vânzarea – cumpărarea este acel contract prin care o persoană numită
vânzător transmite dreptul de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri ori un alt drept
celeilalte părţi" numită cumpărător" în schimbul unei sume de bani" numită preţ. #egulile generaleale vânzării - cumpărării sunt prevăzute de $odul $ivil" art. %&'( - art. %()(. !lte prevederi sunt
reglementate de legi speciale" iar în materie comercială de $odul $omercial.
Vânzarea-cumpărarea este contractul prin care una din părţi *vânzător+ transferă
proprietatea unui bun al său celeilalte părţi *cumpărător+ în schimbul unui preţ *art.%&'(+.
Caractere juridice
- contract bilateral *sinalgamatic+, dă naştere la obligaţii reciproce între părţi
- este oneros" ambele părţi urmăresc obţinerea unui folos material
- este un contract comutativ întrucât eistenţa şi întinderea obligaţiilor sunt certe şi
cunoscute de părţi din chiar momentul încheierii contractului
- este consensual" încheindu-se în mod valabil prin simplul acord de voinţă al părţilor
- este translativ de proprietate" dreptul de proprietate transmiţându-se de la vânzător la
cumpărător în momentul realizării acordului de voinţă.
/in momentul dobândirii dreptului de proprietate" cumpărătorul suportă şi riscul
pierderii lucrului.
0rincipiul transmiterii imediate a dreptului de proprietate şi a riscurilor din momentul
încheierii contractului operează numai dacă sunt îndeplinite anumite condiţii,
a+ vânzătorul trebuie să fie proprietarul lucrului vândut" iar contractul să fie valabil încheiat
b+ să fie vorba de lucruri determinate *certe+
c+ lucrul vândut să eiste
d+ părţile să nu fi amânat tranferul proprietăţii printr-o clauză specială pentru un momentulterior încheierii contractului.
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
2/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
Conditii de validitate
1ncapacităţi speciale,
- interdicţia vânzării între soţi
- interdicţia încheierii contractului de vânzare - cumpărare între tutore şi minorul aflat sub tutelasa
- interdicţia cumpărării de către mandatari a bunurilor pe care au fost împuterniciţi să le
vândă
- interdicţia de a cumpăra bunuri publice de către persoanele care le administrează
- funcţionarii publici nu pot cumpăra bunurile statului sau unităţilor administrativ -
teritoriale care se vând prin milocirea lor
- interdicţia încheierii contractului de vânzare - cumpărare de către persoanele careîndeplinesc anumite funcţii în organele statului *udecătorii" procurorii şi avocaţii nu pot fi
cesionari ai unor drepturi litigioase care sunt de competenţa tribunalului în a cărui rază teritorială
îşi eercită funcţia sau profesia+
- nu pot face acte de dispoziţie persoanele fără discernământ
- cetăţenii străini sau apatrizii nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor"
indiferent că au sau nu domiciliul în #omânia.
Obiectul contractului de vazare-cumparare
Vânzarea - cumpărarea are ca obiect, lucrul vândut şi preţul.
$ondiţii privind lucrul vândut ,
- să fie în circuitul civil
- să eiste în momentul încheierii contractului" dacă proprietatea se transmite în acel
moment
- să fie determinat sau determinabil
- vânzatorul trebuie să fie proprietarul lucrului vândut.
$ondiţii privind preţul,
- preţul trebuie să fie stabilit în bani
&
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
3/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
- să fie deteminat sau determinabil
- să fie real
- să fie sincer şi serios.
Obligaţiile vânzătorului:
%. 2bligaţia de predare a lucrului vândut *art.%3%( - art. %33(+
4ucrul vândut trebuie să fie predat la termenul convenit de către părţi.
4ocul predării trebuie să fie cel arătat în contract în lipsa prevederii" lucrul se predă la locul în
care se află la data contractării sau la domiciliul vânzătorului.
$heltuielile ocazionate de lucrul vândut *cântărire" măsurare" numărare" etc. sunt
suportate de către vânzător" iar cele de ridicare a lucrului cad în sarcina cumpărătorului - art.%3%5
$od $om.+
6eeecutarea totală sau parţială datorată culpei vânzătorului îndreptăţeşte cumpărătorul
fie să invoce ecepţia de neeecutare" fie să ceară rezoluţiunea vânzării cu daune - interese sau
eecutarea în natură a contractului.
2 !bligatia de garantie
7aranţia contra evicţiunii
8vicţiunea este pierderea proprietăţii lucrului în totalitate sau în parte" sau tulburarea
cumpărătorului în eercitarea atributelor sale de proprietar.
8vicţiunea poate rezulta din fapte personale sau din fapta unui terţ.
8ste fapt personal orice fapt sau act anterior vânzării" dar tăinuit faţă de cumpărător sau
succesorii săi" de natură a-l tulbura pe cumpărător în liniştita folosinţă a lucrului. /acă tulburarea provine din partea unei terţe persoane" vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător" iar dacă
nu reuşeşte" va suporta consecinţele evicţiunii.
$ondiţiile acestei forme de garanţie sunt următoarele,
- să fie o tulburare de drept
- cauza evicţiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător la momentul încheierii contractului
3
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
4/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
- necesitatea unei acţiuni în ustiţie de către terţi împotriva cumpărătorului *în anumite
situaţii+.
8vicţiunea totală are următoarele efecte, vânzătorul este obligat să restituie integral
preţul primit. $umpărătorul are dreptul să ceară şi să obţină restituirea cheltuielilor de udecată.
8vicţiunea parţială are ca obiect fie o fracţiune din lucru sau o cotă ideală din dreptul de
proprietate" fie valorificarea sau negarea unui alt drept cu privire la lucru. În acest caz"
cumpărătorul poate cere fie rezoluţiunea vânzării" fie menţinerea acesteia cu despăgubiri.
"aranţia contra viciilor lucrului vândut
Vânzătorul răspunde de viciile ascunse ale lucrului. /acă din cauza lor lucrul este impropriu
întrebuinţării după destinaţie sau dacă viciile micşorează în aşa mod valoarea încât cumpărătorul"dacă ar fi cunoscut aceasta" nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preţ mai mic.
!ceasta forma de garantie poate fi invocata in urmatoarele conditii,
- viciul să fie ascuns *vânzătorul nu răspunde de viciile aparente pe care cumpărătorul le putea
cunoaşte şi singur+. Viciul este ascuns dacă nu poate fi cunoscut la o atentă verificare. Viciul pe
care vânzătorul l-a adus la cunoţinţa cumpărătorului nu mai poate fi considerat ascuns- viciul să fi eistat în momentul încheierii contractului *chiar dacă predarea se face
ulterior+
- viciul să fie grav - lucrul să fie" din această cauză" impropriu întrebuinţării la care este
destinat după natura sa" sau se micşorează valoarea astfel încât cumpărătorul" dacă ar fi cunoscut"
n-ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preţ mai mic.
Obligaţiile cu#$ărătorului
%. 2bligaţia de plată a preţului
0reţul se plateşte la data convenită de către părţi în contract. 0lata preţului se face la
locul determinat în contract. 4egea permite cumpărătorului să suspende plata preţului în cazul în
care este tulburat ori are temeri că va fi tulburat printr-o acţiune în revendicare. 0reţul trebuie
plătit în condiţiile stabilite de către părţi.
În cazul neplăţii preţului" vânzătorul poate să oblige cumpărătorul la eecutarea în natură
a obligaţiei" sau la rezolţiunea contractului.
(
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
5/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
&. 2bligaţia de a lua în primire lucrul vândut
$umpărătorul are obligaţia de a primi lucrul vândut la locul şi la termenele stabilite în
contract. În caz de neeecutare a acestei obligaţii" vânzătorul poate obliga cumpărătorul să
primească lucrul sau să ceară rezoluţiunea contractului cu daune interese.
3. 2bligaţia de a suporta cheltuielile vânzării
/acă părţile nu au stabilit altfel" cheltuielile vânzării *tae de timbru" tae de
autentificare" tae de întăbulare+ sunt în sarcina cumpărătorului.
9
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
6/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
C%&ITO'U' I
"aranţia (a$tului $er)onal
0otrivit art.%33' $. $iv." în nici un mod vânzătorul nu se poate sustrage de la răspunderea
ce ar rezulta dintr-un fapt personal al său. !ceastă obligaţie negativă a vânzătorului ţine de însăşi
esenţa contractului" conform aceluiaşi tet" orice convenţie contrară este nulă%.
:e poate spune spune că regula este atât de legată de economia fundamentală a contractului"
încât este de ordine publică.
În virtutea principiilor generale de eecutare cu bună credinţă a obligaţiilor" înstrăinătorul ar
trebui să raspundă de tulburările provenite din faptele sale în măsura în care nu-l împiedică pe
dobânditor să-şi însuşească bunul.
;otivul pentru care în materia contractului de donaţie" în alin %" art.
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
7/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
2dată ce la data încheieri contractului de vânzare a acelui bun nu aparţinea înstrăinătorului
iar mai târziu îl moşteneşte pe adevăratul proprietar nu are dreptul nici în această postură să-i
tulbure calitatea cumpărătorului" chiar şi eercitând acţiunea în revendicare.
6u este permis ca după încheierea contractului vânzătorul să invoce împotriva
cumpărătorului prescripţia achizitivă fiind tolerat de cumpărător să ocupe în continuare bunul.
0otrivit contractului de mandat în momentul încheieri contractului de vânzare – cumpărare
a eistat un intermediar acesta nu va fi ţinut de garanţie asupra evicţiuni. /ar dacă acesta s-a
compartat ca un vânzător aparent s-a recunoscut cumpărătorului dreptul să acţioneze.
:e admite că adudecatul evins din bunul cumpărat nu are acţiune asupra creditorului" ci
doar împotriva debitorului. În practica udiciară adudecatarul nu poate avea acţiune în rezilierea
contractului de vânzare împotriva creditorului.
2rice pretenţie pentru faptul că nu a fost pus în posesia bunurilor cumpărate" din culpa
creditorului" nu poate fi formulate de cumpărător împotriva acestuia decât prin acţiunii
reglementate de art. ''< si urm. $. $iv .
În cea mai mare parte" ecepţia de garanţie nu poate fi opusă avânzilor cauză cu titlu
particular al vânzătorului" aceştia nu au obligaţi personale contractelor.
*22 %vânzii cauză ai -n)trăinătorului
În practica udiciară s-a arătat că cumpărătorul unei părţi dintr-o succesiune este un
succesor cu titlu particular şi în această calitate nu este ţinit de garanţia evicţiunii.
:uccesorii universali sau cu titlu universal al înstrăinătorului" dobânditori ai patrimoniului
acestuia sunt ţinuţi de obligaţia de garanţie la fel ca şi autorul lor. În această categorie moştenitori
legali" legatarii universali şi legatari cu titlu universal.
În privinţa succesorului universal sau cu titlu universal care a acceptat moştenirea sub
beneficiu de inventar" în virtutea art. 5%3 $. $iv nu va opera confuziunea de patrimonii./acăacţionează împotriva cumpărătorului nu în calitate de moştenitor al vânzătorului" ci ca titular al
propriului patrimoni" încercând să revendice un bun care-i aparţinea.
*2. Indivizibilitatea obligaţiei de garanţie
#aportul contractual obligaţional comple comportă o pluralitate de debitori sau de
creditori. 2bligaţia indivizibilă când prin natura ei sau prin convenţia părţilor nu poate fi
5
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
8/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
eecutată decât integral" nefracţionat. 2ligaţiunea de a garanta în contra evicţiunii fiind
indivizibilă" ea poate fi opusă în întregime şi numai unuia dintre moştenitori.
0revăzut în art. %)H& $. $iv. efectul obligaţiei indivizibile cu pluralitate de debitori este
acela că fiecare codebitor poate fi obligat să eecute în întregime întreaga obligaţie.
7aranţia împotriva evicţiunii este considerată de autori ca fiind indivizibilă în mod natural"
atunci când aceasta îmbracă forma abstenţiunii.
:-a hotărât că dacă mai mulţi coproprietari au vândut bunul aflat în indiviziune" ei
datorează în mod indivizibil garanţie cumpărătorului tulburat de un alt coproprietar care nu
consimţise la înstrăinare.
În cazul în care un tutore a vândut un bun ce îi aparţinea şi lui şi unui minor în
coproprietate" după maorat devenind moştenitor al tutorelui" fostul minor va fi ţinut de obligaţia
de garanţie"neputându-l convinge pe cumpărător.
!rticolul 39 din $odul Damiliei poate fi încălcat în momentul în care unul dintre soţi vinde
bunul fără acordul celuilalt" soţul necontractat are deschisă acţiunea în anulare" dar dacă acesta
ratifică instrăinarea" va fi ţinut să-l garanteze pe cumpărător" indivizibil cu soţul vănzător.
*. +ubiectul activ
Întrebarea =$168 !#8 /#80>I4 :@ 0#8>16/@ 7!#!6J1! BC" răspunsul acestei
întrebări fiind primul care are dreptul să pretindă garanţia este cumpărătorul. 1ar conform
art.%3&9 $. $iv dobândeşte acţiunea de garanţie" inclusiv garanţia asupra evicţiunii provenind din
propria faptă a vânzătorului" ca şi cea provenind de la terţi.
!re acest drept de a invoca garanţia este transmisibil" astfel că au dreptul să invoce garanţia
avânzii – cauză ai cumpărătorului" atât cu titlu particular cât şi universal. /acă cumpărătorul nu
intentează acţiunea" acesta fiind pe punctul de a fi declarat insolvabil n-are nici un interes ca în
patrimoniul său să intre vreun element activ" ea poate fi eercitată pe cale dreaptă de proprii săi
creditori.
/acă în mod obisnuit i este tulburată liniştea în posesia bunului dobândit" cumpărătorul are
la dispoziţie două acţiuni,
- poate intenta acţiunea oblică" subrogatorie" urmărindu-l indirect pe vânzător până când
găseşte pe unul solvabil.
- acţionând doar indirect" cumpărătorul este epus inconvenienţelor inerente acţiunii
oblice" prin concursul celorlalţi creditori ai garantului.
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
9/55
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
10/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
ustiţie pentru despăgubiri dacă tulburarea vine de la un terţ" având aceste drepturi de la primul
contract de vânzare – cumpărare" prin care are şi dreptul de a pretinde garanţia contra evicţiunii.
*/ 0a$tele $er)onale ale vânzătorului ce dau na1tere la garanţie
/eşi legiuitorul nu a reglementat în mod special garanţia contra evicţiunii provenind de la
vânzător" cum o face în materie de locaţiune" fiind atât doctrina cât si urisprudenţa unanime
recunoscând că nu este admisibil ca vânzătorul să o ia pe calea ocolită ceea ce a înstrăinat prin
contractul încheiat.
Vânzătorul datorează garanţie faptului personal" în sensul că este tulburat de fapt sau prin
miloace de drept" cumpărătorul are întotdeauna dreptul de a pretinde garanţie" chiar şi împotriva
unor clauze contractuale care ar restrânge-o.
* Tulburări de (a$t
0rin acest lucru se înţelege săvârşirea de către vânzător a unui act material preudiciabil
asupra bunului vândut" nefondat pe un drept. >emeiul acestei răspunderi al vânzătorului se
găseşte in contractul de vânzare – cumpărare" nefiind unul delictual&.
/e pildă" după ce a vândut o porţiune de teren" vânzătorul tulbură folosinţa bunului" trecând
zilnic pentru a cultiva un teren imediat apropiat" sau construieşte un zid în imediata apropiere a
locuinţei vândute împiedicând normala aerisire a clădirii.
1ntră în săvârşirea unui act uridic vânzarea unui bun a doua oară" după ce formase obiectul
unui contract de vânzare ori închirierea bunului după încheierea contractului de vânzare –
cumpărare. În acest sens s-a hotarât că vânzătorul datorează garanţie pentru evicţiunea provenind
din propria sa faptă chiar dacă fără a o savârşi el însuşi" provoacă sau favorizează un act care
aduce atingerea dreptului cedat.
#egula potrivit căreia vânzătorul trebuie să-l garanteze pe cumpărător" trebuie nuanţată
pentru a putea permite eercitarea în condiţii normale a prerogativelor dreptului de proprietate3.
>rebuie menţionat că în practică cele mai multe aplicaţii şi-a găsit această garanţie în
eercitarea raporturilor de vecinătate.
#aporturile izvorâte din lege constau din aşa numitele servituţii naturale şi legale" acestea
nu sunt adevărate servituţi ci limite normale ale eercitării dreptului de proprietate" care impun
& /an $hirică – =/rept civil. $ontracte specialeC" 8ditura 4umina 4e" ?ucureşti" %''5" pag.
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
11/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
proprietarilor învecinaţi să se comporte astfel încât să promoveze relaţii normale de vecinătate.
#aporturile izvorâte din voinţa părţilor pot fi clasificate în,
- raporturi privind constituirea de servituţi
- raporturi privind asumarea de obligaţii propter rem
- raporturi privind asumarea de obligaţii" în sensul teoriei generale a obligaţiilor
#aporturile de vecinătate de fapt constau în îngăduinţele ce intervin între vecini" fără ca ele
să constituie izvor de obligaţii uridiceşti sancţionabile" de cele mai multe ori acestea le întalnim
la permisiunea de trecere sau de a lua apă sau de a duce animalele la păşunat.
1nstanţele au avut de stabilit în fiecare caz în parte dacă prin eercitarea unui asemenea
drept fostul proprietar al unui teren vândut" rămas vecin cu cumpărătorul îşi încalcă sau nu
obligaţia de a nu-l tulbura.
1nstanţa supremă a ţării noastre a facut între servirea de trecere pe terenul altuia" care se
bazează pe un titlu de drept şi simpla toleranţă de a trece pe terenul altuia" fiind izvorâtă din
relaţiile de bună vecinătate care odată dispărute duc şi la încetarea permisiunii.
:-a hotarât în mod udicios că vânzătorul îşi păstrează dreptul de a construi pe terenul
rămas un edificiu" o persoană proprietara unei case şi a unui teren la malul mării a vândut casa
fără a conferi cumpărătorului un drept de servitute" aceasta mascând privelistea spre mare a
cumpărătorului" dar nu eistă nici o clauză contractuală care sa-i interzică acest lucru.
Vânzătorul trebuie să asigure folosinţa liniştită a lucrului" datorând deci garanţie
cumpărătorului chiar împotriva tulburărilor de drept pe care el însuşi le-ar cauza. !cesta nu poate
aduce atingere dreptului cumpărătorului" invocând un drept real sau de creanţă fiind vorba de
proprietate" servitute" superficie sau locaţiune.
/acă ar intenta să aducă preudicii în care ar putea de pildă ar invoca aceste drepturi acestea
fiind dobândite ulterior vânzării" cumpărătorul sau sobdobânditorii se pot apăra eficient.
!cest principiu chiar neînscris special în vreunul din articolele dedicate de cod garanţiei
contra evicţiunii" este de necontestat. !stfel" fiul acceptant al moştenirii" care cumpărase de latatăl său un imobil dea vândut unei alte persoane" dar netranscris" a intentat acţiune împotriva
primului cumpărător" invocând lipsa transcrierii.
0ârâtul s-a apărat motivând ecepţia de garanţie" reclamantul poate fi un terţ care poate
invoca ecepţiei de garanţiei" succesor al vânzătorului ţinută de obligaţia de a nu-l tulbura pe
cumpărător. $u toate aceste restricţii care apasă asupra vânzătorului în privinţa drepturilor sale" el
are păstrat dreptul de a pune în discuţie validitatea vânzării sau eecutarea obligaţiilor
cumpărătorului. !cesta poate introduce o rezoluţie pentru neeecutarea sau poate cere anularea
%%
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
12/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
sau constatarea nulităţii vânzării" iar în acest caz cumpărătorul poate invoca apărarea sa prin
ecepţia de garanţie.
0otrivit art. '9( alin & $. civ. pentru a atrage anularea convenţiei" eroarea trebuie să cadă
asupra persoanei cu care a semnat un contract" iar dacă acţiunea este admisă înseamnă că
retroactiv vânzarea este desfiinţată.
Vânzătorul nudei proprietăţi conservă dreptul de a culege fructele bunului" acesta
bucurându-se de toate drepturile pe care legea i le conferă. 4a fel este şi atunci când vânzând o
porţiune de teren" proprietarul şi-a păstrat dreptul unui teren vecin.
4a fel ca şi în materia garanţiei împotriva tulburărilor provenind de la terţi" bună sau reaua
credinţă nu oacă nici un rol în declanşarea obligaţiei" acesta fiind ţinut să repare preudiciul
cauzat prin evicţiune.
*3 Neconcurenţa co#ercială 4 a$licaţie a garanţiei (a$tului $er)onal
Vorbind în materie comercială" garanţia prin evicţiune deşi eistă în principiu are o mai
redusă aplicare în practică(.
În dispoziţiile $odului $ivil aceasta apare că a fost concepută mai ales pentru bunurile
imobile sau garanţia rezultând din eercitarea unui drept de către un terţ care nu aunge să
funcţioneze" fiind aplicabile dispoziţiile art. %')' $. $iv. ./iscutând însă de garanţia faptului personal" trebuie să evocăm totuşi soluţiile doctrinare şi
urisprudenţiale emise în legătură cu garanţia contra evicţiunii în cazul vănzării fondului de
comerţ. 8ste posibilă evingerea cumpărătorului prin deposedarea lui totală sau parţială ori prin
eistenţa unor sarcini nedeclarate ale lucrului.
8vicţiunea parţială eistă dacă anumite părţi componente ale fondului de comerţ nu aparţin
vânzătorului" de pildă el nu este posesorul licenţei pentru un brevet de invenţie care a pretins că
face parte din fondul de comerţ. În codul civil consecinţele evicţiunii totale sau parţiale vor fiaceleaşi" astfel a fost calificat ca un caz tipic în care este operantă interdicţia vânzătorului de a-l
tulbura pe cumpărătorul fondului de comerţ în ipoteza în care" după încheierea contractului de
vânzare – cumpărare" vânzătorul continuă să eercite acelaşi comerţ sau un comerţ asemănător în
zonele în care îşi desfăşoară activitatea.
Dondul de comerţ este o sinteză a mai multor elemente cum ar fi, clientela" nume comercial"
emblemă" mărfuri. 8lementul principal al fondului de comerţ ar însemna să nu-i deturneze
( 1. 1. 7eorgescu" 1. ?ăcanu – =/rept comercial românC" 8ditura 4umina 4e" ?ucureşti" %''(" p.&)9
%&
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
13/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
clientela" sufletul fondului de comerţ zona în care el a acumulat influenţă după încheierea
contractului.
:e impune aplicarea restrictivă a acestei interdicţii" în caz contrar aducându-se atingerea
libertaţii comerţului" s-a udecat că nu încalcă această obligaţie asupra vânzătorului care s-a
stabilit destul de departe" astfel instanţa fiind suverană să aprecieze dacă în fiecare caz în parte s-
a adus atingerea drepturilor cumpărătorului.
Drecvent părţile inserează clauze prin care este restrâns dreptul vânzătorului de a se restabili
într-un local apropiat" aceste clauze atât timp cât nu contravin ordinii publice sunt valabile.
0rintr-un contract încheiat în care era vorba de înstrăinarea unui bar" părţile au stabilit că
timp de 9 ani vânzătorul nu are dreptul să deschidă un alt bar pe o distanţă de % Em. /upă o
perioadă de %) ani a redeschis un alt bar" precum şi un magazin" în apropierea cumpărătorului"
care l-a dat în udecată invocând dispoziţiile $odului $ivil privitoare la garanţia pentru evicţiune.
0rima instanţă a respins acţiunea" considerînd că prin inserarea clauzei de neconcurenţă
respectată de vânzător" părţile au înteles să-şi eercite autonomia de voinţă" iar vânzătorul să aibă
permisiunea cu al şaselea an să restabilească în apropiere. !sadar hotărârea a fost casată cu
motivarea art. %33' $. $iv. în care potrivit vânzătorul nu se poate sustrage de la răspunderea
pentru evicţiune ce ar rezulta din faptele sale sau orice altă convenţie este nulă.
$um au sesizat mai mulţi autori" ar trebui ca instanţele să eercite controlul lor asupra
clauzelor contractuale susceptibile să încalce ordinea publică.
1nterdicţia de a se restabili il apasă pe vânzătorul unui fond de comerţ nu trebuie obligatoriu
stipulată această având un subînţeles" putând fi privită nu numai prin prisma garanţiei contra
evicţiunii" dar şi prin cea comercială" aceea a concurenţei neloiale.
4egea nr. %%K%''% prevede că încălcarea de către comercianţi a obligaţiei de a-şi desfăşura
activitatea cu bună credinţă şi potrivit uzanţelor cinstite de a-şi atrage răspunderea civilă"
contravenţională sau penală.
1ar conform art. ' alin. %" în cazul în care fapta de concurenţă neloială se cauzează daune"instituindu-se şi o solidaritate pasivă legală" potrivit art. ' alin. 3.
Diecare are dreptul să-şi aleagă singur profesionistul căruia să i se adreseze" în doctrina
contemporană unde se discută dacă nu poate fi asimilată clientela civilă clientelei comerciale.
0rincipiul potrivit căreia clientela civilă este incesibilă este temperat însă în privinţa
elementelor materiale de care clientela este ataşată" cum ar fi birotica" mobilierul specific
cabinetelor stomatologice. !ceste elemente de mobilier pot forma contractul de vînzare –
cumpărare" cu toate consecinţele inclusiv răspunderea împotriva evicţiunii.
%3
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
14/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
În ţara noastră" legislaţia curentă ce reglementează activitatea diferitelor profesii" 4egea nr.
3HK%''9 a notarilor publici şi a activităţilor notariale" 4egea nr. 9%K%''9 a avocaturii" care se pare
că a avut în vedere acest pericol" prevăzând prin tete restrictive posibilitatea reclamei.
În acest sens este de menţionat art. H.3. din anea 11 a :tatului profesiei de avocat" care
prevede că după încetarea contractului de colaborare dintre avocaţi" fostul colaborator se va
abţine de la concurenţă neloială.
*5 "aranţia (a$tului $er)onal la vânzarea de )o(t6are
0rin softLare se înţelege programul de calculator" împreună cu instrucţiunile de folosire şi
purtătorii materiali ai acestor informaţii. 0rogramul – standard este unul destinat folosirii de către
mai mulţi utilizatori" pe când programul – individual presupune producerea sa anume pentru o
folosinţă determinată a unui utilizator" aplicabile contractului de vânzare-cumpărare.
0rogramelor pentru calculator este prezăzută în 4egea nr.
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
15/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
4egea vorbeşte şi de drepturile autorului de a autoriza încheierea originalul sau a copiilor"
înţelegând prin aceasta dreptul eclusiv al unui autor de a pune la dispoziţie pentru utilizare
originalul sau copiile operei pentru o perioadă de timp limitată" în schimbul unui avanta
economic direct sau indirect.
$ontractul de încheiere este menţionat şi în capitolul V11" dedicat cesiunii drepturilor
patrimoniale de autor. !stfel" în art. H3. prin contractul de încheiere a unei opere" autorul se
angaează să permită folosinţa pe timp determinat" a cel puţin un eemplar al operei sale" în
original sau în copie" cesionarul dreptului de încheiere obligându-se să plătească o remuneraţie
autorului pe perioada cât foloseşte acel eemplar.
În art. 59 din lege" la capitolul destinat special programelor pentru calculator se prevede că
în lipsa unei convenţii contrare" în baza contractului de utilizare a programului şi interdicţia
retransmiterii dreptului de utilizare.
0otrivit legii" ca efect al cesiunii neeclusive" titularul dreptului de autor poate utiliza el
însuşi opera şi poate transmite dreptul neeclusiv şi altor persoane" iar dacă a devenit o cesiune
eclusivă titularul dreptului de autor nu mai poate utiliza opera în modalităţile" pe termenul şi
pentru teritoriul convertite cu cesionarul" iar acesta nu mai poate trimite dreptul respectiv unei
alte persoane.
4a o primă lectură se poate observa inserarea în noua lege a dispoziţiilor cuprinse în
/irectiva 8uropeană privind protecţia programelor de calculator prin sistemul dreptului de autor.
4egea privind drepturile de autor şi drepturile conee" eplicând dreptul de difuzare a
operei de către autor" enumeră vânzarea prin modurile de transmitere cu titlu oneros. În virtutea
art. 59" lit.b se interzice" în lipsa unei stipulaţii eprese contrare" dreptul utilizatorului de a
transmite unei alte persoane dreptul de utilizare.
/obânditorul unui softLare va putea fi însă tulburat prin intentarea unei acţiuni întemeiate
pe dispoziţiile art. %3' din 4egea privind dreptul de autor" de către un terţ care se pretinde a fi
autorul programului" considerând că în urma unor dispoziţii speciale va putea intra în funcţiuneobligaţia de garanţie pentru evicţiune" pârâtul acţionat îl va chema pe înstrăinător să-l apere" iar în
caz că va pierde să-l despăgubească" întrunind condiţiile răspunderii pentru evicţiune.
*7 Convenţiile $rivitoare la garanţia (a$tului $er)onal
/in consideraţiile anterioare a reieşit că în art. %33'" $. $iv. vânzătorul este ţinut să
răspundă pentru evicţiunea ce ar rezulta dintr-un fapt personal al său" orice convenţie contrarăfiind nulă.
%9
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
16/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
În codul civil german se prevede că orice clauză de restrângere sau de eonerare a
vânzătorului de răspunderea pentru lipsurile dreptului este nulă dacă aceasta a scos dolosiv viciul
de drept. /octrina şi urisprudenţa au precizat semnificaţia acestei interdicţii" considerând că o
condiţie a acestei sancţiuni este aceea ca vânzătorul să cunoască şi să poată lua în calcul
posibilitatea evicţiunii.
$odul civil italian în art. %(
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
17/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
*8 E(ectele garanţiei (a$tului $er)onal
Vânzătorul nu poate evinge" în sensul că nu poate încerca să reia lucrul vândut în virtuteavreunui titlu oarecareşi chiar dacă ar invoca o nouă calitate. /in momentul ce a transmis
proprietatea chiar prin efectul contractului " acesta nu mai poate eercita nici un drept asupra
lucrului" acţiunea ar tinde la eercitarea vreunui drept va fi respinsă dacă cumpărătorul evocă
ecepţia de garanţie.
!ceasta poate fi opusă nu numai dacă s-a vândut lucrul altuia" pe care ulterior vânzătorul l-a
moştenit" iar acesta încearcă să-l tulbure prin intentarea vreunei acţiuni" de pildă cea prin care ar
cere să i se recunoască dobândirea dreptului de proprietatea prin uzucapiune. ?azată pe art. %)5H
$. $iv, creditorul poate cere a se distruge ceea ce s-a făcut" incălcându-se obligaţia de a distruge
el însuşi cu cheltuiala debitorului.
Vânzătorul poate fi ţinut să-l despăgubească pe cumpărătorul a cărui folosinţă a tulburat-o"
potrivit regulii de drept comun înscrise în art. %)5< $. $iv..
%5
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
18/55
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
19/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
considerat că pentru a declanşa garanţia" tulburarea de drept trebuie să se materializeze printr-o
acţiune în ustiţie împotriva cumpărătorului. %
În aplicarea acestui articol în practică s-a decis că instanţa trebuie să eamineze şi
seriozitatea acţiunii în dreptate împotriva cumpărătorului care vrea să suspende plata preţului.
0rin licitaţie publică adudecatul este prezumat că a renunţat la beneficiu art. %3H( $. $iv.
fiind ca atare ţinut să achite în întregime preţul adudecării" chiar dacă este ameninţat de o
evicţiune.
În consecinţă în cazul descoperirii de către cumpărător a unor inscripţii ipotecare asupra
imobilului cumpărat el poate acţiona în garanţie contra vânzătorului său doar dacă acţiunea
ipotecară a primit un început de eecutare sau poate suspenda plata preţului în aşteptarea unei
eventuale somaţii de a plăti.
În cazul în care bunul – obiect al contractului de vânzare – cumpărare" pe care vânzătorul îl
dobândise printr-o donaţie revocată pentru survenienţa de copil. /ispoziţia imperativă a art.
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
20/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
introduse de un terţ prin care acesta şi-a valorificat şi un drept asupra bunului"cumpărătorul poate
chema în udecată pe vânzător pentru a răspunde de evicţiune.
2. Tulburarea de dre$t $rin invocarea dre$tului de $ro$rietate
2.* &unerea $roble#ei
/reptul pe care terţul îl invoca" încercând să-l convingă pe cumpărător în eercitarea
prerogativelor pe care a sperat să le dobândească asupra bunului" acesta putând fi un drept real
sau de creanţă. Întelegerea modului în care un contract ce a avut ca obiect lucrul aparţinând altuia
aunge să producă efecte" obligaţia de garanţie pentru evicţiune.
2.2 Dre$t ro#an 1i co#$arat
/reptul ro#an admitea vânzarea lucrului altuia" cumpărătorul nu putea pretinde decât
predare bunului şi o posesiune liniştită. 6e găsim în faţa unui sistem original şi suplu" rezultând
din evoluţia suferită de transferul de proprietate" în virtutea adevaratul proprietar nu rămâne
preudiciat.În problema transferului dreptului de proprietate şi a vânzării lucrului altuia în unele din
sistemele de drept contemporane.Valabilitatea în dreptul german a contractului de vânzare –
cumpărare nu este condiţionată de apartenenţa bunului vândut înstrăinătorului. $ontractul de
vânzare- cumpărare este valabil" la fel ca în cazul neeecutării obligaţiei de transferare a
proprietăţii. 4a vânzarea de bunuri mobile însă cele două obligaţii sunt independente dacă
vânzătorul nu poate asigura proprietatea" suntem în prezenţa unei neeecutări parţiale" care
produc aceleaşi efecte cu neeecutarea totală dacă pentru cumpărător nu reprezintă intereseecutarea.
$odul civil german s-a îndepărtat de $rinci$iul evicţiunii din dreptul roman potrivit căruia
vânzătorul nu era răspunzător decât pentru cazul în care cumpărătorul era deposedat.
În acest sistem de drept transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor se face prin
eprimarea consimţământului" urmată de înscrierea în cartea funciară" iar în materie de bunuri
mobile proprietatea se transmite prin eprimarea acordului şi tradicţiunea bunului.
?unurile mobile se pot dobândi în proprietate şi prin efectul bunei credinţe" dobânditorulfiind considerat de rea credinţă dacă ştia că bunul nu aparţine înstrăinătorului. 4a fel şi în cazul în
&)
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
21/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
care o persoană este nedreptăţită şi a dispus de un bun imobil" dreptul german cunoaşte actul
uridic" potrivit alin. %" actul de dispoziţie încheiat de o persoană neîndreptăţită este valabil dacă
este urmat de consimţământul persoanei îndreptăţite.
În art. (3(. îl obligă pe vânzător să-l garanteze pe cumpărător împotriva oricăror drepturi pe
care terţii le-ar putea valorifica în contra lui" ceea ce înseamnă că este obligat să răspundă nu doar
dacă drepturile terţilor l-au tulburat dea.
:ancţiunea încălcării obligaţiei prevăzute în art. (3( este aceea că dreptule cumpărătorului
sunt cele prevăzute în art. (() 1 , poate fi scutit de eecutarea propriei obligaţii în condiţiile art.
3&3 poate pretinde daune interese dacă imposibilitatea de eecutare este imputabilă debitorului
sau poate denunţa contractului.
$odul civil francez a invocat materia transferului dreptului de proprietate" acesta fiind una
dintre consecinţele spiritului său general, cultul autonomiei de voinţă a condus la a conferi
acordul părţilor depline. În acest sens" art. %9'' prevede că această dispoziţie care a marcat o
ruptură faţă de tradiţia română a ridicat numeroase probleme atât doctrinei cât şi urisprudenţei
franceze.
>etul art. %9'' este foarte clar" sub influenţa raţiunilor de ordin practic doctrina franceză a
încercat să tempereze consecinţele unei sancţiuni atât de severe ca nulitatea" cautând totodată
fundamentul interdicţiei.
!ceastă opinie fiind criticată cu ustificarea că în vânzarile care nu transmit proprietatea"
vânzătorul îi incumbă această obligaţie pe care dacă nu o eecută va fi ţinut să răspundă
contractual" nefiind în situaţia unei neeecutări rezultând dintr-un contract nul. ;otivat de scopul
încheierii contractului de vânzare – cumpărare" care este transferarea proprietăţii menţionându-se
valabilitatea" în sensul de nulitate a vînzării lucrului altuia.
Nurisprudenţa admite că numai cumpărătorul victimă a erorii poate să intenteze acţiunea în
anulare fără a aştepta revendicarea adevăratului proprietar.
2.. +oluţii ale dre$tului civil ro#ân
&%
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
22/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
/reptul civil român de la %
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
23/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
- cumpărătorul poate invoca nulitatea contractului" acest drept nu îl are vânzătorul
- adevăratul proprietar nu poate invoca nulitatea" el fiind terţ faţă de contract
- dacă cumpărătorul nu a cerut anularea şi este tulburat de adevăratul proprietar nu poate
apela la garanţia pentru evicţiune împotriva vânzătorului
- nici cumpărătorul nu mai poate cere anularea contractului dacă între timp adevăratul
proprietar a ractificat vânzarea sau vânzătorul a devenit proprietar al bunului.
Vânzarea bunului altuia în dreptul civil român este ineistentă" cu toate că cum se poate ca
obligaţie care nu are fiinţă să producă defecte atât de întinse. În această chestiune s-a eprimat şi
opinia că vânzarea lucrului altuia către un cumpărător de bună credinţă nu este anulabilă" este
rezolubilă în sensul art. %)&) c. civ." iar la cererea cumpărătorului pentru neeecutarea
obligaţiilor vânzătorului de a transfera proprietatea'. În practica udiciară s-au pronunţat de
asemeni soluţii contradictorii" maoritatea hotărârilor au decis că vânzarea bunului altuia este
anulabilă în cazul în care cumpărătorul a fost dus în eroare la data încheierii contractului cu
privire la adevăratul
2/ +O'U9I% &RO&U+
$onsiderăm că" dacă la materia specială a contractului de vânzare – cumpărare nu regăsim
interdicţia stipulată $odul civil francez cu privire la vânzarea bunului altuia" nu putem decide
nulitatea unei asemenea convenţii.
$omisia care a elaborat $odul nostru civil nu a mai reluat controversa dispoziţiei art. %9''
$. civ. fr." pe care comentatorii timpului dea o criticau.
$odul civil german din %'))" c. civ.italian de la %'(& au dispoziţii tranşante în sensul că
vânzarea lucrului altuia este valabilă.
În Dranţa legea este consacrată nulitatea vânzării lucrului altuia" din ce în ce mai frecvent
autorii îşi pun problema utilităţii în continuarea menţinerii acestei sancţiuni. 0ărţile amână
transferul dreptului de proprietate" fiind vorba de bunuri de gen în virtutea legii transferului
proprietăţii poate fi ulterior încheierii contractului" doar în cazul unor bunuri individuale
determinate părţile inserează un termen sau o condiţie" transferul proprietăţii fiind detaşat de
momentul eprimării consiţământului asemenea ipoteze au devenit aproape reguli" socotind că
este preferabilă soluţia menţinerii contractului" dar a afectării sale de condiţia aplicabilă
contractelor sinalagmatice.
' /an $hirică – =/rept civil. $ontracte specialeC" 8ditura 4umina 4e" ?ucureşti" %''5" pag. H&
&3
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
24/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
În principiu atunci când cineva nu este proprietar nu poate dispune de un bun" iar pentru
adevăratul proprietar contractul cu privire la vânzarea bunului altuia" deci îi este inopozabil.
Ootărârile udecătoreşti prin contractul de vânzare – cumpărare" adevăratul proprietar nu îşi
pierde drepturile%).
0roprietarul are la dispoziţie acţiunea în revendicare" în ciuda încheierii unui contract între
alte persoane cu privire la un bun ce-i aparţin" acest bun nu a ieşit din posesia lui" poate opune cu
succes dreptul său de proprietate actului încheiat cu un neproprietar. /e aici rezultă că nu este
nevoie să apelăm la anularea contractului care opun adevăratul proprietar nu este accesibilă
devreme ce interesele lui pot fi apărate şi altfel.
În privinţa protecţiei cumpărătorului" cel care cu bună credinţă a cumpărat un bun ce nu
aparţinea vânzătorului are dreptul să ceară anularea contractului" consinţământul acestuia fiind
viciat prin eroare în subestimare.
/eşi se presupune că în interesul cumpărătorului acesta poate să ceară desfinţarea contractului
pentru că descoperă că a fost dus în eroare la data încheierii acesteia" fiind o serie de împreurări
intervenite independente de voinţa lui" care îl opresc să intenteze acţiune în anulabilitate.
$ontractul se consideră valabil" deşi dobândirea dreptului de proprietate are de regulă efect
constitutiv" susţinerea anulabilităţii care presupune cauze de ineficacitate anterioare încheierii
convenţiei care se conciliază cu greu cu această validare automată a contractului cu bunul ce a
intrat în patrimoniul vânzătorului.
Înainte de epirarea termenului de prescripţie a acţiunii în nulitate relativă" vânzătorul
devine proprietar al bunului" contractul se consideră valabil încheiat şi de aceea nici cumpărătorul
nu mai poate cere desfinţarea acestuia invocând eroare. 2 a doua ipoteză prin care
cumpărătorului i se refuză acţiune în anulare a contractului privitor la bunul altuia este cea în care
adevăratul proprietar ratifică vânzarea.
Nurisprudenţa şi doctrina asimilează această situaţie cu motivarea că" dacă pentru
cumpărător a dispărut pericolul de a fi evins" el nu mai are de ce să se plângă iar sub aspectulanalizat cele două ipoteze conduc la efecte identice" acest lucru observat în timp în care se
încheie două contracte dreptul trece din patrimoniul adevăratului proprietar în patrimoniul
cumpărătorului.
0rin ratificare rezultă în general o convenţie ulterioară cu vânzătorul unde adevăratul
proprietar renunţase a se mai prevala de inopozabilitatea contractului.
%) 8. :afta –#omano – =$ontracte civileC " vol. 1" 8ditura 7raphi" 1aşi" %''9" p. 9%
&(
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
25/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
$onsiderăm că este preferabil" corespunzând şi spiritului dreptului civil să încercăm să
validăm contractele legal încheiate" admiţând că un contract de vânzare – cumpărare cu privire la
bunul altuia nu este nul" nici anulabil doar rezolubil şi aceasta la cererea cumpărătorului%%.
În caz de neeecutare" cumpărătorul poate intenta acţiunea în rezoluţiune cerând eventual şi
daune interese. /acă contractul este valabil" dă naştere la efecte dar şi obligaţia vânzătorului de a-
l apăra sau despăgubi pe cumpărător pentru evicţiune prin intentarea acţiunii în revendicare de
către adevăratul proprietar.
/octrina din Dranţa o consideră corespunzătoare eigenţelor actuale soluţia fiind admisă în
prezent de numeroase sisteme de drept.
$onvenţia 6aţiunilor Inite a îmbrăţişat aceeaşi soluţie prin vânzarea internaţională de
mărfuri" adoptată la Viena în anul %'
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
26/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
În indiviziune locul vânzătorului va fi luat de cumpărător" in acest mod la parta va figura
alături de ceilalţi coproprietari. $ontractul este perfect valabil indiferent că bunul nu este atribuit
cumpărătorului.
0otrivit art. %
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
27/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
$umpărătorul de bună credinţa al unui imobil corporal va păstra proprietatea lui în temeiul
art. %')' $. civ.(" iar dacă bunul este imobil el va putea dobândi proprietatea prin invocarea
uzucapiunii.
În vederea proteării securităţii sociale doctrina şi urisprudenţa au consacrat teoria
proprietarului aparent" care ii permite cumpărătorului în anumite circumstanţe să poată apărea
eficace împotriva acţiunii în revendicare intentată de adevăratul proprietar. !plicarea adagiului
menţionat conduce pactic la sacrificarea celor care în mod logic ar trebui să triumfe" a celor care
dovedirea acţiunii lor invocă realitatea în contra erorii.
2rdinea publică pretinde acordarea protecţiei celor care s-au înşelat" se poate ca eroarea să
fie comisă de un om rezonabil" nefiind admisibilă protearea unei erori stupide" cumpărătorul
poate păstra bunul şi nu poate în mod obiectiv să ştie că cel cu care tratează a săvârşit o faptă care
ii atrage nedemnitatea şi în aceeaşi măsură şi putativitatea titlului de moştenitor.
În ipoteza vânzării consimţite de un #o1tenitor a$arent= acesta este cel care se crede şi
trece în ochii tuturor ca adevăratul şi eventual singurul moştenitor" actele de administrare făcute
de acesta eistente în $odul civil art. %)'5 plata făcută cu bună credinţă acelui ce are creanţa în
posesiunea sa este valabilă chiar dacă în urma posesorului ar fi evins. /ar în privinţa actelor
uridice de dispoziţie urisprudenţa a admis că eroarea comună şi invincibilă il poate transforma
pe cumpărător de la un moştenitor aparent în proprietar" această soluţie s-a admis chiar dacă
moştenitorul aparent a fost de rea credinţă.
>eoria moştenitorului aparent este mult mai generală" ea se aplică de câte ori o persoană
este considerată de toţi ceilalţi ca proprietar. 1nvocarea aceleiaşi teorii a proprietarului aparent se
poate apăra şi cumpărătorul de la un vânzător care are calitatea de proprietar la data contractării"
titlul său fiind ulterior desfiinţat prin eercitarea unei căi etraordinare de atac.
În urma admiteri recursului etraordinar" bunul a fost atribuit altui copartaant" în această
situaţie fiind suficiente elemente care să ustifice invocarea erorii comune şi invincibile de către
cumpărător" astfel ca el să păstreze bunul dobândit de bună credinţă de la vânzător.Împotriva unei hotărâri udecătoreşti irevocabile care au admis acţiunile în revendicare ale
proprietarilor unor imobile intrate în proprietatea statului în perioada comunistă s-au declarat
recursuri în anulare conform art. 33) pct. % $. pr. $iv." hotărârile fiind anulate de $urtea :upremă
de Nustiţie. 1mobilele au rămas în proprietatea statului" titlul înstrăinătorului fiind desfinţat.
$umpărătorul acţionat pentru restituirea bunului va trebui să-l cheme pe vânzător să-i ia
apărarea sau să apere singur prin invocarea teoriei proprietarului aparent. În doctrina actuală se
susţine întemeiat că şi eroarea de drept produce aceleaşi efecte cu eroarea de fapt%(
.%( 7h. ?eleiu - =/rept civil. 1ntroducere în dreptul civil. :ubiectele dreptului civilC." 8d. Pansa" ?ucureşti"%''(" p.%3H
&5
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
28/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
/acă vânzarea a avut loc înainte de modificarea $odului de procedura civilă prin 4egea nr.
9'K%''3 indubitabil cumpărătorul este la adăpost putând invoca teoria proprietarului aparent.
/acă aceeaşi părere poate fi primită de pentru a menţine o vânzare încheiată după decizia $urţii
:upreme de Nustiţie nr.%K%''9 dată fiind publicitatea şi rezonanţa acestei hotărâri prin care
restituirea imobilelor naţionalizate a fost declarată de domeniul eclusiv al legii speciale.
Alte ipoteze posibile de vânzare a lucrului de către o persoană neîndreptăţită
In asemenea caz este cel în care cedentul vinde a doua oară bunul pe care il înstrăinează
dea" aşa cum este consacrată va rămâne proprietar al bunului acel cumpărător care a intrat cu
bună credinţă în posesia obiectului art. '5& $. civ. " fiind vorba de un bun mobil" unul dintre
dobânditori care au înregistrat mai întâi cererea de înscriere în cartea funciară la biroul de carte
funciară a udecătoriei.
$umpărătorul ulterior al bunului care nu a transcris dreptul în cartea funciară va avea însă
acţiune împotriva vânzătorului în răspunderea pentru evicţiune" pe lângă tulburarea de drept şi
celelalte condiţii.
>ot vânzare a lucrului altuia constituie şi vânzarea efectuată de un promitent – cumpărător"
fie vorba de un teren sau părţile au încheiat un antecontract de vânzare – cumpărare" acesta nu
dobîndeşte nimic real are doar dreptul de a cere încheierea contractului definitiv.
4a fel nici eecutorul testamentar cu sesizare nu are dreptul de a vinde în numele şi pe
seama bunurilor mobile ale succesiunii" acesta fiind răspunzător faţă de cumpărător dacă acesta
este evins. /acă se poate apăra prin invocarea art. %')' $. civ. cumpărătorul are dreptul de a
pune în funcţiune mecanismul răspunderii pentru evicţiune" chemându-l pe vânzător să preia
sarcina apărării.
:-a admis că acela care se înfăţişează ca proprietar al bunului" determinând o eroare
comună şi invincibilă se comportă ca un vânzător aparent şi indiferent de bună sau reaua credinţărăspunde de evicţiune faţă de cumpărător.
23 Tulburare de dre$t $rin invocarea altor dre$turi
23* Dre$turi reale
&
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
29/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
0entru a declanşa incidenţa garanţiei contra evicţiunii datorată de vânzător" dreptul terţului
ce se invocă împotriva cumpărătorului" poate fi nu doar proprietatea dar şi un alt dre$t real
>erţul poate pretinde titularul unui drept de uzufruct" unui drept de superficie" unei servituţii" unei
ipoteci sau a unui drept de ga.
/acă u"u#ructuarul eercită împotriva cumpărătorului acţiunea confesorie şi o câştigă
acesta echivalează cu o tulburare de drept susceptibilă a atrage răspunderea vânzătorului pentru
evicţiune.
8ste posibil ca un terţ să invoce împotriva cumpărătorului unui teren şi un drept de
!uper#icie$ pe durata eistenţei construcţiei care ii aparţine în proprietate" titularul dreptului de
superficie de pildă cum ar fi un cetăţean străin sau apatrid care nu o pot dobândi conform art. (%
alin.& $onstituţiei" dreptul de proprietate asupra terenului.
!stfel cum prevede art. %335 $. civ. vânzătorul răspunde şi de )arcinile care apasă asupra
lucrului vândut" legea are în vedere în primul rând )ervituţiile" pentru eistenţa şi eercitarea
cărora vânzătorul va datora garanţie" în măsura în care nu este vorba de servituţi aparente iar dacă
sunt neaparente nu le-a declarat.
:ervituţiile naturale şi legale nu sunt considerate ca drepturi reale a căror eistenţă poate
fundamenta răspunderea vânzătorului pentru evicţiune" fiind un mod de determinare a
conţinutului dreptului de proprietate şi a limitelor de eercitare ale acestui drept.
:ervituţii de trecere prevăzute în art. H%H $. civ. în favoarea proprietarului unui loc
înfundat" de cele vizate de art. 9
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
30/55
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
31/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
232 Dre$turi de creanţă
8vicţiunea poate eista şi în cazul invocării de către terţ a unui dre$t de creanţă asupra
lucrurilor. !vând în vedere dreptul de folosinţă al locatarului" respectiv arendaşului ori dreptul la
despăgubiri rezultând din îmbunătăţirile aduse de locatar anterior vânzării lucrului.
0otrivit art. %((% $. civ. dacă locatarul vinde lucrul închiriat sau arendat" locaţiunea
încheiată înainte de vânzare şi constată prin înscris autentic sau înscris sub semnătură privată cu
dată certă este opozabilă cumpărătorului" care trebuie să o respecte" dacă nu s-a prevăzut prin
însuşi contractul de locaţiune desfiinţarea lui în caz de vânzare.
/acă această locaţiune s-a facut pe mai mult de 3 ani" 4egea cadastrului şi a publicităţii
imobiliare prevede că trebuie înscris în cartea funciară pentru opozabilitate. În măsura în care un
contract de locuţiune încheiat anterior vânzării – cumpărării este opozabil cumpărătorului şi
eistenţa lui nu a fost comunicată cumpărătorului" considerăm că vânzătorul rămâne obligat să
răspundă pentru evicţiune.
Diind vorba de un contract de încheiere privind o locuinţă proprietate personală încheiat
după ianuarie %'')" art. 9 din 4egea nr. %5K%''( se poate trage cuncluzia că dreptul aplicabil va fi
dreptul comun" deci $odului civil" în cele guvernate de legislaţia specială nu sunt supuse nici
unei forme de publicitate pentru opozabilitate.
Într-un mod asemănător se pune problema şi în ipoteza vânzării unui bun agricol careformase anterior obiectul unui contract de arendare în condiţiile 4egii nr %HK%''(" indiferent de
durata acestuia.
:e admite constant în literatura uridică şi în practică 3-5& dreptul locatarului la
despăgubirele rezultând din îmbunătăţirile aduse imobilului închiriat apoi vândut" este opozabil şi
cumpărătorului art. %((( $. civ." iar după achitarea datoriei se va întoarce cu acţiunea în garanţie
împotriva contractabtului său.
25 Di)cuţii $rivind cali(icarea unor -#$rejurări ca (iind >Tulburări dedre$t?
0e lângă invocarea de către terţi a unor drepturi reale sau de creanţă" de natură au dat
naştere răspunderii vânzătorului pentru evicţiune" iar în practică sunt posibile şi alte tulburări
aduse cumpărătorului" dar totuşi mai este de discutat calificarea lor ca evicţiuni.
/eşi pentru a aunge la acest rezultat se cere creditorului care acţionează asupra unui
contract cu titlu oneros" cum este cazul vânzării – cumpărării să dovedească participarea la fraudăa terţului dobânditor" astfel în materia acţiunii revocării s-a arătat că cerinţa complicităţii la
3%
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
32/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
fraudă a cumpărătorului este întrunită când terţul cunoaşte că prin încheierea actului atacat
debitorului ar deveni insolvabil.
În urma aprobării acestui fapt şi cu întrunirea şi a celorlalte cerinţe" creditorul vânzătorului
îi va deveni inopozabil contractul de vânzare – cumpărare" în limitele creanţei pentru a cărei
realizare s-a intentat acţiunea pauliană.
?eneficiază acesta de garanţia împotriva evicţiuni" datorată de vânzătorB 4a această
întrebare privită eclusiv din punct de vedere al îndeplinirii condiţiei de a fi o tulburare de drept"
împreurarea evocată poate fi privită ca o evicţiune.
#ămâne doar de cercetat dacă nu cumva =complicitatea la fraudă a terţuluiC a dus la
câştigarea ac&iunii pauliene" este sinonimă cu =cunoaşterea cauzei evicţiuni de către cumpărătorC
– condiţie negativă in lipsa căreia angaarea răspunderii vânzătorului este eclusă.
În lumina principiilor admise în materia definirii tulburări de drept" este evident că nu
constituie evicţiune dreptul invocat de un terţ" decurgând dintr-un antecontract încheiat cu
vânzătorul.
0roprietarul în ciuda promisiunii a vândut altei persoane şi nu se poate demonstra
coparticiparea dobânditorului la frauda promitentului – cumpărător" contractul este valabil
cumpărătorul neputând fi evins de beneficiarul promisiuni. /acă inalienabilitatea rezultă din lege"
astfel cum este cazul art. 3% din 4egea fondului funciar" nr. %
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
33/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
persoane interesate" ca fiind contrară ordinii economice şi sociale" împiedicând libera circulaţie a
bunului în mod inutil.
C%&ITO'U' III
33
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
34/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
%nterioritatea cauzei evicţiunii (aţă de -nc@eierea contractului de
vânzare 4 cu#$ărare
.* Noţiune Tendinţe doctrinare conte#$orane
0entru a declanşa garanţia trebuie ca dreptul invocat de terţ împotriva cumpărătorului" deci
evicţiunea suferită" să-şi aibe cauză într-o împreurare anterioară vânzării" căci după dobândirea
dreptului transmid în integritatea sa" cumpărătorul va rămâne fără acţiune împotriva vânzătorului.
8ste interesat de semnalat că spre deosebire de art. 5
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
35/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
cazul în care ulterior încheierii contractului de vânzare – cumpărare cu privire la un bun imobil care
încă nu a fost predat" vânzătorul îl amanetează pentru garantarea unei creanţe" iar creditorul a
înregistrat înscrisul probator la udecătorie cum prevede art. %H9< $. civ." raportat la art. 5%) şi 5%'
$. pr. civ.
În literatura uridică franceză mai recentă această condiţie este tratată sub denumirea de
=imputabilitatea evicţiunii vânzătoruluiC" astfel că şi spune că, =Vânzătorul nu datorează garanţie
decât dacă tulburarea de drept îi este imputabilă. :au dacă tulburările de drept cauzate
cumpărătorului de către terţi nu sunt toate imputabile vânzătorului. Dără îndoială" în toate cazurile
cumpărătorul este sau riscă să fie evins într-o aşa manieră încât obligaţia de garanţie nu este
eecutată" dar dacă neeecutarea provine dintr-o cauză străină vânzătorului" acesta nu va trebui să
răspundă.C
Încercând să o privim din acest unghi" obligaţia de garanţiune s-ar include mai pregnant în
vastul domeniu al responsabilităţii contractuale" iar din caracterul imputabil al tulburării trebuie să
deducem că vânzătorul rămâne garant dacă evicţiunea" chiar posterioară vânzării" este produsă prin
culpa sa.
.2 Cauze $o)terioare vânzării Nuanţări
Vânzătorul nu trebuie să garanteze pentru evicţiunile a căror cauză" posterioară vânzării nu i
se poate atribui cu deosebire în eventualitatea =faptului prinţuluiC" act de autoritate publică
intervenind ca un caz de forţă maoră%
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
36/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
înştinţării care intrase în =raportul de epropriereC" fără a comunica cumpărătorului pericolul
eproprierii" iar acesta va răspunde pentru evicţiune constând în deposedarea ulterioară a acestuia"
deşi împreurarea este posterioară vânzării" această ipoteză se combină cu faptul vânzătorului.
In caz aparte al uzurca$iunii începute de un terţ înaintea vânzării" dar împlinite după această
dată" se consideră că această împreurare nu poate atrage răspunderea vânzătorului" din moment ce
cumpărătorul " însuşi devine proprietar" având posibilitatea să întrerupă prescripţia.
Inii autori admit însă că de la această soluţie se poate deroga în ipoteza în care termenul
uzucapiunii s-a împlinit la scurt timp de la încheierea contractului" motivarea fiind aceea că
dobânditorul n-ar fi avut moralmente timpul necesar pentru a o întrerupe şi deci, imputabilitatea
cauzei vânzătorului. %
.. Necunoa1terea cauzei evicţiunii de către cu#$ărător
/eşi nu este formulată cu titlu general la secţiunea dedicată în $odul civil" este necontestat
pentru a se putea angaa răspunderea vânzătorului pentru evicţiune" cauza acesteia trebuie să nu fi
fost cunoscută de cumpărător.
$ondiţia necunoaşterii cauzei de către cumpărător mai poate fi formulată astfel, cumpărătorul
să nu fi contribuit el însuşi la rezultatul evicţiunii. !utorul citat are în vedere aici ipoteza în care"ameninţat cu evicţiunea" cumpărătorul preferă să se apere singur în loc să-l cheme în garanţie pe
vânzător" care probează că ar fi avut suficiente miloace să respingă pretenţia terţui.
$unoaşterea pericolului evicţiunii este considerată ca o asumare a riscului din partea
cumpărătorului şi deci contractul va avea caracter aleatoriu. /acă evicţiunea are loc" cumpărătorul nu
poate spune că vânzătorul deţine preţul fără cauză" care putea să fie favorabilă cumpărătorului.
>aele din $odul civil care se referă direct sau implicit" la această condiţie sunt,
- art. %335- art. %3() =:tipulaţia prin care vânzătorul se descarcă de răspunderea pentru evicţiune" nu-l
scuteşte de a restitui preţul" în caz de evicţiune" a(ară nu#ai dacă cu#$ărătorul a cuno)cut= la
(acerea vânzării= $ericolul evicţiunii= )au dacă a cu#$ărat $e ră)$underea )a $ro$rieC
- art. %3(' =/acă imobilul se află însărcinat de servituţi neaparente" nedeclarate de vînzător şi
de o aşa importanţă...C
!ceeaşi observaţie se face şi în privinţa $odul civil (rancez= unde articolele corespondente" în
aceeaşi ordine sunt, %H&H" %H3
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
37/55
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
38/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
În art. &% al 4egii nr.5K%''H a cadastrului şi a publicităţii imobiliare este descris cuprinsul
cărţilor funciare" prevăzându-se că în a doua parte se înscriu datele privitoare la dreptul de
proprietate" inclusiv servituţiile active" iar în partea a treia demembrămintele dreptului de
proprietate şi sarcinile.
/acă în momentul dobândiri nu a fost înscris în cartea funciară vreo acţiune prin care se
contestă cuprinsul ei sau dacă nu a cuno)cut $e altă cale acea)tă ineBactitate " fără a face distincţie
între sarcini şi servituţii" asimilează înscrierea în cartea funciară a unor date" iar prin art. %.#. 0opescu" 0. !nca – GG>eoria generală a obligaţiilorGG" 8ditura Ptiinţifică" ?ucureşti" %'H
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
39/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
0rivind acest viciu de consimţământ care poate duce la anularea contractului" constatăm că deşi
pornim de la ideea eecutării cu bună – credinţă a convenţiilor încercăm să tratăm problema
garanţiei= care înseamnă a-l asigura pe creditorul acestei obligaţii că va fi proteat în plus faţă de
dreptul comun.
:e poate face distincţie după cum cumpărătorul a luat singur cunoştinţă de eistenţa sarcinii"
consultând registrele de publicitate sau a fost informat de către vânzător. În ambele ipoteze
considerăm ca vânzătorul va fi eonerat de garanţia pentru evicţiune doar dacă printr-o clauză
epresă dobânditorul a declarat că a cumpărat pe răspunderea sa proprie.
Inii autori obiectează" argumentând cu importanţa pe care legea o acordă publicităţii
imobiliare" acest sistem să nu eercite nici o influenţă asupra obligaţiei de garanţie" pornind şi de la
constatare că astăzi orice om diligent înainte să cumpere un bun se informează asupra situaţiei
acestuia" mai ales dacă se încheie contract la notariat.
În concluzie" numai dovada cunoaşterii e(ective a situaţiei uridice a bunului din partea
cumpărătorului îl eonerează pe vânzător de obligaţia de garanţie pentru evicţiune" cum este aceea în
care sarcina a fost înscrisă în registrele de specialitate imobiliară&).
:arcina probei cunoaşteri de către cumpărător a pericolului evicţiuni încumbă vânzătorul" care
poate administra orice miloace de probă" inclusiv martorii sau prezumţii.%-
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
40/55
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
41/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
- în ambele situaţii din urmă" potrivit art. HH alin.& $. pr.civ cel arătat ca titular al dreptului va
dobândi calitatea de intervenient principal.
În doctrină s-a opinat" îndreptăţit după părerea noastră" în sensul că fie terţul să rămână în
proces de în calitate de intervenient fie să nu capete nici o calitate procesuală" râmânând ca acţiunea
reclamantului să fie respinsă pentru lipsa calităţii procesorale pasive" dacă se va dovedi că într-adevăr
titularul dreptului supus udecăţii nu era pârâtul cumpărător.
. "aranţia $rinci$ală
/acă cumpărătorul nu introduce cererea de chemare în garanţie în termenul prevăzut de lege el
are posibilitatea să pretindă garanţie de la vânzător pe calea unei acţiunii principale" eercitate pecale separată" dea se poate observa că procedând în acest mod trebuie să suporte costurile a două
procese.
În plus dacă ar fi preferat să se apere singur şi a pierdut procesul" această acţiune principală a sa
în garanţie poate fi respinsă prin invocarea de către vânzătorul pârât a ecepţiei procesului rău
condus, =/acă cumpărătorul s-a udecat până la ultima instanţă cu evingătorul său" fără să cheme în
cauză pe vânzător" şi a fost condamnat" vânzătorul nu mai răspunde de evicţiune" de va proba că erau
miloace să câştige udecataC.
$onsiderăm că apărarea vănzătorului bazată pe această dispoziţie legală va fi uşor de făcut doar
în cazul în care este evident că motivul pierderii procesului de către cumpărător a fost proastă
apărare" acesta nu va putea cere de la vânzător garanţie dar va avea deschisă calea unei acţiuni în
răspundere împotriva avocatului său.
6u este suficient ca vânzătorul să susţină că avea ecepţii peremptorii de opus autorului
evicţiunii" ci trebuie să le şi arate şi să dovedească valoarea lor. !stfel într-o speţă" s-a vândut un
imobil succesiv la doi cumpărători" primul contact fiind constatat printr-un înscris sub semnătura
privată netranscris iar al doilea prin înscris autentic transcris.
$onflictul dintre cei doi cumpărători a fost soluţionat de instanţă în lumina principiilor
publicităţii imobiliare" respingându-se apărarea primului cumpărător a cărui posesiune întrunea
condiţiile dobândirii proprietăţii prin uzucapiune" aşa primul cumpărător a fost evins şi are acţiunea
în garanţie împotriva vânzătorului" chiar dacă nu la chemat pe cale incidentă.
În practica udecătoreasă din această ţară s-au tras toate consecinţele din faptul introducerii
vânzătorului în proces" acestuia recunoscându-i-se dreptul de ataca hotărârea pronunţată împotriva
cumpărătorului" chiar dacă acesta din urmă nu ar ataca-o el însuşi.
(%
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
42/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
6oul $od civil al (edera&iei Ru!e &-'( tratează aceeaşi problematică în art. (H& sub titlu de
=2bligaţiile cumpărătorului şi ale vânzătorului în cazul introducerii unei acţiunii care tinde la
evingerea cumpărătoruluiC" după care se stabileşte obligaţia cumpărătorului de al introduce în proces
şi obligaţia vânzătorului de a lua parte la proces alături de cumpărător" legea prevede în alineatele
neeecutării acestor obligaţii,
- vânzătorul va fi liberat de obligaţia de garanţie dacă probează că ar fi avut miloace suficiente de
apărare prin care să păstreze bunul
- dacă vânzătorul nu a participat la proces" el pierde dreptul de a mai dovedi în contradictoriu cu
cumpărătorul că pretenţiile terţului nu erau fondate.
.3 E(ectele garanţiei -n cazul evicţiunii con)u#ate
/acă evicţiunea s-a produs" cumpărătorul poate pretinde angaarea răspunderii vânzătorului
pentru pagubele suferite" deci vânzătorul va fi ţinut de obligaţia de dare. Întrucât este vorba de o
sumă de bani" în cazul eistenţei mai multor vânzări sau a mai multor succesori ai aceluiaşi vânzător
obligaţia va fi divizibilă.
0recizăm că deşi se foloseşte epresia =răspundereaC vânzătorul" ceea ce sugerează ideea de
culpă" în realitate acoperirea preudiciului acoperit de cumpărător prin evicţiune este datorată de
vânzător chiar independent de orice culpă din partea sa" motivat tocmai de reglementarea legală a
garanţiei.
!semănător soluţiei prezentate în cazul evicţiunii provenind de la vânzător" cumpărătorul evins
de un terţ poate introduce cererea în garanţie împotriva celui cu care a contractat acţiunea sau
împotriva vânzătorilor anteriori. Împotriva acestora din urmă are să fie o acţiune oblică întemeiată pe
art. '5( $. civ." căci nu este strict personală" fie o acţiune directă întemeiată pe ideea de
accesorialitate în virtutea căreia cumpărătorul dobândeşte drepturile pe care şi autorul său le avea.
!cţiunea cumpărătorului va avea consecinţe diferite" după cum evicţiunea produsă a fost totală sau
parţială.
C%&ITO'U' I<
Evicţiunea totală
/* +oarta contractului -n caz de evingere totală a cu#$ărătorului
(&
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
43/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
0entru ipoteza evicţiunii parţiale legea este formală acordând cumpărătorului posibilitatea să
aleagă între două alternative" asemănător garanţiei împotriva viciilor lucrului.
În privinţa evicţiunii totale prin art. %3(%-%3(H $odul civil reglementează reperele calculării
despăgubirilor ce vor fi acordate cumpărătorului" fără a se pronunţa asupra situaţiei contractului
însuşi în urma acordări acestor despăgubiri.
4a fel şi în literatura uridică mai veche de la noi am întâlnit eprimată aceeaşi idee" sub forma
afirmaţiei că =legea priveşte evicţiunea totală a lucrurilor ca o adevărată rezoluţiuneC. 1ar în analiza
efectelor obligaţiilor de garanţie în caz de evicţiune consumată şi în doctrina cea mai recentă se
menţionează că în caz de evicţiune totală vănzătorul este ţinut să restituie integral preţul" ca la
rezoluţiune $entru neeBecutare2*.
$odul elveţian al obligaţiilor" referindu-se la drepturile cumpărătorului în caz de evicţiune
totală prevede în prealabil în art. %'9 alin. % că vânzarea este reputată rezolvită.
/e semnalat că nici $odul civil italian= nu menţionează în mod special rezoluţiunea ca efect al
evicţiunii totale" dar doctrina afirmă acest lucru fără nici un dubiu.
În ceea ce ne priveşte împărtăşim acest lucru de vedere" temeiul lui fiind în dreptul nostru art.
%39) $. civ." care se găseşte sub paragrafu =#ăspunderea de evicţiuneC, chestiunile de daune interese
ce ar rezulta din neeecutarea vinderii şi care nu sunt prevăzute aici se vor decide după regulile
generale ale convenţiilor.
Pi în practica instanţei supreme" respingându-se acţiunea în garanţie a cumpărătorului cu
motivarea că evicţiunea s-a datorat faptei sale a fost totuşi obligat vânzătorul la restituirea preţului ca
efect a rezoluţiunii convenţiei ce fusese cerută în subsidiar pentru neeecutarea obligaţiei de
trensmitere a proprietăţii.
$odul prevede un sistem de despăgubire a cumpărătorului evins în totalitate mai favorabil decât
cel care ar rezulta din aplicarea consecinţelor nulităţii relative în cazul vânzări lucrului altuia" de
aceea cumpărătorul are mai mare interes să ceară obligarea la despăgubire ca urmare a garanţiei
contra evicţiunii decât să invoce nulitatea vânzării.
/2 Inde#nizaţiile datorate -n caz de evicţiune totală
0otrivit art. %3(% $.civ. român" cumpărătorul evins are dreptul de a cere de la vânzător,
restituirea bunului" fructele" dacă este dator a le întoarce proprietarului care l-a evins spezele
&% Drancisc /eaE - FG$ontracte civile şi comercialeGG" 8ditura 4umina 4e" ?ucureşti" %''3" p.H& :e face în
această opinie precizarea că rezoluţiunea pentru neeecutarea obligaţiei de garanţie pentru evicţiune poate ficerută în cazul în care nu s-a vândut lucrul altuia" dându-se ca eemplu vânzarea a doua oară a imobilului" aldoilea cumpărător efectuând primul formele de publicitare imobiliară.
(3
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
44/55
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
45/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
// CONTR%
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
46/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
autentificarea actului" onorariul avocatului" cheltuielile de înscriere în cartea funciară sau în sarcina
cumpărătorului în măsura în care acesta a achitat aceste cheltuieli cu ocazia încheierii contractului.
/3 D%UNE'E INTERE+E
4egea prevede dreptul cumpărătorului la daune4intere)e= fiind un principu general în materie
de răspundere" în materia despăgubirii datorate ca efect al evicţiunii totale $odul civil reglementează
prin art. %3(&-%3(9 modul de calcul a despăgubirilor datorate si cu titlul de daune-interese" prezintă
unele particularităţi.
!stfel" la calculul despăgubirii instanţa trebuie să ţină cont de creşterea valorii bunului între
data încheierii contractului şi data producerii evicţiunii" astfel încât pe lângă preţ cumpărătorul săobţină şi contraechivalentul sporului de valoare.
În lumina principiilor generale" dacă din cază de forţă maoră sau caz fortuit debitorul nu şi-a
eecutat obligaţia" el nu poate fi ţinut de daune-interese. 4a fel" conform art. %)
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
47/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
C%&ITO'U' <
Evicţiunea $arţială Obţiunea cu#$ărătorului
:e vorbeşte de evicţiune parţială în cazul în care se prevede în art. %3(5" respectiv %3(< $. $iv."
cumpărătorul a fost evins numai de =o parte a a lucruluiC iar de o parte a fondului.
În literatura uridică evicţiunea parţială&( este considerată că include fie pierderea de către
cumpărător a unei cote ideale din dreptul de proprietate" fie a unei părţi din lucru" fie restrângerea sau
negarea în orice formă a drepturilor pe care el credea că le-a dobândit&9.
&( Drancisc /eaE - FG$ontracte civile şi comercialeGG" 8ditura 4umina 4e" ?ucureşti" %''3" p.H(&9 /an $hirică – =/rept civil. $ontracte specialeC" 8ditura 4umina 4e" ?ucureşti" %''5" pag. 5&
(5
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
48/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
a+ 1nstanţa are dreptul suveran de a aprecia dacă evicţiunea are =în privinţa totului" o aşa
însemnătate încât cumpărătorul n-ar fi cumpărat fără acea valoareC" dacă el reuşeşte să demonstreze
acest lucru iar instanţa pronunţă rezoluţiunea" vânzătorul trebuie să restituie preţul şi să plătească
daunele-interese ca şi în cazul evicţiunii totale" iar cumpărătorul să restituie lucrul aşa cum a rămas
după evicţiune.
b+ /acă rezoluţiunea nu poate fi obţinută sau nici nu a fost cerută" contractul se menţine"
dar cumpărătorul are dreptul la re!tituirea valorii păr&ii din care a fost evins. $uantumul
indemnizaţie acordate cumpărătorului în acest caz este calculat în funcţie de valoarea părţii pierdute
prin evicţiune" iar nu în funcţie de preţul plătit de el.
În doctrina franceză s-a discutat pe marginea art. %H35 din $odul civil" astfel unii autorii au
criticat-o considerând-o ilogică" legiuitorul neavând nici un motiv să se îndepărteze în materie de
evicţiune parţială" de soluţiile admise în privinţa evicţiunii totale.
0otrivit dreptului )$aniol= chiar dacă se vorbeşte de preţ în realitate se are în vedere valoarea
bunului la data evicţiunii la data evicţiunii" considerându-se că o complectă indemnizare a
cumpărătorului este mai echitabilă şi oricum mai apropiată de izvorul român.
* "aranţia convenţională
/eşi se consideră subînţeleasă" în sensul că de îndată ce părţile au încheiat un contract de
vânzare – cumpărare" garanţia împotriva evicţiunii este o obligaţie ce-i incumbă vânzătorului" chiar
dacă nu s-a pomenit nimic în contractul în acest sens" totuşi nu este reglementată de reguli
imperative.
%gravarea garanţiei nu-i poate fi impusă vânzătorului decât prin clauză epresă şi specială
fiind de strictă interpretare. /acă însă clauzaeste clar eprimată" nesusceptibilă de interpretare" ea
este în principiu guvernată de libertatea convenţiilor" astfel vânzătorul se poate obliga să garanteze o
evicţiune rezultând din =faptul prinţuluiC" pentru alte cazuri fortuite" ori să garanteze pentru
tulburările de fapt provenind de la terţi.
0roblema clauzelor li#itative )au eBoneratoare de răspundere este actuală la nivel european"
fiecare stat membru al Iniunii 8uropene urmărind prin studii de drept comparat" perfecţionarea
dreptului intern pentru a conduce în final la apropierea sistemelor naţionale" ca o condiţie
indispensabilă a unei concurenţe echitabile între producătorii din diferite ţări.
2 &recizării $realabile
(
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
49/55
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
50/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
c+ tulburarea să nu fi fost cunoscută de cumpărător la data încheierii contractului
* Condiţia eBi)tenţei unei tulburări de dre$t $rovenind de la un terţ
/upă cum am văzut mai sus" art. %335 $. civ. impune vânzătorului să asigure liniştita posesiune
a lucrului. !ceasta nu înseamnă însă că vânzătorul răspunde pentru orice tulburare care ar surveni
ulterior vânzării.
2 Tulburarea )ă aibă o cauză anterioară vânzării
În principiu" vânzătorul nu poate fi făcut răspunzător decât de drepturile născuteanterior vânzării în favoare terţului evingător" căci pentru cele născute după acestă dată nu poate fi
răspunzător decât cumpărătorul însuşi.
. Cauza de evicţiune )ă nu (i (o)t cuno)cută de cu#$ărător la data -nc@eierii contractului
În lipsă de prevedere legală epresă"doctrina şi urisprudenţa consideră că necunoaşterea cauzei
de evicţiune este o condiţie a angaării răspunderii vânzătorului" pe motiv că în caz contrar" se
presupune că acesta şi-a asumat un risc" contractul având un caracter aleatoriu&H.
3 0uncţionarea garanţiei $entru evicţiune
În legătură cu funcţionarea garanţiei pentru evicţiune care incumbă vânzătorul" trebuie făcută
dictincţie între situaţia în care evicţiunea nu s-a produs încă dar este pe cale să se producă.
În cazul în care cumpărătorul este acţionat în udecată de către terţul care tinde să evingă" el
poate cere ca vânzătorul să fie introdus în proces pe cale unei cereri de chemare în garanţie" interesulacestei chemări în garanţie este dublu,
- pentru ca vânzătorul să il apere cu miloace pe care le are la îndemână
- pentru a-i face opozabilă hotărârea udecătorească ce se va pronunţa în cauză.
7aranţia convenţională are anumite limite peste care părţile nu pot să treacă" iar dacă trec
stipulaţiile respective sunt lipsite de valabilitate" vânzătorul nu poate fi eonerat de răspundere în
cazul în care evicţiunea provine din faptul său personal. /e asemenea" vânzătorul trebuie să restituie
în caz de evicţiune preţul pe care l-a primit" cu ecepţia împreurării în care cumpărătorul a cunoscut
&H Drancisc /eaE - FG$ontracte civile şi comercialeGG" 8ditura 4umina 4e" ?ucureşti" %''3" p.95
9)
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
51/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
pericolul evicţiunii la încheierea vânzării sau dacă fără a cunoaşte un pericol de evicţiune dintr-o
cauză anume" a cumpărat pe răspundere proprie.
C%&ITO'U'
-
8/19/2019 Evictiunea in Contractele Civile
52/55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E
acţionează împotriva cumpărătorului nu în calitate de moştenitor al vânzătorului" ci ca titular al
propriului patrimoniu" incercând să revendice un bun care-i aparţinea.
#aportul contractual obligaţional comple comportă o pluralitate de debitori sau de
creditori. 2bligaţia indivizibilă când prin natura ei sau prin convenţia părţilor nu poate fi
eecutată decât integral" nefracţionat .
0revazut în art. %)H& $. $iv. efectul obligaţiei indivizibile cu pluralita