estudio mercado oficinas e inversion 3t 2014

Oficinas / Offices Informe de Mercado / Market reportMadrid & Barcelona3T 2014 / Q3 2014

jll.es

Índice / Index

Mercado de Usuarios Madrid

• Principales Indicadores 4

• Rentas 5

• Oferta 6

• Transacciones 7

Mercado de Usuarios Barcelona

• Principales Indicadores 8

• Rentas 9

• Oferta 10

• Transacciones 11

Mercado de Inversión

• Madrid 12

• Barcelona 14

Madrid Occupier Market

• Main Indicators 18

• Rental levels 19

• Supply 20

• Transactions 21

Barcelona Occupier Market

• Main Indicators 22

• Rental levels 23

• Supply 24

• Transactions 25

Investment Market

• Madrid 26

• Barcelona 28

(ES)

(EN)

4 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 3T 2014

A-‐1

A-‐2

A-‐3 A-‐4

A-‐5

A-‐6

M-‐401

C-‐30 M-‐40

TRES CANTOS SAN SEBASTIAN DE LOS REYES ALCOBENDAS

LAS ROZAS

POZUELO DE ALARCÓN

RIVAS VACIAMADRID

SAN FERNANDO DE HENARES

AEROPUERTO

Pº DE LA CASTELLANA

M-‐607

Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate 12,00%

CBD 8,94%

Secundaria / Secondary 6,39%

Periferia / Periphery 14,75%

Satélite / Satellite 28,28%

2T / Q 2014 3T / Q 2014Tendencia a 12

meses / 12 Month Outlook

Stock (m2) 15.046.961 15.069.961

Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate 12,17% 12,00%

Contratación / Take up * (m2) 82.765 64.321

* incluyendo High-Tech / including Hi-Tech


Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014

Principales Indicadores


Rentas en €/m2/mes / Rents in ¤/m2/month

2T / Q 2014 3T / Q 2014 Tendencia a 12 meses / 12 Month OutlookMin. Max. Min. Max.

CBD 12,50 24,50 12,50 25,00

Secundaria / Secondary 8,75 14,75 8,75 14,75

Periferia / Periphery 5,25 12,50 5,25 12,50

Satélite / Satellite 4,25 10,00 4,25 10,00


Renta Prime / Prime Rent

10 €

20 €

30 €

40 €

50 €

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 3 T/Q 2014

Renta Prime / Prime Rents

Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014


0 € 5 €

10 € 15 € 20 € 25 € 30 € 35 € 40 € 45 €

1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 3T/Q 2014

€/m

²/mes

/ €/

m²/m

onth

Rentas por Submercados Submarket Rents CBD

Secundaria

Periferia

Satélite



Las rentas prime han vuelto a

incrementarse en 50 céntimos hasta

los 25 €/m²/mes

Consolidando la senda ascendente y entrando de

manera definitiva en el cuarto de crecimiento de lasrentas del reloj inmobiliario de JLL.

Esta circunstancia se debe a dos motivos

fundamentales: la mejora de las expectativas de

crecimientodeEspañay laconfianza inversoraenelmercado.

El resto de zonas siguen sin despegarmanteniendorentasacausade laescasezde transaccionesenelmercado.

Rentas


Oferta

La disponibilidad sigue la tendencia descendente

comenzada a principios de este año 2014, tanto enproductosexclusivosdeoficinascomoenHigh-Tech.

La tasa de disponibilidad ha vuelto a

bajar al 12% con un mayor impacto

en la Periferia, en la que disminuye

desde el 15,43% hasta el 14,75%

actual.

Laescasezdeterminacionesdeproductosexclusivosde oficinas desde el 2012, ha ido reduciendo laproporcióndeedificiosnuevos,conmenosde5años,hastael5%desdeel16.4%delaño2004.

Tansolosehanterminado2edificios,unoenelCBDyel segundo en la Periferia, sumando un total de 23.000

m².

Oferta Futura / Future Supply


0

50

100

150

200

250

300

350

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

‘000 m

²

Oficinas / Offices High-Tech / Hi-Tech

0 20 40 60 80

100 120 140 160

Oficina / Office High-Tech / Hi-Tech

Oficina / Office Oficina / Office

2014 2015 2016

Milla

res

Ocupación propia / Owner Occupation Especulativo / Spec

Disponibilidad / Vacancy



‘000 m

2

Future Supply Detail

0

500

1.000

1.500

2.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 3 T/Q 2014 D

ispo

nibi

lidad

/ Va

cacn

y ‘0

00 m

² Disponibilidad / Vacancy



0 100 200 300 400 500 600 700 800 900

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1-3T/Q 2014

‘000

m²

Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation High-Tech / Hi-Tech

Contratación Anual / Annual Take up

Transacciones

Sehacontratadoalgomásde64.000m²conuntotalde 83 operaciones, mejorando los niveles de los

trimestres estivales tanto del año pasado como del

2012.

Noseharealizadoningúnprealquiler,mientrasquelas ventas se reducen a una operación de menos de

500m²localizadaenelCBD.

Porsuparte,elgruesodelnúmerodeoperacionesseconcentra en el tramo inferior a 1.000 m², con un 81%

del total.

Las operaciones grandes siguen

siendo bastante escasas.

Laúnicasuperiora5.000m²sehafirmadoenelpaseode la Castellana 278 por Grupo Vip’s.

ElrestodeoperacionesimportantessehanfirmadoenzonastandiferentescomoMariaTubau,CaleruegaoVia de los Poblados.


María Tubau 9 - 4.209 m²

Pº Castellana 278 - 5.743 m²

Caleruega 102- 104 - 2.497 m²

Alvento, Via de los poblados 1 - 2.450 m²

Opera

ción Asesorada po

r JLL

Opera

ción Asesorada po

r JLL



A-2

B-23

B-10

B-10

B-10

PRAT DE LLOBREGAT

HOSPITALETDE LLOBREGAT

CORNELLÁDE LLOBREGAT

SANT JOAN DESPÍ

ESPLUGUES DE LLOBREGAT

SANT JUST DESVENT

SANT CUGATDEL VALLÈS

BADALONA

RONDA DALT

RONDA LITORAL

GRAN VIA CORTS CATALANES

DIAGONAL

AP-7

2T / Q 2014 3T / Q 2014 Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook

Stock 5.982.170 5.925.300


Contratación / Take up (m2) 56.943 58.722


Pº de Gracia- Diagonal 9,46%

Centro Ciudad / City Center 11,27%

Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas 14,13%



Principales Indicadores



Por cuarto trimestre consecutivo las rentas se mantienen

establesenlazonadePaseodeGracia/DiagonalenBarcelona.

Este tercer trimestre del año no se han producidooperaciones destacables que justifiquen un aumentodelasrentasdealquiler.

Peseaello,seprevéqueelrepuntedelospreciossematerialiceenbrevedebidoalaescasezdeofertayaque se pueden alcanzar rentasmáximas en algunosedificiosnuevosdecentrociudadynuevasáreasdenegocio.

Destacar que se observan muchas

diferencias de rentas en la misma

zona dependiendo de la tipología

de propietario y la calidad del

inmueble.

Barcelona se prevé que se sitúe, según nuestrasprevisiones, como la quinta ciudad de Europa conmayor crecimiento de rentas por año en los próximos

cinco años, a niveles de un 3,5% cada año.

0,00 €

5,00 €

10,00 €

15,00 €

20,00 €

25,00 €

30,00 €

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 3T 2014

Rent

a Pr

ime

/ Prim

e Rr

ent



Rentas por submercados / Submarkets Rents



Rentas en €/m2/mes Rents in ¤/m2/month


Pº de Gracia- Diagonal 13,00 17,50 13,00 17,50

Centro Ciudad / City Center 8,75 15,00 8,75 15,00

Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas 8,25 14,50 8,25 14,50



Rentas

0 €

5 €

10 €

15 €

20 €

25 €

30 €

1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 3T 2014

€/m²/m

es /

€/m²/m

onth

Rentas por Submercados Submarket Rents

Paseo de Gracia/Diagonal Centro Ciudad Nueva Areas de Negocio Periferia



Disponibilidad Anual / Annual Vacancy


La tasa de disponibilidad continúa su descenso portercertrimestreconsecutivoalcanzandoel13,26%.

En loque llevamosdeañoochoedificiosdeoficinasquesumancasi80.000m²hanreconvertidosuuso(lamayoríadeellosahotel).

Este descensode superficie en el stock de oficinas,unido a la falta de oferta futura, sin duda tiene un

impacto directo en la tasa de disponibilidad.

Las opciones de edificios disponibles para grandemanda van reduciéndose conforme avanzan lostrimestres.

Aunqueseestárehabilitandoalgúnedificioencentrociudad, las opciones de inmuebles de buena calidad

todavía siguen siendo escasas.

Vemos además nueva demanda

que abre nuevas oficinas en la ciudad condal, aspecto a destacar

que va unido a la mejora de las

condiciones macroeconómicas.

Por otra parte, el interés de algunos propietarios por

la promoción de oficinas va en aumento, por lo queentendemossepodríainiciarlaconstruccióndealgúnproyectoacorto/medioplazo.

Oferta

*Datos de 3T 2014, sujetos a variaciones del contexto macroeconómico.

3Q 2014 data, subject to changes in the macroeconomic environment.



0

200

400

600

800

1.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 3T 2014

Dis

poni

bilid

ad /

Vaca

cny

‘000

m² Disponibilidad / Vacancy

0

50

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250

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

‘000 m

²

Oficinas / Offices 0

10 20 30 40 50 60 70 80 90

2.014 2.015 2.016

‘000

Sq m

Ocupacion Propia/Owner Occupation

Especulativo/Speculative





LacontratacióndeoficinasenBarcelonasehasituadoen casi 59.000 m2 en el tercer trimestre de 2014, un

78%másqueelmismotrimestredelañoanterioryun3%másqueelsegundotrimestredelaño.

La contratación acumulada desde enero a septiembre

de 2014 es de casi 176.000 m², un 95% de la

contratación total de 2013.

De la totalidad de los m² contratadas, el 50%

corresponden a cinco operaciones demás de 2.000m².

El alquiler más destacado del

trimestre es el protagonizado por

Aguas de Barcelona en Distrito 38

donde ha alquilado 15.820 m².

Lasnuevasáreasdenegocioshanacogidoel53%delasuperficiecontratadayelcentrodelaciudadel19%.

Transacciones


Distrito 38 – 15.820 m²

EdificioZócalo–5.518m²PlazaEuropa

EdificioAmsterdam,2.500m²-Citypark

Torre Mapfre, 2.200 m²

0 50

100 150 200 250 300 350 400 450

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1T/Q1 2014 2T/Q1 2014 3T/Q1 2014

‘000

m²

Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation


Mercado de Inversión Madrid

Durante este tercer trimestre del año, los actores

principalesestánsiendolasSOCIMIS,comoenlaventadeledificiodeCardenalMarceloSpinola42vendidoporJLL.

Existe cada vez mayor número de

inversores buscando edificios vacíos en zona CBD con necesidad de

reforma y para invertir en CAPEX.

Sinembargo,debidoaquenohayofertaadecuadadeproductoenestazonaCBD,hancomenzadoaaparecerfondosValueAdded,queacausadelaesperadasubidaderentas,consideranmásriesgosconlaadquisicióndeedificiosvacíos.

Sepuedeapreciaruncambiodetendenciaenelperfildelcompradoryaqueenesteúltimotrimestreprácticamenteel 80% de las operaciones son de inversores nacionales

atravésdeLAR,HispaniayMontanaofondosdecapitalriesgo como el caso de Meridia Capital.

Demanda

Paulatinamente va habiendo más oferta de producto,aunque el cambio va ser más notorio en el últimotrimestredelaño,momentoenelque losvendedoresycompradores necesiten cerrar operaciones para cumplir

los objetivos del presente ejercicio.

Los principales protagonistas

van a ser fondos internacionales,

compañías inmobiliarias y los bancos,

este cambio de tendencia se genera

por el actual desapalancamiento, la

reestructuración de las carteras y la

liquidación de fondos.

Oferta


Mercado de Inversión Madrid

Durante el tercer trimestre se han firmado en Madridoperaciones de inversión en oficinas que ascienden aun volumen de 472,3 M€, ascendiendo a casi 750 M€ el

acumulado del año 2014.

Este trimestre ha sido especialmente activo, teniendoqueremontarsealsegundotrimestredelaño2008paraencontrar un volumen trimestral superior.

De entre las operaciones más

destacadas está la materialización de

la firma del complejo Castellana 200 o los portfolios de Oncisa, 8 edificios en Madrid y uno en Málaga, por 80

M€ o la venta de los 4 edificios de IDL también en esta misma zona por

casi 29,5 M€.

TambiénhacambiadodemanosentreinversoresprivadoseledificiodeCastellana16porunimportecercanoalos20M€,mientras que Pramérica ha vendido a AXIA unedificio, en la calle FranciscaDelgado deAlcobendas,por algo menos de 29 M€.

Enestetrimestresehaseguidoproduciendolacompresiónde rentabilidades tanto en productos prime como en

zonas más periféricas, donde muchos inversores yacuentanconunaprobablerecuperaciónmacroyquierenaprovecharlosactualesnivelesdeprecio.Larentabilidadprime se sitúaenel 5%, con loque seconsolidaunatendencia/marcaunnuevomínimodesdeelcomienzodela crisis.

0 1 2 3 4 5 6 7

London

Paris

Hamburg

Frankfurt/M

Milan

Madrid

Amsterdam

Barcelona

Brussels

Rotterdam

Rentabilidades Prime Europeas / European Prime Yields


Transacciones y rentabilidades

The JLL Property ClocksSM

Rental Growth Slowing

Rents Falling

Rental Growth Accelerating

Rents Bottoming Out

Source: JLL, October 2014

Athens, Barcelona, Bucharest, Budapest, Brussels, Copenhagen, Paris CBD, Prague, Rome

Berlin, Frankfurt, Stuttgart

Helsinki, Lyon, Moscow

Dublin, Luxembourg, London City, London West End

Hamburg, Munich, Oslo

Geneva, Warsaw, Zurich

Cologne

Note •  This diagram illustrates where JLL estimate each prime office market is within its individual rental

cycle as at end of September 2014 •  Markets can move around the clock at different speeds and directions •  The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental

cycle •  Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects •  Their position refers to Prime Face Rental Values

Lisbon

Kiev

St. Petersburg

Dusseldorf

Manchester

Edinburgh Amsterdam, Milan

Madrid

Istanbul

Stockholm

Ciclo de Rentas / Property Clock


Note

• ThisdiagramillustrateswhereJLLestimateeachprimeofficemarketiswithinitsindividual rental cycle as at end of Sept. 2014

• Marketscanmovearoundtheclockatdifferentspeedsanddirections• Thediagramisaconvenientmethodofcomparingtherelativepositionofmarkets

intheirrentalcycle• Their position is not necessarily representative of investment or development

market prospects

• TheirpositionreferstoPrimeFaceRentalValues


Mercado de Inversión Barcelona

Esta segundamitaddeañoestá siendomuyactiva encuanto a la demanda por parte de inversores. El fuerte

incrementoqueseprodujoen laprimeramitaddeañosehaconsolidadoeste tercer trimestre.La importanciaqueestánteniendolaactividadinversoradelasSOCIMIse está viendo reflejada en un goteo de operacionesconstantes. A ello se le suma el interés en aumento por

parte de la inversión internacional, dispuesta a comprar a

rentabilidades ajustadas permitiéndoles ser competitivos.

Los fondos de capital riesgo y los hedge funds seconcentran en operaciones estructuradas de deuda y

decarterasde inmueblesdeperfil oportunistacomo ladenominada “Lake”, de Bankia, mientras los inversores

tradicionales y las SOCIMI buscan inversión inmobiliaria

directaenactivosinmobiliariosmáscoreodeperfilvalue-added.

Como viene siendo habitual el número de inversoresinteresadosen laadquisiciónde inmueblesdeoficinascon facilidad a corto plazo para reconversión a usohotelerohacontinuadoestetrimestreyharepresentadoun importante volumen de negocio.

Hay liquidez en el mercado para

analizar todo tipo de operaciones.

De todos modos la mayor parte de la

demanda sigue concentrándose en

activos en rentabilidad, aún escasos

para la cantidad de capital en el

mercado.

Las carteras de deuda con colateral siguen siendo objeto

dedeseode los inversoresyempezamosaver interésporsuelodeoficinasenBarcelona,siesteseubicaensutérmino municipal.

Lademandasigueconcentradaenlassubzonasprime,centrociudadynuevasáreasdenegocioyenparticular,el distrito del 22@, aunque hemos observado unatransacción en el WTC Park de Cornellà.

Demanda

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4.000

4.500

2.00

2

2.00

3

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5

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6

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8

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9

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0

2.01

1

2.01

2

2.01

3

1-3T

/Q 2

014

Mill €

Total

Madrid

Barcelona

Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume


En cuanto a la oferta de inmuebles de oficinas, estetercertrimestredelañohadestacadoporacumularporprimeravezenmuchotiempovariosprocesosdeventaestructurados y con la participación de asesoramiento

profesional.

El portfolio de Generalitat y varios activos vendidos en las

nuevasáreasdenegocios yperiferia sehanhechodeforma estructurada dando como resultado unos precios

quemuestranclaramenteel importanteapetito inversoren estos momentos de mercado.

A esta oferta ya cerrada, se unirá en

los próximos meses algún portfolio

de activos en rentabilidad, de

características value added, con lo

que se puede confirmar que este 2014 ha sido un buen año para la

compra de activos que generan renta

inmediata.

También tienen cubiertas sus necesidades aquellosinversores que busquen activos con posibilidades decambio de uso, pues en el cuarto trimestre se plantean

operaciones interesantes.

Oferta


Este tercer trimestre de 2014 ha sido especialmenteactivo, produciéndose 9 operaciones de inversión

en edificios de oficinas enBarcelonaque suman unvolumendemásde586millonesdeeuros.

El volumen acumulado de inversión

este año alcanza los 790 millones

de euros, frente a los 289 que se

alcanzaron en 2013.

de este trimestre, la presión compradora hace quetengamos una compresión de las mismas y nos

situemosadíadehoyenel5,5%paraelejePaseodeGracia/Diagonal.

Transacciones y rentabilidades

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

2T/Q

2009

3T

/Q20

09

4T/Q

2009

1T

/Q20

10

2T/Q

2010

3T

/Q20

10

4T/Q

2010

1T

/Q 2

011

2T/Q

201

1 3T

/Q 2

011

4T/Q

201

1 1T

/Q 2

012

2T/Q

201

2 3T

/Q 2

012

4T/Q

201

2 1T

/Q 2

013

2T/Q

201

3 3T

/Q 2

013

4T/Q

201

3 1T

/Q 2

014

2T/Q

201

4 3T

/Q 2

014

Madrid Barcelona bonos a 10 años / 10 year bond yields

Rentabilidades Prime / Prime Yields


Mercado de Inversión Barcelona

Offices Market reportMadrid & BarcelonaQ3 2014

18 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona 3Q 2014

A-‐1

A-‐2

A-‐3 A-‐4

A-‐5

A-‐6

M-‐401

C-‐30 M-‐40

TRES CANTOS SAN SEBASTIAN DE LOS REYES ALCOBENDAS

LAS ROZAS

POZUELO DE ALARCÓN

RIVAS VACIAMADRID

SAN FERNANDO DE HENARES

AEROPUERTO

Pº DE LA CASTELLANA

M-‐607


CBD 8,94%

Secundaria / Secondary 6,39%


Satélite / Satellite 28,28%

2T / Q 2014 3T / Q 2014Tendencia a 12

meses / 12 Month Outlook

Stock (m2) 15.046.961 15.069.961


Contratación / Take up * (m2) 82.765 64.321

* incluyendo High-Tech / including Hi-Tech



Main Indicators


Rentas en €/m2/mes / Rents in ¤/m2/month


CBD 12,50 24,50 12,50 25,00

Secundaria / Secondary 8,75 14,75 8,75 14,75


Satélite / Satellite 4,25 10,00 4,25 10,00



10 €

20 €

30 €

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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 3 T/Q 2014




0 € 5 €

10 € 15 € 20 € 25 € 30 € 35 € 40 € 45 €

1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 3T/Q 2014

€/m

²/mes

/ €/

m²/m

onth

Rentas por Submercados Submarket Rents CBD

Secundaria

Periferia

Satélite



Rental levels in the prime area have

seen a further rise of 0.50 euros to

25 €/m²/month.

Consolidating their upward trend and definitivelyentering the rental growth quarter of JLL’s propertyclock.

This isbasicallydue to two factors: the improvementinthemacro-economicoutlookforSpainandinvestors’confidenceinthemarket.

Rentallevelsinotherareasremainunchangedduetothelackoftransactionsonthemarket.

Rental levels


Supply

Vacancyrateshavecontinued to fallsince thestartof2014,bothforexclusiveofficepropertiesandforhigh-techbuildings.

The vacancy rate has decreased

once again this quarter, falling to

12%, especially in peripheral areas

which have seen rates fall from

15.43% to 14.75%.

Thelackofexclusiveofficeprojectscomingtocompletionsince 2012 hasgradually lowered the number of newbuildingsunderfiveyearsoldonthemarket.

Thefigurenowstandsat5%asopposed to16.4% in2004.Onlytwobuildingshavebeencompleted,oneintheCBDandtheother in theperiphery,bothofwhichtotal 23,000 m².



0

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2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

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Oficina / Office High-Tech / Hi-Tech

Oficina / Office Oficina / Office

2014 2015 2016

Milla

res

Ocupación propia / Owner Occupation Especulativo / Spec

Disponibilidad / Vacancy



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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 3 T/Q 2014 D

ispo

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lidad

/ Va

cacn

y ‘0

00 m

² Disponibilidad / Vacancy



0 100 200 300 400 500 600 700 800 900

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1-3T/Q 2014

‘000 m

²

Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation High-Tech / Hi-Tech


Transactions

Take-up for the quarter reached 64,000 m² througha total of 83 transactions, an improvement compared

withthethirdquarterofboth2013and2012.

Therewerenopre-letdealsinthethirdquarter,whilethere was only one sale transaction in the CBD, atransaction for under 500 m².

The majority of the transactions were for assetsmeasuring under 1,000m², representing 81%of thetotal.

Large transactions remain few and

far between.

Theonlytransactionsignedforapropertyofover5,000m²waswithGrupoVipsatCastellana278.

TheothermajordealssignedduringthethirdquarterwereforpropertiesinareasasdiverseasMariaTubau,Caleruega and Via de los Poblados.


María Tubau 9 - 4.209 m²

Pº Castellana 278 - 5.743 m²

Caleruega 102- 104 - 2.497 m²

Alvento, Via de los poblados 1 - 2.450 m²

Opera

ción Asesorada po

r JLL

Opera

ción Asesorada po

r JLL



A-2

B-23

B-10

B-10

B-10

PRAT DE LLOBREGAT

HOSPITALETDE LLOBREGAT

CORNELLÁDE LLOBREGAT

SANT JOAN DESPÍ

ESPLUGUES DE LLOBREGAT

SANT JUST DESVENT

SANT CUGATDEL VALLÈS

BADALONA

RONDA DALT

RONDA LITORAL

GRAN VIA CORTS CATALANES

DIAGONAL

AP-7

2T / Q 2014 3T / Q 2014 Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook

Stock 5.982.170 5.925.300


Contratación / Take up (m2) 56.943 58.722


Pº de Gracia- Diagonal 9,46%

Centro Ciudad / City Center 11,27%

Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas 14,13%



Main Indicators



For the fourth consecutive quarter, rental levels haveremainedstableinthePaseodeGracia/Diagonalareain Barcelona.

Therewerenosignificanttransactionsinthethirdquarteroftheyearthatcouldjustifyanincreaseinrentallevels.However,anupturninpricesisexpectedtomaterialiseshortly due to lack of supply and the fact that rentallevelsforcertainpropertiesinthecitycentreandnewbusinessdistrictsmaysoonhittheirmaximums.

We would like to highlight that

there is a great deal of disparity in

rental levels within the same area

depending on the type of owner and

the quality of the building.

According to our forecasts, we expect Barcelona torank in fifthplace inEuropeas thecity tohaveseenthegreatestriseinrentallevelsoverthenextfiveyears,growingat3.5%perannum.

0,00 €

5,00 €

10,00 €

15,00 €

20,00 €

25,00 €

30,00 €

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 3T 2014

Rent

a Prim

e / P

rime R

rent



Rentas por submercados / Submarkets Rents



Rentas en €/m2/mes Rents in ¤/m2/month


Pº de Gracia- Diagonal 13,00 17,50 13,00 17,50

Centro Ciudad / City Center 8,75 15,00 8,75 15,00

Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas 8,25 14,50 8,25 14,50



Rental levels

0 €

5 €

10 €

15 €

20 €

25 €

30 €

1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 3T 2014

€/m²/m

es /

€/m²/m

onth

Rentas por Submercados Submarket Rents

Paseo de Gracia/Diagonal Centro Ciudad Nueva Areas de Negocio Periferia



Disponibilidad Anual / Annual Vacancy


Thevacancyratehascontinueditsdownwardtrendforthethirdconsecutivequarter,downto13.26%.

So far thisyear,eightofficebuildings totalling80,000m²havebeenconvertedtootheruses(mainlyhotels).Theshrinkingsupplyofofficespace,togetherwiththelackoffuturedevelopments,undoubtedlyhasadirectimpact on vacancy rates.

The available buildings for large demand users aredwindling in number with each passing quarter.Althoughtherearesomerenovationworksgoingoninthecitycentre,optionsforhigh-qualitybuildingsarestillscarce.

We are also witnessing renewed

demand from companies seeking

to open offices in Barcelona, a factor which is closely linked to

the improving macro-economic

conditions.

The interest of some building owners in officedevelopment issteadily increasing,which leadsustobelievethatwemightstarttoseeconstructionofnewofficedevelopmentsintheshorttomediumterm.

Supply

0

50

100

150

200

250

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

‘000 m

²

Oficinas / Offices

*Datos de 3T 2014, sujetos a variaciones del contexto macroeconómico.

3Q 2014 data, subject to changes in the macroeconomic environment.


0 10 20 30 40 50 60 70 80 90

2.014 2.015 2.016

‘000

Sq m

Ocupacion Propia/Owner Occupation

Especulativo/Speculative


0

200

400

600

800

1.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 3T 2014

Dis

poni

bilid

ad /

Vaca

cny

‘000

m² Disponibilidad / Vacancy





Office take-up inBarcelonahas reachednearly 59,000m2inthethirdquarterof2014.

Thisrepresents78%morethanthesamequarterlastyearand3%morethanthesecondquarterof2014.

Accumulatedoffice take-up fromJanuary toSeptember2014amountstoalmost176,000m²,95%ofthefigureforthewholeof2013.

Ofthetotalm²takenup,50%relatesto5transactionsofover2,000m²each.

Themostnotabletransactioninthethirdquarterwasthelease of 15,820 m² by Aguas de Barcelona at Distrito 38.

The new business districts have

accounted for 53% of property

take-up, while the city centre has

accounted for 19%.

Transactions


0 50

100 150 200 250 300 350 400 450

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1T-3T/Q1-Q3 2014

‘000 m

²

Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation

Distrito 38 – 15.820 m²

EdificioZócalo–5.518m²PlazaEuropa

EdificioAmsterdam,2.500m²-Citypark

Torre Mapfre, 2.200 m²


Madrid Investment Market

SOCIMIs (Spanish REITs)were themain players in thethirdquarteroftheyear,asillustratedbyJLL’ssaleofthebuilding at Cardenal Marcelo Spinola 42.

Demand for empty buildings in the

CBD area needing renovation is

increasing as investors look to invest

in Capex.

However, given that there are currently no buildingsmeeting these requirements in this area, value-addedfundshavestartedtoappear.

Due to the expected increase in rental levels, they arewillingtoassumegreaterrisksacquiringemptybuildings.

Therehasbeenanoticeablechangeinthebuyerprofile.Thisisreflectedbythefactthatalmost80%oftransactionsinthethirdquarterwereexecutedwithdomesticinvestorsthrough LAR, Hispania and Montana or private equityfundssuchasMeridiaCapital.

Demand

Therehasgraduallybeenmoresupplycomingonstream,although this will be much more noticeable in the lastquarter of the year as sellers and buyers look to closedealstomeettheirtargetsfortheyear.

The main players will be international

mutual funds, real estate companies

and banks.

This change in trend is the result of the currentdeleveraging process, portfolio restructurings and theliquidationoffunds.

Supply


Madrid Investment Market

Investment transactions in Madrid offices in the thirdquarterof2014reachedavolumeof472.3millioneuros,amounting to a 2014 YTD figure of almost 750 millioneuros.

This third quarter was particularly

active, registering investment

volumes not seen since the second

quarter of 2008.

The most notable transactions include the completionof the Castellana 200 deal or the Oncisa portfolioscomprising 8 buildings in Madrid and one in Malaga for

80million euros, and the sale of 4 IDLbuildings in thesame area for 29.5 million euros.

The Castellana 16 building has also changed handsbetween private investors for an amount close to 20millioneuros,whilePraméricahassoldabuildingtoAXIAon calle Francisca Delgado in Alcobendas for just under

29 million euros.

Yield levels have continued to narrow during the thirdquarter,bothforprimeandperipheralareaproducts,as

manyinvestorshavealreadypricedinaprobablemacro-economicrecoveryandwanttotakeadvantageofcurrentprice levels.

Yield levels currently stand at 5% in the prime area, aclearsignofachangeintrend,aswellasmarkinganewlowsincethestartofthecrisis.

0 1 2 3 4 5 6 7

London

Paris

Hamburg

Frankfurt/M

Milan

Madrid

Amsterdam

Barcelona

Brussels

Rotterdam

Rentabilidades Prime Europeas / European Prime Yields


Transactions and yield levels

The JLL Property ClocksSM

Rental Growth Slowing

Rents Falling

Rental Growth Accelerating

Rents Bottoming Out

Source: JLL, October 2014

Athens, Barcelona, Bucharest, Budapest, Brussels, Copenhagen, Paris CBD, Prague, Rome

Berlin, Frankfurt, Stuttgart

Helsinki, Lyon, Moscow

Dublin, Luxembourg, London City, London West End

Hamburg, Munich, Oslo

Geneva, Warsaw, Zurich

Cologne

Note •  This diagram illustrates where JLL estimate each prime office market is within its individual rental

cycle as at end of September 2014 •  Markets can move around the clock at different speeds and directions •  The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental

cycle •  Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects •  Their position refers to Prime Face Rental Values

Lisbon

Kiev

St. Petersburg

Dusseldorf

Manchester

Edinburgh Amsterdam, Milan

Madrid

Istanbul

Stockholm

Ciclo de Rentas / Property Clock


Note

• ThisdiagramillustrateswhereJLLestimateeachprimeofficemarketiswithinitsindividual rental cycle as at end of Sept. 2014

• Marketscanmovearoundtheclockatdifferentspeedsanddirections• Thediagramisaconvenientmethodofcomparingtherelativepositionofmarkets

intheirrentalcycle• Their position is not necessarily representative of investment or development

market prospects

• TheirpositionreferstoPrimeFaceRentalValues


Barcelona Investment Market

Investoractivityisprovingtobeverybuoyantinthesecondhalfoftheyear.Thesharpincreasethatwasregisteredinthefirsthalfoftheyearhasgonefromstrengthtostrengthin the thirdquarter.Theconstantstreamof transactionswe are seeing is clear evidence of the importance ofthe investment activity being driven by SOCIMIs. Thiscomesinadditiontotheincreasedinterestofinternationalinvestorswho arewilling to take on tighter yield levels,enablingthemtobecomemorecompetitive.

Private equity and hedge funds are concentrated instructured debt transactions and opportunistic property

portfolios,suchasBankia›sLakeportfolio,whiletraditionalinvestors and SOCIMIs are mainly seeking direct real

estate investment in predominantly more core assets or

thosewithavalue-addedprofile.

As has been the case for some time, the number ofinvestorslookingtoacquireofficepropertiesintheshortterm for their subsequent conversion into hotels hascontinuedthisquarter,representingasignificantvolumeof business.

Thereissufficientliquidityinthemarketforustoanalyseallmanneroftransactions.However,thegreatestdemandremains for rentalassets,whicharestill in short supplytakingintoaccounttheamountofcapitalavailableinthemarket.

Debtportfoliossecuredbycollateralarestillthecovetedprize for investorsandwearestarting tosee interest inland for office construction in Barcelona, provided it islocatedwithintheBarcelonamunicipaldistrict.

Demand continues to be centred on

prime sub-zones, the city centre and

the new business districts, particularly

at the 22@ district, although there has

recently been a significant transaction at WTC Park in Cornellà.

Demand

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

2.00

2

2.00

3

2.00

4

2.00

5

2.00

6

2.00

7

2.00

8

2.00

9

2.01

0

2.01

1

2.01

2

2.01

3

1-3T

/Q 2

014

Mill €

Total

Madrid

Barcelona

Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume


Asregardsthesupplyofofficebuildings,thethirdquarterisnoteworthyaswesawseveralstructuredsaleprocessesexecutedwithprofessionaladvisoryservicesforthefirsttimeafteralongspellwithoutanysuchtransactions.

ThesaleoftheRegionalGovernment›spropertyportfolioand various assets sold in the new business districtsandperipheralareaswereexecuted throughstructuredprocesses, the prices forwhich are a clear sign of thesignificantinvestorappetiteatthemoment.

Inadditiontotheabove,overthecomingmonths,rentalasset portfolios with value-added characteristics areexpectedtocomeontothemarket.

This is all a clear sign that 2014 has

been a good year for the purchase of

properties that immediately generate

rental income.

Investors seeking assets for a change of use will alsobeabletofindopportunitiesinthisscenarioasthereareseveral interesting transactions planned for the fourthquarter.

Supply


Thethirdquarterof2014hasbeenparticularlyactive,with 9 office transactions in Barcelona totalling aninvestment volume in excess of 586 million euros.

The accumulated YTD investment

volume has reached 790 million

euros, compared to 289 that were

reached in 2013.

Yield levels have been one of the key points thisquarter,given that anupturn inpropertyacquisitionshavenarrowedyieldstocurrentlystandat5.5%forthePaseo de Gracia/Diagonal axis.

Transactions and yield levels

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

2T/Q

2009

3T

/Q20

09

4T/Q

2009

1T

/Q20

10

2T/Q

2010

3T

/Q20

10

4T/Q

2010

1T

/Q 2

011

2T/Q

201

1 3T

/Q 2

011

4T/Q

201

1 1T

/Q 2

012

2T/Q

201

2 3T

/Q 2

012

4T/Q

201

2 1T

/Q 2

013

2T/Q

201

3 3T

/Q 2

013

4T/Q

201

3 1T

/Q 2

014

2T/Q

201

4 3T

/Q 2

014

Madrid Barcelona bonos a 10 años / 10 year bond yields

Rentabilidades Prime / Prime Yields


Barcelona Investment Market

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