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ESTUDIO DE EVALUACIÓN DE JESSICA PARA CASTILLA LA MANCHA

Ref.: CC3747/PO37405

INFORME FINAL

18/02/2011

This document has been produced with the financial assistance of the European Union. The views expressed herein can in no way be taken to reflect the official opinion of the European Union.

JESSICA CASTILLA LA MANCHA

INFORME FINAL.

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ESTUDIO DE EVALUACIÓN DE JESSICA PARA CASTILLA LA MANCHA

Informe Final

18/02/2011

Índice:

1 ANTECEDENTES Y CONTENIDO DEL INFORME ............................................ 4

1.1 Síntesis ............................................................................................ 4

1.2 Antecedentes: Julio 2010 .................................................................. 5

1.3 Gestiones realizadas a partir de Julio 2010 ....................................... 6

2 DESARROLLO URBANO EN CASTILLA‐LA MANCHA Y LA PLANIFICACIÓN DE REFERENCIA ..................................................................................................... 8

2.1 Generalidades .................................................................................. 8

2.2 Caracterización del sistema de ciudades en Castilla‐La Mancha ...... 10

2.3 Áreas metropolitanas y corredores ................................................. 14

2.4 Actuaciones de sostenibilidad y regeneración urbana ..................... 19

2.5 El Programa Urban ......................................................................... 19

2.6 Urban Toledo ................................................................................. 19

2.6.1 Urban Cuenca ............................................................................ 21

2.6.2 Urban Talavera de la Reina ......................................................... 21

2.6.3 Urban Albacete .......................................................................... 23

2.7 Otras actuaciones en Ciudades de Castilla‐La Mancha : Intervenciones del BEI ................................................................................ 23

3 EL PROGRAMA OPERATIVO FEDER 2007‐2013 PARA CASTILLA‐LA MANCHA . ............................................................................................................... 25

3.1 Ejes del Programa Operativo .......................................................... 27

3.1.1 Eje 1 Desarrollo de la Economía del Conocimiento ...................... 27

3.1.2 Eje 2 Desarrollo e Innovación Empresarial .................................. 27

3.1.3 Eje 3 Medio ambiente, entorno natural, recursos hídricos y prevención de riesgos ............................................................................. 27

3.1.4 Eje 4 Transporte y Energía .......................................................... 27

3.1.5 Eje 5 Desarrollo sostenible, local y urbano ................................. 28

3.1.6 Eje 6 Infraestructuras sociales .................................................... 28

3.1.7 Eje 7 Asistencia técnica .............................................................. 28

3.2 La iniciativa JESSICA en el PO FEDER de Castilla‐La Mancha. ........... 28

3.3 Nuevo Cuadro Financiero del PO FEDER CLM .................................. 29

3.4 Actuaciones previstas dentro del eje 5. Desarrollo sostenible local y urbano ...................................................................................................... 29

3.4.1 Enfoque y actuaciones ............................................................... 29

3.4.2 Objetivos y metas estratégicas. .................................................. 30

4 EL CONTEXTO CASTELLANO MANCHEGO. AGENTES EN PRESENCIA .......... 31

4.1 La experiencia de financiación público‐privada en Castilla La Mancha ...................................................................................................... 31

4.2 El gestor de los fondos del Programa Operativo ............................. 32


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4.3 Mapa de posibles socios financieros y/o participantes en la iniciativa JESSICA en Castilla‐La Mancha ................................................................... 33

5 TIPOLOGÍA DE PROYECTOS ELEGIBLES ..................................................... 39

5.1 Criterios de elegibilidad .................................................................. 39

5.2 Proyectos EReS ............................................................................... 40

5.2.1 Financiación de obra de urbanización del suelo industrial: .......... 40

5.2.2 Programas de Actuación Urbanizadora (PAU) sobre suelo industrial ................................................................................................ 40

5.2.3 Encomiendas de gestión ............................................................. 41

5.2.4 Actuaciones residenciales .......................................................... 41

5.3 Otras actuaciones a estudiar. ......................................................... 42

6 LA BASE DE LA PROPUESTA JESSICA: EL PLAN INTEGRAL DE DESARROLLO URBANO (PIU). EL CASO DE TOLEDO ............................................................... 44

6.1 ¿Cómo entender un PIU en las ciudades de Castilla La Mancha? ..... 44

6.2 Síntesis de las actuaciones de un posible PIU de Toledo .................. 45

6.2.1 Barrio Avanzado. ........................................................................ 45

6.2.2 Poligono industrial Sector PP.11. ................................................ 45

6.2.3 Regeneración urbana en el Poligono. ......................................... 46

6.2.4 Plan Especial calle Alberche ........................................................ 46

6.2.5 Plan Especial de San Lázaro ........................................................ 46

6.2.6 Centro de convenciones Miradero. ............................................. 47

6.2.7 Viviendas municipales. ............................................................... 47

6.2.8 Rehabilitación viviendas en el Casco Histórico de Toledo ............ 47

6.2.9 Rehabilitación locales en el Casco Histórico de Toledo ................ 48

6.2.10 Unidad Terciaria Municipal. ................................................... 48

7 PROPUESTA DE UNA ESTRATEGIA JESSICA CASTILLA‐LA MANCHA ............ 49

7.1 Criterios a seguir en una teórica estructura de JESSICA para Castilla‐ La Mancha ................................................................................................. 49

7.2 Estructura teórica JESSICA para Castilla La Mancha ........................ 49

7.2.1 Arquitectura básica .................................................................... 49

7.2.2 Estructura de JESSICA en Castilla‐La Mancha .............................. 50

8 PROYECTOS ELEGIDOS PARA SU MODELIZACIÓN ..................................... 52

8.1 Proyectos propuestos ..................................................................... 52

8.1.1 Ejecución de equipamiento en el Barrio Avanzado ..................... 52

8.1.2 Ejecución de equipamiento y terciario en la rehabilitación de viviendas en Benquerencia ..................................................................... 53

8.1.3 Rehabilitación de edificios y locales, según programa ARI para el Casco Histórico ....................................................................................... 53

9 MODELIZACIÓN FINANCIERA ................................................................... 55

9.1 Consideraciones previas ................................................................. 55

9.2 Desarrollo de actuaciones de ejecución de equipamiento en el Barrio Avanzado .................................................................................................. 56

10 ANEXO A) INFORME PARA EL COMITÉ DE SEGUIMIENTO DEL PO (24 DE JUNIO DE 2010) .............................................................................................. 78

10.1 Antecedentes ................................................................................. 78

10.2 Reducción del volumen de inversión del PO .................................... 79


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10.3 Información respecto de la iniciativa JESSICA para Castilla – La Mancha ..................................................................................................... 79

10.3.1 Proyectos objetivo ................................................................. 80

10.3.2 Presupuesto operacional ........................................................ 81

10.3.3 Estructuración ........................................................................ 81

10.3.4 Objetivos de los trabajos en curso .......................................... 81

10.4 Cronograma ................................................................................... 81

11 ANEXO B) DESCRIPCIÓN DETALLADA DE ALGUNOS PROYECTOS DEL PIU DE TOLEDO ..................................................................................................... 83

11.1 El Barrio Avanzado ......................................................................... 83

11.2 Polígono Industrial. Sector PP.11 .................................................... 89

11.3 Desarrollo de actuaciones de renovación urbana en Benquerencia. 89

11.4 Plan Especial y Area de rehabilitación integrada del Casco Histórico. .. ...................................................................................................... 90

11.4.1 El Plan Especial ...................................................................... 91

11.4.2 El área de rehabilitación integrada (ARI) ................................. 92


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1 ANTECEDENTES Y CONTENIDO DEL INFORME

1.1 Síntesis

El estudio de evaluación de la iniciativa JESSICA en Castilla La Mancha fue fruto del acuerdo entre la Junta de Comunidades de Castilla La Mancha (JCCM) y el Banco europeo de Inversiones (BEI) para implementar esta Iniciativa en el marco del Programa Operativo 2007‐13 (PO) de la región.

En fecha tan temprana como Junio de 2009, la JCCM, como Ente Gestor del PO (D.G. de Presupuestos y Fondos Comunitarios), propone en el Comité de Seguimiento anual la implementación de la iniciativa JESSICA, para lo que solicita a la Comisión Europea la reasignación de 33.198.761 € de fondos del PO desde el Eje 4 (Transporte y Energía) al Eje 5 (Desarrollo Local y Urbano). Por parte de la Autoridad Gestora existe una clara disposición a desarrollar proyectos piloto basados en JESSICA, proyectos que inicialmente incidirían sobre las actividades de la Consejería de Ordenación del Territorio y Vivienda en materia de suelo, servicios y equipamientos en zonas urbanas y cascos tradicionales.

En Julio de 2010 se inician los trabajos de diseño y evaluación de JESSICA en la región. Esta fecha coincide con el Comité de Seguimiento del PO 2010 en el que se vuelve a solicitar a la Comisión Europea la reasignación de financiación del Eje 4 al 5, solicitada un año antes. Ante la detallada justificación que la CE exige para llevar a cabo tal reasignación, principalmente la exigencia de disponer de un Plan de Negocio (tal y como viene expuesto en el art. 43 del Reglamento (EC) 1828/2006) el Estudio de Evaluación se diseña y programa, entre otros objetivos, para dar satisfacción a la solicitud de la CE y realizar en el más breve plazo de tiempo un estudio básico de viabilidad.

La Consejería de Ordenación del Territorio y Vivienda propone que sea la Empresa Regional de Suelo Y Vivienda (EReS) el interlocutor de la


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administración gestora con el equipo de trabajo. La propuesta desde el gestor de fondos europeos es que los proyectos que potencialmente puedan ser financiados por la Inicativa JESSICA se encuentren entre los programados por EReS o puedan ser gestionados por esta sociedad. A tal efecto, EReS facilita información detallada para una primera evaluación de sus proyectos, al tiempo que presta toda la ayuda para una fácil comprensión de los mismos.

Un primer análisis de elegibilidad de los proyectos propuestos por EReS detecta problemas de elegibilidad en los mismos. La mayor parte de las propuestas de EReS son promociones de suelo para actividades económicas “greenfields” en las que esta sociedad financia a los ayuntamientos o promueve directamente. Asimismo, otra línea de proyectos son la promoción de vivienda o la urbanización directa a cargo de presupuestos ordinarios. Sólo algunos casos singulares pueden ser identificados como inicialmente elegibles. Tal sería la construcción de residencias de estudiantes, los equipamientos de apoyo a las grandes urbanizaciones residenciales o de actividades económicas, y algunas operaciones de renovación urbana, incluidos realojos de población residente.

En paralelo, se identifican tipologías de proyectos que, de manera adicional, sí pueden ser elegibles JESSICA. Estos proyectos son promovidos por Ayuntamientos o por otras empresas de la JCCM (por ejemplo, la Empresa Pública de Gestión de Infraestructuras de Castilla La Mancha – GICAMAN) y abarcan el campo de la renovación urbana, equipamientos y otros servicios.

Además, se expone a la JCCM el mecanismo habitual que estructura una Iniciativa JESSICA y que fundamentalmente se basa en la constitución de uno o varios Fondos de Desarrollo Urbano (FDU), constituidos por concurso público, que a su vez eligen los proyectos más aptos que cumplen las condiciones del PO y de la Iniciativa JESSICA. Esta visión, es distinta de la de gestionar la Iniciativa JESSICA directamente a través de EReS, para financiar proyectos preestablecidos a través de su programa de actuación.

Durante los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre de 2010 se trabaja intensamente con EReS y con la Dirección General de Presupuestos y Fondos Comunitarios para intentar definir una estructura JESSICA en la que EReS actué como agente técnico que apruebe y valide los proyectos seleccionados. Esta estructura se explica más adelante, en el capítulo 7.

En el mes de Noviembre de 2010 se mantiene una reunión con el Director General de Presupuestos y Fondos Comunitarios y con la Directora General de Ordenación del Territorio de la JCCM en la que se concluye esperar la decisión que pueda tomar la Administración Gestora del PO respecto de la estrategia a seguir para la implementación de JESSICA. Por razones de programación del estudio de evaluación, el BEI ha solicitado la redacción de este Informe aunque hasta la fecha no se ha tenido respuesta por parte de la JCCM. En consecuencia la estructura JESSICA que aquí se presenta es una propuesta inicial para su discusión con la Autoridad Gestora, y sometida a las modificaciones que se consideren pertinentes.

Para concluir, sólo indicar el agradecimiento a EReS y a la Dirección General de Presupuestos y Fondos Comunitarios que, a pesar del impasse en el que se encuentra JESSICA en la región, han volcado en todo momento su esfuerzo para aportar información, discutir las propuestas y facilitar la comunicación con los responsables políticos de la JCCM.

1.2 Antecedentes: Julio 2010

En Julio de 2010 se firmó el contrato de asistencia técnica entre ETT y el BEI para la realización del Estudio de Evaluación de la iniciativa JESSICA en Castilla la Mancha. Este estudio ha tenido por objeto identificar problemas y oportunidades para la implantación de líneas de financiación JESSICA apoyadas en fondos provenientes del Programa Operativo FEDER 2007‐2013.

En el caso de Castilla la Mancha, la gestión de esta iniciativa viene gestándose desde 2009. En el Comité de Seguimiento FEDER de Junio de 2009 se


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introduce ya la necesidad de contar con fondos del PO para la iniciativa de financiación, que se canaliza a través de los siguientes objetivos:

“…

Articulación de instrumentos que permitan atender la demanda de

vivienda protegida, mediante la regeneración de territorios urbanos

específicos, incluidas actuaciones de ampliación y acondicionamiento

que presenten una especial singularidad.

Incremento de la actividad empresarial en zonas urbanas degradadas

que permita la generación de puestos de trabajo con el objeto de

paliar los efectos de la crisis económica.

Regeneración de zonas urbanas degradadas, contribuyendo a la

reconstrucción de dichas zonas y a la reinserción de colectivos allí

instalados.

Integración e implantación de medios de transporte sostenibles que

permitan la movilidad e interoperabilidad de los transporte públicos

en las zonas urbanas objeto de actuación.

…”

Es clara la vocación de canalizar la iniciativa JESSICA hacia la financiación de proyectos urbanos ligados a las actividades empresariales, regeneración, equipamiento y transporte.

Para disponer de los fondos suficientes, la Autoridad Gestora (JCCM) solicitó una reasignación de fondos, desde el Eje 4, “Transporte y Energía”, al Eje 5, “Desarrollo Local y urbano”. Después de un año, esta transferencia de fondos está todavía pendiente de aprobación por la Comisión, habiéndose

presentado, en el Comité de Seguimiento FEDER de Junio 2010, un nuevo Informe que actualizaba la situación a la fecha (véase Anejo A).

La situación que se ha propuesto por parte de la Autoridad Gestora, es la siguiente:

1. Transferir desde el Eje 4, los fondos siguientes, según categoría de gasto:

Categoría de Gasto Minoración 4.16 Servicios Ferroviarios 6.124.686 € 4.23 Carreteras regionales y locales 13.158.196 € 4.26 Transporte Intermodal 1.938.165 € 4.28 Sistemas de Transporte Inteligente 11.977.714 € TOTAL 33.198.761 €

2. Asimismo, se añadirían 1.801.239 Eur de ayuda FEDER correspondientes a una parte de la asignación financiera en el Eje 5 para la Comunidad de Castilla‐La Mancha, hasta constituir un monto total de 35 MEur. disponibles para la iniciativa.

3. En el Protocolo de Intenciones entre la Junta de Castilla‐La Mancha y el BEI, firmado el 20 de Abril de 2009, se considera una tasa de cofinanciación del 70%, por lo que el importe total de los proyectos financiables se situaría en 50 MEur.

1.3 Gestiones realizadas a partir de Julio 2010

Entre Julio y noviembre de 2010, el equipo encargado de la asistencia técnica trabajó en dos frentes diferenciados:


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1. Preparar la documentación necesaria para la justificación, frente a la CE, de la reasignación de fondos FEDER, desde el eje 4 al Eje 5. Para ello, se mantuvieron reuniones con funcionarios de la Dirección General de Presupuestos y Fondos Comunitarios, que colaboraron activamente en la definición de criterios y estrategias a seguir.

2. Se revisaron de nuevo los proyectos EReS y se incorporaron otros que no dependían de esta agencia autonómica. Mediante este análisis, se llegó a la conclusión de que sólo una parte de los proyectos propuestos por EReS podrían ser elegibles. Además, se trataba de situaciones singulares (zona de equipamiento en Miguel Turra, suelo comercial en Benquerencia, promoción de suelo terciario en Barrio Avanzada, etc,…) sin que hubiera una tipología clara que permitiera establecer financiación a una amplia gama de proyectos y no a cuatro o cinco casos singulares.

La necesidad de establecer la plena elegibilidad de los proyectos y de seguir los procedimientos de construcción del / de los FDU y selección de sus socios son dos puntos que se han intentado conciliar con el planteamiento de la Autoridad Gestora, interesada en que sean los proyectos EReS los beneficiarios de la financiación y que, a su vez, esta empresa tenga un papel relevante en la gestión del FDU.

Dadas las limitaciones que imponía financiar sólo proyectos EReS, se propusieron dos alternativas:

1. Ampliar a otras Administraciones y a privados la gama de proyectos a proyectos de generación de suelo, renovación urbana, terciario, equipamientos, etc,… similares a los analizados y programados por EReS. Se trataría de disponer de una mayor biblioteca de proyectos elegibles, de manera que se redujera el riesgo de posibles fallidos financiados mediante JESSICA.

2. Ampliar, dentro de la Consejería de Ordenación del Territorio y Vivienda, a otras áreas de su competencia, como el ahorro energético.

Ambas alternativas han sido presentadas a la Autoridad Gestora para su discusión.


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2 DESARROLLO URBANO EN CASTILLA-LA MANCHA Y LA PLANIFICACIÓN DE REFERENCIA

2.1 Generalidades

Castilla‐La Mancha es, por su extensión territorial, la tercera región de las 17 Comunidades Autónomas del España y la séptima del entramado de las 288 regiones NUTS 24 de la Unión Europea, contando con 79.4631 km2 de superficie. Esta superficie corresponde con el 15,70% del territorio español y está situada estratégicamente en el centro peninsular, compartiendo la mayor parte de la Submeseta Sur, lo que condiciona que la mayor parte del territorio se encuentre en altitudes entre los 600 y los 1.000 metros sobre el nivel del mar.

Esta extensa llanura central está enmarcada al Norte por el Sistema Central, al Este por el Sistema Ibérico y al Sur por el Sistema Bético, quedando abierta a las llanuras extremeñas por el Oeste y a la Depresión madrileña por el Noroeste.

Castilla‐La Mancha vive en los últimos años un proceso de expansión de la población, siendo la segunda región peninsular con mayor crecimiento demográfico en los últimos años, un 3,4% entre 2004 y 2008, sólo superada por la Comunidad Valenciana (3,5 %). Sobrepasa actualmente los 2 millones de habitantes, un tercio de los cuales residen en la provincia de Toledo, seguida de cerca de Ciudad Real y Albacete, y con sólo algo más de la quinta parte repartida entre Guadalajara y Cuenca.

La baja densidad demográfica constituye una de las características más notorias de la región, con una densidad poblacional en la Comunidad de poco más de 25 hab./km², aunque repartida de forma muy desigual no sólo entre sus provincias, sino también en sus diferentes espacios territoriales. A nivel provincial, se registran diferencias significativas, siendo Cuenca y Guadalajara


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las provincias con menores densidades de población, al contrario que Toledo con más de 40 hab/km2.

A nivel local, la población de la región se encuentra atomizada en 919 municipios, de los que un 31,3% pertenece a Guadalajara, el 25,9% a Cuenca, el 22,2% a Toledo, el 11,1% a Ciudad Real y el 9,5% a Albacete. De éstos, tan sólo el 9% sobrepasa los 50 hab./km2, encontrándose concentrados principalmente al centro y norte de la provincia de Toledo y al este de Guadalajara, en ambos casos destacando aquellos que limitan con la Comunidad de Madrid. Los municipios situados en la zona centro de la región, correspondiente al centro y noreste de Ciudad Real, y algo menos y más dispersos en la provincia de Albacete, también presentaban una densidad mayor de 50 hab/Km2.

Esta realidad demográfica constituye una manifestación del proceso de urbanización y de despoblamiento del mundo rural que viene experimentando Castilla La‐Mancha en los últimos años, relacionado con las oportunidades económicas que han venido surgiendo de forma muy dispar dentro de Castilla‐La Mancha. A lo que se añade que la mayoría de los municipios de la región se encuentran escasamente poblados: más del 90% de los municipios poseen menos de 5.000 habitantes y concentran sólo una tercera parte de la población.

Por provincias, en Guadalajara y Cuenca se concentraba el 73,2% de los municipios (460) con menos de 1000 habitantes (41,1% y 32,2% respectivamente).

El territorio castellano‐manchego es predominantemente agrario, ya que más del 70% de la región está dedicada en la actualidad a la actividad agrícola, mayoritariamente de secano. Según el Tercer Inventario Forestal Nacional (2005), la superficie forestal de Castilla‐La Mancha asciende a 3,56 millones de hectáreas, el 45% de nuestro territorio y el 13% de la superficie forestal española, de las cuales casi tres cuartas partes corresponden a monte arbolado.


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Tabla 1 Usos del suelo en Castilla‐La Mancha

Uso del Suelo Superficie en Ha Porcentaje %Agricultura de regadío 495.922 6,24%Agricultura de Secano 3.642.392 47,10%Áreas forestales con aprovechamiento agrícola

1.474‐994 18,56%

Áreas forestales son aprovechamiento agrícola

2.089.785 26,30%

Aguas superficiales 61.889 0,78%Áreas urbanas 69.364 0,87%Infraestructuras y otros 11.954 0,15%Total 7.946.300 100%

2.2 Caracterización del sistema de ciudades en Castilla-La Mancha

El sistema de asentamientos de Castilla‐La Mancha está formado por la totalidad de sus núcleos de población, agrupados en 919 municipios, junto con sus relaciones funcionales básicas y las redes de infraestructuras que las soportan.

El resumen de ellos es el siguiente

Tabla 2 Sistema de ciudades

Habitantes Nº municipios

% municipios Población %

población %

población >100.000 1 0,11 166.909 8,17 29.11 50.000-100.000 6 0,65 427.907 20,94

20.000-50.000 7 0,76 211.945 10,37 24,18 10.000-20.000 21 2,29 282.220 13,81 3.000-10.000 94 10,23 478.206 23,41 23,41 1.000-3.000 251 27,31 300.459 14,71 23,30 <1.000 539 58,65 175.454 8,59

Total 919 100 2.043.100 100,00 100,00

Hay que destacar que dentro de estos municipios únicamente siete superan los 50.000 habitantes, y solamente catorce pasan de 20.000 habitantes, y que el porcentaje de habitantes en los primeros solo asciende a un 29,11% valores muy reducidos. La densidad regional es muy reducida y únicamente asciende a 25,71 hab/Km2.

La cúpula del sistema urbano regional está formada por las cinco capitales de provincia (Albacete, Ciudad Real, Cuenca, Guadalajara y Toledo), más los municipios de Talavera de la Reina y Puertollano.

El sistema urbano regional mantiene todavía en la actualidad su configuración tradicional básica centrada en el policentrismo. El cual se ve modificado levemente por los crecimientos demográficos que se han producido en la última década en algunas comarcas dentro de corredores apoyados en las autovías (Corredor del Henares y Corredor de La Sagra) y en algunas tímidas concentraciones de áreas urbanas (Toledo y Albacete).

La región mantiene una fuerte presencia agraria, con polarizaciones en los servicios, industrias y construcción. En los últimos años el importante patrimonio histórico y arquitectónico y paisajístico ha permitido abrir nuevos campos de actividad y desarrollo local.


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Este modelo territorial únicamente está alterado por la ciudad de Albacete, lo que supone una discontinuidad del mismo y destaca sobre los siete centros urbanos de la región. Esta ciudad está en la cúpula del sistema urbano regional albergando en 2008 el 8,17% de la población de toda la región. La población de esta ciudad y las seis mayores asciende a 594.816 habitantes lo que supone un 29,11%.

Existen veintiocho ciudades entre 10.000 y 50.000 habitantes, cuya población suma 494.165, representan el 24,19% de la población de la región. De estas poblaciones, seis de ellas (Azuqueca de Henares, Illescas, Seseña, Tarancón, Fuensalida y Torrijos) consolidan el proceso de formación de una pequeña asociación metropolitana en la zona centro peninsular. Otras cuatro ciudades medias y pequeñas (Almansa, Hellín, La Roda y Caudete) configuran una zona de acumulación urbana en la zona de La Roda‐Albacete‐Almansa‐Hellín. Otras dos ciudades (Daimiel y Miguelturra) consolidan el eje urbano de Puertollano‐Ciudad‐Real‐Daimiel.

En el conjunto de los 884 municipios rurales destacan los 94 núcleos urbanos cuya población está entre 3.000 y 10.000 habitantes, con una población de 478.206, lo que significa el 23 % de la población 2008.

Por último, los 790 municipios con menos de 3.000 habitantes, que representan el 85,96% del número total de ellos cuentan con una población de 475.913 habitantes, lo que significa el 23,41 % de la población regional.

Estos datos reflejan todavía una fuerte presencia rural en toda la región, y una tímida concentración urbana en los siete centros citados, lo que supone un cambio en la tendencia de la región que se ha visto incrementada en los últimos años de forma clara y constante.

Todos los datos anteriores se refieren al año 2008, fecha en la que se ha analizado tal aspecto en los trabajos previos del plan de ordenación territorial de la región que ha permitido recoger una serie importante de datos de múltiples factores. Entre 2004 y 2008, la población ha pasado de 1.848.881 a

2.043.100 habitantes, lo que supone un incremento de 194.219 habitantes, que corresponde con una tasa, en dicho cuatrienio, del 10,50%.

Si extrapolamos estas cifras al periodo anterior de 2000‐2004, la población había pasado de 1.734.261 a 1.848.881 habitantes, lo que supone un incremento de 114.620 habitantes, que corresponde con una tasa, en dicho cuatrienio, del 6,61%.

Según los datos de los dos últimos años el crecimiento medio en las siete ciudades asciende al 2,26% anual, superando esta cifra las ciudades de Talavera de la Reina, Toledo, Cuenca y Guadalajara, siendo esta la que aumenta con un ritmo muy elevado del 4,23% anual.

Tabla 3 Incremento de la población urbana 2007‐08

Habitantes Padrón 2007 Padrón 2008 Incremento Porcentaje anual %

Albacete 164.771 166.909 2.138 1,30 Talavera de la Reina 85.549 87.763 2.214 2,59 Guadalajara 77.925 81.221 3.296 4,23 Toledo 78.618 80.810 2.192 2,79 Ciudad Real 71.005 72.208 1.203 1,69 Cuenca 52.980 54.600 1.620 3,05 Puertollano 50.838 51.305 467 0,92 Total 581.686 594.816 13.130 2,26

En los casos de Guadalajara y Toledo, la cercanía a Madrid y el aumento de las infraestructuras viarias y ferroviarias ha supuesto un impulso claro para el aumento poblacional de suma importancia para el desarrollo de ambas ciudades. Hay que indicar asimismo que en el caso de Toledo la población real existente es superior a la que figura en el padrón, por la presencia de un número importante de personal que trabaja en las administraciones públicas y que no se encuentra empadronado, este valor se incrementa asimismo con


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la población universitaria que tampoco está empadronada. En el caso de Toledo se puede estimar en una población transeúnte de más de 3.000 personas residentes en la ciudad.

Este último efecto, de la existencia de universidad se produce en todas las ciudades citadas salvo en Guadalajara y Puertollano donde no existe universidad, y es muy inferior en Talavera de la Reina donde las carreras existentes son muy limitadas.

Los municipios de la región cuentan con un cumplimiento del planeamiento urbanístico en distintos grados. En la actualidad únicamente cuentan con Plan de Ordenación Municipal 60 municipios, indicándose que incluso una de las ciudades de mayor población como es Talavera de la Reina carece del mismo estando pendiente de su aprobación en este momento.

Todos los municipios de mayor dimensión cuentan con Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal, existiendo 316 municipios que cuentan con las mismas. Existen 210 municipios que cuentan con Proyecto de Delimitación de Suelo.

En la actualidad, 319 municipios carecen de planeamiento. Estos últimos se rigen por normas de carácter provincial (normas subsidiarias provinciales) las cuales datan de la década de los ochenta. Los datos anteriores son muy significativos y conviene analizarlos en número y en superficie:

Tabla 4 Planeamiento urbanístico municipal

Municipios sin planeamiento urbanístico Nº municipios Población Superficie km2

Albacete 11 7.149 996 Ciudad Real 9 11.828 1.874 Cuenca 107 25.193 5.678 Guadalajara 134 15.053 4.660 Toledo 60 55.690 3.611 Total 321 113.913 16.819

Los municipios sin planeamiento cuentan con 113.913 habitantes, encontrándose la mayor parte de ellos en zonas serranas escasamente dinámicas. En cualquier caso el valor de que un 35% de los municipios carezca de planeamiento específico es muy elevado, lo que incide en el carácter rural de los municipios. Estos municipios cuentan únicamente con un 6% del total de la población regional, y su superficie abarca el 21,2% del total regional.

El proceso de sustitución de los antiguos instrumentos de planeamiento por los regulados en el nuevo marco legal urbanístico de Castilla‐La Mancha, iniciado en el año 1998, está siendo lento, fundamentalmente por la lentitud del proceso de tramitación y aprobación de un Plan de Ordenación Municipal

En la siguiente imagen, que está elaborada por el Departamento de Geografía y Ordenación del Territorio de la Universidad de Castilla‐La Mancha, bajo la dirección del profesor D. Felix Pillet Capdeón, se puede ver la ubicación de la población regional en el año 2001.


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Gráfico 1 Ubicación de la población regional en Castilla‐La Mancha

En la misma se puede apreciar la existencia de los siete centros urbanos que aglutinan la mayor población urbana de Castilla‐La Mancha. Estos se encuentran apoyados fundamentalmente en las grandes vías de comunicación, que parten de Madrid hacia el exterior, y que cruzan la región. La debilidad de los viales transversales impide que se hayan generado municipios de mayor dimensión en los mismos, lo que ha supuesto un fuerte despoblamiento en las zonas intermedias entre las ciudades.

En la siguiente imagen se pueden advertir los crecimientos poblacionales de la última década del siglo pasado que refuerzan la tesis del policentrismo en las siete ciudades ya citadas, y la influencia de los dos corredores entre Madrid y Toledo, y entre Madrid y Guadalajara.

Gráfico 2 Crecimiento poblacional por núcleos de población

La tasa de crecimiento de viviendas que se ha producido en el mismo periodo es igualmente significativa y recalca el aspecto anterior de focalización del crecimiento en siete zonas muy claramente definidas.


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Gráfico 3 Tasas de crecimiento por núcleos de población

En Castilla‐La Mancha se ha iniciado la redacción de un Plan de Ordenación del Territorio que incluye toda la región y que permite conocer las diferencias existentes entre las ciudades y las zonas rurales, así como establece los aspectos estructurales y logísticos para permitir los desarrollos más adecuados. Lógicamente la escala del documento no permite llegar a precisar con detalle múltiples aspectos, pero permitirá estructuras algunos de los problemas de ruralización y de creación de conurbaciones o áreas metropolitanas.

Este Plan de Ordenación Territorial debería dar respuesta a los desequilibrios que existen actualmente en la región, como el que existe en las zonas de crecimiento, entre la oferta de acceso a los servicios e infraestructuras y el acceso a la vivienda y al empleo, que es lo primero que necesita una familia para desplazarse. De igual forma debe dar respuesta al desequilibrio existente en la región, como consecuencia del despoblamiento que existe entre el 60 y el 70% del territorio, y resolver los problemas de oferta de servicios que supone.

Es fundamental poner de manifiesto que se deberían crear unas áreas funcionales urbanas que se caracterizaran por su centro y no por su límite; y que dentro de estas áreas funcionales se pueda incluir toda la problemática entre la ciudad urbana y el medio rural. En este sentido resulta fundamental aportar a los municipios nuevos conceptos y visiones no intervencionistas, posibilitando los mecanismos y medios sencillos para poder encauzar el desarrollo y crecimiento de las áreas urbanas hacia actuaciones conjuntas en las que las administraciones públicas impulsen a la iniciativa privada.

2.3 Áreas metropolitanas y corredores

Dentro de la caracterización de las ciudades en la región de Castilla‐La Mancha, conviene citar la existencia de las áreas metropolitanas y los corredores. Hay que advertir el carácter de área metropolitana que ha adquirido tanto Albacete como Toledo, y en menor medida Ciudad Real. En el caso de Guadalajara esta área se ha convertido en un eje o corredor que enlaza con Madrid, similar al que se produce entre Madrid y Toledo a lo largo de la comarca de la Sagra.

Los estudios de la Unión Europea incluyen al centro peninsular entre las Regiones Interiores, correspondiendo con regiones situadas entre los arcos atlántico y mediterráneo, con escasa densidad de población y un peso relativamente importante del sector agrario. De estas regiones solamente existen dos grandes aglomeraciones dinámicas interiores: Madrid y Toulouse. El polo de Madrid es el más importante de las regiones interiores en


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población y actividad, tendiendo Toledo y Guadalajara a integrarse en el espacio urbano madrileño.

La situación de Valmojado, su cercanía en distancia y en tiempo permiten integrar este municipio con claridad dentro del ámbito de Madrid, tal y como se está produciendo en la última década con el resto de los municipios de la Sagra.

Este aspecto es fruto, en parte, de las propias previsiones del Plan Director de Infraestructuras 1993‐2007, en las que la región es atravesada por los ejes de Levante y Andalucía, y por el eje hacia Extremadura y Portugal, y que afectan fundamentalmente a las provincia de Toledo y Ciudad Real. Este aspecto se refuerza con la creación de las nuevas autovías del Plan Director de Infraestructuras 2000‐2007, así como con las autovías previstas tanto por la Junta de Comunidades de Castilla‐ La Mancha, como por la Comunidad de Madrid, que mejoran el mallado territorial y la accesibilidad de la zona norte de la provincia de Toledo, fomentando el desarrollo y crecimiento de la Sagra, y del Corredor del Henares.

En la siguiente imagen, obtenida del estudio redactado por D. José María Ezquiaga sobre el Sistema Central de Ciudades, que se incorpora como estudio previo de cara a al Plan de Ordenación Municipal de Toledo, y que corresponde con un estudio de esta zona de la región centro española, se pueden observar las poblaciones de la Sagra y su relación con Madrid y Toledo. Destacan en la imagen las dos autovías previstas por ambas comunidades y que discurren por la Sagra, así como las autovías de peaje y el resto de las comunicaciones viarias hoy existentes.

Gráfico 4 El Corredor de la Sagra, entre Toledo y Madrid y su relación con las dos ciudades

MADRID

TOLEDO


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En el año 2007 se iniciaron las obras de construcción de la autovía de La Sagra que servirá para unir toda la zona norte de la provincia de Toledo y permitirá un enlace transversal con el resto de las autovías radiales existentes en la actualidad. A esta autovía hay que añadir la autovía prevista en la zona norte de la Sagra madrileña, al sur de la provincia de Madrid, y que prácticamente va a suponer duplicar la anterior lo que supondrá una capacidad ilimitada para las comunicaciones rodadas de esta zona.

Esta situación ya se apuntaba en las décadas anteriores, en la que esta zona norte de la provincia de Toledo ya aparecía (desde finales de los años 60) como un núcleo de descentralización de actividades industriales de Madrid. En el estudio del Esquema Director de la Región Central esta zona está relacionada con el crecimiento hacia el suroeste del área metropolitana de la capital española.

Esta situación produjo en tales épocas la creación de los polígonos de descongestión de Madrid, y que afectaron a poblaciones como las ciudades de Toledo y Guadalajara, y los municipios de Alcazar de San Juan, Valdepeñas y Manzanares.

Las políticas de descongestión no han podido evitar que el crecimiento de Madrid haya sido más elevado, en un primer momento, en las áreas más cercanas a la capital, pero en las décadas posteriores se ha ido extendiendo llegando a las poblaciones de la Sagra de la provincia de Toledo y a la zona del Henares en la provincia de Guadalajara, apoyándose fundamentalmente en las carreteras radiales de Madrid, y sobre las siguientes bases:

El crecimiento ha sido concéntrico y hacia el sur y el oeste. El desarrollo urbanístico se ha producido por oleadas sucesivas alrededor de Madrid.

En las décadas pasadas ha sido imposible aprobar una ordenación territorial del conjunto que pudiera haber resuelto los problemas de la zona y aglutinar las sinergias de la misma.

Las propuestas de los nodos de concentración de actividades han dejado paso a una difusión de las distintas actividades y de la residencia por el territorio, con una ocupación de toda la comarca.

Gráfico 5 Avance de esquema director de la Región Central Madrid 2000

En la imagen anterior se pueden ver las previsiones de ordenación territorial de las últimas décadas efectuada para la zona centro de la península ibérica, y la influencia de Madrid en las poblaciones colindantes de la capital. Comparando esta situación con las imágenes anteriores de las poblaciones y sus crecimientos se puede advertir con claridad la importancia de las


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comunicaciones en la región y el fuerte esquema radial de la misma, al cual se ajustan los crecimientos y las sinergias de la propia región, y que esta situación esta heredada y asumida desde hace medio siglo.

En esta época Madrid (que corresponde con el cuadrado rojo de la siguiente imagen) se sitúa como centro del desarrollo de la región centro de España citada. El crecimiento en la provincia de Toledo (que se puede ver en la imagen siguiente con una trama roja) afecta a la zona norte de la misma entre las dos carreteras A‐42 y A‐5, conformando un arco muy claro, que se estructura asimismo con las carreteras transversales.

En el citado Avance de Esquema Director de la Región Central‐Madrid 2000, se preveía un crecimiento de la comarca de planeamiento de Madrid hasta los tres millones y medio de habitantes. Las poblaciones de Torrijos, Navalcarnero, Alcalá y Guadalajara eran exteriores a Madrid, pero se incluían como importantes centros de los distintos asentamientos de población

En este avance de esquema director, la mayor parte de la comarca de La Sagra se asigna a la comarca de planeamiento de Torrijos, en la que se establece una población prevista para el año 2000 de 197.000 habitantes, cifra que todavía no se ha obtenido en la misma.

Gráfico 6 Avance de esquema director de la Región Central Madrid 2000

Las expectativas anticipadas en este avance, que data de hace medio siglo, se han visto confirmadas por la realidad que se puede constatar en toda la comarca de La Sagra.

En el plano adjunto se pueden ver con claridad las sinergias que se van a producir en toda la zona norte de la región, y que afectan a los dos corredores citados, como consecuencia de las nuevas comunicaciones de la zona.

MADRID

TOLEDO


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Gráfico 7 Sinergias entre Madrid y las áreas limítrofes según esquema director de la Región Central Madrid 2000

Esta situación afectará fundamentalmente a la zona norte de la provincia de Toledo (comarca de la Sagra) y a la zona oeste de la provincia de Guadalajara (corredor del Henares) y en menor medida a las zonas cercanas a Ciudad Real y Cuenca. Es evidente que en el caso de Albacete las sinergias de Madrid son mucho menores, si bien por la propia capacidad que tiene la ciudad por su economía y su población, no es tan importante como en el resto de las

ciudades de Castilla‐La Mancha, que viven dentro del radio de acción de Madrid.

La mejora de las comunicaciones y de las infraestructuras en estas zonas es una oportunidad de futuro que precisa de algunas medidas municipales o territoriales, como son las siguientes:

1. Creación de un entorno atractivo para residir, en la que los desarrollos sean sostenibles económica y ambientalmente.

a. Precios de vivienda asequibles

b. Adaptación de la oferta a los diferentes sectores de demanda.

2. Creación de un entorno atractivo para invertir, con suelos equipados y bien comunicados.

a. Concentración de los suelos de actividades económicas, industriales o terciarias, separadas de la residencia en puntos de máxima accesibilidad.

b. Aprovechamiento de las potencialidades locales.

3. Ordenación de usos y actividades terciarias e industriales y sobre todo logísticas.

a. Adaptación del sistema infraestructural a un modelo territorial voluntarista.

b. Aprovechamientos de las comunicaciones transversales en la zona norte de la región (M‐60 de la Comunidad de Madrid, Autovía de la Sagra y Radiales de Madrid).

c. Aprovechamientos de las comunicaciones radiales de Madrid en el resto de la región (Andalucía y Levante)


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El sistema urbano de Castilla‐La Mancha es un sistema urbano ligado principalmente al de Madrid, no existiendo por tanto efectos frontera con esta provincia, al ser su relación directa y sistemática. Por este motivo en estas zonas, la ordenación del territorio no incluye fronteras, las cuales únicamente existen como fronteras administrativas.

Hay que advertir además que sería necesario acudir a un análisis exterior a la región, ya que existe una importante población vinculada que vive en Castilla‐La Mancha pero trabaja y tiene sus servicios en la Comunidad Autónoma de Madrid, y en menor medida se da la situación contraria.

Así pues, estas vinculaciones transregionales no son un efecto frontera, sino una cuestión sistemática, algunas de las cuales se han podido concretar en diversas colaboraciones entre ambas regiones en la prestación de servicios de agua y de transporte, si bien no existe ningún mecanismo establecido para prestar servicios urbanos y equipamientos públicos en común.

2.4 Actuaciones de sostenibilidad y regeneración urbana

En el marco de las actuaciones urbanas llevadas a cabo en las diversas ciudades con el fin de mejorar su sostenibilidad y fomentar la regeneración urbana se han llevado a cabo diversas acciones gracias a distintos mecanismos de financiación puestos a disposición de los Ayuntamiento y de la Comunidad Autónoma, por parte de las instituciones europeas.

Entre ellos conviene citar los programas europeos URBAN, y las actuaciones enmarcadas dentro de los programas de renovación urbana auspiciados y financiados por el Banco Europeo de Inversiones.

2.5 El Programa Urban

Entre 1988 y 1999 la Comisión subvencionó 59 proyectos urbanos de carácter piloto y 118 programas de conformidad con la Iniciativa comunitaria URBAN I. Teniendo en cuenta su éxito, y gracias al fuerte apoyo del Parlamento

Europeo, la Comisión decidió lanzar una nueva Iniciativa comunitaria denominada URBAN II para el periodo 2000‐2006, presentada a los Estados miembros mediante una comunicación de 28 de abril de 2000. Durante los periodos de programación de los Fondos Comunitarios 1994‐1999 y 2000‐2006, la Comisión Europea apoyó a 41 ciudades españolas a través del programa URBAN. En esos períodos, España recibió 388,65 millones de euros para proyectos por una inversión total de 566,29 millones de euros.

2.6 Urban Toledo

Dentro de estos programas URBAN hay que indicar que la ciudad de Toledo obtuvo el mismo para el barrio del Polígono de Santa María de Benquerencia. Ese barrio, creado como un nuevo barrio en la década de los años setenta, como una zona de descongestión de Madrid se encuentra separado de la ciudad de Toledo a más de siete kilómetros lo que la ha supuesto un desarraigo que poco a poco se ha podido resolver por las mejoras en las conexiones con el núcleo urbano principal de la ciudad.

Originariamente podía tratarse de un barrio desfavorecido pero que gracias a las múltiples actuaciones, entre ellas el programa Urban de los años noventa, ha podido quedar integrado con el resto de la ciudad. Lo que inicialmente se había creado como una ciudad nueva a espalas de Toledo, hoy es un barrio plenamente identificado con la ciudad, a pesar de su separación física.

En la actuación URBAN se desarrollaron tres ejes básicos alrededor de la creación de empleo estable en el barrio. Para ello se efectuó una apuesta en las tres actuaciones:

Actuaciones de apoyo y asistencia a los vecinos, y la creación de un Centro Social polivalente

Creación de un vivero municipal con actuaciones de mejora ambiental.

Creación de una Escuela de Hostelería


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A través de estas tres amplias áreas se pudieron fijar las acciones del programa URBAN tendentes a un conjunto de actuaciones relacionadas con aspectos sociales, medioambientales, culturales y de nuevas tecnologías, así como la construcción de las edificaciones que han permitido conseguir tales actuaciones.

En el caso de Toledo los aspectos sociales han sido fundamentales, y han permitido fijar en el barrio todas las asistencias necesarias para los vecinos, algunos con problemas de integración y realmente desfavorecidos. A través de este aspecto social del programa URBAN, se ha conseguido que la población entienda el significado del centro social que corresponde con un edificio vivo en el que tienen cabida todos los aspectos posibles: representaciones culturales de cualquier tipo; guarderías; talleres de mujeres, niños y adultos; y asistencia a los vecinos en el sentido más amplio.

La creación de una escuela de hostelería ha permitido crear un centro de referencia regional en el que se puede conseguir una titulación que facilita la obtención de un empleo estable, máxime en una ciudad turística como Toledo. La modélica edificación permite asimismo disponer de las instalaciones necesarias para poder impartir cualquier estudio al respecto en el amplio marco de la hostelería. Este centro ha supuesto la creación de diversas empresas que han surgido de esta iniciativa, y hoy en día, tras más una década de funcionamiento, su actividad es clara y estable.

Por último se estableció un programa de regeneración ambiental del barrio a través de la mejora de la mayoría de los espacios libres y espacios públicos existentes en el mismo. Para ello fue necesaria la construcción de un vivero‐escuela que permitió impartir las enseñanzas y formar a futuros jardineros al tiempo que se dispuso de un suelo estable para poder fijar las plantaciones en el propio barrio. La actuación conllevaba la totalidad del proceso desde la plantación inicial hasta su puesta en el espacio público posteriormente. De esta iniciativa surgieron asimismo diversos empleos que han ido en aumento posteriormente.

Las actuaciones llevadas a cabo en Toledo supusieron un costo aproximado de 14 millones de euros, en tal momento.

En el nuevo periodo 2007‐2013, el Gobierno ha considerado oportuno seguir desarrollando este tipo de intervención con una “Iniciativa Urbana” que se integra dentro del Eje de "Desarrollo local y urbano" de los Programas Operativos Regionales 2007‐2013 cofinanciados por el Fondo Europeo de Desarrollo Regional. En el conjunto de España se presentaron al concurso abierto del Ministerio de Economía y Hacienda102 municipios, siendo seleccionados 43, entre ellos tres ciudades de la región:

Albacete

Cuenca.

Talavera de la Reina

Los proyectos se caracterizan por un enfoque integral, atendiendo al desarrollo de un conjunto multidisciplinar de actuaciones (medioambientales, sociales, urbanísticas, económicas, turísticas, culturales, patrimoniales, nuevas tecnologías, sociedad de la información…) para hacer frente a los problemas de una zona urbana de los municipios citados. Las actuaciones entre todas las ciudades elegidas se han presupuestado en 334,66 millones de euros para proyectos de regeneración y desarrollo sostenible urbano, cuya dotación procede, tal como hemos dicho, Fondo Europeo de Desarrollo Regional (Feder) de la Unión Europea. El programa tiene en cuenta la especial relevancia de las ciudades, ya que son el motor de desarrollo de los países y donde residen los responsables principales de la innovación, la creación de puestos de trabajo y la atracción de capitales.

Es evidente que las tres ciudades cumplen con la limitación impuesta por el Ministerio de que los municipios deberían contar con más de 50.000 habitantes de población de derecho o ser capital de provincia.

Las actuaciones conllevan mejoras en barrios que, en su conjunto, afectan a una población de 14.000 habitantes, y cuentan con una inversión de 33


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millones de euros, de los cuales 23 son con financiación de los fondos FEDER, y el resto lo aporta Comunidad de Castilla‐La Mancha.

La actuación de Albacete tiene un importe de diez millones de euros con siete de de fondos FEDER. La actuación de Cuenca tiene diez millones de euros, con siete de financiación europea; y otro para Talavera de doce millones de euros, con casi ocho de fondos europeos.

2.6.1 Urban Cuenca

La actuación en Cuenca conlleva iniciativas en el barrio de San Antón y en el margen derecho del Río Júcar, que cuenta con una población de 1.200 habitantes.

La ciudad de Cuenca está declarada Patrimonio de la Humanidad por su arquitectura y por la tipología urbana que ha sabido adaptarse a la difícil orografía generada por el encuentro de los ríos Júcar y Huécar. Dentro de su conjunto monumental Cuenca tiene el barrio de San Antón que históricamente siempre ha sido marginal, con servicios limitados y que se encuentra en el borde de la ciudad.

El barrio de San Antón es un ejemplo interesantísimo de marginalidad a lo largo de la historia (incluso durante buena parte del siglo XX se planificó su desaparición), pero que la ciudad ha querido mantener. A pesar de desplazarse la población a principios de los años 60 a un nuevo barrio, la zona volvió a repoblarse de nuevo con personas de los grupos más desfavorecidos.

La propuesta del URBANA en Cuenca corresponde a un objetivo todo lo contrario a su demolición, ya que pretende mantener su estructura urbana pero consiguiendo la integración social y económica del barrio del barrio a la ciudad de Cuenca. El mecanismo adoptado es la puesta en marcha de estrategias innovadoras de regeneración urbana que, mediante un enfoque integrado que contemple los aspectos sociales, económicos y

medioambientales, favorezcan un desarrollo urbano sostenible de acuerdo a los principios y orientaciones estratégicas de las políticas comunitarias.

La duración del proyecto es entre 2008 a 2015. Durante este periodo se realizarán distintas actividades dirigidas a revitalizar este barrio. Dentro de las mismas existe un programa específico para la creación de nuevas empresas, así como la modernización de las ya existentes, incentivando la creación y localización de empresas en el barrio, con el consiguiente aumento del empleo y fijación de la población.

El Proyecto, con un presupuesto de 10 millones de euros, está cofinanciado al 70% por el Fondo Europeo de Desarrollo Regional (FEDER) y al 30% por el Ayuntamiento de Cuenca.

2.6.2 Urban Talavera de la Reina

En el caso de Talavera de la Reina se ha aprobado la iniciativa URBANA para la denominada Zona Oeste de Talavera de la Reina. Esta zona incluye los barrios situados al oeste de la ciudad, así como los espacios intermedios entre los mismos, y afecta a una población de 9.500 habitantes. Los barrios son los siguientes:

Puerta Cuartos

La Piedad

Patrocinio

La zona seleccionada tiene una dinámica y una problemática propias, ya que tanto las características territoriales, como las tendencias de las variables demográficas y económicas, se alejan del resto de la ciudad de Talavera de la Reina. Por este motivo la estrategia que se propone obedece a los siguientes objetivos:


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Regeneración social y eliminación de los factores de exclusión. Resolución de problemas de los colectivos más vulnerables: mujeres, inmigrantes, mayores y menores‐jóvenes.

Potenciación socioeconómica: cualificación del capital humano, superación de las barreras a la inserción laboral, promoción laboral, emprendimiento...

Renovación del paisaje urbano, permitiendo la integración de los barrios en tramas de mayor calidad urbana y mejores parámetros de habitabilidad.

Desarrollo de elementos de equipamientos de calidad que posibiliten una convergencia real de la Zona Urban con el resto de la Ciudad.

Para la consecución de estos objetivos, se actuará en los siguientes ejes:

Sociedad de la Información y difusión, que propiciará espacios de nuevas tecnologías y cultura, pensados sobre todos para jóvenes.

Formación ocupacional, para apoyar la creación de microempresas por parte de emprendedores con ideas, ofreciendo asesoramiento y reciclaje profesional.

Facilitar el acceso a los servicios básicos, que se centra en la mujer

Medioambiente urbano, con una mejora de espacios públicos

El primer eje se plantea como alternativa de desarrollo, promoción del empleo y cualificación socio‐profesional del capital humano, y se focalizará en un futuro Centro Social situado en el Barrio de Puerto de Cuartos. Esta actuación conlleva el acondicionamiento del edificio, su equipamiento, y la contratación de personal para el desarrollo de las actividades previstas. En el edificio se contemplan las siguientes actuaciones:

Creación de un Espacio Joven de asesoramiento, formación y cultura

Creación de un Espacio Tecnológico

Centro Lúdico‐Cultural

Los ejes segundo y tercero cuentan, como soporte técnico, con un Plan de Dinamización Económica de la Zona URBAN, compuesto por los siguientes Programas:

Relaciones Barrio‐Empresas. Observatorio laboral.

Fomento de la Integración Social e Igualdad de Oportunidades.

Para dar soporte al Plan, se construirá un Centro de Formación Ocupacional en el Barrio de Patrocinio, para jóvenes con dificultades de encontrar su primer trabajo, mujeres con problemas laborales, inmigrantes y personas en situación de desempleo y alta vulnerabilidad laboral.

El tercer eje es relativo al medioambiente urbano y consiste en la mejora de la calidad ambiental de la zona URBAN mediante las siguientes medidas:

Plan de movilidad de la población mayor y discapacitada.

Resolver las graves carencias de espacios verdes y de convivencia.

Plan de movilidad en bicicleta.

El presupuesto del Plan URBAN, tiene un importe elegible que asciende a 12 millones de euros, de los cuales el Ayuntamiento aporta el 30%.


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2.6.3 Urban Albacete

Se propone la actuación en los barrios de La Estrella y La Milagrosa (población de 2.300 habitantes), con el fin de poder integrar este último con la ciudad. Para ello se propone prolongar el parque lineal y eliminar la barrera arquitectónica que ha favorecido la marginalización de estos barrios, con la demolición de diversas construcciones.

El proyecto consiste en prolongar el Parque Lineal por la calle San Pedro hasta los sectores 10 y 24 (acceso a la carretera de Valencia‐Alicante), lo que conllevará la demolición de cuatro edificios y la reforma del resto de viviendas que queden en pie, que contarán con una nueva plaza céntrica ajardinada. Ello permite continuar el carril‐bici y las zonas peatonales, ycrear una zona de juegos de carácter singular.

En la propuesta se admite la construcción de nuevos edificios públicos y privados, la reforma de varios de los existentes y la creación de viales para dar continuidad al tráfico a ambos lados del Parque Lineal.

La actuación también incluye diferentes actuaciones sociales, como la creación de una oficina de información, y el desarrollo de acciones para diversificar la población, integrar a la población actual en el resto de la ciudad y promover la creación de viviendas para distintas categorías sociales.

Al mismo tiempo se propone incentivar la creación de nuevas empresas. De esta forma se espera suprimir el problema de marginalidad del barrio de La Milagrosa.

2.7 Otras actuaciones en Ciudades de Castilla-La Mancha : Intervenciones del BEI

Singular importancia tienen las actuaciones llevadas a cabo en la ciudad de Toledo, dentro de su Casco Histórico que corresponde con uno de los mejores

conjuntos monumentales de Europa y que está declarado Patrimonio de la Humanidad desde hace quince años.

La ciudad tiene una importancia singular tanto para España como para la cultura de Europa entera, y en la actualidad mantiene todavía la grandiosidad propia de su historia. En el momento actual el Casco Histórico de Toledo, que cuenta con una superficie de 1,50 Km2, entre las murallas al norte y el río Tajo al sur, tiene un total de 859 inmuebles que se encuentran inventariados con distintos grados de protección, entre ellos 105, declarados como Bien de Interés Cultural, lo que supone el máximo grado de protección posible.

La propia ciudad dispone de un Plan Especial para su conservación y rehabilitación que regula las actuaciones urbanísticas correspondientes, que data de 1997 y que se encuentra en vigencia.

Fruto de este Plan Especial se ha podido desarrollar una actuación integral de este barrio toledano que es la esencia de la propia ciudad, y que acoge a más de 13.000 habitantes, población que, en los últimos años, ha aumentado frente al despoblamiento que se había producido en la década de los años ochenta.

Las actuaciones se han producido a través de múltiples acciones de todo tipo en el marco de la rehabilitación residencial, restauración monumental, mejora de las redes de infraestructuras, mejora de la movilidad, aumento de la accesibilidad peatonal, aumento de los aparcamientos para residentes, aumento de los aparcamiento disuasorios…

Esto ha posibilitado que el Casco Histórico de Toledo se haya desarrollado significativamente más que el resto de la ciudad. Desde la aprobación del Plan Especial el incremento de la actividad urbanística en el Casco se ha duplicado pasando del 15% con respecto a la totalidad de la ciudad al 30%. Esta es claramente fruto del incremento de la inversión pública en el Casco Histórico.


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Parte de este desarrollo ha sido consecuencia de las ayudas que se han podido poner en marcha para la rehabilitación de viviendas y locales comerciales, y que se han ido desarrollando paralelamente al Plan Estratégico auspiciado por el Banco Europeo de Inversiones con la ayuda de fondos EFTA, a través del cual se han mejorado las infraestructuras del Casco Histórico. El convenio de colaboración entre el Ayuntamiento y el Banco Europeo de Inversiones ha permitido llevar a cabao una inversión de 36,06 millones de euros en mejoras de las infraestructuras generales del Centro Histórico de Toledo. que han permitido mejorar la accesibilidad, la peatonalización y el equipamiento cultural de la ciudad histórica.

Todas estas actuaciones han sido modélicas desde el punto de vista arquitectónico y han permitido que la arquitectura actual se haya integrado dentro de una ciudad histórica, repitiendo lo que ha sido constante en Toledo en toda su historia. Destacan entre ellas las obras de mejora de la accesibilidad al centro, con la creación de tres remontes, dos mecánicos y otro peatonal, que permiten salvar peatonalmente la diferencia de alturas entre el centro y el resto de la ciudad, que es de sesenta metros, dentro de la propuesta de mejora de circulación viaria. Hay que destacar el remonte mecánico del Paseo de Recaredo, con el que se ha logrado crear un espacio de gran plasticidad en la fachada norte del Casco Histórico resolviendo adecuadamente la accesibilidad del mismo, y coordinándolo con un aparcamiento disuasorio de quinientas plazas en la zona baja. Este aparcamiento completa al existente en el Paseo de Recaredo que con una capacidad similar tiene también el carácter de disuasorio.

En la actualidad todavía se está levantando el Centro de Congresos y Auditorio sobre el aparcamiento del Miradero, que ya se encuentra en funcionamiento y cuya obra ha sido cofinanciada por la actuación del BEI. Esta actuación se completa con el segundo remonte mecánico que permitirá resolver el acceso por la zona este del Casco, coordinándolo con la zona museística situada en esta zona de la ciudad, y con la incorporación del citado Centro.

Esta obra permite ordenar adecuadamente la circulación rodada y los accesos peatonales y viarios a la ciudad, cerrando además la nueva puerta de Toledo.

También conviene destacar la rehabilitación del Templo de San Marcos para Centro Cultural y Archivo Municipal, en el que se produce una solución arquitectónica comprometida pero que ha permitido la aparición de un elemento actual perviviendo con el conjunto monumental.

Paralelamente se ha actuado en diversas zonas del Centro Histórico, consistentes en acondicionamiento de nuevas plazas y espacios abiertos. También se han realizado tres aparcamientos para residentes en el Centro Histórico, el primero junto a las Sinagoga del Tránsito y la Casa del Greco; el segundo en el sur del Casco; y el tercero junto a la Iglesia de San Justo.

Paralelamente el Ayuntamiento ha obtenido recientemente (Diario Oficial de Castilla‐La Mancha de 15 julio 2010) la declaración de todo el casco histórico como Área de Rehabilitación Integrada, por lo que se pueden obtener las ayudas y subvenciones que otorga este tipo de declaración. En este sentido se actuará conjuntamente en la rehabilitación de viviendas y en el espacio público viario.

Por último conviene citar los trabajos de restauración de las murallas. Dichas obras han supuesto la consolidación y recuperación de la casi totalidad de las murallas de la ciudad. El proceso ha sido largo iniciándose con la redacción de un programa director y la subdivisión de las obras por sectores y puertas debidamente coordinados. Los trabajos se han realizado sobre la base de unos estudios previos detallados que han tenido en cuenta los distintos puntos de vista. Tras la conclusión de las obras el monumento cuenta con una Escuela Taller para permitir su mantenimiento y conservación, de forma que el propio monumento ha generado la creación de empleo para su conservación y divulgación.


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3 EL PROGRAMA OPERATIVO FEDER 2007-2013 PARA CASTILLA-LA MANCHA

El artículo 2 del Reglamento general de los Fondos estructurales (CE) nº 1083/2006 para el periodo 2007‐2013, define el Programa Operativo: "documento presentado por el Estado Miembro y aprobado por la Comisión Europea, en el que se recoge una estrategia de desarrollo que contiene un conjunto coherente de prioridades para cuya realización se precisará ayuda de alguno de los Fondos".

La región de Castilla‐La Mancha es una de las cuatro regiones españolas que por Decisión de la Comisión de 4/08/2006 se pueden beneficiar de la financiación correspondiente a los territorios objetivo convergencia. Situada en el centro de la Península Ibérica, se asienta sobre un territorio extenso, que cuenta con una superficie geográfica de 79.461 Km2, el 15,7 % del territorio nacional. Engloba a cinco provincias: Albacete, Ciudad Real, Cuenca, Guadalajara y Toledo y 919 municipios que suponen el 11,3 % del total de los municipios de España. Su población de derecho a 1/1/2010 asciende a 2.095.855 habitantes, lo que representa el 4,5% de la población total de España. En esta última década, la población ha crecido en 303.060 fruto de la creciente presencia de población extranjera en la región que ya representa más del 10% del total.


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Gráfico 8 Evolución de la renta per cápita en Castilla‐La Mancha

Fte: EUROSTAT

La evolución de la renta per capita de la región de Castilla‐La Mancha durante el período 1995‐2004 revela la existencia de un cierto proceso de convergencia con respecto a la media europea (ver gráfico adjunto), ya que ésta ha pasado de representar un 75,7% de la media de la UE‐27 en 1995 a un 81,5% en 2007.

Su estructura productiva se caracteriza por un mayor peso de la agricultura y menor peso de las actividades del sector servicios con relación a la media española. En el sector industrial se detecta igualmente la presencia de algunos conglomerados sectoriales muy relevantes, entre los cuales destaca el agroalimentario.

En este contexto y para hacer frente a los desafíos a los que se enfrentaba la economía de la región, las autoridades regionales elaboraron un Marco Estratégico de referencia (MER) que, continuando las líneas maestras del Pacto por el Desarrollo y la Competitividad (2005‐2010) de Castilla‐La Mancha, condujo al establecimiento de tres grandes Objetivos Finales y 13 Objetivos intermedios

OF.1 Elevar el PIB per capita hasta niveles que permitan a la región converger con la media de la UE 25.

OF.2 Elevar la productividad de las trabajadoras y los trabajadores mediante la mejora del tejido productivo.

OF.3 Elevar la tasa de actividad y de ocupación de la población castellano manchega, de forma prioritaria sobre las mujeres, con objeto de conseguir una mayor participación de las mismas en el mercado de trabajo.

Objetivos que eran plenamente coincidentes con las Directrices Estratégicas Comunitarias para el periodo 2007‐2013. Para lograr estos objetivos y de acuerdo con las prescripciones establecidas por el art. 37 del Reglamento 1083/2006, el gobierno de Castilla La Mancha elaboró el PO FEDER que finalmente fue aprobado por Decisión C(2007) de 7 de Diciembre de la Comisión Europea. Este PO FEDER se inscribe en el marco del Objetivo Convergencia y contribuye a la financiación de las acciones incluidas en el mismo mediante una ayuda comunitaria de 1.439,3 millones de euros.

La estrategia para el logro de estos objetivos se articula, siguiendo las directrices del Marco Estratégico Nacional de Referencia de España, en torno a los Ejes Prioritarios que se reflejan en la tabla adjunta:


INFORME FINAL.

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Ayuda financiera comunitaria por ejes (2007‐2013)

EJES Ayuda FEDER

(euros) Financiacion

Total1 1. Desarrollo de la Economía del Conocimiento (I+D y Sociedad de la información) 143.939.389 179.924.2482. Desarrollo e innovación empresarial 247.020.925 352.887.0373. Medio ambiente, Entorno natural, Recursos Hídricos y prevención de riesgos 304.725.821 435.322.6054. Transporte y Energía 533.278.994 820.429.2235. Desarrollo Sostenible Local y Urbano 127.391.636 181.988.0486. Infraestructuras Sociales 76.528.439 95.660.5507. Asistencia Técnica 6.508.690 8.135.866TOTAL PO 1.439.393.894 2.074.347.577Fte. PO FEDER Castilla‐La Mancha

3.1 Ejes del Programa Operativo

3.1.1 Eje 1 Desarrollo de la Economía del Conocimiento

Dentro del desarrollo de la Economía del Conocimiento y en el subámbito Investigación Desarrollo e innovación (I+D+i), se persigue incrementar el gasto en I+D con respecto al PIB regional, con objeto de avanzar en el desarrollo de actividades intensivas en conocimiento. Para ello se pondré una especial atención en el aumento de la participación del sector privado en dicho gasto.

1 Con financiaciones publicas / privadas

Igualmente y dentro de esta mismo Eje, pero en materia de la Sociedad de la Información, se fomentará el uso de Internet, de forma especial en ámbitos rurales y baja densidad poblacional mediante. Especial atención merece, en el ámbito empresarial, el número de empresas con conexión a Internet, singularmente las PYMES.

3.1.2 Eje 2 Desarrollo e Innovación Empresarial

En el Eje 2 se pretende fomentar la innovación en el marco de la empresa castellano‐manchega, aumentar su presencia en los mercados internacionales y promover la creación de nuevas empresas. En este eje también se podrán promover la construcción de parques industriales y tecnológicos.

3.1.3 Eje 3 Medio ambiente, entorno natural, recursos hídricos y prevención de riesgos

En el Eje 3 los objetivos se concretan en mantener el esfuerzo encaminado a profundizar en el desarrollo sostenible. Para ello las acciones a desarrollar se ocuparán de potenciar las infraestructuras de abastecimiento, saneamiento y depuración de aguas residuales. Son asimismo considerados estratégicos, la recogida selectiva de residuos y la potenciación de los espacios naturales protegidos dentro de la Comunidad Autónoma.

3.1.4 Eje 4 Transporte y Energía

En el ámbito específico del Transporte, las actuaciones a desarrollar persiguen incrementar la densidad de las Autopistas y Autovías con el objetivo de seguir profundizando en la mejora del mallado intrarregional de las comunicaciones en vías de alta capacidad y la accesibilidad de la región. Resulta también esencial el incremento de la dotación de líneas férreas. Dentro de este Eje pero en materia de Energía, las actuaciones que se promuevan se concentrarán en incrementar el peso de las fuentes renovables sobre la potencia instalada total.


INFORME FINAL.

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3.1.5 Eje 5 Desarrollo sostenible, local y urbano

La Comunidad Autónoma de Castilla‐La Mancha padece varios problemas de desarrollo local y urbano, muchos de ellos generados por el éxodo del campo a las zonas urbanas, con el consiguiente envejecimiento progresivo de la población rural y una concentración de los flujos migratorios en las mayores ciudades y en las capitales de provincia, que acarrea problemas de absorción.

En las pequeñas ciudades de base rural la prioridad será fomentar el espíritu empresarial entre la población, con el fin de diversificar su base productiva, aprovechar las ventajas competitivas locales, reducir el nivel de éxodo rural e incrementar su capacidad de adaptación a los retos de la economía globalizada.

En cuanto al desarrollo urbano de las ciudades, el objetivo fundamental consistirá en responder a las necesidades de regeneración social y económica de su entorno y sus barrios más degradados y en riesgo de exclusión social.

3.1.6 Eje 6 Infraestructuras sociales

En el Eje 6, Infraestructuras sociales, la inversión marca como metas estratégicas elevar el número de las camas en hospitales y el número de plazas de primera infancia.

3.1.7 Eje 7 Asistencia técnica

Eje 7 Asistencia técnica: Para las actuaciones de asistencia técnica no se incluyen indicadores estratégicos.

Por tanto, el PO FEDER 2007‐2013 desarrolla todos los ejes propuestos en el MENR con el objetivo de responder a la problemática económica, social y medioambiental específica de la región.

3.2 La iniciativa JESSICA en el PO FEDER de Castilla-La Mancha.

El artículo 33 del Reglamento (CE) 1083/2006 del Consejo, de 11 de julio de 2006, establece que por iniciativa del Estado Miembro, los Programas Operativos "podrán reexaminarse y, cuando sea necesario, podrán revisarse de acuerdo con las circunstancias que reglamentariamente se contemplan”. En este contexto, y como se ha indicado en los Antecedentes (Capítulo 0) la JCCM propuso en 2009 y refirmo en 2010 la reasignación de fondos desde el Eje 4 al Eje 5.

Dejando aparte el interés de la Autoridad Gestora por implementar la Iniciativa JESSICA, dos son las circunstancias que confluyen en la revisión propuesta en el Comité de Seguimiento del Programa Operativo FEDER de Castilla‐La Mancha y que avalan su fundamento.

En primer lugar, el nuevo escenario marcado por la profunda crisis económica que afecta a las economías europeas y que no estaba contemplado en la formulación original del PO FEDER. Un "cambio socioeconómico importante" que aconseja modificar las prioridades establecidas entonces. En concreto la necesidad de poner en práctica las previsiones contenidas en el Eje 5 "Desarrollo Local y Urbano" y el deseo de que éstas sean financiadas mediante instrumentos desarrollados a partir de la Iniciativa JESSICA.

En segundo lugar, dado que el actual plan financiero aprobado para el referido Eje 5 no cuenta con las dotaciones financieras suficientes para lograr los objetivos propuestos, resulta imprescindible una reasignación de la ayuda FEDER aprobada. Las modificaciones planteadas por la Comunidad Autónoma de Castilla‐La Mancha, aprobadas en el Comité de Seguimiento, suponen una reducción de la ayuda FEDER asignada al Eje 4 "Transporte y Energía" por importe de 33.198.761,00 euros, que será absorbida por el Eje 5 "Desarrollo sostenible, local y urbano".


INFORME FINAL.

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Finalmente para facilitar la correcta ejecución del Programa, se ha procedido también a modificar el listado original de los organismos intermedios, suprimiendo aquellos que se quedaban fuera del PO e incluyendo a los Ayuntamientos de Albacete, Cuenca y Talavera de la Reina (que ahora se benefician de proyectos de la Iniciativa URBANA) y la DG de Cooperación Territorial del Departamento de Política Territorial.

3.3 Nuevo Cuadro Financiero del PO FEDER CLM

Para la financiación de estas acciones, y una vez aprobada la transferencia de fondos, la CA de CLM dispondrá de unas ayudas comunitarias del FEDER por el mismo importe de 1.439,3 millones de euros pero con la distribución por ejes que se observa en la tabla adjunta, en el caso de que los servicios competentes de la Comisión Europea aprobaran las modificaciones propuestas por el Comité de Seguimiento‐

Tabla 5 Cuadro financiero modificado del PO FEDER Castilla‐La Mancha 2007‐13

EJES Ayuda FEDER (euros) 1. Desarrollo de la Economía del Conocimiento (I+D y Sociedad de la información) 143.939.3892. Desarrollo e innovación empresarial 247.020.9253. Medio ambiente, Entorno natural, Recursos Hídricos y prevención de riesgos 304.725.8214. Transporte y Energía 500.080.2335. Desarrollo Sostenible Local y Urbano 160.590.3976. Infraestructuras Sociales 76.528.4397. Asistencia Técnica 6.508.690TOTAL PO 1.439.393.894Fte: PO FEDER CLM

Esta distribución comporta un crecimiento importante del eje 5 para atender las necesidades financieras de la iniciativa JESSICA

3.4 Actuaciones previstas dentro del eje 5. Desarrollo sostenible local y urbano

Alcanzar un desarrollo sostenible local y urbano se define como una prioridad transversal en la política de cohesión 2007‐2013. La Estrategia Territorial Europea considera que es en el ámbito local donde finalmente se aprecian los efectos físicos de las actuaciones cofinanciadas, lo que dota de un cierto carácter transversal a estas actuaciones.

Las orientaciones estratégicas comunitarias 2007‐2013 al promover la aplicación de un enfoque integrado de la política de cohesión, están apostando por actuaciones y proyectos que deben favorecer no solo el crecimiento y el empleo, sino también perseguir objetivos sociales y medioambientales.

Por todo ello, el Eje 5 asume un carácter vertebrador dentro del PO FEDER de CLM, y prueba de ello es la fuerte apuesta que el gobierno de la Junta de Castilla La Mancha hace para dotar a este eje de los recursos financieros necesarios para impulsar este desarrollo sostenible urbano y local en su territorio.

Estos enfoques se verán reforzados en la descripción de los proyectos , avalando su elegibilidad.

3.4.1 Enfoque y actuaciones

El Eje contempla dos aspectos esenciales: por una parte los proyectos sectoriales representados por la cultura y el turismo y por otra, los proyectos integrados de regeneración urbana.

En el PO FEDER CLM se identifican una serie de procesos con fuertes implicaciones en el ámbito del desarrollo local y urbano:


INFORME FINAL.

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La gran dispersión de los asentamientos de población en la región, convive con una cierta tendencia a su concentración en determinados corredores de desarrollo. La coexistencia de ambos fenómenos plantea la necesidad de instrumentar mecanismos de conexión y conciliación de ambas realidades, para corregir los desequilibrios que pudiera plantear esta dinámica.

De otra parte Castilla‐La Mancha se revela como una región que encierra numerosas posibilidades de desarrollo para la actividad turística tradicionalmente poco explotadas y escasamente puestas en valor. En este sentido, las actividades ligadas al turismo, entendido como actividad transversal, y en sus múltiples variedades (turismo, deportivo, cultural, de naturaleza o gastronómico), cuentan con grandes oportunidades de expansión y desarrollo.

3.4.2 Objetivos y metas estratégicas.

Dada la diversificación de la problemática urbana, los objetivos que se pretenden alcanzar con las actuaciones de este eje son los de "elevar la competitividad y lograr un desarrollo más equilibrado entre las ciudades económicamente más fuertes y el resto de la red urbana a través de acciones que combinen el desarrollo económico, el fomento del empleo en condiciones de igualdad entre mujeres y hombres, la inclusión social, y la recuperación y preservación medioambiental, como:

a) Fomentar la iniciativa empresarial, el empleo local y el desarrollo comunitario.

b) Rehabilitar el entorno físico, reurbanizando antiguos solares industriales, y conservando y desarrollando el patrimonio histórico y cultural.

c) Reforzar la cohesión social, promoviendo la integración social, cultural y económica."

Para ello las actuaciones planteadas en este eje se estructuran en el PO FEDER en torno a tres grandes áreas:

Proyectos monotemáticos en el sector del turismo

Proyectos monotemáticos en el sector de la cultura

Proyectos integrados para la regeneración urbana y rural

Tabla 6 Consignación presupuestaria del Eje 5 “Desarrollo local y urbano”

EJES CODIGO DENOMINACION AYUDAS

EJE 5

57 Otras ayudas para mejorar los servicios turísticos 29.858.376 58 Protección y conservación del patrimonio cultural 7.746.882

61Proyectos integrados para la regeneración urbana y rural 122.985.139

Sin subestimar la posible importancia de los proyectos temáticos en torno a la cultura y el turismo, el ámbito preferente para la aplicación de la iniciativa JESSICA sería, de conformidad con lo que establece el art 44 del Reglamento 1083/2006, el incluido en el tema prioritario 61.


INFORME FINAL.

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4 EL CONTEXTO CASTELLANO MANCHEGO. AGENTES EN PRESENCIA

4.1 La experiencia de financiación público-privada en Castilla La Mancha

El desarrollo de nuevas infraestructuras urbanas ha sido, durante toda la fase expansiva del ciclo, uno de los elementos comunes en la actuación de la mayor parte de los gobiernos de la Unión Europea, ya sea a nivel supranacional, nacional, regional o local. Y para su ejecución se han implementado diferentes modelos de gestión y mecanismos de financiación alternativos a los canales tradicionales con el objetivo de compartir tanto los riesgos, como los costes, sobre todo los financieros.

En nuestro país, Castilla‐La Mancha ha sido una de las regiones españolas en donde la administración regional se ha mostrado más activa en la promoción de proyectos de colaboración entre el sector público y el sector privado. A través de diversas empresas o entes dependientes de la Junta, el gobierno regional ha atraído en la última década el interés de los operadores y se ha dotado de un stock de infraestructuras que le pudiera permitier explotar su posicionamiento geográfico entre el Mediterráneo y el Atlántico y en el corredor de acceso de Europa hacia África. En este período, y con diferentes esquemas de colaboración con el sector privado, se han desarrollado numerosos polígonos industriales y parques logísticos, se ha ampliado significativamente la red autovías y carreteras e, incluso, aunque el resultado no fuese el esperado, se ha construido un aeropuerto que facilitase la intermodalidad en el trasporte de mercancías.

Las experiencias no se han limitado a infraestructuras económicas, algunas de ellas muy imbricadas en el desarrollo de determinados núcleos urbanos, sino también a inversiones de carácter social, como hospitales (el más emblemático es el Hospital de Toledo), infraestructuras educativas y colegios


INFORME FINAL.

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o depuradoras de agua. En la ordenación de estas inversiones la Junta de Castilla‐La Mancha ha tenido un papel protagonista a través de diversas empresas públicas como el Instituto de Finanzas de Castilla‐La Mancha, GICAMAN, ESINSA, Sociedad de Carreteras de Castilla‐La Mancha, Servicios Hospitalarios Generales o la Empresa Regional de Suelo y Vivienda, que han sido los responsables de canalizar y aglutinar el interés de los financiadores (cajas y bancos) y de los operadores (empresas concesionarias y operadores).

La región, por lo tanto, dispone de un nutrido grupo de proyectos que pueden servir de precedente. Bajo diferentes contratos se han desarrollado fórmulas concesionales, arrendamientos operativos, derechos de superficie o empresas mixtas, que en gran medida cubren la tipología más habitual en la que deberían tener cabida los proyectos de regeneración urbana. A modo de ejemplo, y aunque no sean actuaciones elegibles con fondos europeos en el actual período de programación, la región aprobó un Plan de Vivienda Público‐Privada para reducir la demanda insatisfecha de vivienda por parte de las familias y favorecer la reducción del stock de vivienda construida no ocupada.

A nivel local la experiencia de partenariados público‐privados (PPPs) es más reducida como consecuencia de la falta de masa crítica de población en la mayor parte de municipios. Apenas una decena de núcleos pueden aportar una demanda significativa para dar mayor garantía a la viabilidad de proyectos aunque no necesariamente todas las infraestructuras deben estructurarse con riesgo de demanda. De hecho, varias corporaciones locales (Diputaciones provinciales como Toledo o Cuenca) han sido pioneras en España en la concesión de contratos de construcción y conservación de parte de su red de carreteras fundamentalmente trasladando no sólo el riesgo de construcción a las empresas adjudicatarias sino también el riesgo de disponibilidad y de calidad en la prestación de los servicios de mantenimiento.

En definitiva, a diferencia de otros territorios, Castilla‐La Mancha ha acumulado una experiencia valiosa en la colaboración con el sector privado,

tanto para la construcción y explotación de las infraestructuras como para su financiación. Y son numerosos los ejemplos en los que han participado empresas y entidades de crédito de ámbito nacional e internacional. Si bien es cierto que en las actuales circunstancias las limitaciones presupuestarias de todas las administraciones (estatal, autonómica y local) y el endurecimiento de las condiciones crediticias han frenado la ejecución de algunas obras relevantes en la región que podrían ralentizar la promoción de nuevos proyectos en el futuro más inmediato así como el recurso a este tipo de fórmulas que para las entidades de crédito incorporar una mayor prima de riesgo que la obra pública. Precisamente por esta razón la utilidad de Jessica podría ser más valiosa en esta coyuntura, en la medida en que puede actuar de palanca y dinamizar la financiación privada y permite a las corporaciones locales salvar las limitaciones legales para endeudarse y realizar nuevas inversiones.

4.2 El gestor de los fondos del Programa Operativo

La Junta de Comunidades de Castilla – La Mancha ha canalizado desde el principio la iniciativa JESSICA a través del eje 5 del Programa Operativo (Desarrollo Local y Urbano). En consecuencia, el gestor responsable de estas líneas de proyecto dentro de la Comunidad Autónoma ha sido la Consejería de Ordenación del Territorio y Vivienda.

Al contrario que otras comunidades autónomas españolas, que han planteado un abanico de proyectos elegibles (energía, turismo, suelo, renovación urbana, equipamientos universitarios, etc,…) con posibilidad de ser gestionados por distintos gestores, en el caso de Castilla – La Mancha, ya desde 2009, la Consejería a través de su empresa regional de suelo y vivienda (EReS) ha sido el gestor elegido para establecer una estrategia de financiación JESSICA.

En la actualidad, la reducción de Consejerías que ha tenido lugar en la JCCM ha incrementado las competencias de la Consejería de Ordenación del Territorio y Vivienda que actualmente es responsable de la política


INFORME FINAL.

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energética, obras públicas, transporte, ordenación del territorio y urbanismo, promoción de suelo, vivienda y actividades económicas.

A lo largo de la redacción de este estudio, se ha propuesto a la Administración Gestora la incorporación de otras áreas de financiación que fueran elegibles JESSICA, como la política de eficiencia energética cuya competencia se encuentra en la Consejería de Ordenación del Territorio y Vivienda. En el momento de redactar este informe, la decisión de incorporar nuevas áreas elegibles no ha sido tomada por lo que los estudios de proyectos piloto se limitan a los inicialmente propuestos, en torno a regeneración urbana, promoción de actividades comerciales, terciario, etc,…

4.3 Mapa de posibles socios financieros y/o participantes en la iniciativa JESSICA en Castilla-La Mancha

La gestión de JESSICA a través de FDUs requiere para su funcionamiento el apoyo de socios potenciales de cada uno de los siguientes sectores económicos:

1. Cajas de ahorros y bancos, regionales, nacionales e internacionales.

2. Instituciones financieras y comerciales, como fondos de inversión y promotores inmobiliarios.

3. Administraciones públicas

4. Agencias e instituciones públicas: se analizará el papel que pueden jugar oficinas, compañías o agencias de de desarrollo urbano.

5. Organizaciones sin ánimo de lucro

6. Empresas relevantes del tejido productivo castellano‐manchego o de ámbito nacional que pudiesen estar interesadas

Pero por la naturaleza de estos fondos el estudio debe centrarse sobre todo en el primer ámbito, en el de las entidades de crédito que operan habitualmente en la región que, como consecuencia de la actual coyuntura, está en pleno proceso de trasformación.

Al igual que sucede en el resto del sistema financiero español (en adelante, SFE), también en Castilla‐La mancha el sector está inmerso en una reestructuración que pretende corregir el exceso de capacidad instalada acumulada durante el periodo alcista del ciclo económico, y con ello poder hacer frente a un escenario de prácticamente nulo crecimiento económico y escaso incremento de crédito, que fue la variable fundamental que incentivó en su día la expansión y apertura de oficinas por parte de todas las entidades financieras. Es por ello que están llevando a cabo procesos de integración, bien mediante fusiones o bien bajo la fórmula de un Sistema Institucional de Protección (SIP), que está dando lugar a que las principales entidades regionales hayan sido integradas en grupos financieros más solventes, pero que mantienen una presencia activa en el territorio.

El sector de cajas de ahorros está siendo el más afectado por la reestructuración (el número de entidades participantes en procesos de integración supone aproximadamente el 94% del total activos), consecuencia de la mayor expansión que experimentó este sector. Por ejemplo, durante el periodo 2003‐07 el número de oficinas de las cajas de ahorros se incrementó en un 17,8%, las cooperativas lo hicieron en un 11,1% mientras que los bancos aumentaron su parque de oficinas en un 10,4%.

Esta aceleración del proceso de apertura de oficinas vino justificada por el ritmo de crecimiento del crédito, con tasas de variación interanual de doble dígito, que en particular, en el caso de Castilla‐La Mancha, superaban a las tasas del SFE. A pesar de que el crecimiento interanual de los depósitos no


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alcanzó en ningún momento el dinamismo del crédito, la apelación a la financiación exterior ha permitido cubrir la demanda crediticia también a las entidades que han actuado tradicionalmente en la economía castellano‐manchega.

Variación interanual del crédito Variación internanual de los depósitos

-0,9%

0,8%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

Dic 05 Dic 06 Dic 07 Dic 08 Dic 09 Sep 10Castilla - La Mancha SFE

1,4%0,3%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20%

Dic 05 Dic 06 Dic 07 Dic 08 Dic 09 Sep 10Castilla - La Mancha SFE

Hay que considerar que la región muestra un grado de saturación bancaria elevado medido en términos de número de habitantes por oficina, por lo que como economía regional muy bancarizada parece razonable que haya que contar con el sector financiero como socio natural para iniciativas como Jessica. En concreto, este indicador de capilaridad del SFE se sitúa en torno a los 1.000 habitantes por oficina, el doble que la media de la UE (en torno a los 2.200 habitantes por oficina con datos a cierre de 2009).

Capilaridad del SFE vs. Castilla‐La Mancha (nº habitantes por oficina)

1.0421.058

900

920

940

960

980

1.000

1.020

1.040

1.060

1.080

1.100

Dic 05 Dic 06 Dic 07 Dic 08 Dic 09Castilla-La Mancha SFE

Aunque la capilaridad es muy similar a la media española, la región tiene algunos elementos que caracterizan su sistema financiero. En particular, se observa en la distribución de la red de oficinas una mayor presencia de las cooperativas de crédito en esta región (cajas rurales). Tal es así que en septiembre de 2010 el conjunto de oficinas de cooperativas de crédito en Castilla‐La Mancha representaba un 23,2%, frente al 11,6% del SFE.


INFORME FINAL.

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Distribución de la red de oficinas de Castilla‐La Mancha (según tipología de entidad)

438

460

479

489

464

464

464

464

964

994

1.054

1.073

1.071

1.067

1.063

1.065

428 43

4 445

456

460

461

461

462

Dic 05 Dic 06 Dic 07 Dic 08 Dic 09 Mar 10 Jun 10 Sep 10Bancos Cajas de ahorro Cooperativas de crédito

1.991

Distribución de la red de oficinas del SFE (según tipología de entidad)

14.533

15.096

15.542

15.580

14.840

14.774

14.715

14.670

22.410

23.418

24.591

24.985

24.202

24.004

23.903

23.743

4.656

4.772

4.953

5.097

5.043

5.040

5.019

5.040

Dic 05 Dic 06 Dic 07 Dic 08 Dic 09 Mar 10 Jun 10 Sep 10Bancos Cajas de ahorro Cooperativas de crédito

43.453

No obstante, los indicadores de negocio bancario ponen de manifiesto una menor actividad bancaria en la región en comparación con la media nacional, tanto en términos de crédito y depósitos por habitante como en relación al volumen de negocio por oficina, entendiendo por volumen de negocio la suma de créditos y depósitos.

Crédito por habitante Depósitos por habitante(euros por habitante) (euros por habitante)

27.8

17

05.000

10.00015.00020.00025.00030.00035.00040.00045.000

Dic 05 Dic 06 Dic 07 Dic 08 Dic Castilla-La Mancha SFE

17.4

83

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

Dic 05 Dic 06 Dic 07 Dic 08 DicCastilla-La Mancha SFE

Volumen de negocio por oficina (miles de euros por oficina)

70.47546.797

0 20.000 40.000 60.000 80.000

Dic 05

Dic 06

Dic 07

Dic 08

Dic 09

Castilla-La Mancha SFE

Sep 10


INFORME FINAL.

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Respecto a la cuota de mercado de crédito, con una perspectiva temporal amplia, se observa cómo las cajas de ahorros han ganado cuota de mercado (+400 puntos básicos) en detrimento de bancos y cooperativas tomando en consideración, como fecha de inicio en la comparativa el momento de máxima expansión del crédito.

Cuota de mercado de crédito OSR2 en Castilla‐La Mancha(Diciembre 2005) (Junio 2010)

Bancos31,4%

Cajas de Ahorro57,8%

Cooperativas10,8%

Bancos28,5%


Cooperativas9,7%

Sin embargo, esta situación se ha invertido con el trascurso de la crisis, cediendo protagonismo a los bancos y, fundamentalmente, a las cooperativas de crédito. Como se puede observar, los bancos han mostrado un mayor crecimiento en términos de cuota de depósitos, a lo que ha contribuido de forma especial la “guerra” por la captación del pasivo minorista iniciada en marzo de 2010. Al tiempo que las cooperativas han disminuido su cuota de depósitos, las cajas de ahorros, más ocupadas en los procesos de reestructuración, han sido las más perjudicadas por la agresiva política comercial de los bancos.

2 Crédito OSR se refiere a otros sectores residentes (familias y empresas no financieras residentes).

Cuota de mercado de depósitos OSR en Castilla‐La Mancha(Diciembre 2005) (Junio 2010)

Bancos23,0%


Cooperativas16,6% Bancos

27,6%


Cooperativas15,9%

En este contexto, hay que señalar que son 56 las entidades de depósito las que operan en la región castellano manchega: 19 bancos, 29 cajas y 8 cooperativas. Es decir, más de la cuarta parte de las entidades de crédito españolas trabajan en la región. No obstante, la cuota de mercado se encuentra concentrado en unas pocas entidades, tanto si consideramos el ámbito nacional (el 43,4% de la cuota de mercado de activos financieros de España está en manos de 5 entidades españolas), como si limitamos el análisis a Castilla‐La Mancha, circunstancia que, en definitiva, indica que todas las principales entidades financieras españolas están presentes en la región.

A su vez, de esas 56 entidades de depósito, 9 son entidades financieras originarias de la región. Como ya se ha mencionado, el proceso de transformación se está poniendo de manifiesto en el censo de instituciones.

De este modo, en el transcurso de 2010 tanto la caja de ahorros de Castilla‐La Mancha (CCM) como Caja Guadalajara han sido absorbidas o integradas con otras entidades financieras dando lugar a nuevas instituciones financieras más fuertes que siguen teniendo una presencia relevante en la comunidad autónoma a través de las antiguas redes de las citadas cajas regionales;


INFORME FINAL.

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Por lo que se refiere a la primera de ellas, el Banco de España acordó la sustitución de los administradores Caja Castilla‐La Mancha (CCM) en marzo de 2009. A mediados de 2010 tras una puja en la que también participó BBK, el negocio bancario de CCM se integró en el grupo Cajastur a través de su participada Banco Liberta, correspondiendo el 25% de las acciones del banco a la Fundación Caja Castilla La Mancha. CCM recibió ayudas del Fondo de Garantía de Depósitos vía participaciones preferentes y un esquema de protección de activos, además de financiación puente.

Por su parte, Caja Guadalajara llegó a un acuerdo de integración con Cajasol, entidad andaluza con apenas presencia en Castilla‐La Mancha, y por tanto, con nulo solapamiento en la red de oficinas, que a su vez está actualmente en pleno proceso de creación de un Sistema Integral de Protección (SIP) junto con la recién creada Banca Cívica (Caja Navarra, Caja General de Canarias y Caja Burgos).

Los restantes operadores financieros originarios de la región también se están acometiendo sus propios procesos de transformación. En particular, Caja Rural de Ciudad Real, Caja Rural de Albacete (que recientemente absorbió a Caja Rural de la Roda) y Caja Rural de Cuenca están inmersas en un proceso de fusión que dará lugar a la segunda caja rural en el ranking de Cajas Rurales de la Asociación de Cajas Rurales en términos de BAI y a la quinta en términos de activos, lo que supone un salto cuantitativo, y cualitativo, debido a todas las sinergias generadas, de especial relevancia, con lo que la región recupera una entidad de referencia de dimensión significativa.

Las siguientes tablas muestran las principales magnitudes financieras de las entidades de la región. Como se observa a continuación, se trata de entidades de tamaño muy heterogéneo, donde las cooperativas de crédito se caracterizan en particular por una penetración bancaria muy equilibrada en términos de créditos y de depósitos, fruto de su fuerte vínculo con el territorio y valor de franquicia.

Asimismo, al igual que se observa para el conjunto del sector, los ritmos de crecimiento del crédito registrados por estas entidades muestran el grado de atonía existente en el entorno, atribuido tanto a cuestiones de escasez de demanda solvente como a restricción de oferta. En cualquier caso, como cabría esperar, son las dos cajas de ahorros las que han registrado crecimientos negativos hasta la fecha mientras que las cajas rurales muestran crecimientos del crédito positivos. Ello es compatible con una estructura de financiación menos dependiente de la financiación mayorista, básicamente sustentada en depósitos de la clientela, y por tanto no sujetas a las volatilidades del mercado, que están afectando de manera especialmente intensa al sector. Al mismo tiempo, su grado de cercanía con la clientela tradicional, las hace especialmente conocedoras de la capacidad de la misma para ser posibles receptoras solventes de créditos. Las mismas conclusiones pueden realizarse no sólo para las entidades de Castilla‐La Mancha sino también para las cajas de ahorros españolas y cajas rurales españolas en su conjunto.

Principales magnitudes financieras de las entidades de Castilla La Mancha (indicadores referidos a nivel nacional)

Importe (mill.€) (%) Importe (mill.€) (%) Importe (mill.€) (%)Cajas de Ahorro 1.280.731 905.000 628.909CCM 25.545 1,99% 18.212 2,01% 11.170 1,78%Guadalajara 1.751 0,14% 1.280 0,14% 1.067 0,17%

Cooperativas de crédito 119.429 95.589 80.473CR Toledo 3.127 2,62% 2.197 2,30% 2.375 2,95%CR Ciudad Real 1.603 1,34% 1.163 1,22% 1.131 1,41%CR Albacete 1.490 1,25% 1.114 1,17% 1.232 1,53%CR Cuenca 919 0,77% 591 0,62% 740 0,92%CR Mota del Cuervo 84 0,07% 62 0,07% 72 0,09%CR Villamalea 47 0,04% 30 0,03% 38 0,05%CR Casas Ibañez 37 0,03% 23 0,02% 30 0,04%Datos individuales a diciembre 2009. Millones de euros.Fuente: CECA, UNACC, AIAF y CNMV.

Total Activo Crédito Depósitos


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La cuota de mercado de oficinas que cada una de las entidades muestra en la región castellano manchega puede utilizarse como aproximación e indicador del grado de penetración bancaria de cada una de las entidades en la región.

Oficinas en Castilla la Mancha de las entidades de Castilla‐La Mancha

Número oficinas CuotaCajas de Ahorro 1.995CCM 416 20,85%Guadalajara 58 2,91%

Cooperativas de créditoCR Toledo 179 8,97%CR Ciudad Real 108 5,41%CR Albacete* 71 3,56%CR Cuenca 84 4,21%CR Mota del Cuervo 1 0,05%CR Villamalea 1 0,05%CR Casas Ibañez 1 0,05%Datos a diciembre 2009Fuente: CECA y UNACC*Incluye dos oficinas de CR Roda

Castilla-La Mancha

Todo apunta a que la presión competitiva del entorno financiero y macroeconómico de los próximos ejercicios prolongará el proceso de concentración bancaria y previsiblemente asistiremos a más procesos de integración en un horizonte a corto plazo. En cualquier caso, con los movimientos que han tenido lugar en la región y en las condiciones tan iniciales en las que se encuentran algunas de estas operaciones, también ha cambiado el mapa de las entidades con mayor potencial para poder desarrollar Jessica en la región.

Desde luego, habría que colaborar con la banca, que mantiene una presencia activa a través de las principales entidades (BBVA, Santander, Banesto) pero también, en el caso de Castilla‐La Mancha, podría ser de especial interés para las cajas rurales, no sólo porque ganarían peso y representatividad si prosperan los procesos de integración, sino porque alguna de las cajas rurales

mantiene una interlocución muy valiosa con los sectores empresariales, como la Caja Rural de Ciudad Real.

En cualquier caso, no habría que renunciar a la posible participación del SIP liderado por Cajastur y Caja de Ahorros del Mediterráneo –en el que está integrada la antigua red de CCM‐ o de Banca Cívica (en el que podría incorporarse Cajasol‐Caja de Guadalajara), así como tampoco de Ahorro Corporación Financiera, que ya ha mostrado interés por gestionar Jessica en otras regionales españolas.


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5 TIPOLOGÍA DE PROYECTOS ELEGIBLES

El planteamiento propuesto por la Autoridad Gestora del PO para desarrollar una experiencia piloto de financiación JESSICA, se centra en las actividades de regeneración y sostenibilidad urbana en las ciudades de la región. La interlocución principal ha sido a través de EReS (Empresa Regional de Promoción de Suelo y Vivienda), posponiendo como alternativa otros contactos con gestores de fondos del PO, como las Administraciones de Transporte o la Agencia de Energía.

En consecuencia, el equipo de trabajo se ha concentrado en determinar las tipologías de proyectos que está llevando a cabo EReS y analizar su elegibilidad.

5.1 Criterios de elegibilidad

Es importante señalar la necesidad de cumplir con los criterios de elegibilidad, como base para la selección de proyectos. La voluntad de la Junta de Comunidades de Castilla‐La Mancha, de dirigir JESSICA hacia operaciones ligadas a la actividad de EReS ha dado lugar propuestas de proyectos difícilmente elegibles, como inversiones en el ámbito de la promoción de suelo industrial de nueva creación (greenfields) o actuaciones de vivienda, específicamente indicadas como no elegibles.

Los criterios generales de elegibilidad JESSICA pueden resumirse de la manera siguiente:

1. Deben ser proyectos que cumplan los criterios de elegibilidad del PO FEDER

2. El proyecto debe estar incluido en un Plan Integrado de Desarrollo Urbano (PIU)


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3. La inversión debe llevarse a cabo antes de 2015.

4. La inversión debe generar ingresos, de forma que puedan devolver los fondos JESSICA

5. La inversión debe estar financiada en parte por empresas privadas o entidades financieras

6. La inversión debe generar rentabilidades positivas tanto para los inversores privados participantes en el proyecto como para el conjunto de la sociedad

5.2 Proyectos EReS

A lo largo de varias reuniones mantenidas con EReS, se han explicado las principales líneas de inversión y financiación de la empresa pública. Los proyectos que a continuación se detallan corresponden a tipologías financiadas por EReS y susceptibles de ser incluidos en el EJE 5 del PO 2007‐2013. Sobre estas tipologías, se ha realizado un primer análisis de elegibilidad JESSICA, a fin de delimitar con mayor detalle los proyectos elegibles.

5.2.1 Financiación de obra de urbanización del suelo industrial:

EReS no es propietario del suelo y actúa como entidad que facilita la financiación de la urbanización de suelo industrial realizada a través de Ayuntamientos o Empresas municipales dependientes de éstos. Plazo de financiación: 8 años + 2 años de plazo de carencia. Los intereses de la deuda son sufragados por la Junta de Comunidades de Castilla –La Mancha. Para su completa elegibilidad, habría que estudiar si la urbanización del suelo industrial está englobada en contexto urbano, siendo prolongación de los polígonos industriales o si se conciben como traslado de actividades económicas desde los centros urbanos a estos nuevos enclaves. En este caso debería existir un plan de ordenación urbana asociado a la superficie que se quedaría libre en el centro.

Ejemplos de estas iniciativas son los polígonos de San José (Fase II) en San Clemente (Cuenca) y “Ampliación del Sector Industrial Daimiel – Alto – Guadiana –Cidag II” en Daimiel (Ciudad Real).

Polígono Sup BRUTA m2

Sup NETA m2

Financiación JJCA

ERES

San José (II)

117.908,00 60.362,23 1.490.901,27 € 4.259.717,91 €

Cidag (II) 686.567,00 519.529,00 2.642.500,00 € 7.550.000,00 €

En un primer análisis, esta línea de proyectos de desarrollo de suelo industrial no es elegible. Para que pueda ser financiada con fondos JESSICA la creación de nuevo suelo industrial tiene que estar incluida en un PIU. El Plan debe mostrar su necesidad que, en principio, debe provenir de una operación de regeneración de zonas industriales o mixtas degradadas, y debe dar prioridad a la ocupación de suelos existentes.

5.2.2 Programas de Actuación Urbanizadora (PAU) sobre suelo industrial

En este caso, EReS no tiene previamente la propiedad del suelo, pero tras la aprobación de un PAU y la posterior realización de los trabajos de urbanización, los propietarios de los terrenos resultantes pueden optar por retribuir a EReS por la gestión con dinero o con suelo (normalmente es esta segunda opción). En el caso de que se retribuya en suelo el EReS enajena las parcelas resultantes. De esta modalidad se tienen en este momento dos proyectos en estudio de ser susceptibles de ser financiados mediante fondo Jessica:

Ampliación de Polígono Industrial de Toledo Sector 11.1 (Futura Ubicación de la Coca‐Cola). Colindante con el Proyecto de Singular Interés (PSI) del Barrio Avanzado de Toledo y el Área de Renovación Urbana de las 48 viviendas del barrio de Santa María de


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Benquerencia en Toledo (zona degradada). Las tres actuaciones en conjunto serían susceptibles de estar ligadas a un PIU Global para toda la Ciudad de Toledo. Posible recuperación de la inversión por la construcción de nuevas depuradoras en el área y cursos de formación por la empresa.

PSI Polígono Aeronáutico y Logístico de Albacete. Ya está terminado pero faltan por finalizar las conexiones del polígono ya que se tiene que adaptar uno de los viales de acceso al tráfico aéreo. Las empresas que se asienten en él (Eurocopter e industrias auxiliares) van a implantar allí centros de formación. El proyecto podría integrarse en un PIU global de la ciudad de Albacete.

Como en el caso anterior, estos proyectos no pueden considerarse elegibles bajo el concepto de que serían incorporados en cualquier caso en un PIU, como es el caso de algunas actuaciones en transporte público, por ejemplo. Por lo tanto sólo serían elegibles después de la aprobación de un PIU que los justificara plenamente.

5.2.3 Encomiendas de gestión

Se trata de actividades directas de urbanización por encargo de la Junta de Castilla‐La Mancha. En su mayor parte, no son elegibles por no tener recuperación de la inversión y, en algunos casos, no ser elegibles FEDER. EReS ha proporcionado información de:

Plan de Barrios (Albacete): Plan de Remodelación de Infraestructuras del Recinto Ferial de Albacete y su entorno. Es un proyecto con un presupuesto de 11.558.439,46 € encuadrado dentro del Plan de Calidad Vecinal sobre Actuaciones en Barrios y Pedanías. Financiación: 80% Junta de Comunidades de Castilla – La Mancha (JCCM) y 20% Ayuntamiento de Albacete. Las únicas posibilidades de obtener ingresos a partir de las actuaciones encargadas a ERES y, por tanto, de promover un JESSICA serían el uso

del derecho de superficie (aparcamientos, en el Plan Barrios 1 se hizo) o la posible liberación de suelo para usos lucrativos (no se da hasta ahora).

Promociones de Alojamientos Universitarios Protegidos. (Cuenca ‐53 viviendas y Albacete – 50 viviendas‐). En este caso, sí se estima la elegibilidad dado que la recuperación de la inversión se hace a través de los ingresos que generen las residencias aunque suelen estar muy subvencionados y representar un % muy pequeño sobre la inversión.

La gestión actual de este tipo de operaciones es intrincada, entre el EReS, la JCCM, una fundación universitaria y el concesionario final del Servicio. La Universidad pone el suelo y realiza el Proyecto, la JCCM pone el 85 % de la inversión en edificación y urbanización EReS actúa como promotor. El 15 % restante es subvencionado por el Ministerio de Vivienda. Además está prevista una subvención por Calificación energética. 7.687.792,52 € (4.446.066,00 € Albacete y 3.241.663,52 € Cuenca).

En definitiva, se trata de operaciones que plantean bastantes dificultades para su financiación a través de JESSICA. Aunque los alojamientos universitarios pueden ser considerados elegibles al FEDER (no deben ser considerados vivienda, sino complemento del proceso educativo), es preciso encontrar un mecanismo PPP que permita al beneficiario de los fondos (en principio, EReS) su recuperación. SI la parte comercial es repercutida a una fundación universitaria, habría que estudiar un mecanismo de cesión de los fondos recuperados

5.2.4 Actuaciones residenciales

En términos generales la vivienda no es susceptible de ser financiada por fondos JESSICA en España (Reglamento CE n°1080/2006 Art. 7 par.2). Sin embargo las inversiones en infraestructuras y servicios complementarias a la


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mejora o creación de viviendas, dentro de un PIU, pueden ser elegibles. El problema principal es que estas inversiones complementarias tengan ingresos propios que permitan la recuperación de al menos un parte de la inversión. Ahora bien, si un FDU se constituye con cofinanciaciones (públicas o privadas) que no procedan del FEDER (bancarias, por ejemplo), la parte no FEDER del presupuesto puede servir a financiar las partes no elegibles (viviendas) de desarrollos residenciales incluidos en un PIU.

Por parte del EReS, se han identificado los siguientes proyectos:

Área de Renovación Urbana de las 48 viviendas del Barrio de Santa María de Benquerencia. Creación de zonas verdes y reurbanización de la zona además de la construcción de nuevas viviendas (258) sometidas a algún régimen de protección pública, aún por definir. Demolición del edificio anterior, foco marginal. Posible recuperación de la inversión con los usos terciarios que se implanten en el área. Posible pertenencia a un PIU global de Toledo. Coste Total 40.386.419,66 €. Colindante con el Sector 11.1 y el Barrio Avanzado de Toledo.

PSI del Barrio Avanzado de Toledo, situado en el Polígono residencial de Santa María de Benquerencia. Desarrollo de la Actuación 18 del Plan de Ordenación Municipal de Toledo. Posible pertenencia a un PIU para el conjunto de la ciudad de Toledo. Posible recuperación de la inversión en usos dotacionales (pabellón polideportivo de gran capacidad, palacio de congresos) y terciarios (establecimientos hoteleros y oficinas). 2.000 viviendas en régimen de Protección Pública. Inversión Total: 22.713.251, 42 €.

Sector Residencial A‐01 “Camino de los Alarcos” de Miguel Turra.. La promoción residencial no es JESSICABLE en si misma aunque sí puede serlo la dotacional del polígono. En particular, un espacio dotacional previamente existente (área deportiva y centro educativo).

Desarrollo de actuación urbanizadora en el denominado Silo SENPA en Albacete y Proyecto de edificación de 213 viviendas de Protección Pública (Encuadrado en el Plan General de Ordenación Urbana de Albacete). La inversión a realizar asciende a 35.005.685,19 €. Una parte de las viviendas se van a dedicar a viviendas de alquiler con opción a compra a los 10 años, habiendo aportado el 50% de las mensualidades. Los bajos de los edificios van a estar destinados a uso terciario. Existe la posibilidad de aplicar fondos JESSICA a los componentes no residenciales. La creación de una entidad propietaria de los bajos comerciales para su alquiler podría, por ejemplo, facilitar esta aplicación.

Proyecto de edificación de 86 viviendas de Protección Pública en la parcela R/ del Ecobarrio de Toledo. Viviendas, parte destinada a alquiler, de protección pública y locales comerciales de uso terciario. Importe Total de la Inversión asciende a 11.467.685,87 €. Esta operación es parecida a la anterior, pero su pequeño tamaño puede dificultar la aplicación de fondos del FDU.

5.3 Otras actuaciones a estudiar.

Se han analizado otras actuaciones que pudieran ser incluidas en un PIU y, consecuentemente, elegibles JESSICA. Se trata de actuaciones emprendidas por otras Agencias de la JCCM que también intervienen en promoción de suelo y equipamiento. Asimismo, y al desarrollar en detalle el caso de Toledo, se analizarán proyectos promovidos por el ayuntamiento, dentro de sus programas de rehabilitación integral (ARI).

Area de dotaciones complementarias del Hospital de Toledo. Gran Proyecto que lleva englobado una programa de equipamiento terciario (hoteles y comercio) que no se ha desarrollado por falta de financiación. El ente gestor es el Servicio de Salud de Castilla La Mancha (SESCAM).


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Actuaciones llevadas a cabo por el Ente de Gestión de Infraestructuras de Castilla – La Mancha. S.A. GICAMAN, muchas de ellas similares a las de ERES como el desarrollo de Polígonos industriales en las líneas antes mencionadas, equipamientos culturales con aparcamientos asociados, etc,…


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6 LA BASE DE LA PROPUESTA JESSICA: EL PLAN INTEGRAL DE DESARROLLO URBANO (PIU). EL CASO DE TOLEDO

La voluntad de la Autoridad Gestora de fondos FEDER para implementar la iniciativa JESSICA se ha dirigido a su aplicación en proyectos de carácter urbanístico, principalmente nuevo suelo, ya fuera desarrollo de suelo para actividades económicas ya equipamientos o servicios urbanos. La aplicación exclusiva de JESSICA a proyectos promovidos por EReS limita esta herramienta a, por ejemplo, la promoción de suelo para actividades comerciales o terciarias en actuaciones más amplias de promoción residencial. Tal sería el caso del barrio Avanzada (nuevo suelo) de la rehabilitación de Benquerencia (regeneración urbana).

En ese sentido, y a modo de ejercicio teórico, se ha querido desarrollar el contenido de un Plan de Desarrollo Integral (PIU) para el caso de una ciudad como Toledo. En este plan, se amplía la gama de proyectos a iniciativas de otras agencias autonómicas (y no solo EReS) así como a programas municipales.

6.1 ¿Cómo entender un PIU en las ciudades de Castilla La Mancha?

El primer paso a dar es la integración de las múltiples iniciativas urbanas en un Plan Integrado de Desarrollo Urbano. La experiencia del planeamiento urbanístico en las principales ciudades de la región obliga a considerar en un hipotético PIU actuaciones de distinto rango:

Actuaciones de renovación urbana en los centros históricos. Particularmente, y apoyadas en los planes especiales para dichos centros, proyectos de reurbanización y reutilización de edificios


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históricos para usos de equipamiento y servicios, así como renovación residencial.

Actuaciones de renovación residencial y equipamiento fuera de los cascos históricos, como el caso de Benquerencia, en Toledo.

Promociones de suelo para actividades económicas, ligados a operaciones de traslado de actividades urbanas o con fuerte relación con operaciones de renovación urbana.

Equipamientos ligados a servicios universitarios, tercera edad, etc,… promovidos desde el sector público o el privado.

Por último, nuevos equipamientos terciarios en torno a centros de servicios, como el nuevo hospital de Toledo.

A partir de los puntos anteriores, y como ejercicio teórico, se ha realizado una propuesta de Plan Integrado de Desarrollo Urbano (PIU) para la ciudad de Toledo. Esta propuesta ha sido realizada por el equipo redactor y no ha podido ser contrastada con la Autoridad Gestora.

6.2 Síntesis de las actuaciones de un posible PIU de Toledo

6.2.1 Barrio Avanzado.

Situado al este de la ciudad en el barrio de Santa María de Benquerencia.

Actuación con 2.000 viviendas, de uno a cuatro dormitorios, Palacio de Deportes; y diversos equipamientos.

Cuenta con 45.345 m2 de uso terciario comercial, de oficinas (en dos parcelas), hotelero, y mercado de barrio (en una parcela).

Depende su ejecución de EReS, si bien la tramitación urbanística ha sido realizada por la Dirección General de Planificación Territorial. La propiedad es toda de la JCCM.

El planeamiento está aprobado definitivamente y está pendiente del inicio de las obras de urbanización. La urbanización está encomendada a EReS.

Las parcelas residenciales cuentan con el proyecto básico y están pendientes de enajenarse.

Las parcelas terciarias no cuentan con proyecto y se desconoce si se van a enajenar en breve.

La financiación JESSICA se dirigiría a las actuaciones terciarias y comerciales, así como a los equipamientos. La operación podría abordarse en su conjunto, acometiendo JESSICA parte de la financiación no residencial, y que representara una recuperación de la inversión.

6.2.2 Poligono industrial Sector PP.11.

Situado al este del actual polígono industrial de Santa María de Benquerencia.

Cuenta con una superficie bruta 1.307.000 m2 para usos industriales, con 645.000 m2 de suelo neto, y usos terciarios con 116.037 m2 de suelo neto.

Depende su ejecución de EReS, si bien la tramitación urbanística ha sido realizada por la Dirección General de Planeamiento Municipal. La propiedad es de propietarios particulares, pero EReS en su calidad de agente urbanizador puede llegar a hacerse con el 48% del suelo aproximadamente.


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El planeamiento está aprobado definitivamente y está pendiente de la aprobación del proyecto de urbanización y reparcelación. La urbanización está encomendada a EReS.

En esta zona existe el compromiso de ubicar una parcela de Coca‐cola de 100.000 m2. Al mismo tiempo EReS y el Ayuntamiento han contactado con otras empresas para poder instalarse en el polígono.

El principal problema que plantea esta actuación para ser elegible es que se trata de un “greenfield” o nuevo suelo a promover. En el PIU se puede delimitar aquellas parcelas para usos terciarios y equipamientos que puedan ser descentralizados desde la ciudad de Toledo. Como en el caso del Barrio Avanzado, JESSICa sólo financiaría la parte del proyecto elegible.

6.2.3 Regeneración urbana en el Poligono.

Situado al este del actual polígono residencial de Santa María de Benquerencia, y corresponde con una actuación de regeneración urbana dado que contenía unas edificaciones en total degradación, que se han demolido.

Cuenta con una superficie bruta 45.843 m2 para usos residenciales (49.213 m2 construidos con 474 viviendas), terciarios comerciales (700 m2 construidos) y dotacionales.

Existe un realojo de parte de los anteriores propietarios.

Depende su ejecución de EReS, si bien la tramitación urbanística ha sido realizada por la Dirección General de Planeamiento Municipal. La propiedad es de la JCCM, del Ayuntamiento de Toledo y de diversos propietarios de viviendas anteriores.

El planeamiento está aprobado definitivamente y está pendiente de la aprobación del proyecto de urbanización y reparcelación. La urbanización está encomendada a ERES.

La financiación JESSICA incidiría en los usos dotacionales y comerciales de apoyo a la renovación urbana.

6.2.4 Plan Especial calle Alberche

Situado en la citada calle del actual polígono residencial de Santa María de Benquerencia.

Cuenta con una superficie bruta 30.000 m2, para usos residenciales y terciarios con 17.740 m2 construidos para 213 viviendas aproximadamente.

La tramitación urbanística ha sido realizada por la Dirección General de Planeamiento Municipal. La propiedad es de la JCCM, sin que se sepa quién va a ejecutarlo

El planeamiento está aprobado definitivamente y está pendiente de la aprobación del proyecto de reparcelación.

En esta zona existe el compromiso de ubicar un Centro de Día Municipal para el Ayuntamiento.

Como en el caso anterior, JESSICA financiaría parte de los equipamientos y dotaciones urbanas.

6.2.5 Plan Especial de San Lázaro

Situado en la citada calle de la zona conocida como San Lázaro, junto al Hospital Tavera, en el ensanche de Toledo.


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Cuenta con una superficie bruta 30.000 m2, para usos dotacionales (5.766 m2 construidos para un centro cultural) aparcamiento (400 plazas), terciario de oficinas (14.838 m2 construidos en dos parcelas).

El planeamiento está aprobado definitivamente, y la zona está urbanizada en su totalidad. Existe licencia municipal para la construcción del aparcamiento y del Centro Cultural.

La propiedad es de GICAMAN, del Instituto de Finanzas y del Ayuntamiento de Toledo.

El centro cultural lo está ejecutando la Fundación Quijote dependiente de la Junta a través de GICAMAN.

El aparcamiento lo está ejecutando GICAMAN.

Las parcelas de oficinas dependen de GICAMAN, del Instituto de Finanzas.

JESSICA puede financiar gran parte del proyecto, principalmente el espacio de oficinas y el aparcamiento.

6.2.6 Centro de convenciones Miradero.

Situado en el Casco Histórico de Toledo.

Corresponde con la edificación de un Centro de Convenciones y Exposiciones según proyecto de Rafael Moneo. Dispone de una sala para 1.000 personas, de salas para convenciones, restaurantes.

El centro se sitúa sobre un aparcamiento ya construido con 600 plazas, y se remata con un espacio ajardinado y de paseo ya ejecutado.

La propiedad es del Ayuntamiento de Toledo, y está pendiente de licitar la explotación y futura gestión del centro a través de una concesión.

Toda la obra la está ejecutando el Ayuntamiento de Toledo, habiendo existido para el mismo financiación del Banco Europeo de Inversiones.

6.2.7 Viviendas municipales.

Existen varias promociones de viviendas de protección oficial en los distintos barrios de la ciudad (Casco Histórico de Toledo, Palomarejos y Polígono) que se pueden analizar desde la perspectiva de su financiación parcial por JESSICA para usos especiales, como alquiler para colectivos sociales específicos.

6.2.8 Rehabilitación viviendas en el Casco Histórico de Toledo

Dentro del Casco Histórico de Toledo existe un área de rehabilitación integral, que conlleva la rehabilitación de cualquier vivienda dentro de la regeneración iniciada hace años y canalizada a través del Plan Especial del Centro Hstórico.

Se puede cifrar que la media de rehabilitaciones al año se sitúa entre 50 y 150 viviendas, con costos diversos.

La ejecución depende del Consorcio de la ciudad de Toledo, dependiente del Ayuntamiento de Toledo, si bien se trata de viviendas de particulares.

Existe una ordenanza municipal específica al respecto.

JESSICA difícilmente puede entrar en este tipo de actuaciones residenciales aunque pude cofinanciar la rehabilitación de edificios singulares para usos


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terciarios o equipamientos, así como inversiones de optimización energética en

6.2.9 Rehabilitación locales en el Casco Histórico de Toledo

Dentro del Casco Histórico de Toledo existe un área de rehabilitación integral, que conlleva la rehabilitación de cualquier local comercial dentro de la regeneración iniciada hace años.

Se puede cifrar que la media de rehabilitaciones al año está entre 10 y 20 locales comerciales, con costes diversos.

Depende la ejecución del Consorcio de la ciudad de Toledo, dependiente del Ayuntamiento de Toledo, si bien se trata de locales de particulares.


Estas actuaciones podrían ser inicialmente elegibles JESSICA

6.2.10 Unidad Terciaria Municipal.

Corresponde con la UA.24 del Plan de Ordenación Municipal. Esta situada al oeste del actual polígono industrial de Santa María de Benquerencia, y corresponde con una actuación de regeneración urbana con el fin de transformar un suelo dotacional en terciario.

Actualmente existen dos edificios municipales que se deben trasladar con la presente operación, para los nuevos usos.

Cuenta con una superficie bruta 67.218 m2 para usos terciarios con 93.342 m2 construidos.

Depende su ejecución del Ayuntamiento de Toledo, ya que la propiedad mayoritaria es del mismo. El resto de la propiedad pertenece a SEPES.

El planeamiento no se ha iniciado.

El proyecto sería inicialmente elegible JESSICA.

En el Anexo B se realiza una descripción detallada de parte de los proyectos incluidos en el PIU de Toledo, susceptibles de financiación JESSICA.


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7 PROPUESTA DE UNA ESTRATEGIA JESSICA CASTILLA-LA MANCHA

7.1 Criterios a seguir en una teórica estructura de JESSICA para Castilla- La Mancha

Después de las reuniones mantenidas con EReS y con la Dirección General de Presupuestos y Fondos Comunitarios, la ausencia de una directriz por parte de la Autoridad Gestora para desarrollar una propuesta JESSICA ha obligado a proponer un ejercicio teórico de estructuración a través de un Fondo de Cartera y un Fondo de Desarrollo Urbano. Se han elegido, asimismo, proyectos relevantes que, en su totalidad o en parte, pueden ser elegibles JESSICA. Por último, y también como ejercicio teórico, se ha supuesto que estos proyectos están integrados un Plan Integrado de Desarrollo Urbano (PIU) para la ciudad de Toledo.

La estrategia teórica que se propone es la siguiente:

1. Plantear un FDU apoyado en el PIU de Toledo sobre proyectos promovidos por EreS y otros proyectos de iniciativa municipal y privada (por ejemplo, los acogidos al área de rehabilitación del Casco Histórico)

2. Considerar proyectos elegibles, no sólo proyectos que en su totalidad respondan a criterios JESSICA sino otros proyectos de mayor tamaño que permitan una financiación parcial JESSICA en las áeas en las que existan ingresos y recuperación de la inversión. Tal sería el caso de los espacios de equipamiento o de los usos terciarios en algunas promociones desarrolladas por EReS en Toledo.

3. El FDU (o los FDUs si conviniera crear más de uno) seguiría un procedimiento de formación convencional; es decir, se constituiría

con la participación de una entidad de crédito pública o privada, para un importe total de financiación de unos 50 MEur. La selección de los participantes en el FDU se realizaría por concurso, siguiendo los procedimientos de selección del Reglamento Europeo.

4. Respecto a la participación de EReS, se pueden plantear tres alternativas:

a. ERES se presenta al concurso como gestor único del fondo y, caso de ser seleccionado, incorpora la financiación JESSICA a la que actualmente dispone de entidades de crédito.

b. ERES participa con una entidad privada en el concurso de selección.

c. ERES no participa en el concurso de selección pero mantiene funciones de cofinanciación paralelas al FDU de JESSICA y un papel de asesor técnico en la evaluación de la calidad y elegibilidad de los proyectos.

Se considera más viable la tercera opción ya que garantiza a EReS un papel relevante como evaluador técnico de los proyectos, al tiempo que cofinanciador de aquellos en los que la participación de JESSICA es parcial.

7.2 Estructura teórica JESSICA para Castilla La Mancha

7.2.1 Arquitectura básica

El funcionamiento de JESSICA se basa en la creación de uno o varios Fondos de Desarrollo Urbano (FDU) que invierten en proyectos de desarrollo urbano sostenible, y que cumplen con los criterios exigibles a las inversiones de JESSICA.


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PROGRAMA OPERATIVO

FONDO/S DE DESARROLLO URBANO

AUTORIDADDE GESTIÓN

INV

ER

SIÓ

N

RE

EM

BO

LSO

SA

LID

A C

ON

TRIB

UC

IÓN

HOLDING FUND

PROYECTOSDE DESARROLLO URBANO

Estos Fondos de Desarrollo Urbano pueden ser gestionados por un Fondo de Cartera (Holding Fund, HF por sus siglas en inglés), al que la Autoridad de Gestión encomienda su desarrollo. Se trata de una herramienta de uso

opcional, cuya utilización dependerá de la organización de la iniciativa JESSICA en cada país o región en función de su experiencia en proyectos similares. En

este sentido, el BEI, que ya está implementando la Iniciativa en muchas regiones europeas (como en Andalucía, que de momento es el único caso

español), puede aportar su experiencia como gestor del Holding Fund y como entidad especializada en la estructuración y financiación de infraestructuras.

Las tareas a desarrollar por el HF son, entre otras, el establecimiento de criterios de selección para las inversiones en los FDU’s, la evaluación de los FDU’s para determinar los más adecuados a efectos de inversión, la negociación de los contratos y la supervisión del funcionamiento de los FDU’s

Una vez que los proyectos urbanos sean financiados y devuelvan los fondos prestados, éstos retornarán a través del/los FDU (y en su caso del HF), a la Autoridad de Gestión, que decidirá si pone en marcha de nuevo la Iniciativa JESSICA o utiliza de forma tradicional los fondos.

7.2.2 Estructura de JESSICA en Castilla-La Mancha

Junta Castilla-La Mancha

Entidad Financiera gestora del FDU

Recursos

JESSICA

Manifestación de interés y concurso

Proyectos urbanos

Recursos JESSICA

Recursos de la entidad

HOLDING FUNDRecursos

JESSICA

COMITÉ ELEGIBILIDAD

COMITÉ TÉCNICO

CONSEJO DE INVERSIÓN

En el caso de Castilla‐La Mancha, y con el objetivo de dotar de poder de decisión a la propia Junta, se plantea un modelo ampliado en el que la gestión de la financiación de los proyectos finalmente elegidos estará condicionada por la opinión de dos Comités adicionales creados a tal efecto.

Los pasos a seguir, en el caso de elegir este modelo, serían los siguientes:


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1) La Junta de Castilla‐La Mancha, como Autoridad de Gestión, plasmaría en un Acuerdo de Financiación, la intención de crear un Fondo de Cartera. En este documento se detallaría las funciones a realizar por éste y su modelo de gestión que tal y como establecen los reglamentos podría ser: propia, salir a concurso u otorgada (como en el caso de Andalucía) al Banco Europeo de Inversiones (BEI)

2) El gestor del Holding Fund se encargaría de apoyar a la Junta en la definición e implantación del/ de los FDU’s que se creen.

3) Un Comité de Inversión, formado principalmente por personal de la Junta de Castilla‐La Mancha será el encargado de evaluar y aprobar en su caso las acciones llevadas a cabo por el Holding Fund.

4) Una vez definidos los FDu’s, el Holding Fund lanzaría una manifestación de interés para, a través de concurso, seleccionar aquella/s entidad/es financiera/s o similares que se configuren como idóneas para participar en la Iniciativa JESSICA.

5) La/las entidades financieras o similares finalmente seleccionadas gestionarán y administrarán los recursos cedidos por el Holding Fund junto con los recursos adicionales que éstas o terceros aporten a la Iniciativa. La/s entidad/es seleccionada/s deberán contar con experiencia en la región, conocimiento del tejido local y del ámbito de las ciudades castellano‐manchegas.

6) La Junta de Castilla‐La Mancha creará dos comités que desde ópticas complementarias, analizarán los proyectos:

6.1.) Comité de Elegibilidad, que velará por la coherencia de los proyectos con los objetivos de los Fondos Europeos. Este Comité estará formado por el personal que a tal efecto estime conveniente la Dirección General de Fondos Europeos de la Junta de Comunidades de Castilla‐La Mancha.

6.2.) Comité Técnico, que analizará la coherencia técnica de los proyectos. El Comité Técnico podría estar formado por ERES y/o cualquier ente que la Junta de Comunidades de Castilla‐La Mancha considere competente a tal efecto.

De esta forma, para la aprobación de financiación a cualquier actuación será necesario el visto bueno de ambos Comités, a los que la entidad financiera gestora del FDU deberá remitir los proyectos que reciba una vez analizada su viabilidad económica.

No se considera la participación de ERES como gestor de un FDU porque esta función invalidaría la financiación de proyectos promovidos por él mismo, como beneficiario final. Como se indica en el punto 6.2), entendemos la función de ERES más como supervisor técnico que como gestor del FDU.


INFORME FINAL.

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8 PROYECTOS ELEGIDOS PARA SU MODELIZACIÓN

Siguiendo con el ejercicio teórico, en el presente capítulo se presentan unos ejemplos de proyectos elegibles que podrían ser financiados a través de un FDU JESSICA. Asimismo, en el capítulo siguiente se incluye su modelización financiera y conclusiones sobre su rentabilidad. Se trata de ejemplos y se han elegido en tres ámbitos distintos:

a) Promoción de suelo comercial y terciario en una gran actuación “greenfield” de ensanche urbano.

b) Promoción de suelo comercial en una actuación de regeneración urbana.

c) Rehabilitación de locales en edificios del casco histórico.

Como es indudable, estos ejemplos no tiene por qué coincidir con los proyectos que hipotéticamente decidan ser financiados a través del FDU y elegidos por su consejo de inversión.

8.1 Proyectos propuestos

Véase Anexo B)

8.1.1 Ejecución de equipamiento en el Barrio Avanzado

La financiación JESSICA dentro de la gran operación del Barrio Avanzado, se dirige a la financiación de la urbanización de suelo comercial y terciario de oficinas. Las superficies totales de la urbanización son las siguientes:

Tabla 7 Barrio Avanzado. Distribución por usos


INFORME FINAL.

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Uso M2 Superficie construida uso residencial 231.051,06 m2 Superficie construida terciaria comercio 37.680,00 m2 Superficie construida terciaria oficinas 17.600,00 m2

La obra de urbanización representa 25,24 M€ y la edificación alcanza los 368,0 M€.

La financiación JESSICA se centraría en la construcción de todo o parte de las parcelas comerciales y de oficinas previstas en el Plan. Su coste es el siguiente:

Tabla 8 Barrio Avanzado. Edificación en parcelas comerciales y terciario de oficinas

USOS SUPERFICIE (M2) TIEMPO COSTE PARCELA T1.c TERCIARIO OFICINAS 29.000 18 MESES 30,80PARCELA T8.b TERCIARIO OFICINAS 6.380 18 MESES 7,36PARCELA 9.b TERCIARIO COMERCIO 3.700 MERCADO 18 MESES 5,00PARCELA 12.a TERCIARIO COMERCIO 5.000 18 MESES 5,76

Los ingresos provienen de la venta de locales, superficies comerciales y despachos de oficinas a precio de mercado actual en la ciudad de Toledo.

8.1.2 Ejecución de equipamiento y terciario en la rehabilitación de viviendas en Benquerencia

Esta actuación se basa en la rehabilitación de un área degradada con la construcción de 474 nuevas viviendas, 700 m2 de superficie comercial, 5.100 m2 de zonas verdes y 3,245 m2 de espacios dotacionales.

La financiación JESSICA se dirigirá a complementar la operación en la financiación del espacio comercial previsto. Las hipótesis de trabajo serán las siguientes:

Inversión total 50,8 M€

Período de ejecución: 3 años (2011 a 2013)

Ingresos previstos por la venta de locales comerciales: 6,36 M€

8.1.3 Rehabilitación de edificios y locales, según programa ARI para el Casco Histórico

El Ayuntamiento de Toledo ha implementado en Enero de 2010 un Area de Rehabilitación Integral (ARI) dentro del Casco Histórico. Inicialmente, las aportaciones al programa son las siguientes:

Subvenciones (MFOM y JCCM): 4,4 M€

Financiación Privada: 7,3 M€

Ayuntamiento de Toledo‐Consorcio del Casco Histórico: 6,8 M€

Asimismo, se rehabilitan viviendas, locales y edificios en general con la siguiente distribución:

Subprograma de rehabilitación de viviendas: 10,0 M€

Subprograma de rehabilitación de edificios: 3,98 M€ (incluida parte de urbanización)

Subprograma de urbanización: 3,7 M€.


INFORME FINAL.

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Se trata de un programa en marcha en el que no cabe la financiación JESSICA. No obstante, y como tercer ejemplo, se ha supuesto un programa de financiación a proyectos similares; es decir, rehabilitación de edificios y locales en el Casco Histórico.

Para el desarrollo teórico del programa, se ha supuesto que JESSICA financia cantidades que en el programa inicial son cubiertas en parte por subvenciones (MFOM y JCCM).

Desde el punto de vista del dimensionamiento del programa, y a sabiendas de que, al no estar definido, no es posible identificar detalladamente aquellas actuaciones de rehabilitación que vayan dirigidas a ubicar actividades económicas (comerciales, dotaciones o terciarias). Se suponen las siguientes hipótesis:

Inversión total: 3,98 M€

o Subvenciones M. Fomento y JCCM: 659.129 euros

o Aportación Ayuntamiento/Consorcio: 1.000.000 euros

o Socios privados: 500.000 euros

o Financiación privada: 1.821.600 euros

Ejecución: 3 años (2011‐2013)

Devolución de la inversión, vía pagos por un período máximo de 15 años.


INFORME FINAL.

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9 MODELIZACIÓN FINANCIERA

9.1 Consideraciones previas

Para cada uno de los proyectos mencionados susceptibles de beneficiarse de los fondos Jessica, realizaremos a continuación una descripción de cada proyecto y evaluando la viabilidad financiera de los mismos. Se ha calculado para cada proyecto la estructura de flujos (entrada y salida de tesorería) con el objetivo de identificar si se enmarca dentro los criterios financieros requeridos bajo la iniciativa Jessica. La generación de tasas de retorno del proyecto atractivas, o que al menos que permitan el reembolso de la inversión, y la implicación de socios privados serán algunos de los criterios que se verificarán para cada uno de los casos planteados.

Aunque algunas de las hipótesis de explotación consideradas responden a un caso específico, muchas de las asunciones establecidas plantean opciones basadas casos y experiencias similares. Variables tales como estructura de capital del proyecto, tipo de interés de la financiación, margen de explotación, margen de construcción, etc. son algunas de las variables que se han asumido con el propósito de analizar la viabilidad teórica de cada proyecto.

Una vez verificado el cumplimiento para cada proyecto de los requerimientos financieros de Jessica, se calculan los resultados con diferentes vías de financiación del proyecto con fondos Jessica, a través de la concesión de préstamos, participación en capital o ambas, manteniendo siempre constante la estructura de capital respecto al caso inicial.


INFORME FINAL.

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9.2 Desarrollo de actuaciones de ejecución de equipamiento en el Barrio Avanzado

9.2.1 Descripción del proyecto

El presente Proyecto de Singular Interés “Barrio Avanzado de Toledo” que se ubica en la UA‐18 del POM de Toledo y tiene por objeto principal la ejecución material de 2.000 Viviendas de Protección Pública de alta calidad arquitectónica en un entorno urbanístico de vanguardia, la definición de las edificaciones e instalaciones que se incorporarán a los espacios dotacionales y equipamientos públicos en proporción superior a los estándares mínimos de calidad urbana, así como la ejecución material de los mismos y la creación de un nuevo suelo de uso terciario destinado a la creación de servicios y puestos de trabajo, diseñando y ejecutando edificios de oficinas de alta calidad.

En el proyecto global, se contempla la actuación con 2.000 viviendas, de uno a cuatro dormitorios, Palacio de Deportes, diversos equipamientos de usos dotacional y la actuación sobre parcelas de usos terciario comercial, de oficinas, hotelero y mercado del barrio.

El coste total de la obra de urbanización asciende a 25,24 millones de euros y las superficies totales de la urbanización son las siguientes:

Uso m2 %Superficie construida uso residencial 231.051 80,7%Superficie construida terciaria comercio 37.680 13,2%Superficie construida terciaria oficinas 17.600 6,1%TOTAL 286.331 100,0%

La actuación de esta unidad es de iniciativa pública a través de la Empresa Regional de Suelo (EReS), haciendo constar que la

titularidad del suelo es pública en la mayor parte, pero debido a la rehabilitación de la zona existen derechos de titularidad privada. El desarrollo se realiza a través de un Plan Especial de Reforma Interior, de iniciativa pública, que se encuentra aprobado en la actualidad.

La Junta de Comunidades de Castilla‐La Mancha Empresa a través de la Empresa Regional de Suelo y Vivienda de Castilla‐La Mancha, S.A. actuará mediante gestión directa, asumiendo el riesgo de la operación. En virtud de ello, en la fase de urbanización de los terrenos se acudirá a la financiación en el mercado bancario, recuperándose la inversión mediante la venta de las parcelas.

Para facilitar la ejecución de las edificaciones por parte de empresas privadas, se asumirá que los ingresos por venta de las parcelas se cobrarán una vez las empresas privadas vendan las inmuebles construidos.

La financiación JESSICA se dirigirá sólo a la urbanización de las actuaciones terciarias y comerciales, así como a los equipamientos de uso dotacional.

Las hipótesis asumidas son las siguientes:

o Inversión y costes totales: 25,24 millones de euros

o Período de ejecución: 2011‐2013, ejecutándose la misma en los siguiente porcentajes:

17,2% de la inversión en 2011

77,3% de la inversión en 2012

y el 5,5% restante en el 2013


INFORME FINAL.

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TO TA L 24.500.000

Total de fondos necesarios Proyecto: Ejecuc ión de equipamiento en el Barrio A vanzado

Detalle de ingresos:

o Los ingresos correspondientes a la venta de las parcelas están condicionados a la venta real de las viviendas, superficies comerciales y despachos de oficinas por parte de las empresas privadas, facilitando así la financiación del proyecto de construcción a las mismas (pago aplazado de los constructores sin costes hasta 10 años, plazo estimado de venta)

o Del importe total de las ventas, el 5% de las mismas corresponde al suelo y urbanización en el caso de las viviendas y garajes, y el 20% en el caso de los inmuebles de uso terciario.

o No se estiman ingresos por la venta de las parcelas dotaciones al tratarse de edificaciones para servicios públicos.

o Las estimaciones de inmuebles e instalaciones disponibles para la venta serían:

1. 1.183 plazas de garajes de una media de 12m2

2. 2.000 viviendas de 97 m2 de media3

3. 49.830 m2 de uso terciario

o El precio de venta de cada una de las instalaciones es el siguiente:

1. Dado que se no se conoce el perfil socio‐económico de los demandantes de las viviendas, desde el punto de vista más conservador, se ha asumido que se trata de viviendas de protección oficial de régimen especial y limitadas al Ámbito territorial de promoción de precio máximo superior C, situándose el precio máximo de venta por m2 de las mismas en 1.370, 55 euros (Precio MBE de 758 e incrementado en un 1,5 por tratarse de viviendas de régimen general y en un 15% adicional por AMTPS C.

2. Se ha asumido un precio máximo de venta de los garajes del 50% del precio del módulo, respecto al 60% máximo que establece en el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009‐2012 (RD 2066/2008)

3 De los 231.051,06m2 de superficie de uso residencial construido, asumiendo que el 10% de la misma corresponde con zonas comunes, y que dicha superficie incorpora las plazas de garaje de 12m2 cada una, se estima que la superficie media para cada una de las 2.000 viviendas es de 97 m2.


INFORME FINAL.

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3. El precio de venta media de las superficies comerciales y despachos de oficina se ha estimado en 2.951m2, estimado a partir de la aplicación de un margen del 20% sobre los costes de urbanización y construcción tanto de la superficie de uso terciario como dotacional.

4. El programa de ventas estimado para la totalidad de los mismos es lineal a precios constantes en 10 años a partir del año 2015.

Tabla 9 Estimaciones totales de ventas

Inmueble Unidades m2/unidad Precio m2 Total % para Urbanización Total Ingresos UrbanizaciónViviendas 2.000 97 1.307,55 253.337.752 5,0% 12.666.888Garajes 1.183 12 653,78 9.280.990 5,0% 464.049superficies comerciales y despachos de oficina 49.830 2.950,95 147.045.781 20,0% 29.409.156

Total 409.664.523 Total 42.540.093

9.2.2 Análisis de viabilidad del proyecto

Descripción de los agentes participantes en el proyecto: En este proyecto intervendrán cuatro actores:

o Empresa Regional del Suelo de Castilla‐La Mancha: Actuará mediante gestión directa, asumiendo el riesgo de la

o La empresa privada será la encargada de la urbanización de la superficie

Empresa Regional de suelo y vivienda de CLM Empresa privada

Direcc ión del proyecto Urbanizac ión de las parcelasDesarrollar el PDU C ons trucc ión de las zonas verdes

A portar los terrenos para la cons trucc ión de los inmuebles

V enta de las parcelas Ingresos por la venta de las parcelasIngresos por el Benfic io Indus trial

Urbanizac ión de la zonaGastos Mantenimiento de pos terior de la zona urbanizada y financiac ión de parte de la invers ión

Flujo de fondos del proyectoProyecto: Ejecuc ión de equipamiento en el Barrio A vanzado

Obligaciones

Ingresos

Estructuración financiera del proyecto :

o Empresa de viviendas: Aportación inicial de 1.500.000 euros

o Socio Privado: Participación en el Capital Social, urbanización y posterior venta de las mismas.

o Entidad financiera

€ %S oc io Público 1.500.000 6,1%S ocio Privado 3.000.000 12,2%

Entidad Financiera 20.000.000 81,6%

TOTAL 24.500.000 100,0%

Inversores por proyectoProyecto: Ejecuc ión de equipamiento en el Barrio A vanzado

Hipótesis del Caso Base:

o El periodo de inversión del proyecto es de 3 años y se estima la venta a partir del año 4 de manera lineal en 10 años, a precios constantes.


INFORME FINAL.

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o La inversión estimada alcanza los 24,5 millones de euros, de los que sólo el 20% sería elegible (urbanización de parcelas de usos terciario y dotacional).

o Estructura de Financiación: Para este proyecto se define una estructura de capital mínimo del 20%‐80% (20% Recursos Propios vs 80% Recursos ajenos

o Capital Social:

1. Socio Público: 30% del Capital Social

2. Socio Privado: 70%. De los que el 100% son socios constructores y explotadores de las instalaciones, obteniendo una rentabilidad adicional a los socios capitalistas, cifrada en 1,225 millones de euros, derivada del margen de construcción de las inversiones a realizar (5% del coste total de la obra).

o Préstamos con EEFF a un tipo de interés del 7%

o Ingresos y costes definidos anteriormente

o Una tasa impositiva del 30%.

o La política de dividendos está condicionada al pago de la deuda y a la disponibilidad de tesorería.

o El pago a los financiadores se realiza de manera proporcional a cada uno de los mismos (en el mismo tiempo).

o Al final del periodo analizado, se distribuye la liquidez acumulada entre los socios.

o Los principales riesgos para los socios privados y los financiadores es una desviación en los costes de construcción y la falta de demanda en la venta de los inmuebles.

Resultados del Caso Base:

o El proyecto genera una tasa de retorno positivo lo que lo configura como potencial receptor de fondos Jessica. No obstante el atractivo para la entrada de socios privados es reducido si no se generan beneficios adicionales derivados de la construcción dado la elevada aportación en capital requerida (necesidad de incorporar fondos JESSICA)

Inversión 24.500.000Flujos de Explotación 42.540.093Endeudamiento EEFF 19.500.000Endeudamiento Jessica 0% RRPP 20,4%% Deuda 79,6%TIR Proyecto después de Impto 5,79%Pay Back 11Periodo proyectado 15

RESUMEN DE INPUTS E INDICADORES

-30,0

-25,0

-20,0

-15,0

-10,0

-5,0

0,0

5,0

10,0

15,0Millones Flujo de Caja Acumulado


INFORME FINAL.

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Resultados del Caso Base + Fondos JESSICA:

o La incorporación al proyecto de fondos Jessica incrementa el atractivo para los socios y mejora las perspectivas para las entidades financieras.

o Se contempla la aportación de dichos fondos a través de préstamos a un tipo de interés subvencionado del 2,5% o mediante participación de capital.

o Para facilitar la comprensión, el análisis se realizará suponiendo que la estructura de capital es constante, reduciendo la aportación del socio privado en el caso de contemplarse la aplicación de los fondos mediante Capital Social.

€ %S oc io Público 1.500.000 6,1%S ocio Privado 3.500.000 14,3%

Entidad Financ iera 15.000.000 61,2%Fondos Jes s ica 4.500.000 18,4%

TOTAL 24.500.000 100,0%

CON JESSICA MEDIANTE CONCESIÓN DE PRÉSTAMOS

Inversores por proyectoProyecto: Ejecución de equipamiento en el Barrio A vanzado

€ %S oc io Público 0 0,0%S ocio Privado 500.000 2,0%

Entidad Financ iera 19.500.000 79,6%Fondos Jes s ica 4.500.000 18,4%

TOTAL 24.500.000 100,0%

Inversores por proyectoProyecto: Ejecución de equipamiento en el Barrio A vanzado

CON JESSICA MEDIANTE APORTACIONES DE CAPITAL

Modificaciones respecto al Caso Base:

o Participación con fondos JESSICA estimada en 6 millones de euros.

o Estructuras planteadas:

1. Participación con préstamos a un tipo de interés subvencionado del 2,5%.

o Préstamo A): La devolución de la financiación está condicionada a la amortización previa del endeudamiento de las entidades financieras (estructura de flujos equivalente al préstamo participativo, con un tipo fijo del 2,5%, y devolución de principal a vencimiento).

o Préstamo B): Se amortiza proporcionalmente la deuda JESSICA y a deuda comercial.

2. Participación en el Capital Social, manteniendo la estructura de capital constante (eliminado la aportación del socio público y parte del privado).

3. 50% de la aportación en préstamo y 50% mediante participación en el Capital Social (eliminado la aportación del socio público y parte del privado).

o Se asume que la estructura de capital se mantiene siempre constante.

o La rentabilidad del proyecto es independiente de cómo se financie


INFORME FINAL.

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Tabla 10 Estructura de capital en cada una de las alternativas de financiación analizadas

Estructura de Fondos Caso Base Préstamo A) Préstamo B) Capital Capital+ Préstamo

Capital Social 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000Deuda 19.500.000 19.500.000 19.500.000 19.500.000 19.500.000

% RRPP 20,41% 20,41% 20,41% 20,41% 20,41%Socios Públicos 30,00% 30,00% 30,00% 0,00% 0,00%Socios Privados 70,00% 70,00% 70,00% 10,00% 55,00%

Jessica 0,00% 0,00% 0,00% 90,00% 45,00%% Deuda 79,59% 79,59% 79,59% 79,59% 79,59%

Jessica 0,00% 23,08% 23,08% 23,08% 11,54%Entidades Financieras 100,00% 76,92% 76,92% 76,92% 88,46%

Resultados del Proyecto

TIR Proyecto después de ImptoPay BackPeriodo proyectado

5,79%1115

Jessica


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Tabla 11 rentabilidad del proyecto y de los financiadores

Caso Base Préstamo A) Préstamo B) Capital Capital+ PréstamoTIR 5,79% 5,79% 5,79% 5,79% 5,79%Pay Back 11 11 11 11 11Inversión 24.500.000 24.500.000 24.500.000 24.500.000 24.500.000TIR 7,15% 8,72% 8,36% 7,22% 8,15%Pay Back 4 12 13 13 13Fondos 3.500.000 3.500.000 3.500.000 500.000 2.750.000TIR 11,15% 12,86% 12,47% >200% 14,14%Pay Back 12 12 12 1 12Fondos 3.500.000 3.500.000 3.500.000 500.000 2.750.000TIR n.a. 2,50% 2,50% 7,22% 5,87%Pay Back n.a. 11 11 13 12Fondos 0 4.500.000 4.500.000 4.500.000 4.500.000TIR 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00%

EEFF Pay Back 12 10 11 12 11Fondos 19.500.000 15.000.000 15.000.000 19.500.000 17.250.000

Proyecto

Socios (sólo dividendos)

Socios (dividendos + promoción)

Jessica

Jessica


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Caso Base: Aunque el proyecto es rentable, la probabilidad de que las entidades financieras financien el proyecto es reducida ante el nivel de riesgo del mismo. Tan sólo los socios privados que obtengan una rentabilidad adicional a la del proyecto (adjudicación de la construcción), estarán dispuestos a participar en éste.

Jessica con préstamos: La participación de Jessica a través de préstamo reduce el riesgo soportado por las entidades financieras, y aumenta la rentabilidad para los accionistas a niveles razonables. Dicha alternativa se presenta como la óptima.

Jessica con Capital Social: Se genera una mayor rentabilidad para los socios promotores, aunque no se solventan las dificultades de financiación y la rentabilidad negativa de los accionistas.

Jessica con Capital Social y préstamos: Con esta intervención se benefician principalmente los socios promotores, el volumen de financiación a obtener por parte de las entidades financieras sigue siendo elevado y la rentabilidad de aquellos posibles socios que no lleven a cabo la construcción alcanza niveles aceptables. No obstante, no se solucionan las dificultades para dar entrada a entidades financieras por un importe tan elevado. Sólo de no contemplarse la aportación de fondos por el socio público, esta sería la alternativa más atractiva.

9.3 Desarrollo de actuaciones de renovación urbana en Benquerencia


Situado al este del actual polígono residencial de Santa María de Benquerencia corresponde con una actuación de regeneración urbana que contempla asimismo unas edificaciones en total degradación que se han demolido.

Se efectuará una operación de renovación urbana importante que permitirá la rehabilitación de la misma, toda vez que se encuentra degradada por motivos sociales, y requiere una intervención pública que permita que los vecinos vuelvan a esta zona.

Ejecución de equipamiento y terciario en la rehabilitación de viviendas en Benquerencia

Creación de zonas verdes y reurbanización de la zona

Adicionalmente se contempla la construcción de nuevas viviendas sometidas a régimen de protección pública.

Posible pertenencia a un PIU global de Toledo.

Esta actuación se basa en la rehabilitación del área degradada con la construcción de 474 nuevas viviendas, 700 m2 de superficie comercial, 5.100 m2 de zonas verdes y 3,245 m2 de espacios dotacionales.

La actuación de esta unidad es de iniciativa pública a través de la Empresa Regional de Suelo (EReS), haciendo constar que la


INFORME FINAL.

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titularidad del suelo es pública en la mayor parte, pero debido a la rehabilitación de la zona existen derechos de titularidad privada. El desarrollo se realiza a través de un Plan Especial de Reforma Interior, de iniciativa pública, que se encuentra aprobado en la actualidad.

La financiación JESSICA se dirigirá a complementar la operación en la financiación del espacio comercial previsto y los estaciones rotacionales y zonas verdes.

Las hipótesis asumidas son las siguientes:

o Inversión total sin IVA y gastos financieros: 40,386 millones de euros

o Período de ejecución: 3 años (2011 a 2013)

Total de fondos necesarios (excluyendo valor de los terrenos)

Proyecto: Actuaciones de renovación urbana en Benquerencia

TOTAL 40.386.418

Detalle de costes:

Tabla 12 Costes totales estimados

Concepto TotalCostes construcción viviendas en promoción 31.622.380Equipamiento y rehabilitación del Barrio 4.071.038Promocion comercial 3.973.000Otros costes a financiar 720.000TOTAL 40.386.418

o Estimándose una participación de los fondos Jessica equivalente a lo que no corresponde a los costes directos de la construcción de viviendas, el importe de la financiación Jessica sería de unos 4,07 millones de euros si incorporamos el coste de las viviendas que se entregan gratuitamente (viviendas demolidas) y en 3,9 millones de euros si contemplamos el precio de los locales para el desarrollo comercial y económico de la zona. Así, el importe de los fondos Jessica a considerar será de entre 4 millones y 8 millones de euros.

Detalle de ingresos:

Estimándose que las viviendas así como los garajes y trasteros se venden al precio máximo del módulo, los ingresos serían los que se detallan a continuación

Tabla 13 Ingresos totales estimados (100% del precio máximo del módulo)

Concepto Total Ingresos venta de viviendas (195+90) 30.335.160 Ingresos trasteros 1.907.947 Ingresos garajes 8.943.642 Ingresos Locales 6.363.640 Entrega gratuita de viviendas demolidas ‐876.721 TOTAL 46.673.668

No obstante, se ha asumido que la financiación de parte del proyecto con fondos Jessica permitiría la reducción del precio de venta de los inmuebles


INFORME FINAL.

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hasta el 95% del precio máximo del módulo, y de una reducción del 5% en el precio de venta de los locales comerciales.

Tabla 14 Ingresos totales estimados (95% del precio máximo del módulo y reducción del 5% en el precio de los locales)

Concepto Total Ingresos venta de viviendas (195+90) 28.818.402 Ingresos trasteros 1.812.550 Ingresos garajes 8.496.460 Ingresos Locales 6.045.458 Entrega gratuita de viviendas demolidas ‐832.885 TOTAL 44.339.985



o Ayuntamiento de Toledo que cederá el 21,26% de la superficie afectada, junto con la Empresa Regional de suelo y Vivienda de Castilla‐La Mancha que será la encargada de coordinar y supervisar la construcción y rehabilitación del área. El Consorcio, mediante una encomienda, encarga la realización de las obras.

o La empresa privada será la encargada de la construcción de los inmuebles.

Consorcio Ayuntamiento y Empresa Regional de suelo y vivienda de CLM Empresa privada

Dirección del proyecto Construcción de los inmueblesDesarrollar el PDU Construcción de las zonas verdes

Aportar los terrenos para la construcción de los inmuebles Construcción de las zonas dotacionales

Rehabilitación de la zona Ingresos por la venta de las viviendas, garajes y tarsterosIngresos por la venta de locales comerciales

Construcción de los proyectosAsumir el coste de las nuevas viviendas demolidas

Gastos Mantenimiento de posterior de la zona urbanizada

Flujo de fondos del proyectoProyecto: Actuaciones de renovación urbana en Benquerencia

Obligaciones

Ingresos


o Consorcio Ayuntamiento de Toledo y Empresa de viviendas: Cesión de los terrenos de las parcelas afectadas más 50.000 euros. A efectos indicativos se estima que el valor total de todos los terrenos de la zona asciende a 600.000 euros.

o Socio Privado: Participación en el Capital Social, construcción de las inversiones y posterior venta de las mismas.

o Entidad financiera

€ %Consorcio 650.000 1,6%

Socio Privado 10.000.000 24,4%Entidad Financiera 30.336.418 74,0%

TOTAL 40.986.418 100,0%

Inversores por proyecto (incluyendo valor de los terrenos)Proyecto: Actuaciones de renovación urbana en Benquerencia


o El periodo de inversión del proyecto es de 3 años y se estima la venta máxima en el año 4.


INFORME FINAL.

66

o La inversión estimada alcanza los 40,986 millones de euros, de los queda pendiente de identificar el porcentaje elegible.

o Estructura de Financiación: Para este proyecto se define una estructura de capital mínimo del 25%‐75% (25% Recursos Propios vs 75% Recursos ajenos

o Capital Social:

1. Consorcio: 6% del Capital Social

2. Socio Privado: 94%. De los que el 100% son socios constructores y explotadores de las instalaciones, obteniendo una rentabilidad adicional a los socios capitalistas, cifrada en 2,049 millones de euros, derivada del margen de construcción de las inversiones a realizar (5% del coste total de la obra).


o Ingresos y costes definidos anteriormente





o Los principales riesgos para los socios privados y los financiadores es una desviación en los costes de construcción y la falta de demanda en la venta de los inmuebles.



Inversión 40.986.418Flujos de Explotación 44.339.985Endeudamiento EEFF 30.336.418Endeudamiento Jessica 0% RRPP 26,0%% Deuda 74,0%TIR Proyecto después de Impto 4,05%Pay Back 4Periodo proyectado 4


Flujo de Caja Acumulado

-9,0

-7,0

-5,0

-3,0

-1,0

1,0

3,01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Millones


INFORME FINAL.

67





€ %Ayuntamiento 650.000 1,6%Socio Privado 10.000.000 24,4%

Entidad Financiera 24.336.418 59,4%Fondos Jessica 6.000.000 14,6%

TOTAL 40.986.418 100,0%

Inversores por proyecto (incluyendo valor de los terrenos)Proyecto: Actuaciones de renovación urbana en Benquerencia


€ %A yuntamiento 650.000 1,6%S oc io Privado 4.000.000 9,8%

Entidad F inanc iera 30.336.418 74,0%Fondos J es s ic a 6.000.000 14,6%

TOTAL 40.986.418 100,0%

Proyec to: A c tuac iones de renovac ión urbana en Benquerenc ia

CON JESSICA MEDIANTE APORTACIONES DE CAPITAL

Inversores por proyecto (incluyendo valor de los terrenos)


o Participación con fondos JESSICA estimada en 6 millones de euros.





2. Participación en el Capital Social, manteniendo la estructura de capital constante.

50% de la aportación en préstamo y 50% mediante participación en el Capital Social.




INFORME FINAL.

68



Capi ta l Socia l 10.650.000 10.650.000 10.650.000 10.650.000 10.650.000Deuda 30.336.418 30.336.418 30.336.418 30.336.418 30.336.418

% RRPP 25,98% 25,98% 25,98% 25,98% 25,98%Socios Púb licos 6,10% 6,10% 6,10% 6,10% 6,10%Socios Privados 93,90% 93,90% 93,90% 37,56% 65,73%

Jessica 0,00% 0,00% 0,00% 56,34% 28,17%% Deuda 74,02% 74,02% 74,02% 74,02% 74,02%

Jessica 0,00% 19,78% 19,78% 0,00% 9,89%Entidades Financieras 100,00% 80,22% 80,22% 100,00% 90,11%



4,05%44

Jessica


INFORME FINAL.

69

Tabla 16 Rentabilidad del proyecto y de los financiadores

Caso Base Préstamo A) Préstamo B) Capital Capital+ PréstamoTIR 4,05% 4,05% 4,05% 4,05% 4,05%Pay Back 4 4 4 4 4Inversión 40.986.418 40.986.418 40.986.418 40.986.418 40.986.418TIR -0,52% 2,14% 2,14% 0,13% 1,09%Pay Back n.a. 4 4 4 4Fondos 10.000.000 10.000.000 10.000.000 4.000.000 7.000.000TIR 28,30% 33,14% 33,14% 94,80% 46,77%Pay Back 3 3 3 3 3Fondos 10.000.000 10.000.000 10.000.000 4.000.000 7.000.000TIR n.a. 2,50% 2,50% 0,13% 1,09%Pay Back n.a. 4 4 4 4Fondos 0 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000TIR 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00%

EEFF Pay Back 4 4 4 4 4Fondos 30.336.418 24.336.418 24.336.418 30.336.418 27.336.418

Jessica

Proyecto



Jessica


INFORME FINAL.

70

Caso Base: Aunque el proyecto es rentable, la probabilidad de que las entidades financieras financien el proyecto es reducida ante el nivel de riesgo del mismo. Tan sólo los socios privados que obtengan una rentabilidad adicional a la del proyecto (adjudicación de la construcción), estarán dispuestos a participar en éste.

Jessica con préstamos: La participación de Jessica a través de préstamo reduce el riesgo soportado por las entidades financieras, y aumenta la rentabilidad para los accionistas. Dicha alternativa se presenta como la óptima.


Jessica con Capital Social y préstamos: Aunque con esta intervención se benefician principalmente los socios promotores, el volumen de financiación a obtener por parte de las entidades financieras sigue siendo elevado y la rentabilidad de aquellos posibles socios que no lleven a cabo la construcción y explotación de la totalidad de actuaciones es casi nula. Dificultad para dar entrada a potenciales socios no promotores adicionales.

9.4 Rehabilitación integrada del Casco Histórico de Toledo


El objetivo básico de rehabilitación integral de las edificaciones y viviendas del ARI‐Casco Histórico de Toledo es proponer la rehabilitación de al menos 400 actuaciones en el marco del V Plan Regional de Vivienda y Rehabilitación de Castilla‐La Mancha 2009‐2012, de total de las 4.800 viviendas susceptibles de ser atendidas en marco del citado ARI‐‐Casco Histórico de Toledo, en una primera fase.

Dentro del Casco Histórico de Toledo existe un área de rehabilitación integral, que conlleva la rehabilitación de cualquier local comercial dentro de la regeneración iniciada hace años. Se puede cifrar que la media de rehabilitaciones al año está entre 10 y 20 locales comerciales, con costos diversos.

Depende la ejecución del Consorcio de la ciudad de Toledo, dependiente del Ayuntamiento de Toledo, si bien se trata de locales de particulares.


Dentro del proyecto global, se rehabilitan viviendas, locales y edificios en general con la siguiente distribución:

o Subprograma de rehabilitación de viviendas: 10,0 M€

o Subprograma de rehabilitación de edificios: 3,98 M€ (incluida parte de urbanización)

o Subprograma de urbanización: 3,7 M€.

En lo que respecta a los fondos JESSICA se asume la financiación de parte de la inversión de rehabilitación de edificios.


INFORME FINAL.

71

La cobertura de las necesidades estimadas es la siguiente:

o Subvenciones M. Fomento y JCCM: 659.129 euros

o Aportación Ayuntamiento/Consorcio: 1.000.000 euros

o Socios privados: 500.000 euros

o Financiación privada: 1.821.600 euros

El plazo de ejecución del proyecto será de 3 años (2011‐2013), y la devolución de la inversión será vía pagos por un período máximo de 15 años. El pago de los mismos se realizará con los ahorros energéticos para los propietarios de los inmuebles que se generen por la rehabilitación de los edificios (ahorros energéticos)

Total de fondos necesarios

Proyecto: Rehabilitación parte del Casco Histórico de Toledo

TOTAL 3.980.729



o Ayuntamiento/Consorcio: Aportación de capital Actuará mediante gestión directa, asumiendo el riesgo de la

o Ministerio de Fomento y Junta de Castilla‐La Mancha, realizando aportación de subvenciones

o Promotores privados

Flujo de fondos del proyecto


Ayuntamiento/Consorcio

Ministerio de Fomento y Junta de Castilla‐La Mancha

Promotores Privados

ObligacionesDirección del proyecto

Aportación de

subvención Urbanización

Desarrollar el PDU Rehabilitación

Ingresos Regeneración de la zona

Ahorro de

costes

Gastos

Mantenimiento posterior de la zona

urbanizada y financiación de parte

de la inversión

Coste de las inversiones


INFORME FINAL.

72


Inversores por proyecto


€ %

Socio Público (como subvención) 500.000 12,6%

Promotores Privados 1.000.000 25,1%

Subvenciones 659.129 16,6%

Entidad Financiera 1.821.600 45,8%

TOTAL 3.980.729 100,0%


o El periodo de inversión del proyecto es de 3 años (50% año 1, y el importante restante de manera proporcional en los dos años siguientes) y se estima la recepción de ingresos venta desde el año 4 de manera lineal en 15 años.

o Capital Social:

Socio Público: 33,3% del Capital Social (sin recuperación, como subvención)

Socio Privado: 66,3%. De los que el 100% son los propietarios de los edificios a rehabilitar y vecinos

de la zona a reurbanizar, obteniendo una rentabilidad adicional, cifrada en 0,437 millones de euros, derivada de un mayor ahorro en costes respecto a la ejecución por otra sociedad a lo largo de los próximos 15 años (1% del coste total de la obra).


o Se estima el pago mensual de 66,35 euros por cada una de las viviendas beneficiadas por la rehabilitación y reurbanización (400 viviendas)





o Los principales riesgos para los socios privados y los financiadores es una desviación en los costes de construcción y los ingresos estimados.


INFORME FINAL.

73




Inversión 3.980.729

Subvenciones 1.159.129

Inversión‐Subvención 2.821.600

Flujos de Explotación 3.503.042

Endeudamiento EEFF 1.821.600

Endeudamiento Jessica 0

% RRPP 54,2%

% Deuda 45,8%

TIR Proyecto después de Impto 3,24%

Pay Back 12

Periodo proyectado 15





€ %S oc io Público 500.000 12,6%

Promotores Privados 1.000.000 25,1%S ubvenciones 659.129 16,6%

Entidad Financiera 821.600 20,6%Fondos Jes s ica 1.000.000 25,1%

TOTAL 3.980.729 100,0%

Inversores por proyectoProyec to: Rehabilitac ión parte del C asco His tórico de Toledo



INFORME FINAL.

74


o Participación con fondos JESSICA estimada en 1 millón de euros.





2. Participación en el Capital Social, manteniendo la estructura de capital constante (eliminado la aportación del socio del privado).

3. 50% de la aportación en préstamo y 50% mediante participación en el Capital Social (eliminado la aportación del socio público y parte del privado).




INFORME FINAL.

75



Capital Social 2.159.129 2.159.129 2.159.129 2.159.129 2.159.129Deuda 1.821.600 1.821.600 1.821.600 1.821.600 1.821.600

% RRPP 54,24% 54,24% 54,24% 54,24% 54,24%Socios Públicos/Subvenciones 53,69% 53,69% 53,69% 53,69% 53,69%

Socios Privados 46,31% 46,31% 46,31% 0,00% 23,16%Jessica 0,00% 0,00% 0,00% 46,31% 23,16%

% Deuda 45,76% 45,76% 45,76% 45,76% 45,76%Jessica 0,00% 54,90% 54,90% 0,00% 27,45%

Entidades Financieras 100,00% 45,10% 45,10% 100,00% 72,55%



3,24%1215

Jessica


INFORME FINAL.

76

Tabla 18 Rentabilidad del proyecto y de los financiadores

Caso Base Préstamo A) Préstamo B) Capital Capital+ PréstamoTIR 3,24% 3,24% 3,24% 3,24% 3,24%Pay Back 12 12 12 12 12Inversión 3.980.729 3.980.729 3.980.729 3.980.729 3.980.729TIR -0,75% 2,98% 2,39% -0,75% 1,64%Pay Back n.a. 13 14 n.a. 14Fondos 1.000.000 1.000.000 1.000.000 0 500.000TIR 6,77% 9,36% 8,91% >200% 13,76%Pay Back 13 11 12 5 10Fondos 1.000.000 1.000.000 1.000.000 0 500.000TIR n.a. 2,50% 2,50% -0,75% 2,17%Pay Back n.a. 10 10 n.a. 12Fondos 0 1.000.000 1.000.000 1.000.000 1.000.000TIR 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00%

EEFF Pay Back 12 7 10 12 9Fondos 1.821.600 821.600 821.600 1.821.600 1.321.600

Jessica

Proyecto



Jessica


INFORME FINAL.

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Caso Base: Aunque el proyecto es rentable, la probabilidad de que las entidades financieras financien el proyecto es reducida ante el nivel de riesgo del mismo. Tan sólo los socios privados que obtengan una rentabilidad adicional a la del proyecto (optimización ahorro de costes en el futuro), estarán dispuestos a participar en éste.

Jessica con préstamos: La participación de Jessica a través de préstamo reduce el riesgo soportado por las entidades financieras, y aumenta la rentabilidad para los accionistas a niveles razonables. Dicha alternativa se presenta como la óptima.


Jessica con Capital Social y préstamos: Con esta intervención se benefician principalmente los socios promotores, el volumen de financiación a obtener por parte de las entidades financieras sigue siendo elevado y la rentabilidad de aquellos posibles socios que no lleven a cabo la construcción alcanza niveles aceptables. No obstante, no se solucionan las dificultades para dar entrada a entidades financieras por un importe tan elevado. Sólo de no contemplarse la aportación de fondos por el socio público, esta sería la alternativa más atractiva.


INFORME FINAL.

78

10 ANEXO A) INFORME PARA EL COMITÉ DE SEGUIMIENTO DEL PO (24 DE JUNIO DE 2010)

10.1 Antecedentes

En el Comité de Seguimiento del 4 de Junio de 2009, se solicitó y aprobó la modificación al texto del Programa Operativo FEDER, en el sentido de incorporar la iniciativa JESSICA en actuaciones del PO. Esta misma modificación incluía una dotación indicativa inicial de 35.000.000 Euros, en términos de ayuda comunitaria, dejando en manos del Comité de Seguimiento del PO la puesta en práctica de esta iniciativa.

Asimismo, los proyectos inicialmente atendidos son los de regeneración urbana, que persigan los objetivos siguientes4:

“…

Articulación de instrumentos que permitan atender la demanda de

vivienda protegida, mediante la regeneración de territorios urbanos

específicos, incluidas actuaciones de ampliación y acondicionamiento

que presenten una especial singularidad.

Incremento de la actividad empresarial en zonas urbanas degradadas

que permita la generación de puestos de trabajo con el objeto de paliar

los efectos de la crisis económica.

4 Literal del acta de modificaciones de texto del Comité 2009.


INFORME FINAL.

79

Regeneración de zonas urbanas degradadas, contribuyendo a la

reconstrucción de dichas zonas y a la reinserción de colectivos allí

instalados.

Integración e implantación de medios de transporte sostenibles que

permitan la movilidad e interoperabilidad de los transporte públicos en

las zonas urbanas objeto de actuación.

…”

Para llevar a efecto la iniciativa JESSICA, dentro del Eje 5 “Desarrollo Local y Urbano”, se apreció que este Eje no contaba en su plan financiero aprobado con dotaciones financieras suficientes que pudieran aplicarse a estos objetivos. En consecuencia, se solicitó una reasignación de la ayuda FEDER aprobada, al amparo de lo indicado en el art. 33.1 d) del Reglamento CE 1083/2006.

Esta reasignación se solicitó desde el Eje 4 “Transporte y Energía” hacia el Eje 5 “Desarrollo Local y Urbano”, con el detalle indicado en el cuadro adjunto:

Categoría de Gasto Minoración 4.16 Servicios Ferroviarios 6.124.686 € 4.23 Carreteras regionales y locales 13.158.196 € 4.26 Transporte Intermodal 1.938.165 € 4.28 Sistemas de Transporte Inteligente 11.977.714 € TOTAL 33.198.761 €

Asimismo, se añadirían 1.801.239 Eur de ayuda FEDER correspondientes a una parte de la asignación financiera en el Eje 5 para la Comunidad de Castilla‐La Mancha.

La solicitud de reasignación fue solicitada a la CE el 17 de septiembre de 2009, que realizó unas observaciones por carta del 10 de noviembre de 2009 , en las que solicitaba:

1. Explicaciones sobre la aparente reducción del volumen de inversión del PO, derivada de la modificación.

2. Ampliación de la información suministrada respecto del instrumento financiero JESSICA.

10.2 Reducción del volumen de inversión del PO

La transferencia de 33.198.761 Euros desde el Eje 4 “Transporte y Energía” al Eje 5 “Desarrollo Local y Urbano” se hace bajo ratios de cofinanciación distintos. En efecto la tasa de cofinanciación media establecida en el PO para el Eje 4 es del 65% mientras que en el Eje 5 es del 70%. La reasignación de los fondos dedicados a la iniciativa JESSICA supone un descenso en el volumen de inversión total de 3.648.215,49 Euros referido al importe que se fija en la Decisión aprobatoria inicial del Programa Operativo, correspondiente al 5% de diferencia en la tasa de cofinanciación entre los dos Ejes.

Esta reducción en el Coste publico total del Programa Operativo no supone una modificación sustancial sobre el total que asciende a 2.074 millones de Euros, y además no representa una pérdida significativa del importe de la cofinanciación nacional dentro del conjunto del Marco Estratégico Nacional de Referencia para España periodo 2007‐2013

10.3 Información respecto de la iniciativa JESSICA para Castilla – La Mancha

Las observaciones solicitadas por la CE respecto de la iniciativa JESSICA inciden sobre la necesidad de realizar un plan de empresa, según se refiere el art. 43.2 del Reglamento (CE) 1083/2006. Es indudable que la información que se aporta a este Comité de Seguimiento no puede cubrir todo un plan de empresa, según el citado artículo, ya que sería necesario disponer ahora de la estructuración completa del programa JESSICA para Castilla‐La Mancha, el conocimiento de los Fondos de Desarrollo Urbano que se van a constituir, los socios privados que


INFORME FINAL.

80

participarían de estos fondos, los planes financieros de los proyectos elegibles, etc.,…

En todo caso, sí cabe esbozar en este momento las líneas específicas de la iniciativa JESSICA para Castilla‐La Mancha, sobre las cuales han acordado trabajar la Autoridad Gestora de los Fondos y el BEI.

La comunidad autónoma de Castilla‐La Mancha pudo acceder con tres ciudades (Albacete, Cuenca y Talavera de la Reina) a la Iniciativa Urbana, resuelta en 2008 por la Dirección General de Fondos Comunitarios del Ministerio de Economía y Hacienda, con un tramo de financiación FEDER proveniente de los fondos estatales (15.801.239 Euros) y un tramo de fondos regionales (5.198.761 Eur.).

Como indica el documento en el que se propone la modificación del programa FEDER y reasignación de fondos al Eje 5, “las necesidades financieras de este Eje son elevadas y no han quedado cubiertas con la Iniciativa Urbana y con la asignación del Ministerio de Política Territorial, por lo que se ha decidido ampliar la financiación a través de la dotación de un fondo JESSICA”.

Con la iniciativa JESSICA, la Autoridad de gestión pretende conseguir los objetivos generales derivados de esta forma de financiación, a la par que lograr objetivos específicos para la región. Entre los primeros, cabe indicar los siguientes:

Disponer de una herramienta financiera que permita la recuperación de los fondos públicos aplicados a los proyectos. La existencia de un “revolving” de los fondos FEDER asignados a JESSICA facilitará la disponibilidad posterior de financiación para otros proyectos de regeneración urbana.

Facilitar operaciones de colaboración público‐privada, tanto en el nivel del Fondo de Desarrollo Urbano (FDU) como en el de los proyectos elegibles.

Actuar en proyectos de sostenibilidad urbana con claro impacto en aspectos de regeneración urbana, reorganización espacial y social, generación de actividad y empleo.

Facilitar a los gestores de fondos una nueva forma de gestionar el programa FEDER, principalmente ante la certeza de que el futuro PO incluirá una parte sustancial de fondos para ser aplicados mediante iniciativas similares a JESSICA.

Respecto de los objetivos específicos para Castilla‐La Mancha, cabe remitirse a los propuestos y aprobado en el Comité de Seguimiento 2009, expuestos en un apartado anterior.

10.3.1 Proyectos objetivo

De manera preliminar, y como punto de partida para el Estudio de Evaluación que el Banco Europeo de Inversiones (BEI) está realizando para la aplicación de la iniciativa JESSICA en Castilla‐La Mancha, las tipologías de proyectos que potencialmente podrían acogerse a la misma serían, entre otras, las siguientes:

Regeneración de suelo para actividades económicas o nuevos desarrollos que incluyan la reubicación de instalaciones existentes en medio urbano.

Desarrollo de actividades de transporte y movilidad urbana, ligadas a proyectos de reurbanización (aparcamientos), movilidad sostenible o a la implantación de nuevas líneas o mejora de líneas de transporte urbano.

Regeneración urbana, incluyendo la mejora de infraestructuras y urbanización de espacios públicos, la renovación o construcción de edificios para uso de equipamientos y servicios y la rehabilitación integral de las partes comunes de edificios residenciales.

Equipamiento educativo, deportivo y cultural incluido en planes integrados urbanos.

Residencias de la tercera edad, colegios, residencias de estudiantes y otros equipamientos urbanos que formen parte de planes integrados urbanos.


INFORME FINAL.

81

Equipamiento comercial, terciario, sanitario y hostelero incluidos en planes integrados urbanos.

La importancia que las condiciones de elegibilidad dan a la existencia de un plan integral de desarrollo urbano sostenible debe obligar a que las tipologías de proyectos anteriormente citadas puedan integrarse en un concepto común de sostenibilidad urbana y que éste pueda aplicarse a las distintas ciudades Castellano‐Manchegas.

10.3.2 Presupuesto operacional

Como se ha indicado, el presupuesto proveniente de fondos FEDER para la iniciativa JESSICA sería de 33.198.761Eur provenientes del Eje 4, al que se añadirían 1.801.239Eur del propio Eje 5, totalizando35.000.000 de ayuda FEDER, que a una tasa de cofinanciación del 70% supone un presupuesto total de 50.000.000 Eur propuesto en el Protocolo de Intenciones firmado entre la Junta de Castilla‐La Mancha y el BEI el 20 de Abril de 2009.

10.3.3 Estructuración

Según el Protocolo de Intenciones entre la Junta de Castilla‐La Mancha y el BEI, la iniciativa JESSICA se articularía en torno a un Fondo de Cartera ” gestionado por el BEI, que a su vez permitiría desarrollar uno o varios FDU, afectos a zonas urbanas consolidadas y de importancia en el conjunto de la región, generalmente con participación en el mismo de la iniciativa privada.

10.3.4 Objetivos de los trabajos en curso

Atendiendo al Protocolo firmado entre la Junta de Comunidades de Castilla‐La Mancha y el BEI, se contrató en Mayo de 2010 y se está realizando el Estudio de Evaluación que permitirá disponer de una relación clara de tipología de proyectos elegibles y establecer una estrategia para la creación de uno o varios FDU. Los objetivos que persigue este estudio son los siguientes:

1. Analizar el PO FEDER para la Comunidad Autónoma e identificar aquellos componentes que tienen relevancia en las políticas urbanas que soporta JESSICA.

2. Analizar las políticas de planeamiento urbano y empleo, comprobando que puedan cumplir con los requerimientos exigidos para ser financiadas mediante JESSICA.

3. Establecer las ventajas de utilizar herramientas financieras tipo JESSICA en el ámbito urbano Castellano‐Manchego.

4. Identificar posibles Fondos de Desarrollo Urbano en la Comunidad Autónoma.

5. Analizar los condicionantes y posibilidades legales para la implantación de un FDU.

6. Identificar los agentes urbanos que pueden participar en la iniciativa, así como los actuales canales de inversión.

7. Asesorar a la Administración Autonómica en la implantación de la iniciativa JESSICA.

8. Proponer FDUs para la Comunidad Autónoma, a partir de los análisis realizados.

9. Identificar proyectos‐piloto dentro de cada FDU.

10. Proponer un Plan de Acción para el desarrollo de JESSICA.

10.4 Cronograma

El Estudio de Evaluación tiene una duración de 20 semanas, con fecha prevista para la terminación del mismo y presentación del Informe Final, el 19 de Octubre de 2010. A partir de esta fecha, un cronograma orientativo para la implementación de la iniciativa JESSICA en Castilla‐La Mancha durante el período 2010‐2011, sería el siguiente:


INFORME FINAL.

82

El calendario es orientativo y debe ser corroborado o modificado por la Autoridad Gestora. Se ha solicitado a la Junta su revisión.

Septiembre de 2010: Acuerdo de Financiación entre la Autoridad Gestora y el BEI para la constitución de un Fondo de Cartera en desarrollo de JESSICA. Esta firma es independiente del Estudio de Evaluación y puede adelantarse en fecha para realizarse antes de la finalización del estudio.

19 de Octubre de 2010. Terminación del Estudio de Evaluación

Noviembre de 2010: Jornada de presentación de la iniciativa JESSICA.

Noviembre 2010. Desembolso de fondos al Fondo “holding”. Esta operación se realizaría una vez recibida la aprobación de la CE para la reasignación de fondos desde el Eje 4 al Eje 5.

Diciembre 2010: lanzamiento de la convocatoria de manifestaciones de interés para el/los FDUs.

Abril 2011: resolución del concurso del/de los FDUs.


INFORME FINAL.

83

11 ANEXO B) DESCRIPCIÓN DETALLADA DE ALGUNOS PROYECTOS DEL PIU DE TOLEDO

11.1 El Barrio Avanzado

El presente Proyecto de Singular Interés “Barrio Avanzado de Toledo” que se ubica en la UA‐18 del POM de Toledo y tiene por objeto principal la ejecución material de 2.000 Viviendas de Protección Pública de alta calidad arquitectónica en un entorno urbanístico de vanguardia, la definición de las edificaciones e instalaciones que se incorporarán a los espacios dotacionales y equipamientos públicos en proporción superior a los estándares mínimos de calidad urbana, así como la ejecución material de los mismos y la creación de un nuevo suelo de uso terciario destinado a la creación de servicios y puestos de trabajo, diseñando y ejecutando edificios de oficinas de alta calidad.

El desarrollo de este PSI sigue las directrices del Master Plan redactado por Atelier Jean Nouvel (Premio Pritzker 2008) & Habiter Autrement. Directrices que se reseñan de forma genérica como justificación del desarrollo y características técnicas finales del PSI.

El uso global mayoritario será Residencial de Protección Pública (P). En el momento de la obtención de la calificación provisional la Dirección General de Vivienda de la JCCM, a la vista del perfil socio‐económico de los demandantes de vivienda, precisará para cada una de las parcelas residenciales proyectadas los porcentajes de los diferentes tipos de protección de entre los siguientes:

VPORE. Vivienda de protección oficial de régimen especial.

VPOPG. Vivienda de protección oficial de precio general.

Se prevé un uso terciario lucrativo compatible con el mayoritario residencial, así como los usos rotacionales correspondientes.

Las superficies de suelo de la unidad son las siguientes:

Superficie suelo dotacional 57.734,80 m2.


INFORME FINAL.

84

Superficie viario 136.092,71 m2.

Superficie zonas verdes 74.540,35 m2.

Superficie sistema general zonas verdes 24.207,41 m2

Superficie infraestructuras 1.180,00 m2.

Superficie de la actuación 391.783,34 m2.

Aparcamientos con 1.458 plazas en zonas públicas

Las superficies construidas de los distintos usos son las siguientes:

Superficie construida uso residencial 231.051,06 m2

Superficie construida terciaria comercio 37.680,00 m2

Superficie construida terciaria oficinas 17.600,00 m2

El número de viviendas asciende a 2.000, que se dividen en los siguientes tipos:

Estudios, 101 unidades (5%)

1 dormitorio, 226 unidades (11%)

2 dormitorios, 518 unidades (26%)



Familias numerosas, 41 unidades (2%)

Discapacitados, 62 unidades (3%)

El presupuesto de las obras de urbanización (que se encuentra en licitación en la actualidad) asciende a 22.502.456 euros.

El presupuesto de las obras de edificación, de la totalidad de las parcelas residenciales y terciarias se estima en un total que asciende a 368.040.000 euros.

Las parcelas dotacionales, al tratarse de edificaciones ara servicios públicos no son objeto de estimación económica.

Las proyecciones previstas para las citadas inversiones (residenciales y terciarias), abarcan el siguiente periodo, de acuerdo con las parcelas lucrativas que figuran en la siguiente tabla:

En cuanto a la estructura de financiación, la Junta de Comunidades de Castilla‐La Mancha Empresa a través de la Empresa Regional de Suelo y Vivienda de Castilla‐La Mancha, S.A. actuará mediante gestión directa, asumiendo el riesgo de la operación. En virtud de ello, en la fase de urbanización de los terrenos se acudirá a la financiación en el mercado bancario, recuperándose la inversión mediante la venta de determinadas parcelas resultantes teniendo como valor máximo de


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venta el 20% del Valor Patrimonializable del Sector, calculado según el artículo 28, apartado 7, del Decreto 3/2004, de 20 de Enero, de Régimen Jurídico de las viviendas de protección pública.

Posteriormente, en la fase de ejecución de edificación, las parcelas que se decidan desarrollar directamente por la Empresa se financiarán, parte con lo obtenido por la enajenación de las otras parcelas presentes en el PSI del Barrio Avanzado, y el resto mediante financiación externa o bancaria.

Los ingresos vendrán, en un primer momento, de la enajenación del suelo de las parcelas citadas dentro del porcentaje citado del 20%. En un segundo momento las empresas adjudicatarias de estas parcelas procederán a la construcción de las viviendas y usos terciarios, procediéndose a la venta de las mismas de acuerdo con la legislación de vivienda protegida.

De acuerdo con el cronograma adjunto al Estudio Económico‐Financiero, el inicio de las obras de edificación comenzará en Marzo del año 2.011, simultaneándose las obras de urbanización con las de construcción en aquellos casos en que sea compatible.

Teniendo en cuenta la estimación de plazos de construcción, se ha calculado que en el año 2.011 se ejecutará un 55,6% de la obra de vivienda, mientras que para el 2.012 se ejecutará el 44,4% restante.

Las previsiones para cada parcelas son las siguientes:

Parcela R1.a

El uso al que va destinado dicha parcela es suelo residencial para construcción de viviendas de protección pública. Es por ello que, de conformidad con las especificaciones técnicas y económicas, se prevé la construcción de 197 viviendas, así como terciario destinado a uso genérico. Adicionalmente, aparte de las plazas de garaje y trasteros vinculados a vivienda, se ha valorado la construcción de 72 plazas de garaje más (6 de ellas como mínimo asociadas al terciario).

Parcela D1.b

El uso asociado a dicha parcela es dotacional para la construcción de un centro administrativo institucional. A tal fin, se han reservado 8.000 m2 totales que llevan asociadas 40 plazas de garaje. Se prevé que las obras tengan una duración de dos ejercicios (2.012 y 2.013). Con estos datos se especifican las siguientes anualidades:

Parcela T1.c

La parcela tiene previsto un uso terciario oficinas, tanto con carácter genérico, como destinado directamente a oficinas. Para el primer caso se ha estimado una superficie total de 18.900 m2, mientras que para oficinas se han reservado 10.100 m2. Para la superficie total se han asociado 145 plazas de garaje. Se prevé un plazo de obras de 18 meses, coincidiendo con la ejecución de la vivienda, comenzando en el año 2.011 y finalizando en el año 2.012. Con estos datos se especifican las siguientes anualidades:

Parcela D2

La parcela D2, con una superficie de 21.837,91 m2, tiene previsto un uso dotacional. A tal fin, se ha estimado que 15.000 m2 estarán destinados a la construcción de un Palacio de Deportes. Asimismo, teniendo en cuenta este uso y


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la regulación en la materia, se ha previsto, como mínimo, la construcción de 150 plazas de garaje asociadas al mismo, que han sido tenidas en cuenta para la determinación de la inversión. Al igual que en el apartado anterior, la proyección de gasto se ha realizado para un período de 18 meses, considerando que comienzan las obras en el año 2.011, finalizando las mismas en el año 2.012. A continuación se detallan las anualidades de inversión:

Parcela D3

De forma similar al anterior, la Parcela D3 tiene previsto un uso dotacional para la construcción de un Centro Educativo, que contará con una superficie de 14.760 m2 y 148 plazas de garaje asociadas. El plazo para la inversión es igualmente de 18 meses, comenzando en el 2.012 y finalizando en el año 2.013, originando las siguientes anualidades:

Parcela R4

El uso al que va destinado dicha parcela es para suelo residencial para construcción de viviendas de protección pública. Así, de conformidad con las especificaciones técnicas y económicas, se prevé la construcción de 325 viviendas, así como terciario destinado a uso genérico. Adicionalmente, aparte de las plazas de garaje y trasteros vinculados a vivienda, se ha valorado la construcción de 63 plazas de garaje más (10 de ellas como mínimo asociadas al terciario). A continuación se detallan los gastos previstos para cada año de duración de la obra de construcción:

Parcela R5

Al igual que en el apartado anterior, la parcela R5 tiene previsto uso residencial para la construcción de viviendas de protección pública. Con este objetivo y siguiendo las especificaciones técnicas y la legislación vigente, se ha estimado la construcción de 295 viviendas, incluyendo garaje y trastero vinculado; asimismo, se prevé la construcción de 45 plazas de garaje adicionales (8 de ellas para Terciario) y se han destinado 1.850 m2 para la construcción de Terciario genérico. El plazo para la ejecución de obra abarca 18 meses, comenzando en el ejercicio 2.011 y finalizando en el año 2.012, resultando las siguientes anualidades de inversión:

Parcela R6

La parcela R6, de acuerdo con el uso previsto para suelo residencial, albergará la construcción de 143 viviendas de protección pública (con garaje y trastero vinculado). Adicionalmente se ha proyectado en la misma parcela la construcción de Terciario destinado a oficinas, con una superficie de 1.120 m2 y 6 plazas de garaje asociadas, como mínimo. Finalmente se ha estimado que se podrá albergar asimismo 22 plazas de garaje libres adicionales. El plazo para la ejecución de obra abarca 18 meses, comenzando en el ejercicio 2.011 y finalizando en el año 2.012, resultando las siguientes anualidades de inversión


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Parcela R7

De forma similar al apartado anterior, la Parcela R7 está destinada a uso residencial para la construcción de 260 viviendas de protección pública (con garaje y trastero vinculado a las mismas). Asimismo, se prevé la construcción de Terciario genérico con una superficie de 1.530 m2 con, al menos, 25 plazas de garaje. Adicionalmente, se ha estimado posible la construcción de 16 plazas de garaje libres, no vinculadas a viviendas. A continuación se detallan las anualidades estimadas de inversión, teniendo en cuenta que las obras de ejecución de vivienda se ha previsto que se desarrollen en 18 meses, comenzando en el ejercicio 2.011 y finalizando en el año 2.012.

Parcela R8.a

El uso al que va destinado dicha parcela es para Suelo residencial para construcción de viviendas de protección pública. De acuerdo con la legislación vigente, se prevé la construcción de 320 viviendas, así como terciario destinado a uso genérico. Adicionalmente, aparte de las plazas de garaje y trasteros vinculados a vivienda, se ha valorado la construcción de 59 plazas de garaje más (9 de ellas como mínimo asociadas al terciario). A continuación se detallan los gastos previstos para cada año de duración de la obra de construcción (18 meses, comenzando en el ejercicio 2.011 y finalizando en el año 2.012):

Parcela T8.b

La parcela tiene previsto un uso terciario destinado directamente a oficinas con una superficie total de 6.380 m2, teniendo asimismo asociadas, como mínimo, 32

plazas de garaje. Se prevé un plazo de obras de 18 meses, coincidiendo con la ejecución de vivienda, comenzando en el año 2.011 y finalizando en el año 2.012. Con ello se obtienen las siguientes cifras de inversión a acometer:

Parcela R9.a

Dicha parcela tiene previsto un uso residencial para la construcción de viviendas de protección pública. Con este objetivo y siguiendo las especificaciones técnicas y la legislación vigente, se ha estimado la construcción de 235 viviendas, incluyendo garaje y trastero vinculado; asimismo, se prevé la construcción de 43 plazas de garaje adicionales (7 de ellas vinculadas a Terciario) y se han destinado 1.250 m2 para la construcción de Terciario genérico. El plazo para la ejecución de la obra abarca 18 meses, comenzando en el ejercicio 2.011 y finalizando en el año 2.012, resultando las siguientes anualidades de inversión:

Parcela T9.b

La parcela considerada está destinada a uso terciario comercio para la construcción de un mercado de barrio, con una superficie total de 3.700 m2, teniendo asimismo asociadas, como mínimo, 40 plazas de garaje. Se prevé un plazo de obras de 18 meses, coincidiendo con la ejecución de vivienda, comenzando en el año 2.011 y finalizando en el año 2.012. Con ello se obtienen las siguientes cifras de inversión a acometer:


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Parcela R10.a

La parcela 10.a, de acuerdo con el uso previsto para suelo residencial, albergará la construcción de 225 viviendas de protección pública (con garaje y trastero vinculado). Adicionalmente se ha proyectado en la misma parcela la construcción de 36 plazas de garaje libres. El plazo para la ejecución de obra abarca 18 meses, comenzando en el ejercicio 2.011 y finalizando en el año 2.012, resultando las siguientes anualidades de inversión:

Parcela D10.b

La parcela 10.b, con una superficie de 1.425 m2, tiene previsto un uso dotacional que estará destinado a la construcción de un centro sanitario‐asistencial. Asimismo, teniendo en cuenta este uso y la regulación en la materia, se ha previsto, como mínimo, la construcción de 14 plazas de garaje asociadas al mismo, que han sido tenidas en cuenta para la determinación de la inversión. La proyección de gasto se ha realizado para un período de 18 meses, considerando que comienzan las obras en el año 2.012, finalizando las mismas en el año 2.013. A continuación se detallan las anualidades de inversión:

Parcela D11

Dicha parcela, de forma similar a la anterior, tiene previsto un uso dotacional administrativo institucional. Presenta 15.000 m2 de superficie construida, reservándose a tal fin bajo la legislación vigente, como mínimo, 150 plazas de garaje. La proyección de gasto se ha realizado para un período de 18 meses, considerando que comienzan las obras en el año 2.012, finalizando las mismas en el año 2.013, presentando la siguiente estimación de inversión

Parcela T12.a

La parcela considerada está destinada a uso terciario comercial, con una superficie total de 5.000 m2, teniendo asimismo asociadas, como mínimo, 25 plazas de garaje. Se prevé un plazo de obras de 18 meses, coincidiendo con la ejecución de vivienda, comenzando en el año 2.011 y finalizando en el año 2.012. Con ello se obtienen las siguientes cifras de inversión a acometer:

Parcela D12.b

El uso asociado a dicha parcela es dotacional para la construcción de un centro administrativo institucional. A tal fin, se han reservado 1.200 m2 totales que llevan asociadas 12 plazas de garaje. Se prevé que las obras tengan una duración de dos ejercicios (2.012 y 2.013). Con estos datos se especifican las siguientes anualidades:

Los ingresos hay que calcularlos de acuerdo con el régimen de viviendas de protección oficial.


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11.2 Polígono Industrial. Sector PP.11

Para ello propone las acciones que se han propuesto son diversas:

Ampliación del polígono industrial con un nuevo sector 1.500.000 m2.

Plan de rehabilitación y reurbanización de las zonas actuales.

Acondicionamiento y ampliación de espacios libres.

Apeadero ferroviario (en futuro).

La actuación del nuevo polígono, denominado PP.11, es de iniciativa pública a través de la Empresa Regional de Suelo (EReS), si bien se actúa sobre suelos privados por lo que las plusvalias quedan repartidas en esta actuación público‐privada. Al mismo tiempo las sinergias que se producen actuarán sobre el polígono existente que iniciará un proceso de reconversión.

Hay que destacar que dentro del sector, en función del inmejorable emplazamiento, existirán unas zonas destinadas al uso terciario que han sido demandadas durante años por los usuarios del actual polígono y permitirán reequipar los defectos de estos usos existentes actualmente.

Al mismo tiempo se indica que se generarán más de 150.000 m2 destinados a zonas verdes, que se apoyarán en las zonas

limítrofes cercanas a las carreteras y al ferrocarril, así como 75.000 m2 de suelo destinados a dotaciones públicas entre las que se prevén centro de creación de empresas o zonas rotacionales de formación específica.

11.3 Desarrollo de actuaciones de renovación urbana en Benquerencia.

La presente zona se encuentra clasificada como suelo urbano consolidado y corresponde con seis parcelas residenciales, una dotacional y una zona verde de la Segunda Fase Residencial del Polígono de Santa María de Benquerencia. En esta zona se efectúa una operación de renovación urbana importante ya que permitirá la rehabilitación de la misma, toda vez que se encuentra degradada por motivos sociales, y requiere una intervención pública que permita que los vecinos vuelvan a esta zona.

A actuación conlleva la construcción de 474 viviendas, haciendo constar que se produce una operación de realojo con demolición de unos de los bloques existentes que es el que ha producido la degradación de la zona. Al mismo tiempo existe una superficie comercial de 700 m2. Dentro de la unidad se obtienen 5.100 m2 destinados a zonas verdes, 3.245 m2 destinados a usos dotacionales de carácter social y 22.156 m2 de viales.

La actuación de esta unidad es de iniciativa pública a través de la Empresa Regional de Suelo (EReS), haciendo constar que la titularidad del suelo es pública en la mayor parte, pero debido a la rehabilitación de la zona existen derechos de titularidad privada. El desarrollo se realiza a través de un Plan Especial de Reforma Interior, de iniciativa pública, que se encuentra aprobado en la actualidad.


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11.4 Plan Especial y Area de rehabilitación integrada del Casco Histórico.

En Toledo el Casco Histórico es el centro de la ciudad y el que requiere toda la atención posible. El mismo es la imagen evidente de una ciudad en la que la integración es palpable, incluso con las mayores limitaciones y restricciones posibles debido a su enclave, topografía y condicionantes estéticos e históricos.

Recientemente se ha aprobado el área de Rehabilitación Integrada del Casco Histórico de Toledo, que cuenta con un Plan Especial aprobado definitivamente

en febrero de 1997. A su vez dicho documento se encuentra incorporado dentro del Plan de Ordenación Municipal de Toledo que se encuentra aprobado definitivamente el Plan de Ordenación Municipal de Toledo por Orden de 26 de marzo de 2007 de la Consejería de Vivienda y Urbanismo (DOCM 29.03.2007), ratificado por la Orden de 6 de noviembre de 2008 (DOCM 11.11.2008).

Este conjunto monumental declarado Patrimonio de la Humanidad, hace ya dos décadas, por lo que conviene, en primer lugar, recordar los motivos que supusieron esta declaración y que se basan en los cuatros puntos siguientes:

a) La ciudad de Toledo constituye por si sola un resumen de la historia de España al mantenerse como testimonio excepcional de las distintas civilizaciones que han existido. Desde la civilización romana, hasta la actual, la ciudad mantiene muestras culturales de las distintas civilizaciones que han poblado Toledo, como la visigótica, árabe, judía y cristiana. Todas ellas han dejado su huella en la ciudad y se perciben en la misma.

Como consecuencia del mantenimiento de la presencia (aún en el día de hoy) de tales civilizaciones, Toledo ha sido denominada como la ciudad de la tolerancia y la ciudad de las tres culturas. A lo largo de su historia pervivieron dentro de la ciudad las tres culturas (cristiana, árabe y judía) cuyos testimonios se pueden ver constantemente en la misma.

b) Toledo cuenta con expresiones artísticas de todas las culturas que la han poblado tanto en sus inmuebles como en las representaciones como bienes muebles. Desde las iglesias visigodas hasta las construcciones barrocas y neoclásicas la ciudad presenta un largo recorrido de la arquitectura, escultura y pintura de todas las culturas y estilos existentes, en un encadenamiento ininterrumpido de realizaciones extraordinarias.

Dentro del recinto histórico la ciudad atesora más de un centenar de edificios civiles y religiosos que están considerados como Bienes de Interés Cultural. Al mismo tiempo existen más de seiscientas edificaciones de interés que cuentan con valiosos elementos de interés.


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c) La ciudad ha tenido una influencia en toda la civilización occidental en dos periodos fundamentales como son la época visigótica como en el Renacimiento, llegando a ser capital de España en ambos periodos.

d) Toledo conserva una serie de obras maestras de los siglos XV al XVII en la edad de oro española, en todas las representaciones artísticas existentes. Las Iglesias y conventos de la ciudad encierran en si mismas un conjunto de obras de pintura, escultura, imaginería y artes menores de todo tipo que reflejan la importancia artística e histórica de la ciudad durante dicho periodo.

11.4.1 El Plan Especial

El Plan Especial del Casco Histórico de Toledo (PECHT), aprobado definitivamente en 1997, ha sabido diagnosticar adecuadamente la situación en la que se encontraba la ciudad en tal momento y ha establecido las determinaciones adecuadas para poder resolver los problemas existentes permitiendo una mejora considerable de los mismos al tiempo que ha creado unas pautas y conductas que han permitido poder mantener el conjunto al tiempo que se ha incrementado los usos residenciales y de equipamiento en el mismo. El PECHT ha logrado, tras más de diez años de aplicación del mismo sentar las bases para poder asegurar el mantenimiento del mismo como una ciudad viva.

A día de hoy, tras los años de gestión del mismo, se puede afirmar que el Plan Especial del Casco Histórico de Toledo, es un documento de planeamiento de gran capacidad y que permite resolver la mayoría de los problemas existentes, dentro de una gestión asumible por la ciudad de Toledo. El documento permite por tanto aplicarse con claridad y sin dobleces, lo que por sí sólo es un éxito, en una ciudad tan compleja como Toledo.

A lo largo de los últimos años se han realizado diversos análisis de la aplicación del Plan Especial, y han permitido comprobar su vigencia y su alto grado de aplicación en aspectos incluso conflictivos y de difícil puesta en vigor, como pueden ser las grandes infraestructuras y dotaciones.

El Plan Especial ha levantado múltiples expectativas, tanto en la ciudad como en otros centros históricos, lo que ha auspiciado la obtención de diversos premios,

entre los que convendría reseñar el Premio Gubbio de la Asociación de Ciudades Históricas de Italia y el premio de la Real Fundación Toledo. Hay que indicar que para la ciudad de Toledo el contar con un documento de la calidad y el valor del citado supone una tranquilidad jurídica y técnica, para poder conocer las posibilidades de todos y cada uno de los edificios existentes.

En el mismo se ordena la zona declarada Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO, que incluye el casco histórico intramuros, así como los márgenes del río Tajo.

El PECHT constituye un documento de gran valor desde distintas ópticas. A través del mismo se dota al Casco histórico de la capacidad para preservar los valores tradicionales de la ciudad fomentando su recuperación. En el documento se detallan todas y cada una de las actuaciones a realizar en su ámbito tendentes, en primer lugar a su preservación y en segundo lugar a su revitalización, a través de un documento urbanístico que contiene la seguridad jurídica necesaria al respecto.

En el PECHT se recoge la catalogación monumental y patrimonial de las edificaciones correspondientes a las que se les asigna un grado de protección especial que les supone una serie de limitaciones que se detallan particularmente en cada caso. Así mismo se han definido una serie de ámbitos con características propias que supone la creación de cincuenta sectores monumentales (20 principales y 30 complementarios) por las particularidades propias de los mismos, dentro de los que se deberán cumplir unas determinaciones comunes al mismo tiempo que las particulares, con el fin de poder homogeneizar aquellos y mantener sus elementos característicos.

En el documento se reconocen los equipamientos existentes detallando además las dotaciones y equipamientos locales previstos. A través de los mismos se pretende dinamizar las funciones actuales del casco histórico de forma que mantenga su importancia. Tales equipamientos responden a un modelo de inserción homogénea en el tejido residencial al que dan servicio.

El estudio, análisis y puesta en valor de los espacios libres, públicos y privados, es uno de los objetivos básicos del PECHT. En el plan se proponen actuaciones en espacios públicos con rehabilitaciones de jardines y zonas libres o estanciales.


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Asimismo se propone la reurbanización de plazas y ejes urbanos. Dentro de los mismos se deberá actuar específicamente en el control de la circulación rodada y del aparcamiento. En el documento existe un importante estudio de tráfico en el que se plantean objetivos a cumplir en distintas fases y selectivamente.

Conjuntamente con las actuaciones en materia de circulación se propone la mejora de la accesibilidad al casco a través de importantes operaciones consistentes en la creación de nuevos remontes mecánicos complementándose con diversas medidas disuasorios. La búsqueda de un uso racional de la trama histórica pasa a través de unas mejoras de la circulación peatonal y de la calidad ambiental de los espacios monumentales.

Fundamental para llevar a la práctica el documento es poder recuperar la capacidad residencial del Conjunto Monumental. En el PECHT se plantearon veintiún sectores de rehabilitación integrada en otras tantas zonas en las que existe una ausencia o debilitamiento del uso residencial que produce una degradación en las edificaciones existentes. En estos sectores se proponían actuaciones conjuntas de rehabilitación y sustitución, pudiendo contar con propuestas de urbanización en espacios públicos o privados. Estos sectores son el antecedente del ARI‐Casco Histórico de Toledo, que ahora se propone con el presente documento.

Dentro de este conjunto se pueden llevar a cabo cualquier política de rehabilitación integral, así como la mejora de las infraestructuras del mismo.

11.4.2 El área de rehabilitación integrada (ARI)

El objetivo básico de rehabilitación integral de las edificaciones y viviendas del ARI‐Casco Histórico de Toledo es proponer la rehabilitación de al menos 400 actuaciones en el marco del V Plan Regional de Vivienda y Rehabilitación de Castilla‐La Mancha 2009‐2012, de total de las 4.800 viviendas susceptibles de ser atendidas en marco del citado ARI‐‐Casco Histórico de Toledo, en una primera fase.

Se estima que las actuaciones variarán entre 3.000 y 100.000 euros, y aunque es difícil determinar el costo total de todas ellas se calcula un presupuesto global para los próximos cuatro años:

Año 2010 50 viviendas 1.250.000 euros

Año 2011 125 viviendas 3.125.000

Año 2012 125 viviendas 3.125.000

Año 2013 100 viviendas 2.500.000

Total rehabilitación de vivienda 10.000.000 euros.

El resumen general de las actuaciones sería el siguiente:

ACTUACION PROGRAMADA PRESUPUESTO REHABILITACION REURBANIZACION REHABILITACION VIVIENDAS Subtotal Programa Vivienda 10.000.000 0

REHABILITACION EDIFICOS Bajada del Barco 200.000 450.000 Bajada del Pozo Amargo 175.000 375.000 Calle Sierpe 500.000 302.022 Plaza del Solarejo 280.000 200.225 Plaza de Barrio Rey 175.000 225.000 Calle Santa Ursula y Taller del Moro 100.000 500.000 Calle Armas y Santa Fé 400.000 98.482 Subtotal Programa Edificios 1.830.000 2.150.729

REURBANIZACION Acondicionamiento Plaza de San Román

0 800.000

Plaza de San Vicente 0 740.837 Plaza de Barrionuevo y Reyes Católicos

0 370.673

Entorno Escuela de Artes 0 508.481 Subida de la Granja 0 1.022.231 Plaza de Don Fernando 0 250.000 Subtotal Programa Reurbanización 0 3.692.222

TOTAL ACTUACIONES 11.830.000 5.842.951


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OFICINA DE REHABILITACION Subtotal equipo gestión e información

900.000

Reacción documentación ARI 30.000

TOTAL GESTION 930.000

TOTAL ARI 18.602.951

El costo total de la inversión en el ARI asciende a 18.602.851 euros.

En resumen, el ARI propone la siguiente distribución de inversión y subvenciones:

Resumen final del Plan:

Subvenciones (M. Fomento y JCCM) 4.394.118 euros.

Aportación de los particulares 7.360.000 euros.

Aportación del Ayuntamiento‐Consorcio 6.848.833 euros.

ACTUACION PROGRAMADA PRESUPUESTO Subvenció

n vivienda Subvención urbanización

Iniciativa

privada

AYUNTAMIENTO‐CONSORCIO

REHABILITACION VIVIENDAS Subtotal Programa Vivienda 2.640.000 0 7.360.000 0 REHABILITACION EDIFICOS Bajada del Barco 30.000 81.000 0 539.000 Bajada del Pozo Amargo 25.000 67.500 0 457.500 Calle Sierpe 75.000 54.363 0 672.659 Plaza del Solarejo 42.000 36.040 0 402.185 Plaza de Barrio Rey 25.000 40.500 0 334.500 Calle Santa Ursula Taller Moro 15.000 90.000 0 495.000 Calle Armas y Santa Fé 60.000 17.726 0 420.756 Subtotal Programa Edificios 272.000 387.129 0 3.321.600 REURBANIZACION Acondicionamiento San Román 0 104.000 0 696.000

Plaza de San Vicente 0 96.309 0 644.528 Plaza Barrionuevo R. Católicos 0 48.188 0 322.485 Entorno Escuela de Artes 0 66.102 0 442.379 Subida de la Granja 0 132.890 0 889.341 Plaza de Don Fernando 0 32.500 0 217.500 Subtotal Progr. Reurbanización 0 479.989 0 3.212.233 TOTAL ACTUACIONES 2.912.000 867.118 7.360.000 6.533.833 OFICINA REHABILITACION AYUNTAMIENTO CONSORCIO Subtotal equipo gestión 600.000 50.000 250.000 Reacción documentación ARI 15.000 15.000 TOTAL 615.000 65.000 250.000 TOTAL ARI 18.602.951


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Registro de control:

DOCUMENTO FECHA REDACCIÓN REVISION OBSERVACIONES

Draft 01 18/12/10 AEC‐IAH‐AGG‐CC PPP Draft incompleto

Draft 02 28/12/10 AEC‐IAH‐AGG‐CC PPP Versión final para rev. BEI

Draft 03 18/02/11 AEC‐IAH‐AGG‐CC PPP Versión final tras 1ª rev. BEI

Informe final 18/02/11 AEC‐IAH‐AGG‐CC PPP Informe Final

Agradecimientos:

Este estudio de evaluación no habría sido posible sin la colaboración y ayuda recibida en todo momento por:

Elena Gil, Directora Gerente de EReS, y Carolina Azaña, Directora Financiera.

Jose Antonio Poncela, DG. De Presupuestos y Fondos Comunitarios, e Ildefonso Martinez, Jefe de Coordinación regional de Fondos Europeos.

El BEI ha participado activamente en reuniones, análisis y diseño de la estrategia a seguir, apoyando en todo momento al equipo redactor. Especial agradecimiento se debe a Andrea Tinagli, Cristina Cuevas y Carlos Ruiz Beneyto, así como a Mateo Turró cuya colaboración en el análisis de elegibilidad de los proyectos fue clave para establecer las propuestas de financiación JESSICA en la región.

Febrero de 2011

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