epbd van rood naar groen h.w.w. hartman...strategisch voorraadbeleid. graag wil ik van de...
TRANSCRIPT
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
a
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
i
De afbeeldingen op de omslag zijn afkomstig van campagnemateriaal van de
energielabelingcampagne van VROM.
© Copyright 2008 by H.W.W. Hartman, TU-Delft and Vestia Rotterdam Noord
All rights reserved. No part of the material protected by this copyright notice may be reproduced or utilized in any way or by any means, electronic or mechanical, including photocopying, recording or by any information storage and retrieval system, without the prior permission from the proprietors.
Uitgave is uitsluitend bestemd als eindresultaat voor de afstudeerrichting Sustainable
Housing Transformation aan de TU-Delft. Hoewel met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is gewerkt aan de totstandkoming van dit rapport, kan geen aansprakelijkheid voor de juistheid van de gegevens worden geaccepteerd. Voor eventuele verbeteringen houdt de samensteller zich aanbevolen.
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
ii
EPBD van rood naar groen
Een onderzoek naar de incorporatie van energetische kwaliteitsverbetering van de
bestaande woningvoorraad in het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties.
Afstudeerorganisatie
Personalia
Naam Henk Hartman
Adres Hendrik Hamerstraat 109
3295 CH ‘s-Gravendeel
Tel nr. 06-30005178 / 078-8443474
E-mail [email protected]
Student nr. b 1168916
Universiteit Technische Universiteit Delft
Faculteit Bouwkunde
Afdeling Real Estate & Housing
Afstudeerlab Sustainable Housing Transformation
Rapport Peiling 4
Datum rapport 17 juni 2008
Datum peiling 24 juni 2008
Afstudeerbegeleiders afdeling RE&H, faculteit Bouwkunde TU Delft
Hoofdmentor Prof. Dr. ir. J.D.M. van Hal
2e mentor Dr. ir. V.H. Gruis
Gecommitteerde Ir. R. J. Nottrot
Afstudeerbedrijf en begeleider
Bedrijf Vestia Rotterdam Noord
Adres Kruisplein 15
Postbus 521
3000 AM Rotterdam
Begeleider Ir. J.W. Smid (beleidsmedewerker)
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
iii
Lijst met afkortingen
BAR Bruto Aanvangsrendement
BARe Bruto Aanvangsrendement energiebesparende maatregelen
BBSH Besluit Beheer Sociale Huisvesting
BEG Besluit Energieprestatie Gebouwen
BRL Beoordelingsrichtlijnen
CEN Comité Européen de Normalisation
CGI Clinton Global Initiative
CO2 Koolstofdioxide
CR Conventioneel Rendement
CV Centrale Verwarming
DE Duurzame Energie
DIN Deutsches Institut für Normung
DUP Delft Universitaire Pers
EFQM European Foundation for Quality Management
EG Europese Gemeenschap
EI Energie Index
EIA Energie Investeringsaftrek
EOS Energie Onderzoek Subsidie
EPA Energie Prestatie Advies
EPBD Energy Performance of Building Directive
EPC Energie Prestatie Coëfficiënt
EPG Energieprestatie Gebouwen
EPN Energie Prestatie Norm
ESAM Energy Strategic Asset Management
ESCN Energie Service Center Nederland
EU Europese Unie
H2 Waterstof
HCR Home Condition Report
HIP Home Information Pack
HR Hoog Rendement
INK Instituut Nederlandse Kwaliteit
ISSO Kennisinstituut voor de installatiesector
KBI Stichting Kwaliteitsborging Installatiesector
KWR Kwalitatieve Woningregistratie
MEP Milieukwaliteit Energie Productie
MIA Milieu Investeringsaftrek
MT Management Team
MV Mechanische Ventilatie
NEN Norm, vastgesteld door Stichting Nederlands Normalisatie-instituut
NMDA Niet Meer Dan Anders
NPR Nederlandse Praktijkrichtlijn
OFW Oost Flevoland Wonen
PDCA Plan, Do, Check, Act
PEGO Platform Energietransitie Gebouwde Omgeving
POS Planmatig Onderhoud Schil
PV Photovoltaïsch
RCI Rotterdam Climate Initiative
REG Regeling Energieprestatie Gebouwen
RE&H Real Estate & Housing
RV Ruimte Verwarming
SAP Standard Assessment Procedure
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
iv
SDE Stimuleringsregeling Duurzame Energieproductie
SMART Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch, Tijdgebonden
SNG Substitute Natural Gas
SVB Strategisch Voorraadbeleid
TU Technische Universiteit
VAMIL Willekeurige afschrijving milieu-investering
VN Verenigde Naties
VR Verbeterd Rendement
VRN Vestia Rotterdam Noord
VROM Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
WKK Warmte Kracht Koppeling
WKO Warmte Koude Opslag
WM Wet Milieubeheer
WOZ Waarde Onroerende Zaken
WTW Warmteterugwinning
WWS Woningwaarderingsstelsel
ZAV Zelf Aangebracht Veranderingen
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
v
Voorwoord
Dit afstudeerrapport is geschreven in het kader van het afstudeeronderzoek genaamd:
EPBD van rood naar groen – een onderzoek naar de incorporatie van energetische
kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad binnen het strategisch
voorraadbeleid van woningcorporaties. Het onderzoek is verricht aan de faculteit
Bouwkunde op de Technische Universiteit Delft. Het onderwerp van het onderzoek is
verbonden aan het afstudeerlaboratorium Sustainable Housing Transformation als
onderdeel van de mastervariant Real Estate & Housing.
De titel ‘EPBD van rood naar groen’ slaat op de vernieuwende regelgeving, welke als doel
hebben de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad te verbeteren. Maar in
hoeverre hebben sturende maatregelen en nieuwe regelgeving invloed op een corporatie
om de woningvoorraad van een rood naar een groen energielabel te brengen? En op welke
manier kan een corporatie energiebesparende maatregelen verwerken binnen haar beleid?
Dit onderzoek leidt tot de aanbeveling hoe een woningcorporatie energetische
kwaliteitsverbetering, binnen de bestaande woningvoorraad, kan verwerken binnen haar
strategisch voorraadbeleid.
Graag wil ik van de mogelijkheid gebruik maken om de betrokkenen bij dit onderzoek te
bedanken voor hun bijdrage. Speciale dank gaat uit naar mijn mentoren van de TU Delft,
Anke van Hal en Vincent Gruis voor hun sturing en kritische vragen gedurende het
afstudeerproces. Daarnaast gaat mijn dank uit naar mijn begeleider vanuit Vestia
Rotterdam Noord Jan-Willem Smid voor het inzicht in de praktijk en zijn ervaringen m.b.t.
dit onderwerp. Verder wil ik graag Gilles de Rooij van adviesbureau Atrivé, Fattah Kabbaj
van woningcorporatie Staedion en Ad Straub van het onderzoeksinstituut OTB bedanken
voor de discussies die wij gevoerd hebben over dit onderwerp. Tenslotte wil ik één ieder
bedanken welke enigszins betrokken is geweest bij het tot stand brengen van dit
afstudeerrapport.
Henk Hartman
’s-Gravendeel, 17 juni 2008
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
vi
Samenvatting
Introductie
Na de film ‘An Inconvenient Truth’ van Al Gore, is er een flinke discussie losgebarsten over
het milieu en duurzaamheid wereldwijd. Eenieder is er zich van bewust geworden wat voor
effecten milieuvervuiling kan hebben op de maatschappij van nu en in de toekomst. Op
internationaal tot regionaal niveau wordt gesproken over het verbeteren van de
energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad, het verlagen van CO2 emissies,
duurzame energie etc. Vanuit de Kyoto doelstellingen moet Nederland in 2012 een CO2
reductie van 6% t.o.v. 1990 behalen, echter de centrale overheid van Nederland heeft een
doelstelling geformuleerd van 30% CO2 reductie in 2020 t.o.v. 1990. [www.vrom.nl – 26-02-
08] Binnen de Europese Unie nemen gebouwen ruim 40% van het totale energieverbruik
en 30% van de totale CO2 uitstoot voor hun rekening. [Sunikka, 2006] Voor Nederland
betekent dit dat er een belangrijke opgave is weggelegd voor woningcorporaties welke een
groot deel van de Nederlandse woningvoorraad bezitten. Aedes, de branchevereniging
voor woningcorporaties binnen Nederland, heeft een doelstelling geformuleerd in ‘Het
antwoord aan de samenleving’ van 20% CO2 reductie op gasverbruik binnen de bestaande
woningvoorraad in de periode 2008-2018. Mede om al deze redenen is het van belang dat
een woningcorporatie energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande
woningvoorraad incorporeert in haar dagelijkse processen. De eerste stap die hierbij
gemaakt moet worden is het verwerken van energetische kwaliteitsverbetering in het
strategisch voorraadbeleid (SVB) van een woningcorporatie. De centrale hoofdvraag van
dit afstudeerrapport luidt daarom:
Hoe kan een woningcorporatie, met behulp van een procesmodel, energetische
kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad incorporeren in het strategisch
voorraadbeleid?
Huidige situatie
Duurzaamheid en het verbeteren van de energetische kwaliteit in de ruimste zin van het
woord zijn thema’s die tegenwoordig een prominente plaats innemen op veel
beleidsagenda’s. Steeds meer bedrijven spelen in op de maatschappelijke-, sociale- en
duurzaamheidvraagstukken en noemen zich maatschappelijk verantwoorde ondernemers.
Corporaties zijn al maatschappelijke ondernemingen, integratie van duurzaamheid in het
beleid maakt het tot een duurzame maatschappelijke onderneming. Bij het duurzaam
ondernemen gaat het vooral om de evenwichtige samenhang tussen de sociale-,
ruimtelijke-, milieu- en economische kwaliteiten. In dit rapport is er niet gesproken over
duurzaamheid maar over het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande
woningvoorraad. Dit omdat duurzaamheid een erg ruim begrip is en voor meerdere
interpretaties vastbaar is.
Over het algemeen zijn de activiteiten en ontwikkelingen in de bedrijfvoering bij
corporaties er niet op gericht om de energetische kwaliteit van de bestaande
woningvoorraad te verbeteren. Echter er zijn tal van bewegingen die in de goede richting
duiden (zie praktijkvoorbeelden hoofdstuk 3). Dit komt mede door stimulerende
maatregelen die de Europese Unie de verschillende lidstaten en dus indirect corporaties
heeft opgelegd. Zo heeft de Europese Unie de EPBD-richtlijn ingevoerd. Deze Europese
richtlijn richt zich enerzijds op het mondiale klimaatprobleem, maar daarnaast ook op de
concurrentiepositie van de gemeenschap en wat hier verder mee samenhangt. In feite
richt de richtlijn zich op twee kernpunten; klimaatverandering tegengaan en
voorzieningszekerheid van energie. Aan de richtlijn zijn een vijftal concrete verplichtingen
verbonden, voor woningcorporaties is de verplichting van de invoering van een systeem
voor energiecertificering voor Nederland van belang. Dit betekent dat woningcorporaties
voor januari 2009 alle woningen moeten voorzien van een energieprestatiecertificaat. Door
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
vii
middel van een energieprestatiecertificaat en/of een energieprestatie maatwerkadvies kan
er gestuurd worden op de energetische kwaliteit binnen de voorraad van een
woningcorporatie. Immers alle relevantie data zijn voorhanden en te gebruiken in
analyses, scenarioberekeningen en de vertaling naar concrete verbeterplannen.
Voorbeelden hiervan zijn de verdeling van de verschillende energielabels over de
woningvoorraad gekoppeld aan huurklassen, woningtypen en/of bouwjaarklassen.
Beleid
Het doorrekenen van scenario’s kan van groot belang zijn bij het bepalen van het beleid.
Beleidsmatige kwesties als wat zijn de investeringskosten en wat zijn de
besparingsresultaten op het gebied van CO2 reductie, labelklassen verbetering,
woonlastenverlichting et cetera kunnen m.b.v. scenarioberekeningen beantwoord worden.
Bij de ontwikkeling van een strategisch voorraadbeleid is het van belang een goed en
vooral onderbouwd inzicht te hebben in de energetische kwaliteit van de woningen en
daarmee samenhangende kwaliteitsaspecten zoals wooncomfort, binnenmilieukwaliteit en
woonlasten. Door de energetische voorraadgegevens op strategisch beleidsniveau te
koppelen aan andersoortige voorraadgegevens zoals markten, doelgroepen en kwaliteits-
en serviceniveaus, kan de kwaliteit van het woonproduct verder geoptimaliseerd worden.
Hierbij is uitdrukkelijk sprake van tweerichtingsverkeer. De energetische kwaliteit weegt
mee in de bepaling van het beleid en het beleid bepaalt mede het energetische of
duurzame ambitieniveau.
Het strategisch voorraadbeleid valt vooral binnen het strategisch en tactisch
managementniveau, echter de uitvoering van het beleid is bij het verbeteren van de
energieprestatie van gebouwen van essentieel belang. Om deze reden is in dit rapport ook
het operationele niveau meegenomen bij het proces voor het opstellen van een strategisch
voorraadbeleid. De energieprestatie van gebouwen heeft ankerpunten op alle niveaus van
het strategisch voorraadbeleid. Op strategisch niveau, waarbij aan de hand van data- en
scenarioanalysen een goed inzicht wordt opgebouwd voor het beleid en de keuzen met
betrekking tot de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Op het
tactische niveau waar de beleidskeuzes worden afgestemd en gekoppeld aan de
verschillende complexen om de meest doelmatige onderhouds- en energiebesparende
maatregelen te kunnen realiseren per complex. En op operationeel niveau waar met
behulp van de beschikbare energieprestatiedata op detailniveau wordt berekend wat de
meest optimale oplossingen zijn voor een bepaald project. Daarnaast zal energieprestatie
ook gekoppeld moeten worden aan communicatie- en verhuurfuncties. De uitvoering van
het beleid, m.b.t. het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad, zal vooral
via onderhoud plaats vinden. Een koppeling tussen de gewenste onderhoudssituatie en de
feitelijke onderhoudssituatie ofwel de koppeling tussen het strategisch voorraadbeleid en
het onderhoudsbeleid is van essentieel belang. Doormiddel van conditiescores is het
mogelijk om het gewenste onderhoudsniveau aan te geven en deze te toetsen aan het
Figuur 1: Niveaus vastgoedbeheer van Driel Bron: Nieboer et al, (2003) – bewerkt door auteur
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
viii
feitelijke onderhoudsniveau, het is hierdoor mogelijk om maatregelen te bepalen. De
conditiescores worden bepaald aan de hand van verschillende beleidsparameters
waaronder ook de energieprestatie gebracht kan worden, het energieprestatielabel is een
geschikt label om de gewenste en feitelijke waarde te bepalen.
Incorporatie energieprestatie in het beleid en de organisatie
De noodzaak om te investeren in energetische kwaliteitsverbetering is vanuit de
beschreven doelstellingen groot te noemen. Er zit echter een gat tussen de noodzaak en
de daadwerkelijke uitvoering. De sleutel voor het verbeteren van de energetische kwaliteit
van de bestaande woningvoorraad bij woningcorporaties ligt niet bij de uitvoering/techniek
maar bij beleidsmatige en organisatorische oplossingen. Vanuit de strategie moet er een
toekomstige lijn uitgezet worden wat men met de woningportefeuille wil bereiken. Door
concrete doelstellingen te formuleren kan men vanuit het beleid en de organisatie de
energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad integraal verbeteren. De daarop
volgende fase is het uitvoeren van de maatregelen om deze doelstellingen te kunnen
behalen. Zonder het verwerken van energetische kwaliteit binnen het strategisch
voorraadbeleid zal het integraal toepassen van maatregelen niet mogelijk zijn, de
maatregelen zullen hierdoor ad hoc plaats vinden. De sleutel om de voorraad
daadwerkelijk energetisch te verbeteren ligt om deze reden bij beleidsmatige en
organisatorische oplossingen. De vraag is echter hoe dit beleidsmatig en organisatorisch
verwerkt kan worden. Het opnemen van energetische kwaliteitsverbetering binnen het
strategisch voorraadbeleid speelt hierbij een essentiële rol. Uit het praktische (case study
Vestia Rotterdam Noord) als theoretische onderzoek is een algemeen procesmodel
opgesteld hoe energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad
verwerkt kan worden binnen het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie.
CO2 reductie analyse
portefeuilleInterne analyse
MissieS
trate
gis
ch n
iveau
Energetische
ontwikkelingenExterne analyse
Vaststellen CO2 reductie
doelstelling(en)
Energetische analyse per
complexSociaal, financieel, fysiek, ruimtelijk
Algemene analyse per
complexSociaal, financieel, fysiek, ruimtelijk
Bepalen complexstrategieRekening houdend met huidig SVB
Strategie toetsingO.a. toetsing doelstellingen
Tactisch n
iveau
Po
rtefe
uill
em
ana
gem
ent
Voorr
aa
dm
anagem
ent
Complex beheerplannen
ImplementatieVerbetering energetische kwaliteit
Energie in organisatieOrganisatorische inbedding
WoonlastenverlagingMaatschappelijke inbedding
Uitvoeren complexbeleid
Op
era
tioneel niv
eau
Voorr
aadbeh
eer
Verbeteren &
vernieuwen (APK)
Financiële doorrekening
Financiële doorrekening
Financiële doorrekening
Positionering onderneming
Maatschappelijke effectenPortefeuille effecten
To
ets
ing o
p b
ed
rijfsn
ivea
u
To
ets
ing
po
sitie
ve
en
ne
ga
tieve
eff
ecte
n t
.o.v
. a
lle d
oe
lste
llin
ge
n
To
ets
ing
techn
isch e
n s
ocia
al
To
ets
ing
techn
isch e
n s
ocia
al
Terugkoppeling strategisch niveau – intern (energetisch) Terugkoppeling strategisch niveau – extern (energetisch)
Terugkoppeling tactisch niveau - algemeenTerugkoppeling tactisch niveau - energetisch
Figuur 2: Procesmodel om energiebeleid te verwerken binnen het strategisch voorraadbeleid
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
ix
Het procesmodel geeft primair antwoord op de hoofdvraag van het onderzoek, ofwel hoe
energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad geïncorporeerd kan
worden binnen het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporaties. De volgende
niveaus met de verschillende stappen worden onderscheiden (hoofdstuk 6 beschrijft het
model gedetailleerd):
Strategisch niveau:
De missie is bij de verwerking van energetische kwaliteitsverbetering in het strategisch
voorraadbeleid vaak al vastgesteld. Het is voor een corporatie van belang om na te gaan
of de huidige missie voldoet aan de rol die zij willen innemen in de veranderende
omgeving ook m.b.t. energetische kwaliteitsverbeteringen. Naast de missie moet er een
interne en externe analyse gemaakt worden. Bij de externe analyse is het van belang de
energetische ontwikkelingen, verwachtingen en eisen te volgen vanuit internationaal tot
regionaal perspectief. Daarnaast kunnen de ontwikkelingen binnen de sector, andere
woningcorporaties, bijdragen aan nieuwe inzichten. De interne analyse zal zich vooral
richten op de corporatie zelf, waarbij de visie van het bestuur en interne opinieleiders van
belang is voor het creëren van een draagvlak voor energetische kwaliteitsverbeteringen.
Daarnaast zal er een portefeuilleanalyse gemaakt moeten worden wat er energetisch
gezien mogelijk is binnen de huidige voorraad.
Voor het bepalen van de energetische kwaliteit op voorraadniveau is een globale indeling
van de totale woningvoorraad in een beperkt aantal voorbeeldwoningen voldoende. Het
aantal voorbeeldwoningen bepaalt de gedetailleerdheid van de energetische
kwaliteitsbepaling voor de woningvoorraad. Bij het vaststellen van voorbeeldwoningen
worden o.a. de volgende gegevens meegenomen: type woning (eengezins/meergezins),
het bouwjaar, type verwarmingsketel, aanwezigheid isolatie, dubbelglas, oppervlakten
glas, vloer en dak. De volgende stap is het vaststellen van maatregelpakketten. Voor het
vaststellen van de maatregelenpakketten zijn verschillende invalshoeken mogelijk. Wordt
bijvoorbeeld gestreefd naar het verkrijgen of verbeteren van het ‘groene’ imago ligt een
keuze voor maatregelen als het plaatsen van zonneboilers en warmtepompen voor de
hand. Streeft de woningcorporatie vooral naar woonlastenverlichting kunnen pakketten
worden gekozen die de meeste energiebesparing opleveren tegen de laagste mogelijke
kosten. Is een corporatie zich nog aan het oriënteren dan kan de benadering vanuit de
Trias Energetica een manier zijn om een pakket energiebesparende maatregelen samen te
stellen. Een mogelijk middel voor het samenstellen van verschillende pakketten is het
koppelen van de voorbeeldwoningen aan de energiebesparingverkenner van SenterNovem.
De energiebesparingverkenner berekend voor verschillende maatregelen de
woonlastenverlichting, de investeringkosten, het EPBD-energielabel en de besparing op
elektriciteit- en gasverbruik waardoor de CO2 reductie berekend kan worden. Na het
toewijzen van de voorbeeldwoningen en de maatregelenpakketten kan de gehele
woningvoorraad worden doorgerekend. Binnen deze berekeningen is het van belang de
gewenste portefeuilleontwikkeling mee te nemen. Dit betekent dat sloop, nieuwbouw,
aankoop en verkoop doorberekent dient te worden. Echter aangeraden wordt de verkoop
van woningen alleen mee te berekenen als de woningen voldoen aan nieuwbouw eisen.
Het verkopen van woningen met een slechte energetische kwaliteit is slechts een
verplaatsing van het probleem en niet een definitieve oplossing. Daarnaast wordt
aangeraden om berekeningen uit te voeren op CO2 reductie niveau, dit omdat er op
internationaal tot regionaal niveau gesproken wordt over het verlagen van de CO2 uitstoot.
Daarnaast brengt de berekening via woonlasten verlaging een onnauwkeurigheid van
gemiddelde huren met zich mee en de energielabel verbeteringsmethode heeft slechts een
beperkt aantal maatregelpakketten (zie conclusie hoofdstuk 4). Het kan soms juist
interessant zijn om iets meer of iets minder te investeren waardoor het beoogde label
veranderd.
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
x
Om de uiteindelijke doelstelling te bepalen moet een woningcorporatie verschillende
scenarioberekeningen maken m.b.v. de energiescan. Na de berekening van de
verschillende scenario’s is het mogelijk een CO2 reductie doelstelling te formuleren. Om te
bepalen of de CO2 reductie doelstelling haalbaar is, en zo ja op welk termijn is een
financiële doorrekening op strategisch niveau van belang. Een mogelijke doelstelling voor
een corporatie m.b.t. het energetisch verbeteren van de woningvoorraad met als kenmerk
CO2 reductie is:
Corporatie X zal binnen 10 jaar t.o.v. 2008 een CO2 reductie van 25% over zijn gehele
voorraad behalen.
Tactisch niveau:
Na het vaststellen van de energetische doelstelling is het van belang te bepalen wat de
strategie is per complex. Hier voorafgaand zal er een algemene analyse en een
energetische analyse per complex en per wijk gemaakt moeten worden. Het verbeteren
van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad moet uit de invalshoeken
milieu-, sociale-, fysieke- en ruimtelijke kwaliteit bekeken worden. Een integrale
benadering is op dit niveau van groot belang om uiteindelijk de juiste
investeringsbeslissingen te maken. Wordt dit niet gedaan en worden de beslissingen
slechts vanuit één invalshoek genomen kan dit leiden tot verkeerde
investeringsbeslissingen. Zo kan een corporatie voor een complex dat wordt gerenoveerd
op basis van CO2 reductie besluiten om de schil niet te verbeteren maar alleen
installatietechnische verbeteringen aan te brengen. Op die manier kan immers relatief
gemakkelijk het CO2 reductiepercentage worden behaald. Echter het complex wordt
gerenoveerd met het oog op verdere exploitatie van bijvoorbeeld nog minimaal 40 jaar.
Met dat perspectief zou het veel logischer zijn om juist wel de schil te verbeteren. Met dit
voorbeeld wordt aangegeven dat het van essentieel belang is een balans te vinden tussen
de verschillende invalshoeken. De integrale benadering kan worden verduidelijkt met de
‘Quadruple P’, wat staat voor People, Planet, Prosperithy en Project. Door uiteindelijk een
evenwicht te vinden tussen de algemene analyse, de energetische analyse en alle gestelde
doelstellingen van een woningcorporatie kan de strategie per complex bepaald worden.
Nadat de complexstrategie is bepaald is het mogelijk om een meer gedetailleerde
financiële doorrekening te maken. Naast de financiële doorrekening zullen de
complexstrategieën getoetst moeten worden. In eerste instantie is het van belang om te
toetsen of de CO2 reductiedoelstelling behaald wordt met de voorgestelde
complexstrategieën, daarnaast moet er een toetsing zijn op alle andere doelstellingen en
op de missie/visie van een corporatie. Een proces van aanpassingen en toetsingen zal
volgen om vanuit de missie/visie, alle doelstellingen en de interne en externe analyse de
definitieve complexstrategieën vast te stellen.
Operationeel niveau:
Na de vaststelling van de definitieve complexstrategieën is het zaak de
complexbeheerplannen op te stellen. Met betrekking tot het verbeteren van de
energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad zullen er binnen de complex
beheerplannen alleen aanpassingen gemaakt moeten worden mochten de
complexstrategieën veranderd zijn. Tussen het opstellen en het daadwerkelijk uitvoeren
van het beleid zit een bepaald gat, dit gat kan deels opgevangen worden door een
organisatorisch en maatschappelijk draagvlak te creëren voor investeringen in
energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad. Organisatorisch
wordt aangeraden een energiecoördinator aan te stellen binnen de organisatie. Hij/zij is er
als procescoördinator voor verantwoordelijk dat de resultaten van het inbeddingtraject
verder worden geïmplementeerd en de doelstelling(en) worden behaald. Enerzijds is hij de
rechterhand van het verwantwoordelijke MT-lid, anderzijds staat hij collega’s met raad en
daad terzijde.
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
xi
Door publiciteitscampagnes van de overheid, de invoering van de EPBD-energielabels en
het stijgen van de energiekosten worden huurders zich steeds meer bewust van het belang
van de energieprestatie van woningen. Bij het energetisch verbeteren van de woningen is
het voor een woningcorporatie van belang inzicht te geven in de woonlastenverlaging,
eventueel ook na een huurverhoging. Door inzichtelijk te maken welke voordeel er voor de
huurder is, d.m.v. woonlastenverlaging, is het mogelijk een maatschappelijk draagvlak te
creëren.
Voordat het beleid definitief wordt uitgevoerd zal een laatste financiële doorrekening aan
de hand van de complexbeheerplannen uitgevoerd worden. Deze financiële berekening kan
op detailniveau worden uitgevoerd omdat alle maatregelen in de complexbeheerplannen
zijn vastgesteld. De definitieve financiële consequenties van het vernieuwde beleid kunnen
gedetailleerd in kaart worden gebracht.
Verbeteren & vernieuwen:
Na het ‘plan’ en ‘do’ is nu het ‘check’ en ‘act’ aan de orde. Vastgoedsturing begint en
eindigt met verbeteren & vernieuwen. Check en act houdt in dat er gecontroleerd en zo
nodig bijgesteld moet worden. Het sluiten van de PDCA cirkel is een belangrijke stap
binnen het proces om de uiteindelijke doelstellingen te behalen en het strategisch
voorraadbeleid op een hoger niveau te brengen. Vanaf dit moment moet energieprestatie
meedraaien in de dagelijkse corporatiepraktijk alsof het nooit anders is geweest.
Het incorporeren van energetische kwaliteitsverbeteringen van de bestaande
woningvoorraad in het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie moet zo snel
mogelijk plaatsvinden, immers stilstaan betekent achterblijven wat als gevolg een
verzwakking van de bereikbaarheid van woningen heeft (stijgende woonlasten). Daarnaast
heeft een corporatie een maatschappelijke verantwoordelijkheid en voorbeeldfunctie,
waarop zij aangesproken kunnen worden. Ten slotte hebben investeringen in het
verbeteren van de energetische kwaliteit van woningen een verbetering van de technische
kwaliteit van woningen tot gevolg en zal dit bijdragen aan een verbetering van het
comfort, veiligheid en gezondheid van de woningvoorraad.
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
xii
Inhoudsopgave
1. ONDERZOEKSKADER ..................................................................................................... - 1 -
1.1 AANLEIDING......................................................................................................................- 1 -
1.2 PROBLEEMANALYSE ..........................................................................................................- 2 -
1.3 RESULTAAT EN RELEVANTIE ONDERZOEK .......................................................................- 6 -
1.4 ONDERZOEKSAANPAK.......................................................................................................- 9 -
2. BEGRIPPENKADER ........................................................................................................ - 11 -
2.1 ENERGY PERFORMANCE OF BUILDING DIRECTIVE.......................................................- 11 -
2.2 STRATEGISCH VOORRAADBELEID ..................................................................................- 14 -
2.3 ONDERHOUDSBELEID .....................................................................................................- 19 -
3. ENERGETISCHE KWALITEIT IN HUIDIG BELEID.................................... - 24 -
3.1 DUURZAAM BELEID WONINGCORPORATIES ..................................................................- 24 -
3.2 QUADRUPLE P .................................................................................................................- 27 -
3.3 PRAKTIJKVOORBEELDEN.................................................................................................- 31 -
3.4 SAMENVATTEND..............................................................................................................- 39 -
4. ENERGIESCAN BESTAANDE WONINGVOORRAAD ...................................... - 41 -
4.1 MOGELIJKHEDEN TOT BEPERKING CO2-EMISSIE .........................................................- 41 -
4.2 ENERGIEBESPARING IN BESTAANDE WONINGEN..........................................................- 46 -
4.3 SCENARIOBEREKENINGEN BESTAANDE WONINGEN .....................................................- 49 -
5. INCORPORATIE ENERGIEBELEID IN VOORRAADBELEID.................. - 53 -
5.1 PROCESMODEL................................................................................................................- 53 -
5.2 STRATEGISCH NIVEAU....................................................................................................- 55 -
5.3 TACTISCH NIVEAU ..........................................................................................................- 57 -
5.4 OPERATIONEEL NIVEAU ..................................................................................................- 59 -
5.5 VERBETEREN EN VERNIEUWEN.......................................................................................- 61 -
5.6 ORGANISATORISCHE INBEDDING ..................................................................................- 61 -
5.7 SAMENVATTEND..............................................................................................................- 68 -
6 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ..................................................................... - 70 -
6.1 CONCLUSIES ...................................................................................................................- 70 -
6.2 AANBEVELINGEN VOOR VERDER ONDERZOEK...............................................................- 75 -
6.3 REFLECTIE .......................................................................................................................- 76 -
LITERATUURLIJST .................................................................................................................. - 78 -
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
xiii
BIJLAGE I*: Energy Performance of Building Directive - 116 -
BIJLAGE II*: Richtlijn 2002/91/EG - 125 -
BIJLAGE III*: Besluit energieprestatie gebouwen (BEG) - 133 -
BIJLAGE IV*: Regeling energieprestatie gebouwen - 151 -
BIJLAGE V*: Strategisch voorraadbeleid - 162 -
BIJLAGE VI*: Onderhoudsbeleid - 179 -
BIJLAGE VII*: Toelichting onderhoudsaspecten - 197 -
BIJLAGE VIII*: CO2 reductieberekeningen - 201 -
BIJLAGE IX*: Randvoorwaarden Vestia Rotterdam Noord - 229 -
BIJLAGE X*: Analysemodel - 233 -
BIJLAGE XI*: Organisatiemodellen - 235 -
* Voor de bijlagen wordt verwezen naar de bijgevoegde cd
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
xiv
Leeswijzer
Deze leeswijzer geeft de structuur van het rapport weer en verduidelijkt de samenhang
tussen alle verschillende hoofdstukken. Een meer gedetailleerde uitleg van de
onderzoeksstructuur wordt beschreven in paragraaf 1.4.
Hoofdstuk 1: Onderzoekskader
Hoofdstuk 1 zal ingaan op het onderzoekskader met betrekking tot het
afstudeeronderwerp. Dit hoofdstuk zal de aanleiding, de probleemanalyse, het resultaat en
de relevantie van het onderzoek, en de onderzoeksaanpak bespreken.
Hoofdstuk 2: Begrippenkader
Hoofdstuk 2 heeft voornamelijk een theoretische inslag. In eerste instantie zal de Europese
richtlijn Energy Performance of Building Directive (EPBD) besproken worden in relatie tot
de corporatiesector. Het tweede begrip wat besproken wordt in dit hoofdstuk is strategisch
voorraadbeleid. Ten slotte zal er ingegaan worden op het onderhoudsbeleid van
woningcorporaties. Hierbij zal een koppeling gemaakt worden tussen het strategisch
voorraadbeleid en het onderhoudsbeleid. Immers het verbeteren van de energetische
kwaliteit van de bestaande woningvoorraad zal d.m.v. onderhoud gerealiseerd moeten
worden.
Hoofdstuk 3: Energetische kwaliteit in huidig beleid
Het derde hoofdstuk zal ingaan op praktijkvoorbeelden hoe corporaties op dit moment
omgaan met energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad in het
beleid en in de organisatie. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de invalshoeken
People, Planet, Prosperithy en Project ofwel de ‘Quadruple P’.
Hoofdstuk 4: Energiescan bestaande woningvoorraad
Om te bepalen welke energetische kwaliteitsverbetering er haalbaar is voor een corporatie
wordt er in hoofdstuk 4 een energiescan besproken. Deze energiescan kan gebruikt
worden om de huidige portefeuille door te rekenen en door middel van scenario’s een CO2
reductie, woonlastenbesparing of EPBD-energielabel verbetering te bepalen.
Hoofdstuk 5: Incorporatie energiebeleid in voorraadbeleid
Door de bevindingen uit de Case Study en het algemene onderzoek te combineren is het
mogelijk een procesmodel te ontwikkelen hoe energetische kwaliteitsverbetering van de
bestaande woningvoorraad verwerkt kan worden binnen het SVB van een
woningcorporatie. Dit procesmodel zal aan de hand van de verschillende stappen
besproken worden in hoofdstuk 6. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de stappen
op strategisch, tactisch en operationeel niveau. Daarnaast zal er aan de hand van het INK-
managementmodel besproken worden hoe de organisatie energiebeleid succesvol kan
implementeren.
Hoofdstuk 6: Conclusies en aanbevelingen
Hoofdstuk 7 zal uiteindelijk antwoord geven op de hoofdvraag van dit onderzoek,
daarnaast zullen er aanbevelingen worden gegeven voor verder onderzoek, aanbevelingen
voor Vestia Rotterdam Noord en zal uiteen worden gezet hoe het onderzoek is verlopen.
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 1 -
1. Onderzoekskader
Het onderzoekskader beschrijft de wetenschappelijke structuur van het
afstudeeronderzoek. Dit hoofdstuk bespreekt de aanleiding tot het onderzoek, de
probleemanalyse met de probleemstelling, de doelstelling en onderzoeksvragen, de
maatschappelijke en wetenschappelijke relevantie en beschrijft uiteindelijk de
onderzoeksaanpak waarbij ook verwant onderzoek wordt aangegeven.
1.1 Aanleiding
Na de film ‘An Inconvenient Truth’ van Al Gore, is er wereldwijd een flinke discussie
losgebarsten over het milieu en duurzaamheid. Eén ieder is er zich van bewust geworden
wat voor effecten milieuvervuiling kan hebben op de maatschappij van nu en in de
toekomst. Al in de jaren ’90 waren de Verenigde Naties (VN) zich bewust van de
toenemende risico’s van klimaatverandering. Naar aanleiding van deze bewustwording is
er een klimaatverdrag opgesteld welke als doel had:
“Het stabiliseren van concentraties van broeikasgassen in de atmosfeer op een niveau
waarop gevaarlijke verstoring van het klimaatsysteem ten gevolge van menselijk handelen
wordt voorkomen.” [ECN, 1999]
Het Kyoto Protocol vloeit voort uit het klimaatverdrag van de VN. Dit protocol bepaalt dat
de meest ontwikkelde landen hun emissies van de zes broeikasgassen (CO2, CH4, N2O en
de fluorverbindingen HFK, PFK en SF6) in de periode 2008-2012 met gemiddeld ruim 5%
ten opzichte van het niveau van 1990 respectievelijk 1995 moeten reduceren. Per land
gelden uiteenlopende reductiepercentages. De VS moet de uitstoot van broeikasgassen
met 7% verminderen, Japan met 6% en de Europese Unie (EU) met gemiddeld 8%.
[www.vrom.nl – 24-09-07] De EU heeft vervolgens na onderling overleg de emissie reducties
per lidstaat bepaald. Nederland moet zijn broeikasgasemissies in de periode 2008 tot 2012
met 6% hebben gereduceerd ten opzichte van 1990. [www.vrom.nl – 24-09-07] De
percentages lopen sterk uiteen (tabel 1.1.), dit komt doordat bij de verdeling rekening is
gehouden met factoren als economische groei en de mogelijkheden die landen hebben om
kosteneffectieve reducties te realiseren.
Lidstaten Verplichting Lidstaten Verplichting Lidstaten Verplichting
België -7,5% Griekenland +25,0% Oostenrijk -13,0%
Denemarken -21,0% Ierland +13,0% Portugal +27,0%
Duitsland -21,0% Italië -6,5% Spanje +15,0%
Finland 0,0% Luxemburg -28,0% Engeland -12,5%
Frankrijk 0,0% Nederland -6,0% Zweden +4,0%
Het verwarmen van onze woningen wordt inmiddels gezien als een milieuprobleem. Er
bestaat dan ook een verband tussen het energieverbruik van woningen en de CO2 uitstoot
die hierbij gepaard gaat. “Binnen de Europese Unie (EU) nemen gebouwen ruim 40% van
het totale energieverbruik en 30% van alle CO2-uitstoot voor hun rekening.” [Sunikka,
2006] Om de CO2 uitstoot van de gebouwde omgeving te verminderen heeft de EU een
stimuleringsinstrument opgesteld. De Energy Performance of Building Directive (EPBD) is
een stimuleringsinstrument van de EU om de CO2 uitstoot te verminderen in de gebouwde
omgeving, doel van de richtlijn is:
Bron: Dalen e.a., 2007
Tabel 1.1 Verplichtingen van de EU-lidstaten ten opzichte van het referentieniveau 1990
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 2 -
“… het stimuleren van verbeterde energieprestatie van gebouwen in de Gemeenschap —
rekening houdend met zowel de klimatologische en plaatselijke omstandigheden buiten het
gebouw als met de eisen voor het binnenklimaat —, en de kosteneffectiviteit.” [Europees parlement & de raad van de Europese Unie, 2002]
Deze Europese richtlijn richt zich enerzijds op het mondiale klimaatprobleem, maar
daarnaast ook op de concurrentiepositie van de gemeenschap en wat hier verder mee
samenhangt. Immers de betekenis van het energieprestatiecertificaat zal in een
ontspannen markt wellicht een grotere rol spelen bij de woningkeuze van consumenten. In
feite richt de richtlijn zich op twee kernpunten; klimaatverandering tegengaan en
voorzieningszekerheid van energie. Met betrekking tot de invoering van de EPBD-richtlijn
zijn er voor de verschillende lidstaten een vijftal concrete verplichte activiteiten:
� “Het ontwikkelen van een methode voor de berekening van de geïntegreerde
energetische prestaties van gebouwen.
� Het vaststellen van minimumnormen voor energieprestaties van gebouwen.
� Het vaststellen van minimumnormen voor energieprestaties van bestaande
gebouwen met een oppervlakte groter dan 1000m2 die een ingrijpende renovatie
ondergaan.
� Het invoeren van een systeem voor energiecertificering van gebouwen.
� Het invoeren van een systeem ten aanzien van het regelmatig keuren van
verwarmingsketels en airconditioningsystemen in gebouwen en een eenmalige
totale keuring van verwarmingsinstallaties waarvan de ketel ouder is dan 15 jaar.” [Dalen e.a., 2007]
Beleidsmakers in Nederland hebben verdergaande ambities, zo zijn in het werkprogramma
‘Schoon en zuinig: nieuwe energie voor het klimaat’ van het kabinet de volgende ambities
beschreven:
� “De uitstoot van broeikasgassen, met name CO2, in 2020 met 30% verminderen
vergeleken met 1990.
� Het tempo van energiebesparing de komende jaren verdubbelen van 1% nu naar
2% per jaar.
� Het aandeel duurzame energie in 2020 verhogen van ongeveer 2% nu naar 20%
van het totale energiegebruik.” [www.vrom.nl – 26-02-08]
De invoering van deze maatregelen hebben voor woningcorporaties, welke een groot deel
van de woningvoorraad binnen Nederland bezitten, mogelijk grote gevolgen. Het in te
voeren energiecertificaat zal naar verwachting voor corporaties een belangrijke
omschakeling betekenen in het te voeren beleid. De verwachting is dat bij invoering van
de EPBD de energetisch kwaliteit van woningen hoger op de agenda komt te staan. Om de
energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad daadwerkelijk te verbeteren zal
dit onderwerp geïncorporeerd moeten worden binnen de processen en het beleid van een
woningcorporatie. De bepalendheid van verschillende beslisfactoren kan veranderen of er
kunnen nieuwe beslisfactoren bij komen die een rol gaan spelen (bijvoorbeeld een
duurzaamheidfactor). De vraag is echter hóe kan een woningcorporatie energetische
kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad verwerken binnen haar beleid.
1.2 Probleemanalyse
Vanuit internationaal tot regionaal perspectief wordt er gesproken over het verbeteren van
de energetische kwaliteit van de woningvoorraad. Voor woningcorporaties is er de
verplichting om voor 1 januari 2009 alle woningen te voorzien van een
energieprestatiecertificaat. Het energieprestatiecertificaat zal naar verwachting een
groeiende invloed hebben op de verhuurbaarheid van woningen, met name in een
aanbiedersmarkt. Dit komt mede omdat de energieprijzen de afgelopen jaren sterk zijn
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 3 -
gestegen, waardoor in de toekomst de energielasten wellicht hoger zijn dan de kale
huurlasten. Hoewel de verplichte certificering slechts informatief van karakter is, is het te
verwachten dat overheidssturing op basis van de energie-index in het verschiet ligt. Dat
kan bijvoorbeeld door aanpassing van het woningwaarderingstelsel (WWS) op de
energieprestatie, door de energieprestatie te koppelen aan de onroerende zaak- of
overdrachtsbelasting of door bijvoorbeeld de laagste energieprestatie certificaten
onbewoonbaar te verklaren mocht dit juridisch gezien tot de mogelijkheden behoren. Dit
zijn logische mechanismen die uiteindelijk stimuleren of dwingen tot energiebesparende
maatregelen. In positieve zin zijn er nieuwe financiële producten bij hypotheekverstrekkers
ontstaan, zoals klimaathypotheken. Daarbij wordt een gunstige hypotheekrente berekent,
mede omdat betaalbare energielasten het betalingsrisico beperken.
De noodzaak om te investeren in het energetisch verbeteren van de bestaande
woningvoorraad is aanwezig echter er is voor woningcorporaties ook een keerzijde aan dit
verhaal. Voor corporaties betekent woningverbetering, m.b.t. de energetische kwaliteit,
een extra kostenpost. Om een woning energetisch te verbeteren moet extra geïnvesteerd
worden, investeringen die niet altijd direct terugverdiend kunnen worden. Voor corporaties
bestaat het probleem dat de besparingen op het energiegebruik voor de bewoners zijn.
Ook in verband met de huurwet kunnen investeringen lang niet altijd doorberekend
worden aan de huurders. Maar ook de eisen van een gemeente en van de overheid
bepalen de speelruimte van een corporatie. Daardoor zijn corporaties verplicht de
energieprestaties van nieuwe woningen te verbeteren. Daarnaast staan er twee opvallende
passages in het ‘Antwoord aan de Samenleving’ van Aedes, met betrekking op het
energiebeleid:
“Wooncorporaties zijn bereid een extra impuls aan energiebesparing te geven, omdat de
energielasten een substantieel deel uitmaken van de vaste lasten van onze huurders. We
verlagen met energiebesparingen de woonlasten van onze huurders. Tevens zijn hiermee
positieve milieueffecten te realiseren. Ook zo dragen wij extra bij aan betaalbaarheid!” [Aedes, 2007]
“We zullen het mogelijk maken dat tenminste 20 procent wordt bespaard op het
gasverbruik in de bestaande voorraad over de periode 2008-2018.” [Aedes, 2007]
Doormiddel van het energieprestatiecertificaat krijgt een woningcorporatie inzicht in de
energetische kwaliteit van haar woningvoorraad, waardoor zij verbetermaatregelen kan
bepalen. Vanuit het strategisch voorraadbeleid kan bepaald worden welke investeringen in
welke complexen gedaan moeten worden, de invloed van het verbeteren van de
energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad kan hierbij een grotere rol gaan
spelen. Door het toepassen van energetische verbeteringen kan de technische kwaliteit
van woningen verbeterd worden en kan er een bijdrage geleverd worden aan het comfort,
veiligheid en de gezondheid van de woningvoorraad. Daarnaast kan een woningcorporatie
voldoen aan haar maatschappelijke doelstelling, het bereikbaar houden van huurwoningen.
Immers door het investeren in energetische verbeteringen zullen de woonlasten van de
huurder per saldo dalen. Door de aanpassing van het woningwaarderingstelsel in 2009
zullen de huurinkomsten van een corporatie afhankelijk worden van de energieprestatie
van gebouwen, waardoor het financieel gezien aantrekkelijk is te investeren in
energetische kwaliteitsverbeteringen. Al deze veranderingen geven het belang aan van het
verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad voor een
woningcorporatie. Het is daarom zaak voor een corporatie om energetische kwaliteit in te
bedden in de dagelijkse processen. De eerste stap die hierbij gemaakt moet worden is het
verwerken van energetische kwaliteitsverbetering in het strategisch voorraadbeleid (SVB)
van een woningcorporatie. Zolang energetische kwaliteit niet openomen wordt/is in het
SVB zal dit onderwerp mogelijk naar de achtergrond verdwijnen, omdat het niet als
beslisfactor beschouwd wordt. Op deze manier zal de verplichting van een energielabel in
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 4 -
2009 ook gezien worden als een verplichting en niet als een stimulering om te investeren
in maatregelen die de energieprestatie van woningen verbeteren.
Samenvattend kan vastgesteld worden dat de EPBD wetgeving voor corporaties mogelijk
een verandering binnen het strategisch voorraadbeleid betekent. Hoe het strategisch
voorraadbeleid van een corporatie aangepast moet worden aan de nieuwe wetgeving is
nog niet helder. Er zal mogelijk een verandering optreden binnen het langere en kortere
termijn beleidsplan. Met kortere termijn betekent dit een verandering binnen het technisch
beheer van een corporatie (klachtenonderhoud, mutatie onderhoud, planmatig onderhoud,
renovatie e.d.). Met langere termijn wordt bedoeld wat er met woningen met een laag
label (bijv. G label) moet gebeuren. Als de woningmarkt zich ontspant, heeft dit mogelijk
consequenties voor het huurbeleid, of in directe zin de verhuurbaarheid e.d.
Om als corporatie zowel voor zichzelf als voor de huurder positieve resultaten uit
energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad te halen zal een
corporatie mogelijk zijn strategisch voorraadbeleid aan moeten passen. In dit rapport zal
onderzoek gedaan worden op welke manier dit mogelijk is.
1.2.1 Doelstelling
Door middel van dit onderzoek wordt geprobeerd zowel voor huurders als
woningcorporaties een positief resultaat te halen uit het verbeteren van de energetische
kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. De EPBD moet gezien worden als een kans
om de huidige woningvoorraad te verbeteren met als doel het energie verbruik terug te
dringen. Voor huurders is dit van belang om de energiekosten te verlagen, daarnaast leeft
men in een goed geïsoleerde woning prettiger. Voor een woningcorporatie is het van
belang om de woningkwaliteit te verhogen om zo het gehele bezit in een goede staat te
krijgen wat mogelijk waardecreatie tot effect heeft. Daarnaast is dit een stap om de Kyoto
en andere doelstellingen dichterbij te halen wat van belang is voor de gehele
maatschappij.
Binnen dit onderzoek wordt ingezoomd op het strategisch voorraadbeleid van een
woningcorporatie. Dit wordt gedaan omdat hier de belangrijkste beslissingen worden
genomen m.b.t. het beleid voor de komende jaren waarin de bovengenoemde
energiebesparing van belang is. Het strategisch voorraadbeleid beschrijft onder andere de
belangen van een corporatie rekening houdend met de huurders. De definitie van
strategisch voorraadbeleid die bij dit onderzoek gebruik wordt luidt als volgt:
“Alle activiteiten die een woningbeheerder in onderlinge samenhang als onderdeel van een
markgerichte, strategische en integrale visie ontplooit. Ze hebben tot doel de
woningvoorraad op kortere en langere termijn in overeenstemming te houden en/of te
brengen met de zich ontwikkelende marktvraag en bedrijfsdoelen van de verhuurder.” [Broeke van de, 1998]
De doelstelling van het onderzoek luidt als volgt:
“Aanbevelingen geven aan woningcorporaties hoe zij, met behulp van een procesmodel,
energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad kunnen incorporeren
in het strategisch voorraadbeleid”
1.2.2 Onderzoeksvragen
Om het doel zoals eerder beschreven te kunnen bereiken zal antwoord gegeven moeten
worden op de centrale vraagstelling die hieruit is afgeleid. De centrale vraagstelling die uit
de doelstelling naar voren komt is:
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 5 -
Figuur 1.3 Onderzoeksdesign
Hoe kan een woningcorporatie, met behulp van een procesmodel, energetische
kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad incorporeren in het strategisch
voorraadbeleid?
Om antwoord te kunnen geven op de centrale hoofdvraag zijn er verschillende
onderzoeksvragen en deelvragen opgesteld. De onderzoeksvragen en deelvragen zijn
afgeleid uit het onderzoeksdesign (figuur 1.3). Hierin is ook de Case Study bij Vestia
Rotterdam Noord verwerkt.
Uit de centrale hoofdvraag en het onderzoeksdesign zijn een drietal belangrijke begrippen
te filteren, dit zijn de begrippen energetische kwaliteit, strategisch voorraadbeleid en
onderhoudsbeleid. De drie begrippen worden in hoofdstuk 2 uitvoerig besproken. Door
middel van verschillende deelvragen wordt de relatie tussen de drie begrippen gelegd.
Door de relatie te leggen tussen de drie begrippen is het mogelijk de centrale hoofdvraag
te beantwoorden. De verschillende onderzoeksvragen met de deelvragen zijn:
Onderzoeksvraag 1:
Op welke manier gaan corporaties op dit moment om met energiebesparende maatregelen
binnen het beleid?
Deelvragen:
1.1 Wat is de Energy Performance of Building Directive (EPBD), en welke
verplichtingen brengt deze richtlijn met zich mee voor woningcorporaties?
1.2 Wat is strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties, en welke
theoretische modellen zijn er om het strategisch voorraadbeleid van een
woningcorporatie op stellen?
1.3 Op welke manier zit energetische kwaliteit in het huidige beleid van
woningcorporaties verwerkt?
Theoretisch model Strategisch
voorraadbeleid
Analyse aanpak Vestia Rotterdam Noord
Energetische kwaliteit in SVB
Energielabel
Verhuurbaarheid (WWS, Huurtoeslag e.d.)
Woonlasten
Onderhoud
Renovatie
Klachtenonderhoud
Mutatie onderhoud
Project- / planmatig
5-lagenmodel Atrivé
Model van den Broeke
Theoretisch basismodel OTB
Model SenterNovem
Teru
gkoppelin
g II
Teru
gkoppelin
g I
PO
S (P
lanm
atig
Onderh
oud S
chil) V
ES
TIA
Ve
rhu
ur
Hu
ur
Te
chn
isch
beh
ee
r
Scenario
bere
kenin
gen
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 6 -
Onderzoeksvraag 2:
Welk belang heeft een corporatie erbij om de energetische kwaliteit van woningen te
verbeteren?
Deelvragen:
2.1 Wat is het mogelijke effect van het verbeteren van de energetische
kwaliteit op de verhuurbaarheid van woningen?
2.2 Wat is de betekenis van het verbeteren van de energetische kwaliteit voor
huurders?
Onderzoeksvraag 3:
Wat voor effect heeft het incorporeren van energetische kwaliteitsverbetering van de
bestaande woningvoorraad in het strategisch voorraadbeleid op het onderhoudsbeleid van
een woningcorporaties?
Deelvragen:
3.1 Wat zijn de mogelijk effecten op het project- en planmatig onderhoud van
een woningcorporatie?
3.2 Wat zijn de mogelijke effecten op het mutatieonderhoud van een
woningcorporatie?
3.3 Wat zijn de mogelijke effecten op het klachtenonderhoud van een
woningcorporatie?
Onderzoeksvraag 4:
Op welke manier kan een woningcorporatie de energetische kwaliteit zodanig verbeteren
dat het voor hen voordelig is rekening houdend met milieutechnische-, sociale-,
ruimtelijke- en economische kwaliteiten?
Deelvragen:
4.1 Wat voor voor- en nadelen heeft verbetering van de energetische kwaliteit
voor woningcorporaties?
4.2 Wat voor voor- en nadelen heeft verbetering van de energetische kwaliteit
voor huurders/bewoners?
4.3 Op welke manier kan een woningcorporatie inzichtelijk maken wat de
energetische kwaliteit is van de huidige woningvoorraad, en wat de
mogelijkheden zijn tot verbetering?
1.3 Resultaat en relevantie onderzoek
Het resultaat van het onderzoek moet ten eerste inzicht geven in de complexiteit van het
incorporeren van energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad in
het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties. Hierbij moeten alle mogelijke
momenten van implementatie en verschillende inzichten op het onderwerp worden
meegenomen. De belangen moeten constant vanuit alle actoren en kenmerken bekeken
worden. Daarnaast zal het onderzoek voor Vestia Rotterdam Noord een gerichte aanpak
geven hoe zij de implementatie van het energiebeleid in het strategisch voorraadbeleid
aan kunnen pakken.
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 7 -
1.3.1 Maatschappelijke relevantie
Binnen het onderzoek wordt er onderzocht wat de mogelijke rol van energetische
kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad binnen het strategisch
voorraadbeleid van een woningcorporatie is. Woningcorporaties hebben zelf verschillende
verantwoordingsvelden / maatschappelijke taken, alle activiteiten op het gebied van de
volkshuisvesting moeten altijd bijdragen aan het vervullen van de kerntaken en deze
verantwoordingsvelden.
Volgens de Woningwet mogen toegelaten instellingen uitsluitend werkzaam zijn op het
gebied van de volkshuisvesting (kerntaken). In het Besluit Beheer Sociale Huisvesting
(BBSH) is een limitatieve opsomming gegeven van wat hieronder dient te worden
verstaan:
� “Het bouwen, verwerven, bezwaren en slopen van woongelegenheden;
� Het in stand houden van en het treffen van voorzieningen aan eigen
woongelegenheden en aan woongelegenheden van derden;
� Het in stand houden en verbeteren van de direct aan de woongelegenheden
grenzende omgeving;
� Het verbeteren, toewijzen en verhuren van woongelegenheden;
� Het vervreemden (verkopen) van woongelegenheden;
� Het aan bewoners verlenen van diensten die rechtstreeks verband houden met de
bewoning, alsmede het aan aanstaande bewoners verlenen van diensten die
rechtstreeks verband houden met het huisvesten van die personen;
� De werkzaamheden die noodzakelijkerwijs voortvloeien uit het verrichten van de
hiervoor genoemde werkzaamheden.” [Boerema, 2007]
Het BBSH noemt zes prestatievelden waarop corporaties verantwoordelijkheden dragen,
ofwel de maatschappelijke taken:
� “Passend huisvesten van de doelgroep;
� Kwalitatief in stand houden van het woningbezit;
� Betrekken van bewoners bij beleid en beheer;
� Waarborgen van de financiële continuïteit;
� Bevorderen van leefbaarheid in wijken en buurten;
� Bijdragen aan een combinatie wonen en zorg (per november 2001).”
[www.kei-centrum.nl – 04-12-07]
De EPBD zou onder de noemer kwalitatief in stand houden van het woningbezit gebracht
kunnen worden waardoor het één van de maatschappelijke taken wordt. Woningcorporatie
de Alliantie te Amsterdam heeft het aspect duurzaamheid als een extra maatschappelijke
taak aangegeven. [Pel, 2007b] De relevantie van het onderwerp is in eerste instantie uit te
leggen aan de hand van de actualiteit. Vanaf januari 2008 moeten woningen een
energielabel bezitten bij elke mutatie of dit nu verhuur of verkoop is, voor corporaties
moet voor 2009 de gehele voorraad een label bezitten. Daarnaast zijn er de Kyoto en
andere doelstellingen die nagestreefd dienen te worden, om deze doelstellingen te behalen
moet er minder energie verbruikt worden om de CO2 uitstoot te kunnen verlagen.
Tenslotte is het ook voor de huurders van belang, omdat de energiekosten tegenover de
huurkosten substantieel meer stijgen. Dit betekent dat de woonlasten de afgelopen jaren
flink zijn gestegen. Door meer te investeren in de energetische kwaliteit van woningen
kunnen de woonlasten verlaagd worden. Grafiek 1.1 geeft de ontwikkeling van de energie-
en gaskosten tegenover de stijging van de huurkosten weer.
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 8 -
Grafiek 1.1 Ontwikkeling gasprijs en electriciteitskosten tegenover gemiddelde huurkosten Bron: Hwww.cbs.nlH/statline – 09-10-2007
1.3.2 Wetenschappelijke relevantie
Invoering van de EPBD heeft mogelijk consequenties voor het beleid van een corporatie. Er
zullen mogelijk veranderingen plaats moeten vinden in het strategisch voorraadbeleid, de
duurzaamheidfactor zal hoger geplaatst moeten worden bij beslissingen. De vraag die hier
bij op kan komen is hoe dit moet worden vormgegeven. Moet er een aparte
duurzaamheidfactor worden gebruikt binnen het strategisch voorraadbeleid of moet dit
juist worden verweven binnen alle andere factoren. Zoals in het boek ‘Strategisch
Voorraadbeleid Delftwonen’ van Gruis uitgelegd wordt is het belangrijk de eerste fase
(missie/visie) vast te leggen. Het vastleggen gebeurd aan de hand van beslisfactoren.
Deze beslisfactoren geven richting aan de analyse van de strategieselectie in de volgende
fasen van het procesmodel. Als beslisfactoren worden genoemd:
� “Marktpositie (marktvraag, verhuurbaarheid en klanttevredenheid);
� Politieke context (prestatie-eisen en prestatieafspraken);
� Kwaliteit, betaalbaarheid en beschikbaarheid;
� Financiën (continuïteit, rendement);
� (Duurzaamheid).” [Gruis et al, 2003]
De EPBD die vanuit de EU opgelegd wordt aan de lidstaten, zal binnen het strategisch
voorraadbeleid invloed hebben op de duurzaamheidfactor. Als kantekening kan hierbij
geplaatst worden dat het niet altijd vanzelfsprekend is dat duurzaamheid als aparte
beslisfactor aanwezig is binnen het strategisch voorraadbeleid.
Wetenschappelijk gezien is het relevant om te onderzoeken hoe dit duurzaamheidaspect,
in de vorm van energetische kwaliteitsverbetering, moet worden verweven binnen het
strategisch voorraadbeleid en of hier een algemeen model uit voort kan vloeien of dat dit
corporatie afhankelijk is. Om te komen tot een zo duurzaam mogelijke energievoorziening
en een kosteneffectief maatregelenpakket in een gebouw
is de zogenaamde ‘Trias Energetica’ ontwikkeld. Deze
Trias Energetica is door de TU-Delft geïntroduceerd en
door Novem (SenterNovem) uitgewerkt tot een strategie
met drie stappen. Er wordt onderscheid gemaakt in de
volgende stappen:
1. Beperk de energievraag
2. Gebruik duurzame energie
3. Indien nodig, gebruik fossiele brandstoffen zo
efficiënt en schoon mogelijk Afbeelding 1.1 Trias Energetica
Bron: Hwww.ecofys.nl – 08-10-2007
Gebruik duurzam
e energieB
eper
k de
ene
rgie
- vr
aag
Indien nodig gebruik
fossiele brandstoffen zo
efficiënt en schoon mogelijk
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 9 -
Energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad heeft op alle drie de
stappen van de Trias Energetica invloed. Door alle drie de stappen van de Trias Energetica
te bewerkstelligen is het mogelijk de Kyoto doelstellingen te behalen. De Trias Energetica
kan doorlopen worden om zo het duurzaamheidaspect in het strategisch voorraadbeleid tot
uiting te laten komen. Daarbij moet wel naar de effectiviteit van de maatregelen gekeken
worden, in de bestaande bouw kan het misschien juist slim zijn om de stappen van de
Trias Energetica te verwisselen.
1.4 Onderzoeksaanpak
Om de probleemstelling en deelvragen te kunnen beantwoorden, is het noodzakelijk
onderzoek te verrichten. Dit onderzoek dient zich te richten op zowel de literatuur, de
interne organisatie (Vestia Rotterdam Noord) als de relevante omgeving (de woningmarkt,
sociale huurmarkt in het bijzonder). Het verzamelen van gegevens voor het onderzoek
heeft op verschillende manieren plaatsgevonden.
Allereerst heeft er een literatuuronderzoek plaats gevonden om de relevante informatie te
verzamelen voor het onderzoek en om inzicht te krijgen in de probleemstelling. Dit
literatuuronderzoek is vooral gebruikt bij de beschrijving van de begrippen Energy
Performance of Building Directive (EPBD) en strategisch voorraadbeleid (SVB). Bij de
beschrijving van onderhoudsbeleid is gebruik gemaakt van literatuur en van verschillende
inzichten van experts op dit gebied. De verdere hoofdstukken is een combinatie van
literatuuronderzoek, case study’s, inzichten van experts, data-analyse en eigen onderzoek.
De belangrijkste case study is die bij Vestia Rotterdam Noord waarbij onderzoek gedaan is
binnen de organisatie om zo naast het literatuuronderzoek ook praktijkkennis in het
onderzoek te kunnen verwerken. De resultaten van dit onderzoek zijn niet weergegeven
omdat deze privacy gevoelig zijn.
1.4.1 Verwant onderzoek
Zowel nationaal als internationaal zijn er verschillende afgeronde of lopende onderzoeken
die raakvlakken hebben met het onderwerp van deze scriptie. Binnen deze subparagraaf
worden enkele belangrijk onderzoeken aangestipt.
Onderzoeksinstituut OTB
Het onderzoeksinstituut OTB heeft zich gespecialiseerd in onafhankelijk onderzoek en
advies op het gebied van wonen, bouwen en de gebouwde omgeving. Het instituut is
onderdeel van de technische Universiteit Delft. Het onderzoeksthema dat relevant is voor
dit onderzoek is; ‘Duurzaam woningvoorraadbeleid en kwaliteitszorg’. Gebruikte
onderzoeken zijn o.a. afkomstig van Henk Heeger, Nico Nieboer, Jan-Willem Smid, Ad
Straub, Geert Vijverberg, Milou Beerepoot en Minna Sunikka.
Afstudeerder TU-Delft
In 2007 is Fokje Siderius afgestudeerd aan de TU-Delft faculteit Bouwkunde. De titel van
haar onderzoek was ‘Betaalbaar wonen in de toekomst, meer dan huur alleen!’. Binnen het
onderzoek is gezocht naar hoe je woningcorporaties kunt stimuleren om
energiebesparende maatregelen te nemen in de bestaande bouw. Laura Laméris is ook in
2007 afgestuurd aan de TU-Deft faculteit Bouwkunde. De titel van haar onderzoek was ‘De
ambities van duurzaam bouwen – de succesfactoren en knelpunten in het
ontwikkelingsproces’. Het onderzoek was erop gericht een antwoord te vinden hoe een
gemotiveerde projectontwikkelaar het ambitieniveau van duurzaam bouwen in de
projectontwikkeling van de woningbouw kan handhaven.
Esam project
ESAM staat voor Energy Strategic Asset Management welke gericht is op sociale
verhuurders binnen Europa. Volgens eigen zeggen streven ze het volgende doel na: “The
improvement of the global energy performance of the housing stock will only be possible if
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 10 -
energy is taken into account at all steps of the management of a Social Housing Operators
housing stock. ESAM has chosen to focus on strategic asset management (also called
"portfolio management"), which deals with investment decisions for the whole housing
stock, and to develop methods and tools to integrate energy as a dimension in these
processes: that is what Energy Strategic Asset Management refers to.” [www.esamproject.org – 18-03-08]
PeGO
PeGO ofwel Platform Energietransitie Gebouwde Omgeving is een samenwerkingsverband
tussen overheid, bedrijfsleven, kennisinstellingen en maatschappelijke organisaties. PeGO
richt zich op het verminderen van energieverbruik. Het platform heeft dit uitgewerkt in drie
paden, de zogeheten transitiepaden. Dit zijn:
1. Bestaande bouw,
2. Innovatie (zowel in bestaande bouw als in nieuwbouw),
3. Regelgeving.
Het platform richt zich nadrukkelijk op mogelijkheden en kansen in de gebouwde
omgeving. Het platform komt met initiatieven en voorstellen voor politieke, economische
en organisatorische veranderingen om grootschalige energiebesparing in de gebouwde
omgeving mogelijk te maken.
SenterNovem
In opdracht van de overheid ondersteunt SenterNovem initiatieven die duurzaamheid
stimuleren. Zij proberen een brug tussen de rijksoverheid en het bedrijfsleven te slaan. Zij
bieden adviezen, netwerken, informatie en subsidies m.b.t. duurzaamheid.
Clinton Climate Initiative
Rotterdam is als enige Nederlandse stad lid van het Clinton Climate Initiative, van
voormalige VS president Bill Clinton. In dit initiatief richten ruim 50 wereldsteden met
ieder meer dan 3 miljoen inwoners zich op het vinden van praktische en meetbare
oplossingen in de strijd tegen klimaatverandering. Rotterdam is gevraagd als
voorbeeldstad, omdat in Rotterdam haven, industrie en stad elkaar versterken en als
eenheid worden gezien. Dat is wereldwijd uniek.
Clinton Global Initiative
De Gemeente Amsterdam en Cisco werken samen in een project in het kader van het
Clinton Global Initiative (CGI), een initiatief waarin de steden Amsterdam, San Francisco
en Seoel de CO2-uitstoot gaan terugdringen door middel van slimme toepassingen. Deze
steden worden vervolgens voorbeeldsteden voor de rest van de wereld.
Adviesbureaus
Er zijn verschillende adviesbureaus actief op het gebied van duurzaamheid, energie, milieu
etc. Enkele bekende adviesbureaus zijn: W/E advies, Rigo, Atrivé, ICP+group, CE,
Builddesk en nog vele andere.
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 11 -
2. Begrippenkader
In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de belangrijkste begrippen van het onderzoek.
In eerste instantie zal er worden ingegaan op het ontstaan van de energieprestatierichtlijn
en het energieprestatiecertificaat. Vervolgens zal uiteen worden gezet wat strategisch
voorraadbeleid van een woningcorporatie is, en hoe het strategisch voorraadbeleid van een
woningcorporatie tot stand kan komen. Ten slotte zal er ingegaan worden op het
onderhoudsbeleid van een woningcorporatie, immers energetische kwaliteitsverbetering
van de bestaande woningvoorraad zal vooral via onderhoud plaats vinden. Een uitvoerige
analyse van de drie verschillende begrippen is opgenomen in bijlage I, V en VI.
2.1 Energy Performance of Building Directive
“Binnen de Europese Unie (EU) nemen gebouwen ruim 40% van het totale energieverbruik
en 30% van alle CO2 uitstoot voor hun rekening.” [Sunikka, 2006] Het aantal woningen zal
de komende jaren blijven doorgroeien wat gepaard zal gaan met stijging van het verbruik
van energie en stijging van de CO2 uitstoot. Om dit energieverbruik te beperken tot wat
maximaal nodig is, is de EPBD richtlijn in Europa ingevoerd. Het doel van de richtlijn is het
stimuleren van verbeterde energieprestatie van gebouwen in de gemeenschap, rekening
houdend met zowel de klimatologische en plaatselijke omstandigheden buiten het gebouw
als met de eisen voor het binnenklimaat, en de kosteneffectiviteit. [Europees parlement & de
raad van de Europese Unie, 2002]
De richtlijn richt zich in feite op twee kernpunten, enerzijds het tegengaan van
klimaatverandering en anderzijds voorzieningszekerheid van energie. Met betrekking tot
de invoering van de EPBD-richtlijn zijn er voor de verschillende lidstaten een vijftal
verplichte maatregelen om de energievraag te beperken, waaronder de energiecertificering
van gebouwen (zie bijlage I voor alle maatregelen). Vanaf januari 2008 is het
energieprestatiecertificaat verplicht op alle mutatiemomenten van woningen, dus bij
verhuur en verkoop. Corporaties hebben gedurende 2008 nog de tijd om hun voorraad te
voorzien van een energieprestatiecertificaat. Vanaf januari 2009 moeten alle woning van
een corporatie voorzien zijn van een energieprestatiecertificaat.
2.1.1 Energieprestatiecertificaat
Het energieprestatiecertificaat geeft op basis van een gestandaardiseerd gebruik van een
gebouw inzicht in de relatieve hoeveelheid energie die het gebruik van het gebouw zal
veroorzaken. Verder bevat het certificaat referentiewaarden zodat de gebruiker de
energieprestatie van zijn gebouw kan vergelijken en beoordelen en is het voorzien van een
advies voor verbetering van de energieprestatie. Met het certificaat wordt beoogd dat bij
mutatie van een woning of utiliteitsgebouw men bewust wordt van de energiezuinigheid
van dat gebouw. Door deze parameter eenvoudig inzichtelijk te maken en toe te voegen
aan alle afwegingen die bij bouw, verkoop of verhuur een rol spelen, wordt de verbetering
van de energiezuinigheid bevorderd. Het zegt dus niets over het daadwerkelijke
energieverbruik omdat dit sterk afhankelijk is van de woninggrootte en de wijze van
bewoning, het zogenaamde bewonersgedrag. Om tot energiebesparing te komen is het
bewonersgedrag een niet te onderschatten factor. Communicatie en stimulering spelen een
grote rol bij de beïnvloeding van bewonersgedrag. In het hoofdstuk 6, incorporatie van
energiebeleid in voorraadbeleid, wordt nader ingegaan op communicatieaspecten bij de
invoering van het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad in de
corporatiepraktijk.
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 12 -
Afbeelding 2.1 Layout energieprestatiecertificaat Bron: REG (bijlage IV)
Tabel 2.1 Energieprestatiecertificaat versus energieprestatie maatwerkadvies
Bron: Go en Weevers, 2008
Naast het energieprestatiecertificaat kan er ook een energieprestatie maatwerkadvies
aangevraagd worden wat vergelijkbaar is met het EPA-advies. In dat geval worden de
woningen meer in detail opgenomen en doorgerekend op diverse maatregelen. Tevens
wordt de bouwtechnische haalbaarheid beoordeeld, waarbij vooral wordt gekeken naar wat
de bouwfysische risico’s zijn. Het uitgebreide maatwerkadvies geeft goed inzicht in de
totale samenstelling van maatregelen, de investeringskosten, terugverdientijden en
bijbehorende gas- en elektrabesparingen, CO2-reducties en verbeteringen in de
energielabels.
Energieprestatiecertificaat Energieprestatie maatwerkadvies
Doel Voldoen aan wetgeving Beslissingsondersteunend
Wanneer Verplicht bij woningmutaties Vrijwillig
Hoe Beperkt woning onderzoek Uitgebreid woning onderzoek
Inzicht huidige
situatie
Energie index en energielabel Energie index en energielabel
Inzicht toekomstige
situatie
Geen Verbeter mogelijkheden,
genormeerde gasbesparingen,
investeringskosten,
terugverdientijden, nieuwe energie
index, nieuwe energielabel, CO2-
reductie
Rapportagevorm Energieprestatiecertificaat
(dubbelzijdig A4)
Vrij
Bepalingsmethodiek ISSO 82-1 ISSO 82-2
Beoordelingsrichtlijn BRL 9500-01 BRL 9500-02
Opnamemethode Gecertificeerd U-waardebepaling
volgens flowschema’s in
opnameprotocol
Gecertificeerd U-waardebepaling
volgt uit constructieopbouw
Verbeteradvies Standaard aanbevelingen Gedetailleerd advies op maat met
technische onderbouwing
Extra informatie Geen Binnenmilieuaspecten, bouwfysische
aspecten
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 13 -
2.1.2 Instrumenten en methoden
In het Besluit Energieprestatie Gebouwen (bijlage III) wordt voor Nederland de kern van
de Europese Richtlijn wettelijk geregeld, namelijk de energieprestatie certificaten. In dit
besluit is onder andere vastgelegd wanneer een certificaat verplicht is en voor welke
gebouwtypen dit geldt. De Regeling Energieprestatie Gebouwen (bijlage IV) is een
uitwerking van het Besluit Energieprestatie Gebouwen. In deze regeling worden zowel
eisen gesteld aan de energieprestatiecoëfficiënt als aan de verstrekker van het certificaat.
Bij de eisen aan het certificaat gaat het voornamelijk om eisen gesteld aan de lay-out en
inhoud van het certificaat en aan de rekenmethodiek voor de bepaling van de Energie
Index. Verder wordt in de Regeling Energieprestatie Gebouwen de procedure beschreven
die bij het afgeven van het certificaat moet worden gevolgd en worden de voorschriften
gegeven voor een gelijkwaardige oplossing voor een energieprestatiecertificaat.
Het energieprestatieonderzoek en het afgeven van het energieprestatiecertificaat mag
alleen plaats vinden door een gecertificeerde energieprestatieadviseur. Zij hebben
bewezen dat ze over voldoende kennis beschikken en voldoen aan de adviesproces- en
kwaliteitseisen die worden gesteld vanuit de Nederlandse beoordelingsrichtlijnen voor
energieprestatiecertificering (BRL 9500-01). De bepaling van de energieprestatie wordt
vanuit bestaand materiaal (tekeningen en administratieve gegevens) en vanuit een
veldinventarisatie bepaald. Hierbij worden de bouwtechnische samenstelling van de
woningschil, de oriëntatie en de wijze van verwarmen geïnventariseerd.
Nadat er is bepaald welke energieprestatiecertificaten bij de verschillende woningen
behoren is het voor een corporatie mogelijk om haar woningvoorraad energetisch gezien
inzichtelijk te maken. Voordat er vervolgens geïnvesteerd wordt in energetische
verbetermaatregelen is het van belang om naar de verschillende financiële instrumenten te
kijken. Om energiebesparing te bevorderen maakt de Nederlandse overheid gebruik van
diverse instrumenten, waaronder ook financiële instrumenten. Voor woningcorporaties kan
het hierdoor financieel gezien interessant zijn om op grote schaal energiebesparende
maatregelen toe te passen. Voor de verschillende financiële instrumenten die de
Nederlandse overheid op dit moment beschikbaar stelt wordt verwezen naar bijlage I.
2.1.3 Corporaties en energieprestatie
Door middel van een energieprestatiecertificaat en/of een energieprestatie
maatwerkadvies kan er gestuurd worden op de energetische kwaliteit binnen de voorraad
van een woningcorporatie. Immers alle relevantie data zijn voorhanden en te gebruiken in
analyses, scenarioberekeningen en de vertaling naar concrete verbeterplannen.
Voorbeelden hiervan zijn de verdeling van de verschillende energielabels over de
woningvoorraad gekoppeld aan huurklassen, woningtypen en/of bouwjaarklassen.
Het doorrekenen van scenario’s kan van groot belang zijn bij het bepalen van het beleid.
Beleidsmatige kwesties als wat zijn de investeringskosten en wat zijn de
besparingsresultaten op het gebied van CO2 reductie, labelklassen verbetering,
woonlastenverlichting et cetera kunnen m.b.v. scenarioberekeningen beantwoord worden.
Verschillende berekeningsmethodieken, om de scenario’s door te rekenen, worden in
hoofdstuk 4 besproken. Echter alleen het berekenen van scenario’s is, om energetische
kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad daadwerkelijk uit te voeren, niet
genoeg. Het verbeteren van de energetische kwaliteit moet ingebed worden in het
bestaande beleid en de bestaande bedrijfsprocessen.
Het beleid van een woningcorporatie wordt ook wel strategisch voorraadbeleid genoemd.
Voordat gesproken kan worden hoe energieprestatie binnen het beleid geïncorporeerd kan
worden zal eerst het begrip strategisch voorraadbeleid worden besproken. De volgende
paragraaf zal uiteenzetten wat strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie is, en
wat de relatie is met energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad.
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 14 -
2.2 Strategisch voorraadbeleid
In de jaren negentig van de vorige eeuw heeft de centrale overheid zich voor een groot
deel teruggetrokken uit de sociale woningbouwsector. Overheidssubsidies werden
teruggetrokken en beleid gedereguleerd. Woningcorporaties zijn nu veel minder gebonden
aan overheidsregelingen maar tegelijkertijd betekent dat ook dat de financiële risico’s door
de woningcorporatie zelf gedragen moeten worden. Als gevolg daarvan is sinds de jaren
negentig het begrip ‘strategisch voorraadbeleid’ binnen sociale woningbouwsector
ontstaan. Deze paragraaf zal ingaan op de relatie tussen strategisch voorraadbeleid en
vastgoedbeheer, zal een definitie van strategisch voorraadbeleid geven, zal de kenmerken
van strategisch voorraadbeleid voor woningcorporaties bespreken, zal enkele
procesmodellen bespreken en zal de relatie tussen strategisch voorraadbeleid en
energieprestatie aangeven. Voor een uitgebreide analyse van het begrip strategisch
voorraadbeleid wordt verwezen naar bijlage V.
2.2.1 Strategisch voorraadbeleid binnen het vastgoedbeheer
Binnen het vastgoedbeheer zijn verschillende niveaus te onderscheiden. Er wordt een
onderscheid gemaakt tussen het strategische, tactische en het operationele gebied. Het
strategische gebied wordt ook wel portfolio management genoemd. Binnen het portfolio
management staan vooral de te beleggen gelden en de gewenste samenstelling van de
portefeuille centraal. Op dit niveau worden er bij woningcorporaties uitspraken gedaan
over de gewenste samenstelling van de gehele woningportefeuille. Op tactisch niveau, ook
wel asset mangement genoemd, staat de beoordeling van de afzonderlijke
projecten/complexen centraal. Performanceanalyses per complex spelen hier doorgaans
een belangrijke rol. Dit niveau gaat meer in op complexniveau en is daardoor iets
gedetailleerder dan het portfoliomanagement waar wordt gesproken over de gehele
woningportefeuille. Het operationele niveau, ook wel property management genoemd, gaat
vooral in op het dagelijks beheer van de projecten/complexen.
Om het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties onder te brengen binnen de
verschillende niveaus van het vastgoedbeheer is een definitie van strategisch
voorraadbeleid noodzakelijk.
Van den Broeke (1998) definieert strategisch voorraadbeleid als:
‘Alle activiteiten die een woningbeheerder in onderlinge samenhang als onderdeel van een
markgerichte, strategische en integrale visie ontplooit. Ze hebben tot doel de
woningvoorraad op kortere en langere termijn in overeenstemming te houden en/of te
brengen met de zich ontwikkelende marktvraag en bedrijfsdoelen van de verhuurder.’
[Broeke van de, 1998]
Figuur 2.1: niveaus vastgoedbeheer van Driel Bron: TNieboer et al (2003) – bewerkt door auteurT
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 15 -
Vijverberg (2005) definieert strategisch voorraadbeleid als:
‘Alle activiteiten die een woningbeheerder ontplooit met als doel de woningvoorraad op de
korte en lange termijn in overeenstemming te houden en/of te brengen met de zich
ontwikkelende marktvraag en doelstellingen van de verhuurder’. [Vijverberg, 2005]
De definitie van van den Broeke is iets specifieker wat betreft de activiteiten binnen het
strategisch voorraadbeleid. Hij geeft aan dat er een markgerichte, strategisch en integrale
visie ontplooid moet worden. De drie begrippen staan voor het kader waarbinnen de
activiteiten van het voorraadbeleid worden ontplooid. Marktgericht betekent dat de
corporatie de doelen en strategieën afstemmen op de vraag vanuit de markt. Strategisch
staat voor de formulering van de beleidsdoelen, het aangeven van de middelen die ter
beschikking staan en het uitwerken van de realisatie. Ten slotte heeft integraal betrekking
op de samenhang tussen verschillende beleidsactiviteiten, planningstermijnen en
schaalniveaus. [Broeke van de, 1998]
Gruis en van Sprundel geven nog een aanvulling op de bovenstaande begrippen uit de
definitie. De term ‘systematisch’ wordt toegevoegd als wezenlijk kenmerk van strategische
benadering. “Strategisch voorraadbeleid vindt niet plaats in de vorm van ad hoc,
ongestructureerde beleidsvorming. Om te komen tot een rationele, transparante en
herhaalbare activiteit, zal er onder het strategisch voorraadbeleid een helder beleidsproces
met concrete beleidsuitgangspunten moeten liggen.” [Gruis en van Sprundel, 2003]
Na het vaststellen van de verschillende niveaus van vastgoedbeheer en de definitie van
strategisch voorraadbeleid kan worden bepaald binnen welk niveau het strategisch
voorraadbeleid van een woningcorporatie valt. “Het strategisch voorraadbeleid van
woningcorporaties kan het best worden geplaatst op het niveau van asset management,
maar het bevat ook elementen van portfolio management. Strategisch voorraadbeleid
omvat het vaststellen van doelstellingen en strategieën voor de samenstelling van de
woningportefeuille in zijn geheel en het daaraan koppelen van strategieën voor
afzonderlijke complexen en woningen.” [Gruis en van Sprundel, 2003]
2.2.2 Kenmerken strategisch voorraadbeleid
Het proces tot het opstellen van een strategisch voorraadbeleid voor woningcorporaties is
complex van aard, bestaat uit meer fasen en omvat verschillende beslismomenten. Vaak
ligt er bij het ontwikkelen van het beleid direct of indirect een procesmodel ten grondslag.
Er zijn vele verschillende procesmodellen te onderscheiden, specifiek voor strategisch
voorraadbeleid van woningcorporaties. Deze modellen kunnen gesitueerd worden tussen
twee uitersten: het synoptische (zeer gestructureerd) en het incrementele (ongeordend)
model. Enerzijds zal het voorraadbeleid in sterke mate volgens het incrementele model
worden ontwikkeld, waarbij terugkoppeling, wisselwerking op basis van overleg en
onderhandeling de kernbegrippen zijn. Anderzijds is er het streven om relevante
variabelen en onderlinge relaties te benoemen en te operationaliseren om weloverwogen
en op basis van rationele argumenten beleidskeuzen te kunnen maken.
Kenmerkend voor een strategisch voorraadbeleid is dat er een directe link is tussen de
organisatie, beleidsontwikkeling en de informatievoorziening. Voor de beleidsontwikkeling
(het strategisch voorraadbeleid) is het van belang dat er inzicht is in de woningvoorraad
van de corporatie welke afkomstig is uit de informatievoorziening. Om het voorraadbeleid
daadwerkelijk uit te voeren is medewerking nodig van alle medewerkers en niet alleen van
de medewerker beleid of de directie. De organisatie is op deze manier direct verbonden
met het voorraadbeleid. De informatievoorziening, voor het strategisch voorraadbeleid,
van een woningcorporatie kan op twee manieren plaats vinden. Het strategisch
voorraadbeleid kan uitgevoerd worden via een bottum-up of top-down strategie. In het
kort gezegd houdt het in dat bottum-up meer gericht is op woningniveau of complexniveau
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 16 -
Figuur 2.2: Proces van strategische planning Kotler Bron: Nieboer en Straub, 2003
en is daarmee probleem gestuurd, top-down richt zich meer vanuit een groter kader op
het strategisch voorraadbeleid, vanuit de algemene visie van de woningcorporatie. Een
combinatie van bottum-up en top-down leidt tot het meest effectieve strategisch
voorraadbeleid. Immers de algemene visie van een corporatie moet overeenkomen met de
dagelijkse praktijk en de dagelijkse werkzaamheden, daarnaast zal in de dagelijkse
praktijk de algemene visie tot uitvoer gebracht moeten worden.
2.2.3 Procesmodellen strategisch voorraadbeleid
Zoals aangegeven ligt er vaak direct of indirect een procesmodel ten grondslag aan de
ontwikkeling van het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie. In de theorie
zijn er veel verschillende procesmodellen te onderscheiden zoals: het Vijflagen model van
Atrivé, de Beleidsachtbaan van het Rigo, het theoretisch basismodel van de TU-Delft i.s.m.
onderzoeksinstituut OTB, het procesmodel van van den Broeke en het procesmodel van
SenterNovem.
Bij de vergelijking van de verschillende modellen is opvallend dat er een bepaalde
structuur te vinden is. Achtereenvolgens komen bij de verschillende modellen missie/visie,
analyses, strategievorming en toetsing van de strategie aan de orde. Deze overeenkomst
tussen de verschillende modellen is terug te brengen naar een meer algemeen model voor
beleidsvorming. Het procesmodel van Kotler is niet specifiek gericht op het strategisch
voorraadbeleid maar is een algemeen model voor een beleidsvormingsproces. Kotler ziet
de formulering van een missie binnen een bedrijf, en deze missie toetsbaar te maken door
middel van doelen welke via een bepaalde aanpak bereikbaar zijn, als wezenlijk onderdeel
van een strategische beleidsplanning. Dit betekent dat de missie dan wel visie van
bijvoorbeeld een woningcorporatie toetsbaar moet zijn door middel van doelen welke via
een bepaalde aanpak haalbaar moeten zijn.
Figuur 2.2 geeft het model van Kotler weer waarbij er begonnen wordt met het stellen van
een missie die uiteindelijk in verschillende doelen geformuleerd moet worden. Pas daarna
komt de strategische verwoording van deze doelen aan de orde welke vervolgens een plan
van aanpak (programma) moet vormen om de strategische planning te implementeren.
Twee procesmodellen, specifiek voor strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties,
zullen in deze paragraaf worden toegelicht. Enerzijds is dit het theoretisch basismodel voor
strategisch voorraadbeleid ontwikkeld door de themagroep Strategisch
Woningvoorraadbeleid en Technisch Beheer van Onderzoeksinstituut OTB en faculteit
Bouwkunde van de TU Delft. Anderzijds wordt het Vijflagemodel van adviesbureau Atrivé
besproken, dit model is gebruik bij Vestia Rotterdam Noord voor haar strategisch
voorraadbeleid. Bijlage V geeft een overzicht en een analyse van de andere genoemde
procesmodellen voor strategisch voorraadbeleid.
Het in figuur 2.3 getoonde model is het theoretisch basismodel voor strategisch
voorraadbeleid welke gebaseerd is op strategische bedrijfsplanningen, zo ook het
besproken model van Kotler. Binnen het model zijn er 7 verschillende fasen te
onderscheiden, te noemen:
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 17 -
Fase 1 – Missie: In deze fase wordt de bedrijfsmissie besproken van de corporatie. In het
boek van Gruis en van Sprundel wordt aangegeven dat het van belang is verschillende
beslisfactoren mee te nemen bij het opstellen van de missie. Deze beslisfactoren kunnen
richting geven in de verdere fasen van het opstellen van het strategisch voorraadbeleid.
Voor de hand liggende beslisfactoren zijn: marktpositie, politieke context, kwaliteit,
financiën en duurzaamheid.
Fase 2 – Interne en externe analyse: In deze fase wordt onderscheidt gemaakt tussen
een externe en een interne analyse. De externe analyse heeft betrekking op bijvoorbeeld
de woningmarkt, de interne analyse is meer gericht op de voorraad en de producten van
de corporatie zelf.
Fase 3 – Doelstellingen voorraad en producten: In deze fase worden aan de hand van
de analyses de doelstellingen geformuleerd m.b.t. tot de voorraad en de producten van de
corporatie. Deze kunnen gericht worden op de kerndoelen van de corporaties:
betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit.
Fase 4 - Strategieën: In deze fase worden de strategieën geformuleerd. Dit betekent dat
er wordt beschreven hoe de verschillende doelstellingen behaald moeten worden.
Fase 5 - Toetsing: De verschillende strategieën worden in deze fase getoetst aan de
doelstellingen van de corporatie m.b.t. de voorraad en de producten van de corporatie.
Hierbij wordt nagegaan of de plannen haalbaar zijn, of de positieve effecten opwegen
tegen de negatieve effecten en of de strategieën op complexniveau samen ook het
gewenste resultaat opleveren op bedrijfsniveau.
Fase 6 - Beheerplannen: Nadat de strategieën definitief zijn geformuleerd worden er
beheerplannen gemaakt.
Fase 7 - Implementatie: Na het maken van de beheerplannen kan het strategisch
voorraadbeleid van de corporatie daadwerkelijk geïmplementeerd worden in de praktijk.
Het model van Atrive om een strategisch voorraadbeleid op te stellen bestaat uit vijf lagen.
Daarnaast is er een handboek verkrijgbaar waarin alle stappen zijn uitgeschreven, met
behulp van dit handboek kan het strategisch voorraadbeleid opgesteld worden. De vijf
lagen van dit sturingsmodel zijn:
Figuur 2.3: Theoretisch basismodel strategisch voorraadbeleid Bron: TGruis en van Sprundel (2003) T
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 18 -
1. Toekomstvisie & missie: In het ondernemingsplan maakt de corporatie duidelijk waar
zij voor staat en gaat. Welke uitdagingen worden opgepakt? Op wie richt de corporatie zich
met welke producten en diensten? Welke risico’s moeten worden afgedekt? Welke
prioriteiten moeten gesteld worden?
2. Portefeuillestrategie: De portefeuillestrategie geeft aan welke vastgoedportefeuille bij
de visie en missie past. Financiën lopen vanaf het begin mee. De input voor de
portefeuillestrategie is sterk extern georiënteerd. Hoe is de markt? Wat doen de klanten,
concurrenten en stakeholders? Wat is de veranderopgave van de woningvoorraad en
passend bij welke scenario’s? Wat levert het op?
3. Voorraadbeleid: Het voorraadbeleid levert een concreet, integraal activiteitenplan op
voor de woningvoorraad. Markt, prijs, kwaliteit en leefbaarheid komen daarbij allemaal aan
bod in een cyclisch proces dat meestal op het niveau van gebieden, buurten of
marktcomplexen doorlopen wordt.
4. Beheerplannen: Beheerplannen zijn het ultieme communicatiemiddel binnen een
corporatie. Een digitaal beheerplan maakt het voorraadbeleid toegankelijk voor alle
medewerkers. Slimme automatisering maakt beheerplannen interactief en visueel van
opzet en zorgt tevens voor een optimale informatievoorziening aan klanten.
5. Projecten en processen: Op dit niveau worden aanpak, bedrijfsprocessen en
informatievoorziening optimaal ingericht. Dat gaat om bijvoorbeeld marktgericht
onderhoud, resultaatgerichte bedrijfsvoering, communicatie met bewoners en vele andere
aspecten. De dagelijkse praktijk, de wisselwerking tussen klant, voorraad en organisatie
geeft uiteraard ook voeding aan strategie en beleid.
2.2.4 Strategisch voorraadbeleid versus energieprestatie
Het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad zal
opgenomen moeten worden in het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie. In
de ontwikkeling van dit strategisch voorraadbeleid is het van belang een goed en vooral
onderbouwd inzicht te hebben in de energetische kwaliteit van de woningen en daarmee
samenhangende kwaliteitsaspecten zoals wooncomfort, binnenmilieukwaliteit en
woonlasten. Door de energetische voorraadgegevens op strategisch beleidsniveau te
koppelen aan andersoortige voorraadgegevens zoals markten, doelgroepen en kwaliteits-
en serviceniveaus, kan de kwaliteit van het woonproduct verder geoptimaliseerd worden.
Hierbij is uitdrukkelijk sprake van tweerichtingsverkeer. De energetische kwaliteit weegt
mee in de bepaling van een complexstrategie en de complexstrategie bepaalt mede het
energetische of duurzame ambitieniveau.
Zoals aangegeven valt het strategisch voorraadbeleid vooral binnen het strategisch en
tactisch niveau, echter de uitvoering van het beleid is bij het verbeteren van de
energieprestatie van gebouwen van essentieel belang. Om deze reden wordt in dit rapport
ook het operationele niveau meegenomen binnen het proces voor het opstellen van een
strategisch voorraadbeleid. Bij het proces tot het opstellen van een strategisch
voorraadbeleid heeft de energieprestatie van gebouwen ankerpunten op alle niveaus. Op
strategisch niveau, waarbij aan de hand van data- en scenarioanalysen een goed inzicht
wordt opgebouwd voor het beleid en de keuzen met betrekking tot de energetische
Figuur 2.4: Vijflagenmodel Atrive Bron: TEskinasi (2006) T
Toekomstvisie &
missiePortefeuillestrategie Voorraadbeleid Beheerplannen
Projecten &
processen
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 19 -
kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Op het tactische niveau waar de
beleidskeuzes worden afgestemd en gekoppeld aan de verschillende complexen om de
meest doelmatige onderhouds- en energiebesparende maatregelen te kunnen realiseren
per complex. En op operationeel niveau waar met behulp van de beschikbare
energieprestatiedata op detailniveau wordt berekend wat de meest optimale oplossingen
zijn voor een bepaald project. Daarnaast zal energieprestatie ook gekoppeld moeten
worden aan communicatie- en verhuurfuncties. Op welke wijze een corporatie energetische
kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad kan incorporeren binnen haar
strategisch voorraadbeleid zal besproken worden in hoofdstuk 6.
2.3 Onderhoudsbeleid
De uitvoering van het strategisch voorraadbeleid zal grotendeels plaats vinden via het
onderhoudsbeleid, een koppeling tussen deze twee vormen van beleid is dan ook van groot
belang. In veel gevallen is het onderhoudsbeleid van een corporatie niet gekoppeld aan het
strategisch voorraadbeleid. Deze paragraaf zal in eerste instantie ingaan op de
verschillende onderhoudstypen en onderhoudsstrategieën die over het algemeen worden
gehanteerd. Vervolgens zal aan de hand van verschillende stappen een koppeling gemaakt
worden tussen het strategisch voorraadbeleid en het onderhoudsbeleid van
woningcorporaties. Een koppeling tussen het energetisch verbeteren van de
woningvoorraad, het strategisch voorraadbeleid en onderhoudsbeleid zal ook aangestipt
worden. Een uitgebreide analyse van het onderhoudsbeleid van woningcorporaties vind u
in bijlage VI.
2.3.1 Onderhoudstypen en onderhoudsstrategieën
Op dit moment worden er relatief weinig woningen gebouwd in Nederland, minder dan 1%
van de woningvoorraad wordt nieuw gebouwd. [Thomsen, 2006] Doordat er relatief weinig
wordt gebouwd zal de transformatiebehoefte van de bestaande woningvoorraad worden
vergroot. Als er gekeken wordt hoe lang de huidige woningvoorraad nog tenminste mee
moet, dan kan met het huidige vervangingstempo van circa 0,25% per jaar gesteld
worden dat de woningen zo’n 400 jaar meegaan. Dit is gebaseerd op de huidige
nieuwbouwproductie van 1% per jaar waarvan slechts een kwart vervangende nieuwbouw
is. [Thomsen, 2006]
Aangezien de bestaande woningvoorraad nog vele jaren mee zal gaan is onderhoud een
onmiskenbare factor binnen de levensloop van gebouwen. Het instandhouden/verbeteren
van het prestatievermogen van een gebouw is voor een corporatie van essentieel belang.
Het is daarom van groot belang om te investeren in onderhoud aan gebouwen, enerzijds
om het prestatieniveau omhoog te brengen en anderzijds om een leefbaar(der) gebied te
creëren. Op dit moment geven corporaties ongeveer 3 miljard euro uit aan onderhoud,
waarvan ongeveer 1 miljard aan de gevel [Borst et al, 2006]. Om goed te kunnen inschatten
waaraan dit geld besteed wordt is het van belang een definitie van onderhoud te geven.
Volgens de Van Dale wordt het begrip ‘onderhoud’ als volgt beschreven: “het in goede
staat houden van zaken”. Zoals besproken heeft vastgoed een bepaalde levensduur totdat
deze gesloopt wordt. Hierdoor is definitie van Van Dale in dit kader niet toereikend en zal
aangevuld moeten worden.
Hoenderdos en Priemus definiëren onderhoud als:
“Het geheel van technische en daarmee samenhangende administratieve activiteiten dat
gericht is op het handhaven of opnieuw bereiken of benaderen van de oorspronkelijke of
daarmee naar gebruiksmogelijkheden gelijk te stellen staat van een object.” [Hoenderdos en Priemus, 1985]
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 20 -
Borst et al definiëren onderhoud als:
“Het geheel aan maatregelen dat noodzakelijk is om de gebruikswaarde (het beheerdoel)
en de goede vervulling van de functie van het vastgoed te waarborgen gedurende de
economische levensduur (exploitatieperiode).” [Borst et al, 2006]
In deze scriptie zal onderhoud gezien worden als de tweede definitie van Borst et al. Dit
omdat dit een allesomvattende definitie is, waarbij alle mogelijkheden open worden
gelaten om onderhoud te plegen. Daarnaast wordt de bepaalde levensduur (economische
levensduur) meegenomen in de definitie. Onderhoud kan uitgevoerd worden op
verschillende momenten en op verschillende manieren. Grofweg worden er drie typen
onderhoud onderscheiden; planmatig onderhoud, mutatieonderhoud en klachten-/
serviceonderhoud. Het planmatig onderhoud is onderhoud wat op lange termijn is gepland
en noodzakelijk is om de gebouwen in een blijvende goede staat te laten verkeren
(schilderwerk, dakbedekking e.d.). Binnen het mutatieonderhoud zijn er twee soorten te
onderscheiden. De eerste soort richt zich vooral op het voorkomen van verhuurproblemen,
vrijgekomen woningen worden woontechnisch aangepast. Deze vorm van
mutatieonderhoud waarbij rekening wordt gehouden met de lokale woningmarkt wordt
dynamisch mutatieonderhoud genoemd. De tweede soort richt zich vooral op de wensen
en financiële mogelijkheden van de individuele klant, deze vorm wordt ook wel klantgericht
mutatieonderhoud genoemd. Ten slotte is er nog het klachten- dan wel serviceonderhoud
te onderscheiden, vaak wordt hierbij gesproken over reparatieverzoeken e.d. Veel
woningcorporaties maken door middel van een ‘huurders-verhuurders ABC’ duidelijk welke
onderhouds- en reparatiewerken voor rekening van de corporatie of huurder zijn. Het gaat
hierbij om kleine klachten die direct te repareren zijn (verstoppingen, kapotte ruit e.d.).
Naast de verschillende onderhoudstypen zal een corporatie voor elk afzonderlijk complex
vastleggen wat de toekomstverwachting is. Deze toekomstverwachting wordt vastgelegd
aan de hand van een complexstrategie. Deze strategie wordt in de meeste gevallen
vastgelegd voor een vaste periode van bijvoorbeeld 10 jaar. De eerste afweging die
gemaakt moet worden bij de bepaling van complexstrategieën is of men kiest voor het
handhaven en doorexploiteren van een complex of dat men de exploitatie op afzienbare
termijn wil beëindigen. Dit is zowel vanuit de markt- als de complexstrategie van belang.
Vervolgens is de vraag aan de orde of het complex door aanpassingen van klant-, product,
prijs- en/of exploitatiekenmerken van productgroep (of productlijn) verandert. Deze eerste
twee bepalingen moeten leiden tot een keuze voor een bepaalde complexstrategie. Als
complexstrategieën zijn te benoemen consolideren, verbeteren, opwaarderen,
herbestemmen, afstoten, vervangen en onbekend/onderzoek. In de praktijk kunnen per
corporatie de complexstrategieën verschillen en zal men de gehanteerde strategieën
mogelijk verder specificeren of nuanceren. Als de exploitatieperiode wordt beëindigd en de
voorraad wordt afgestoten dan passen hierbij de strategieën afstoten en vervangen. Als er
gekozen wordt om de voorraad te handhaven en door te exploiteren dan kan men kiezen
voor de strategieën consolideren, verbeteren, opwaarderen of herbestemmen, hierbij kan
de productgroep of productlijn veranderen. Ten slotte is er nog de complexstrategie nader
onderzoek, bij deze complexen is nader onderzoek gewenst om te kunnen bepalen wat er
met het complex moet gebeuren. Een uitgebreide analyse van de interne en externe
omgeving is van groot belang om de toekomstwaarde in te kunnen schatten en de
uiteindelijke complexstrategie te kunnen bepalen. Bijlage VI bespreekt de verschillende
complexstrategieën, waarbij aangegeven wordt wat het verschil is tussen de strategieën
en welke maatregelen er genomen kunnen worden per strategie.
2.3.2 Onderhoudsbeleid versus strategisch voorraadbeleid
Tussen oorzakelijke factoren, feitelijk verval en sloop, ofwel de levensduur van woningen,
zit zoals aangegeven een bepaald besluitvormingsproces. Om te komen tot een bepaald
besluit, bijvoorbeeld sloop, renovatie e.d., moeten er bepaalde factoren beslissend zijn.
Vanuit een interne en externe analyse van de woningportefeuille moet op tactisch niveau
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 21 -
Tabel 2.2 Strategielabels gecomineerd met onderhoudslabels
binnen het strategisch voorraadbeleid een beslissing gemaakt worden wat er met een
complex moet gebeuren. Om de beslissingen die op tactisch niveau zijn vastgesteld uit te
voeren op operationeel niveau moet er een koppeling tussen strategie en onderhoud
gemaakt worden. Het is binnen de vastgoedsturing essentieel om de uitvoering van het
beleid te waarborgen, een koppeling tussen strategie en onderhoud is daarom van groot
belang. Het strategisch voorraadbeleid is immers medebepalend voor het
onderhoudsbeleid en het onderhoudsbeleid heeft weer consequenties voor het
voorraadbeleid. In de praktijk blijkt het toch lastig deze twee met elkaar te verbinden
waardoor het onderhoud vaak los van het strategisch voorraadbeleid wordt uitgevoerd.
Vanuit het voorraadbeleid worden verschillende complexstrategieën bepaald, na deze fase
is het mogelijk een onderhoudsniveau te bepalen. Het bepalen van onderhoudsniveaus is
van groot belang omdat niet elke complexstrategie een zelfde onderhoudsniveau/kwaliteit
hoeft te bereiken. Uit onderzoek blijkt dat 60% van de corporaties in 2005 verschillende
onderhoudsniveaus hanteerde [Vijverberg 2005], dit is een stijging van 10% ten opzichte
van 1997 [Straub, 1997]. Van de corporaties die verschillende kwaliteitsniveaus hanteerden
deed 84% dat in planmatig onderhoud, 80% in mutatieonderhoud en 44% in het
klachtenonderhoud. Meestal worden er drie verschillende onderhoudsniveaus
onderscheiden: een instandhoudings-, basis- en plusniveau. Binnen deze verschillende
onderhoudsniveaus is nog een klein onderscheid te maken omdat bijvoorbeeld het
instandhoudingsniveau bij consolideren anders is dan bij vervangen. Bij het vervangen zal
het kwaliteitsniveau iets verlaagd mogen worden terwijl bij consolideren het huidige
kwaliteitsniveau in stand gehouden moet worden. Figuur x laat zien dat er voor het
instandhoudingsniveau 3 varianten en voor het basisniveau en plusniveau twee varianten
te onderscheiden zijn. Voor een beschrijving van de verschillende varianten wordt
verwezen naar bijlage VI.
Gewenste kwaliteit
A. B. C.
Instandhoudingsniveau Basniveau Plusniveau
1 Consolideren Instandhoudingsniveau 1 n.v.t. n.v.t.
2 Verbeteren n.v.t. Basisniveau 1 n.v.t.
3 Opwaarderen n.v.t. n.v.t. Plusniveau 1
4 Herbestemmen n.v.t. n.v.t. Plusniveau 2
5 Afstoten Instandhoudingsniveau 3 Basisniveau 2 n.v.t.
6 Vervangen Instandhoudingsniveau 2 n.v.t. n.v.t.
Complex strategie
7 Nader onderzoek Instandhoudingsniveau 1 n.v.t. n.v.t.
De uiteindelijke link tussen het strategisch voorraadbeleid en het onderhoudsbeleid kan
gemaakt worden door gebruik te maken van conditiescores. Er kan op deze wijze een
verband gelegd worden tussen de feitelijke onderhoudsstaat en de gewenste
onderhoudsstaat. Het is van belang om de verschillende onderhoudsniveaus te koppelen
aan een conditiescore, hiermee wordt de gewenste onderhoudsstaat aangegeven.
Vervolgens is het van belang om een feitelijke inspectie te doen en te bepalen wat de
conditie op dit moment is. Het is hierdoor mogelijk een afstemming te maken tussen de
feitelijke en gewenste conditiescores en kan er bepaald worden wat er binnen een
complex, wat betreft onderhoud, moet gebeuren. De methodiek voor het bepalen van
condities is afkomstig uit de conditiemeting beschreven in NEN 2767. Conditiemeting gaat
uit van het eenduidig registreren van onderhoudsgebreken waardoor een uniform beeld
ontstaat van de onderhoudskwaliteit van de bouwdelen, de kwaliteit wordt uitgedrukt in
een conditiescore van 1 t/m 6. De conditiescore loop van uitstekende conditie tot zeer
slechte conditie (zie bijlage VI).
Voor de beoordeling of ingrepen noodzakelijk zijn en welke prioriteit hieraan gesteld wordt,
is een analyse op verschillende punten nodig. Deze analyse wordt gemaakt aan de hand
van verschillende beleidsparameters als: belevingswaarde, gebruikswaarde, binnenmilieu,
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 22 -
veiligheid/gezondheid, klachten onderhoud en vervolgschade. Het doel van het gebruik van
deze beleidsparameters is het meer inzicht krijgen in de waargenomen gebreken. De
gebreken worden in een score uitgedrukt, welke de noodzaak/prioriteit weergeeft van het
uitvoeren van een activiteit. Het effect van het niet verhelpen van een gebrek wordt vaak
uitgedrukt in een driepuntsschaal, waarbij 1 een gering effect is, 2 een matig effect en 3
een sterk effect. Vanuit de feitelijke opname, m.b.v. de beleidsparameters, kan een
conditiescore bepaald worden. Deze feitelijke conditiescore kan uiteindelijk vergeleken
worden met de gewenste conditiescore waardoor de maatregelen bepaald kunnen worden.
De koppeling tussen het strategisch voorraadbeleid en het onderhoudsbeleid is hierdoor
gemaakt. Het is zaak, nadat de afstemming tussen feitelijke en gewenste conditiescore
heeft plaats gevonden, een uitwerking te maken zodat de maatregelen toegepast kunnen
worden. De maatregelen zullen opgenomen moet worden in de meerjarenplanning, er
zullen aanbestedingen uitgeschreven worden, de budgetten moeten worden verdeeld etc.
Per complex zal beschreven moeten worden welk onderhoud er gepleegd moet worden om
de gewenste conditiescore te behalen.
Het gehele proces van strategisch voorraadbeleid tot aan het technisch beheer is te zien in
figuur 2.5. Hierbij komt ook een top-down en bottum-up benadering terug. Door middel
van het strategisch voorraadbeleid is te bepalen wat er met de complexen moet gebeuren
via complexstrategieën, deze informatie is vaak top-down gericht. Het invoeren van
conditiemetingen, en hierdoor een relatie te leggen tussen complexstrategieën en
onderhoudsstrategieën, maakt het mogelijk om ook bottum-up informatie te integreren
binnen het beleid. Een wisselwerking tussen deze twee informatiestromen is van groot
belang om uiteindelijk de juiste investeringsbeslissingen te kunnen maken.
Handhaven en
doorexploiteren
Strategisch
voorraadbeleid
Voorraadbeleid
Exploitatie
beëindigen
Inspectie: Feitelijke technische kwaliteit van bouw- en installatiedelen uitgedrukt in
conditiescores
Marktstrategie en complexstrategie
Koppeling
conditiescore
Instandhouding
-niveau 1
Zelfde productgroep
of productlijn
Ander productgroep
of productlijnUit woningportefeuille
Basisniveau 1 Plusniveau 1 Plusniveau 2
VervangenAfstotenNader
onderzoekConsolideren Verbeteren Opwaarderen Herbestemmen
Instandhouding
-niveau 2Basisniveau 2
Instandhouding
-niveau 1
Consolideren en onderhoud Investeren en aanpassenInvesteren en/
of consoliderenDesinvesteren
Consolideren
en onderhoud
Afstemming feitelijke en gewenste conditiescores van bouw- en installatiedelen
Inspectie: Feitelijke technische kwaliteit van bouw- en
installatiedelen uitgedrukt in conditiescores
Afstemming feitelijke en gewenste conditiescores van bouw-
en installatiedelen
Uitwerking toepassingsgebied: technische kwaliteit gebouwenvoorraad,
meerjarenplanning, aanbesteding en verdeling budgetten
Uitwerking toepassingsgebied: technische kwaliteit
gebouwenvoorraad, meerjarenplanning, aanbesteding en verdeling budgetten
Top down
Bottum-up
Koppeling
conditiescore
Koppeling
conditiescore
Koppeling
conditiescore
Koppeling
conditiescore
Koppeling
conditiescore
Koppeling
conditiescore
Koppeling
Technisch beheer
Planvorming en
onderhoudsstrategie
Afstemming, planning werkzaamheden
en uitvoering
Figuur 2.5: Proces koppeling strategisch voorraadbeleid met onderhoudsbeleid van een woningcorporatie
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 23 -
Figuur 2.6: Beleidsparameters
2.3.3 Onderhoudsbeleid versus energieprestatie
Energieprestatie kan eveneens een plek krijgen in het onderhoudsbeleid van een
woningcorporatie. Vervanging van installaties bij het bereiken van de technische
levensduur biedt een natuurlijk moment om te kiezen voor een nieuwe efficiënte
installatie. Bij veel corporaties wordt bij ketelvervanging standaard gekozen voor het
plaatsen van een HR-ketel. In dat geval wordt over het algemeen de ketel vervangen
zonder huuraanpassing. Het is echter ook mogelijk om te kiezen voor een actiever
vervangingsbeleid van oude CV-ketels. Met het versneld vervangen van oude ketels door
HR-ketels is het mogelijk om op korte termijn de allerslechtste energielabels in het bezit
kwijt te raken (zie ook beleid Oost Flevoland Woondiensten – hoofdstuk 3).
Bij andere bouwdelen is het niet altijd vanzelfsprekend om te kiezen voor vervanging door
technieken die afwijken van de oorspronkelijke kwaliteit, bijvoorbeeld omdat dit verrekend
moet worden in de huur. Indien het standaard onderhoudsbeleid bestaat uit het
terugplaatsen van de oorspronkelijke basiskwaliteit kan het zijn dat bij vervanging van
kozijnen met enkel glas, nieuwe kozijnen met enkel of dubbel glas worden teruggeplaatst.
De keuze voor HR++ glas zal dan bijvoorbeeld samengaan met een huurverhoging en
moet daarvoor instemming krijgen van (70% van) de bewoners. De keuze om af te wijken
van dergelijk standaardbeleid vraagt om aanpassing van de onderhoudsprotocollen.
“De mogelijkheden om de milieuprestaties te variëren tijdens het uitvoeren van
onderhoudsactiviteiten doen zich met name voor als de resterende exploitatietermijn nog
minimaal vijftien jaar is.” [Straub, 2001] Dit omdat de maatregelen afgeschreven moeten
worden, wat vaak niet mogelijk is bij een korte exploitatieduur. Echter gezien vanuit de
uitspraken van de heer Thomsen dat woningen zo’n 400 jaar meegaan, is het wellicht ook
mogelijk om te investeren bij een kortere exploitatietermijn. Dit uitgaande van het feit dat
woningen gemiddeld langer mee gaan dan 50 jaar, welke woningcorporaties vaak hanteren
voor de exploitatieperiode.
Het is mogelijk om milieuprestatie te verwerken in het
onderhoud door het toevoegen van een zevende
beleidsparameter. Deze beleidsparameter kan onder de
noemer energieprestatie worden ingebracht (figuur 2.6). Het
EPBD-energielabel is een geschikt middel om de conditiescore
te bepalen van de nieuwe beleidsparameter. De gewenste
conditiescore kan bepaald worden d.m.v. het definiëren van
het gewenste EPBD-energielabel. Het feitelijke energielabel
kan bepaald worden d.m.v. een woningopname waardoor het
mogelijk is de afstemming te maken tussen de feitelijke en
gewenste energieprestatie. Aan de hand van de afstemming
kunnen de maatregelen bepaald worden die genomen moeten
worden om aan de gewenste energieprestatie te voldoen.
Belevingswaarde
Beleidsparameters
Gebruikswaarde
Binnenmilieu
Veiligheid/gezondheid
Klachten onderhoud
Vervolgschade
Energieprestatie
1
2
3
4
5
6
7
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 24 -
3. Energetische kwaliteit in huidig beleid
Het belang om te investeren in het verbeteren van de energetische kwaliteit van woningen
krijgt, zoals beschreven in de probleemanalyse (paragraaf 1.2), een steeds grotere rol bij
woningcorporaties. In de huidige voorraad kan de grootste slag gemaakt worden om de
woningvoorraad energetisch te verbeteren. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het beleid
van woningcorporaties m.b.t. duurzaamheid, worden verschillende invalshoeken van
waaruit je het verbeteren van energetische kwaliteit kunt opvatten beschreven en worden
deze invalshoeken verduidelijkt met verschillende praktijkvoorbeelden.
3.1 Duurzaam beleid woningcorporaties
In 2004 is, binnen de corporatiesector, een onderzoek door het onderzoeksinstituut OTB
Delft uitgevoerd over de vraag welke aspecten een corporatie van belang acht binnen het
strategisch voorraadbeleid. Er zijn verschillende aspecten neergelegd waarbinnen de
corporatie kon aangeven in hoeverre deze invloed hadden, zie tabel 1.2 voor de
uitkomsten van het onderzoek.
Geen invloed Enigszins bepalend
Bepalend Zeer bepalend
Totaal
Bouwtechnische kwaliteit woningen
1 1% 29 32% 47 52% 13 14% 90 100%
Woontechnische kwaliteit woningen
1 1% 9 10% 52 58% 28 31% 90 100%
Milieukwaliteit woningen
23 26% 52 58% 15 17% 0 0% 90 100%
Stedenbouwkundige kwaliteit
14 16% 48 53% 28 31% 0 0% 90 100%
Bouwbesluit/gemeentelijk verordeningen
27 30% 44 49% 17 19% 2 2% 90 100%
Woningtypologie 5 6% 24 27% 52 58% 9 10% 90 100%
Bouw/renovatie jaar van de woningen
11 12% 39 43% 34 38% 6 7% 90 100%
Sociale problematiek in straat, buurt, wijk
9 10% 28 31% 44 49% 9 10% 90 100%
Marktperspectief (verhuurbaarheid)
2 2% 14 16% 38 42% 36 40% 90 100%
Leefstijlen van bewoners
22 24% 42 47% 25 28% 1 1% 90 100%
Wensen van zittende bewoners
8 9% 46 51% 35 39% 1 1% 90 100%
Exploitatieresultaat 9 10% 36 40% 39 43% 6 7% 90 100%
Boekwaarde en/of bedrijfswaarde
10 11% 44 49% 33 37% 3 3% 90 100%
Marktwaarde 16 18% 36 40% 33 37% 5 6% 90 100%
Maatschappelijk rendement
12 13% 37 41% 35 39% 6 7% 90 100%
Beschikbaarheid van subsidies
42 47% 42 47% 6 7 0 0% 90 100%
Eigen vermogen en/of solvabiliteit
9 10% 33 37% 40 44% 8 9% 90 100%
Tabel 3.1 Mate van bepalendheid van aspecten binnen het strategisch voorraadbeleid
Bron: Vijverberg, 2005
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 25 -
Wat betreft de bepalendheid van de aspecten binnen het strategisch voorraadbeleid,
scoren het marktperspectief, de woontechnische kwaliteit en bouwtechnische kwaliteit het
hoogst. In het rapport is het niet duidelijk waar de energetische kwaliteit onder valt, als er
gekeken wordt vanuit de Kyoto doelstelling dan behoord dit tot de milieutechnische
kwaliteit welke laag scoort in bepalendheid. Maar als er vanuit het kenmerk woonlasten
reductie gekeken wordt, het terugbrengen van de energiekosten door energetische
verbeteringen, dan wordt er gehandeld vanuit het marktperspectief en scoort deze hoog in
bepalendheid. Daarnaast is de bepalendheid van energetische kwaliteitsverbetering de
afgelopen jaren mogelijk gestegen door de groeiende aandacht die hiervoor is. De vraag
die hieruit voort komt is welke overwegingen spelen ten aanzien van energiebesparing in
de bestaande woningbouw een rol voor woningcorporaties. In het afstudeerrapport van
Siderius is onderzoek gedaan binnen 113 corporaties naar de vraag welke overwegingen
een rol bij het huidige beleid spelen ten aanzien van energiebesparende maatregelen bij
woningcorporaties en door welke overwegingen corporaties juist meer aandacht gaan
besteden aan energiebesparende maatregelen in de bestaande bouw dan bij het huidige
beleid. De resultaten kunt u terugvinden in figuur 3.1 en 3.2.
De belangrijkste overwegingen die een rol spelen bij het huidige beleid ten aanzien van
energiebesparing in de bestaande woningbouw zijn; kwaliteitverbetering van woningen
(omschrijving Vijverberg – bouwtechnische kwaliteit), het wooncomfort verhogen
(omschrijving Vijverberg – woontechnische kwaliteit) en de verhuurbaarheid verbeteren
(omschrijving Vijverberg – marktperspectief) van woningen.
De invoering van de EPBD-richtlijn kan de overweging om energiebesparende maatregelen
te treffen veranderen. Uit de onderzoeken van Vijverberg en Siderius is niet helder of bij
de investeringen in woningkwaliteit, wooncomfort en het verbeteren van de
verhuurbaarheid energetische kwaliteit een grote rol speelt. Een mogelijkheid om de rol
van energetische kwaliteit te vergroten bij beslissingen is het te verwerken binnen het
strategisch voorraadbeleid. Zolang energetische kwaliteit niet openomen wordt/is in het
strategisch voorraadbeleid zal dit onderwerp mogelijk naar de achtergrond verdwijnen,
omdat het niet als beslisfactor beschouwd wordt. Op deze manier zal de verplichting van
een energielabel in 2009 ook gezien worden als een verplichting en niet als een stimulering
om in energieverbeterende maatregelen te investeren.
Figuur 3.1 Welke overwegingen spelen een rol bij het huidige beleid ten aanzien van energiebesparing in de bestaande woningbouw Bron: Siderius, 2007a
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 26 -
Uit onderzoek van Atrivé blijkt dat 75% van de woningcorporaties in Nederland regelmatig
maatregelen neemt in het kader van duurzaam beheer, 15% neemt maatregelen op
experimentele basis. Daartegenover gezet heeft slechts 33% daadwerkelijk een
milieubeleidsplan in 2001. De afgelopen jaren is dit aantal waarschijnlijk wel gestegen
door de aandacht die er voor het milieu is, maar vanzelfsprekend is het nog zeker niet.
Uit onderzoek van Sunnika (2006) komt naar voren dat het investeren in duurzaamheid
meer uit losse experimenten bestaat dan uit systematisch beheer. Dit is in Nederland het
geval maar ook in de vier andere onderzochte landen; Duitsland, Frankrijk, Verenigd
Koninkrijk en Finland. Om energiebesparing in de bestaande woningbouw te kunnen
realiseren is het van belang het geheel in te bedden in het strategisch voorraadbeleid van
Figuur 3.3 Milieubeleid bij Nederlandse woningcorporaties in 2000 Bron: Sunnika, 2006
Figuur 3.2 Door welke overwegingen gaan corporaties meer aandacht besteden aan energiebesparende maatregelen in de bestaande bouw dan het huidige beleid Bron: Siderius, 2007a
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 27 -
woningcorporaties. Het tweede opvallende resultaat van het onderzoek van Sunnika
(2006) is dat des te groter een woningcorporatie is des te groter de kans is dat zij een
milieubeleidsplan hebben opgesteld. Uit het onderzoek van Vijverberg (2005) komt naar
voren dat kleine woningcorporaties over het algemeen erg traditioneel te werk gaan, dit
kan een mogelijke verklaring zijn waarom de kans op een milieubeleidsplan kleiner is bij
kleinere corporaties.
Uit de verschillende studies van de afgelopen jaren komt duidelijk naar voren dat het nog
niet vanzelfsprekend is dat woningcorporaties een energiebeleid hebben. Er worden wel
verschillende maatregelen genomen om de energetische kwaliteit van de bestaande
woningvoorraad te verbeteren, echter deze beslissingen worden niet integraal genomen.
Door het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad op te
nemen in het strategisch voorraadbeleid is het mogelijk een integrale aanpak te realiseren.
Hierdoor is het mogelijk om daadwerkelijk iets te doen tegen de alsmaar stijgende
woonlasten, de CO2 uitstoot etc.
3.2 Quadruple P
Het verbeteren van de energetische kwaliteit kan uit verschillende invalshoeken worden
opgevat. Naast milieukwaliteiten worden ook de sociale, ruimtelijke en economische
kwaliteiten meegenomen. Door het zoeken naar een evenwicht tussen deze verschillende
invalshoeken komt er een confrontatie tussen verschillende doelstellingen/ambities aan
bod. Een integrale benadering bevordert het evenwicht in het verbeteren van de
energetische kwaliteit in totaal.
De integrale benadering vanuit de verschillende invalshoeken kan worden verduidelijkt met
de ‘Quadruple P’, die Prof. Ir. C.A.J. Duijvestein als uitgangspunt neemt bij het
onderwijzen van duurzaam bouwen aan de TU Delft. De drie P’s People, Planet en
Prosperity van Duurzame Ontwikkeling staan voor sociale kwaliteit, milieukwaliteit en
economische kwaliteit/welzijn. Bij Duurzaam Bouwen wordt daaraan de P van Project
toegevoegd ofwel de ruimtelijke kwaliteit. De drie P’s van ‘Triple P’ kunnen in een driehoek
geplaatst worden, met de vierde P van Project wordt de driehoek gevormd tot een
tetraëder.
Figuur 3.4 Milieubeleid tegenover het aantal woningen bij Nederlandse woningcorporaties in 2000 Bron: Sunnika, 2006
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 28 -
De ‘Quadruple P’ is ontstaan door verschillende kwaliteiten van duurzaam bouwen aan
elkaar te relateren. Het verbeteren van energetische kwaliteit van nieuwbouw woningen
maar ook zeker van de bestaande bouw is een onderdeel van het duurzaam bouwen. De
vier verschillende kwaliteiten (people, planet, prosperity en project) zullen uitgewerkt
worden met een directe link naar het verbeteren van de energetische kwaliteit, daarnaast
blijft er ruimte voor eigen inbreng omdat er altijd nieuwe invalshoeken kunnen ontstaan
(tabel 3.2).
People Planet
1. Gezondheid 2. Veiligheid 3. Comfort 4. Transparantie/communicatie 5. Keuze vrijheid 6. Woonlasten 7. …
1. Milieu 2. Klimaat 3. Materiaal 4. …
Prosperity Project
1. Betaalbaarheid 2. Verhuurbaarheid 3. Waardeontwikkeling 4. Beheerbaarheid 5. …
1. Degelijkheid (levensduur) 2. Imago 3. …
De begrippen zoals beschreven in tabel 3.2 zijn niet opzichzelfstaand. Door middel van de
‘Quadruple P’ worden de verschillende begrippen aan elkaar verbonden. Als er bijvoorbeeld
een verbrandingstoestel binnen een woning wordt vervangen heeft dit direct effect op de
veiligheid (people) maar daarnaast worden ook de energiekosten (prosperity) verlaagd en
het milieu (planet) minder belast met CO2 uitstoot.
3.2.1 People
Volgens de ‘Quadruple P’ vallen onder People de onderwerpen; welzijn, gezondheid,
(keuze)vrijheid, sociale samenhang en veiligheid. Het gaat om menselijke aspecten binnen
en buiten de organisatie, in dit geval woningcorporaties.
Als er gekeken wordt naar de verschillende begrippen uit het oogpunt van een
woningcorporatie m.b.t. energetische kwaliteitsverbetering zijn de volgende aspecten van
belang bij People; gezondheid, veiligheid, comfort, transparantie/communicatie, keuze
Figuur 3.5: Triple P: People, Planet en Prosperity met de bijbehorende thema’s.
Figuur 3.6: Quadruple P: People, Planet, Prosperity en Project met de bijbehorende thema’s.
Tabel 3.2: Quadruple P met de bijbehorende thema’s m.b.t. energetische kwaliteit
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 29 -
vrijheid en woonlasten. Energiebesparende maatregelen dragen bij aan het verbeteren van
de energieprestatie van gebouwen maar daarnaast dragen de maatregelen bij aan de
gezondheid, veiligheid en het comfort binnen de woning. HR++ glas pakt tocht aan en
verbeterd de energieprestatie wat leidt tot een verbeterd comfort. Het vervangen van open
verbrandingstoestellen draagt bij aan de veiligheid in de woning en het comfort wordt
verbeterd als dit vervangen wordt door bijvoorbeeld een hoogrendementsketel. Zo zijn er
verschillende maatregelen te noemen die in directe zin voor de bewoners voordelen
hebben.
Naast de directe maatregelen die genomen worden m.b.t. comfort, veiligheid en
gezondheid staat de keuzevrijheid onder druk. Voor huurders zijn de energielasten de
laatste jaren een steeds groter deel van de woonlasten gaan vormen. Hierdoor staat de
keuzevrijheid en de bereikbaarheid voor huurders onder druk. Bij een meer ontspannen
markt, waarbij het aanbod groter is dan de vraag, zullen huurders wellicht meer gaan
letten op de energetische kwaliteit van woningen om zo lagere woonlasten te hebben.
Zowel voor een corporatie als voor de huurder is een niet energiezuinige woning een dure
voorraad. Met de verwachte aanscherpingen van de huidige regelgeving zoals minimum
prestatie-eisen voor bestaande bouw en de verandering van het woningwaardering stelsel
waarbij een koppeling met de energetische kwaliteit van woningen wordt gemaakt is het
voor een corporatie van belang te investeren in het verbeteren van de energetische
kwaliteit van woningen.
3.2.2 Planet
Volgens de ‘Quadruple P’ vallen onder Planet de onderwerpen; stromen, energie, water,
materiaal, mobiliteit, afval en zuiverheid. Het gaat hierbij om de gevolgen van menselijk
handelen op het (leef)milieu. Steeds meer wereldburgers zullen in de toekomst een beroep
doen op schaarse energiebronnen. Ook de opwarming van de aarde baart zorgen,
aandacht voor het milieu vraagt daarom de aandacht. Voor woningcorporaties is de
aandacht voor het milieu en het klimaat een belangrijk aspect. Dit blijkt mede uit het
‘Antwoord aan de Samenleving’ opgesteld door Aedes, waarin staat:
“We zullen het mogelijk maken dat tenminste 20 procent wordt bespaard op het
gasverbruik in de bestaande voorraad over de periode 2008-2018.” [Aedes, 2007]
Hierin wordt een zeer concrete doelstelling aangegeven waar de aangesloten corporaties
zich achter hebben gesteld. Daarnaast heeft platform EnergieTransitie het programma
‘Meer met Minder’ opgesteld waar de volgende concrete maatregelen worden genoemd die
voor woningcorporaties van belang kunnen zijn:
� Per 2008 wordt het energielabel verplicht op mutatiemomenten (verkoop/verhuur).
� Subsidieregeling voor stimulering van duurzame energieopties in de bestaande
bouw (zonneboilers, warmtepompen en zon-PV).
� Normstelling aan de energieprestatie van bestaande gebouwen verkennen,
juridische implicaties.
� Afspraken met woningbouwcorporaties over verbetering van de energieprestatie
van huurwoningen.
� Woningwaarderingsstelsel aanpassen per 2009. Overige aanpassingen aan de
huurregelgeving worden verkend.
� Verruiming EIA voor energiebesparing in gebouwen.
In het werkprogramma staat dat het plan betrekking heeft op woningen en utiliteitsbouw,
toch worden de beoogde resultaten in termen van aantal woningen geformuleerd. Door de
uitvoering van het plan zullen tot 2011 ongeveer 500.000 en vanaf 2012 jaarlijks 300.000
woningen 20% à 30% energiezuiniger gemaakt worden. In totaal moeten dan 3,2 miljoen
woningen worden aangepakt tot en met 2020. Dat vraagt wel een zeer grote inspanning
van verhuurders en een heel hoog percentage deelnemers in de koopsector.
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 30 -
Figuur 3.8 CO2 uitstoot van een gemiddeld huis-houden in Nederland – gem. 5 ton CO2 uitstoot Bron: OFW woondiensten, 2006
“Om 20% tot 30% besparing te realiseren moet een woning ongeveer twee labelklassen
verbeteren.” [Menkveld, 2007] De meeste energiewinst is te halen in de woningen met label
C of slechter. Wanneer er van uitgegaan wordt dat woningen niet verder verbeterd hoeven
te worden dan label B, is deze aanpak in potentie van toepassing op ca. 5,6 miljoen
woningen waarvan er in 2020 door sloop nog 5,2 miljoen over zijn. Daarvan zijn er ca. 2
miljoen in bezit van verhuurders. De woningcorporaties kunnen energiebesparing
grootschalig realiseren in combinatie met renovatie. In het werkprogramma staat dat het
kabinet met de corporaties apart afspraken wil maken. [Menkveld, 2007]
In de bestaande woningvoorraad is het mogelijk om een flinke CO2 reductie te behalen.
Woningcorporaties bezitten 2,4 miljoen woningen in Nederland. Huishoudens zijn
verantwoordelijk voor een aanzienlijk deel van de CO2 uitstoot (figuur 3.7). Nederland
veroorzaakte in 2002 een CO2 emissie van circa 175 miljoen ton. Het aandeel van
gebouwen in die emissie was 35%, oftewel 60,5 miljoen ton. Deze emissie wordt
voornamelijk veroorzaakt door de verbranding van aardgas, hiermee wordt warmte en
elektriciteit opgewekt. De uitstoot van huishoudens komt neer op ongeveer 19% oftewel
32 miljoen ton CO2 per jaar. [OFW woondiensten, 2006]
3.2.3 Prosperity
Volgens de ‘Quadruple P’ vallen onder Prosperity de onderwerpen; winst, transparantie,
betaalbaarheid en eerlijkheid. Het gaat hierbij om de bedrijfseconomische effecten van
duurzaam handelen. Door woningcorporaties wordt veel geïnvesteerd in duurzaam bouwen
en energiebesparing. Dit levert voor huurders financieel voordeel op. Er is echter een
spanningsveld: de kosten van duurzaam bouwen en energiebesparende maatregelen zijn
voor rekening van de woningcorporaties. De besparing die dit oplevert komt geheel ten
gunste van de huurder.
In het huidige stelsel is het niet altijd mogelijk een huurverhoging door te voeren, nadat er
een verbetering heeft plaats gevonden. Dit brengt de betaalbaarheid voor een corporatie
onder druk waardoor er niet altijd de gewenste maatregelen doorgevoerd worden. Vanuit
het oogpunt van waardeontwikkeling kan er gesteld worden dat wanneer men investeert in
het energetisch verbeteren van woningen dat de verkoopwaarde van woningen kan worden
verhoogd. Daarnaast investeert men indirect (of direct) in leefbaarheid van de
Figuur 3.7 CO2 uitstoot Nederland verdeeld over sectoren – totale uitstoot 175 miljoen ton Bron: OFW woondiensten, 2006
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 31 -
desbetreffende wijk, Gilles de Rooij noemde dit het ‘het investeren in de negatieve spiralen
voor de toekomst’. [Rooij, 2008] De waardeontwikkeling van woningen kan inzichtelijk
gemaakt worden door de WOZ waarden van verschillende opeenvolgende jaren tegen
elkaar weg te zetten. Hieruit kun je aflezen of de maatregelen ook het gewenste effect
hebben op de gewenste waardeontwikkeling van het vastgoed.
Prospertiy heeft ook een directe link met het woonlastenverhaal wat in paragraaf 3.2.1
uiteen is gezet onder People. Het aangegeven spanningsveld waar corporaties mee om
moeten gaan is tevens het spanningsveld tussen Posperity en People. Enerzijds wil een
corporatie investeren om de energetische kwaliteit te verbeteren en de woonlasten te
verlagen, anderzijds wil zij geheel of deels de investering terug krijgen via de huur.
Daarnaast wil zij de bereikbaarheid voor kwetsbare groepen blijven garanderen en kunnen
de huren niet al te veel stijgen.
3.2.4 Project
Volgens de ‘Quadruple P’ vallen onder Project de onderwerpen; ruimtelijke kwaliteit,
relaties door de schalen, diversiteit, stevigheid en schoonheid. Het gaat er hierbij om in
een Project de kwaliteiten van People, Planet en Prosperity te verbinden met elkaar.
Het is van groot belang om alle verschillende invalshoeken mee te nemen binnen een
project. Hierdoor wordt voorkomen dat er keuzes worden gemaakt die voor een andere
invalshoek negatief uit kunnen pakken. Voor het beleid wat gemaakt wordt is het dan ook
van belang om vanuit de verschillende invalshoeken analyses te maken op wijk-, complex-
en verhuureenheidniveau. Deze analyses moeten gecombineerd worden met elkaar om tot
de juiste beslissingen te komen wat er energetisch gezien met de voorraad moet
gebeuren. Samenvattend zijn er de volgende invalshoeken te onderscheiden m.b.t. het
verbeteren van de energetische kwaliteit:
� CO2 reductie; samenhangend klimaat en milieu.
� Woonlasten; samenhangend keuze vrijheid, betaalbaarheid, verhuurbaarheid en
waardeontwikkeling.
� Verwachtingen (van o.a. politiek en huurders); samenhangend
transparantie/communicatie en imago.
� Technische mogelijkheden gebouwen; samenhangend beheerbaarheid,
degelijkheid, materiaal, gezondheid, veiligheid en comfort.
De samenhangende begrippen zijn direct te koppelen aan de bijbehorende invalshoek, dit
betekent niet dat de andere invalshoeken niet mee genomen moeten worden. Het blijft
zaak dat er gekeken wordt van de gehele ‘Quadruple P’.
3.3 Praktijkvoorbeelden
In deze paragraaf worden enkele praktijkvoorbeelden besproken van verschillende
corporaties. Hierbij zullen de verschillende invalshoeken terugkomen zoals CO2 reductie
benadering, woonlasten benadering e.d.
3.3.1 Oost Flevoland Woondiensten (OFW)
Oost Flevoland Woondiensten (OFW) heeft een bezit van 4.600 woningen, winkelpanden,
garages e.d. De missie van OFW luidt:
“Het bieden van een kansrijke woon- en leefomgeving voor mensen die zwak staan op de
woningmarkt in de gemeente Dronten.” [www.ofw.nl – 27-02-08]
OFW was één van de eerste corporaties die actief aan de slag is gegaan met duurzaamheid
in de sociale woningbouw. OFW heeft aangegeven dat zij duurzaam willen ondernemen,
waaronder zij verstaan:
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 32 -
Figuur 3.10 Woonlasten bij een inkomen van €18.000 (meerpersoonshuishouden, incl. huurtoeslag) Bron:OFW woondiensten, 2006
“Voor OFW betekent duurzaam ondernemen dat OFW met alles wat zij doet zich haar
maatschappelijke verantwoordelijkheid realiseert en dat zij met name alert is op de
meerjareneffecten van haar handelen op de samenleving waarbij de effecten op het milieu
zeker goed worden meegewogen.” [OFW woondiensten, 2006]
OFW richt zich grotendeels op de stijgende woonlasten van huurders. Zij geven aan dat de
toenemende energielasten een steeds groter beslag leggen op het inkomen van huurders
met een smalle beurs. Daarbij komt dat huurprijzen, voor zover huurders voor huurtoeslag
in aanmerking komen, inkomensafhankelijk zijn. De energieprijzen zijn daarentegen voor
iedereen, afhankelijk van het gebruik, gelijk. De consequentie is dat de energielasten een
steeds grotere druk leggen op het besteedbare inkomen.
Figuur 3.10 geeft duidelijk weer wat het effect is van de stijgende energielasten op de
totale woonlasten van een huurder. Een meerpersoonshuishouden met een inkomen van
€18.000 die een doorzonwoning uit de jaren ’70 huurt die niet geïsoleerd is, is meer aan
energielasten kwijt dan aan huurlasten.
Vanaf 2006 worden alle huurwoningen van OFW aangeboden met een ESCN-Energie
prestatie label. Door naast de huurlasten de energielasten goed in beeld te brengen voor
de huurder kan er beter gestuurd worden op de woonlasten (en niet alleen op de
huurlasten). Enkele belangrijke punten in het beleid van OFW met betrekking tot het
sturen op woonlasten zijn:
� “Voorlichting consument bij aanbieden nieuwe huurwoning en bij verkoop van
woningen (verplichting EG; deze verplichting geldt overigens pas op het
transactiemoment).
� Voorlichting consument over totale woningaanbod via woonkrant.
Figuur 3.9 Huur en energielasten per maand Bron: OFW woondiensten, 2006
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 33 -
� Voorlichting consument over eigen (stook)gedrag.
� Voorlichting over het effect woningverbetering.
� Huurbeleid, label E, F, G: 0,5% minder huurverhoging.
� Meten energetisch en milieueffect energiebesparende maatregelen.
� Prioriteitsstelling / actualisatie strategisch beleidsplan.” [OFW woondiensten, 2006]
Het strategisch voorraadbeleid is aangepast zodat woningen met een ongunstig
energielabel versneld kunnen worden gemoderniseerd of aangepast, dit is met name in de
beheerplannen opgenomen. Daarnaast worden woningen zo gemoderniseerd dat ze
minimaal een B-label krijgen. Uiteindelijk zal er per complex/woning bekeken worden of er
een huurverhoging wordt doorgevoerd, hierbij is het van belang dat de uiteindelijke
woonlasten na de huurverhoging gelijk zullen blijven of dalen.
3.3.2 Woonbron
Woonbron is een woningcorporatie in de regio Rotterdam verdeeld over 7 verschillende
vestigingen. De missie van Woonbron luidt:
“Woonbron biedt in de rol als coproducent een brede klantengroep een thuis en
keuzemogelijkheden in een vitale stad, met uiteenlopende aantrekkelijke woonmilieus. Wij
staan garant voor die klanten, die ons nodig hebben.” [www.woonbron.nl – 07-03-08]
Woonbron verstaat onder duurzaamheid “iets maken wat niemand ooit meer kwijt wil…” [Siderius, 2007b]. Het beleid van Woonbron richt zich vooraal op grootschalige aanpak van
de gebouwde omgeving, en daarbij het terugdringen van de CO2 uitstoot.
Op 5 juli 2007 hebben de wethouders van Wonen en Ruimtelijke ordening en Haven,
Economie en Milieu en de voorzitter van de Raad van Bestuur van Woonbron een
samenwerkingsconvenant energietransitie gebouwde omgeving binnen het Rotterdam
Climate Inititiative (RCI) ondertekent. In dit convenant komt naar voren dat Rotterdam en
Woonbron de energietransitie in nauwe samenwerking en met kracht willen realiseren in
de regio. “Stad en woningcorporatie gaan daarom voor een ambitieniveau dat uitstijgt
boven dat van het Rijk en de Europese Unie: geen 2%, maar 3% CO2-reductie per jaar,
oplopend tot een totale reductie van 50% in 2025. Om deze ambitieuze doelstelling te
halen, hebben zij een concreet samenwerkingsprogramma opgesteld en financieel
commitment gegeven. Daarnaast blijft ieder natuurlijk zijn eigen verantwoordelijkheid
nemen.” [Convenant, 2007]
In het algemeen kader van de samenwerking worden de concrete doelen aangegeven waar
de partijen zich aan moeten houden. Voor Woonbron geld dat er een CO2 reductie gehaald
dient te worden van ten minste 3% per jaar (rekenend vanaf 2008), oplopend tot een
totaal van 50% reductie in 2025. Een en ander is mede afhankelijk van sectorafspraken
met de rijksoverheid en het wegnemen van belemmeringen in de wet- en regelgeving van
het rijk op het gebied van het huurrecht, huurtoeslagstelsel e.d. De stimulerende
voorwaarden die Aedes heeft aangegeven, waar ook Woonbron achter staat, zijn:
� “In het woningwaarderingstelsel wordt vooral voor kleine woningen beter rekening
gehouden met de mate van energiebesparing in een woning.
� De huurtoeslaggrens, bijvoorbeeld voor groeikernen, zal een huurverhoging na
energiebesparende maatregelen niet belemmeren.
� Mits aantoonbare verbetering (energiebesparing, woonlasten) valt te realiseren,
mag de huidige 70-procenteis voor toestemming van bewoners geen belemmering
vormen.” [Aedes, 2007]
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 34 -
Figuur 3.11 Besparingsopbouw 2008-2017 Woonbron Bron: Siderius, 2007b
De grootschalige toepassing van industriële restwarmte in Rotterdam (en omgeving) is een
van de belangrijkste pijlers van het CO2-reductieprogramma van Woonbron. Woonbron zal
gemiddeld per jaar tenminste circa 600 woningen aansluiten op restwarmte in de periode
2008-2018. Dit getal is inclusief Hoogvliet, waar reeds industriële restwarmte wordt
toegepast. De huurverhoging, na het verbeteren van de energetische kwaliteit van een
woning, zal maximaal 75% tot 100% zijn van de berekende gemiddelde besparing van
bewoners op de energierekening.
Het financiële commitment houdt in dat de onrendabele top (op basis van voorcalculatie),
na aftrek van eventuele subsidies van anderen, gedeeld wordt door gemeente en
Woonbron in een 50%-50% verhouding. Daarnaast is het financieel rendabele deel van de
projectkosten en de eventuele exploitatierisico’s voor rekening van Woonbron. Er is wel
een afspraak gemaakt dat beide partijen zich inzetten om projectsubsidies van provincie,
Rijk of EU te verkrijgen.
Woonbron heeft aangegeven hoe zij de besparing van 3% CO2 per jaar tot uiteindelijk 30%
CO2 in 2017 wil bereiken. Met het autonome beleid moet een besparingspotentieel van 5%
in 10 jaar behaald kunnen worden. Door de inzet van groene stroom telt men eenmalig
een 3% CO2 reductie op. Door middel van het nieuwe beleid waarbij bouwkundige en
installatietechnische ingrepen worden genomen moet 12% CO2 reductie in 10 jaar behaald
kunnen worden. Het overige besparingspotentieel moet uit innovatieve technieken behaald
kunnen worden. De innovatieve technieken worden vanaf 2011 meegerekend binnen de
besparingsopbouw (figuur 3.11).
Op 25 maart 2008 heeft Woonbron ook een convenant getekend met de stichting Natuur &
Milieu en de Woonbond. Dit convenant zorgt voor een samenwerking van de verschillende
partijen op het gebied van milieu, gezondheid, woonlasten en bewonersparticipatie. De
energiebesparing binnen het convenant is gelijk aan de hierboven benoemde
energiebesparingdoelstelling. Naast energiebesparing zijn concrete afspraken vastgelegd
op de thema's duurzaam materiaalgebruik, duurzaam renoveren en slopen en het
verbeteren van het binnenklimaat in een woning. Ook de betrokkenheid van bewoners is
vastgelegd. Zo geeft Woonbron de huurders het recht van initiatief, waarmee ze zelf
voorstellen kunnen doen om energiemaatregelen te treffen. Huurverhogingen zullen niet
hoger zijn dan 75% van de gemiddelde besparing op de energierekening van bewoners.
3.3.3 De Alliantie
De Alliantie beheert een woningvoorraad van circa. 60.000 woningen. Dat gebeurt vanuit
vier regiokantoren in Almere, Amersfoort, Hilversum en Amsterdam. De concernstaf is
gevestigd in Huizen.
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 35 -
De Alliantie is één van de weinige corporaties die duurzaamheid als maatschappelijk doel
heeft geformuleerd. De maatschappelijke doelen van de Alliantie zijn:
1. “Maatschappelijke huisvesting
2. Vitaliteit van wijken
3. Toegankelijkheid van de woningmarkt (voor de lage inkomens, starters
doorstroming etc.)
4. Duurzaamheid, voornamelijk gericht op energiebesparing” [Senternovem, 2007a]
De achtergrond om de energieprestatie van de woningvoorraad als vierde
maatschappelijke doelstelling in het beleid op te nemen waren; de energierekening maakt
onderdeel uit van de woonlasten, de energierekening heeft invloed op de huurinkomsten,
er is veel maatschappelijke aandacht en politieke prioriteit voor beperking van de CO2
uitstoot en duurzaamheid en de woningvoorraad moet minder afhankelijk worden gemaakt
van de schaarser wordende fossiele brandstoffen. [Pel, 2007a]
De alliantie heeft 4 verschillende doelstellingen opgesteld vanuit het perspectief van het
antwoord aan de samenleving. Vanuit dat perspectief zijn er 4 mogelijkheden:
1. “De Alliantie gaat mee: Aedes spreekt in het bod aan de samenleving over een
reductie CO2 uitstoot uit de verbranding van aardgas van 20%, de Alliantie
committeert zich aan dit bod.
2. De Alliantie gaat mee en toept: niet 20% besparing vanuit verbranding
aardgas, maar 20% op het gemiddelde energieverbruik per m2 woonruimte in de
Alliantievoorraad. De focus op aardgas kan tot suboptimalisatie leiden,
bijvoorbeeld het installeren van elektrische boilers.
3. De Alliantie toept over: doelstelling wordt besparing van 25% op gemiddeld
energieverbruik per m2 in de Alliantievoorraad
4. De Alliantie toept dubbel over: doelstelling wordt besparing van 30% op
gemiddeld energieverbruik per m2 in de Alliantievoorraad.” [Pel, 2007a]
W/E advies heeft aan de hand van het huidige investeringsprogramma (bestaand bezit,
nieuwbouw, sloop en verkoop) berekend wat de mogelijkheden zijn voor de Alliantie.
Hieruit kwam naar voren dat alle 4 perspectieven tot de mogelijkheden behoren. Het
vierde perspectief (30% besparing) vergt echter zoveel inspanningen binnen het beleid
van de Alliantie dat dit de zwaarst wegende maatschappelijke doelstelling zou worden. De
Alliantie heeft gekozen voor de streefbesparing van 25% op het gemiddelde
energieverbruik per m2 Alliantiebezit per periode van 10 jaar.
Om effectief met het budget om te gaan heeft de Alliantie in samenwerking met W/E
advies de BARe ontwikkeld. De BAR is in het vastgoed een bekende manier van rekenen;
het Bruto Aanvangsrendement op een investering. Met de BARe wordt de effectiviteit van
een investering in energiebesparende maatregelen uitgerekend op basis van de daling van
de energierekening. BARe is het Bruto Aanvangs Rendement op een investering in
energiebesparende maatregelen en wordt als volgt berekend:
BARe = besparing energielasten 1e jaar / (meer)investering * 100
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 36 -
Spoor Maatregel Kosten Opmerking
EPC 0,8 → 0,6 25 €/m2 Kan evt. zonder WKO Nieuwbouw EPC 0,8 → 0,4 100 €/m2 Effect WKO hierin verdisconteerd
Bestaand - Projectmatig
Stap bij ingreep minimaal 2 labels; doel minimaal ‘B’
15.000 €/won
De startpositie is qua meerkosten minder relevant dan het doel: Verbeteren van een slecht (G,F) label is relatief kosteneffectiever. Besparing met de 2 klassenstap ca 33%. N.B. Met enkel de energetische aanpak worden in de praktijk vaak andere ingrepen ‘logisch’ meegetrokken tot een aanzienlijk hoger niveau (vb. €50.000). Deze ingrepen zijn als niet puur energetisch aangemerkt en daarom in dit verband niet beschouwd
Vloerisolatie 25 €/m2
Gevelisolatie binnen 95 €/m2 Gevelisolatie buiten 120 €/m2
Spouwisolatie 90 €/m2 Dak schuin 55 €/m2
Dak plat 15 €/m2
Beglazing (HR++) 120 €/m2 Meerkosten t.o.v. normaal dubbel glas 40 €/m2 CR VR verv HR 250 € Meerkosten indien al ketelvervanging voorzien
Bestaand - Planmatig
HR → HR107 60 € Meerkosten indien al ketelvervanging voorzien
Duurzame energie
Zonneboiler (incl.) 3000 €
Zonneboiler (col.) 1250 €/m2
Zonnestroom 6 €/Wp CA. 660 €/m2 Warmtelevering - Niet Meer Dan Anders (NMDA)
WKO - Minimaal neutraal
Wind p.m. Weinig marktervaring, kostenniveau PV?
Maatregel € / kg CO2 BARe5
HR-toestel → HR107 0,6 60,7*) CR/VR toestel vervangen door HR 0,7 55,6*)
Dak plat isolatie 1,1 35,6*)
Spouwisolatie 2,2 16,7 Beglazing (enkel → HR++) 3,4 11,1*)
Dak schuin 3,9 9,7*)
Vloerisolatie 4,7 8,0 EPC 0,8 → 0,6 6,6 5,9
Gevelisolatie buiten 10,7 3,5
Zonneboiler 11,2 3,4 EPC 0,8 → 0,4 13,2 2,9
Gevelisolatie buiten 13,5 2,8 Beglazing (dubbel → HR++) 14,0 2,7 Zonnestroom, PV 14,1 2,9
Projectmatig 23,8 1,6 *) gebaseerd op basis van meerkosten in reeds geplande ingreep
3.3.4 Staedion
Staedion behoort tot de tien grootste woningcorporaties van Nederland en is daarnaast de
grootste woningcorporatie in Den Haag. Zij hebben een bezit van 33.000 woningen en
3.500 bedrijfsruimten, winkelpanden, garages en parkeerplaatsen. De missie van Staedion
luidt:
“Staedion biedt wonen op maat en werkt aan een veilige en leefbare stad en regio. Wij
realiseren wensen van vandaag en morgen en treden onze klanten open en actief
tegemoet. Zij zijn voor ons de bron van inspiratie.” [Staedion, 2002]
Tabel 3.3: Kostenkentallen (inclusief BTW) nieuwbouw en bestaande bouw
Tabel 3.4: Kosteneffectiviteit per maatregel
Bron: Donze, 2007
Bron: Donze, 2007
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 37 -
Staedion vindt het één van hun taken om een bijdrage te leveren aan duurzaamheid en
een schoon milieu. De investeringen worden daarom binnen dit gebied op vier maatregelen
gericht:
� “Energiebesparende maatregelen in de bestaande woningvoorraad
� De inzet van innovatieve energiebesparende technieken
� Gebruik van FSC-hout bij renovatie, nieuwbouw en drukwerk
� Hergebruik van materialen bij sloop.” [www.staedion.nl – 26-02-08]
Om een duidelijk ‘milieukader’ te bieden aan de medewerkers van Staedion, om inzichtelijk
te krijgen waar Steadion op milieugebied voor staat, als communicatief middel naar
verschillende actoren (huurders, gemeente, collega-corporaties etc.), als richting voor de
komende jaren en als aanjaagfunctie heeft Steadion een milieubeleidsplan opgesteld. Het
milieubeleidsplan van Staedion kan vanuit het ondernemingsplan als volgt worden
beschreven:
“Staedion heeft de ambities om duurzame prestaties na te streven in ‘zo schoon als
mogelijk’ het beheren van de woningvoorraad.” [Staedion, 2007]
“Staedion bevordert de kwaliteit van wonen. We zijn betrouwbaar, vernieuwend,
oplossingsgericht, maatschappelijk betrokken, milieubewust en ondernemend. We
investeren onze winst in betaalbare nieuwe woningen en een goede leefomgeving.”
[Staedion, 2007]
Het milieubeleid van Staedion staat niet op zichzelf. Het is naar eigen zeggen in grote
mate volgend op internationale, nationale en lokale ontwikkelingen op dit gebied. Het
milieubeleidsplan is volgens drie thema’s opgesteld; duurzaamheid, leefbaarheid en
gezondheid. Om meer in een concrete vorm invulling aan deze thema’s te geven zijn er
tien verschillende speerpunten met verschillende ambities benoemd (tabel 3.5).
Bijdrage aan thema Duurzaamheid Leefbaarheid Gezondheid
en veiligheid
1. Duurzaam bouwen en renoveren +++ + +
2. Reductie energiegebruik en CO2-emissie +++ 0 0
3. Duurzaam onderhouden ++ 0 +
4. Minder hinder van geluid 0 +++ +
5. Duurzaam waterbeheer +
6. Betrekken van huurders bij het beheer van
de woning
0 +++ +
7. Gezond binnenmilieu + + +++
8. Grondsanering en archeologisch erfgoed
behoud
+ 0 +
9. Interne milieuzorg + 0 0
10. Luchtkwaliteit ++
Staedion heeft een doelstelling van 20% CO2 reductie ten opzicht van 2008. Daarnaast
moet er binnen de woningvoorraad een aandeel van 20% duurzame energie in 2020 zijn.
De doelstellingen komen neer op een energiebesparing van 2% per jaar. Om grip te
hebben op de 20% CO2 reductie heeft Staedion een programma van eisen voor de
bestaande bouw ontwikkeld. “In het onderhoudsbeleid krijgt milieu een vooraanstaande rol
teneinde milieubelasting te minimaliseren. Integraal ketenbeheer is daarbij het
uitgangspunt, met een focus op duurzaamheid en lage onderhoudskosten.” [Staedion, 2002]
Bron: Staedion, 2007
Tabel 3.5 Relatie tussen speerpunten en thema’s [+ Normale relatie, +++ sterke relatie, 0 neutraal]
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 38 -
Het programma van eisen voor de bestaande bouw is onderverdeeld in 4 ambitieniveaus.
Ieder ambitieniveau komt overeen met een bepaalde strategie.
Ambitieniveau Duur tot sloop
(exploitatieduur)
Strategie
Ambitieniveau 1a 5 jaar Afbouwen
Ambitieniveau 1b 10 jaar Instandhouden
Ambitieniveau 2 15+ jaar Consolideren
Ambitieniveau 3 25 jaar Doorexploiteren
Ambitieniveau 4 25+ jaar Herstructureren
Afbouwen (1a) 5 jaar
Hier wordt een minimaal pakket aan maatregelen aangeboden, alleen beheersmaatregelen
zijn hierbij van toepassing.
Instandhouden (1b) 10 jaar
Deze strategie betekent vooral behoedzaam investeren, verbetering van kwaliteit is hierbij
niet van toepassing of het zal beoordeeld moeten worden uit het oog van de beperkte
levensduur.
Consolideren (2) 15+ jaar
Het accent bij deze strategie ligt op onderhouden. Optimaliseren binnen bestaande kaders.
Exploitatie verbeterend/verlengend indien dit past binnen de vastgestelde kaders
(huurprijsniveau, doelgroep, rendabel).
Doorexploiteren (3) 25 jaar
“Doel: verlengen van de theoretische levensduur door het verbeteren van de aansluiting
van het product op de behoefte op de langere termijn.” [Staedion, 2002] Er zijn
verschillende maatregelen binnen deze strategie mogelijk; verbeteren van de uitstraling
van het complex, aanpassing van de woningplattegronden, technische maatregelen,
energiemaatregelen (energieverbruik optimaliseren), binnenmilieu maatregelen, verhogen
veiligheid. Onder de maatregel energiemaatregelen staat het volgende genoemd:
� “Isolatiemaatregelen in principe Rc > 3 K/W/m2 (>2,5) nastreven (gevelisolatie,
dakisolatie (of combineren met onderhoudsmomenten), isolatie b.g.-vloer).
� C.V. met afweging optimalisering rendement, regelbaar per vertrek.
� Bij collectieve c.v. afweging rendement, individuele bemetering verbruik, afweging
wijzigen in individueel systeemkeuze bij vervanging ketel.
� Toepassing alternatieve bronnen voor (tapwater)verwarming.” [Staedion, 2002]
Herstructureren (4) 25+ jaar
Bij herstructureren is er de mogelijk om het casco te hergebruiken, hierbij moet de nieuwe
situatie concurrerend zijn met nieuwbouw. De maatregelen komen in grote mate overeen
met het programma van eisen voor nieuwbouw situaties.
Voor elk ambitieniveau is er een programma van eisen opgesteld, waarin verschillende
onderhoudsaspecten worden beschreven. Naast deze onderhoudsaspecten staan er een
viertal niveaus beschreven; wettelijk minimum, basisniveau 1, hoger niveau 2, hoogste
niveau 3. Per complex dan wel verhuureenheid moet gekozen worden op welk niveau de
aanpassing gaat plaats vinden. Binnen het programma van eisen is er rekening mee
gehouden dat des te langer de exploitatieduur nog is des te meer rekening met duurzame
maatregelen wordt gehouden. De heer Kabbaj gaf aan dat er in de praktijk pas vanaf
ambitieniveau 3 rekening wordt gehouden met duurzaamheid. [Kabbaj, 2008]
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 39 -
Per project wordt gekeken welk ambitieniveau er volgens het beleid aan het complex
hangt. Vanuit daaruit worden de mogelijkheden bekeken en het niveau van ingreep
bepaald. Door deze twee momenten binnen het beleid van Staedion probeert men de
meest effectieve maatregelen per project toe te passen.
3.3.5 WonenBreburg
Woningcorporatie WonenBreburg heeft bijna 30.000 woningen verdeeld over Breda en
Tilburg. “WonenBreburg is een regionale volkshuisvester die zekerheid in wonen biedt voor
al zijn huurders. De klant centraal, zo luidt ons motto. We besteden bijzondere aandacht
aan lage(re) inkomensgroepen, studenten, ouderen, mensen met beperkingen en mensen
die zorg en begeleiding nodig hebben. WonenBreburg maakt zich sterk voor de
ontwikkeling en het behoud van goed bewoonbare buurten en wijken in de regio waar wij
actief zijn.” [www.wonenbreburg.nl – 05-03-08]
De bovenstaande missie van WonenBreburg is gestoeld op de volgende kernwaarden:
1. Zekerheid in wonen
2. Ongedeelde stad
3. Maatwerk en een tevreden klant
4. Regionale schaal
5. Betrouwbaar, aanspreekbaar en consciëntieus
6. Samenwerkingsbereid
7. Innovatie, zorg voor het milieu en oog voor architectuur
Voor WonenBreburg zijn energiebesparing en energielastenbeheersing belangrijke
beleidsthema’s. Het implementeren van dit beleid gebeurt bij WonenBreburg in de vorm
van een tweetrapsraket.
Trap 1:
De eerste trap is het uitvoeren van het reguliere beleid. Aan de hand van EPA’s die in de
afgelopen jaren zijn opgesteld, bekijkt WonenBreburg welke maatregelen complexbreed
getroffen kunnen worden om de beleidsdoelstellingen in te vullen. De beleidsdoelstellingen
worden in het strategisch voorraadbeleid van WonenBreburg vastgelegd.
Trap 2:
Als de ambities van het reguliere beleid gehaald zijn, komt de tweede trap in de aanpak.
Per woning wordt er bekeken of er nog meer energiebesparing haalbaar is. Als er
energiebesparende maatregelen blijken te zijn die nog niet uitgevoerd zijn, maar die wel
energetische en financieel gunstig zijn, kunnen die als nog toegepast worden.
“Binnen het huidige strategisch voorraadbeleid heeft WonenBreburg voor 25 miljoen euro
aan energiebesparende maatregelen voorgesteld. Hiervan is ongeveer 20 miljoen
onrendabel, de rest wordt terugverdiend door bij mutaties huurverhogingen door te
voeren.” [Senternovem, 2007b]
WonenBreburg zal per project bekijken wat de mogelijke extra maatregelen zijn m.b.t.
energetische kwaliteitsverbetering. Hierdoor kunnen zij een goede afweging maken wat
goed is voor People, Planet, Prospertity en uiteindelijk het gehele Project.
3.4 Samenvattend
Duurzaamheid en duurzame ontwikkeling zijn thema’s die tegenwoordig een prominente
plaats innemen op elke beleidsagenda. Steeds meer bedrijven spelen in op de
maatschappelijke-, sociale- en duurzaamheidvraagstukken en noemen zich
maatschappelijk verantwoorde ondernemers. Corporaties zijn al maatschappelijke
ondernemingen, integratie van duurzaamheid in het beleid maakt het tot een duurzame
maatschappelijke onderneming. Bij het duurzaam ondernemen gaat het vooral om de
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 40 -
evenwichtige samenhang tussen de vier eerder genoemde domeinen, ofwel People, Planet,
Prospertihy en Project.
Over het algemeen kunnen de activiteiten en ontwikkelingen in de bedrijfsvoering bij
corporaties niet als duurzaam worden bestempeld (paragraaf 3.1). Echter er zijn tal van
bewegingen die in de duurzame richting duiden, zie de verschillende praktijkvoorbeelden.
Er is een verandering gaande van een taakgerichte, uitvoerende instantie richting een
professionele duurzame onderneming. Bij duurzaam ondernemen is het van belang dat er
vanuit verschillende invalshoeken wordt gekeken naar duurzaamheid. Naast de
milieukwaliteiten worden ook de sociale, ruimtelijk en economische kwaliteiten
meegenomen. Door het zoeken naar een evenwicht tussen deze verschillende
invalshoeken komt er een confrontatie tussen verschillende doelstellingen/ambities aan
bod. Een integrale benadering bevordert het evenwicht in het verbeteren van de
energetische kwaliteit in totaal.
De verschillende praktijkvoorbeelden geven aan dat vaak één invalshoek de leidraad vormt
vanuit een uitgesproken ambitieniveau dan wel doelstelling. Het vormen van een
ambitieniveau dan wel doelstelling vanuit één invalshoek is een mogelijkheid. Het voordeel
hiervan is dat er een eenduidige communicatie mogelijk is waarvoor de corporatie staat.
Wel zullen de andere invalshoeken meegenomen moeten worden bij beslissingen, met
betrekking tot het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad. Wordt dit
niet gedaan en worden de beslissingen slechts vanuit één invalshoek genomen kan dit
leiden tot verkeerde investeringsbeslissingen. Zo kan een corporatie voor een complex dat
wordt gerenoveerd op basis van CO2 reductie besluiten om de schil niet te verbeteren
maar alleen installatietechnische verbeteringen aan te brengen. Op die manier kan immers
relatief gemakkelijk het CO2 reductiepercentage worden behaald. Echter het complex
wordt gerenoveerd met het oog op verdere exploitatie van bijvoorbeeld nog minimaal 40
jaar. Met dat perspectief zou het veel logischer zijn om juist wel de schil te verbeteren.
Met dit voorbeeld wordt aangegeven dat het van essentieel belang is een balans te vinden
tussen de verschillende invalshoeken van de ‘Quadruple P’.
Als er naar de verschillende invalshoeken wordt gekeken, puur vanuit het energetisch
verbeteren van de woningvoorraad kunnen grofweg de volgende invalshoeken
onderscheiden worden:
� CO2 reductie; samenhangend met klimaat en milieu.
� Woonlasten; samenhangend met keuze vrijheid, betaalbaarheid, verhuurbaarheid
en waardeontwikkeling.
� Verwachtingen (van o.a. politiek en huurders); samenhangend met
transparantie/communicatie en imago.
� Technische mogelijkheden gebouwen; samenhangend met beheerbaarheid,
degelijkheid, materiaal, gezondheid, veiligheid en comfort.
Vanuit de verschillende invalshoeken is het belangrijk een goede balans te vinden zodat de
er een voordeel voor de corporatie en voor de huurder behaald kan worden. Daarnaast is
er algemeen belang gezien vanuit het klimaat- en milieuvraagstuk.
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 41 -
4. Energiescan bestaande woningvoorraad
Zoals in het vorige hoofdstuk besproken zijn er vele invalshoeken om de energetische
kwaliteit van de gebouwde omgeving te verbeteren. In dit hoofdstuk wordt de invalshoek
vanuit het verlagen van de CO2 uitstoot besproken. Dit omdat er vanuit internationaal tot
regionaal niveau gesproken wordt over CO2 reductie. Voor een woningcorporatie is het wel
noodzakelijk om vanuit de Quadruple P te kijken om een evenwicht te vinden wat binnen
een project de beste oplossing is voor een woningcorporatie, de huurder en het milieu.
Doordat er rekening gehouden moet worden met de Quadruple P zal er in dit hoofdstuk
ook gesproken worden over woonlastenverlaging en energielabel verbetering.
4.1 Mogelijkheden tot beperking CO2-emissie
De energie-infrastructuur is onderdeel van de energievoorziening welke is opgebouwd uit
een viertal elementen (zie figuur 4.1). In de vraag naar warmte en elektriciteit kan worden
voorzien door een aantal energiedragers. In de huidige situatie is dit beperkt tot aardgas,
warmte en elektriciteit of door lokaal duurzaam aanbod van warmte of elektriciteit
(zonneboilers, PV e.d.). In de toekomst kunnen echter ook andere energiedragers een rol
gaan spelen: waterstof (H2), synthetisch aardgas (SNG) of synthesegas.
Vaak geldt dat er verschillende mogelijkheden zijn om energiedragers centraal te
produceren. Deze wijze van productie is sterk van invloed op de uiteindelijk aan de
energievraag toe te rekenen CO2-emissie. Bij het opwekken van elektriciteit in een
kolencentrale komt per eenheid geproduceerde elektriciteit circa twee keer zoveel CO2 vrij
als in een gasgestookte centrale. Bij groene stroom uit hernieuwbare bronnen zoals
windenergie komt helemaal geen CO2-vrij. Er zijn grofweg twee verschillende
mogelijkheden om de CO2-emissie die wordt toegerekend aan de energievraag in de
gebouwde omgeving te beperken:
1. Het beperken van de energievraag.
2. Het verlagen van de CO2-inhoud van energiedragers die in de vraag voorzien.
Het beperken van de energievraag in de gebouwde omgeving kan door middel van isolatie
van gebouwen, via efficiënte conversie zoals HR-ketels, warmteterugwinning e.d. Het
betreft hier met name het beperken van de warmtevraag. Bij het verlagen van de CO2
inhoud van energiedragers die in de vraag voorzien, kan een onderscheid gemaakt worden
tussen wat op korter en langer termijn gerealiseerd kan worden. Op lange termijn zijn er
veel verschillende mogelijkheden voor klimaatneutrale of hernieuwbare energiedragers
met een zeer lage energie-inhoud. Op korte termijn is het aantal alternatieven beperkter.
Een voorbeeld is het gebruik van restwarmte vanuit de industrie welke de CO2 uitstoot van
de energiedragers die in de vraag voorzien kan verlagen.
4.1.1 Beperken van de energievraag bestaande woningbouw
Bij het renoveren van bestaande woningen worden, afhankelijk van de beschikbare plaats,
het dak, de vloer en de gevel nageïsoleerd. Voor nieuwbouwwoningen geldt dat met de
Figuur 4.1 Schematische weergave van de opbouw van de energievoorziening
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 42 -
huidige bouwconstructies eenvoudig en zonder onoverkomelijke meerkosten geïsoleerd
kan worden met een isolatieweerstand van 3,0 of 3,5 m2K/W.
Het energiebesparend effect van de dikte van een isolatiepakket is vooral in de eerste
centimeters erg groot. In figuur 4.2 is te zien dat de energiebesparing relatief gezien
steeds geringer wordt bij toenemende isolatiedikte. Op een bepaald punt wegen de kosten
echter niet meer op tegen de baten van energiebesparing en is het niet efficiënt om nog
meer in isolatiemateriaal te investeren. Dit punt ligt meestal rond de genoemde waarden
van nieuwbouw. Daarbij moet echter rekening worden gehouden met het feit dat daken en
vloeren veel goedkoper te isoleren zijn dan gevels. Bij woningen met een relatief groot dak
en vloeroppervlak ligt de maximaal haalbare isolatieweerstand dan ook hoger. Mogelijk
kan het optimum door daling van de kosten van isolatie verschuiven richting hogere Rc
waarden.
Naast isolatie moet aandacht worden besteed aan het glasoppervlak, aangeraden wordt
om HR++ glas toe te passen. Naden en kieren kunnen ook zorgen voor veel
warmteverlies, dit is te beperken door een goede aansluiting van de onderlinge
isolatieplaten, vermijden van kieren bij deuren en ramen. Om condensatie en mogelijke
schimmelvorming tegen te gaan is voldoende ventilatie essentieel.
4.1.2 Verlagen CO2 inhoud energiedragers
Het verlagen van de CO2-inhoud van energiedragers is op lange termijn mogelijk door de
inzet van hernieuwbare of ‘klimaatneutrale’ energiedragers. Hernieuwbare energiedragers
worden geproduceerd met behulp van duurzame bronnen: wind, zon en biomassa.
Klimaatneutrale energiedragers worden geproduceerd uit fossiele brandstoffen, zoals
aardgas of eventueel kolen. De bij de productie van klimaatneutrale energiedragers
vrijkomende CO2 wordt afgevangen en duurzaam opgeslagen in de bodem. In een aantal
gevallen, zoals bijvoorbeeld voor waterstof (H2) en elektriciteit, is dezelfde energiedrager
ook hernieuwbaar te produceren.
Naast de nu reeds bekende energiedragers gas, elektriciteit en warmte zijn er in 2030
wellicht nieuwe energiedragers beschikbaar: waterstof, synthese gas en synthetisch
aardgas. Al deze energiedragers kunnen als hernieuwbare of als klimaatneutrale
energiedragers geproduceerd worden. Figuur 4.3 geeft een overzicht van de verschillende
mogelijkheden om hernieuwbare en klimaatneutrale energiedragers te produceren. De
productie van klimaatneutrale energiedragers vindt plaats op centraal niveau. De noodzaak
tot CO2-afvang maakt dat dit niet op lokaal, dat wil zeggen op woning- of wijkniveau, kan
worden toegepast. Hernieuwbare opties kunnen zowel centraal als ook op lokaal niveau
worden opgewekt.
Figuur 4.2 Geschematiseerde invloed van isolatiedikte op energiekosten en totale kosten Bron: Menkveld, 2003
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 43 -
Hernieuwbaar
Klimaat neutraal
Het onderscheid tussen klimaatneutrale en hernieuwbare energiedragers is dat bij de
productie van klimaatneutrale energiedragers wel de, in principe eindige, voorraden
fossiele brandstoffen worden gebruikt, terwijl hernieuwbare energiebronnen niet
afhankelijk zijn van deze energievoorraden. Tevens wordt bij de inzet van klimaatneutrale
energiedragers doorgaans wel CO2 geproduceerd dat (vrijwel geheel) wordt afgevangen en
opgeslagen, terwijl bij hernieuwbare bronnen geen CO2 wordt geproduceerd. Indien zowel
in de warmte als elektriciteitsvraag wordt voorzien met hernieuwbare of klimaatneutrale
energiedragers is de potentiële CO2-reductie in de gebouwde omgeving meer dan 90%.
4.1.3 Mogelijke maatregelen energiebesparing
In deze paragraaf zullen verschillende maatregelen besproken worden die mogelijk zijn om
energiebesparing en CO2 reductie te bevorderen. In enkele gevallen zal het ook gaan om
vergaande duurzame maatregelen, waarbij het door de kosten misschien niet haalbaar is.
Deze paragraaf geeft geen directe oplossingen maar schetst een beeld van verschillende
mogelijkheden. De verschillende maatregelen zijn opgesteld volgens de 3 stappen van de
Trias Energetica:
1. Beperk de energievraag
2. Gebruik duurzame energie
3. Indien nodig, gebruik fossiele brandstoffen zo efficiënt en schoon mogelijk
De Trias Energetica is in principe zo ontwikkeld dat de stappen elkaar opvolgen. Doordat er
naast het beperken van het energieverbruik en het beperken van de CO2 emissie ook de
financiële, bouwtechnische en sociale kenmerken een rol spelen zullen de stappen elkaar
niet altijd opvolgen. Een combinatie van mogelijkheden binnen de Trias Energetica kan
vaak uit energetisch, financieel, bouwtechnisch en sociaal oogpunt het beste resultaat
geven.
Figuur 4.3 Schematische weergave van de relatie tussen de productiewijze van energieneutrale energiedragers en de ruimtelijke dimensie. Bron: Menkveld, 2003
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 44 -
1. Beperk de energievraag
Het terugdringen van de warmte- en koelbehoefte leidt direct tot een lagere
afhankelijkheid van energie en installaties. Installaties kunnen kleiner worden
gedimensioneerd. De bouwkundige maatregelen worden daarmee relatief belangrijk,
omdat ze de gehele levensduur van de woning meegaan (in tegenstelling tot de installatie)
en nauwelijks meer aan te passen zijn. De eerste stap van de Trias Energetica kan
onderverdeeld worden in drie aspecten, waarbij mogelijke ingrepen genoemd worden:
� Bouwkundig
o Omvang en hoofdvorm van het gebouw.
o Oriëntatie ten opzichte van de zon.
o Isolatie van de bouwkundige schil (vloer, dak, gevel e.d.).
o Detaillering koudebruggen.
o Verbetering van de luchtdichtheid.
o Verhoudingen open en gesloten delen.
o Aanwezigheid van zonwering of beschaduwing.
� Installatietechnisch
o Gebruik van installaties met warmteterugwinning uit bijvoorbeeld
ventilatielucht of afvalwater.
o Besparing op warm tapwater door volumebegrenzers.
o Waterbesparende douchekoppen.
� Gebruik
o Het tegengaan van verspilling door bijvoorbeeld alleen die ruimte te
verlichten of te verwarmen waar je aanwezig bent.
o Het zoveel mogelijk sluiten van ramen en deuren.
2. Gebruik duurzame energie
Met duurzame energie worden de niet eindige energiebronnen bedoeld. Veelal vragen deze
om bouwkundige randvoorwaarden in het ontwerp die toepassing van duurzame energie
nu of in de toekomst mogelijk maken, zoals een gunstige oriëntatie van dakvlakken,
gevels en vertrekken, of het in de grond aanbrengen van warmtewisselaars. De natuur
biedt een groot scala aan verschillende vormen van duurzame bronnen:
� Getijdenwerking
� Verdamping/neerslag
� Wind
� Zon
� Golven
� Smelten van ijs
� Oceaanstromingen
� Verwarming van oceanen
� Biomassaproductie (groei bomen en planten)
� Aardwarmte (geothermische energie)
Niet al deze bronnen kunnen op gebouwniveau worden gebruikt. Op gebouwniveau wordt
voornamelijk gebruik gemaakt van zonne-energie, bodemwarmte en windenergie.
Zonne-energie
De zon kan op zowel een passieve als op een actieve manier gebruikt worden. Door direct
gebruikt te maken van de zonnewarmte en licht wordt het gebouw op een passieve manier
verwarmd. Hierbij valt te denken aan zon bewust ontwerpen of de toepassing van serres
en/of atria. Belangrijk aspect hierbij is altijd het voorkomen van oververhitting in de
zomerperiode. Zonwering en dakoverstekken kunnen daartoe effectieve maatregelen zijn.
Een actieve manier om gebruik te maken van zonne-energie is de toepassing van
zonnecollectoren of photovoltaïsche cellen (PV-cellen). Zonnecollectoren zetten
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 45 -
zonnewarmte om in warm (tap)water en PV-cellen zetten zonne-energie direct om in
elektriciteit.
Bodemwarmte
Bodemwarmte wordt meer en meer toegepast in de Nederlandse bouwwereld in
combinatie met warmtepompen. Gebouwen die uitgerust zijn met dit installatieprincipe
halen de warmte uit een externe bron (bodem of grondwater) en gebruiken deze warmte
voor ruimteverwarming en/of warmtapwater bereiding. In de zomermaanden kan dit
systeem omgedraaid worden, zodat deze gebruikt kan worden bij de koeling van een
gebouw, of kan de bron positief worden ingezet.
Het rendement van een warmtepomp kan verder geoptimaliseerd worden door gebruik te
maken van een aquifer. In deze watervoerende laag in de bodem wordt het aanwezige
grondwater gebruikt als opslagmedium voor energie. In de wintermaanden wordt warmte
onttrokken aan deze laag en wordt de koude uit het gebouw tijdelijk opgeslagen in de
bodem. In de zomer wordt dit principe omgedraaid. Dit systeem wordt warmte- en
koudeopslag genoemd (WKO).
Windenergie
In het landschap en op zee zijn windturbines een bekend verschijnsel. Op gebouwniveau
wordt deze vorm van duurzame energie nog nauwelijks toegepast. Er zijn echter al wel
een aantal systemen beschikbaar waarmee in de gebouwde omgeving wind omgezet wordt
in elektriciteit. Hierbij worden horizontale of verticale rotoren geplaatst op of bij een
gebouw.
3. Efficiënt gebruik van brandstoffen
Duurzame energietechnieken kunnen niet altijd in de gehele warmte-/koudebehoefte
voorzien, of de pieken in de vraag niet opvangen. Ook komt het voor dat duurzame
energietechnieken technisch of financieel niet haalbaar zijn. In die gevallen worden
technieken toegepast op basis van fossiele brandstof. Dit dienen dan wel efficiënte
technieken te zijn. Hierbij valt te denken aan het toepassen van HR-ketels of
energiezuinige ventilatoren. Op het gebied van installaties is nog een groot
besparingspotentieel aanwezig. Een goed voorbeeld is de energieverspillende mobiele
airco, die veelal ten gevolge van een verkeerd ontwerp (stap 1 – beperk de energievraag)
als noodzakelijk wordt geacht om in de zomerperiode een acceptabel leefklimaat te
realiseren.
4.1.4 LCA-methodiek
Uit de vorige paragrafen blijkt dat er veel mogelijkheden zijn om de energetische kwaliteit
van de bestaande woningvoorraad te verbeteren. Echter het daadwerkelijk verbeteren van
de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad brengt ook een bepaalde
milieubelasting met zicht mee. Om de milieubelasting van bouwprojecten vast te stellen,
worden verschillende methoden toegepast. De meest systematische methode op dit terrein
is de Levenscyclusanalyse (LCA). De LCA biedt een systematische aanpak voor het meten
van de uitputting van natuurlijke bronnen en van de uitstoot van (schadelijke) stoffen die
gemoeid zijn met producten, processen en diensten. Deze methode berekent de
milieubelasting van een materiaal of product, waarbij alle levensfasen van het materiaal of
product worden meegewogen: winning van grondstoffen, transport, productieproces,
toepassing, gebruik, verwijdering en hergebruik. De LCA methodiek voorkomt dat
problemen in een bepaalde fase van de levenscyclus worden afgewenteld naar een andere
fase. Zoals bijvoorbeeld de productie van een aluminium auto in plaats van een auto van
staal, betekent weliswaar dat het benzineverbruik van de auto verminderd wordt, maar de
productie van aluminium kost meer energie dan het produceren van staal. Slechts wanneer
er met al deze aspecten rekening gehouden wordt, dan kan men bepalen wat
milieuvriendelijker is. Door een LCA op te stellen is het mogelijk om te bepalen of er,
gezien vanuit de invalshoek Planet, daadwerkelijk een winst is te bepalen.
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 46 -
4.2 Energiebesparing in bestaande woningen
Door de CO2 uitstoot te verlagen is het mogelijk de energetische kwaliteit van woningen te
verbeteren. Dit heeft als effect dat de woonlasten voor de huurders kunnen dalen en de
technische kwaliteit van woningen wordt verbeterd. Bij het verlagen van de CO2 uitstoot in
de bestaande woningbouw spelen naast Planet ook People, Prosperity en Project een grote
rol.
Bij het opstellen van een strategisch voorraadbeleid is het voor een woningcorporatie
interessant om de energetische kwaliteiten van haar woningvoorraad te kennen. De
huidige energetische kwaliteit en de mogelijkheid om deze te verbeteren kunnen met het
EPBD-energielabel op voorraadniveau in beeld worden gebracht. Naast het EPBD-
energielabel is het mogelijk een doelstelling te formuleren aan de hand van de CO2
reductie. Door uit te gaan van het verlagen van de CO2 uistoot creëer je een meetbaar
begrip. Omdat het bij strategisch voorraadbeleid om planvorming gaat op een hoger
abstractieniveau dan de woning, namelijk voorraad of deelvoorraad, kan vaak worden
gewerkt met voorbeeldwoningen die representatief zijn voor de voorraad. Door op deze
voorbeeldwoningen verschillende energiebesparende maatregelen toe te passen kan een
aantal varianten worden doorgerekend met verschillende energiedoelstellingen. Op basis
van deze beleidsvarianten maakt de woningcorporatie een keuze voor de in de toekomst
gewenste energetische kwaliteit en de daarbij behorende investeringen. Hierbij gaat het
om het verlagen van de energievraag in de gebouwde omgeving, het verlagen van de CO2
inhoud van energiedragers wordt hierbij niet meegenomen. Het verlagen van de CO2
inhoud van energiedragers is niet direct toe te schrijven aan woningcorporaties, hierbij
spelen verschillende partijen een rol.
4.2.1 Voorbeeldwoningen
In de brochure ‘voorbeeldwoningen bestaande bouw’ gepubliceerd door SenterNovem zijn
27 verschillende voorbeeldwoningen voor de bestaande bouw opgenomen. Elke
voorbeeldwoning vertegenwoordigt een bepaald deel van de Nederlandse woningvoorraad.
Alle voorbeeldwoningen samen omvatten alle bestaande woningen van de Nederlandse
woningvoorraad. Dit betekent dat voor de meeste in de praktijk voorkomende bestaande
woningen een voorbeeldwoning beschikbaar is. Tabel 4.1 toont alle typen
voorbeeldwoningen met daaraan gekoppeld de eigendomsverhouding en een indicatief
EPBD-energielabel. Om op strategisch niveau een afweging te kunnen maken welk CO2
reductiepotentieel haalbaar is, moet er een analyse van de voorraad gemaakt worden.
Door de voorbeeldwoningen te koppelen aan verbetermaatregelen m.b.t. de energetische
kwaliteit van woningen is het mogelijk om een scenario analyse van de woningvoorraad te
maken.
SenterNovem heeft een zogenoemde digitale energiebesparingsverkenner ontwikkeld,
hierdoor is het mogelijk om per ingreep direct te zien wat het effect is op het
energieverbruik, de benodigde investering, en de maandelijkse lasten. De resultaten van
de energiebesparingsverkenner zijn uitdrukkelijk indicatief. Dat wil zeggen dat de
resultaten juist zijn voor de woningen van het type en de grootte zoals die in de
energiebesparingsverkenner worden gebruikt (voorbeeldwoningen), uitgaande van het
gegeven gemiddelde gas- en elektriciteitsverbruik, en de voor de investeringsberekening
gehanteerde kostprijzen. Voor vergelijkbare woningen kunnen deze kenmerken iets
afwijken (bijvoorbeeld een woning met een grotere woonkamer) waardoor ook de
werkelijke resultaten mogelijk iets afwijken.
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 47 -
Eigendomsverhouding Nr. Woningtype
Koop-woning
Particuliere verhuur
Sociale verhuur
% totale
voorraad
EPBD
label
1 Grote vrijstaande woning Bouwperiode < 1966
91 % 8 % 0 % 3 % E
2 Grote vrijstaande woning Bouwperiode 1966 – 1988
99 % 1 % 0 % 2,2 % D
3 Grote vrijstaande woning Bouwperiode 1989 – 2000
99 % 1 % 0 % 2,2 % B
4 Kleine vrijstaande woning Bouwperiode < 1966
84 % 12 % 4 % 5 % E
5 Kleine vrijstaande woning Bouwperiode 1966 – 1988
91 % 5 % 4 % 2,3 % D
6 Kleine vrijstaande woning Bouwperiode 1989 – 2000
99 % 1 % 0 % 1 % B
7 Twee-onder-één-kapwoning Bouwperiode < 1966
68 % 10 % 21 % 6 % F
8 Twee-onder-één-kapwoning Bouwperiode 1966-1988
92 % 3 % 6 % 4,6 % D
9 Twee-onder-één-kapwoning Bouwperiode 1989-2000
96 % 4 % 0 % 2 % C
10 Rijtjeswoning Bouwperiode < 1946
63 % 16 % 21 % 7,5 % E
11 Rijtjeswoning Bouwperiode 1946 - 1965
34 % 5 % 61 % 10 % E
12 Rijtjeswoning Bouwperiode 1966 - 1975
50 % 9 % 41 % 10 % E
13 Rijtjeswoning Bouwperiode 1976 – 1979
71 % 3 % 26 % 2,5 % D
14 Rijtjeswoning Bouwperiode 1980 – 1988
51 % 10 % 39 % 7 % D
15 Rijtjeswoning Bouwperiode 1989 - 2000
70 % 4 % 26 % 5 % C
16 Maisonette Bouwperiode < 1966
36 % 30 % 34 % 3 % D
17 Maisonette Bouwperiode 1966 – 1988
20 % 13 % 67 % 1,4 % C
18 Maisonette Bouwperiode 1989 - 2000
27 % 1 % 72 % 0,3 % C
19 Galerijflat Bouwperiode < 1966
22 % 19 % 59 % 1,7 % E
20 Galerijflat Bouwperiode 1966 - 1988
14 % 19 % 67 % 3,2 % D
21 Galerijflat Bouwperiode 1989 - 2000
21 % 8 % 71 % 1,6 % B
22 Portiekflat Bouwperiode < 1966
22 % 26 % 52 % 7 % E
23 Portiekflat Bouwperiode 1966 – 1988
13 % 16 % 71 % 2,7 % C
24 Portiekflat Bouwperiode 1989 - 2000
35 % 14 % 51 % 1,4 % C
25 Overige flat Bouwperiode < 1966
17 % 33 % 50 % 3,4 % E
26 Overige flat Bouwperiode 1966 - 1988
13 % 15 % 72 % 3,1 % D
27 Overige flat Bouwperiode 1989 - 2000
17 % 17 % 66 % 1,1 % C
4.2.2 Energiebesparingsverkenner
Zoals in de vorige paragraaf besproken is het mogelijk om met behulp van de
energiebesparingsverkenner een analyse van de voorraad te maken en ingrepen door te
rekenen. Deze paragraaf zal ingaan op de werking van de energiebesparingsverkenner en
de mogelijkheden van de applicatie. De energiebesparingsverkenner bevat verschillende
stappen om uiteindelijk tot een overzichtsresultaat te komen.
Tabel 4.1 Voorbeeldwoningen verdeeld naar eigendom en energielabel
Bron: SenterNovem, 2007 – bewerkt door auteur
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 48 -
Stap 1 - woningkeuze:
De eerste stap is het kiezen van de juiste voorbeeldwoningen, naast de genoemde
voorbeeldwoningen (tabel 4.1) zijn er ook voorbeeldwoningen opgenomen van 2001 tot
2006. Naast het kiezen van de voorbeeldwoning moet er een woningvariant gekozen
worden. Met woningvariant wordt bedoeld de ligging van de woning binnen het complex
voor een rijtjeswoningen betekent dit dat er twee varianten zijn een eind- en
tussenwoning. Voor bijvoorbeeld een galerijwoning zijn er een 8 tal varianten:
tussenmidden, tussenvloer, tussendak, tussendakvloer, hoekmidden, hoekvloer, hoekdak
en hoekdakvloer. Al deze varianten hebben andere energetische eigenschappen doordat ze
verschillend georiënteerd zijn binnen het gebouw.
Stap 2 - Energiemaatregelverkenner:
Stap 2 geeft de kenmerken van de huidige woning weer, deze zijn afgeleid vanuit de
verschillende voorbeeldwoningen. Het is vervolgens mogelijk om drie verschillende
pakketten samen te stellen. Men kan variëren in gevelisolatie, dakisolatie, vloerisolatie,
raamisolatie, installaties en PV-cellen. Opvallend hierbij is dat vergaande duurzame
maatregelen als WKK, WTW e.d. niet zijn opgenomen. Er wordt in eerste instantie van de
‘basic’ maatregelen uitgegaan, ofwel de eerste stap van de Trias Energetica.
Figuur 4.4 Stap 1 Energiebesparingsverkenner – woningkeuze Bron: www.energiebesparingsverkenner.nl, 15-04-08
Figuur 4.5 Stap 2 Energiebesparingsverkenner – Energiemaatregelverkenner Bron: www.energiebesparingsverkenner.nl, 15-04-08
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 49 -
Stap 3 – Indicatieve vergelijking pakketten
Bij stap 2 is het mogelijk per pakket de resultaten te bekijken. Na het afronden van stap 2
wordt er een overzicht gegenereerd van de verschillende pakketten met zijn resultaten. In
dit overzicht zijn de volgende resultaten beschreven: maandbesparing energielasten in €,
maandlasten totale investering, jaarverbruik gas in m3, jaarverbruik elektriciteit in kWh,
besparing elektriciteitsverbruik in kWh, energiekosten per maand in €, investeringsbedrag
in €, energielabel, energie-index (EI) en comfortindicatie.
Door de voorbeeldwoningen te koppelen aan de energiebesparingsverkenner is het
mogelijk verschillende scenario’s te berekenen voor de bestaande bouw. De volgende
paragraaf zal beschrijven hoe een corporatie de besproken instrumenten kan gebruiken
om een voorraadanalyse te maken m.b.t. het verbeteren van de energetische kwaliteit van
de bestaande woningvoorraad.
4.3 Scenarioberekeningen bestaande woningen
Om scenarioberekeningen uit te kunnen voeren op basis van de besproken methode is het
voor een corporatie van belang om haar voorraad te verdelen naar voorbeeldwoningen.
Nogmaals wordt benadrukt dat de voorbeeldwoningen indicatief zijn en dus vaak niet één
op één overeenkomen met de voorraad. Bij de vaststelling van de voorbeeldwoningen is
het handig om direct de verschillende liggingvarianten te documenteren. Na het vaststellen
van de voorbeeldwoningen en de liggingvarianten moeten de verschillende
energieverbeteringspakketten gekozen worden aan de hand van de
energiebesparingsverkenner. Na de vaststelling van de pakketten is het mogelijk om op
verschillende manieren scenario’s door te rekenen. In deze paragraaf wordt een drietal
mogelijkheden besproken waarop de scenario’s kunnen worden berekend. Men kan de
energetische verbeteringen berekenen aan de hand van de CO2 reductie,
woonlastenverlaging en verbetering van het EPBD-energielabel.
Figuur 4.6 Stap 3 Energiebesparingsverkenner – Indicatieve vergelijking pakketten Bron: www.energiebesparingsverkenner.nl, 15-04-08
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 50 -
Galerijflat uit 1966 - 1988 (Tussenmidden)
Kenmerken Huidige woning Pakket 1 Pakket 2 Pakket 3 Max.pakket
Gevelisolatie Matig/na-isolatie Matig/na-isolatie Matig/na-isolatie Goed Goed
Dakisolatie N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t.
Vloerisolatie N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t.
Glasisolatie Dubbel Dubbel HR++ HR++ HR++
Installatie Coll. CR + warmtapwaterColl. HR + warmtapwaterColl. HR + warmtapwaterColl. HR + warmtapwaterColl. HR + warmtapwater
PV-cellen (4m2) Nee Nee Nee Nee Ja
Kenmerken Huidige woning Pakket 1 Pakket 2 Pakket 3 Max.pakket
Maandbesparing energiekosten in € 13 19 20 27
Maandlasten totale investering in € 6 11 17 25
Jaarverbruik gas in m3 955 803 681 677 677
Besparing gasverbruik in m3 152 274 278 278
Jaarverbruik elektriciteit in kWh 3373 3129 3129 3129 2763
Besparing elektriciteitsverbruik in kWh 244 244 244 610
Energiekosten per maand in € 136 123 177 116 109
Investeringsbedrag in € 2309 4615 6971 10308
Energielabel D C C C B
Energieindex 1.93 1.57 1.35 1.34 1.2
Kenmerken Huidige woning Pakket 1 Pakket 2 Pakket 3 Max.pakket
CO2 uitstoot gasverbruik (kg) 1699.9 1429.34 1212.18 1205.06 1205.06
CO2 uistoot elektriciteitsverbruik (kg) 1922.61 1783.53 1783.53 1783.53 1574.91
CO2 reductie gasverbruik (kg) 270.56 487.72 494.84 494.84
CO2 reductie elektriciteitsverbruik (kg) 139.08 139.08 139.08 347.7
CO reductie totaal (kg) 409.64 626.8 633.92 842.54CO2 reductie totaal (%) 11% 17% 17% 23%
4.3.1 CO2 reductie
Binnen de pakketten van de energiebesparingsverkenner is het jaarverbruik van gas (m3)
en elektriciteit (kWh) opgenomen. Daarnaast zijn de jaarlijkse besparingen op gas en
elektriciteit, na het toepassen van energetische verbeteringen, weergegeven. Het is
mogelijk om de gasbesparing (m3) en elektriciteitsbesparing (kWh) om te zetten naar een
CO2 reductie. De volgende waarden moeten worden gebruikt om de CO2 uistoot te
berekenen:
1m3 aardgas = 1,78 kg CO2
1 kWh elektriciteit = 0,57 kg CO2 [SenterNovem, 2007b]
Door dit toe te passen voor de gehele voorraad is het mogelijk verschillende scenario’s te
berekenen. Scenario’s als: welke CO2 reductie is haalbaar als er alleen geïnvesteerd wordt
in de oudste woningen, welke CO2 reductie is haalbaar als er alleen geïnvesteerd wordt in
portiek- en galerijflats e.d. kunnen worden doorberekend. De investeringskosten van de
verschillende ingrepen zijn indicatief te berekenen, deze investeringskosten kunnen
mogelijk dalen bij grootschalige aanpak.
Naast het berekenen van de effecten van verschillende maatregelen is het ook mogelijk de
veranderingen binnen de portefeuille te berekenen. Wat voor invloeden hebben de
verkoop, nieuwbouw, sloop en aankoop van woningen op de totale CO2 reductie van de
voorraad. Tabel 4.2 geeft een voorbeeld van de CO2 reductie mogelijkheden door het
toepassen van verschillende maatregelen op een galerijflat uit 1966-1988.
4.3.2 Woonlastenverlaging
Binnen de pakketten van de energiebesparingsverkenner zijn de maandbesparing
energiekosten in €, energiekosten per maand in € en de maandlasten van de totale
investeringen in € opgenomen. Door een koppeling te maken met de hoogte van de huur
per verhuureenheid of de gemiddelde hoogte van de huur per complex is het mogelijk de
woonlasten te berekenen en de uiteindelijke woonlastenverlaging.
Een woningcorporatie moet voor zichzelf een afweging maken of zij de investeringen
geheel, gedeeltelijk of niet willen doorberekenen aan de huurders. Door de investeringen
door te berekenen aan de huurder is het mogelijk dat de totale woonlasten niet dalen
maar gelijk blijven. Het is belangrijk om een goede voorlichting te geven aan huurders wat
woonlasten zijn en hoe deze tot stand komen. Daarnaast moet de werking van o.a.
Tabel 4.2 Voorbeeld CO2 berekeningsmethode
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 51 -
Galerijflat uit 1966 - 1988 (Tussenmidden)
Kenmerken Huidige woning Pakket 1 Pakket 2 Pakket 3 Max.pakket
Gevelisolatie Matig/na-isolatie Matig/na-isolatie Matig/na-isolatie Goed GoedDakisolatie N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t.
Vloerisolatie N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t.
Glasisolatie Dubbel Dubbel HR++ HR++ HR++
Installatie Coll. CR + warmtapwaterColl. HR + warmtapwaterColl. HR + warmtapwaterColl. HR + warmtapwaterColl. HR + warmtapwater
PV-cellen (4m2) Nee Nee Nee Nee Ja
Kenmerken Huidige woning Pakket 1 Pakket 2 Pakket 3 Max.pakket
Maandbesparing energiekosten in € 13 19 20 27
Maandlasten totale investering in € 6 11 17 25
Jaarverbruik gas in m3 955 803 681 677 677
Besparing gasverbruik in m3 152 274 278 278
Jaarverbruik elektriciteit in kWh 3373 3129 3129 3129 2763
Besparing elektriciteitsverbruik in kWh 244 244 244 610Energiekosten per maand in € 136 123 117 116 109
Investeringsbedrag in € 2309 4615 6971 10308
Energielabel D C C C B
Energieindex 1,93 1,57 1,35 1,34 1,2
Kenmerken Huidige woning Pakket 1 Pakket 2 Pakket 3 Max.pakket
Energiekosten per maand in € 136,00€ 123,00€ 117,00€ 116,00€ 109,00€
Huurkosten per maand in € 411,00€ 411,00€ 411,00€ 411,00€ 411,00€
Maandlasten totale investering in € 6,00€ 11,00€ 17,00€ 25,00€
Maandbesparing energiekosten in € 13,00€ 19,00€ 20,00€ 27,00€
Woonlasten per maand in € 547,00€ 535,50€ 530,75€ 531,25€ 526,25€ Woonlasten verlaging in € 11,50€ 16,25€ 15,75€ 20,75€
ventilatie en de installaties goed toegelicht worden wil de huurder daadwerkelijk een
maandelijkse besparing hebben op de energiekosten. De maandlasten van de totale
investering zijn als volgt berekent: “Bij het bepalen van de maandlasten is als
uitgangspunt genomen dat de woning door het nemen van de verbeteringsmaatregelen
ook meer waard wordt en dat die meerwaarde minimaal van dezelfde ordegrootte blijft als
de investering. Daarom wordt alleen de rente (5%) van de lening/hypotheek om de
investering te doen in rekening gebracht. Tevens is een fiscaal voordeel van 41,4% (2e
schijf) verdisconteerd, omdat verbeteringen aan de woning fiscaal aftrekbaar zijn.”
[www.energiebesparingsverkenner.nl – 16-04-08] In het voorbeeld (tabel 4.3) is er vanuit gegaan dat 25% van de investeringen worden
doorberekend aan de huurders. Dit is overigens alleen mogelijk als 70% van de huurders
achter een huurverhoging staat, is dit niet zo dan is een huurverhoging alleen mogelijk bij
mutatie. Daarnaast is er een fictieve huur van €411,00 gebruikt welke bij elk pakket gelijk
blijft. De totale woonlasten zullen maandelijks, ondanks een doorberekening van 25% van
de investeringen, behoorlijk dalen.
Om een woonlasten scenario door te berekenen is naast het verdelen van de
woningvoorraad naar voorbeeldwoningen de hoogte van de huren van belang. Het is
hierbij mogelijk om per complex een gemiddelde huur naar woningtype te berekenen,
echter dit maakt de berekeningen erg indicatief. Er wordt dan gewerkt met
voorbeeldwoningen en gemiddelde huren welke allebei niet precies overeenkomen met de
daadwerkelijke woningen.
4.3.3 Energielabel verbetering
Voor een woningcorporatie is het ook mogelijk een doelstelling op te stellen die
gerelateerd is aan het verbeteren van het EPBD-energielabel. De energiebesparings-
verkenner bevat een aparte module waarmee berekend kan worden welke maatregelen
genomen moeten worden om een bepaald energielabel te behalen. Hierbij worden de
pakketten automatisch samengesteld aan de hand van de laagste investering, laagste
maandelijkse energiekosten, laagste maandlasten investeringen of beste maandresultaat
investeringen.
In het voorbeeld is ervoor gekozen om het pakket samen te stellen door te kiezen voor de
laagst maandelijkse energiekosten. Naast het maximale pakket is er bij deze variant maar
één andere mogelijkheid om tot een B label te komen. Wat betreft de variatie in
Tabel 4.3 Voorbeeld woonlasten berekeningsmethode
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 52 -
Galerijflat uit 1966 - 1988 (Tussenmidden)
Kenmerken Huidige woning Pakket 1 Pakket 2 Pakket 3 Max.pakket
Gevelisolatie Matig/na-isolatie Matig/na-isolatie Goed
Dakisolatie N.v.t. N.v.t. N.v.t.
Vloerisolatie N.v.t. N.v.t. N.v.t.
Glasisolatie Dubbel HR++ HR++
Installatie Coll. CR + warmtapwaterColl. HR + warmtapwater Coll. HR + warmtapwater
PV-cellen (4m2) Nee Ja Ja
Kenmerken Huidige woning Pakket 1 Pakket 2 Pakket 3 Max.pakket
Maandbesparing energiekosten in € 26 27
Maandlasten totale investering in € 19 25
Jaarverbruik gas in m3 955 681 677
Besparing gasverbruik in m3 274 278
Jaarverbruik elektriciteit in kWh 3373 2763 2763
Besparing elektriciteitsverbruik in kWh 610 610
Energiekosten per maand in € 136 110 109
Investeringsbedrag in € 7952 10308
Energielabel D B B
Energieindex 1,93 1,21 1,2
Kenmerken Huidige woning Pakket 1 Pakket 2 Pakket 3 Max.pakket
Energielabel D B B
Energieindex 1,93 1,21 1,2
Verschil energieindex 0,72 0,73Investeringsbedrag in € 7.952,00€ 10.308,00€
maatregelen zijn de mogelijkheden beperkt omdat er één label als uitgangspunt wordt
genomen. Voor een huurder en verhuurder kan het soms veel aantrekkelijker zijn om te
kiezen voor een iets lager label of iets hoger label.
4.3.4 Samenvattend
De verschillende berekeningsmethoden hebben alleen één doel, het verbeteren van de
energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Elke corporatie zal goed moeten
afwegen welke maatregelen ze per complex willen uitvoeren. Om toch op strategisch
niveau beslissingen te kunnen nemen wat men met de gehele voorraad wil bereiken zal er
een analyse plaats moeten vinden. In deze paragraaf zijn drie berekeningsmethoden
besproken, de CO2 reductie berekeningsmethode, de woonlastenverlaging
berekeningsmethode en de energielabel verbetering berekeningsmethode.
Met de woonlastenverlaging berekeningsmethode moeten de huren van de woningen in de
berekeningen worden meegenomen. Het komt nogal eens voor dat er per complex veel
verschillende woningtypen en huren zijn. Door over deze woningen een gemiddelde huur
te berekenen wordt er gewerkt met een bepaalde onnauwkeurigheid. De
onnauwkeurigheid die ontstaat moet zoveel mogelijk vermeden worden. Bij de energielabel
verbeteringmethode is het zo dat je één bepaald label als uitgangspunt neemt. Het kan in
sommige gevallen aantrekkelijker zijn om iets minder te investeren en voor een lager label
te kiezen of juist iets meer te investeren en een hoger label bereiken. De mogelijkheden
om te variëren met maatregelen is bij deze methode beperkt. De CO2 reductie
berekeningsmethode is doordat er alleen met voorbeeldwoningen wordt gewerkt
nauwkeuriger dan de woonlastenverlaging berekeningsmethode. Daarnaast heeft de CO2
reductie berekeningsmethode ook meer keuzevrijheid m.b.t. het toepassen van
verschillende maatregelen, wat ontbreekt bij de energielabel verbeteringsmethode.
Daarnaast wordt er op internationaal tot regionaal niveau gesproken over het verlagen van
de CO2 uitstoot. Aangeraden wordt om op strategisch niveau (over de gehele voorraad)
een CO2 reductie berekening te maken. Als er per complex wordt bekeken welke
maatregelen toegepast moeten worden is het interessant om de woonlastenberekening
mee te nemen. Binnen de berekeningen is het tevens mogelijk om de verkoop van
woningen en sloop/nieuwbouw mee te nemen. Door deze maatregelen is het mogelijk om
een behoorlijke CO2 reductie te behalen t.o.v. de begin situatie. Dit betekent niet dat
woningcorporaties massaal de slechtste woningen van hun voorraad moeten afstoten om
zo hun doelstellingen te kunnen halen want dan wordt het probleem slechts verplaatst en
niet opgelost.
Tabel 4.4 Voorbeeld energielabel verbetering berekeningsmethode
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 53 -
5. Incorporatie energiebeleid in voorraadbeleid
Op basis van het onderzoek en de bevindingen in de case study bij Vestia Rotterdam
Noord zal in dit hoofdstuk een algemeen model besproken worden om energetische
kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad te incorporeren binnen het
strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie. Het model zal per stap besproken
worden waarbij een scheiding wordt gemaakt tussen strategisch, tactisch en operationeel
niveau. Het procesmodel zal in paragraaf 5.1 in zijn totaliteit getoond worden, vervolgens
zal in de verdere paragrafen per niveau het model besproken worden. Bij de vervolg
paragrafen zal een deel van het model getoond worden waarbij een algemene benaming
wordt gebruikt welke overeenkomt met algemene procesmodellen voor strategisch
voorraadbeleid.
5.1 Procesmodel
Om het energiebeleid van een woningcorporatie op een systematische manier in het
strategisch voorraadbeleid te verwerken kan gebruik worden gemaakt van onderstaand
procesmodel (figuur 5.1). Dit model biedt inzicht in welke activiteiten er plaats moeten
vinden en welke resultaten er behaald moeten worden om energiebeleid te verwerken
binnen het strategisch voorraadbeleid.
Strategisch niveau
Tactisch niveau
Portefeuillemanagement
Voorraadmanagement
Operationeel niveau
Voorraadbeheer
Toetsing op bedrijfsniveau
Toetsing positieve en negatieve effecten t.o.v. alle doelstellingen
Toetsing technisch en sociaal
Toetsing technisch en sociaal
Figuur 5.1: Procesmodel om energiebeleid te verwerken binnen het strategisch voorraadbeleid
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 54 -
Het model is hoofdzakelijk gebaseerd op het ‘theoretisch basismodel strategisch
voorraadbeleid’ ontwikkeld door het onderzoekinstituut OTB in samenwerking met de
faculteit Bouwkunde. Daarnaast zijn de theorieën van ander modellen meegenomen om zo
een bruikbaar en werkend model te creëren. Door het praktisch uitvoeren van enkele
stappen van het model binnen de case study bij Vestia Rotterdam Noord is de werking van
het model geanalyseerd.
Bij het model is naast de verschillende stappen een onderscheid gemaakt in de niveaus die
bij vastgoedbeheer te onderscheiden zijn. Er is onderscheid gemaakt tussen
portfoliomanagement (strategisch niveau), asset management (tactisch niveau) en
property management (operationeel niveau). Binnen het portfoliomanagement staat de
verdeling van de te beleggen gelden centraal en is de gewenste samenstelling van de
portefeuille aan de orde. Het asset management gaat in op de beoordeling van de
afzonderlijke complexen (projecten), hierbij spelen complex analyses een belangrijke rol.
Het laagste niveau is het property management waarbij de nadruk ligt op het dagelijks
beheer van complexen (projecten). Bij elk vastgoedniveau is een stap geplaatst waarbij
een financiële doorrekening plaats moet vinden. De drie momenten waarop er een
financiële doorrekening plaats moet vinden is bij portfoliomanagement na het vaststellen
van de doelstellingen, bij het asset management na het vaststellen van de
complexstrategieën en bij het property management na de implementatie van beleid. Door
financieel gezien van grof naar fijn te werken, voorkomt een corporatie het risico van nare
verrassingen laat in het proces. Het proces wordt afgesloten met de stap ‘verbeteren en
vernieuwen’ deze stap geeft aan dat het belangrijk is de interne en externe omgeving te
blijven analyseren. Doormiddel van deze stap wordt het proces cyclisch, er is namelijk een
terugkoppeling op strategisch en tactisch niveau.
Echter de aller eerste stap die gemaakt moet worden, voordat er aan het proces tot
inbedding van energetische kwaliteitsverbetering binnen het strategisch voorraadbeleid
begonnen kan worden, is het management en de directie zover krijgen om het proces te
laten starten. De doelen en randvoorwaarden voor het project moeten helder uiteen
worden gezet en een ieder moet eenduidig worden geïnformeerd over het onderwerp en de
mogelijkheden ervan voor het beleid en de organisatie. Vragen als waarom de
energieprestatie van woningen van belang is voor een woningcorporatie en andere
belanghouders, op welke beleidsvelden de energieprestatie inspeelt en waarop gestuurd
moet worden, in welke bedrijfsprocessen energieprestatie aan bod komt en hoe processen
moeten worden aangepast en wat de eerste contouren voor het energieprestatie project
zijn moeten beantwoord worden. Als het management en de directie overtuigd is van het
belang van het inbedden van energetische kwaliteitsverbeteringen van de bestaande
woningvoorraad binnen het strategisch voorraadbeleid dan kan begonnen worden met het
inbeddingproces.
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 55 -
Figuur 5.3: Strategische positionering woningcorporatie Bron: Os van, 2007
5.2 Strategisch niveau
Het strategisch niveau gaat in op de samenstelling van de portefeuille in relatie met de te
beleggen gelden. Er worden beslissingen genomen over de gehele portefeuille van een
woningcorporatie waardoor het een strategische stap is.
Strategisch niveau
Portefeuillemanagement
Het vaststellen van de doelstelling(en) m.b.t. het verbeteren van de energetische kwaliteit
van de bestaande woningvoorraad is een complex proces, dit doordat er beslissingen
genomen moeten worden over de gehele woningportefeuille. De resultaten van de interne
en externe omgevingsanalyse als de missie bieden de basis voor het stellen van, zoveel
mogelijk SMART gestelde, doelstellingen. Bij het proces van het verwerken van
energiebeleid binnen het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie is de missie
in de meeste gevallen al vastgesteld. In de missie van corporaties staat vaak dat zij zich
inzetten voor de kwetsbare doelgroepen uit de samenleving, hierdoor kan een directe linke
gelegd worden met het beheersen van de woonlasten. Het is voor een corporatie van
belang om na te gaan of de huidige missie
voldoet aan de rol die zij willen innemen in
de veranderende omgeving. Ziet ze
klimaatverandering, energievoorziening en
duurzaamheid als haar
medeverantwoordelijkheid? Beoordeelt ze de
prijsstijging van energie zodanig dat ze
overstapt van huurbeleid naar
woonlastenbeleid? Ziet ze de energieprestatie
van haar woningen belangrijker worden voor
de toekomstige verhuurbaarheid? Zijn
vragen die een corporatie zichzelf moet
stellen, en waarbij nagegaan moet worden of
zij haar missie niet moet aanscherpen op
deze onderdelen.
Naast het eventueel aanscherpen van de missie van de corporatie zal er een interne en
externe omgevingsanalyse gemaakt moeten worden om de strategische positionering,
m.b.t. het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad, te
kunnen bepalen. De missie en de strategische positionering vormen de spreekwoordelijke
bril waardoor een corporatie naar haar omgeving kijkt. Deze kijk bepaald welk deel van de
omgeving de corporatie tot onderwerp van haar beleid en haar bedrijfsvoering wil maken.
Figuur 5.2: Strategisch niveau binnen het procesmodel
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 56 -
Praktisch gezien moet er een externe en interne omgevingsanalyse gemaakt worden. Bij
de externe analyse is het van belang dat een corporatie kijkt naar de eisen en
verwachtingen vanuit internationaal, nationaal en regionaal niveau. De eisen van de EU,
centrale overheid en gemeenten zijn vaak bindend en dus van groot belang voor een
woningcorporatie. Daarnaast is het van belang dat een corporatie kijkt naar wat voor
ontwikkelingen er binnen de sector zijn en wat andere corporaties voor activiteiten
ondernemen m.b.t. het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad. Immers
niet bij elk onderwerp hoeft het wiel zelf of opnieuw uitgevonden te worden. Ten slotte
spelen de wensen van de belanghouders, ook die van de huurders, een belangrijke rol.
Door een uitgebreide externe analyse is het mogelijk een goede en juiste strategische
positionering te bepalen. De gehele externe analyse moet alle maatschappelijke effecten in
kaart brengen. Een externe analyse is bij het opstellen van een regulier strategisch
voorraadbeleid ook van groot belang, het toevoegen van energetische aspecten maakt het
mogelijk in deze stap energiebeleid toe te voegen.
De interne analyse is gericht op de corporatie zelf en zal vooral ingaan op de eigen
portefeuille. Met betrekking tot het verbeteren van de energetische kwaliteit van de
bestaande woningvoorraad is het van belang wat de visie is van het bestuur en interne
opinieleiders. Zonder een draagvlak binnen de corporatie zal een energetische verbeterslag
een langdurig proces worden. Om het beleid en de doelstelling(en) vast te stellen zal er
een portefeuilleanalyse plaats moeten vinden. Het EPBD-energielabel op voorraadniveau
biedt inzicht in de energetische kwaliteit van de voorraad en maakt het mogelijk de
effecten van energiebesparende maatregelen inzichtelijk te maken. Er wordt echter vanuit
internationaal tot regionaal perspectief op strategisch niveau niet gesproken over EPBD-
energielabels maar over het verlagen van de CO2 emissie. Hierdoor is het bepalen van de
mogelijke CO2 reductie op voorraadniveau een betere meetschaal dan de verbetering van
de EPBD-energielabels.
In eerste instantie zal ik kaart gebracht moeten worden wat de energetische kwaliteit is
van de woningvoorraad. Voor het bepalen van de energetische kwaliteit op voorraadniveau
is een globale indeling van de totale woningvoorraad in een beperkt aantal
voorbeeldwoningen voldoende. Het aantal voorbeeldwoningen bepaalt de gedetailleerdheid
van de energetische kwaliteitsbepaling voor de woningvoorraad. Bij het vaststellen van
voorbeeldwoningen worden o.a. de volgende gegevens meegenomen: type woning
(eengezins/meergezins), het bouwjaar, type verwarmingsketel, aanwezigheid isolatie,
dubbelglas, oppervlakten glas, vloer en dak. De volgende stap is het vaststellen van
maatregelpakketten. Voor het vaststellen van de maatregelenpakketten zijn verschillende
invalshoeken mogelijk. Zo kan worden gedacht aan pakketten die het meest bijdragen aan
het verbeteren van het imago van de woningcorporatie. Wordt bijvoorbeeld gestreefd naar
het verkrijgen of verbeteren van het ‘groene’ imago ligt een keuze voor maatregelen als
het plaatsen van zonneboilers en warmtepompen voor de hand. Streeft de
woningcorporatie vooral naar woonlastenverlichting kunnen pakketten worden gekozen die
de meeste energiebesparing opleveren tegen de laagste mogelijke kosten. Is een
corporatie zich nog aan het oriënteren dan kan de benadering vanuit de Trias Energetica
een manier zijn om een pakket energiebesparende maatregelen samen te stellen. Een
mogelijk middel voor het samenstellen van verschillende pakketten is het koppelen van de
voorbeeldwoningen aan de energiebesparingverkenner van SenterNovem. De
energiebesparingverkenner berekent voor verschillende maatregelen de
woonlastenverlichting, de investeringkosten, het EPBD-energielabel en de besparing op
elektriciteit- en gasverbruik waardoor de CO2 reductie berekend kan worden. Het
toevoegen van maatregelen die niet in de energiebesparingverkenner zijn opgenomen is
mogelijk maar dan moeten alle gegevens zelf berekend worden wat op strategieniveau
misschien erg tijdrovend kan zijn.
Na het aanmaken van de voorbeeldwoningen en de maatregelpakketten kan de hele
woningvoorraad worden doorgerekend. Binnen deze berekeningen is het van belang de
portefeuilleontwikkeling dan wel de gewenste portefeuilleontwikkeling mee te nemen. Dit
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 57 -
betekent dat de sloop, nieuwbouw, aankoop en verkoop doorberekent dienen te worden.
Echter de verkoop van woningen mag alleen meeberekend worden als de woningen
voldoen aan nieuwbouw eisen. Het verkopen van woningen met een slechte energetische
kwaliteit is slechts een verplaatsing van het probleem en niet een definitieve oplossing. Het
resultaat bestaat uit overzichten waarin de besparingen, de investeringen en de CO2
reductie in procenten wordt uitgedrukt. Vanuit dit punt kunnen verschillende scenario
berekeningen gemaakt worden om te bepalen of de eisen dan wel verwachtingen uit de
externe analyse haalbaar zijn. Na het berekenen van de verschillende scenario’s is het
mogelijk de doelstelling(en) te bepalen m.b.t. het energetische verbeteren van de
bestaande woningvoorraad met als kenmerk CO2 reductie. Geadviseerd wordt de
doelstelling(en) scherp neer te zetten zodat een corporatie zichzelf verplicht te zoeken
naar innovatieve en energiezuinige oplossingen.
De laatste stap binnen fase 1 is de financiële doorrekeningen en de terugkoppeling hiervan
naar de doelstelling(en). Door op portefeuilleniveau de verschillende maatregelen door te
rekenen kan bepaald worden op welk termijn de verschillende maatregelen haalbaar zijn
en kan de doelstelling(en) ook aan een maximale termijn verbonden worden. Een
mogelijke doelstelling voor een corporatie m.b.t. het energetisch verbeteren van de
woningvoorraad met als kenmerk CO2 reductie is:
Corporatie X zal binnen 10 jaar t.o.v. 2008 een CO2 reductie van 25% over zijn gehele
woningvoorraad behalen.
5.3 Tactisch niveau
Het tactisch niveau gaat in op de beoordeling van afzonderlijke complexen (projecten),
hierbij spelen complex analyses een belangrijk rol. Er wordt per complex een strategie
bepaald om uiteindelijk tot complexbeheerplannen te komen.
Tactisch niveau
Voorraadmanagement
Toetsing op bedrijfsniveau
Toetsing positieve en negatieve effecten
Toetsing technisch en sociaal
Toetsing technisch en sociaal
Bij het opstellen van een regulier strategisch voorraadbeleid komt na het vaststellen van
de doelstellingen vaak het bepalen de strategielabels per complex. Bij het inbedden van
het energiebeleid in het strategisch voorraadbeleid zijn deze strategielabels over het
algemeen al bekend. In deze fase zal er een energetische analyse per complex plaats
moeten vinden. De energetische analyse per complex zal niet, zoals op het strategisch
niveau, in procenten CO2 reductie moeten worden gemaakt. Een formulering in procenten
CO2 reductie kan leiden tot een kortzichtige blik wat verkeerde investeringsbeslissingen tot
gevolg kan hebben. Zo kan een corporatie er voor kiezen om bij een complex dat
gerenoveerd zou worden vanuit de procentenbenadering de schil niet te isoleren en alleen
maar installatietechnische ingrepen te doen. Op deze manier is de CO2 reductie doelstelling
gemakkelijk te behalen. Echter het complex wordt gerenoveerd met het oog op een
verdere exploitatie van minimaal 40 jaar. Vanuit dit perspectief zou het veel logischer zijn
Figuur 5.4: Tactisch niveau binnen het procesmodel
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 58 -
Figuur 5.5: Quadruple P
om juist wel de schil extra te isoleren. Het is dan ook van belang om je niet blind te staren
en het verbeteren van de energetische kwaliteit te bekijken vanuit één invalshoek. Het
verbeteren van de energetische kwaliteit kan uit verschillende invalshoeken worden
bekeken. Naast milieukwaliteiten worden ook de
sociale, fysieke, ruimtelijke en economische kwaliteiten
meegenomen. Er moet gezocht worden naar relaties
tussen energieprestatie en huur, energieprestatie en
exploitatiestrategie, energieprestatie en product-
marktcombinaties e.d. Door het zoeken naar een
evenwicht tussen deze verschillende invalshoeken
komt er een mogelijke confrontatie tussen de
verschillende doelstellingen van een corporatie, immers
markt, techniek en financiën zijn vaak doorslaggevend
bij verschillende doelstellingen en niet de
energieprestatie. Door deze confrontatie bloot te
leggen is het mogelijk een evenwicht te vinden tussen
de verschillende invalshoeken waardoor een beter
resultaat behaald kan worden. Een integrale
benadering is in dit stadium van groot belang om uiteindelijk de juiste
investeringsbeslissingen te maken. De integrale benadering kan worden verduidelijkt met
de ‘Quadruple P’ (paragraaf 3.2). De vier P’s staan voor People, Planet, Prosperity en
Project welke staan voor sociale kwaliteit, milieukwaliteit, economische kwaliteit/welzijn en
ruimtelijke kwaliteit. De verschillende onderwerpen die bij de vier P’s horen zijn:
� Volgens de ‘Quadruple P’ vallen onder People de onderwerpen; welzijn,
gezondheid, (keuze)vrijheid, sociale samenhang en veiligheid. Het gaat om
menselijke aspecten binnen en buiten de organisatie, in dit geval
woningcorporaties.
� Volgens de ‘Quadruple P’ vallen onder Planet de onderwerpen; stromen, energie,
water, materiaal, mobiliteit, afval en zuiverheid. Het gaat hierbij om de gevolgen
van menselijk handelen op het (leef)milieu.
� Volgens de ‘Quadruple P’ vallen onder Prosperity de onderwerpen; winst,
transparantie, betaalbaarheid en eerlijkheid. Het gaat hierbij de
bedrijfseconomische effecten van duurzaam handelen.
� Volgens de ‘Quadruple P’ vallen onder Project de onderwerpen; ruimtelijke
kwaliteit, relaties door de schalen, diversiteit, stevigheid en schoonheid. Het gaat
er hierbij om in een Project de kwaliteiten van People, Planet en Prosperity te
verbinden met elkaar.
Per complex zal een energetische analyse gemaakt moeten worden welke gekoppeld dient
te worden aan de algemene analyse (strategische woningdata). Door deze koppeling te
maken is het mogelijk een complexstrategie te bepalen of een argumentatie te geven om
de huidige complexstrategie aan te passen vanuit energetisch oogpunt. Mogelijke
analyseresultaten per complex kunnen zijn:
Technische kenmerken van de voorraad:
- Installatietechnische gegevens (‘oude’ cv ketels, slechte dakisolatie, slecht
vloerisolatie, glasisolatie e.d).
- Relatie technische kenmerken met het woningtype.
Woonlasten gegevens:
- Gemiddelde energielasten.
- Energielasten in relatie met de huurlast.
Kwaliteitsgegevens:
- Relatie EPBD-energielabel en WWS punten.
- Relatie EPBD-energielabel en kwaliteitsklasse of huidige exploitatiestrategie.
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 59 -
Milieugegevens:
- CO2 uitstoot per woning.
- Verdeling naar gas, elektra en warmte.
Verhuurbaarheid gegevens:
- Relatie EPBD-energielabel en de verhuurbaarheid (acceptatiegraad, mutatiegraad,
leegstandsgraad, populariteitsgraad, aantal mutatie) van woningen.
Een analyse van de energetische kwaliteit per complex, een algemene analyse per
complex/wijk (strategisch woning/wijkdata) en de gestelde doelstellingen van de
woningcorporatie vormen samen de basis om uiteindelijk de complexstrategie vast te
stellen of aan te passen. Hierbij zullen constant de verschillende invalshoeken
meegenomen moeten worden zodat er een evenwicht gevonden wordt tussen de CO2
reductie, woonlastenverlaging, technische mogelijkheden, verwachtingen, financiële
mogelijkheden e.d.
Nadat de complexstrategieën zijn bepaald of zijn aangepast moeten deze financieel worden
getoetst en getoetst worden aan alle doelstellingen van een corporatie. In eerste instantie
is het van belang of de gestelde CO2 reductiedoelstelling is behaald, in de tweede plaats
moet er getoetst worden of met de gestelde complexstrategieën de overige doelstellingen
ook worden gehaald. Er zal vervolgens een proces volgen van aanpassingen en toetsingen
om de definitieve complexstrategieën vast te stellen waarbij vanuit de missie, alle
doelstellingen en de interne en externe analyse een evenwicht gevonden moet worden
tussen People, Planet, Prosperithy en Project.
5.4 Operationeel niveau
Het operationeel niveau gaat in op het dagelijks beheer van de complexen. Er worden in
deze fase complexbeheerplannen opgesteld, de uiteindelijke implementatie gewaarborgd
en het complexbeleid uitgevoerd.
Operationeel niveau
Voorraadbeheer
Na de toetsing van de strategie en de definitieve vaststelling van de verschillende
complexstrategieën is het zaak om complexbeheerplannen op te stellen. De beheerplannen
zijn de vraagbaak voor de medewerkers van het frontoffice over het beleid. Beheerplannen
bevatten alle informatie over het voorraadbeleid die voor de juiste uitvoering van de
processen nodig zijn. Dat zijn de beleidsmatige keuzen op complexniveau, maar ook de
bijbehorende werkbeschrijvingen, toelichtingen en dergelijke. Het gaat bij beheerplannen
erom dat de juiste informatie beschikbaar is voor opzichters, woonconsulenten,
verhuurmakelaars en andere uitvoerende medewerkers. Geadviseerd wordt om een
Figuur 5.6: Operationeel niveau binnen het procesmodel
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 60 -
digitaal beheerplan op te stellen in de vorm van een speciale applicatie of een intranetsite.
Voordelen in vergelijking met papieren beheerplannen zijn dat er slimme zoek- en
communicatiemogelijkheden zijn zoals koppelingen naar foto’s, woningplattegronden,
woningcartotheek, onderhoudsplanning, beleidsdocumenten en procesbeschrijvingen. Door
deze koppelingen zijn digitale beheerplannen gemakkelijk actueel te houden. De nadelen
van digitale beheerplannen zijn de kosten voor externe automatisering en het mogelijk
langere implementatietraject. Door de verschillende koppelingen te maken binnen deze
digitale tool is het wellicht mogelijk de analyses op strategisch en tactisch niveau via dit
systeem plaats te laten vinden. Als het systeem ook voor analyses gebruikt wordt is het
zaak verschillende niveaus aan te brengen omdat niet iedere werknemer dezelfde
informatie nodig heeft. Door middel van het digitaliseren van de complexbeheerplannen is
het mogelijk het strategisch voorraadbeleid in te bedden in de organisatie.
Voor het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad is
meer nodig dan digitale complexbeheerplannen. Er is inmiddels per complex vastgesteld
wat voor ingrepen er plaats gaan vinden maar tussen het formuleren van
complexstrategieën en het daadwerkelijk uitvoeren zit een bepaald gat. Het is daarom
belangrijk om energetische kwaliteitsverbetering zowel organisatorisch als maatschappelijk
in te bedden. De impact van het verbeteren van de energetische kwaliteit van de
bestaande woningvoorraad op de organisatie is zonder twijfel groot te noemen. Er zijn dan
ook verschillende eisen om dit onderwerp organisatorisch op de juiste manier in te bedden.
De eisen aan de organisatie voor een succesvolle implementatie van energiebeleid zullen in
paragraaf 6.6 worden besproken aan de hand van het INK managementmodel. Naast de
organisatorische inbedding moet er ook een maatschappelijk draagvlak zijn voor
energetische verbeteringen. De communicatie naar de huurders is voor een
maatschappelijke inbedding van groot belang. De energieprestatie van woningen krijgt
voor de huurders steeds meer betekenis. Publiciteitscampagnes van de overheid, het
steeds zichtbaarder worden van het EPBD-energielabel in de woningadvertenties en de
stijgende energiekosten zorgen voor een steeds groter energiebewustzijn bij huurders. Het
voordeel voor een huurder bij het verbeteren van de energetische kwaliteit van de
bestaande woningvoorraad ligt vooral bij de verlaging van de woonlasten. Bij het
verbeteren van woningen is het daarom van belang inzicht te geven wat de
woonlastenverlaging is, ook na een eventuele huurverhoging. Naast het inzicht geven in de
woonlasten(verlaging) bij het energetisch verbeteren van woningen is een volgende stap
het verhuren van woningen via woonlasten en niet meer via huurlasten. Op deze manier
maak je huurders bewust van de invloed van energiekosten op de totale woonlasten.
Uiteindelijk zal een corporatie hierdoor een groter draagvlak creëren om te investeren in
energetische kwaliteitsverbetering bij huurders. Het is hierbij wel zaak dat de geschatte
energiekosten betrouwbaar een actueel zijn. Na het verbeteren van woningen is het van
belang bewoners een goede voorlichting te geven hoe zij met de installaties om moeten
gaan, immers alleen door goed gebruik zullen de energiekosten dalen. Het uitbrengen van
brochures en bewonersbladen, het organiseren van energiemarkten e.d. zullen bijdragen
aan de bewustwording van huurders en bewoners.
Voordat het beleid definitief wordt uitgevoerd zal een laatste financiële doorrekening
gemaakt moeten worden. De kosten kunnen berekend worden aan de hand van de
complexbeheerplannen, daarnaast kunnen de kosten van de implementatie van het beleid
meegenomen worden in het geheel. Deze laatste financiële doorrekening kan door de
opgestelde complexbeheerplannen zeer gedetailleerd uitgevoerd worden waardoor er een
goed zicht is op de definitieve financiële consequenties.
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 61 -
Figuur 5.8: PDCA circkel
5.5 Verbeteren en vernieuwen
Na het 'plan' en 'do' is nu het 'check' en 'act' aan de orde. Vastgoedsturing begint en
eindigt met vernieuwen. Check en act houdt in dat er gecontroleerd en zo nodig
bijgesteld/verbeterd moet worden.
Het is belangrijk om te evalueren of de behaalde resultaten overeenkomen met de
gestelde doelstellingen. Wat ging er goed in het proces, wat ging minder goed, wat moet
de volgende keer anders zijn vragen die de organisatie zichzelf moet stellen. Met een
goede evaluatie kan een corporatie optimaal leren van de ervaringen. Er is jaarlijks
aandacht nodig voor het strategisch voorraadbeleid, het gaat hierbij niet om een complete
herijking maar om een voortgangsmeting,
actualisatie en waarnodig een verbetering/vernieuw-
ing op bepaalde punten. Bij de ‘check’ is het van
belang een terugkoppeling te maken naar zowel
strategisch als tactisch niveau. Op strategisch niveau
is het van belang de ontwikkelingen m.b.t. het
energetisch verbeteren van de bestaande woning-
voorraad te volgen om hierop direct in te kunnen
spelen. Daarnaast moet er gekeken worden of de
voorgestelde portefeuilleontwikkeling ook gehaald
wordt, wordt de CO2 reductie doelstelling
daadwerkelijk gehaald.
De terugkoppeling op tactisch niveau kan worden vormgegeven door een deel van de
complexbeheersessies opnieuw uit te voeren of de belangrijkste probleemcomplexen na te
lopen. Zijn bij de verbeteringen de voorgestelde energetische maatregelen ook
daadwerkelijk doorgevoerd en is de jaarlijkse besparingsdoelstelling(en) behaald. Na
ongeveer 4 jaar is het van belang om de balans op te maken van vier jaar
vastgoedsturing: zijn de doelstellingen behaald en hoe kan de corporatie het de komende
jaren nog beter doen in het licht van de veranderende omstandigheden. Op deze manier
ontstaat een strategisch leerproces binnen de organisatie. Vastgoedsturing is een zeer
belangrijk bedrijfsproces, zo niet het belangrijkste. Het sluiten van de PDCA cirkel
doormiddel van ‘check’ en ‘act’ is een belangrijke stap binnen het proces om de
uiteindelijke doelstellingen te behalen en het strategisch voorraadbeleid op een hoger
niveau te brengen. Deze laatste fase binnen het proces is voor het gehele strategisch
voorraadbeleid van groot belang en dus ook voor het verbeteren van de energetische
kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Vanaf dit moment moet energieprestatie
meedraaien in de dagelijkse corporatiepraktijk alsof het nooit anders is geweest.
5.6 Organisatorische inbedding
In de praktijk zijn er vele verschillende managementmodellen die gebruikt kunnen worden
bij ontwerp, analyses en veranderingen van organisatie. Bijlage XI bespreekt enkele veel
gebruikte managementmodellen: 7-s model van McKinsey, theorie van Mintzberg,
Management Skills Assessment Instrument van Cameron, Concurrerende waarden van
Cameron en Quinn, INK model en de Balanced Scorecard. De organisatorische inbedding
van energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad zal uitgewerkt
worden aan de hand van het INK-model. Bij het verbeteren van de energetische kwaliteit
Figuur 5.7: Verbeteren en vernieuwen binnen het procesmodel
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 62 -
Afbeelding 5.9 INK model Bron: INK, 2007
van de bestaande woningvoorraad is het verbeteren van de processen van groot belang.
Het INK-model gaat uit van de PDCA cirkel, waardoor de constante verbetering
gewaarborgd is.
5.6.1 INK-model
In 1950 werd in Japan voor het eerst de Deming Prize door het Japanese Union of Scientist
and Engineers uitgereikt aan bedrijven die op systematische wijze invulling gaven aan
kwaliteit in organisaties. Philips Taiwan ondervond met behulp van kwaliteitsmanagement
dat de Japanse benadering tot spectaculaire bedrijfsresultaten kon leiden. Eind jaren
tachtig leidde dit er zelfs toe dat Philips de Demingprijs won. Dit was voor de toenmalige
raad van bestuur van Philips de start om energie te steken in een Europees equivalent. In
1988 werd dan ook de European Foundation for Quality Management (EFQM) opgericht.
Het EFQM hield zich aan de centrale gedachte: ‘Hoe kunnen we er voor zorgen dat een
organisatie niet alleen anticipeert op wat er in haar omgeving gebeurt, maar ook
voortdurend aandacht heeft voor de wijze waarop de organisatie is ingericht en wordt
aangestuurd’. In dezelfde periode werd in Nederland de Stuurgroep Nederlandse Kwaliteit
opgericht, de voorloper van het huidige INK. Hoewel het EFQM- en INK-model al meerdere
keren zijn gewijzigd, zijn de uitgangspunten van het EFQM tot nu toe nog altijd terug te
vinden in het INK model.
Samengevat bestaat het model uit vijf fundamentele kenmerken:
1. Leiderschap met lef
2. Resultaatgerichtheid
3. Continu verbeteren
4. Transparantie
5. Samenwerking
Deze vijf kenmerken zijn uitgewerkt in een model dat gebaseerd is op een Plan-Do-Check-
Act cirkel, waarmee continu gestreefd wordt naar verbetering (figuur 6.9). Ten tweede
bevat het model zogenaamde ontwikkelingsfasen. De fases die een organisatie kan
doorlopen zijn: activiteit georiënteerd, proces georiënteerd, systeem georiënteerd,
ketengeoriënteerd en tot slot transformatie georiënteerd. Op basis van bovenstaande
informatie is van een organisatie een profielschets te maken die weer gebruikt kan worden
om verdere verbetering na te streven. [Ink, 2007]
Leiderschap
Organisatie
Leren en verbeteren
Middelen
Strategie
&
beleid
Medewerkers
Processen
Waardering
door de
maatschappij
Waardering
door klanten en
leveranciers
Waardering
door
medewerkers
Eindresultaten
Resultaat
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 63 -
LeiderschapStrategie
&
beleid
Afbeelding 5.10 Plan - INK model Bron: INK, 2007
5.6.2 INK-model versus energieprestatie
Zoals in paragraaf 5.6.1 beschreven bestaat het INK model uit twee delen. Enerzijds is er
de Plan-Do-Check-Act (PDCA) cirkel en ten tweede is er een groeimodel over alle
onderdelen van de PDCA cirkel. In deze paragraaf zal aan de hand van de PDCA cirkel (in
relatie met het INK-model) beschreven worden hoe een corporatie energetische
kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad kan incorporeren binnen haar
organisatie.
Plan
1. Leiderschap
De eerste stap van het INK-model is de manier waarop de
leiding van de organisatie de koers bepaald, deze vertaalt
naar de dagelijkse werkelijkheid en in steeds wisselende
omstandigheden vernieuwt om de overeengekomen
strategie en doelstellingen te realiseren.
Er zijn bij het bepalen van de koers door de leiding twee
uitersten te beschrijven. Enerzijds zijn er corporaties die een
goed doordacht en duidelijk geformuleerd beleid hebben. Er
is door deze corporaties vaak diepgaand nagedacht over de
behoeften van klanten. De leiding zet krachtig de koers van
de organisatie uit, maar geeft medewerkers veel ruimte bij
de invulling van die koers. Anderzijds zijn er corporaties
welke zich vooral richten op het beheer van het woningbezit.
Hierbij wordt vooral het bestaande beleid voortgezet en zo
goed als niet vernieuwd. Om de energetische kwaliteit van
de bestaande woningvoorraad integraal te verbeteren zal
een woningcorporatie over de grenzen van het traditionele werkgebied heen moeten
stappen. Er zullen innovatieve oplossingen gevonden moeten worden om op grote schaal
energetische verbeteringen toe te kunnen passen. Het gebruik van duurzame energie (DE)
systemen zal in de toekomst mogelijk geen keuze meer zijn maar pure noodzaak door het
schaarser worden van fossiele brandstoffen.
Wanneer een corporatie DE-systemen gaat introduceren in haar voorraad, wordt de
organisatie feitelijk op complexniveau energieleverancier. Een corporatie heeft
verschillende mogelijkheden om DE systemen aan te bieden/brengen.
� Een ‘eigen’ energie exploitatie maatschappij voor bestaande locaties en volgende
ontwikkelingen. Voordeel hiervan is dat er aanspraak gemaakt wordt op specifieke
subsidies (bijvoorbeeld Energie Investeringsaftrek EIA). Daarnaast is er het
voordeel dat corporaties invloed hebben op het behoud van controle over de
dimensionering van installaties, de structuur van tarieven, de klantgerichte
communicatie en service richting bewoners, en het behoud van een goed imago
van de eigen organisatie.
� Een joint-venture constructie met enige andere partij. Het voordeel hiervan is dat
er kennis van buitenaf wordt gehaald, waarbij woningcorporaties toch nog invloed
kunnen uitoefenen op de dimensionering van installaties, klantgerichte
communicatie etc. Het nadeel hierbij is dat huurders zowel afhankelijk zijn van de
woningcorporatie als de andere partij, hierdoor kan communicatie verslechteren.
� Volledig outscourcen bij enige partij. Voordelen hiervan zijn het eenvoudig
aanvragen van Energie Investerings Aftrek, het behoud van eigen vermogen en
het overbruggen van een gebrek aan kennis en ervaring binnen de eigen
organisatie.
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 64 -
Afbeelding 5.11 Do - INK model Bron: INK, 2007
Organisatorisch gezien zal een corporatie een keuze moeten maken tussen deze
verschillende mogelijkheden. Naar voren komt dat elke vorm van exploitatie zijn voor en
nadelen heeft. De trend op dit moment is dat grote woningcorporaties een eigen energie
exploitatie maatschappij opzetten.
In eerste instantie zal de directie en het management toestemming moeten geven om het
inbeddingproces van energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad
binnen het strategisch voorraadbeleid te laten starten. Keuzes als het opzetten van een
eigen energie exploitatie zullen genomen moeten worden.
2. Strategie en beleid
Strategie en beleid gaat in op de manier waarop de organisatie haar missie en visie
implementeert door een heldere, op alle stakeholders gerichte strategie. Die wordt
vertaald in concreet beleid, plannen, budgetten en processen.
Het bepalen van de strategie en het beleid van een woningcorporatie met betrekking tot
het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad is besproken aan de hand
van het ontwikkelde model. Dit model geeft aan wat er op strategisch, tactisch en
operationeel niveau moet gebeuren. De belangrijkste stappen binnen het ontwikkelen van
het beleid en de strategie zijn het oriënteren, creëren en implementeren. De stap
oriënteren moet goed en volledig worden uitgevoerd wil er een beleid opgesteld kunnen
worden. Dit betekent dat er zowel vanuit externe als interne bronnen informatie gehaald
dient te worden.
Do
3. Management van medewerkers
Met het management van medewerkers wordt bedoeld de
manier waarop de organisatie haar medewerkers inzet,
stimuleert en waardeert om haar strategie en
beleidsdoelstellingen te realiseren. Mensen zijn er voor de
organisatie, maar de organisatie is er ook voor ‘haar’
mensen.
Door het inbedden van energetische kwaliteitsverbetering
van de bestaande woningvoorraad in de strategie en het
beleid komen er bepaalde vragen naar boven zoals: wie is
verantwoordelijk voor de implementatie en uitvoering, wie
trekt de kar, is er voldoende capaciteit, beschikken de
medewerkers over de juiste vaardigheden etc.
Gezien er een grote diversiteit en variëteit is in
organisatievormen en bedrijfsstijlen binnen corporaties
wordt bij het management van medewerkers slechts
beperkt tot algemene overwegingen over resultaatgebieden, verantwoordelijkheden en
bevoegdheden in relatie tot de energieprestatie. Onderstaande is gebaseerd op het boek
‘Corporaties & Energieprestatie’ van Khing Go en Bert Weevers.
� Directieverantwoordelijkheid
Op managementniveau is het van belang iemand eindverantwoordelijk te maken, bij
voorkeur een directielid. Hij/zij zorgt voor een regelmatige terugkoppeling naar de directie
en het managementteam, moet een draagvlak creëren voor energetische
kwaliteitsverbetering, draagt zorg voor het betrekken van stakeholders en benut kansen
voor gezamenlijke viering van successen.
Middelen
Medewerkers
Processen
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 65 -
� Raad van Commissarissen (RvC)
Het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en het
onderwerp energie in het algemeen zal een grote impact hebben op de organisatie en het
beleid. Het is daarom van belang dat de Raad van Commissarissen de besluiten moet
goedkeuren, stimuleren en bewaken. De kans bestaat dat er weinig kennis aanwezig is
over het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en
over energieprestatie in het algemeen. Van belang kan zijn de Raad van Commissarissen
cursussen aan te bieden of bij een nieuwe vacature dit expliciet in de functieomschrijving
mee te nemen.
� Management
Alle managers hebben vanuit hun afdeling op de een of andere manier met
energieprestatie dan wel het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad te
maken. De prestaties met betrekking tot de energieprestatie zal per afdeling expliciet tot
de verantwoordelijkheid van de manager behoren.
� Medewerkers
Door het doorlichten van de bedrijfsprocessen wordt duidelijk welke werknemers allemaal
te maken krijgen met het onderwerp energieprestatie. Omdat het vaak een vrij nieuw
onderwerp is binnen woningcorporaties is interne communicatie en training noodzakelijk.
Maar ook in werving en selectie, in functioneringsgesprekken en beoordelingsgesprekken
zal hier aandacht voor moeten zijn. De formele basis ligt in aangepaste functieprofielen,
HRM wordt dus expliciet ingezet om energieprestatie doelen te halen.
� Extra ondersteuning
Om de incorporatie van energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande
woningvoorraad en energieprestatie in het algemeen in het beleid en de organisatie tot
een succes te maken is gedurende een flinke tijd extra aandacht, coördinatie en stimulatie
nodig. Om extra aandacht, coördinatie en stimulatie in de organisatie te brengen is het
verstandig om een energiecoördinator te benoemen. De energiecoördinator is enerzijds de
rechter hand van het verantwoordelijke MT-lid anderzijds staat hij collega’s gevraagd en
ongevraagd met raad en daad terzijde. Het is van belang dat deze coördinator op de
hoogte is van de wettelijke voorschriften, heeft kennis van bouwfysica, installaties en
energieberekeningen en is een echte netwerker en motivator. Hij moet zorgdragen dat er
een goede maatschappelijke en organisatorische inbedding is van het energetisch
verbeteren van de bestaande woningvoorraad en energieprestatie in het algemeen.
In hoeverre er nog andere functies m.b.t. dit onderwerp nodig zijn is afhankelijk van de
beleidskeuzes die worden gemaakt. Als energieprestatie één van de zwaarste
doelstellingen binnen het beleid wordt zal wellicht ook een energieadviseur aangesteld
moeten worden. Deze energieadviseur kan bijvoorbeeld ingezet worden om extern advies
te geven aan huurders over mogelijke aanpassingen in woning en/of gedrag om energie te
besparen. Als er gekozen wordt voor een eigen exploitatiemaatschappij zoals besproken bij
leiderschap dan zijn hiervoor ook mensen nodig.
4. Management van middelen
Management van middelen is de manier waarop vanuit strategie en beleid middelen
worden aangewend om de activiteiten van de organisatie effectief en efficiënt uit te voeren
en zeker te stellen dat de middelen daadwerkelijk waarde toevoegen aan de
kernactiviteiten van de organisatie.
Een middel om duurzame energie systemen binnen de voorraad effectief te introduceren is
het opzetten van een energie exploitatie maatschappij zoals besproken bij leiderschap. Het
voordeel van het invoeren van dit middel is dat er gestuurd kan worden op geld, kennis,
technologie, materiaal en diensten. Door het opzetten van een eigen exploitatie
maatschappij kan een woningcorporatie effectief sturen op de woonlasten van huurders
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 66 -
waardoor de kernactiviteit van een woningcorporatie het bereikbaar houden van de
woningvoorraad gewaarborgd is. Voordat er duurzame energie systemen worden
toegepast is het van belang de voorraad energetisch gezien te analyseren, zodat de juiste
investeringsbeslissingen genomen kunnen worden.
Het EPBD energielabel geeft woningcorporaties veel informatie over de energetische
kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Het is van belang hier op een slimme manier
mee om te gaan. Doordat er inzichtelijk gemaakt kan worden wat de energetische kwaliteit
van de bestaande woningvoorraad is kunnen er gerichte analyses plaats vinden voor het
verbeteren van de woningen. Het koppelen van de energieprestatie aan de
complexbeheerplannen kan ervoor zorgen dat er slimme zoek mogelijkheden worden
gegenereerd. Het combineren van statistische gegevens over bijvoorbeeld de
verhuurbaarheid van woningen met de energetische kwaliteit van de woningen kan leiden
tot bepaalde investeringsbeslissingen. Er zullen dus middelen ontwikkeld moeten worden
waarmee strategische woningdata gecombineerd kan worden met energetische
woningdata.
5. Management van processen
Management van processen is de manier waarop de organisatie vanuit strategie en beleid
haar processen identificeert, ontwerpt, beheerst en waar nodig verbetert of vernieuwt
gericht op waardetoevoeging voor alle stakeholders. De manier waarop gezocht wordt naar
een gezonde balans tussen procedurele sturing en professionaliteit.
Er zijn nogal wat processen bij een corporatie waarin het energetisch verbeteren van de
bestaande woningvoorraad een rol gaat spelen. Het mutatieproces is een van de
belangrijkste processen waarbij energetische kwaliteit zichtbaar naar buiten komt. Op dit
moment is het voor een woningcorporatie verplicht het energielabel te overhandigen aan
de huurder. Nadat de huurder de huur heeft opgezegd, neemt een corporatiemedewerker
de staat van de woning op. De mutatieopname dient meerdere doelen, namelijk het
inventariseren van de staat van de woning voor het controleren van de WWS-punten, het
beoordelen van zelf aangebrachte veranderingen en eventueel achterstallig
(huurders)onderhoud voor de verrekening met de vertrekkende huurder, vooropname voor
het bepalen van de technische maatregelen, voor het relatiebeheer en het vergaren
marktinformatie (exit-gesprek). Deze opname is een logisch moment om binnen de
processen de energieprestatiedata te controleren of op te stellen.
Als er ingrijpend onderhoud heeft plaats gevonden zal het energielabel veelal door de
getroffen maatregelen verbeteren. Het is zaak om dit energielabel zo snel mogelijk vast te
stellen zodat dit bij de woningadvertentie opgenomen kan worden. Het onderhoud wat
nodig is om energetische verbetering uit te voeren ligt vast in de complexbeheerplannen.
De complexbeheerplannen zullen beschrijven welke maatregelen gewenst zijn, welke huur
gaat gelden en tot welk nieuw energielabel de maatregelen in principe zullen leiden. Het is
zaak om bij de oplevering de energieprestatie daadwerkelijk vast te stellen.
De informatieverschaffing aan de toekomstige huurders begint bij de woningadvertentie.
Hierin kan de corporatie naast het energielabel ook informatie geven over te verwachten
woonlasten. Voorwaarde is dat de energieprestatiedata betrouwbaar en actueel zijn.
Vervolgens zullen potentiële huurders in toenemende mate nadere en ook persoonlijk
informatie wensen over de energieprestatie van de woning. Aan de balie of tijdens de
woningbezichtiging zijn woonlasten, eisen beïnvloedingsmogelijkheden, gedrag en beleid
van de corporatie onderwerp van gesprek. Gezien de toenemende maatschappelijke
aandacht voor het klimaat kan ook informatie over dit aspect bij veel huurders welkom
zijn. Het versterkt het imago van de corporatie als duurzame maatschappelijke
onderneming.
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 67 -
Afbeelding 5.12 Check - INK model Bron: INK, 2007
Afbeelding 5.13 Act - INK model Bron: INK, 2007
Check en act
In de resultaatgebieden wordt gemeten wat de werkzaamheden van de organisatie hebben
opgeleverd. Het INK-managementmodel onderscheidt drie groepen belanghebbenden
(stakeholders) waarvan het voor de organisatie van belang is om hun waardering te
weten, namelijk: medewerkers, klanten/leveranciers en de maatschappij.
6. Medewerkers
Bij de waardering door medewerkers spelen onderstaande
vragen een rol: Hoe denken medewerkers over hun bedrijf?
Voldoen het werk en de onderneming aan de verwachtingen
van medewerkers in materiële en niet-materiële zin
(ontwikkeling, uitdaging, motivatie)? Wat voor een
onderneming wil de organisatie zijn voor haar medewerkers
en maakt zij dat ook waar?
7. Klanten
De waardering door klanten, leveranciers en partners
waarmee wordt samengewerkt, is van groot belang voor de
continuïteit van de onderneming. Daarom is het nodig te
weten hoe zij de producten, dienstverlening en de
samenwerking waarderen. Wat is hun mening over de
product of de dienstverlening? Heeft de organisatie inzicht in
de redenen waarom men wel of niet van de diensten gebruik
maakt en wat mag de organisatie voor de toekomst van hen verwachten?
8. Maatschappij
Hoe waardeert de maatschappij de inspanningen van de onderneming om naast haar
primaire, klantgerichte taken in de bedrijfsvoering rekening te houden met de behoeften
en verwachtingen van de lokale, nationale en internationale omgeving? Hierbij spelen
elementen als werkgelegenheid, milieu en bijdragen aan het onderwijs een rol.
Het investeren in energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad is
goed voor het imago van een corporatie en goed voor het milieu. Echter de waardering
door medewerkers, klanten en de maatschappij is van groot belang voor de organisatie. In
de fase van het incorporeren van nieuw beleid is nog niet aan te geven wat de
medewerkers, klanten en de maatschappij van het nieuwe beleid vinden. Bij de
uiteindelijke stap van ‘Act’ ofwel het leren en verbeteren is het van groot belang de
meningen van de verschillende stakeholders mee te nemen. De resultaten uit de fase
‘Check’ zijn hierbij van groot belang. Aan de hand van de verschillende waarderingen is het
mogelijk het beleid aan te passen of bij te stellen, en hierbij organisatorische oplossingen
te vinden.
Waardering
door de maatschappij
Waardering
door klanten en leveranciers
Waardering door
medewerkers
Eindresultaten
Organisatie
Leren en verbeteren
Resultaat
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 68 -
Figuur 5.14: Strategisch niveau tot operationeel niveau
5.7 Samenvattend
Voor een corporatie is het van belang om het verbeteren van de energetische kwaliteit van
de bestaande woningbouw vanuit strategisch tot aan operationeel niveau door te voeren.
Het procesmodel wat besproken is in dit hoofdstuk geeft weer hoe het mogelijk is binnen
deze verschillende niveaus energetische kwaliteitsverbetering te verwerken. Op strategisch
niveau gaat het om de samenstelling van de portefeuille in relatie met de te beleggen
gelden. De belangrijkste stappen m.b.t. het energetisch verbeteren van de
woningvoorraad in deze fase zijn een externe en interne analyse om vervolgens in
combinatie met de missie een doelstelling(en) vast te stellen. De externe analyse heeft
hoofdzakelijk betrekking op wat de ontwikkelingen, de verplichtingen en de verwachtingen
zijn op internationaal tot regionaal
niveau m.b.t. het energetisch
verbeteren van de bestaande
woningvoorraad bij woning-
corporaties. Daarnaast is het
belangrijk om de ontwikkelingen
binnen de sector te volgen om hierbij
aan te sluiten. De interne analyse
heeft betrekking op de identiteit van
de corporatie, de financiële positie en
de portefeuillesamenstelling. Met
betrekking tot het energetisch verbeteren van de woningvoorraad zal er een
portefeuilleanalyse gemaakt moeten worden. Deze analyse moet inzicht geven in het
haalbare CO2 reductiepercentage binnen de portefeuille van een corporatie. Bij deze
analyse moet ook de portefeuilleontwikkeling meegenomen worden met uitzondering van
de verkoop van woningen, immers het verkopen van slechte voorraad is slechts een
verplaatsing van het probleem en mag hierdoor niet meegerekend worden bij de totale
CO2 reductie binnen de woningportefeuille. Het formuleren van een doelstelling via
procenten CO2 reductie is op strategisch niveau een goede methode, immers vanuit
internationaal tot regionaal perspectief wordt er op strategieniveau gesproken over
procenten CO2 reductie.
Na het vaststellen van de energetische doelstelling is het zaak deze doelstelling te vertalen
naar afzonderlijke complexstrategieën. Op dit tactisch niveau wordt er per complex
bekeken wat de mogelijke energetische kwaliteitsverbeteringen kunnen zijn. Doordat de
complexstrategieën in enkele gevallen al vast liggen, doordat er al een strategisch
voorraadbeleid is opgesteld waarin geen energetische kwaliteitsverbetering is opgenomen,
moet bekeken worden of de complexstrategieën de juiste zijn. Om dit te bepalen zal er
een analyse gemaakt moeten worden van de energetische kwaliteit per complex. Deze
analyse zal moeten plaatsvinden vanuit sociale-, milieu-, economische- en ruimtelijke
kwaliteit, ofwel vanuit de Quadruple P. Vanuit een evenwicht tussen de energetische
kwaliteit, de algemene kwaliteit (algemene analyse per complex) en eventuele
vastgestelde complexstrategieën kan de definitieve complexstrategie bepaald worden. In
deze fase is zoals aangegeven het van groot belang dat er uit verschillende invalshoeken
wordt gekeken naar het energetische verbeteren van de woningvoorraad. Hierdoor is het
uitdrukken van de maatregelen in procentenpunten CO2 reductie op tactisch niveau niet de
juiste. Er zal een evenwicht gevonden moeten wordt tussen de CO2 reductie,
woonlastenverlaging, technische mogelijkheden, verwachtingen, financiële mogelijkheden
e.d. ofwel een evenwicht tussen People, Planet, Prosperity en Project. De uiteindelijk
terugkoppeling naar de doelstelling(en) en positionering van de onderneming (missie) zal
in de volgende stap ‘strategie toetsing’ worden gemaakt. Er zal een toetsing zijn of het CO2
reductiepercentage op portefeuilleniveau gehaald wordt met de voorgestelde
complexstrategieën en de complexstrategieën niet in tegenspraak zijn met andere gestelde
doelstellingen. Via de algemene analyse en energetische analyse per complex kunnen de
Portfolio management
Asset management
Property management
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 69 -
complexstrategieën aangepast worden om zo wederom een toetsing te doen totdat het
strategisch en tactisch niveau overeenkomen met elkaar. Een financiële doorrekening na
het vaststellen van de complexstrategieën is hierbij ook een onmiskenbare stap.
Na het toetsen van de complexstrategieën moeten er complexbeheerplannen opgesteld
worden. Het samenstellen van de complexbeheerplannen bevind zich in het laagste niveau,
ofwel het operationele niveau. Het operationele niveau gaat in op het dagelijks beheer van
de complexen. In deze fase is het belangrijk om de implementatie van het strategisch
voorraadbeleid te waarborgen. Daarnaast is het belangrijk om zowel organisatorisch als
maatschappelijk een draagvlak te creëren voor investeringen in energetische
kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad. Organisatorisch gezien moet het MT en de
directie gemobiliseerd worden om energetische woningvoorraad verbeteringen door te
voeren daarnaast is het van belang de doelstelling(en) naar buiten uit te dragen wat goed
kan zijn voor het ‘groene’ imago van een woningcorporatie. Om een goede
organisatorische inbedding te creëren is het van belang naast het MT en de directie ook
alle andere medewerkers te mobiliseren. Door het stimuleren van medewerkers om na te
denken over energetische kwaliteitsverbeteringen en het ontwikkelen van kennis hierover
is het mogelijk een draagvlak binnen de gehele corporatie te creëren. Het uiteindelijke
succes van het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad
is mede afhankelijk van de bewoners/huurders. Zij moeten immers achter de
verbeteringen staan en de installaties op de juiste manier gebruiken. Door te
communiceren via woonlastenverlaging is het mogelijk huurders achter de verbeteringen
te krijgen, zij zien immers een financieel voordeel voor zichzelf als woning energetische
verbeterd worden. Voor een corporatie is het hierdoor zelfs mogelijk een huurverhoging
door te voeren bij bewoning als de huurders erachter staan. Een goede voorlichtingen door
middel van brochures, bewonersbladen, energiemarkten e.d. is hierbij een belangrijk
element. Na de implementatiefase is het mogelijk het complexbeleid daadwerkelijk uit te
voeren. Het proces van ‘plan’ en ‘do’ is nu afgrond, om de gehele PDCA cirkel sluitend te
maken zal het nu aankomen op ‘check’ en ‘act’. Een terugkoppeling naar de
doelstelling(en) door middel van de interne en externe analyse op strategisch niveau zal
gemaakt worden en op tactisch niveau zal er terugkoppeling gemaakt worden naar de
analyse van de energetische kwaliteit en de algemene analyse per complex. Het proces
van verbeteren en vernieuwen zal jaarlijks terugkeren om uiteindelijk na vier jaar het
gehele strategisch voorraadbeleid nog eens goed onder de loep te nemen.
Het is absoluut mogelijk door middel van SMART gestelde doelstellingen energetische
kwaliteitsverbeteringen in te bedden in het strategisch voorraadbeleid van een corporatie.
Voor een corporatie is het zaak om energetische kwaliteitsverbeteringen zo spoedig
mogelijk te verwerken binnen het strategisch voorraadbeleid, immers stilstaan betekent
achterblijven wat als gevolg een verzwakking van de bereikbaarheid van woningen heeft
(stijgende woonlasten). Daarnaast heeft een corporatie een maatschappelijke
verantwoordelijkheid en voorbeeldfunctie, waarop zij aangesproken kunnen worden. Ten
slotte hebben investeringen in het verbeteren van de energetische kwaliteit van woningen
een verbetering van de technische kwaliteit van woningen tot gevolg en zal dit bijdragen
aan een verbetering van het comfort, veiligheid en gezondheid van de voorraad.
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 70 -
6 Conclusies en aanbevelingen Dit hoofdstuk zal antwoord geven op de centrale hoofdvraag van dit onderzoek. Daarnaast
zullen er verschillende aanbevelingen worden gegeven voor verder onderzoek en
aanbeveling wat Vestia Rotterdam Noord voor stappen moet nemen om energetische
kwaliteitsverbetering te incorporeren binnen haar strategisch voorraadbeleid. Dit hoofdstuk
sluit af met een reflectie op het gehele onderzoek.
6.1 Conclusies
Onderzoeksvraag 1:
Op welke manier gaan corporaties op dit moment om met energiebesparende maatregelen
binnen het beleid?
Eén van de grootste maatschappelijke opgaven van deze eeuw is het omschakelen naar
manieren waarop wij in onze alsmaar stijgen energiebehoefte gaan voorzien.
Klimaathypotheken, klimaatneutraal rijden, ledverlichting en convenanten tussen
projectontwikkelaars en de overheid / woningcorporaties en gemeenten laten zien dat het
energiethema een grote rol speelt bij verschillende partijen. Uit onderzoek blijkt dat
energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad nog niet voldoende is
vastgelegd in het beleid van woningcorporaties. Het investeren in energetische
kwaliteitsverbetering bestaat op dit moment meer uit losse experimenten dan uit
systematisch beheer. [Sunnika, 2006] Echter er zijn tal van bewegingen binnen de sector
die de goede richting op gaan. Dit komt mede door stimulerende maatregelen die de
Europese Unie de verschillende lidstaten en dus indirect corporaties heeft opgelegd. Zo is
de EPBD richtlijn ingevoerd, welke o.a. corporaties moet stimuleren energetische
verbetermaatregelen te treffen. Voor Nederlandse woningcorporaties betekent deze
richtlijn dat zij vanaf 1 januari 2009 de plicht hebben voor elke woning een EPBD-
energielabel te bezitten. Het EPBD-energielabel is een maat voor het energieverbruik van
een woning, en dus relevant voor de woonlasten van de huurder. Naarmate de
energieprijzen stijgen en de woningmarkt ontspant, zal het energielabel een steeds grotere
rol gaan spelen bij de bepaling van wat de huurder per maand kwijt is aan vaste lasten
voor de woning. Er is dus alle reden voor woningcorporaties om het energieverbruik van
hun woningvoorraad te kennen en, nog veel belangrijker, maatregelen te nemen om de
energieprestatie te verbeteren. Het verbeteren van de energetische kwaliteit van woningen
moet uit verschillende invalshoeken bekeken worden. Immers niet alleen het verlagen van
de woonlasten speelt een rol bij het beleid. Er zal een evenwicht gevonden moeten worden
tussen milieu-, sociale-, ruimtelijke- en economische kwaliteiten ofwel een evenwicht
tussen CO2 reductie, woonlastenverlaging, energielabel verbetering, technische
mogelijkheden, financiële mogelijkheden etc. Gesproken kan worden over het zoeken naar
evenwicht binnen de ‘Quadruple P’ – People, Planet, Prosperithy en Project.
De noodzaak om te investeren in energetische kwaliteitsverbetering is vanuit de
verschillende doelstellingen (van internationaal tot regionaal niveau) belangrijk te noemen.
Er zit echter een gat tussen de noodzaak en de daadwerkelijke uitvoering. De sleutel voor
het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad bij
woningcorporaties ligt niet bij de uitvoering/techniek maar bij beleidsmatige en
organisatorische oplossingen. Vanuit de strategie moet er een toekomstige lijn uitgezet
worden wat men met de woningportefeuille wil bereiken. Door concrete doelstellingen te
formuleren kan men vanuit het beleid en de organisatie de energetische kwaliteit van de
bestaande woningvoorraad integraal verbeteren. De daarop volgende fase is het uitvoeren
van de maatregelen om deze doelstellingen te kunnen behalen. Zonder het verwerken van
energetische kwaliteit binnen het strategisch voorraadbeleid zal het integraal toepassen
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 71 -
van maatregelen niet mogelijk zijn, de maatregelen zullen hierdoor ad hoc plaats vinden.
De sleutel om de voorraad daadwerkelijk energetisch te verbeteren ligt om deze reden bij
beleidsmatige en organisatorische oplossingen. De vraag is echter hoe dit beleidsmatig en
organisatorisch verwerkt kan worden. Het opnemen van energetische kwaliteitsverbetering
binnen het strategisch voorraadbeleid speelt hierbij een essentiële rol.
Onderzoeksvraag 2:
Welk belang heeft een corporatie erbij om de energetische kwaliteit van woningen te
verbeteren?
Het uiteindelijke investeren in het verbeteren van de energetische kwaliteit van de
bestaande woningvoorraad is voor een corporatie en voor de huurders door meerdere
redenen van belang. In algemene zin kan gesteld worden dat een niet energiezuinige
woningvoorraad een dure voorraad is voor een corporatie en voor de huurders/bewoners.
Immers door het stijgen van de energiekosten, met als gevolg stijgende woonlasten, komt
de bereikbaarheid onder druk te staan. De totale woonlasten zullen bij ongewijzigd beleid
over enkele jaren meer afhangen van de energieprijs dan van de huurprijs (zie paragraaf
3.3.1), als gevolg hiervan zal in een aanbiedersmarkt de energieprestatie onderdeel uit
gaan maken van het zoekgedrag van een huurder. Door niet te investeren in energetische
kwaliteitsverbetering kan de verhuurbaarheid in de toekomst onder grote druk komen te
staan. Daarnaast worden door aanpassingen van het woningwaarderingstelsel aan de
EPBD-energielabeling en de verwachte aanscherping van de huidige regelgeving (onder
meer introductie minimum energieprestatie normen bestaande bouw) de huurinkomsten
afhankelijk van de energieprestatie van woningen. Naast de financiële consequenties voor
huurders/bewoners en de corporatie is er ook een maatschappelijk belang voor
woningcorporaties. Er is een grote maatschappelijke aandacht voor het energieprobleem
op internationaal tot regionaal niveau. Onder de huidige ontwikkelingen zal een corporatie
aangesproken kunnen worden op hun maatschappelijke functie omtrent energieprestatie
en de voorbeeldfunctie die zij hebben. Aangezien de bestaande woningvoorraad een groot
onbenut energiebesparingspotentieel heeft, en hierdoor een grote invloed heeft op het
milieu en klimaat, moet een corporatie investeren in het verbeteren van de energetische
kwaliteit. Voor een corporatie betekenen deze verbeteringen een verhoging van de
technische kwaliteit van de voorraad en dragen bij aan het verbeteren van het comfort,
veiligheid en de gezondheid van de woning.
Onderzoeksvraag 3:
Wat voor effect heeft het incorporeren van energetische kwaliteitsverbetering van de
bestaande woningvoorraad in het strategisch voorraadbeleid op het onderhoudsbeleid van
een woningcorporatie?
Een groot deel van de energetische verbeteringen in de bestaande bouw zullen verlopen
via onderhoud. Het is dan ook zaak het strategisch voorraadbeleid te koppelen aan het
onderhoudsbeleid. Een ideale methodiek om het onderhoudsbeleid te koppelen aan het
strategisch voorraadbeleid bestaat nog niet. Aanbevolen wordt dat corporaties gaan
werken met verschillende onderhoudsniveaus die gekoppeld kunnen worden aan
verschillende complexstrategieën. Per onderhoudsniveau zal vastgesteld moeten worden
welke conditiescore hiermee samenhangt. De gewenste conditiescores worden voor een
aantal verschillende beleidsparameters vastgelegd: belevingswaarde, gebruikswaarde,
binnenmilieu, veiligheid/gezondheid, klachtenonderhoud en vervolgschade. Uiteindelijk zal
via een inspectie de feitelijke technische kwaliteit van bouw- en installatiedelen worden
vastgesteld en vertaald in een conditiescore. Door de feitelijke conditiescore vanuit
inspectie te vergelijken met de gewenste conditiescore vanuit het beleid zijn de
maatregelen te bepalen. De koppeling tussen het strategisch voorraadbeleid en het
onderhoudsbeleid kan hierdoor gemaakt worden, echter verder onderzoek wordt gevergd
om de koppeling te optimaliseren. Nadat de maatregelen zijn bepaald is het mogelijk de
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 72 -
uitvoeringsvorm te kiezen, moeten de maatregelen via planmatig-, mutatie- of
klachtenonderhoud uitgevoerd worden. De energetische kwaliteitverbetering van de
bestaande woningvoorraad kan ondergebracht worden bij de beleidsparameters. Onder
welke noemer dit ondergebracht moet worden (duurzaamheid, energetische kwaliteit,
energielabel, energieprestatie) zal in een later onderzoeksstadium vastgesteld moeten
worden.
Onderzoeksvraag 4:
Op welke manier kan een woningcorporatie de energetische kwaliteit zodanig verbeteren
dat het voor hen voordelig is rekening houdend met milieutechnische-, sociale-,
ruimtelijke- en economische kwaliteiten?
Over het algemeen kunnen de activiteiten en ontwikkelingen in de bedrijfsvoering bij
corporaties niet als duurzaam worden bestempeld. Echter er zijn tal van bewegingen die in
de duurzame richting duiden. Bij duurzaam ondernemen is het van belang dat er vanuit
verschillende invalshoeken wordt gekeken naar duurzaamheid. Naast de milieukwaliteiten
worden ook de sociale, ruimtelijk en economische kwaliteiten meegenomen. Door het
zoeken naar een evenwicht tussen deze verschillende invalshoeken komt er een
confrontatie tussen verschillende doelstellingen/ambities aan bod. Een integrale
benadering bevordert het evenwicht in het verbeteren van de energetische kwaliteit in
totaal.
De verschillende praktijkvoorbeelden gaven aan dat vaak één invalshoek de leidraad vormt
vanuit een uitgesproken ambitieniveau dan wel doelstelling. Het vormen van een
ambitieniveau dan wel doelstelling vanuit één invalshoek is een mogelijkheid. Het voordeel
hiervan is dat er een eenduidige communicatie mogelijk is waarvoor de corporatie staat.
Wel zullen de andere invalshoeken meegenomen moeten worden bij beslissingen, met
betrekking tot het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad. Wordt dit
niet gedaan en worden de beslissingen slechts vanuit één invalshoek genomen kan dit
leiden tot verkeerde investeringsbeslissingen. Zo kan een corporatie voor een complex dat
wordt gerenoveerd op basis van CO2 reductie besluiten om de schil niet te verbeteren
maar alleen installatietechnische verbeteringen aan te brengen. Op die manier kan immers
relatief gemakkelijk het CO2 reductiepercentage worden behaald. Echter het complex
wordt gerenoveerd met het oog op verdere exploitatie van bijvoorbeeld nog minimaal 40
jaar. Met dat perspectief zou het veel logischer zijn om juist wel de schil te verbeteren.
Met dit voorbeeld wordt aangegeven dat het van essentieel belang is een balans te vinden
tussen de verschillende invalshoeken van de ‘Quadruple P’ (People, Planet, Prosperithy en
Project). Om een evenwicht te vinden tussen de verschillende invalshoeken zal er per
complex bekeken moeten worden wat de beste oplossing is. Er is daarom geen eenduidig
antwoord mogelijk hoe een corporatie de energetische kwaliteit van de bestaande
woningvoorraad kan verbeteren zodat het voor hen voordelig is rekening houdend met
milieutechnische-, sociale-, ruimtelijke- en economische kwaliteiten.
Centrale hoofdvraag:
Hoe kan een woningcorporatie, met behulp van een procesmodel, energetische
kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad incorporeren in het strategisch
voorraadbeleid?
Uit zowel het praktische als theoretische onderzoek is een algemeen procesmodel
opgesteld hoe energetische kwaliteit verwerkt kan worden binnen het strategisch
voorraadbeleid van een woningcorporatie. Dit procesmodel is gedetailleerd besproken in
hoofdstuk 5, waarbij onderscheid is gemaakt naar strategisch, tactisch en operationeel
niveau.
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 73 -
Strategisch niveau
Tactisch niveau
Portefeuillemanagement
Voorraadmanagement
Operationeel niveau
Voorraadbeheer
Toetsing op bedrijfsniveau
Toetsing positieve en negatieve effecten t.o.v. alle doelstellingen
Toetsing technisch en sociaal
Toetsing technisch en sociaal
Strategisch niveau:
De belangrijkste stappen in het procesmodel zijn op strategisch niveau de interne en
externe analyse. De interne en externe analyse hebben als doel de strategische
positionering van de corporatie te bepalen, onder andere m.b.t. het energetisch verbeteren
van de bestaande woningvoorraad. Voor de externe analyse is het belangrijk te kijken naar
de ontwikkelingen, verwachtingen en eisen vanuit internationaal tot regionaal perspectief.
Daarnaast is het van belang de ontwikkelingen binnen de sector te analyseren waarbij een
analyse van de activiteiten van andere corporaties niet mag ontbreken. Ten slotte spelen
de wensen van de stakeholders een belangrijk rol, interviews met verschillende
stakeholders is van belang voor het bepalen van de uiteindelijke strategisch positionering.
De interne analyse zal zich vooral richten op de corporatie zelf, waarbij de visie van het
bestuur en interne opinieleiders van waarde is voor het creëren van een draagvlak voor
energetische kwaliteitsverbeteringen. Om te bepalen wat er binnen de voorraad mogelijk is
aan verbeteringen zal er een portefeuilleanalyse gemaakt moeten worden. Door een
energiescan van de bestaande voorraad te maken kan bepaald worden welke CO2 reductie
haalbaar is voor een woningcorporatie. Op strategisch niveau wordt er een CO2 reductie
percentage bepaald dit omdat er op internationaal tot regionaal niveau gesproken wordt
over het verlagen van de CO2 emissie, en het dus een eenduidig communicatiemiddel is.
Figuur 6.1: Procesmodel om energiebeleid te verwerken binnen het strategisch voorraadbeleid
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 74 -
Om de uiteindelijke doelstelling te bepalen moet een woningcorporatie verschillende
scenarioberekeningen maken m.b.v. de energiescan. Om scenario’s te kunnen berekenen
is het van belang de portefeuille ontwikkelingen mee te nemen. Uit het onderzoek blijkt
dat sloop, nieuwbouw, aankoop en verkoop als portefeuillestrategie veel uit kan maken op
de totaal haalbare CO2 reductie. Echter de CO2 reductie als gevolg van de verkoop van
woningen mag alleen doorberekend worden als de woningen voldoen aan de
energieprestatie eisen van nieuwbouw. Het verkopen van woningen met een slechte
energetische kwaliteit is slechts een verplaatsing van het probleem en geen definitieve
oplossing. Daarnaast speelt de vraag een rol of het voor een corporatie maatschappelijk
gezien verantwoord is om de slechte voorraad te verkopen. Na de berekening van de
verschillende scenario’s is het mogelijk een CO2 reductie doelstelling te formuleren, echter
deze moet nog financieel doorgerekend worden om de haalbaarheid te garanderen.
Tactisch niveau:
Na het vaststellen van de energetische doelstelling is het van belang te bepalen wat de
strategie is per complex. Hier voorafgaand zal er een analyse per complex en per wijk
plaats moeten vinden waarbij verschillende statistische woningdata en SWOT analyses
meegenomen moeten worden. Deze algemene analyse zal aan de energetische analyse
gekoppeld moeten worden die per complex gemaakt zal worden. Op dit niveau is het van
belang dat een corporatie zich niet blind staart op de te behalen doelstelling m.b.t. het
reduceren van de CO2 uitstoot. Het verbeteren van de energetische kwaliteit van de
bestaande woningvoorraad moet uit de invalshoeken milieu, sociale-, fysieke- en
ruimtelijke kwaliteit bekeken worden. Een integrale benadering is op dit niveau van belang
om uiteindelijk de juiste investeringsbeslissingen te maken. De integrale benadering kan
worden verduidelijkt met de ‘Quadruple P’, wat staat voor People, Planet, Prosperithy en
Project (zie onderzoeksvraag 4). Door uiteindelijk een evenwicht te vinden, door toetsing
op strategie niveau, tussen de algemene analyse, de energetische analyse en alle gestelde
doelstellingen van een woningcorporatie kan de strategie per complex bepaald worden.
Het evenwicht tussen People, Planet, Prosperithy en Project moet gewaarborgd worden,
zodat er een evenwicht wordt gevonden tussen CO2 reductie, woonlastenverlaging,
technische mogelijkheden, verwachtingen, financiële mogelijkheden etc.
Operationeel niveau:
Na de vaststelling van de definitieve complexstrategieën is het zaak de
complexbeheerplannen op te stellen. De beheerplannen zijn de vraagbaak voor de
medewerkers van het frontoffice over het beleid, en bevatten alle informatie over het
voorraadbeleid die voor de juiste uitvoering van de processen nodig zijn. Met betrekking
tot het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad zullen
er binnen de complex beheerplannen alleen aanpassingen gemaakt moeten worden mocht
het complexbeleid veranderd zijn.
Tussen het opstellen en het daadwerkelijk uitvoeren van het beleid zit een bepaald gat, dit
gat kan deels opgevangen worden door een organisatorisch en maatschappelijk draagvlak
te creëren voor investeringen in energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande
woningvoorraad. Organisatorisch betekent dit dat het MT en de directie gemobiliseerd
moeten worden om het onderwerp energie te omarmen binnen de organisatie. Een MT- of
directielid zal de eindverantwoordelijkheid op zich moeten nemen, op deze manier is het
mogelijk om energieprestatie in te bedden in de top van de organisatie. De impact van
energieprestatie op de organisatie en het beleid is zo groot dat de Raad van
Commissarissen dit proces zal moeten goedkeuren, bewaken en stimuleren. Ook aan de
onderkant van de organisatie moet het onderwerp energie spreekwoordelijk gaan leven.
Aangeraden wordt om een medewerker uit de organisatie dan wel een nieuwe medewerker
te benoemen tot energiecoördinator. Hij/zij is er als procescoördinator voor
verantwoordelijk dat de resultaten van het inbeddingstraject verder worden
geïmplementeerd en de doelstelling(en) worden behaald. Enerzijds is hij de rechterhand
van het verwantwoordelijke MT-lid, anderzijds staat hij collega’s met raad en daad
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 75 -
terzijde. Alle medewerkers moeten worden gestimuleerd mee te denken over
energiebesparende maatregelen in de bestaande woningvoorraad, kennisontwikkeling
hierover is essentieel.
Om maatschappelijk draagvlak te creëren voor het investeren in energetische
kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad, is het naar buiten uitdragen van
de doelstelling(en) een eerste stap. Door publiciteitscampagnes van de overheid, de
invoering van de EPBD-energielabels en het stijgen van de energiekosten worden huurders
zich steeds meer bewust van het belang van de energieprestatie van woningen. Bij het
energetisch verbeteren van de woningen is het voor een woningcorporatie van belang
inzicht te geven in de woonlastenverlaging, eventueel ook na een huurverhoging (zie
voorbeeld paragraaf 5.3.9). Na het uitvoeren van de energiemaatregelen is een goede
voorlichting over hoe men met de installaties moet omgaan van essentieel belang, immers
alleen door een goed gebruik zullen de energiekosten dalen. Het uitbrengen van
bijvoorbeeld brochures, bewonersbladen, en het organiseren van energiemarkten kunnen
bijdragen aan de bewustwording van huurders en bewoners over het energieverbruik van
hun woning. Een stap die de corporatie in het huurbeleid kan maken is het verhuren via
woonlasten in plaats van huurlasten, om zo inzichtelijk te maken voor een huurder wat de
totale maandelijkse kosten zullen zijn.
Verbeteren & vernieuwen:
Na het ‘plan’ en ‘do’ is nu het ‘check’ en ‘act’ aan de orde. Vastgoedsturing begint en
eindigt met verbeteren & vernieuwen. Check en act houdt in dat er gecontroleerd en zo
nodig bijgesteld moet worden. Het sluiten van de PDCA cirkel is een belangrijke stap
binnen het proces om de uiteindelijke doelstellingen te behalen en het strategisch
voorraadbeleid continue op een hoger niveau te brengen. Vanaf dit moment moet
energieprestatie meedraaien in de dagelijkse corporatiepraktijk alsof het nooit anders is
geweest.
Het incorporeren van energetische kwaliteitsverbeteringen van de bestaande
woningvoorraad in het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie moet zo snel
mogelijk plaatsvinden, immers stilstaan betekent achterblijven wat als gevolg een
verzwakking van de bereikbaarheid van woningen heeft (stijgende woonlasten). Daarnaast
heeft een corporatie een maatschappelijke verantwoordelijkheid en voorbeeldfunctie,
waarop zij aangesproken kunnen worden. Ten slotte hebben investeringen in het
verbeteren van de energetische kwaliteit van woningen een verbetering van de technische
kwaliteit van woningen tot gevolg en zal dit bijdragen aan een verbetering van het
comfort, veiligheid en gezondheid van de woningvoorraad.
6.2 Aanbevelingen voor verder onderzoek
Vanuit het onderzoek en de conclusies volgen een aantal aanbevelingen voor vervolg-
onderzoek:
� De energiescan die ontwikkeld is, is op dit moment vrij statisch. De mogelijkheden
om een scan te ontwikkelen die dynamisch is, wat wil zeggen dat deze zich meer
aanpast op de woningvoorraad van een corporatie aan de hand van verschillende
parameters moet onderzocht worden.
� Aanvullend op de vorige aanbeveling is een onderzoek naar de mogelijkheden van
het gebruik van duurzaam bouwen methoden in relatie tot het strategisch
voorraadbeleid een interessant onderzoek. In hoeverre zijn tools als, DCBA, GPR
gebouw, Greencalc, toolkit bestaande bouw etc. geschikt om op strategie niveau te
gebruiken.
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 76 -
� Het verkennen van de mogelijkheden hoe een woningcorporatie kan verhuren via
woonlasten is een interessant onderzoek. Wat moet een corporatie doen om dit
mogelijk te maken wat, wat moet er in de wetgeving veranderen, welke rol speelt
de overheid in dit verhaal etc. zijn vragen waarop nog geen antwoord is.
� Binnen dit onderzoek is een kort onderzoek gedaan naar hoe een corporatie
onderhoudsbeleid kan koppelen aan het strategisch voorraadbeleid. Een uitdieping
van de precieze koppeling en de rol van verschillende onderhoudstypen (mutatie-,
planmatig- en klachtenonderhoud) zal onderzocht moeten worden.
� Het na enkele jaren monitoren van de ontwikkelingen op energetisch gebied bij
woningcorporatie kan interessante en nieuwe inzichten geven. Het uitwisselen van
ervaringen op energetisch gebied zou een grote bijdrage leveren aan de
corporatiesector.
6.3 Reflectie
In deze paragraaf wordt teruggekeken op het onderzoek en de manieren waarop dat is
uitgevoerd. Gedurende de Master 3 ben ik bezig geweest met het opstellen van het
onderzoeksvoorstel. Het zoeken naar een onderwerp en vervolgens het aantonen van het
nut van het geplande onderzoek waren hier de eerste stappen, welke zonder veel
problemen konden worden doorlopen. Het afbakenen van het onderzoek was de stap die in
de voorbereiding van het onderzoek door mij als het meest lastig is ervaren. De
onderwerpen die ik aandroeg bleken veel verschillende elementen in zicht te hebben en
konden op veel verschillende manieren geïnterpreteerd worden. Door mij meer te
verdiepen in het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties, was het mogelijk een
afgebakend onderwerp te formuleren. De twee belangrijkste begrippen binnen het
onderzoek waren energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad en
strategisch voorraadbeleid. Energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande
woningvoorraad was en is een belangrijk thema vanuit internationaal tot regionaal niveau.
Door de aandacht voor dit thema was het constant monitoren van de veranderingen en
ontwikkelingen op alle niveaus belangrijk. Zeker ook de ontwikkelingen op dit gebied bij
woningcorporaties heeft mij verder geholpen binnen mijn onderzoek. Het strategisch
voorraadbeleid van een woningcorporatie was voor mij een vrij nieuw onderwerp. In eerste
instantie ben ik mij gaan verdiepen op de theorie hierachter waarbij ik verschillende
procesmodellen heb geanalyseerd. Doordat de procesmodellen vooral theoretisch gericht
waren, was ik erg benieuwd naar hoe strategisch voorraadbeleid in de praktijk wordt
uitgewerkt.
Voor het uiteindelijke onderzoek heb ik gekozen om af te studeren bij een corporatie
waarvan het strategisch voorraadbeleid net vernieuwd was maar waarbij energetische
kwaliteitsverbetering nog niet verwerkt was. Het toeval wilde dat Vestia Rotterdam Noord
het vijflagenmodel van Atrivé als basis heeft gebruikt bij het opstellen van het strategisch
voorraadbeleid. Hierdoor was vergelijking tussen de theorie en praktijk goed te maken.
Door de werkzaamheden die ik bij Vestia Rotterdam Noord heb uitgevoerd ben ik in het
begin van het onderzoek wat tijd verloren. Doordat er veel kennis, informatie en ervaring
binnen Vestia Rotterdam Noord aanwezig was wilde ik deze allemaal in mij opnemen. De
informatie die ik opving wilde ik vaak verwerken binnen mijn onderzoek echter niet alles
had direct met mijn onderzoek te maken. Na enige tijd wist ik toch een afbakening te
maken tussen de informatie die echt nuttig was voor mijn onderzoek en welke niet. De
verloren tijd binnen het onderzoek is ten goede gekomen aan mijn persoonlijke
ontwikkeling. Door de werkzaamheden bij Vestia Rotterdam Noord heb ik meer kennis
gekregen over woningcorporaties, de werkzaamheden van woningcorporaties en in het
bijzonder strategisch voorraadbeleid.
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 77 -
Het doel van het onderzoek was hoe energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande
woningvoorraad verwerkt kon en kan worden binnen het strategisch voorraadbeleid van
een woningcorporatie. Binnen het onderzoek is er gezocht naar hoe een woningcorporatie
energetische kwaliteitsverbetering kan toepassen binnen de bestaande voorraad. Dit is
zowel vanuit praktische maatregelen als vanuit praktijkvoorbeelden van verschillende
woningcorporaties bekeken. Er waren echter veel verschillende inzichten op het
energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad, waardoor het moeilijk was één
lijn te vinden die op beleidsniveau gebruikt kon worden. Om deze reden ben ik gaan
zoeken naar een manier om deze verschillende inzichten te ordenen. Door middel van de
‘Quadruple P’ was het mogelijk de verschillende inzichten en kenmerken te ordenen naar
People, Planet, Prosperithy en Project ofwel naar sociale-, milieu-, economische en
ruimtelijke kwaliteiten. Echter het doel van het onderzoek was hiermee niet bereikt. De
koppeling tussen de mogelijkheden van het verbeteren van de energetische kwaliteit en de
daadwerkelijke verwerking binnen het beleid van een corporatie was nog niet gemaakt.
Bij het uiteenzetten van de incorporatie van energetische kwaliteitsverbetering in de
bestaande woningvoorraad binnen het strategisch voorraadbeleid van een corporatie bleek
dit een heel erg beleidsmatig verhaal te zijn. De vraag hoe het beleidsmatig kan was wel
beantwoord maar de manier waarop verschillende kenmerken of inzichten berekend
konden worden was niet helder. Met andere worden dat er beleidsmatig gezien
doelstellingen gesteld moesten worden was helder maar de vraag hoe men kon bepalen of
de doelstelling wel realistisch waren was niet beantwoord. Om naast het beleidsmatige
verhaal het advies ook praktisch hanteerbaar te maken ben ik gaan zoeken naar
berekeningsmethoden. Het EPBD-energielabel wat eigenlijk de aanleiding is geweest van
mijn onderzoek bleek uiteindelijk het aanknopingspunt te zijn tot het praktische deel van
mijn onderzoek. Door middel van het EPBD-energielabel was het mogelijk inzichtelijk te
maken wat de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad was of is mede
aan de hand van voorbeeldwoningen. Door aan de voorbeeldwoningen verschillende
verbeterpakketten te koppelen was het mogelijk woonlastenverlichting te berekenen, CO2
reductie percentages te berekenen en te berekenen hoe men de EPBD-energielabels moest
verbeteren. Door de praktische en beleidsmatige uitkomsten uit het onderzoek te
combineren met elkaar is het mogelijk geweest een procesmodel te ontwikkelen. Binnen
het procesmodel zijn praktische middelen besproken bij de verschillende beleidsmatige
stappen. Dit onderzoek, en in het bijzonder het procesmodel, kan gebruikt worden bij de
incorporatie van energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad in
het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties.
Samenvattend zijn er niet veel tegenslagen geweest binnen het onderzoek. De constante
ontwikkeling van het onderwerp energie vanuit internationaal tot regionaal niveau bracht
soms nieuwe inzichten midden in het proces met zich mee. Deze nieuwe inzichten
betekende soms een verandering van uitkomsten of aanpassingen binnen het
procesmodel. Daarnaast was de zoektocht tussen een praktisch middel wat binnen het
beleidsproces gebruikt kon worden een lastige opgave. Het onderzoek is zonder grote
problemen en binnen het tijdsbestek verlopen waarbij ik zeer veel kennis heb opgedaan
van het doen van wetenschappelijk onderzoek en van zowel de afstudeeronderwerpen als
de corporatiesector in zijn geheel.
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 78 -
Literatuurlijst
Tijdschriften & Boeken
� Aedes, (2007), “Antwoord aan de samenleving”, Aedes, Hilversum.
� Aedest et al (2007), “Meer met Minder”, onbekend
� Aken, J.E. van (2002), “Strategievorming en organisatiestructurering”, Deventer:
Kluwer.
� Baarda, D. & M. de Goede (2001), “Basisboek methoden en technieken”,
Groningen: Wolters-Noordhoff.
� Beerepoot, M. et al (2004), “Renewable energy in energy performance
regulations”, Delft: DUP.
� Boerema, (2007), “Info wonen 2007”, Doetinchem: Reed Business Information BV.
� Borst, C et al (2006), “Prestratie gericht samenwerken bij onderhoud – stimulaties
voor innovaties in het onderhoudsbedrijf?”, Gouda: Habiforum.
� Broeke, R.A. van den (1998), “Strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties:
informatievoorziening en instrumenten”, Delft: DUP.
� Buys A. et al (2007), “Wonen op een rijtje – de resultaten van het woononderzoek
Nederland 2006”, Amsterdam: Rigo.
� Cameron, K.S. & R.E. Quinn (2006), “Onderzoeken en veranderen van
organisatiecultuur”, Den Haag: Academic Services.
� Convenant Woonbron (2007), “Samenwerkingsconvenant Energietransitie
gebouwde omgeving binnen het Rotterdam Climate Initiative (RCI)”, onbekend.
� Cramer, J.M. (2007), “Schoon en zuinig: nieuwe energie voor het klimaat”, Den
Haag: Ministerie van VROM.
� Daft, R.L. (2005), “Organisatietheorie en –ontwerp”, Den Haag: Academic
Services.
� Dalen, J.P. van et al (2007), “Stromen Dossier – EPBD in de praktijk”, Den Haag:
SDU.
� Donze, G (2007), “ Memo CO2-reductie de Alliantie”, Memo G. Donze (W/E
adviseurs) aan M. Pel (de Alliantie) – 18 juni 2007.
� ECN (1999), “Uitvoeringsnota Klimaatbeleid – Energieverslag 1999, ECN, Petten
� Eskinasi, M & G. Wolleswinkel (2006), “Advies afronding SVB – Vestia Rotterdam
Noord” Atrivé: Houten.
� Eskinasi, M et al (2006), “Corporaties & Vastgoedsturing”, Nestas: Almere.
� Europees Parlement & de raad van de Europese Unie (2002), “Richtlijn
2002/91/EG van het Europees Parlement en de Raad - betreffende de
energieprestatie van gebouwen”, onbekend.
� Gilijamse, W. & B. Jablonska (2002), “Verbetering energieprestatie bestaande
woningen”, Petten: ECN.
� Go, K. & B. Weevers (2008), “Corporaties & Energieprestatie – een praktische
handreiking tot duurzaam succes”, Almere: Nestas communicatie.
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 79 -
� Gruis, V.H. (2000), “Financieel-economische grondslagen voor woningcorporaties”,
Delft: DUP.
� Gruis, V.H. & M. van Sprundel (2003), “Strategisch voorraadbeleid Delftwonen”,
Delft: DUP.
� Hal, J.D.M. van (2007), “A labeling system as stepping stone for incentives related
to the profitability of sustainable housing”, Springer.
� Heeger, H. (2007), “Onderhoudsbeleid en Strategisch Voorraadbeleid”, onbekend.
� Hoenderdos, T. & H. Priemus (1985) “Werkplan Technisch beheer”, Rotterdam:
IOP-bouw.
� INK (2007), “Introductie, filosofie, inhoud en toepassing van het INK-
managementmodel”, Zaltbommel: INK.
� Kabbaj, F. (2008), Interview: Adviseur Onderhoud en Milieu Staedion 21-02-08.
� Laméris, L. (2007), “De ambities van duurzaam bouwen – de succesfactoren en
knelpunten in het ontwikkelingsproces (afstudeerrapport)”, Delft.
� Lamers, I.D. (2003), “McKinsey’s 7s-model”, Hilversum: NCOI.
� Menkveld M. (2007), “Beoordeling werkprogramma Schoon en Zuinig – Effecten op
energiebesparing, hernieuwbare energie en uitstoot van broeikasgassen”, Petten:
ECN.
� Menkveld, M. et al (2003), “Verkenning energie-infrastructuur Amsterdam Noord”,
Petten: ECN.
� Mintzberg, H. (2003), “Organisatiestructuren”, Schoonhoven: Academic Services.
� NEN (2005), “NEN 2767 ontwerp – conditiemeting van bouw- en installatiedelen”,
Delft: NEN.
� Nieboer N.E.T. & A. Straub (2003), “Strategisch beslissen over het woningbezit”,
Delft: DUP.
� OFW woondiensten (2006), “Oost Flevoland Woondiensten & duurzaam
ondernemen”, Dronten: OFW.
� OFW woondiensten (2007), “Duurzaam bouwen aan goed wonen – strategisch
beleidsplan voorraad en nieuwbouw”, Dronten: OFW.
� Os, P. van (2007), “Mensen Stenen Geld – Het beleidsproces bij
woningcorporaties”, Nivo Drukkerij & DTP Service: Delft.
� Pel, M (2007a), “Memo doelstelling energieprestatie”, Memo M. Pel (de Alliantie)
aan concerndirectie (de Alliantie) – 18 juni 2007.
� Pel, M. (2007b), “Presentatie: Energielabels in beleid Alliantie”, Corpovenista –
Energielabels in corporatiebeleid: na inventariseren ook integreren, themamiddag
27 november 2007.
� Remkes, J.W. et al (2000), “Nota Wonen - mensen wensen wonen”, Den-Haag:
ministerie van VROM.
� Rooij, G. de (2008), Interview: Senior adviseur markt- en vastgoedstrategie Atrivé
04-03-08.
� Senternovem (2007a), “BARe helpt De Alliantie energiebesparing te managen”
Utrecht: Senternovem (factsheet Praktijvoorbeelden woningbouw)
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 80 -
� Senternovem (2007b), “Cijfers en tabellen”, Utrecht: Senternovem.
� Senternovem (2001c), “Referentiewoningen bestaande bouw” Utrecht:
Senternovem
� Senternovem (2007d),“Voorbeeldwoningen bestaande bouw 2007”, Utrecht:
Senternovem.
� Senternovem (2007e), “Vormgeving ambities energiebeleid - WonenBreburg”
Utrecht: Senternovem (kompas, energiebewust wonen en werken)
� Senternovem (2007f), “Woningcorporaties en het energieprestatie-certificaat”,
Utrecht: Senternovem.
� Siderius, F. (2007a), “Betaalbaar wonen in de toekomst, meer dan huur alleen
(afstudeerrapport)”, Delft.
� Siderius, F. (2007b), “Energielabels in het beleid van woonbron”, presentatie 27
november 2007.
� Smid, J.W. (2008), “Notie – ontwikkeling energiebeleid Vestia Rotterdam Noord”,
Rotterdam: Vestia Rotterdam Noord.
� Smid, J.W. & N. Nieboer (2007), “Energy-efficient asset management for
professional landlords”, onbekend.
� Staedion (2002), “Programma van Eisen bestaande bouw – versie 1.3.3” Delft:
TNO
� Staedion (2007), “Milieubeleidsplan 2007 – 2011- versie 1.4”, Den Haag:
Staedion.
� Straub, A. (2008), Interview: Senioronderzoeker duurzaam woningvoorraadbeleid
en kwaliteitszorg OTB Adviseur Onderhoud en Milieu Staedion 19-03-08.
� Straub, A. (2001), “Technisch beheer door woningcorporaties in de 21e eeuw”,
Delft: DUP.
� Straub, A. en G. Vijverberg (2002), “Verbeteren van de woontechnische kwaliteit
van sociale huurwoningvoorraad”, Den Haag: VROM.
� Sunnika, M. & C. Boon (2002), “Housing associations and sustainable
management”, Delft: DUP.
� Sunikka, M. (2006), “Beleid voor het verbeteren van de energieprestaties van de
Europese Woningvoorraad”, Gouda: Habiforum.
� Thomsen, A. (2006), “Levensloop van woningen”, Delft: DUP.
� Vestia (2006), “Het oeuvre van Vestia – innovatieve energieprojecten” Onbekend:
Vestia
� Vijverberg, G. (2005), “Technisch beheer en strategisch voorraadbeleid in de
corporatiesector”, Gouda: Habiforum.
� Vrom (2002), “Energiebesparende maatregelen in de woningvoorraad – KWR 2000
maakt de balans op”, Den Haag: Ministerie van Vrom
� Vrom (2007), “Cijfers over Wonen 2006 – feiten over mensen, wensen, wonen”
Den Haag: Ministerie van Vrom
� Waals, J.F.M. van der et al (2000), “Energiebesparing en stedelijke
herstructurering een beleidswetenschappelijke analyse”, Utrecht.
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 81 -
Websites
� Management Methods, Models and More.
http://www.12manage.com Geraadpleegd op 27-05-08
� Nederlands Normalisatie Instituut
http://www2.nen.nl/ Geraadpleegd op 17-09-2007
� Aedes branchevereniging van woningcorporaties
http://www.aedes.nl Geraadpleegd op 14-09-2007
01-10-2007
� Alenso adviseur voor energie
http://www.alenso.eu Geraadpleegd op 17-09-2007
� Buurtmonitor - statistische gegevens buurten en wijken
http://www.buurtmonitor.nl Geraadpleegd op 21-04-2008
� Statline – statistische gegevens
http://www.cbs.nl/statline Geraadpleegd op 09-10-2007
� Projectonwikkelaar Ceres
http://www.ceres.nl Geraadpleegd op 03-05-2008
� Corenet Global
http://www.corenetglobal.org Geraadpleegd op 07-11-2007
� Energiebesparingsverkenner SenterNovem
http://www.energiebesparingsverkenner.nl Geraadpleegd op 15-04-2008
16-04-2008
� Ecofys
http://www.ecofys.nl Geraadpleegd op 08-10-2007
� ESAM project
http://www.esamproject.org Geraadpleegd op 18-03-2008
� Projectontwikkelaar Estrade
http://www.estrade.nl Geraadpleegd op 03-05-2008
� Website EU
http://www.europa.eu Geraadpleegd op 21-11-2007
� Kenniscentrum stedelijke vernieuwing
http://www.kei-centrum.nl Geraadpleegd op 17-09-2007
04-12-2007
� Learn.com
http://www.learn.com Geraadpleegd op 27-05-08
� Woningcorporatie Oost Flevoland Wonen
http://www.ofw.nl Geraadpleegd op 27-02-2008
� SenterNovem agentschap voor duurzaamheid en innovatie
http://www.senternovem.nl Geraadpleegd op 01-10-2007
03-12-2007
� Woningcorporatie Staedion
http://www.staedion.nl Geraadpleegd op 26-02-2008
� Woningcorporatie Vestia
http://www.vestia.nl Geraadpleegd op 04-12-2007
09-03-2008 / 21-04-2008
� Ministerie van VROM
http://www.vrom.nl Geraadpleegd op 16-09-2007
24-09-2007 / 26-02-08
� Woningcorporatie Wonen Breburg
http://www.wonenbreburg.nl Geraadpleegd op 05-03-2008
� Woningcorporatie Woonbron
http://www.woonbron.nl Geraadpleegd op 07-03-2008
EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN
- 82 -