eng. joseph sarnitzky יקצינרז ףסוי 'גניא...eng. joseph sarnitzky יקצינרז...

.ENG זרניצקי יוסף ' אינג JOSEPH SARNITZKY CIVIL ENGINEERS & REAL ESTATE APPRAISERS מהנדסי בנין ושמאי מקרקעין

רי ו יפי חוב מונט 03 .לט 39ר - 528 16 52T EL . 39 MO NT EF IO R Y S TRE ET,

ל 6אביב - ת 52 03 .פקס 01 - 620 01 37 F AX. : TEL- AV IV 65 20 1 , I S R A E L

וסף י י ק צ ני CIVIL ENG. & REAL ESTATE APPRAISER JOSEPH SARNITZKY מקרקעין ושמאי בנין מהנדס זרR קרקעיןמ הנדסאית בנין ושמאית שרית ברמן בוחניק EAL ESTATE APPR AISER SARIT BERMAN BOHNIK

ן חיים ד- ב ם ו דו י ן ער נ ימתכ א מ M.s מקרקעין ש c . & R EAL EST ATE APPR AISER HAIM BEN - DAVID ע ש י ב R מקרקעין הנדסאי בנין ושמאי יוא EAL ESTATE APPR AISER A V I SHAY O

קי רון שמאי זרניצ ו ן שפט LL.M & REAL ESTATE APPRAISER RON SARNITZKY מקרקעין מזרניצקי ה ית דנ שמא ו ית נ שפט LL.M & REAL ESTATE APPRAISER DANA SARNITZKY מקרקעין מ

הן כ ית אסתר ESTATE APPRAISER R מקרקעין שמא EAL ESTER COHEN ר יעקב ו ש י א א מ ESTATE APPRAISER R מקרקעין ש EAL JACOB ASHUR

O:\Word\Dohot\21001-21250\21150a.doc 36מתוך 1עמוד

2011 ,במרץ 21

'א 1121150/ ח"דו

לכבוד

מ"קיסריה השקעות בע' חב

בשטחים מסחרייםשווי זכויות חוות דעת שמאית מקיפה ל

"שוק היווני"מתחם ה, 7071חלקות שונות בגוש

אביב-תל- יפו, בית אשל וככר השעון , שמעון הצדיק, רחובות המלך חירם

וגילוי פרטים מטרת חוות הדעת .1

מטרת חוות הדעת ומועד קובע לשומה 1.1

הננו מגישים בזאת חוות דעת מקצועית לעניין , מר יונתן אייזקס, לבקשת חשב החברה

נכס שבנדון לצורך הכללתו ב" מ"קיסריה השקעות בע"זכויות חברת שווי אומדן

) IFRS( םבדוחות הכספיים של החברה בהתאם להוראות תקני דיווח כספי בינלאומיי

).40' המבוסס על תקן חשבונאות בינלאומי מס, ן להשקעה"נדל(

.31/12/10 –קובע לשומה המועד ה

השקעותקיסריה "לצורך הכנת השומה התקבל כתב שיפוי מהמזמין הקובע כי חברת

מתחייבת לשפות את השמאי או מי מטעמו ממשרד יוסף זרניצקי בגין כל נזק " מ"בע

.בשל תביעה שתוגש כנגדם בעקבות הגשת חוות הדעת או הוצאה אשר תגרם להם

:י המוגדר בתקנים הבינלאומיים כדלקמן"הנכס הוערך על בסיס ערך השוק עפ

בעסקה , אשר יושג בגין זכויות החברה בנכס נכון למועד הקובע לשומה, המחיר המשוער

כס וכאשר כאשר לשני הצדדים מלוא המידע המתייחס לנ, בין קונה ברצון למוכר מרצון

.לרבות מכירה כפויה, העסקה מתבצעת בתום לב ללא השפעת תנאי הסכם מיוחדים

י הכללים המקצועיים "עפ, )אתיקה מקצועית(י תקנות שמאי מקרקעין "ההערכה בוצעה עפ

הוועדה לתקינה של 17.1ועל בסיס עקרונות תקן 1998של לשכת שמאי מקרקעין בישראל

.שמאית

.מ"להוצאות ומיסי מימוש וההערכה מתייחסת לערכים ללא מע לא בוצעה כל הפחתה


יורי פ מונטי חוב 03 .טל 39ר -5281652T EL . 39 MO NT EF IO R Y S TRE ET,

03 .פקס 65201ב אבי- תל -6200137 F AX. : TEL- AV IV 65 20 1 , I S R A E L

36מתוך 2עמוד

גילוי פרטים 1.2

.2011ינואר בחודש "מ"קיסריה השקעות בע"ידי חברת - חוות דעת זו הוזמנה על .1.2.1

– ן להשקעה"נמסר לנו ממנהל הכספים של החברה כי הנכס שבנדון מוגדר כנדל

.בהתאם לתקן .ח"ש28,785,000נו הי 31/12/2009 -שווי הנכס בספרי החברה ל

הסכמה לתשקיף

אני מסכים כי חוות דעתי זו תיכלל בדוחות הכספיים של החברה ותפורסם

.לציבור

לחוק החברות ) א( 222הנני מציין כי לא הורשעתי בעבירה המנויה בסעיף

.1968 -ח "התשכ, פי חוק ניירות ערך- ולא בעבירה על 1999 - ט "התשנ

המקצועי ואלה פרטי השכלתי וניסיוני .1.2.2

.סיימתי את הטכניון בחיפה בפקולטה להנדסת בנין 1959בשנת

עבדתי כמהנדס בחברה לבנין ועבודות 15/9/70עד לתאריך 1/1/60מתאריך

".סולל בונה"ציבוריות מיסודו של

.0096' רישיון מס, 1970הוסמכתי כשמאי מקרקעין מוסמך בינואר

.אות מקרקעין והנדסה אזרחיתהנני מנהל משרד לשמ 15/9/70החל מתאריך

.ר אגודת שמאי המקרקעין"כיו יכיהנת 1990-1983בשנים

כי לא , בנכס הנישום ןהריני מצהיר כי אין לי כל עניי - ט"יחסי תלות ושכ .1.2.3

מ וכי לא קיימת "קיימים כל יחסי תלות ביני ובין חברת קיסריה השקעות בע

ביני ובין מזמין חוות כל תלות בין תוצאת חוות הדעת לתנאי ההתקשרות

.לרבות אי התניית שכר טרחתי בתוצאת חוות הדעת, הדעת

על נתוני החברה בהסתמךחוות הדעת נערכה - הסתמכות על מומחים ויועצים .1.2.4

: לענין

להם בוצעה בדיקה ביחס לחוזה השכירות שהוצגו בפנינו לנתוני שכירות -

תוך ביצוע , ים דומיםבדיקת סבירות ובחינתם ביחס לנתוני השוואה בנכסו

. התאמות

י "שדווחו ע ,על תוכניות מודד המבוססים בחלקם, שטחי הבניה בפועל -

.היזם





פרטי הנכס .2

7071 - גוש

שטח רשום חלקה

ר"במ

תאור כתובת

המבנה

חלקית' א+ קומת קרקע רזיאל' רח/ 3338' רח/ 8מנסיה עברית יג 471 7

חלקית ' א+ קומת קרקע גימנסיה עברית/ 3338' רח/ 1בן פרחיה /29רזיאל 690 8

חד קומתי בית אשל 'פ 10בן יאיר 246 10

חד קומתי 20שמעון הצדיק /5בן יאיר 930 12

חד קומתי 4 בן פרחיה ' פ 8בן יאיר 642 13

חד קומתי 3 בן פרחיה' פ 7מנסיה העברית יהג 731 14

חלקית ' א+ קומת קרקע 3בן יאיר 604 15

חלקית ' א+ קומת קרקע 9יועזר איש הבירה 200 16


שתי חנויות המהוות חלק ממבנה בריתמנסיה העיהג 61 112

חלקית' א+ קומת קרקע רזיאל' פ 1בית אשל 664 114

5,715 כ"סה





ביקור בנכס .3

בתאריך מתמחה ר'נגיואורי סל שמאית מקרקעין בוחניק ברמן שריתי "ערך עור בנכס נביק

27/1/2011.

תיאור הנכס והסביבה .4

כללי 4.1

, החלקות נשוא השומה מהוות במאוחד מתחם קרקע אשר ברובו הינו בעל רצף קרקעי

:מתחם הקרקע גובל ברחובות שלהלן, למעט הפרדה פיזית ברחובות פנימיים

.ועזר רחוב מרזוק - מצפון

").שעון"מול ה) (בהמשכו רחוב יפת(רחוב דוד רזיאל - מערב

.רחוב שמעון בן צדיק - ממזרח

.רחוב בית אשל - מדרום

י "קומתיים בבניה ותיקה המסווגים עפ-קומתיים ודו-על החלקות קיימים מבנים חד

.בדרגות שונות כמפורט בהמשך, ע כמבנים לשימור"תב

קיימות במרבית החנויות, בנוסף, פס עד גבולות המגרשיםהמבנים בנויים בקו בנין א

בחלק מהקומות ,נויות בצמידות לקומת הקרקעהבבגבהים שונים פנימיות גלריות

.'בנויה קומה א

).כולל גובה קומת גלריה(' מ 5 -גובה פנימי של החנויות כ

ם בציפוי חזיתות המבני, הבינוי בחזית קומת הקרקע אחיד ומאופיין בחלוקה לחנויות

.דלתות כניסה רחבות בצורת קשת, אבן

או שכירות /ו י דיירים בשכירות מוגנת"וחזקות עבקומת קרקע חלוקה לחנויות מ

.או פנויים/חופשית ו

.מסחר ומלאכות שונות - השימושים

.מלאכה ומגורים, השימוש בפועל בקומה לאחסנה', במבנים בהם קיימת קומה א

.ות גלריה בנויהלמרבית החנוי, כאמור לעיל

ב השטחים וכר כי ברינ, מצב התחזוקה של המבנים משתנה בין החנויות השונות אולם

. לחיזוק המבנים ודותנדרש ביצוע עב

הכרזה שנכון , מבנים הוכרזו בעבר כמבנים מסוכנים' מעיון בתיקי בנין עולה כי מס

. ח זה בוטלה ראה פרוט פרק מצב תכנוני להלן"למועד דו





יבההסב 4.2

מאופיין במבנים חד קומתיים , כר השעוןיבסמוך לכ, חלקה הצפון מערבי של יפו

. בקומת קרקע שימושים מעורבים למסחר ומלאכות שונות. הבנויים בבניה ותיקה

זור מסווגים כמבנים לשימור מרבית המבנים בא. ת שימוש מגוריםבקומות העליונו

רה על צביון ארכיטקטוני ועירוני כחלק ממדיניות שימור מבנים ואתרים לצורך שמי

. של המבנים ביפו

רקע היסטורי 4.3

רחוב בית , השוק היווני הוא מתחם של סמטאות שגבולותיו הם כיכר השעון במערב

.עזר ורזיאל מצפון- רחוב שמעון הצדיק ממזרח והרחובות מרזוק, אשל מדרום

את הקרקע על ה היוונית האורתודוקסית אשר רכשה יזמת הכנסיוהמתחם הוקם בי

בסוף , מנת לספק את הדרישה למסחר שהלכה וגדלה עם היציאה מחוץ לחומות יפו

.19-ה המאה

, נבנה השוק כמתחם סגור הבנוי מסמטאות ומשמונה שערים המקיפים אותו, במקור

.כאשר מדי ערב היו נסגרים השערים ולמחרת בבוקר נפתחים מחדש

הפכה , בעיצומה ההייתהבניה של יפו כאשר תנופת, 19-של המאה ה 90 -בשנות ה

עיר לחלק מכיכר השעון ומרכז הכובד של המסחר התנהל סביב ההרחבה שליד שער

.הכיכר

שוקמו הדרכים ,אביב ומשרד התיירות-ם עיריית תלפרויקט ציבורי מטעבמסגרת

. כיכר השעון ושער ירושלים, ההיסטוריות

זית הפונה אל כיכר השעון והחזית שפונה זוכה השוק היווני לשיקום הח, במסגרת זו

).א ומשרד התיירות"מומן על חשבון עיריית ת הפרויקט(אל רחוב בית אשל

.חשפו גם המדרכות ההיסטוריותנבנוסף לשיקום החזיתות

מטרת הפרויקט היא להשיב לאזור את תפארת עברו ולהשיב ליפו את כובד משקלה

.בהיבט הארכיטקטוני כמו גם ההיסטורי





להלן תשריט הסביבה

מתחם השוק היווני





נשוא השומהתשריט להלן

12

17

16 7

14 8

15 13

114

12 10

8חלקה

15חלקה 13חלקה 114חלקה 10חלקה 16חלקה 12חלקה

12חלקה 14חלקה 7חלקה 17חלקה





דעת זונשוא חוות םשטחיהפירוט 4.4 :והחזקה בחלוקה לפי סוג התפיסות נשוא חוות דעת זוהשטחים ריכוזלהלן

מס ' חלקה

שטח שטח קומת שוכרכתובתרשום

קרקע במ " ר

שטח גלריה במ " ר

דמ " ש לחודש

189.0 188.5 ₪ 4,639274.5 255.5 ₪ 15,500463.5 444.0 ₪ 20,139216.0 185.5 ₪ 2,308430.0 252.5 ₪ 34,09237.0 35.0 ₪ 0

683.0 473.0 ₪ 36,400122.5 96.0 ₪ 3,44786.0 13.0 ₪ 9,000

208.5 109.0 ₪ 12,447228.4 163.5 ₪ 2,578350.0 220.0 ₪ 10,131214.2 81.0 ₪ 0792.6 464.5 ₪ 12,709289.5 176.5 ₪ 2,379204.0 193.5 ₪ 9,56224.5 23.5 ₪ 0

518.0 393.5 ₪ 11,941263.5219.3₪ 3,380

239.00203.00₪ 8,8129182₪ 0

593.50504.30₪ 12,192620₪ 250

436282₪ 14,428498282₪ 14,6789966₪ 2271413.5₪ 500297₪ 0

14286.5₪ 727275220₪ 1,583233184.5₪ 9,5101212₪ 0

520416.5₪ 11,093402219.9₪ 6,96913931₪ 9,500541250.916,469 180₪ 4332120₪ 03920₪ 433

סה" כ שטח מסחרי בנוי ( ק" ק וקומת גלריה)

במ " ר

סה" כ שטח קומת קרקע

במ " ר

סה" כ שטח גלריה במ " ר

סה" כ דמ " ש לחודש

3,700 2,165 1,535 ₪ 37,194 648 408 241 - 4,095 2,427 1,669 ₪ 121,035 8,443 4,999 3,444 ₪ 149,229

סה" כ שטחים פנויים בשכ " ד חופשי

סה" כ בדיירות מוגנת7471סה" כ שטחים מושכרים בשכ " ד חופשי

סה" כ שטחים מושכרים בשכ " ד חופשי

סה" כ חלקה 7

8690סה" כ בדיירות מוגנת

סה" כ חלקה 8


סה" כ חלקה 10


סה" כ שטחים מושכרים בשכ " ד חופשיסה" כ שטחים פנויים בשכ " ד חופשי




סה" כ בדיירות מוגנתסה" כ שטחים מושכרים בשכ " ד חופשי

סה" כ שטחים פנויים בשכ " ד חופשיסה" כ חלקה 14



14731





17476סה" כ שטחים מוחזקים ע " י דיירים מוגנים



סה" כ שטחים מוחזקים ע " י דיירים מוגנים 114664סה" כ שטחים מושכרים בשכ " ד חופשי




לסיכום

סה " כ שטחים מוחזקים ע " י דיירים מוגנים סה " כ שטחים ריקים לשכירות חופשיתסה " כ שטחים מושכרים בשכ" ד חופשי

סה " כ שטחים בנויים

. טבלה מפורטת הכוללת את רשימת הדיירים המוגנים והשוכרים, ב כנספח"מצ





מצב תכנוני .5

מתחם ככר השעון (" 1 45. מ.ב 2572' החלקות שבנדון כלולות בתכנית מפורטת מס 5.1

.22.5.95מיום 4306. פ.שהודעה על אישורה פורסמה בי, ")פובי

ומטרתה להחיות את מתחם השעון כמתחם , דונם 170 - התכנית חלה על שטח של כ

, תוך שמירה על אופי המרקם העירוני הקיים והשלמתו, למגורים ולשימושים מעורבים

.ממזרחירושלים ' וכן יצירת רצף עירוני עם יפו העתיקה ממערב ועם שד

כ של "התכנית קובעת הוראות בדבר אזורי מגורים ותוספת זכויות בניה עד לסה

.קומות 3-5וחדשות בבניה של ) משוקמות(ד קיימות "יח 880 -כ

ר וחזית חנויות מסחריות על "מ 1,200- קובעת התכנית אזור מסחרי של כ, כמו כן

.ר"מ 24,000 -כ

ומגדירה תנאים למתן היתרי בניה , שימורהתכנית קובעת הוראות בדבר מבנים ל

.והנחיות עיצוביות למבנים אלו : ע זו סווגו החלקות נשוא השומה כדלקמן"י תב"עפ

. עם חזית מסחרית' סווגו ביעוד מגורים א 114, 16, 14, 13, 10, 8, 7חלקות

. עם חזית מסחרית' סווגו ביעוד מגורים ב 17, 15, 12חלקות

. עוד מגרש מיוחד עם חזית מסחריתסווגה בי 112חלקה

: זכויות הבניה הינן כדלקמן

יותרו שימושים למגורים ולפנסיונים וכן מסחר עם חזית מסחרית' ביעוד מגורים א

מועדוני יום , משרדים, סדנאות לאומנות, בקומת הקרקע הכולל גם מסחר קמעונאי

במסגרת . רותים אישייםיפעוטונים וש, גני ילדים, תחנות טיפול באם ובילד, לקשיש

הליך של שימוש חורג הועדה רשאית להתיר פתיחת בתי אוכל ויצור ומכירת מעשי

. מלאכה זעירה ואומנות

. 70%משטח המגרש נטו עם תכסית של עד 170% -זכויות הבניה יסתכמו ב

. 60% - שטחי השירות העיליים יסתכמו ב

. שטח עיקרי 40%עלה על רשים עם חזית מסחרית שטח קומת הקרקע לא יגבמ

.הקרקע ישמש כשטחי שירותמשטח קומת 30%בבניה חדשה לפחות

בתוספת לבניה קיימת הועדה המקומית רשאית לא לקחת בחשבון בניה קיימת

. הבניה הקיימתבתמורה לשימור ושיפוץ 40%של עד בשיעור

. תכנוןבהתאם למידע גלוי באמצעות הוועדה המקומית לרבות אתרי האינטרנט של מוסדות ה 1





. 20%חלקית בשטח של עד קומות מלאות וקומה רביעית 3 - הבניה תהיה ב

. כולל מרתף לחניה בגבולות המגרש" מרתפים-ע"י תוכנית "תותר הקמת מרתפים עפ

. ד בבניה קיימת"ר ליח"מ 70ד חדשה או "ר ליח"מ 100 -ד נקבעה ל"צפיפות יח

למגורים ולפנסיונים וכן מסחר יותרו שימושים עם חזית מסחרית' ביעוד מגורים ב

מועדוני יום , משרדים, דנאות לאומנותס, בקומת הקרקע הכולל גם מסחר קמעונאי

במסגרת . פעוטונים ושירותים אישיים, גני ילדים, תחנות טיפול באם ובילד, לקשיש



. 70%עד משטח המגרש נטו עם תכסית של 190% -זכויות הבניה יסתכמו ב


. שטח עיקרי 40%במגרשים עם חזית מסחרית שטח קומת הקרקע לא יעלה על

. משטח קומת הקרקע ישמש כשטחי שירות 20%בבניה חדשה לפחות


. שימור ושיפוץ הבניה הקיימתבתמורה ל 40%בשיעור של עד

. 15%קומות מלאות וקומה חמישית חלקית בשטח של עד 4 - תהיה ב הבניה


. גורה לרחובתותר הקמת קומות עמודים חלקית ס

. ד בבניה קיימת"ליח ר"מ 70ד חדשה או "ר ליח"מ 100 -ד נקבעה ל"צפיפות יח

יותרו שימושים בקומות בעלי אופי ציבורי ביעוד מגרש מיוחד עם חזית מסחרית

וכן מוסדות קהילתיים ותרבותיים וסדנאות , בריאות ודת, רווחה, למטרות חינוך

מהקומות העליונות למשרדים כולל 50% -הועדה רשאית להתיר שימוש ב. לאומנות

. משרדי ממשלה ועירייה

. 70%משטח המגרש נטו עם תכסית של עד 250% -כויות הבניה יסתכמו בז


. שטח עיקרי 40%קומת הקרקע לא יעלה על חבמגרשים עם חזית מסחרית שט


. קומות מלאות 5 - הבניה תהיה ב

. כולל מרתף לחניה בגבולות המגרש" מרתפים-ע"י תוכנית "קמת מרתפים עפתותר ה





שימור

: המבנים בחלקות שבנדון נמצאים ברמות שימור שונות כדלקמן

. 114, 8, 7חלקות - קומת קרקע לשימור+ ' רמת שימור א

. 112, 17, 16, 15, 13, 12, 10חלקות - קומת קרקע לשימור

. 15חלקה - קומת קרקע לשימור + ' ור במרמת שי

הוראות לגבי מבנים לשימור .5.1.1

'מבנה לשימור א

.ולא תותר בו כל תוספת' לא תותר הריסת בנין לשימור א

כל פעולה חיצונית הנדרשת לאחזקתו של הבנין תעשה לאחר קבלת אשור

.מהנדס העיר או מי שהוסמך על ידו לשם כך

תהיה הועדה המקומית רשאית לאשר , יםבמקרים מיוחד ,למרות האמור לעיל

כי , בתנאי שהוכח. 'תוספת בניה של שטחי שרות בלבד לבנין לשימור א

. התוספת המוצעת לדעת רשות הרישוי דרושה לתפקודו היעיל כמבנה לשימור

'בנה לשימור במ

.'לא תותר הריסת בנין לשימור ב

שור מהנדס יאהועדה תהיה רשאית לאשר תוספת בניה חדשה לאחר קבלת

העיר או מי שהוסמך על ידו לשם כך שהתוספת אינה פוגעת בכל צורה שהיא

באיכויותיו הארכיטקטוניות וההיסטוריות של המבנה ובפרטים הראויים

.לשימור

כל תוספת בניה תהיה במסגרת זכויות הבניה המוקנות במסגרת תכנית זו

.לאזור בו נמצא המבנה





מור יקומת קרקע לש .5.1.2

.לא תותר הריסת קומת קרקע בבנין בו סומנה קומת קרקע לשימור

.'הוראות הבניה יהיו בכפוף להנחיות בנין לשימור ב

, כל בקשה להיתר בניה תלווה בתיק שימור המפרט ומתעד את הבנין לשימור

והשחזור שיבוצעו בבנין ץהשיפוניתוח הנדסי של חוזק המבנה ופרוט עבודות

.'וכו

:ו בתכנית ההוראות הבאותנקבע, כןכמו

מיועד להקמת חניון, השטח שמתחת לרחובות מרזוק ועזר והמלך חירם .1

.קרקעיות- ציבורי בן שלוש קומות תת

רחוב, רחוב בית אשל, )כולל אזור השרון(החלק המזרחי של רחוב רזיאל .2

מסומנים, רחוב בן פרחיה ורחוב יועזר איש הבירה, הגימנסיה העברית

.המיועד לשימוש של הולכי רגל בלבד כמדרחוב

וכן, הועדה המקומית תהיה רשאית להתיר כניסות מהמדרחוב לחניונים

.י הועדה"כניסה לרחוב לצורך פריקה וטעינה בשעות שיקבעו ע

בפאה -מעבר לאוטובוסים בתחום ככר השעון יהיה מצפון לדרום

.רהכיכהמערבית של

בהתאם להוראות תכנית מתאר -רתפים בכל המגרשים מותרת הקמת מ .3

). מרתפים" (ע"מקומית

לא תתבצע כל . י רשות העתיקות"מוכרז כשטח עתיקות ע 7017גוש . 4

עבודה במגרש הכרוכה בעבודות עפר אלא בתנאי אישור רשות

.העתיקות

אדמה רעידות בפניחיזוק מבנים – 38' תוכנית מתאר ארצית מס 5.2

. 15.5.2005התוכנית פורסמה למתן תוקף בתאריך

לקבוע הסדרים תכנונים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם -מטרת התוכנית

. בפני רעידות אדמה

לקבוע הנחיות לחיזוק מבנים קיימים ולעודד את ביצוע חיזוק המבנים על ידי תוספות

פשר מתן היתרי בניה וקביעת תנאים בניה באמצעות יצירת מסגרת סטטוטורית שתא

.למימוש תוספות הבניה שיותרו בגין חיזוק מבנים

בתוכנית הוראה הקובעת כי לא תותר תוספת בניה על פי האמור בתכנית זו במבנים

לשימור אם התוספת המוצעת על פי תכנית זו אינה מתיישבת עם הוראות התכנית

. החלה על המבנה לשימור





תיקי בניין 5.3נמצאו בין היתר מסמכים המעידים , ון בתיקי בניין של הנכסים נשוא חוות דעת זומעי

כי חלק מהבניינים נשוא השומה הוכרזו בעבר כמבנים מסוכנים ולאחר בדיקות

".מבנה מסוכן"חוזרות של מהנדס נסגרו תיקי

לפי דיווח היזם התיקים נסגרו לאחר שנערכו במבנים תיקונים בהתאם לדרישת

.מטעם עיריית תל אביב מהנדס

. להם השפעה על אומדן שוויבתיקים לא אותרו מסמכים שעשויים להיות

. ומיועדים לשימור 19 - כאמור המבנים הינם מבנים שנבנו במאה ה





מצב משפטי .6

רישום הזכויות 6.1

, 12-17, 112, 114המתייחס לחלקות 01/2/11בהתאם לפלטי מחשב מהאינטרנט מיום

העתק רישום מפנקס , נסחי רישום מקרקעין לנכס שבנדון י"ועפ 7071בגוש 7, 8, 10

:עולה כי מצבת הזכויות כדלקמן, 22.1.07הזכויות מיום

7071 - גוש

.114,12-17,10,8,7 - חלקות

.כמפורט לעיל - שטחי קרקע

.בשלמות יהאורתודוכסהיווני פטריארךאה - בעלות

10,12,13,15,114,7,8חלקות

,מ"קיסריה השקעות בע - ותחכיר 6.1.1

16.02.2009 – נרשמה ב ,העברת שכירות: הפעולהמהות (

. 19.1.2097שנים תאריך סיום 99תקופה של ל

מיום 4318 .פ.רסום ביפי "הערה בדבר אתר עתיקות עפ - ותהער 6.1.2 .4007מ "ע 13.07.95

נרשמה משכנתא בדרגה ראשונה 19.6.2005ביום - משכנתאות 6.1.3

,מ"לישראל בע לאומי בסכום לטובת בנק ללא הגבלה

.על כל החוכרים

הולכי רגל בזכות מעבר ל, חלקה כפופה, רשומה זיקת הנאה 114לגבי חלקה 6.1.4

. 115לטובת חלקה , ברוחב של מטר אחד 121חלקה

. ר בבעלות האפטריארך היווני האורתודוכסי"מ 61רשומה בשטח של 6.1.5

לטובת רובע השעון יפו תל 126נרשמה הערת אזהרה לפי סעיף 26.6.2000בתאריך

. מ"אביב בע

.יפו עיריית תל אביבל₪ 1,140,167נרשמה הערה על חוב בסך 29.6.05בתאריך

4318 .פ.רסום ביפי "עפ נרשמה הערה על אתר עתיקות 20.02.1997בתאריך

.4007מ "ע 13.07.95מיום

.2מ"קיסריה השקעות בע' הערת אזהרה לטובת חב בנסח הרישום לא נרשמה

יש ,מ בחלקה"במידה ולא מכירים בזכויות החכירה של חברת קיסריה השקעות בע :הערה

)להלן 8.3סעיף ראה ( .112להוריד את השווי המוערך של חלקה

ללא , סירבה רשמת המקרקעין בתל אביב לרשום הערת אזהרה, ד אריה אייזיק"עו, ד החברה"י עו"כפי שנמסר ע 2

מכתב רשמת . שמסיבות השמורות עימו סירב להגיב על מכתבה, קבלת הסכמה מפורשת של הפטריארך היווני .המקרקעין בתל אביב לפטריארך היווני מצורף כנספח





מ"רובע השעון יפו תל אביב בע' י חב"הסכם רכישת הזכויות ע 6.2

.20/1/98זכויות החכירה במתחם נרכשו בהתאם להסכם מיום

נחתם נספח להסכם אשר מוסיף לממכר גם את זכויות החכירה בחלקה 25/4/2000בתאריך

.20/1/98י ההסכם מיום "יארך ממחה לחברה את כל זכויותיו עפהפטר, 112

הגבלה כן אין ו) מבחינת אפשרויות השימוש כחוכרים במוחכר( לחוכרים אין מגבלת שימוש

.3 לשעבד את הנכס להעבירו או להורישו

.2097תקופת החכירה מסתיימת בשנת

.א"י עירית ת"קה הופקעה עמהווה חלק מנשוא החכירה אולם החל 18כי חלקה ,ראוי לציין

י "לפיו נמכר הנכס ע) 2003 ההסכם נערך בשנת, ללא ציון תאריך( הוצג בפנינו הסכם מכר 6.3

.4ד אמיתי ארליך בנאמנות"מ לעו"תל אביב בע –כונס נכסים מנכסי רובע השעון יפו

לל של בתמורה לסכום כו. 7071בגוש 114 -ו 7,8,10,12,13,14,15,16,17,112חלקות - הנכס

. מ"בתוספת מע$ 6,100,000

מס רכוש וכל תשלומי החובה החלים עד למועד , ישא בתשלומי מס שבח) הכונס(המוכר

.מסירת החזקה

.במידה וחל היטל השבחה, הקונה ישא בתשלומי מס רכישה

ניתנה החלטת בית , שנתגלעו בין הצדדים ופניה לבית משפט דעותבעקבות חילוקי 6.4

להסכמת הצדדים לפיה יועברו חילוקי הדעות להכרעת בורר 25.2.2004משפט מיום

. ר יעקב נאמן"ד

התקבל פסק הבורר אשר פסק על דרך הפשרה כי התמורה שעל 26.4.2004ביום

$,6,650,000ה סך של לשלם בעד הנכס הינ )מ"קיסריה השקעות בע' חב(המציעה

114 -ו 7,8,10,12,13,14,15,16,17,112עבור רכישת הזכויות בחלקות , מ"בצירוף מע

. הידועים גם כמתחם השעון, ביפו 7071בגוש

, א"השופטת אלשיך בבית המשפט המחוזי בת' י כב"ניתנה החלטה ע 28.6.04בתאריך 6.5

ללא , ולפיכך מאשרת את המכר, לפיה היא מאשרת את הסכם הבורר ואת הכרעתו

.18חלקה

. ב"סה מצראה נספח לחו 3 .מ"בנאמנות לחברת קיסריה השקעות בע 4





הפרה את הוראות הסכם המכר קיסריה תרהקובע כי חב ,ניתן פסק בורר 10.7.05ביום 6.6

סכום התמורה . ולא ביצעה במועד את פסק הבורר אשר אושר על ידי בית המשפט

לשאת קיסריה ' ולכן על חב 19.6.2005מ שולם רק ביום "בתוספת מע$ 6,650,000

.מ"בצירוף מע$ 665,000בפיצוי בסך של

ד בתוספת "ירבית בשיעור חחקיסריה לשלם הפרשי שער וכן ריבית מ' בנוסף על חב

דרישת התשלום בגין ( 19.6.2005ועד ליום 8.8.2004החל מיום , ריבית שנתית 3%

). ח"שמיליון 5.63ריבית עבור סעיף זה הסתכמה בסכום של

לכיסוי חלק ₪ 350,000קיסריה לשלם לכונס סכום נוסף של ' כמו כן נקבע כי על חב

. ח"ש 50,000הליך הבוררות בסך של סוי הוצאותבנוסף לכי. א"מההסדר עם עירית ת

ביטול פסק הבורר קיסריה בקשה לבית המשפט ל' בעקבות פסק הבורר הגישה חב 6.7

.10.7.05בעניין הפיצוי שניתן ביום

נחתם הסכם בין אלחנן לוונטהל וידידיה לוונטהל מצד אחד לבין 21.11.2005 בתאריך 6.8

. מצד שני - מ "קיסריה השקעות בע' חב

בין הצדדים הוסכם להביא את תביעותיהם ההדדיות לכלל סיום ולפנות לבורר

את , בין היתר, בבקשה לאשר את ההסכמה לצרכי פשרה בענין הפיצוי אשר יכלול

:העקרונות הבאים

:על פי הפירוט הבא, מ"בתוספת מע$ 900,000קיסריה תשלם סך של

שטרם מסירת החזקה וכן כתשלום ישולמו עבור דמי ניהול המתחם בתקופה$ 300,000

.הפרשי הצמדה וריבית

.ישולמו עבור החזר שכר טרחת עורכי דין$ 225,000

.ישולמו עבור הוצאות העברת החזקה$ 75,000

.ישולמו עבור ויתור על תביעות הדדיות וכפיצוי בגין עוגמת נפש$ 300,000

. 13.7.2006 - אחרון בותשלום 13.6.2006 -מ שלושה תשלומים החלסכום זה ישולם ב

הקובע ( 10.7.05לפסק הבוררות מיום 7.2בנוסף הוסכם בין הצדדים שלצורך סעיף

יחשב מימוש ערבות בנקאית בסכום של ) מ"בתוספת מע$ 665,000פיצוי בסכום של

.כמילוי התשלום האמור בסעיף זה, )מ"כולל מע( ח"ש 3,140,000

, 18בעניין חלקה , ד יעקוב נאמן"רר עוהבו' התקבלה החלטת כב 15.2.06בתאריך 6.9

נכללת בהגדרת הממכר כהגדרתו בהסכם , ר"מ 574בשטח רשום של 18לפיה חלקה

.2003המכר משנת





פסק בוררות ", ד יעקוב נאמן"הבורר עו ודי כב"התקבלה החלטה ע 15.2.06בתאריך 6.10

."18חלקה ןבענייתיקון -בהסכמה

של פסק בורר להסכמות מאוחרות שגובשו בהסתמך על בקשת הצדדים לתת תוקף

מורה הבורר על תיקון פסק , 21.11.05כעולה מהסכם הפשרה שנחתם ביום , ביניהם

לבקשה 5.5 -5.1הבורר בעניין הפיצוי כך שיכללו בו התיקונים האמורים בסעיף

.לאישור פסק בורר בהסכמה

ריכוז תשלומים בגין הסכם הרכישה 6.11

ין הרכישה בהתאם להחלטות בורר ובהתאם להסכמות להלן ריכוז התשלומים בג

.קיסריה' חב י"נמסרו עהנתונים . כולל תשלומי ריבית והצמדה, שהושגו בין הצדדים

.19.6.05שולמה בתאריך , מ"בתוספת מע$ 6,650,000ל תמורה בסך ש*

שבגינה התקבלה , ח"ש 3,140,000מומשה ערבות בנקאית בסך של 2004בשנת *

.מ"מע+ ח"ש 2,761,078בונית בסך של חש

. מ"מע+ $ 900,000בהתאם לפסיקת בורר בסך של , סכום נוסףבנוסף שולם *

מוגנים דיירים 6.12

. י דיירים מוגנים"מוחזקים ע המסחריות נשוא חוות דעת זוהיחידות חלק ניכר מ

מ "מו עם חלק מהדיירים מתנהל. עם חלק מהדיירים חתמה החברה על הסכמי פינוי

.נגד חלק מהדיירים הוגשה תביעה לפינוי בעילת הפרת הסכם. לצורך פינוי

. ב כנספח לחוות הדעת"מצ -דיירים מוגנים י "היחידות המוחזקות ערשימת

הסכמי פינוי 6.13

.מספר הסכמי פינוי חתמו עם דיירים מוגניםנ 2006-2010במהלך השנים

.ב"ריכוז נתוני הסכמים אלו ראה נספח מצ

.משולמים דמי הפינוי בפריסת תשלומים לעילבכל חוזי הפינוי המפורטים - ההער

.יתרת חוב בגין הסכמי פינוי למפונים ח זה לא הובא בחשבון"בדו

מעבר לשווי הזכויות ,ראוי לציין שדמי הפינוי מביאים בחשבון שיקולים סובייקטיביים

כמו חיסכון בהתדיינות משפטית ממושכת לפינוי והוצאות נלוות נוספות הכרוכות ,בנכס

.בהעתקת עסק למקום אחר





שוכרים הסכמי שכירות שנחתמו עם הוצגו בפנינו - שוכרים בתנאי שכירות חופשית 6.14

. ביחידות שונות במתחם, בתנאי שכירות חופשיתבנויה בחלק (וגלריה , ר בקומת קרקע"מ 2,427נויות בשטח בגין ח ,ש"סך הכנסות דמ

ח "ש 121,188הינם ,רים שוניםכהמושכרים לשו ,ר"מ 1,668בשטח כולל ) מהחנויות

. מ"לחודש ללא מע

.חודש/ר"מ/₪ 50 - ר של כ "משקפים דמי שכירות ממוצעים למ ,ל"דמי השכירות הנ

ל נובע "הנ). להלן 7.7ראה סעיף (שכר דירה זה נמוך ביחס לעסקאות השוואה באזור

: ממספר סיבות

היזם להשכיר את השטחים לתקופות קצרות עם אפשרות פינוי וזאת על אילוץ -

המתחם ובנייה למגורים מעל קומת המסחר ללא מנת לאפשר לו ייזום ופיתוח

בתנאי שכירות לתקופה ארוכה ניתן לקבל דמי שכירות .הפרעה מצד שוכרים

.גבוהים באופן ניכר

.מתשלומי ארנונה ועוד עלהימנמדיניות היזם להשכיר את מלוא השטחים כדי -





גורמים ושיקולים .7

הגורמים , בין היתר, הובאו בחשבון ,זכות לדורות במקרקעין שבנדון באומדן שווי

:והשיקולים הבאים

הכולל את רשימת , נשוא חוות הדעתהחכירה בשטחים המסחריים אומדן שווי זכות 7.1

ר"מ 8,454 - כ בשטח כולל של ב"מצבנספח המפורטת סיםכהנ .מצבם הפיזי והתחזוקתיב בהתחשב )שטח גלריהר "מ 3,438+ ק "ר בק"מ 5,016(

עד מ זכות להירשם כחוכרת "קיסריה השקעות בע' לחב –הזכויות במקרקעין 7.2

ללא מגבלה , "מצב משפטי"כמפורט בפרק , רכישה בהתאם להסכם 19/01/2097

. בהעברהאין תלות או התחייבות כספית ,ראוי לציין כי בנכס גובל באותו מתחם בחכירה זהה

. כלשהי כלפי הפטריארך היווני בעת העברת הזכויות והן בעת הוצאת היתר בניה

,באם יידרשו ,תשלומים עבור הארכה .2097השומה נערכה על בסיס זכויות חכירה עד 7.3

.ערכם הנוכחי זניח

יםמוחזק מהשטחים נשוא חוות דעת זוחלקים , כאמור לעיל –גנים זכויות דיירים מו 7.4

.בהתאם לרשימה המצורפת כנספח לחוות דעת זו ,י דיירים מוגנים"ע

י דייר מוגן הנהנה מתקרת "באומדן השווי הובא בחשבון זכות הבעלות בנכס התפוס ע

.מקסימום

:חזקה/צב תפיסותריכוז שטחים בנויים בחלקות נשוא חוות הדעת בחלוקה לפי מ 7.5

סה " כ שטח קומת קרקע

במ" ר

סה " כ שטח גלריה במ" ר

סה " כ שטח מסחרי בנוי ( ק " ק וקומת גלריה ) במ" ר

2,165 15353,700 241648 408סה " כ שטחים ריקים לשכירות חופשית 16694,095 2,427סה " כ שטחים מושכרים בשכ" ד חופשי

34458,443 4,999סה " כ שטחים בנויים

סה " כ שטחים מוחזקים ע" י דיירים מוגנים





דמי שכירות 7.6

שטחים המושכרים בתנאי דיירות מוגנתההכנסה המתקבלת מדמי שכירות בגין

.בתנאי שכירות חופשית ומהשטחים המושכריםהכלכלי הקיים בחוזי השכירות החופשית בנכס ןבוצעה הפחתה בגין החיסרו כמו כן

.נשוא השומה

כולל ה התחדשות פרויקטמתוכנן " שוק היווני"במתחם ה, כאמור לעיל -י מצב תכנונ 7.7

תוך ביצוע , הקמת שטחים נוספים ביעוד למגורים מעל קומת קרקע מסחרית קיימת

.שימור מבנים וחזיתות בקומת הקרקע

, יבוצעו עבודות החלפת תשתיות וביצוע פיתוח סביבתי אשר יכלול הפרויקטבמסגרת

עם זאת על השטחים נשוא חוות דעת , ת הרחובות הפנימיים למדרחובהפיכ ,בין היתר

.זו קיימות הוראות שימורשומה זו כוללת את זכויות המסחר בלבד ואינה כוללת זכויות למגורים בקומות

. עליונות

תוך ביצוע התאמות , אומדן השווי מבוסס על השוואה עם מחירי נכסים דומים בסביבה 7.8

הנכס נשוא חם תיות במומ להשכרת חנ"או במו/ כירות שבוצעו וועל עסקאות ש נדרשות

.חוות דעת זו

מהסביבה 2010מסחריים בשנת נכסיםמכירה של /השכרהלהלן דוגמאות למחירי

:הקרובה

ר "מ 137-בשטח של כ, )םחזית לשדרות ירושלי( "חצרות יפו"חנות במתחם *

' אקווי ר"מ/₪ 12,780 -כתמורת 2009נמכרה בדצמבר , ר מרתף"מ 88+ נטו

).מס שבח+ שמאי אחר (

2010במרץ נמכרה, ר"מ 30- בשטח של כ ,1 ברחוב אלעזר בן צדוקחנות * .)מס שבח+ בחוזה מחזיק דיווח ממקור ש(ר "מ/₪ 11,500 -בכ

2010ביוני נמכרה, ר"מ 50- בשטח של כ, 4 חנות ברחוב אלעזר בן יוסי *

).מס שבח+ מחזיק בחוזה ש דיווח ממקור(ר "מ/₪ 18,150 -בכ

הושכרה ביולי , ר"מ 900-בשטח של כ, )שוק הפשפשים(חנות ברחוב עולי ציון *

").כלכליסט("שנים 7-חודש בחוזה ל/ר"מ/₪ 53 -כב 2010

הוחלף , ר"מ 20בשטח של , )נשוא השומה( 12העברית ההגימנסיחנות ברחוב ב *

.₪ 550,000 שלדמי מפתח תמורת 2011בינואר דייר מוגן) חוזה(





, ר"מ 25גלריה + ר "מ 85 -כבשטח של , )שוק הפשפשים( 7חנות ברחוב עולי ציון *

)050-2580692גאולה (ודש ח/ר"מ/₪ 140 -להשכרה תמורת כ מוצעת

מלאי+ ר בדמי מפתח "מ 48 - ח של כבשט, 17חנות ברחוב פנחס בן יאיר *

-052מודעה ) (ר"מ/₪ 11,570 -כ(₪ 555,555רת מוצעת למכירה תמו, עתיקות

7223332 ,052-3515734 .(

מוצעת להשכרה תמורת , ר"מ 120 - בשטח של כ, 7חנות ברחוב דויד רזיאל *

).03-6825408ה עמוד(חודש /ר"מ/₪ 85 -כ

מושכרת תמורת , ר"מ 80-בשטח של כ, "חצרות יפו"חנות במתחם * .מ"מע+חודש/ר"מ/₪ 90 -כ

מושכרת תמורת, ר"מ 230-ל כבשטח ש, "חצרות יפו"חנות במתחם * ). שמאי אחר(מ "מע+חודש/ר"מ/₪ 70 -כ

מושכרת תמורת, ר"מ 30-בשטח של כ, "חצרות יפו"חנות במתחם * .מ"מע+חודש/ר"מ/₪ 80 -כ

מתקבל , בניתוח עסקאות השוואה אלו המהוות יחידות בודדות במתחמים שונים

חידות בודדות והן בשוני במצב הנובעת הן ממכירת היחידות כי, שונות גדולה בערכים

כל חנות באופן אינדיבידואלי (ברמת הגמר ובמיקום בתוך המתחם , הפיסי של הנכס

). למתחם בו היא נמצאת

") השוק היווני"כהגדרתו כמתחם (בנכס נשוא השומה ההתייחסות היא למתחם שלם

כאשר השווי הממוצע משקף הן את המצב הפיסי והן את מיקום הנכסים כאשר

. 55-60% -היחס בין חנויות בחלקות חזיתיות לחנויות בחלקות פנימיות כ

.מ"אומדן השווי בחוות הדעת אינו כולל מע 7.8.1





תוחוות דעת קודמ 7.8.2

לענין שווי , 20/2/08משרדנו ערך חוות דעת שמאית לנכס שבנדון ביום 7.7.3.1 חות "כללתו בדולצורך ה, נכס שבנדון בשוק החופשיבזכויות החברה

הכספיים של החברה בהתאם להוראות תקני דיווח כספי בינלאומיים

)IFRS .( 31/12/07מועד קובע לשומה.

.ח"ש' א 19,740שווי הנכס נקבע לסכום של

לענין שווי , 28/08/08שמאית לנכס שבנדון ביום משרדנו ערך חוות דעת 7.7.3.2 חות "לצורך הכללתו בדו, ן בשוק החופשינכס שבנדובזכויות החברה




וניהול שרת-פרסמשרד י"חוות דעת שמאית לנכס שבנדון נערכה ע 7.7.3.3

נכס שבנדון זכויות החברה בלעניין שווי 28/08/08ביום ,מקרקעין

הכספיים של החברה בהתאם חות"לצורך הכללתו בדו, החופשי בשוק

מועד קובע לשומה). IFRS(להוראות תקני דיווח כספי בינלאומיים

.₪ 22,250,000נקבע לסכום של י השומה"עפנכס השווי .31/12/08

שרת וניהול -משרד פרס י"שמאית לנכס שבנדון נערכה ע חוות דעת 7.7.3.4

לעניין שווי זכויות החברה בנכס שבנדון 25/10/09ביום , מקרקעין

הכספיים של החברה בהתאם חות"לצורך הכללתו בדו, בשוק החופשי


.₪ 22,850,000י השומה נקבע לסכום של "הנכס עפשווי . 30/09/09

שרת -משרד פרס י"חוות דעת שמאית לנכס שבנדון נערכה ע 7.7.3.5

לעניין שווי הנכס שבנדון בשוק 18/01/10ביום , וניהול מקרקעין

של המוסד 16' במסגרת הוראות תקן חשבונאות מס, החופשי

.31/12/09ובע לשומה מועד ק. הישראלי לתקינה חשבונאית

.₪ 24,000,000שווי הזכויות בנכס שבנדון נקבע לסכום של





גישת שומה .8

: קיימות שתי שיטות עקרוניות להערכת שווי זכויות המקרקעין נשוא השומה

או , בשיטה זו נקבע שווי הנכס כערך הנוכחי של זרם ההכנסות העתידיות - שיטת היוון ההכנסות

.דהיינו בהיוון התקבולים העתידיים, ממנו לאורך זמןעשויות להתקבל

ששיעורו נקבע בהתאם לאופי ורמת הסיכון הגלומה , פעולת ההיוון נעשית לפי שער ריבית

.בהכנסה השוטפת מהנכס

שנעשו , השיטה מבוססת על שווי השוק של הנכס בהסתמך על עסקאות מכר - שיטת ההשוואה

.אופיים ומידת סחירותם, רך במיקומםהדומים לנכס המוע, בנכסים אחרים

מעוניינים בהשכרות ארוכות טווח מאחר והנכס בעלי הנכס אינםיצוין כי בנכס נשוא השומה

. ש הראויים"דמ מרמתלפיכך דמי השכירות המתקבלים בפועל נמוכים , מיועד לפיתוח מסיבי

והפחתה בגין מההתא תוך ביצועשיטת ההשוואה בתחשיב השומה התבססנו על ל "לאור הנ

. או מושכרים בשכירות חופשית/ון כלכלי למשך תקופת השכירות לכל השטחים הפנויים ורחס





תחשיב .9

ר "משווי מ 32-35% -כ( י דיירים מוגנים"המוחזקים ע 5שווי זכות חכירה לדורות בנכסים 9.1

:)בשכירות חופשית

₪ 4,182,750 =ר "למ/ח"ש x 4,500 ר"מ 929.5) 7,8,10,114חלקות חזית (קומת קרקע

ח"ש 3,397,625 =ר "מ/ח"ש x 2,750ר "מ 1,235.5) 12-17,112חלקות פנים (קומת קרקע

ח"ש 50383,7 = ר"מ/ ח"ש x 250ר "מ 1,535 גלריהתוספת בגין

ח"ש 7,964,125 כ "סה

:םפנויי/בקומת קרקע בשכירות חופשית 6שווי זכות חכירה לדורות בשטחים נוספים 9.2

ח"ש 11,604,000 = ר"למ/ח"ש x 12,000ר "מ 967 ) 7,8,10,114 חזית חלקות(קומת קרקע

ח"ש 1,174,000 = ר"מ/ח"ש x 2,000ר "מ 587 )7,8,10,114 חזית חלקות( קומת גלריה

ח"ש 13,076,000 = ר"מ/ח"ש x 7,000ר "מ 1,868 )12-17,112 פנים חלקות(קומת קרקע

ח"ש 000,322,1 = ר"מ/ח"ש x 001,0ר "מ 322,1 )112,17-12 פנים חלקות( קומת גלריה

ח"ש 27,176,000 ל"נכסים הנלכספיות ה תהנחה כי שולמו כל ההתחייבויוכ ב"סה

7)ח"ש 650,000( זי שכירות קיימיםחסרון כלכלי לתקופה של שנה בחו הפחתת

ח"ש 34,490,125 בנכס בשלמות נשוא חוות דעת זוכ שווי זכות חכירה לדורות "סה

₪ 34,500,000 בנכס בשלמות נשוא חוות דעת זו במעוגלכ שווי זכות חכירה לדורות "סה

.מחסנים בקומת קרקע/בתי מלאכה/חנויות 5 .מחסנים בקומת קרקע/בתי מלאכה/חנויות 6 פנויים/ר שטחים בקומת קרקע בשכירות חופשית"מ X 2,835חודש /ר"מ/₪ 20 -ש של כ"הפחתת דמ 7 .תקופת שכירות ממוצעת בחוזים קיימים, ה שכירותמוכפל בשנ) ר ממוצע מקובל באזור"מ/₪ 70-ר "מ/₪ 50(





:וגניםי דיירים מ"בנכסים המוחזקים ע 112שווי זכות חכירה לדורות בחלקה 9.3

ח"ש 49,500 =ר "מ/ח"ש x 2,750ר "מ 18) חלקת פנים(קומת קרקע

:בשכירות חופשיתבנכסים 112שווי זכות חכירה לדורות בחלקה


ח"ש 20,000 =ר "מ/ח"ש x 1,000ר "מ 20) חלקת פנים(קומת גלריה

ח"ש 216,500 כ "סה

ח"ש 34,490,125 ות נשוא חוות דעת זוכ שווי זכות חכירה לדורות בנכס בשלמ"סה

)ח"ש 216,500( 112שווי חלקה הפחתת

ח"ש 34,250,000 במעוגל 112ללא חלקה בנכס כ שווי זכות חכירה לדורות "סה





השומה .10

ף לזכויות דיירים בכפו, אומדן שווי זכות הבעלות במקרקעין שבנדון, לאור האמור לעיל

שיעבוד , נקי מכל חוב, בקריטריון של קונה מרצון ממוכר מרצון, בשוק החופשי, מוגנים

.112כולל חלקה ח"ש 00,0005,43 לבגבולות סך ש', וזכויות צד ג .ח"ש 34,250,000בגבולות סך של 112ללא חלקה

. 31/12/2010 –המועד הקובע לחוות הדעת 10.1

. מ"ולל מעאומדן השווי אינו כ 10.2

ערך הנכס בדוחות הכספיים האחרונים שנחתמו בהתאם לאינפורמציה שנתקבלה 10.3

. ח"ש 28,785,000ממזמין חוות הדעת

מאומדן השווי . יחול חיוב במס שבח, בעת מימוש הזכויות בנכס הנדון בדרך של מכירה 10.4

. לא הופחת מס שבח הנובע ממכירת הנכס

בבעלי הזכויות בו או במזמין , אישי בנכס נשוא השומההנני מצהיר כי אין לי כל עניין 10.5

. השומה

1996-ו "התשכ, )אתיקה מקצועית(חוות דעת זו נערכה על פי תקנות שמאי המקרקעין 10.6

. ועל פי התקנים המקצועיים של הוועדה לתקינה שמאית

)עמודים 5(דפוסי חזקה נספח רשימת השטחים נשוא חוות דעת זו לפי :ב"צמ

)עמוד 1( 2006-2010 ריכוז נתוני הסכמי פינוי נספח

)עמוד 1(נספח מכתב רשמת המקרקעין בתל אביב לפטריארך היווני

)עמוד 1(נספח תנאים מיוחדים

)עמודים 3(תמונות נשוא השומה

M.B.A. Economist & Real Estate Appraiser, M.B.A. - Yaron Spector כלכלן ושמאי מקרקעין, מוסמך במינהל עסקים - ירון ספקטור

Economist & Real Estate Appraiser - Ofer Mor כלכלן ושמאי מקרקעין - עופר מור

Urban Planner M.A., L..L.B & Real Estate Appraiser - Gil Sitton ושמאי מקרקעיןמשפטן .M.Aמתכנן עירוני - גיל סיטון

Civ. Engineer - Golan Vakrat מהנדס אזרחי - גולן וקראט

Real Estate Appraiser - Roni Cohen י מקרקעיןשמא - רוני כהן

Civ. Engineer - Yaron Parienti מהנדס אזרחי - ירון פריאנטי

Economist & Real Estate Appraiser - Yaniv Cachlon כלכלן ושמאי מקרקעין - ניב כחלון י

Business Management & Real Estate Appraiser - Gilad Gelbaum סקיםובוגר מנהל ע שמאי מקרקעין - גלעד גלבאום

Business Management & Real Estate Appraiser - Hanan Binsky ובוגר מנהל עסקים שמאי מקרקעין - חנן בינסקי

Practical Engineer - Yossi Almoznino הנדסאי בניין - יוסי אלמוזנינו

M.B.A Economist & M.B.A - Edit Cohen מנהל עסקיםומוסמכת בכלכלנית - ידית כהןע

Real Estate Appraiser - Oren Sagi שמאי מקרקעין - אורן שגיא

Economist - Alex Tushler כלכלן - אלכס טושלר

Economist & Real Estate Appraiser - Shimon Gronich כלכלן ושמאי מקרקעין - שמעון גרוניך

Economist &Practical Engineer - Baruch Barshak הנדסאי בנייןו כלכלן - ברוך ברשק

Economist & Real Estate Appraiser - Rami Cohen שמאי מקרקעיןכלכלן ו - רמי כהן

Geographer & Real Estate Appraiser - Gila Engel שמאית מקרקעיןגיאוגרפית ו - גילה אנגל

I:\DATA\Doc14300\14327m1.doc

(עדכון) ומת מקרקעין מקיפהש – חוות דעת

אומדן שווי חלק מפרויקט "חצרות יפו" הנדון:

ומקומות חניה חלק משטחי מסחר, מרתפים

יפו-תל אביב דרך שלמה, -שדרות ירושלים -התקומה רחוב

M.B.A. Economist & Real Estate Appraiser, M.B.A. - Yaron Spector כלכלן ושמאי מקרקעין, מוסמך במינהל עסקים - ירון ספקטור

Economist & Real Estate Appraiser - Ofer Mor כלכלן ושמאי מקרקעין - עופר מור

Urban Planner M.A., L..L.B & Real Estate Appraiser - Gil Sitton ושמאי מקרקעיןמשפטן .M.Aמתכנן עירוני - גיל סיטון

Civ. Engineer - Golan Vakrat מהנדס אזרחי - גולן וקראט

Real Estate Appraiser - Roni Cohen י מקרקעיןשמא - רוני כהן

Civ. Engineer - Yaron Parienti מהנדס אזרחי - ירון פריאנטי

Economist & Real Estate Appraiser - Yaniv Cachlon כלכלן ושמאי מקרקעין - ניב כחלון י

Business Management & Real Estate Appraiser - Gilad Gelbaum סקיםובוגר מנהל ע שמאי מקרקעין - גלעד גלבאום

Business Management & Real Estate Appraiser - Hanan Binsky ובוגר מנהל עסקים שמאי מקרקעין - חנן בינסקי

Practical Engineer - Yossi Almoznino הנדסאי בניין - יוסי אלמוזנינו

M.B.A Economist & M.B.A - Edit Cohen מנהל עסקיםומוסמכת בכלכלנית - ידית כהןע

Real Estate Appraiser - Oren Sagi שמאי מקרקעין - אורן שגיא

Economist - Alex Tushler כלכלן - אלכס טושלר

Economist & Real Estate Appraiser - Shimon Gronich כלכלן ושמאי מקרקעין - שמעון גרוניך

Economist &Practical Engineer - Baruch Barshak הנדסאי בנייןו כלכלן - ברוך ברשק

Economist & Real Estate Appraiser - Rami Cohen שמאי מקרקעיןכלכלן ו - רמי כהן

Geographer & Real Estate Appraiser - Gila Engel שמאית מקרקעיןגיאוגרפית ו - גילה אנגל

I:\DATA\Doc14300\14327m1.doc

2011 במרץ 31 11/1M14327 מספרנו:

לכבוד קיסריה השקעות בע"מ

נ.,א.ג. (עדכון) שומת מקרקעין מקיפה – חוות דעת

אומדן שווי חלק מפרויקט "חצרות יפו" הנדון:

ומקומות חניה חלק משטחי מסחר, מרתפים

יפו-תל אביב ,דרך שלמה -שדרות ירושלים -התקומה רחוב

ם, נבדק הנכס שבנדון למטרת אומדן שוויו ולהלן חוות הדעת:בהתאם לבקשתכ

אומדן שווי שוק מקונה למוכר מרצון. (הסכום שניתן לקבל :מטרת חוות הדעת

ממכירת נכס בעסקה בתום לב בין קונה מרצון ומוכר מרצון,

בעסקה שאינה מושפעת מיחסים מיוחדים הפועלים בצורה מושכלת

כספיים ישום חשבונאות בינלאומית , לצורך דוחות)בין הצדדים

I.F.R.S תקן ,IAS 40 – נדל"ן להשקעה (ומקבילו הישראלי תקן

16.(

אני מסכים כי חוות דעתי זו תיכלל בדיווחים מיידים של החברה

המפורסמים לצבור. הנני מציין כי לא הורשעתי בעבירה המנויה בסעיף

ה על פי חוק ניירות ולא בעביר 1999 –(א) לחוק החברות התשנ"ט 222

.1968 –ערך, התשכ"ח

ירון ספקטור : שם המעריך

I:\DATA\Doc14300\14327m1.doc 2עמוד

נסיון בביצוע הערכות שווי לצרכים חשבונאיים בתאגידים מדווחים:

ביג מרכזים מסחריים, הכשרת הישוב, הפניקס, גמול -המעריך ביצע הערכות שווי בין היתר לחברות

כסים ובניין, מגדלי עסקים, גילץ, משהב, ברגוריאן, חברה להשקעות וגמול מלונאות, מעוז דניאל נ

ישראלום, מנופים פיננסיים, אשדר חברה לבניה, בית גיל הזהב, מלונות שרתון, קיסריה השקעות.

קיסריה השקעות בע"מ (על ידי מר יונתן אייזקס, חשב החברה) : זמין חוות הדעתמ

פירטי השכלה וניסיון מקצועי

.1988 - בהצטיינות -תואר ראשון בכלכלה ומינהל עסקים - ןאוניברסיטת בר איל -

.1996 - תואר שני במינהל עסקים, התמחות בשיווק -

.1990 - בהצטיינות -שמאות מקרקעין וניהול נכסים - אוניברסיטת תל אביב -

"ב"פנקס שמאי המקרקעין 296שמאי מקרקעין מוסמך על פי חוק שמאי המקרקעין, מספר רישום -

בישראל".

29.12.2010 : מועד הזמנת חוות הדעת

על ידי חברת 24.03.2008קיימת התחייבות לשיפוי אשר ניתנה בתאריך : התחייבות לשיפוי

, לפיו חשב החברה)- (באמצעות מר יונתן אייזקס קיסריה השקעות בע"מ

מתחייבת החברה לשפות את השמאי באם תוטל עליו חבות כספית

לשומה בגין כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה, מכל סוג שהוא.בקשר

הנסיבות בגינן בוצעה I.F.R.Sלצורך דוחות כספיים ישום חשבונאות בינלאומית : ההתקשרות

על ידי אורן 30.3.2011וביום 16.1.2011ביום ובנכס בוצע יםביקור : בנכס תאריך הביקור

שגיא שמאי מקרקעין.

2010בדצמבר 31 : המועד הקובע לחוות הדעת

הסכמת עורך חוות הדעת על פרסומה בציבור:

הנני נותן בזאת את הסכמתי כי חוות דעת זו תצורף לדו"חות כספיים של החברה וכן את הסכמתי כי חוות

דעת זו תפורסם בציבור.

הערות לשכר הטרחה:

ניות לעניין חוות הדעת.שכר הטרחה הינו סכום קבוע ללא הת


:(זיהוי נשוא ההערכה) פרטי הנכס

7088 : גוש

)20(מספר חלקה ישן 85 : החלק

1,2,3,4,5,6,7 -קומת מרתף : חלקות משנה

9,10,85,86,120,121,166,190,191,193 -קומת קרקע

מ"ר 1,766.7 - קומת מרתף : 1סה"כ שטח רשום

מ"ר 1,577.23 -קומת קרקע

מסחר מרתף במ"ר 2מסחר קומת קרקע במ"ר בנין : שטח בנוי

שירות עיקרי

(מעברים)

שירות עיקרי

(מעברים)

1 406 - - -

2 185 - - -

3 496 97 902 214

4 330 15 513 23

מ"ר 237 מ"ר 1,415 מ"ר שרות 112 מ"ר עיקרי 1,417 סה"כ

מקומות חניה אפקטיביים. 2953-המכיל כבנוסף חניון תת קרקעי

, דרך 15, שדרות ירושלים 24פרויקט "חצרות יפו", רחוב התקומה : כתובת

.יפו-תל אביב ,21, שדרות ירושלים 2שלמה

(ראה פרק "הזכויות בנכס").חכירה מהוונת ממנהל מקרקעי ישראל : זכויות

מידע מרוכז מפנקס הזכויות, כמפורט בפרק "הזכויות בנכס, בהמשך חוות הדעת. בהתאם לפלט 1שטח במ"ר נטו על בסיס מדידה שנערכה על ידי יצחק בן אבי (תשריט בית משותף לא חתום), מודד מוסמך 2

, בניכוי שטחים שנבנו ללא היתר בניה.24.1.2007) מיום 618מספר ן(רישיו 295מקומות חניה אפקטיביים, ברם בהתאם להודעת בעלי הזכויות קיימים בפועל רק 316בחוזה המכר מצוין 3

מקומות חניה. כמו כן לא הוצגו חוזי חכירה עבור מקומות החניה.


תיאור הנכס והסביבה

במתחם הרחובות: רחוב הממוקם ,"חצרות יפו" טחי מסחר ומרתף בפרויקטשנשוא חוות הדעת מהווה

.יפו-בעיר תל אביב, דרך שלמה -שדרות ירושלים -התקומה

רק חלק ממנו, הוקם על מהוויםנשוא חוות הדעת שטחי המסחר והמרתף , כאשר הפרויקט בשלמות

.)20(מספר חלקה ישן 85, חלקה 7088קרקע הידועה כגוש

דרך ממערב, שדרות ירושליםיפו, באזור התחום בין העיר שלבחלקה הצפוני ממוקם חצרות יפו טפרויק

התקומה ממזרח.רחוב ומצפון שלמה

ציר תנועה מרכזי החוצה את יפו מצפון לדרום, מאופיין בפעילות מסחרית בקומת שדרות ירושלים מהווה

וכנן תוואי הרכבת הקלה., במרכז השדרה מתהקרקע לצד מגורים בקומות העליונות

דרך שלמה מהווה ציר תנועה מרכזי ממערב למזרח החוצה את השכונות הדרומיות של העיר תל אביב.

רחוב התקומה מהווה רחוב פנימי כאשר בחלקו הצפוני לאורך החזית המזרחית של הפרויקט מעבר

ציבורי להולכי רגל הסגור לתנועת כלי רכב.

וכולל: כבישים, מדרכות, תאורת רחוב, ביוב וכו'. ברובו הפיתוח הסביבתי מלא

להלן מפת הסביבה ומיקום הפרויקט:

איתור המקרקעין שבנדון על גבי מפת עיר


כולל:ייחודי אשר ושטחי מסחר מגורים פרויקטמהווה "חצרות יפו" פרויקט

ארבע עד שבע קומות.בני ) 4 ,3 ,1,2 בנין מספר (בנינים: ארבעהיחידות דיור ב 186 -

קומת קרקע מסחרית. -

קומת מרתף מסחרית . -

חניון ציבורי. -

סאונה לרווחת הדיירים. ,מועדון כושר ,בריכת שחיה -

שטח מעברים ציבוריים הכולל פיתוח סביבתי ופסלים אומנותיים. -

.1996-2004בין השנים –הפרויקט נבנה במספר שלבים

תחזקת חברת ניהול.את הפרויקט מפעילה ומ

להלן תצלום אוויר של הפרויקט:

1בנין מספר

4בנין מספר

3בנין מספר 2בנין מספר


.ם ברמת גמר טובה הכוללת חיפוי חיצוני באבן נסורהיבנוי םהבנייני

, לוביים ת נוסעים בכל כניסהו, מעלי+ מערכת אינטרקום יסה מזוגגת אלומיניוםדלת כנבכניסה לכל בנין

וכד'.ס"מ 60X30מרוצפים שיש

ס"מ. 20X20ריצוף קרמיקה צבעונית – םלוביים קומתיים בתוך הבנייני

ריצוף אבן משתלבת, עמודי תאורה דקורטיביים. –מעברים משותפים בין הבניינים

של הפרויקט טוב.מצבו הפיזי והתחזוקתי

מקומות חניה אפקטיביים + 295, כוללים 3 - , ו2, 1קומת המרתף וחלק מקומות הביניים בבניינים מספר

מקומות חניה אשר צמודים לדירות בפרויקט . 60

.החניון פועל בתפוסה חלקית

על ידי מופעל בחלקוו החניון מושכר בחלקו על ידי "חברת קיסריה השקעות בע"מ" (מזמין חוות הדעת)

.1(חברת "מציצים בנמל בע"מ") מפעיל חיצוני

מ"ר מתוך שטחי 48 -הפרויקט שבנדון הוקם לפי היתרי בניה למעט חריגות קלות בשטחי המסחר (כ

מ"ר בשטחי המסחר בקומת המרתף (ובנוסף מקומות חניה בקומות 115 -המסחר בקומת הקרקע וכ

חסנים, חדר אשפה, חדר מזגנים וכו') הוקמו ללא היתר בניה. אשר נבנו לשימוש מ ןהמרתף של הבניי

מטעמי שמרנות השטחים שנבנו ללא היתר לא הובאו בחשבון באומדן השווי.

286- עם חברת "מציצים בנמל בע"מ" ל 1נחתם חוזה שכירות על ידי חברת "קריסטל לייק" 23.2.2000בתאריך 1

.2010עי. חוזה השכירות הסתיים במהלך חודש פברואר מקומות חניה בחניון תת קרקבהתאם לדיווח של מזמין חוות הדעת עולה כי חברת "מציצים בנמל בע"מ" ממשיכה להשתמש בחלק מקומת

המרתף לחניון כלי רכב, מבלי לשלם דמי שכירות (אך ממשיכה לשלם ארנונה ודמי ניהול).


(יצוין כי במועדי הביקור בנכס בו הם ממוקמים ניםנשוא חוות הדעת והבניישטחים להלן תאור ה

ר נשוא חוות הדעת הושתת על ביקור חלקי התאפשרה הכניסה רק לחלק משטחי המסחר והמרתפים. תאו

:תשריט בית משותף) טיוטותזה, על תשריטי היתרי הבניה ועל

1בניין

פונה בחזית צפונית לרחוב שלמה.. 4לבניין וממזרח, בסמוך הפרויקטשל הצפון מזרחיממוקם בחלק

מקלט.חדרי שירות ו ,חדרי מדרגות ומעליות ,לובי כניסה ,מסחר –בקומת הקרקע

יחידות דיור בגדלים 70 –חניון לרכבים. בקומה שנייה ועד שישית –בקומה הראשונה (מעל קומת הקרקע)

חצרות פרטיות ומרפסות גג. ,שונים הכוללות מרפסות

בריכת שחיה וחדר כושר המשמשים את כל יחידות המגורים בפרויקט "חצרות יפו". –בקומה שביעית

:1בקומת הקרקע בבניין מספר -וא חוות הדעת להלן תיאור שטחי המסחר נש

זיהוי בתשריט

המהווה טיוטא

1לבית משותף

שטח בנוי במ"ר

נטו לא כולל קירות

ורכוש משותף

הערות ביחס מצב חזקה כיוונים

להיתר הבניה

10

מזרח –דרום מ"ר נטו 155-כ

פונה למעברים

משותפים

בפרויקט ללא

חשיפה לרחוב

ראשי

ת קיסריה משרדי חבר

השקעות בע"מ

מ"ר 155-כ

סווגו כשטח

עיקרי

מערב –דרום מ"ר נטו 251-כ 9


משותפים

בפרויקט ללא


ראשי

חנות בחלקו הדרומי

."ל"גלית רובניק תמושכרה

יחידה בחלקו הצפוני

עדה חפץ המושכרת ל "

"ואנג'לה גרייב

מ"ר סווג 251-כ

כשטח עיקרי

מ"ר סווג 406-כ מ"ר נטו 406 -כ "כסה

כשטח עיקרי

רמת הגמר בחנויות כוללת ברובה: ריצוף קרמיקה. - מערכת כיבוי אש אוטומטית (ספרינקלרים) - ויטרינות זכוכית ואלומיניום -

בית משותף (טרם נחתם) אשר הוכן על ידי יצחק בן אבי, מודד הזיהוי והחלוקה ליחידות בהתאם לתשריט 1

.19.12.2008מיום 1ובהתאם לטיוטת תשריט לתיקון מספר 24.1.2007) ביום 618מספר ןמוסמך (רישיו


2בניין

ית . פונה בחזית צפונ3ומצפון לבנין מספר 4לבניין וממזרח, בסמוך הפרויקטשל המזרחיממוקם בחלק

ומערבית לחלק הפנימי של הפרויקט . חזית מזרחית לרחוב התקומה.

חדרי שירות ומקלט. ,חדרי מדרגות ומעליות ,לובי כניסה ,מסחר –בקומת הקרקע

חניון לרכבים. –בקומה הראשונה (מעל קומת הקרקע)

רפסות גג.יחידות דיור בגדלים שונים הכוללות חצרות פרטיות ומ 32 –בקומה שנייה ועד שישית

:2בקומת הקרקע בבניין מספר -להלן תיאור שטחי המסחר נשוא חוות הדעת


המהווה בסיס

לרישום בעתיד

1כבית משותף


נטו לא כולל קירות


הערות ביחס להיתר מצב חזקה כיוונים

הבניה

86

מזרח מ"ר נטו 53-כ

פונה למעבר

המשותף

משרדי מושבשי

2חברת הניהול

מ"ר סווגו כשטח 48 -כ

עיקרי

מ"ר בנויים ללא 5-כ

היתר בניה.

מזרח-צפון מ"ר נטו 137-כ 85

פונה למעבר

המשותף

מושכר ל"סאל

שמלות כלה וערב"

(פנינה טורנה)

מ"ר סווגו 137-כ

כשטח עיקרי

מ"ר שטח עיקרי 185-כ מ"ר 190 -כ סה"כ

מ"ר הוקמו ללא 5-כ

היתר בניה

רמת הגמר ביתר החנויות כוללת ברובה:

ריצוף קרמיקה. -

מערכת כיבוי אש אוטומטית (ספרינקלרים). -

ויטרינות זכוכית ואלומיניום. -

הזיהוי והחלוקה ליחידות בהתאם לתשריט בית משותף (טרם נחתם) אשר הוכן על ידי יצחק בן אבי, מודד 1

.19.12.2008מיום 1ובהתאם לטיוטת תשריט לתיקון מספר 24.1.2007) ביום 618ר מספ ןמוסמך (רישיו , בהתאם2010הסתיימה במהלך שנת 86תקופת השכירות על פי חוזה השכירות עם חברת הניהול ביחידה מספר 2

ם למידע שהתקבל על יד מר יונתן אייזקס, חשב חברת קיסריה השקעות בע"מ עולה חברת הניהול השוכרי , טרם נחתם חוזה חדש בין הצדדים.2007ממשיכים להשתמש במושכר ולשלם דמי השכירות על פי החוזה משנת


3בניין

, פונה בחזית מערבית לשדרות 4 - ו 2 נים מספרלבניי ומדרום, בסמוך הפרויקטשל הדרומיממוקם בחלק

מסחר, לובי כניסה, חדרי מדרגות ומעליות, –רחוב התקומה. בקומת הקרקע ירושלים, חזית מזרחית ל

חניון לרכבים. –חדרי שירות, ביתן אשפה. בקומה הראשונה (מעל קומת הקרקע)

יחידות דיור בגדלים שונים הכוללות חצרות פרטיות ומרפסות גג. 44 –בקומה שנייה ועד שביעית


המהווה בסיס לרישום

1בעתיד כבית משותף

שטח בנוי במ"ר נטו לא כולל

קירות ורכוש משותף

הערות מצב חזקה

חוזה מ"ר נטו 355-כ 5

שכירות

דני מזרחי

מ"ר סווגו כשטח כעיקרי 338 –כ

מ"ר סווגו כשטח שרות 4-כ

מ"ר קיימים ללא היתר 13-כ

2דני מזרחי מ"ר נטו 95-כ 6

מ"ר סווג כשטח עיקרי 9 –כ

מ"ר סווג כשטח שרות 86 -כ


שכירות

דני מזרחי

מ"ר סווג כשטח שרות 43 -כ

4

חוזה מ"ר נטו 220-כ

שכירות

מקשב

מ"ר סווגו כשטח עיקרי 160 –כ

מ"ר סווגו כשטח שרות 60 -כ

חוזה מ"ר נטו 113-כ

שכירות

/ דג הזהב

דני מזרחי

בניהמ"ר הוקמו ללא היתר 77-כ

מ"ר סווגו כשטח עיקרי 15 –כ



שכירות

/ זהבהדג

2דני מזרחי

מ"ר סווגו כשטח עיקרי 380-כ

מ"ר סווגו כשטח עיקרי 902 –כ מ"ר נטו 1,206-כ סה"כ


מ"ר ללא היתר 90 -כ


.19.12.2008מיום 1ספר ובהתאם לטיוטת תשריט לתיקון מ 24.1.2007) ביום 618מספר ןמוסמך (רישיו חלק מהיחידה מושכרשטח היחידה אינו מצוין בהסכם השכירות, ברם בהתאם לדיווח בעלי הזכויות (המשכיר) 2

מזרחי. לדני


3שטחי המסחר בקומת הקרקע בבניין מספר רתיאולהלן



לרישום בעתיד כבית

1משותף


נטו לא כולל

קירות ורכוש

משותף

הערות ביחס להיתר הבניה מצב חזקה כיוונים

צפון מ"ר נטו 450-כ 120


משותפים

חוזה שכירות

דני מזרחי

וגו כשטח עיקרי מ"ר סו 310 –כ

מ"ר סווגו כשטחי שרות 97-כ

מ"ר נבנו ללא היתר 43 –כ

מזרח –צפון מ"ר 186-כ 121

חזית לשדרות

ירושלים

ולמעברים

משותפים


לודמילה גרשגורן


מ"ר שטח עיקרי 496-כ מ"ר נטו 636-כ סה"כ

מ"ר שטחי שרות 97-כ

מ"ר ללא היתר בניה 43 -כ

רמת הגמר בחנויות כוללת ברובה:

ויטרינות זכוכית ואלומיניום בחזיתות. -

מערכת כיבוי אש אוטומטית (ספרינקלרים). -


.19.12.2008מיום 1ובהתאם לטיוטת תשריט לתיקון מספר 24.1.2007ביום )618מספר ןמוסמך (רישיו


4בניין

אגפים נפרדים מחוברים במפלס 2- לאורך שדרות ירושלים. מורכב מ, הפרויקטשל המערבי ממוקם בחלק

.שמעלהקומה

חר, לובי כניסה, חדרי מדרגות ומעליות.מס –בקומת הקרקע

יחידות דיור בגדלים שונים. 40 –בקומה הראשונה ועד השלישית

4להלן תאור שטחי המסחר בקומת המרתף בבניין מספר


המהווה בסיס לרישום

1בעתיד כבית משותף

שטח בנוי במ"ר נטו לא כולל

קירות ורכוש משותף

הערות מצב חזקה

מושכר מ"ר נטו 222-כ 1

ל"מרינה

דודקה".

מ"ר סווגו כשטח כעיקרי 209 –כ


ברובו פנוי ולא מ"ר נטו 339-כ 2

רמת מאוכלס (

), מעטפת

2011בינואר

חוזה נחתם

שכירות עם

עיצוב כלות "

"בע"מ משה

לגבי שטח של

2מ"ר 130-כ


מ"ר סווגו כשטח שירות 23-כ



נירית בל

66-בשטח של כ

מ"ר

מ"ר סווגו כשטח עיקרי 513-כ מ"ר נטו 561-כ סה"כ



מעבר דרך היחידה המסחרית כוללת אינו כולל רמת גמר ואינה 2שבחלקו הצפוני של יחידה מספר ןהמחס

.שמעליההצמודה להם בקומת הקרקע


.19.12.2008מיום 1ובהתאם לטיוטת תשריט לתיקון מספר 24.1.2007) ביום 618מספר ןמוסמך (רישיו2

.אם להסכם שכירותבהת


4להלן תאור שטחי המסחר בקומת הקרקע בבניין מספר

זיהוי בתשריט אגף


לרישום בעתיד

1כבית משותף

שטח בנוי

במ"ר נטו לא

כולל קירות


הערות ביחס להיתר הבניה מצב חזקה כיוונים

-קרקע

דרומי

מזרח –מערב מ"ר נטו 119-כ 193

מערבית חזית

לשדרות

חזית ירושלים ו

מזרחית

למעברים

,משותפים

חזית צפונית

(יחידה מספר

) כולל 166


שלמה


"ת בל אשכנזי"נירי

מ"ר סווג כשטח 114 –כ

עיקרי


זה שכירות "ליאור חו מ"ר נטו 73-כ 191

סגל"

מ"ר סווג כשטח עיקרי 73-כ

עיצוב " הסכם שכירות מ"ר נטו 62-כ 190

– "בע"מ משהכלות

מ"ר סווג כשטח עיקרי 57 –כ


-קרקע

צפוני

היחידה במועד הביקור מ"ר נטו 91-כ 166

מושכרת ל"מרינה

.2דודקה"

סווג כשטח עיקרימ"ר 86 –כ


מ"ר שטח עיקרי 330-כ מ"ר נטו 345-כ סה"כ

מ"ר שטחי שרות 15-כ

:להלן סיכום השטחים נשוא חוות הדעת

שטחי מסחר מרתף במ"ר שטחי מסחר קומת קרקע במ"ר בנין

שירות עיקרי שירות עיקרי

1 406 - - -

2 185 - - -

3 496 97 902 214

4 330 15 513 23

מ"ר שרות 237 מ"ר עיקרי 1,415 מ"ר שרות 112 מ"ר עיקרי 1,417 סה"כ

הזיהוי והחלוקה ליחידות בהתאם לתשריט בית משותף (טרם נחתם) אשר הוכן על ידי יצחק בן אבי, מודד 1 .19.12.2008מיום 1ובהתאם לטיוטת תשריט לתיקון מספר 24.1.2007) ביום 618מספר ןמוסמך (רישיו

2 הקרקע בשלבי שיפוץ מתקדמים. וכרת, קומתשבמועד הביקור קומת המרתף מאוכלסת ובשימוש ה


: 1)1031.12.20שעורי תפוסה נכון למועד הקובע (

מסחר בקומת קרקע

שעור תפוסה שטח פנוי שטח מושכר שטח עיקרי + שרות בנין

62% 1552 251 (עיקרי) 406 1

74% 48 137(עיקרי) 185 2

3 593 593 0 100%

4 345 283 62 82%

82% 265 1,264 1,529 סה"כ

מסחר בקומת מרתף

שעור תפוסה שטח פנוי שטח מושכר שטח עיקרי + שרות בנין

44% מ"ר 597 מ"ר 1,055 מ"ר 1,652 4+ 3

שיעור התפוסה הינו לפי בדיקה של החתום מטה בנטרול השטחים שקיימים ללא היתר בניה. 1 מ"ר בשימוש עצמי של חברת קיסריה השקעות ועל כן מוגדר כשטח פנוי. 155-שטח של כ 2


תצלומי הנכס

פרויקט "חצרות יפו" מכיוון צפון לים פרויקט "חצרות יפו" מכיוון שדרות ירוש

מבט על השדרה הפנימית בפרויקט "חצרות יפו"

- 1מבט על מרתף חניה - 2מבט על מרתף חניה


1חלק מיחידה מספר , וקומת המרתף הצמודה לה 193יחידה מספר קומת קרקע

"נירית בל") בשכירות(

2יחידה מספר , וקומת המרתף הצמודה לה 166 יחידה מספר קומת קרקע

")דודקה מרינה(בשכירות "

2יחידה מספר מ קומת מרתף חלק ")(בשכירות " גלית רוביניק 9ה מספר יחיד

על פי "עיצוב כלות משה בע"מ"ושכר להמשטח ( )27.1.2011 –מ חוזה שכירות


1הרקע התכנוני

,2.6.1955בתאריך 418י.פ. מספר ב אשר פורסמה למתן תוקף ,250מספר בנין עיר בהתאם לתוכנית .א

.2"מגרשים מיוחדים"-סומנו המקרקעין נשוא חוות הדעת ביעוד ל

,הועדה המקומית רשאית לקבוע מדי פעם בפעם את אחוזי הבניהנקבע כי בהתאם להוראות התכנית

המגרשים המיוחדים. הבניינים המותרים עבור הבניינים אשר יוקמו על םוהשימושי םגובה הבנייני

,אשר יוקמו על מגרשים אלה יהיו לתועלת הציבור ויוכלו להיות גם בעלי אופי מסחרי כגון: בתי מלון

,הבראה ,נופש ,חנוך ,הבנייני אדמיניסטרצי ,מוסדות ציבוריים ,משרדים ,אולמי אספות ,בתי קולנוע

או לכל מטרה אחרת לפי אשור הועדה המחוזית.

בין , 8.5.1958בתאריך 598, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. מספר 500לתכנית בנין עיר מספר בהתאם .ב

מטרות התכנית שינוי תוואי של רחובות, בטול רחובות מאושרים ופתיחת רחובות חדשים.

בהתאם לתשריט התכנית סומנה הרחבת דרך שלמה בגבול הצפוני של המקרקעין נשוא חוות הדעת.

יט התכנית המאושרת:להלן קטע מתשר

תכנוני בעיריית תל אביב קת מידעמחלבהמידע בפרק "הרקע התכנוני" מושתת, בין היתר, על פי מידע שהתקבל 1

המתוארות לעיל הינן על פי הבנה ופרשנות סבירה לתוכניות בניין עיר, במועד . זכויות הבניה 6.1.2011בתאריך עריכת חוות הדעת, ואינן מחייבות את הוועדה המקומית לתכנון ולבניה.

2הוחלט בין השאר 250רות לתכנית מספר תוספת שטחי שי - 1996ב' מחודש מאי 164בהתאם לפרוטוקול מספר

שלא יעלה על רשטחי שירות על פי המפורט בתקנון התכנון והבניה בשיעויותרו , כירות עילייםתוספת שלגבי מהשטחים העיקרים המותרים בהוראות התכנית. 25%

הרחבת הדרך


למה), אשר פורסמה (שד' ירושלים פינת ש "המגרש הגדול" – 12ב.מ/ – 2515בהתאם לתכנית מספר .ג

פיתוח אזור שד' עולה, כי בין מטרות התכנית 8.12.1991מתאריך 3956למתן תוקף בי.פ. מספר

שמירת אופיו מגורים לאורכוה ותגבורירושלים כמרכז פעילות מעורבת של מסחר ומגורים תוך חיזוק

,הכולל מסחר בקומת הקרקע ,העירוני המיוחד על ידי קביעת יעודי קרקע חדשים: מגורים מיוחד

הקצאת וביטול דרכים. ,שטח ציבורי פתוח ,מבני ציבור ,תעשיה ומלאכה

להלן ,) ושטח ציבורי פתוחמגרש "א'"המקרקעין נשוא חוות הדעת סומנו כאזור מגורים מיוחד (

תשריט התכנית:איתור סביבת המקרקעין שבנדון על גבי

דרך שלמה

שדרות ירושלים


-להלן התכליות באזור מגורים מיוחד בהתאם להוראות התכנית

שקה בתנאי שלא שירותים נלווים למגורים ובתי אוכל ומ ,מסחר קמעונאי ,מגורים – בקומת הקרקע

יהוו מטרד למגורים הסמוכים.

.מגורים – בכל הקומות

פריקה וטעינה; שירותי עזר ואחסנה הקשורים למסחר ובתי האוכל בתחום ,חניה - במרתפים

המגרש.

שטח בנוי:

היקף הבניה לא יעלה על המפורט בטבלה לעיל: )1

מ"ר. 70מסה"כ הדירות יהיו בשטח של עד 20% )2

,השטחים המצוינים יהיו שטחים מרביים למסחר. תותר חלופת מגורים לשטחים הנ"ל )3

.65%והשלמת בניה למגורים בקומת הקרקע עד לתכסית קרקע של

חי הבניהשטחים המפורטים להלן לא יכללו בשט

כל שטחי המרתפים. )1

פיר מעליות ושטחי פריקה וטעינה ,לובי כניסה למגורים ,טכניים םשירותי ,מבני עזר )2

המהווים חלק מהמבנה והדרושים לתפעולו.

קומת עמודים מפולשת ומעברים מקורים שבהם יש זכות מעבר חופשי לציבור. )3

הוראות נוספות:

120יותקנו בנוסף למפורט לעיל לפחות ,ובשצ"פ הגובל ממזרח למגרש א' –בתחום מגרש "א'"

תת קרקעית. ,מקומות חניה כחניה ציבורית

תינתן זיקת הנאה לציבור, אשר ישמשו כמעברים להולכי רגל בלבד ולא תורשה -שטחים פתוחים

יהיה לקבוע בהם בהם בניה, סגירה או הקמת מחסומים. המעברים יהיו בלתי מקורים אולם ניתן

קטעים שיוקרו בחומרים קלים.

מספר

מגרש

שטח

המגרש

בדונם

תכסית

ירביתמ

מסחר ומגורים

בקומת הקרקע

(במ"ר)

מגורים

(במ"ר)

מגורים

(ביח"ד)

סה"כ שטח

במ"ר

17,500 127 13,740 3,750 65% 8.33-כ א

5,225 38 4,125 1,110 1.5-כ ב

4,200 32 3,300 900 65% 2.0-כ ג

1,435 16 1,435 65% 0.87-כ ד

2,100 14 1,650 450 65% 1.0-כ ה

30,460 227 24,250 6,210 13.7-כ סה"כ


נשוא ,16.11.1997מיום 4587אשר אושרה למתן תוקף בי.פ. 2606בהתאם לתכנית בנין עיר מספר .ד

חוות הדעת סומן באזור מגורים מיוחד ושפ"פ.

בין מטרות התכנית פיתוח אזור שד' ירושלים כמתחם ל ושימושים מעורבים ולחזק את שדרות

.יים כציר אורבני ייחודירושל

איתור סביבת המקרקעין שבנדון על גבי תשריט התכנית.להלן

נשוא חוות הדעתמיקום

התכליות המותרות באזור מגורים מיוחד:

- בכל הקומות

קהילה ותרבות ,נוךמוסדות חי כמו כן יותרו שימושים בעלי אופי ציבורי כגון: אכסון מלונאי. ,מגורים

לאחר פרסום כנדרש בחוק לגבי הליך שימוש חורג.

- בקומת הקרקע

ירותים אישיים ומשרדים.ש ,יותרו גם שימושי מסחר קמעונאי ,בנוסף לאמור לעיל

ואומנות יותרו בקומת מרפאות ויצור מעשי מלאכה זעירה ,מכוני בריאות וכושר ,פתיחת בתי אוכל

הקרקע בלבד ובתנאים.

השימושים במרתפים יהיו רק עבור שטחי שירות.


- 2515לתכנית מפורטת 1997לשנת 1(שינוי מספר "חצרות יפו" – א' 2515בהתאם לתכנית מספר .ה

לשפר הינה עולה, כי בין מטרות התכנית 9.8.2000מיום 4908.), אשר אושרה למתן תוקף בי.פ. 12ב.מ.

על ,2515השוק ובכך לשפר את יכולת מימושה של תכנית מפורטת את התאמת אופי הפרויקט לתנאי

ידי :

יח"ד, ללא הגדלת 187-ל 2515על פי תכנית מפורטת ,127- א. הגדלת מספר יח"ד המותר לבניה מ

בחוק. 8א'(א') סעיף קטן 62בכפוף לסעיף ,השטחים המותרים לבניה

תחום התכנית.מקומות חניה תת קרקעיים על תקניים ב 70- ב. דרישה ל

מיום 4978, אשר אושרה למתן תוקף בי.פ. יפו-תכנית חניה לתל אביב - "ח"בהתאם לתכנית מספר .ו

, עולה, כי תקן מקומות החניה הינו כדלקמן:16.4.2001

דירה עד דירה אחת בהתאם לשיקול דעת 3/4מקום חניה אחד לרכב פרטי לכל - מ"ר 120לדירה עד

הועדה המקומית.

דירה עד 1/2מקום חניה אחד לרכב פרטי לכל -מ"ר בבית שיש בו יותר מדירה אחת 120על לדירה מ

דירה בהתאם לשיקול דעת הועדה המקומית. 3/4

- יהיה בהתאם לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) התשמ"ג -תקן החניה שלא למגורים

היתרי בניה. או בהתאם לתקן אחר שיהיה תקף בעת הגשת הבקשות ל ,1983


אשר הוכנה לפי חוק רישום ,תל אביב חצרות יפו 3/05/32בהתאם לתכנית שיכון ציבורי מספר .ז

קביעת תכנית –, עולה כי מטרת התכנית 4.9.2001שיכונים ציבוריים ואושרה למתן תוקף בתאריך

לחוק. ברת תוקף "לשיכון ציבורי" לביצוע פעולות מדידה ורישום בפנקסי המקרקעין בהתאם

להלן איתור סביבת המקרקעין שבנדון על גבי תשריט התכנית.

בשטח המסומן בתשריט בקווים

אלכסוניים בצבע שחור תרשם זיקת

הנאה לטובת הציבור, זכות מעבר

להולכי רגל במפלס הקרקע.

, 18.3.2003מיום 5167, אשר אושרה למתן תוקף בי.פ. מרתפים - " 1"עת מספר בהתאם לתכני .ח

נקבעו הוראות מקיפות לבניית מרתפים ולשימוש בהם, בין ההוראות:

-(ללא דירות צמודות קרקע) בניני מגורים

תכליות מותרות בקומת המרתף העליונה ובקומה שמתחתיה:

ם נלווים למגורים.שטחי ,שטחי שירות כלליים

תכליות מותרות בקומות המרתף התחתונות:

מחסנים דירתיים. ,שטחי שירות כלליים

(לא יותרו מגורים במרתף)


אביב, –רכבת קלה תת קרקעית ובמפלס הקרקע במטרופולין תל - "1/5תממ " מספר בהתאם לתוכנית .ט

לה כי מטרות התוכנית כוללות בין , עו25.12.2003מיום 5258מספר .אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ

היתר קביעת תוואים לפיתוח מערכת הסעת המונים במטרופולין תל אביב באמצעות התווית קו של

א' זאת במטרה להקל על בעיות הגודש 23רכבת קלה תת קרקעית ובמפלס הקרקע, עפ"י תמ"א

תחבורה ציבורית יעילה והנגישות התחבורתית במטרופולין תל אביב ולהוות נדבך עיקרי במערכת

ומתקדמת.

בהתאם לתשריט התוכנית עולה כי שדרות ירושלים מסווגת תוואי מסילת הרכבת הקלה, כאשר

המתחם הממוקם ממזרח ובסמוך למקרקעין שבנדון, מיועדת תחנה במפלס הקרקע.

"1/5תממ "תכנית איתור סביבת המקרקעין שבנדון על גבי תשריט

המקרקעין נשוא חוות הדעת


רישוי

רי בניההית

תאריך נתינת מספר היתר

ההיתר

מהות

דיפון ויסודות ,חפירה 17.10.1994 5-9407741

בנינים נפרדים מעל 4מתחם חדש למגורים עם חזית מסחרית המכיל 21.1.1996 5-960085

3- , ו1,2יח"ד. בנינים 151סה"כ ,קומות 2מרתף משותף בעומק של

מפולשת – ההשנייבמפלס הקומה מחוברים על ידי מעברים לתנועת רכב

וסגורה בזכוכית לחניה.

לחניה ולאחסון מסחרי. –לחניה, מרתף עליון –מרתף תחתון

בחלק המזרחי של המגרש ובקצה הצפוני פונה לרח' שלמה. -1בנין

מכיל:

מסחר, לובי כניסה למגורים ולמסחר, חדרי מדרגות –בקומת הקרקע

ט, מעברים מקורים. חדרי שירות, מקל ,ומעליות

חניון לרכב. –בקומה השניה

יח"ד, חצרות פרטיות. 17 –בקומה שלישית

יח"ד, מרפסות. 13 –בקומה רביעית

יח"ד. 11 –בקומה חמישית

יח"ד ומרפסות גג. 10 –בקומה שישית

יח"ד, מרפסות גג. 7 –בקומה שביעית

בריכת שחיה וחדרי כושר. –בקומה שמינית

בחלקו המזרחי של המגרש. – 2בנין

מכיל:

לובי כניסה למגורים ולמסחר, חדרי מדרגות ,מסחר –בקומת קרקע

ומעליות, חדרי שירות, מעברים מקורים.

חניון לרכב. –בקומה שניה


אינו חתום. ןהיתר הבניה שנמצא בתיק הבניי 1



ההיתר

מהות

5-960085

(המשך)

-) 2ר המשך (בנין מספ

יח"ד, מרפסות גג. 6 –בקומה רביעית

יח"ד. 5 –בקומה חמישית

יח"ד, מרפסות גג. 3 –בקומה שישית


המשך חדר מדרגות, חדרי שירות. –בקומת הגג

בחלק הדרומי של המגרש בקצה המערבי פונה לשדרות ירושלים. – 3בנין

מכיל:

מסחר, כניסות למגורים ולמסחר, חדרי מדרגות, –בקומת הקרקע

מעליות, חדרי שירות, ביתן אשפה.

חניון לרכב. -בקומה שניה



יח"ד, מרפסות גג. 8 –בקומה חמישית

יח"ד מרפסות גג. 4 –בקומה שישית


,מרפסות גג ,יח"ד אחת בצמוד לאחד מחדרי המדרגות –בקומה שמינית

חדרי שירות.,המשך חדר המדרגות עם חדר החשמל, חדר מכונות למעלית

אגפים 2-בחלק המערבי לאורך שדרות ירושלים. מורכב מ – 4בנין

ניפרדים מחוברים במפלס הקומה העליונה.

מכיל:

סחר, כניסות למגורים ולמסחר, חדרי שירות, חדרי מ –בקומת הקרקע

מדרגות ומעליות.

יח"ד. 17- בקומה שניה

יח"ד, מרפסות גג. 6 –בקומה שלישית


המשך חדרי המדרגות ומדרגות פנימיות מהדירות בקומה –על הגג

העליונה.



ההיתר

מהות

5-960085

(המשך)

– םהבנייניבכל

חדרי שירות בכל הקומות, ,ממ"קים, פרוזדורים, חדרי מדרגות משותפים

סידור מערכת סולרית על הגג ויציאות חירום מהמרתפים.

פיתוח השטח, פרגולות. –על המגרש

מקומות חניה לציבור), מוצעים 120מקומות חניה (כולל 500דרושים

502.

, שינויים פנימיים ובחזיתות 4לבנין מספר 5-960085הפרדת היתר מספר 15.6.1999 5-990557

יח"ד, שינוי במערכת 40-יח"ד ל 31-בבנין והגדלת מספר יחידות דיור מ

הסולרית.

, שינויים פנימיים ובחזיתות 1לבנין מספר 5-960085הפרדת היתר מספר 15.6.1999 5-990558

יח"ד, שינוי במערכת 70 -יח"ד ל 57-ור מוהגדלת מספר יחידות די ,בבנין

הסולרית.

למרתפים, שינויים פנימיים במרתפים 5-960085הפרדת היתר מספר 16.6.1999 5-990556

ובחניה.

, שינויים פנימיים בחזיתות 2לבנין מספר 5-960085הפרדת היתר מספר 23.9.1999 5-990903

יח"ד, שינוי במערכת 32-ל יח"ד 27-בבנין והגדלת מספר יחידות דיור מ

הסולרית.

, 3הארכת תוקף להחלטת הועדה לבקשה להפרדת היתר לבנין מספר 23.9.1999 1 5-990904

יח"ד, שינוי 9- יח"ד ל 36-שינויים בבנין והקטנת מספר הדירות מ

במערכת הסולרית.

דות דיור יחי 44במחם "חצרות יפו" וסידור 3שינויים בבנין מספר 16.6.2005 250440

,במעטפת המאושרת מעל קומת קרקע מסחרית וקומה שניה לחניה

–הכוללים

יחידות דיור בנות 2- חלוקת דירה אחת בצד המזרחי ל –בקומה שלישית

מרפסות גג עם ,דירות קיימות 8-חדרים עם חדרי שירות בנוסף ל 2

פרגולות עץ (לפי ההיתר המקורי).

מעליות ,חדרי מדרגות עם ממ"קים גרעינים של 2המשך –בכל הקומות

וחדרי מכונות משותפים.

חדרים, מרפסות גג עם 3-ו 2יחידות דיור בנות 9 –בקומה הרביעית

יחידות דיור בחזית המערבית. 2-פרגולות עץ ל

1

ום.אינו חת ןהיתר הבניה שנמצא בתיק הבניי



ההיתר

מהות

250440

(המשך)

מרפסות גג עם ,םחדרי 3-ו 2יחידות דיור בנות 9 –בקומה החמישית

דירות בחזית המערבית. 2-פרגולות עץ ל

חדרים עם מרפסות גג 3- ו 2יחידות דיור בנות 8 –בקומה השישית

ופרגולות עץ.

מרפסת גג עם ,חדרים 3- ו 2יחידות דיור בנות 7 –בקומה השביעית

פרגולה לדירה המערבית.

,דרגותיחידת דיור אחת בצמוד לאחד מחדרי המ –בקומה השמינית

מרפסות גג.

מערכת סולרית. ,המשך חדר מכונות למעלית –על הגג העליון

פיתוח שטח (לפי ההיתר המקורי). –על המגרש

תעודות גמר

מספרבניה עבור היתר מהות תאריך מספר תעודת גמר

– 1בנין מספר 20.11.2005 250204

יחידות דיור 70

940774

960085

990558

– 2בנין מספר 20.11.2005 250207


960085

990903

– 3בנין מספר 20.11.2005 250206


960085

990904

250440

– 4בנין מספר 20.11.2005 250205


940774

960085

990557

רישיון עסק

יה השקעות בע"מ", הגשה בקשה לקבלת בהתאם לדיווח שנמסר על ידי מזמין חוות הדעת, חברת "קיסר

תקנים מילוי ה םחלק מהתנאים לקבלת רישיון עסק הינ רישיון עסק למקרקעין שבנדון (למרתפי החניה).

ים אלו החלה החברה בביצוע עבודות פנימיות בהתאם לדרישות כיבוי בימ"כיבוי אש", הנדרשים ע"י

.1טרם התקבל רישיון העסק אש.

1

בהתאם לאישור מאת חברת קיסריה השקעות בע"מ לעניין "רישוי עסקים מרתף חניה בחצרות יפו" עולה כי נותרו מספר עבודות לביצוע כגון: תיקון מפוחים, השלמת מערכות גילוי אש, גמר עבודות דלתות אש, התאמת שערים

₪. 92,000להסדרת הנושא הינם סריה ליציאות חרום והשלמת שילוט. סה"כ עלויות מוערכות ע"י חברת קי


הזכויות בנכס

תאריך אשר הופק באמצעות האינטרנט ב בתים משותפיםמפנקס מרוכז מידע 1לפלטם בהתא .א

כדלקמן: עולה, בין השאר,, 17.1.2011

מ"ר. 8,292, שטח רכוש משותף: 85, חלקה: 7088גוש:

מ"ר. 2,427זכות מעבר להולכי רגל ללא הגבלה ולצמיתות במפלס הקרקע בשטח -רשומה זיקה

בשלמות. -חלקות משנה שבנדון בבעלות רשות הפיתוח - בעלויות

, התקנות 1969 –פלט מידע זה אינו נסח רישום מאושר או העתק רישום, כמשמעותם בחוק המקרקעין, תשכ"ט 1

והנהלים שעל פיו.2

ראה פירוט הצמדות בפלט המידע המהווה נספח לחוות דעת זו.

חלק ברכוש ומהק שטח במ"ר חלקת משנה

המשותף

2הצמדות

14/1000 מרתף שני כניסה א' 221.67 1

חדרי מדרגות, מעברים,

גגות

22/1000 מרתף שני כניסה ב' 339.48 2

24/1000 מרתף שני כניסה א' 379.97 3

21/1000 מרתף שני כניסה א' וב' 332.54 4

23/1000 מרתף שני כניסה ב' 355.36 5

6/1000 רתף שני כניסה ב'מ 94.66 6

3/1000 מרתף שני כניסה ב' 43.02 7

מ"ר 1,766.7 סה"כ

חלק ברכוש קומה שטח במ"ר חלקת משנה

המשותף

2הצמדות

16/1000 קרקע 251.21 9

חדרי מדרגות, מעברים 10/1000 קרקע 155.46 10

9/1000 קרקע 137.38 85

3/1000 קרקע 52.88 86

29/1000 כניסה א' וב'קרקע 449.60 120

חדרי מדרגות, מעברים,

גגות

12/1000 כניסה א' קרקע 185.85 121

6/1000 כניסה א' קרקע 90.97 166

4/1000 כניסה ב' קרקע 62.13 190

5/1000 כניסה ב' קרקע 72.71 191

8/1000 כניסה ב' קרקע 119.04 193

מ"ר 1,577.23 סה"כ


הסכמי חכירה של היחידות מול מינהל מקרקעי ישראל: .ב

מהוון) נפרד לכל יחידה בפרויקט אשר הונפק על ידי מנהל –לחוזה חכירה מהוון (בנייה רוויה בהתאם

(החוכר) ועל ידי 520031477ה השקעות בע"מ" מספר זיהוי מקרקעי ישראל ונחתם על ידי "קיסרי

מנהל מקרקעי ישראל, עולים הפרטים כדלקמן:

תקופת החכירה

שנים החל מתום 49+ תקופת חכירה נוספת של 8.1.2043וכלה בתאריך 9.1.1994החל מתאריך

תקופת החכירה.

יחידה מסחרית בבניין רווי. - מטרת החכירה

ישולמו ₪, 1דמי חכירה שנתיים מהוונים לכל תקופת החכירה, בסך ____ –וונים דמי חכירה מה

למחכיר מראש.

להלן רשימת היחידות לשטחי מסחר בקומת הקרקע, בהתאם לחוזי חכירה חתומים (ולטיוטת

תשריט בית משותף)

מהוון) : -במבנה שבו לפחות שתי יחידות ם(מסחר ושירותי

שטח יחידה בתשריטמספר ה כתובת בניין מספר מ"ר 266.9 9 2דרך שלמה 1

מ"ר 173.3 10 מ"ר 152.7 2485התקומה 2

מ"ר 58.0 86 מ"ר 470.6 120 21שדרות ירושלים 3

מ"ר 200.0 121 מ"ר 100.5 166 15שד' ירושלים 4

מ"ר 69.9 190 מ"ר 77.2 191 מ"ר 131.3 193

2מ"ר 1,700.4 סה"כ

(מנהל מקרקעי ישראל") הודעה על רישום זכויות בנכס .ג

עולה, כי הזכויות 8.2.2011מתאריך להודעה על רישום זכויות בנכס ממנהל מקרקעי ישראל בהתאם

בע"מ", מספר , רשומות בשלמות על שם "קיסריה השקעות3של היחידות המתוארות בטבלה לעיל

.520031477תאגיד

.8.1.2043לבעלי הזכויות הסכם חכירה מהוון שתוקפו עד

.רשומות הערות על משכנתא מדרגה ראשונה בבנק דיסקונט לישראל ללא הגבלת סכום

נכון למועד האישור לא הוגשו בקשות למנהל בדבר העברת זכויות בנכס הנדון.

בחוזה החכירה לא צוין סכום דמי החכירה. 1מ"ר ולא 1,577.23ידע מרוכז מפנקס הזכויות עולה כי סך השטחים של חלקות משנה אלו הינו בהתאם לפלט מ 2

כמצוין לעיל. 1,700.4בהודעות על רישום זכויות בנכס ממנהל מקרקעי ישראל לא מצוין מספר חלקות המשנה/מספר היחידות בתשריט, 3

אלא שטחן הרשום בלבד.


בור שטח המרתפים בפרויקט, המהווה חלק מנשוא חוות דעת לא הוצגו בפני הח"מ חוזי החכירה ע

זו.

בהתאם לדווח חברת קיסריה השקעות עולה כי עורכי הדין של החברה המשכנת מטפלים בנושא

הסדרת הזכויות מול מנהל מקרקעי ישראל. עקב התנהלות מנהל מקרקעי ישראל הנושא אורך זמן

.2011ת רב. צפי לסיום והסדרת הנושא הינו במהלך שנ

("החברה המשכנת") הודעה על רישום זכויות בנכס .ד

מאת עו"ד רפי שחם, עולה כי משרדו מטפל בספרי החברה בפרויקט 27.3.2011מכתב מיום לבהתאם

שבנדון מטעם חברת קריסטל לייק אקזקיטיב פארק אינק ואמנון רבקה ריאלטי אינק (להלן:

"החברה המשכנת").

נכון למועד המכתב, חברת קיסריה השקעות בע"מ, הינה בעלת הזכויות על פי המידע המצוי בידם

בנכסים הממוקמים בקומת המרתף כדלקמן:

שטח במ"ר מבנה חלקת משנה מ"ר 221.67 4 1 מ"ר 339.48 4 2 מ"ר 379.97 3 3 מ"ר 332.54 3 4 מ"ר 355.36 3 5 מ"ר 94.66 3 6 מ"ר 43.02 3 7

מ"ר 1,766.7 סה"כ

זכויותיה של חברת קיסריה השקעות בע"מ בנכסים המתוארים לעיל, משועבדות לבנק דיסקונט

להתחייבות לרישום משכנתא אשר ניתנה על לישראל בע"מ, בשעבוד ללא הגבלת סכום, וזאת בהתאם

.4.7.2004ידי החברות המשכנות ביום


ריסטל לייק אקסקיוטיב פארק אינק. חברה זרה שנחתם בין ק ,29.4.2003להסכם מכר מיום בהתאם .ה

(להלן: "קריסטל"), 560015018ואמנון אנד ריבקה ריאלטי אינק. חברה זרה מספר 560012338מספר

(להלן: "קיסריה") עולים, בין השאר, הפרטים 52-003147-7לבין קיסריה מקרקעין ונופש בע"מ ח.צ.

כדלקמן:

יפו, מכח חוזה פיתוח - ויות בפרויקט, הידוע בשם "חצרות יפו" בת"א"קריסטל" הינן הבעלים של הזכ

עם מינהל מקרקעי ישראל.

פינת רח' סלמה ביפו. ,) בשד' ירושלים20חלקה –(מקודם 85חלקה 7088גוש –המקרקעין

פרויקט "חצרות יפו" שהוקם במקרקעין ובו ארבעה בנייני מגורים ובהם דירות מגורים –הפרויקט

מטיפוסים שונים, קומת קרקע המיועדת למסחר, מרתף, חניון תת קרקעי, אשר בחלקו חניון ציבורי

) ובחלקו חניון הכולל חניות צמודות לדירות הפרויקט (לפחות 1מקומות חניה אפקטיביים 315(ובו

ת חניה אחת לדירה), שטחי מעברים ציבוריים פתוחים ו/או מקורים בחלקם, כיכרות, גינות, חצרו

ומתקנים שונים לצרכי הפרויקט.

שטחים בפרויקט, הכלולים בממכר, אשר הושכרו בעבר על ידי "קריסטל" עפ"י הסכמי –המושכרים

שכירות כדלקמן:

הסכם שכירות מקדונלד'ס. -

הסכם שכירות דג הזהב (אולם ריקודים). -

הסכם שכירות חניון ציבורי. -

חניה אפקטיביים.מקומות 295יצוין כי בפועל קיימים 1


הממכר

חים המסחריים, מחסנים ושטחי החניה של הפרויקט, שטרם נמכרו על ידי כל הדירות, השט

"קריסטל" לצדדים שלישיים וטרם הוצמדו לנכסים שרכשו הצדדים השלישיים, כמפורט להלן:

מלאי: - סיכום כללי

61 - דירות

1מ"ר 2,740 - חנויות

מ"ר 360 - מרתף (אולם ריקודים)

מ"ר 1,000 - מרתף

מקומות חניה אפקטיביים 316 - חניון

כל זכויות "קריסטל" כלפי השוכרים וימחובממכר כלולים אף המושכרים, כאשר במסגרת הממכר יועברו

אל "קיסריה".

בגדר הממכר ייכללו כל השטחים והזכויות בפרויקט ובנייניו, אשר לא נמכרו עד מועד חתימת הסכם זה

הוצמדו ליחידות שנמכרו ובלבד שלא מדובר בשטחים ו/או זכויות שאין הדין מאפשר מכירתם ו/או שלא

ומחייב להגדירם כרכוש משותף ו/או שטחים שהוגדרו כרכוש משותף בהסכמי מכר נכסים בפרויקט,

שנעשו קודם לחתימת ההסכם.

ם זה.מוסכם כי "קריסטל" לא ישיירו בידן זכויות בפרויקט לאחר המכר נשוא הסכ

"קריסטל" מצהירה:

הינה המחזיקה הבלעדית של הממכר וזכאית להירשם כחוכרת לדורות של הממכר.

"קיסריה" מצהירה:

מוכרים לה תנאי הסכמי הניהול וידועה לה החובה של רוכשי הנכסים בפרויקט להתקשר עם חברת

בפרויקט. הניהול ולשאת בתשלומי דמי ניהול ואחזקה עפ"י תנאי הסכם הניהול הנהוג

התמורה

"קריסטל" - בתמורה לרכישת הממכר ולמילוי כל התחייבויות המוכרות, מתחייבת "קיסריה" לשלם ל

.$ (בהתאם לשער היציג של דולר ארה"ב) + מע"מ11,658,963 - סך בש"ח השווה ל

מיסים

ל "קריסטל" מס שבח או מס הכנסה ומס מכירה, ככל שיחולו בגין מכר הממכר עפ"י הסכם זה, יחולו ע

וישולמו על ידן.

מס רכישה יחול על "קיסריה" וישולם על ידה.

1

$. ממידע שנמסר 180,000שנמכרו לאי.די.אר. תמורת 33-36בחוזה צוין כי קיימת אי וודאות לגבי חנויות מספר שטחים אלו אינם כלולים בשטחי החנויות ואינם חלק מחוות הדעת. -על ידי חשב החברה מר יונתן אייזקס


המתייחסים ,לרבות ארנונה ומס רכוש ,ממשלתיים ועירוניים ,מיסים, היטלים ואגרות למיניהם וסוגיהם

לממכר, על כל חלקיו, עד למועד המסירה, יחולו על "קריסטל" וישולמו על ידן (בכפוף לחובות השוכרים

יחולו תשלומים אלה על –קי המושכרים), והחל ממועד המסירה של כל חלק מחלקי הממכר ואילך כמחזי

"קיסריה" וישולמו על ידה.

אין באמור לעיל בכדי לגרוע מאחריותן של "קריסטל" לתשלום כל היטלי ואגרות פיתוח למיניהם,

יקט (והממכר בכלל זה) הקשורים לבניית והשלמת הפרו ,לרבות אגרות בניה והיטל השבחה, אם חל

ביחס לאותו חלק שקיבלה בו חזקה.

לרבות דמי הסכמה ו/או דמי היתר, יחולו וישולמו על "קריסטל". ,כל תשלום למינהל

החל ממועד המסירה תחול על הקונה חובת תשלום דמי ניהול בגין כל חלקי הממכר, שנמסרו לידיה,

שכרים לתשלום דמי הניהול בגין המושכרים עפ"י בהתאם למקובל בפרויקט (בכפוף לחובת שוכרי המו

תנאי הסכמי השכירות).

במועד רישום הבתים המשותפים, יוצמדו לדירות המגורים, הכלולות בממכר, החניות שהוצמדו אליהן

עפ"י הסכם זה ונספחיו ו/או על פי הסכם עם רוכשי יחידות "קיסריה".

אחת מהדירות תוצמד חניה אחת לפחות, על פי בחירת "קיסריה" יובהר כי "קריסטל" מתחייבות כי לכל

ו/או רוכשי יחידות "קיסריה".

במועד רישום הבית המשותף, ירשם אף תקנון, שיסדיר את היחסים בין בעלי היחידות בפרוייקט, את

ההצמדות ליחידות השונות בפרוייקט, את סדרי אחזקת הרכוש המשותף, את נושאי זיקות ההנאה

ויות המעבר וכל כיוצ"ב נושאים, כפי הנדרש ממצבו הפיסי של הפרוייקט, כפי הנדרש על ידי הרשויות וזכ

השונות, וכמתחייב מתנאי הסכמי הניהול, שנחתמו בין בעלי הזכויות לחברת הניהול, הכל כפי שינוסח

יתואם מראש ובלבד שיישמרו זכויות "קיסריה" (נוסח התקנון - עפ"י שיקול דעתם של ב"כ "קריסטל"

עם "קיסריה").

"קיסריה" תהיה זכאית למכור את הממכר או חלקים ממנו לצדדים שלישיים לאחר תשלום מלוא

התמורה.

החודשים שממועד חתימת הסכם זה עומדת ל"קיסריה" הזכות לבוא בנעלי חברת הניהול של 6במהלך

לכל דבר ועניין. הפרויקט

"י לשכת רישום המקרקעין הוגדרו שטחי היחידות , החלקים ברכוש ע לתקנון מוסכם חתוםבהתאם .ו

המשותף וההצמדות השונות. נקבע מנגנון לבחירת נציגויות , זכויות מעבר , זכות בחדר הטרנספורמציה.


1הסכמי שכירות (בלתי מוגנים) .ז

שטחי המסחר בחלקם הושכרו על ידי בעלי הזכויות לגורמים שונים.

דמי השכירות (שוכרים שונים לא כולל "דני מזרחי") ולא כולל שטחים אשר חוזי סה"כ תקבולים מ

חודש.₪/ 80,697סך של – 2010השכירות הסתיימו בשנת

מקומות החניה במרתף חלק מ) ביחס ל2013בנוסף הסכם שכירות זמני (עד סוף שנת

חודש). ₪/ 45,000(

מקומות 286-לחברה עם 2סטל לייק"נחתם חוזה שכירות על ידי חברת "קרי 23.2.2000בתאריך

.2010חניה בחניון תת קרקעי. חוזה השכירות הסתיים במהלך חודש פברואר

ממשיכה להשתמש בחלק מקומת המרתף החברהבהתאם לדיווח של מזמין חוות הדעת עולה כי

לחניון כלי רכב, מבלי לשלם דמי שכירות (אך ממשיכה לשלם ארנונה ודמי ניהול).

1 ו ע"י חברת קיסריה השקעות בע"מ.מקור המידע הינו הסכמי שכירות אשר הוצג

2 המשכיר בחוזה זה הינו קריסטל לייק אקזקיוטיב פארק אינק ואמנון אנד ריבקה ריאלטי אינק ("המוכרים").


הניהול חברת

בהתאם לדיווח בעלי הזכויות בנכס:

הניהול בפרויקט והגבייה מבוצעים באמצעות חברה חיצונית.

כל היחידות בפרויקט (שוכרים ובעלים) חותמים על הסכם ניהול עם חברת הניהול.

שיפוצים, שירותי אחזקה שוטפים לשטחים הציבוריים ולמתקנים בפרויקט, –שירותי הניהול כוללים

ינון, ניקיון, מערכות מרכזיות שונות, תשלומי מיסים עירוניים וממשלתיים וחשבונות הנוגעים לשטחים ג

הציבוריים והצריכה של חשמל ומים בהם, עריכת ביטוחים הנוגעים לשטחים הציבוריים, פעולות שווק

ואירועים וכו'.

:1דמי הניהול הנגבים בפועל

מ"ר ברוטו לחודש₪ / 15 = מסחר

מ"ר ברוטו לחודש₪ / 4 = תףמר

דמי הניהול הינם סבירים (ביחס לשירותים הניתנים ע"י חברת הניהול).

בהתאם לדיווח שנמסר על ידי מר שמעון זיו מחברת "קיסריה השקעות בע"מ". 1


שיטת ההערכה:

קיימות שלוש גישות עיקריות לשומת שווי נכסי מקרקעין: .א

הסכום שניתן לקבל ממכירת הנכס בעסקה בתום לב -גישת שווי שוק (גישת ההשוואה) 1א.

-ן ומוכר מרצון, הפועלים בצורה מושכלת) בין קונה מרצו

גישה זו מבוססת על אומדן שווי שוק בהסתמך על עסקאות שנעשו בנכסים דומים ככל

ביחס לנכס נשוא השומה (מאפיינים כגון: מיקום, שטח, שימוש, םבמאפייניה האפשר

וכדומה). נתוני תכנון, שנת בנייה, הזכויות בנכס, מועד העסקה, נתון ההשוואה

בגישה זו נעשה ניתוח של נתוני ההשוואה בסביבה הקרובה ובאיזורים דומים במאפיינים

תוך כדי שימוש במקדמי התאמה לנכס נשוא חוות הדעת. שלהם,

גישה זו ישימה בעיקר כאשר נכון למועד הקובע לחוות הדעת קיימים מספר נתונים של

פר נכסים דומים המוצעים למכירה.עסקאות שהתבצעו בפועל או שקיימים מס

- גישת היוון ההכנסות 2א.

נעשה היוון ישיר של ההכנסות השנתיות הצפויות לפי שיעור ההיוון הראויבגישה זו

(כלומר השווי הינו הערך הנוכחי של כל ההנאות העתידיות הצפויות מהנכס). בקביעת

ם, משך תקופת השכירות, מהות שיעור ההיוון משפיעים גורמים כגון יציבות השוכרי

,משרדים ,מסחר -הנכס המושכר, השימושים וכו' (גישה זו מתאימה לנכסים מניבים

מקבצי דיור וכו' ואינה מתאימה לדירות מגורים). ,בתי מלון ,תחנות דלק ,תעשיה

-גישת העלות (גישת השווי הפיזי) 3א.

לאומדן עלויות הבניה וההקמה בגישה זה נערך אומדן לשווי הקרקע בשוק החופשי,

ולאומדן הרווח היזמי, בכפוף לפחתים (פחת פיזי ופונקציונלי).


הנכס שבנדון מהווה פרויקט משולב מגורים, שטחי מסחר ומקומות חניה. .ב

שווי הזכויות בנכסים המניבים (שטחי המסחר ומקומות החניה) הוערך בשתי חלופות:

ואה).(גישת ההשו גישת שווי השוק -

סוגי שטחים מניבים: 3, כאשר בנכס שבנדון קיימים גישת היוון ההכנסות -

)שטחים מושכרים כאשר השוכרים משלמים דמי שכירות.1

משלמים דמי שכירות מופחתים (באופן זמני).)שטחים מושכרים כאשר השוכרים 2

)שטחים שאינם מושכרים.3

ההכנסות מביא בחשבון את התקבולים זרם ההכנסות עליו הושתת תחשיב היוון

הקיימים כיום מהשטחים המושכרים, התקבולים הצפויים מהשטחים המושכרים

משלמים דמי שכירות מופחתים.שבשלב זה לא

לגבי השטחים הלא מושכרים נערך אומדן לדמי השכירות שסביר יהיה לקבל בגין

שטחים אלו.

עלויות בניה והקמה, אומדן רווח יזמי ואינה ץ) מביאה בחשבון גישת השווי השיורי (גישת החילו

בנכס. 1גישה רלוונטית שכן גישה זו מביאה בחשבון השקעות צפויות

- 51ראלי לתקינה בחשבונאות, סעיף "נדל"ן להשקעה" של המוסד היש 16בהתאם לתקן חשבונאות מספר 1

"השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה אינו משקף יציאה הונית עתידית שתשפר או תרחיב את הנדל"ן וכן אינו "משקף את ההטבות העתידיות מיציאה עתידית זו.


ושיקולים באומדן השווי עקרונות גורמים

והשיקולים , העקרונות באומדן שוויו של הנכס נשוא חוות הדעת הובאו בחשבון, בין היתר, הגורמים

הבאים:

בקשתי לאמוד את שווי השוק של המקרקעין שבנדון ממוכר לקונה מרצון. גישות השומה הת –

המתאימות להערכה זו הינה גישת ההשוואה וגישת היוון ההכנסות.

פרויקט המכונה "חצרות יפו" הממוקם במתחם הממוקם בין ב שטחים נשוא חוות הדעתמיקום ה –

יפו.-ומה, תל אביברחוב התק –דרך שלמה –הרחובות שדרות ירושלים

1996-2004פרויקט מגורים ומסחר ייחודי, אשר הוקם במהלך השנים מהווה הנתון כי "חצרות יפו" –

בניני מגורים, שטחים מסחריים וחניונים תת קרקעיים. 4וכולל בין השאר:

המבנה גיל ארכיטקטוניים ייחודיים,אלמנטים של הבניין הכוללת רמת הגמרהובאו בחשבון –

מעליות מערכת מיזוג מרכזית, זיגוג כפול, , חלונות אלומיניום : חיפוי אבן נסורהנדרט הבניה כגוןוסט

המובילות לקומות המגורים, בריכת שחיה, חדר כושר וסאונה לשימוש יחידות המגורים.

295 -הנתון כי נשוא חוות הדעת מהווה שטחי מסחר בקומת הקרקע, שטחי מסחר בקומת המרתף וכ –

ת חניה תת קרקעיים.מקומו

מ"ר מתוך 48 -הנתון כי הפרויקט הוקם לפי היתרי בניה למעט חריגות קלות בשטחי המסחר (כ –

ובנוסף מקומות חניה מ"ר בשטחי המסחר בקומת המרתף ( 115 -שטחי המסחר בקומת הקרקע וכ

הוקמו ללא אשר נבנו לשימוש מחסנים, חדר אשפה, חדר מזגנים וכו') ןבקומות המרתף של הבניי

מטעמי שמרנות השטחים שנבנו ללא היתר לא הובאו בחשבון באומדן השווי. בניה.היתר

אשר במועד הביקור , יחידה אשר קיימת טיוטא לחוזה שכירות מטעמי שמרנות לא הובא בחשבון –

טרם אכלס את הנכס וטרם החל לשלם את דמי השכירות.

, בהתאם למידע 2010הסתיימה במהלך שנת ירות בחלק מהסמכי השכהנתון כי תקופת השכירות –

השוכרים ממשיכים כישהתקבל על יד מר יונתן אייזקס, חשב חברת קיסריה השקעות בע"מ עולה

בין יםחדש יםחוז מו, טרם נחתחוזיים שהסתיימולהשתמש במושכר ולשלם דמי השכירות על פי

הצדדים.

שווי כיחידות פנויות.אומדן הבמטעמי שמרנות יחידות אלו הובא בחשבון


הצפוני של ההיחידות המסחריות בקומת המרתף מושכרות וכוללות רמות גמר, למעט חלקהנתון כי –

כולל רמת גמר ואינה כוללת מעבר דרך היחידה המסחרית הצמודה להם אשר אינו 2יחידה מספר

. לגבי יחידה זו) קיימת טיוטא של חוזה שכירותנכון למועד הקובע ( בקומת הקרקע שמעליה

לאחר המועד הקובע לחוות הדעת, ולכן יחידה זו הובא בחשבון םנחת 4חוזה שכירות בבניין מספר –

.(שטח ריק) האומדן השווי כיחידה פנוי

ממנהל מקרקעי ישראל.מהוונת זכויות חכירה כי הזכויות בנכס הינן נתון ה –

כונים/ או סיכוים מעבר לסיכוני/סיכוי שוק הנתון כי להערכת הח"מ לא גלומים בנכס הנישום סי –

המקרקעין שאליו הוא משתייך, העשויים להשפיע על שוויו.

, משכנתא, זכויות צד ג' וכיוצ"ב.אומדן השווי הינו לנכס כנקי מכל חוב ושיעבוד –

.31.12.2010 מחירי נכסים דומים ורלבנטיים ומצב שוק המקרקעין נכון למועד חוות הדעת –


ם ותחשיבים לאומדן השווינתוני

מסחר

תאור מיקום מחיר מבוקש

1לא כולל מע"מ מקור

מתחם "חצרות

4יפו", בניין מספר

במתחם נשוא (

)חוות הדעת

- כ יחידה בקומת קרקע בשטח של

4מ"ר, בבניין מספר 66

מוצע להשכרה בסך של

משקף לחודש,₪/ 9,000

/למ"ר₪ 136 -כ

אדוארד

050-5556854

2011ינואר


יפו",

במתחם נשוא (

)חוות הדעת

–כ יחידה בקומת קרקע בשטח של

מ"ר ברוטו משמשת כמשרד, 360

משופצת

מוצע להשכרה בסך של

משקף לחודש,₪/ 25,000

/למ"ר₪ 70 -כ

סימה

054-2170750

2011ינואר


חזית יפו",

לשדרות ירושלים

4 בניין מספר

תחם נשוא במ(

)חוות הדעת

בשטח של כ 168חלקת משנה מספר

מ"ר נטו 137 –מ"ר נטו (כ 225 –

מ"ר בקומת 88-כ ו 2בקומת קרקע

.המרתף)

חזית לשדרות ירושלים

נמכר בסך של

–משקף כ ,2,300,000₪

אקווי /למ"ר₪ 12,780

מס שבח

23.12.2009

' בשיעור של כ לגלריה, ומקדם אקווי 50% - ביחידות בהם קיימת גלריה, הובא בחשבון מקדם אקווי' בשיעור של כ 1 למרתף. 25% - מ"ר ברוטו. 158שטח של ודהיינ 15%לקומת הקרקע הובא בחשבון יחס ברוטו/נטו של 2




, 4אילת רחוב

תל אביב

–חנות בקומת קרקע בשטח של כ

, זקוקה לשיפוץ קל 42

מוצעת להשכרה בסך של

-משקף כ ₪, 3,000 - כ

למ"ר ₪/ 70

יוסי

052-3208888

2011ינואר

רחוב יהודה ימית

, יפו 29

מ"ר, בקומת 48 –חנות בשטח של כ

קרקע של בניין מגורים, חזית

לאחר שיפוץ.לרחוב, תקרה גבוה,


-משקף כ ₪, 3,500 –כ

למ"ר₪/ 73

אלעד

050-5557754

2010ינואר

בן דוסא רחוב

, יפו26מספר

של בניין מגורים חנות בקומת קרקע

הבנוי בנייה חדישה.

4מ"ר + 20 –בשטח של כ החנות

.יש צורך בשיפוץ פנימי, מ"ר גלריה


–משקף כ ₪, 4,000 - כ

(לפני שיפוץ) למ"ר₪/ 90

אתי

054-4316348

2011ינואר

רחוב עולי ציון, יפוגלריה ברחוב עולי ציון במתחם שוק הפשפשים הושכרה לתקופה

למ"ר₪/ 53שנים בדמי שכירות של 7של

כלכליסט

2010אוגוסט

לגלריה. 50% -ביחידות בהם קיימת גלריה, הובא בחשבון מקדם אקווי' בשיעור של כ 1


משרדים



שדרות ירושלים

, תל אביב31

(בסמוך ומדרום

שבנדון) ןלמקרקעי

קומות, 5בניין משרדים בגובה

מ"ר 600 –כל קומה בשטח של כ

(מינימום להשכרה קומה שלמה).

בניין משרדים ברמת מעטפת

(התאמות על חשבון המשכיר)

₪ 55מוצע להשכרה תמורת

ברמת למ"ר/לחודש

מעטפת

(התאמות על חשבון

המשכיר)

2מודעה באתר יד

2011ינואר

פרטי

054-4526513

דרך קיבוץ גלויות

,34מספר

תל אביב

משרדים קומה רביעית במבנה

שנה. 12 –משרדים הבנוי כ

במנה מעליות נוסעים

תמורת להשכרה מוצע

46לחודש משקף ₪ 2,300

למ"ר/לחודש₪

אלי

052-3591301

2011ינואר

חוב שארית ר

, 29מספר ישראל

תל אביב

(בסמוך וממזרח

שבנדון) ןלמקרקעי

מ"ר, 70 –בשטח של כ משרד

קומות, 4שלישית מתוך קומה

10 –במבנה משרדים הבנוי כ

שנה.

.במנה מעליות נוסעים

מוצע להשכרה תמורת

50לחודש משקף ₪ 3,500

למ"ר/לחודש₪

עודד

052-5992501

2011ינואר

.לגלריה 50% -ביחידות בהם קיימת גלריה, הובא בחשבון מקדם אקווי' בשיעור של כ 1


תל אביב כונת פלורנטיןשמסחר

השכרה

מקור 1 מחיר מבוקש תאור מיקום

רחוב בר יוחאי

2מספר

חנות

משופצת,

קומת קרקע

30בשטח של

מ"ר

מוצע להשכרה בסך

, משקף חודש₪/ 2,900

מ"ר לחודש₪/ 96 -כ

ירון

03-5188313

2010 נובמבר

פלורנטין רחוב

159

, מ"ר 30בשטח בקומת קרקע חנות

כוללת תקרה גבוה החנות


, משקף חודש₪/ 3,000

מ"ר לחודש₪/ 100 -כ

אופיר

050-4445062

2010 נובמבר

רחוב מטלון

32מספר

שכונת פלורנטין

מ"ר 50חנות בשטח


, משקףחודש₪/ 4,000

מ"ר לחודש₪/ 80

פרטי

0546403138

2010אוקטובר

רחוב ידידיה

60פר פרנקל מס

בניין חדש

מ"ר 20חנות בשטח


משקף , חודש₪/ 2,000

מ"ר₪/ 100כ יגאל

0505531377

2010אוקטובר מ"ר 30חנות בשטח



מ"ר₪/ 100כ

רחוב הקישון

20מספר מ"ר 23חנות בשטח



מ"ר₪/ 120כ

ראובן

0522577779

2010אוקטובר

מכירה - מסחר שכונת פלורנטין

מקור 1מחיר מבוקש תאור מיקום

מ"ר גלריה 10מ"ר + 40חנות בשטח 9רחוב חזנוביץ

מוצע למכירה בסך

משקף כ ₪ 470,000

מ"ר₪/ 10,400

עודד

0507322970

2010אוקטובר

1

בגין שטח גלריות וחצרות. 50%של רהובא בחשבון מקדם אקווי' בשיעו


ביחס לנכס שבנדון:סיכום סקר מחירים והתאמות

מ"ר) ודמי שכירות (חוזי₪/ 12,800-₪ 10,000לנוכח נתוני ההשוואה בסביבת הנכס שבנדון ( – מסחר

ניתן לאמוד את שווי השטחים המסחריים בפרויקט מ"ר/חודש ,₪/ 70-107במתחם) בסך של שכירות

מ"ר.₪/ 10,000שבנדון בסך של

ייחס לדמי השכירות המשולמים לנכסים בקומת המרתף בהתאמה לשווי שטחי המסחר ובהת – מרתפים

. מ"ר₪/ 2,500ניתן לאמוד את שווי השטחים בקומת המרתף בסך של מ"ר/חודש) ₪/ 21-23(סביב

– שיעורי היוון

התקבלו נתוני השוואה לעסקאות במרכזים מסחריים, "פאוור סנטר" , קניונים, משרדים, בהתאם ל

.2010במהלך שנת 8.6%-6%שיעורי הוון בטווח של


תחשיבים

חלופה א' אומדן שווי בגישת ההשוואה: .א

שטחי המסחר

א1)

מפלסיחידהבנייןעיקרי חשיפהשירות בהיתרבהיתר

מקדם חשיפה

שטח אקווי 1במ"ר

0.85131.75מעברים מישני0 155קרקע10

0.9225.90מעברים ראשי0 251קרקע9

0.8540.80מעברים מישני0 48קרקע86



1186.00רח' ירושלים + מעברים0 186קרקע121





1,417 1121,398.59

1,398.5913,985,900₪ מ"ר * 10,000 ₪/מ"ר =

א2)

מפלסיחידהבנייןעיקרי חשיפהשירות בהיתרבהיתר

מקדם חשיפה

שטח אקווי במ"ר1

208.00איןללא חשיפה60 160מרתף


341.20איןללא חשיפה4 338מרתף5


34.40איןללא חשיפה043מרתף7





1,415 2371,604.60

1,604.64,011,500₪ מ"ר * 2,500 ₪/מ"ר =

קומת קרקע

קומת מרתף

4

1

2

3

סה"כ במעוגל

סה"כ

סה"כ במעוגל

סה"כ

3

4

4

3

מקומות חניה בקומות לא כולל מע"מ (לא כולל ₪ 18,000,000) סה"כ שווי שטחי המסחר בפרויקט 3א

).ףמרתה

לשטחי שירות. 0.8הובא בחשבון מקדם אקוויולנטי של 1


חלופה ב' אומדן שווי הנכס על פי גישת היוון דמי שכירות: ב.

דמי שכירות חודשיים מהות

א. סה"כ היוון השטחים המושכרים

, לא כולל שטח דמי שכירות חודשיים המתקבלים בפועל, (לא כולל דמי אחזקה)

חוזיהמושכר ל"דני מזרחי", לא כולל שטח המושכר לחניון ולא כולל שטחים אשר

לאחר המועד ולא כולל שטח אשר הושכר 2010השכירות הסתיימו במהלך שנת

הקובע לחוות הדעת.

80,697 ₪1

₪ 968,364 חודשים) 12המהווים לשנה (

8.8% 2שיעור היוון

(במעוגל) ₪3 11,000,000 סה"כ היוון השטחים המושכרים

ב. היוון השטחים שטרם הושכרו

משטחים פנויים (כולל שטחים אשר הצפוייםראויים יים דמי שכירות חודשאומדן

ומשרדים בשימוש עצמי של מזמין חוות 2010שנת חוזה השכירות הסתיים במהלך

– )הדעת

מ"ר/חודש (ממוצע)₪/ 75מ"ר לפי 265 -בקומת הקרקע כ 4שטחים שטרם הושכרו) 1

דש (ממוצע)מ"ר/חו₪/ 25מ"ר לפי 597-) שטחים שטרם הושכרו בקומת המרתף כ2

34,800 ₪


9.5% שיעור היוון

₪ 4,395,000 סה"כ

במעוגל)₪( 4,400,000 סה"כ היוון השטחים שטרם הושכרו

מ"ר בקומת 407- שטח המושכר לדני מזרחי (כ –אומדן דמי שכירות חודשייםג. מ"ר בקומת המרתף) 560- הקרקע וכ

₪ 40,960 שכירות ראויים דמי


9.5% שיעור היוון

₪ 5,175,000 סה"כ היוון השטח לפי דמי שכירות ראויים

5)-₪ ( 367,000 בניכוי חיסרון כלכלי בגין חוזה קיים במעוגל

(במעוגל) ₪ 4,808,000 סה"כ היוון שטח המושכר לדני מזרחי

(במעוגל) ₪ 20,200,000 (א+ב+ג) לא כולל מרתף החניה הכנסותההיוון גישת שווי הנכס עפ"י סה"כ ד.

בהתאם לדווח חברת קיסריה השקעות בע"מ (לא כולל תשלום המשולם על ידי מפעיל החניון). 1 שיעור ההיוון משקף את הנתון כי לחלק מהשוכרים בפרויקט חובות עבר בגין פיגור בתשלומים שוטפים. 2 יחס לשטחים המושכרים:ניתוח רגישות ב 3

9.3% 8.8% 8.3% שיעור הוון ₪ 10,410,000 ₪ 11,000,000 ₪ 11,670,000 שווי

4

פונים לעורף המתחם.מרבית השטחים הפנויים בקומה זו חודש.₪/ 20,900= 19.8.2010-19.8.2012ה= תקופת האופצי 5

–ל דמי שכירות ראויים לנכס במעוגל להלן תחשיב החיסרון הכלכלי של חוזה השכירות הקיים מו ₪ 40,960 (חודשי) = pmtתקופה האופציה = 20,060 ₪ )-( 20,900 , ₪I=9.5% , (שנתי)N=1.7 שנים


מקומות חניה) 295( אומדן שווי מקומות החניה ג.

:במרתף לגורם ממשלתימקומות חניה המושכרים )א

90עד ) ניתן להחנות 31.12.2013-1.1.2011(לתקופה הגורם הממשלתיעם בהתאם להסכם

.בחניון ות חניהמקומ

קיימת אי ודאות ביחס להסכם באופן כדלקמן:

–לא ידוע המספר הסופי של מקומות החניה אשר ינוצלו .1

מקומות חניה בחודש , קיימת אי ודאות ביחס 71.7נוצלו באופן ממוצע 6-12/2010בחודשים

אין התחייבות למספר מקומות (כירות למספר מקומות החניה אשר ינוצלו במהלך תקופת הש

.חניה מינימלי לשימוש חודשי)

הליך הסדרת הרישיון טרם הסתיים (נדרש מילוי –ההסכם מותנה בקיום רישיון לחניון .2

התנאים אשר הוגדרו ע"י כיבוי אש).

רשאי לסיים את תקופת השכירות אחת לשנה. השוכר .3

הובא בחשבון שעור היוון גבוה המגלם לעיל , לנוכח אי הוודאות ביחס למימוש הסכם השכירות

את הסיכון שהשוכר הקיים לא יקיים את התחייבויותיו בהתאם לחוזה (המשך תקופת השכירות

וכן את הנתון כי אין התחייבות של השוכר ביחס ותשלום דמ"ש במשך כל תקופת השכירות

).שכירות בכל חודשלמספר מקומות חניה מינימלי אשר ינוצלו וישולם בגינם דמי

חודש ₪/ 35,850 –) 6-12/2010סה"כ תקבול דמי השכירות (בהתאם לממוצע

₪ 2,870,000= חודשים X 12חודש ₪/ 35,850

15%

1מקומות חניה) 223יתרת מקומות החניה בחניון ( )ב

₪ 2,230,000 = 2מקום חניה₪/ X 10,000מקומות חניה 223

₪ 5,100,000ה"כ שווי החניון , סעיף (א) +(ב) = ס )ג

גורם המקומות חניה מנוצלים בפועל (בממוצע) ע"י 72. בניכוי 295סה"כ מקומות חניה אפקטיביים בחניון 1

הממשלתי. לחניון אין כיום רישיון עסק (נדרש השלמת הליך להסדרת התנאים את הנתון כי גם שווי מקומות חניה משקף 2

אשר נקבעו ע"י כיבוי אש וכו').


סיכום

הינו כדלקמן:בכפוף לשתי גישות השומה אומדן שווי הנכס

אומדן שווי שטחי המסחר

₪ 19,060,000 = מ"ר במרתף) 1,652- מ"ר בקומת הקרקע + כ 1,529- (כ

₪ 000100,5, = מקומות במרתף) 295אומדן שווי מקומות החניה (

₪ 24,160,000 כ סה"

) -(₪ 000730, = )%3בניכוי הפחתה לגודל ושיווק (

₪ 23,430,000 = סה"כ (במעוגל)

.1לא כולל מע"מ₪ 23,430,000אומדן שווי הנכס שבנדון הינו סך של

–מ"ר הינו סך של כ 155 –בשטח של כ 1מזה שווי הנכס המשמש כמשרדי חברת "קיסריה השקעות" בבניין מספר 1

1,390,000 .₪


הערכות שמאיות קודמות

ביצעתי בנכס נשוא חוות דעת זו הערכות שמאיות קודמות כדלקמן:

ך תארי

השומה

מועד חוות

הדעת

סטייה מהערכת השווי הערכת השווי מטרת חוות הדעת

הנוכחית

אומדן שווי שוק מקונה למוכר 31.12.2007 25.3.2008

מרצון לצורך דווח בדו"חות

כספיים

16,720,000 ₪ 40.1%+



פייםכס

17,440,000 ₪ 34.3%+



כספיים

18,800,000 ₪ 24.62%+

+24.62% ₪ 18,800,000 שעבוד לאשראי 2.3.2010 2.3.2010

לא הוצגו בפני הח"מ שומות מקרקעין נוספות אשר נערכו ע"י שמאי מקרקעין.

כה שמאית נוכחיתהער

מועד הקובע

לחוות הדעת

הערכת השווי מטרת חוות הדעת

אומדן שווי שוק מקונה למוכר מרצון 31.12.2010

לצורך דווח בדו"חות כספיים

23,430,000 ₪

שווי הנכס כפי שרשום בספרי החברה

פי שרשום בספרי בהתאם לדיווח מר יונתן אייזקס, חשב חברת קיסריה השקעות בע"מ שווי הנכס כ

(לא כולל "חנות ₪ 17,747,000) הינו סך של 31.12.2010החברה נכון למועד הקובע לחוות הדעת (

(כולל "חנות המשרד").₪ 18,618,000בסך והמשרד")


אל מול הערכת השווי 31.12.2009בבחינת הערכות השווי אשר בוצעה על ידי הח"מ נכון למועד הקובע

+. 24.62%-שיעור הגידול בין הערכות השווי הינו בשיעור של כהנוכחית כאמור

להלן גילוי והסבר לגורמים העיקריים להיווצרות ההפרשים בין התוצאות הכספיות בהערכות השווי:

- להלן הפרמטרים השונים המהותיים בין שתי ההערכות

תאריך השומה נושא

31.12.2009

תאריך השומה

31.12.2010

הסבר

מ"ר אקווי') מדמי ₪/ 97-107נחתמו הסכמי שכירות חדשים בתעריפים הגבוהים ( 2010במהלך שנת מי שכירות שנתייםד

מ"ר אקווי').₪/ 70-80( 31.12.2009השכירות אשר שולמו נכון למועד הקובע

(עלייה בדמי השכירות). 2010עדכוני תעריפים במהלך שנת –בית החוזים הקיימים רבמ

יוון (שטחים שיעור ה

מושכרים)

לאור ירידת הסיכון והיעדר ריבית אלטרנטיבית , 8.8% 9.2%

שיעור התשואה ירד

שיעור הוון (שטחי

ריקים)

10% 9.5%

גורם נחתם הסכם שכירות עם 2010במהלך שנת ₪ 5,100,000 ₪ 2,950,000 שווי חניון

-וכן מתקבלים דמי שכירות בסך של כ ממשלתי

/חודש עבור השימוש במקומות החניה.₪ 35,850

לפיכך הובאה בחשבון תוספת מיוחסת לחלק

. ₪ 2,870,000בסך של לגורם הממשלתיהמושכר

שווי יתרת מקומות החניה ללא שינוי.


מ הש ו

עיר ב, רחוב התקומה-שדרות ירושלים- דרך שלמה"), רחוב "חצרות יפובשים לב לגודל הנכס, למיקומו (

ולכל שאר נתוניו כאמור ומפורט לעיל, ,יפו- תל אביב

בהביאי בחשבון מחירי נכסים דומים ורלוונטיים,

עשרים (₪ 23,430,000 זכויות חברת קיסריה השקעות בע"מ בגבולותנראה כסביר לאמוד את שווי

.מע"מלא כולל )שקלים חדשיםאלף ארבע מאות ושלושיםליון ימ ושלושה

לא צפוי : היטל השבחה

: לא צפוי תשלום למנהל מקרקעי ישראל

אפשרות לחבות פיצויים בגין פגיעה במקרקעי צד שלישי: לא ידוע לח"מ ביחס לחבות קיימת.

ישראל ו/או אומדן הפיצויים הינו אומדן משוער של הח"מ ואינו היטל ההשבחה ו/או התשלום למנהל מקרקעי

מחייב את הח"מ ו/או את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ו/או את מנהל מקרקעי ישראל. סכומים סופיים

ייקבעו לאחר קבלת שומות מהוועדה המקומית ו/או מנהל מקרקעי ישראל ו/או פסיקת שמאי מכריע ו/או פסיקת

ו'.בתי משפט וכ

חוות דעת זו.תוקף הכל במצבו הנוכחי כריק, פנוי וחופשי מכל מחזיק חוב ושיעבוד, נכון לתאריך

הנני מצהיר על העדר תלות ביני ובין מזמין השומה.

הנני בעל ידע וניסיון רלוונטי לביצוע הערכת השווי של הנכס נשוא השומה.

יות בנכס או עם מזמין השומה.הנני מצהיר כי אין לי עניין אישי בנכס או בעל זכו

, ועל פי התקנים המקצועיים 1966התשכ"ו הדו"ח הוכן עפ"י תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית)

של הוועדה לתקינה שמאית.

ובאתי על החתום,

ירון ספקטור

כלכלן ושמאי מקרקעין

ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליה לכל "שומה זו הוכנה עבור מזמינה ולמטרתה בלבד. אין היא מהווה תחליף ל

מטרה אחרת. השימוש בשומה נאסר על כל צד שלישי שהוא אשר אינו המזמין ועורך השומה לא יהא אחראי

להסתמכות כלשהי כאמור".

המסמכים המתוארים בחוות הדעת הינם רק העתק/צילום של המסמכים, אלא אם צויין כי הוצג המסמך המקורי.


רי ו יפי חוב מונט 03 .לט 39ר - 528 16 52T EL . 39 MO NT EF IO R Y S TRE ET,

ל 6אביב - ת 52 03 .פקס 01 - 620 01 37 F AX. : TEL- AV IV 65 20 1 , I S R A E L

וסף י י ק צ ני CIVIL ENG. & REAL ESTATE APPRAISER JOSEPH SARNITZKY מקרקעין ושמאי בנין מהנדס זרR קרקעיןמ הנדסאית בנין ושמאית שרית ברמן בוחניק EAL ESTATE APPR AISER SARIT BERMAN BOHNIK

ן חיים ד- ב ם ו דו י ן ער נ ימתכ א מ M.s מקרקעין ש c . & R EAL EST ATE APPR AISER HAIM BEN - DAVID ע ש י ב R מקרקעין הנדסאי בנין ושמאי יוא EAL ESTATE APPR AISER A V I SHAY O

קי רון שמאי זרניצ ו ן שפט LL.M & REAL ESTATE APPRAISER RON SARNITZKY מקרקעין מזרניצקי ה ית דנ שמא ו ית נ שפט LL.M & REAL ESTATE APPRAISER DANA SARNITZKY מקרקעין מ

הן כ ית אסתר ESTATE APPRAISER R מקרקעין שמא EAL ESTER COHEN ר יעקב ו ש י א א מ ESTATE APPRAISER R מקרקעין ש EAL JACOB ASHUR

O:\Word\Dohot\21001-21250\21150a.doc 36מתוך 1עמוד

2011 ,במרץ 21

'א 1121150/ ח"דו

לכבוד

מ"קיסריה השקעות בע' חב

בשטחים מסחרייםשווי זכויות חוות דעת שמאית מקיפה ל

"שוק היווני"מתחם ה, 7071חלקות שונות בגוש

אביב-תל- יפו, בית אשל וככר השעון , שמעון הצדיק, רחובות המלך חירם

וגילוי פרטים מטרת חוות הדעת .1

מטרת חוות הדעת ומועד קובע לשומה 1.1

הננו מגישים בזאת חוות דעת מקצועית לעניין , מר יונתן אייזקס, לבקשת חשב החברה

נכס שבנדון לצורך הכללתו ב" מ"קיסריה השקעות בע"זכויות חברת שווי אומדן

) IFRS( םבדוחות הכספיים של החברה בהתאם להוראות תקני דיווח כספי בינלאומיי

).40' המבוסס על תקן חשבונאות בינלאומי מס, ן להשקעה"נדל(

.31/12/10 –קובע לשומה המועד ה

השקעותקיסריה "לצורך הכנת השומה התקבל כתב שיפוי מהמזמין הקובע כי חברת

מתחייבת לשפות את השמאי או מי מטעמו ממשרד יוסף זרניצקי בגין כל נזק " מ"בע

.בשל תביעה שתוגש כנגדם בעקבות הגשת חוות הדעת או הוצאה אשר תגרם להם

:י המוגדר בתקנים הבינלאומיים כדלקמן"הנכס הוערך על בסיס ערך השוק עפ

בעסקה , אשר יושג בגין זכויות החברה בנכס נכון למועד הקובע לשומה, המחיר המשוער

כס וכאשר כאשר לשני הצדדים מלוא המידע המתייחס לנ, בין קונה ברצון למוכר מרצון

.לרבות מכירה כפויה, העסקה מתבצעת בתום לב ללא השפעת תנאי הסכם מיוחדים

י הכללים המקצועיים "עפ, )אתיקה מקצועית(י תקנות שמאי מקרקעין "ההערכה בוצעה עפ

הוועדה לתקינה של 17.1ועל בסיס עקרונות תקן 1998של לשכת שמאי מקרקעין בישראל

.שמאית

.מ"להוצאות ומיסי מימוש וההערכה מתייחסת לערכים ללא מע לא בוצעה כל הפחתה





גילוי פרטים 1.2

.2011ינואר בחודש "מ"קיסריה השקעות בע"ידי חברת - חוות דעת זו הוזמנה על .1.2.1

– ן להשקעה"נמסר לנו ממנהל הכספים של החברה כי הנכס שבנדון מוגדר כנדל

.בהתאם לתקן .ח"ש28,785,000נו הי 31/12/2009 -שווי הנכס בספרי החברה ל

הסכמה לתשקיף

אני מסכים כי חוות דעתי זו תיכלל בדוחות הכספיים של החברה ותפורסם

.לציבור

לחוק החברות ) א( 222הנני מציין כי לא הורשעתי בעבירה המנויה בסעיף

.1968 -ח "התשכ, פי חוק ניירות ערך- ולא בעבירה על 1999 - ט "התשנ

המקצועי ואלה פרטי השכלתי וניסיוני .1.2.2

.סיימתי את הטכניון בחיפה בפקולטה להנדסת בנין 1959בשנת

עבדתי כמהנדס בחברה לבנין ועבודות 15/9/70עד לתאריך 1/1/60מתאריך

".סולל בונה"ציבוריות מיסודו של

.0096' רישיון מס, 1970הוסמכתי כשמאי מקרקעין מוסמך בינואר

.אות מקרקעין והנדסה אזרחיתהנני מנהל משרד לשמ 15/9/70החל מתאריך

.ר אגודת שמאי המקרקעין"כיו יכיהנת 1990-1983בשנים

כי לא , בנכס הנישום ןהריני מצהיר כי אין לי כל עניי - ט"יחסי תלות ושכ .1.2.3

מ וכי לא קיימת "קיימים כל יחסי תלות ביני ובין חברת קיסריה השקעות בע

ביני ובין מזמין חוות כל תלות בין תוצאת חוות הדעת לתנאי ההתקשרות

.לרבות אי התניית שכר טרחתי בתוצאת חוות הדעת, הדעת

על נתוני החברה בהסתמךחוות הדעת נערכה - הסתמכות על מומחים ויועצים .1.2.4

: לענין

להם בוצעה בדיקה ביחס לחוזה השכירות שהוצגו בפנינו לנתוני שכירות -

תוך ביצוע , ים דומיםבדיקת סבירות ובחינתם ביחס לנתוני השוואה בנכסו

. התאמות

י "שדווחו ע ,על תוכניות מודד המבוססים בחלקם, שטחי הבניה בפועל -

.היזם





פרטי הנכס .2

7071 - גוש

שטח רשום חלקה

ר"במ

תאור כתובת

המבנה

חלקית' א+ קומת קרקע רזיאל' רח/ 3338' רח/ 8מנסיה עברית יג 471 7

חלקית ' א+ קומת קרקע גימנסיה עברית/ 3338' רח/ 1בן פרחיה /29רזיאל 690 8

חד קומתי בית אשל 'פ 10בן יאיר 246 10

חד קומתי 20שמעון הצדיק /5בן יאיר 930 12

חד קומתי 4 בן פרחיה ' פ 8בן יאיר 642 13

חד קומתי 3 בן פרחיה' פ 7מנסיה העברית יהג 731 14

חלקית ' א+ קומת קרקע 3בן יאיר 604 15



שתי חנויות המהוות חלק ממבנה בריתמנסיה העיהג 61 112

חלקית' א+ קומת קרקע רזיאל' פ 1בית אשל 664 114

5,715 כ"סה





ביקור בנכס .3

בתאריך מתמחה ר'נגיואורי סל שמאית מקרקעין בוחניק ברמן שריתי "ערך עור בנכס נביק

27/1/2011.

תיאור הנכס והסביבה .4

כללי 4.1

, החלקות נשוא השומה מהוות במאוחד מתחם קרקע אשר ברובו הינו בעל רצף קרקעי

:מתחם הקרקע גובל ברחובות שלהלן, למעט הפרדה פיזית ברחובות פנימיים

.ועזר רחוב מרזוק - מצפון

").שעון"מול ה) (בהמשכו רחוב יפת(רחוב דוד רזיאל - מערב

.רחוב שמעון בן צדיק - ממזרח

.רחוב בית אשל - מדרום

י "קומתיים בבניה ותיקה המסווגים עפ-קומתיים ודו-על החלקות קיימים מבנים חד

.בדרגות שונות כמפורט בהמשך, ע כמבנים לשימור"תב

קיימות במרבית החנויות, בנוסף, פס עד גבולות המגרשיםהמבנים בנויים בקו בנין א

בחלק מהקומות ,נויות בצמידות לקומת הקרקעהבבגבהים שונים פנימיות גלריות

.'בנויה קומה א

).כולל גובה קומת גלריה(' מ 5 -גובה פנימי של החנויות כ

ם בציפוי חזיתות המבני, הבינוי בחזית קומת הקרקע אחיד ומאופיין בחלוקה לחנויות

.דלתות כניסה רחבות בצורת קשת, אבן

או שכירות /ו י דיירים בשכירות מוגנת"וחזקות עבקומת קרקע חלוקה לחנויות מ

.או פנויים/חופשית ו

.מסחר ומלאכות שונות - השימושים

.מלאכה ומגורים, השימוש בפועל בקומה לאחסנה', במבנים בהם קיימת קומה א

.ות גלריה בנויהלמרבית החנוי, כאמור לעיל

ב השטחים וכר כי ברינ, מצב התחזוקה של המבנים משתנה בין החנויות השונות אולם

. לחיזוק המבנים ודותנדרש ביצוע עב

הכרזה שנכון , מבנים הוכרזו בעבר כמבנים מסוכנים' מעיון בתיקי בנין עולה כי מס

. ח זה בוטלה ראה פרוט פרק מצב תכנוני להלן"למועד דו





יבההסב 4.2

מאופיין במבנים חד קומתיים , כר השעוןיבסמוך לכ, חלקה הצפון מערבי של יפו

. בקומת קרקע שימושים מעורבים למסחר ומלאכות שונות. הבנויים בבניה ותיקה

זור מסווגים כמבנים לשימור מרבית המבנים בא. ת שימוש מגוריםבקומות העליונו

רה על צביון ארכיטקטוני ועירוני כחלק ממדיניות שימור מבנים ואתרים לצורך שמי

. של המבנים ביפו

רקע היסטורי 4.3

רחוב בית , השוק היווני הוא מתחם של סמטאות שגבולותיו הם כיכר השעון במערב

.עזר ורזיאל מצפון- רחוב שמעון הצדיק ממזרח והרחובות מרזוק, אשל מדרום

את הקרקע על ה היוונית האורתודוקסית אשר רכשה יזמת הכנסיוהמתחם הוקם בי

בסוף , מנת לספק את הדרישה למסחר שהלכה וגדלה עם היציאה מחוץ לחומות יפו

.19-ה המאה

, נבנה השוק כמתחם סגור הבנוי מסמטאות ומשמונה שערים המקיפים אותו, במקור

.כאשר מדי ערב היו נסגרים השערים ולמחרת בבוקר נפתחים מחדש

הפכה , בעיצומה ההייתהבניה של יפו כאשר תנופת, 19-של המאה ה 90 -בשנות ה

עיר לחלק מכיכר השעון ומרכז הכובד של המסחר התנהל סביב ההרחבה שליד שער

.הכיכר

שוקמו הדרכים ,אביב ומשרד התיירות-ם עיריית תלפרויקט ציבורי מטעבמסגרת

. כיכר השעון ושער ירושלים, ההיסטוריות

זית הפונה אל כיכר השעון והחזית שפונה זוכה השוק היווני לשיקום הח, במסגרת זו

).א ומשרד התיירות"מומן על חשבון עיריית ת הפרויקט(אל רחוב בית אשל

.חשפו גם המדרכות ההיסטוריותנבנוסף לשיקום החזיתות

מטרת הפרויקט היא להשיב לאזור את תפארת עברו ולהשיב ליפו את כובד משקלה

.בהיבט הארכיטקטוני כמו גם ההיסטורי





להלן תשריט הסביבה

מתחם השוק היווני





נשוא השומהתשריט להלן

12

17

16 7

14 8

15 13

114

12 10

8חלקה

15חלקה 13חלקה 114חלקה 10חלקה 16חלקה 12חלקה

12חלקה 14חלקה 7חלקה 17חלקה





דעת זונשוא חוות םשטחיהפירוט 4.4 :והחזקה בחלוקה לפי סוג התפיסות נשוא חוות דעת זוהשטחים ריכוזלהלן

מס ' חלקה

שטח שטח קומת שוכרכתובתרשום

קרקע במ " ר

שטח גלריה במ " ר

דמ " ש לחודש

189.0 188.5 ₪ 4,639274.5 255.5 ₪ 15,500463.5 444.0 ₪ 20,139216.0 185.5 ₪ 2,308430.0 252.5 ₪ 34,09237.0 35.0 ₪ 0

683.0 473.0 ₪ 36,400122.5 96.0 ₪ 3,44786.0 13.0 ₪ 9,000

208.5 109.0 ₪ 12,447228.4 163.5 ₪ 2,578350.0 220.0 ₪ 10,131214.2 81.0 ₪ 0792.6 464.5 ₪ 12,709289.5 176.5 ₪ 2,379204.0 193.5 ₪ 9,56224.5 23.5 ₪ 0

518.0 393.5 ₪ 11,941263.5219.3₪ 3,380

239.00203.00₪ 8,8129182₪ 0

593.50504.30₪ 12,192620₪ 250

436282₪ 14,428498282₪ 14,6789966₪ 2271413.5₪ 500297₪ 0

14286.5₪ 727275220₪ 1,583233184.5₪ 9,5101212₪ 0

520416.5₪ 11,093402219.9₪ 6,96913931₪ 9,500541250.916,469 180₪ 4332120₪ 03920₪ 433

סה" כ שטח מסחרי בנוי ( ק" ק וקומת גלריה)

במ " ר

סה" כ שטח קומת קרקע

במ " ר

סה" כ שטח גלריה במ " ר

סה" כ דמ " ש לחודש

3,700 2,165 1,535 ₪ 37,194 648 408 241 - 4,095 2,427 1,669 ₪ 121,035 8,443 4,999 3,444 ₪ 149,229

סה" כ שטחים פנויים בשכ " ד חופשי


סה" כ שטחים מושכרים בשכ " ד חופשי

סה" כ חלקה 7


סה" כ חלקה 8








סה" כ בדיירות מוגנתסה" כ שטחים מושכרים בשכ " ד חופשי

סה" כ שטחים פנויים בשכ " ד חופשיסה" כ חלקה 14



14731





17476סה" כ שטחים מוחזקים ע " י דיירים מוגנים







לסיכום

סה " כ שטחים מוחזקים ע " י דיירים מוגנים סה " כ שטחים ריקים לשכירות חופשיתסה " כ שטחים מושכרים בשכ" ד חופשי

סה " כ שטחים בנויים

. טבלה מפורטת הכוללת את רשימת הדיירים המוגנים והשוכרים, ב כנספח"מצ





מצב תכנוני .5

מתחם ככר השעון (" 1 45. מ.ב 2572' החלקות שבנדון כלולות בתכנית מפורטת מס 5.1

.22.5.95מיום 4306. פ.שהודעה על אישורה פורסמה בי, ")פובי

ומטרתה להחיות את מתחם השעון כמתחם , דונם 170 - התכנית חלה על שטח של כ

, תוך שמירה על אופי המרקם העירוני הקיים והשלמתו, למגורים ולשימושים מעורבים

.ממזרחירושלים ' וכן יצירת רצף עירוני עם יפו העתיקה ממערב ועם שד

כ של "התכנית קובעת הוראות בדבר אזורי מגורים ותוספת זכויות בניה עד לסה

.קומות 3-5וחדשות בבניה של ) משוקמות(ד קיימות "יח 880 -כ

ר וחזית חנויות מסחריות על "מ 1,200- קובעת התכנית אזור מסחרי של כ, כמו כן

.ר"מ 24,000 -כ

ומגדירה תנאים למתן היתרי בניה , שימורהתכנית קובעת הוראות בדבר מבנים ל

.והנחיות עיצוביות למבנים אלו : ע זו סווגו החלקות נשוא השומה כדלקמן"י תב"עפ

. עם חזית מסחרית' סווגו ביעוד מגורים א 114, 16, 14, 13, 10, 8, 7חלקות

. עם חזית מסחרית' סווגו ביעוד מגורים ב 17, 15, 12חלקות

. עוד מגרש מיוחד עם חזית מסחריתסווגה בי 112חלקה

: זכויות הבניה הינן כדלקמן

יותרו שימושים למגורים ולפנסיונים וכן מסחר עם חזית מסחרית' ביעוד מגורים א

מועדוני יום , משרדים, סדנאות לאומנות, בקומת הקרקע הכולל גם מסחר קמעונאי

במסגרת . רותים אישייםיפעוטונים וש, גני ילדים, תחנות טיפול באם ובילד, לקשיש



. 70%משטח המגרש נטו עם תכסית של עד 170% -זכויות הבניה יסתכמו ב


. שטח עיקרי 40%עלה על רשים עם חזית מסחרית שטח קומת הקרקע לא יגבמ

.הקרקע ישמש כשטחי שירותמשטח קומת 30%בבניה חדשה לפחות


. הבניה הקיימתבתמורה לשימור ושיפוץ 40%של עד בשיעור

. תכנוןבהתאם למידע גלוי באמצעות הוועדה המקומית לרבות אתרי האינטרנט של מוסדות ה 1





. 20%חלקית בשטח של עד קומות מלאות וקומה רביעית 3 - הבניה תהיה ב


. ד בבניה קיימת"ר ליח"מ 70ד חדשה או "ר ליח"מ 100 -ד נקבעה ל"צפיפות יח

למגורים ולפנסיונים וכן מסחר יותרו שימושים עם חזית מסחרית' ביעוד מגורים ב

מועדוני יום , משרדים, דנאות לאומנותס, בקומת הקרקע הכולל גם מסחר קמעונאי

במסגרת . פעוטונים ושירותים אישיים, גני ילדים, תחנות טיפול באם ובילד, לקשיש



. 70%עד משטח המגרש נטו עם תכסית של 190% -זכויות הבניה יסתכמו ב


. שטח עיקרי 40%במגרשים עם חזית מסחרית שטח קומת הקרקע לא יעלה על



. שימור ושיפוץ הבניה הקיימתבתמורה ל 40%בשיעור של עד

. 15%קומות מלאות וקומה חמישית חלקית בשטח של עד 4 - תהיה ב הבניה


. גורה לרחובתותר הקמת קומות עמודים חלקית ס

. ד בבניה קיימת"ליח ר"מ 70ד חדשה או "ר ליח"מ 100 -ד נקבעה ל"צפיפות יח

יותרו שימושים בקומות בעלי אופי ציבורי ביעוד מגרש מיוחד עם חזית מסחרית

וכן מוסדות קהילתיים ותרבותיים וסדנאות , בריאות ודת, רווחה, למטרות חינוך

מהקומות העליונות למשרדים כולל 50% -הועדה רשאית להתיר שימוש ב. לאומנות

. משרדי ממשלה ועירייה

. 70%משטח המגרש נטו עם תכסית של עד 250% -כויות הבניה יסתכמו בז


. שטח עיקרי 40%קומת הקרקע לא יעלה על חבמגרשים עם חזית מסחרית שט


. קומות מלאות 5 - הבניה תהיה ב

. כולל מרתף לחניה בגבולות המגרש" מרתפים-ע"י תוכנית "קמת מרתפים עפתותר ה