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Infrastructures et immobilier : complémentarités et différences de deux classes d’actifs réels
Charles Dupont Responsable des investissements
en infrastructures SCHRODERS
Daniel Thébert Head of Real Estate
& Infrastructure CNP Assurances
Réunion du 23 novembre 2017
Daniel Thébert Head of Real Estate & Infrastructure
CNP Assurances
Réunion du 23 novembre 2017
Infrastructures et immobilier : complémentarités et différences de deux classes d’actifs réels
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FUND NAME
Novembre 2017
The Real Asset Strategy for Investors
1
Real Estate vs. Infrastructure
Daniel Thébert Head of Real Estate and Infrastructure
CNP Assurances
Summary
2
I. Market Outlook 1. The macroeconomic trend is in favor of Real Assets investments… 2. … and in particular of property investments
II. Presentation of infrastructure investments 1. Definitions 2. Type of revenue mechanisms 3.Structuration of infrastructure investments III. Competitive advantages of the infrastructure asset class IV. Infrastructure remains high-risk investments V. Real Estate vs. Infrastructure 1. Advantages and Disadvantages 2. Similarities and Disparities 3. A complementary Real Asset investment strategy enhances diversification
I. Market Outlook
3
In Europe, the post-crisis macroeconomic environment has not been in favor of traditional asset classes (bonds, shares):
Interest rates have plummeted to record low The regulatory framework has been enforced
and more constraining (Basel III, Solvency II)
Institutional investors, in particular insurance companies, were urged to find new yield opportunities. Interests for real assets (Real Estate & Infrastructure) have grown tremendously for two reasons:
increasing diversification of the portfolio risk
Providing Higher yields and lower risk overall
1. The macroeconomic trend is in favor of Real Assets investments…
Investors’ interests for real estate have been very strong since 2007 for several reasons : Liquidity of markets Fungible assets seen as safe-haven asset class Strong diversification due to granularity of investments Indexed to inflation and economic growth Although appetite for property is as strong as ever, uncertainty still remains : Business cycles correlated with interests rates Volatility, in particular on secondary markets Eurozone property yields have decreased from 6% to 4% between 2009-2016
4
2. And in particular of property investments
I. Market Outlook
II. Presentation of infrastructure investments
5
Water treatment, waste to energy,
renewable energies, smart meters
Motorways, railway network, airports, public
transport
Production, transport and
distribution of gas, water and electricity
Schools, universities,
hospitals and other public buildings
Energy & Renewables Transport Utilities Social Infrastructure
Telecom network
Infrastructure is the basic physical systems of a business or nation; transportation, communication, sewage, water and electric systems are all examples of infrastructure. These systems tend to be high-cost investments; however, they are vital to a country's economic development and prosperity - Investopedia
1. Definition
There are various actors involved in the infrastructure investment process: Public authorities: identify public need, overhaul regulatory framework, concede public authorizations Industrial sponsors: help design, develop, operate and monitor the infrastructure project Lenders: Banks or private lenders to help in financing and structuring the project Financial sponsors: investments funds and other private investors that take an equity stake in the project
II. Presentation of infrastructure investments
2. Types of revenue mechanisms
Merchant Revenues • Revenues depend on commercial success of the infrastructure – 100% volume
and price risks • Limits: high risk, economic and commercial risk, market price risk • Risk mitigation: granularity of demand, low level of competition, vital
infrastructure for public interest • Exemple: Transport services, gas distribution pipeline
Contracted Revenues • Revenues are partially or fully securized with commercial contracts; no volume
risk • Limits: counterparty risk, threshold risk • Risk mitigation: credit rating, bank guarantee, financial covenants • Ex: Power Purchase Agreement, Feed-in-Tariff for Renewables Energy
Regulated revenue • Guaranteed revenues by regulatory regime • Limits: guarantor counterparty risk, regulatory changes • Risk mitigation: credit rating, financial covenants • Exemple: high way concession, Regulatory Asset Base (RAB)
II. Presentation of infrastructure investments
3. Structuration of infrastructure investments
Equity Corporates
• SPV: société ad hoc
• SAS • SA
Equity Funds
• FPCI : Fonds Professionnels de Capital Investissement
• SICAR: Société d’Investissement en Capital à Risque
• LP – GP: Limited and General Partnerships
Debt
• FCT : Fonds Commun de Titrisation
• Funds
Listed bonds
•Corporate
Non-listed Investments Listed Investments
7
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Strong investment needs
Matching the insurance companies’ needs
Favorable regulatory framework
High yields & Diversification
III. Competitive advantages of infrastructure for investors
2010-2017: €300 billion spent 2017-2020: €1,000 billion needed in
Europe (European Commission) Equity and Debt Markets to be more and more liquid
Political will to increase infrastructure investments: Solvency II has softened the cost of
capital for infrastructure investment Junker Plan bets on €315 Bn in
infrastructure investments Advantageous regulatory status (e.g.
Fonds de Prêt à l’Economie)
Long-term investments in phase with long-term liabilities
Predictable and secured income due to regulatory regimes
Low cyclical activity and relatively low default rates
EDHEC Infra Project Index (Equity) 10-year-return: 13,71% Sharpe ratio : 2,61 Relatively low correlation with other markets
“There is a compelling global need for greater infrastructure investment. Well-functioning infrastructure is critical to driving sustainable long-term economic growth. Private capital can help bridge the shortfall in infrastructure funding, and institutional investors, such as insurance companies and pension funds, could potentially increase their allocation to infrastructure over the long term” - BlackRock
Matching the insurance companies’ needs
High yields & Diversification
7
9
Project operational risks
Structural and contractual complexity
IV. Infrastructure remains a high risk asset class
Such projects have physical risks: Construction risks Operational risks Economic uncertainty (real economic
needs) Technological risk is not to be underestimated
Infrastructure projects concern public good and is therefore : Regulated (authorizations, price
mechanism) Driven by political cyclicality Aligned with public interests Importance of transparency and credibility from public entities
Complex valuation of
revenues
Regulation uncertainty
These investments are costly and strategic so deals are contractually complex: Several intermediaries (Constructor, O&M, Lender,
Insurance, etc.) Public involvement Complex ownership structure
Importance of legal certainty: legal enforceability, transparent dispute resolution procedures, warranties
Such projects rely on complex business models with: Regulated revenues or partially
contracted Perpetually renewed regulation Robustness of security package ad
warranties
Importance of data transparency in the due diligence process
8
V. Real Estate vs. Infrastructure
9
Real Estate Infrastructure
Pros Liquidity and robust benchmarking
Long-term and predictable revenues
Fungible and Safe-haven investments
Indexed to inflation and economic
growth
High yield and diversification
Long-term and often guaranteed revenues
High barriers to entry (public authorizations,
monopolistic situation)
High yield and diversification
Decorrelated from economic business cycles
Low price-elasticity due to vital need for
infrastructure
Low-risk of over-supply
Cons Highly cyclical activity
Returns driven by economic growth
and labour market
Risk of over-supply and new
developments
Illiquidity (size, involvement of public bodies)
Sensitive to political issues
No indexation to inflation (in general)
Construction and operating risks
Difficult to build a diversified infra portfolio
due to the asset size : diversification risk
1. Advantages and disadvantages
V. Real Estate vs. Infrastructure
+ Long duration assets matching insurance companies’ liabilities
+ Economic long-term and predictable revenues
+ High yield opportunities + Relatively low correlation with capital
markets
Similarities
– Risk of oversupply – Different Cyclicality – Liquidity of assets – Maturity of asset class (benchmarks,
comparable) – Public involvement – Different Diversification effect
Disparities
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2. Similarities and disparities
11
Insurance companies should consider a strategy integrating both asset classes as seeking for better diversification and higher returns:
Real Estate and Infrastructure have their own specificities, advantages and risks
Complementary investments with matching duration and liabilities
Infrastructure is as diverse as Real Estate
3. Complementarity of Real Estate and Infrastructure
Source: AXA IM
V. Real Estate vs. Infrastructure
Charles Dupont Responsable des investissements
en infrastructures SCHRODERS
Réunion du 23 novembre 2017
Infrastructures et immobilier : complémentarités et différences de deux classes d’actifs réels
Charles Dupont, responsable des investissements en infrastructures
Infrastructures et immobilier : complémentarités et différences de deux classes d’actifs réels
Le point de vue du gérant
Novembre 2017
DOCUMENT RESERVE AUX PROFESSIONNELS – NE PAS DISTRIBUER AU PUBLIC
Le Groupe Schroders
1
Source : Schroders, au 29 septembre 2017. 1 Notations Fitch, au 10 juillet 2017.
Noté « Excellent » par Fitch Ratings1
Encours sous gestion et sous administration
+ de 4 100employés
200Plus de
années d’expérience de l’investissement
La philosophie de Schroders repose sur des
principes environnementaux,
sociaux et de gouvernance
+ de 760sociétés internationales
engagéessur des
critères ESG
27Présence sur
pays
41 bureauxen Europe, aux
Amériques, en Asie, au Moyen-Orient et en
Afrique
Avec
La gestion d’actifs est notre unique activité et les objectifs de la société reflètent entièrement ceux de nos clients, à savoir la création de valeur à long terme pour les aider à répondre à leurs besoins financiers futurs. Schroders gère
488,3 milliards d’euros d’encours pour le compte d’investisseurs institutionnels et particuliers, d’institutions financières et de clients fortunés dans le monde entier, à travers les actions, les obligations, la multi-gestion, la gestion
alternative et l’immobilier.
€488,3milliards
Pourquoi l’infrastructure ?
2
Source: Schroders, novembre 2017
Une performance financière décorrélée des cycles économiques et financiers
Des actifs de rendement
Des actifs essentiels à la communauté
Le marché mondial du financement infrastructure
Source: Infranews, Infra Deals League Table 2016 Data Pack
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
140 000
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2014 2015 2016Greenfield Brownfield Refinancing Project Finance
En million d’USD
Répartition des investissements par nature
3
Répartition des investissements par nature Répartition des investissements par secteur
Le marché européen
4
Source: Infranews, Infra Deals League Table 2016 Data Pack
15/11/2017 17:38:13
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
45 000
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2014 2015 2016Greenfield Brownfield Refinancing Project Finance
46%
7%
16%
23%
3%5%
37%
8%16%
25%
8%4%
29%
7%
21%
33%
5%3%
Transport
Social Infrastructure
Power
Renewables
Environment
Telecommunications
Other
2015
2014
2016
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
Compagniesd'assurance/
mutuelles/ protectionsociale
Caisses de retraite/fonds de pension
Banques Autres institutionnels Secteur public/ Fondssouverains
Fonds de fonds Industriels Retail/ Family office
Origine des fonds
5
Source: AFG, Paris Infrastructure International Forum, 2017
Répartition des encours des fonds d’investissement infrastructure établis en France par nature des souscripteurs
– Des investisseurs institutionnels
– Des sociétés de gestions gérants des fonds d’investissements
– Les fonds de dette infrastructure représentent aujourd’hui moins de 20% des levées de fonds infrastructure
L’offre et la demande
6
Source : Preqin, Probitas Partners, infrastructure Institutional Investor Trends for 2017 Survey – fonds fermés, base mondiale – IJ Global Infrastructure Finance 2017, nombre de transactions en juillet 2017 extrapolé sur une année pleine à partir du nombre de transactions au premier semestre 2017 multiplié par le ratio de transaction H2/H1 de 2016
0
300
600
900
1200
1500
1800
2100
2400
0
20
40
60
80
100
120
140
160
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 juil-17
Dry Powder (en milliards USD, échelle de gauche) Nombre de transactions (échelle de droite)
Capacité d’investissement des fonds infrastructure
Profil de risque d’investissement
7
Source: AF2I/ JP Morgan AM, Guide to infrastructure investing, 2015
Hétérogénéité de la classe d’actifs Segmentation du risque opérationnel
Gre
enfie
ld •PPP•RIP•Autoroute avec risqué trafic
•Etc.Co
re •Autoroutes•Utilities•Renouvelables•Etc. Co
re + •Aéroports
•Ports•Réseaux de télécommunication
•Etc.
Valu
e Ad
d •Services de santé•Actifs industriels•Data centers•Etc.
Segmentation du marché “Equity”
8
Source: Schroders, novembre 2017 - représentation non contractuelle des différents segments de l’equity infrastructure et leur rendement relatif indicatif
Long terme Long terme Moyen terme Court terme
“Produit de taux”post construction Dividendes Dividendes +
gain en capital Gain en capital
8-10% 6-8% 8-12% 12-15%
Horizon d’investissement
Produits financiers
TRI cible
Segmentation du marché de la dette infrastructure
9
Source : Schroders, septembre 2017 – représentation non contractuelle des différents segments de dette infrastructure et leur rendement relatif indicatif
2%
4%
6%
10A5A 20A+
Rendement
Maturité (années)
Investment Grade
JUNIOR
MATURITES COURTES MATURITES LONGUES
Principaux marchés de la dette infrastructure classés par couple maturité/ rendement
Le financement de projet
10
Source: Schroders, novembre 2017
Concession company
Building contractor Operator
Sponsors Lenders
Conceding authority
Structure de capital type d’une société projet
Le marché du PPP en Europe
11
Source: S&P Global ratings, Annual Infrastructure Conference, 15 Juin 2016
Répartition géographique des investissements dans les PPP en Europe réalisés entre 2010 et 2014
Dynamique du marché des PPP
12
Source: S&P Global ratings, Annual Infrastructure Conference, 15 Juin 2016
Structure de capital type d’une société (dans le secteur des infrastructures)
Le financement « corporate »
Sponsors
HoldCo
Actif Actif
OpCo
Distributions
Distributions
Senior HoldCo(subordination structurelle)
Junior OpCo(subordination contractuelle)
Sûretés (HoldCo) Sûretés (OpCo)
13
Source : Schroders, novembre 2017.
40-60%
5-10%
30-55%EQUITY
DETTE JUNIOR
DETTE SENIOR
Part de chaque instrument dans la valeur de la société
Connaissance sectorielle
Compréhension des dynamiques réglementaires
et politiques
Des ressources importantes
Connaissance et reconnaissance par les acteurs
du marché
Communauté d’investisseurs
Barrières à l’entrée
Source: Schroders, novembre 2017
14
Principaux risques liés à la classe d’actifs
15
Risque de taux d’intérêt pour les instruments à taux fixe : L’évolution des taux d’intérêt peut réduire la performance des instruments de dette à taux fixe. Une hausse des taux induit généralement une baisse du prix des instruments à taux fixe.
Détérioration de la qualité de crédit : causée par une évolution de l’environnement de marché (activités commerciales) ou par un changement de loi/de réglementation (pour toutes les activités d’infrastructures).
Risque de défaut de l’émetteur : une détérioration de la santé financière d’un émetteur peut réduire à néant la valeur de ses obligations.
Risque de remboursement anticipé : le capital peut être remboursé par l’emprunteur avant l’échéance contractuelle.
Risque de change : Pour les actifs libellés dans une devise autre que celle de l’investisseur, l’évolution des taux de change peut affecter la valeur des investissements.
Illiquidité et risque de long terme : du fait de la nature illiquide des investissements sous-jacents, l’investisseur peut ne pas pouvoir récupérer le capital investi avant la fin contractuelle du placement (généralement de long terme). Si le véhicule d’investissement doit liquider une partie du portefeuille pour une raison spécifique (notamment en réponse à des changements dans les conditions économiques), il peut ne pas être en mesure de vendre dans des termes favorables.
Risque en capital : le capital n’est pas garanti.
Risques opérationnelsRisque de non finalisation des transactions : les transactions sont réalisées via une négociation bilatérale, et aucune garantie de bonne finalisation ne peut être apportée.
Risque lié aux prestataires tiers : les investissements peuvent être à risque du fait d’erreurs opérationnelles et administratives, où en cas de faillite des prestataires.
Ce document est réservé uniquement aux investisseurs considérés comme des clients professionnels ou susceptibles d’être traités, sur demande, comme des clientsprofessionnels, au sens de la directive 2004/39/CE du 21 avril 2004 concernant les marchés d’instruments financiers (directive MIF). Ce document ne doit pas êtredistribué au public.
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Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Les cours des actions ainsi que le revenu qui en découle peuventévoluer à la baisse comme à la hausse et les investisseurs peuvent ne pas récupérer le montant qu’ils ont investi.
Les prévisions contenues dans le présent document résultent de modèles statistiques, fondés sur un certain nombre d'hypothèses. Elles sont soumises à un degréélevé d'incertitude concernant l'évolution de certains facteurs économiques et de marché susceptibles d'affecter la performance future réelle. Les prévisions sontfournies à titre d'information à la date d'aujourd'hui. Nos hypothèses peuvent changer sensiblement au gré de l'évolution possible des hypothèses sous-jacentesnotamment, entre autres, l'évolution des conditions économiques et de marché. Nous ne sommes tenus à l'obligation de vous communiquer des mises à jour ou desmodifications de ces prévisions au fur et à mesure de l'évolution des conditions économiques, des marchés, de nos modèles ou d'autres facteurs.
Ce document est produit en novembre 2017 par Schroder AIDA SAS, 8-10 rue Lamennais, 75008 Paris, France, société par actions simplifiée au capital de 1.000.000euros, agréée et réglementée en France par l'AMF en tant que Société de Gestion de Portefeuille sous le numéro GP-17000027 et enregistrée à Paris au RCS sous lenuméro 822 960 209. Pour votre sécurité, les communications peuvent être enregistrées et surveillées.
AvertissementInformations importantes
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Infrastructures et immobilier : complémentarités et différences de deux classes d’actifs réels
Charles Dupont Responsable des investissements
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& Infrastructure CNP Assurances
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