elaboration du programme local de l'habitat 2013-2018 ... · logement des jeunes et des...
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Programme Local de l’habitat
2013-2018
Document soumis à l’arrêt du Conseil
d’Agglomération du 23 mai 2013
Elaboration du Programme Local de l'Habitat 2013-2018
Juillet 2013
Communauté d'Agglomération de Montpellier
Document soumis à l’arrêt du Conseil d’Agglomération du 25 juillet 2013
Programme Local de l’habitat
2013-2018
Préambule ............................................................................ 2
Synthèse du diagnostic...........................................................7
Une croissance démographique soutenue, alimentée notamment par l’arrivée
d’étudiants et de jeunes ............................................................................8
Une agglomération jeune mais un vieillissement de la population qui devrait
s’intensifier dans les prochaines années ............................................................ 9
PLH 2007-2012 : une relance significative de la production neuve mais une offre
en décalage avec les capacités financières des ménages locaux ....................... 10
Un marché du logement sélectif, de moins en moins accessible aux ménages
locaux ........................................................................................................... 15
Première conséquence de la sélectivité du marché immobilier : une évasion
résidentielle de ménages au-delà de l’Agglomération ...................................... 18
Deuxième conséquence de la sélectivité du marché immobilier : des tensions
accrues sur le parc locatif social et un blocage des parcours résidentiels des
locataires ...................................................................................................... 19
Le profil des offres d’habitat et des habitants : des disparités persistantes entre
les communes de l’Agglomération ainsi qu’entre les quartiers de Montpellier.... 19
Des interventions à poursuivre pour requalifier le parc de logements existants.. 21
Le logement des jeunes : un enjeu majeur pour Montpellier Agglomération ...... 24
Un vieillissement de la population à anticiper...................................................27
Les publics en difficulté : des besoins importants en offre d’hébergement et de
logement adapté ........................................................................................... 29
Les orientations stratégiques .............................................31
Orientation n°1 : poursuivre l’effort de construction neuve engagé, à hauteur de
5 000 logements neufs par an......................................................................... 32
Orientation n°2 : développer une offre de logements diversifiée et accorder un
poids plus important aux offres de logements aidés......................................... 32
Orientation n°3 : produire 1250 logements locatifs sociaux PLUS/PLAI par an
conformément aux objectifs fixés par l’Etat..................................................... 34
Orientation n°4 : utiliser tous les leviers pour produire une offre en accession
abordable.......................................................................................................34
Orientation n°5 : répartir l’offre de logement de manière équilibrée sur l’ensemble
du territoire .................................................................................................... 37
Orientation n°6 : mobiliser et valoriser le parc de logement existants................40
Orientation n°7 : répondre aux besoins spécifiques (jeunes, personnes âgées,
handicapés, ménages défavorisés) ..................................................................40
Le plan d’actions.................................................................. 41
Conforter les outils fonciers et reglementaires..................................................42
La production de logements locatifs sociaux ....................................................46
Produire une offre en accession à la propriété abordable pour les ménages du
territoire.........................................................................................................50
Poursuivre la requalification du parc de logements existants, publics et privés...55
Des actions spécifiques pour le logement des jeunes et des etudiants................60
Le logement des seniors : adapter le parc de logements existants et développer
des offres neuves dédiees................................................................................65
Proposer des solutions adaptées et offrir des parcours résidentiels aux publics en
difficulté ........................................................................................................67
La prise en compte du développement durable dans l’habitat ...........................70
Renforcer le dispositif de pilotage, de mise en œuvre et d’animation du PLH ..... 73
Annexes...............................................................................75
Annexe n°1 : glossaire ....................................................................................76
Annexe n°2 : bilan de la production neuve de logements entre 2007 et 2012
(logements mis en chantier) ............................................................................ 77
Annexe n°3 : bilan des logements locatifs sociaux financés entre 2007 et 2012..78
Annexe n°4 tableau de synthèse des offres spécifiques ....................................79
Annexe n°5 : les documents disponibles concernant l’état des lieux et les enjeux
en matière d’habitat sur le territoire de Montpellier Agglomération...................80
Programme Local de l’habitat
2013-2018
2
Programme Local de l'Habitat
2013-2018
Préambule
Programme Local de l’habitat
2013-2018
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PRÉAMBULE
Un nouveau cadre législatif et règlementaire, renforçant la portée du PLH
Les évolutions législatives récentes dans le domaine du logement et de l’habitat
ont toutes contribué à renforcer l’importance du Programme Local de l’Habitat,
en introduisant de nouvelles obligations pour les EPCI, mais aussi de nouvelles
opportunités :
- En 2004, la loi « Libertés et Responsabilités Locales » a accordé la
possibilité aux structures intercommunales se dotant d’un Programme
Local de l’Habitat de demander la délégation de compétences en
matière de gestion des « aides à la pierre » (pour le développement et la
réhabilitation du parc locatif social, les interventions sur le parc privé
existant, l’offre d’hébergement…).
- La loi « Mobilisation pour le Logement et Lutte contre les Exclusions» (loi MOLLE, mars 2009) précise le contenu des PLH et
renforce l’articulation PLH/PLU pour une plus grande efficacité : durée
obligatoire de 6 ans pour la définition des objectifs du PLH,
renforcement de la portée opérationnelle du programme d’actions
(obligation de territorialiser à l’échelle communale, voire infra-
communale pour les grandes villes, les objectifs et le programme
d’actions), renforcement de l’articulation entre PLH et PLU (délai de
mise en compatibilité réduit de trois à un an)…
- Les lois issues du Grenelle de l’Environnement (2009-2010) fixent un
cadre ambitieux pour l’atteinte d’objectifs de performance énergétique
dans le parc de logements, notamment en matière de construction
neuve mais aussi de réhabilitation du parc existant.
- La loi du 18 janvier 2013 relative à « la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social ». La loi renforce les obligations de
production de logements sociaux : le seuil minimal de logements
locatifs sociaux à atteindre pour les communes assujetties à l’article 55
de la loi SRU passe de 20 à 25% des résidences principales. Elle prévoit
une augmentation des sanctions pour les communes en constat de
carence. Par ailleurs, la loi instaure également la possibilité d’une
cession gratuite des terrains appartenant au domaine privé de l’Etat et
de ses établissements publics au profit du logement social.
Une politique de l’habitat volontariste engagée par Montpellier Agglomération depuis sa création
Depuis sa création en 2001, Montpellier Agglomération a engagé une
politique de l’habitat volontariste afin de répondre aux besoins en
logements et offrir des parcours résidentiels aux ménages locaux et aux
nouveaux arrivants.
L’Agglomération a mis en œuvre deux Programmes Locaux de l’Habitat
depuis 2004 (date d’approbation du PLH initial). En 2006, Montpellier
Agglomération a actualisé son PLH pour relancer l’effort de production de
logements, dans un contexte de croissance démographique soutenue, et
pour le mettre en cohérence avec les objectifs et les orientations du SCoT,
approuvé en février 2006.
Le PLH 2013-2018 : vers un PLH plus opérationnel
En 2011, Montpellier Agglomération a engagé l’élaboration de son 3ème
PLH
pour la période 2013-2018. L’engagement de ce nouveau document de
référence est rendue nécessaire :
- Le PLH en cours (2007-2012) est arrivé à échéance.
- Le cadre législatif a évolué et a renforcé les exigences
opérationnelles du PLH. La loi Mobilisation pour le Logement et
Lutte contre les Exclusions (25 mars 2009) rend obligatoire la
territorialisation des objectifs et du programme d’actions à
l’échelle de chacune des communes. Pour la Ville de Montpellier,
comme pour l’ensemble des grandes villes, la territorialisation est
à décliner à une échelle infra-communale. La loi Molle a
également renforcé l’exigence de mise en compatibilité des Plans
Locaux d’Urbanisme avec le PLH (délai réduit de trois ans à un
an).
- Au-delà de la nécessité d’actualiser le PLH au regard des
évolutions du contexte législatif et règlementaire (loi Molle,
Grenelle de l’environnement…), l’Agglomération veut, au travers
de ce nouveau PLH, renouveler le plan d’actions et le contenu de
ses interventions (les outils, les moyens, les règles du jeu…).
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 PRÉAMBULE
Conformément à l’esprit de la loi MOLLE, ce PLH se veut plus opérationnel. Dans
cette optique, une analyse spécifique et précise a été conduite (volet territorial)
pour identifier sur chacune des communes :
- Les programmes de logements en cours ou prévus pour les 6 ans du PLH
(2013-2018) et au-delà.
- Les gisements fonciers mobilisables pendant la durée du PLH ou au-
delà.
Une politique de l’habitat partagée et concertée avec les différents acteurs du marché du logement
La politique de l’habitat conduite par Montpellier Agglomération est partagée
avec les différents acteurs du marché du logement :
- avec l’Etat garant de la solidarité nationale (financement des
aides à la personne, délégation des aides à la pierre…) et
avec le Département copilote de démarches
complémentaires (PDH, PDALPD, schéma de
gérontologie…).
- avec les 31 Communes s’agissant de leur projet urbain, de
leur PLU et DPU ainsi que de leurs actions
d’accompagnement propres.
- avec les bailleurs sociaux, les aménageurs, les promoteurs
/investisseurs et les associations.
- avec les différents financeurs (Action Logement, Conseil
Régional, Caisse des Dépôts et des Consignations, banques…).
Ces différents acteurs et partenaires ont été associés à la démarche d’élaboration du PLH, à diverses reprises :
- Lors d’entretiens individuels.
- Dans le cadre d’ateliers thématiques ayant contribué à alimenter
le diagnostic (cf. page suivante).
- Les Assises de l’Habitat (12 février 2012) ont rassemblé environ
300 acteurs du logement autour d’une table-ronde et de trois
ateliers.
- Montpellier Agglomération a organisé une dizaine de groupes de
travail pour l’élaboration du plan d’actions du PLH.
Les étapes et la méthode d’élaboration du PLH
L’élaboration du PLH 2013-2018 s’est organisée en deux étapes :
- La production d’un diagnostic thématique et territorial ainsi
que la formulation des enjeux.
- La définition de la stratégie et du projet de l’Agglomération
en matière d’habitat (orientations, territorialisation de la
programmation de logements et du plan d’actions).
Pour l’accompagner dans la mise en œuvre de ces différentes étapes,
Montpellier Agglomération a confié une démarche d’étude au groupement de
bureaux d’études Acadie-Quelleville.
1ère étape : la production du diagnostic et la définition des orientations stratégiques
La méthodologie utilisée a combiné une double approche, thématique et
territoriale :
- Thématique, pour définir les aspects qualitatifs de la
programmation : besoins et attentes des différentes catégories de
ménages, les types d’offres à développer pour y répondre (offre
neuve / requalification de l’habitat existant) et les enjeux relatifs
au développement durable.
- Territoriale, pour recenser les programmes de logements prévus
dans les prochaines années et identifier les potentiels fonciers en
réinvestissement urbain mobilisables à plus long terme.
Le volet thématique du diagnostic
Différents moyens ont été mobilisés pour produire le diagnostic :
- Exploitation de sources statistiques : recensements de la
population de l’Insee, données Filocom, Sitadel (construction
neuve)…
- Des réunions de travail avec les services de l’Etat.
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 PRÉAMBULE
- Des entretiens avec les principaux partenaires institutionnels et
acteurs du marché de l’habitat.
- Une rencontre avec chacune des communes pour alimenter les
volets thématique et territorial du PLH
- 4 ateliers thématiques organisés en octobre 2011. Ceux-ci ont
réuni une quarantaine de participants par atelier et ont porté sur
les sujets suivants :
- Les parcours résidentiels des jeunes
- Les parcours résidentiels des familles
- Les parcours résidentiels des seniors
- Les modalités de production et de gestion des nouvelles
offres de logements.
- Le partenariat établi de longue date entre Montpellier
Agglomération et l’Insee a permis de réaliser des zooms sur deux
volets : les projections démographiques et le logement des jeunes
et des étudiants.
Dans ce document figurent les points-clés du diagnostic. D’autres documents
produits dans le cadre de la démarche d’élaboration du PLH complètent et
détaillent l’état des lieux, notamment le diagnostic technique du PLH, deux
publications réalisées en partenariat avec l’Insee (projections démographiques, le
logement des jeunes et des étudiants), le tableau de bord des projets de
logements et des gisements fonciers… La liste de ces documents est précisée en
annexe.
Le volet territorial du diagnostic
Au cours de la phase de diagnostic, les bureaux d’études Acadie et Quelleville
ont rencontré individuellement les 31 communes de l’Agglomération afin de :
- Recueillir leur point de vue sur les enjeux en matière d’habitat.
- Recenser les projets de logements qui seront mis en chantier sur
la période du PLH (2013-2018).
- Echanger sur les gisements fonciers repérés par les bureaux
d’étude à l’issue d’une phase de terrain préalable.
Ils ont également produit une analyse rétrospective de la construction neuve sur
la Ville de Montpellier.
Le diagnostic et les orientations ont fait l’objet d’une validation par les Maires des communes de l’Agglomération en Comité d’Orientation Générale le 29 novembre 2011.
2ème étape : la définition des objectifs quantitatifs et l’élaboration du plan d’actions
La territorialisation des objectifs de production de logements à l’échelle
communale
Le 29 novembre 2011, en Comité d’Orientation Générale, les élus ont validé deux
orientations majeures :
- Le maintien de l’objectif de production volontariste de 5 000
logements neufs par an à l’échelle de l’Agglo pour la période 2013-
2018.
- La production de 1 250 logements locatifs sociaux familiaux
PLUS-PLA-I par an.
Pour décliner ces objectifs à l’échelle communale, comme l’exige la Loi
Mobilisation pour le Logement et Lutte contre les Exclusions (MOLLE),
Montpellier Agglomération s’est appuyée sur le travail de recensement des
capacités de production (projets + gisements fonciers) réalisé au cours de la
phase de diagnostic.
La proposition de territorialisation a fait l’objet de discussions avec les
communes dans le cadre d’ateliers territoriaux organisés en septembre-octobre
2012 à l’échelle des 5 secteurs définis dans le précédent PLH.
Des échanges réguliers avec la Ville de Montpellier ont permis de décliner les
objectifs de production par quartier.
L’élaboration du programme d’actions
Montpellier Agglomération a organisé une dizaine de réunions de travail avec les
acteurs de l’habitat pour définir une programmation plus précise des offres à
développer dans les prochaines années et élaborer le plan d’actions du PLH :
- L’offre d’hébergement et de logements adaptés.
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 PRÉAMBULE
- Le logement des seniors.
- Le logement des étudiants et des jeunes.
- Des réunions de travail sur les copropriétés et, plus globalement,
les enjeux d’intervention sur le parc existant avec la Ville de
Montpellier.
- 4 réunions de travail visant à faire émerger des leviers d’action
pour le développement de l’accession « abordable » avec
l’ensemble des acteurs concernés (promoteurs, banquiers,
notaires, bureaux d’études et architectes, la SERM). Ces réunions
ont porté sur le montage des opérations (charges foncières, prix
de vente…) et les conditions d’accès des ménages aux
financements.
En conclusion, un important travail de concertation a été mené avec l’ensemble des acteurs concernés (élus et techniciens des communes, services de l’Etat, Conseil Général, opérateurs, associations…) pour élaborer un Programme Local de l’Habitat partagé et opérationnel. Ces échanges devront être poursuivis pour mettre en œuvre les objectifs et la stratégie retenus (cf. dispositif de pilotage, de mise en œuvre et d’animation du PLH, p. 73).
Synthèse du diagnostic
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 SYNTHÈSE DU DIAGNOSTIC
Une croissance démographique soutenue, alimentée notamment par l’arrivée d’étudiants et de jeunes
Depuis 1999, le maintien d’un rythme élevé de progression de la population (+ 4 200 nouveaux habitants par an)
Montpellier Agglomération compte 413 187 habitants en 2009. Depuis 1999, la
croissance démographique est restée relativement forte, de l’ordre de 1,2% par
an (+ 4 200 nouveaux habitants par an). Elle est supérieure aux dynamiques des
autres grandes métropoles françaises (Rennes, Strasbourg, Grenoble…).
+ 1,2%
+ 0,2 %
+ 1,3 %
+ 0,5 %
+ 0,8 %
+ 0,3 %
0,0 + 0,2 + 0,4 + 0,6 + 0,8 + 1,0 + 1,2 + 1,4
Montpellier
Agglomération
CA Grenoble Alpes
Métropole
CU du Grand Toulouse
CU Nantes Métropole
CA Rennes métropole
CU de Strasbourg
Comparaison de la variation annuelle moyenne entre 1999 et 2009Source : Insee , 1999 et 2009
Contrairement aux tendances constatées dans d’autres agglomérations, le
dynamisme démographique n’est pas uniquement le fait des communes
périphériques. La ville-centre, Montpellier, connaît une hausse démographique
relativement importante, comparable à la moyenne de l’Agglomération, +1,2%
en moyenne par an entre 1999 et 2009. Elle se distingue des autres villes-centres
(0% pour Rennes ; 0,4% pour Nantes ; 0,3% pour Strasbourg et 0,1% pour
Grenoble). Seule la ville de Toulouse connaît une croissance démographique
comparable à celle de Montpellier (1,2%).
La croissance démographique de Montpellier Agglomération est la résultante de
soldes naturel et migratoire positifs (respectivement +0,6% par an). Toutes les
communes ont vu leur population augmenter. Cette tendance n’est pas
spécifique à l’Agglomération ; elle est par ailleurs plus marquée dans les autres
communes de l’aire urbaine et dans le reste du département de l’Hérault.
+ 0,6+ 0,7 + 0,7
+ 0,6 + 0,7
+ 0,7
+ 0,6
- 0,5
+ 0,6
+ 0,1
- 0,3
Montpellier
Agglomération
CA Grenoble CU du Grand
Toulouse
CU Nantes
Métropole
CA Rennes
métropole
CU de Strasbourg
Comparaison entre agglomérations de référence des moteurs de la croissance démographique entre 1999 et 2009
Source: Insee 2009
solde naturel solde migratoire
Parmi les nouveaux arrivants, une proportion importante de jeunes et notamment d’étudiants, reflet de l’attractivité et du rayonnement des établissements d’enseignement supérieur
L’Agglomération attire pour l’essentiel une population jeune et notamment des
étudiants (chaque année, 3 000 nouveaux étudiants s’y installent).
A contrario, elle perd plus qu’elle n’attire des jeunes familles (25-35 ans). Deux
types de mobilités résidentielles expliquent ce déficit :
- Une partie des jeunes diplômés s’installent dans d’autres régions,
notamment en région parisienne, en lien avec la recherche
d’emploi et le parcours professionnel.
- Des familles s’installent dans des territoires limitrophes car elles
ne sont pas en capacité financière d’accéder à la propriété sur le
territoire de l’Agglomération (cf. p. 18).
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 SYNTHÈSE DU DIAGNOSTIC
Source : « les migrations résidentielles de Montpellier Agglomération », Repères Synthèse pour
l’économie du Languedoc-Roussillon, n°1, mars 2011, Insee-Montpellier Agglomération.
Une agglomération jeune mais un vieillissement de la population qui devrait s’intensifier dans les prochaines années
En 2009, l’Agglomération compte 107 570 habitants âgés de 15 à 29 ans, ils
représentent 26% de la population. L’Agglomération est un territoire jeune (pour
rappel, les 15-29 ans ne représentent que 17% de la population au niveau
régional et 19% en moyenne nationale).
Le nombre de jeunes poursuivra sa progression dans les prochaines années :
Montpellier Agglomération pourrait compter 110 000 jeunes à l’horizon 2030 (cf.
graphique ci-dessous).
Cependant, à l’image des tendances nationales et, plus globalement,
européennes, le vieillissement de la population connaîtra une relative
accélération dans les prochaines années, en raison notamment de l’arrivée dans
le troisième âge des générations du baby-boom et de l’allongement de la durée
de la vie.
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 SYNTHÈSE DU DIAGNOSTIC
Source : « Montpellier Agglomération : quels scénarios à l’horizon 2030 ? », Repères Synthèse pour
l’économie du Languedoc-Roussillon, n°2, mars 2012, Insee-Montpellier Agglomération.
Quel que soit le scénario démographique envisagé, la part de seniors (60 ans et
plus) dans la population devrait progresser dans les 20 prochaines années, de
18% en 2007 à près du quart de la population à horizon 2030. C’est surtout pour
les 75 ans et + que cette progression serait la plus forte : leur nombre devrait
presque doubler à horizon 2030 (de 29 000 personnes en 2007 à 50 000 en 2030).
Ces personnes auront des besoins spécifiques en logement, adaptés à leur
niveau de dépendance.
PLH 2007-2012 : une relance significative de la production neuve mais une offre en décalage avec les capacités financières des ménages locaux
Des modes et des outils de production à conforter
Une politique foncière communautaire volontariste
La stratégie foncière a été définie à l’échelle de l’agglomération à l’occasion du
1er
PLH en date de 2004 et de l’élaboration du SCOT en 2006. Les enveloppes
foncières en extension identifiées dans le cadre du Scot ont vocation à accueillir
2/3 des développements à horizon 2020, représentant environ 2 900 hectares. Le
SCoT encourage également le réinvestissement urbain et fixe pour les
communes périphériques un objectif de 20 % du développement à localiser en
secteurs existants (50 % pour Montpellier), en priorité le long des corridors de
tramway et autour des centres villageois.
Depuis 2006, l’Agglomération a mis en place une politique foncière volontariste :
- Création de périmètres de Zones d’Aménagement Différé (ZAD).
- Prise de compétence de l’Agglomération pour l’aménagement de
onze sites stratégiques prévus au SCoT.
- Participation à la création de l’Etablissement Public Foncier
Languedoc-Roussillon.
- Mise en place d’un logiciel partagé avec les communes
permettant d’instruire les DIA (Déclarations d’Intention d’Aliéner)
et de saisir des opportunités de préemption (logiciel Droit de
Cité).
- Mise en place d’un budget foncier communautaire de plus en plus
conséquent dont une partie facilitant le montage d’opérations
ponctuelles (principe du Tiers Payeur de l’agglomération au profit
de la commune).
Le diagnostic a mis en évidence différents enjeux prospectifs relatifs à l’action
foncière :
- Accélérer la maîtrise foncière publique sur les sites de projet pour
assurer leur démarrage dans le temps du PLH (2013-2018).
- Poursuivre l’intervention de l’Agglomération en acquisition
foncière sur les sites stratégiques, en mobilisant l’outil DUP
réserve foncière.
- Soutenir l’intervention de l’Agglomération pour le logement en
tissu existant par une meilleure identification des opportunités.
Des moyens règlementaires mis en place pour encadrer la production de
logements
La Direction de l’Urbanisme et de l’Habitat de Montpellier Agglomération
accompagne les communes pour traduire les objectifs du SCoT et du PLH dans
les documents d’urbanisme communaux.
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 SYNTHÈSE DU DIAGNOSTIC
Dans certaines communes, des outils règlementaires sont mobilisés pour
favoriser le réinvestissement urbain et la maîtrise de la production de logements,
notamment les servitudes de mixité sociale (15 communes sur les 31 ont mis en
place des servitudes de mixité sociale) et des Emplacements Réservés pour le
Logement (ERL).
Le diagnostic a mis en évidence différents enjeux relatifs à l’action
règlementaire :
- Poursuivre la mise en compatibilité des PLU au regard des
objectifs du nouveau PLH (2013-2018).
- Favoriser des règlements incitatifs au réinvestissement urbain.
- Pérenniser la démarche d’identification du foncier mutable en
tissu urbain
L’aménagement opérationnel : un appui des services de Montpellier
Agglomération auprès des communes
Montpellier Agglomération apporte son appui technique aux communes pour le
montage des opérations d’aménagement (rédaction de cahiers des charges,
désignation de l’aménageur, études pré-opérationnelles…).
Différents outils de péréquation sont mobilisés par les communes : la ZAC, qui
reste l’outil à privilégier, voire les périmètres de Plan d’Aménagement
d’Ensemble encore en vigueur ou les projets urbains partenariaux. La taxe
d’aménagement différentielle est une piste à envisager lorsque les besoins en
équipements neufs ne sont pas trop importants (dans des zones U
insuffisamment équipées).
Le diagnostic a mis en évidence deux enjeux opérationnels :
- Renforcer l’accompagnement en ingénierie, notamment auprès
des petites communes.
- Mieux prendre en compte les réseaux techniques urbains et
accélérer le rattrapage du maillage territorial.
Un objectif quantitatif atteint : une relance significative de la production neuve depuis 2007
Le PLH 2007-2012 a fixé un objectif de production de 5 000 logements neufs par
an. L’objectif est atteint : entre 2007 et 2012, 5 071 logements ont été mis en chantier en moyenne par an sur l’Agglomération.
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Montpellier Agglomération : nombre de logements mis en chantier(source : Sitadel)
Objectif PLH 2007-2012 : 5 000 logements / an
Bilan : 5 071 logements mis en chantier en moyenne par an
En 10 ans, le volume de logements neufs mis en chantier sur le territoire a très
nettement augmenté : seulement 2 000 à 3 000 logements étaient mis en
chantier en moyenne par an au début des années 2000. Les actions mises en
œuvre dans le cadre du Programme Local de l’Habitat 2007-2012 ont permis
d’augmenter de manière significative la production de logements et d’atteindre
l’objectif fixé.
Cependant, cet effort de production n’a pas permis de réduire les tensions existantes sur le marché et d’apporter des réponses satisfaisantes aux besoins qui s’expriment sur le territoire.
Un rééquilibrage territorial amorcé entre la Ville de Montpellier et les communes périphériques
L’une des orientations fortes du PLH 2007-2012 concernait le rééquilibrage
territorial de la production neuve de logements entre Montpellier et les
communes périphériques. L’objectif était de produire 54% de l’offre neuve sur la
Ville de Montpellier et 46% dans les communes périphériques.
Le rééquilibrage de la production neuve de logements entre Montpellier et les
communes périphériques est amorcé, même si les objectifs visés initialement ne
sont pas atteints :
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 SYNTHÈSE DU DIAGNOSTIC
- Entre 2001 et 2006, 68% des logements étaient produits sur la
Ville de Montpellier et 32% dans les communes périphériques.
- Sur la période 2007-2012, les communes périphériques ont
produit 42% de l’offre neuve de logements et la Ville de
Montpellier 58%.
Certaines communes ont atteint voire dépassé les objectifs de production fixés
dans le PLH 2007-2012 : Castelnau-le-Lez, Cournonsec, Fabrègues, Grabels,
Jacou, Vendargues, Villeneuve-lès-Maguelone… Au contraire, certaines
communes ont peu construit ces dernières années au regard de leurs objectifs :
Saint-Georges d’Orques, Saint Jean de Védas, Lattes… (cf. annexe n°2, p. 77).
La Ville de Montpellier a dépassé l’objectif défini dans le PLH 2007-2012 (2 700
logements neufs par an) : 2 935 logements ont été mis en chantier en moyenne
par an entre 2007 et 2012.
Le marché de la promotion privée : des volumes records de vente, liés à une forte présence des investisseurs, et des niveaux de prix élevés
Le nombre de logements neufs vendus a fortement augmenté entre 2006 et
2011 : il a plus que doublé en l’espace de 6 ans, passant de 1 348 logements neufs
vendus en 2006 à 3 585 en 2011. Il a connu un ralentissement en 2012 (2 074
ventes). La baisse du nombre de ventes s’explique essentiellement par un recul
de la part d’investisseurs (81% en 2010, 62% en 2011 et 55% en 2012), en lien
avec la fin du dispositif de défiscalisation dit Scellier.
Les niveaux de prix des logements neufs ont fortement progressé ces dernières années et sont élevés :
- Le prix moyen des logements collectifs est de 3 640 €/m² au 4ème
trimestre 2012 (3 915 €/m² avec un parking inclus). Il a progressé de 26%
depuis 2005.
- Pour le logement individuel, le prix moyen du neuf se situe à 3 386 €/m²
au 4ème trimestre 2011. Il a progressé de 22% depuis 2005.
Le niveau de revenus des ménages du territoire a progressé moins vite que les prix de l’immobilier : le revenu médian par unité de consommation a
augmenté de 11% entre 2005 et 2010.
Montpellier Agglomération reste l’une des agglomérations les plus chères de
France pour le logement neuf.
13
Programme Local de l’habitat
2013-2018 SYNTHÈSE DU DIAGNOSTIC
2500
2600
2700
2800
2900
3000
3100
3200
3300
3400
3500
3600
3700
3800
3900
1T2007 2T2007 3T2007 4T2007 1T2008 2T2008 3T2008 4T2008 1T2009 2T2009 3T2009 4T2009 1T2010 2T2010 3T2010 4T2010 1T2011 2T2011 3T2011 4T2011 1T2012 2T2012 3T2012 4T2012
Evolution des prix des logements collectifs neuf en €/m² (hors parking) dans l'Agglomération de Montpellier
(source : Adéquation)
3 893 €3 810 €
3 726 € 3 654 € 3 583 €3 454 €
3 296 € 3 240 € 3 231 €
- €
500 €
1 000 €
1 500 €
2 000 €
2 500 €
3 000 €
3 500 €
4 000 €
4 500 €
Marseille Lyon Montpellier Grenoble Nantes Bordeaux Rennes Toulouse Strasbourg
Prix des appartements neufs au 1er semestre 2012 (€/m²)(Source : données de la Fédération des Promoteurs Immobiliers)
La production locative sociale : une nette progression depuis 2011 mais des disparités persistantes dans la répartition territoriale de l’offre
806
1 249 1 229
830
1 412
1 709
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
Logements locatifs sociaux financés dans Montpellier Agglomération
(hors logements étudiants et places en EHPAD)
Objectif PLH : 1 250 logements locatifs sociaux / an
Le PLH 2007-2012 fixait comme objectif la production dans chaque commune
d’au moins 25% de logements locatifs sociaux (hors logements étudiants et
EHPAD) parmi l’ensemble des logements réalisés, soit 1 250 logements par an à
l’échelle de l’Agglomération. Le bilan quantitatif est encore insatisfaisant : les
logements locatifs sociaux représentent 22,5% des logements autorisés sur la
période 2007-2012 (1 200 logements financés en moyenne par an). Cependant,
on constate une très nette progression depuis 2011 (1 412 logements locatifs
sociaux financés en 2011 et 1 709 en 2012).
Dans le PLH 2007-2012, Montpellier Agglomération s’était fixée pour objectif d’atteindre un taux de 17,3% de logements locatifs sociaux à horizon 2012 par rapport au stock total de logements. Cet objectif est quasiment atteint : en 2012, le taux de logements locatifs sociaux est de 16,9% à l’échelle des 31 communes.
14
Programme Local de l’habitat
2013-2018 SYNTHÈSE DU DIAGNOSTIC
Le bilan en termes de production est inégal selon les communes (cf. annexe n°3, p.
78) et la répartition territoriale du logement locatif social n’a évolué qu’à la
marge. La difficulté à produire des logements locatifs sociaux sur certaines
communes s’explique notamment par le décalage entre le zonage qui s’applique
pour le financement du logement locatif social et la réalité de la pression
foncière et immobilière sur le territoire de l’Agglomération (prise en compte
dans le cadre de la réactualisation du périmètre de l’unité urbaine réalisée en
2010). Seules 10 communes de l’Agglomération (Montpellier, Castelnau-le-Lez,
Le Crès, Vendargues, Jacou, Clapiers, Montferrier-sur-Lez, Grabels, Juvignac et
Saint-Jean de Védas) sont actuellement classées en zone 2, les autres sont en
zone 3. Or, les opérations sont particulièrement difficiles à équilibrer en zone 3,
au regard du différentiel entre les conditions de financement et les niveaux de
charges foncières élevées.
Selon le recensement des logements locatifs sociaux établi par la DDTM de
l’Hérault, 19 communes sont concernées par l’obligation de disposer à minima de
25% de logements locatifs sociaux au sein de leur parc de résidences principales
(Loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du
logement et au renforcement des obligations de production de logement social).
Aucune commune de l’Agglomération ne satisfait actuellement à cette obligation. Les situations sont contrastées :
- Au 1er janvier 2013, le déficit consolidé à l’échelle des 19 communes
concernées est estimé à environ 13 968 logements (estimation réalisée par
Montpellier Agglomération et la DDTM 34).
- Au 1er janvier 2013, le taux de logements sociaux de la Ville de
Montpellier est estimé à 21,9% (4 219 logements manquants). Au sein de
Montpellier, le poids du logement social varie fortement selon les
quartiers, d’environ 15 % sur le quartier des Cévennes à près de 60% sur le
quartier de la Mosson (source : recensement SRU de l’Etat).
- Dans les communes périphériques concernées, on peut estimer à environ
9 750 le nombre de logements locatifs sociaux manquants au 1er janvier
2013. En 2011, un constat de carence a été prononcé pour 7 communes.
Les logements locatifs sociaux produits ces dernières années sont, en termes de
niveaux de loyers, en décalage avec les niveaux de revenus des demandeurs. En
2011, 79% des demandeurs de logement locatif social ont des revenus inférieurs
à 60% des plafonds HLM et sont donc éligibles au logement très social (PLA-I) ;
or, les PLA-I n’ont représenté que 24% de la production locative sociale entre
2007 et 2012. A contrario, 18% des logements locatifs sociaux familiaux produits
entre 2007 et 2012 ont été des PLS (logements locatifs sociaux intermédiaires) :
ces logements ne sont financièrement accessibles que pour 2% des demandeurs
de logement locatif social. Au cours de la mise en œuvre du PLH, la proportion
de PLA-I et de PLUS a nettement progressé (cf. graphique ci-dessous).
22%
45%
66%
50%
69% 70%
8%
28%
21%
33%
24%27%
70%
27%
13%16%
7%3%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Logements locatifs sociaux familiaux (hors PLS spécifiques) financés entre 2007 et 2012 : répartition par type de financement
PLS familiaux
PLA-I
PLUS
15
Programme Local de l’habitat
2013-2018 SYNTHÈSE DU DIAGNOSTIC
La production d’offre en accession abordable : des objectifs non atteints
Le PLH 2007-2012 a fixé comme objectif la production de 1 000 logements en
accession « abordable » (= logements vendus à des prix inférieurs de 25% à 50%
à ceux du marché en valeur 2007, soit entre 1600 € et 2 400 €/m²) par an, soit
20% de la production globale.
Les objectifs ne sont pas atteints : entre 2007 et 2012, environ 315 logements en accession « abordable » ont été produits en moyenne par an.
Néanmoins, la production d’offres en accession « abordable » a nettement progressé entre 2007 (159 logements) et 2012 (480 logements). Cette
augmentation est notamment liée à une montée en puissance de la production
de PSLA (31 PSLA financés en 2007, 188 PSLA financés en 2012).
Un marché du logement sélectif, de moins en moins accessible aux ménages locaux
Les logements neufs produits ces dernières années : un décalage avec les besoins et les contraintes des ménages, tant en termes de taille que de niveaux de prix
Dans la promotion privée, une production essentiellement constituée de petites
typologies, peu adaptées pour des familles
Le décalage entre la typologie des logements (nombre de pièces) et la taille des
ménages concerne pour l’essentiel l’offre neuve privée (locative ou en accession
à la propriété).
L’analyse de la typologie des logements neufs vendus en 2011 met en évidence
une forte proportion de petits logements, notamment des T1 et des T2 (55%). Ce
constat est à mettre en lien avec la part importante d’investisseurs parmi les
acquéreurs. Ces petits logements permettent de répondre à une partie de la
demande (personnes seules, étudiants…). En revanche, la proportion de
logements de taille intermédiaire (34% de T3 et 10% de T4) ou de grands
logements (1% de T5 et plus) apparaît nettement insuffisante pour offrir des
parcours résidentiels aux familles (ménages de 2 personnes et +) souhaitant
accéder à la propriété.
Au-delà de l’analyse de la typologie des logements produits, il est constaté que
la surface moyenne des logements produits sur l’Agglomération s’est réduite de 10 m² en 10 ans.
Dans l’offre neuve, des niveaux de prix/loyers en décalage avec les capacités
financières des ménages locaux
Les ménages résidant sur l’Agglomération ont des niveaux de revenus
relativement modestes : le revenu médian par foyer fiscal est de 22 340 € contre
23 200 € à l’échelle nationale.
68% des offres de logements produites sur la période 2005-2010 correspondent
à des offres privées. En termes de niveaux de prix/de loyer, ces offres ne sont
accessibles qu’à une fraction des ménages du territoire, moins de 30% d’entre
eux (ménages avec des niveaux de revenus supérieurs à 130% des plafonds HLM)
sont en capacité financière d’accéder à ces offres, compte tenu des niveaux de
prix (cf. graphiques ci-dessous).
Estimation du profil de la production neuve entre 2005 et 2010
68%
19%
13%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Estimation du profil de la production neuve entre 2005 et 2010offres locatives publiques PTZ offres privées
16
Programme Local de l’habitat
2013-2018 SYNTHÈSE DU DIAGNOSTIC
Profil de la population en 2009 (source: FILOCOM)
14%
18%
26%
15%
27%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Profil de la population en 2009 (source:Filocom)plafonds HLM < = 30% plafonds HLM (30%-60%) plafonds HLM (60%-100%)
plafonds HLM (100%-130%) plafonds HLM (sup. 130%)
Des conditions d’accession à la propriété qui se sont également dégradées dans l’ancien
Dans le parc ancien, les conditions d’accession à la propriété se sont également
dégradées, en raison de la progression des prix.
Le prix médian des maisons a été quasiment multiplié par 3 depuis 1995. En 2011,
le prix médian d’une maison dans l’Agglomération est de l’ordre de 295 000 € (cf.
graphique ci-contre).
Le prix médian des appartements (en € HT par m²) a également augmenté dans
des proportions importantes : il a multiplié par 2 en 10 ans. En 2011, il est de
2 966 €/m² (cf. graphique ci-contre).
A titre d’exemple, l’acquisition d’un terrain à bâtir dans l’Agglomération représentait en 1999 l’équivalent de 3 années de revenus. Aujourd’hui, compte tenu de la progression des prix, les revenus nécessaires pour acquérir le même type de bien correspondent à l’équivalent de plus de 6 années de revenus. S’agissant des maisons anciennes, le nombre d’années de revenus nécessaires pour une acquisition a lui aussi doublé.
0 €
50 000 €
100 000 €
150 000 €
200 000 €
250 000 €
300 000 €
350 000 €
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Evolution du prix médian des maisons à la revente sur Montpellier AgglomérationSource : PERVAL
0 €
500 €
1 000 €
1 500 €
2 000 €
2 500 €
3 000 €
3 500 €
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Evolution du prix médian des appartements sur l'Agglomération de Montpellier entre 1995 et 2011
Source : PERVAL
17
Programme Local de l’habitat
2013-2018 SYNTHÈSE DU DIAGNOSTIC
Dans le parc locatif privé, des niveaux de loyers élevés au regard des agglomérations de comparaison
13,5 €
11,3 €
11,5 €
11,1 €
11,6 €
11,9 €
- € 2,0 € 4,0 € 6,0 € 8,0 € 10,0 € 12,0 € 14,0 € 16,0 €
Montpellier Agglomération
CU Toulouse
CA Grenoble
CU Nantes Métropole
CA Rennes Métropole
CU de Strasbourg
Niveaux de loyers en €/m²
Niveaux de loyers en 2011 dans le parc privé - comparaison avec d'autres
agglomérationsSource : Clameur
Les loyers sont plus élevés sur Montpellier Agglomération que dans les territoires
de comparaison.
Selon l’Observatoire des loyers de l’ADIL 34, le loyer moyen a atteint en 2012
13,5 €/m² sur l’Agglomération. Depuis 2 ans, la progression des loyers est moins
marquée (+1,8% en 2008, +1,3% en 2009 et +0,4% en 2010) mais le marché
locatif reste tendu (cf. cartes ci-contre).
A Montpellier, le loyer moyen varie selon les quartiers, de 11,6 €/m² dans le
secteur sud (quartiers Croix d’Argent et Près d’Arènes) à 13,4 €/m² dans le
secteur Est (Port Marianne).
L’augmentation des niveaux de prix et, en corollaire, les difficultés croissantes que rencontrent les ménages pour accéder à un logement compte tenu de leurs niveaux de revenus, ont deux conséquences majeures :
- l’évasion résidentielle de ménages hors de l’Agglomération, notamment des jeunes familles primo-accédantes.
- des tensions accrues sur le parc locatif social.
Loyer moyen au m² au 1er
janvier 2012 et niveaux de tension par zone de
marché
Source : ADIL 34
Loyer moyen au m² au 1er
janvier 2012 et niveaux de tension du marché par quartier pour la
Ville de Montpellier
Source : ADIL 34
18
Programme Local de l’habitat
2013-2018 SYNTHÈSE DU DIAGNOSTIC
Première conséquence de la sélectivité du marché immobilier : une évasion résidentielle de ménages au-delà de l’Agglomération
Bien que l’Agglomération ait un solde migratoire fortement positif, elle perd des
ménages vis-à-vis de son environnement proche : environ 1 000 ménages par an
ont quitté l’Agglomération pour s’installer dans le reste de l’aire urbaine ces 10
dernières années. Ces ménages sont essentiellement des jeunes couples avec
enfants : 43% sont des couples avec enfants et 51% d’entre eux sont âgés de 25 à
39 ans.
Ces jeunes familles quittent l’Agglomération pour accéder à la propriété dans
des territoires proches où les niveaux de l’immobilier sont davantage
compatibles avec leurs niveaux de revenus (84% des 25-39 ans ont des revenus
qui les rendent éligibles au logement locatif social, contre 72% pour l’ensemble
des classes d’âge).
Dans le reste de l’aire métropolitaine, les niveaux de prix sont moins élevés que
sur l’Agglomération (cf. cartes ci-contre) :
- Le prix médian des transactions de maisons anciennes est de 295 000 € en
2011 sur l’Agglomération de Montpellier. Le prix médian est inférieur dans
tous les territoires limitrophes, à l’exception de la Communauté de
Communes Grand Pic Saint-Loup (222 000 € pour la Communauté de
Communes Nord du bassin de Thau, 215 900 € pour la Communauté de
Communes de la Vallée de l’Hérault…).
- Le prix médian au m² des terrains à bâtir est en 2011 de 323 €/m² sur
l’Agglomération de Montpellier. Il est supérieur aux moyennes constatées
sur les territoires limitrophes.
19
Programme Local de l’habitat
2013-2018 SYNTHÈSE DU DIAGNOSTIC
Deuxième conséquence de la sélectivité du marché immobilier : des tensions accrues sur le parc locatif social et un blocage des parcours résidentiels des locataires
Un volume de demandeurs qui a progressé de 10% entre 2010 et 2011
AU 1er
janvier 2011, 18 074 demandeurs de logement locatif social étaient
enregistrés sur l’Agglomération. La demande est en forte augmentation depuis
2010 (+11%), notamment la demande externe (c’est-à-dire provenant de
ménages qui sont logés dans le parc privé).
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
20000
2007 2008 2009 2010 2011
Evolution du nombre de demandeurs de logement locatif social au 1er janvier
Source : demande locative sociale 2007-2011
Demande interne Demande externe
La pression locative sociale est relativement forte sur Montpellier
Agglomération : le ratio offre/demande est de 68 demandes pour 100 logements
existants. Dans les communes périphériques de l’Agglo, la pression est plus
marquée : 101 demandes pour 100 logements existants.
Le profil des demandeurs de logement locatif social : essentiellement des familles, avec des niveaux de revenus très modestes
63% des demandeurs sont des familles, dont 32% des couples avec enfants et
31% de familles monoparentales. Les ménages d’une personne représentent
25% des demandeurs.
Le niveau de revenus des demandeurs de logement locatif social est très
modeste. 79% des demandeurs ont des niveaux de revenus inférieurs à 60% des
plafonds HLM et sont éligibles au logement locatif très social (PLA-I). A
contrario, le poids des ménages éligibles au logement locatif social
« intermédiaire », le PLS, est limité (seulement 3% des demandeurs ont des
niveaux de revenus supérieurs à 100% des plafonds HLM).
Une mobilité des locataires du parc social faible et en diminution
Le taux de mobilité dans le parc locatif social est relativement faible, de l’ordre
de 7,9% en 2010 (hors nouvelles mises en location). Il est nettement inférieur aux
moyennes régionale (9,4%) et nationale (9,9%).
Les locataires du parc social ont de moins en moins la capacité de poursuivre leur
parcours résidentiel vers l’accession, compte tenu des niveaux de prix sur le
marché. Le nombre de ménages issus du parc HLM et bénéficiaires d’un Prêt à
Taux Zéro a fortement diminué ces dernières années de près de 60 ménages en
2006 à moins de 20 ménages en 2010. Ces derniers ne représentent que 3% des
bénéficiaires d’un Prêt à Taux Zéro sur la période 2005-2010. Ceci met en
évidence un enjeu majeur : réactiver les parcours résidentiels au sein du parc
locatif social existant.
Le profil des offres d’habitat et des habitants : des disparités persistantes entre les communes de l’Agglomération ainsi qu’entre les quartiers de Montpellier
Des disparités entre secteurs/communes de l’Agglomération
Les disparités entre communes quant au profil des habitants peuvent être
illustrées par différents indicateurs :
20
Programme Local de l’habitat
2013-2018 SYNTHÈSE DU DIAGNOSTIC
- Le poids des foyers fiscaux non imposables : 52% sur la Ville de
Montpellier et 39% sur les communes périphériques. Des écarts existent
également entre les communes périphériques : entre des communes qui
ont une proportion de foyers fiscaux non imposables inférieure à 39%
(Montferrier-sur-Lez, Clapiers, Saint-Jean de Védas, Lattes,
Sussargues…) et des communes qui ont une proportion de foyers
fiscaux non imposables supérieure à 40% (Cournonterral, Villeneuve-
lès-Maguelone, Cournonsec…).
- La taille des ménages. Le poids des petits ménages (1 et 2 personnes)
est plus élevé sur la Ville de Montpellier : 78% de petits ménages, contre
59% dans les communes périphériques. Le poids des familles est
relativement important dans les communes périphériques.
Dans le cadre de ses travaux sur les projections démographiques, l’Insee
estime que la taille moyenne des ménages sera de 2 personnes par
ménage en 2020 et de 1,9 personne par ménage à horizon 2030 (elle est
de 2,1 en 2009).
Les disparités constatées sont liées à plusieurs facteurs : le profil des offres
d’habitat proposés dans les différents secteurs de l’Agglomération (66% de
logements locatifs sur la Ville de Montpellier et 69% de propriétaires occupants
dans les communes périphériques en 2011), des choix de localisation
résidentielle qui varie selon les étapes du parcours de vie (les jeunes et les seniors
privilégient la ville-centre et la proximité des équipements et services dont ils ont
besoin, souhait des familles d’accéder à la propriété dans des logements
individuels en périphérie…).
Des disparités entre les quartiers de Montpellier
Différents indicateurs témoignent des disparités socio-territoriales au sein de la
Ville de Montpellier, entre les quartiers, mais aussi entre les Zones Urbaines
Sensibles et le reste du territoire communal. Deux indicateurs sont ici mobilisés
pour illustrer ces disparités.
Le poids des familles (ménages de 3 personnes et plus) varie fortement selon les
secteurs de la ville. Il est globalement inférieur à 35% dans les quartiers centraux
et péricentraux ainsi que dans le quartier Hôpitaux-Facultés (présence des
étudiants). Il est en revanche plus élevé (supérieur à 65%) dans certains secteurs
du quartier de la Mosson, des Cévennes et de Croix d’Argent.
21
Programme Local de l’habitat
2013-2018 SYNTHÈSE DU DIAGNOSTIC
Le poids des ménages non imposables (cf. carte ci-dessous) est plus élevé dans
certains sous-secteurs :
- Au sein du quartier Hôpitaux-facultés, là où sont concentrés les
lieux de résidence des étudiants.
- Le quartier Mosson et, plus globalement, dans les Zones Urbaines
Sensibles (La Paillade, Petit Bard, Pas du Loup…).
Des interventions à poursuivre pour requalifier le parc de logements existants
Quelques chiffres clés sur les évolutions du parc de logements existants depuis 1999
En 2011, l’Agglomération compte 223 584 logements, dont 88% sont des
résidences principales (196 158 résidences principales). Le parc de résidences
principales a fortement progressé depuis 1999 (+25%, soit 38 740 nouvelles
résidences principales entre 1999 et 2011). Tous les secteurs de l’Agglomération
ont contribué à cette croissance.
En 2011, le parc de logements se caractérise de la manière suivante :
- Une prédominance du logement collectif d’appartements (68%
d’appartements et 32% de maisons). Depuis 1999, le parc de
logements collectifs a augmenté de manière plus significative
(+26%) que le logement individuel (+16%).
- Plus d’une résidence principale sur 2 (53%) relève du statut
locatif, social ou privé. Les propriétaires occupants représentent
45% du stock de résidences principales. Le nombre de logements
locatifs a fortement augmenté depuis 1999 (+30%), notamment le
logement locatif social.
La structuration du parc de logements est nettement différenciée entre
Montpellier et les communes périphériques :
- Sur la Ville de Montpellier, le parc est composé en majorité de
logements collectifs (88% d’appartements et 12% de maisons) et
de logements locatifs (66%).
- Dans les communes périphériques, 73% des logements sont
individuels et 69% des résidences principale sont occupées par
leurs propriétaires.
Le diagnostic a mis en évidence des enjeux de requalification et d’adaptation du
parc existant, notamment des logements privés :
- Le parc de logements est relativement récent : en 2011,
seulement 46% des logements datent d’avant 1975, date de la 1ère
règlementation thermique nationale. Néanmoins, il existe des
enjeux de rénovation thermique, notamment dans le parc privé
22
Programme Local de l’habitat
2013-2018 SYNTHÈSE DU DIAGNOSTIC
(environ 103 600 logements antérieurs à 1975, dont 70% sont des
logements privés).
- Le parc de logements doit s’adapter progressivement au
vieillissement de la population. Les 75 ans et plus représentent
actuellement 9% des occupants de résidences principales (24 300
ménages). 90% d’entre eux sont logés dans le parc privé,
notamment comme propriétaires occupants (74%).
- En 2011, environ 6 000 logements sont potentiellement indignes
dans le parc privé.
Des actions en cours de mise en œuvre qui contribuent à requalifier les logements existants, publics et privés
De nombreuses actions en cours de réalisation contribuent à
requalifier/revaloriser le parc existant :
- Le Projet de Rénovation Urbaine sur trois quartiers de la Ville de
Montpellier : Cévennes, Mosson et « Centre ».
- 2 OPAH Renouvellement Urbain en cours de mise en œuvre dans
le périmètre de l’opération Grand Cœur (centre de Montpellier).
- Le Programme d’Intérêt Général « Rénover pour un habitat
durable et solidaire » qui couvre tout le territoire intercommunal.
- Des actions sont en cours sur le volet copropriétés (observatoire,
interventions en cours sur la copropriété des Cévennes et sur le
Petit Bard).
- Par ailleurs, les bailleurs sociaux réalisent également des travaux
de maintenance et d’entretien classiques de leur patrimoine, en
dehors des dispositifs spécifiques de type ANRU.
Des enjeux majeurs de rénovation et d’adaptation dans le parc de logements privés
Trois grandes problématiques sont à traiter dans le parc privé : l’amélioration de
la performance énergétique des logements, l’adaptation des logements au
vieillissement et au handicap et la lutte contre l’habitat indigne/dégradé.
L’amélioration de la performance énergétique du parc de logements
Le parc de logements privés concentre les enjeux de rénovation thermique.
Selon le diagnostic territorial du PCET (Plan Climat Energie Territoire), le secteur
du bâtiment est identifié comme le plus gros consommateur d’énergie : il
représente 55% de la consommation d’énergie totale (30% pour le bâti
résidentiel et 25% pour le bâti tertiaire) et37% des émissions de GES directes.
La rénovation thermique des logements ne renvoie pas uniquement à un enjeu
« climatique » ; en effet, elle revêt également une dimension sociale : 20% des
ménages sur le territoire de l’Agglomération sont en situation de précarité
énergétique liée au logement (mauvaise qualité thermique des logements
combinée à des revenus faibles ou modestes et un coût de l’énergie élevé). Le
nombre de ménages dans cette situation pourrait s’accroître dans les prochaines
années, compte tenu de l’augmentation prévisible du prix de l’énergie.
Pour favoriser la rénovation du parc de logements privés et limiter l’impact de la
progression du coût de l’énergie sur la situation financière des ménages et leurs
conditions de vie, il conviendra d’amplifier les actions conduites actuellement
(Programme d’Intérêt Général notamment) et d’améliorer la sensibilisation des
citoyens sur ce sujet, en lien avec la mise en œuvre du PCET.
Une vacance de logements orientée à la baisse depuis 1999, reflet de la tension
du marché
Il convient de nuancer les taux de vacance fournis par les différentes sources
statistiques (Filocom et Insee). Une étude conduite en 2006 visant à « définir une
stratégie d’intervention en faveur de la valorisation du parc de logements privés de
l’Agglomération de Montpellier » a démontré que le taux de vacance devait se
situer aux alentours de 4,6% et non de 8,5% tel qu’indiqué par l’Insee (le taux de
vacance calculé par l’Insee intègre la vacance conjoncturelle, c’est-à-dire les
logements neufs non encore occupés et les logements non occupés au moment
du recensement pour cause de changement de locataire).
Le taux de vacance est orienté à la baisse depuis 1999, signe d’une tension du
marché. A priori, les opportunités de remise sur le marché de logements vacants sont limitées, voire inexistantes sur l’Agglomération de Montpellier.
6 000 logements potentiellement indignes dans le parc privé en 2011
Bien que leur poids dans le parc de logements privés reste relativement limité
(4%), on estime à environ 6 000 le nombre de logements privés potentiellement
indignes sur le territoire de l’Agglomération en 2011. En volume, la commune la
23
Programme Local de l’habitat
2013-2018 SYNTHÈSE DU DIAGNOSTIC
plus concernée est la Ville de Montpellier, avec environ 4 330 logements privés
potentiellement indignes. Cependant, d’autres communes sont également
concernées, notamment Cournonterral, Villeneneuve-les-Maguelone, Castries,
Montaud…
Sur la Ville de Montpellier, une concentration des besoins d’intervention dans
les secteurs centraux
Différents indicateurs témoignent de la nécessité de poursuivre les interventions
de requalification dans le parc de logements privés du centre de Montpellier :
- Le taux de vacance y est plus élevé que sur les autres quartiers de
la Ville.
- 9,3% de logements potentiellement indignes (moyenne de la
Ville : 4,7%)…
Une question centrale, celle des copropriétés : 70% des logements privés sont situés dans des copropriétés à l’échelle de l’Agglomération
Les enjeux de requalification identifiés s’agissant des logements privés renvoient
en grande partie à la problématique des copropriétés : à titre d’exemple, plus de
la moitié des logements potentiellement indignes sur l’Agglomération sont
situés dans des copropriétés.
Différentes actions ont été engagées sur les copropriétés montpelliéraines (mise
en place d’un observatoire, mise en œuvre d’OPAH copropriétés dégradées….).
Au-delà de ce qui est engagé aujourd’hui, l’analyse de la situation actuelle des
copropriétés met en évidence des besoins d’interventions dans les prochaines
années, sur différents registres, curatif mais aussi préventif.
Dans l’actualisation 2010 de l’observatoire des copropriétés, sont identifiées 4
copropriétés dégradées situées dans le quartier de la Mosson et qui ne font
l’objet ni de travaux ni d’opérations structurées d’intervention de type OPAH :
Espérou, Pic Saint-Loup, L’Hortus et Font del Rey. 3 copropriétés ont été
repérées comme fragiles : Plein Ciel et Tour d’Assas sur le quartier de la Mosson,
Tours Saint-Martin dans le quartier Près d’Arènes. Depuis 2008, certaines
copropriétés sont passées d’une situation de fragilité à un état dégradé. C’est
notamment le cas de l’Espérou et de Pic-Saint-Loup. Il s’avère donc essentiel, au-delà des actions d’interventions lourdes en cours, d’engager des actions
de prévention sur les copropriétés identifiées comme étant dans un « état moyen » ou fragile.
Il est essentiel d’étendre la connaissance et les actions aux copropriétés de moins de 50 logements ainsi qu’à l’ensemble des communes de l’Agglomération :
- Les copropriétés de moins de 50 logements ne représentent que
46% des logements situés dans des copropriétés (53 840
logements).
- 1 logement sur 10 est potentiellement indigne dans les petites
copropriétés (copropriétés de moins de 9 logements). Près de
50% des logements potentiellement indignes sont dans des
petites copropriétés.
- Le taux de logements vacants est plus élevé dans les petites
copropriétés.
- 68% des copropriétés de moins de 9 logements et 63% des
copropriétés de 10 à 19 logements datent d’avant 1975 (33%
seulement des copropriétés de 50 logements et plus). Les besoins
de rénovation thermique sont donc a priori importants dans les
petites copropriétés.
Des enjeux concernant l’évolution du parc de logements publics
La finalisation des interventions sur les secteurs concernés par le Projet de
Rénovation Urbaine et une réflexion prospective sur le devenir de ces quartiers
dans le cadre des Plans Stratégiques Locaux
Un Projet de Rénovation Urbaine multi-sites est en cours de mise en œuvre sur la
Ville de Montpellier dans les quartiers du Centre, des Cévennes et de la Mosson.
Le 1er
enjeu porte sur la finalisation de ses projets. Des opérations majeures
restent à engager, en termes de démolition (cité Gély dans le centre, une partie
des logements du Petit Bard…), de reconstitution de l’offre locative sociale
démolie et de diversification des offres d’habitat (poursuite de la réalisation de la
ZAC de Pierres Vives, 200 logements en accession à la propriété prévus sur le
quartier des Cévennes…).
Au-delà de la mise en œuvre de cette programmation, se pose la question du
devenir de ces quartiers. L’élaboration de Plans Stratégiques Locaux permettra
d’engager une réflexion prospective globale sur la vocation de ces quartiers à
24
Programme Local de l’habitat
2013-2018 SYNTHÈSE DU DIAGNOSTIC
horizon 10/15 ans et de définir les actions à engager/les aspects restant à traiter
(Gestion Urbaine de Proximité, enjeux en matière d’occupation sociale…).
L’amélioration de la performance énergétique des logements
Pour appliquer la loi Grenelle 1 (visant à « à réduire les consommations d’énergie
du parc de logements existants d’au moins 38% d’ici 2020 »), l’Union Sociale pour
l’Habitat (USH) s’est engagée au niveau national à rénover les 800 000
logements sociaux les plus consommateurs d’ici 2020. Sont concernés les
logements dits « énergivores » (classes E, F et G).
En l’absence de données consolidées pour l’ensemble du patrimoine locatif
social, les trois principaux bailleurs sociaux (ACM, Hérault Habitat et FDI Habitat)
ont été sollicités pour fournir des données complémentaires, notamment les
résultats des Diagnostics de Performance Energétique.
Environ 4 650 logements locatifs sociaux sont « énergivores » dans le patrimoine
de ces 3 bailleurs situés sur le territoire de l’Agglomération. Le patrimoine
d’ACM, au regard de son ancienneté, est le plus concerné par ces enjeux de
rénovation thermique (4 000 logements sont classés en étiquettes E, F et G dans
le patrimoine d’ACM).
L’adaptation des logements au vieillissement de la population et au handicap
Le vieillissement actuel et prospectif de la population (doublement du nombre
de personnes de 75 ans et plus à horizon 2030) rend nécessaire l’adaptation du
parc de logements existants et notamment du parc locatif social à la perte
d’autonomie. Cet enjeu ne concerne pas uniquement les personnes vieillissantes : l’adaptation du parc de logements doit permettre, plus globalement, de mieux répondre aux besoins des personnes à mobilité réduite et des personnes handicapées.
En 2011 (source Filocom), le parc locatif social de l’Agglomération accueille environ
2 200 ménages de 75 ans et plus et 4 080 ménages âgés de 60 à 74 ans. 11% des
60-74 ans et 9% des 75 ans et plus sont logés dans le parc locatif social. Compte
tenu des capacités financières des ménages seniors et sachant que leurs revenus
seront a priori orientés à la baisse dans les prochaines années (diminution des
pensions de retraite), un nombre croissant de ménages seniors pourrait se
tourner vers le parc locatif social, faute de pouvoir se loger dans le parc privé.
Jusqu’à présent, les bailleurs sociaux ont réalisé des travaux d’adaptation
ponctuellement, à la demande des locataires. Ce type de réponse ne reste
possible que si les demandes et besoins d’adaptation restent ponctuels. Elle
semble peu viable à l’avenir, compte tenu du vieillissement prévisible de la
population logée dans le parc locatif social. Par ailleurs, l’adaptation du
logement occupé n’est pas la seule réponse pouvant être apportée aux seniors.
D’autres solutions sont à envisager :
- Développement d’offres neuves adaptées (résidences-services
dans le parc locatif social). Ces offres peuvent être des
constructions neuves ou être réalisées dans des programmes
existants (par exemple dans des programmes occupés en majorité
par des ménages seniors).
- Orienter les seniors vers un logement qui est adapté ou du moins
adaptable si leur logement ne l’est pas…
Dans les prochaines années, les collectivités et les bailleurs sociaux devront définir une stratégie commune de réponse aux besoins des seniors, fondée sur une connaissance approfondie des enjeux actuels et futurs dans les différents patrimoines.
Le logement des jeunes : un enjeu majeur pour Montpellier Agglomération
Aujourd’hui, le temps de la jeunesse n’est plus une étape linaire vers la stabilité
et la sécurité mais bien un temps marqué du sceau de la précarité et de
l’incertitude. Pour atteindre leur autonomie et construire leur vie d’adulte, les
jeunes ont à gérer deux types de trajectoires : leur parcours résidentiel et leur
insertion professionnelle. Aujourd’hui, ces trajectoires ne forment plus un
ensemble homogène. Les difficultés rencontrées par l’une fragilise l’autre,
conduisant les jeunes à organiser leur vie dans une culture de la mobilité, du
temporaire. Un autre fait marquant correspond à l’élargissement du cercle des
jeunes concernés par les difficultés d’accès au logement. Ce ne sont plus
seulement les jeunes marginalisés qui sont ici concernés : les jeunes qui
disposent d’une qualification, d’un emploi, de ressources se retrouvent eux aussi
rattrapés massivement par la crise du logement.
Le logement des jeunes est un enjeu majeur pour l’Agglomération ; ce volet a fait
l’objet d’une étude approfondie en partenariat avec l’Insee. Les résultats sont
présentés dans une publication commune (« Montpellier Agglomération : un
territoire attractif pour les étudiants et les jeunes dans un contexte immobilier
tendu », Repères Synthèse pour l’économie du Languedoc-Roussillon, n°7,
septembre 2012).
25
Programme Local de l’habitat
2013-2018 SYNTHÈSE DU DIAGNOSTIC
Une spécificité de l’agglomération montpelliéraine : une forte présence des étudiants, un rayonnement national et international de l’Université
L’aire urbaine de Montpellier, qui comprend 116 communes (dont les 32 de
Montpellier Agglomération) est la neuvième de France pour le nombre
d’étudiants, et la deuxième après celle de Poitiers pour la part des étudiants dans
la population totale. A la rentrée universitaire 2009-2010, 62 000 étudiants
étaient inscrits dans l’enseignement supérieur sur l’Agglomération.
La présence importante d’étudiants s’explique par l’offre diversifiée en matière
d’enseignement supérieur qui permet d’une part la poursuite d’études de
nombreux jeunes résidant dans le territoire et d’autre part, qui attire un grand
nombre d’étudiants provenant de l’extérieur. Maintenir et développer un parc de
logements pour les étudiants, et plus généralement pour les jeunes, est de ce fait
un enjeu majeur pour Montpellier Agglomération.
L’attractivité de l’Agglomération sur les populations étudiantes dépasse les
frontières régionales : 45 % des étudiants sont originaires d’une autre région
métropolitaine et 9 % résidaient en Outre-mer ou à l’étranger. Ce fait n’est pas
propre à la seule Agglomération de Montpellier mais y est plus marqué
qu’ailleurs : dans les territoires comparables, ces parts atteignent
respectivement 38 % et 8 %. Un certain nombre d’étudiants (13%) viennent aussi
de départements voisins, comme les Bouches-du-Rhône ou le Vaucluse.
Une diversité d’attentes et de besoins mais une caractéristique commune à l’ensemble des publics jeunes : une faible solvabilité financière
Une diversité de profils et de besoins/attentes en matière de logement
Les jeunes (16-30 ans) renvoient à une diversité de profils et à des besoins et des
attentes différenciés en matière de logement : jeunes actifs avec un parcours
marqué par des périodes d’instabilité (chômage, temps partiel…) et une
solvabilité qui reste limitée à la recherche d’un logement autonome ; jeunes en
stage ou en insertion professionnelle dans l’obligation de disposer de plusieurs
logements simultanément ; étudiants ; jeunes en rupture d’insertion sociale et
professionnelle… Cette diversité renvoie à une diversité d’attentes et de besoins
d’habitat :
- Hébergement d'urgence pour les jeunes en difficulté.
- Hébergement avec des durées variables de jeunes en stages ou
CDD de courte/moyenne durées
- Accueil temporaire lié aux rythmes d’alternance de formation.
- Logement dit « de stabilisation » (baux glissants, intermédiation
locative…), permettant une transition entre des dispositifs
spécifiques et le logement autonome.
- logement autonome pour les jeunes actifs…
Les moins de 25 ans : un ménage sur 4 a un revenu annuel inférieur à 5 000 €
Les niveaux de revenus des moins de 25 ans (il s’agit ici de l’ensemble des jeunes de
moins de 25 ans, qu’ils soient étudiants ou actifs, qui sont identifiés comme un foyer fiscal
par le service des impôts) sont très nettement inférieurs à ceux de l’ensemble de la
population. 57% d’entre eux ont des revenus annuels inférieurs à 10 000 € (1/4
ont des revenus inférieurs à 5 000 € par an). Les ménages âgés de 25 à 39 ans ont
des revenus « intermédiaires », supérieurs à ceux des moins de 25 ans mais
inférieurs à la moyenne de la population. Ceci correspond à une situation
d’entrée dans la vie active. Certaines catégories apparaissent particulièrement
vulnérables : apprentis, jeunes en formation professionnelle.
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
Entre 0 et
4999€
Entre 5000
et 9999€
Entre 10000
et 14999€
Entre 15000
et 19999€
Entre 20000
et 29999€
30000€ et +
Niveaux de revenu des jeunes ménages par rapport à la moyenne de l'ensemble des ménages de Montpellier Agglomération en 2011
Source : Filocom 2011
Ensemble des ménages
Ménages moins de 25 ans
Ménages entre 25 et 39 ans
26
Programme Local de l’habitat
2013-2018 SYNTHÈSE DU DIAGNOSTIC
Près de 30% des étudiants inscrits sur l’Agglomération sont boursiers
Le taux d’étudiants boursiers dans l’Académie de Montpellier est supérieur aux
taux des Académies comparables : près de trois étudiants sur dix sont boursiers
(26% sur les Académies de Rennes, Bordeaux et Nantes ; 23,5% sur l’Académie
de Grenoble).
Les acteurs interrogés évoquent une précarisation croissante des étudiants, qui
rend de plus en plus difficile leur accès à un logement autonome. Le logement
est devenu le 1er
poste de dépense pour les étudiants (2/3 de leurs ressources
financières).
88% des jeunes de moins de 25 ans sont logés dans le parc locatif privé, avec des niveaux de loyers peu compatibles avec leurs revenus
88% des jeunes de moins de 25 ans vivant dans un logement autonome, hors du
domicile familial (tous statuts confondus, qu’ils soient étudiants, jeunes actifs…),
sont logés dans le parc privé. Or, les niveaux de loyer constatés sur
l’Agglomération pour les T1 (entre 14€/m² en 2ème
couronne et 16,7€/m² à
Montpellier) sont peu compatibles avec les niveaux de revenus des jeunes. Pour
un jeune disposant de moins de 800 € de revenus mensuels (ce qui correspond à
la grande majorité des jeunes de moins de 25 ans), le taux d’effort est élevé.
Ce décalage entre les niveaux de loyers et le degré de solvabilité des jeunes laisse
supposer qu’une partie d’entre eux ont des conditions de logement peu
satisfaisantes, voire peuvent être confrontés à des « marchands de sommeil ».
Une faible proportion de jeunes logés dans le parc locatif social
Le parc locatif social est peu mobilisé pour le logement des jeunes : il accueille
5% des moins de 25 ans et 11% des 25-30 ans. Ceci s’explique notamment par le
contexte de forte tension sur le parc locatif social de l’Agglomération. La priorité
n’est pas forcément donnée aux jeunes mais plutôt aux familles.
La proportion de petits logements (T1) reste limitée dans le parc locatif social
(6% des logements). Ils n’ont représenté que 4% des logements financés depuis
2007.
L’accueil de publics jeunes dans le parc locatif social est un enjeu majeur pour les
prochaines années. Ceci implique d’accorder une place plus importante aux
petits logements dans la production locative sociale.
Un enjeu de développer des offres financièrement accessibles pour les étudiants et les jeunes
Poursuivre le développement de l’offre de logements locatifs sociaux pour les
étudiants
Le parc public dédié au logement des étudiants est relativement important
(10 262 logements CROUS au sein de l’Académie de Montpellier en juillet 2012).
Il est actuellement composé de 6 cités universitaires et de 16 résidences
étudiantes du CROUS. Il permet de loger 11% des étudiants de l’Académie
(contre 7% au niveau national) :
Graph 3 : Part des effectifs étudiants par académies logés
dans le parc du CROUS en 2011/2012
7,0%
7,7%8,0% 8,1%
8,9%9,1%
9,7%
10,5%10,8%
5,0%
6,0%
7,0%
8,0%
9,0%
10,0%
11,0%
12,0%
Nantes Toulouse Rennes Strasbourg Aix -
Marseille
Grenoble Bordeaux Nancy -
Metz
Montpellier
moyenne nationale 7%
De nombreuses actions ont ainsi été mises en œuvre ces dernières années afin
de mieux répondre aux besoins des étudiants :
- L’offre publique dédiée (CROUS) s’est fortement développée ces
dernières années, avec 1 754 logements livrés en application du
Schéma d’Agglomération du Logement Etudiant pour la période
2006-2012.
- 2 025 logements étudiants ouvrant droit à l’APL (PLS) ont été
livrés ou sont en cours de réalisation pour un objectif fixé à 3 000
logements sur la période 2006-2012.
27
Programme Local de l’habitat
2013-2018 SYNTHÈSE DU DIAGNOSTIC
- 33 700 000 € de garanties d’emprunt ont été accordées pour la
réalisation de logements étudiants, correspondant à 1 460
logements…
Malgré le développement important de l’offre ces dernières années et le constat
d’une situation plus satisfaisante que dans d’autres académies, les besoins en
logements étudiants publics restent importants sur l’Agglomération : ce parc ne permet actuellement de loger que 35% des étudiants boursiers de l’Académie.
Compte tenu de la proportion de boursiers parmi les étudiants, le développement de l’offre de logements locatifs publics est la solution à privilégier dans les prochaines années. Différents projets sont programmés
pour les prochaines années, essentiellement sur la Ville de Montpellier.
Par ailleurs, de nombreuses opérations de requalification des cités universitaires
sont engagées dans le cadre du plan Campus, l’objectif étant de les adapter à des
normes de confort plus modernes (installation des sanitaires dans les
chambres…). A l’issue de l’année 2012, toutes les cités universitaires auront fait
l’objet d’une réhabilitation.
La demande en logements CROUS est très variable selon les moments de
l’année. Elle est très soutenue en septembre ; en revanche, au 2nd
semestre, le
taux d’occupation de certaines résidences diminue, en lien avec le départ en
stage des étudiants de master. Ceci implique de conduire une réflexion sur
l’optimisation de l’utilisation de ces logements tout au long de l’année, y compris
pendant les vacances universitaires.
Une offre dédiée aux jeunes quantitativement insuffisante pour répondre aux
besoins
L’offre dédiée aux jeunes sur Montpellier Agglomération est globalement
insuffisante. Les Résidences Habitat Jeunes (Fontcarrade, Castellane et
Occitanie), offrent 261 logements, du studio au T2. Cette offre est insuffisante et
doit être développée :
- Le nombre de logements en Résidence Habitat Jeunes (ex-Foyer
de Jeunes Travailleurs) proposé sur Montpellier Agglomération
est très en-deçà de l’offre disponible dans des agglomérations
comparables (de même taille démographique) : 800 logements en
à Rennes Métropole et 454 sur Grenoble Métropole.
- L’offre existante ne permet pas de répondre à la demande : en
2011, 728 demandes ont été enregistrées, seulement 472 ont pu
être satisfaites.
- La demande est en progression ces dernières années. Les jeunes
rencontrent des difficultés croissantes pour se loger dans le parc
privé, compte tenu des niveaux de loyers (rappel : 13,9€/m² en
moyenne et plus pour les petits logements)
Des solutions alternatives à développer
D’autres solutions alternatives doivent être développées :
- La colocation.
- Le logement intergénérationnel en échanges de services (par
exemple contre des heures de baby-sitting ou aide à des
personnes en handicap).
- La Résidence Hôtelière à Vocation Sociale (RHVS). Ce type de
structure offre des logements accessibles à différents publics :
familles en difficulté, étudiants, travailleurs saisonniers voire
même pour des touristes en saison estivale lorsque les logements
sont vacants.
- Des offres intermédiaires et « souples », entre la formule
« auberge de jeunesse » et les structures d’accueil classiques.
- Une réflexion spécifique devra être engagée concernant le
logement des apprentis et des étudiants en alternance.
Un vieillissement de la population à anticiper
Bien que Montpellier Agglomération reste un territoire « jeune », les projections
démographiques réalisées par l’Insee tablent sur un vieillissement non
négligeable de la population dans les prochaines décennies : le nombre de
personnes âgées de 75 ans et plus devrait presque doubler à horizon 2030.
Derrière le terme générique de « senior » (60 ans et plus), les besoins et les
attentes vis-à-vis du logement sont variées, selon l’âge, le degré d’autonomie de
la personne ou son degré de solvabilité. Les premiers problèmes de santé
impliquant la nécessité d’un logement adapté apparaissent en général à partir de
75 ans et la question de la dépendance se pose essentiellement après 85 ans.
28
Programme Local de l’habitat
2013-2018 SYNTHÈSE DU DIAGNOSTIC
Les 75 ans et plus ont des niveaux de revenus limités : 36% ont moins de 15 000 €
de revenus par an. Compte tenu de la baisse prévisible des niveaux de retraites,
la solvabilité financière des ménages âgés devrait être orientée à la baisse dans
les prochaines années.
Des besoins d’adaptation des logements existants, publics et privés
Le maintien à domicile est la situation la plus courante et la plus recherchée par
les seniors. Par ailleurs, elle apparaît comme une solution à privilégier dans de
nombreux cas de figure compte tenu du décalage entre les niveaux de
tarification des établissements spécialisés et les capacités financières des
ménages.
L’enjeu d’adaptation des logements à la perte d’autonomie concerne aussi bien
le parc privé que les logements publics.
Dans le parc privé (locatif et propriétaires occupants), une partie non négligeable
des publics concernés n’a pas la capacité financière pour réaliser les travaux.
Dans un contexte de désengagement des fonds sociaux et des caisses de
retraite, une proportion importante de seniors n’est plus en capacité de financer
le reste à charges, malgré les aides financières apportées par les collectivités
locales.
Dans le parc locatif social, le vieillissement des occupants pose différents enjeux :
d’une part, l’accessibilité et l’adaptation des logements et, d’autre part, la
stratégie que les bailleurs peuvent mettre en place pour proposer des parcours
résidentiels à ces ménages et libérer des grands logements occupés par ces
personnes. Les organismes de logement social constatent que les demandes de
mutations des seniors restent difficiles à satisfaire : peu de logements adaptés,
difficultés à faire accepter un logement plus petit souvent aussi cher, difficultés à
simplement faire accepter l'idée d'un changement de logement...
Le développement d’offres neuves adaptées
Poursuivre le développement des EHPAD
En 2011, Montpellier Agglomération compte 3 346 places d’hébergement
permanent pour les personnes âgées (3 206 places en EHPAD, 106 places en
foyer-logement et 34 places pour personnes handicapées vieillissantes). Le taux
d’équipement est d’environ 110 places pour 1 000 personnes âgées de plus de 75
ans : il est supérieur à la moyenne départementale (102 places pour 1 000
personnes âgées de 75 ans et plus) mais inférieur à la moyenne nationale (128
places).
Entre 2007 et 2012, Montpellier Agglomération a financé au travers de la gestion
de l’attribution des aides à la pierre 551 places pour l’extension ou la création de
nouvelles structures : 425 places en EHPAD et 127 places en structures
d’hébergement pour personnes handicapées physiques ou mentales.
La situation reste tendue sur l’Agglomération de Montpellier : il sera donc essentiel de poursuivre le développement de l’offre en EHPAD dans les prochaines années.
Le 2ème
enjeu concerne l’adaptation des structures existantes et futures à
l’évolution des situations et des problématiques : les réponses actuelles sont peu
adaptées à certains publics « spécifiques » (personnes âgées immigrées,
personnes âgées issues de la rue...).
Créer des résidences services « financièrement accessibles » pour les seniors
dans le parc locatif social
Selon les acteurs, il existe une demande croissante pour des offres de résidences-
services dédiées aux personnes âgées non médicalisées. Des programmes de
résidences-services ont vu le jour ces dernières années sur le territoire de
l’Agglomération mais cette offre ne permet de répondre qu’à une fraction des
besoins et de la demande :
- Les réalisations restent ponctuelles. Or, les besoins seront
amenés à augmenter dans les prochaines années : pour rappel, le
nombre de personnes de 75 ans et plus doublera à horizon 2030.
- La majorité des résidences-services produites sont haut de
gamme et destinés à des seniors « aisés » ou propriétaires de leur
logement (ménages avec un capital immobilier qu’ils peuvent
revendre). Compte tenu de la solvabilité limitée d’une part
importante des ménages seniors, l’enjeu porte sur le
développement de résidences services financièrement plus
accessibles, dans le parc locatif social notamment. L’objectif visé
est de « démocratiser » l’accès aux résidences-services.
L’objectif est donc de favoriser et d’encadrer le développement de résidences-services pour les seniors dans le parc locatif social, à des niveaux de loyers compatibles avec les revenus de ces ménages (les financements PLUS seront à privilégier). Dans cette optique, différents critères devront
29
Programme Local de l’habitat
2013-2018 SYNTHÈSE DU DIAGNOSTIC
être définis pour encadrer la production de ce type d’offre (localisation, degré d’adaptation/adaptabilité des logements et du programme, offre de services à intégrer dans la conception de la résidence, niveaux de loyers acceptables pour les ménages visés…). Des modalités de gestion locative adaptées seront à
mettre en place pour s’assurer que ces offres accueillent effectivement des
seniors.
Au-delà de la création de résidences dédiées aux seniors, le vieillissement de la
population implique également de favoriser la construction de logements
adaptés et de logements adaptables dans la construction neuve « de droit
commun ».
D’autres formes de logements alternatives pourront être développées pour les
seniors : la colocation, le maintien en famille avec développement d'une ''aide
aux aidants''...
Les publics en difficulté : des besoins importants en offre d’hébergement et de logement adapté
Une part non négligeable de ménages en situation de précarité sur le territoire de l’Agglomération
La précarité des ménages de l’Agglomération est ici illustrée au travers de deux
indicateurs :
- 14% des allocataires de la CAF ont des niveaux de revenus
constitués à 100% de prestations sociales. Cette proportion est
supérieure à celle constatée dans les agglomérations de
comparaison (Nantes, Grenoble ou Rennes).
- 21% des ménages de l’Agglomération vivent sous le seuil de
pauvreté. Même si la précarité des ménages est logiquement plus
marquée sur la Ville de Montpellier, dans la mesure où y sont
concentrées les offres de logements et d’hébergements destinés
à ces publics, toutes les communes de l’Agglomération comptent
au sein de leur population des ménages vivant sous le seuil de
pauvreté.
L’offre d’hébergement : des besoins constatés sur le territoire mais un développement de l’offre qui dépendra de l’évolution des orientations nationales
Conformément à la loi Mobilisation pour le Logement et Lutte contre les
Exclusions (MOLLE) du 25 mars 2009, Montpellier Agglomération a l’obligation
de disposer au minimum sur son territoire de 355 places d’hébergement. Cette
obligation est respectée (604 places recensées actuellement).
Cependant, le taux d’équipement de l’Agglomération en places de CHRS (0,39
pour 1 000 habitants) et de CADA (0,22 pour 1 000 habitants) est inférieur à la
moyenne nationale (respectivement 0,57 et 0,34 pour 1 000 habitants). Selon les
premiers éléments statistiques fournis par le SIAO (Système Intégré d’Accueil et
d’Orientation) et le point de vue des acteurs mobilisés, l’offre d’hébergement
actuelle ne permet pas de répondre de manière satisfaisante aux besoins.
Malgré les besoins mis en évidence par le diagnostic, aucun projet de création de
structure n’est prévu sur le territoire, compte tenu de l’absence d’enveloppes
financières dédiées au niveau national.
Un déficit de logements d’insertion
Les besoins en logements adaptés/logements d’insertion sont importants sur
l’Agglomération et les types de publics concernés se diversifient (jeunes, seniors,
actifs…). Dans ce contexte, le développement de structures d’accueil
polyvalentes (permettant d’accueillir différents types de publics) de type
résidence sociale ou résidence hôtelière à vocation sociale apparaît aujourd’hui
comme une piste intéressante, au même titre que le développement du bail
glissant dans le parc locatif social.
Le passage du logement adapté au logement autonome constitue un des points
de blocage actuels dans les parcours d’insertion des ménages. La production de
logements locatifs sociaux, notamment très sociaux, est un levier majeur pour
réactiver les parcours résidentiels des personnes en difficulté.
Les Gens du Voyage
La Communauté d’Agglomération n’a pas la compétence relative à « l’accueil et à
l’habitat des Gens du Voyage ».
L’offre existante sur l’Agglomération est la suivante :
- Une aire de grand passage à Lattes (150 places).
30
Programme Local de l’habitat
2013-2018 SYNTHÈSE DU DIAGNOSTIC
- Une aire d’accueil à Montpellier (40 places)
- Une aire d’accueil sur la commune de Castelnau-le-Lez de 40
places (mutualisation avec les communes de Jacou, de Clapiers et
du Cres).
Le Schéma Départemental d’Accueil des Gens du Voyage (SDAGV) signé le 11
décembre 2012 précise les obligations des différentes communes concernées :
- Deux aires inscrites dans le SDAGV ont été réalisées (40 places à
Castelnau-le-Lez et 40 places à Montpellier).
- Les obligations non encore mises en œuvre concernent la
réalisation :
- D’une aire d’accueil de 30 places à Grabels.
- D’une aire d’accueil de 20 places à Juvignac.
- D’une extension de 50 places de l’aire de grand passage
située à Lattes, en lien avec la commune de Pérols
- A Montpellier, d’une aire d’accueil de 50 places et d’une
aire de grand passage de 150 places.
- D’une aire de grand passage de 150 places à Saint-Jean-
de-Védas (mutualisation avec la commune de Villeneuve-
lès-Maguelone).
Le SDAGV met en évidence un enjeu relatif à la sédentarisation des Gens du
Voyage (développement d’offres adaptées, accès au parc locatif social
« standard »…).
31
Les orientations stratégiques
32
Programme Local de l’habitat
2013-2018 ORIENTATIONS STRATEGIQUES
Orientation n°1 : poursuivre l’effort de construction neuve engagé, à hauteur de 5 000 logements neufs par an, pour offrir des parcours résidentiels aux ménages locaux et accueillir de nouveaux habitants
Montpellier Agglomération compte actuellement 423 665 habitants (2010)
Depuis 1999, la croissance démographique est restée relativement forte, de
l’ordre de 1,2% par an Elle est supérieure aux dynamiques des autres grandes
métropoles françaises (Rennes, Strasbourg, Grenoble…). Cette croissance est
liée à un accroissement naturel de la population et à un solde migratoire positif.
La population continuera à croître dans les prochaines années.
Les actions mises en œuvre dans le cadre du Programme Local de l’Habitat 2007-
2012 ont permis d’augmenter de manière significative la production de
logements et d’atteindre l’objectif fixé initialement de produire 5 000 logements
neufs par an. Depuis 2007, 5 071 logements neufs ont été mis en chantier en
moyenne par an sur le territoire de l’Agglomération. Cependant, cet effort de
production n’a pas permis de réduire les tensions existantes sur le marché. Cette
situation créée ensuite en cascade une dégradation générale des conditions de
logements.
Le scénario démographique « au fil de l’eau » : un net ralentissement de la croissance démographique à horizon 2030
Montpellier Agglomération a missionné l’Insee pour conduire une réflexion
prospective sur les besoins en logements à horizon 2030. L’Insee a proposé
différents scénarios faisant varier les flux de départs de ménages de
l’Agglomération vers les aires urbaines limitrophes.
Dans le scénario au « fil de l’eau » ou « tendanciel », la population augmenterait
de 0,6% par an d’ici 2030. Le taux de croissance démographique montpelliérain
resterait supérieur à la moyenne nationale (0,5% par an) et à la tendance
projetée dans les agglomérations comparables (Bordeaux, Nantes, Strasbourg,
Grenoble, Rennes et Toulon). Cependant, ce scénario est peu porteur pour
l’Agglomération dans la mesure où la croissance démographique serait deux fois
inférieure à celle constatée ces 10 dernières années (1,2% par an entre 1999 et
2010).
Une stratégie volontariste affirmée par l’Agglomération pour maintenir la dynamique démographique : fidéliser les familles souhaitant accéder à la propriété
Les scénarios établis par l’Insee montrent que le maintien de la dynamique
démographique dans les 20 prochaines années dépendra de la capacité de
l’Agglomération à fidéliser une partie des ménages qui quittent le territoire pour
s’installer dans les aires limitrophes.
Au travers de son PLH 2013-2018, Montpellier Agglomération définit un objectif
volontariste pour maintenir le dynamisme démographique à hauteur de 1,1% par
an à horizon 2020 : diminuer de 50% les départs de ménages de son territoire
vers les aires urbaines de Montpellier, de Lunel et de Sète (limiter le nombre de
départs à 1 800 par an contre 3 600 constatés annuellement entre 2007 et 2012).
L’atteinte de cet objectif implique d’amplifier les efforts engagés en termes de
production de logements. Montpellier Agglomération poursuivra la mise en œuvre d’une politique volontariste : produire une offre de logements quantitativement et qualitativement adaptée aux besoins des différents profils de population.
La production de 5 000 logements neufs par an est nécessaire pour être en capacité dans les prochaines années :
- De mieux répondre aux besoins des ménages locaux (familles, jeunes, seniors…) et leur offrir des parcours résidentiels positifs, en adéquation avec leurs attentes.
33
Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
- D’accueillir de nouveaux habitants sur le territoire et assurer ainsi le maintien du dynamisme démographique et de l’attractivité résidentielle.
Orientation n°2 : développer une offre de logements diversifiée et de qualité
Les niveaux de revenus des ménages du territoire sont relativement modestes :
le revenu médian par foyer fiscal est de 22 340 € contre 23 200 € à l’échelle
nationale. Or, les niveaux de prix, dans l’immobilier neuf et dans l’immobilier
ancien ainsi que les niveaux de loyers sont particulièrement élevés. Le décalage
entre les ressources financières des ménages et les niveaux de prix/loyers de
l’immobilier s’est accentué ces dernières années.
La production neuve de logements est restée fortement orientée vers la
promotion privée qui atteint des niveaux de prix très élevés. Moins de 30% des
ménages du territoire sont aujourd’hui en capacité financière d’accéder à ces
offres. Dans l’immobilier d’occasion, les conditions d’accession à la propriété se
sont également dégradées. Le prix médian des maisons et des appartements a
doublé en 10 ans.
Cette situation a deux conséquences majeures. D’une part, bien que
l’Agglomération ait un solde migratoire fortement positif, elle perd des ménages
vis-à-vis de son environnement proche : environ 1 000 ménages par an ont quitté
l’Agglomération pour s’installer dans le reste de l’aire urbaine ces 10 dernières
années. Ces ménages sont essentiellement des jeunes couples avec enfants.
D’autre part, la pression croissante sur le marché immobilier privé a eu pour effet
d’accroître les tensions sur le parc locatif social. La pression locative sociale est
relativement forte sur Montpellier Agglomération et s’est accentuée (plus de
18 000 demandeurs en 2011, +10% en un an).
L’enjeu dans les prochaines années est de développer une offre neuve diversifiée davantage en adéquation avec les capacités financières des ménages locaux. Il s’agit de mieux satisfaire les besoins et les attentes des ménages locaux et de fidéliser les jeunes ménages primo-accédants dont une partie a tendance à quitter le territoire. Un poids plus important sera accordé aux offres aidées dans la construction neuve (cf. page suivante) :
- 60% de logements à des niveaux de loyers/prix maîtrisés.
- 40% de logements « libres ».
Ces objectifs ne pourront être atteints que s’ils sont portés par l’ensemble des acteurs qui concourent à la production de l’offre en logements privés et publics et seulement si les conditions de cette production sont maîtrisés de manière partagée.
La production d’une offre de logements diversifiée et de qualité se décline selon
les objectifs suivants :
- Accroitre la production de logements locatifs sociaux, compte
tenu des besoins énoncés dans l’exposé des motifs et au regard
des objectifs définis par l’Etat et les collectivités territoriales,
- Développer des offres adaptées aux différents profils de ménages
(jeunes, seniors, familles, personnes handicapées...).
- Promouvoir la qualité urbaine, architecturale et environnementale
des opérations, en prenant en compte les principes du
développement durable, aux différentes étapes de leur
réalisation. Parmi les enjeux figurent notamment la question du
confort thermique abordé dans le cadre du Plan Climat Energie
Territoire (privilégier l’inertie et la ventilation dans les logements
neufs…). L’objectif est de favoriser le développement de
logements qualitatifs et innovants.
- Développer une offre de logement à caractère social, en
privilégiant la réalisation de logements financés, en PLUS et PLAI,
au regard de la caractéristique de la demande locative sociale en
Languedoc Roussillon,
- Maîtriser les coûts de production et des charges qui pèseront sur
l’exploitation des opérations, en visant des loyers de sortie,
compatibles avec les revenus des ménages,
- Garantir la gestion de proximité, un suivi social, technique et
administratif régulier et la pérennité de cette présence des
Organismes HLM sur le terrain.
34
Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
Orientation n°3 : produire 1250 logements locatifs sociaux PLUS/PLAI par an conformément aux objectifs fixés par l’Etat
La pression sur le parc locatif social est forte, aussi bien sur la Ville de Montpellier
que dans les communes périphériques. Il s’agit donc dans le PLH 2013-2018 de
poursuivre les efforts engagés pour produire du logement locatif social.
Le bilan du PLH 2007-2012 a mis en évidence le décalage entre l’offre locative
sociale produite et les niveaux de revenus des demandeurs : 79% des
demandeurs de logement locatif social ont des revenus inférieurs à 60% des
plafonds HLM et sont donc éligibles au logement très social (PLA-I) ; or, les PLA-I
n’ont représenté que 24% des logements locatifs sociaux financés sur la période
2007-2012.
L’un des enjeux consistera donc à produire essentiellement des PLUS et des
PLA-I « familiaux » (1 250 logements par an). La proportion de PLS familiaux sera
limitée (250 logements par an).
Orientation n°4 : utiliser tous les leviers pour produire une offre en accession abordable
Le développement de l’accession « abordable » à la propriété est un enjeu
fondamental, au regard des niveaux de revenus des ménages locaux et des
niveaux de prix sur le marché immobilier, tant dans le neuf que dans l’ancien.
L’accession «abordable » est un levier stratégique pour fidéliser les ménages sur
le territoire de l’Agglomération, notamment les jeunes ménages primo-
accédants mais aussi les ménages modestes ainsi que pour réactiver les parcours
résidentiels de certains ménages actuellement « bloqués » dans le parc locatif
privé et dans le parc locatif social.
Les objectifs fixés dans le PLH 2007-2012 en matière de production d’accession « abordable » n’ont pas été atteints. Il conviendra donc dans le PLH 2013-2018 de mobiliser tous les leviers pour développer ce type d’offre.
35
Programme Local de l’habitat
2013-2018 ORIENTATIONS STRATEGIQUES
Répartition par type d’offre des 5 000 logements à produire par an
logements d’insertion (PLAI)
Logements libres
40% (2000)
Accession
intermédiaire
8%
(400)
Accession
sociale
12%
(600)
2%
(80))
PLAI
7%
(370)
PLUS
16%
(800)
PLS familiaux
5% (250)
LLS étudiants
Résidences services + EHPAD 1%
(80)
9% (420)
logements locatifs sociaux
30%
logements "libres"
40%
autres logements maîtrisés 30%
logements
relevant de
la solidarité
36
Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
NombrePoids dans la construction
neuve
Logements locatifs sociaux 1 500 30%
PLUS familiaux 800 16%
PLA-I familiaux 370 7%
PLS familiaux 250 5%
Logements d'insertion (PLA-I) 80 2%
Autres logements "maîtrisés" 1 500 30%
Logements sociaux étudiants 420 8%
Résidences-services personnes âgées et EHPAD 80 2%
Accession sociale 600 12%
Accession intermédiaire 400 8%
Total logements relevant de la solidarité 3 000 60%
2 000 40%
Objectifs de production par type d'offre
Logements relevant de la solidarité
Total logements "libres"
37
Programme Local de l’habitat
2013-2018 ORIENTATIONS STRATEGIQUES
Les objectifs de production fixés pour le PLH 2013-2018 sont volontaristes :
60% des logements à produire (soit 3 000 logements par an) correspondent à
des offres « relevant de la solidarité » :
- Un objectif minimum de 30% de logements locatifs sociaux familiaux et d’insertion, soit 1 500 logements par an (9 000 logements sur les 6 ans du PLH). Ces objectifs se répartissent de la manière suivante entre les types de
produits/financements :
� 800 PLUS par an (4 800 logements sur les 6 ans du PLH).
� 370 PLA-I familiaux par an (2 220 logements sur la durée du PLH).
� 80 logements d’insertion par an (soit 480 logements sur les 6 ans du PLH ;
ces offres seront financées en PLA-I).
� 250 logements PLS familiaux par an (1 500 logements sur les 6 ans du PLH).
La répartition des logements sociaux familiaux et d’insertion entre PLUS et
PLAI pourra être modifiée en cours du PLH en fonction des enveloppes de
crédits déléguées par l’Etat.
- 420 logements sociaux étudiants par an, soit 2 500 logements sur les 6 ans du PLH (financements PLS).
- 80 logements locatifs sociaux par an dédiés aux seniors, en EHPAD ou en résidences-services (480 logements sur la durée du PLH).
- 1 000 logements en accession « abordable » :
� Dont 600 logements en accession sociale par an (3 600 logements sur les 6
ans).
� Et 400 logements en « accession pour tous » (2 400 logements sur les 6 ans).
Les logements avec des niveaux de loyers/prix « libres » (non encadrés) représenteront 40% de l’offre neuve (2 000 logements par an).
Au 1er janvier 2012, le taux de logements locatifs sociaux est de 17,57% à l’échelle des 19 communes concernées par les lois SRU et DALO et de 16,9% à l’échelle de l’ensemble de l’Agglomération. Tous types d’offres confondues (logements familiaux et logements spécifiques pour les étudiants, les jeunes et les seniors), ce sont au moins 2000 logements locatifs sociaux qui seront programmés en moyenne par an sur les 6 ans du PLH, soit 40% de la production neuve de logements.
L’atteinte des objectifs de production de logements sociaux 2013-2018, permettrait d’atteindre un parc total de logements locatifs sociaux d’environ 48 400 unités à l’horizon 2018 soit 20,4% des résidences principales à l’échelle de l’Agglomération.
Orientation n°5 : répartir l’offre de logement de manière équilibrée sur l’ensemble du territoire
Des disparités socio-territoriales persistent entre les communes de
l’Agglomération ainsi qu’entre les quartiers de la Ville de Montpellier. Au regard
de sa compétence « équilibre social de l’habitat », la question des équilibres
socio-territoriaux est un enjeu fondamental pour l’Agglomération. Les offres de
logements sont inégalement réparties sur le territoire intercommunal,
notamment l’offre locative sociale et les offres spécifiques (logements
d’insertion).
Le PLH 2007-2012 a permis d’amorcer un rééquilibrage territorial de la
construction neuve entre Montpellier et les communes périphériques. Avec le
PLH 2013-2018, il s’agit d’aller plus loin et de répartir de manière équilibrée sur le
territoire les différents types d’offres, du locatif social aux offres de logements
adaptés, en passant par l’accession à la propriété.
Le diagnostic a montré que même si certaines offres de logements doivent être
préférentiellement localisées à proximité des pôles de services et d’équipements
et des lignes de tramway (exemple des logements sociaux étudiants), des
besoins diversifiés existent dans les différents secteurs du territoire.
La territorialisation des objectifs de production de logements par commune traduit l’ambition portée par l’Agglomération de répartir de manière équilibrée les différentes offres de logements sur son territoire (50% sur la Ville de Montpellier et 50% dans les communes périphériques).
Estimation du
nombre de
logements locatifs
sociaux au 1er janvier
2013
Estimation du taux de
logements locatifs
sociaux au 1er janvier
2013
Estimation du
nombre de
logements locatifs
sociaux en 2018
Estimation du taux de
logements locatifs
sociaux en 2018
Montpellier 29 532 21,87% 36 612 24,41%
Communes périphériques
SRU/DALO5 178 8,67% 10 470 13,89%
Autres communes périphériques 576 5,75% 1 311 10,69%
Montpellier Agglomération 35 286 17,24% 48 393 20,36%
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 ORIENTATIONS STRATEGIQUES
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
Orientation n°6 : mobiliser et valoriser le parc de logement existants
Plusieurs actions en cours de mise en œuvre contribuent à requalifier et
revaloriser le parc de logements existants : un Programme d’Intérêt Général sur
le parc privé à l’échelle de l’Agglomération, un Projet de Rénovation Urbaine sur
trois quartiers d’habitat social de la Ville de Montpellier et des opérations ciblées
sur certains secteurs de la Ville de Montpellier (OPAH-RU sur les quartiers
Gambetta / Figuerolles / Nord Ecusson , Saint Guilhem / Laissac / Sud Comédie,
deux OPAH copropriétés dégradées et un Plan de sauvegarde Petit Bard ).
Au-delà de ces actions et bien que le parc de logements soit relativement récent,
le diagnostic a mis en évidence des besoins d’intervention, sur le parc public et privé de logements.
Les enjeux portent notamment sur le traitement de l’habitat dégradé (6 041 logements potentiellement indignes) et la rénovation thermique du parc de logements. A cela s’ajoutent les enjeux liés à l’adaptation des logements aux
besoins liés au vieillissement et au handicap et au traitement des copropriétés
(près de 1 500 copropriétés classées D, dégradées au sens de l’ANAH).
Orientation n°7 : répondre aux besoins spécifiques (jeunes, personnes âgées, handicapés, ménages défavorisés)
Offrir des parcours résidentiels aux jeunes
L’offre dédiée aux jeunes est insuffisante sur l’Agglomération, malgré les actions
engagées ces dernières années pour développer le logement étudiant. Dans ce
contexte, les jeunes se reportent vers le parc locatif privé. Or, les niveaux de
loyers ne leur permettent pas d’être logés dans de bonnes conditions, compte
tenu de leurs ressources financières.
Pour offrir des parcours résidentiels aux publics jeunes dans leur diversité,
Montpellier Agglomération se fixe deux objectifs. D’une part, l’Agglomération poursuivra le développement d’une offre financièrement accessible pour ces publics. Seront ainsi produits sur les 6 ans du PLH :
- 2 500 logements sociaux étudiants (soit environ 420 logements
en moyenne par an).
- Trois nouvelles Résidences Habitat Jeunes (ex-Foyers de Jeunes
Travailleurs), soit environ 200 places supplémentaires.
- Une résidence « jeunes actifs ».
- Une résidence pour le logement de publics jeunes en alternance.
L’Agglomération favorisera également le développement de solutions alternatives (colocation, logement intergénérationnel, projet innovant pour
jeunes en apprentissage ou en alternance…).
D’autre part, la démarche d’élaboration du PLH a permis d’identifier un réseau d’acteurs qu’il s’agira de pérenniser et de consolider pour mesurer
collectivement les effets des actions qui sont menées et ajuster les politiques et
actions mises en œuvre.
Répondre aux besoins actuels des seniors et anticiper sur le vieillissement de la population
Bien que Montpellier Agglomération reste un territoire « jeune », les projections
démographiques réalisées par l’Insee prévoient un vieillissement non négligeable
de la population dans les prochaines décennies (doublement des 75 ans et plus à
horizon 2030).
Les enjeux pour répondre aux besoins des seniors sur le territoire de
l’Agglomération portent aujourd’hui essentiellement sur :
- L’adaptation des logements existants, dans le parc privé et
social pour permettre le maintien à domicile.
- Le développement d’offres neuves adaptées : la programmation
de résidences-services dans le parc locatif social et d’EHPAD.
Les publics en difficulté : 10 structures d’accueil seront créées sur la période 2013-2018
Les besoins en logements adaptés sont importants sur l’Agglomération et les
types de publics concernés se diversifient (en termes d’âges, de besoins, de
parcours…). Dans ce contexte, le développement de structures d’hébergement
polyvalentes (permettant d’accueillir différents types de publics) de type
résidence sociale ou résidence hôtelière à vocation sociale apparaît aujourd’hui
comme la principale solution à privilégier.
40
Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
Pour répondre à ces besoins, 10 structures seront financées sur les 6 ans du PLH (2013-2018) :
- 4 maisons-relais
- 2 Résidences Hôtelières à Vocation Sociale (RHVS).
- 4 résidences sociales généralistes (hors Résidences Habitat Jeunes).
Les nouvelles structures seront localisées dans le centre de l’agglomération.
Le plan d’actions
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
AXE 1 DU PLAN D’ACTIONS THEMATIQUE
CONFORTER LES OUTILS FONCIERS ET REGLEMENTAIRES
Les objectifs fixés dans le PLH 2013-2018 sont quantitativement et qualitativement ambitieux. Les capacités de production recensées (projets de
logements connus et gisements fonciers mobilisables) sont quantitativement cohérentes avec l’objectif de production de 5 000 logements par an.
Cependant, deux points de vigilance doivent être rappelés ici :
- Ceci suppose que les projets identifiés comme devant contribuer à la production de logements pour la période 2013-2018 ne connaisse
pas de retards particuliers et que les délais de mise en œuvre opérationnels soient tenus.
- La production de logements en diffus, en réinvestissement urbain, doit également contribuer à la mise en œuvre des objectifs du PLH,
tant du point de vue quantitatif que qualitatif (60% de logements maîtrisés).
Les outils fonciers et règlementaires offrent de multiples opportunités pour dynamiser et encadrer la production de logements. L’objectif est
d’utiliser/d’exploiter davantage ces outils. La mobilisation de toutes les communes de l’Agglomération est fondamentale.
L’Agglomération poursuivra ses interventions :
- En direct dans les 11 sites stratégiques d’agglomération pour accélérer la maîtrise foncière.
- En appui et accompagnement technique auprès des communes pour :
- favoriser et encadrer la production de logements en réinvestissement urbain (veille et actions foncières, adaptation de la
règlementation des PLU aux objectifs du PLH)
- Accélérer la mise en œuvre des opérations programmées.
43
Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
La politique foncière
Les actions à mettre en œuvre renvoient à différents registres d’intervention
selon les types de fonciers concernés.
Accélérer la maîtrise foncière sur les 11 secteurs stratégiques de
l’Agglomération
Dans le cadre de l’élaboration du SCoT en 2006, différents secteurs d’extension
urbaine ont été identifiés. Montpellier Agglomération a mis en œuvre des
périmètres de Zones d’Aménagement Différé (ZAD), communales ou
d’agglomération, sur ces secteurs (1 900 hectares sur l’ensemble du territoire
intercommunal).
Depuis 2006, la politique communautaire a évolué : la priorité a été donnée à la
maîtrise foncière dans 11 sites stratégiques d’agglomération. Les 11 secteurs
stratégiques font l’objet d’une veille foncière. Le degré de maîtrise foncière sur
ces sites est encore relativement limité. Or, l’urbanisation d’une partie de ces
secteurs est programmée pour contribuer à la production de logements pour le
PLH 2013-2018 : Roquefraysse, Millénaire-Sablassou, Route de la Mer…
Dans ce contexte, il est essentiel d’accompagner et d’accélérer le passage des secteurs prioritaires en phase de réalisation en mobilisant l’outil DUP réserve foncière, pour un démarrage à court-moyen terme (3-6 ans).
L’Agglomération s’appuiera sur l’intervention de l’EPF Languedoc-Roussillon pour les sites inscrits dans la convention-cadre signée avec celui-ci (Route de la Mer, Mejanelle-Pont Trinquat, Millénaire-Sablassou, Colombier-gare TER et Roquefraysse).
Les modalités d’intervention à privilégier dans les autres zones
d’extension urbaine
Dans les autres zones d’extension urbaine (hors 11 sites stratégiques de
l’Agglomération), différents modes d’intervention sont à privilégier,
notamment :
- Inciter les communes à créer des zones AU0 couvertes par des ZAD.
- Développer des conventions de réserves foncières avec l’EPF
permettant des zones d’aménagement cohérentes avec les
objectifs du SCoT et du PLH.
En réinvestissement urbain : anticiper et encadrer la mobilisation des
opportunités foncières
Il ne s’agit pas ici d’envisager une intervention systématique de l’Agglomération
pour maîtriser le foncier mais plutôt de mettre en place une démarche de veille et d’anticipation sur l’évolution du tissu urbain existant, l’objectif étant que les
opérations qui s’y développent contribuent aux orientations et objectifs définis
par le PLH.
La réussite de cette démarche repose sur l’actualisation du tableau de bord
foncier élaboré dans le cadre de la mission d’étude du PLH. L’objectif est de faire
de ce tableau de bord un référentiel commun support de l’action coordonnée des
communes et de l’Agglomération.
Sur la base de ce référentiel, il s’agira de déterminer les types d’actions à
envisager, selon les gisements fonciers :
- Repérer les gisements sur lesquels il serait opportun de préempter
ou de négocier une acquisition à l’amiable, notamment pour
produire des logements locatifs sociaux et prévenir les constats de
carence. Le partenariat Agglomération-communes doit être établi
de manière à être réactif. Dans cette optique, il sera essentiel de
veiller à ce que les communes saisissent les Déclarations d’Intention
d’Aliéner (DIA) sur le logiciel commun Communes-Agglomération
pour traiter et capter toutes les opportunités de préemption
(logiciel Droit de Cité géré par l’Agglomération).
- Identifier des secteurs de veille en réinvestissement urbain et en
intensification du tissu urbain, notamment en entrée de ville et le
long des futurs tracés de tramway, pour accompagner la mutation
du foncier vers un urbanisme structuré à moyen-long terme,
support des projets habitat pour les prochains PLH.
- Afin de préparer l’action foncière des collectivités et de l’EPF,
financer des études pré-opérationnelles, notamment dans des
secteurs potentiels de renouvellement urbain (études urbaines sur
un secteur, études de faisabilité sur un site ponctuel pour motiver
un montant d’acquisition ou en amont d’une négociation avec les
propriétaires ou promoteurs…).
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
Faire évoluer les modalités de collaboration avec l’EPF Languedoc
Roussillon pour plus d’efficacité et de souplesse d’intervention
L’Agglomération et l’EPF ont signé une convention-cadre qui définit les
interventions de ce dernier :
- sur certains sites stratégiques de l’Agglomération.
- portage de foncier pour produire des logements locatifs sociaux
dans les communes en constat de carence.
Des conventions ponctuelles ont été signées avec certaines communes, portant
sur l’ensemble de la commune (Saint-Jean-de-Védas), sur un secteur ou une
opération (conventions opérationnelles, communales et sectorielles).
L’Agglomération engagera des discussions avec l’EPF pour faire évoluer leurs modalités de collaboration :
- Systématiser les conventions communales tripartites (commune,
Montpellier Agglomération, EPF), identifiant les sites d’intervention
sur la base du référentiel foncier partagé du PLH, pour assurer une
meilleure cohérence d’action et éviter la multiplication des
conventions ponctuelles (par site)
- Intégrer à la convention-cadre une nouvelle modalité d’intervention
de l’EPF en soutien à la production de logements locatifs sociaux
dans des communes non carencées.
La mise en œuvre du PLH au travers des Plans Locaux d’Urbanisme
Les Plans Locaux d’Urbanisme sont des outils privilégiés de la mise en œuvre du
PLH à l’échelle de chaque commune. La loi SRU précise que les PLU doivent être
compatibles avec le PLH (le délai pour la mise en compatibilité est de 1 an depuis
la loi MOLLE pour permettre la réalisation des opérations qui concourront à la
réalisation des objectifs du PLH.
Pour garantir cette compatibilité et mobiliser efficacement les outils
règlementaires au service de la politique de l’habitat, il est nécessaire que
l’Agglomération soit systématiquement associée aux procédures d’évolution des
documents d’urbanisme, le plus en amont possible.
Lors de la révision ou de la modification des documents d’urbanisme,
l’Agglomération apportera son expertise et son appui technique aux communes
pour déterminer l’opportunité et les conditions de mise en œuvre des différents
outils réglementaires pouvant être mobilisés pour mettre en œuvre les objectifs
quantitatifs et qualitatifs de production de logements fixés dans le PLH,
notamment les servitudes de mixité sociale et les ERL (Emplacements Réservés
pour le Logement). Par ailleurs, l’Agglomération pourra apporter des
financements pour la réalisation d’études préalables à la révision des documents
d’urbanisme.
La généralisation à l’ensemble des communes des Servitudes de Mixité
Sociale (L123-1-16 du code de l’urbanisme)
La Servitude de Mixité Sociale permet de fixer sur certains secteurs ou sur
l’intégralité d’un territoire communal la part minimum de logements maîtrisés
(logements locatifs sociaux et accession abordable) à réaliser dans toute
nouvelle opération de logements dépassant une certaine taille (exprimée en
surface de plancher).
Cet outil est mobilisé par 15 des 31 communes de l’Agglomération fin 2012, les
seuils d’application des servitudes sont compris entre 400 et 2000 m² de Surface
de Plancher.
L’intégration de programmes de logements locatifs sociaux (logements
familiaux et offres spécifiques) dans les opérations d’aménagements ne sera pas
suffisante pour atteindre les objectifs de production visés, compte tenu de leur
caractère volontariste. Les opérations de logements produites en diffus dans le tissu urbain existant devront également contribuer à l’atteinte des objectifs, d’où l’enjeu d’inscrire des servitudes de mixité sociale dans les PLU de toutes les communes.
L’Agglomération apportera son expertise aux communes pour définir une Servitude de Mixité Sociale adaptée à chaque contexte communal (part de
logements locatifs sociaux et seuils en nombre de logements et/ou surface de
plancher à partir duquel s’appliquera la servitude). Les seuils d’application et la
proportion de logements locatifs sociaux seront modulés en fonction de la taille
des opérations. A partir d’une certaine taille d’opération, la Servitude pourra
intégrer une proportion de logements en accession abordable.
La création d’Emplacements Réservés pour le Logement (ERL)
Sur la base du recensement des fonciers mobilisables en diffus réalisé dans le
cadre de l’élaboration du PLH, il s’agira de définir avec les communes ceux sur
lesquels un Emplacement Réservé pour le Logement (ERL) peut être instauré.
45
Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
Des études pré-opérationnelles seront au préalable engagées sur ces sites pour préciser le programme de logements envisagé.
Pour les petites communes, l’Agglomération, pourrait assurer le portage foncier
de ces emplacements réservés (droit de délaissement).
L’optimisation des capacités constructives dans le tissu urbain existant
Dans le cadre de l’élaboration du PLH, des opportunités d’optimisation des
capacités constructives ont été mises en évidence dans le tissu urbain existant en
particulier dans les secteurs de passage des futurs tramways, en continuité des
centres-bourg et le long des axes structurants.
Ces gisements pourront être mobilisés par les communes dans le cadre des procédures de révision des PLU.
Mettre le PLU au service d’une politique foncière active
Le PLU est le document support du projet urbain communal dont il est à la fois
l’expression politique et l’outil de mise en œuvre.
A ce titre, et dans un souci de cohérence avec les orientations du SCOT, il est
nécessaire que soit systématiquement privilégié un classement en zone AU0 des
secteurs destinés à un développement urbain potentiel à l’horizon du PLU.
L’aménagement opérationnel : renforcer l’accompagnement auprès des communes pour accélérer la mise en œuvre des opérations
Pour accélérer la mise en œuvre des opérations (maîtrise foncière, montage des
projets…), il conviendra de poursuivre et de renforcer l’accompagnement des services de l’Agglomération auprès des communes :
- Financement par l’Agglomération d’études pré-opérationnelles.
- Ingénierie technique et financière lors du montage des projets afin
d’avoir une vision pré-opérationnelle réaliste des conditions de
réalisation : appui de la Direction du Foncier et de l’Aménagement
Opérationnel pour la réalisation de pré-bilans de ZAC, la
préparation des dossiers de création de ZAC…
- Appui à la négociation avec les opérateurs, en particulier pour la
négociation des traités de concession d’opération d’aménagement.
Pour que l’Agglomération puisse pleinement apporter son expertise et accompagner les communes, il est nécessaire qu’elle soit associée par les communes lors de la mise au point des opérations d’aménagement et ce, dès la phase de définition des orientations et de la programmation.
La taxe d’aménagement différentiée pourra être mobilisée comme outil de
péréquation afin de permettre le financement des équipements nécessaires dans
les opérations qui ne sont pas en ZAC dans les zones U insuffisamment équipées.
46
Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
AXE 2 DU PLAN D’ACTIONS THEMATIQUE
LA PRODUCTION DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX
Le PLH fixe un objectif ambitieux de production de logements locatifs sociaux familiaux et d’insertion (hors PLS spécifiques) pour répondre à la
demande croissante qui s’exprime sur le territoire : au minimum 30% de la production neuve (soit 1 500 logements par an).
Cet objectif de 30% de logements locatifs sociaux familiaux et d’insertion le cas échéant au sein de la construction neuve de logement est décliné à
l’échelle de chaque commune.
Le bilan du PLH 2007-2012 a mis en évidence plusieurs enjeux :
- Donner la priorité aux produits PLUS et PLA-I dans la production locative sociale, compte tenu des niveaux de revenus des
demandeurs : 83% des logements locatifs sociaux produits seront financés en PLUS et PLA-I sur la période 2013-2018.
- Poursuivre le développement de l’offre locative sociale dans l’ensemble des secteurs de l’Agglomération.
L’Agglomération actionnera l’ensemble des leviers dont elle dispose pour poursuivre et amplifier les efforts engagés au cours des dernières années :
- mobilisation des outils fonciers et règlementaires.
- renforcement de son appui technique et financier auprès des communes et des opérateurs.
- sollicitation d’un élargissement de la zone 2 et définition de prix de vente plafonds des charges foncières pour améliorer les équilibres
financiers des opérations.
- expérimentation de nouvelles formes de montage.
En tant que délégataire des aides à la pierre, l’Agglomération est chef de file concernant la programmation de logements locatifs sociaux sur le
territoire intercommunal. Cependant, la mobilisation de l’ensemble des acteurs de la chaîne de production (communes, financeurs, aménageurs,
opérateurs…) est indispensable pour collectivement atteindre les objectifs fixés.
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
Dans chaque commune, dédier au minimum 30% de la production neuve au logement locatif social familial et d’insertion
L’objectif de dédier au minimum 30% de la production neuve au logement locatif
social (hors PLS spécifiques) se décline au niveau de chacune des communes.
Cette proposition s’applique aux logements effectivement mis en chantier dans
chaque commune, par de là l’objectif de production globale fixé (cf. fiches
communales du volet territorial du PLH.
Les logements locatifs sociaux à produire seront essentiellement des PLUS et
des PLA-I. Les financements PLS ne seront accordés qu’au cas par cas, en
fonction de trois paramètres :
- le volontarisme et les résultats obtenus par la commune s’agissant
de la production de PLUS et de PLA-I.
- la pertinence de développer des logements locatifs intermédiaires,
au regard du contexte du marché du logement sur la commune.
- des contraintes liées à la sortie et à l’équilibre financier de certaines
opérations.
Dans la production locative sociale, diversifier les typologies de logements
Au regard de la situation de la demande (54% des demandeurs sont des
ménages constitués d’une à deux personnes) et du niveau de précarité marqué
notamment parmi les jeunes, un effort dans la production de logements de
petites surfaces (T1/T2) devra être engagé.
L’effort devra également porter sur la production de grands logements (T5) afin
de mettre à la disposition des familles avec plusieurs enfants des logements
accessibles financièrement.
La répartition des logements sera adaptée par les bailleurs en accord avec les
communes concernées et Montpellier Agglomération pour répondre aux besoins
identifiés.
La mobilisation des outils fonciers et règlementaires
Les actions foncières et réglementaires évoquées précédemment contribueront
in fine à la production de logements locatifs sociaux :
- La réalisation de programmes de logements locatifs sociaux dans
les opérations d’aménagement.
- La mise en place d’une stratégie de veille et d’intervention sur des
gisements en réinvestissement urbain susceptibles d’accueillir du
logement locatif social. L’intégration dans la convention-cadre avec
l’EPF d’une intervention de ce dernier en soutien à la production de
logements locatifs sociaux dans des communes non carencées est
l’une des conditions majeures de mise en œuvre de cette action.
- Du point de vue règlementaire, deux outils seront à privilégier pour
produire du logement locatif social : la mise en place ou
l’ajustement des Servitudes de Mixité Sociale et la création sur
certains gisements d’Emplacements Réservés pour le Logement.
- Le recours à l’outil ZAC permettra de produire du logement locatif
social.
Un renforcement de l’appui financier et technique de l’Agglomération
Renforcer le rôle de l’Agglomération comme ensemblier en ingénierie
financière des aides
L’Agglomération apportera son expertise aux communes et aux opérateurs pour faciliter le montage et la réalisation des opérations de logements locatifs sociaux :
- Elle assistera les communes pour le montage financier des
opérations mixtes et la négociation avec les aménageurs et
opérateurs.
- Elle facilitera pour les opérateurs le « tour de table » des financeurs,
notamment pour les projets de logements locatifs sociaux difficiles
à équilibrer (Région, Département, Agglomération, Action
logement…).
- L’Agglomération définira avec les opérateurs du logement social un
référentiel commun de bilan d’opération (paramètres de gestion
moyens, plan de financement type…).
48
Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
Amplifier et cibler les aides financières de l’Agglomération pour la
production de logement locatif social
L’Agglomération finance les opérations de logements locatifs sociaux dans le
cadre de la délégation des aides à la pierre de l’Etat mais aussi sur ses fonds
propres. Jusqu’à présent, l’intervention de l’Agglomération sur ses fonds propres
s’est effectuée sous la forme d’une subvention d’équilibre des opérations.
Le dispositif d’appui financier de l’Agglomération sur ses fonds propres est
revisité à l’occasion de ce PLH.
Le montant financier engagé par l’Agglomération sur ses fonds propres pour la production de logements locatifs sociaux sera augmenté : il passera de 2 M€ à 3 M€/an en 2013 et 2014 et à 4M€ ensuite.
Le doublement des aides apportées par l’Agglomération à la production de
logement locatif social n’a de sens et ne sera efficace que si des règles de
fonctionnement communes sont définies, s’agissant des prix susceptibles d’être
supportés par une opération locative sociale :
- concernant les charges foncières pour les opérations réalisées sous
la maîtrise d’ouvrage des bailleurs et des promoteurs (Vente en
l’Etat Futur d’Achèvement).
- Pour les prix de vente des logements produits par des opérateurs
privés et vendus en VEFA aux bailleurs sociaux.
Garantir les emprunts contractés par les opérateurs
En 2013, l’Agglomération s’est substituée aux communes pour garantir
conjointement avec le Département les prêts contractés par les bailleurs pour
financer leurs opérations. La Caisse des Dépôts et Consignations, principal
prêteur, demande à ce stade une garantie à hauteur de 100% des sommes
engagées. Au regard des nouvelles règles d’intervention du Département,
l’Agglomération garantira, à titre transitoire en 2013, à 100% les emprunts
sollicités par les bailleurs, sauf exception pour les OPH.
L’objectif à terme est de pérenniser et de conforter ce dispositif de garantie et/ou de lui substituer des formules alternatives.
Améliorer les équilibres financiers des opérations
Définir des prix de vente plafond de charges foncières sur les terrains
viabilisés pour le locatif social
La charge foncière des opérations de construction de logement social détermine
en grande partie l’équilibre économique et la viabilité de ces opérations.
La définition de prix de vente plafond de charges foncières sur terrains viabilisés
pour le locatif social doit permettre de faire porter la négociation entre vendeurs
(propriétaires fonciers, aménageurs, collectivités) et acquéreurs (promoteurs,
bailleurs sociaux) sur d’autres critères que des critères financiers : qualité du
projet, délai d’exécution, gestion de proximité…
Dans le cadre d’Axes partenariaux définis avec les aménageurs, les promoteurs, les bailleurs et les architectes sont fixées des niveaux de charges foncières pour les logements locatifs sociaux PLUS et PLA-I. Ces niveaux seront différenciés sur la base du zonage d’investissement locatif (Montpellier, zones B1, B2, etc.).
Pour que les charges foncières plafonds soient respectées et contribuer ainsi à
mieux équilibrer les opérations locatives sociales, différents moyens seront
mobilisés :
- En tant que délégataire des aides à la pierre, l’Agglomération veillera à ce que ces plafonds soient respectés, après information préalable de tous les acteurs concernés, leur non respect pouvant conduire au refus de financement. L’attribution des aides
financières de l’Agglomération sur ses fonds propres sera
également conditionnée au respect de ces plafonds.
- Dans les opérations d’aménagement publiques ou privées, les lots
destinés au logement social seront proposés par les aménageurs
sur ces bases, afin de prohiber les surenchères constatées sur le
foncier.
- En diffus : une adaptation de ces montants sera possible suivant le
coût des VRD (Voirie et Réseaux Divers), et des participations
dûment justifiées suivant la réglementation en vigueur.
- Un courrier établi par l’Agglomération sera adressé aux maires pour
qu’ils puissent le présenter aux propriétaires fonciers, justifiant ainsi
49
Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
du financement maximum possible pour l’acquisition d’un terrain
sur lequel s’applique une Servitude de Mixité Sociale.
Plafonner les prix des Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA)
La proportion de logements locatifs sociaux produits en VEFA a fortement
progressé ces dernières années : de 10% en 2006 à 38% en 2012. Ceci est
notamment lié à la mise en place de Servitudes de Mixité Sociale dans les
communes de l’Agglomération ainsi qu’à la volonté des collectivités de
développer des programmes mixant différents types de logements. L’analyse
des bilans financiers des opérations de logements locatifs sociaux réalisées ces
dernières années a mis en évidence des prix de revient plus élevés pour les
logements produits en VEFA que dans le cas d’opérations produites sous la
maîtrise d’ouvrage directe des bailleurs.
Dans le cadre des Axes partenariaux précités définis avec les promoteurs et les bailleurs, l’Agglomération fixe des prix de vente plafonnés pour les logements locatifs sociaux produits en VEFA pour les zones 2 et 3.
En tant que délégataire des aides à la pierre, l’Agglomération veillera à ce que ces plafonds soient respectés, après information préalable de tous les acteurs concernés, leur non respect pouvant conduire au refus de financement.
Intervenir auprès de l’Etat pour solliciter la modification du zonage du
territoire de l’Agglomération
L’objectif est d’assurer la faisabilité des opérations de logements locatifs sociaux
dans les communes qui sont actuellement classées en zone 3, malgré la tension
du marché immobilier et foncier.
Ce zonage n’a pas suivi l’évolution des données qui caractérisent
l’Agglomération : croissance démographique, évolution des prix fonciers et
immobiliers, précarité de la population, métropolisation…
L’Agglomération engagera des négociations avec les services de l’Etat
pour obtenir au minimum le classement en zone 2 des communes qui ont rejoint
en 2010 l’aire urbaine de Montpellier (Lattes, Pérols, Villeneuve-lès-Maguelone,
Fabrègues, Saussan, Lavérune et Prades-le-Lez) et dans les autres communes de
zone 3 où la pression sur le parc locatif social est significative.
Expérimenter de nouvelles formes de montage d’opérations
L’usufruit locatif social repose sur le principe du démembrement de propriété qui
consiste à dissocier la nue-propriété de l’usufruit. L’usufruit est vendu à un
bailleur social pour 15 à 20 ans et la nue propriété à un investisseur privé.
Ce dispositif, comme le PLS, constitue une offre locative complémentaire au
PLUS/PLAI pérenne dont la délivrance sera subordonnée au respect des règles
de mixité du PLH. Le financement des opérations d’usufruit locatif social ne sera
délivré dans les communes en déficit de logement social (19 communes) qu’avec
l’accord de celles-ci, que lorsque 25 % de logements PLUS/PLAI pérennes seront
déjà constatés à l’échelle de l’opération. Cette formule de l’ULS n’a pas cours
dans les communes de 3ème
couronne non concernés par l’art. 55 de la loi SRU.
Communiquer sur le logement locatif social pour une meilleure acceptabilité sociale
Près de ¾ des ménages de l’Agglomération sont éligibles au logement locatif
social. Or, la production de ce type d’offre soulève parfois des réticences de la
part des populations, aboutissant dans certains cas à des recours en contentieux
qui retardent la réalisation des opérations. Il est donc nécessaire de
communiquer sur le logement locatif social. Des supports de communication à
destination des élus et du grand public seront élaborés pour valoriser l’image du
logement social. Des réunions seront organisées avec les élus et les services des
communes pour les accompagner dans la mise en œuvre d’actions de
sensibilisation auprès de leurs administrés…
50
Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
AXE 3 DU PLAN D’ACTIONS THEMATIQUE
PRODUIRE UNE OFFRE EN ACCESSION A LA PROPRIETE
ABORDABLE POUR LES MENAGES DU TERRITOIRE
Le développement d’une offre en accession à la propriété abordable est un enjeu stratégique majeur pour l’Agglomération, tant pour fidéliser les
jeunes ménages primo-accédants que pour offrir des parcours résidentiels à certains ménages locataires (du parc social ou privé) bloqués dans leurs
parcours résidentiels.
Le PLH 2007-2012 avait fixé un objectif ambitieux, celui de produire 1 000 logements en accession abordable par an. L’objectif n’est pas atteint,
malgré une montée en puissance de la production observée en 2011 et 2012 notamment.
Dans le PLH 2013-2018, l’Agglomération s’engage dans la mise en œuvre d’un plan d’actions spécifique. L’enjeu est double : produire des offres
financièrement « abordables » et en adéquation avec les attentes des ménages ciblés (en termes de surfaces, de formes d’habitat, de
prestations…).
L’Agglomération veillera à :
- définir précisément les niveaux et types d’accession « abordables » à développer (prix de vente plafonds, typologies de logements à
privilégier et les publics ciblés). Ce travail est en cours.
- ce que les offres envisagées répondent aux attentes et aux aspirations des ménages (réalisation d’études/enquêtes « expérimentales »
en amont de la conception des programmes).
La capacité à atteindre les objectifs repose sur l’implication et la mobilisation des différents acteurs concernés (opérateurs, aménageurs,
financeurs…). Ces derniers ont un rôle majeur à jouer, non seulement comme acteur de la chaîne de production du logement mais également pour
contribuer aux réflexions engagées par l’Agglomération, être force de propositions, engager des expérimentations…
51
Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
1ère étape : définir les prix plafonds de vente, les typologies de logements à privilégier et les publics ciblés
Deux paramètres définissent l’accession abordable : des prix de vente des
logements nettement inférieurs à ceux du marché et des conditions/plafonds de
ressources pour cibler les ménages éligibles. Deux types d’accession seront
développés : l’accession sociale et l’accession intermédiaire.
Un travail a été conduit avec l’ensemble des acteurs concernés (opérateurs,
banquiers, notaires, SERM…) pour définir les deux types d’offres à développer et
les conditions pour y parvenir.
Les Axes partenariaux précités définis avec les acteurs concernés formalisent, en zone B1 de l’Agglomération, en fonction de la tension immobilière et foncière constatée :
- des prix plafonds de vente. Ceux-ci seront établis par rapport aux
prix des logements proposés à la vente dans le cadre du dispositif
de location-accession (Prêt Social Location Accession). Ils seront
appliqués :
o par les aménageurs, en accord avec les communes, dans
les consultations des promoteurs en ZAC.
o par les communes ou par l’Agglomération, dans les
consultations promoteurs sur les réserves foncières
constituées.
- Les typologies de logements à produire. Les formes urbaines
(logements collectifs, habitat intermédiaire, logements individuels
groupés…) seront à adapter à la localisation des opérations. Pour
satisfaire aux demandes d’accession à la propriété des familles et
des ménages constitués d’au moins 3 personnes, les logements
d’une surface d’environ 65-70 m² et plus sont à privilégier. L’offre
nouvelle de logement relevant de l’accession abordable devra
concerner essentiellement des logements dits « familiaux ».Chaque
commune devra les décliner et les adapter en fonction de ses
propres réalités sociologiques et de ses objectifs.
- Les publics ciblés. Au travers du développement de l’accession
abordable, l’Agglomération cible notamment les familles qui
résident ou travaillent actuellement sur le territoire. Les règles
d’attribution comporteront deux critères essentiels : la composition
et le niveau de revenu des ménages.
Mobiliser les outils fonciers et règlementaires
Les actions foncières et règlementaires seront des outils privilégiés pour le
développement d’une offre en accession à la propriété « abordable ».
Les actions foncières
Ce type d’offre sera intégré dans les différentes opérations d’aménagement
prévues sur l’Agglomération, que ce soit dans les 11 sites stratégiques définis par
le SCoT ou dans les opérations d’aménagement communales et privées (cf. page
42).
Des réserves foncières pourront être constituées y compris par voie de
préemption. Ceci doit être anticipé, en s’appuyant sur le tableau de bord des
opérations de logement établi dans le cadre de l’élaboration du PLH et qu’il
conviendra d’actualiser.
Les capacités de portage de l’EPF Languedoc-Roussillon seront mobilisées pour
les opérations mixtes comprenant du logement locatif social et de l’accession
abordable. Pour les petites communes, l’Agglomération pourra prendre en
charge des interventions de portage foncier : l’opportunité de mettre en œuvre
ce type d’intervention sera examinée au cas par cas.
Les actions règlementaires
Lors de la révision des PLU, il conviendra d’étudier la mise en place :
- en priorité : d’une Servitude de Mixité Sociale en faveur de
l’accession abordable pour les opérations d’une certaine taille, sur
toutes les zones ouvertes à l’urbanisation (zones U et AU
dites »ouvertes »)
- et le cas échéant : d’emplacements Réservés pour le Logement
(ERL). Sur la base du recensement des capacités foncières des
communes, mobilisables pour la période 2013-2018, il s’agira de
préciser celles pour lesquelles un programme de logement en
accession abordable peut être défini et programmé. Pour les petites
communes, l’Agglomération, pourrait être bénéficiaire de ces
emplacements réservés (droit de délaissement).
52
Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
Définir des prix de vente plafonds des charges foncières pour l’accession
Le prix de vente plafond des charges foncières sur terrains viabilisés variera selon
le type d’accession abordable (sociale ou intermédiaire) et selon la localisation
de l’opération (actuel zonage Robien) et du niveau du taux de la taxe sur la valeur
ajoutée (TVA).
Mobiliser les financeurs et les opérateurs pour produire davantage de PSLA et d’opérations d’accession règlementée
« Booster » la production de PSLA (Prêt Social de Location-Accession)
Peu d’opérations PSLA ont été produites sur le territoire. Or, ce produit présente
plusieurs avantages, il permet à des ménages sans apport personnel de devenir
propriétaire d’un logement :
- le ménage bénéficie d’avantages fiscaux : TVA à taux réduit (7%) et
exonération de la Taxe Foncière sur la Propriété Bâtie (TFPB)
pendant 15 ans.
- le mécanisme de location-accession permet à des ménages sans
apport personnel de devenir propriétaire d’un logement.
- le parcours d’accession est progressif (deux ans pour lever l’option
d’achat) et sécurisé (en cas de difficultés économiques rencontrés
par le ménage accédant, l’opérateur rachète le logement et
s’engage à reloger le ménage dans le parc locatif social).
- si le ménage n’est pas en mesure de lever l’option au terme du
contrat de location-accession et si ses ressources sont inférieures
aux plafonds PLUS, l’opérateur doit lui proposer trois offres
successives de relogement dans le parc locatif social.
L’objectif est d’augmenter de manière significative la production de PSLA. Dans
cette optique, plusieurs leviers seront mobilisés :
- En premier lieu, le financement : 2 400 agréments PSLA seront réservés pour les 6 années du PLH (2013-2018), dans le cadre de la délégation des aides à la pierre de l’Etat (soit environ 400 par an).
- Mobiliser les différents opérateurs : les SA d’HLM, les Offices
publics, les promoteurs et les aménageurs. L’Agglomération
engagera une démarche proactive vis-à-vis des coopératives de
construction, qu’elles interviennent ou non actuellement sur le
territoire. La diversification des opérateurs est une condition pour être en capacité d’atteindre les objectifs fixés.
- Programmer 10 à 15% de PSLA dans les ZAC.
Encourager les opérations en accession réglementée par le mouvement
HLM
Les statuts des Entreprises Sociales pour l'Habitat ou des Sociétés Coopératives
HLM leur permettent de produire des logements relevant de l’accession
réglementée. Dans la règlementation, sont plafonnés :
- les prix de vente des logements (hors taxes du PSLA auxquels
s’applique une TVA normale).
- les plafonds de ressources (plafonds PLI correspondants aux
plafonds PLS majorés d’environ 23% soit 49 893 € pour un couple
avec un enfant en zone B).
Il s’agit d’une accession sécurisée :
- assurance revente (prise en charge de la perte financière subie par
le ménage en cas de revente dans les dix ans).
- garantie de rachat du logement par l’organisme HLM promoteur.
- garantie de relogement dans le parc locatif social.
Exploiter les opportunités de production de nouvelles opérations
d’accession dans les secteurs en rénovation urbaine bénéficiant d’un
taux réduit de TVA
Il s’agit d’exploiter les opportunités qui pourraient être encore mobilisées dans
les secteurs en rénovation urbaine pour produire des opérations bénéficiant
d’une TVA à taux réduit. Cette action sera engagée rapidement, sachant que la
mesure fiscale concernant les secteurs en rénovation urbaine (Zone Urbaine
Sensible + zone de 500 mètres autour) est limitée dans le temps.
53
Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
Le travail réalisé dans le cadre du volet territorial du PLH a permis de mettre en
évidence les gisements fonciers et les potentialités existantes en matière de
réinvestissement urbain dans ces zones des 500 mètres.
3 secteurs sont concernés par la rénovation urbaine couvrant un périmètre de 1
389 hectares :
- Mosson. La durée de validité de la mesure fiscale : le permis de
construire doit être déposé avant le 31/12/2014.
- Nord Ecusson / Gambetta / Gély-Figuerolles : le permis de
construire doit être déposé avant le 31/12/2014 ;
- Petit Bard / Pergola : le permis de construire doit être déposé avant
le 31/12/2012 - prolongation possible jusqu’au 31/12/2015.
La production de nouvelles opérations d’accession abordable dans ces secteurs permettrait par ailleurs de contribuer à la diversification des offres d’habitat et de l’occupation sociale dans les quartiers concernés.
Au-delà de l’optimisation des opportunités existantes dans le cadre du PNRU 1, il conviendra d’engager une réflexion avec la Ville de Montpellier et les opérateurs dans l’hypothèse d’un PNRU 2 sur la question du “développement de l’accession abordable comme processus de diversification sociale des quartiers de la politique de la ville”.
Plus globalement, créer les conditions d’une réduction du prix de revient des opérations de logements en accession à la propriété
Dans le cadre de l’élaboration du programme d’actions du PLH, plusieurs
groupes de travail ont été organisés pour travailler avec les opérateurs sur la
réduction du prix de revient des logements.
L’objectif est de s’inspirer des méthodes de la production du logement social
pour amener tous les acteurs de la chaîne de production du logement à
optimiser les coûts de production.
Les échanges avec les opérateurs ont permis d’identifier plusieurs axes
d’amélioration/de travail pour réduire le coût de production :
- favoriser les trames simples (Permettre d’assurer la superposition
des murs porteurs et des gaines techniques jusqu’au RDC et au
parking).
- limiter les impacts du stationnement sur le prix de revient des
opérations (éviter de surenchérir le prix des logements par le
parking).
- optimiser les effets de la péréquation des charges foncières dans la
conception spatiale des opérations.
- être particulièrement attentif au niveau et à la nature des
prestations architecturales pour ne pas générer des charges
d’entretien ultérieures.
- donner un temps suffisant avant commercialisation pour que le
travail d’optimisation puisse être effectué par les concepteurs et les
monteurs d’opérations …).
- rechercher des expériences d’opérations exemplaires et
reproductibles.
- …
Dans cette perspective, l’Agglomération organisera des appels à projets ciblés autour des objectifs sus cités sur les réserves foncières constituées pour accueillir du logement en accession abordable et/ou du logement locatif social. Ces consultations associeraient notamment les promoteurs, les organismes HLM, les architectes et les entreprises du BTP.
Outre les préconisations évoquées ci-dessus, dans le cadre d’un partenariat avec la Fédération du Bâtiment, l’Agglomération souhaite engager un travail spécifique concernant l’examen des coûts de sortie des logements issus de modes constructifs alternatifs.
S’assurer que les offres produites répondent aux attentes et aux aspirations des ménages : la réalisation d’études/enquêtes « expérimentales » en amont de la conception des programmes
L’objectif n’est pas seulement de produire des offres en adéquation avec les
capacités financières des ménages du territoire. Pour fidéliser ces ménages, il est
essentiel de leur proposer des produits répondant à leurs attentes, en termes de
surfaces, de formes d’habitat, de prestations…
La qualité du cadre de vie proposé sur le territoire communautaire (tramway,
équipements et services publics et privés, qualité urbaine) ainsi que la vente à
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
des niveaux de prix accessibles ne suffiront pas pour fidéliser les ménages et
éviter que ceux-ci ne s’orientent vers de l’habitat individuel périurbain. Pour que
ces offres soient attractives pour des ménages primo-accédants, il convient
d’être ambitieux quant à la qualité de ces opérations et s‘assurer qu’elles
répondent aux usages attendus par les futurs acquéreurs.
La qualité d’usage des habitations en terme de surface et d’accès à des espaces
extérieurs privatifs (jardinets, terrasses) ou semi privatifs (jardins familiaux)
constitue un véritable enjeu. Il convient donc d’être particulièrement attentif à la
demande, voire de mener des études permettant de mieux la cerner, au moins
en phase de conception des principales zones d’aménagement.
Montpellier Agglomération pourrait ponctuellement accompagner les communes et les aménageurs pour la réalisation d’études sur la demande des publics ciblés.
Ces études pourront se dérouler de la manière suivante :
- Réalisation d’une étude/enquête auprès d’un panel de ménages
ayant acquis récemment un logement en accession abordable et de
ménages potentiellement acquéreurs. L’objectif est d’identifier les
besoins, les contraintes et les attentes de ces ménages.
- Sur la base des résultats de l’enquête, un groupe de travail sera
constitué avec les différents acteurs de l’opération pour construire
un produit permettant de répondre aux attentes et aux contraintes
identifiés.
Sans préjuger des résultats de ces études, on peut néanmoins supposer que
quatre principaux paramètres devront être pris en compte dans la conception
des programmes :
- Favoriser les espaces extérieurs : Il peut s’agir aussi bien de balcons,
de terrasses ou de jardins sur la parcelle, que de jardins familiaux
regroupés.
- Offrir des surfaces répondant aux usages : la tendance du marché
conduisant à la réduction des surfaces éloigne les produits collectifs
de la demande, même si elle est motivée par la recherche de la
réduction d’un prix de vente inférieur permettant de solvabiliser
l’acquéreur. Or, les m² supplémentaires ont une valeur beaucoup
plus faible que les premiers m² d’un appartement.
- Une réflexion spécifique sur l’agencement des appartements et sur
les surfaces « gagnées » est à promouvoir dans les consultations
auprès des promoteurs.
- Concevoir des espaces modulables.
Engager des expérimentations : l’exemple de l’habitat participatif
Les acteurs interrogés dans le cadre de l’élaboration du PLH ont fait part d’une
demande existante pour le développement de projets d’habitat participatif,
d’autopromotion. Cette demande s’exprime essentiellement dans la partie la
plus urbaine de l’Agglomération (Montpellier et 1ère
couronne).
Trois expériences d’habitat participatif sont en cours de mise en œuvre (ZAC des
Grisettes à Montpellier, ZAC du Collège à Fabrègues et ZAC Horizon à Prades-le-
Lez).
Ces projets ont un effet positif sur l’amélioration du lien social et l’instauration
d’une convivialité au quotidien entre les résidents.
L’Agglomération portera une attention particulière au bilan des expériences en cours, notamment pour apprécier la plus-value de ce type d’opération d’un point de vue financier : l’opération est-elle financièrement intéressante pour les
accédants ? Ce mode d’intervention permet-il de produire des logements à des
niveaux de prix inférieurs à ceux du marché ?
Ce type de projet est particulièrement difficile à développer dans un contexte de
marché tendu et de fait fortement concurrentiel entre les opérateurs du
logement. Pour accorder une place à ce type de production, des leviers d’actions
spécifiques devront être mobilisés :
- des lots pourraient être dédiés aux projets d’habitat participatif
dans les ZAC et les opérations d’aménagement.
- des appels à projets pourraient être lancés par Montpellier
Agglomération et/ou les communes sur ces lots pré-identifiés.
- les bailleurs sociaux pourraient être associés à ces projets pour
mixer du logement locatif social et de l’habitat participatif
(accession à la propriété). Des expérimentations de programmes
mixtes sont en cours de mise en œuvre sur le territoire national.
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
AXE 4 DU PLAN D’ACTIONS THEMATIQUE
POURSUIVRE LA REQUALIFICATION DES PARCS DE LOGEMENTS EXISTANTS, PUBLICS ET PRIVES
Les actions engagées ces dernières années ou en cours de mise en œuvre ont contribué à requalifier une partie du parc existant. Cependant, ces
actions doivent être non seulement poursuivies mais amplifiés au regard des besoins et enjeux mis en évidence dans le diagnostic :
- Le parc privé : au-delà de la poursuite/renouvellement des dispositifs existants (Programme d’Intérêt Général, OPAH-Renouvellement
Urbain…), le PLH prévoit une montée en puissance des interventions de l’Agglomération sur le volet copropriété, en termes de veille,
de traitement…, en lien avec le PCET (Plan Climat Energie Territoire).
- Dans le parc public, les enjeux sont de deux ordres :
- Dans les secteurs en rénovation urbaine, finaliser la mise en œuvre des projets prévus et engager une réflexion prospective sur le
devenir de ces quartiers dans le cadre des Plans Stratégiques Locaux
- Pour les programmes de logements locatifs sociaux en diffus, définir une stratégie partenariale pour aboutir à une
programmation pluriannuelle de requalification et de rénovation des logements.
La mise en œuvre des différentes actions implique une implication forte de l’ensemble des acteurs, aux différentes étapes (repérage des situations,
communication/sensibilisation auprès des publics concernés, appui au montage de dossiers…), et la capacité à mobiliser collectivement des moyens
financiers adéquats.
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
Le parc de logements privés : au-delà de la reconduction/poursuite des actions existantes, un champ à investir davantage, celui des copropriétés
Reconduire et « intensifier » le Programme d’Intérêt Général « Rénover
pour un habitat durable et solidaire »
Le PIG qui s’achève a atteint ses objectifs quantitatifs (300 logements) malgré un
contexte peu favorable (hausse des valeurs immobilières, crise économique…) et
une réforme en profondeur de la règlementation ANAH survenue en septembre
2010. Pour autant, les objectifs qualitatifs fixés initialement ne sont pas atteints
(48% des logements traités sont en adéquation avec les principales priorités du
PIG). Globalement, le nombre de logements rénovés reste limité au regard des besoins potentiels d’intervention mis en évidence par le diagnostic.
Le PIG sera reconduit en septembre 2013. Les objectifs seront revus à la hausse : traiter entre 300 et 700 logements d’ici 3 à 5 ans (300 logements dans le PIG précédent).
Pour favoriser l’atteinte de ces objectifs, des améliorations notables seront
apportées, notamment sur les modalités de repérage des situations et en termes
de communication sur le dispositif.
Pour le repérage, les différents acteurs de terrain susceptibles de repérer des
situations (communes, CCAS, services d’aide à domicile, CAF, travailleurs
sociaux du Conseil Général) seront davantage mobilisés pour faire remonter les
signalements et servir de relais dans l’information/la sensibilisation auprès des
publics ciblés.
De même, les communes seront davantage impliquées dans la mise en œuvre du
dispositif : les Maires et leurs services seront mobilisés à l’occasion de différentes
réunions. Les ateliers territoriaux organisés dans le cadre de l’élaboration du PLH
ont été l’occasion de rappeler aux élus le rôle essentiel des communes dans le
repérage des situations d’habitat dégradé et l’information auprès des habitants.
Dans le cadre du PIG, il s’agira également de faire remonter des opportunités
pour engager des actions plus coercitives sur un périmètre donné (par exemple
opération de restauration immobilière en cœur de village…).
Le bilan du PIG 2009-2012 a permis d’identifier des freins financiers à la
rénovation des logements. L’Agglomération apportera des solutions pour y
remédier, au travers d’appuis financiers nouveaux ou plus incitatifs. Ces appuis
porteront notamment sur :
- le traitement des logements dégradés en majorant, jusqu’à hauteur
de 50%, le montant des subventions dans le cadre de travaux de
réhabilitation significatifs donnant lieu à l’établissement de loyer
maîtrisé.
- l’adaptation du logement pour des propriétaires occupants très
modestes dont le reste à charge d’environ 3 000 € est trop élevé
pour les ménages avec des niveaux de revenus limités ; l’objectif
fixé est de réduire jusqu’à 50% ce reste à charge.
- l’amélioration de la performance énergétique des logements pour
réduire de 25% la consommation énergétique de plus de 300
logements sur 3 ans,
- le traitement des copropriétés privées dont les axes d’intervention
sont détaillés ci-après.
Poursuivre les OPAH-Renouvellement Urbain engagées par la Ville de
Montpellier dans le cadre de l’opération Grand Cœur
Sur la période 2013-2018, la Ville de Montpellier poursuivra la mise en œuvre de
l’opération Grand Cœur à travers les OPAH-RU / Copropriétés dégradées sur les
secteurs:
- « Gambetta-Figuerolles-Nord Ecusson » jusqu’en 2015.
- « Saint Guilhem / Laissac / Sud Comédie », jusqu’en 2017
Amplifier les interventions sur les copropriétés, en lien avec la mise en
œuvre du Plan Climat Energie Territoire
L’intervention sur les copropriétés renvoie à une double nécessité, climatique et
sociale (lutte contre la précarité énergétique).
Le diagnostic a mis en évidence des enjeux marqués, à la fois en termes de veille,
de prévention mais aussi d’accompagnement et de conseil auprès des
copropriétés pour la réalisation de diagnostics et la programmation de travaux
échelonnés de manière réaliste dans le temps.
Le PCET (Plan Climat Energie Territoire) a mis en évidence plusieurs enjeux
s’agissant de la rénovation des copropriétés :
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
- Anticiper les réglementations futures sur le parc bâti ancien et faire
monter en compétence les entreprises et les artisans locaux sur ce
type de rénovation
- Rendre opérationnels les objectif du Schéma Régional Climat Air
Energie
- S’appuyer sur l’obligation qu’ont les copropriétés de réaliser, a
minima un diagnostic de performance énergétique pour lancer une
réflexion « travaux » dans les copropriétés
- Eviter l’« effet rebond » lié à l’usage du bâti rénové par l’information
des citoyens à l’utilisation de leurs logements rénovés
- Un enjeu spécifique sur la résorption des copropriétés dégradées ou
en difficulté.
Finaliser les opérations engagées et conduire au moins une à deux opérations programmées en faveur du traitement des copropriétés dégradées
Montpellier Agglomération et la Ville de Montpellier ne peuvent intervenir sur
l’ensemble des copropriétés identifiées comme étant dégradées au regard des
moyens humains et financiers que cela représente (1500 copropriétés
potentiellement en difficultés dans l’Agglomération selon l’ANAH). L’objectif
pour le PLH 2013-2018 sera donc de faire aboutir les opérations (Cévennes 1 et
Petit Bard) et d’engager une étude pré-opérationnelle dans la perspective de
conduire au moins une à deux OPAH copropriété dégradée (pour rappel,
l’observatoire a identifié 4 copropriétés dégradées : Espérou, Pic Saint-Loup,
L’Hortus et Font del Rey).
Pérenniser et étendre l’observatoire des copropriétés sur le plan territorial et sur le plan thématique
Le dispositif (observatoire des copropriétés de la Ville de Montpellier) sera
désormais piloté et financé par Montpellier Agglomération et étendu aux
grandes copropriétés de toutes les communes. Parmi les éléments
d’observation, des critères complémentaires seront ajoutés pour mieux
apprécier la situation des copropriétés et les enjeux d’intervention (qualité
thermique, occupation sociale, situation financière…). L’observatoire des
copropriétés servira de cadre à la mobilisation et l’animation d’une réflexion
partagée avec l’ensemble des acteurs concernés (communes, opérateurs,
syndics de copropriété…).
Sensibiliser et apporter un appui aux copropriétés pour prévenir les situations de fragilité et de dégradation
Depuis 2008, certaines copropriétés sont passées d’une situation de fragilité à un
état dégradé. Il s’avère donc essentiel, au-delà des actions d’interventions
lourdes mises en place, d’engager des actions de prévention sur les copropriétés
identifiées comme étant dans un « état moyen » ou fragiles. Le dispositif de
veille (observatoire) servira de cadre au montage et à la mise en place d’actions
de prévention. Il pourra notamment s’agir de créer une « boite à outils »,
d’organiser des actions de formation/sensibilisation des syndics de copropriété…
Des aides de l’ANAH pourront être mobilisées pour financer l’ingénierie
nécessaire à la mise en place d’actions de prévention à titre expérimental.
L’une des actions portées par le PCET vise à soutenir et faire monter en
puissance l’action de l’Agence Locale de l’Energie envers les copropriétaires :
- Les actions aujourd’hui réalisées par l’ALE: un accompagnement
des copropriétés volontaires en participant aux Assemblées
Générales et en aidant au montage de dossiers, des séances
publiques de formation et de sensibilisation aux enjeux de la
rénovation thermique, un relai d’information vers les entreprises et
artisans.
- Les pistes pour la suite : un positionnement de l’ALE en tant
qu’animateur de la rénovation thermique des copropriétés (en lien
étroit avec le futur opérateur du PIG ou de l’OPAH Copropriétés) et
l’ADIL ; un « SAV » auprès des copropriétaires dans l’appréhension
de leurs logements rénovés.
Conduire une étude de faisabilité pour identifier les modalités d’intervention/d’appui à mettre en œuvre pour favoriser la rénovation thermique des copropriétés
Cette étude sera engagée en 2013 et portera sur trois axes :
- une étude sociale sur les ménages et leurs capacités contributives.
- une étude typologique sur le parc des copropriétés et les travaux à
conduire pour atteindre une performance énergétique
satisfaisante.
- une étude économique sur les filières de la rénovation en lien avec
l’étude confiée à LRAD sur l’éco-construction et les éco-matériaux.
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
Assurer une veille réglementaire et rechercher les différentes sources de financements
La rénovation thermique des bâtiments est un enjeu bien identifié aux niveaux
européen et national. Le gouvernement, via la commission Pelletier, s’interroge
sur les modalités d’interventions réglementaires et financières. Par ailleurs, une
nouvelle période de contractualisation 2014-2020 s’ouvre pour les fonds
européens avec le programme urbain intégré ITI et le programme EIE (Energie
Intelligence Europe).
Le parc de logements locatifs sociaux : des actions à poursuivre dans les secteurs en rénovation urbaine, une stratégie partenariale à définir pour la rénovation et l’adaptation des programmes « en diffus »
Finaliser le Projet de Rénovation Urbaine et engager une réflexion
prospective sur le devenir des quartiers concernés dans le cadre des
Plans Stratégiques Locaux
Le 1er
enjeu porte sur la finalisation du Projet de Rénovation Urbaine qui
concerne trois quartiers de la Ville de Montpellier (Mosson, Cévennes et Centre).
Des opérations importantes restent à réaliser, en termes :
- de démolition (une partie des logements du Petit Bard, la cité Gély
dans le centre…).
- de reconstitution de l’offre locative sociale démolie et de
diversification des offres d’habitat (
La réalisation des opérations de diversification des offres de logements (Foncière
Logement, PSLA, accession à la propriété privée) est un enjeu stratégique
majeur. La mise en œuvre et la réussite de ces projets conditionne l’évolution et
la diversification de l’occupation sociale de ces quartiers.
Au-delà de la mise en œuvre de la programmation prévue dans le Projet de Rénovation Urbaine, se pose la question du devenir de ces quartiers. L’élaboration de Plans Stratégiques Locaux est l’occasion d’engager une réflexion prospective globale sur la vocation de ces quartiers à horizon 10-15 ans et de définir les actions à engager ainsi que les aspects restant à traiter (Gestion Urbaine de Proximité, enjeux en matière d’occupation sociale…).
Engager une réflexion avec les bailleurs sociaux et la Ville de
Montpellier sur les enjeux en termes de rénovation urbaine, au-delà du
Projet en cours de mise en œuvre
Le Projet de Rénovation Urbaine aura permis de traiter de nombreux logements
dans les 3 quartiers concernés. Au-delà des interventions prévues dans ce cadre,
ACM a entrepris ou envisage de réaliser d’autres démolitions dans son
patrimoine (projet de démolition de la 4ème
tour des Tritons sur les Hauts de
Massane, démolition en cours de la résidence Mion dans le quartier Près
d’Arènes, projet envisagé concernant la résidence Euromédecine) et Hérault
Habitat.
Une réflexion partenariale associant la Ville, Montpellier Agglomération et les principaux bailleurs sera engagée pour déterminer s’il existe ou non des enjeux/opportunités de rénovation urbaine dans les prochaines années, dans l’optique de s’inscrire et d’anticiper sur un éventuel PNRU 2.
S’assurer que les logements considérés comme énergivores dans le parc
locatif social seront traités à horizon 2020
Pour appliquer l’article 5 de la loi Grenelle 1 (visant « à réduire les
consommations d’énergie du parc de logements existants d’au moins 38% à
horizon 2020 »), l’Union Sociale pour l’Habitat s’est engagée au niveau national à
la rénovation énergétique des 800 000 logements les plus consommateurs à
horizon 2020. Sont concernés par cet objectif les logements dits « énergivores »
(classés E, F et G lors des Diagnostics de Performance Energétique).
Le parc locatif social de l’Agglomération compte environ 4 650 logements
locatifs sociaux classés comme « énergivores ». Le patrimoine d’ACM, au regard
de son ancienneté, est le plus concerné par ces enjeux de rénovation thermique.
Les trois principaux bailleurs ont réalisé ou engageront prochainement des
opérations de rénovation thermique sur leur patrimoine (réhabilitation en cours
des résidences Mosson et Pergola par Hérault Habitat ; programmation par ACM
de la rénovation de 1 000 logements énergivores ; FDI Habitat prévoit de rénover
les 56 logements énergivores à horizon 3 ans). Les modalités de financement
actuel leur permettent de réaliser ce type de travaux, sans appui particulier de la
collectivité.
Une réflexion sera engagée avec les différents bailleurs et notamment ACM (qui est le bailleur le plus concerné du point de vue du nombre de logements concernés) pour déterminer si un appui de l’Agglomération est nécessaire
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
pour la rénovation thermique de certains programmes (par exemple les programmes quelques dizaines de logements).
Définir une stratégie à l’échelle intercommunale avec les bailleurs pour
répondre aux besoins des seniors et des personnes en situation de
handicap
Actuellement, les bailleurs sociaux engagent ponctuellement des travaux
d’adaptation des logements, à la demande des locataires.
Ce type de réponse reste possible lorsque les demandes sont ponctuelles. Elle
semble peu viable à l’avenir, compte tenu du vieillissement prévisible de la
population logée dans le parc locatif social. Par ailleurs, l’adaptation du
logement occupé n’est pas la seule réponse possible. D’autres solutions sont à
développer (développement des résidences-services, stratégie pour favoriser la
mutation des seniors…).
Il est nécessaire de conduire une réflexion commune sur cet enjeu pour s’assurer
que collectivement, les acteurs du territoire seront en capacité de faire face au
vieillissement prévisible de la population dans les prochaines années. Dans cette
optique, une démarche de travail partenariale sera engagée et pilotée par Montpellier Agglomération, avec trois objectifs :
- mieux connaître les enjeux actuels et prospectifs liés au
vieillissement dans le parc locatif social : réalisation d’une étude
précise permettant d’établir un état des lieux par programme des
enjeux actuels et à venir.
- Etablir un référentiel partenarial du logement adapté et recenser les logements adaptés et adaptables dans le patrimoine locatif social.
- Définir les actions à mettre en œuvre (transformation de certains
programmes en résidences dédiées aux personnes âgées, mise en
place d’une stratégie de mutation vers des logements plus
adaptés…).
Montpellier Agglomération missionnera un prestataire extérieur pour
l’accompagner dans cette démarche et animer la réflexion avec les partenaires.
Tous les acteurs seront attentifs à ce que les programmes de logements locatifs sociaux intègrent des logements adaptés aux personnes
handicapées. Un groupe de travail sera constitué pour identifier les actions
permettant d’améliorer l’accès au logement des personnes handicapées
physiques et mentaux. Il associera les collectivités, les bailleurs sociaux, des
promoteurs privés et des représentants des associations.
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
AXE 5 DU PLAN D’ACTIONS THEMATIQUE
DES ACTIONS SPECIFIQUES POUR LE LOGEMENT DES JEUNES ET DES ETUDIANTS
Montpellier Agglomération est un territoire jeune : les 15-29 ans représentent 26% de la population (19% à l’échelle nationale).
Les jeunes renvoient à une diversité de profils et à des besoins et des attentes différenciés en matière de logements :
- jeunes actifs avec un parcours marqué par des périodes d’instabilité (chômage, temps partiel…) et une solvabilité qui reste
limitée à la recherche d’un logement autonome.
- jeunes en stage ou en insertion professionnelle dans l’obligation de disposer de plusieurs logements simultanément.
- étudiants.
- jeunes en rupture d’insertion sociale et professionnelle…
L’offre dédiée aux jeunes est insuffisante sur l’Agglomération, malgré les actions engagées ces dernières années pour développer le logement
étudiant (1 880 logements sociaux étudiants produits depuis 2005). Dans ce contexte, les jeunes se reportent vers le parc locatif privé. Or, les
niveaux de loyers dans le privé sont relativement élevés et peu compatibles avec le degré de solvabilité de ces publics.
Pour offrir des parcours résidentiels aux publics jeunes dans leur diversité, Montpellier Agglomération se fixe trois objectifs :
- Développer une diversité d’offres financièrement accessibles pour ces publics (logements étudiants, Résidences Habitat jeunes,
résidence jeunes actifs, logements spécifiques et adaptés pour les publics en alternance…).
- Accompagner/favoriser le développement de solutions alternatives (logement intergénérationnel, colocation…).
- Structurer un réseau d’acteurs pérenne permettant de mesurer collectivement les effets des actions qui sont menées et d’ajuster
les politiques à mettre en œuvre.
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
Produire des offres adaptées : la création de 2 500 logements étudiants supplémentaires, de 3 Résidences Habitat Jeunes, d’une résidence « jeunes actifs » et d’une offre spécifique pour les jeunes en alternance
Des offres dédiées/spécifiques seront produites pour répondre aux besoins des
jeunes et des étudiants.
La production de 2 500 logements sociaux étudiants à horizon 2018
Le développement de l’offre de logements locatifs sociaux étudiants est la réponse à privilégier pour répondre aux besoins des étudiants, au regard de leur degré de solvabilité.
Par conséquent, l’Agglomération se fixe pour objectif de produire 2 500 logements locatifs sociaux dédiés aux étudiants sur les 6 ans du PLH (soit en moyenne 420 logements par an).
Différents projets sont programmés pour les prochaines années, essentiellement
sur la Ville de Montpellier :
- Le site de l’ancienne Ecole d’Application de l’Infanterie (EAI) :
Montpellier Agglomération finance la rénovation de trois bâtiments
auparavant destinés à l’accueil d’élèves sous-officiers, permettant la
mise en service début 2013 de 168 logements étudiants
supplémentaires qui seront gérés par le CROUS.
- Environ 1 670 logements à proximité des sites universitaires : 700 à
800 places projetées sur le campus de Sup Agro, 700 logements en
extension des cités universitaires existantes (Triolet, Vert Bois,
Colombière…) et 150 nouveaux logements sur le site de Saint-
Priest.
Les projets restant à programmer seront essentiellement réalisés dans le cadre
des opérations d’aménagement (Route de la Mer, gare TGV…). La localisation de
ces programmes est un paramètre essentiel à prendre en compte pour répondre
aux attentes des étudiants : au regard des échanges conduits avec les acteurs, il
est indispensable de le faire non loin des lignes de tramway et à une distance
raisonnable en temps de trajet du campus.
La création de résidences étudiantes privées pourra contribuer à répondre aux
besoins des étudiants, sous réserve de pratiquer des niveaux de loyer en
adéquation avec le degré de solvabilité de ces publics, et d’être en cohérence
avec les orientations territoriales définies dans le PLH (à proximité des lignes de
tramway et rééquilibrage de la localisation du logement étudiant entre les
quartiers de Montpellier).
La création de trois Résidences Habitat Jeunes
L’Agglomération de Montpellier est insuffisamment dotée en Résidences
Habitat Jeunes (ex-Foyers de Jeunes Travailleurs): elle propose seulement 261
chambres, ce qui est insuffisant au regard de la demande et largement en-deçà
de ce qui peut être proposé sur des agglomérations comparables.
Le PLH 2013-2018 prévoit la création de trois nouveaux Foyers de Jeunes Travailleurs :
- Un projet est d’ores et déjà programmé à Baillargues (88 places).
- Deux autres Résidences Habitat Jeunes seront créées sur la durée
du PLH, d’une soixantaine de places chacun, l’un sur la Ville de
Montpellier et l’autre dans le cadre de l’opération « Route de la
Mer ».
Par ailleurs, la capacité de l’actuelle l’auberge de jeunesse relocalisée sur le site
de l’EAI sera accrue (passant de 95 à 200 places).
La Ville de Montpellier et l’Agglomération engageront une expérimentation en faveur de la création d’une résidence dédiée aux jeunes dans le parc locatif social « standard ». La réflexion pourra s’appuyer sur des
expériences conduites sur d’autres territoires (exemple des résidences Izidom
développées par Vilogia sur la métropole lilloise). Différents paramètres seront
essentiels à intégrer dans la conception même des expérimentations :
- des résidences à localiser préférentiellement à proximité des
principales zones d’emploi et des lignes de tramway.
- des niveaux de loyers abordables.
- une simplification des démarches d’accès (traitement particulier de
la demande), d’entrée et de sortie du logement.
- le degré d’équipement/d’ameublement des logements.
- le partenariat/contact avec les entreprises pour faire connaître cette
offre.
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
Enfin, à l’issue de la réaffectation du foyer Saint Cômes (rue de l’école
normale à Montpellier), une partie des logements seront destinés aux jeunes
isolés en formation ou en parcours d’apprentissage.
Engager une réflexion avec les acteurs pour optimiser l’utilisation des
logements dédiés aux étudiants et aux jeunes tout au long de l’année
La demande en logements étudiants est très variable selon les périodes de
l’année universitaire : elle est particulièrement forte en juin, juillet et septembre ;
au 2nd
semestre, le taux d’occupation des résidences étudiantes est orienté à la
baisse.
Il convient d’être vigilant sur le maintien d’un taux d’occupation maximum tout
au long de l’année :
- Il s’agit d’une condition nécessaire pour garantir le fonctionnement
et les équilibres financiers de ces structures.
- Compte tenu des difficultés rencontrées par les ménages,
notamment les jeunes, à se loger sur l’Agglomération, il ne peut
être envisageable de sous-utiliser certains logements publics.
- Enfin, la location de logements étudiants situés à proximité des
campus à des personnes de l’extérieur est un levier pour ouvrir le
campus sur la Ville.
Pour garantir un taux d’occupation maximum, il est essentiel d’envisager une
diversification des publics accueillis lorsque les logements étudiants sont libérés :
jeunes en formation, stagiaires, saisonniers, étudiants étrangers arrivant
« avant » la rentrée universitaire…La mise à disposition des logements étudiants
pour d’autres publics pourra s’appuyer sur le portail Lokaviz, en cours de mise en
place par le CNOUS.
Les logements étudiants inoccupés durant les vacances universitaires d’été pourraient être mobilisés pour le logement des saisonniers et des stagiaires.
Faciliter l’accès des jeunes au parc locatif social : produire des
logements de petite taille et confier leur gestion à des associations
Le parc locatif social est peu mobilisé pour le logement des jeunes : il accueille
5% des moins de 25 ans et 11% des 25-30 ans. La mobilisation des bailleurs
sociaux sur le logement des jeunes constitue un enjeu.
L’accès des jeunes au parc locatif social suppose de produire des petits
logements (T1 et T1 bis). Le volume de T1 dans le parc locatif social est
relativement restreint (13% des logements selon EPLS 2010) et il s’est peu
développé ces dernières années (4% des logements locatifs sociaux financés
entre 2007 et 2011).
Il sera opportun de confier la gestion de ces logements à des associations œuvrant dans le domaine du logement des jeunes, sous la forme de baux glissants. En effet, les bailleurs sociaux n’ont pas nécessairement les moyens de
gérer ce type d’offre, compte tenu des autres priorités à traiter (rappel : plus de
18 000 demandeurs sur l’Agglomération) :
- La demande des jeunes ne s’exprime que très peu à travers les
circuits « classiques », les jeunes s’orientant davantage vers les
structures et les organismes spécifiques de type « résidence habitat
jeune » pour trouver un logement.
- La procédure classique d’attribution et les délais d’attente pour
accéder à un logement locatif social ne sont pas compatibles avec
les besoins et contraintes des jeunes (mobilité, non-linéarité des
parcours…).
- Le turn over régulier des logements est difficile à gérer pour les
bailleurs sociaux, qui sont par ailleurs mobilisés sur différents enjeux
et priorités également stratégiques pour l’Agglomération
(production de logements, réponses aux besoins des familles…).
L'expérimentation « L’accès au parc social : une autonomie pour les jeunes »
menée dans le cadre de l'appel à projet du fonds d’expérimentation pour la
jeunesse, portée par Adages, la Maison du Logement et la MLJAM, devra
permettre de tirer les enseignements pour développer les baux glissants.
Le logement des jeunes en alternance : accompagner des
expérimentations dans le cadre de l’appel à projet national « investir
dans la formation en alternance »
La question du logement des apprentis et des jeunes en alternance doit faire
l’objet d’une démarche expérimentale avec les acteurs concernés.
Un appel à projets « investir dans la formation en alternance »a été lancé au
niveau national par l’Etat et la Caisse des dépôts et Consignations afin de
mobiliser des crédits d’investissement d’avenir (Grand Emprunt).
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
L’Agglomération accompagnera les projets qui émergeront sur le territoire. Deux projets sont actuellement en cours de réflexion, portés respectivement par
la Chambre des Métiers et l’IRTS/CFA médico-social.
Favoriser le développement de solutions alternatives
En complément de la production de logements dédiés aux jeunes et aux
étudiants (logements sociaux étudiants et Résidences Habitat Jeunes),
Montpellier Agglomération et ses partenaires engageront des actions pour
favoriser le développement de solutions alternatives. Quantitativement, ces
solutions joueront un rôle limité ; cependant, elles contribueront à diversifier les
solutions de logements proposés aux publics jeunes.
- Le logement intergénérationnel : des actions de communication
seront mises en œuvre auprès des étudiants dans le domaine
médico-social, en lien avec l’association Concorda Logis.
- La Résidence Hôtelière à Vocation Sociale (RHVS). Ce type de
structure offre des logements accessibles à différents publics :
familles en difficulté, étudiants, travailleurs saisonniers…. Pour le
moment, une seule structure de ce type existe dans
l’Agglomération, sur la commune de Vendargues. Le PLH 2013-
2018 prévoit la réalisation de deux autres résidences de ce type sur
l’Agglomération (cf. page 67).
- Des projets expérimentaux pourront être suscités ou accompagnés
par Montpellier Agglomération pour développer des offres
intermédiaires et « souples », entre la formule « auberge de
jeunesse » et les structures d’accueil classiques.
- La colocation dans le parc privé. La Ville de Montpellier organise les
« jeudis de la colocation » pour favoriser et structurer le
développement de la colocation (des réunions encadrées par des
juristes afin de mieux sensibiliser les jeunes sur les implications et
conséquences juridiques de la colocation). Il conviendra d’examiner
les conditions d’un éventuel élargissement de l’initiative
montpelliéraine à l’échelle communautaire (rôle de
l’Agglomération, modalités concrètes de mise en œuvre…).
Mutualiser et améliorer les procédures de labellisation des logements privés mises en place sur le territoire
Deux systèmes de labellisation des logements privés destinés aux étudiants ont
été ou sont en cours de mise en place sur le territoire :
- Un portail national, « Lokaviz », a été mis en place par le CNOUS
(Centre National des Œuvres Universitaires et Scolaires). Ce portail
permet notamment de mettre en location les logements étudiants
inoccupés et de mettre à la disposition des étudiants des annonces
de location provenant de propriétaires privés. Ceux bénéficient
d’une labellisation et peuvent publier leurs annonces sur Lokavitz à
condition de respecter un certain nombre d’engagements (surface
minimum, proposer un logement décent à un niveau de loyer
raisonnable…). Selon le CROUS de Montpellier, une trentaine de
propriétaires seraient intéressés sur l’Agglomération pour
bénéficier de cette labellisation.
- La Ville de Montpellier publie des annonces de location, sous
réserve de la signature d’une « charte de qualité » avec le
propriétaire. La charte fonctionne comme une labellisation et
semble être un levier d’action efficace.
Dans le cadre de la mise en œuvre du PLH, une réflexion sera pilotée par
Montpellier Agglomération, en associant le CROUS et la Ville de Montpellier,
pour :
- Déterminer les conditions d’une mutualisation/mise en relation de
ces dispositifs.
- Envisager la mise en place de moyens de suivi et de contrôle. Il
pourrait notamment être envisagé de missionner un opérateur pour
réaliser des visites de contrôle dans les logements avant la
labellisation et au cours de la période de location (après
labellisation).
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
Constituer un réseau d’acteurs intervenant sur le logement des jeunes pour coordonner leurs interventions
Une multitude d’acteurs interviennent auprès des jeunes concernant la
thématique du logement : des opérateurs, des structures d’accompagnement
(Mission Locale, Boutique Logement…)…
Il est proposé de structurer un réseau d’acteurs et de le faire vivre dans la durée.
Ce réseau des acteurs correspond au tour de table réuni dans le cadre de
l’élaboration du PLH.
Ce réseau doit permettre :
- de s’assurer que l’ensemble des acteurs disposent de toutes les
informations nécessaires pour les relayer auprès des jeunes.
- que chaque acteur soit en capacité d’orienter les jeunes vers l’offre
et l’organisme adéquats.
- d’alimenter en continu le diagnostic réalisé lors de l’élaboration du
PLH, de mesurer collectivement le bilan des actions mises en œuvre
et de définir les actions complémentaires à engager pour améliorer
les parcours résidentiel des jeunes.
Ce réseau se réunira pour faire le bilan des actions engagées et définir de
nouvelles actions à mettre en œuvre.
Les services du Rectorat seront mobilisés pour rendre compte à chaque rentrée universitaire de l’évolution des effectifs d’étudiants dans les universités et établissements de l’Agglomération
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
AXE 6 DU PLAN D’ACTIONS THEMATIQUE
LE LOGEMENT DES SENIORS : ADAPTER LE PARC DE LOGEMENTS EXISTANTS ET DEVELOPPER DES OFFRES NEUVES DEDIEES
Bien que Montpellier Agglomération reste un territoire « jeune », les projections démographiques réalisées par l’Insee un vieillissement non
négligeable de la population dans les prochaines décennies (doublement des 75 ans et plus à horizon 2030).
Derrière le terme générique de « senior » (60 ans et plus), les besoins et les attentes vis-à-vis du logement sont variées, selon différents paramètres
concernant aussi bien l’âge que le degré d’autonomie de la personne ou son degré de solvabilité. Les premiers problèmes de santé impliquant la
nécessité d’un logement adapté apparaissent en général à partir de 75 ans et la question de la dépendance se pose davantage après 85 ans. Les 75
ans et plus ont des niveaux de revenus limités : 36% ont moins de 15 000 € annuels. Compte tenu de la baisse prévisible des niveaux de retraites, la
solvabilité financière des ménages âgés devrait connaître des évolutions sensibles dans les prochaines années et être orientée à la baisse.
Les enjeux pour répondre aux besoins des seniors sur le territoire de l’Agglomération portent aujourd’hui sur :
- le développement d’offres neuves adaptées (EHPAD et résidences-services).
- l’adaptation des logements existants, dans le parc privé et social pour permettre le maintien à domicile.
L’Agglomération interviendra sur ce volet du plan d’actions selon deux registres :
- En tant que délégataire des aides à la pierre, l’Agglomération programmera le développement des offres dédiées bénéficiant
d’un financement logement social (EHPAD et résidences-services).
- Elle favorisera l’adaptation du parc de logements existants :
- Au travers du Programme d’Intérêt général pour les logements privés.
- En animant une réflexion avec les organismes HLM s’agissant du parc public pour anticiper sur les moyens à mettre en
œuvre et définir une stratégie collective partagée.
- Le partenariat et les échanges seront renforcés avec l’Agence Régionale de Santé et le Conseil Général.
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
Produire des offres adaptées/dédiées aux seniors
La production d’un EHPAD par an sur les 6 ans du PLH
Le diagnostic a confirmé les besoins en établissements médicalisées sur le
territoire (la demande reste importante au regard de l’offre existante).
Le PLH prévoit :
- la programmation de 6 EHPAD sur le territoire pour répondre aux
besoins mis en évidence dans le diagnostic.
- le renforcement du partenariat et des échanges entre
l’Agglomération, l’Agence Régionale de Santé et le Conseil Général.
L’Agglomération contribuera aux réflexions menées par le Conseil
Général et l’Agence Régionale de Santé sur l’évolution de la prise en
charge des personnes âgées dépendantes (tarification élevé des
établissements médicalisées, évolution des attentes des seniors…).
Le développement de résidences-services dédiés aux seniors dans le
parc locatif social
L’enjeu consiste à développer ce type d’offres en logement social pour des
ménages seniors avec des niveaux de revenus plus limités, de « démocratiser »
l’accès aux résidences-services en mobilisant dans la mesure du possible les
financements PLUS et PLA-I (afin d’avoir des loyers de sortie compatibles avec
les ressources financières des seniors) ou en PLS.
Le développement de ce type d’offre sera encadré par l’Agglomération au travers de la programmation du logement locatif social (gestion des aides à la pierre) :
- L’Agglomération se fixe pour objectif de produire 4 à 5 résidences-
seniors sur la durée du PLH. Ces logements viendront s’ajouter à
l’objectif de 30% de logements locatifs sociaux familiaux fixés par le
PLH.
- Compte tenu des niveaux de revenus limités des seniors, ces
logements devront être préférentiellement financés en PLUS et
PLA-I et, ou en PLS. Une expérimentation est en cours à Fabrègues
pour financer des logements d’une résidence-service seniors en
PLUS et PLA-I.
- le respect d’un certain nombre de principes dans la conception des
programmes (ouverture sur l’extérieur, proximité des équipements
et des services…). Pour encadrer ces opérations, Montpellier Agglomération définira avec le Conseil Général et l’Agence Régionale de Santé des critères pour mettre en place un système de labellisation. Un cahier des charges précisera les différents principes à respecter (localisation, intégration dans une opération mixte…).
Ces résidences-services seront localisées de préférence sur la Ville de Montpellier
et dans les communes de la 1ère couronne de l’Agglomération.
Favoriser l’adaptation des logements privés dans le cadre du Programme d’Intérêt Général
Se reporter à la page 56.
Anticiper le vieillissement dans le parc locatif social : une réflexion à engager avec les bailleurs sociaux sur la stratégie collective à adopter pour répondre aux besoins des personnes âgées
Se reporter à la page 59.
Mettre en place un dispositif d’accompagnement et d’orientation pour les seniors : les informer sur les différentes offres de logements adaptés
Des partenariats seront développés avec les acteurs en contact avec les seniors
(ADIL, caisses de retraite, services d’aide à domicile, communes) pour que ces
derniers puissent communiquer des informations sur les différentes solutions de
logements adaptées existant sur le territoire. Des supports de type brochures
pourront être produits pour les accompagner dans cette démarche
d’information/orientation. Des réunions de présentation des dispositifs (PIG) et
des offres existantes (résidences-services…) pourront être envisagés auprès de
ces acteurs pour s’assurer qu’ils disposent de toutes les informations nécessaires.
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
AXE 7 DU PLAN D’ACTIONS THEMATIQUE
PROPOSER DES SOLUTIONS ADAPTEES ET OFFRIR DES PARCOURS RESIDENTIELS AUX PUBLICS EN DIFFICULTE
Conformément à la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009, Montpellier Agglomération a l’obligation de
disposer au minimum sur son territoire de 355 places d’hébergement. Cette obligation est respectée puisque le nombre de places d’hébergement
existantes sur le territoire est de 604 places.
Le diagnostic a mis en évidence plusieurs enjeux d’amélioration :
- L’amélioration de la connaissance et de la quantification des besoins. La mise en place du SIAO (Système Intégré d’Accueil et
d’Orientation), le 1er janvier 2012, a fourni des premiers résultats qu’il conviendra d’actualiser et de partager régulièrement
avec les différents acteurs.
- L’offre d’hébergement actuelle ne permet pas de répondre aux besoins. Le taux d’équipement de l’Agglomération en places de
CHRS (0 ,39 places pour 1000 habitants) et de CADA (0,22 places pour 1000 habitants) est inférieur à la moyenne nationale
(respectivement 0,57 et 0,34 places pour 1000 habitants).
- Les besoins en logements d’insertion sont importants sur l’Agglomération et les types de publics concernés se diversifient. Dans
ce contexte, le développement de structures polyvalentes (permettant d’accueillir différents types de publics) de type résidence
sociale ou résidence hôtelière à vocation sociale apparaît aujourd’hui comme une piste à privilégier.
Pour répondre à ces enjeux, l’Agglomération prévoit dans le PLH 2013-2018 :
- de programmer 10 nouvelles structures sur les 6 ans (cf. annexe n°4, p. 79).
- selon les évolutions de la stratégie nationale, la création de nouvelles structures d’hébergement pourra être programmée,
compte tenu du déficit constaté et de l’incapacité de l’offre actuelle à répondre aux besoins.
- de réévaluer régulièrement les besoins et la demande à partir des données produites par le SIAO.
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
Pour améliorer la quantification des besoins, actualiser l’état des lieux en s’appuyant sur les données produites par le SIAO
L’ambition de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale est de faire du
Système Intégré d’Accueil et d’Orientation (SIAO) un observatoire des besoins
en hébergement et en logement adapté au niveau départemental.
L’Agglomération s’appuiera sur les données produites dans le cadre du SIAO
pour actualiser, en coproduction avec les acteurs locaux, le diagnostic réalisé
dans le cadre de l’élaboration du PLH. L’objectif est de mieux quantifier les
besoins et de mesurer la capacité des offres existantes à répondre à ces besoins.
L’Agglomération organisera une réunion annuelle avec les acteurs de l’hébergement et du logement adapté pour co-interpréter les données fournies par le SIAO, faire le bilan des actions engagées et mettre en évidence les nouveaux enjeux à traiter/interventions complémentaires à envisager.
Programmer 10 nouvelles structures d’insertion
Créer quatre maisons-relais sur la période du PLH
Quatre maisons-relais seront réalisées sur les 6 ans du PLH. Ces projets sont
d’ores et déjà identifiés et en cours de montage :
- 25 places- Villa Savines (Montpellier, Habitat et Humanisme)
- 23 places – rue de l’Agathois (Montpellier, Hérault Habitat et
Gestare).
- 24 places (Montpellier, Avitarelle)
- 21 places à Castelnau-le-Lez (Hérault Habitat).
Créer deux Résidences Hôtelières à Vocation Sociale (RHVS)
Cette formule est intéressante dans la mesure où elle permet d’accueillir une
diversité de publics pour des séjours de courte durée. Elle permet de répondre
aux enjeux identifiés dans le diagnostic : polyvalence des profils de publics et
flexibilité des délais de séjour.
Deux RHVS seront financées sur la période 2013-2018 :
- L’une sur la Ville de Montpellier.
- Les besoins pour ce type de structure existent dans le cœur
d’agglomération. La commune de Saint-Jean-de-Védas réunit
l’ensemble des conditions pour bénéficier de l’implantation d’une
RHVS : elle est desservie par le tramway et fait partie des principaux
pôles d’emploi de l’Agglo (besoins en séjours de courte durée liés à
la proximité d’une zone d’emploi importante).
La réalisation récente d’une première RHVS sur la commune de Vendargues a
permis de tirer des enseignements et de mettre en évidence deux points de
vigilances/paramètres clés pour la réussite des futurs projets : la localisation
(proximité des transports en commun et notamment du tramway) et le niveau de
redevance (les redevances doivent permettre d’assurer le fonctionnement de la
structure mais aussi être réalistes au regard de la capacité financière des
ménages visés). La question du « bon seuil de redevance » à viser ne concerne
pas uniquement les RHVS mais aussi les résidences sociales.
Programmer 4 résidences sociales d’accueil généraliste sur la durée du
PLH (environ 200 places)
Il n’existe actuellement qu’une seule résidence sociale généraliste sur
l’Agglomération (Les 4 Vents). L’offre n’est pas suffisante et doit être
développée. Ces structures n’ont pas vocation à accueillir des personnes en
grande difficulté mais des ménages qui ont besoin d’une solution temporaire et
dont les revenus ne leur permettent pas d’accéder au parc privé. Elles sont le plus
souvent en attente d’une solution dans le parc locatif social (par exemple pour
accueillir des femmes seules avec enfants qui ont quitté le domicile familial).
Trois résidences sociales généralistes seront créées sur la Ville de Montpellier,
proposant environ 140 à 150 places :
- deux résidences sont déjà en projet : rue des Brueys (43 places) et
avenue de Palavas (50 places)
69
Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
- Une autre résidence sociale sera programmée dans le cadre d’une
opération d’aménagement.
Une résidence sociale sera créée dans les communes périphériques : elle sera
réalisée dans le cadre de l’opération de la Route de la Mer, en lien avec le projet
de Résidence Habitat Jeunes (certains services pourront être mutualisés entre les
deux structures).
Le développement du bail glissant dans le parc locatif social
La majorité des appartements-relais et des logements en sous-location sont des
logements privés. Les personnes qui y sont logés ont vocation à être ensuite
logés dans le parc locatif social. Le passage du parc privé au parc public s’avère
compliqué, compte tenu des tensions existantes sur le parc locatif social.
Une des pistes pour favoriser cette transition concerne le développement du bail
glissant dans le parc locatif social. L’un des enjeux majeurs consiste à sécuriser
les bailleurs via la mise en place d’un accompagnement spécifique et adaptée
auprès des ménages. Le bailleur doit également être impliqué en amont pour
que le glissement du bail ne pose pas de problèmes (participation au choix du
ménage, rencontre avec le ménage…). Cette réflexion doit être conduite avec le
Conseil Général, les bailleurs et les associations gestionnaires.
La production de logements locatifs sociaux, notamment très sociaux, est un
levier majeur pour réactiver les parcours résidentiels des personnes en difficulté.
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
AXE 8 DU PLAN D’ACTIONS THEMATIQUE
LA PRISE EN COMPTE DU DEVELOPPEMENT DURABLE DANS L’HABITAT
La prise en compte des enjeux de développement durable concerne les différents volets du PLH, la production neuve de logements et la
requalification du parc existant.
Des actions sont déjà conduites dans ce sens et les premiers résultats sont encourageants.
Dans les prochaines années, l’objectif est de les conforter, les amplifier, en lien avec les ambitions portées par les autres documents stratégiques
(ScoT, PCET, Schéma Régional Climat Air Energie…) :
- Favoriser la production de logements en réinvestissement urbain.
- Définir des objectifs qualitatifs communs avec les acteurs de la chaîne de production du logement (référentiel habita durable) et
valoriser les opérations exemplaires.
- Fixer des objectifs plus ambitieux de rénovation thermique du parc de logements.
- Sensibiliser et former les habitants à l’utilisation des logements innovants en termes de performance énergétique et
environnementale
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
Economiser l’espace en favorisant le réinvestissement urbain : la mise en œuvre des orientations du ScoT
Pour rappel, le SCoT a défini trois orientations majeures :
- Préserver 30 000 hectares d’espaces agricoles et naturels (soit
91,5% des surfaces recensées en 2004 lors du diagnostic).
- Donner la priorité au réinvestissement urbain : localiser au
minimum 1/3 de la production de logements dans le tissu urbain
existant (50% pour la Ville de Montpellier et 20% pour les autres
communes) Le ScoT identifie des secteurs prioritaires pour le
réinvestissement urbain et l’optimisation de l’utilisation du foncier:
les secteurs desservis par le tramway ainsi que les centres urbains et
villageois.
- Maîtriser les extensions urbaines. Le ScoT délimite de manière
précise les secteurs d’extension urbaine. Ce sont essentiellement
des espaces localisés, soit au plus près des axes de transport
existants ou prévus (accessibilité satisfaisante), soit en continuité
des bourgs et villages existants, à proximité des services urbains.
Montpellier Agglomération a engagé la révision du SCoT. Dans ce cadre, un bilan
a été établi pour la période 2004-2010. Il montre notamment que la production
de logements s’est réalisée à 50% en extension urbaine et 50% en
réinvestissement urbain.
Le Plan Climat Energie Territoire définit également des orientations et ambitions
dans ce sens.
Valoriser les opérations exemplaires
Des opérations innovantes ou exemplaires en termes de développement durable
sont engagées ou en cours de montage sur l’Agglomération.
Citons à titre d’exemple l’un des projets les plus emblématiques de ce point de
vue : le projet «d’Ecocité». Environ 15 000 logements seront produits à l’échelle
de l’ensemble du projet sur 15 ans, dont 7 000 sur l’axe de la Route de la Mer. Ce
projet intègre de nombreuses innovations et exigences en matière de
développement durable : intégration de la question hydraulique dans la
conception du projet, organisation des déplacements à partir des mobilités
durables, maîtrise de la performance énergétique, production d’énergie
renouvelable…
Dans les prochaines années, Montpellier Agglomération engagera une démarche spécifique pour :
- Valoriser les opérations exemplaires. Les grandes opérations
d’aménagement sont déjà mises en valeur, par les collectivités
(exemple du site Internet dédié au projet Ecocité :
http://www.ecocite-routedelamer.fr) ou dans la presse. L’enjeu
portera dans les prochaines années sur la valorisation d’autres types
d’opérations, notamment pour mettre en avant le fait qu’il est
également possible d’être innovant et exigeant en termes de
performances environnementales pour des opérations de plus
petite taille.
- Faire le bilan des opérations considérées comme exemplaires et déterminer les conditions de reproductibilité.
Etablir avec les opérateurs et les communes un référentiel de l’habitat durable, en s’appuyant sur le guide AURA établi par la Ville de Montpellier
Il s’agit de définir avec les opérateurs et les communes des exigences partagées sur le contenu des programmes de logements à produire dans les prochaines années et les formaliser dans un référentiel. L’objectif est que ce
référentiel soit approprié et partagé par les communes et devienne un outil
commun dans la négociation avec les opérateurs.
Concrètement, ce référentiel pourra formaliser des exigences concernant :
- La mixité sociale et fonctionnelle.
- La densité/intensité urbaine.
- Les modes de déplacements doux et durables.
- La performance environnementale et énergétique (question des
charges pour les futurs habitants).
- L’adaptation des logements au changement climatique (lutte
contre l’effet ilot de chaleur urbain, prise en compte du confort
d’été, lutte contre le risque inondations…).
72
Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
- Les matériaux à utiliser.
- La qualité des espaces communs.
- Le degré d’adaptation/adaptabilité des logements pour être en
capacité de répondre aux besoins spécifiques (personnes
vieillissantes, en perte d’autonomie, personnes handicapées…).
La Ville de Montpellier a établi un référentiel en urbanisme durable (guide « Améliorer l’Urbanisme par un Référentiel d’Aménagement ». Il s’agira d’adapter et de décliner l’ensemble du territoire de l’Agglomération ce référentiel.
Les actions pour améliorer la performance énergétique du parc de logements
Dans l’offre neuve, des principes à intégrer dans le référentiel de
l’habitat durable
La question du confort et la performance énergétique des logements constituera
l’un des volets majeurs du référentiel de l’habitat durable. Les principes qui
seront formalisés s’appuieront notamment sur les objectifs et les pistes d’actions
inscrites dans le Plan Climat Energie Territoire (PCET), notamment :
- La production d’un habitat adapté au climat (fortes chaleurs en été
voire épisodes caniculaires) et aux modes de vie méditerranéens
(inertie et ventilation des bâtiments).
- Le raccordement des logements à des réseaux d’énergie locale
renouvelable.
Un enjeu majeur concernant la rénovation thermique du parc de
logements existants, notamment privés
Le Programme d’Intérêt Général et l’action de rénovation des copropriétés des
« 30 Glorieuses » à engager contribueront à améliorer la performance
énergétique des logements privés (cf. p. 56).
L’Agglomération suivra de près la mise en œuvre au niveau local de l’objectif fixé
par l’Union Sociale pour l’Habitat : traiter les logements « énergivores » du parc
locatif social (classés E, F et G) à horizon 2020 (cf. p. 58).
Sensibiliser et former les habitants à l’utilisation des logements
innovants en termes de performance énergétique et environnementale
L’évolution des normes au niveau national et la mise en œuvre localement de
projets innovants et ambitieux conduit à une amélioration significative de la
qualité et de la performance énergétique des logements neufs. Dans le parc
existant, les actions seront renforcées dans les prochaines années pour favoriser
la rénovation thermique des logements locatifs sociaux et des logements privés.
Les actions sur le bâti sont essentielles. Cependant, elles n’apporteront pas les
résultats escomptés si les ménages qui les occupent ne sont pas sensibilisés et
accompagnés :
- En amont sur l’intérêt d’améliorer la qualité des logements
(rénovation thermique…). Cette sensibilisation est d’autant plus
nécessaire dans le parc privé que la rénovation n’est pas obligatoire
et qu’elle repose sur une démarche volontariste des ménages.
- Pour s’approprier les nouveaux équipements (modalités de
chauffage…).
Dans cette optique, l’Agence Locale de l’Energie sera mobilisée pour mettre en place des actions de communication et de formation à destination des habitants, notamment les occupants des nouveaux logements disposant d’une qualité particulière en termes de performance environnementale et énergétique (BBC, énergie passive…).
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
AXE TRANSVERSAL DU PROGRAMME D’ACTIONS THEMATIQUE
RENFORCER LE DISPOSITIF DE PILOTAGE, DE MISE EN ŒUVRE ET D’ANIMATION DU PLH
Renforcer la collaboration Agglomération-communes pour mettre en œuvre les objectifs du PLH
Une condition clé de réussite : le suivi partagé des projets de logements
et des opportunités foncières
En 2008, l’Agglomération a établi un tableau de bord recensant les projets
habitat mais celui-ci n’a pas fait l’objet d’actualisation par la suite.
Dans le cadre de la mission d’élaboration du PLH, l’Agglomération a intégré un
volet territorial spécifique visant à recenser les programmes de logements en
cours et futurs ainsi que les gisements fonciers mobilisables à horizon 2018 ou
au-delà.
L’actualisation régulière de ce tableau de bord est un enjeu stratégique pour pouvoir suivre l’état d’avancement de la mise en œuvre des objectifs du PLH. Le suivi des projets doit permettre de mesurer régulièrement l’état
d’avancement de la mise en œuvre du PLH en termes de production neuve
(nombre de logements programmés au regard des objectifs fixés) et d’avoir une
politique opérationnelle en réinvestissement urbain (cf. p. 43).
Une association de l’Agglomération aux projets/procédures portés par
les communes
Comme évoqué à de nombreuses reprises dans le programme d’actions, les
services de l’Agglomération peuvent apporter leur expertise technique aux
communes sur les différents champs (fonciers, règlementaires, financiers…),
pour les accompagner dans la mise en œuvre des objectifs sur leur territoire.
L’appui technique de l’Agglomération n’est efficace que si ses services sont
associés le plus en amont possible dans le montage des projets et dans les
procédures.
Une réunion annuelle avec chaque commune pour faire le point sur la
mise en œuvre du PLH
L’Agglomération organisera une réunion par an avec chaque commune.
L’objectif de cette réunion sera :
- d’établir un bilan partagé de la mise en œuvre du PLH au cours de
l’année écoulée : nombre et type de logements produits au cours de
l’année par rapport aux objectifs fixés, les outils fonciers et
règlementaires mis en œuvre…
- de préparer la suite : actualiser les éléments sur les projets de
logements et déterminer les besoins de la commune en termes
d’appui, d’accompagnement techniques des services de l’Agglo
pour mettre en œuvre ces opérations dans les délais prévus,
actualiser voire compléter le tableau de bord des gisements
fonciers…
La fiche communale établie dans le cadre du programme d’actions territorial
servira de support à cette réunion.
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 PLAN D’ACTIONS
Animer le partenariat avec les acteurs du logement
Partager avec les acteurs locaux de l’habitat le bilan annuel du PLH
La Direction de l’Urbanisme et de l’Habitat produit une fois par an une note de
conjoncture immobilière pour dresser le bilan des actions mis en œuvre sur
plusieurs thématiques (production neuve, production locative sociale, accession
abordable) et actualiser certains éléments de diagnostic (demande locative
sociale, marché du locatif, marché des transactions immobilières…).
L’objectif est de faire de l’observatoire de l’habitat un outil d’aide à la décision : il
doit permettre de mesurer les résultats obtenus et de déterminer les
ajustements/compléments à envisager en termes de modalités
d’actions/d’interventions.
Faire de l’observatoire de l’habitat un outil d’aide à la décision suppose :
- d’élargir l’observation à l’ensemble des volets constituant la
politique communautaire de l’habitat (production neuve, bilan des
dispositifs d’intervention sur le parc existant…)
- de mobiliser les partenaires de l’Agglomération et les acteurs locaux
de l’habitat pour analyser et partager les éléments de diagnostic et
de bilan.
A partir de 2013, la Direction de l’Urbanisme et de l’Habitat produira une fois par
an un bilan de la mise en œuvre du PLH. Par rapport à la note de conjoncture
immobilière actuellement produite, le bilan :
- sera élargi aux autres volets de la politique conduite par
l’Agglomération (réponses aux besoins des publics spécifiques,
interventions sur le parc privé existant).
- intègrera des « dires d’acteurs » pour apporter un éclairage
qualitatif aux résultats issus des traitements statistiques.
Le bilan annuel sera débattu avec les acteurs de l’habitat lors d’un Comité de Pilotage.
Créer et pérenniser des instances de travail thématiques
Dans le cadre de l’élaboration du PLH, différents ateliers/groupes de travail ont
été mis en place pour alimenter la production du diagnostic et contribuer à
l’élaboration du programme d’actions. Outre l’apport d’une expertise et d’une
contribution des acteurs locaux (au-delà de leur connaissance du territoire
montpelliérain, ces acteurs sont susceptibles de témoigner d’expériences, de
démarches conduites sur d’autres territoires), ces instances de travail ont permis
d’initier la structuration de réseaux d’acteurs sur certaines thématiques.
Des groupes de travail seront constitués et réunis régulièrement au cours de la
mise en œuvre du PLH afin :
- de créer/conforter des réseaux d’acteurs sur différentes
thématiques.
- d’actualiser le diagnostic établi lors de l’élaboration du PLH, évaluer
les actions menées et définir des ajustements à opérer dans le plan
d’actions.
- ces réunions seront aussi l’occasion de partager et de valoriser les
expériences conduites ou identifiées par les différents acteurs.
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Annexes
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Programme Local de l’habitat
2013-2018 ANNEXES
Annexe n°1 : Glossaire
ADIL : Agence Départementale d’Information sur le Logement
ANAH : Agence Nationale de l’Amélioration de l’Habitat
ANRU : Agence Nationale de la Rénovation Urbaine
BBC : Bâtiment Basse Consommation
CADA : Centre d’Accueil des Demandeurs d’Asile
CAF : Caisse d’Allocations Familiales
CHRS : Centre d’Hébergement et de Réinsertion sociale
DALO : Droit Au Logement Opposable
DGI : Direction Générale des Impôts
EHPAD : Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées
Dépendantes
EPF : Etablissement Public Foncier
ERL : Emplacement Réservé pour le Logement
HLM : Habitation à Loyer Modéré
Logement autorisé : construction pour laquelle un permis de construire a
été donné
Logement commencé : construction pour laquelle les travaux ont
commencé
Logement potentiellement indigne : logement classé en catégorie 7 ou 8
selon l’échelle du classement cadastral (logements de mauvaise qualité) et
occupé par des ménages avec de faibles ressources.
Maisons-relais : Structure collective pour des personnes en situation de
grande exclusion (souffrant d’un isolement sociale et affectif)
MLJAM : Mission Locale des jeunes de Montpellier Agglomération
PAS : Prêt d’Accession Sociale
PDALPD : Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes
Défavorisées
PDAHI : Plan Départemental Accueil, Hébergement, Insertion
PDH : Plan Départemental de l’Habitat
PIG : Programme d’Intérêt Général
PLH : Programme Local de l’Habitat
PLS : Prêt Locatif Social :
PLUS : Prêt Locatif à Usage Social
PLAI : Prêt Locatif Aidé d’Intégration
PNRU : Programme National de Rénovation Urbaine
PRU : Projet de Rénovation Urbaine
PSLA : Prêt Social Location-Accession
PTZ : Prêt à Taux Zéro. C’est une aide destinée aux primo-accédants sous
conditions de ressources pour financer la construction ou l'achat de
leur résidence principale.
SCoT : Schéma de Cohérence Territoriale
Seuil de pauvreté Filocom : est calculé selon la définition de la demi-
médiane du revenu net par UCM, soit 7243 €. Le revenu net de FILOCOM ne
contient pas les aides sociales. Il ne peut donc pas être directement comparé
avec le seuil de pauvreté de la CAF ou de l’INSEE.
SIAO : Service d’Intégration d’Accueil et d’Orientation
SMS : Secteur de Mixité Sociale
ZAC : Zone d’Aménagement Concertée
ZAD : Zone d’Aménagement Différé
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Annexe n°2 : bilan de la production neuve de logements entre 2007 et 2012 (logements mis en chantier)
2 007 2 008 2 009 2 010 2 011 2 012 Moyenne annuelle
Baillargues 10 42 269 208 11 38 96 145 66%
Beaulieu 3 7 5 7 5 38 11 25 43%
Castelnau-le-Lez 30 425 955 360 570 202 424 215 197%
Castries 17 90 21 11 84 18 40 50 80%
Clapiers 7 16 133 7 22 73 43 60 72%
Cournonsec 10 30 53 13 131 109 58 40 144%
Cournonterral 53 92 17 10 32 17 37 50 74%
Le Crès 76 170 180 86 171 65 125 100 125%
Fabrègues 23 294 25 26 25 100 82 60 137%
Grabels 44 151 36 81 481 198 165 100 165%
Jacou 25 115 172 390 68 100 145 75 193%
Juvignac 300 76 219 61 143 1009 301 345 87%
Lattes 98 55 5 9 12 104 47 150 31%
Lavérune 2 1 14 9 19 93 23 35 66%
Montaud 3 13 4 8 6 15 8 15 54%
Montferrier-sur-Lez 9 9 25 3 185 5 39 40 98%
Montpellier 4 910 1 567 2 329 2 801 3 331 2 671 2 935 2 700 109%
Murviel-lès-Montpellier 40 21 3 4 16 1 14 35 40%
Pérols 84 42 31 21 112 38 55 80 68%
Pignan 140 33 121 48 24 13 63 95 66%
Prades-le-Lez 4 19 54 84 72 95 55 80 68%
Restinclières 2 7 7 5 39 18 13 20 65%
Saint-Brès 29 22 5 3 2 12 12 80 15%
Saint-Drézéry 0 4 17 21 10 7 10 40 25%
Saint-Geniès-des-Mourgues 5 4 39 6 15 4 12 20 61%
Saint-Georges-d'Orques 14 15 26 14 9 6 14 70 20%
Saint-Jean-de-Védas 33 64 31 42 51 59 47 130 36%
Saussan 0 3 6 1 2 1 2 10 22%
Sussargues 4 9 35 14 34 6 17 25 68%
Vendargues 129 9 57 191 142 35 94 50 188%
Villeneuve-lès-Maguelone 70 119 137 43 61 72 84 60 139%
Montpellier Agglomération 6 174 3 524 5 031 4 587 5 885 5 222 5 071 5 000 101%
Source : DREAL Languedoc Roussilon - Sitadel 2 /date de prise en compte
Objectif de production annuel fixé par le PLH 2007 -
2012
Taux de réalisation / objectifs PLH
Logements mis en chantier sur la période 2007-2012
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Annexe n°3 : bilan des logements locatifs sociaux financés entre 2007 et 2012
Nombre moyen annuel de logements autorisés entre 2007 et 2012
Nombre moyen annuel de logements locatifs sociaux financés entre 2007 et 2012*
Part de logements locatifs sociaux financés entre 2007 et 2012 parmi les logements autorisés au cours de la période
Baillargues 120 33 27,4%
Beaulieu 13 5 39,5%
Castelnau-le-Lez 723 81 11,2%
Castries 46 10 20,8%
Clapiers 51 13 24,4%
Cournonsec 70 14 20,5%
Cournonterral 40 4 8,8%
Le Crès 167 38 22,5%
Fabrègues 115 14 12,4%
Grabels 197 64 32,7%
Jacou 147 26 17,6%
Juvignac 352 53 14,9%
Lattes 102 11 10,5%
Lavérune 41 3 7,4%
Montaud 9 1 14,5%
Montferrier sur Lez 46 12 24,9%
Montpellier 2 561 720 28,1%
Murviel les Montpellier 16 2 11,5%
Pérols 63 4 5,8%
Pignan 69 13 18,8%
Prades le Lez 77 17 21,8%
Restinclières 20 2 8,4%
Saint-Brès 29 17 56,9%
Saint-Drézéry 16 3 17,9%
Saint-Geniès des Mourgues 14 2 17,1%
Saint-Georges d'Orques 21 5 24,4%
Saint-Jean de Védas 72 14 18,9%
Saussan 3 0 0,0%
Sussargues 21 0 0,0%
Vendargues 87 18 20,3%
Villeneuve-les-Maguelone 76 15 19,9%
Montpellier Agglomération 5 381 1209 22,5%
* Logements locatifs sociaux familiaux et PLA-I spécifiques (hors PLS spécifiques)
Sources : DREAL Languedoc Roussilon - Sitadel 2 /date de prise en compte et programmation du logement locatif social (Montpellier Agglomération)
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Annexe n°4 : tableau de synthèse des offres spécifiques
Dont logements locatifs sociaux
étudiants
Dont résidences Habitat Jeunes (ex-
Foyers de Jeunes Travailleurs)Dont maisons-relais
Dont résidences hôtelières à
vocation sociale (RHVS)
Dont résidences sociales
généralistes
Offres spécifiques à programmer globalement sur le territoire de
Montpellier Agglomération pour la période 2013-2018
2 500 logements locatifs sociaux étudiants sur la
période 2013-2018 (420 par an en moyenne)
3 Résidences Habitat Jeunes
6 EHPAD et 4 à 5 résidences
seniors à programmer sur les 6
ans du PLH
Baillargues Projet identifié : résidence de 88 places Un EHPAD à réaliser sur les 6 ans du PLH
Castelnau-le-Lez Un EHPAD à réaliser sur les 6 ans du PLH
Projet en cours de montage :
maison-relais de 21 places
(Hérault Habitat)
LattesLogements locatifs sociaux étudiants
(environ 150)
Une Résidence Habitat Jeunes à
programmer dans le cadre de l'opération
"Route de la Mer"
Une Résidence à programmer
dans le cadre de la "Route de la
Mer" (mutualisation avec la
Résidence Habitat Jeunes)
Lavérune un foyer logement pour personnes âgées
Montpellier400 logements locatifs sociaux
étudiants par an (environ 1 670 déjà
programmés)
Une résidence Habitat Jeunes
Relocalisation et extension de l'auberge
de jeunesse
Expérimentation en faveur de la création
d'une résidence dédiée aux jeunes actifs
dans le parc locatif social "standard"
Deux EHPAD et une résidence personnes-
âgées
3 projets de maisons-relais en
cours (72 places)Une RHVS à programmer
Deux résidences en projet ; une à
programmer
Pérols Un EHPAD à réaliser sur les 6 ans du PLH
Saint-Jean de Védas Une RHVS à programmer
Offres spécifiques programmées et territorialisées par commune dans le cadre de l'élaboration du PLH
10 structures d'insertion : 4 maisons-relais, 2 Résidences Hôtelières à
Vocation Sociale et 4 résidences sociales généralistes
Offres spécifiques pour les jeunes et les étudiants
Offres spécifiques pour les seniors (résidences-services et EHPAD
Structures d'insertion
EHPAD : Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes ; RHVS : Résidence Hôtelière à Vocation Sociale
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Annexe n°5 : les documents disponibles concernant l’état des lieux et les enjeux en matière d’habitat sur le territoire de Montpellier Agglomération
PLH 2013-2018 : documents complémentaires
- Diagnostic détaillé du PLH 2013-2018
- Tableau de bord des projets et des gisements fonciers par commune
Etudes produites par Montpellier Agglomération
- Atlas cartographique des offres de logements locatifs sociaux, des résidences étudiantes (publiques et privées) et des logements d’insertion sur le territoire de
l’Agglomération, 2013.
- Notes de conjoncture immobilières produites annuellement par la Direction de l’Habitat.
- Etude relative à l’élaboration d’un plan d’actions en faveur de l’accession à la propriété aidée dans l’agglomération de Montpellier, mai 2011.
- Atlas du logement locatif social, 2007.
- Etude de définition d’une stratégie d’intervention en faveur de la valorisation du parc de logements privés, janvier 2007.
- Document PLH 2007-2012.
Publications réalisées en partenariat avec l’Insee
Repères Synthèse
- « Montpellier Agglomération : un territoire attractif pour les étudiants et les jeunes dans un contexte immobilier tendu », Repères Synthèse n°7, septembre
2012.
- « Montpellier Agglomération : Quels scénarios démographiques à l'horizon 2030 ? », Repères Synthèse n°2, mars 2012.
- « La population de Montpellier Agglomération a triplé au cours des cinquante dernières années », Repères Synthèse n°2, mars 2010.
- « Les chiffres clés de Montpellier Agglomération », Repères Synthèse n°4, juin 2010.
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Habitat Infos
- « Les migrations résidentielles de Montpellier Agglomération : de nombreuses arrivées d’étudiants et de jeunes actifs, des départs de couples avec enfants
vers la périphérie », Habitat Infos n°4, mars 2011.
- « Profil sociodémographique de Montpellier Agglomération », Habitat Infos n°3, mai 2010.
- « Construction neuve et financement du logement locatif social – bilan 2008 », Habitat Infos n°2, mai 2009.
- « Bilan de situation du parc de logements et état des lieux de la construction neuve », Habitat Infos n°1, mai 2008.
Autres études
- Niveau et évolution des loyers, publications annuelles réalisées par l’Observatoire départemental des loyers du parc locatif privé héraultais, ADIL.
- Investissement locatif, une comparaison entre loyers de marché et loyers plafonds Scellier dans le département de l’Hérault, ADIL 34, janvier 2011.
- Les freins à la production du logement social en Languedoc-Roussillon, Direction Régionale de l’Equipement, juin 2009.
- L’évaluation des besoins en logements des salariés du secteur assujetti au 1% Logement, Organismes collecteurs du 1% intervenant en Languedoc-Roussillon,
mars 2008.
- Analyses menées dans le cadre du Plan Départemental de l’Habitat (PDH) et du Plan d’Actions pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD),
2011.