el inmobiliario, un sector de ida y vuelta

UN MERCADO INMOBILIARIO DE IDA Y

VUELTA

David Uclés AguileraServicio de Estudios de la Fundación Cajamar

domingo 29 de noviembre de 2009

SUMARIO

Burbujas, pero no de champán

Los factores que la hicieron crecer

El estallido

Adiós crédito, adiós

Futuro imperfecto


BURBUJAS, PERO NO DE CHAMPÁN

“El genio financiero precede a la caída”

Breve historia de la euforia financiera, 1990


FACTORES COMUNES

Escasa memoria financiera y desconocimiento de la historia.

Aparición de un descubrimiento “innovador” en el ámbito financiero o económico.

Asociación entre dinero e inteligencia.

Esquema sistema autoalimentado.


DESCONOCER LA HISTORIA

Tulipamanía, década de 1630, Holanda.

John Law y la Banque Royale, 1716-1720, Francia.

La South Sea Company, 1711-1720, Inglaterra.

El Crack de 1929, Estados Unidos.

La crisis de “las .com”, 2000, casi global.


INNOVACIÓN QUE NO LO ES

Billetes emitidos contra activos de menor valor

Sociedades por acciones

Posiciones cortas en el mercado bursátil

Bonos basura

Titulizaciones


DINERO=INTELIGENCIA

John Law

Baldomera Larra

Charles Ponzi

Charles Mitchell (National City Bank)

Dennis Levine e Ivan Boesky (Bonos Basura, 1989)


ESQUEMA AUTOALIMENTADO

Se hacen grandes ganancias que llaman a nuevos inversores, que corren para no quedarse atrás y alimentan los precios y los beneficios de los primeros...


Y ENTONCES... ESTALLA


Y ENTONCES... ESTALLA

El pánico sustituye a la euforia: la caída siempre es abrupta.

Siempre hay culpables, y casi siempre el mercado termina saliendo indemne.


LOS FACTORES QUE LA ALIMENTARON

Demográficos

La llegada del baby boom de los 60 al mercado inmobiliario.

Inmigración desde los 90.

Multiplicación del número de hogares merced al divorcio y auge del fenómeno “single”.


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Económicos:

Mejora de la renta

Reducción de los tipos de interés

Llegada del euro

Pinchazo de la Bolsa

Facilidades bancarias



Económicos:

“Turismo residencial”

Propensión a la compra frente al alquiler.

Oferta muy flexible al alza.

Sistema institucional.


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EL ESTALLIDO: PRELUDIO

Septiembre de 2007-Crisis de las Subprime

Desconfianza generalizada

Septiembre 2008: Cae Lehman Brothers

Colapso financiero internacional


EL ESTALLIDO

Las restricciones financieras provocan una fuerte contracción de la oferta

Cunde el pánico en el mercado: descienden los precios y las transacciones

El mercado no se mueve: no hay demanda solvente y el crédito no acude


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Índice de Actividad de la Construcción en España. Serie suavizada F

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Evolución del número de viviendas iniciadas y terminadas en España

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Evolución del Índice de Precios de Vivienda.

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Correlación entre tasa de morosidad y tasa de paro

Tasa paro Tasa morosidad hipotecaria

Fuente: INE y Banco de España


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Evolución del número de hipotecas en España y Almería (1T2005=100)

España Almería

Fuente: Banco de España


ADIÓS CRÉDITO, ADIÓS

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Créditos concedidos a otros sectores residentes: Tasa interanual

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FUTURO IMPERFECTO

Elevado desempleo

Baja confianza

Dificultades de financiación en empresas y familias

Gran stock de vivienda pendiente de ejecutar

Bancos-inmobiliarias


FUTURO IMPERFECTO

¿Esperar a la próxima burbuja?


GRACIASwww.fundacioncajamar.com

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