건설업을둘러싼우려점검 · 서광건설산업 2007.07.13 67 태안주택...

건설업건설업을 둘러싼 우려 점검

최근 업계 최상위권회사들마저 유동성 위기 루머로 주가가 급락하고 있는 상황

에서 건설업계를 둘러싸고 있는 이슈들을 점검해본 결과 대형건설사들의 주가는

Risk를 과도하게 반영하고 있는 것으로 판단함.

1) 건설사 재무위험 및 실적관련

건설사가주택사업을영위하며금융권에제공한 PF지급보증이미분양증가와자

금시장경색으로상당한부담으로작용하고있으나, 단순한규모만으로그위험

을 측정하기는 어려우며, 대형건설사의 우발채무 위험은 다소 과대포장된 측면

이있음.

2) 부동산시장 동향

수도권도일부지역아파트의경우가격지수하락에비해더큰폭의하락세를보

이고있으나가격하락보다는거래량침체가더심각한문제. 수도권은공급위축

이우려됨. 추가규제완화가필요하고그렇게될것으로기대함 . 지방은여전히

미분양문제의해결이절실히요구됨.

3) 부동산 정책

기존의 미분양대책, 공급확대책이 단기적인 실효성 부족으로 건설/금융 위기진

정에 미흡. 10/21 대책에서 수도권 대출규제 완화, 건설/금융권 유동성 지원 등

발표로 이전대책보다 정부의 위기인식 수준이 높아짐. 수도권 주택경기침체에

대해서는재건축규제완화, 분양가상한제폐지등추가로제시할정책카드남아

있음.

4) 해외사업

한국건설사의 해외공사의 수익성은 중동지역의 자재난, 인력난에도 불구하고,

전반적으로 양호한 수준을 유지하고 있으며, 유가하락으로 해외수주 감소가 우

려되나, 그영향은민간자본에의한건축/개발사업, 토목, 산업/유화/발전플랜트

순으로받을것. 플랜트위주로사업전개하는회사들은상대적으로안정적. 또한

유가가 $50/bbl이상유지될경우발주지연/축소영향은크지않을것.

▶ Investment Point

Analyst 백재욱☎ 02) 368-6131

[email protected]

Junior Analyst 김원기☎ 02) 368-6647

[email protected]

자료공표일 2008. 10. 27. 월

Contents

I. 주가추이 및 Valuation 3

II. 건설사 재무위험 및 실적관련 6II-1. 시행사 채무인수 급증?

II-2. 건설사 우발채무 위험은?

II-3. 대형건설사도 도산?

II-4. 지방미분양 할인매각 손실?

II-5. 공급위축에 따른 향후 매출감소?

III. 부동산시장관련 11III-1. 주택가격 얼마나 빠지나?

III-2. 미분양 할인매각이 집값하락 계기?

III-3. 수도권 미분양 심각한가?

III-4. 입주율 저조현상 어느 정도인가?

III-5. 상가, 오피스시장은?

IV. 부동산정책 14IV-1. 10/21 건설/금융 위기관리대책 효과는?

IV-2. 대출규제완화와 수도권 주택시장

IV-3. 추가 기대 규제완화책은?

V. 해외시장 19V-1. 해외공사 수익성 악화 우려는?

V-2. 유가하락시 수주감소?

Industry Report_3

Analyst 백재욱Junior Analyst 김원기 건설업

I. 주가추이 및 Valuation

10/23 현재건설업종주가는연초이후 64% 하락하여 Kospi수익률을 18% 하회하였다. 하반기들어정

부의여러차례부동산규제완화대책이발표되고있음에도불구하고금융시장불안, 건설사유동성위

기고조등으로인해주가는약세를면치못하고있다. 조선업종에이어수익률이가장부진한업종의

하나이다.

연초이후

건설업종 주가는

64%하락하여

Kospi수익률을 18% 하회

자료:Dataguide

<그림 1> 연초이후 건설업종 주가추이

자료: 유진투자증권

<그림 2> 업종별 수익률 비교

4_Industry Report



<그림 3> 건설업종 Kospi대비 상대 PER

건설업종의 12개월 Forward PER은 5.9배로서 Kospi의 7.1배에비해할인되어거래되고있다. 연초이

후주가가하락하면서시장대비프리미엄은오히려할인상태로접어들었다. 최근불거지고있는유동

성위기로인해건설업종은과거의불황기와같이시장대비할인폭이점점커지고있는상황이다.

건설업종의 Kospi대비 상대 PER은 0.80배로서 과거 10년 평균 0.71배에 비해 아직 높은 수준이지만

최근주가하락세는과거불황기로접어들고있는모습을보여준다. 대림산업의경우유동성위기우려

로주가가급락하여 PER Multiple이시장대비 50% 이상할인되어서거래되고있다. 이는회사의도산

까지를가정한수준으로지나치게할인되어거래되고있다고판단한다. 과거건설업상대 PER이 0.4

배에이하에이르렀던시기는업계상위 10개사중현대건설, 대우건설, 동아건설, 쌍용건설, 한보등 5

개사가워크아웃, 부도처리되었던때로서현재의대형건설사들의상황과는분명차이가있다.

12개월 Forward PER 5.9배로

Kospi 7.1배에 비해 할인되어

거래

Kospi대비 상대PER도

과거 불황기를 향해가고

있음

Industry Report_5


현대건설 GS건설 대림산업 대우건설 현대산업 금호산업 두산건설 동부건설 삼성엔지 한전KPS

A000720 A006360 A000210 A047040 A012630 A002990 A011160 A005960 A028050 A051600

Valuation

PER 2008E 11.7 5.7 2.5 10.5 7.6 5.3 6.4 3.4 9.5 16.1

2009E 9.1 6.5 2.6 7.8 5.4 5.7 3.3 1.5 7.5 14.9

PBR 2008E 1.9 1.2 0.4 1.0 0.8 0.6 0.5 0.3 3.4 2.7

2009E 1.6 1.0 0.3 0.9 0.7 0.6 0.5 0.2 2.5 2.5

PCR 2008E 11.6 5.1 3.8 7.1 8.1 33.8 4.2 1.8 10.1 9.7

2009E 12.9 5.7 6.0 6.7 5.4 5.6 3.4 1.5 9.2 11.2

EV/ EBITDA 2008E 9.6 5.7 4.6 7.8 6.7 10.5 6.8 7.2 8.0 8.9

2009E 7.5 4.1 4.2 6.5 3.9 8.9 4.4 4.9 5.0 7.8

성장성

매출액증가율 2008E 23.8 15.1 19.0 9.0 -0.4 28.7 8.5 31.4 41.1 13.4

2009E 23.4 17.5 13.2 16.6 37.3 19.1 19.2 15.1 30.6 10.4

영업이익증가율 2008E 55.0 15.1 16.9 -13.7 -5.9 27.8 -13.2 273.8 27.7 -1.8

2009E 18.0 16.0 -4.8 25.8 51.5 21.5 40.5 55.2 45.2 15.0

순이익증가율 2008E 54.0 27.4 -6.2 -69.6 -28.2 229.4 -26.8 흑전 36.2 0.0

2009E 28.8 -13.1 -3.0 35.2 41.9 -6.7 92.8 115.4 25.8 7.9

수익성

영업이익률 2008E 8.0 7.4 8.7 7.3 11.3 7.5 6.3 3.4 6.1 10.2

2009E 7.7 7.3 7.3 7.9 12.5 7.7 7.5 4.7 6.8 10.6

순이익률 2008E 6.1 7.3 7.3 4.3 9.3 5.3 2.8 1.4 8.0 8.3

2009E 6.4 5.4 6.3 5.0 9.6 4.2 4.5 2.7 7.7 8.1

ROE 2008E 17.2 22.3 13.8 9.2 11.1 10.8 9.1 7.1 38.4 16.4

2009E 18.7 17.0 12.0 11.8 14.4 8.9 15.6 14.1 38.3 16.2

안정성

순차입금/자기자본 2008E 23.6 7.5 40.0 41.4 7.7 114.8 85.4 133.9 -98.4 -32.7

2009E 5.7 -12.7 27.4 41.0 -3.8 111.9 64.1 116.9 -91.8 -33.0

유동비율 2008E 123.3 135.7 202.0 166.7 306.8 93.9 133.1 83.4 138.0 3551.5

2009E 128.0 142.9 197.4 148.0 329.2 86.5 133.1 84.5 155.2 3648.3

이자보상배율 2008E 16.2 -38.7 5.5 4.8 13.5 1.6 5.3 2.3 -4.3 -10.9

2009E 12.9 24.4 3.6 4.7 13.2 2.0 7.9 3.9 -5.1 na

자료:유진투자증권

<표 1> 주요 건설사 Valuation (단위 : %, 배)

6_Industry Report


지난 10월초부터주택경기침체로시행사가도산하거나사업을포기하여시공사(건설사)가시행사의

채무를인수하는사례가급증하고있다는기사가자주보도되면서건설사의우발채무위험및유동성

위기에대한시장의우려가커지는계기가되었다. 실제로기사에사례로언급된회사의주가는큰폭

으로하락하기도하였다. 더나아가 PF지급보증규모가큰대형건설사들의우발채무위험에대한우려

를한층크게만든것으로판단한다. 그러나금감원에공시된기준으로 2006년이후건설사가시행사

의채무를인수한건수는 2006년 13건, 2007년 9건, 2008년 4건(K건설의사업양수사례까지포함시 5

건)으로최근급증하고있다고보기는어렵다. 건설업이불황을겪고있고, 건설사의시행사채무인수

발생가능성은높아졌지만최근들어급증하는것은아니다. 그리고시행사의채무를인수한회사의면

면을보더라도업계최상위권대형건설사들의사례는거의찾아볼수가없다.

최근 건설사 유동성 위기

우려의 한 원인 : 시행사

채무인수 급증 기사

II. 건설사 재무위험 및 실적관련

II-1. 시행사 채무인수 급증?

건설사 인수일자 금액(억원) 원채무자 채권자 인수대상사업

성지건설 2006.02.03 164 삼본네트워크 HK저축은행솔로몬저축은행 남양주도농주상복합

삼부토건 2006.05.23 276 아천개발 아산시신창면아파트신축공사

포스코건설 2006.08.28 335 페어메이트 우리투자증권 용두동한방천하 PJT

포스코건설 2006.09.22 200 옥성산업개발 수협중앙회 군산산북동 the # 아파트사업

신세계건설 2006.10.02 138 고려빌드 상계동복합상가

포스코건설 2006.10.31 280 신우진 농협중앙회 강릉입암동 the # 아파트사업

씨제이건설 2006.11.13 181 미강산업개발시네마라인 경남은행 안산시스타맥스상가신축공사

씨제이건설 2006.11.29 54 순천칼라힐수분양자 국민은행 순천칼라힐아울렛

씨제이건설 2006.11.29 65 성남니즈몰수분양자 국민은행 성남니즈몰

포스코건설 2006.12.08 603 마레제 라오체제삼차 진주마레제백화점 PJT

신세계건설 2006.12.08 200 월드인월드 명동복합상가

쌍용건설 2006.12.14 700 새로운성남 광주은행

중앙건설 2006.12.21 350 올에이씨앤디 구리티움상가신축공사

경남기업 2007.04.03 280 인코랜드 전남무안군남악신도시택지개발 APT

경남기업 2007.05.03 585 박인수,류준걸 경남김해시주촌선천지구아파트개발

서광건설산업 2007.07.13 67 태안주택 경남김해장유공동주택신축공사

씨제이건설 2007.07.16 200 제니스티앤에스 쥬피터유동화전문회사 용인성복동아파트사업

서광건설산업 2007.07.20 154 위마인 경남마산오동동주상복합신축공사

씨제이건설 2007.07.30 137 메쯔 기은캐피탈 서울시관악구소재상가공사

유진기업 2007.08.21 320 가인피앤디 구미유진제일차 도량동유진마젤란21 신축공사

이테크건설 2007.10.08 162 씨엔에스부동산개발 기은캐피탈 서산코아루아파트신축공사

씨제이건설 2007.10.25 52 한솔필리아수분양자 푸른2상호저축은행 역삼한솔필리아

포스코건설 2008.03.28 2,650 일건(유시디) 우리은행, 국민은행 부산연제구연산8동아파트사업

한일건설 2008.03.28 522 빛고을건설 광주지석동공동주택신축공사

동부건설 2008.06.17 300 보경종합건설 원주단구지역주택개발사업

신세계건설 2008.09.22 1,200 경원코퍼레이션 서울시강남구청담동 주상복합신축

자료: 금감원공시

<표 2> 건설사 주택사업관련 채무인수내역

Industry Report_7


구분 2006년 12월 2007년 12월 2008년 3월 2008년 6월

PF대출잔액 은행 25.9 41.8 44.0 47.9

저축은행 11.2 12.0 12.4 12.2

보험사 5.3

금융기관합계 50.3 70.5 73.0 74.0

PF대출연체율 은행 0.2% 0.5% 0.9% 0.7%

저축은행 9.6% 11.6% 14.1% 14.3%

보험사 2.4%

총대출금대비PF대출비중 은행 2.9% 4.2% 4.2% 4.4%

저축은행 26.1% 25.7% 26.3% 24.1%

보험사 6.9%

출처 : 금감원, 유진투자증권 (보험사 2008년이전자료들은자료불충분으로공란처리함)

* 기타금융기관 : 증권 4.5조, 여신금융 3.6조, 자산운용 5.5조 (증권업협회, 08년 6월말기준)

자료: 금감원, 유진투자증권

<표 3> 금융기관별 부동산 PF현황 (단위: 조원, %)

건설사들이주택사업을함에있어시행사가용지를확보하고건설회사는시공을전담하는형태가보

편적인방식으로자리잡으면서자금력이약한시행사가토지매입대금을상호저축은행, 증권사등금

융기관으로부터대출받거나(초기PF), 공사대금및제반비용충당을위해은행등으로부터대출받을때

(본PF) 건설사가해당대출에대해지급보증을서게된다. 건설사의재무제표에는부채로계상되지않

지만분양사업이차질을빚어시행사가채무상환을불이행할경우건설사의채무이행부담이발생하

게된다. 주택경기침체가지속되고미분양이증가하면서건설사들은이러한우발채무의위험이상당

히증가하고있다. 사업추진이제대로되지않아초기PF자체를인수하거나준공후미분양과다발생으

로 분양대금 회수가 되지 않을 경우 건설사가 채무를 떠안고 미분양 아파트를 대물로 인수하는 경우

등에손실이발생될수있다. 손익계산서상의손실금액은크지않을수있지만우선시행사대신채무

상환시자금부담이더큰걱정거리로대두되고있다.

2008년 6월말현재부동산 PF 규모는 74조원에달하며저축은행의경우연체율은 14%대를기록하고

있다. 미분양문제가단기간에해결되지않을경우중소형건설사나저축은행들은생존에위협을받을

수 있는 상황이다. 건설사의 우발채무중 ABCP의 경우 차환발행시 금융기관의 인수약정이 체결되어

있는경우는위험이비교적크지않으나, 건설사가자금보충약정을한경우는 ABCP가시장에서다소

화되지않으면건설사가부담을지지않을수없다. 대형건설사들도이러한부담때문에유동성위기

에시달리고있으며, 중소형건설사의경우생존을언제든위협받을수있는상황이다. 다행히 10/21 정

부의금융/건설위기관리대책에서금융권유동성공급대책이나건설사미분양및공공택지매입등의

지원방안을제시함으로써우발채무때문에도산에이를위험은다소줄어들었다고하겠다.

중소형건설사들에겐

우발채무가

생존을 위협하는 상황

II-2. 건설사 우발채무 위험은?

8_Industry Report


II-3. 대형건설사도 도산?

10월들어 자금시장이 경색되면서 대형건설사들도 심각한 유동성 위기에 시달린다는 루머가 돌았다.

심지어대림산업의경우 '산업은행이차입금만기연장을거절해대림산업이새마을금고에화의를신

청하면서파산절차를밟을것'이라는악성루머가돌면서동사의주가는 10/16, 10/17 연속으로하한

가를기록하는등유동성위기설에영향을받아큰폭의하락세를보였다. 1. 화의법은폐지되어더이

상화의신청이라는용어자체가존재하지않는다는점(현재는채무자의회생및파산에관한법률에서

유사한내용을규정하고있음) 2. 회생절차개시신청을하더라도채무자가채권금융기관이아니라법

원에신청하는것임을감안할때위루머는사실에근거하지않음을알수있다. 또한모대형사의경우

직원들월급을제때에지급하지못한다는루머가돌기도하였다. 이런상황속에서자금사정이양호한

일부대형건설사의주가마저도동반급락하는모습을보이고있다.

대형건설사들도차입금이늘어나고자금사정이악화되는것은사실이지만 12,000여개에달하는일반

건설업체중에서는재무상황이가장우량한축에속하는회사들이다. 대형건설사의도산이현실화되

는것은건설업체의부도가아주심각한수준으로발생하는상황을가정하는것이라할수있다.

정부는이런한위기상황을인식하여 10/21 발표한대책에서건설사를 A, B, C, D 네등급으로구분하

여회생이곤란한 D등급의회사는정리절차에들어가되나머지등급의회사들은도산에이르지않도

록지원할방침을밝혔다. 업계순위 100위내의회사들은대부분 A, B 등급에해당되는것으로알려지

고있다. 요컨대대형건설사의도산가능성은아주낮다고판단한다.

대형건설사도 도산 가능성

루머에 시달리고 있으나

다소 과장된 루머라고

판단함

자료: 기획재정부

<그림 4> 건설사 구조조정 및 지원방안

Industry Report_9


구 분 전체 비고

총공사비 순공사비 토목공사 39,924,533 4%

건축공사 590,907,466 57%

기계설비공사 158,986,669 15%

전기공사 46,450,872 4%

정보통신공사 20,154,597 2%

소방설비공사 16,385,907 2%

소 계 872,810,044 84%

일반관리비 74,352,239 7%

시공이윤 90,255,334 9%

소 계 1,037,417,617 100%

간접비 설계비 19,700,000 1%

감리비(2.57%) 26,640,335 1%

일반분양시설경비 163,810,000 7% 시공비, 운영비, 광고홍보비

분담금및부담금 57,489,650 3% 진입도로, 학교용지확보부담금등

보상비 0% 이주대책비, 이주보상비

기타사업비성경비 168,722,298 7% 측량, 교통, 취득세/등록세, 기타사업성경비

소 계 436,362,283 19%

대지비 484,241,967 21%

부가가치세 147,377,990 6%

총사업비계 2,105,399,857 92%

시행이윤 190,825,343 8%

분양매출 2,296,225,200 100%


<표 4> 모주택사업 총사업비(예시) (단위: 천원)

II-4. 지방미분양 할인매각 손실?

정부가발표한미분양해소대책으로주택공사, 대한주택보증등을활용하여준공전후미분양아파트

를직접매입할때건설사에할인을요구할텐데, 과거주공의매입사례를볼때할인율은 25-30%에

이를것으로예상한다. 아래표의모주택사업사업비의예시자료를보더라도간접비에예비비성격의

예산을 넉넉하게 잡아놓았다고 하더라도 할인율이 25%를 상회할 경우 도급사업이라 하더라도 일부

시공마진까지도 훼손이 불가피할 것으로 보인다. 다만, 대한주택보증이 매입하는 미분양아파트의 경

우환매조건부이기때문에실질적인매매라기보다는담보대출의성격을지닌것으로보아실제손실

발생여부는준공이임박했을때의주택경기에좌우된다.

브랜드파워가있는대형건설사들의경우정부의미분양매입에의존하기보다는분양조건변경이나각

종 인센티브 제공 등 자체 마케팅을 통해 최대한 미분양 물량을 축소시키고 수익성 또한 방어하려는

노력을할것이다. 지방미분양물량을축소시키는과정에서일부마진하락은감수하여야할것이며, 최

근의시장상황을감안하면이익의감소에따른부정적영향보다는현금흐름개선의긍정적영향이더

클것으로판단한다.

정부가 의도하는 할인율에

매각될 경우 일부 손실

불가피할 듯

10_Industry Report


2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008E

현대건설

분양세대수 11,190 7,324 9,081 12,607 10,442 3,023 6,027 12,000

매출액 62,973 54,434 51,523 46,461 42,851 50,849 56,491 69,915

yoy (%) 분양세대수 -35% 24% 39% -17% -71% 99% 99%

매출액 -14% -5% -10% -8% 19% 11% 24%

대우건설

분양세대수 10,724 16,298 19,131 13,509 12,452 8,158 12,668 16,000

매출액 30,414 34,511 42,311 47,804 50,757 57,291 60,665 66,138

yoy (%) 분양세대수 52% 17% -29% -8% -34% 55% 26%

매출액 13% 23% 13% 6% 13% 6% 9%

GS건설

분양세대수 7,066 3,260 7,909 14,087 6,845 6,452 13,309 13,000

매출액 31,531 31,745 34,676 40,491 56,308 57,452 60,115 68,795

yoy (%) 분양세대수 -54% 143% 78% -51% -6% 106% -2%

매출액 1% 9% 17% 39% 2% 5% 14%

대림산업

분양세대수 10,562 6,770 6,093 8,370 8,698 5,276 8,854 9,500

매출액 20,654 22,483 28,639 34,609 35,903 36,272 42,277 49,669

yoy (%) 분양세대수 -36% -10% 37% 4% -39% 68% 7%

매출액 9% 27% 21% 4% 1% 17% 17%

현대산업

분양세대수 9,703 10,660 5,623 8,530 10,837 2,640 7,469 11,000

매출액 26,073 24,673 27,155 25,948 23,777 25,033 27,613 28,274

yoy (%) 분양세대수 10% -47% 52% 27% -76% 183% 47%

매출액 -5% 10% -4% -8% 5% 10% 2%

자료: 부동산114, 각사, 대림산업의매출액은건설부문매출액임.

<표 5> 주요 건설사 분양물량과 매출액 추이 (단위 : 호, 억원)

대부분의건설사들이하반기들어서주택공급을축소하고있다. 주택경기가침체를벗어나지못하고

있으며 미분양은 사상 최고수준을 기록중이고 분양가상한제의 적용을 받는 사업환경이기 때문이다.

이러한공급위축기간이길어질수있으며, 그경우 2-3년후주택부문의매출및이익감소로이어질

것이라는시장의우려가있다.

우선, 과거분양세대수와매출액증가율추이를보면 1년정도공급이위축되더라도전체매출액은크

게영향을받지않았음을알수있다. 공기조절을통해주택매출감소영향을최소화하고대형사의경

우다양한공종포트폴리오에의해주택매출감소를다른공종이일부상쇄시킴으로인해서분양세대

수와매출액추이가시차를두고일치하는모습은아니다.

게다가현정부의주택정책기조중하나가수요가있는곳에주택공급확대, 즉서울및수도권주택공급

을확대하겠다는것이다. 연간 30만호의주택을수도권에공급하겠다는목표를갖고있기때문에주택

경기나규제에의해공급위축기간이길어지는것을두손놓고방관하지는않을것으로예상한다.

공급위축이 장기화되지

않으면 매출감소 우려는

크지 않음

II-5. 공급위축에 따른 향후 매출감소?

Industry Report_11


국민은행이나부동산114에따르면전국아파트매매가격지수는주택경기침체에도불구하고견조한

흐름을유지하고있다. 실제수요가강하게뒷받침되고있다기보다는거래위축으로매매가활발히이

루어지지않아가격하락세가덜반영된것으로판단한다. 개별단지별로보면서울강남지역의아파

트매매가격은하락세를확인할수있다. 국토해양부실거래가자료를보더라도실제서울강남지역아

파트매매가격도전년말대비 10% 내외수준까지하락한것으로파악된다. 하반기정부의공급확대책

및 분양가인하대책, 종부세/양도세 완화 발표는 매매수요를 이연시키는 효과를 낳은 것으로 보인다.

당분간주택가격은하락을지속할것으로전망한다.

주택가격지수는

견조한 모습이지만

강남지역 아파트 매매가는

하락세

III. 부동산시장관련

III-1. 주택가격 얼마나 빠지나?

자료 : 국민은행 자료 : 부동산114

<그림 5> 주택가격 추이

자료 : 부동산114 자료 : 국토해양부

12_Industry Report


III-2. 미분양 할인매각이 집값하락 계기?

정부가미분양대책으로시행사및건설사들의미분양아파트를매입하면서건설사들의자구노력을요

구하고있다. 즉, 건설사들이미분양아파트를할인해서팔아야하는상황이다. 이과정에서미분양아파

트를할인해서팔면이것이주택가격하락을부채질하지않을까하는우려가있다. 가뜩이나주택가격

폭락이걱정되는상황에서할인매각물량이증가하다보면당연히이런우려가생길수있다. 하지만

지방주요도시의미분양아파트의분양가와주변시세를비교해보면일부단지를제외하고는대체로미

분양아파트의분양가가 20-50% 정도주변시세보다높게형성되어있다. 할인매각하는수준이주변

시세보다 낮으면 주변 집값 하락에 크게 영향을 줄 수 있겠지만 미분양 아파트를 분양가 대비 20-

30% 할인하는수준이면현재의가격차이를감안할때주변집값하락을크게부추길요인은아닐것

으로판단한다.

미분양이심각한지방의경우주택가격하락가능성은있지만그계기는미분양아파트의할인매각이

라기보다는전반적인실물경기나대출금리수준등의다른요인이될것으로전망한다.

주변시세보다 분양가가

비싼 미분양 아파트가

많아

도시 미분양단지분양가 만원/3.3㎡(A) 주변기존단지시세 만원/3.3㎡(B) A/B

대구광역시 동구신천동신천자이 897 동구신천동현대하이페리온 1단지 890 1%

대구광역시 수성구수성동 3가롯데캐슬 1,186 수성구수성동 4가 e-편한세상 1,017 17%

수성구수성동코오롱하늘채 1,228 21%

대구광역시 수성구범어동삼성쉐르빌 1,186 수성구범어동월드메르디앙이스턴카운티 1,028 15%

대구광역시 남구봉덕동래미안 933 남구봉덕동앞산힐스테이트 782 19%

부산광역시 부산진구연지동연지자이 2차 783 부산진구연지동연지자이 1차 690 14%

부산광역시 해운대구중동해운대 SK VIEW 1,019 해운대구중동해운대이안 739 38%

부산광역시 해운대구우동해운대아이파크 2,348 해운대구우동현대하이페리온 1,281 83%

해운대구우동두산위브더제니스 1,789 해운대구우동트럼프월드센텀 1,332 34%

울산광역시 중구약사동약사아이파크 1,363 중구약사동삼성래미안 2차 864 58%

울산광역시 중구우정동아이파크 1,217 중구우정동선경 2 696 75%

울산광역시 남구신정동문수로 2차아이파크 1단지 1,408 남구신정동문수로 1차아이파크 1단지 861 63%

남구신정동문수로 2차아이파크 2단지 1,401 남구신정동문수로 1차아이파크 2단지 857 63%

광주광역시 서구쌍촌동광주상무푸르지오 861 서구쌍촌동중흥 S-클래스 575 50%

서구쌍촌동광주상무힐스테이트 884 54%

광주광역시 서구치평동갤러리 303 컨템포러리 1,167 서구치평동금호 2차 571 104%

자료: 부동산114

<표 6> 미분양 아파트 분양가와 주변시세 비교

Industry Report_13


III-3. 수도권 미분양 심각한가?

2008년 7월말 현재 수도권 미분양주택수는 22,977호로서 전월대비 4,055호가 증가하였다. 증가세로

보면다소걱정스러워보일수있으나두가지점에서아직우려할수준은아니라고판단한다. 첫째, 수

도권대부분지역은여전히투기지역또는투기과열지구로지정되어전매제한이나 LTV나 DTI 규제를

강도높게적용받고있다. 즉부동산규제가주택수요를아직위축시키고 있다고판단한다. 둘째, 수도

권의연간적정공급규모 30만호의 10%에못미치는물량이다. 따라서수도권주택공급속도가일부

조절되거나고분양가아파트의분양가인하효과가있는마케팅실시등이이루어지면미분양문제는

어렵지않게해소될수있을것으로전망한다. 과거에도 95년 1기신도시공급이마무리되던시점및

외환위기직후에수도권미분양가구수가 3만호를상회한적이있으나다시 3만호아래로축소되는데

에는두시기모두 6개월이채걸리지않았던사례가있다.

수도권 미분양은

아직 우려할 수준 아님

자료: 국토해양부

<그림 6> 수도권 미분양주택 현황

14_Industry Report


지역 입주율(%)도시 시군구 읍면동 아파트명 세대수 입주연월 2008.06 2008.07 2008.08 2008.09 2008.1부산광역시 북구 구포동 유림노르웨이숲2차 112 2008.04 20 20 20 30 30 충청남도 연기군 조치원읍 유쉘 513 2008.04 25 25 30 35 30 울산광역시 남구 신정동 롯데캐슬킹덤 196 2008.06 25 28 33 인천광역시 서구 불로동 한일타운 138 2008.04 22 30 40 40 35 울산광역시 울주군 삼남면 계룡리슈빌 699 2008.05 35 40 40 40 경상남도 양산시 주남동 신원아침도시 700 2008.05 25 25 33 40 경상북도 구미시 사곡동 화성파크드림 418 2008.06 27 33 40 충청북도 충주시 용산동 남산동일하이빌 669 2008.04 22 26 28 30 43 경기도 남양주시 도농동 부영사랑으로 364 2008.05 2 3 20 45 경상남도 양산시 평산동 양산덕계코아루 805 2008.05 30 37 40 45 대구광역시 수성구 범어동 월드메르디앙이스턴카운티 260 2008.04 22 25 34 45 47 대구광역시 달서구 대천동 월배힐스테이트 730 2008.06 16 41 47 부산광역시 연제구 연산동 힐스테이트 220 2008.05 30 30 50 50 대구광역시 수성구 만촌동 수성아크로타워 224 2008.05 5 15 33 50 50 전라북도 전주시덕진구 호성동2가 호성진흥더블파크2차 791 2008.05 23 34 38 50 충청남도 연기군 조치원읍 신동아파밀리에 291 2008.06 37 50 50 서울특별시 은평구 진관동 은평뉴타운상림마을 2628 2008.07 15 40 53 57 전라북도 전주시덕진구 송천동1가 센트럴파크(1단지) 520 2008.04 30 39 40 55 58 부산광역시 해운대구 반여동 메가센텀한화꿈에그린 1,564 2008.04 30 40 48 57 60 충청남도 계룡시 두마면 계룡the# 987 2008.04 20 30 40 60 60 대구광역시 수성구 수성동4가 태영데시앙 718 2008.04 20 38 48 59 64 대구광역시 수성구 신매동 효성백년家약(B단지) 293 2008.06 22 50 65 울산광역시 남구 야음동 롯데캐슬골드 2,421 2008.05 20 20 25 65 대구광역시 수성구 신매동 효성백년家약(A단지) 299 2008.06 23 50 67 경기도 김포시 장기동 반도유보라 447 2008.06 20 60 68 경기도 용인시기흥구 청덕동 경남아너스빌 240 2008.06 45 60 70 대구광역시 남구 봉덕동 앞산힐스테이트 425 2008.05 50 55 60 68 70 광주광역시 서구 마륵동 상무자이 269 2008.05 40 50 50 70 울산광역시 남구 신정동 대공원월드메르디앙 359 2008.06 40 60 70 서울특별시 노원구 중계동 중앙하이츠아쿠아 219 2008.07 55 66 71 서울특별시 영등포구 여의도동 여의도자이 580 2008.05 24 43 59 72 72 서울특별시 성북구 정릉동 정릉2차대주파크빌 169 2008.05 50 50 60 73 경기도 용인시기흥구 청덕동 호반베르디움 308 2008.06 35 66 75 대구광역시 달서구 성당동 래미안e-편한세상3단지 822 2008.06 65 73 75 경기도 의정부시 녹양동 휴먼시아4단지 332 2008.06 28 58 79 78 경상북도 칠곡군 석적읍 금호어울림 579 2008.05 40 45 70 78 78 울산광역시 남구 달동 월드메르디앙 228 2008.05 70 74 78 79 경기도 의정부시 녹양동 휴먼시아3단지 380 2008.06 31 60 81 82 인천광역시 남동구 서창동 서해그랑블 523 2008.05 70 65 75 83 경상남도 양산시 삼호동 서창유승한내들 542 2008.05 70 75 75 80 83 서울특별시 영등포구 문래동4가 문래동신안인스빌(1단지) 121 2008.05 5 65 65 78 85 인천광역시 남동구 도림동 도림I PARK 349 2008.06 52 60 85 경기도 군포시 대야미동 대야미e-편한세상 689 2008.06 53 75 87 경기도 수원시영통구 매탄동 위브하늘채 3,391 2008.05 21 59 71 84 88 경기도 파주시 교하읍 월드메르디앙타운하우스 143 2008.06 35 56 70 90 전라남도 여수시 학동 신동아파밀리에 1,830 2008.06 70 75 95 경기도 김포시 장기동 신영지웰 267 2008.06 66 88 97 자료: 부동산114

<표 7> 최근 준공아파트 입주율 현황

III-4. 입주율 저조현상 어느 정도인가?

준공후미분양과함께입주율도건설사의공사대금회수에중요하게영향을주는요소이다. 전체분양

대금중에서입주시치르는잔금의비중이크기때문에입주율이떨어질경우공사대금회수에차질을

빚을수있기때문이다. 분양율과함께입주율도점검해볼필요가있다.

최근서울시내친환경미니신도시로불린은평뉴타운이입주 4개월째에도 60%에못미치는입주율을

기록하면서서울도심이이정도면지방의입주율저조현상은더심각할것이며, 건설사에상당한부

담이될수있다는우려가있다. 하지만은평뉴타운의저조한입주율은교통, 교육환경미비등단지특

수성에기인하는측면이크다. 지방단지중부산, 충남, 울산등입주시작후 3개월이지나도록입주율

이 30%대에머무르는저조한단지들이있지만전반적인현상은아닌것으로판단한다.

지방은 입주율 50%

못 미치는 현장 다수 발생

Industry Report_15


III-5. 상가, 오피스시장은?

상가 매매가격동향은 주택보다는 등락폭이 안정적이지만 경기부침의 영향을 그대로 받는 모습인 반

면, 서울지역 오피스시장은 임대료나 공실률 수준이 여전히 공급이 부족한 상황을 대변해주고 있다.

2010년이전까지대규모오피스공급이별로없음을감안하면오피스시장은경기침체에도비교적견

조하게유지될수있을것이며, 최근대형건설사들이도심의오피스빌딩개발사업에적극진출하는것

도이런맥락과상통한다고볼수있다.

상가는 경기침체 영향을

많이 받겠지만

오피스시장은 여전히

공실률 낮은 수준

자료 : 부동산114

<그림 7> 서울지역 상가 가격동향


<그림 8> 경기지역 상가 가격동향


<그림 9> 서울지역 오피스 임대료 추이


<그림 10> 서울지역 오피스 공실률 추이

16_Industry Report


구분 정책내용 비고

가계 처분조건부대출상환기간연장 1년→ 2년. 급매물에의한주택가격급락방지.

부담 처분/축소조건부대출관련약정정비 투기지역해제시부작용방지.

완화 1세대 2주택중복보유허용기간확대 지방기시행. 수도권까지범위확대.

방안 가계대출부담완화추진 만기연장유도, CD금리안정유도, 서민금융 3조원

투기지역/투기과열지구의합리적조정 수도권일부부터단계적. 대출규제완화효과.

매입임대사업자에대한주택기금지원확대 매입임대수요보완

민간 건설사회사채유동화지원 공적기관의신용보강, 미분양아파트담보신탁.

부문 민간부동산펀드조성지원 주택보증대상미분양펀드매입아파트도포함

지원 담보대출허용되는미분양아파트범위확대 투기지역내준공후미분양아파트담보대출허용

방안 채권금융회사주도의건설사금융지원 A∼D 등급으로구분옥석가리기 (D등급파산)

공공 환매조건부미분양주택매입 지방/공정율 50%이상/2조원/역경매방식

부문 공공택지제3자전매허용 전매시시세차익규제

지원 공공택지계약해제제한적허용 계약금토지공사귀속, 대금연체택지(2조원) 대상

방안 주택건설사업자보유토지매입 토지공사, 역경매방식, 3조원

신용보증기금을통한지원 중소건설사에대해신보가브리지론보증

자료: 국토해양부, 유진투자증권정리

<표 8> 가계주거부담 완화 및 건설 유동성지원/구조조정 방안 내용

정부는 10/21 건설/금융위기대책으로 '가계주거부담완화및건설부문유동성지원/구조조정방안'을

발표하였다. 수도권의주택경기를연착륙시키고, 유동성위기로도산의위험에처한건설사를지원하

고금융권에유동성을공급하는내용을골자로하고있다. 이전의대책들에비해단기적인효과가기

대되는처방이다. 아울러수도권의투기지역/투기과열지구를합리적으로조정할방침을밝혀대출규

제 및 전매제한을 완화하는 효과가 기대된다. 지방의 미분양문제를 해결하는 데에는 다소 미흡할 순

있지만 대출규제 완화 효과가 있다는 점, 건설사 직접 지원을 강화했다는 점에서 진일보한 정책으로

평가한다.

이전의 대책들보다

직접 지원 효과 있을 것

IV. 부동산정책

IV-1. 10/21 건설/금융 위기관리대책 효과는?

Industry Report_17


정부는그동안미분양대책, 공급확대책등여러차례부동산규제완화대책을발표해오면서도수도권

대출규제에대해서는상당히신중한모습을보였다. 대출규제를완화할경우주택시장이다시불안해

질수있고, 부실대출발생으로금융권으로위기가확산될수있다는우려때문인것으로이해된다. 하지

만최근아파트거래량이급감하고서울시내의아파트가격도호가가큰폭으로떨어지는모습을 보

임에따라투기의우려가해소된지역에대해서는투기지역및투기과열지구에서해제함으로써대출

규제및전매제한을완화하는효과를거두는정책을발표하게된것으로보인다.

11월부동산가격안정심의위원회를거쳐확정될투기지역해제대상은서울, 분당, 인천등을제외한수

도권대부분지역으로알려지고있다. 현행투기지역해제요건은 1. 지정후 6개월이지나고, 2. 지정이

전 3개월부터집값상승률이전국평균이하또는소비자물가상승률이하이며, 3. 최근 3개월간집값상

승률이전국평균이하또는소비자물가상승률이하이어야한다. 여기에해당하는지역은서울종로

구, 수원화성등소수지역뿐이지만해제요건을완화해서라도투기지역해제를추진하는것으로알려

지고있다. 정부가현재의시장상황을그만큼위기로받아들이고있다는방증이다.

일각에서는 투기지역 및 투기과열지구 해제가 수도권에 다시 부동산 투기를 불러일으키는 요인으로

작용할수있다는우려가제기되고있지만대출금리상승, 글로벌부동산경기침체, 금융시장경색등

을감안할때대출이급증하여금융위기를초래하거나, 투기수요가되살아나부동산시장을다시불안

하게만들가능성은낮다고판단한다. 오히려투기지역해제가아닌직접대출규제를완화하더라도위

축된주택수요를진작시키기엔역부족이라는견해가더설득력을가지는상황이다.

투기지역 해제를 통한

대출규제 완화 배경

투기지역 해제는

큰 폭으로 이루어질

것으로 예상

부작용은 크지 않을 것

IV-2. 대출규제완화와 수도권 주택시장

18_Industry Report


6/11 지방미분양대책, 8/21 주택공급및건설경기보완책, 9/1 세제개편안, 9/19 공급활성화대책등여

러차례의대책에서부동산규제완화가이루어졌지만아직추가규제완화의여지가남아있어보인다.

투기과열지구를해제하더라도여전히분양가상한제적용받는아파트의경우전매에제한을받고, 소

형평형/임대주택의무비율규제및초과이익환수로재건축사업은원활히추진되지못하고있다. 주택

경기침체가지속될경우이런수도권에남아있는규제들도완화될 수있을것으로기대한다.

규제의영향을많이받고있는수도권과는달리지방은풀수있는규제들은거의풀린상태라고볼수

있다. 그럼에도산적한미분양이문제가되고있다. 지방의미분양문제는건설사들의도산위험과결부

된 것으로 이를 해결하기 위해서는 기존에 발표된 환매조건부 미분양 주택 매입이라든지, 민간 펀드

조성을통한미분양주택매입을적극적으로추진해야할것으로판단한다. 정부의개입에도불구지

방의미분양문제해소는상당시일이걸릴것으로예상한다. 추가적인대책을기대한다면문제해결에

다소시일이걸리더라도과거와같이 1가구다주택에대해서도양도세를한시적으로면제해준다든지

해서 투기수요 유입을 통해 미분양문제를 해결하기 보다는 실수요진작정책을 최대한 강구하는 것이

바람직할것으로본다. 가령, 지방으로이전이예정된공공기관및공기업들이지방의미분양아파트를

직원임대용으로매입할경우세제혜택을부여한다든지, 현재검토중인혁신도시의주거기능을대폭

축소하고기존미분양아파트를최대한흡수할수있는방안을추진한다든지하는것을예로들수있다.

추가 규제완화의

여지는 있어

지방은 기발표된 정책의

추진력있는 시행과 실수요

진작정책 필요

IV-3. 추가 기대 규제완화책은?

Industry Report_19


한국건설사들의해외수주는 2006년부터호황을맞이하였다. 해외수주호황과더불어자재가격상승,

엔지니어및현장인력구인난등이발생하여그동안시장엔해외공사의수익성악화우려가꾸준히제

기되어왔다. 일부회사의경우 UAE, 카타르, 나이지리아등지의해외공사에서수익성이악화되는일

이발생하였으나전반적이원가율수준은 90% 내외에서안정되고있다. 한국건설사들이해외에서주

로수행하는플랜트공사의경우자재가수주시점에발주되는비중이높고, 철근/레미콘등범용자재

사용비중이낮아공사수행기간동안자재가격상승영향은국내공사에비해오히려낮은편이다.

사우디에서준공이임박한현장다수를보유한삼성엔지니어링의경우올해 3분기해외공사원가율이

80%를기록함으로써, 원가상승요인이준공시점에다반영되면서수익성이악화될수있다는시장의

우려를말끔히지우는계기가될것으로판단한다. 향후해외공사수주량이감소하는가운데출혈경쟁

에따른저가수주가집중되지않는한현재의원가율수준은유지가능할전망이다.

지난 9월 사우디에서 대규모 가스전을 수주하는 과정에서 국내 업체간의 경쟁으로 저가수주 논란이

있었지만이는공사물량이부족해출혈경쟁을벌인것이아니라향후풍부한공사물량이쏟아져나올

발주처의사정을감안해전략적으로수주경쟁을벌인것으로해석한다. 또한수주에뛰어든회사들도

손실을보는수준까지가격을낮춰수주하지는않은것으로판단한다.

자재가격 상승,

인력난에도 불구

원가율은 안정되고 있음

V. 해외시장

V-1. 해외공사 수익성 악화 우려는?

자료: 각사

<그림 11> 주요 건설사 해외사업 매출원가율

20_Industry Report


V-2. 유가하락시 수주감소?

Dubai유가가 10/23 현재배럴당 58.3불로서최근 3개월간 52% 하락하였다. 중동을비롯한자원부국

들의공사발주가급증한시기의유가가 50불대임을감안하면유가가현수준에서추가하락할경우계

획된 프로젝트의 축소 또는 지연이 예상된다. 그 영향은 민간이 발주하는 주택이나 개발사업이 크게

받을것이며, 국영기업들이발주하는플랜트나인프라투자는상대적으로타격을덜받을것으로예상

한다. 그리고중동국가들의장기경제발전계획을감안하더라도투자위축이급격하게이루어지지는않

을전망이다.

해외에서민간건축, 토목공사등을많이수주한중견건설사들은수주감소영향을많이받을수도있

지만정부또는국영기업이발주하는유화, 정유, 가스, 발전등의플랜트를주로수주한대형건설사들

의공사물량은비교적안정적으로유지될수있을것이다.

유가가현재수준에서추가적으로하락하지않으면중동국가들의원유생산비용이나프로젝트사업성

등을고려할때현재계획된투자는꾸준히진행될것으로기대한다.

유가가 추가 하락한다면

해외수주 감소할 수

있으나 급감 가능성은

낮음

Industry Report_21


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22_Industry Report

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건설업을둘러싼우려점검 · 서광건설산업 2007.07.13 67 태안주택...

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