economie agrara si dezvoltare rurala

Academia Romn Institutul Naional de Cercetri Economice

Institutul de Economie Agrar

ECONOMIE AGRAR I DEZVOLTARE RURAL

Anul 2, nr.7, 2005

Institutul de Economie Agrar 2

Revist trimestrial publicat de

Institutul de Economie Agrar, Bucureti

Director: prof. univ. dr. Dinu Stelian Gavrilescu membru corespondent al Academiei de tiine Agricole i Silvice

Redactor ef: prof. univ. dr. Ioan Davidovici Redactori: Cecilia Alexandri

Monica Tudor Secretar ediie: Mihai Chiea Consiliul editorial:

prof. univ. dr. Ioan Alecu membru corespondent al Academiei de tiine Agricole i Silvice

dr. Valentin Mihai Bohatere prof. univ. dr. Valeriu Ioan Franc prof. univ. dr. Victor Manole prof. univ. dr. Gheorghe Zaman membru corespondent al Academiei

Romne Tehnoredactare computerizat:

mat. inf. Delia Margareta Gogu Revista este elaborat cu sprijinul Colectivului de Economie Rural,

Institutul de Cercetri Economice i Sociale Gh. Zane, Academia Romn, Filiala Iai.

Editarea este realizat prin contribuia Fundaiei Virgil Madgearu, Bucureti i a Fundaiei Academice pentru Progres Rural Terra Nostra, Iai. Adresa redaciei: Institutul de Economie Agrar , Casa Academiei, Calea 13 Septembrie, nr. 13, sector 5, Bucureti, Cod potal 050711, tel/fax: + 4021 410 07 76 e-mail: [email protected]; [email protected] Toate drepturile asupra acestei ediii aparin Institutului de Economie Agrar - Institutul Naional de Cercetri Economice al Academiei Romne. Reproducerea, fie i parial i pe orice suport, este interzis fr acordul prealabil al editorului, fiind supus prevederilor legii drepturilor de autor.

ISSN Editura TERRA NOSTRA

Iai

Economie agrar i dezvoltare rural 7/2005 3

Cuprins

Valentin Mihai BOHATERE Repere actuale ale pieei funciare n Romnia..

6 Valentin Mihai BOHATERE Perspectiva pieei funciare n Romnia.......

38 Krizstina Melinda DOBAY Creditarea afacerilor n agricultur..

47 Daniela MATEI Dezvoltarea rural complex n zonele submontane. Studiu de caz: Bazinul Dornelor, judeul Suceava..........................................................................

61 Daniela MATEI Turismul rural n legislaia romneasc.................

73 Petru IVANOF Piscicultura n zona montan i submontan a Romniei.......

80 Petru IVANOF Indicatori de apreciere a eficienei economice n piscicultur...

91 Ioan Sebastian BRUM Agricultura ecologic percepii i perspective.....

111 Ioan Sebastian BRUM Evoluia suprafeelor i produciilor ecologice certificate n Romnia.

119 Krizstina Melinda DOBAY Percepia consumatorilor privind produsele agricole ecologice.....

129


Motto: Starea material a unui popor st n cea mai strns

legtur cu dezvoltarea sa intelectual, i dac aceasta a fost aa n toate timpurile, apoi desigur c n timpurile noastre adevrul acestei idei este mai presus de orice ndoial!

A. D. Xenopol, Studii economice, 1877


REPERE ACTUALE ALE PIEEI FUNCIARE N ROMNIA

Valentin Mihai BOHATERE

Apariia Legii 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor a asigurat caracterul juridic corespunztor pentru promovarea transferului de proprietate asupra terenurilor, prin vnzare-cumprare, n cadrul pieei funciare, instituie n formare i consolidare.

n ase ani de funcionare deja au nceput s se cristalizeze anumite tendine specifice pieei terenurilor intravilane sau extravilane, cu diferenieri mari, uneori chiar foarte mari, ntre regiunile de dezvoltare, dar mai ales ntre anumite judee.

Analiza strii actuale a pieei funciare din Romnia s-a bazat pe informaiile cumulate n perioada 1 iulie 1998- 30 septembrie 2004, privind piaa funciar pentru terenurile agricole din intravilan i separat pentru terenurile din extravilan, pe judee, grupate pe regiuni de dezvoltare.

Analiza s-a bazat pe urmtoarele categorii de informaii: - numrul de contracte de vnzare-cumprare ncheiate n perioada

1 iulie 1998- 30 septembrie 2004, cumulat; - suprafaa total tranzacionat n aceiai perioad (ha); - suprafaa medie anual tranzacionat pe fiecare jude sau regiune

n parte (ha); - valoarea total a tranzaciilor, cumulat pe toat perioada (6 ani i

3 luni), exprimat n mild. lei; - preul mediu multianual de vnzare a terenurilor (mil. lei/ha); - ritmul anual de tranzacionare, calculat ca raport dintre suprafaa

medie anual tranzacionat n extravilan, pe fiecare jude sau regiune n parte i suprafaa arabil total a judeului sau a regiunii, exprimat n %;

- suprafaa medie pe tranzacie ncheiat (ha). Ultimii trei indicatori prezentai au semnificaii importante n

caracterizarea pieei funciare. Astfel, preul mediu multinaional de vnzare a terenurilor este indicatorul valoric pe unitatea de suprafa (ha) care arat n ce msur a fost preuit terenul supus vnzrii. Nivelul acestuia variaz extrem de mult n funcie de mai muli parametri, i se poziioneaz constant cu mult sub nivelul valorii de randament al terenului.

Ritmul anual de tranzacionare este un indicator cantitativ, artnd care procent din suprafaa total arabil este atras, n medie pe an, n circuitul juridic al terenurilor. n acelai timp acest indicator are i aspect calitativ, ntruct nivelul su poate caracteriza intensitatea pieei funciare. S-a preferat ca raportarea s se fac cu terenul arabil i nu cu terenul agricol,


ntruct n proporie de peste 97% terenurile tranzacionate sunt terenuri arabile i mai puin plantaii cu vii i livezi sau puni i fnee. Acest indicator arat pe de alt parte i gradul anual de mrire a proprietii funciare i de scdere a numrului de proprieti funciare.

Suprafaa medie de tranzacie este semnificativ pentru piaa funciar din extravilan. n general mrimea acesteia sugereaz orientativ ct din proprietate a fost tranzacionat. Jocurile mediilor acoper uneori fenomenele reale, dar n cazul nostru, n general, suprafaa extravilan tranzacionat se apropie de mrimea medie a exploataiei agricole individuale. Deci, atunci cnd cineva i vinde terenul din extravilan, prefer s-l vnd tot cel puin pe cel aflat compactizat pe parcele sau tarlale unitare. Pentru terenurile din intravilan dimensiunea medie a tranzaciei tinde spre mrimea medie adecvat pentru alocarea unei suprafee necesare organizrii unei gospodrii permanente n spaiul rural cu loc de cas, acaret, curte i grdin.

Pentru a surprinde specificitatea regional a piaei funciare analiza s-a efectuat pe regiuni de dezvoltare, cu detalieri pe fiecare jude n parte i cu o situaie comparativ ntre regiunile de dezvoltare.

1. Analiza pieei funciare a terenurilor agricole din extravilan

Principalele caracteristici ale pieei funciare pentru terenurile agricole din extravilan sunt prezentate pe regiuni de dezvoltare n tabele, dup cum urmeaz:

- tabelul 1, Regiunea de Nord Est - tabelul 2, Regiunea de Sud Est - tabelul 3, Regiunea de Sud - tabelul 4, Regiunea de Sud Vest - tabelul 5, Regiunea de Vest - tabelul 6, Regiunea de Nord Vest - tabelul 7, Regiunea Centru - tabelul 8, Regiunea Bucureti - tabelul 9, analiza comparativ ntre regiuni Piaa funciar extravilan din Regiunea Nord Est de Dezvoltare se

caracterizeaz prin urmtoarele aspecte (tab. 1):


Tabel 1 Piaa funciar pentru terenurile din extravilan n Regiunea de

Dezvoltare Nord-Est, n perioada 1 iulie 1998 30 septembrie 2004

Nr. crt Judeul

Cont

ract

e v

nzar

e-cu

mp

rare

nch

eiat

e - n

r -

Supr

afa

a tra

nzacio

-na

t to

tal

- ha

- Su

praf

aa

tranz

acio

-na

t m

edie

anu

al

- ha

- Va

loar

ea tr

anza

ciil

or

tota

l m

il. le

i

Pre

med

iu m

ultia

nual

m

il.le

i/ha

Ritm

anu

al d

e tra

nzacio

nare

%

Su

praf

aa

med

ie p

e tra

nzacie

- h

a -

I Regiunea Nord-Est 36.637 35.538 5.686 381.242 10,7 0,4 1,0

1 Bacu 7.221 5.426 868 117.004 21,6 0,5 0,8 2 Botoani 10.317 12.592 2.015 53.256 4,2 0,7 1,2 3 Iai 7.024 7.646 1.223 94.199 12,3 0,5 1,1 4 Neam 2.987 2.070 331 28.453 13,7 0,2 0,8 5 Suceava 6.624 4.645 743 74.034 15,9 0,4 0,7 6 Vaslui 2.464 3.159 505 14.294 4,5 0,2 1,3 Sursa: [17]


Dezvoltare Sud-Est, n perioada 1 iulie 1998 30 septembrie 2004

Nr. crt Judeul

Cont

ract

e v

nzar

e-cu

mp

rare

nch

eiat

e - n

r -

Supr

afa

a tra

nzacio

nat

to

tal

- ha

- Su

praf

aa

tranz

acio

nat

m

edie

anu

al

- ha

- Va

loar

ea tr

anza

ciil

or

tota

l m

il. le

i

Pre

med

iu m

ultia

nual

m

il.le

i/ha

Ritm

anu

al d

e tra

nzacio

nare

%

Su

praf

aa

med

ie p

e tra

nzacie

- h

a -

II Regiunea Sud-Est 37.781 58.400 9.344 422.845 7,2 0,5 1,5

1 Brila 5.227 13.393 2.142 69.984 5,2 0,6 2,6 2 Buzu 7.353 9.378 1.500 81.470 8,7 0,6 1,3 3 Constana 4.966 15.870 2.539 105.104 6,6 0,5 3,2 4 Galai 3.807 4.897 783 34.119 7,0 0,3 1,3 5 Tulcea 1.108 2.826 452 12.837 5,5 0,2 2,6 6 Vrancea 15.320 12.034 1.925 119.329 10,0 1,3 0,8 Sursa: [17]


Tabel 3 Piaa funciar pentru terenurile din extravilan n Regiunea de Dezvoltare Sud, n perioada 1 iulie 1998 30 septembrie 2004

Nr. crt Judeul

Cont

ract

e v

nzar

e-cu

mp

rare

nch

eiat

e - n

r -

Supr

afa

a tra

nzacio

-na

t to

tal

- ha

- Su

praf

aa

tranz

acio

-na

t m

edie

anu

al

- ha

- Va

loar

ea

tranz

acii

lor t

otal

m

il. le

i Pr

e m

ediu

m

ultia

nual

m

il.le

i/ha

Ritm

anu

al d

e tra

nzacio

nare

%

Su

praf

aa

med

ie p

e tra

nzacie

- h

a -

III Regiunea Sud 28.538 41.881 6.701 654.219 15,6 0,3 1,5

1 Arge 2.637 3.102 496 37.338 12,0 0,3 1,2 2 Clrai 2.517 5.294 847 22.171 4,1 0,2 2,1

3 Dmbovia 8.652 10.524 1.683 234.985 22,3 1,0 1,2

4 Giurgiu 3.640 5.712 913 52.986 9,2 0,4 1,6 5 Ialomia 2.412 6.621 1.059 38.614 5,8 0,3 2,8 6 Prahova 3.779 3.380 540 250.200 74,0 0,4 0,9

7 Teleorman 4.901 7.246 1.159 17.924 2.4 0,3 1,5

Sursa: [17] Tabel 4

Piaa funciar pentru terenurile din extravilan n Regiunea de Dezvoltare Sud-Vest, n perioada 1 iulie 1998 30 septembrie 2004

Nr. crt Judeul

Cont

ract

e v

nzar

e-cu

mp

rare

nch

eiat

e - n

r -

Supr

afa

a tra

nzacio

nat

tota

l - h

a -

Supr

afa

a tra

nzacio

-na

t m

edie

anu

al

- ha

- Va

loar

ea tr

anza

c iil

or

tota

l m

il. le

i Pr

e m

ediu

m

ultia

nual

m

il.le

i/ha

Ritm

anu

al d

e tra

nzacio

nare

%

Su

praf

aa

med

ie p

e tra

nzacie

- h

a -

IV Regiunea Sud-Vest 15.808 18.110 2.897 118.566 6,5 0,2 1,1

1 Dolj 3.161 3.036 485 16.409 5,4 0,1 1,0 2 Gorj 1.186 1.918 306 14.961 7,8 0,3 1,6 3 Mehedini 3.220 4.650 744 21.531 4,6 0,4 1,5 4 Olt 4.442 4.464 714 16.986 3,8 0,2 1,1 5 Vlcea 3.799 4.041 646 48.678 12,1 0,8 1,1 Sursa: [17]


Tabel 5 Piaa funciar pentru terenurile din extravilan n Regiunea de Dezvoltare Vest, n perioada 1 iulie 1998 30 septembrie 2004

Nr. crt Judeul

Cont

ract

e v

nzar

e-cu

mp

rare

nch

eiat

e - n

r -

Supr

afa

a tra

nzacio

-na

t to

tal

- ha

- Su

praf

aa

tranz

acio

-na

t m

edie

anu

al

- ha

- Va

loar

ea tr

anza

ciil

or

tota

l m

il. le

i

Pre

med

iu m

ultia

nual

m

il.le

i/ha

Ritm

anu

al d

e tra

nzacio

nare

%

Su

praf

aa

med

ie p

e tra

nzacie

- h

a -

V Regiunea Vest 60.207 177.942 28.470 1.564.323 8,8 2,6 3,0

1 Arad 16.600 39.471 6.315 351.124 8,9 1,8 2,4

2 Cara-Severin 8.175 14.350 2.296 83.617 5,8 1,8 1,8

3 Hunedoara 1.325 1.292 206 6.897 5,3 0,2 1,0 4 Timi 34.107 122.828 19.652 1.122.685 9,1 3,7 3,6 Sursa: [17]


Dezvoltare Nord Vest, n perioada 1 iulie 1998 30 septembrie 2004

Nr. crt Judeul

Cont

ract

e v

nzar

e-cu

mp

rare

nch

eiat

e - n

r -

Supr

afa

a tra

nzacio

-na

t to

tal

- ha

- Su

praf

aa

tranz

acio

-na

t m

edie

anu

al

- ha

- Va

loar

ea tr

anza

c iil

or

tota

l m

il. le

i Pr

e m

ediu

m

ultia

nual

m

il.le

i/ha

Ritm

anu

al d

e tra

nzacio

nare

%

Su

praf

aa

med

ie p

e tra

nzacie

- h

a -

VI Regiunea Nord-Vest 24.628 31.888 5.102 313.541 9,8 0,5 1,3

1 Bihor 6.748 10.093 1.614 53.173 5,3 0,5 1,5

2 Bistria-Nsud 1.640 1.162 186 34.674 29,8 0,2 0,7

3 Cluj 8.076 7.025 1.124 49.240 7,0 0,6 0,9 4 Maramure 2.896 2.253 360 57.258 25,4 0,4 0,8 5 Satu Mare 2.358 9.201 1.472 88.685 9,6 0,7 3,9 6 Slaj 2.910 2.152 344 30.511 14,1 0,3 0,7 Sursa: [17]



Dezvoltare Centru, n perioada 1 iulie 1998 30 septembrie 2004

Nr. crt Judeul

Cont

ract

e v

nzar

e-cu

mp

rare

nch

eiat

e - n

r -

Supr

afa

a tra

nzacio

-na

t to

tal

- ha

- Su

praf

aa

tranz

acio

-na

t m

edie

anu

al

- ha

- Va

loar

ea tr

anza

ciil

or

tota

l m

il. le

i

Pre

med

iu m

ultia

nual

m

il.le

i/ha

Ritm

anu

al d

e tra

nzacio

nare

%

Su

praf

aa

med

ie p

e tra

nzacie

- h

a -

VII Regiunea Centru 22.031 29.811 4.769 357.061 12,0 0,6 1,3

1 Alba 5.072 4.344 695 37.583 8,7 0,5 0,9 2 Braov 2.710 4.870 779 101.150 20,8 0,7 1,8 3 Covasna 3.155 4.804 768 65.980 13,7 0,9 1,5 4 Harghita 4.446 3.350 536 45.980 13,7 0,6 0,8 5 Mure 1.721 4.172 667 36.010 8,6 0,3 2,4 6 Sibiu 4.927 8.269 1.323 70.357 8,5 1,7 1,7 Sursa: [17]


Dezvoltare Bucureti, n perioada 1 iulie 1998 30 septembrie 2004

Nr. crt Judeul

Cont

ract

e v

nzar

e-cu

mp

rare

nch

eiat

e - n

r -

Supr

afa

a tra

nzacio

-na

t to

tal

- ha

- Su

praf

aa

tranz

acio

-na

t m

edie

anu

al

- ha

- Va

loar

ea tr

anza

ciil

or

tota

l m

il. le

i

Pre

med

iu m

ultia

nual

m

il.le

i/ha

Ritm

anu

al d

e tra

nzacio

nare

%

Su

praf

aa

med

ie p

e tra

nzacie

- h

a -

VIII Ilfov 3.966 3.638 582 316.322 87,0 0,6 0,9 Sursa: [17]


Tabel 9 Piaa funciar pentru terenurile din extravilan n Romnia, pe Regiuni

de Dezvoltare, n perioada 1 iulie 1998 30 septembrie 2004

Nr. crt

Judeul

Cont

ract

e v

nzar

e-cu

mp

rare

nch

eiat

e - n

r -

Supr

afa

a tra

nzacio

-na

t to

tal

- ha

- Su

praf

aa

tranz

acio

-na

t m

edie

anu

al

- ha

-

Valo

area

tran

zac

iilor

to

tal

mil.

lei

Pre

med

iu m

ultia

nual

m

il.le

i/ha

Ritm

anu

al d

e tra

nzacio

nare

%

Supr

afa

a m

edie

pe

tranz

acie

- h

a -

I Nord Est 36.637 35.538 5.686 381.242 10,7 0,4 1,0 II Sud Est 37.781 58.400 9.344 422.845 7,2 0,5 1,5 III Sud 28.538 41.881 6.701 654.219 15,6 0,3 1,5 IV Sud Vest 15.808 18.110 2.897 118.566 6,5 0,2 1,1 V Vest 60.207 177.942 28.470 1.564.323 8,8 2,6 3,0 VI Nord Vest 24.628 31.888 5.102 313.541 9,8 0,5 1,3 VII Centru 22.031 29.811 4.769 357.061 12,0 0,6 1,3

VIII Bucureti 3.966 3.638 582 316.322 87,0 0,6 0,9

Total ar 229.596 397.208 63.553 4.128.119 10,4 0,7 1,7 Sursa: [17]

- piaa funciar este foarte lent, fiind abia n faza de formare; - terenurile sunt tranzacionate n ritmuri medii anuale foarte

reduse, reprezentnd valori cuprinse ntre 0,2% din suprafaa arabil a judeelor Neam i Vaslui i 0,7% pentru judeul Botoani;

- preurile medii sunt foarte sczute, cu media cea mai joas n judeele Botoani (4,2 mil.lei/ha) i Vaslui (4,5 mil.lei/ha), iar cele mai mari n judeele Suceava (15,9 mil.lei/ha) i Bacu (21,6 mil.lei/ha);

- judeele submontane sunt favorizate, avnd preuri n medie de dou sau chiar trei ori mai mari dect judeele din Lunca Prutului, excepie fcnd judeul Iai care se apropie de preurile medii judeene minime din judeele submontane;

- dimensiunea medie a tranzaciei este de cca 0,7 0,8 ha, fiind specific judeelor din zona submontan, dimensiunile medii crescnd n judeele din Lunca Prutului cu cca 50%;

- circa 28% din numrul total de tranzacii ncheiate n regiune sunt n judeul Botoani fa de numai 6,7% din judeul Vaslui, arat diferenieri importante i ntre judeele din Lunca Prutului;


- rezervele funciare limitate din zona submontan a regiunii, calitatea relativ modest a terenurilor, eficiena sczut a exploataiilor agricole i presiunea demografic nc ridicat a zonei rurale, creeaz premisele unei piee funciare pentru terenurile extravilane, puin generoas, cu perspective lente de dezvoltare i de atractibilitate redus.

Piaa funciar extravilan din Regiunea de Sud Est de Dezvoltare are caracteristici asemntoare, cu urmtoarele specificiti (tab. 2).

- piaa funciar este foarte lent, fiind n faz de formare; - terenurile vndute reprezint ntre 0,2% (jud. Tulcea) i 0,6%

(jud. Brila i Buzu) din suprafaa arabil total a judeelor; - preurile medii pe hectarul tranzacionat sunt foarte sczute

oscilnd ntre 4,5 i 8,7 mil. lei/ha n judeele Tulcea i Buzu; - dimensiunile medii ale terenurilor tranzacionate sunt mai ridicate

oscilnd ntre 1,3 ha n judeele Buzu i Galai i 3,2 ha n judeul Constana;

- not discordant n cadrul regiunii l face judeul Vrancea, care are n medie anual 1,3% din terenul arabil al judeului atras n circuitul civil, preurile medii tranzacionate urc la circa 10 mil. lei/ha, iar 40% din numrul total de tranzacii din regiune sunt ncheiete numai n judeul Vrancea;

- faptul c doar 2,9% din tranzacii sunt realizate n judeul Tulcea , aceasta arat disponibilitile foarte reduse ale judeului pentru dezvoltarea pieei funciare;

- regiunea are perspective de activare a pieei funciare innd cont de dimensiunea mai ridicat a unei tranzacii precum i de situaia de excepie a judeului Vrancea, care arat totui posibilitatea dezvoltrii unei disponibiliti pentru vnzarea terenurilor dac conjunctura devine favorabil.

Piaa funciar din Regiunea Sud de Dezvoltare are cteva specificiti mai aparte (tab. 3):

- judeul atipic al regiunii l constituie Prahova prin nivelul foarte ridicat al preului mediu de tranzacionare (74 mil. lei/ha), aspect determinat de renta de poziie excepional riveran Vii Prahova;

- de asemenea judeul Dmbovia, care deine cca 30% din numrul mediu de tranzacii ncheiate anual n regiune, practic un pre ridicat la ha (22,3 mil. lei), i atrage n circuitul civil 1,0% din arabilul judeului;

- n rest, judeele Clrai, Teleorman, Ialomia sunt tipice zonelor exclusiv agrare cu preuri foarte sczute la hectar ( 2,4- 5,8 mil. lei) i cu dimensiuni medii a suprafeei tranzaciei mai mari, fiind ntre 1,5 i 2,8 ha;


- o situaie median o ocup judeele Giurgiu i Arge favorizate pe de o parte de vecintatea Bucuretiului, dar i de generozitatea cadrului natural al rului Arge;

- piaa funciar are dou direcii de dezvoltare, una orientativ ctre exploataiile agricole specifice zonelor mari agricole (Clrai, Ialomia, Teleorman) prin scderea presiunii demografice, i a doua direcie, dezvoltarea zonelor pomi-viticole i habitaionale de vacan sau permanente adiacente Bucuretiului i Vii Prahova.

Piaa funciar din Regiunea Sud-Vest se caracterizeaz prin (tab. 4):

- nivelul foarte sczut de participare la piaa funciar, cuprinznd ntre 0,1 i 0,4% din terenul arabil al judeelor Dolj i Mehedini;

- preurile sunt de asemenea extrem de mici, oscilnd ntre 3,8 i 7,8 mil. lei/ha n judeele Olt i Gorj;

- de asemenea i suprafeele medii vndute sunt mici, ntre 1 i 1,6 ha n Dolj i Gorj;

- judeul Vlcea este cel mai bine poziionat n regiune, preul mediu de vnzare fiind de 12,1 mil. lei/ha, realiznd cca 24% din tranzaciile regiunii;

- n raport cu piaa funciar, regiunea poate fi considerat ca fiind n expectativ, ntruct exist condiii de dezvoltare a pieei, dar nu au aprut nc conjuncturile favorabile.

Piaa funciar din Regiunea Vest, dei au trecut doar 6 ani de tranzacionare, este de-a dreptul spectaculoas (tab. 5):

- valoarea pmntului tranzacionat depete 1500 de miliarde lei; - preul de vnzare este relativ sczut, fiind cuprins ntre 5,3 i 9,7

mil. lei/ha n judeele Hunedoara i Timi; - suprafaa atras n circuitul civil este de 1,8% n judeele Arad i

Cara-Severin, avnd deja o amplitudine care se ndreapt de la tipul de pia funciar lent ctre tipul de pia funciar moderat, aceste dou judee caracterizndu-se i prin dimensiuni medii mai mari ale terenurilor vndute (2,4 ha sau 1,8 ha);

- judeul Timi reprezint avangarda pieei funciare romneti, prefigurnd tipul pieei funciare dinamice, deoarece deja atrage n medie anual 3,7% din suprafaa arabil a judeului, ncheind peste 55% din tranzaciile regiunii, rulnd prin piaa funciar peste 1100 miliarde lei, fiind cu una dintre dimensiunile medii a terenurilor vndute cele mai mari din ar (3,6 ha);

- Regiunea de Vest se poate considera ca un model de dezvoltare a pieei funciare romneti, dar analiza trebuie extins i asupra efectelor


determinate de ritmul foarte dinamic al pieei funciare. Ulterior vom analiza i aceste aspecte.

Piaa funciar din Regiunea Nord Vest se caracterizeaz prin (tab. 6):

-ritm mediu anual sczut de atragere a terenului n circuitul pieei funciare, cuprins ntre 0,2% n Bistria-Nsud i 0,7% n Satu Mare;

- dimensiunile medii ale suprafeelor tranzacionate sunt mici, sub 0,9 ha, excepie fcnd judeele Bihor cu 1,5 ha, dar mai ales Satu Mare cu 3,9 ha;

- numrul cel mai mare de tranzacii s-au ncheiat n judeele Cluj i Bihor (60% din totalul regiunii);

- preurile medii sunt diversificate: sunt mari n judeele Bistria-Nsud (29,8 mil. lei/ha) i Maramure (25,4 mil. lei/ha) i mici n judeele Bihor (5,3 mil. lei/ha) i Cluj(7,0 mil. lei/ha), preuri strict dependente de suprafaa de teren arabil a zonei;

- regiunea dispune de un potenial moderat de dezvoltare a pieei funciare, dezvoltarea acesteia fiind limitat de factori externi precum: resurse financiare sczute, presiuni sociale ridicate, potenial de producie modest.

Piaa funciar din Regiunea Centru de Dezvoltare are urmtorii parametri (tab. 7):

- este o pia n formare, fiind cea mai activ n judeul Sibiu cu 1,7% din arabil cuprins anual n tranzacii, dar cu valori mult mai sczute n alte judee precum Mure (0,3%) sau Alba (0,5%);

- suprafeele pe tranzacie sunt mai mari n judeele Mure (2,4ha) sau Braov, Sibiu i Covasna (1,8-1,5 ha) i mici n Harghita i Alba (0,8-0,9 ha);

- preurile sunt mai mari doar n Braov (2,8 mil. lei/ha) i uor mediane n Harghita i Covasna (13,7 mil. lei/ha), n rest fiind de 8,5 mil. lei/ha;

- n judeele Sibiu i Alba s-au ncheiat peste 45% din contractele de vnzare-cumprare;

- perspectivele dezvoltrii pieei funciare sunt mari, fiind determinate de specificul geografic al zonei, favorabilitatea deosebit pentru cultura cartofului, precum i atractibilitatea mare specific zonelor colinare, depresionale i montane, totul n raport cu evoluia demografic din zona rural.

Piaa funciar din Regiunea Bucureti (tab. 8) este marcat de polarizarea excesiv determinat de municipiul Bucureti. Preul mediu de vnzare este de 87 mil. lei/ha, suprafaa medie tranzacionat este de 0,9 ha, iar gradul mediu anual de cuprindere a terenului arabil n circuitul pieei


funciare este doar de 0,6%. Perspectivele pieei funciare sunt determinate de capacitatea de dezvoltare a zonei metropolitane a capitalei, promovnd o contradicie evident ntre tranzacionri de terenuri pentru folosine agricole, n continu scdere, fa de tranzacii avnd ca scop scoaterea terenului din circuitul agricol. Fenomenul va fi dinamic, iar profilul de dezvoltare economic i social a zonei va determina ritmul pieei funciare.

Piaa funciar pentru terenurile agricole din extravilan din Romnia dup mai bine de ase ani de funcionare se caracterizeaz prin urmtoarele (tab. 9):

- n total, la nivel de ar, s-au ncheiat 229.596 tranzacii funciare, fiind tranzacionate 397.208 ha, reprezentnd un ritm mediu anual de tranzacionare de 0,7%, specific pieelor funciare n formare, foarte lente, cele mai puin dinamice, fiind regiunile Sud-Vest (0,2%) i Sud (0,3%), iar cea mai dinamic fiind Regiunea Vest (2,6%) care se ncadreaz n categoria pieelor funciare moderate;

- Regiunea de Vest realizeaz 26% din tranzaciile funciare pe ar, concentrnd 37,9% din valoarea tranzaciilor funciare i avnd suprafaa medie pe o tranzacie cea mai mare de 3,0 ha;

- preul mediu de vnzare a terenurilor agricole extravilane, la nivel naional, este de 10,4 mil. lei pe hectar, cu variabiliti mari ntre 15,6 mil. lei n Regiunea Sud i 6,5 mil. lei n Regiunea Sud-Vest, excepie fcnd Regiunea Bucureti cu 87,0 mil. lei pe ha;

- dimensiunea medie a unei tranzacii este de 1,7 ha i oscileaz ntre 0,9 ha n jurul Bucuretiului i 1,5 ha n Sud i Sud-Est, excepie fcnd, aa cum s-a menionat, Regiunea Vest cu 3,0 ha.

Cele cteva concluzii prefigureaz ideea unei piee funciare pentru terenurile agricole din extravilan, la nivel naional, n dezvoltare, cu evoluii zonale uneori foarte dinamice, strns legate de politica social-economic de dezvoltare, de presiunea demografic a zonelor rurale, de ritmul de dezvoltare a agriculturii i de dezvoltarea rural, precum i de conjunctura euroregional n care ne vom afla.

2. Analiza pieei funciare a terenurilor intravilane din mediul rural

Un alt segment foarte important al pieei funciare l constituie tranzaciile din intravilanul localitilor.

Motivaia acestui segment de pia este total diferit de piaa terenurilor extravilane, ntruct vnzrile i cumprrile de terenuri din cadrul localitilor au n principal drept scop viitoare investiii n locuine sau alte folosine precum construcii, anexe, curi i evident organizare de grdini cu folosine multiple, legumicultur, pomicultur, viticultur,


floricultur, aranjamente peisagiste sau chiar terenuri de recreere i sport. La acestea se adaug presiuni importante, pentru scoaterea terenurilor din circuitul agricol, determinate de tendina extinderilor de construcii pentru alte folosine, mai ales economice.

Reeaua de localiti din Romnia se compune din 268 de orae i municipii, 2698 de comune i 13089 de sate, revenind n mediu pe localitate rural o suprafa agricol total, n extravilan i intravilan, de 940 ha, din care 595 ha sunt terenuri arabile. n general, doar cca 10% din suprafaa total a unei comune se regsete n intravilan. Aceste terenuri sunt puternic ancorate n condiia social a localitilor rurale. Dar, dezvoltarea excesiv a localitilor din zonele de es i de cmpie, precum i rsfirarea localitilor din zonele de deal i mai puin de munte, a atras dup sine cuprinderea n vetrele de sat a ntinse spaii de folosin agricol, grdini, livezi i chiar vii, cu sau fr construcii, de multe ori loturi de terenuri mari de peste un hectar, cu folosin pentru culturile de cmp. Toate aceste disponibiliti constituie rezerve poteniale pentru piaa special a terenurilor din intravilanul localitilor rurale.

n ase ani de la intrarea n vigoare a Legii 54/1998, n Romnia s-au ncheiat 232.162 contracte de vnzare-cumprare de terenuri n intravilanul localitilor rurale, tranzacionndu-se 68.658 ha, reprezentnd n medie pe tranzacie 2957 m.p., la un pre mediu multianual de 13900 lei/m.p., valoarea total a tranzaciilor fiind de 9530 miliarde lei.

Informativ nivelul pieelor funciare intravilane, pe regiuni de dezvoltare, sunt prezentate n tabele, dup cum urmeaz:

- tabelul 10, Regiunea de Nord Est - tabelul 11, Regiunea de Sud Est - tabelul 12, Regiunea de Sud - tabelul 13, Regiunea de Sud Vest - tabelul 14, Regiunea de Vest - tabelul 15, Regiunea de Nord Vest - tabelul 16, Regiunea Centru - tabelul 17, Regiunea Bucureti - tabelul 18, analiza comparativ ntre regiuni Analiznd informaiile tabelate, prezentate anterior, referitor la

piaa funciar a terenurilor intravilane din mediul rural, tragem urmtoarele concluzii:

- piaa cea mai activ este n Regiunea de Nord Est, aceasta realiznd 31,5% din numrul total de tranzacii ncheiate la nivel de ar, tranzacionnd 33,5% din suprafaa total vndut;


- piaa cea mai puin activ este n Regiunea Centru cu 3,9% din numrul total de tranzacii, tranzacionnd doar 3,8% din suprafaa total vndut;

- 70,8% din numrul total de acte de vnzare-cumprare s-au ncheiat n trei regiuni (Nord-Est, Sud-Est i Sud), tranzacionnd 65,7% din ntreaga suprafa vndut;

- preul mediu multianual de vnzare pe ar, pentru terenurile din intravilan, a fost de 13900 lei/m.p. cu o mare variabilitate, cuprins ntre 81700 lei/m.p. n Regiunea Bucureti, urmat de Regiunea de Sud cu 16.100 lei/mp i Regiunea de Nord Est cu 7.600 lei/mp sau Regiunea de Sud Vest cu 7.300 lei/mp;

- dimensiunea medie a terenului tranzacionat a fost la nivelul rii de 2.957 mp cu o variabilitate cuprins ntre 2.166 mp n Regiunea de Sud Est i 4.370 mp n Regiunea de Nord Vest;

- numrul de tranzacii din intravilan au fost relativ egale cu numrul de tranzacii din extravilan, la nivelul ntregii ri;

- suprafaa intravilan tranzacionat a fost de 4,8 ori mai mic dect suprafaa vndut n extravilan;

- preul mediu n intravilan este, la nivel de ar, de 12,4 ori mai mare;

- suprafaa medie a terenului pe o tranzacie vndut n intravilan a fost de 4,7 ori mai mic dect suprafaa medie tranzacionat n extravilan.

Tabel 10 Piaa funciar pentru terenurile din intravilan n Regiunea de

dezvoltare Nord-Est, n perioada 1 iulie 1998 30 septembrie 2004

Nr. crt Judeul

Cont

ract

e v

nzar

e-cu

mp

rare

nch

eiat

e - n

r -

Supr

afa

a tra

nzacio

-na

t to

tal

- ha

-

Supr

afa

a tra

nzacio

-na

t m

edie

anu

al

- ha

-

Valo

area

tra

nzacii

lor t

otal

m

il. le

i

Pre

med

iu

mul

tianu

al

mil.

lei/h

a

Supr

afa

a m

edie

pe

tranz

acie

- m

p -

I Regiunea Nord-Est 73.217 22.992 3.679 1.738.333 76 3.140

1 Bacu 20.751 5.047 808 914.946 181 2.432 2 Botoani 12.771 5.205 833 79.546 15 4.076 3 Iai 13.105 3508 561 202.069 58 2.677 4 Neam 8.182 2.004 321 268.796 134 2.450 5 Suceava 14.587 6.072 972 227.118 37 4.163 6 Vaslui 3.821 1.156 185 45.858 40 3.025 Sursa: [17]



dezvoltare Sud-Est, n perioada 1 iulie 1998 30 septembrie 2004

Nr. crt Judeul

Cont

ract

e v

nzar

e-cu

mp

rare

nch

eiat

e - n

r -

Supr

afa

a tra

nzacio

nat

tota

l - h

a -

Supr

afa

a tra

nzacio

-nat

med

ie a

nual

- ha

-Va

loar

ea

tranz

acii

lor t

otal

m

il. le

i

Pre

m

ediu

mul

tianu

al

mil.

lei/h

a

Supr

afa

a m

edie

pe

tranz

acie

- m

p -

II Regiunea Sud-Est 41.880 9.070 1.451 995.381 110 2.166

1 Brila 2.449 525 84 60.826 116 2.144 2 Buzu 8.622 1.955 313 101.104 52 2.267 3 Constana 6.116 1.250 200 459.668 368 2.044 4 Galai 6.904 1.571 251 98.548 63 2.275 5 Tulcea 3.453 700 112 74.540 106 2.027 6 Vrancea 14.336 3.069 491 200.695 65 2.141

Sursa: [17]

Tabel 12 Piaa funciar pentru terenurile din intravilan n Regiunea de dezvoltare Sud, n perioada 1 iulie 1998 30 septembrie 2004

Nr. crt Judeul

Cont

ract

e v

nzar

e-cu

mp

rare

nch

eiat

e -

nr -

Supr

afa

a tra

nzacio

nat

tota

l - h

a -

Supr

afa

a tra

nzacio

-na

t m

edie

anu

al

- ha

-

Valo

area

tran

zac

iilor

to

tal

mil.

lei

Pre

med

iu

mul

tianu

al m

il.le

i/ha

Supr

afa

a m

edie

pe

tranz

acie

- m

p -

III Regiunea Sud 49.336 13.059 2.089 2.103.517 161 2.647

1 Arge 5.493 2.782 445 108.113 39 5.065 2 Clrai 1.452 434 69 16.303 38 2.989 3 Dmbovia 16.597 4.128 660 807.339 196 2.487 4 Giurgiu 3.372 743 119 66.334 89 2.203 5 Ialomia 2.260 383 61 35.705 93 1.695 6 Prahova 17.501 3.911 626 1.048.486 268 2.235 7 Teleorman 2.661 678 108 21.237 31 2.548

Sursa: [17]


Tabel 13

Piaa funciar pentru terenurile din intravilan n Regiunea de Dezvoltare Sud-Vest, n perioada 1 iulie 1998 30 septembrie 2004

Nr. crt Judeul

Cont

ract

e v

nzar

e-cu

mp

rare

nch

eiat

e - n

r -

Supr

afa

a tra

nzacio

-na

t to

tal

- ha

-

Supr

afa

a tra

nzacio

-na

t m

edie

anu

al

- ha

-

Valo

area

tran

zac

iilor

to

tal

mil.

lei

Pre

med

iu m

ultia

nual

m

il.le

i/ha

Supr

afa

a m

edie

pe

tranz

acie

- m

p -

IV Regiunea Sud-Vest 25.682 10.475 1.676 762.233 73 4.079

1 Dolj 4.309 1.164 186 33.103 28 2.701 2 Gorj 2.527 1.263 202 69.228 55 4.998 3 Mehedini 2.236 583 93 10.834 19 2.607 4 Olt 8.954 1.973 316 83.767 42 2.203 5 Vlcea 7.656 5.492 879 565.301 103 7.173

Sursa: [17]

Tabel 14 Piaa funciar pentru terenurile din intravilan n Regiunea de Dezvoltare Vest, n perioada 1 iulie 1998 30 septembrie 2004

Nr. crt

Judeul

Cont

ract

e v

nzar

e-cu

mp

rare

nch

eiat

e - n

r -

Supr

afa

a tra

nzacio

-na

t to

tal

- ha

-

Supr

afa

a tra

nzacio

-na

t m

edie

anu

al

- ha

-

Valo

area

tran

zac

iilor

to

tal

mil.

lei

Pre

med

iu m

ultia

nual

m

il.le

i/ha

Supr

afa

a m

edie

pe

tranz

acie

- m

p -

V Regiunea Vest 10.089 2.734 437 409.951 150 2.710 1 Arad 581 246 39 7.314 30 4.234 2 Cara-Severin 440 315 50 7.944 25 7.159 3 Hunedoara 859 306 49 10.061 33 3.562 4 Timi 8.209 1.867 299 384.632 206 2.274

Sursa: [17]


Tabel 15 Piaa funciar pentru terenurile din inxtravilan n Regiunea de

Dezvoltare Nord - Vest, n perioada 1 iulie 1998 30 septembrie 2004

Nr. crt Judeul

Cont

ract

e v

nzar

e-cu

mp

rare

nch

eiat

e - n

r -

Supr

afa

a tra

nzacio

-na

t to

tal

- ha

- Su

praf

aa

tranz

acio

-na

t m

edie

anu

al

- ha

- Va

loar

ea

tranz

acii

lor t

otal

m

il. le

i Pr

e m

ediu

m

ultia

nual

m

il.le

i/ha

Supr

afa

a m

edie

pe

tranz

acie

- m

p -

VI Regiunea Nord-Vest 10.926 4.775 76 642.434 135 4.370

1 Bihor 3.410 2.364 378 294.620 125 6.933

2 Bistria-Nsud 730 325 52 46.200 142 4.452

3 Cluj 2.909 327 52 161.438 493 1.124 4 Maramure 1.738 641 103 73.587 115 3.688 5 Satu Mare 549 329 53 4.745 14 5.993 6 Slaj 1.590 789 126 61.844 78 4.962

Sursa: [17]


dezvoltareCentru, n perioada 1 iulie 1998 30 septembrie 2004

Nr. crt Judeul

Cont

ract

e v

nzar

e-cu

mp

rare

nch

eiat

e - n

r -

Supr

afa

a tra

nzacio

-na

t to

tal

- ha

-

Supr

afa

a tra

nzacio

-na

t m

edie

anu

al

- ha

-

Valo

area

tra

nzacii

lor t

otal

m

il. le

i

Pre

med

iu

mul

tianu

al

mil.

lei/h

a

Supr

afa

a m

edie

pe

tranz

acie

- m

p -

VII Regiunea Centru 9.079 2.579 41 449.685 174 2.841

1 Alba 1.392 394 63 50.693 129 2.830 2 Braov 1.533 381 61 177.457 466 2.485 3 Covasna 1.294 400 64 32.149 81 3.091 4 Harghita 2.842 582 93 123.610 212 2.048 5 Mure 1.092 449 72 55.827 124 4.112 6 Sibiu 926 373 60 9.949 27 4.028

Sursa: [17]



Dezvoltare Bucureti, n perioada 1 iulie 1998 30 septembrie 2004

Nr. crt Judeul

Cont

ract

e v

nzar

e-cu

mp

rare

nch

eiat

e - n

r -

Supr

afa

a tra

nzacio

-na

t to

tal

- ha

-

Supr

afa

a tra

nzacio

-na

t m

edie

anu

al

- ha

-

Valo

area

tra

nzacii

lor t

otal

m

il. le

i

Pre

med

iu

mul

tianu

al m

il.le

i/ha

Supr

afa

a m

edie

pe

tranz

acie

- m

p -

VIII Ilfov 10.021 2.561 410 1.778048 694 2.557

MunicipiulBucureti 1.932 413 66 650.946 1.575 2.138

Total 11.953 2.974 476 2.428.994 817 2.448 Sursa: [17]

Tabel 18 Piaa funciar pentru terenurile din intravilan n Romnia, pe Regiuni

de Dezvoltare, n perioada 1 iulie 1998 30 septembrie 2004

Nr. crt Judeul

Cont

ract

e v

nzar

e-cu

mp

rare

nch

eiat

e - n

r -

Supr

afa

a tra

nzacio

-na

t to

tal

- ha

-

Supr

afa

a tra

nzacio

-na

t m

edie

anu

al

- ha

-

Valo

area

tra

nzacii

lor t

otal

m

il. le

i

Pre

med

iu

mul

tianu

al m

il.le

i/ha

Supr

afa

a m

edie

pe

tranz

acie

- m

p -

I Nord Est 73.217 22.992 3.679 1.738.333 76 3.140 II Sud Est 41.880 9.070 1.451 995.381 110 2.166 III Sud 49.336 13.059 2.089 2.103.517 161 2.647 IV Sud Vest 25.682 10.475 1.676 762.233 73 4.079 V Vest 10.089 2.734 437 409.951 150 2.710 VI Nord Vest 10.926 4.775 76 642.434 135 4.370 VII Centru 9.079 2.579 41 449.685 174 2.841 VIII Bucureti 11.953 2.974 476 2.428.994 817 2.448 Total ar 232.162 68.658 10.985 9.530.528 139 2.957

Sursa: [17]

Grupnd judeele dup ncadrarea pe zone de fertilitate, constatm o puternic corelaie invers ntre preul de vnzare a terenului i zona de fertilitate. Astfel, cu ct fertilitatea este mai mare cu att preul pmntului este mai redus, aspect care induce concluzia c n momentul actual


agricultura nc nu este atractiv, ntruct aceste terenuri, dei foarte bune, se vnd cu preurile cele mai mici (tab. 19).

Tabel 19 Corelaia dintre zona de fertilitate i preul pmntului n tranzaciile

ncheiate n perioada 1998 2002

Zona de fertilitate Denumirea zonei Preul de

tranzacionare (mil.lei/ha)

Zona I Cmpia Romn 4,6 Zona II Cmpia de Vest 7,4 Zona III Podi 8,8 Zona IV Dealuri 11,8 Zona V Coline i piemontan 15,7 Sursa: [1, p. 223]

Este de presupus c n timp, prin ameliorarea mediului de afaceri

din agricultur, prin dezvoltarea pieelor de produse agroalimentare, prin dezvoltarea sistemelor de creditare i de finanare a agriculturii, precum i prin modernizarea i eficientizarea agriculturii, preul pmnturilor fertile va crete foarte mult, raportul pre-fertilitate urmnd s intre n normalitate.

Aceste cteva constatri arat existena unei interdependene ntre piaa funciar pentru terenurile agricole din extravilanul i intravilanul localitilor rurale din Romnia, determinate i de existena altor elemente precum: presiunea demografic, dezvoltarea infrastructurilor, gradul de dezvoltare economico-social, influena structurilor urbane, existena i ntreinerea actualizat a planului urbanistic general (PUG), a planului de amenajare teritorial (PAT), a planului urbanistic zonal (PUZ) i a cadastrului general al localitii.

3. Micarea de terenuri prin donaii i cumprri de teren de ctre persoane fizice strine, cu cetenie romn

Piaa funciar cuprinde n totalitatea sa ntreaga micare de terenuri, indiferent de categoriile, folosinele i amplasamentul acestora, indiferent de proprietar sau de modul de transmitere a terenurilor. n fond, piaa funciar cuprinde, la nivel naional, ntreaga mas de terenuri care i-au schimbat proprietarii la un moment dat.

Din acest punct de vedere, este necesar s completm cuprinderea pieei funciare din Romnia i cu alte categorii de transferuri de teren, cu sau fr plat, altele dect cele prezentate pn acum:

- piaa funciar a terenurilor urbane intravilane i extravilane;


- piaa funciar a terenurilor rurale neagricole intravilane i extravilane;

- piaa funciar a terenurilor silvice i cu ape; - piaa funciar a terenurilor cumprate de persoane fizice strine

cu cetenie romn; - micarea de terenuri prin donaii; - schimbul de terenuri; - transferuri de terenuri din domeniul public al statului n domeniul

privat al statului i invers; - transferuri sau vnzri de terenuri, cu sau fr plat, din domeniul

privat al statului n proprietate privat i invers; - exproprierea terenurilor proprietate privat n interes public; - proceduri speciale de transfer al proprietii, altele dect cele

prezentate; - regimuri speciale de administrare a terenurilor proprietate privat,

altele dect cele care decurg, n mod natural, prin exprimarea voinei proprietarului;

- regimul terenurilor prsite i vacante; - regimul terenurilor noi sau disprute; - mproprietrirea cu terenuri; - executri silite patrimoniale i ipotecare; - confiscri de terenuri; - alte cazuri speciale de transfer al proprietii. Iat deci ct de complex este structura global a pieei funciare.

Caracteristica unitar care unete aceste segmente ale pieii funciare o reprezint transferul integral de proprietate, cu toate prerogativele legale: dreptul de folosin (usus), dreptul de a culege fructele (fructus) i dreptul de dispoziie (abusus). Complementar pieei funciare este piaa funciar de servicii constituit din terenuri arendate, concesionate, nchiriate, mprumutate, lucrate n dijm, lucrate n parte, luate n locaii, cedate spre administrare, cu sau fr plat, altor persoane fizice sau juridice. Aceste terenuri se supun procesului de cedare limitat a dreptului de proprietate, transmindu-se dreptul de folosin (usus) i uneori i dreptul de a culege fructele (fructus), dar niciodat nu se transmite i dreptul de dipoziie (abusus), ntruct aceasta ar nsemna transferul integral al prerogativelor dreptului de proprietate, iar acest act s-ar ncadra n cuprinderea pieei funciare propriuzise i nu n piaa funciar de servicii.

n fond complexitatea pieei funciare propriuzise n complementaritate cu piaa funciar de servicii cuprinde totalitatea strilor particulare n care se afl terenurile din Romnia, ca element central al avuiei naionale.


Ignorarea unora din componentele patrimoniului funciar, fie chiar i un segment minor, poate atrage dup sine grave prejudicii sociale, de mediu, economice sau chiar internaionale i geopolitice.

Revenind la piaa funciar propriuzis sau de servicii, aceasta practic se constituie din multitudinea de terenuri, dintr-un areal dat, din anumit interval de timp, pentru care s-a transmis, integral sau parial, prerogativele dreptului de proprietate.

Studiul pieei funciare de servicii este un demers de sine stttor, deosebit de laborios, dar care nu face obiectul demersului de fa.

Studiul ntreprins se refer la piaa funciar a terenurilor agricole din mediul rural. Pentru acesta se cade s completm analiza pieei funciare i cu studiul donaiilor de terenuri i cu vnzrile de terenuri ctre persoane fizice strine cu cetenie romn.

Premergtor aplicrii Legii 54/1998, donaia de terenuri a constituit o cale de transmitere integral a dreptului de proprietate. Acest proces nu poate fi considerat ca o component a pieei funciare, ntruct transferul nu se realiza n baza unui pre negociat ntre pri, ci se realiza n mod gratuit sau cu anumite clauze. Schimbarea proprietarului reine totui i terenurile donate n sfera de completare a pieei funciare, cu att mai mult cu ct, nainte de apariia legii privind circulaia juridic a terenurilor, dei nu existau reglementri exprese privind transmiterea terenurilor prin acte de vnzare-cumprare, acestea se transmiteau legal prin acte de donaii. Nu putem ti care este dimensiunea oneroas care a stat n spatele fiecrei donaii, ns bnuim c este o cale legal de splare a banilor i o supap a economiei subterane prin piaa funciar, dar n acelai timp este o important cale de regularizare a unor presiuni sociale interne, n special n familii, ca raporturi ntre vii, pentru a permite constituirea nucleelor familiale tinere, autonome.

Cifric, micarea de terenuri prin donaii, dar i cumprrile de terenuri n extravilan de ctre persoane fizice strine, dar cu cetenie romn, sunt prezentate pe regiuni n tabelele:

- tabelul 20, Regiunea de Nord Est - tabelul 21, Regiunea de Sud Est - tabelul 22, Regiunea de Sud - tabelul 23, Regiunea de Sud Vest - tabelul 24, Regiunea de Vest - tabelul 25, Regiunea de Nord Vest - tabelul 26, Regiunea Centru - tabelul 27, Regiunea Bucureti - tabelul 28, analiza comparativ ntre regiuni


n peste ase ani de la intrarea n vigoare a Legii 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, chiar dac piaa funciar s-a liberalizat, donaiile de terenuri continu s reprezinte o cale activ de transfer de proprietate asupra terenurilor. n intravilan, la nivel naional, s-au nregistrat n ase ani 22973 acte de donaii prin care s-au transferat 8183 ha de teren. Situaia cea mai activ este n Moldova i Muntenia unde s-au ncheiat 77,8% dintre actele de donaie transferndu-se 89,6% din terenurile donate. O situaie aparte o regsim n Regiunea de Nord-Est, n care, doar patru judee ( Bacu, Suceava, Botoani i Iai) au nchiat 36% din numrul total de acte de donaie la nivelul ntregii ri, reprezentnd 41,9% din terenurile donate.

Tabel 20

Micarea de terenuri prin donaii i cumprare de ctre persoane fizice n Regiunea Nord Est

Donaii

Intravilan Extravilan

Cumprri de teren n extravilan de ctre

persoane fizice strine cu cetenie romn Nr.

crt. Judeul Numr acte nr.

Supr. donat

ha

Numr acte nr.

Supr. donat

ha

Numr persoane

nr.

Supraf. cumpra

t ha

Supr. medie a tranzac.

ha

I Regiunea Nord-Est 9422 3862 7470 4914 84 944 11,2

1 Bacu 2478 854 2150 1127 15 191 12,72 Botoani 1701 883 1179 1027 11 22 2,03 Iai 1582 592 1214 626 10 189 18,94 Neam 499 203 304 193 16 258 16,15 Suceava 2507 1097 1731 1150 26 168 6,56 Vaslui 655 233 892 791 6 116 19,3Sursa: [17]


Tabel 21

Micarea de terenuri prin donaii i cumprare de ctre persoane fizice n Regiunea Sud Est

Donaii





Supr. donat

ha

Numr acte nr.

Supr. donat

ha

Numr persoane

nr.

Supraf. cumpra

t ha


ha

II Regiunea Sud-Est 3664 1008 5246 6769 77 890 11,6

1 Brila 234 38 294 608 11 452 41,12 Buzu 1145 394 1211 1068 5 13 2,63 Constana 455 146 892 2329 19 53 2,84 Galai 1242 274 1347 1085 6 169 28,25 Tulcea 232 53 581 775 3 1 0,36 Vrancea 356 103 921 904 33 202 6,1Sursa: [17]

Tabel 22 Micarea de terenuri prin donaii i cumprare de ctre persoane fizice

n Regiunea Sud Donaii





Supr. donat

ha

Numr acte nr.

Supr. donat

ha

Numr persoane

nr.

Supraf. cumpra

t ha


ha

III Regiunea Sud 2818 1023 3867 4849 125 483 3,9

1 Arge 564 419 256 278 75 64 0,92 Clrai 294 55 377 229 12 77 6,43 Dmbovia 594 184 697 495 17 32 1,94 Giurgiu 150 66 168 147 2 245 122,55 Ialomia 133 25 217 395 3 14 4,76 Prahova 487 100 164 137 5 5 1,07 Teleorman 596 174 1988 3168 11 46 4,2Sursa: [17]



n Regiunea Sud Vest Donaii





Supr. donat

ha

Numr acte nr.

Supr. donat

ha

Numr persoane

nr.

Supraf. cumpra

t ha


ha

IV Regiunea Sud-Vest 4267 1283 3178 2748 48 688 14,3

1 Dolj 532 189 837 741 14 222 15,92 Gorj 2013 421 502 238 0 0 -3 Mehedini 252 71 604 624 9 388 43,14 Olt 766 241 1157 955 14 61 4,45 Vlcea 704 361 78 190 11 17 1,5Sursa: [17]

Tabel 24

Micarea de terenuri prin donaii i cumprare de ctre persoane fizice n Regiunea Vest Donaii





Supr. donat

ha

Numr acte nr.

Supr. donat

ha

Numr persoane

nr.

Supraf. Cump-

rat ha

Supr. medie a tranzac

ha

V Regiunea Vest 450 298 2303 4037 520 18068 34.7

1 Arad 17 2 414 551 211 1094 5.2

2 Cara-Severin 108 56 320 325 36 317 8.8

3 Hunedoara 174 59 130 50 9 60 6.7 4 Timi 151 181 1439 3111 264 16597 62.9 Sursa: [17]



n Regiunea Nord Vest Donaii





Supr. donat

ha

Numr acte nr.

Supr. donat

ha

Numr pers nr.

Supraf. cumprat

ha

Supr. medie a tranzac

ha

VI Regiunea Nord-Vest 1368 262 1645 1088 324 1095 3,4

1 Bihor 198 94 245 297 54 482 8,92 Bistria-Nsud 29 9 262 104 24 87 3,63 Cluj 904 38 847 535 97 207 2,14 Maramure 53 38 74 31 8 22 2,85 Satu Mare 9 18 12 26 135 242 1,86 Slaj 175 65 205 95 6 55 9,2Sursa: [17]


n Regiunea Centru Donaii





Supr. donat

ha

Numr acte nr.

Supr. donat

ha

Numr persoane

nr.

Supraf. cumpra

t ha


ha

VII Regiunea Centru 454 289 1883 2565 2831 2940 1,0

1 Alba 95 32 215 126 60 122 2,02 Braov 115 33 271 584 108 536 5,03 Covasna 62 26 123 182 6 64 10,74 Harghita 71 51 163 171 53 165 3,15 Mure 70 126 113 271 2 10 5,06 Sibiu 41 21 998 1231 2602 2043 0,8Sursa: [17]


Tabel 27

Micarea de terenuri prin donaii i cumprare de ctre persoane fizice n Regiunea de Dezvoltare Bucureti

Donaii





Supr. donat

ha

Numr acte nr.

Supr. donat

ha

Numr persoane

nr.

Supraf. cumpra

t ha


ha VIII Bucureti 530 158 354 218 30 66 3,3

Municipiul Bucureti 79 3 - - - - -

VIII Ilfov 451 155 354 218 30 66 3,3

Sursa: [17]


pe Regiuni de Dezvoltare Donaii





Supr. donat

ha

Numr acte nr.

Supr. donat

ha

Numr persoane

nr.

Supraf. cumpra

t ha


ha I Nord Est 9422 3862 7470 4914 84 944 11,2II Sud Est 3664 1008 5246 6769 77 890 11,6III Sud 2818 1023 3867 4849 125 483 3,9IV Sud Vest 4267 1283 3178 2748 48 688 14,3V Vest 450 298 2303 4037 520 18068 34,7VI Nord Vest 1368 262 1645 1088 324 1095 3,4VII Centru 454 289 1883 2565 2831 2940 1,0VIII Bucureti 530 158 354 218 30 66 3,3

Total ar 22973 8183 25946 27188 4039 25174 6,2Sursa: [17]


Regimul cel mai redus de donaii l au Regiunile de Vest i Centru, care mpreun au ncheiat doar 3,9% din actele de donaie de la nivelul ntregii ri, transfernd doar 7,1% din terenurile donate. Dimensiunea medie pe ar a unui teren donat este de 3562 m.p., cu oscilaii mari ntre Regiuni cuprinse ntre 1915 m.p. n Nord-Vest i 6622 m.p. n Vest.

n extravilan s-au ncheiat 25946 de acte de donaii, transferndu-se27188 ha, pe primul loc aflndu-se Regiunea Nord-Est, iar pe ultimul loc Regiunea de Nord-Vest. Mrimea medie a proprietii donate a fost de 1,05 ha, oscilnd ntre 1,75 ha n Vest i 0,66 ha n Nord-Est i Nord-Vest.

Variabilitatea regimului donaiilor de terenuri este foarte mare, cu diferene relevante mai ales ntre judee. De exemplu, judeul Bacu a ncheiat 2150 de acte de donaie, iar judeul Satu Mare numai 12 acte.

n general, se remarc faptul c frecvena donaiilor este mult mai ridicat n zonele din estul i sudul rii, dar cu o dimensiune medie mai mic a terenurilor donate. Acest aspect este corelat att cu presiunea demografic a zonei, dar i cu tradiia n materie de ataament fa de pmnt. n Ardeal sunt mult mai puine donaii, dar acestea au o dimensiune mai mare.

Pe viitor aceast form de transfer a dreptului de proprietate funciar va cpta o uoar cretere, dac va fi protejat n mod corespunztor, prin nlesniri fiscale i prin proceduri specifice de aprare a dreptului de proprietate asupra donaiilor. Acest aspect este necesar ntruct transferul de terenuri ntre vii, n familie, este un excelent mijloc de reducere a tensiunilor sociale, de cretere a eficienei utilizrii terenurilor, dar i de cretere a dimensiunii medii a proprietii i prin aceasta a exploataiei agricole. Singurul semn de ntrebare rmne la nivelul corectitudinii practicrii actului de donaie n afara familiei, unde pot interveni factori subiectivi, de natur speculativ sau chiar nelegal.

Un alt aspect al analizei se rsfrnge i asupra cumprrii de terenuri de ctre persoane fizice strine, cu cetenie romn. Acetia au cumprat 25174 ha de teren, prin 4039 tranzacii, revenind n medie 6,2 ha pe tranzacie. ntr-o situaie de excepie se afl Regiunea de Vest, prin judeul Timi, n care prin 264 tranzacii s-au vndut 16597 ha de teren, n medie cte 62,9 ha pe tranzacie. Aspectul este inedit prin faptul c au aprut proprieti funciare foarte mari, care n general dac fac obiectul unor tranzacii acestea se vnd n ntregime. Strinii de regul cumpr proprieti mari, avnd ca scop practicarea agriculturii performante, pe terenuri bune sau foarte bune, aflate n zonele de maxim favorabilitate. Judeele cu proprietile medii cele mai mari vndute ctre strini au fost: Giurgiu (122,5ha), Mehedini (43,1 ha), Brila (41,1 ha), Galai (28,2 ha), Vaslui (19,3 ha) i Iai ( 18,9 ha).


Statisticile oficiale nu fac referire la valoarea pmntului tranzacionat, acesta intuim c a fost mult mai ridicat dect preurile medii pe hectar practicate pe terenurile extravilane, apropiindu-se cel puin de valorile minime de pia, de pe piaa din unele ri ale Uniunii Europene.

Pe viitor aceast categorie de cumprtori se va mri, ntruct investiia n pmnt este un demers foarte eficient, mai ales pe termen lung i cnd nivelul preurilor curente sunt foarte reduse.

Problema se va complica prin deschiderea pieei funciare ctre exterior, dup intrarea Romniei n Uniunea European, ntruct, chiar dac va fi o conduit relativ restrictiv pentru cumprtorii strini de terenuri, persoane fizice sau juridice, acetia vor intra n conflict cu presiunea social din Romnia, cumprarea de terenuri diminund sursa de existen sau chiar de subzisten pentru un segment nc ridicat de populaie. De altfel, terenurile vndute persoanelor fizice strine cu cetenie romn nseamn echivalentul a cca 11000 de proprieti funciare medii, reprezentnd sursa de subzisten pentru cca 35000 de persoane. Evident raionamentul este pur formal, ntruct vnzrile s-au cantonat n sfera terenurilor cu valene pentru producia agricol comercial, dar amplificarea acestui segment de pia poate genera, aa cum s-a menionat, probleme mai complicate.

4. Analiza pieei funciare n judeul Iai Ca studiu de caz, s-a considerat oportun analizarea pieei funciare

la nivelul unui jude, pentru a nelege fenomenologic formarea i funcionare pieelor funciare locale, de altfel singurele piee funciare reale. O astfel de analiz se face n general la nivelul de baz a unei uniti administrative locale, municipiu, ora sau comun, fr a putea cobor la nivel de sat, pentru c aceste localiti nu au calitatea de entitate autonom a administraiei publice locale, ci este parte component, n evidena comunelor, care sunt singurele entiti care in evidene i consemneaz micrile de terenuri, inclusiv prin acte de vnzare-cumprare. Pentru analiz s-a selectat judeul Iai aflat n Regiunea de Dezvoltare Nord-Est, iar din cele 85 de comune s-a luat zona periurban a municipiului Iai, care cuprinde 8 comune (tab. 29 i tab. 30).

n perioada analizat, n judeul Iai, s-au ncheiat 7024 contracte de vnzare-cumprare pentru terenurile extravilane din mediul rural i s-au tranzacionat 7647 ha, la un pre mediu de 12,3 mil/ha. Zona periurban a municipiului Iai a avut o pia funciar mult mai activ, ncheind 22,8% dintre contracte, cu vnzarea a 17,6% din totalul terenului tranzacionat la nivelul judeului. Preul mediu periurban de tranzacionare a fost de 27,5 mil. lei/ha, cu oscilaii mari ntre comuna Popricani (9,2 mil. lei/ha) i comuna Brnova (138,7 mil. lei/ha).


Piaa funciar n comunele Brnova i Miroslava se ncadreaz deja n rndul pieelor moderate cu un ritm mediu anual tranzacionat de 2,8% i respectiv 2,5% din suprafaa arabil total a comunei.

Tabel 29

Piaa funciar pentru terenurile din extravilan din zona periurban a municipiului Iai tranzacionat n perioada 1 iulie 1998 30

septembrie 2004

Nr crt Comuna

Cont

ract

e v

nzar

e-cu

mp

rare

nch

eiat

e - n

r -

Supr

afa

a tra

nzacio

-na

t to

tal

- ha

- Su

praf

aa

tranz

acio

-na

t m

edie

anu

al

- ha

- Va

loar

ea tr

anza

ciil

or

tota

l m

il. le

i

Pre

med

iu m

ultia

nual

m

il.le

i/ha

Ritm

anu

al d

e tra

nzacio

nare

%

Su

praf

aa

med

ie p

e tra

nzacie

- h

a -

1 Aroneanu 95 112 15 2788 25,0 0,9 1,2 2 Holboca 90 75 14 1210 16,1 0,5 0,8 3 Tometi 124 61 20 1500 24,7 1,8 0,5 4 Brnova 174 126 28 17470 138,7 2,8 0,7 5 Ciurea 128 108 20 1532 14,3 1,2 0,8 6 Miroslava 653 509 104 9166 18,0 2,5 0,8 7 Rediu 231 235 37 2322 9,9 1,5 1,0 8 Popricani 106 122 17 1118 9,2 0,4 1,2

Zona periurban 1601 1348 255 37106 27,5 1,4 0,8

Jud. Iai 7024 7647 1124 94199 12,3 0,5 1,1 Sursa: [18]


Tabel 30 Piaa funciar pentru terenurile din intravilan din zona periurban a

municipiului Iai tranzacionat n perioada 1 iulie 1998 30 septembrie 2004

Nr crt Judeul

Cont

ract

e v

nzar

e-cu

mp

rare

nch

eiat

e - n

r -

Supr

afa

a tra

nzacio

-na

t to

tal

- ha

-

Supr

afa

a tra

nzacio

-na

t m

edie

anu

al

- ha

-

Valo

area

tra

nzacii

lor t

otal

m

il. le

i

Pre

med

iu

mul

tianu

al

mil.

lei/h

a

Supr

afa

a m

edie

pe

tranz

acie

- m

p -

1 Aroneanu 126 27 4,3 1366 51,0 2143 2 Holboca 99 18 2,9 2916 159,8 1818 3 Tometi 303 66 10,6 2857 43,3 2178 4 Brnova 1290 217 34,8 24155 111,3 1682 5 Ciurea 104 24 3,8 2190 91,3 2308 6 Miroslava 1427 243 38,9 59089 243,6 1703 7 Rediu 281 33 5,3 9561 285,7 1174 8 Popricani 95 12 1,9 2451 200,9 1263

Zona periurban 3725 640 102,4 104585 163,4 1718

Jud. Iai 13105 3507 561,1 202069 57,6 2676 Sursa: [18]

Dimensiunea medie a terenurilor tranzacionate n extravilanul zonei periurbane este de 0,8 ha fa de 1,1 ha pe jude.

n intravilan n judeul Iai s-au tranzacionat 561,1 ha de teren, prin 13105 contracte de vnzare-cumprare, la un pre mediu de 5760 lei/m.p. n schimb, n zona periurban s-au ncheiat 28,4% din contractele de vnzare-cumprare pentru terenurile din intravilan din jude, tranzacionndu-se 18,2% din suprafa, la un pre mediu de 16340 lei/m.p. n aceast zon, preurile au o variabilitate foarte mare, oscilnd ntre 4330 lei/m.p. n comuna Tometi i 28570 lei/m.p. n comuna Rediu. Dimensiunea medie a suprafeei tranzacionate n zona periurban este de 1718 m.p. fa de 2676 m.p. la nivelul judeului.

n sintez, piaa funciar local este puternic influenat de anumite elemente dintre care amintim:

- deprtarea de aezrile urbane, gradul de intensitate a pieei funciare crescnd cu apropierea fa de centrele urbane mari;


- dispoziia pe infrastructuri rutiere de calitate, de rang superior, naionale i internaionale mrete presiunea asupra preului mediu de vnzare;

- presiunea demografic ridicat intensific piaa funciar, dar micoreaz dimensiunea medie a terenurilor vndute;

- zonele periurbane se contureaz tot mai mult ca zone multifuncionale, caracterul agricol scade i crete caracterul habitaional, de agrement, de odihn, de agricultur de plcere i de alte activiti neagricole;

- zonele intravilane se caracterizeaz prin tranzacionri de suprafee reduse, ntre 1000 i 3000 mp, totui, suficiente pentru cas, acaret, curte, grdin i o mic livad i vie pentru consum propriu;

- piaa terenurilor extravilane este dubl ca numr de tranzacii fa de terenurile vndute n intravilan;

- n zonele periurbane pieele cele mai intense sunt determinate de sperana schimbrii folosinei agricole prin extindere PAT i PUG, mai ales pe artere rutiere importante;

- zonele habitaionale periurbane, caracterizate printr-un mediu natural ambiental de excepie, chiar fr infrastructurile necesare, constituie circumstane favorizante n activarea pieei funciare;

- piaa terenurilor agricole cu folosine pentru producia comercial este mai puin dezvoltat, fiind frnat de gradul mare de dispersare a parcelelor unei proprieti;

- fizionomia pieei funciare se schimb concentric, din ce n ce mai departe, spre zonele profund rurale, unde preurile terenurilor extravilane coboar la 3 5 mil.lei/ha, iar la terenurile din intravilan la 500 900 lei/mp;

- presiunea demografic, limitarea disponibilitilor funciare i suprapunerea generaiilor active pe nuclee familiare, din care numai prima generaie este titular de drept de proprietate, favorizeaz transferul prin donaii a unor seciuni de proprietate n cadrul familiei spre nucleele tinere, procedura fiind valabil n extravilan, dar mai ales n intravilan, pentru ntemeierea unei gospodrii;

- apar i aici uoare disponibiliti accidentale pentru vnzri de terenuri ctre persoane fizice strine cu cetenia romn.

n concluzie, putem meniona faptul c fizionomia pieei funciare difer foarte mult, n timp i spaiu, n funcie de o multitudine de elemente care particularizeaz fiecare zon n parte.

Diversitatea tipologic a pieelor difer fundamental, n funcie de folosin, amplasare n zone profund rurale, izolate i conjunctur, preurile oscilnd de la cteva sute de lei pe mp la 700 800 i chiar 1000 $/mp, n


plin centru al Bucuretiului sau pe Litoral, pentru un mic teren cu vad comercial de excepie, cu o diferen de valoare de 100.000 de ori ntre cele dou extreme.

Dei n analiz s-a cuprins doar piaa funciar a terenurilor agricole din intravilanul i extravilanul localitilor rurale, pe o perioad de 6 ani i un trimestru, se poate considera c piaa funciar romneasc a cptat deja o dimensiune impresionant.

Afirmaia se bazeaz pe urmtoarele argumente: - n perioada analizat s-au ncheiat 514.791 contracte de

vnzare-cumprare de teren, n intravilan i extravilan i acte de donaii, ceea ce presupune un numr dublu de entiti semnatare a actelor, ceea ce reprezint 24,1% din numrul exploataiilor agricole individuale care utilizeaz suprafee agricole i care, probabil, au fost participante la piaa funciar, ca vnztori sau cumprtori;

- suprafaa tranzacionat sau donat, din intravilan sau extravilan, se ridic la 526.414 ha teren agricol, reprezentnd aproape suprafaa total a judeului Vaslui sau depind suprafaa agricol total a judeului Arad;

- valoarea tranzacionat se ridic la 13.659 mild.lei fr a include terenurile vndute persoanelor strine sau valoarea terenurilor donate, sum care n total ar reprezenta aproximativ jumtate de miliard de dolari.

Dac acestea s-au putut ntmpla n doar ase ani, atunci putem considera c piaa funciar n Romnia va avea o evoluie deosebit, chiar imprevizibil, fapt ce presupune mult discernmnt n schiarea perspectivelor de dezvoltare a pieei funciare autohtone.

Surse de informare i documentare 1. Bohatere V. Studii i cercetri de economie rural. Tomul I.

Edit. Terra Nostra, Iai, 2003 2. *** - Codul de procedur civil. Edit. Alma, Galai, 1993 3. Duu M. Dicionar de drept privat. Edit. Mondan, Bucureti,

2002 4. Hanga V. Mic dicionar juridic. Edit. Lumina Lex, Bucureti,

1999 5. *** - H.G. 1278/2002 privind aprobarea normelor

metodologice pentru aplicarea OG nr. 36/2002 privind impozitele i taxele locale. M.O 875/04.12.2002

6. *** - Legea 18/1991, Legea fondului funciar. Republicat, M.O. nr. 1/1998


7. *** - Legea 16/1994, Legea arendrii. M.O. 91/07.04.1994 cu modificri prin Legea 58/1995

8. *** - Legea 33/1994 privind exproprierea pentru cauze de utilitate public. M.O. 139/02.06.1994

9. *** - Legea 34/1994 privind impozitul pe venitul agricol. M.O. 140/02.06.1994 abrogat prin OG 36/2002, M.O. 92/02.02.2002

10. *** - Legea nr. 7/1996, Legea cadastrului i publicitii imobiliare, M.O nr. 61/23.03.1996

11. *** - Legea 54/1998, Legea privind circulaia juridic a terenurilor, M.O. nr. 102/04.04.1998

12. *** - Ordin MAA/26/1994 privind aprobarea Normelor metodologice orientative de calcul al arendei. M.O. 183/19.07.1994, cu modificri prin Ordin MAA/51/1994 (M.O. 313/10.11.1994)

13. *** - Ordin MAPP< nr. 398/1998 privind aprobarea Metodologiei pentru calculul preului terenului, al chiriei, al contravalorii pierderii de cretere i al celorlalte cheltuieli determinate de ocuparea definitiv sau temporar a unor terenuri din fondul forestier. M.O. 498/23.12.1998

14. *** - O.U.G. 226/2000 privind circulaia juridic a terenurilor cu destinaie forestier, M.O. nr. 606/25.10.2000

15. *** - Preul pmntului n Romnia. Comparaii cu alte ri. MAA, ANCA, ASAS, IEA, Bucureti, 2000

16. *** - Regimul proprietii funciare i drepturile de proprietate. Comitetul de Aciune Regimul proprietii funciare, Proiectul FAO TCP/ROM/0167 Strategia pentru agricultur i dezvoltare rural n Romnia. Rezumat, Bucureti, 2003

17. *** - Situaia privind circulaia terenurilor pe ar la data 30.09.2004. MAPDR, Bucureti, 2004

18. *** - Situaia privind circulaia terenurilor n judeul Iai, la data de 30 august 2004. DADR Iai, 2004


PERSPECTIVA PIEEI FUNCIARE N ROMNIA Valentin Mihai BOHATERE

Dezvoltarea viitoare a Romniei este strns legat de integrarea n

Uniunea European n anul 2007. Toate componentele majore la nivel naional au fcut obiectul unor negocieri punctuale, deosebit de dificile, soldate cu ncheierea negocierilor la majoritatea capitolelor, printre care i Capitolul 7 Agricultura.

Concomitent, s-au derulat o serie de proiecte, cu diverse finanari, care au avut ca scop evaluarea stadiului de dezvoltare pe diverse paliere, demersurile necesare pentru armonizarea cu referinele Uniunii Europene, precum i schiarea cilor i mijloacelor necesare pentru compatibilizarea Romniei, cu toate componentele solicitate, la exigeneele Uniunii Europene, grup paneuropean al rilor occidentale dezvoltate.

Principalele elemente din aceste demersuri pot constitui jaloane pentru schiarea unui trend plauzibil privind dezvoltarea pieei funciare n Romnia.

Ca element de sintez preliminar, n baza analizei pieei funciare n Romnia, putem selecta doi indicatori relevani pentru estimarea evoluiei viitoare a pieei funciare a terenurilor agricole din extravilanul localitilor rurale.

Primul indicator este ritmul mediu anual de tranzacionare a terenurilor agricole situate n extravilan, care se calculeaz ca raport ntre suprafaa medie de teren tranzacionat anual i suprafaa terenului arabil din zon (localitate, regiune sau ar), se exprim n procente i reprezint gradul de dezvoltare a pieei funciare. Acest indicator ilustreaz i ritmul mediu anual de cretere a suprafeei medii a proprietii funciare din zon, exprimat n procente.

Pentru ilustrare prezentm gruparea judeelor dup ritmul mediu anual de tranzacionare:

- sub 0,5%: Neam, Suceava, Vaslui, Galai, Tulcea, Arge, Clrai, Giurgiu, Ialomia, Prahova, Teleorman, Dolj, Gorj, Mehedini, Olt, Hunedoara, Bistria-Nsud, Maramure, Slaj, Mure i Regiunile de Dezvoltare Nord-Est, Sud, i Sud-Vest;

- 0,5 1,0%: Bacu, Botoani, Iai, Brila, Buzu, Constana, Vlcea, Bihor, Cluj, Satu-Mare, Alba, Covasna, Harghita, Ilfov, Regiunile de Dezvoltare Sud-Est, Nord-Vest, Centru, Bucureti i media pe ar;

- 1,0 2,0%: Vrancea, Dmbovia, Arad, Cara-Severin i Sibiu; - 2,0 3,0% - nu exist - 3,0 5,0%: Timi (3,7%)


Acest indicator stratific deja teritorial judeele pe areale cu disponibiliti mai mari sau mai reduse de dezvoltare a pieei funciare.

Al doilea indicator l reprezint preul mediu multianual de vnzare a terenurilor din extravilan tranzacionate, exprimat n mil.lei/ha, care reprezint dimensiunea valoric a pieei funciare.

Dup acest indicator judeele se grupeaz astfel: - sub 5 mil.lei/ha: Botoani, Clrai, Mehedini, Olt, Teleorman,

Tulcea i Vaslui; - 5 10 mil.lei/ha: Alba, Arad, Bihor, Brila, Buzu, Cara-

Severin, Cluj, Constana, Dolj, Galai, Giurgiu, Gorj, Hunedoara, Ialomia, Mure, Satu-Mare, Sibiu, Timi, Vrancea i Regiunile de Dezvoltare Sud-Est, Sud-Vest, Vest i Nord-Vest;

- 10 15 mil.lei/ha: Arge, Covasna, Harghita, Iai, Neam, Slaj, Vrancea, Regiunile de Dezvoltare Nord-Est, Centru i media pe ar;

- 15 20 mil.lei/ha: Suceava; - 20 25 mil.lei/ha: Bacu, Braov i Dmbovia; - 25 30 mil.lei/ha: Bistria-Nsud i Maramure; - peste 70 mil.lei/ha: Ilfov (87) i Prahova (74). A treia surs sintetic de informare asupra strii generale a pieei

funciare o constituie situaia comparativ privind caracteristicile pieei funciare pe regiuni de dezvoltare (tab. 1).

Din tabel rezult cteva conduite n tranzacionarea terenului: - suprafaa mediu tranzacionat este apropiat de suprafaa medie

de teren agricol n proprietate, utilizat de o exploataie agricol individual, aspect care sugereaz tendina vnzrii integrale a terenului unei exploataii agricole individuale;

- suprafeele medii anuale tranzacionate, la nivel de regiune, sunt mici, cu mari disponibiliti viitoare de cretere;

- preul mediu de vnzare este foarte redus, apariia condiiilor pentru o agricultur profitabil, va determina explozia imediat a preurilor terenurilor agricole;

- rezervele funciare proprietate pe locuitor sunt suficient de mari pentru a permite, n contextul intensivizrii i eficientizrii agriculturii, scderea cu 20 30% pe persoan;

- ponderea mare a terenurilor agricole deinute de exploataiile agricole individuale (peste 55% la nivel de baz) arat unde exist marea disponibilitate pentru vnzrile de teren;

- ritmul mediu anual de tranzacionare arat stadiul dezvoltrii pieei funciare;


- produsul intern brut pe locuitor este mai ridicat n zonele cu populaie rural mai sczut, cu densitate a populaiei mai mic i cu dimensiuni medii a exploataiilor agricole individuale mai mari;

- densitatea mare a populaiei mrete preul tranzaciilor; - densitatea mic a populaiei mrete dimensiunea medie a

terenului tranzacionat; - zonele bogate nu sunt sensibil legate de piaa funciar; - preurile terenurilor sunt mai ridicate n zonele cu produsul intern

brut pe locuitor mai redus. Tabel 1

Caracteristicile pieei funciare pe regiuni de dezvoltare Situaia pe Regiuni Nr

crt Denumirea

indicatorului UM Total ar Nord Est

Sud Est Sud

Sud Vest Vest

Nord Vest Centru Ilfov

1

Supraf.medie anual tranzacionat n perioada 1998 2004

ha 63553 5686 9344 6701 2897 28470 5102 4769 582

2

Pre mediu de vnzare n perioada 1998 2004

mil. lei/ha

10,40 10,70 7,20 15,60 6,50 8,80 9,80 12,00 87,00

3

Supr.medie de teren agricol utilizat pe exploataie agricol individual1

ha 1,80 1,58 2,02 1,37 1,93 2,65 1,93 1,94 0,86

4 Supr.medie pe tran-zacie (1998-2004)

ha 1,73 0,97 1,55 1,47 1,15 2,96 1,30 1,35 0,92

5 Supr.agricol utilizat pe locuitor rural2

ha 0,76 0,61 0,83 0,57 0,88 1,21 0,87 0,83 0,23

6

Ponderea su-prafeei agri-cole utilizat din EAI n supr. agricol utilizat

% 55,30 65,80 49,50 49,00 64,40 48,40 60,80 54,20 27,20


total a regiunii3

7

Ritmul mediu anual de tranzaciona-re a terenu-rilor agricole extravilane utilizate

% 0,70 0,40 0,50 0,30 0,20 2,60 0,50 0,60 0,60

8 Produsul intern brut pe locuitor4

mil. lei 52,10 37,40 44,90 41,40 43,80 55,20 48,10 54,70 110,3

9 Densitate populaie loc/kmp 90,90 99,70 79,60 98,10 79,80 61,10 80,20 74,00

1222,70

1) [15, tab. 2b, p. 8 9] 2) Suprafaa agricol utilizabil n proprietate privat din exploataiile agricole individuale n anul 2002 [15; 2] 3) EAI = exploataie agricol individual, [15, tab. 2a, i 2b, p. 6 9] 4) n anul 2001, [2, p. 754]

Concluziile rezultate din cele trei surse sintetice de analiz ne

permit structrarea unui cadru privind evoluia pieei funciare n Romnia. Piaa funciar se va structura pe dou paliere: - piaa funciar de servicii; - piaa funciar propriu-zis. Piaa funciar de servicii care este complementar pieei funciara

propriu-zise se caracterizeaz prin transferul limitat al prerogativelor dreptului de proprietate, pe o anumit perioad i cuprinde terenuri arendate, concesionate, nchiriate, mprumutate, n locaie, cedate spre administrare, cu sau fr plat, altor persoane .a. Aceast pia va fi deosebit de activ, diversificat i va constitui pilonul dezvoltrii agriculturii i a exploataiilor agricole moderne.

Piaa funciar propriu-zis cuprinde ntreaga suprafa de terenuri tranzacionate ntr-o anumit zon, ntr-un anumit interval de timp, indiferent de categoriile de folosin, transmise ntre dou entiti, persoane fizice sau persoane juridice, n baza unui pre. ncheierea actului de vnzare-cumprare presupune cedarea tuturor prerogativelor dreptului de proprietate i consemneaz schimbarea definitiv a proprietarului pe terenul respectiv.

Pieele funciare se pot clasifica dup mai multe criterii, ele fiind: - piee funciare pentru terenuri agricole; - piee funciare pentru terenuri silvice i ape;


- piee funciare pentru alte categorii de terenuri intravilane sau extravilane;

- piee funciare urbane sau rurale .a. Pieele funciare care au ca obiect terenurile cu alte destinaii dect

terenurile agricole, silvice i cu ape se vor specializa pe cteva direcii deja consacrate:

- piaa terenurilor pentru locuri de cas; - piaa terenurilor pentru zone de agrement i case de vacan; - piaa terenurilor pentru zone comerciale; - piaa terenurilor pentru construcii civile, industriale i alte

folosine. Aceste piee se regsesc n general n spaiile intravilane ale

localitilor sau n alte zone extravilane cu infrastructuri speciale, cu rent de poziie avantajoas sau cu oferte peisagistice i ambientale deosebite. Dinamismul lor este foarte accelerat, fiind direct influenat de conjuncturile economice favorizante, de nivelul de dezvoltare a zonei i de nivelul de via.

Pentru spaiul rural cea mai important pia o reprezint piaa terenurilor agricole, ntruct micarea acestora duce la redimensionarea proprietii funciare i la prefigurarea exploataiilor agricole moderne de tip comercial.

Ritmul anual de tranzacionare arat faptul c pentru dublarea suprafeei medii a proprietii funciare, respectiv atingerea a 4,5 5,0 ha pe o proprietate, ar trebui s fie de circa 5%. Pentru situaia excepional n care ne aflm, cu foarte multe proprieti funciare individuale (cca 4,3 milioane), extrem de pulverizate (cca 14,3 milioane de parcele) i foarte mici (1,80 ha pe exploataie agricol individual), dei acestea dein peste 55% din rezerva de terenuri agricole, peste care se suprapune presiunea demografic i implicit social foarte mare, atingerea unui asemenea deziderat este imposibil.

n acest sens st experiena Italiei unde piaa funciar a avut ritmul de tranzacionare cel mai intens din rile Uniunii Europene, plecnd de la o suprafa medie mic a proprietii funciare i-a dublat suprafaa abia n 30 de ani. Evident Romnia nu va avea n viitor condiiiile de dezvoltare similare Italiei din ultimele trei decenii.

Acesta este motivul pentru care perspectiva pieei funciare n Romnia va trebui punctat sectorizat pe mai multe paliere.

1. Unul din cele mai active segmente ale pieei funciare l reprezint terenurile cele mai fertile, pe ct posibil cu grad redus de dispersare, aflate n zone cu presiune demografic sczut, fr probleme sociale. Experiena Banatului este relevant, probabil urmeaz zone din


Dobrogea i Cmpia Romn. Acest segment poate fi amplasat oriunde, pe areale mici, locale, care ntrunesc aceleai caracteristici. Aceast pia contureaz premisele exploataiei agricole moderne, de tip comercial. Valoarea acestor terenuri poate crete foarte mult, innd cont de diferena mare fa de valoarea terenurilor din Uniunea European.

2. Un al doilea palier l constituie piaa terenurilor pentru subzisten, deosebit de activ pentru zonele dens populate, cu potenial productiv redus, cu terenuri puternic parcelate i cu agricultur slab dezvoltat. Aceast pia este foarte important ntruct preia presiunile sociale din mediul rural, rezolv amplasamentele pentru locuine i grdini i asigur minimum necesar pentru subzisten. Acest tip de pia nu duce la mrirea proprietii funciare, ba chiar duce la diminuarea ei, n schimb efectul social este favorabil. Valoarea acestor terenuri va crete datorit necesitilor reduse ca suprafa a cumprtorilor, primordial fiind condiia de subzisten i apoi de ctig.

3. A treia direcie o constituie intensivizarea pieei funciare n zonele de producie specializate unde exist premisele dezvoltrii agriculturii comerciale pentru legumicultur, pomicultur i viticultur. Distribuia acestor terenuri este neuniform, suprapunndu-se cu fertilitatea terenurilor i cu zonele de favorabilitate pentru anumite culturi i plantaii. Valorile de tranzacionare vor fi cele mai ridicate fiind determinate de valoarea investiiilor plantaiilor sau mbuntirilor funciare i irigaiilor.

4. O alt component a pieei funciare o constituie terenurile pastorale, specifice zonelor submontane i montane. Acestea au destinaii precise urmrindu-se dezvoltarea componentei comerciale, cunoscut fiind faptul c n gospodriile preponderent zootehnice producia este n principal orientat ctre pia. Aceste terenuri, chiar dac sunt mai puin productive, iar presiunea demografic este mai redus, se vor vinde la preuri n cretere rapid datorit particularitii montane: pmnturile sunt mai rare, mai greu accesibile iar presiunea turmelor este n cretere. mbtrnirea populaiei i depopularea zonelor pot constitui elemente majore de influenare a pieei funciare.

5. A cincea component a pieei funciare o constituie zonele profund rurale, cu infrastructuri precare, cu presiune demografic i social mare, cu srcie perpetu i cu potenial productiv n general redus. Aici piaa este i va fi lent. mbtrnirea populaiei i depopularea prin migraie sau export de for de munc pot promova din ce n ce mai multe sisteme de cultivare a terenurilor cu prloag. Preurile vor fi mult vreme extrem de mici. Agricultura comercial se poate dezvolta doar accidental sau n conjuncturi favorabile prin programe speciale de asanare a srciei.


6. O alt categorie este constituit de pieele funciare specifice zonelor periurbane care vor avea un dinamism din ce n ce mai ridicat. Dezvoltarea radiant periurban, diversificarea infrastructurilor majore echivalente cu cele din mediul urban, precum i creterea presiunii habitaionale a populaiei urbane pentru zone rurale cu adncimi de 5 10 15 km n spaiul rural periurban constituie motive de antrenare a dezvoltrii rurale, de cretere a condiiilor de via i de dezvoltare a agriculturii comerciale. Datorit presiunilor mari urbane, preurile vor fi foarte ridicate i deci nu vor fi stimulative pentru cumprarea terenurilor n vederea practicrii agriculturii. Se va intensiviza ns agricultura pe terenurile existente cu efecte benefice directe. Uneori preurile din extravilan pot rivaliza cu cele din intravilanul localitilor. Modelul pieelor din zonele periurbane constituie centre de dezvoltare a pieei funciare care se va extinde treptat i spre localitile urbane mici sau chiar i spre reedinele de comune mai dezvoltate. Aceste tipuri de piee funciare sunt deosebit de importante pentru dezvoltarea rural.

7. Penultima categorie este constituit de pieele funciare adiacente infrastructurilor majore, cu precdere rutiere. Aceste piee ncorporeaz mult din dimensiunea speculativ a oricrei investiii. Dac aceste terenuri riverane unor osele bune se afl n zone periurbane sau n apropierea unor centre de comun, fie chiar i n extravilan, prin corecia proiectelor de amenajare a teritoriului pot fi puternic favorizate prin includerea n intravilan. n general, cumprtorii acestor categorii de terenuri se gndesc s-i schimbe destinaia agricol i s-l foloseasc pentru alte activiti, inclusiv pentru anumite investiii, sau ateapt momentul prielnic pentru a-l revinde unor investitori. Preurile acestor terenuri sunt foarte ridicate, fiind de regul la a doua sau a treia vnzare. Cnd sunt achiziionate iniial de la proprietarul ran, preurile sunt sczute uneori la nivelul terenului de folosin agricol fr infrastructur.

8. Ultimul segment mai important al pieei funciare l constituie zonele pentru turism rural, agroturism, zonele agro

economie agrara si dezvoltare rurala

Documents