集合住宅使用維護手冊範本 -...

營建署公寓大廈管理服務人教材 - 事務人員 - 集合住宅使用維護手冊範本徐源德 2008

集合住宅使用維護集合住宅使用維護手冊範本手冊範本

公寓大廈事務管理服務人班教材徐源德


徐源德學歷：大葉大學事業經營研究所碩士

經歷：齊家物業總經理、台北科技大學兼任講師

文化大學設施管理學分班講師、華夏技術學院物業班講師、社區大學講師、崔媽媽義工

現職：真禾機電（股）公司總經理

主要專長：設施管理


著作及發表No 時間題目出版

1 91.6 公寓大廈機電設備維護管理制度之研究中華民國物業管理經

理人協會論文研討會

2 92.7 公寓大廈資訊化研究與探討中華民國物業管理經


3 93.12 高雄市社區工作秘笈-集合住宅經營管理篇高雄市社會局

4 94.6 防火管理人於公寓大廈實施現況之初探中華民國物業管理經


5 94.6 大樓裝修管理好好學永然文化

6 94.6 國內溫泉集合住宅相關設施管理維護現況之初探中華民國建築學會論

文集

7 94.12 智慧建築物營運管理策略與設施管理技術之研訂（主

持人：溫琇玲）

內政部建築研究所委

託研究

8 95.4 既有建築物智慧化導入及管理維護（顏世禮、徐源德）電機月刊 183 期

9 95.6 保全業及公寓大廈管理維護業人力資源之探討保全論壇論文集

10 95.12 建築物設施管理維護關鍵績效指標之研究（主持人：

溫琇玲）

內政部建築研究所委

託研究

11 96.3 公寓大廈機電設備管理崔媽媽網站投稿

12 96.12 建築物設備安全維護實務營建署公寓大廈管理

服務人回訓講義


本講綱要

1 、認識設備設施種類

2、瞭解設備管理法令

3、展開實務管理作為

4、應用公寓大廈管理


1 、認識設備設施種類

1-1 、設施的定義：國際設施管理協會（ International Facilities Management Association ）：

「設施是為了某種目的而建造、安裝或設置之物品。設施管理則是結合商業行政、建築學、行為學及工程科學的知識與原則，使設施內人員、組織與實質的工作場所互相協調。」


1-2 、設備的定義根據建築技術規則建築設備編（民 34起）的分類，建築設備分為下列八種

第一章電氣設備第一章電氣設備第一節通則第二節照明燈及緊急供電設備第三節特殊供電第四節緊急廣播系統（消防法為民國 74年 11 月 29日起）第五節避雷設備第二章給水排水系統及衛生設備第二章給水排水系統及衛生設備第一節給水排水系統第二節衛生設備


第三章消防設備第三章消防設備第一節消防設備第二節自動撒水設備第三節火警自動警報器設備第四章燃燒設備第四章燃燒設備第一節燃氣設備第二節鍋爐第三節熱水器第五章空氣調節及通風設備第五章空氣調節及通風設備第一節空氣調節及通風設備之安裝第二節機械通風系統及通風量第三節廚房排除油煙設備


第六章昇降設備第六章昇降設備第一節通則第二節昇降機第三節自動樓梯第四節服務昇降機第第七章受信箱設備七章受信箱設備 (( 信箱信箱 ))第第八章電話設備八章電話設備


建議可增加的

9. 機械停車

10. 資訊設備

11.污廢水

12.飲用水

13.監控設備


2 、瞭解設備管理法令

管理的定義：

面對資源（人力、物力、財力及時間）有限的前提下，整合資源作最有效組合與應用，以達到組織目標的科學手段。


2-1 、設備管理法令分類


多軌管理


3 、展開實務管理作為

3-1 電氣

高壓、低壓


高壓與低壓之分別 : 600V 以上為高壓

93.07.28 經濟部令：訂定「專任電氣技術人員及用電設備檢驗維護業管理規則」

第 2 條裝有電力設備之工廠、礦場、供公眾使用之建築物及受電電壓屬高壓以上之用電場所，應依下列規定置專任電氣技術人員或另委託用電設備檢驗維護業 ( 以下簡稱檢驗維護業 ) 負責維護與電業供電設備分界點以內一般及緊急電力設備之用電安全：

一低壓 ( 六百伏特以下 ) 供電且契約容量達五十以上之工廠、礦場或公眾使用之建築物，應置初級電氣技術人員。二高壓 ( 超過六百伏特至二萬二千八百伏特 ) 供電之用電場所，應置中級電氣技術人員。三特高壓 ( 超過二萬二千八百伏特 ) 供電之用電場所，應置高級電氣技術人員。


高壓年度斷電檢查與清潔


電氣設備菸蒂人為縱火機械設備爐火烹調

15115 2663 1882 718 878 945

14555 2623 1644 670 886 1092

18254 2493 2644 792 967 904

15560 2201 2271 1004 801 742

13750 2127 1466 1120 775 719

13244 2047 1400 1124 522 490

8642 1745 1300 752 464 382

6611 1523 895 559 363 324

5139 1531 555 565 332 308

4332 1384 460 480 291 245

115202 20337 14517 7784 6279 6151

17.7% 12.6% 6.8% 5.5% 5.3%

火災次數總計

86年

87年

88年

89年

90年

91年

92年

93年94年95年

資料來源：消防署


緊急電源


電源自動切換開關係一種裝置，能在常用電源供應中斷時，將負載切換至備用電源，而在常用電源恢復供電時，自動再轉回常用電源供電。

ATS 需要與發電機正常的連動，才能提供緊急電源。

密技—柴油發電機每 1KVA每小時約耗油 0.165 公升。


緊急電源應確認範圍大廳照明、插座

監視器、錄影機

門禁刷卡機

地下室鐵捲門、柵欄機

機械停車設備

住家冰箱、緊急照明請參酌公寓 56


3-2 給排水污廢水：

按照水污染防治法相關規定

排放許可 (5年有效 )

500戶以上專人專職

每年申報一次 (針對懸浮物以及大腸菌等 )

需保留購藥、抽肥發票

目前台北市衛生下水道接管率至 96年 9 月底為 86％，


圖片來源：建築物與社區污水處理設施維護手冊


污水設置計劃書

年度申報驗水內容


中水

指使用過的低度污染上水 (自來水 )經過回收處理後再利用的水。

一般會回收洗手、雨水等雜排水。

常應用於園藝、洗車、沖洗衛浴。


3-3 消防設備

警報設備：火警警報、廣播

滅火設備：消防栓、灑水、泡沫、二氧化碳

避難逃生設備：出口燈、照明燈、緩降機

消防搶救設備：連結送水管


各類場所消防安全設備如下： (各類場所消防安全設備設置標準 )

一、滅火設備：指以水或其他滅火藥劑滅火之器具或設備。二、警報設備：指報知火災發生之器具或設備。

三、避難逃生設備：指火災發生時為避難而使用之器具或設備。

四、消防搶救上之必要設備：指火警發生時，消防人員從事搶救活動上必需之器具或設備。

五、其他經中央消防主管機關認定之消防安全設備。


消防檢修申報項目■滅火器 ■室內消防栓設備 □室外消防栓設備

■自動撒水設備 □水霧滅火設備 ■泡沫滅火設備

□二氧化碳滅火設備 □乾粉滅火設備 □海龍滅火設備

■火警自動警報設備 □瓦斯漏氣火警自動警報設備

■緊急廣播設備

■標示設備 ■避難器具 ■緊急照明設備

■連結送水管 ■消防專用蓄水池 ■排煙設備

□無線電通信輔助設備■緊急電源插座 □其他

■表示常見設備


滅火效能值 CNS1387所謂「滅火效能值」：乃指滅火器對於普通火災（ A類火災）、油類火災（ B類）的撲滅能力的衡量標準，法令並且對於各類場所應有的滅火效能值做出若干規定。


A 類火災

A 類火災乃用木材堆積為測試， 144支木材約重 54KG，堆疊成為 0.9M立方的體積，底盤裝入三公升汽油，點燃模型三分鐘後滅火（滅火的定義為無餘燄、兩分鐘內不復燃），此滅火效能值為 A類“ 2”。以 20P ABC 乾粉滅火器來說，可撲滅這種模型 2.5個。以10P ABC 乾粉滅火器來說，可撲滅這種模型 1.5個。


B類火災

B類火災：以油盤裝入汽油點火後一分鐘開始滅火，（滅火的定義為無餘燄、一分鐘內不復燃）。以 20P ABC 乾粉滅火器來說，可撲滅 3.2平方公尺，裝置 96公升汽油之油盤。以 10P ABC 乾粉滅火器來說，可撲滅 2平方公尺，裝置 60公升汽油之油盤。


3-6 昇降設備

依照設置目的：

一般用、緊急用、供行動不便者


緊急用昇降機建築技術規則建築設備編 106條

緊急用昇降機之設置標準

建築物高度超過十層樓以上部分之最大一層樓地板面積，在一、五○○平方公尺以下者，至少應設置一座


行動不便者使用昇降機


3-13 監控設備

建築技術規則設計施工編：

第 116-1～ 116-7 條條文自中華民國九十六年七月一日施行。

供公眾使用建築物：安全、監控、求救等納入法制化。


4 、應用公寓大廈管理


點移交已經成為第一屆管理委員會關注的焦點

(條例 57條明文規定 ) 以下為注意的重點 :

1. 保固期的起訖點 ?

2. 保固的定義 ?(保固書多半沒有載明保固的範圍、意涵、維修時間 )

3.點移交的標準 ? ( 可以參酌法令 )

4.點移交驗收的方式 ? (事前事務性的協調 )

5. 是否委託第三人辦理 ?


日常管理1. 了解市場行情 (分工、材料、人力、寡佔與否 )

2. 關心施工過程

3.杜絕廠商作弊

4. 訂定合理有效的招商規定

http://gcis.nat.gov.tw/new_open_system.jsp

經濟部公司資料查詢

http://hipage.hinet.net/中華電信電話查詢

5.廠商施工引起之風險後續解決 (廠商應有責任保險 )


報告完畢報告完畢

敬請指教敬請指教

徐源德徐源德

[email protected]@truemind.com.tw

0913-9788800913-978880

mailto:[email protected]

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