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2019. 12. 9

데이터센터 리츠

글로벌 리츠의 주도 자산이 변한다

● 2016년부터 글로벌 데이터센터 리츠 인덱스는 벤치마크를 71%p 상회 ● 데이터센터 시장은 2022년까지 연평균 10%, 데이터센터 리츠는 25% 성장할 전망 ● 단순한 데이터센터 임대를 넘어, 고객간 상호연결을 제공하는 플랫폼의 역할 커져 ● 고객 lock-in효과와 인수합병에 우월한 에퀴닉스, Keppel DC REIT 추천

데이터센터 리츠의 광풍: 올해 미국 리츠 중 가장 outperform한 섹터는 데이터센터 리츠로

2016년부터 글로벌 데이터센터 리츠 인덱스는 글로벌 리츠 인덱스를 71%p 상회했다. 가

파른 주가 상승으로 미국 5대 데이터센터의 2019년 예상 평균 배당수익률은 2.96%로 미

국 리츠 평균인 5.10%를 하회한다. 그러나 주가 상승 속도에 버금가는 FFO 증가(4년만

에 2배 증가)로 데이터센터의 밸류에이션 프리미엄이 지속될 것이다. 2013년만 해도 상

장리츠 시장 내 데이터센터 리츠의 시가총액 비중은 미미했으나 2019년 3분기 말 기준

으로는 7%에 육박하고, 미 상업용 부동산 내 자산가치 비중 2%를 크게 상회한다. 리츠

의 주도 자산이 변화함을 시사한다.

급격히 증가하는 데이터 트래픽과 외주 확대 트렌드: 글로벌 데이터센터 시장 규모는 2017

년 1,549억달러에서 2022년 2,519억달러로 연평균 10.2%의 성장률을 보일 전망이다. 이

를 견인하는 요인은 ① 연평균 25% 성장할 급증하는 데이터 트래픽, ② 주요 수요처인

IT기업의 데이터센터 외주 확대 트렌드, ③ 하이퍼스케일 중심의 데이터센터 수요 증가

에 있다. 데이터 트래픽 성장률이 연평균 10%대인 데이터센터 공급 성장률을 상회할 전

망이라 향후 양호한 수급이 예상된다. 더불어 기업의 데이터센터 리스 선호로 글로벌 데

이터센터 리츠 시장은 2025년까지 연평균 25% 이상 성장하며 데이터센터 시장 성장률

을 압도할 것이다.

세상은 모두 연결된다: 최근 데이터센터 시장의 특징은 코로케이션(colocation, 리스) 서비

스와 하이퍼스케일(통상 2.8만평 이상) 트렌드를 넘어, ‘상호연결(interconnection)’으로 확

장 중이다. 데이터센터 내 여러 고객이 외부 통신망을 거치지 않고도 서로 트래픽을 주

고 받을 수 있는 서비스로, 다양한 고객군일수록 시너지가 나는 구조다. 자유롭게 기업

이 원하는 파트너와 빠르게 연결되므로 일단 고객이 유치되면 이탈이 거의 없는 ‘lock-in’ 효과가 가능하다. 현재 이에 가장 앞선 데이터센터 리츠는 1위 리츠인 에퀴닉스다.

고객 lock-in 효과와 공격적 인수합병이 가능한 리츠 선호: 유망 데이터센터 리츠로 미국의

에퀴닉스와 싱가포르의 Keppel DC REIT를 제시한다. 선별 조건은 ① 자산가치보다 운영

역량이 중요한 데이터센터 리츠 특성 상 고객의 lock-in 능력이 중요하며, ② 고속 성장

하는 데이터센터 수요에 부응하기 위해 빠른 인수합병이 가능해야 한다. 에퀴닉스는 상

호연결 매출 성장률이 코로케이션 성장률을 압도할 정도로 특화된 ‘에코시스템’을 제공

하고 있어 고객 이탈률이 매우 낮고 매출 확장성이 크다. Keppel DC REIT는 아시아 최대

의 pure 데이터센터 리츠로, 우호적 세제환경과 안전한 IT인프라 환경을 갖춘 싱가포르

의 지역 기반을 최대한 활용한다. ① 코로케이션, fully-fitted, Shell&core 등 수익 다변화

로 임차기간이 분산돼 있다는 점, ② 29%에 불과한 낮은 차입비율로 적극적 인수합병이

가능하다는 점, ③ 글로벌 peer의 배당수익률을 100bp 상회하는 배당수익률이 강점이다.

이경자

Analyst

[email protected]

02 2020 7857

소지윤

Research Associate

[email protected]

02 2020 7091

리츠

2019. 12. 9

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데이터센터 리츠의 광풍

리츠의 주도자산이 변화

올해 미국 리츠 중 가장 outperform한 섹터는 데이터센터 리츠였다. 데이터센터 리츠의 수치가

집계된 2016년부터 글로벌 데이터센터 리츠 인덱스는 글로벌 리츠 인덱스를 71.4%p 상회했다.

이는 꾸준한 FFO에 기반한 것으로, 2019년 1분기 미국 데이터센터 리츠에서 발생한 FFO는 10억

달러를 돌파하며 4년만에 2배 성장했다.

그림 1. 데이터센터와 글로벌 리츠 index 비교

자료: NAREIT, Bloomberg, 삼성증권

데이터센터는 사회 구조적 변화를 반영한 자산이다 보니 경기 민감도가 낮아 인기 있는 대체투

자 상품으로 부상하고 있다. 리츠가 제공하는 데이터센터 간 높은 상호연결성으로 인해 코로케

이션(리스) 방식이 기업들의 직접 보유 방식 대비 비즈니스 최적화에 용이하다. 상호 연결성은

기존에 없던 새로운 부가가치를 창출했으며, 리츠의 기초자산이 기존의 전형적인 리테일이나 오

피스에서 데이터센터로 확장되는데 크게 기여했다. 시장환경의 변화로 리츠의 주도 자산이 변화

하는 셈인데, 주로 테크산업에 노출된 리츠들이 해당된다.

리츠의 지형 변화를 주도하는 시장은 단연 미국이다. 현재 테크산업에 노출된 리츠는 물류센터

위주의 산업용 리츠와 데이터센터 리츠가 있다. 이 두 섹터는 2010년까지만 해도 (-)의 FFO를

보였으나 모바일 트래픽 급증과 e-commerce 트렌드 확대로 이제 글로벌 리츠 총 FFO의 14%를

차지할 정도로 급성장했다.

Contents

80

100

120

140

160

180

200

2015 2016 2017 2018

Nareit Data Center REITs Index Nareit Global REITs Index

(2015.12=100)

리츠

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그림 2. Tech 산업에 노출된 리츠의 FFO 비중은 총 리츠 FFO의 14%로 상승

자료: NAREIT, 삼성증권

이제 미국 리츠의 시가총액 별 비중을 살펴보면 2013년까지만 해도 존재감이 없었던 데이터센터

리츠 비중은 2019년 3분기 말 7%이며 물류센터 중심의 산업용 리츠는 2013년 말 7%에서 2019

년 3월 말 8%로 성장했다.

그림 3. 리츠별 시가총액 비중 (2013년 말) 그림 4. 리츠별 시가총액 비중 (2019년 3월 말)

자료: NAREIT, Bloomberg, 삼성증권 자료: NAREIT, Bloomberg, 삼성증권

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

1Q11 1Q12 1Q13 1Q14 1Q15 1Q16 1Q17 1Q18 1Q19

Industrial Data center 테크산업노출 리츠비중

(백만달러)

Industrial,

4%

All other

Equity REITs,

96%

Industrial,

8%Data Centers,

7%

All other

Equity REITs,

85%

리츠

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왜 데이터센터 리츠인가

2018년 말 기준 미국의 전체 상업용 부동산 시장 규모는 약 20조달러다. 이 중 데이터센터 규모

는 3천억달러로 약 2%를 차지한다. 그러나 리츠 시가총액 비중으로는 7%에 달하는데, 데이터센

터는 자산가치보다 운영 역량이 중요하기 때문이다.

데이터센터에 각광하는 이유는 무엇인가. 글로벌 데이터센터 시장 규모는 2017년 1,549억달러에

서 2022년 2,519억달러로 성장해 연평균 10.2%의 CAGR 성장률을 보일 전망이다. 전세계적으로

52개 시장에 200개의 데이터센터가 있고 글로벌 데이터센터 부지 면적은 지난 5년간 약 1천만평

증가했다. 이 같은 고성장은 다음 세가지 요인에 근거한다.

① 급증하는 데이터 트래픽: 디지털리얼티에 따르면 인터넷, 클라우드, 모바일 데이터 트래픽

의 2018~2021년 연평균 성장률은 각각 20%, 32%, 45%로 전망된다. 글로벌 데이터센터 트

래픽은 연평균 27%씩 성장할 전망이다.

② IT기업의 데이터센터 외주 확대 트렌드: 구글, 아마존, 알리바바와 같은 기업들은 자사 데

이터센터를 구축하기 위해 투자하는 동시에 아웃소싱 활용을 병행하고 있다. 이에 따라 데

이터센터 코로케이션 시장은 2018년부터 연평균 14.5% 성장해 2026년 1,050억달러를 기록

할 전망이다.

③ 하이퍼스케일 데이터센터 중심의 수요 증가다. 글로벌 데이터센터 리츠 시장은 2015~2025

년 연평균 25% 이상 성장할 전망이다. 데이터센터 용량이 커질수록 기업들의 외주 확대

트렌드가 강화될 수 밖에 없어, 데이터센터 리츠 시장 규모는 데이터센터 시장 규모 성장

률을 압도한다.

그림 5. 글로벌 데이터센터 시장 규모 그림 6. 글로벌 데이터센터 트래픽 규모 추이

자료: 디지털리얼티, 삼성증권 자료: Gartner July 2019, 삼성증권

154.9170.1

187.1206.2

227.6

251.9

0

50

100

150

200

250

300

2017 2018 2019F 2020F 2021F 2022F

(십억달러)

10.2%

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

2015 2020

Traditional Cloud

(Zettabytes /월)

27%

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데이터센터란 무엇인가

전세계적으로 52개 시장에 200개의 데이터센터가 있다. 데이터센터는 서버 컴퓨터와 네트워크

회선 등을 제공하는 데이터 저장시설이다. 서버/스토리지 등의 ICT 장비를 집적시켜 24시간 무

중단으로 운영한다. 데이터센터 산업은 부동산 개발과 ICT 장비 제조 등 전방산업, 데이터센터

운영서비스로 구성된 통합산업으로 구분된다. 타 리츠와 달리 데이터센터는 후자인 운영서비스

의 중요도가 높다는 점이 특징이라, 타 리츠와 달리 기초자산의 입지가 중요하지 않다.

그림 7. 데이터센터 시설

참고: Rack: 랙만을 이용해 서버를 설치하고 운영하기를 원하는 고객들을 위한 상면 설비

Cage: 독립적인 공간을 원하는 고객사의 rack을 철망으로 감싼 공간을 제공하는 상면 설비. 각층마다 그룹별로 케이지를 설치하고 그 안에 여러 개 랙을 설치한 뒤 각 랙마다 스위치를 두고 여러 대의 서버 컴퓨터를 연결하는 구조

자료: 삼성증권

데이터센터의 기본 비즈니스 모델인 Co-location(코로케이션)은 고객이 외부 데이터센터의 일정

부분을 임대해 사용하는 서비스다. 코로케이션은 기업의 서버를 데이터센터(IDC)에 입주해 서비

스를 받는 형태다. 서버/네트워크 장비에 대한 소유권이 고객에게 있으면서 데이터센터 내에서

고객이 서버를 관리하지 않고 서비스를 제공하는 사업자가 상면공간과 초고속 인터넷 백본망에

서버를 연결해주고 임대 및 관리를 해주는 구조다.

초창기 주요 고객군은 데이터센터를 직접 구축하고 운영하기에는 비용 리스크가 큰 회사들이었

다. 이제는 자본력이 부족한 중소기업뿐 아니라, 전략적으로 데이터센터를 외주를 주고 효율적으

로 사용하려는 대기업까지 고객이 되고 있다. 단순 공간뿐 아니라 보안, 상호 연결 등 전문 서비

스를 같이 제공받기 때문이다.

1 서버

2 스토리지

3 Rack

4 네트워크

5 PDU

6 향온향습기7 UPS8 배터리9 발전기10 수배전설비11 ATS/STS

13 보안장비

14 DCiM/EMS

15 소화가스

16 냉각탑

12 고효율펌프

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데이터센터 비즈니스의 진화

리테일 Colocation 시장 확대

코로케이션은 임대 형태 기준으로 리테일과 홀세일로 구분된다. 홀세일은 고객을 위한 맞춤설계

를 하며 통상 5~10년의 장기계약 구조로, 비용을 고객에게 전가한다. 리테일은 중소 고객에게는

공간만 임대해 고객들이 자신들의 서버와 스토리지를 가져올 수 있게 하므로 ROIC가 높고 테넌

트의 범용성이 높아 매출 확장성이 높다. 리테일 코로케이션은 일반적으로 랙 또는 부분 랙/캐비

닛을 통해 유연하게 공간을 확장시켜 임대하기 때문이다. IT 인프라 구축 측면에서 유연성이 강

하다는 장점으로 2017년부터 리테일이 주요 고객군으로 자리잡았다.

글로벌 클라우드 기업들은 점점 자체 데이터센터를 구축하는 대신 코로케이션(리스) 서비스를

활용하는 추세다. 최근 데이터센터 시장은 하이퍼스케일 중심으로 성장하고 있어 IT기업의 코로

케이션 선호현상을 강화시키고 있다. 대부분 규모가 큰 데이터센터를 자체적으로 구축하고 운영

하는 것에 부담을 느끼기 때문에 외주 운영에 관심을 두는 것이다. 향후 대용량 데이터센터 수

요가 늘어날수록 대기업의 사내 데이터센터 설비규모는 감소하고 외주 데이터센터 활용이 늘어

날 것이다. 이에 따라 글로벌 코로케이션 시장은 2017년 310억달러에서 2026년 1,060억달러로

연평균 14.2% 성장할 전망이다.

미국 1,2위 데이터센터 리츠인 에퀴닉스, 디지털 리얼티 등이 글로벌 코로케이션 시장에서 점유

율이 높다. 에퀴닉스와 디지털 리얼티의 2014~2018년 연평균 매출 성장률은 각각 20%, 17%였으

며 코로케이션 시장 성장률과 유사했다. [그림 8]과 같이 에퀴닉스는 대부분의 매출이 리테일 코

로케이션에서 발생하며 최근 디지털리얼티는 전형적인 홀세일 비즈니스에서 리테일로 진출을 시

도하고 있다.

그림 8. 글로벌 데이터센터 기업의 점유율 임대형태별 구분

자료: 시너지그룹, 삼성증권

Contents

0 2 4 6 8 10 12 14

CoreSite

Global Switch

Cyxtera

Interxion

CyrusOne

China Telecom

KDDI/Telehouse

NTT

Digital Realty

Equinix

Retail Colocation Wholesale

(%)

리츠

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하이퍼스케일러의 데이터센터

최근 미국과 중국에서는 클라우드 컴퓨팅의 성장으로 하이퍼스케일 데이터센터 중심으로 변화가

확연하다. 기존에는 2,800평(5MW) 이상이 대형 데이터센터로 인식됐으나 최근에는 28,000평

(100MW) 이상의 초대형 데이터센터 구축이 보편화되었다. 이 같은 하이퍼스케일 데이터센터는

기존의 전통적인 데이터센터보다 훨씬 규모가 크고 유기적 구조를 가진 데이터센터를 의미한다.

일반적으로 최소 10만대의 서버를 운영하고 상황에 따라 데이터센터의 시스템, 메모리 등을 유

동적으로 확장할 수 있는 능력을 갖추고 있다. 최대 강점은 전통적 데이터센터와 달리 수만개

서버들이 초고속 네트워크를 통해 함께 움직인다는 것이다. 기존 데이터센터가 e-commerce나

검색 등 특정 목적을 위해 설계됐다면, 하이퍼스케일은 분산처리 방식을 도입해 고객 요청에 유

동적으로 대응하는 ‘맞춤형 솔루션’을 제공한다. 비싸고 무거운 하드웨어 기반의 기존 데이터센

터가 클라우드, 빅데이터 중심의 새로운 IT 환경에 부적합해짐에 따라 최근 설립되는 데이터센

터 대부분은 하이퍼스케일 방식이다.

2018년 말 기준 글로벌 430개 하이퍼스케일 데이터센터가 운영 중이며 미국이 40%로 가장 높

다. 미국의 전체 데이터센터 서버 중 하이퍼스케일 서버 비중은 2016년 27%를 기록했고, 2021년

53%로 2배 증가할 전망이다. 미국 총 데이터 처리량 중 하이퍼스케일의 처리 비중은 2016년

41%에서 2021년 69%로 증가할 전망이다. 이는 홀세일 서비스에만 초점을 둔 데이터센터 리츠에

대해 위협이다.

그림 9. 하이퍼스케일 데이터센터 규모 전망 그림 10. 국가별 하이퍼스케일 데이터센터 기업 비중

자료: Cisco, 삼성증권 참고: 2018년 말 비중

자료: 시너지리서치그룹

27%

628

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

0

100

200

300

400

500

600

700

2016 2017 2018 2019F 2020F 2021F

하이퍼스케일데이터센터 서버비중 (우측)

하이퍼스케일데이터센터 (좌측)

(개)

2016-2021F CAGR 13%

미국 , 40%

중국, 8%일본 , 6%

영국, 6%

호주, 5%

독일, 5%

기타, 30%

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Interconnection과 고객 lock-in 효과: ‘연결성’이 중시되는 시대

최근 데이터센터에서 떠오르는 개념은 ‘Interconnection’, 즉 상호연결이다. 데이터센터 내 서로 다

른 고객들이 외부 통신망을 거치지 않고도 데이터센터 내에서 자신들끼리 서로의 트래픽을 주고

받을 수 있는 서비스다. 다양한 고객이 많을수록 시너지가 나는 구조라 네트워크 밀집도가 중요

하다. 리테일 코로케이션 비즈니스에 강할수록 좋은 네트워크 밀집도를 구축하게 되며 이는 상

호연결 비즈니스의 기반이 된다.

상호연결 서비스를 활용하면 망 중립 데이터센터를 통해 통신사와 상관 없이, 고객이 사용하던

기존 통신사로 망 구성이 가능하다. 현재 상호연결 서비스에 가장 강한 데이터센터 리츠는 에퀴

닉스다. 에퀴닉스의 고객사가 되면 순식간에 자체 분산형 인프라와 에퀴닉스 플랫폼 내 1,600개

비즈니스와 연결된다. AWS, 구글 클라우드, IBM클라우드 등 클라우드 제공업체와도 연결 호환이

된다. 현재 국내 네이버 비즈니스 플랫폼(NBP)도 에퀴닉스의 플랫폼을 활용하고 있다. 에퀴닉스

는 이를 ‘에코시스템’이라고 통칭한다.

향후 데이터센터의 성공 변수는 기업이 원하는 파트너와 연결될 수 있는 ‘에코시스템’이 빠르고

안정적으로 구축됐는지 여부가 될 것이다. 에퀴닉스는 고객들이 자사의 에코시스템에 참여해 서

로에게 맞는 파트너사나 서비스 제공업체를 찾고, 정보를 공유하며 타 데이터센터와의 연결 등

다양한 상호연결 서비스를 이용할 수 있는 환경을 제공하고 있다. 이는 타 데이터센터리츠와 차

별적인 에퀴닉스만의 강점이 되었다. 이 같은 에코시스템에 한번 들어오면 나가기 어렵다는 점

에서 데이터센터 리츠는 고객 lock-in 효과가 뛰어나다.

표 1. 상호연결 서비스 종류

종류 설명

크로스 커넥트(Cross Connect) 고객이 IBX 데이터센터 내 또는 다른 데이터센터와 연결하는 서비스

인터넷 익스체인지(Internet Exch ange) 인터넷 서비스 프로바이더(ISP) 등을 스위치로 연동

커넥트(Connect) 다이렉트 인터넷 엑세스 제공

클라우드 익스체인지 페브릭

(Cloud Exchange Fabric, ECX Fabric)

아마존웹서비스, 구글 클라우드, IBM 클라우드, 마이크로소프트 애저,

오라클 클라우드 등 여러 클 라우드의 상호연결 서비스, 전세계 200여개

IBX 데이터센터와 연결

자료: 에퀴닉스, 삼성증권

그림 11. Digital ecosystem(dynamic hybrid applications) 개념도 그림 12. 에퀴닉스 고객 수 증가 추이

자료: 에퀴닉스, 삼성증권 참고: MRR(Monthly Recurring Revenue) Churn은 (계약 종료한 고객으로 인한

MRR감소분)/(분기 초에 계획한 MRR)

자료: 에퀴닉스, 삼성증권

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

0

50

100

150

200

250

1Q15 1Q16 1Q17 1Q18 1Q19

글로벌신규고객 MRR Churn

(명) (%)

리츠

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데이터센터의 빠른 확장과 유상증자

글로벌 데이터센터 리츠의 대표적 성장 방식은 M&A였다. CBRE에 따르면 2017년 데이터센터 시

장 M&A 규모는 250억달러로 건수는 2015년 17건, 2016년 29건, 2017년 48건으로 나날이 늘어나

는 추세다. 에퀴닉스, 디지털리얼티 등 상위 데이터센터 리츠들이 공격적 M&A를 통해 코로케이

션 시장의 주도권을 확보했는데 이들이 지난 3년간 M&A딜의 절반을 차지했을 정도다. 그 결과

2018년 에퀴닉스의 글로벌 시장점유율은 13%, 디지털 리얼티는 8%에 이른다.

2017년 디지털 리얼티는 최대 규모의 딜인 ‘듀퐁 페브로스’ 인수를 통해 기존의 홀세일 운영을

넘어 리테일 시장 진출에 성공했다. 매출 확장력이 낮던 디지털 리얼티에게는 의미 있는 딜이었

다. 동시에 에퀴닉스는 33억달러의 버라이즌 메가 데이터센터 인수 딜을 마무리했다. 데이터센

터 리츠 M&A의 목적은 사업 규모 확대를 통한 외형적 성장과 규모의 경제 달성 외에도 데이터

센터간 네트워크 효과 확보가 크다.

데이터센터 리츠의 인수합병이 늘며 2017년 미국 리츠 시장의 IPO/PO가 가장 활발했다. 당시

2013년 이후 최대 규모인 383억달러의 신규 보통주가 미국 리츠 시장에 상장됐는데 데이터센터

리츠가 크게 기여했다. 2017년 4분기, 이 섹터에서만 역대 최대 규모인 7억달러의 보통주가 발행

됐고 그 다음은 리테일, 헬스케어, 산업용 리츠가 뒤를 이었다.

그림 13. 미국 리츠 섹터별 IPO/PO 발행 규모 그림 14. 미국 데이터센터 리츠 NOI 추이

자료: NAREIT, 삼성증권 자료: NAREIT

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

1Q13 1Q14 1Q15 1Q16 1Q17

기타 데이터센터 산업용리츠

(백만달러)

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

1Q13 1Q14 1Q15 1Q16 1Q17 1Q18 1Q19

(백만달러)

리츠

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삼성증권 10

글로벌 데이터센터 리츠

5개 리츠가 주도하는 미국 데이터센터 시장

데이터센터 리츠에는 LP, GP, 임차인 등 다양한 이해관계자들이 참여한다. GP는 데이터센터 리츠

운영을 도맡으며, LP는 GP와 일반 파트너십 계약을 맺고 자산운용에 참여한다. 데이터센터 리츠

가 여타 리츠와 다른 점은 운영 기술에 대한 전문성이 요구되므로 진입장벽이 높다.

글로벌 데이터센터 시장은 에퀴닉스, 디지털리얼티, 사이러스원, 코어사이트, QTS 등 미국의 5개

리츠가 주도한다. 12월 6일 기준 시가총액 892억달러에 달하는 이들이 미국 투자등급 데이터센

터의 30%, 글로벌 데이터센터의 20%를 보유할 정도로 영향력이 막강하다. 에퀴닉스와 디지털

리얼티는 글로벌 플레이어고, 그 외 3개 리츠는 미국 중심이다.

에퀴닉스는 글로벌 최대 1위 상장리츠이며 디지털리얼티가 그 뒤를 잇는다. 에퀴닉스는 글로벌

플랫폼을 지향하며 코로케이션 중심으로 급성장하다보니, 임대하는 데이터센터 중 50%만을 부

동산을 소유하고 있어 4개 리츠와 차별화되고 있다. 코어사이트는 규모가 작지만 시스코, IBM,

AT&T등 메이저 테크 기업들을 고객군으로 두고 있다. 싸이러스원은 디지털리얼티처럼 홀세일에

집중하고 역사가 짧다. 최근 디지털리얼티가 싸이러스원을 인수하고자 하는 움직임도 있었다.

2014년부터 연평균 20%에 육박하는 매출 성장률에 기반해 미국의 데이터센터 리츠 배당도 2015

년부터 꾸준히 상승세다. 그러나 2019년 YTD total return이 64.0%에 달하는 놀라운 주가 상승세

로 미국 데이터센터의 평균 배당수익률은 2.43%로 타 리츠 대비 낮은 편이다. 그러나 데이터센

터 리츠의 포인트는 고배당이라기보다, 무한한 매출 성장에 따라 장기간 담보된 배당 성장성일

것이다.

그림 15. 데이터센터 리츠 total return vs S&P 500 total return 표 2. Total return

(%)

Equinix

Digital

Realty

CyrusOne

CoreSite

QTS

1년 45.5 4.2 13.4 19.0 32.7

3년 80.7 45.5 68.2 80.3 28.0

5년 235.6 113.7 189.2 275.4 86.4

자료: Bloomberg, 삼성증권


Contents

0

100

200

300

400

500

600

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Equinix Digital Realty CyrusOne

CoreSite QTS S&P 500

(2013.10=100)

리츠

2019. 12. 9

삼성증권 11

표 3. 미국 데이터센터 리츠 현황

Ticker REIT IPO 날짜 자산 개수

(개)

면적

(백만sqft)

총 자산

(십억달러)

EBITDA

(천달러)

인덱스

비중

시가총액

(십억달러) 지역 Index

차입금/

EBITDA (배)

Debt

Ratio

회사채

등급

EQIX Equinix

2000-08-10 84 12.0 18.0 2,181 55% 47.8 글로벌

(미국 47%)

S&P 500 5.0 23% BBB-

DLR

Digital

Realty

2004-10-28 214 28.6 20.1 1,852 31% 25.6 글로벌

(미국 80%)

S&P 500 5.2 29% BBB

CONE

Cyrus One

2013-01-17 50 6.7 6.0 431 6% 7.3 미국 S&P

400(Mid)

3.4 35 % BB+

COR

CoreSite

2010-09-22 21 3.0 2.4 284 5% 5.5 미국 S&P

400(Mid)

4.8 19% n/a

QTS

QTS

2013-10-08 26 6.2 3.1 168 2% 3.1 미국 S&P

400(Mid)

5.0 33% BB-

합계 396 56.9 49.6 4,916 100% 89.2

평균 79 11.4 9.9 983 17.8 25%

참고: 12월 6일 종가 기준

자료: Bloomberg

자산가치는 저평가, Cap rate는 높은 편

미국 상업용 부동산 시장은 약 20조달러로 이 중 데이터센터는 3천억달러다. 데이터센터는 수요

가 공급을 계속해서 능가하고 있어 향후 투자액은 지속적으로 늘어날 전망이다. 데이터센터 리

츠의 cap rate는 5.27%로 타 리츠 대비 높은 편으로, 자산가치가 저평가 돼 있다. 데이터센터 리

츠는 타 리츠 자산처럼 입지가 매우 중요하지 않고, 운용상의 역할이 훨씬 중요하기 때문이다.

대부분 산 중턱이나 해저 등 외지에도 건설이 가능하기 때문에 테크산업에 비슷하게 노출된 물

류리츠와 달리 cap rate가 여전히 높다.

그림 16. 미국 자산별 cap rate 추이- 데이터센터의 cap rate는 가치 상승에도 높은 편


5.27

0

3

6

9

12

1Q13 3Q13 1Q14 3Q14 1Q15 3Q15 1Q16 3Q16 1Q17 3Q17 1Q18 3Q18 1Q19 3Q19

미국 10년물 국고채 Office Industrial

Retail Residential Data Centers

(%)

리츠

2019. 12. 9

삼성증권 12

싱가포르 데이터센터 시장

싱가포르 데이터센터는 400MW 규모로 아시아에서 가장 크며, 글로벌 플레이어의 중심지가 되

고자 한다. 2000년대 초, 증가하는 이메일 트래픽을 지원하기 위한 데이터 저장 용량 구축을 목

적으로 데이터센터 투자가 시작됐다. 에퀴닉스, 디지털리얼티 등은 JTC(주롱타운공사)로부터 토

지를 불하받아 데이터센터를 구축하고 있으며 2020년 말까지 최소 100MW의 개발 파이프라인이

예정돼 있다.

그림 17. 아시아태평양 지역의 데이터센터 capacity


그림 18. 2017년, 아시아 클라우드 본격 성장기

자료: 삼성증권

현재 싱가포르는 아시아태평양 지역의 데이터센터 투자자들 사이에서 가장 인기 있는 지역이다.

클라우드 인프라나 보안, 규제 등에서 가장 좋은 평가를 받고 있기 때문이다. 데이터센터 투자

처로 내수 소비가 많고 인구가 지속적으로 유입되는 도시가 선호되는데, 해외 기업들이 이주가

지속되는 싱가포르가 이에 적합하다.

싱가포르 내 데이터센터 수요는 2018~2022년, 연평균 9.4%씩 성장할 전망이며 주로 코로케이션

임대 중심이다. 2016년부터 데이터센터 공급이 빠르게 늘어나기 시작했으나 2019~2022년 누적

신규수요는 신규 공급을 3.6% 이상 초과할 전망이라 흡수율이 빠르다. 더불어 2019년부터 공급

이 타이트해져 하이퍼스케일 클라우드 제공자들이 코로케이션 공간의 40%를 차지할 전망이다.

현재 데이터센터 수요는 하이퍼스케일 클라우드 제공업체가 주도하며 싱가포르 총 코로케이션

공간의 40%를 차지한다. 고객은 대부분 통신사, 다국적기업, 은행, 핀테크서비스 기업 등이다.

2006 20202007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

공용클라우드의발전 –아시아는공용클라우드환경을도입하며미국과격차를좁혀나가는중

아마존 알리바바

미국

아시아공용클라우드플랫폼런칭

중소기업, 비용절감을위해공용클라우드도입

2017년시점아시아본격성장

대기업또한비용절감, 보안, 편의성을위해공용클라우드도입

0

150

300

450

600

싱가포르 도쿄 홍콩 시드니 뭄바이 서울 상하이 베이징 자카르타 첸나이

미래공급예정 전체 capacity

(MW)

리츠

2019. 12. 9

삼성증권 13

표 4. 싱가포르 top 데이터센터 제공업체 현황

Sites Gross Sqft Power (MW )

ST Telemed ia Global Da ta Centres (STT GDC) 8 714,687 56

Global Swi tch 2 556,956 52

Keppel Data Center REIT 5 679,225 48

Digital Realty Trust 3 547,500 43

Singtel 5 720,000 36

자료: Keppel DC REIT

싱가포르는 동남아 데이터센터 시장 1위 국가로, 우호적 세제 환경(국제 서비스 및 수출에 대한

GST 세율은 7%, 법인세율 17%로 낮음), 재난에 안전한 지리적 환경 등이 강점이다. 싱가포르는

24개의 해저 케이블을 보유해, 아마존 웹 서비스(AWS), Azure, IBM Softlayer, 구글 클라우드와 같

은 공급업체를 통해 세계에서 가장 클라우드를 잘 연결한 국가로 인식된다. 싱가포르에는 에퀴

닉스가 최대 규모의 코로케이션 시설을 보유하고 있다.

표 5. 싱가포르 top 5 colocation 시설

순위 Data Center Colocation facility

1 Equi nix SG1

2 Equ inix SG2

3 Global Switch Global Switch Singapore Tai Seng

4 SGX Singapore

5 Epilson EGH-New Tech Park

자료: Cloudscene

R

그림 19. 싱가포르 데이터센터의 수요와 공급 그림 20. 말레이시아 데이터센터 수요와 공급

자료: BroadGroup Consulting, Keppel DC REIT Annual Report FY17, FY18 자료: BroadGroup Consulting, Keppel DC REIT Annual Report FY17, FY18

인근 말레이시아도 고성장하는 데이터센터 시장이다. 2018년 마이크로소프트와 알리바바가 말레

이시아로 확장 계획을 발표하며 더욱 잠재력 높은 데이터센터 시장이 되었다. 클라우드 이용자

증가, 말레이시아에 진입할 중국 기업 수요가 이 시장을 견인할 전망이다. 말레이시아의

2019~2022년 예상 수요는 공급을 18.2% 초과할 전망이다. 말레이시아 데이터센터 시장은 싱가

포르 사용자에게 저비용으로 재해 복구 및 백업 사이트를 제공함으로써 싱가포르와 동반 성장을

꾀하고 있다. Keppel DC REIT 등 싱가포르 대표 리츠가 말레이시아에 투자하고 있다.

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

2015 2016 2017 2018 2019F 2020F 2021F 2022F

추가공급 신규수요

(kW)

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

2015 2016 2017 2018 2019F 2020F 2021F 2022F

추가공급 신규수요

(kW)

리츠

2019. 12. 9

삼성증권 14

도쿄, 112개,

56%

오사카, 31개,

16%

나고야,

48개, 24%

기타 , 8개,

4%

일본 데이터센터 시장

일본은 아태지역에서 싱가포르에 이어, 두번째로 큰 데이터센터 시장이다. 글로벌 ICT 기업과

데이터센터 리츠의 투자가 이어지고 있다. 구글이 2016년 도쿄에 클라우드 지역을 조성한 데 이

어, 2019년 오사카에도 클라우드 지역을 런칭할 계획이라 한동안 데이터센터 투자가 가장 활력

을 띨 국가다.

에퀴닉스는 일본 7위의 ‘Bit-isle’을 인수하기도 했으며 일본 내 상위 5개 데이터센터를 보유하고

있다. 2017년 디지털리얼티는 오사카에 첫 일본 데이터센터를 개소했으며, 2022년까지 2천억엔

자산을 관리할 계획이다. 이를 위해 최근 미쓰비시 코퍼레이션과 합작회사 설립 계획을 발표했

다.

그림 21. 일본 데이터센터 리츠 주가 vs TSE REIT Index 그림 22. 일본 데이터센터 지역별 구분

자료: Bloomberg 자료: Thomson Reuters, 삼성증권

표 6. 일본 데이터센터 랭킹

순위 기업 Da ta Center 지역

1 Equinix TY2 도쿄




5 Equinix OS1 오사카

6 AT Tokyo CC 도쿄

7 Japan Exchange Group, INC. Japan Exchange(JPX) 도쿄

8 NTT Communications Tokyo No.6 Data Center 오사카

9 NTT Communications Osaka 2 D ata Center 도쿄

10 NTT Communications Osaka 3 Data Center 오사카

자료: Cloudscene

0

50

100

150

200

250

300

350

400

2014 2015 2016 2017 2018 2019

Axial Retailing Inc Relia IncLIFULL Co Ltd Arteria Networks CorpTSE REIT Index

(2014.01=100)

리츠

2019. 12. 9

삼성증권 15

한국 데이터센터 시장

미국 데이터센터 리츠의 공격적 확장은 한국으로도 확산 중이다. 연초 에퀴닉스는 삼성SDS와 협

력을 통해 한국에 ‘인터내셔널 비즈니스 익스체인지 데이터센터(SL1)’을 설립하겠다고 밝히며 한

국 진출을 공식화했다. 7월에는 디지털리얼티도 서울시와 ‘통신사 중립적 데이터센터’ 구축을 위

한 토지 매매 계약을 체결, 올 들어 에퀴닉스와 디지털리얼티가 동시에 한국 진출을 발표했다.

글로벌 데이터센터 리츠들이 한국에 진출하는 이유는 세가지다. ① 우수한 통신 인프라: 초고속

인터넷 보급률 98%, 스마트폰 보급률 94%라는 세계 최대의 모바일 보급률, ② 낮은 산업용 전기

요금, ③ 지방자치단체의 적극적 유치 노력 때문이다. 따라서 국내 데이터센터 시장은 2015년

2.8조원에서 2020년 4.7조원으로 예상되는 잠재력 높은 시장이다.

국내 데이터센터는 2000년 총 53개소에서 2018년 155개소로 증가했다. 동기간 코로케이션 서비

스 데이터센터 수는 연평균 7.6%, 그 외 데이터센터는 5.7%의 연평균 성장률을 보였다. 민간(자

사)/정부/공공의 데이터센터는 2018년 114개로 2000~2018년 연평균 5.7%, 민간(코로케이션) 데

이터센터는 2018년 41개로 2000~2018년 연평균 7.6% 증가하며 직접 보유 데이터센터 성장률을

압도한다. 2023년까지 신축 예정인 국내 데이터센터는 확정된 것만 21개 이상으로 향후 데이터

센터 코로케이션 서비스의 보편화가 예상된다.

2019. 12. 9

Equinix (EQIX US)

무한 확장성에 근거한 밸류에이션 프리미엄

WHAT’S THE STORY

2015년 이후 연평균 20% 이상 FFO 성장: 에퀴닉스는 글로벌 1위 데이터센터 리츠로 공

격적 확장전략과 에퀴닉스만의 ‘Eco system’이 투자포인트다. 북미 75개, 유럽 70개,

APAC에 32개의 데이터센터를 보유하고 있다. 지난 3분기 실적 발표로 67개 연속 분

기 매출 성장이라는 대기록을 세웠고 2015년 리츠로 전환한 이후 FFO는 매년 20% 이

상씩 성장했다. 수익의 60%는 미국, EMEA 및 아시아태평양에서 발생하는데 특히

EMEA와 APAC의 월별 매출 성장률은 각각 12%, 13%로 가장 빠르게 성장하고 있다.

북미 비중은 47%에 불과하며 가장 다변화된 글로벌 플레이어다. 향후 에퀴닉스는

EMEA, 헬싱키, 런던, 스톡홀름을 신시장으로 투자할 계획이다.

세상은 연결돼 있다: 15평~280평에 이르는 개인 서버 랙/캐비닛이나 케이지를 임대하며

소비자에게 1천개 이상 네트워크 접근 권한을 부여한다. 에퀴닉스의 어떤 고객이라도

네트워크 안에 있는 다른 고객을 선택해 연결할 수 있어, 시간과 비용 절약이 가능하

다. 상호연결 매출 성장률은 연 13%로 코로케이션 성장률을 앞지르고 있다. 지난 3분

기에는 경쟁사 상위 10사 합계보다도 8,500개가 많은 상호연결 매출을 올렸다. Equinix

Cloud Exchange Fabric(EXC Fabric)이 지원하는 가상 연결 서비스 건수는 2만개를 돌파

했는데 전체 상호 연결의 5%를 차지하며 1,800개 이상 고객에게 서비스를 제공한다.

공격적 확장: 지난 18년간 에퀴닉스는 점증하는 데이터센터 수요에 부응하기 위해 100

억달러 규모의 18개 데이터센터 인수에 투자했다[표 2]. 2010년 미국 내 경쟁자인

Switch & Data Facilities 인수에 이어, 2017년 버라이존의 메가 데이터센터 29개 (33억

달러), 2018년에는 최대 딜인 Telecity group(38억달러) 인수를 마무리했다. 이로써 에

퀴닉스는 유럽시장에 40개 이상 데이터센터를 추가했다. 최근에는 각각 8억달러 규모

의 인포마트 댈러스와 호주 데이터센터 운영사 메트로노드를 인수했다. 지난 3분기에

만 멕시코에 3개의 Axtel 데이터센터를 1.8억달러에 인수하기로 했고 중남미간 상호연

결성을 높여 글로벌 플랫폼을 더욱 강화하고 있다. 10월에는 유럽에 xScaleTM 데이터

센터를 개발하기 위해 싱가포르 GIC와 JV형태로 10억달러의 합작회사를 설립했다.

Eco system에 근거한 확장성 감안 시 프리미엄 정당화: P/FFO는 29.0배, 배당수익률은 1.8%로

타 리츠섹터는 물론, 동종 섹터 내에서도 할증 거래 중이다. 이는 가늠하기 어려운 Eco

system을 통한 매출 확장성에 근거하며 강력한 고객의 lock-In 효과 때문이다.

SUMMARY FINANCIAL DATA (12월 결산) 2017 2018 2019E 2020E

매출액 (백만 달러) 4,368 5,072 5,561 6,046

순이익 (백만 달러) 233 365 513 672

희석 EPS (달러) 3.0 4.6 6.0 7.6

희석 EPS 성장률 (%) 67.6 52.0 32.4 26.6

ROE (%) 4.2 5.2 7.2 8.6

P/E (배) 117.0 66.0 90.3 70.2

P/B (배) 5.2 3.9 5.4 5.4

EV/EBITDA (배) 23.5 17.5 21.2 19.5

배당 수익률 (%) 1.8 2.6 1.8 2.3


이경자

Analyst

[email protected]

02 2020 7857

소지윤

Research Associate

[email protected]

02 2020 7091

Equinix

2019. 12. 9

삼성증권 17

표 1. 최근 배당 지급 일정

배당락일 배당기준일 지급일 배당금 (달러) 구분

2019-08-20 2019-08-21 2019-09-18 2.46 정기배당

2019-05-21 2019-05-22 2019-06-19 2.46 정기배당

2019-02-26 2019-02-27 2019-03-20 2.46 정기배당

2018-11-13 2018-11-14 2018-12-12 2.28 정기배당

2018-08-21 2018-08-22 2018-09-19 2.28 정기배당

2018-05-22 2018-05-23 2018-06-20 2.28 정기배당

2018-02-23 2018-02-26 2018-03-21 2.28 정기배당

2017-11-14 2017-11-15 2017-12-13 2.00 정기배당

2017-08-21 2017-08-23 2017-09-20 2.00 정기배당

2017-05-22 2017-05-24 2017-06-21 2.00 정기배당


그림 1. 배당수익률 추이

자료: Datastream, 삼성증권

그림 2. 영업수익 구분 그림 3. 지역별 수익 구분- 가장 다변화된 글로벌 플레이어

자료: Equinix 자료: Equinix

그림 4. 에퀴닉스의 PBR 밴드 그림 5. 에퀴닉스의 P/FFO 밴드

자료: Bloomberg 자료: Bloomberg

Network,

24%

Cloud & IT

Services,

28%

Content &

Digital Media,

14%

Enterprise,

18%

Financial

Services, 16%

Americas,

47%

EMEA, 32%

Asia-Pacific,

21%

0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.010.011.0

0

100

200

300

400

500

600

700

2002 2006 2010 2014 2018

주당배당금 (우측) 주가 (좌측)

(USD) (USD)

0

100

200

300

400

500

600

700

2015 2016 2017 2018 2019

12x

17x

22x

27x

32x

(USD)

100

200

300

400

500

600

700

800

2015 2016 2017 2018 2019

3.0x

3.6x

4.2x

5.0x

6.0x

(USD)

Equinix

2019. 12. 9

삼성증권 18

표 2. 에퀴닉스의 M&A 사례

인수회사 인수 날짜 목적 지역

Axtel 2019년 10월 신규시장 진출 멕시코

Informart 2018년 4월 인터커넥션 개선, 장기보유 미국

Metronode 2017년 12월 신규시장 진출, 장기보유 호주

Itconic Innovative IT 2017년 9월 신규시장 진출 포르투갈, 스페인

Verizon 2017년 5월 인터커넥션 개선 북미, 라틴 아메리카

Telecity Group 2016년 1월 인터커넥션 개선 유럽

Alog 2014년 7월 신규시장 진출 브라질

Ancote l 2012년 5월 인터커넥션 개선 독일

Switch and Data 2010년 5월 인터커넥션 개선 미국

IXEURO PE 2007년 6월 신규시장 진출 유럽 전역

Singapore Technologies Telemedia 2002년 10월 신규시장 진출 싱가포르

Pihana Pacific 2002년 10월 신규시장 진출 싱가포르

자료: 에퀴닉스

Equinix

2019. 12. 9

삼성증권 19

포괄손익계산서

12월 31일 기준 (백만달러) 2014 2015 2016 2017 2018

매출액 2,444 2,726 3,612 4,368 5,072

매출 & 서비스 수익 2,444 2,726 3,612 4,368 5,072

EBITDA 991 1,093 1,456 1,851 2,205

유무형자산상각비 482 526 837 1,042 1,227

영업이익 509 567 619 809 977

영업외손실 425 356 459 522 544

세전이익 (조정) 244 253 211 391 513

비경상손실 159 42 51 104 80

세전이익 (GAAP) 85 211 160 287 433

법인세비용 345 23 45 54 68

비지배지분귀속 순익 (1) 0 0 0 0

당기순이익 (GAAP) (260) 188 127 233 365

EPS (GAAP, 달러) (5) 3.25 1.81 3.03 4.58

희석 EPS (달러) (5) 3.21 1.79 3.00 4.56

현금흐름표

12월 31일 기준 (백만달러) 2014 2015 2016 2017 2018

영업활동에서의 현금흐름 689 895 1,019 1,439 1,815

당기순이익 (260) 188 127 233 365

감가상각비 & 무형자산상각비 482 526 837 1,042 1,227

비현금항목 332 227 67 286 251

비현금 운전자본 변동 135 (45) (10) (122) (28)

투자활동에서의 현금흐름 (436) (638) (2,046) (5,401) (3,076)

추가 소유지 (677) (906) (1,141) (1,474) (2,279)

기타 241 269 (1,756) (3,975) (809)

재무활동에서의 현금흐름 95 1,833 (919) 4,639 437

배당금 (83) (521) (499) (621) (739)

차입금의 증가(감소) 808 1,553 (409) 2,814 803

자본금의 증가(감소) (249) 860 34 2,523 438

기타 (368) (18) (23) (108) (32)

현금증감 349 2,090 (1,945) 677 (823)

기초현금 262 628 2,718 773 1,451

기말현금 611 2,229 748 1,413 606

Free cash flow 12 (12) (122) (35) (463)

참고: * 지배주주기준


재무상태표

12월 31일 기준 (백만달러) 2014 2015 2016 2017 2018

현금 및 현금성자산 1,140 2,242 752 1,441 611

매출채권 263 292 396 576 630

기타 비유동자산 1,292 1,486 3,932 7,038 7,703

자산 총계 7,782 10,357 12,608 18,691 20,245

유동부채 총계 644 1,656 1,029 1,243 1,515

매입채권 405 518 739 951 945

단기부채 81 956 169 143 452

장기차입금 4,563 5,565 6,591 9,937 10,881

부채 총계 5,512 7,611 8,243 11,842 13,025

보통주 자본금 및 주식발행초과금 3,334 4,839 7,414 10,121 10,751

이익잉여금 (296) (108) 19 253 890

자본 총계 2,270 2,745 4,366 6,850 7,219

부채 및 자본 총계 7,782 10,357 12,608 18,691 20,245

재무비율 및 주당지표

12월 31일 기준 2014 2015 2016 2017 2018

증감률 (%)

매출액 13.5 11.5 32.5 20.9 16.1

영업이익 10.5 11.4 9.1 30.8 20.8

순이익 (374.1) (172.3) (32.5) 83.7 56.8

희석 EPS (362.4) (164.7) (44.2) 67.6 52.0

주당지표

희석 EPS (5.0) 3.2 1.8 3.0 4.6

BPS 40.2 44.2 61.1 86.7 89.4

DPS (보통주) 7.6 17.7 7.0 8.0 9.1

Valuations (배)

P/E* 73.0 82.2 170.9 117.0 66.0

P/B* 5.6 6.8 5.8 5.2 3.9

EV/EBITDA 16.5 20.7 21.7 23.5 17.5

비율

ROE (%) (11.0) 7.5 3.6 4.2 5.2

ROA (%) (3.4) 2.1 1.1 1.5 1.9

ROIC (%) (23.2) 6.2 4.2 4.6 4.6

배당성향 (%) 243.5 545.0 429.0 263.9 199.1

배당수익률 (보통주, %) 3.3 2.2 2.0 1.8 2.6

2019. 12. 9

Keppel DC REIT (KDCREIT SP)

분산된 임차기간으로 안정적 수익구조와 고성장 겸비

WHAT’S THE STORY

데이터센터와 물류 통합 솔루션 제공: 싱가포르 상장리츠 중 유일하게 pure 데이터센터

리츠다. APAC과 유럽에 걸쳐 17개의 데이터센터 허브를 운영하고 있다. 2019년 3분기

기준, 매출의 76%가 코로케이션, Fully-fitted, Shell & core가 각각 16%, 8%을 차지한다.

일반적으로 fully-fitted와 shell&core는 더 긴 임대기간으로 수익 안정성을 제공한다[표

2 참조]. 데이터센터와 물류시설의 통합솔루션을 제공하는 Keppel T&T

(Telecommunications & Transportation)가 스폰서로 향후 시너지가 기대된다.

지속적 데이터센터 투자로 성장 동력 확보: 지난 11월, Keppel DC Singapore 4와 Data center

One 인수를 완료했다. 이를 위해 4.8억SGD 규모의 유상증자를 완료했는데 주당

1.74SGD에 해당하는 1.35억주는 사모방식으로, 주당 1.71SGD에 해당하는 우선주 1.42

억주를 발행했다. 이로써 AUM은 2018년 대비 약 30% 증가한 2.6억SGD이며, 이 중

싱가포르 자산이 차지하는 비중은 기존의 51%에서 63%로 증가하게 된다.

안정적인 수익구조를 형성하는 포트폴리오 다변화: 2019년 3분기 기준, 싱가포르 6개, 유럽

7개, 호주 3개, 말레이시아 1개 데이터센터를 보유하여 포트폴리오 다변화를 꾀하고

있다. 지리적 다양성뿐만 아니라, 인터넷기업, IT 서비스업, 통신사, 금융사 등 다양한

고객사를 확보하고 있어 글로벌 데이터센터 허브로 성장하는 발판을 마련했다. 또한

상대적으로 짧은 임차기간인 코로케이션(WALE 3.3년)과 마스터리스 계약을 맺은

Fully-fitted(WALE 10.4년), Shell & core(WALE 10.4년)로 포트폴리오가 적절히 구성돼

있어 안정적 수익 기반이 되고 있다.

신중하고 견고한 재무상태: Gearing ratio는 28.9%로, global peer 대비 낮아 재무 건전성을

확보하고 있다. 2019년 DPU 예상성장률은 6.6%, 2020년은 11.2%로, 고성장세를 유지

할 전망인데 이는 꾸준한 자산 편입으로 인한 외형 성장과 낮은 이자비용 때문이다.

Peer 중 높은 배당수익률과 확고한 포지셔닝: 2019년 예상 P/FFO는 22.7배로 미국 데이터

센터 peer group 평균 20.6배를 상회한다. 이는 미국 peer 평균 배당수익률 2.96%를 상

회하는 3.93%의 고배당률과 싱가포르 중심의 아시아 지역 내 확고한 포지셔닝에 의한

것이다


매출액 (백만SGD) 139 176 190 250

순이익 (백만SGD) 65 142 113 145

희석 EPS (SGD) 0.1 0.1 0.1 0.1

희석 EPS 성장률 (%) 3.5 92.2 (22.9) 14.3

ROE (%) 6.0 11.2 7.5 8.3

P/E (배) 24.8 12.2 24.6 21.7

P/B (배) 1.5 1.3 1.8 1.7

EV/EBITDA (배) 20.8 17.3 26.7 22.4

배당 수익률 (%) 5.6 1.3 3.9 4.4


이경자

Analyst

[email protected]

02 2020 7857

소지윤

Research Associate

[email protected]

02 2020 7091

Keppel DC REIT

2019. 12. 9

삼성증권 21

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

2014 2015 2016 2017 2018 2019E

Intellicentre 2

Data Centre 편입

(십억달러)

Milan Data Centre외

1개자산편입

Keppel DC Singapore 3외

1개 자산편입

Keppel DC Singapore 5외

2개 자산편입

DC1외

1개 자산편입

6개자산보유


배당락일 배당기준일 지급일 배당금 구분

2019-09-23 2019-09-24 2019-10-15 0.11 Rights Issue

2019-09-23 2019-09-24 2019-11-27 0.02 Pro Rata

2019-07-23 2019-07-24 2019-08-28 0.04 Distribution

2019-01-29 2019-01-30 2019-03-08 0.04 Distribution

2018-07-23 2018-07-25 2018-08-29 0.01 Pro Rata

2018-05-11 2018-05-15 2018-08-08 0.03 Pro Rata

2018-01-26 2018-01-30 2018-02-28 0.03 Distribution

2017-07-21 2017-07-25 2017-08-31 0.04 Distribution

2017-01-27 2017-02-01 2017-02-28 0.03 Distribution

2016-10-21 2016-10-25 2016-11-15 0.27 Rights Issue


그림 1. 주가 및 주당 배당금 추이


표 2. Keppel DC REIT의 임차 유형

리스 타입 고객유형 WALE(년) 데이터센터 구성 소유권

M&E 장비 시설관리 서버&랙

Colocation Multi 3.1 ○ ○ ×

Fully-fitted Single 10.4 ○ × ×

Shell & core Single 10.4 × × ×

자료: Keppel DC REIT, 삼성증권

자국뿐 아니라 글로벌 데이터센터를 적극적으로 인수하며 5년만에 AUM은 2.5배 이상 늘었다.

낮은 gearing ratio로 데이터센터 인수합병 여력이 충분하다. 아시아 지역 내 IT인프라 보안과 세

제 환경에서 가장 우월하다는 점에서 프리미엄의 가치가 있다.

그림 2. 연도별 AUM 추이 및 자산 편입 그림 3. 유형별 임대수익 breakdown (3Q19)

자료: Keppel DC REIT 자료: Keppel DC REIT

Colocation,

76%

Shell&core,

16%

Fully-fitted,

8%

0.00

0.02

0.04

0.06

0.08

0.10

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

2014 2015 2016 2017 2018


(SGD) (SGD)

Keppel DC REIT

2019. 12. 9

삼성증권 22

그림 4. 12개월 forward P/B band 그림 5. 12개월 forward P/FFO band

자료: Keppel DC REIT 자료: Keppel DC REIT

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

19년 1월 19년 3월 19년 5월 19년 7월 19년 9월 19년 11월

12x

15x

18x

21x

24x

(SGD)

0.0

0.4

0.8

1.2

1.6

2.0

2015 2016 2017 2018 2019

0.8x

1.1x

1.4x

1.7x

1.8x(SGD)

Keppel DC REIT

2019. 12. 9

삼성증권 23


12월 31일 기준 (백만 SGD) 2014 2015 2016 2017 2018

매출액 55 102 99 139 176

수익임대료 50 101 98 135 168

영업비용 n/a n/a 18 41 42

EBITDA n/a n/a 82 101 140

유무형자산상각비 n/a n/a 1 2 7

영업이익 34 78 81 98 134

영업외손실 n/a n/a 24 21 (17)

세전이익 (조정) 30 68 72 88 119

비정상손실 (20) (42) 14 11 (32)

세전이익 (GAAP) 50 110 58 78 151

법인세비용 5 6 7 7 5

비지배지분귀속 순익 12 0 0 5 4

당기순이익 (GAAP) 33 104 51 65 142

EPS (GAAP, 싱가포르달러) 0.04 0.11 0.05 0.06 0.11

희석 EPS (싱가포르달러) 0.04 0.11 0.05 0.06 0.11

현금흐름표

12월 31일 기준 (백만 SGD) 2014 2015 2016 2017 2018

영업활동에서의 현금흐름 26 44 64 104 96

당기순이익 33 104 51 65 142

감가상각비 & 무형자산상각비 n/a n/a 1 2 7

비현금 운전자본 변동 (9) (25) (7) 1 (30)

투자활동에서의 현금흐름 (478) (52) (121) (305) (448)

부동산 Additions (431) (52) (5) (6) (10)

부동산 Improvements 0 0 (115) (299) (437)

기타 (48) 0 0 0 (1)

재무활동에서의 현금흐름 461 19 314 23 364

배당금 (59) (31) (58) (72) (82)

차입금의 증가(감소) 88 57 96 99 145

자본금의 증가(감소) 821 0 279 0 303

현금증감 8 12 257 (178) 12

기초현금 17 26 37 294 116

기말현금 26 37 298 118 128

Free cash flow (405) (8) (57) (201) (351)



재무상태표

12월 31일 기준 (백만 SGD) 2014 2015 2016 2017 2018

부동산투자 총계 1,047 1,103 1,226 1,570 2,029

현금 및 현금성자산 26 37 298 118 128

매출채권 29 38 30 43 59

기타 비유동자산 20 34 30 32 43

자산 총계 1,122 1,211 1,583 1,763 2,259

유동부채 총계 21 52 35 53 193

매입채권 2 5 2 37 42

단기부채 & 보증금 16 13 27 12 18

장기차입금 323 338 464 576 573

부채 총계 348 398 509 647 783

보통주 자본금 및 주식발행초과금 773 813 1,074 1,090 1,445

자본 총계 773 813 1,074 1,117 1,476

부채 및 자본 총계 1,122 1,211 1,583 1,763 2,259


12월 31일 기준 2014 2015 2016 2017 2018

증감률 (%)

매출액 (45.9) 87.3 (3.2) 40.3 26.2

영업이익 (47.2) 129.8 4.4 21.0 35.8

순이익 (48.0) 220.9 (51.2) 28.1 117.5

희석 EPS n/a 220.9 (52.0) 3.4 92.2

주당지표

희석 EPS 0.0 0.1 0.1 0.1 0.1

BPS 0.8 0.9 0.9 0.9 1.1

DPS (보통주) 0.0 0.1 0.1 0.1 0.1

Valuations (배)

P/E* 26.5 8.6 21.2 24.8 12.2

P/B* 1.1 1.1 1.2 1.5 1.3

EV/EBITDA n/a 15.6 18.4 20.8 17.3

비율

ROE (%) n/a 13.2 5.4 6.0 11.2

ROA (%) n/a 9.0 3.6 3.9 7.1

ROIC (%) n/a 6.4 5.2 5.4 6.6

배당성향 (%) n/a 57.8 119.9 126.2 67.7

배당수익률 (보통주, %) n/a 3.5 5.5 5.6 1.3

2019. 12. 9

Digital Realty (DLR US)

홀세일을 넘어 리테일로

WHAT’S THE STORY

최대 개수의 데이터센터 보유: 2019년 3분기 기준 211개의 데이터센터를 소유하고 있다.

뉴욕, 댈러스, 시카고, 실리콘밸리, 런던에 집중돼 있으며 수익의 76%가 미국에서 발

생한다. 1위 사업자인 에퀴닉스와 다른 점은 상호연결보다 고객에게 대형 데이터센터

를 가까이에서 제공한다는데 있다. 최근 EV 84억달러의 Interxion 인수 계획을 발표했

는데 인수 시 276개의 데이터센터를 보유하게 돼, 개수 기준으로는 1위 사업자인 에

퀴닉스(203개)를 넘어서게 된다.

홀세일에서 리테일로: 2017년, 데이터센터 역사상 최대 규모의 딜인 ‘듀퐁 페브로스’를

인수하며 2018년 영업수익은 전년대비 11% 고성장하는 계기를 만들었다. 이로써 기존

의 홀세일을 넘어 리테일 시장으로 진출하는 의미가 있다. 홀세일 비즈니스는 주로

맞춤설계와 장기계약 구조로 진행되는 반면 리테일 비즈니스는 공간만 임대하고 고객

들이 직접 서버와 스토리지를 가져올 수 있게 하므로 ROIC가 높고 테넌트의 범용성

이 높아 매출 확장에 용이하다는 장점이 있다. 즉 기존의 홀세일 서비스는 임차인에

게 공간과 전력만을 제공하는 ‘landlord’ 개념인 반면, 리테일 서비스는 데이터센터 공

간뿐 아니라 원격 관리 서비스, 광범위한 IP 및 클라우드 연결과 같은 부가 서비스를

제공하는 ‘서비스 파트너’ 역할이라는 점에서 수요가 증가하고 있다. 이러한 추세에 힘

입어 최근 Interxion 인수는 북미부터 APAC, EMEA지역까지 홀세일, 리테일 데이터센

터 허브를 연결하고 확장하는 데에 의미가 있다.

지역은 APAC으로 확장: 최근 지역 포트폴리오 강화를 위해 APAC 지역에서 적극적인

M&A나 파트너십을 진행하는데, 2017년 말 미츠비시 코퍼레이션과 JV 설립을 통한 도

쿄 데이터센터 2개, 자사의 오사카 데이터센터 1개에 투자 등이 그 사례다. 지난 3분

기, 상암 디지털 미디어시티의 22,000sqft 부지를 1,500만달러에 인수하며 한국 진출도

공식화했다. 이로써 77%에 달하는 북미 비중이 다소 분산될 전망이다.

Peer 대비 상대적으로 높은 배당수익률: 2019년 예상 배당수익률 3.7%로 미국 데이터센터

peer group 평균 2.8%을 상회한다. 최근 메이플트리와 14억달러의 자산 매각과 JV 계

약을 체결하는 등 저수익 자산을 매각하고 성장성 있는 지역에 자산을 취득함으로써

NOI 상승의 기반을 마련하고 있다. P/FFO는 17.3배로 peer group 대비 할인 상태다.


매출액 (백만 달러) 2,458 3,046 3,223 3,360

순이익 (백만 달러) 248 331 291 398

희석 EPS (달러) 1.0 1.2 1.1 1.5

희석 EPS 성장률 (%) (55.0) 22.2 (8.6) 36.3

ROE (%) 2.6 2.8 2.4 4.1

P/E (배) 121.1 100.0 65.4 48.6

P/B (배) 2.5 2.6 2.8 2.9

EV/EBITDA (배) 31.4 25.8 20.3 19.5

배당 수익률 (%) 3.5 3.9 3.7 3.9


이경자

Analyst

[email protected]

02 2020 7857

소지윤

Research Associate

[email protected]

02 2020 7091

Digital Realty

2019. 12. 9

삼성증권 25


배당락일 배당기준일 지급일 배당금 (달러) 구분

2019-09-12 2019-09-13 2019-09-30 1.08 정기배당

2019-06-13 2019-06-14 2019-06-28 1.08 정기배당

2019-03-14 2019-03-15 2019-03-29 1.08 정기배당

2018-12-13 2018-12-14 2019-01-15 1.01 정기배당

2018-09-13 2018-09-14 2018-09-28 1.01 정기배당

2018-06-14 2018-06-15 2018-06-29 1.01 정기배당

2018-03-14 2018-03-15 2018-03-30 1.01 정기배당

2017-12-14 2017-12-15 2018-01-12 0.93 정기배당

2017-09-14 2017-09-15 2017-09-29 0.93 정기배당

2017-06-13 2017-06-15 2017-06-30 0.93 정기배당


그림 1. 주가 및 주당 배당금 추이


디지털리얼티는 Facebook, IBM, Oracle, Linkedin. UBER, Comcast 등 글로벌 클라우드, IT 서비스

기업들을 고객으로 두고 있다. 이러한 Top 20 고객들의 임차료 수익 비중은 54.2%를 차지한다.

이는 포트폴리오 다변화와 함께 향후 안정적인 수익 창출에 용이하다.

표 2. Top 20 고객사 리스트

기업 지역 (개) 임차료 비중*

Facebook 19 7.5%

Fortune 50 Software Company 18 6.8%

IBM 28 6.5%

Fortune 25 Investment Grade-rated Company 12 3.7%

Cyxtera 21 3.6%

ORACLE 19 3.2%

Equinix 21 2.6%

Linkedin 7 2.6%

rackspace 10 2.4%

Fortune 500 SaaS Provider 8 2.0%

Verizon 64 1.7%

COMCAST 26 1.6%

JP Morgan Chase & Co. 16 1.5%

DXC.technology 11 1.5%

UBER 6 1.4%

CenturyLink 82 1.2%

ChinaTelecom 9 1.2%

Charter Communications 18 1.1%

Global Cloud Provider 12 1.1%

NTT Communication 16 1.0%

총 임차료 비중 54.2%

참고: ABR(Annualized base rent)은 2019년 6월 30일 기준, 기존의 임대하의 변제 전 계약 월별 현금기준 임대료 에 12를 곱한 값

자료: Digital Realty Trust, 삼성증권

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

0

20

40

60

80

100

120

140

160

2004 2008 2012 2016


(USD) (USD)

Digital Realty

2019. 12. 9

삼성증권 26

그림 2. 국가별 임차수익 비중 (1H19) 그림 3. 부문별 매출 breakdown

참고: ABR(Annualized Base Rent) 기준


참고: ABR(Annualized Base Rent) 기준


그림 4. 12개월 forward PBR band 그림 5. 12개월 forward P/FFO band

자료: Bloomberg, 삼성증권 자료: Bloomberg, 삼성증권

북미, 77%

유럽, 13%

APAC, 7%남미, 3%

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1Q15 1Q16 1Q17 1Q18 1Q19

Rental Tenant Reimbursements Interconnection Others

(USDm)

0

20

40

60

80

100

120

140

160

2015 2016 2017 2018 2019

8x

10x

13x

16x

20x

(USD)

0

30

60

90

120

150

2015 2016 2017 2018 2019

1.5x

1.8x

2.2x

2.7x

3.3x

(USD)

Digital Realty

2019. 12. 9

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12월 31일 기준 (백만달러) 2014 2015 2016 2017 2018

매출액 1,616 1,763 2,142 2,458 3,046

임대료 1,606 1,715 1,898 2,215 3,037

기타영업비용 122 34 21 108 48

EBITDA 715 867 1,016 1,046 1,320

유무형자산상각비 456 465 519 595 770

영업이익 259 402 497 451 550

영업외손실 50 94 55 187 207

세전이익 (조정) 328 160 280 256 313

비경상손실 119 (148) (163) (9) (30)

세전이익 (GAAP) 209 308 442 264 343

법인세비용 5 6 10 8 2

비지배지분귀속 순익 3 5 6 8 10

당기순이익 (GAAP) 200 297 426 248 331

EPS (GAAP, 달러) 1.00 1.57 2.21 0.99 1.21

희석 EPS (달러) 0.99 1.56 2.20 0.99 1.21

현금흐름표

12월 31일 기준 (백만달러) 2014 2015 2016 2017 2018

영업활동에서의 현금흐름 656 797 911 1,023 1,385

당기순이익 200 297 426 248 331

감가상각비 & 무형자산상각비 456 465 519 595 770

비현금항목 97 39 11 288 414

비현금 운전자본 변동 (98) (4) (45) (108) (131)

투자활동에서의 현금흐름 (644) (2,528) (1,304) (1,357) (3,036)

부동산 Additions (24) (99) (873) (416) (411)

부동산 Improvements (872) (778) (774) (1,201) (1,374)

기타 25 (1,825) (15) 264 (1,537)

재무활동에서의 현금흐름 (27) 1,753 339 325 1,773

배당금 (442) (469) (522) (646) (849)

차입금의 증가(감소) 145 1,392 177 816 2,618

자본금의 증가(감소) (5,581) (4,285) (7,790) (5,296) (4,919)

기타 0 (57) (15) (188) (148)

현금증감 (6,404) (791) 5,240 (1,148) 283

기초현금 20,927 14,523 13,732 18,972 17,824

기말현금 14,523 13,732 18,972 17,824 18,107

Free cash flow 14,996 16,106 15,541 17,777 18,531



재무상태표

12월 31일 기준 (백만달러) 2014 2015 2016 2017 2018

부동산투자 총계 8,203 8,770 8,996 13,841 15,080

현금 및 현금성자산 41 57 11 0 127

매출채권 584 581 616 706 763

기타 비유동자산 687 1,990 2,558 6,844 7,789

자산 총계 9,527 11,416 12,193 21,404 23,767

유동부채 총계 829 874 1,137 1,398 1,591

매입채권 721 735 969 1,180 1,382

단기부채 & 보증금 108 138 168 218 209

장기차입금 379 303 3 107 686

부채 총계 5,613 6,880 7,060 10,301 12,893

보통주 자본금 및 주식발행초과금 3,972 4,612 5,732 11,448 11,341

이익잉여금 (1,097) (1,350) (1,547) (2,056) (2,633)

자본 총계 3,914 4,537 5,132 11,103 10,874

부채 및 자본 총계 9,527 11,416 12,193 21,404 23,767


12월 31일 기준 2014 2015 2016 2017 2018

증감률 (%)

매출액 9.1 9.1 21.5 14.7 23.9

영업이익 (32.3) 55.4 23.7 (9.2) 21.8

순이익 (36.3) 48.2 43.6 (41.7) 33.4

희석 EPS (53.3) 57.6 41.0 (55.0) 22.2

주당지표

희석 EPS 1.0 1.6 2.2 1.0 1.2

BPS 20.9 21.6 25.5 45.2 41.6

DPS (보통주) 3.3 3.4 3.5 3.7 4.0

Valuations (배)

P/E* 35.2 152.9 87.7 121.1 100.0

P/B* 3.2 3.5 3.9 2.5 2.6

EV/EBITDA 20.6 21.1 22.2 31.4 25.8

비율

ROE (%) 4.6 7.2 9.2 2.6 2.8

ROA (%) 2.1 2.8 3.6 1.5 1.5

ROIC (%) 3.1 4.3 4.7 3.0 2.8

배당성향 (%) 333.6 216.3 158.9 374.0 333.0

배당수익률 (보통주, %) 5.0 4.5 3.6 3.5 3.9

리츠

2019. 12. 9

삼성증권 28

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