dtz kiezen voor kernsteden (jan 2014)
DESCRIPTION
VDMARA2014Q1Belang van kernsteden neemt toe bij afnemende vraag naar vastgoed08 januari 2014VastgoedVisierapport DTZ Zadelhoff: Kiezen voor kernstedenIets meer dan 40% van de kantooropname in Nederland wordt gerealiseerd in de vier grote steden: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Amsterdam neemt hiervan al 20% voor zijn rekening. Van het landelijke investeringsvolume is het Amsterdamse aandeel 32%. Zowel op de beleggers- als de gebruikersmarkt vormen de beste locaties in deze stad de start van de zogenoemde dynamiek-keten. Jeroen de Bruijn, voorzitter van DTZ Zadelhoff: "Bij een aantrekkende markt worden de beste gebouwen op de beste locaties het eerste opgenomen. Hierna waaiert de vraag als een dynamisch proces verder uit naar andere secundaire locaties in dezelfde stad of naar toplocaties in randgemeenten."Zoals Amsterdam de kopman is van Nederland, zijn meerdere steden op hun eigen schaal een kernstad voor hun regio met een aanzuigende werking voor hun regio. Op de retailmarkt is sprake van een concentratietendens naar de steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Maastricht: steden die meer te bieden hebben dan een winkelstraat, maar garant staan voor echte beleving tijdens een dagje uit. Op de kantorenmarkt zijn de verschillen tussen de kernsteden en randgemeenten echter het meest duidelijk. Bij een aantrekkende economie vindt de eerste dynamiek plaats op de toplocaties in de kernsteden en wordt hier het aanbod opgenomen. Hierna spreidt de opname zich uit over de secundaire (minder aantrekkelijke) locaties in de stad, tegelijkertijd met de verplaatsing van de aandacht van gebruikers voor de beste locaties in andere kernen.Overaanbod kantorenDe basis van het overaanbod aan kantoren wordt vaak gekoppeld aan de crisis, maar is feitelijk al gelegd rond de eeuwwisseling toen werd gestart met grote toevoegingen van nieuwbouw aan de kantorenvoorraad. De Bruijn: "De conclusie is dat een gedeelte van het aanbod nooit meer als kantoorruimte zal worden gebruikt. Voor sommige kanshebbende gebouwen in de kernsteden zijn er mogelijkheden door deze te transformeren naar een andere functie. Dat zijn dan wel functies waarvoor dezelfde stedelijke voorzieningen een voorwaarde zijn. Niemand wil immers wonen op een industrieterrein. Uiteindelijk betekent het voor een gedeelte van het (kansarme) aanbod, dat er geen andere optie zal zijn dan sloop."Beleggingsmarkt: Hoogste percentage buitenlandse investeerders in Nederland sinds 2007Buitenlandse investeerders zorgden voor circa 40% van het investeringsvolume en dat is het hoogste percentage sinds 2007. Naast Duitse beleggers slaan Angelsaksische investeerders hun slag op de Nederlandse kantorenmarkt. Een aantal is sterk gericht op kantoren (vaak portefeuilles) op goede locaties in kernsteden. Qua rendement vormen de kwalitatief hoogwaardige kantoren op de Zuidas een goed alternatief voor de kantoren in Londen West End en het CBD van Parijs. Maar ook Angelsaksische durfinvesteerders bewegen zich nadrukkelijk. Zij hebben vooral interesse in kanshebbende kantoren, waaraan met een kwaliteitsimpuls meer waarde kan worden toegevoegd. Het landelijke investeringsvolume lag in 2013 met EUR 5,5 miljard beduidend hoger dan in 2012 (EUR 4,3 miljard). Meer dan ooit werd het grootste deel van het totale investeringsvolume in Amsterdam geïnvesteerd. Hiermee lijken beleggers te anticiperen op de dynamiek-keten.Het is te verwachten dat van de toenemende interesse in Amsterdam uiteindelijk ook andere kernsteden en regio's in Nederland profiteren. "Op dit moment is de concurrentie voor het beschikbare kwalitatief hoogwaardige vastgoed op de populaire locaties in Amsterdam groeiende, waardoor beleggers met hogere rendementseisen zich gaan focussen op gebieden waar minder concurrentie is en waar het vastgoed relatief gunstig is geprijsd. Goed nieuws voor bijvoorbeeld de IJ-oevers in Amsterdam, het stationsgebied in Utrecht, het Rotterdam Central District, hetTRANSCRIPT
3 Kiezen voor kernsteden
Vastgoedvisie
Veelal wordt betoogd dat de economische crisis de oorzaak is van
het overaanbod aan kantoren, maar de cijfers tonen aan dat de
aanzet van het probleem zijn oorsprong vindt in 2001. Vanaf 2001
raken aanbod en vraag steeds meer uit balans en daardoor is er een
gestaag groeiende aanbod-opnameratio (zie figuur 1). De oorzaak is
simpel: er is teveel gebouwd in relatie tot de ontwikkeling van de
vraag. De conclusie is dat een gedeelte van het aanbod nooit meer
als kantoorruimte zal worden gebruikt. Dat betekent ook dat voor
een gedeelte van het aanbod geen andere optie zal zijn dan sloop.
Voor sommige kanshebbende gebouwen in de kernsteden zijn er
mogelijkheden tot vermindering van het overschot aan
kantoorgebouwen door deze te transformeren naar een andere
functie. Dat zijn dan wel functies waarvoor dezelfde stedelijke
voorzieningen een voorwaarde zijn. Niemand wil bijvoorbeeld
wonen op een industrieterrein.
Twee jaar geleden heeft DTZ Zadelhoff een verdeling gemaakt van
aanbod dat kansrijk, kanshebbend en kansarm is. De verdeling biedt
een nuancering van de toen steeds vaker opkomende gedachte dat
elke vierkante meter leegstand ook een vierkante meter probleem
is. In dit rapport beschouwen we de problematiek en de kansen door
de markt onder te verdelen in kernsteden en hun regio. Die
kernsteden hebben, ieder op eigen schaal, een periferie waar in
vergelijking met de kernstad sprake is van sterker toenemende
leegstand. We constateren dat de al eerder ingezette tendens, dat
kernsteden steeds belangrijker worden als het gaat om de
kantooropname, zich versneld doorzet. Dat maakt de uitdaging bij
het oplossen van het overaanbod in de periferie groter dan in de
kernstad.
Vastgoed is ook emotie, het is meer dan een hoeveelheid te exploiteren stenen. Deze emotie komt terug in de analyse van de cijfers en typeringen van problemen en kansen. Aan het einde van de vorige eeuw was het sentiment in de verschillende segmenten van de vastgoedmarkt bijzonder positief. Vanaf 2008 wordt wellicht te zwart-wit gedacht. Hoewel de gevolgen ook tot uiting komen in de winkel-, woning- en logistieke markt, is de ontwikkeling het sterkst in de kantorenmarkt.
9.0008.0007.0006.0005.0004.0003.0002.0001.000
0
10
8
6
4
2
0
-2
-4
-6
-8
Kantorenmarkt en economieopname en aanbod in m2 v.v.o. (x 1.000)
1985 201220112010200920082007200620052004200320022001200019991998199719961995199419931992199119901989198819871986 2013
Opname (l.) Aanbod (l.) BBP (r. %) Aanbod-opnameratio (r.)
Archimedeslaan, Utrecht
3
Figuur 1
0
5
20
25
15
10
Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht
Opname kantoren G4 als aandeel van landelijke opname 1993 - 2013 (in %)
20132003 2005 2007 2009 201120011999199719951993 0
20
16
12
8
4
Aanbod-opname ratio kern periferie 2004 - 2008 en 2009 - 2013
Nederl
and
Satellie
t G5
Diemen
Zoeter
meer
Utrech
t
Eindho
venG5
Amsterda
m
Den Haa
g
Rotterd
am
Capell
e a/d
IJssel
Nieuweg
ein
Son en
Breuge
l
2004 - 2008 2009 - 2013
0
403632282420161284
Aanbod-opnameratio in Amsterdam per deelgebied 2013
Centru
mZuid
as
Centru
mgebie
d
Zuidoo
st
Zuideli
jke IJ
-oeve
r
en IJ
burg Amste
l
Busine
ss Park
Noord
Zuidoo
st
Paa
sheu
vel-
weg
gebie
d
Telep
ort - S
loterd
ijk
Buiten
velde
rt
Westas
9 Kiezen voor kernsteden
Vastgoedbeleggingsmarkt: Nederland in Europees perspectief
Opvallend is dat tot voor kort de Duitse beleggers voor het grootste
gedeelte de buitenlandse investeringen in Nederlands vastgoed voor
hun rekening namen. Nu is sprake van een grotere diversiteit.
Voornamelijk Angelsaksische investeerders slaan hun slag in de
Nederlandse kantorenmarkt. Zij zijn sterk gericht op kantoren (vaak
portefeuilles) op goede locaties in kernsteden. Toch blijft ook een
aantal Duitse investeerders onverminderd geïnteresseerd in
Nederlandse kantoren. Zij lijken bijna uitsluitend geïnteresseerd in
vastgoed in Amsterdam (figuur 5). Qua rendement vormen de
kwalitatief hoogwaardige kantoren op de Zuidas immers een goed
alternatief voor de kantoren in Londen West End en het CBD van
Parijs. Het aandeel Amsterdam van het totale investeringsvolume
kwam hierdoor in 2012 al uit op 21% en in 2013 zelfs op 32%.
Het is te verwachten dat van de toenemende interesse in
Amsterdam uiteindelijk ook andere kernsteden en regio’s in
Nederland profiteren. Zij vormen net als op de gebruikersmarkt de
volgende schakel in de dynamiek-keten. Op dit moment is de
concurrentie voor het beschikbare kwalitatief hoogwaardige
vastgoed op de populaire locaties in Amsterdam groeiende,
waardoor beleggers met hogere rendementseisen zich gaan
focussen op gebieden waar minder concurrentie is en waar het
vastgoed relatief gunstig is geprijsd. Goed nieuws voor bijvoorbeeld
de IJ-oevers in Amsterdam, het stationsgebied in Utrecht, het
Rotterdam Central District, het centrum van Eindhoven en het
Paleiskwartier in Den Bosch.
In tegenstelling tot de gebruikersmarkt is op de beleggingsmarkt sprake van veel dynamiek. Na een aantal jaren van neergaande beleggingsvolumes constateren wij dat het investeringsvolume groeit. Het investeringsvolume in commercieel vastgoed in Nederland is met EUR 5,5 miljard 28% hoger uitgekomen dan in 2012.
De markt wordt nog steeds bepaald door enkele grotere
transacties. Leken de transacties de afgelopen jaren meer
incidenten, nu lijkt er een stroom van transacties op gang
gebracht. Vooral met de komst van durfinvesteerders, die grote
portefeuilles kopen, is een trend ingezet die ook komend jaar zal
doorzetten. Opvallend is dat hierbij sprake is van een
grensoverschrijdende dynamiek. Daar waar de afgelopen jaren
het investeringsvolume werd gedomineerd door Nederlandse
beleggers zien wij nu een grote diversiteit aan buitenlandse
investeerders. Op de beleggingsmarkt geldt dat sprake is van een
vergelijkbare dynamiek-keten als op de Nederlandse
gebruikersmarkt. Deze keten begint op globaal of continentaal
niveau. Tijdens de crisis lag in Europa de focus op het vastgoed in
Duitsland, Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk. Hoewel banken nog
steeds relatief weinig krediet verstrekken, zien wij dat de
hoeveelheid kapitaal dat een weg zoekt naar vastgoed enorm
toeneemt.
Dynamiek-keten
Doordat de concurrentie toeneemt, zoekt een aantal beleggers
heil in andere gebieden dan de traditionele hotspots Londen,
Parijs en Frankfurt. Daardoor neemt ook de dynamiek in de
omringende landen toe. Het vastgoed in deze landen is relatief
gunstig geprijsd en beleggers gaan op zoek naar hogere
rendementen en zijn bereid vastgoed en locaties met een hoger
risicoprofiel te accepteren.
Hoogste percentage buitenlandse investeerders in Nederland sinds 2007Deze opleving is voor een groot deel te danken aan de
toegenomen activiteit van buitenlandse investeerders. Zij zorgden
voor circa 40% van het investeringsvolume en dat is het hoogste
percentage sinds 2007.
Mol
enw
erf,
Haa
rlem
mer
weg
, Am
ster
dam
LondenParijsFrankfurt
Toplocatiesoverige kernstedenen secundaire locatiesAmsterdam Amsterdam
BrusselStockholm
ZuidasCentrum Centrumgebied ZuidoostDe Omval
ess Park
Beleggingsmarkt Europa / Nederland
t
0
40
Aandeel landelijke investeringsvolume in Amsterdam 2000 - 2013 (in %)
2013‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12‘04‘03‘02‘012000
5101520253035
Figuur 5
Kiezen voor kernsteden 10
Kwaliteit vastgoed bepalend
In het Verenigd Koninkrijk neemt sinds het uitbreken van de
financiële crisis zowel op de gebruikersmarkt als op de
beleggingsmarkt het verschil tussen toplocaties en secundaire
locaties toe. Ook in Nederland nemen de verschillen toe. Het lijkt
erop dat de tijdelijkheid van de levenscyclus van vastgoed wordt
‘ingeprijsd’. Voor een kansrijk kantoor dat lang zijn functie behoudt,
wordt nog steeds door Duitse investeerders een scherp rendement
betaald. In enkele gevallen lijkt zelfs weer sprake van een bruto
aanvangsrendement dat zich kan meten met het hoogtepunt van de
markt in 2007. Omdat topgebouwen op toplocaties schaars zijn – er
is immers niet veel nieuw gebouwd – is dan weer sprake van
concurrentie en lopen prijzen op. Tegelijkertijd is zeker in
vergelijking met voorgaande jaren namelijk ook veel meer kapitaal
beschikbaar voor investeringen in (Nederlands) vastgoed. De
Angelsaksische durfinvesteerders hebben meer belangstelling voor
kanshebbende kantoren, die met een kwaliteitsimpuls kansrijker
kunnen worden gemaakt. Ook omdat deze gebouwen vaak in
portefeuilles worden verkocht, staan de prijzen van deze gebouwen
wel onder druk.
Kansarm vastgoed lijkt verder in een neerwaartse spiraal te zitten.
Hier telt geen rendement maar wordt de prijs bepaald per vierkante
meter. Dit is soms niet veel meer dan enkele tientallen euro’s. Deze
verschillen in prijs en de keuze voor vastgoed komen ook terug in de
interesse van beleggers voor verschillende segmenten van de markt.
Binnen de kantorenmarkt komen de verschillen nu duidelijk tot
uiting. Maar we zien ook verschillen tussen de diverse sectoren. Er is
een stuk minder geïnvesteerd in retail. Werd dit in het verleden vaak
veroorzaakt door een gebrek aan beleggingsaanbod, nu lijkt de
onzekerheid in het winkellandschap een rem op investeringen te
vormen. Logistiek vastgoed daarentegen lijkt populair als nooit
tevoren. Opvallend vaak gedreven door kapitaal uit grondstofrijke
landen (Canada, Noorwegen, Rusland). De gebruikersmarkt is vrij
stabiel en de goede locaties zijn makkelijk te onderscheiden. Dit
geldt voor Europa maar ook voor Nederland. De positie van
Nederland in de logistieke keten is onomstreden (zie pagina 16).
Kwaliteitsimpuls taxaties
Het platform taxateurs en accountants (PTA) heeft 28
aanbevelingen gedaan die moeten zorgen voor een nieuwe
kwaliteitsimpuls in het waarderen van vastgoed in
Nederland. Kwaliteitsborgingen in het proces bevorderen
een toenemende kans op een kwalitatief goede taxatie en
dat is goed voor het vertrouwen.
Voor een goede waardering van de marktwaarde zijn
referenties nodig. In de huidige markt vinden minder
transacties plaats dan vroeger. Inmiddels zijn de redenen
waarom een transactie niet heeft plaatsgevonden een even
belangrijk referentiekader. Er worden in Nederland
transacties gerealiseerd, die qua prijsniveau lager liggen
dan de grondprijs. Voorbeelden hiervan zijn gebouwen in
Emmen en Schoonebeek, die voor enkele tientallen euro’s
per vierkante meter werden verkocht. Deze voorbeelden
lijken te illustreren dat de bodem in Nederland is bereikt.
De eindwaarde van vastgoed is het toekomstig nut, dat
is altijd zo geweest. Het toekomstig nut wordt nu door de
markt echter anders ingeschat dan voorheen.
Strengere eisen aan waardering van vastgoed
Toezichthouders willen meer inzicht in de risico’s van
vastgoedfinancieringen en daarmee dus inzicht in de
marktwaarde van het vastgoed in verhouding tot de hoogte
van de uitstaande financieringen. De Nederlandsche Bank is,
aangespoord door de Europese Centrale Bank, strengere
eisen gaan stellen ten aanzien van de risicoanalyse van
vastgoedfinancieringen die door Nederlandse banken zijn
verstrekt. Banken worden hierdoor verplicht frequenter en
kwalitatief beter te taxeren met hulp van externe taxateurs.
Ook woningen blijven onverminderd populair bij beleggers.
Er is opnieuw sprake van een groot volume aan investeringen
in woningcomplexen. Binnen dit segment worden de prijsverschillen
groter. Buiten de kernsteden en groeigebieden
staan de prijzen onder druk.
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume per jaar naar vastgoedsegment (x miljoen EUR)
Kantoor Bedrijf Winkel Woning Overige
20132009 2010 2011 201220082007200620052004
Figuur 6
Kiezen voor kernsteden 12
Woningbeleggingen: Nu ook buitenlandse interesse voor Nederlandse woningen
Net als vorig jaar zorgen aan- en verkopen van woningcomplexen na kantoren (35%) voor het op één na grootste segment op de Nederlandse beleggingsmarkt. Met een aandeel van 27% is in totaal EUR 1,5 miljard in woningen geïnvesteerd.
Vooral Nederlandse particuliere en institutionele beleggers zijn
actief. Institutionele beleggers verkopen oudere woningcomplexen
uit de jaren 70, 80 en 90 en kopen nieuwe complexen van
projectontwikkelaars. Doordat de verkoop van particuliere
koopwoningen sterk is afgenomen, maken projectontwikkelaars
deze doorgaans minder lucratieve keuze. De Nederlandse instituten
maken daarbij heldere keuzes in kwaliteit en vooral locatie. Ook hier
zien wij duidelijk het verschil tussen kernsteden en groeigebieden
en de locaties die daarbuiten vallen. De verwachting was dat veel
beleggers zouden kunnen kopen van woningcorporaties. Zij kunnen
nu meer verkopen vanwege de gewijzigde Ministeriële regelgeving.
In de praktijk is echter zichtbaar dat corporaties vooral veel aan
elkaar verkopen of ervoor kiezen woningen individueel uit te
ponden. Daarnaast sluit de vraag van beleggers vaak niet aan op het
aanbod van corporaties.
In 2013 constateren we een groeiende interesse van ‘private equity’
partijen zowel van binnen als van buiten Nederland. De interesse
vanuit het buitenland wordt gewekt door de grote volumes (vaak
portefeuilles), die in de markt worden aangeboden. Enkele grote
Duitse beleggers hebben daadwerkelijk aankopen gedaan tegen
voor Nederlandse beleggers vergelijkbare prijsniveaus.
Angelsaksische beleggers tonen ook concrete interesse, maar zijn
vooral opportunistisch van aard met dito prijsverwachtingen. De
verwachting is dat de eerste transacties van deze beleggers niet
lang meer op zich laten wachten. Door de komst van deze relatief
nieuwe spelers verandert de dynamiek op de woningmarkt.
Ook woningen in kernsteden populairDe interesse voor woningen kent duidelijk geografische voorkeuren.
In 2013 constateren we een toenemende aantrekkingskracht van de
volgende gebieden:
1. Grote steden noordvleugel Randstad (Amsterdam, Utrecht,
Haarlem, Hilversum).
2. Middelgrote steden (> 25.000 inwoners) met monumentaal
centrum (Groningen, Zwolle, Enschede en Maastricht).
3. Grote steden zuidvleugel Randstad (Rotterdam, Den Haag)
4. Overige middelgrote steden (> 25.000 inwoners).
Ook in de woningbeleggingsmarkt worden de stedelijke
centrumlocaties aantrekkelijker gevonden, dan de woningen in de
stadsranden. Als beleggingsproduct blijft er een voorkeur voor
grondgebonden woningen boven appartementen.
35%
13%11%
27%
14%
KantoorBedrijfWinkelWoningOverige
Nederland
Investeringsvolume naar segment2013 (in %)
Per
ziks
traa
t, A
ssen
Figuur 7
15 Kiezen voor kernsteden
Winkelen
KalverstraatIn Amsterdam gebeurt het, ook op het gebied van retail. Meer dan
ooit is het trendsettende karakter van de stad bepalend voor de
vestigingsplaatsstrategie van retailers. Dat geldt vooral voor het
internationale grootwinkelbedrijf. Als een winkelketen naar
Nederland komt, wordt de eerste winkel in Amsterdam geopend.
Daarna richt het vizier zich op andere steden. Zo opende het
Spaanse Inditex in 2001 haar eerste ZARA winkel in de Kalverstraat
in Amsterdam. In de jaren daarop heeft de keten 25 winkels
geopend in 22 Nederlandse steden.
Belangrijke kernen voor retailers Retailers selecteren alleen nog maar steden met een groot
potentieel bereik (het verzorgingsgebied neemt toe). Daarnaast
moeten bezoekers lang en prettig in een winkelstad kunnen
verblijven. Hierbij wordt de combinatie gezocht van prettig wonen,
werken en gevarieerd winkelen. Joel Kotkin (professor urban
development aan de Chapman University in Orange, Californië)
omschrijft deze combinatie met het begrip ‘Boutique City’. De
verblijfsfunctie van een stad in combinatie met de aanwezigheid van
goede winkelpanden in winkelstraten met veel passanten zijn
essentieel voor retailers.
Minder passantenNet als op de kantorenmarkt is op de winkelmarkt sprake van
minder vraag, waardoor juist de beste locaties belangrijker worden.
De passantenstromen zijn tussen 2005 en 2012 met gemiddeld tien
procent afgenomen, blijkt uit cijfers van Locatus. Door de recessie
zijn bestedingen van consumenten teruggelopen en de toegenomen
verkopen via internet zijn mede debet aan de structurele afname
van het aantal passanten. Winkeliers anticiperen op deze daling
door alleen nog maar in de beste winkelstraat van een stad
gevestigd te willen zijn. Hierdoor neemt de druk op de A1-locatie in
Boutique Cities toe. Deze toenemende vraag naar de beste
winkelpanden zorgt op deze locaties voor een stabiel of zelfs
stijgend winkelhuurprijsniveau.
Fast FashionDoordat winkeliers in branches zoals kleding, steeds sneller moeten
inspelen op de trends van het moment, richten zij zich op nieuwe
productieconcepten zoals Fast Fashion. Hierdoor ligt een product
steeds sneller van de tekentafel in de winkel. Deze kortere
omlooptijd van collecties maakt een plek op de beste A1-locatie
noodzakelijk, omdat dit de winkeliers verzekert van passanten.
Daardoor zijn zij bereid een hogere huurprijs te betalen.
Koppositie voor AmsterdamHet Amsterdamse kernwinkelgebied (A1 plus omliggend gebied) is
de belangrijkste winkelconcentratie van Nederland. Van alle steden
in Nederland is het verzorgingsgebied hier het grootst en bovendien
heeft Amsterdam een grote aantrekkingskracht op winkelende
dagjesmensen uit heel Nederland en delen van Duitsland en België.
De strijd om de beste locaties manifesteert zich in Amsterdam het
duidelijkst. Een strijd waaraan ook de grote internationale retailers
meedoen.
De concentratietendens zal ertoe leiden dat vooral in de vier grote
steden (Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Rotterdam) en daarnaast
ook Maastricht, winkelen deel uitmaakt van een dagje uit. De
bezoekers zullen dan ook van verder komen en meer besteden aan
luxere producten. De combinatie van beleving en een gevarieerd
winkelaanbod zal ten koste gaan van de huidige winkelsteden in de
provincie. De sluiting van De Bijenkorf-vestigingen is hiervan het
eerste concrete signaal.
Warenhuis De Bijenkorf verraste dit jaar vriend en vijand door vijf van de twaalf winkels te sluiten, hoewel ze allemaal winstgevend zijn. In een interview gaf CEO Giovanni Colauto aan de ’successtory van Amsterdam’ over heel Nederland te willen kopiëren. De vijf te sluiten filialen voldoen onvoldoende aan de voorwaarden van ‘premium excellence’, waarmee de focus komt te liggen op zeven flagshipstores en een webshop van internationaal topniveau.
Pri
mar
k, M
ertr
opol
estr
aat,
Alm
ere
Bijenkorf, Amsterdam