draft kajian kesesuaian klb kdb dan kdh kawasa situ
TRANSCRIPT
TECHNOPEX-2020 Institut Teknologi Indonesia ISSN: 2654-489X
208
DRAFT KAJIAN KESESUAIAN KLB KDB DAN KDH KAWASA SITU GINTUNG
KOTA TANGERANG SELATAN
Afisalima Nadia1, Anthony P. Nasution2, Ira Indrayati3
1, 2, 3Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota, Institut Teknologi Indonesia
Jl. Raya Puspiptek, Setu, Kec. Serpong, Kota Tangerang Selatan, Banten 15314 E-mail: [email protected]
Abstrak
Dinamika perkembangan kegiatan dan pembangunan disekitar Situ Gintung terjadi tanpa adanya
kebijakan yang mengaturnya. Setelah terjadinya bencana Situ Gintung pada tahun 2009 dan dengan
diterbitkannya Perda No 09 tahun 2019-2031 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah RTRW Kota
Tangerang Selatan [1] yang memuat ketentuan tentang peraturan tata ruang dan tata bangunan
berupa: Koefisien Dasar Banguan (KDB) 7,5%, Koefisien Lantai Bangunan (KLB) 0,2 dan Koefisien
Dasar Hijau (KDH) 92,5% untuk kawasan sekitar Situ Gintung. Tujuan dalam penelitian ini adalah
mengidentifikasi kesesuaian KLB, KDB dan KDH dari kondisi eksisting pemanfaatan ruang, serta
mengkaji permasalahan terkait dengan Property Right dan Development Right di kawasan sekitar Situ
Gintung. Dengan menggunakan metode analisis deskriptif kuantitatif, menggunakan analisis Buffer
sempadan situ, analisis menghitung komposisi bangunan KLB, KDB, KDH, dan analisis aspek property
right dan development right. Hasil akhir penelitian menunjukkan terdapat 48 bangunan didalam garis
sempadan Situ Gintung yang tersebar pada sembilan titik. Dan terdapat 76 unit bangunan tidak sesuai
komposisi KLB, KDB dan KDH nya. 100 bangunan lainnya sesuai dalam komposisi KLB Dikarenakan
komposisi KDB, KLB dan KDH yang angkanya sangat tidak wajar.
Kata Kunci: Situ Gintung, KLB KDB KDH, property right development right, bangunan, sempadan
situ.
Pendahuluan
Pemerintah Hindia Belanda banyak membuat bendungan-bendungan kecil atau yang disebut
situ di wilayah sekitaran Jakarta. pada tahun 1932-1933 Belanda membangun situ gintung. Situ
Gintung yang memiliki badan air seluas 31 ha, pada awal pembangunannya berfungsi sebagai waduk
dengan kapasitas mencapai 2,1 juta meter kubik Selanjutnya pada tahun 1970-an muncul tempat
wisata alam, pemukiman dan juga perairan di sekitaran kawasan situ gintung. Penambahan fungsi
Situ Gintung ternyata tidak diiringi dengan pengelolaan dan perhatian yang baik terhadap situ
tersebut. Akhirnya pada tanggal 27 Maret 2009, Situ Gintung jebol. Akibat bencana tersebut Situ
Gintung tidak dapat menjalankan fungsi hidrologinya dengan baik yakni penampung air. Salah satu
penyebab jebolnya tanggul Situ Gintung yaitu karena adanya penambahan fungsi Situ Gintung.
Perkembangan pembangunan permukiman yang begitu cepat, tidak dibarengi dengan adanya
penataan bangunan dan lingkungan yang baik dengan tidak terlaksananya koefisien dasar bangunan
(KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan koefisien dasar hijau (KDH). Dalam Peraturan
Daerah Kota Tagerang Selatan tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan Nomor
09 Tahun 2019-2031 tertulis bahwa kawasan situ memiliki komposisi KDB 7,5% KLB 0,2 dan KDH
92,5% [1]. Dinamika perkembangan kegiatan dan pembangunan disekitar Situ Gintung terjadi tanpa
adanya kebijakan yang mengaturnya. Setelah terjadinya bencana Situ Gintung dan dengan
diterbitkannya Perda No 09 tentang RTRW, kawasan sekitar Situ Gintung mempunyai peraturan tata
ruang dan tata bangunan [1]. Pertanyaannya ialah sejauhmana kebijakan ini dapat diberlakukan pada
kawasan sekitar Situ Gintung, juga sejauh mana bangunan yang sudah ada akan diperlakukan sesuai
dengan kebijakan yang ada.
Adapun tujuan dilakukannya penelitian ini adalah mengidentifikasi kesesuaian KLB KDB
KDH dan mengetahui Property Right juga Development Right di kawasan sekitar Situ Gintung yang
merupakan kawasan konservasi situ Ruang lingkup substansi yang menjadi pembatas dalam
penelitian ini disesuaikan dengan topik yang diangkat untuk menjadi penelitian. Adapun dalam
mencapai tujuan dan sasaran dalam penelitian, dilakukan kajian pustaka terhadap beberapa teori
terkait Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan Koefisien Dasar
Hijau (KDH) kawasan Situ, dan Property Right dan Development Right. Ruang lingkup pembahasan
TECHNOPEX-2020 Institut Teknologi Indonesia ISSN: 2654-489X
209
dalam studi ini dibatasi dengan melakukan identifikasi Kesesuaian Koefisien Dasar Bangunan
(KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), Koefisien Dasar Hijau (KDH) dan melihat bagaimana
Property Right dan Development Right.
Studi Pustaka
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Dalam Peraturan Daerah Kota Tangerang Selatan Nomor 09 Tentang RTRW Kota Tangerang
Selatan tahun 2019-2031 Koefisien Dasar Bangunan yang selanjutnya disingkat KDB adalah
koefisien perbandingan antara luas lantai dasar bangunan gedung dan luas persil atau kaveling atau
blok peruntukan [1]. memiliki komposisi angka didalamnya, maksud dari penetapan atau penentuan
angka KDB adalah untuk tetap menyediakan ruang terbuka sebagai perbandingan antara lahan
terbangun dan lahan tidak terbangun pada suatu kawasan, sehingga peresapan air tanah tidak
terganggu, kebutuhan udara terbuka dapat dipenuhi dan citra arsitektur lingkungan dapat terpelihara.
Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Dalam Peraturan Daerah Kota Tangerang Selatan Nomor 09 Tentang RTRW Kota Tangerang
Selatan tahun 2019-2031 Koefisien Lantai Bangunan yang selanjutnya disingkat KLB adalah
koefisien perbandingan antara luas keseluruhan lantai bangunan gedung dan luas persil atau kaveling
atau blok peruntukan [1]. Koefisien Lantai Bangunan KLB atau floor coverage ratio adalah besaran
ruang yang dihitung dari angka perbandingan jumlah luas seluruh lantai bangunan terhadap luas tanah
perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana teknis ruang kota.
Koefisien Dasar Hijau (KDH) Dalam Peraturan Daerah Kota Tangerang Selatan Nomor 09 Tentang RTRW Kota
Tangerang Selatan tahun 2019-2031Selatn Koefisien Dasar Hijau yang selanjutnya disingkat KDH
adalah angka persentase perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung
yang diperuntukan bagi pertamanan atau penghijauan dan luas tanah perpetakan atau daerah
perencanaan yang dikuasai sesuai dengan rencana tata bangunan dan lingkungan [1]. Penggunaan Lahan di Pinggir Danau
Menurut Em dan Aprilia [2] dalam kamus lengkap Bahasa Indonesia pengertian penggunaan
lahan pinggiran danau adalah cara menggunakan tanah yang sudah dbuka untuk menggunakan
sebagai lahan pertanian dan keperluan lainnya yang letaknya berada di bagian tepi suatu danau.
Sedangkan pengertian danau adalah tempat yang digenangi air yang sangat luas yang dikelilingi oleh
daratan. Menurut Dwidjoseputro [3] danau merupakan genangan air yang luasnya mencapai ribuan
kilometer persegi, yang dibatasi tiga zona, yaitu:
a. zona pinggiran, merupakan daerah tepi danau yang kaya akan tumbuhan berupa tumbuhan
tingkat tinggi yang akarnya mencapai dasar tepi danau.
b. Zona tengah, merupakan daerah perairan yang luas dan terbuka dibagian tengah danau
c. Zona dasar, merupakan bagian danau yang agak jauh dari zona pinggiran, yang terletak dibawah
zona tengah sampai pada dasar danau.
Property Right
Property merupakan sesuatu yang dimiliki oleh seseorang, bisa tangible atau intangible.
Property rights merupakan hak atas sesuatu yang mengandung kekuatan klaim yang dapat ditegakan
(enforceable) atau dihormati oleh pihak lain. Hak tersebut dapat meliputi: hak untuk mengakses,
memanfaatkan (utilize), mengelola atas sesuatu, mengubah atau mentransfer sebagian atau seluruh
hak atas sesuatu tersebut pada pihak lain. Transfer bisa dalam bentuk menjual, menghibahkan,
menyewakan, meminjamkan.
Development Right
Menurut Real Estate Terms Dictionary, Development Right adalah hak yang tidak digunakan
yang memungkinkan pengembang untuk membuat perubahan pada properti mereka dalam batasan
yang diberlakukan oleh hukum negara bagian atau lokal. Contoh hak pembangunan adalah hak udara.
Hak pengembangan dapat menambah nilai suatu properti, karena hak tersebut menggaris bawahi
potensi pengembangan properti tersebut.
Jenis khusus dari hak pengembangan diwakili oleh Development Right yang Dapat
Dipindahtangankan, yang dapat memberikan kompensasi kepada pemilik karena tidak diizinkan
untuk mengembangkan properti tertentu karena batasan hukum. Dengan mengizinkan pengalihan
TECHNOPEX-2020 Institut Teknologi Indonesia ISSN: 2654-489X
210
hak, pemerintah mencoba untuk membiarkan daerah tertentu tidak berkembang sambil mendorong
rehabilitasi daerah lain.
Status kepemilikan tanah
Status kepemilikan tanah menjadi bukti tertulis yang mendapatkan pengakuan hukum.
Keseluruhan hak atas tanah dibukukan dalam bentuk Sertifikat yang dikeluarkan oleh Badan
Pertanahan Nasional (BPN). status kepemilikan tanah diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria
(UUPA) No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria. Jenis status kepemilikan tanah ada
beberapa tingkatan [4], yaitu:
1. Hak Milik (right of ownership) SHM Sertifikat Hak Milik
2. Hak Guna Bangunan (right of build) SHGB Sertifikat Hak Guna Bangunan
3. Hak Guna Usaha (right of use) SHGU Sertifikat Hak Guna Usaha
4. Hak Pakai
5. Hak Satuan Rumah Susun SHSRS Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun
6. Tanah girik/petok/rincik/ketitir/verponding
7. Hak Sekunder/Derivatif
8. Hak lain-lain
Situ
Menurut Perpres Nomor 54 Tahun 2008 tentang Penataan Ruang Kawasan Jakarta, Bogor,
Depok, Tangerang, Bekasi, Puncak, Cianjur, situ adalah suatu wadah tampungan air di atas
permukaan tanah yang terbentuk secara alami maupun buatan yang airnya berasal dari tanah atau air
permukaan sebagai siklus hidrologis yang merupakan salah satu bentuk kawasan lindung [5]. Situ
mempunyai potensi dan manfaat secara ekologi dan ekonomis, yaitu sebagai bagian dari sistem tata
air di suatu wilayah, wadah penampung air, kawasan resapan air, tempat budidaya perikanan darat,
bagian dari sistem irigasi dan dapat menjadi potensi objek wisata [6]. Situ memiliki berbagai fungsi penting, antara lain sebagai tempat parkir air dan kawasan
resapan air, sehingga dapat mengurangi volume air permukaan (run off) yang tidak tertampung
(penyebab banjir). Disamping itu, situ dapat dimanfaatkan sebagai irigasi, pengimbuh (recharge) air
pada cekungan airtanah, cadangan air bersih, perikanan darat, sarana rekreasi maupun wisata alam.
Dalam Peraturan Daerah Kota Tangerang Selatan Nomor 09 tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Kota Tangerang Selatan tahun 2019-2031 revisi dari peraturan sebelumnya yaitu Rencana
Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan tahun 2015-2031 ketentuan umum peraturan zonasi
sekitar sempadan situ [1] meliputi:
a. Kegiatan yang diperbolehkan berupa kegiatan pemanfaatan kawasan sekitar situ untuk RTH,
kegiatan olahraga, kegiatan pariwisata, penelitian dan pengembangan ilmu pengetahuan,
aktivitas budaya dan keagamaan, pertanian, dan kolam ikan;
b. Kegiatan yang diperbolehkan dengan syarat dan terbatas meliputi kegiatan selain sebagaimana
dimaksud pada huruf a yang tidak mengganggu fungsi kawasan sekitar situ sebagai kawasan
perlindungan setempat dan kualitas lingkungan di kawasan sekitar situ;
c. kegiatan yang tidak diperbolehkan meliputi kegiatan budidaya termasuk mendirikan bangunan,
kecuali prasarana pariwisata, olahraga, dan keagamaan, prasarana dan sarana sanitasi, bangunan
yang menunjang fungsi kawasan dan/atau bangunan yang merupakan bagian dari suatu jaringan
atau transmisi bagi kepentingan umum.
Metodologi Penelitian
Metodologi yang digunakan dalam penelitian ini merupakan deskriptif kuantitatif. Proses ini
dilakukan dengan pengambilan kesimpulan dari umum ke khusus, peneliti melihat kasus dari teori
secara umum lalu keluar konsep, merumuskan hipotesis, penentuan sampel untuk menguji hipotesa
dan akan membuat kesimpulan yang berlaku umum. selain metode yang akan digunakan dalam
melakukan penelitian ini diperlukan juga kerangka pemikiran yang menjadi acuan alur pengerjaan
dalam penelitian ini.
Adapun data yang akan digunakan adalah data primer dan sekunder yang bisa diperoleh
melalui cara, data primer melalui wawancara, kuesioner, observasi, dokumentasi. Untuk data
Sekunder merupakan data yang didapat dari kajian literatur dan data yang diperoleh dari instansi
terkait. Literatur yang digunakan mengenai metodologi yang digunakan, teori mengenai KLB, KDB,
TECHNOPEX-2020 Institut Teknologi Indonesia ISSN: 2654-489X
211
KDH, pengertian property right dan development right. Selanjutnya untuk analisis pada penelitian
ini, peneliti melakukan analisis.
Analisis Buffer merupakan sebentuk zona yang mengarah keluar dari sebuah objek
pemetaan apakah itu sebuah titik, garis, atau area polygon. Dengan membuat buffer akan membentuk
suatu area yang melingkupi atau melindungi suatu objek spasial dalam peta (buffered object) dengan
jarak tertentu. Jadi zona-zona yang terbentuk secara garis ini digunakan untuk mengidentifikasi
kedekatan-kedekatan spasial suatu obyek peta terhadap obyek-obyek yang berada di sekitarnya.
Analisis buffer bertujuan untuk mengetahui berapa banyak bangunan yang melanggar ketentuan jarak
sempadan situ.
Analisis menghitung KLB, KDB, KDH untuk melihat sejauh mana masyarakat mematuhi
peraturan yang ada. Melakukan Analisis Aspek Property Right dan Development Right untuk
mengetahui bagaimana hak hak pemilik tanah yang terampas, dan ketentuan pemerintah.
Penentuan delinasi kawasan penelitian mengacu pada Peraturan Daerah Kota Tangerang
Selatan Nomor 09 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan tahun 2019-2031
revisi dari peraturan sebelumnya yaitu Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan tahun
2015-2031 yang menyebutkan bahwa batas sempadan situ ditentukan paling sedikit berjarak 50 meter
dari tepi badan situ [1]. Yang berarti kawasan sempadan situ adalah yang berjarak atau ada dialam
jarak 50m dari tepi badan situ. Untuk selanjutnya penentuan kawasan sekitar situ ditentukan
berdasarkan Peraturan Daerah Kota Tangerang Selatan Nomor 09 tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Kota Tangerang Selatan tahun 2019-2031 juga pada pasal 41 ayat 1 huruf f yang berbunyi
“kawasan sekitar situ ditetapkan paling kurang 50 meter dari garis sempadan situ” jadi delinasi
kawasan penelitian adalah 100m dari badan situ [1]. Untuk itu peneliti mebuat delinasi pada peta.
Garis merah menunjukan kawasan sempadan situ, garis kuning menunjukan kawasan sekitar
sempadan situ. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Gambar 1 berikut.
Gambar 1. Delinasi wilayah penelitian
Garis kuning adalah batas kawasan sekitar sempadan situ yang nantinya akan dihitung kesesuaian
KLB KDB dan KDH nya sesuai ketentuan RTRW. Yang termasuk kedalam garis kuning adalah:
a. Kompleks Perumahan Dosen UI
b. Kompleks Universitas Islam Negri UIN
c. International Sport Club Indonesia ISCI
d. Restoran Taman Ayam Panggang Situ Gintung
e. Kampung Situ Gintung RT 01/RW08
f. Kampung. RT 03 di RW 011
g. Perumahan Cirendeu Lake di RW 04
h. Kampung 02 RW 04
i. Wisata Pulau Situ Gintung
4. Hasil dan Pembahasan Pada 9 titik yang tersebar pada kawasan sekitar situ gintung terdapat bangak bangunan
dengan fungsi hunian, sekolah, wisata. Berikut adalah peta kepemilikan lahan bangunan-bangunan
sekitar Situ Gintung. Kepemilikan lahan di sekitar situ pun rata rata adalah hak milik dan hak guna
bangunan. Namun jika dilihat pada peta kepemilikan lahan kawasan sekitar situ gintung. Kepemilikan
TECHNOPEX-2020 Institut Teknologi Indonesia ISSN: 2654-489X
212
lahan yang di sekitar situ mencakup kawasan sempadan situ. Bisa dilihat kompleks kampus UIN 2
yang memiliki hak izin mendirikan bangunan delinasi kawasannya termasuk kawasan sempadan situ.
Begitu pula perumahan cirendeu lakeside town house. Kompleks perumahan Cirendeu Lakeside
Town House yang memiliki status Hak milik pun mencakup kawasan sempadan situ.
Gambar 2. Kepemilikan lahan kawasan situ gintung
Analisis Buffer Dari hasil buffer situ gintung terdapat 48 unit bangunan yangada di dalam kawasn sempadan
situ. Arahan tentang garis sempadan situ sudah termuat dalam Rencana Tata Ruang Wilayah Kota
Tangerang Selatan. Dalam arahan yang tertuang di Rencana Pola Ruang, Situ Gintung termasuk
dalam kawasan lindung.
Gambar 3. Hasil buffer kawasan sekitar situ gintung
Analisis Menghitung KLB KDB dan KDH
Pengaturan KLB KDB dan KDH kawasan Situ Gintung bertujuan unutk mengontrol daya
dukung, dan daya kawasan situ gintung. Dengan mengatur komposisi dalam membangun jumlah
lantai pada bangunan. Karna jika jumlah lantai rumah bertamba, besar kemungkinan bertambahnya
penduduk, dan yang akan menyebabkan bertambahnya jumblah limbah yang di hasilkan, yang
anntinya bisa mencemari lingkungan Situ Gintung.
a. Perumahan Dosen UI
Dari 9 titik yang tersebar di kawasan situ gintung didalamnya terdapat perumahan dosen
universitas indonesia, yang masuk kedalam kawasan situ gintung. Yaitu RT 01 terdapat 7 unit rumah
dengan perhitungan kesesuaian KLB KDB dan KDH nya dapat dilihat pada Tabel 1 berikut.
TECHNOPEX-2020 Institut Teknologi Indonesia ISSN: 2654-489X
213
Tabel 1. Analisis KLB KDB dan KDH Perumahan dosen UI Ket Luas
Lahan
m²
Luas
Bangunan
m²
Lahan
Hijau m² Jumlah
Lantai
KDB
7,5%
KLB
0,2 %
KDH
92,5 %
ULASAN
1 400 300 100 1 75,0 1,3 0,3 Tidak Sesuai
2 300 290 10 1 96,7 1,0 0,0 Tidak Sesuai
3 374 290 84 1 77,5 1,3 0,2 Tidak Sesuai
4 270 200 70 1 74,1 1,4 0,3 Tidak Sesuai
5 320 132 188 1 41,3 2,4 0,6 Tidak Sesuai
6 349 200 149 1 57,3 1,7 0,4 Tidak Sesuai
7 350 240 110 1 68,6 1,5 0,3 Tidak Sesuai
Dari hasil analisis diatas dapat dilihat bahwa rumah di RT 02 kompleks perumahan dosen
Universitas Indonesia tidak ada satupun yang sesuai dengan ketentuan peraturan yang berlaku. Bisa
dilihatt pada bangunan nomor 1 memiki luas lahan 346m² denganluas lahan terbangun 240m²
memiliki lahan hijau yang sangat besar yaitu 100m² dan hanya memiliki satu lantai. Namun saat
disandingkan dengan perauran komposisi KDB dan KDH nya tidak sesuai, hanya KLB yang sesuai.
Jumlah lantai yang dibangun bangunan nomor 1 adalah satu lantai dengan presentase KLB sebersar
1,4 maka sesuai. Hal ini terjadi karna angka KDB yang terlalu rendah dan angka KDH yang terlalu
tinggi yaitu sebesar 92%. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Gambar 4 berikut.
Gambar 4. Analisis KLB KDB dan KDH perumaan dosen UI
b. International Sport Club Indonesia ISCI
Indonesia terdiri dari 4 bangunan berupa hall untuk menonton sepak bola, 2 aula, dan
bangunan untuk menjual merch, ruang ganti dan menonton sepak bola. Terdapat 1 lapangan sepak
bola, 2 kolam renang, 3 lapangan tenis, dan 1 lapangan bulu tangkis atau voli. untuk lebih jelasnya
dapat dilihat pada Tabel 2 berikut.
Tabel 2. Analisis KLB KDB dan KDH ISCI Ket Luas
Lahan m² Luas
Bangunan
m²
Lahan
Hijau
m²
Jumlah
Lantai
KDB
7,5%
KLB
0,2 %
KDH
92,5 %
ULASAN
A 50000 240 45910 1 0,5 208,3 0,9 KLB sesuai KDB, KDH
Tidak Sesuai
B 300 1 0,6 0,0 KLB sesuai KDB, KDH
Tidak Sesuai
C 460 1 0,9 0,0 KLB sesuai KDB, KDH
Tidak Sesuai
D 320 1 0,6 156,3 KLB sesuai KDB, KDH
Tidak Sesuai
E 150 1 0,3 333,3 KLB sesuai KDB, KDH
Tidak Sesuai
TECHNOPEX-2020 Institut Teknologi Indonesia ISSN: 2654-489X
214
Sama dengan perumah dosen UI tidak ada satupun yang komposisi KLB KDB dan KDH nya
sesuai dengan ketentuan peraturan yang berlaku. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Gambar 5
berikut.
Gambar 5. Analisis KLB KDB dan KDH perumaan dosen ISCI
c. Kompleks Kampus UIN 2
Kompleks Kampus UIN 2 terdiri dari 7 bangunan yaitu Gedung Perpustakaan, gedeung Pusat
Teknologi, Gedung Psikologi, Gedung Kedokteran dengan luas bangunan yang sangat luas berkisar
1000m², dan dengan bangunan yang sangat besar memiliki tinggi rata rata 10 lantai tiap bangunannya.
Bentuk bangunannya pun sangat untik. untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Tabel 3.
Tabel 3. Analisis KLB KDB dan KDH UIN 2 Ket Luas
Lahan
m²
Luas
Bangunan
m²
Lahan
Hijau m² Jumlah
Lantai
KDB
7,5%
KLB
0,2 %
KDH
92,5 %
ULASAN
1 46243 30 33160 1 0,1 1541,4 0,7 Tiak Sesuai
2 7711 7 16,7 6,0 0,7 Tiak Sesuai
3 15 1 0,03 3082,9 0,7 Tiak Sesuai
4 15 1 0,03 3082,9 0,7 Tiak Sesuai
5 24 1 0,05 1926,8 0,7 Tiak Sesuai
6 2890 3 6,25 16,0 0,7 Tiak Sesuai
7 1447 3 3,13 32,0 0,7 Tiak Sesuai
8 3657 3 7,91 3657,0 0,7 Tiak Sesuai
9 1445 3 3,12 32,0 0,7 Tiak Sesuai
10 1431 3 3,09 32,3 0,7 Tiak Sesuai
11 2293 3 4,96 20,2 0,7 Tiak Sesuai
12 50 1 0,11 924,9 0,7 Tiak Sesuai
13 7788 4 16,84 5,9 0,7 Tiak Sesuai
14 17447 8 37,73 2,7 0,7 Tiak Sesuai
Dari hasil analisis diatas dapat dilihat Kompleks UIN 2 dari 14 unit bangunan yang ada
semuanya tiak sesuai dengan ketentuan komposisi menurut RTRW dengan luas bangunan
keseluruhan 46.243 m² dengan total bangunan yang beridiri 14 unit. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat
pada Gambar 6.
TECHNOPEX-2020 Institut Teknologi Indonesia ISSN: 2654-489X
215
Gambar 6. Analisis KLB KDB dan KDH UIN 2
Analisisi Property Right dan Development Right
Kawasan kawasan yang berekembang di sekitar situ gintung mulai pada 1970-an jika dilihat
lagi peraturan kebijakan tentang kesesuaian KLB KDB dan KDH kawasan situ ginitung baru
diterbitkan pada tahun 2015, sedangkan masyarakat yang tinggal dan membangun bangunan di
kawasan situ gintung sudah tinggal disana sejak tahun 1970-an bagaimanakan pearutan ini harusnya
diterapkan dengan keadilan
Jika dilihat dari komposisi bangunan pada Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang
Selatan Tahun 2019-2031 tertulis bahwa kawasan situ memiliki komposisi KDB 7,5%, KLB 0,2, dan
KDH. 92,5% [1]. Dari 100% luas lahan yang dimiliki pemilik bangunan kawasan situ gintung 92,5%
lahannya harus bebas dari bangunan. Yang artinya 92,5% dari luas lahan yang dimiliki hanya 7,5%
luas lahan yang bisa dibangun. Akan sangat kecil lahan yang bisa dibangun. Sangat tidak masuk akal
ketika kita yang memiliki lahan seutuhnya tapi harus mengikuti peraturan tersebut. Dengan
komposisi KLB KDB dan KDH yang dangat aneh dan tidak masuk akal ini pantas saja dari awal
peraturan tersebut di terbitkan hingga saat ini, masih saja banyak bangunan yang melanggar karna
komposisi nya saja tidak realistis. Dan pasti akan terus muncul pelanggaran. Seharusnya pemerintah
memberikan komposisi bangunan yang masuk akal seperti KDB 30% KLB 1,2 dan KDH 60 % yang
masih terbilang cukup wajar. Untuk ketentuan lantai bangunan, dikarenakan Kecamatan Ciputat
Timur masuk kedalam radius 4 km KKOP Bandara Pondok Cabe. Jadi, untuk pengaturan skyline
Kecamatan Ciputat Timur tidak boleh lebih dari 14 meter. Termasuk didalamnya kawasan Situ
Gintung.
Hak warga sebagai yang memiliki tanah seperti dalam teori property right. Kepemilikan
properti merupakan hak atas sesuatu yang mengandung kekuatan klaim yang dapat ditegakan. Warga
memiliki hak atas tanah dan bangunan yang dimilikinya, warga berhak menolak mengingat peraturan
baru diterbitkan tahun 2015 sedangkan warga sudah tinggal dikawasan tersebut sejak tahun 1970-an.
Namun warga sekitar Situ Gintung pun tidak bisa menolak secara total. Seharusnya
pemerintah memberikan solusi yang meguntungkan kedua belah pihak, seperti diperbolehkan
membangun dengan syarat dan ketentuan yang ada. Antara kedua belah pihak dalam hal ini
pemerintah sebagai development right, dan warga sebagai property righ
Konsep pengendalian pemanfaatan ruang kawasan Situ Gintung
Kawasan Situ Gintung yang didalamnya terdapat kawasan sempadan situ menurut Peraturan
Daerah Kota Tangerang Selatan Nomor 09 Tentang RTRW Kota Tangerang Selatan tahun 2019-
2031 berjarak 50 m dari pinggir situ [1]. Untuk kawasan setelahnya yaitu kawasan sempadan situ
sangat penting untuk melakukan pengendalian dalam pemanfaatan ruangnya. Pengendalian
pemanfaatan ruangnya perlu dibuat pembagian zona pengendalian kawasan situ menjadi zona
kendali 1 terdiri dari Kawasan badan air, zona kendali 2 terdiri dari sempadan situ, radius 50 meter,
dan zona kendali 3 terdiri dari zona pengamanan ekologis, radius 100 m dari batas sempadan air
dapat dilihat pada Gambar 7. Pembaguan zona dalam pengendalian pemanfaatan ruang kawasan situ
memiliki fungsi-fungsinya. Pembagian zona Kendali pada situ berfungsi untuk:
1. Memudahkan pengendalian pemanfaatan ruang pada kawasan sekitar situ
2. Memberikan kepastian delineasi pada kawasan sempadan situ dan kawasan penyangga situ
3. Memudahkan penentuan insentif dan disinsentif pada setiap zona kendali
TECHNOPEX-2020 Institut Teknologi Indonesia ISSN: 2654-489X
216
Gambar 7. Zona kendali situ
Selanjutnya setelah penentuan zona kendali, pada masing-masing zona kendali harus
ditetukan penentuan bangunan apa saja yang diperbolehkan dan bangunan yang tidak diperbolehkan
dibangun di tiap tiap zona yang sudah ditentukan. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Tabel 4
berikut.
Tabel 4. Ketentuan bangunan yang diizinkan
Zona Kendali 1
Zona Kendali 2
Zona Kendali 3
Kawasan
Permukiman
Pedesaan
Tidak diperbolehkan
membuat bangunan
rumah tinggal
diperbolehkan membuat
bangunan rumah tinggal
dengan konstruksi
terbatas dan tapak kecil
Kawasan
Permukiman
Perkotaan
Tidak diperbolehkan
membuat bangunan
rumah tinggal dan
komersial
diperbolehkan membuat
bangunan rumah tinggal
dengan konstruksi
terbatas dan tapak kecil
Kawasan Peruntukan
Industri
Tidak diperbolehkan
membuat bangunan
industri dan kegiatan
industrinya
Tidak diperbolehkan
membuat bangunan
industri dan kegiatan
industrinya
Kawasan Peruntukan
Wisata
Diperbolehkan
terbatas penggunaan
zona kendali 3 untuk
kegiatan pariwisata
dengan konstruksi
terbatas
Diperbolehkan
melakukan kegiatan
bangunan wisata dan
pendukungnya dengan
aturan terbatas dan
bersyarat
Pertanian Lahan
Basah
diperbolehkan diperbolehkan
Bangunan-bangunan yang bisa dibangun pada zona kendali 2, jika dilihat dari tahun
dibangun dan disandingkan dengan peraturan yang baru diterbitkan tahun 2015. Sangat tidak adil
bagi pemilik tanah, sebagai orang yang meiliki hak atas tanahnya, tetapi tidak diperbolehkan
membangun bangunan, di tanah yang dimilikinya. Oleh sebab itu dari studi preseden yang di bahas
memberikan masukan rekomendasi, dalam membangun bangunan pada zona kendali 2 yaitu dengan
membangun bangunan berupa bangunan panggung. Bentuk bangunan panggung yang tidak banyak
menutup permukaan tanah sehingga fungsi resapan air terjaga dan dalam penggunaan bahan matrial
menggunakan bahan matrial dan dengan struktur yang lebih tahan bencana bahkan gempa. Untuk
ilustrasi gambar dapat dilihat pada Gambar 8 berikut.
TECHNOPEX-2020 Institut Teknologi Indonesia ISSN: 2654-489X
217
Gambar 8. Contoh bangunan panggung
Kesimpulan
Adapun kesimpulan dari penelitian ini adalah sebagai berikut:
1. Kawasan sempadan situ yaitu 50m dari situ tidak diperbolehkan adanya bangunan hunian wisata
maupun bangunan pendidikan. Karna kawasan sempadan situ ditetapkan sebagai kawasan
konservasi situ sebagai kawasan perlindungan situ. Namun di kawasan sempadan Situ Gintung
masih terdapat bangunan dari hasil analisis buffer terdapat 48 bangunan didalam garis sempadan
situ gintung yang artinya terdapat 48 bangunan yang melanggar aturan penetapan garis empadan
situ. 48 bangunan tersebar pada sembilan titik, yaitu
1. Kompleks Perumahan Dosen UI terdapat 11 rumah melanggar
2. Kompleks Universitas Islam Negri UIN 2 terdapat 3 unit bangunan melanggar
3. International Sport Club Indonesia ISCI terdapat 3 bangunan melanggar
4. Restoran Taman Ayam Panggang Situ Gintung terdapat 3 unit bangunan melangar
5. Kampung Situ Gintung RT 01/08 terdapat 2 bangunan melanggar
6. Kampung. RT 03 di RW 011 terdapat 5 bangunan melanggar
7. Perumahan Cirendeu Lake di RW 04 terdapat 6 unit bangunan melanggar
8. Kampung 02 RW 04 terdapat 8 bangunan melanggar
9. Wisata Pulau Situ Gintung terdapat 7 bangunan melanggar
2. Kawasan sekitar situ dalam Peraturan Daerah Kota Tagerang Selatan tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Kota Tangerang Selatan Tahun 2019-2031 [1] tertulis bahwa kawasan situ memiliki
komposisi KDB 7,5%, KLB 0,2, dan KDH. 92,5%. Dari komposisi bangunan tersebut. Dari
jumlah seluruh unit bangunan 176 unit bangunan yang ada di dalam kawasan sempadan situ
terdapat 76 unit bangunan tidak sesuai komposisi KLB, KDB dan KDH nya. Terdapat 100 unit
bangunan yang sesuai KLB nya, tetapi tidak sesuai dalam KDB, dan KDH nya.
3. Setelah dilakukan analisis kesesuaian kompoissi bangunan disekitar situ gintung dengan
peraturan mengacu pada Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan Tahun 2019-
2031[1] dan pada Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 54 Tahun 2008 Tentang
Penataan Ruang Kawasan Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, Puncak, Cianjur [5]
Pemanfaatan ruang Zona B1 pada kawasan 100m dari situ, semua bangunan melanggar ketentuan
komposisi KLB KDB KDH yang dibuat oleh pemerintah daerah. Ini dikarenakan komposisi KLB
KDB dan KDH yang angkanya sangat tidak wajar. Dari 100% lahan yang dimliki 92,5% lahan
yang dimiliki haruslah lahan hijau, yang berarti sangat tidak mungkin untuk membangun sebuah
bangunan.
4. Masyarakat yang tianggal di kawasan sekitar situ gintung tidak memikirkan adanya peraturan
yang berlaku mereka beranggapan bahwa mereka telah tinggal di kawasan tersebut bahkan
sebelum peraturan dibuat. Dan sangat tidak adil bagi masyarakat yang tinggal dikawasan situ
gintung harus kehilangan tanahnya, dan kehilangan hak atas bangunan yang telah dibangunnya,
jika peraturan ini dijalnkan. Karena semua bangunan yang ada di kawasan situ melanggar
ketentuan komposisi KLB KDB dan KDH.
Daftar Pustaka [1] Peraturan Daerah Kota Tangerang Selatan Nomor 09 Tentang RTRW Kota Tangerang Selatan tahun
2019-2031.
TECHNOPEX-2020 Institut Teknologi Indonesia ISSN: 2654-
489X
218
[2] EM Zul Fajri dan Ratu Aprilia Senja. Kamus Lengkap Bahasa Indonesia, Edisi Revisi, Cet. 3, Semarang:
Difa Publishers, 2008.
[3] Dwidjoseputro, D. Dasar–Dasar Mikrobiologi. Jakarta: Djambatan, 1990, hlm. 187-192.
[4] Undang-undang Pokok Agraria No.5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria
[5] Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 54 Tahun 2008 Tentang Penataan Ruang Kawasan Jakarta,
Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, Puncak, Cianjur.
[6] National Action Plan Addressing Climate Change 2010-06-15, Author: Kementerian Lingkungan Hidup
, Penerbit: Kementerian Lingkungan Hidup (KLH), 2007.