INEXACTITUDES REGISTRALES

SUBSANACIÓN

Dra. Adriana N. AbellaDra. Adriana N. Abella

Seguridad jurídica en el Seguridad jurídica en el negocio inmobiliarionegocio inmobiliario

Depende de la previa titularidad que Depende de la previa titularidad que ostente el transferenteostente el transferente

El titulo formal es solo un medio para El titulo formal es solo un medio para lograr la finalidad del derecholograr la finalidad del derecho

El registro El registro es una institución de seguridad es una institución de seguridad

La propiedad se justifica gracias a la La propiedad se justifica gracias a la posesiónposesión

SEGURIDAD JUSTASEGURIDAD JUSTA

No existe verdad dogmática del registroNo existe verdad dogmática del registro

Límites intrínsecos: defectos, Límites intrínsecos: defectos, inexactitudes.inexactitudes.

Imposibilidad de contradecir la realidad Imposibilidad de contradecir la realidad notorianotoria

Límites extrínsecos: fraude documental, Límites extrínsecos: fraude documental, la usucapiónla usucapión

Justicia y Seguridad Justicia y Seguridad jurídicajurídica

Justicia materialJusticia material

Justicia formal, de aparienciaJusticia formal, de apariencia

Seguridad jurídica es una forma de Seguridad jurídica es una forma de justiciajusticia

La seguridad jurídica debe contar La seguridad jurídica debe contar son una suficiente base de justiciason una suficiente base de justicia

Sistemas registralesSistemas registralesDiferencias Diferencias

con efectos de presunción de con efectos de presunción de exactitudexactitud

(declarativos no convalidantes)(declarativos no convalidantes)

con efectos de presunción de con efectos de presunción de exactitud y plena protección a terceros exactitud y plena protección a terceros ( fe pública registral)( fe pública registral)

(convalidante declarativo o constitutivo)(convalidante declarativo o constitutivo)

plena eficacia formal o sustantivaplena eficacia formal o sustantiva (convalidante constitutivo) (convalidante constitutivo)

SistemasSistemas Mera publicidadMera publicidad

De inoponibilidadDe inoponibilidad

De fe pública registralDe fe pública registral

Obligatorios o voluntariosObligatorios o voluntarios

TécnicasTécnicas Personales elemento básico la Personales elemento básico la

persona, asientos cronológicos y se persona, asientos cronológicos y se buscan por orden alfabéticobuscan por orden alfabético

Reales asiento es la cosaReales asiento es la cosa

Clasificación de los Clasificación de los registrosregistros

de de trascripción o de inscripcióntrascripción o de inscripción por técnica de registración por técnica de registración

personales o reales ppersonales o reales por la unidad or la unidad de registraciónde registración bajo la cuales se bajo la cuales se organizanorganizan

Inscripción Inscripción perfecciona la perfecciona la oponibilidadoponibilidad

Efectos de la inscripción. legitimación Efectos de la inscripción. legitimación registral registral

La ley hipotecaria española (art.38) La ley hipotecaria española (art.38)

La ley argentina La ley argentina Existe presunción de exactitud, Existe presunción de exactitud, ee integridad y integridad y

completitividadcompletitividad Tercero, Interesado, buena feTercero, Interesado, buena fe

Inoponibilidad de lo no inscriptoInoponibilidad de lo no inscripto

II Congreso Internacional II Congreso Internacional de Derecho Registralde Derecho Registral

se aceptó la designación genérica de se aceptó la designación genérica de situaciones jurídicas registrablessituaciones jurídicas registrables,,

que interesa al derecho por sus que interesa al derecho por sus efectos de oponibilidad a terceros efectos de oponibilidad a terceros interesados, denominación que más interesados, denominación que más se ajusta a la temática registral se ajusta a la temática registral imperante.imperante.

Documento inscribibleDocumento inscribible Documento auténtico, hDocumento auténtico, hagan fe por sí agan fe por sí

mismos o con otros complementariosmismos o con otros complementarios

Que estén constituidos por escritura Que estén constituidos por escritura notarial, resolución judicial o notarial, resolución judicial o administrativaadministrativa

Originales y copias tengan las Originales y copias tengan las formalidades establecidas en la leyformalidades establecidas en la ley

InscripciónInscripción Aspecto sustantivo. Aspecto sustantivo. Técnica de registraciónTécnica de registración

Inscripción: acto inscriptorio Inscripción: acto inscriptorio administrativoadministrativo

Asiento registral Documento Contenido (Arts. 10 a 13 Ley 17801) Valor del asiento Reconstrucción del

documento (art.29)

Tipos de asiento Definitivos Provisional Condicional Preventivo Aclaratorio Extintivo

Efectos jurídicos que trae aparejados la

técnica del folio real Los asientos deben ser llevados

cumplimentando determinados requisitos, entre ellos la “firma del registrador responsable”.

Con la técnica del folio real se facilita su reproducción.

En casi todos los registros el escribano es quien realiza la calificación de la información que el organismo tiene asentada.

Si el asiento de inscripción tiene errores se reclama

Folio RealFolio Real

CONTENIDO del asiento Objeto

Sujeto

Causa

Documento inscripto

DiferenciasDiferencias

La INSCRIPCIÓN Es la toma de razón de carácter: definitivo,

provisorio, condicional que se práctica en el asiento como consecuencia de la presentación de un documento que contiene un acto dispositivo, trasmisivo o constitutivo, declarativo, aclaratorio o extintivo de un derecho real

La ANOTACIÓN se practica con relación a una inscripción por la

presentación de un documento que contiene un acto que puede afectar la integridad de la inscripción

Anotaciones preventivas

Publican la posibilidad de un cambio en la situación registral del bien

Medidas cautelares se concreta en asiento definitivo

Certificados

Derechos distintos tutelados por ambos institutos jurídicos.

¿Que entendemos por ¿Que entendemos por inexactitud?inexactitud?

DISCORDANCIA entre los derechos y las situaciones jurídicas registradas y la

realidad extraregistral

DISCONFORMIDAD entre lo registrado en el asiento y lo exteriorizado en los certificados

Error especie de inexactitud. Fuga Responsabilidad puede ocurrir en una

inscripción o en una anotación.

DistinguirDistinguir

Falta de exactitudFalta de exactitud

Porqué se produjo la inexactitudPorqué se produjo la inexactitud

Quién la produjo Quién la produjo

Clases de inexactitudClases de inexactitud Normal o sobrevinienteNormal o sobreviniente

Anormal por vicio o defecto originario Anormal por vicio o defecto originario o sobrevivienteo sobreviviente

Anormal puede ser causada en el Anormal puede ser causada en el proceso registral y ser originaria o proceso registral y ser originaria o sobreviniente por reconstrucción de la sobreviniente por reconstrucción de la matriculamatricula

Clases de inexactitudClases de inexactitud Endógena la realidad material y el Endógena la realidad material y el

documento son exactos pero el documento son exactos pero el asiento no lo esasiento no lo es

Exógena la falta de coincidencia se Exógena la falta de coincidencia se produce en la realidad material produce en la realidad material

Presunción de exactitudPresunción de exactitud No se ha incorporado el principio de No se ha incorporado el principio de

fe pública registralfe pública registral

Efectos de la Publicidad formal. Efectos de la Publicidad formal. Emisión de un certificadoEmisión de un certificado

Tercero de buena fe y a título Tercero de buena fe y a título onerosooneroso

Cuestiones relevantesCuestiones relevantes Asiento es válido y eficaz hasta tanto se

lo rectifique

Los Efectos para los que adquirieron derechos a partir de él

La intervención judicial determinará la

buena fe del tercer adquirente.

Ante una inexactitud por nulidad absoluta no tiene eficacia lo registrado

Causas de registro inexacto

TíTítulos inscriptos que contienen una falsedad de fondo o de forma

Error como equivocación material o de concepto

Condiciones, prescripción.

Registro de Anotaciones personales

INEXACTITUD INTERNA

a) Error u omisión en el documento (matriz o expediente)

b) Error u omisión en el asiento registral

c) Error u omisión en el asiento registral porque difiere la minuta del documento

INEXACTITUD EXTERNA

a)Cuando el Registro publicita situaciones jurídicas que no responden a la realidad extraregistral

b) Cuando las certificaciones registrales no publicitan la realidad registrada en los asientos. Discordancia entre el asiento y su exteriorización

Inexactitud y el tractoInexactitud y el tracto Diferenciar registración de Diferenciar registración de

otorgamientootorgamiento Sistema registral declarativoSistema registral declarativo Principio de Identidad y de Continuidad. Principio de Identidad y de Continuidad. Caso adquisición por usucapiónCaso adquisición por usucapiónTracto abreviadoTracto abreviado SupuestosSupuestos AsientosAsientos Técnica de redacción escriturariaTécnica de redacción escrituraria

CasuísticaCasuística Boleto suscripto por el causante o su cónyugeBoleto suscripto por el causante o su cónyuge Acto otorgado por los herederos de bienes a Acto otorgado por los herederos de bienes a

nombre del causantenombre del causante Partición de comunidad hereditaria o Partición de comunidad hereditaria o

ganancial por divorcio ganancial por divorcio Actos simultáneos. DiscrepanciasActos simultáneos. Discrepancias Otorgamiento sucesivos. Presentaciones Otorgamiento sucesivos. Presentaciones

simultáneassimultáneas Venta de parte indivisa de inmueble Venta de parte indivisa de inmueble

integrante de una comunidad integrante de una comunidad

CasuísticaCasuística1) Ingreso de una cautelar y no se toma

razón. Los titulares enajenan.

2) Inscripción de títulos válidos con error en la expresión del asiento

3) Cautelar inscripta y su asiento es cancelado indebidamente.

4) Asiento en base a un título falso

CasuísticaCasuística Error en los datos del sujeto

Error en los datos del objeto

Error en el negocio causal

Error en la designación del objeto

Cambio en la configuración parcelaria

Carta de Roma 1982Carta de Roma 1982 En caso de inexactitud es necesario En caso de inexactitud es necesario

que los medios para subsanarla se que los medios para subsanarla se inspiren en principios de agilidad, inspiren en principios de agilidad, eficacia, seguridad.eficacia, seguridad.

Presunción de exactitud e integridad de lo Presunción de exactitud e integridad de lo registradoregistrado

Procedimiento rectificatorio

1) error u omisión del documento

2) Resolución judicial con los elemento necesarios a tal efecto

3) Si se tratare de error u omisión material de la inscripción con

relación al documento, se rectificará con el documento a la vista

Modalidades

• A pedido de parte•Voluntarios o por resolución judicial Judiciales por controversia por dirimir nulidades o doble titularidad, o alitigiosa solo para rectificar el asiento

•De oficio Con apoyatura en documento auténtico en caso de errores materiales

Instrumentos utilizados para la rectificación

Iguales o superiores características formales del que generó el asiento

Notariales: Notas marginales, Escritura complementaria aclaratoria, rectificatoria,

ampliatoria Escritura de confirmación del acto Nulidades absolutas: casos por vicios del negocio y

por vicios del documento

Documentos Judiciales

Legitimados para rogarLegitimados para rogarActivamente: El titular del derecho inscripto El tercero con derechos adquiridos o

interés legítimo El autor del documento

Pasivamente: Aquel cuyo derecho va a ser mutado una

vez realizada la rectificación Puede ser el mismo registro

Efectos de la Efectos de la rectificaciónrectificación

Subsanación de la inexactitud

Modificación de condiciones negociales

Puede en algunos casos provocar el desplazamiento del titular registral

No puede afectar a terceros interesados

Asiento

No puede hacerse tachaduras o borrados ni colocarse error una vez cerrado el asiento.

Debe practicarse un nuevo asiento específico o contra asiento

Cancelación de Asiento

Por documento en el que consta la extinción del derecho registrado

Mutación- Documento contiene acto de transferencia de derecho inscripto.

Sentencia judicial Confusión La ley: declara extinguido el derecho

Caducidad de asiento

de pleno derecho sin actividad ni rogación

Es vía de extinción de la inscripción hipotecaria y de la anotación preventiva, , de cautelares y de los asientos de reserva de prioridad, de los asientos condicionales

ResponsabilidadResponsabilidad

Existencia de dañoExistencia de daño Relación causal entre la acción o Relación causal entre la acción o

inacción y el dañoinacción y el daño Nexo causalNexo causal Hecho realizado en ejercicio de las Hecho realizado en ejercicio de las

funcionesfunciones La inexactitud interna se traslada al La inexactitud interna se traslada al

plano externo por la publicidad de los plano externo por la publicidad de los asientos asientos

MUCHAS GRACIASMUCHAS GRACIAS

DRa. Adriana N. DRa. Adriana N. AbellaAbella