UNIVERSITATEA “MIHAIL KOGALNICEANU”, IASI

Facultatea de Drept

Dreptul de preemțiune al cumpărătorului ca particularitate aconsimțământului la în

cheierea contractului de vânzare -cumpărare

Profesor coordonator: Referenti:

Lect. Dr. Irina Apetrei Melis Ayvali

Dumitru Corbu

DECEMBRIE, 2014

Cuprins:

1. Definiţie. Noţiuni generale ale dreptului de preempţiune

2. Exercitarea şi încetarea dreptului de preempţiune

3. Dreptul de preempţiune în legi speciale

4. Sancţiuni

5. Concluzie

Dreptul de preemțiune al cumpărătorului ca particularitate aconsimțământului la în

cheierea contractului de vânzare -cumpărare

Dreptul ce conferă preferinţă unei persoane numite preemptor la cumpărarea unui bun la preţ

egal atunci când proprietarul acestuia îl vinde. În prezent, dreptul de preempţiune este

reglementat în cuprinsul articolelor 1730 – 1740 Noul Cod Civil. El repezintă o derogare de la

principiul liberei circulaţii a bunurilor şi de la principiul conform căruia proprietarul poate

dispune în mod liber de bunul său.

În privinţa caracterelor dreptului de preempţiune, art. 1739 din Noul Cod civil prevede că

“dreptul de preempţiune este indivizibil şi nu se poate ceda”.

În situaţia în care are loc vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempţiune legal

sau convenţional către un terţ, vânzarea este valabilă numai sub condiţia suspensivă a

neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor.

Potrivit art. 1732 Noul Cod Civil, vânzătorul este obligat să notifice de îndată preemptorului

cuprinsul contractului încheiat cu un terţ.

Notificarea trebuie să cuprindă numele şi prenumele vânzătorului, descrierea bunului, sarcinile

care îl grevează, termenii şi condiţiile vânzării precum şi locul unde este situat bunul.

Preemptorul îşi poate exercita dreptul de preempţiune prin comunicarea către vânzător a

acordului său de a încheia contractul de vânzare, însotită de consemnarea preţului la dispoziţia

vânzătorului.

Dreptul de preempţiune se exercită, în cazul vânzării de bunuri mobile, în termen de cel mult 10

zile de la data comunicării către preemptor a notificării, iar în cazul vânzării de bunuri imobile,

în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării.

Potrivit art. 1730 alin. 3 Noul Cod Civil, „titularul dreptului de preempţiune care a respins o

ofertă de vânzare nu îşi mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus”.

Oferta se consideră respinsă dacă nu a fost acceptată în termenele prevăzute de lege.

Exercitarea dreptului de preempţiune produce două efecte distincte: încheierea contractului de

vânzare-cumpărare dintre vânzător şi preemptor si desfiinţarea contractului încheiat anterior între

vânzător şi terţ.

În condiţiile de mai sus, „vânzătorul răspunde faţă de terţul de bună-credintă pentru evicţiunea ce

rezultă din exercitarea preempţiunii” (art. 1733 alin. 1 Noul Cod Civil).

În cazul pluralităţii de preemptori, care şi-au exercitat preempţiunea asupra aceluiaşi bun, art.

1734 instituie o ordine între titulari (în raport de situaţie). Astfel, vânzarea se încheie: cu

titularul dreptului legal de preempţiune, atunci când se află în concurs cu titulari ai unor drepturi

convenţionale de preempţiune; cu titularul dreptului legal de preempţiune ales de vânzător, când

se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi legale de preempţiune; dacă bunul este imobil,

cu titularul dreptului convenţional de preempţiune care a fost mai întâi înscris în cartea funciară,

atunci când acesta se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi convenţionale de

preempţiune; dacă bunul este mobil, cu titularul dreptului convenţional de preempţiune având

data certă cea mai veche, atunci când acesta se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi

convenţionale de preempţiune.

Atunci când dreptul de preempţiune se exercită asupra unui singur bun cumpărat de terţ de la

vânzător (împreună cu alte bunuri pentru un singur preţ), vânzătorul poate pretinde de la

preemptor numai o parte proporţională din preţul convenit cu terţul.

În cazul în care s-au vândut şi alte bunuri decât acela supus preempţiunii, dar care nu puteau fi

despărţite de acesta fără să îl fi păgubit pe vânzător, exercitarea dreptului de preempţiune nu se

poate face decât dacă preemptorul consemnează preţul stabilit pentru toate bunurile vândute (art.

1735 alin. 2 Noul Cod Civil).

În concepţia Noului cod civil, dreptul de preempţiune este indivizibil şi netransmisibil (art. 1739

Noul Cod Civil).

Vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempţiune către un terţ, este valabilă

numai sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor (art.

1731 Noul Cod Civil).

De regulă, dreptul convenţional de preempţiune se stinge prin moartea preemptorului, cu

excepţia situaţiei în care a fost constituit pe un anume termen. Astfel, atunci când moartea

preemptorului a intervenit înainte de expirarea termenului pe care a fost constituit, dreptul de

preempţiune operează şi după decesul titularului său (fiind preluat de succesorii săi în drepturi).

în acest caz, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dacă a fost stipulat un termen mai

lung (art. 1740 Noul Cod Civil).

Din dispoziţiile coroborate ale art. 1739 şi 1740 Noul Cod Civil, rezultă că dreptul de

preempţiune este, numai în principiu, netransmisibil.

Potrivit art. 123 din Legea nr. 71/20011, prevederile referitoare la dreptul de preempţiune

cuprinse în legile speciale sunt completate cu dispoziţiile art. 1730-1740 Noul Cod Civil

Precizăm că dispoziţiile Noului Cod Civil completează reglementările legale anterioare, precum

şi pe cele convenţionale privitoare numai la contractele de vânzare-cumpărare încheiate după

intrarea în vigoare (nu şi la cesiunea de drepturi litigioase).

Dreptul de preempţiune al cumpărătorului reglementat prin alte acte normative prezintă unele

particularităţi.

Potrivit art. 17 alin. 1 din Legea nr. 10/2001,lege privind regimul unor immobile preluate abuziv,

locatarii imobilelor restituite persoanelor îndreptăţite, având, printre altele, destinaţiile de unităţi

şi instituţii de învăţământ de stat, unităţi sanitare şi de asistenţă medico-socială din sistemul

public, imobile ocupate de administraţiile financiare, trezorerii etc., instituţii culturale, precum şi

cele ocupate de sediile partidelor politice, „au drept de preempţiune la cumpărarea acestora”.

Potrivit art. 37 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în

cazul în care un imobil expropriat este scos la vânzare de către expropriatorul care nu a putut

realiza lucrarea de utilitate publică (ce a constituit scopul exproprierii), fostul proprietar

(expropriatul) are un drept prioritar la cumpărare, pentru un preţ ce nu poate fi mai mare decât

despăgubirea primită la expropriere, actualizată. În acest caz expropriatorul îl va notifica pe

fostul proprietar, iar dacă acesta nu optează pentru cumpărarea în termen de doua luni de la

primirea notificării, imobilul poate fi înstrăinat în mod liber. Dacă dreptul prioritar de dobândire

e încalcat, fostul proprietar se poate substitui în dreptul cumpărat, plătindu-i acestuia preţul şi

cheltuielile ocazionate de vânzare. Dreptul de substituire se exercită în termen de două luni de la

comunicarea încheierii prin care s-a dispus înscrierea în cartea funciară în folosul

cumpărătorului.

Dreptul prioritar la dobândirea imobilului expropriat are următoarele caracteristici: expropriatul

îşi poate exercita dreptul prioritar în alte cazuri de înstrăinare a imobilului decât prin vânzare

(precum în cazul dreptului de preempţiune). Preţul redobândirii imobilului de către expropriat nu

poate depăşi despăgubirea actualizată (are o limită maximă). Exercitarea dreptului prioritar la

redobândirea imobilului este mult simplificată în comparaţie cu procedura de exercitare a

dreptului de preempţiune.

Terenurile din fondul forestier aflate în proprietate privată se pot vinde cu respectarea, în ordine,

a dreptului de preempţiune al coproprietarilor sau vecinilor care, potrivit Legii nr. 71/2011 de

aplicare a Codului civil, sunt proprietari de fond funciar.

Dreptul de preferinţă al chiriaşului la închiriere conform Legii nr. 241/2001,Ordonanţa de

urgenţă a Guvernului numarul 40/1999 prinvind protecţia chiriasilor şi stabilirea chiriei pentru

spaţiile cu destinaţie de locuinţe cu modificările şi completările ulterioare. La încheierea unui

nou contract de închiriere a locuinţei, chiriaşul are, la condiţii egale, drept de preferinţă. El nu are

însă acest drept atunci când nu şi-a executat obligaţiile născute în baza închirierii anterioare.

Arendaşul are drept de preeempţiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercită

Înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan. Materia este reglementată de

Legea nr.17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor

agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea

societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu

destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului. Dat fiind domeniul specific de

aplicare, legea face anumite derogări de la regimul general privind dreptul de preempţiune.

Astfel: vânzătorul înregistrează, la primăria din raza unităţii administrativ-teritoriale unde se află

terenul, o cerere prin care solicită afişarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în

extravilan, în vederea aducerii acesteia la cunoştinţa preemptorilor; titularul dreptului de

preempţiune trebuie ca în termenul de 30 de zile să îşi manifeste în scris intenţia de cumpărare,

să comunice acceptarea ofertei vânzătorului şi să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a

fost afişată. Dacă în acest termen niciunul dintre titularii dreptului de preempţiune nu îşi

manifestă intenţia de a cumpăra terenul, vânzarea terenului este liberă, urmând ca vânzătorul să

înştiinţeze în scris primăria despre aceasta. Vânzarea liberă a terenului la un preţ mai mic decât

cel cerut în oferta de vânzare ori în condiţii mai avantajoase decât cele arătate în aceasta atrage

nulitatea absolută; înstrăinarea prin vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan

fără respectarea dreptului de preempţiune sau fără obţinerea avizelor prevăzute de lege este

interzisă şi se sancţionează cu nulitatea relativă.

Înstrăinarea prin vânzare a terenurilor forestiere. În condiţiile prevăzute de Codul silvic,

coproprietarii şi vecinii proprietari de fond forestier, persoane fizice sau juridice, de drept public

sau privat, au un drept de preempţiune, în ordinea prevăzută (coproprietarilor sau vecinilor) la

art. 1746 din Codul civil, la cumpărarea de terenuri din fondul forestier aflate în proprietate

privată, la preţ şi în condiţii egale.

Sancţiunea nerespectării dreptului de preempțiune. Nerespectarea dispoziţiilor generale

referitoare la dreptul de preempţiune se sancţionează cu nulitatea relativă a contractului.

Titularii dreptului de preempţiune şi succesorii lor vor putea cere în justiţie anularea sa (nu şi

părţile: vânzătorul sau terţul), deoarece sancţiunea a fost instituită pentru protejarea celor dintâi.

Acţiunea în anulare poate fi promovată indiferent de buna sau reaua-credinţă a cumpărătorului.

După expirarea termenului de prescripţie a acţiunii în anulare (de 3 ani), vânzarea se

consolidează, cu toate că s-a încheiat cu nerespectarea condiţiilor imperative ale legii (dreptul de

preempţiune).

De menţionat că nulitatea relativă poate fi acoperită prin confirmare expresă sau tacită de către

cei îndreptăţiţi să ceară pronunţarea ei de instanţa de judecată. Confirmarea tacită intervine în

situaţia în care titularii dreptului de preempţiune sau succesorii lor în drepturi nu introduc

acţiunea în nulitate relativă în termenul de prescripţie.

În concluzie, privind dreptul de preemţiune într-o imagine de ansamblu, se poate  constata

intenţia legiuitorului de a proteja şi valorifica dreptul de  proprietate asupra bunurilor, oferind

titularilor acestui drept posibilitatea de a beneficia de un mijloc propice pentru a-i putea conferi

efectivitate, de a evita fragmentările şi dispersările şi pentru a se putea bucura în deplinătate de

acest drept.

Bibliografie:

Florin Moţiu, Contracte special, Editia a-V-a, Ed. Universul Juridic, Bucuresti, 2014, p.31-33

Liviu Stanciulescu, Contracte special, Ed. Hamangiu, 2014.

Webografie:

http://ro.wikipedia.org/wiki/Drept