Download - T3- Middensegment huurwoningen
-
Dag van het Wonen 2015
Middensegment huurwoningen
Ronald de Nas, StudioNAS
Bob van der Zande, Gemeente Amsterdam
Ronald Huikeshoven, AM
Robert Kohsiek, Wonam
#dagvanhetwonen
-
Dag van het wonenMiddensegment
-
Programma
Welkom en introductie
Middensegment:-> doelgroepen Ronald de Nas, StudioNAS
Gemeente Amsterdam Bob van de Zande
Ontwikkelaar, AM wonen Ronald Huikeshoven
Ontwikkelaar en belegger, Wonam Robert Kohsiek
-
MiddensegementHistorisch perspectief,
zonder waarde oordeel
-
Historie
-
2010-2011
-
Uitdaging
Huishoudens met een gezamenlijk inkomen van boven 33.614,-- bruto per jaar, verdienen te veel voor een sociale huurwoning.
De VSH door het dan geldende WWS, (zonder schaarste punten)bouwt bijna altijd woningen vanaf 900..
-
Gevolgen WWS
minimaal 142 punten.
oppervlakte woning minimaal 85 meter.
gemiddelde stichtingskosten 9,--/10,--
> 850, vraagt om een gemeenschappelijk inkomen van 46.750,--(huur x 55, gem institutionele belegger woonquote Nibud)
-
Situatie
Middensegment is een inkomensprobleem
Een woonoplossing voor gezinnen met een middeninkomen.
Kenmerken: Inkomen 35.000-45.000
Middenin de wooncarrire
Stabiel inkomen met beperkte groei
Minimaal 3 kamer (75 meter plus)
-
Johnny en AnitaHenk en IngridAchmed en Fatima gewone mensen
-
De nieuwe woonoplossing
-
Van inkomen naar huurprijssegment
Door schaarste punten
Kleinere woning mogelijk
2 kamers, 65 m2 925,-- (14,23 per meter buiten en randen van de ring A10)
-
Voor doelgroep
-
2014-2015
-
Nieuwe situatie.
Oorspr. doelgroep Middensegment als
inkomensprobleem
Een woonoplossing voor gezinnen met een middeninkomen.
Kenmerken: Inkomen 35.000-45.000 Middenin de wooncarrire Stabiel inkomen met
beperkte groei Minimaal 3 kamer (75 meter
plus) Lange woonduur
woonoplossing
Huurprijs 750,--/ 900,--
Young pros
Kenmerken
Inkomen > 40.000,--
Begin van wooncarrire
Aanvangssalaris met groeiperspectief
2 kamer studios
Korte woonduur
-
Toekomst middensegment?
Inkomen en/of prijs
Trend van de tijd, singles, Yo pros
Mix in de stad behouden
Woonoplossing voor middeninkomens
Bedreiging van middensegment ontwikkeling door koopmarkt
Verhuur en beheer aan nieuwe segment
-
studionas.nl
-
Hoe vergroot Amsterdam het segment middeldure
huur?
Bob van der ZandeWoningbouwregisseurGemeente Amsterdam
Dag van het Wonen 26 mei 2015
-
Coalitieakkoord 2014 2018 Amsterdam is van iedereen
Bouwproductie opvoeren naar 5.000 woningen per jaar Meer ruimte voor middeldure huursegment Sociale sector minimaal 500 woningen per jaar Woningen gericht op jongeren (studenten) en ouderen Transformatie Herziening erfpachtstelsel
-
Actieplan woningbouw: 7 impulsen
1. Bouwen om de groei te faciliteren2. Succesformules verder stimuleren3. Vergroten van de slagingskans4. Vergroten van de planvoorraad 5. Uitgestoken hand naar de bouwers6. Gerichte investeringen voor speciale groepen7. Blijvend innoveren
-
Amsterdam uit de crisis
Woningbouwproductie naar segment Start bouw 2014: 5204
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
SH studenten SH overig markthuur markt koop
-
Woningbouwproductie eerste kwartaal 2015:1488 woningen start bouw
0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600
start bouw totaal
studentenwoningen sociale huur markthuur markt koop
-
Eerder genomen maatregelen
Investeerdersloket Woningbouw
Grondprijsbeleid voor markthuur: eenheidsprijzen
Efficinte Selectieprocedures: korter en lichter
Tenderkalender
Optierecht
Parkeernorm: maatwerk per project
-
Investeerdersloket Woningbouw
Zicht op grote variteit aan investeerders
Proposities aan beleggers en ontwikkelaars
Stadsexcursie en presentatie locaties 2015
Netwerk nationaal en internationaal
Vastgoedbeurzen en Urban Land Institute (ULI)
-
Tenderen anno 2015
Meervoudig openbaar selecteren is uitgangspunt; in principe geen n op n.
Maximaal drie selectiecriteria, duurzaamheid (EPC) altijd erbij.
-
Tenderkalender Woningbouw 2015
Periode Stadsdeel Kavel Type onder voorbehoud Aantal
Q 1 Oost Kop Weespertrekvaart Stadsblok markthuur o.a. 180
Q 1 West Houthaven 1C pilot nul-energie markthuur en koop 20
Q 2 West Houthaven Eiland 4A en 4B koop 84
Q 2 Nieuw-West Lelylaan Podium locatie F markthuur en koop 200
Q 2 Noord Centrumgebied Amsterdam Noord N3/N4 markthuur en koop 200
Q 3 Oost Amstelkwartier 1 Toren 1 markthuur en koop 90
Q 3 Oost IJburg Steigereiland Blok 123 Sluishuis markthuur en koop 360
Q 3 Oost IJburg Steigereiland Blok 126 i markthuur en zelfbouw 60
Q 3 West Laan van Spartaan Middenkavel Zuidstrook markthuur en koop 170
Q 3 West Laan van Spartaan Westkavel Zuidstrook markthuur en koop 129
Q 3 West Houthaven 1B cpo o.a. 100
Q 3 Nieuw-West Bakemapark Zuid markthuur o.a. 60
Q 4 Oost Amstelkwartier 1 Blok 2BB zelfbouw o.a. 110
Q 4 West Sloterdijk kavel N3 markthuur en studenten 650
Q 4 West Spaarndammerschoollocatie markthuur, koop en sociale huur 120
Q 4 West Brediushal Zaanstraat markthuur en koop 100
Q 4 Noord Overhoeks Kavel 7 markthuur en koop 137
Q 4 Noord Buiksloterham Kavel 3D koop o.a. 23
Q 4 Zuidoost K-Midden Kavel EFGH markthuur en koop 100
-
indicatieve oppervlakte van een woning bij een huur van 905
-
Zuidas Mahler 900 G&S Vastgoed / Syntrus Achmea
-
Zuidas Gershwin SummertimeAM / Bouwinvest
-
Stadionplein De Nijs / Bouwinvest
-
Amstel TowerProvast / Vesteda
-
HouthavenPontsteigerBouwinvestDe Nijs Dura Vermeer
-
Station Lelylaan IC Campus
-
AmstelkwartierTotaal ongeveer 4500 woningen, verschillende segmenten en functies (soc. huur, cpo, markthuur, koop , studenten)Fase 1 in aanbouw, fase 2 wordt versneld ontwikkeld
-
Toren 1 AmstelkwartierLingotto / Amvest
-
Overhoeks
Fase 1: gerealiseerdFase 2: deal ING met AmvestFase 3: de Strip
-
Toren Overhoeks AM / MN
-
Sloterdijk Centrum
Uitmuntende bereikbaarheid Tijd rijp voor wonen op SloterdijkNieuwbouw en transformatie
-
VRAGEN?
-
& Middensegment huurwoningen
Ronald Huikeshoven - Directeur regio Noordwest Dag van het Wonen Amsterdam26 mei 2015
-
Deo Neo - Haarlem
-
Deo Neo - Haarlem
-
Samenwerking belegger & ontwikkelaar
Fiscale Beleggingsinstelling (FBI);
-
Samenwerking ontwikkelaar & belegger
Fiscale Beleggingsinstelling (FBI);
Concepten;
Samenwerking belegger & ontwikkelaar
-
Samenwerking belegger & ontwikkelaar
Fiscale Beleggingsinstelling (FBI);
Concepten;
Marketing & sales;
-
Samenwerking belegger & ontwikkelaar
Fiscale Beleggingsinstelling (FBI);
Concepten;
Marketing & sales;
Team gedachte;
-
Samenwerking belegger & ontwikkelaar
Fiscale Beleggingsinstelling (FBI);
Concepten;
Marketing & sales;
Team gedachte;
Comaking;
-
Verandering van de inwoners van de steden
-
Inwoners inkomen Financierings- %
ruimte
Starter 27.500 115.500 30%
Single 37.500 160.400 23%
Jong gezin 53.000 226.700 17%
Samen wonen 75.000 326.400
Goede verdieners 75.000 377.500 14%
Gezin 94.000 484.700 16%
Modaal = 35.500,-
Inwoners Amsterdam
-
De Studio (GAK gebouw) Amsterdam
Programma: 650 woningen
Ontwikkeling:AM & Stadgenoot
Realisatie: HSB
Afnemers: Stadgenoot
+ particulieren
-
Villa Mokum, Amstelkwartier, Amsterdam
Programma: 627 woningen
Ontwikkeling:AM
Realisatie: BAM Woningbouw
BAM Utiliteitsbouw
Afnemers: Syntrus Achmea
+ particulieren
-
Summertime Zuidas AmsterdamMiddeldure huurwoningen next level
-
Doelgroep Friends Overhoeks, Amsterdam
Programma: 150 woningen
Ontwikkeling: AM
Realisatie:BAM Woningbouw
Afnemer: MN Services
-
Summertime Zuidas AmsterdamDoelgroep Friends Overhoeks, Amsterdam
-
Summertime Zuidas AmsterdamMiddeldure huurwoningen next level
-
Summertime Zuidas Amsterdam
-
Summertime Zuidas Amsterdam
-
Summertime Zuidas Amsterdam
-
Veemarkt - Utrecht
-
Summertime Zuidas AmsterdamMiddeldure huurwoningen next level
-
Emerald Amsterdam Zuidoost
-
Emerald Amsterdam Zuidoost
-
Emerald Amsterdam Zuidoost
-
Emerald Amsterdam Zuidoost
-
Summertime Zuidas AmsterdamMiddeldure huurwoningen next level
-
vtwonen
-
Rivers (Kop Zuidas)
-
AM Woonfonds
-
Summertime Zuidas AmsterdamMiddeldure huurwoningen next level
-
Openstaande uitdagingen middeldure huur
Enorme vraag naar huurwoningen als belegging;
-
Openstaande uitdagingen middeldure huur
Enorme vraag naar huurwoningen als belegging;
Betaalbare middeldure huur;
-
Chantal27 jaar inkomen 2.700 bruto/mnd.
komt niet in aanmerking voor sociale huur kan bij institutionele beleggers geen
woning huren boven liberalisatiegrens dus: aangewezen op koop, of huur van
particulier
Doelgroep middeldure huurwoningen
-
Openstaande uitdagingen middeldure huur
Enorme vraag naar huurwoningen als belegging;
Betaalbare middeldure huur;
Afweging tussen huur & koop;
-
Openstaande uitdagingen middeldure huur
Enorme vraag naar huurwoningen als belegging;
Betaalbare middeldure huur;
Afweging tussen huur & koop;
Kwalitatief product & nieuwe producten;
-
Openstaande uitdagingen middeldure huur
Enorme vraag naar huurwoningen als belegging;
Betaalbare middeldure huur;
Afweging tussen huur & koop;
Kwalitatief product & nieuwe producten;
Senioren doelgroep bedienen;
-
Nieuw Overbos - Heemstede
-
Summertime Zuidas AmsterdamMiddeldure huurwoningen next level
-
[email protected]@RonaldHuik
DANK U
-
investeert in huurwoningen
Dag van het Wonen
26 mei 2015
94
-
Introductie
Woningbouworganisatie met focus op Amsterdam
Wonam investeert samen met particulier vermogen voor de lange termijn
Nieuwbouw huurwoningen voor het middensegment
Bouw gestart 310 huurwoningen (King & Queen Nieuw West / Square - Zuidas)Start bouw 2015 300 huurwoningen (Toorop Nieuw West / Steltloper Oostelijk havengebied)In ontwikkeling 270 huurwoningen (Amsterdam)
Wonam werkt vanuit een integrale benadering
Selectie en aankoop van bouwkavels
Ontwerp, Realisatie en Financiering van de huurwoningen
Verhuur aan de doelgroep (communicatieplatform Woontank)
Beheer van de gerealiseerde huurwoningen per datum oplevering
95
-
Motivatie oprichting
Vraag verschuiving Huur wint aan populariteit
Aanbod verschuiving Herschikking posities marktpartijen
Financieringsverschuiving Hoger aandeel eigen vermogen (>40%)Ongeborgd financieren
96
Maandhuur
1.500
1.400
1.300
1.200
1.100
1.000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
Sociale
huursector
huurprijzen
gereguleerd
Vrije sector
Nieuw segment
Vrije sector
Koopmarkt4.350.000
Sociale huur2.250.000
Vrije sector650.000
-
Coperatie van belangen
97
Particulier vermogen Young Professionals
Kapitaal verschaffing (project)
Stabiel kasrendement
Vermogensbehoud (inflatievolgend)
Oplossing woonwens Young Professionals
Huur boven koop
Kwalitatief wonen
Woning
-
Particulier vermogen in NL
Particulier vermogen is ondernemend vermogen
Vermogen veelal verkregen door te ondernemen
Sterke betrokkenheid bij investeringen/beleggingen
Vastgoed vormt een vaste waarde binnen de asset allocatie
Opportunisme versus Vermogensoverdracht
98
-
Young Professionals
99
Amsterdam populair voor wonen na de studie
Instroom van circa 10.000 mensen per jaar
Zowel singles als stellen
Keuzevrijheid levensstijl en relaties maken huren populair
Inkomen en arbeidscontract maakt koop lastig
Betaalbaarheid belangrijke keuzefactor
-
Young Professionals
100
-
Young Professionals
101
Binnenkomer Single
Binnenkomer Stel
Settelende Single
Settelend Stel Gezinsvorming
Eenpersoonshuishouden
Inkomensontwikkeling Relaties - Leeftijd
Verschillende deelsegmenten vragen om verschillende woonoplossingen
-
King & Queen als praktijkvoorbeeld
102
64 twee kamer - KingTwo60 m2 EUR 750 per mnd
64 drie kamer KingThree 80 m2 EUR 950 per mnd
42 twee kamer - QueenTwo
70 m2 EUR 850 per mnd
28 drie kamer - QueenThree
70 m2 EUR 850 per mnd
-
103
King & Queen als praktijkvoorbeeld
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
KingTwo KingThree QueenTwo QueenThree
Verhuur naar type woning en type huishouden
Single Stel
-
104
King & Queen als praktijkvoorbeeld
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
KingTwo KingThree QueenTwo QueenThree
Verhuur naar type woning en leeftijdsgroep
>35 35-30 30-25
-
105
King & Queen als praktijkvoorbeeld
61%
7%
18%
14%
Herkomst huurders
Amsterdam Overig Groot Amsterdam Randstad Overig
m2 bezetting
KingTwo 60,00 1,22
QueenTwo 70,00 1,38
KingThree 80,00 1,55
QueenThree 90,00 1,57
Amsterdam 2,01
-
DNA
Samenbrengen van partijen met als doelstelling het realiseren van nieuwe betaalbare huurwoningen voor de jonge middengroepen door een efficinte financiering en organisatie van het realisatieproces en het beheer.
Duurzame kwaliteit, maatschappelijke betrokkenheid en solide rendement in onderlinge samenhang versterkend laten werken.
Een lange termijn investeringshorizon denkt niet in korte termijn, het rendement is juist gebaat bij gebouw- en omgevingskwaliteit en de instandhouding daarvan.
106
-
Carolyn van Duijvendijk-Koster ([email protected])Robert Kohsiek ([email protected])
Wonam B.V.Koningin Wilhelminaplein 376
Postbus 694911060 CM Amsterdam
020 26 00 [email protected]
107
-
Einde sessie Middensegment
huurwoningen
Start lunch + netwerken op het
Woonplein
13.00 uur hoofdprogramma
#dagvanhetwonen