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RIGENERAZIONE URBANA: inneschi di valore e strategie finanziarie
29 ottobre 2015 │ Regione Emilia-Romagna│ Bologna
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2
OGGETTI DI LAVORO
Ex Carcere Le Murate (Firenze)
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3
OGGETTI DI LAVORO
Ex Palazzo degli Specchi (Ferrara)
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4
OGGETTI DI LAVORO
Area ex Zuccherificio Sadam (Jesi)
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5
OGGETTI DI LAVORO
Area ex Manicomio (Imola)
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6
OGGETTI DI LAVORO
Val d’Agri (Basilicata)
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7
OGGETTI DI LAVORO
Altopiano 7 Comuni (Veneto)
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8
DOMANDE DI LAVORO
1. Perché non si riesce a tradurre in “politiche” e “azioni” la forte attenzione maturata sulla necessità di intervenire sul patrimonio urbano pubblico e privato? 2. Con quali obietti strategici e paradigmi di intervento vengono costruiti i “progetti di riuso” urbano dal mondo pubblico-privato? 3. Quali nuove relazioni pubbliche e private dobbiamo immaginare per rigenerare la “città pubblica” e gli spazi urbani? 4. Quali strumenti normativi e finanziari sono “realmente” disponibili e accessibili per sostenere i piani di intervento sui patrimoni immobiliari?
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9
«Strumenti» «Metodo» «Perimetro»
PERCORSO DI LAVORO
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> >
«Perimetro»
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11
MOMENTO DI «ROTTURA»
1929-1937
CRISI DIALETTICA: frattura ma
superamento
Keynes e New Deal
2008-2025
CRISI ENTROPICA:
perdita di senso
Quale sviluppo?
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CRISI DI «SENSO»
12
ECONOMIA vs SOCIALE LAVORO vs RICCHEZZA
PRODUZIONE vs FINANZA REALE vs WEB
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13
M. Magatti • Come tornare a «fare
economia»?
C. Trigilia • Come «ripensare lo sviluppo»
in una dimensione sociale?
S. Zamagni • Perché non basta più il «capitale
umano»?
TRE «BUONE» DOMANDE
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14
BENI COLLETTIVI
• «Lo sviluppo locale cresce quando migliora la capacità di produrre beni collettivi locali e quando aumenta la capacità di valorizzare beni comuni come risorsa e componente di una migliore qualità sociale».
INNOVAZIONE SOCIALE
• «Lo sviluppo locale dipende dalla capacità di costruzione sociale dell’innovazione e diventa determinante la capacità dei soggetti locali di cooperare attraverso accordi formali e informali per arricchire le economie materiali e immateriali».
CAPITALE DI CONNESSIONE
• «Il successo di impresa dipende sempre più dal capitale di connessione che è la somma del capitale umano del singolo lavoratore e del capitale di relazione, cioè dell’insieme degli investimenti che il singolo effettua per collegarsi agli altri».
TRE «LEZIONI» DI SVILUPPO
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15
«Città in cerca di futuro, futuro in cerca di città»
Edifici/Quartieri: rinnovamento,
riuso funzionale e contesto
Aree dismesse: processi
generativi e di sviluppo
Territorio: assetto, riuso di
suolo e ricucitura urbana
OGGETTI DI SVILUPPO
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> >
«Metodo»
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17
BACK TO BASICS
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18
“You’ve got to get out and walk […] the best way to plan (a city) is to see how people use it today; to look for its strengths and to exploit and reinforce them. There is no logic that can be superimposed on the city; people make it, and it is to them, not buildings, that we must fit our plans”. (Jane Jacobs, The Death and Life of Great American Cities, 1958)
BACK TO BASICS
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19
Da «Città a pezzi» a «Città intera»
Da «Città amministrativa» a «Città reale»
Da «Sindaci di città» a «Sindaci di territorio»
CHIAVI INTERPRETATIVE
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CAMBIO «PARADIGMA SVILUPPO»
20
Domanda Investimenti Risultati
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21
CAMBIO «PARADIGMA SVILUPPO»
Dalla CONVENIENZA OGGETTIVA…
… alle SCELTE DI SENSO
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22
RIGENERARE CITTÀ
Dallo «scatolotto» al «contesto»
Dagli «oggetti» ai «soggetti»
Rinnovamento urbano = Rinnovamento «politiche pubbliche»
«Piano strategico» di città reale
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PIANO STRATEGICO
DI CITTÀ REALE
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24
PIANO STRATEGICO
ANALISI
Ricognizione quali-quantitativa
Cruscotto «dinamico» a supporto delle
decisioni
STRATEGIA
Strategie possibili e piani di azione
Strumenti pattizi e alleanze locali
PROGETTI
Soggetti reali
Finanziabilità
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COMUNITÀ RI-GENERATIVA
25
RIGENERARE CITTÀ
Analisi strategica
Débat public
Visione pubblica
Governance comune
Progettazione qualità
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26
PRODOTTO PROCESSO
«PIANO STRATEGICO»
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27
TECNICO INDUSTRIALE
ARTIGIANO SOCIALE
«RIGENERATORE»
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> >
«Strumenti»
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29
VALORE EUROPEO (Agenda urbana 2020)
Città di qualsiasi tipo
3,3 miliardi Città metropolitane
9,4 miliardi Città minori <5mila abitanti
8,7 miliardi
21,4 miliardi
40% risorse
0T10 – Istruzione
OT6 – Ambiente
OT4 – Green OT1 –
Innovazione
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Edifici responsabili per un’ampia quota del consumo di energia (40% nell’UE) e di emissioni di CO2 (circa il 38%)
Entro il 2020 l’Italia deve contribuire all’obiettivo di riduzione del 20% del consumo energetico dell’UE, attenendosi a target nazionali vincolanti (-27,9 Mtep)
Immobili pubblici in prima linea nelle esigenze di riqualificazione
energetica e nuove esigenze abitative in ambito privato
Privato-sociale per rifunzionalizzare spazi urbani «abbandonati» e dare un’anima alle città
Qualità garantita e monitorata per uno sviluppo «intelligente», «sostenibile» e «inclusivo»
30
VALORE EUROPEO (orientamenti)
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31
VALORE ECONOMICO (retrofit)
IPOTESI DI
EFFICIENTAMENTO:
uffici pubblici e scuole
(85 mln mq)
Investimento Produzione
attivata
Valore
aggiunto
attivato
Occupazione
attivata
Miliardi Euro Incremento Incremento Incremento Unità
23,9 0,8% 1,5% 1,4% 382.000
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32
VALORE ECONOMICO (retrofit + stimolo fiscale)
Anni I II III IV V VI VII VIII IX X Cumulat
o I-X
Stime con metodo Input-output
Ipotesi A: elasticità del PIL a stimolo fiscale pari a
0,5
1,40 0,18 0,20 0,05 0,03 0,01 0,01 0,00 0,00 0,00 1,87
Ipotesi B: elasticità del PIL a stimolo fiscale pari a
1
1,40 0,49 0,38 0,21 0,13 0,08 0,05 0,03 0,02 0,01 2,78
Ipotesi C: elasticità del PIL a stimolo fiscale pari a
1,5
1,40 0,70 0,70 0,53 0,44 0,35 0,28 0,23 0,19 0,15 4,96
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33
VALORE IMMOBILIARE (costo gestione)
Classe
energetica kWh/mq/anno
Costo gestione
energetica
annua
(Euro/mq/anno)
Divario rispetto
alla classe G
(Euro/mq/anno)
Maggior valore
rispetto alla
classe G
(Euro/mq)
A 30 4,5 -25,5 532
B 50 7,5 -22,5 469
C 70 10,5 -19,5 407
D 90 13,5 -16,5 344
E 120 18 -12,0 250
F 160 24 -6,0 125
G 200 30 0,0 0
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34
VALORE IMMOBILIARE (aumento valutazione)
Classe
energetica
Maggior
valore
rispetto
alla classe
G
(Euro/mq)
Intervento
di
efficienta
mento
energetico
(Euro/mq)
Maggior
valore per
abitazione
di 100 mq
(Euro)
Costo
dell'interv
ento per
abitazione
di 100 mq
(Euro)
Costo
dell'interv
ento al
netto della
detrazione
Irpef 50%
(Euro)
Maggior
valore al
netto delle
ristruttura
zioni
(Euro)
Valore
abitazione
Pre-
efficienta
mento
Valore
abitazione
Post-
efficienta
mento
Aumento
del valore
dell'abitazi
one Post-
efficienta
mento (%)
A 532 320 53.210 32.000 16.000 37.210
221.659
258.869 16,8%
B 469 290 46.950 29.000 14.500 32.450 254.109 14,6%
C 407 250 40.690 25.000 12.500 28.190 249.849 12,7%
D 344 150 34.430 15.000 7.500 26.930 248.589 12,1%
E 250 130 25.040 13.000 6.500 18.540 240.199 8,4%
F 125 80 12.520 8.000 4.000 8.520 230.179 3,8%
G 0 0 0 0 0 0 221.659 0,0%
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35
POSSIBILI «INNESCHI DI VALORE» IN SINTESI
Valore europeo
Strategia 2020
Direttive 2010/31 e 2012/27
Valore economico
Crescita interna
Occasione di lavoro
Valore patrimoniale
Valore immobiliare
Liquidità
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36
SVILUPPO MULTI-DIMENSIONALE
Fonte: Rete Città Sane
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«ASCOLTARE LA DOMANDA»
37
4,1%
7,8%
18,2%
19,8%
22,0%
23,2%
27,6%
28,3%
33,9%
34,0%
39,1%
39,3%
0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 30,0% 35,0% 40,0% 45,0%
D23.7 [Possibilità di condividere l'appartamento…
D23.8 [Possibilità di vivere nell'abitazione solo…
D23.3 [Spazi interni al condominio per ambulatori]
D23.1 [Spazi condominiali comuni per la vita sociale ]
D23.6 [Vivere in un condominio ad alta efficienza…
D23.4 [Spazi condominiali per attività rivolte ai…
D23.12 [Vicinanza a scuole e asili]
D23.5 [Avere a disposizione la banda larga per…
D23.11 [Vicinanza a supermercati e negozi]
D23.9 [Vicinanza ai mezzi pubblici]
D23.2 [Buona disponibilità di parcheggio]
D23.10 [Vicinanza a grandi aree verdi]
Fonte: Nomisma (indagine Ferrara: «carrateristiche ideali»)
VALORE CONTESTUALE
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38
NUOVA «TEORIA DEL VALORE»
Valore «economico»
Valore «immobiliare»
Valore «sociale»
Valore «contestuale»
Valore «pubblico»
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39
FINANZIAMENTO DEI BENI COMUNI
INVESTIMENTI PUBBLICI
INVESTIMENTI PRIVATI
FUNDING DI SCOPO
SOCIAL IMPACT BOND
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40
«I SOLDI NON FANNO LO SVILUPPO»
SFIDA DI METODO
Piano strategico di
città reale
SFIDA DI CULTURA
Qualità progettuale,
competenze e gestione delle
risorse
SFIDA DI COMUNITÀ
Sforzo di intelligenza collettiva
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> >
CONCLUSIONI
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TRE «TWEET» PER REBUS
«Città reale come impresa sociale»
«Rigeneratore apprendista, ma non per caso»
«Pianificazione o serendipity?»
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Marco MARCATILI Responsabile Unità Strategie Urbane e Sviluppo locale +39 340.3586912 [email protected]