Publiek private samenwerking
Marc Theirssen, Ludwig Colaes en Jan De Sutter
PPS woonforum: 3 invalshoeken
Woonforum • 20 maart 2009
Algemene niveau : Marc Theirssen van het Vlaamse kenniscentrum
PPS
Het pilootproject PPS WONEN: Ludwig Colaes van de VMSW, afdeling
gesubsidieerde infrastructuur
Gemengde projecten: Jan De Sutter van het bureau Viator, landmeten
en stedenbouw
Verder verloop van de sessie
Woonforum • 20 maart 2009
3
Uw vragen / onze antwoordenGebeurlijk enkele toevoegingen door de
sprekers
Publiek private samenwerking:
Marc Theirssen Adviseur Kenniscentrum PPS
Begripsbepaling in Vlaanderen
•Decreet betreffende PPS van 18 juli 2003
–Begripsbepaling–Kader PPS projecten Vlaamse Overheid–Kader PPS projecten lokale besturen–Rol van het kenniscentrum PPS
Woonforum • 20 maart 2009
Vormen PPS
•Participatief – contractueel - participatief : gebruik van vennootschapsstructuur
door de overheid - contractueel : enkel overeenkomsten
•DBFM(O) – gebiedsontwikkeling- Design Build Finance Maintain (Operate)- gebiedsontwikkeling met behulp van PPS
Knelpunten
Complexiteit en onzekerheid leiden tot een lange en dure voorbereidingsfase zonder zekerheid van meerwaarde
Optimale voorbereiding door overheid•projectmanagement
- duidelijke projectleiding (beleidsbepalend/beleidsuitvoerend)- opstellen van een projectdefinitie- risicomatrix - consultancy voor juridische, financiële en fiscale aspecten
Optimale voorbereiding door overheid•Publiek afstemming•Marktraadpleging•Standaarden
-handleidingen-modelovereenkomsten
PPS WonenEen ervaring / lessen te trekken / resultaatLudwig Colaes
WAAROM PPS WONEN
Wachtlijsten roepen om aanvullende initiatieven buiten klassieke aanbestedingen en financieringen
Studieopdracht uitgeschreven voor concepten Studie gegund aan Ernst & Young Studie wordt opgemaakt en ruim
doorgesproken met alle belanghebbenden Bouwsector voorspelt ruim aanbod en lage
prijzen door synergie ontwerp - uitvoering - onderhoud
Een krediet van 25 000 000 EUR wordt toegekend om te subsidiëren : garantiefonds
Woonfo
rum
• 2
0 m
aart 2
00
9
WELKE PPS FORMULE
Om synergie te realiseren : DBFM formule E&Y beschrijft ruim potentieel van PPS met
grote vrijheidsgraden: inbreng van gronden door derden, mix ‘koop-huur-private woningen’ en tussentijdse koopmogelijkheid van zittende huurders …
SHM vraagt en krijgt beheersvergoeding Stuurgroep onderzoekt valkuilen en opteert
voor simpele formule als piloot: in volgende projecten kan een complexere formule
12
Woonfo
rum
• 2
0 m
aart 2
00
9
HOGE VERWACHTINGEN
Er circuleren grote aantallen woningen die met 25 mio EUR subsidie kunnen worden gebouwd
Groot aantal (600 tot 800 woningen) is terug te voeren tot een optie waarbij de 25 mio EUR als een onmiddelijke inbreng wordt gezien, daar waar het enkel gaat om 25 mio EUR te betalen over een periode van 30 jaar;
de netto- contante waarde van die 25 mio is dan ongeveer gelijk aan 15 mio EUR waardoor het aantal verwachte woningen wordt gereduceerd tot iets meer dan 400 13
Woonfo
rum
• 2
0 m
aart 2
00
9
PROMOTIEOPDRACHT DBFM
DBFM in 3 percelen: 437 woningen op grond van lokale huisvestingsinstanties (SHM, OCMW, gemeenten) tegen een constante erfpacht over 27 jaar
Primair te financieren door promotor Erfpacht betaald met sociale huur + subsidie Prestatiebestek in plaats van middelenbestek LHI krijgt jaarlijks beheersvergoeding van
promotor en moet bovendien geen euro investeren; subsidie wordt maandelijks betaald :
IN: Begin maand huur, midden maand subsidie UIT: erfpacht einde maand
14
Woonfo
rum
• 2
0 m
aart 2
00
9
WAT IS DAAR PPS AAN ?
Andere wijze van samenwerken door terugkeer naar kerntaak
Bouwsector ontwerpt, bouwt en houdt in stand
Banken (lid van promotiegroep) financieren
Lokale huisvestingsinstanties staan tegenover doelgroep met dienst wonen
Vlaams gewest subsidieert, werkt concept en normen uit, heeft mandaat voor gunnen in naam van LHI
15
Woonfo
rum
• 2
0 m
aart 2
00
9
RESULTAAT Aanvankelijk te duur; na onderhandeling met
kleine bestekswijziging: betaalbaar tot voordelig voor zover berekenbaar voor 237 woningen
“Voor zover berekenbaar” want PPS - klassiek verschillen in aard en wijze van betalen: PPS is een ander product dan klassieke bouw (B); er zit
meer in DFM(O) PPS wordt betaald over 27 jaar, klassieke bouw moet
onmiddellijk worden betaald aan een aannemer Hoe prijs berekend:
netto contante waarde van erfpacht wordt bepaald Die ncw wordt verminderd met geschatte kosten
ontwerp, onderhoud, beheer, opstal … Vergelijken met afroepprijzen klassieke aanbestedingen
Ook huur en subsidie is vergelijkbaar met klassiek16
Woonfo
rum
• 2
0 m
aart 2
00
9
RESULTAAT (2) 237 woningen gegund 176 gebouwd en bewoond
27 woningen sneuvelen in vergunningsproces; nog 32 woningen in de running
176 woningen geraken binnen de korte termijn gebouwd Perceel 2, Vlaams - Brabant, 190 woningen worden
opnieuw aanbesteed; ook na onderhandelingen vandaag geen bevredigend resultaat
Reden van gedeeltelijk falen: Onzekerheid over groot onderhoud vergt een te grote
risicopremie Financieren over 30 jaar van een bouwfirma is net iets te lang
voor de banken Toch enige echte Vlaamse PPS die in gebruik is, zij
het gedeeltelijk 17
Woonfo
rum
• 2
0 m
aart 2
00
9
LESSEN
Onzekerheid is nog te groot Onderhoud op de lange termijn Te langlopende financiering
Synergie te optimistisch ingeschat Projectdefinitie ruimer stedenbouwkundig
aftoetsen Het helpt niet de factor vergunning uit te
besteden; problemen komen dan evenzeer, nu niet vóór maar na de gunning
Borgen beperken ; erfpacht bij oplevering herzienbaar in functie van rentevoet
PPS is mogelijk: PPS woningen bewoond!!!18
Woonfo
rum
• 2
0 m
aart 2
00
9
Gemengde projecten: LELIE - ZOTTEGEM
Jan De Sutter
ONTSTAAN AZ Sint-Elisabeth - Zottegem als groeipool
Gewestplan
situering
•Woonuitbreidingsgebied van 32 ha. •BPA nodig voor bestemmingswijziging.•Dit gebied overstijgt verantwoorde noden van Ziekenhuis.
Uitbreiding Ziekenhuis 10 ha.Actief gemengd woonproject.
•Spelers
Overheid: stad Zottegemprov. Oost -
Vlaanderen AROHM Oost-
VlaanderenARP Brussel
•Sociale partners: VMSW SHM Denderstreek
•Gezondheidssector: Ziekenhuis St.- Elisabeth
•Private ontwikkelaars: MatexiKestimo
Opmaken van een globaal inrichtingsplan waar de partners zich in kunnen vinden.
Goed - gekeurderup
Grondplan van verdeling woonentiteiten Privaat/ Sociaal
Troeven zijn velerlei
DEZE SAMENWERKING IS TOT OP VANDAAG HET RESULTAAT VAN EEN OPEN DIALOOG IN AL ZIJN FACETTEN
PPSEnkele toevoegingen
HOOFDPUNTEN• WAAROM
– Verruiming van het aanbod
• WAT WEL– Samenwerken in PPS betekent ANDERS
samenwerken– Klassieke Uitbesteding is ook een vorm van
samenwerken
• WAT NIET– Geen wet OO uitschakelen
PPS : gradatie van “pps”PPS in meest ruime betekenis:
grondinbreng + DBFMO Design build finance maintenance operate (uitbating)
Enkel overweegbaar als een gevolg van een oproep tot projecten, zoniet (“promotor leurt met project”) is het een ontoelaatbare koppelverkoop, ook koop onder voorwaarden genoemd
PPS WONEN : dbfm(o)CBOGemengde projecten publiek - privaat in sociale huisvesting
Vrijwillig aangebracht: gescheiden, gemengd behandelen met formule PB of behandelen als koop langs aangelegde infrastructuur
Opgelegd door grond- en pandenbeleid louter alternatieve financiering is geen PPS
Gemengde projecten en PPSGemengde projecten publiek privaat
Enkel grondaanbodOok met woningen gebouwd door private
partnerVerkoop onder voorwaarden:
In verkoop werk, (levering) en diensten insteken is een ontwijken van wet OO; koop is een uitzondering op OO en geldt, behalve voor leveringen, enkel voor wat reeds bestaat in onroerende vorm
Als werk en diensten een betekenisvolle omvang hebben (>67. .000 EUR ??) dan moet werk en dienst in concurrentie volgens OO en afgezonderd van koop
Public Private Comparator (PPC)Nederlandse methode om af te wegen of het een
meerwaarde heeft om tot PPS over te gaan; geciteerd in het rapport van het Rekenhof
Wat betrekt PPC in de vergelijking1. Zet actieplan op en beschrijft de omgeving2. Kwalitatieve analyse met scores3. Kwantitatieve analyse van (2) met inbreng van
onder meer levenscycluskost : netto contante waarde
4. Syntheserapport betreffende 1, 2 en 3PPC verhoogt de doorlooptijd met een half jaar
Public Private Comparator (2)Product dat ingang / bekendheid vond NA
beslissing tot PPS WONENStudie Ernst en Young trachtte veel aspecten te
belichten, er zijn zeker elementen van PPC vervat
Alle investeringen moeten tegen het licht worden gehouden, PPS en klassiek
Systemen van vergelijken eens de offertes ingediend werden in PPS WONEN voor een deel al doende uitgevonden : belang van pilootproject
PPS : groot of kleinVroeger moest PPS een zeer grote omvang
hebben voor de banken:112,5 miljoen voor groot infrastructuurwerkAndere vanaf 25 miljoen EUR
Nu warm en koud:Dexia : PPS voor gemeenten welkom als niet te
grootDe Tijd : voldoende grote omvang is nodig, met
verwijzing naar PPC voor minimum omvang
Cijfers en subsidiesysteemKostprijs:
betreft betaling gespreid over 27 jaar: erfpacht perceel 1+3:
9 500 EUR/jaar/woning of ncw2008: +/- 90 000 EUR / woning
Bevat zes elementen Ontwerp (6.6%); bouw (100%); groot onderhoud
(28.4%); beheer (26.6%); opstal (8%) en primaire financiering
Hoe wordt in tweede instantie “gefinancierd”, d.i. hoe wordt de erfpacht betaald?Sociale huurSubsidie : tegemoetkoming garantiefonds
Kerntaken huisvestingsmaatschappijHuisvesting is niet noodzakelijk bouwen:
Dienst wonen aanbiedenVan bouwmaatschappij naar
huisvestingsmaatschappijDoor de traditie en de opgebouwde kennis zal
“bouwen” nog wel een tijd of altijd de hoofdactiviteit blijven
PPS (zou) een middel (kunnen geweest zijn) dat ernaast komt als bijkomende aanbod en maatstok
Gestructureerde productenPPS werd ook als een beleggingsproduct
gelanceerd, althans die optie werd naar voor gebracht
De kasstromen konden worden herverpakt en op een secundaire markt aangeboden
In al die productstappen zou de concurrentie zodanig spelen dat er bijkomende prijsverlagingen worden gerealiseerd…
Relatief succesTerritoriumKreten: “PPS WONEN is te duur”
Bij doorvragen: Weten niet hoeveel het kost Weten niet wat dan goedkoop en duur is Zeker niet hoeveel te duur of hoe voordelig
Voorstel reis langs Vlaamse projecten PPS “niet wonen”:Nul projecten gerealiseerd of 1 project in
uitvoering
PPS op Vlaams niveauWonen is de enige realisatie (gedeeltelijk) !!!
Mensen wonen wel degelijk in PPS woningenDIABOLO Antwerpen – Zaventem: bezigScholen : weldra ???Oosterweel: feuilletonVliegveld Deurne: vaudevilleradarschepenMusea; Sport …ZORG : geen PPS wel alternatieve financiering
Echecs eldersParking en cinema Sint-Niklaas
PPS langs de voordeur, klassieke financiering daarna langs de achterdeur opnieuw binnen
Vliegveld Deurne: na lange zoektocht toch maar klassieke aanbesteding
Quote: “PPS of niet, het belangrijkste is dat er
samengewerkt wordt”“wij hebben een PPS gemaakt zonder dat wij
dat wisten”
Ingeloste verwachtingenFormule DBFM is uitvoerbaarMits de gepaste conjunctuur is een goede
prijs mogelijkBanken en andere groepen boden zich aan
Niet-ingeloste verwachtingenAndere “aannemers”Kortere doorlooptijdenMerkelijk goedkoperGeen druk op inschrijvingsprijs