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UNIVERSIDAD PARA LA COOPERACION INTERNACIONAL (UCI)
PLAN DE GESTION PARA EL DESARROLLO CONSTRUCTIVO DEL PROYECTO “HOTEL Y VILLAS TIERRA MÍA” UBICADO EN LA
FORTUNA DE SAN CARLOS
CARLOS ALBERTO CASTRO SALAZAR
PROYECTO FINAL DE GRADUACION PRESENTADO COMO REQUISITO PARCIAL PARA OPTAR POR EL TITULO DE MASTER EN ADMINISTRACIÓN
DE PROYECTOS.
San José, Costa Rica
Mayo, 2008
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UNIVERSIDAD PARA LA COOPERACION INTERNACIONAL (UCI)
Este Proyecto Final de Graduación fue aprobado por la Universidad como Requisito parcial para optar al grado de Master en Administración de Proyectos
__________________________ Ing. Federico Vargas Uzaga, MBF, MPM, PMP.
PROFESOR TUTOR
_________________________
Edgar Zamora M.
__________________________
Victor Noguera Durán
________________________ Carlos Alberto Castro Salazar
iii
DEDICATORIA
A mis Compañeros de Maestría, quienes me han hecho pasar
“Gratos Momentos”… Jamás los olvidare.
iv
AGRADECIMIENTOS
A DIOS, por permitirme llegar a donde estoy.
A mis Padres, porque siempre me
han apoyado.
Y a mi Tutor, el Ing. Federico Vargas, por su ayuda.
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TABLA DE CONTENIDOS
RESUMEN EJECUTIVO .............................................................................................................................. XI
1. INTRODUCCIÓN. ....................................................................................................................................... 1
1.1. ANTECEDENTES. .......................................................................................................................... 1
1.2. PROBLEMÁTICA. .......................................................................................................................... 1
1.3. JUSTIFICACIÓN. ............................................................................................................................ 2
1.4. OBJETIVOS. .................................................................................................................................... 3
1.4.1. Objetivo General. ......................................................................................................................... 3 1.4.2. Objetivos Específicos. .................................................................................................................. 3
2. MARCO TEÓRICO. ................................................................................................................................ 4
2.1. MARCO REFERENCIAL. ............................................................................................................... 4
2.2. ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS. ....................................................................................... 10
2.2.1. Ciclo de Vida del Proyecto. ........................................................................................................ 12 2.2.2. Procesos de la Dirección de Proyectos. ...................................................................................... 14 2.2.3. Áreas de Conocimiento de la Dirección de Proyectos. ............................................................... 15
3. MARCO METODOLÓGICO. .............................................................................................................. 24
4. DESARROLLO ...................................................................................................................................... 29
4.1. PLAN DE GESTIÓN DEL ALCANCE .................................................................................................... 29
4.1.1. Planificación del Alcance ........................................................................................................... 29 4.1.2. Definición del Alcance ............................................................................................................... 30 4.1.3. Estructura de División del Trabajo ............................................................................................. 31
4.2. PLAN DE GESTIÓN DEL TIEMPO ........................................................................................................ 47
4.2.1. Secuencia de Actividades ........................................................................................................... 47 4.2.2. Estimación de Recursos y Duraciones de cada Actividad .......................................................... 48 4.2.3. Cronograma del Proyecto ........................................................................................................... 51
4.3. PLAN DE GESTIÓN DEL COSTO ......................................................................................................... 54
4.3.1. Estimación de Costos .................................................................................................................. 55 4.3.2. Presupuesto del Proyecto ............................................................................................................ 57
4.4. PLAN DE GESTIÓN DE LA CALIDAD .................................................................................................. 62
4.4.1. Planificación de la Calidad ......................................................................................................... 62 4.5. PLAN DE GESTIÓN DE LOS RECURSOS HUMANOS ............................................................................. 72
4.5.1. Planificación de los Recursos Humanos ..................................................................................... 72 4.6. PLAN DE GESTIÓN DE LAS ADQUISICIONES ...................................................................................... 84
4.6.1. Paquetes de Contratación ............................................................................................................ 84 4.6.2. Matriz de Contrataciones ............................................................................................................ 86 4.6.3. Flujo de Compras ....................................................................................................................... 88 4.6.4. Evaluación de Contratos ............................................................................................................. 90
5. CONCLUSIONES .................................................................................................................................. 91
6. RECOMENDACIONES ........................................................................................................................ 93
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7. BIBLIOGRAFÍA. ................................................................................................................................... 95
8. ANEXOS ................................................................................................................................................. 97
A) ACTA DE CONSTITUCIÓN DEL PFG ................................................................................................. 98
B) DECLARACIÓN DEL ALCANCE DEL PFG ...................................................................................... 100
C) EDT DEL PFG ...................................................................................................................................... 102
D) CRONOGRAMA DEL PFG ................................................................................................................. 104
E) ACTA DE CONSTITUCIÓN DEL PROYECTO .................................................................................. 106
F) DECLARACIÓN DEL ALCANCE DEL PROYECTO ........................................................................ 108
G) EDT DEL PROYECTO ........................................................................................................................ 109
H) DIAGRAMA DE ACTIVIDADES DEL PROYECTO ......................................................................... 111
I) PRESUPUESTO DETALLADO DEL PROYECTO .............................................................................. 113
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TABLA DE CUADROS Cuadro 2.1. Indicadores de crecimiento del sector turístico en Costa Rica del año 2000
al 2005. ............................................................................................................... 4
Cuadro 2.2. Metros cuadros de construcción para distintas zonas de Costa Rica del
2001 y 2005. ....................................................................................................... 5
Cuadro 2.3. Principales servicios de la planta turística en el poblado central de la
Fortuna, San Carlos.......................................................................................... 6
Cuadro 2.4. Ubicación Geográfica de los proyectos que componen el portafolio de
proyectos de la empresa Proyectos Constructivos. ........................................ 8
Cuadro 3.1. Metodología para la Gestión de la Integración y Gestión del Alcance del
Proyecto. .......................................................................................................... 25
Cuadro 3.2. Metodología para la Gestión del Tiempo del Proyecto. ............................. 26
Cuadro 3.3. Metodología para la Gestión de los Costos del Proyecto. .......................... 27
Cuadro 3.4. Metodología para la Gestión de la Calidad del Proyecto. ......................... 27
Cuadro 3.5. Metodología para la Gestión de los Recursos Humanos del Proyecto. ..... 28
Cuadro 3.6. Metodología para la Gestión de las Adquisiciones del Proyecto. .............. 28
Cuadro 4.1 Diccionario de la Estructura de División del Trabajo. ............................... 33
Cuadro 4.2. Lista de Hitos del Proyecto. .......................................................................... 41
Cuadro 4.3. Duración Estimada para cada Etapa del Proyecto. ................................... 47
Cuadro 4.4. Duración y Recursos de Mano de Obra asignado para cada actividad
definida. ........................................................................................................... 50
Cuadro 4.5. Costo Estimado para cada Etapa del Proyecto. .......................................... 54
Cuadro 4.6. Costos Unitarios y Totales Estimados para cada actividad definida. ....... 56
viii
Cuadro 4.7. Resumen del Presupuesto del Proyecto desglosado por los Entregables
Principales. ...................................................................................................... 58
Cuadro 4.8. Gastos Totales Estimados del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía por
semana. ............................................................................................................ 61
Cuadro 4.9 Matriz de Aseguramiento de la Calidad. ...................................................... 67
Cuadro 4.10. Matriz de Responsabilidad para el Proyecto. ........................................... 78
Cuadro 4.11. Tabla de Gestión del Recurso Humano para el Proyecto. ....................... 81
Cuadro 4.12. Esquema de Contratación. .......................................................................... 85
Cuadro 4.13. Matriz de Contrataciones del Proyecto. .................................................... 86
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TABLA DE FIGURAS Figura 2.1. Portafolio de Proyecto de la empresa Proyectos Constructivos ................... 7
Figura 2.2. Vista en Planta Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía” .................................. 9
Figura 2.3. Proceso de Administración de Proyectos ...................................................... 11
Figura 2.3. Ciclo de Vida del Proyecto ............................................................................. 13
Figura 4.1. EDT Proyecto Hotel y Villas Tierra Mía. ..................................................... 32
Figura 4.2. Plantilla para Paquetes de Trabajo del Diccionario de la Estructura de
División del Trabajo. ...................................................................................... 38
Figura 4.3. Actividades Definidas para cada uno de los Módulos Habitacionales que
conforman la EDT del Proyecto. ................................................................... 39
Figura 4.4. Plantilla para las Actividades que conforman la EDT del Proyecto. ......... 40
Figura 4.5. Flujograma del Procedimiento de Cambios producto del Desarrollo por
Etapas............................................................................................................... 43
Figura 4.6. Flujograma del Procedimiento de Cambios Solicitados producto de la
Ejecución de Obra. ......................................................................................... 44
Figura 4.7. Plantilla para las Actividades que conforman la EDT del Proyecto. ......... 45
Figura 4.8. Diagrama de Gantt del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía”. .................. 52
Figura 4.9. Distribución Porcentual por Entregables de los Costos Estimados para
Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía”. .......................................................... 59
Figura 4.10. Flujo de Caja del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía”. .......................... 60
Figura 4.11. Formato de Lista de Chequeo para Acabados. .......................................... 66
Figura 4.12. Flujograma del Proceso de Control de las Métricas definidas en la Matriz
de Aseguramiento de la Calidad. ................................................................... 70
x
Figura 4.13. Organigrama del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía”. .......................... 73
Figura 4.13. Distribución del Recurso Peón del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía”.
.......................................................................................................................... 82
Figura 4.14. Distribución del Recurso Operario del Proyecto “Hotel y Villas Tierra
Mía”. ................................................................................................................ 83
Figura 4.15. Flujo de Compras del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía”. .................. 89
xi
RESUMEN EJECUTIVO
El crecimiento complejo que se ha venido dando en el país, durante los últimos años en los proyectos turísticos, ha generado un nicho de trabajo para las empresas que deseen incursionar en el campo. Sin embargo, las condiciones bajo las cuales se deben desarrollar estos proyectos son variables. La Sociedad “Inversiones Constructivas Perera y García del Norte S.A.”, nació con la idea de aprovechar este nicho, específicamente en la demanda que se presenta en la zona de la Fortuna de San Carlos de cabinas o habitaciones donde tanto los turistas extranjeros como nacionales puedan hospedarse por cierto tiempo, y cuyos precios no sean tan onerosos como los que cobran en los hoteles, máxime que cuenta con el apoyo de la empresa Proyectos Constructivos, la cual se ha dedicado en los últimos años al desarrollo de proyectos hoteleros en zonas turísticas como lo son Guanacaste y La Fortuna de San Carlos. Controlar de forma adecuada las variaciones que se generan durante la construcción de los proyectos es el principal problema a que se enfrentan las empresas dedicadas a esta actividad. La falta de planificación genera que los cambios se presenten de forma sorpresiva, sin tener conocimiento de que los origina y cómo manejarlos, lo cual incide en primer lugar en los costos y la satisfacción del cliente. Lo anterior es aún más crítico en zonas donde se ha dado un auge en la construcción con fines turísticos como es el caso de la Fortuna, con costos de vida superiores que en las zonas aledañas, y donde los materiales y mano de obra aumentan su precio y escasean, debido a lo oneroso de su traslado. A esta problemática se debe agregar la necesidad imperante de satisfacción del cliente, el cual en la mayoría de los casos, no tiene conocimiento pleno de previo de cómo se va invertir su capital ni las medidas que se tomarán ante las diferentes circunstancias que se presenten durante el desarrollo del proyecto, lo cual incide negativamente durante la etapa de ejecución. Aprovechando la oportunidad que brinda la empresa Proyectos Constructivos, al dar sus primeros pasos en la Administración de Proyectos bajo los estándares del PMI (2004) por iniciativa de la gerencia, el proyecto se presenta como una opción viable para realizar una planificación siguiendo esta metodología, que permita satisfacer los inconvenientes que se han presentado con respecto a la planificación, de tal forma que sirva como guía para proyectos futuros y los dueños logren un aprovechamiento efectivo de los recursos a invertir en el desarrollo del proyecto, bajo una planificación que les permite controlar su avance. El objetivo general de este proyecto es Realizar el Plan de Gestión para el Desarrollo Constructivo del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía” ubicado en la Fortuna de San Carlos, bajo los estándares del PMI. Como objetivos específicos se establece: Confeccionar los Planes de Gestión del Alcance, del Tiempo, de Costos, de la Calidad, de Recursos Humanos y de las Adquisiciones del Proyecto. La base para el desarrollo metodológico del proyecto será la Guía del PMBOK (PMI, 2004), aplicando el método analítico-sintético, que consiste en dividir cada una de las partes de un elemento para su estudio y análisis, y posteriormente englobarlas y obtener una descripción detalla (Jurado, 2002). Dicha segregación se define por medio de cuadros con la información base a procesar, a través de
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las técnicas y herramientas expuestas, y los consecuentes resultados requeridos. Cada cuadro contiene los procesos establecidos para un área de conocimiento en estudio, sin embargo, un cuadro puede contener procesos definidos para otras áreas (PMI, 2004), por utilizar las mismas técnicas o herramientas o por conveniencia de la metodología de trabajo establecida. El alcance del proyecto consta de tres etapas constructivas, definidas a partir de los entregables principales de la siguiente forma, Etapa #1: Módulo Habitacional #1 y Zonas Comunes, Etapa #2: Módulo Habitacional #2, Etapa #3: Módulo Habitacional #3, para los cuales se definen dos procedimientos de cambios, el primero se refiere a los cambios producto del desarrollo por etapas y que implica la decisión de ejecución o no de determinada etapa o su modificación, el segundo tipo, a los cambios de ejecución (ajustes o modificaciones producto de las condiciones durante el desarrollo) y que son habituales e inherentes a cualquier proyecto. Lo anterior de acuerdo con el cumplimiento de las expectativas de demanda habitacional y financieras durante el periodo de operación de las diferentes etapas. De acuerdo con el Cronograma del Proyecto se estima una duración Total de 44 semanas, correspondiendo 16 semanas para la Etapa #1, y 14 semanas para cada una de las Etapas #2 y #3. Con una inversión Total de $ 2.069.965, distribuido entre las diferentes etapas. El proyecto se desarrollará por medio de un contratista general (Empresa Proyectos Constructivos S.A.) con varios sub-contratistas, todos controlados por medio de la Gerencia de Proyecto, y canalizando toda la logística de Dirección Técnica y Administración por medio de la misma empresa desarrolladora, permitiendo acoplar el proyecto a una estructura ya establecida, que ha demostrado por medio de sus proyectos una buena funcionalidad, aprovechando la experiencia y conocimiento de la misma en el área. Como principales conclusiones se destacan: La duración de la primera etapa, comparada con las dos siguientes, tiene una diferencia de apenas 2 semanas, debiendo desarrollarse en esta etapa, además del Módulo Habitacional, las obras de Zonas Comunes, esto se da, debido a que la ruta crítica la define el Módulo Habitacional, demarcando por ende la duración de la etapa, y las demás obras pueden desarrollarse paralelamente a dicha duración. El definir procedimientos y procesos de control de calidad generales para todas las obras del proyecto, ya sean que estas las ejecuten sub-contratistas o la misma empresa desarrolladora, y formen parte de los documentos de contratación, permite estandarizar la normas de control dentro del proyecto, al estar todos los involucrados regidos por las mismas condiciones, desde las pruebas de control de calidad hasta la presentación de informes. La mayor ventaja que presenta el Procedimiento de Cambios Producto del Desarrollo por Etapas definido, es que permite entre la finalización de una etapa y el inicio de la siguiente, tomar la decisión de aplazar su continuidad por tiempo indefinido y realizar ajustes al proyecto, o definitivamente no continuar con su desarrollo, de acuerdo con las condiciones que se presenten.
1
1. INTRODUCCIÓN.
1.1. ANTECEDENTES. Ante una oportunidad familiar de invertir en la construcción de un proyecto
hotelero en la zona de San Carlos se crea la sociedad “Inversiones Constructivas
Perera y García del Norte S.A.”, cuyo apoderado es el Ing. Victor Perera García, el
cual a su vez, es el Gerente General de la empresa Proyectos Constructivos,
dedicada en la actualidad principalmente al desarrollo de proyectos turísticos.
Proyectos Constructivos es una empresa de capital costarricense que ha
desarrollado sus actividades de consultoría y construcción desde 1990,
enfocándose en los últimos años al sector turísticos. Sus objetivos estratégicos,
esencialmente pretende para los próximos cuatro años posicionarse en la
formulación, planeación y ejecución de proyectos de construcción, dentro del
mercado turístico del país. Particularmente en la Zona Norte de Costa Rica, así
como el sector de Guanacaste.
Bajo esta premisa, la sociedad decide adquirir un terreno el la zona de la
Fortuna de San Carlos para el desarrollo del proyecto con la intención de que la
empresa Proyectos Constructivos se haga cargo de la planificación, diseño,
consultoría y construcción del proyecto.
Es así, como los patrocinadores visualizan la construcción de villas equipadas,
de tal manera que el turista nacional e internacional tuviera a su alcance la opción
de reducir su costo de estadía en la zona de la Fortuna al disponer de un inmueble
que contará con varias habitaciones, cocina equipada, lavandería, muebles y otras
facilidades que no se cuentan en un Hotel típico de la zona.
1.2. PROBLEMÁTICA. El mayor inconveniente que presenta el desarrollo de proyectos de
construcción es en la variación que sufren durante su etapa de ejecución con base
en lo inicialmente concebido, tanto en costos, como tiempo de ejecución y
alcance.
2
El problema no radica en que se den dichas variaciones, lo cual es inevitable y
característico del área de la construcción, sino que dichos cambios se presentan
de forma sorpresiva, sin tener conocimiento de que los origina y como manejarlos,
lo cual incide en primer lugar en los costos y la satisfacción del cliente.
Lo anterior es aun más crítico en zonas donde se ha dado un auge en la
construcción con fines turísticos como es el caso de la Fortuna, en donde el costo
de vida es superior que en las zonas aledañas, y los materiales y mano de obra
tienden aumentar su precio y escasear en algunos casos. Obligando a trasladar al
sitio la mano de obra con el costo adicional que ello implica.
Por otra parte el cliente, en la mayoría de los casos, no tiene conocimiento
pleno de previo de cómo se va ha invertir su capital ni las medidas que se tomarán
ante las diferentes circunstancias que se presenten durante el desarrollo del
proyecto, lo cual incide negativamente durante la etapa de ejecución debido a las
reacciones que el mismo pueda tener ante sucesos inesperados y la constante
rendición de cuentas que pueda generar.
1.3. JUSTIFICACIÓN. La problemática expuesta anteriormente se puede solventar en gran medida
con una planificación adecuada del desarrollo del proyecto, lo cual implica el
desarrollo de un Plan de Gestión que no solo indique cuales son las etapas del
proyecto y como se van ha ejecutar, sino que también prevea las posibles
variaciones a suscitarse y como manejarlas, de acuerdo con la información
disponible.
Aprovechando la oportunidad que brinda la empresa Proyectos Constructivos
como encargada del proyecto, la cual comienza a dar sus primeros pasos en la
Administración de Proyectos bajo los estándares del PMI (2004) por iniciativa de la
gerencia, el proyecto se presenta como una opción viable para realizar una
planificación siguiendo esta metodología, que permita satisfacer los
inconvenientes que se le han presentado a dicha empresa con respecto a la
planificación y que sirva como guía para proyectos futuros.
3
1.4. OBJETIVOS.
1.4.1. Objetivo General.
Realizar el Plan de Gestión para el Desarrollo Constructivo del Proyecto
“Hotel y Villas Tierra Mía” ubicado en la Fortuna de San Carlos, bajo los
estándares del PMI.
1.4.2. Objetivos Específicos.
1. Realizar el Plan de Gestión del Alcance del Proyecto.
2. Realizar el Plan de Gestión del Tiempo del Proyecto.
3. Realizar el Plan de Gestión de Costos del Proyecto.
4. Realizar el Plan de Gestión de la Calidad del Proyecto.
5. Realizar el Plan de Gestión de Recursos Humanos del Proyecto.
6. Realizar el Plan de Gestión de las Adquisiciones del Proyecto.
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2. MARCO TEÓRICO.
2.1. MARCO REFERENCIAL. El desarrollo turístico en Costa Rica ha presentado un auge sin precedentes
en los últimos años, ocasionando el surgimiento de una serie de productos y
servicios a sitios que en el pasado contaban solo con servicios básicos. Sin
embargo, en algunas zonas, el sector crece tan aceleradamente que la demanda
de dichos productos y servicios no ha podido cumplir las expectativas deseadas.
Cuadro 2.1. Indicadores de crecimiento del sector turístico en Costa Rica del año 2000 al 2005.
Indicador 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Turistas internacionales
1088075 1131406 1113359 1238692 1452926 1659071
Divisas en millones de US$
1229,2 1095,5 1078,0 1199,4 1357,4 1600,0
Inversión en millones de US$
39,2 47,7 172,8 54,67 56,2 143,0
Número de habitaciones
29497 31706 33126 35003 36299 36922
Fuente: Proyecto Estado de la Nación (2005).
Como consecuencia de la rapidez de crecimiento del sector turístico, en
ciertos sitios del país, no se ha podido desarrollar algunos servicios, ocasionando
una movilización de otras zonas, lo cual trae una serie de implicaciones
adicionales.
La actividad constructiva ha sido una de las afectadas por este fenómeno,
dado que se encuentra entre las que más demanda genera, tanto de materiales
como de mano de obra. Sobre todo, tomando en cuenta que la mayoría de los
proyectos turísticos en el área de la construcción, consisten de 3 o más bloques
habitacionales en varios niveles y variedad de áreas de servicio, lo que los
convierte en obras de gran envergadura.
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Por otra parte, se presenta una oportunidad y un nicho de trabajo, para
inversionistas y empresas constructoras que deseen dedicarse al desarrollo de
este tipo de proyectos. No obstante, el riesgo que genera la variabilidad e
incertidumbre de las obras, por lo mencionado anteriormente, requiere que se
elaboren planes de desarrollo para los proyectos que se ajusten en la medida de
lo posible a las condiciones reales de ejecución.
Cuadro 2.2. Metros cuadros de construcción para distintas zonas de Costa Rica del 2001 y 2005.
Área en m2 Participación Crecimiento 2001 2005 2001 2005 2001-05 2005
Central 388190 362465 15,2 11,9 1,4 -11,8
Este 330295 235805 12,9 7,7 6,5 -12,5
Oeste 299070 332339 11,7 10,9 2,1 58,2
Heredia 335477 401587 13,1 13,2 3,7 0,0
Alajuela 213936 225697 8,4 7,4 1,1 7,4
Guanacaste 106339 219297 4,1 7,2 15,6 3,0
Pacífico
Central 142742 275108 5,6 9,0 14,0 43,8
Huetar Norte 115142 173083 4,5 5,7 8,5 25,4
Limón 121860 132015 4,8 4,3 1,6 1,6
Resto 508745 695904 19,9 22,8 6,5 26,7
Total 2561696 3053300 100 100 3,6 12,1
Fuente: Proyecto Estado de la Nación (2005).
El crecimiento de la construcción, específicamente de obras turísticas, se ha
visto fortalecido fuera de las zonas costeras, que tradicionalmente generaban más
desarrollo. Esto, a pesar de que la actividad sol y playa sigue ocupando el primer
sitio (61%), entre las preferencias de los turistas que visitan el país, las actividades
asociadas al ecoturismo como observación de flora y fauna, caminatas por
6
senderos y visita a los volcanes, registran porcentajes superiores al 40% (Estado
de la Nación, 2005).
Además, surgen nuevas posibilidades de recreación como el llamado “turismo
de bienestar” (termas, masajes, relajación), el turismo rural comunitario, que ha
venido experimentando un importante crecimiento especialmente desde el año
2000, y el turismo de avistamiento de cetáceos, que muchos piensan podría el
próximo boom turístico del país.
La zona de la Fortuna de San Carlos es un claro ejemplo de dicho fenómeno.
Para el año 2002 experimentó un aumento considerable de la infraestructura de
servicios destinados a la actividad turística. El cuadro siguiente resume tal
situación:
Cuadro 2.3. Principales servicios de la planta turística en el poblado central de la Fortuna, San Carlos.
Servicio Cantidad
Hotel 5
Cabinas 18
Operadores de Viajes 8
Tiendas de artesanías y souvenirs 10
Restaurante 14
Clínicas de Masaje 2
Salas de Internet 3
Rent a car 2
Agencia de viajes 3
Fuente: Vargas (2002).
El crecimiento de servicios turísticos en esta zona se ha mantenido,
ubicándolo como el tercerr sitio más visitado en Costa Rica, por parte del turismo
receptivo, en la última década (Vargas, 2002).
La fortuna constituye un centro urbano importante que funciona como eje de la
actividad comercial, donde se localiza la gran mayoría de comercios y servicios,
7
mientras que al este y al sur de dicho centro, se están desarrollando proyectos
habitacionales de considerable tamaño y en los alrededores del volcán Arenal
centros turísticos de primera calidad.
La Sociedad “Inversiones Constructivas Perera y García del Norte S.A.”, nació
con la idea de aprovechar esta posición, máxime que cuenta con el apoyo de la
empresa Proyectos Constructivos, la cual se ha dedicado en los últimos años al
desarrollo de proyectos hoteleros en zonas turísticas como lo son Guanacaste y
La Fortuna de San Carlos. Y en la actualidad plantea la necesidad de realizar una
Administración Profesional de sus proyectos, desarrollando planes de gestión bajo
los estándares del PMI (Project Management Institute) que les permita tener una
ventaja competitiva.
Figura 2.1. Portafolio de Proyecto de la empresa Proyectos Constructivos (Tomado del registro de proyectos de la empresa).
La figura anterior, muestra un esquema del portafolio de proyectos actual de la
empresa Proyectos Constructivos, donde se puede observar la tendencia que ha
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desarrollado la empresa hacia el desarrollo de proyectos hoteleros, tanto en
labores de consultaría como de construcción.
Si se ubican dichos proyectos geográficamente, como se presenta en el
cuadro 2.1., con la acepción de cuatro proyectos, los restantes están ubicados en
la zona de la Fortuna, logrando posicionarse de forma estratégica en dicho sitio,
aprovechando la demanda actual de inversión en desarrollos turísticos.
Cuadro 2.4. Ubicación Geográfica de los proyectos que componen el portafolio de proyectos de la empresa Proyectos Constructivos.
Proyecto Ubicación Royal Corín Fortuna, San Carlos
Mountain Magic Fortuna, San Carlos
Hotel Fortuna Fortuna, San Carlos
Hotel Surá Fortuna, San Carlos
Hotel y Villas Tierra Mía Fortuna, San Carlos
Hotel Maquenque Pital, San Carlos
Restaurante La Choza del Laurel Liberia, Guanacaste
Condominios Diri Fortuna, San Carlos
Nave Industrial PAPAYEICO Florencia, San Carlos
Ampliación Hotel Tabacón Fortuna, San Carlos
Vivienda Marty & Nita Fortuna, San Carlos
Galpones Aguas Zarcas, San Carlos
Fuente: Registro de proyectos de la empresa.
Es así como la Sociedad adquiere un terreno en la zona de La Fortuna,
ubicado en un área aledaña a la principal zona urbana, la cual presenta una
demanda de cabinas o habitaciones donde tanto los turistas extranjeros como
nacionales puedan hospedarse por cierto tiempo, y cuyos precios no sean tan
onerosos como los que cobran en los hoteles, debido a que se debe pagar por
todos los servicios.
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El proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía” nace con la perspectiva de satisfacer
esta necesidad. Se planea desarrollar tres módulos de departamentos, en tres
niveles y con cuatro departamentos por módulo, un módulo de servicios generales,
piscina, áreas verdes y parqueo. En la siguiente figura se muestra una vista en
planta tomada de los planos preliminares.
Figura 2.2. Vista en Planta Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía” (tomado del
juego de Planos preliminares)
Se construirán departamentos con tres, dos y una habitación, dependiendo del
módulo, completamente equipados, con área de cocina, lavandería, entre otras
facilidades.
La necesidad imperante la empresa Proyectos Constructivos de realizar un
adecuado planeamiento, ejecución, control-seguimiento y cierre de sus proyectos,
y la satisfacción y seguridad que le puede brindar a La Sociedad “Inversiones
Constructivas Perera y García del Norte S.A.”, como cliente e inversionista, el
contar con un Plan de Gestión adecuado a los requerimientos, prevé que el
desarrollo del actual proyecto sirva como guía para ambas partes, en el desarrollo
de proyectos futuros.
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2.2. ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS. Para definir el concepto de Administración de Proyectos se debe iniciar por
entender que es un proyecto. El termino proyecto esta altamente difundido, en
cualquier sector a actividad de desarrollo, se utiliza el término proyecto, y sin lugar
a duda cualquier actividad ha desarrollar puede ser vista como un proyecto.
A continuación se presentan tres conceptos del término proyecto según lo
exponen sus autores:
“Conjunto de esfuerzos temporales, dirigidos a generar un producto o servicio”
(Chamoun, 2002).
“Esfuerzo temporal que se lleva a cabo para crear un producto, servicio o
resultado único” (PMI, 2004).
“Esfuerzo por lograr un objetivo específico mediante una serie especial de
actividades interrelacionadas y la utilización eficiente de los recursos” (Gido &
Clements, 2003).
Con las definiciones expuestas anteriormente, queda claro que un proyecto es
un fuerzo que lleva a un resultado, y estudiando un poco más a fondo los
conceptos definidos por los autores se llega a la conclusión que el mismo es
temporal y único. Temporal porque tiene un inicio y un fin definido, y único porque,
aunque dos proyectos sean iguales, no es el mismo.
De estas dos características se puede inferir una adicional que es la causante
de que los proyectos, en la mayoría de los casos, no concluyan como se
esperaba, y es el hecho de que al ser temporales y únicos sus resultados no
pueden ser predichos con absoluta certeza, lo que genera la incertidumbre en los
proyectos.
El concepto de incertidumbre lleva a la utilización del término Administración
de Proyectos, cuya finalidad es precisamente minimizar la incertidumbre en los
proyectos por medio de la utilización de técnicas o herramientas que permitan
alcanzar los requerimientos definidos, estableciendo control sobre las variables
relevantes y necesarias de acuerdo con el tipo de proyecto (PMI, 2004).
11
La administración de proyectos es la disciplina de gestionar proyectos
exitosamente, la cual puede y debe aplicarse durante el ciclo de vida de cualquier
proyecto (Dixon, 2000).
Se puede decir entonces, que la Administración de Proyectos es la forma de
planear, organizar, dirigir y controlar una serie de actividades realizadas por un
grupo de personas que tienen un objetivo especifico; el cual puede ser (crear,
diseñar, elaborar, mejorar, analizar, etc.) un producto o servicio.
Administrar Proyectos se ve afectado, según Dixon (2000), por las siguientes
condiciones:
• Necesidades y requerimientos del proyecto a desarrollar (alcance u
objetivo).
• Limites establecidos en tiempo, costo, calidad, desempeño requerido,
aspectos legales, etc.
• Mecanismos para lograrlo entre los que están: personas, técnicas,
herramientas, equipo y organización.
En base al desempeño de dicha Administración se entregan productos o
servicios, generados a través de las fases en que se divide el proyecto, según la
necesidad, tal como se observa en la siguiente figura.
Figura 2.3. Proceso de Administración de Proyectos. (Dixon, 2000).
Condiciones: tiempo, costo, calidad, normas y procedimientos legales,
ambientales, etc.
Mecanismos, personal, técnicas y herramientas,
equipamiento, organización.
Salidas: Entregables del Proyecto: productos y servicios.
Entradas: Necesidades y requerimientos
Administración de
Proyectos
12
La Administración Profesional de Proyectos se caracteriza por el conocimiento
de los aspectos fundamentales de la Administración de Proyectos y por el uso de
métodos reconocidos para la planeación, control y seguimiento. Dichos métodos
son necesarios pero no es la única herramienta para que la Administración de
proyectos sea exitosa.
Los requerimientos y las expectativas de los métodos han cambiado a lo largo
de las fases de desarrollo de la Administración de Proyectos, van de habilidades
puramente técnicas a conocimiento del negocio, administración del riesgo y
habilidades de integración (Kerzner, 2003). Por lo tanto, nuevos factores tales
como los aspectos culturales y recursos humanos han tenido que ser integrados.
2.2.1. Ciclo de Vida del Proyecto. Cuando se habla del ciclo de vida de un proyecto, normalmente se asocia con
fases, definiéndolo como el conjunto de fases del proyecto. Así mismo dichas
fases normalmente se establecen en forma secuencial conforme se planificó el
desarrollo del proyecto.
El PMBOK (PMI, 2004), plantea que las fases se pueden definir mediante la
aprobación o conclusión de uno o más entregables. Sin embargo, los límites entre
las diferentes fases generalmente se traslapan y son difíciles de identificar.
La principal importancia de comprender el ciclo de vida de un proyecto radica
en conocer como es su comportamiento a lo largo del tiempo, para planificar con
base en ello el esfuerzo requerido. La forma como se identifiquen las fases y el
número de estas es propia de la cultura de una empresa o un desarrollar y varía
según el enfoque que se necesite dar al proyecto.
13
Figura 2.3. Ciclo de Vida del Proyecto (Gido & Clements, 2003)
La figura anterior muestra como varia generalmente el esfuerzo aplicado a un
proyecto con respecto al tiempo para cada una de las fases definidas por el autor,
correspondiendo generalmente el mayor esfuerzo en la etapa de ejecución.
De acuerdo con lo expresado por Toledo (2002), se consideran como pasos
básicos esenciales para lograr una administración eficiente de proyectos los
enumerados a continuación:
1.- Nunca iniciar sin un objetivo bien definido.
2.- Fragmentar el proyecto.
3.- Invertir tiempo en la planeación.
4.- Involucrar al equipo de trabajo en la planeación y el control.
5.- Fomentar la cohesión del equipo de trabajo.
6.- Prevenir problemas.
7.- Antes de ejecutar, establecer líneas de Base.
8.- Mantener claro el objetivo principal del proyecto.
9.- Establecer un proceso para monitorear y controlar.
Realizar el Proyecto
Desarrollar una propuesta
de solución
Identificar Una
Necesidad
Terminar el Proyecto
Tiempo
Esfuerzo
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10.- Atender los puntos críticos primordialmente.
11.- Tomarse el tiempo necesario para cerrar el proyecto.
12.- Utilizar una metodología para todos los proyectos.
Siendo consistente con lo expresado por Toledo, y basándose en el paso #12,
es donde el PMI (2004), identifica procesos y áreas de conocimiento para
establecer una guía de Administración de Proyectos, englobando todos los pasos
anteriores a través de ellos.
2.2.2. Procesos de la Dirección de Proyectos. El desarrollo de la Administración de Proyectos se realiza mediante la
aplicación de procesos, los cuales constan de conocimientos, herramientas y
técnicas definidas que generan resultados a partir de información previa.
Existen distintas formas para manejar procesos en la dirección de proyectos,
el PMBOK (PMI, 2004), identifica cinco grupos de procesos, los cuales se definen
de forma secuencial, pero no es necesaria la aplicación de procesos de todos los
grupos a un área específica.
Grupo de Procesos de Iniciación: Son grupos vinculados con la autorización
formal para dar inicio a un proyecto y están relacionados con las etapas previas de
formulación y definición de alcances, así como la disposición de recursos de la
empresa u organización (PMI, 2004).
Grupo de Procesos de Planificación: Estos procesos se relacionan con la
recolección de información, la cual es procesada para garantizar el éxito del
proyecto y minimizar la incertidumbre por medio de una planificación que tome en
cuenta las variables más relevantes. Así mismo permiten alcanzar una mayor
madurez del proyecto y debido a su carácter de retroalimentación pueden
extenderse a lo largo del ciclo de vida del proyecto (PMI, 2004).
15
Grupo de Procesos de Ejecución: Compone los procesos destinados a plasmar
lo definido en el grupo de procesos de planificación e inherentes a la coordinación
de personal y recursos (PMI, 2004).
Grupo de Procesos de Seguimiento y Control: Son procesos orientados a la
detención de problemas e implementación de cambios, mediante la inspección de
los procesos de ejecución. Midiendo el rendimiento del proyecto y chequeando
que se ajuste en la medida de lo posible a la línea base establecida con los
procesos de planificación. Por otra parte sirven de retroalimentación a los
procesos de planificación (PMI, 2004).
Grupo de Procesos de Cierre: Se refieren a los procesos necesarios para el
cierre formal del proyecto y entrega del producto final, verificando que cada uno de
los procesos definidos sea completado (PMI, 2004).
2.2.3. Áreas de Conocimiento de la Dirección de Proyectos. Las áreas de conocimiento de dirección de proyectos, se pueden definir de
forma general, como aquellas variables a controlar y que por ende deben ser
gestionadas para establecer como controlarlas.
Como lo menciona Chamoun (2002), la administración tradicional se enfoca en
la triada del proyecto: Alcance-Costo-Tiempo, que son las variables que se han
considerado base en un proyecto, sin embargo existen otras que de no ser
tomadas en cuenta, ocasionan que la información de tiempo y costo no sea real o
confiable.
El PMBOK (PMI, 2004) establece nueve áreas de conocimiento a gestionar,
descritas según los procesos que las componen, y aunque se establece de forma
separada, algunas de ellas, por no decir que todas, son interdependientes,
debiendo gestionarse de forma vinculante.
16
Gestión de la Integración del Proyecto Incluye los procesos y actividades necesarios para identificar, definir,
combinar, unificar y coordinar los distintos procesos y actividades dentro de los
Grupos de Procesos de Dirección de Proyectos (PMI, 2004). La integración incluye
el manejo y la disposición de recursos cuando estos entran en conflicto, previendo
el posible surgimiento de problemas y la búsqueda de consenso sobre donde es
más recomendable aplicarlos, debiendo recurrir a concesiones y diferentes
alternativas en busca de optimizar los recursos.
El fin último de los procesos de integración es alinear todas las demás áreas
de conocimiento de acuerdo con los requerimientos del proyecto, y velar porque
los enlaces entre los diferentes grupos de procesos que se interrelacionan
constantemente, facilite las actualizaciones del proyecto, como lo son el manejo
lecciones aprendidas y la administración del cambio.
Los procesos de integración de dirección de proyectos, según el PMI (2004),
incluyen:
• Desarrollar el Acta de Constitución del Proyecto: autoriza formalmente un
proyecto o una fase de un proyecto.
• Desarrollar el Enunciado del Alcance del Proyecto (Preliminar): descripción
del alcance de alto nivel.
• Desarrollar el Plan de Gestión del Proyecto: documentar las acciones
necesarias para definir, preparar, integrar y coordinar todos los planes
subsidiarios en un plan de gestión del proyecto.
• Dirigir y Gestionar la Ejecución del Proyecto: ejecutar el trabajo definido en
el plan de gestión del proyecto para lograr los requisitos del proyecto.
• Supervisar y Controlar el Trabajo del Proyecto: procesos requeridos para
iniciar, planificar, ejecutar y cerrar un proyecto, a fin de cumplir con los
objetivos de rendimiento.
• Control Integrado de Cambios: solicitudes de cambio, aprobar los cambios,
y controlar los cambios en los productos.
17
• Cerrar Proyecto: finalizar todas las actividades en todos los Grupos de
Procesos de Dirección de Proyectos.
Gestión del Alcance del Proyecto Consta de los procesos requeridos para asegurarse que el proyecto incluya
todo el trabajo definido en el alcance. La gestión del alcance del proyecto se
relaciona principalmente con la definición y el control de lo que está y no está
incluido en el proyecto. La línea base del alcance del proyecto lo constituyen la
EDT y su diccionario, desarrollados a partir del enunciado del alcance detallado y
aprobado.
Por otra parte con la definición de los principales entregables se deben
establecer los criterios de aceptación de los mismos, basados en los
requerimientos definidos con el alcance.
Los procesos del Alcance de dirección de proyectos, según el PMI (2004),
incluyen:
• Planificación del Alcance: crear un plan de gestión del alcance del proyecto
que refleje cómo se definirá, verificará y controlará el alcance del proyecto.
• Definición del Alcance: desarrollar un enunciado del alcance del proyecto
detallado.
• Crear EDT: corresponde a la estructura de descomposición de los
entregables en unidades o paquetes más pequeños que faciliten su
manejo.
• Verificación del Alcance: con base los criterios de aceptación establecido
chequear su cumplimiento en el producto o servicio.
• Control del Alcance: controlar los cambios en el alcance del proyecto.
Gestión del Tiempo del Proyecto Incluye los procesos necesarios para lograr la conclusión del proyecto a
tiempo. Para la gestión del tiempo es indispensable conocer los recursos con que
se cuenta para determinar cuando se tardara en concluir cierta actividad. La base
18
de esta área es el cronograma del proyecto que define a partir de la ruta crítica
cuales de aquellas tareas son propensas a provocar atrasos en el proyecto, y para
cuales se cuentan con holguras que permitan variar su tiempo de ejecución.
Con el cronograma del proyecto se puede definir el calendario de trabajo y las
posibles entregas parciales y finales de así requerirlo.
Los procesos de Gestión del Tiempo del Proyecto, según el PMI (2004),
incluyen lo siguiente:
• Definición de las Actividades: determinación especificas de las actividades
necesarias para desarrollar cada entregable según el nivel de detalle que
se desee controlar.
• Establecimiento de la Secuencia de las Actividades: predecesión de las
diferentes actividades definidas de acuerdo con la secuencia de ejecución
necesaria.
• Estimación de Recursos de las Actividades: tipo y cantidades de recursos
necesarios.
• Estimación de la Duración de las Actividades: períodos de tiempo
necesarios para completar cada actividad del cronograma.
• Desarrollo del Cronograma: analiza las secuencias de las actividades y su
duración, tomando en cuenta las restricciones de recursos.
• Control del Cronograma: chequear la variación del cronograma contra la
línea base establecida y los posibles cambios ha implementar.
Gestión del Costo del Proyecto Incluye los procesos involucrados en la planificación, estimación, preparación
del presupuesto y control de costos. La gestión de costos se sustenta en el
presupuesto del proyecto y es a partir de este que se establece la línea base de
comparación de lo planificado contra lo realmente ejecutado, para llevar este
control se recurre a herramientas como la determinación del valor ganado que
identifica lo realmente gastado en determinado tiempo.
19
La gestión de costos incluye el análisis y confección de los informes
necesarios para los diferentes involucrados, de acuerdo con la información que
ellos requieran, estableciendo formatos acordes, lo cual les permitirá hacer los
balances del desarrollo de los costos del proyecto.
Dependiendo de la posición del cliente o los inversionistas, también deberán
incluirse análisis financieros que complemente el presupuesto, los cuales están
enfocados a análisis que incluyen la etapa de vida útil del producto.
Los procesos de Gestión del Costo del Proyecto, según el PMI (2004),
incluyen lo siguiente:
• Estimación de Costos: con base en los recursos necesarios para cada
actividad definida se aproxima un valor de costo por actividad.
• Preparación del Presupuesto de Costos: Establecer la línea base del
proyecto a partir de la sumatoria de las estimaciones de cada actividad.
• Control de Costes: controlar los cambios en el presupuesto del proyecto de
acuerdo con la línea base.
Gestión de la Calidad del Proyecto Incluyen todas las actividades de la organización ejecutante que determinan
las políticas, los objetivos y las responsabilidades relativos a la calidad de modo
que el proyecto satisfaga las necesidades por las cuales se emprendió. En esta
área se deben definir los estándares necesarios para medir la calidad requerida
según el alcance del proyecto, como cumplirlos y mediante cuales procesos, lo
cual se utilizará para aceptar o rechazar un entregable del proyecto.
Mientras que la Gestión de la Calidad del Proyecto es aplicable a todos los
proyectos, las medidas y técnicas de calidad del producto son específicas del tipo
de producto producido por el proyecto, por lo cual deben ser establecidas de forma
específica.
20
Los procesos de Gestión del Costo del Proyecto, según el PMI (2004),
incluyen lo siguiente:
• Planificación de Calidad: identificar qué normas de calidad son relevantes
para el proyecto y determinando cómo satisfacerlas.
• Realizar Aseguramiento de Calidad: aplicar las actividades planificadas y
sistemáticas relativas a la calidad.
• Realizar Control de Calidad: supervisar los resultados específicos del
proyecto, para determinar si cumplen con las normas de calidad
establecidas.
Gestión de los Recursos Humanos del Proyecto Incluye los procesos que organizan y dirigen el equipo del proyecto. Lo
anterior con base en los roles y responsabilidades asignados a cada miembro del
equipo. La participación en la etapa de planificación de los miembros del equipo
aporta compromiso con el proyecto.
Una parte esencial de trabajo es la definición del organigrama del proyecto, el
cual es la base para la asignación y distribución de tareas de acuerdo con los
requerimientos del proyecto.
Los procesos de Gestión de los Recursos Humanos del Proyecto, según el
PMI (2004), incluyen lo siguiente:
• Planificación de los Recursos Humanos: identificar y documentar los roles y
responsabilidades, así como las relaciones de informe.
• Adquirir el Equipo del Proyecto: obtener los recursos humanos necesarios
para concluir el proyecto.
• Desarrollar el Equipo del Proyecto: mejorar las competencias y la
interacción de los miembros del equipo para lograr un mejor rendimiento
del proyecto.
• Gestionar el Equipo del Proyecto: hacer un seguimiento del rendimiento de
los miembros del equipo.
21
Gestión de las Comunicaciones del Proyecto
Incluye los procesos necesarios para asegurar la generación, recogida,
distribución, almacenamiento, recuperación y destino final de la información del
proyecto en tiempo y forma. La definición de cómo interactúan las personas con la
información es crucial en un proyectos y estos procesos deben reglamentar dichas
interacciones, definiendo el tipo de informes según los diferentes involucrados, su
frecuencia y modo de transmisión. Todas las personas involucradas en el
proyecto, desde los miembros del equipo hasta los proveedores, deben
comprender cómo afectan las comunicaciones al proyecto.
Los procesos de Gestión de las Comunicaciones del Proyecto según el PMI
(2004), incluyen lo siguiente:
• Planificación de las Comunicaciones: determinar las necesidades de
información y comunicaciones de los involucrados.
• Distribución de la Información: poner a disposición la información necesaria
de los interesados en el proyecto.
• Informar el Rendimiento: analizar la información recopilada de avance del
proyecto con respecto a los rendimientos y dirigirla a quien corresponda.
• Gestionar a los Interesados: velar porque las relaciones entre los diferentes
involucrados satisfaga los requerimientos del proyecto y evitar conflictos.
Gestión de los Riesgos del Proyecto Incluye los procesos relacionados con la planificación de la gestión de riesgos,
la identificación y el análisis de riesgos, las respuestas a los riesgos, y el
seguimiento y control de riesgos de un proyecto. La gestión de riesgos busca
determinar la probabilidad de ocurrencia de un determinado fenómeno y el
impacto que podría ocasionar en el proyecto, con la finalidad de minimizar los
impactos negativos y aprovechar los positivos.
22
Una valoración o estudio de los riesgos de un proyecto pueden significar el
éxito del mismo, desarrollando planes de contingencia para acciones o sucesos
que tiene un nivel de riesgo alto, de acuerdo con la escala definida.
Los procesos de Gestión de los Riesgos del Proyecto, según el PMI (2004),
incluyen lo siguiente:
• Planificación de la Gestión de Riesgos: decidir cómo enfocar, planificar y
ejecutar las actividades de gestión de riesgos para un proyecto.
• Identificación de Riesgos: enlistar de acuerdo con la información disponible
los posibles riesgos que pueden afectar el proyecto.
• Análisis Cualitativo de Riesgos: mediante el establecimiento de escalas
priorizar los riesgos identificados para definir la secuencia de acción.
• Análisis Cuantitativo de Riesgos: analizar numéricamente el efecto de los
riesgos identificados.
• Planificación de la Respuesta a los Riesgos: elaboración de planes de
contingencia y alternativas que permitan la minimización de las posibles
amenazas.
• Seguimiento y Control de Riesgos: seguimiento de los riesgos
identificados, supervisar los riesgos residuales, identificar nuevos riesgos, y
ejecutar planes de respuesta.
Gestión de las Adquisiciones del Proyecto Incluye los procesos para comprar o adquirir los productos, servicios o
resultados necesarios. La base para el desarrollo de las adquisiciones es la lista
de compras y adquisiciones, conformando una base de datos a partir de la cual se
definen proveedores, requerimientos, tiempos de entrega, cotizaciones y flujos de
caja. Así mismo se planifica las estrategias de contratación, mediante el
establecimiento de plantillas y factores de selección.
Como resultado de la gestión de las adquisiciones se obtiene la matriz de
adquisiciones la cual reúne toda la información necesaria para realizar las
23
compras del proyecto en su respectivo momento y bajo las condiciones
establecidas.
Los procesos de Gestión de las Adquisiciones del Proyecto, según el PMI
(2004), incluyen lo siguiente:
• Planificar las Compras y Adquisiciones: determinar qué comprar o adquirir,
y cuándo y cómo hacerlo.
• Planificar la Contratación: definir que se necesita contratar, como se va ha
contratar y establecer factores de selección para decidir los proveedores a
utilizar.
• Solicitar Respuestas de Vendedores: obtener información, presupuestos,
licitaciones, ofertas o propuestas.
• Selección de Vendedores: revisar ofertas, elegir entre posibles
vendedores, y negociar un contrato.
• Administración del Contrato: definir como serán las relaciones vendedor
comprador y bajo que reglas se regirán.
• Cierre del Contrato: aprobar la finalización de cada contrato verificando el
cumplimiento de lo establecido.
24
3. MARCO METODOLÓGICO.
La base para el desarrollo metodológico del proyecto será la Guía del PMBOK
(PMI, 2004), aplicando el método analítico-sintético, que consiste en dividir cada
una de las partes de un elemento para su estudio y análisis, y posteriormente
englobarlas y obtener una descripción detalla (Jurado, 2002).
Dicha segregación se define por medio de cuadros con la información base a
procesar, a través de las técnicas y herramientas expuestas, y los consecuentes
resultados requeridos.
Lo anterior se establece para cada una de las áreas de conocimiento
previamente definidas en el alcance de este proyecto, y que se consideran como
prioritarias.
Tanto la Gestión de las Comunicaciones como la Gestión de los Riesgos del
Proyecto se encuentran fuera de los alcances, por cuestiones de limitación de
tiempo e información disponible al respecto, lo cual no indica que su análisis no
sea necesario.
Así mismo se enfocan solo los grupos de procesos de iniciación y planificación
de dirección de proyectos aplicados a cada una de las áreas de conocimiento en
estudio, debido a que el proyecto no pasa a la fase de ejecución.
Para la generación de la información base, se cuenta con los planos
preliminares del proyecto en estudio y la información desarrollada por la empresa
encargada de la construcción. En general, la información disponible se encuentra
a un nivel de factibilidad, por lo tanto la planificación se realizará a dicho nivel de
detalle.
Por medio de los siguientes cuadros se muestra cuales herramientas y
técnicas se usaran para cada proceso definido, identificando como será aplicada y
como se analizará la información generada.
Cada cuadro contiene los procesos establecidos para un área de conocimiento
en estudio, sin embargo, un cuadro puede contener procesos definidos para otras
áreas (PMI, 2004), por utilizar las mismas técnicas o herramientas o por
conveniencia de la metodología de trabajo establecida.
25
Cuadro 3.1. Metodología para la Gestión de la Integración y Gestión del Alcance del Proyecto.
Procesos Técnicas y Herramientas Modo Aplicación Procesamiento de la
Información Desarrollar el Acta de constitución del Proyecto
-Plantillas -Juicio de Expertos
- Diseño, adaptación o selección de una plantilla adecuada al proyecto. Considerando: Factores Ambientales de la empresa y los activos de los procesos de la organización. - Completar la plantilla a partir de la información disponible del proyecto: 1. Planos preliminares y conceptualización del proyecto por parte de los diseñadores. 2. Plantillas completadas. 3. Procesos analizados.
-Comparar si la información que brinda la plantilla concuerda con lo que el cliente solicita y concuerda con los lineamientos de la empresa. - Hacer las modificaciones necesarias (inclusive en el formato de la plantilla).
Desarrollar el Enunciado del Alcance del Proyecto Planificación del Alcance
Definición del Alcance
Crear EDT
-Plantillas -Descompo- sición -Juicio de Expertos
-Identificar los entregables y el trabajo asociado. - Descomponer los entregables en los niveles inferiores hasta llegar al grado de detalle requerido. -Confeccionar o adaptar una plantilla para contener la información requerida del trabajo a realizar para cada componente del nivel inferior. - Confeccionar el diccionario de la EDT a partir de la información contenida en el conjunto de plantillas.
-Verificar que el grado de descomposición del trabajo sea el suficiente de acuerdo con las necesidades del proyecto. -Confeccionar el diccionario de la EDT a partir de la información contenida en el conjunto de plantillas. - Con la EDT y el diccionario definir la línea base del alcance.
Definición de las Actividades
-Identificar las actividades de acuerdo con el trabajo que se planifica realizar con base en: 1. EDT. 2. Diccionario EDT. -Confeccionar una plantilla para contener la información de cada actividad.
- Definir la lista de actividades de acuerdo con el paquete de trabajo correspondiente. - Confeccionar la lista de hitos del proyecto.
26
Cuadro 3.2. Metodología para la Gestión del Tiempo del Proyecto.
Procesos Técnicas y Herramientas Modo Aplicación Procesamiento de
la Información
Estableci-miento de la secuencia de las actividades
-Método de diagramas por precedencia -Juicio de Expertos -Técnicas Constructivas
-De acuerdo con la planificación del desarrollo del proceso constructivo se establecerá la secuencia de las actividades definidas.
-Determinación del Diagrama de red del cronograma, de acuerdo con la secuencia de actividades establecida.
Estimación de Recursos de las actividades
-Juicio de Expertos. -información recopilada de actividades similares ya ejecutadas por la empresa
-Para cada actividad se establecen los recursos necesarios para su ejecución, según la información disponible.
-Con la recopilación de los recursos para cada actividad se establece la estructura de desglose de recursos y se identifican las necesidades.
Estimación de la Duración de las Actividades
-Juicio de Expertos. -Rendimientos estimados de la empresa
- Para cada actividad definida se establece la cantidad de unidades necesaria de esa actividad, para su realización de acuerdo con los recursos estimados. - Para cada unidad de medida se establece un rendimiento. -Con el rendimiento por la unidad de medida y la cantidad de unidades se estima la duración de la actividad.
- Se actualizan los atributos de las actividades con la nueva información generada.
Desarrollo del cronograma
-Método de Ruta crítica. -Método de cadena crítica
- La información generada de predecesión de las actividades, duración y recursos de las mismas, es analizada por medio de la utilización del software Microsoft Project, mediante el cual se determina la duración del proyecto, de acuerdo con la secuencia de actividades y la disponibilidad de recursos que genera más duración.
-La duración del proyecto se muestra por medio de un Diagrama de barras de Gantt.
27
Cuadro 3.3. Metodología para la Gestión de los Costos del Proyecto.
Procesos Técnicas y Herramientas Modo Aplicación Procesamiento de la
Información
Estimación de Costos
- Determinación de costos unitarios -Juicio de expertos -Cotizaciones de recursos.
-Determinar costos unitarios de los recursos necesarios. - Con los costos unitarios de los recursos, la cantidad de recursos por actividad y el rendimiento definido, se establece la estimación de costos cada actividad.
-Se desarrollan generadoras de costos para determinar los costos unitarios a partir de la información base. - Se actualizan los atributos de las actividades con la nueva información generada.
Preparación del presupuesto de Costos
-Suma de costos -Juicio de Expertos
-Se realiza una sumatoria del costo de cada actividad para determinar el costo directo el proyecto. - Al costo directo se le agrega un rubro de costos indirectos, cuya determinación depende de las condiciones de la empresa encargada.
-El presupuesto del proyecto se distribuye a través del tiempo de acuerdo con el cronograma del proyecto se muestra por medio de un flujo de Caja o una curva “S” de costo acumulado, lo que determina la línea base de costos del proyecto y permite definir la forma de financiación.
Cuadro 3.4. Metodología para la Gestión de la Calidad del Proyecto.
Procesos Técnicas y Herramientas Modo Aplicación Procesamiento de la
Información
Planificación de la Calidad
-Normas de control de calidad -Estudios comparativos -Listas de Chequeo
-Determinar cuales normas rigen para cada uno de los entregables. -Determinar las métricas y criterios de aceptación que definen la aceptación o rechazo del entregable. -Definir el proceso de control de calidad para cada métrica definida. -Establecer las listas de chequeo para cada proceso de control.
-La información generada se engloba en la matriz de aseguramiento de la calidad definida para el proyecto.
28
Cuadro 3.5. Metodología para la Gestión de los Recursos Humanos del Proyecto.
Procesos Técnicas y Herramientas Modo Aplicación Procesamiento de la
Información
Planificación de los Recursos Humanos
-Organigramas y descripción de cargos. -Teoría de la organización.
-Identificación de los involucrados del proyecto y su grado de influencia o poder. -Determinar el organigrama del proyecto y realizar la descripción de cargos. -Identificar el comportamiento de los miembros del equipo de trabajo de acuerdo con el desempeño dentro de la empresa. -Asignación de roles y responsabilidades a los miembros del equipo de proyecto.
-La información de los involucrados se engloba en la matriz de involucrados. -La información de roles y responsabilidades se muestra por medio de la matriz de Roles y Responsabilidades, que relaciona el organigrama del equipo de proyecto con la EDT.
Cuadro 3.6. Metodología para la Gestión de las Adquisiciones del Proyecto.
Procesos Técnicas y Herramientas Modo Aplicación Procesamiento de la
Información
Planificar las Compras y Adquisiciones
-Juicio de Expertos -Tipos de contratos -Análisis de fabricación propia o compra
-Identificación de las adquisiciones del proyecto y sus atributos. -Identificación de Proveedores y estimación de costos. -Identificar cuales adquisiciones se van fabricar y cuales a comprar. -Determinar el tipo de contratación para las adquisiciones.
-La información generada se enlista en la Matriz de Adquisiciones, identificando cuales van hacer objeto de contratación y cuales de fabricación, de que tipo, entre otras características. -Se prepara la documentación base para planificar la contratación.
Planificar la Contratación
-Formularios. -Juicio de Expertos.
-De acuerdo con las necesidades de contratación se definen: 1. Condiciones de la contratación. 2. Criterios de evaluación. 3. Selección de proveedores. -Establecimiento de formularios estándares para la recopilación de la información anterior. -Identificación de métricas a controlar para cada contrato y determinación de criterios de aceptación.
-A partir de la información generada se establecen los estándares de carteles y contratos. -Se definen procedimientos para la Administración de los contratos.
29
4. DESARROLLO
4.1. Plan de Gestión del Alcance
El objetivo principal del Plan de Gestión del Alcance es definir y controlar lo
que incluye y no incluye el proyecto de acuerdo con la propuesta inicial y las
posibles variaciones que se puedan dar durante su desarrollo.
Dicha definición y control se llevará a cabo a través de los siguientes procesos,
que incluye el Plan de gestión del Alcance:
• Planificación del Alcance.
• Definición del Alcance.
• Construcción de la Estructura de División del Trabajo (EDT).
4.1.1. Planificación del Alcance
El proyecto se desarrollará en varias etapas, y dependiendo de las condiciones
del mercado, el alcance inicial del proyecto podría cambiar. Por lo tanto se define
un procedimiento para el inicio y finalización de cada una de las etapas
establecidas.
Dicho procedimiento se basa en la demanda del mercado local y la disposición
de recursos para la ejecución de las obras respectivas, determinando no solo
cuando se ejecutará la siguiente etapa, sino también si es factible realizarla.
La Estructura de División del Trabajo del proyecto se define de acuerdo con la
división que se establezca del desarrollo del proyecto por etapas, concordando
cada etapa con un entregable ya sea de primer o segundo nivel en la estructura
definida.
30
4.1.2. Definición del Alcance
De acuerdo con el Acta de Constitución del Proyecto y La Declaración del
Alcance del Proyecto (ver anexo E y F), a continuación se definen las
características que definen el alcance:
Descripción del producto.
El producto del proyecto, será la construcción del “Hotel y Villas Tierra Mía”,
según las especificaciones técnicas, y de acuerdo con las necesidades del
mercado (Construcción por Etapas).
Restricciones.
El proyecto deberá estar estructurado y ser desarrollado cronológicamente
conforme los requerimientos aprobados por los propietarios y el Banco que
financia el mismo.
Limitaciones.
• El proyecto no contempla la posibilidad de crecimiento futuro.
• Existen limitaciones en cuanto al uso de la tierra por parte de la
Municipalidad de San Carlos.
• Existe limitación de espacio para las labores constructivas del proyecto.
Supuestos.
• Se logrará aportar toda la documentación requerida por parte de las
entidades que otorgan los permisos constructivos.
• Se logrará aportar por parte de los propietarios el 30% de los recursos.
• El banco financiará el 70% de los recursos.
• El desarrollo del proyecto se realizará conforme el cronograma y diseños
aprobados antes de su inicio.
31
Etapas del Proyecto.
• Etapa #1: Primer Módulo Habitacional y las zonas comunes: Edificio de
Servicios, piscina y Obras Externas.
• Etapa #2: Segundo Módulo Habitacional.
• Etapa #3: Tercer Modulo Habitacional.
Entregables.
Considerando las variables expuestas anteriormente, se definen los
principales entregables del proyecto constructivo:
• Módulos Habitacionales.
Módulo Habitacional #1.
Módulo Habitacional #2.
Módulo Habitacional #3.
• Zonas Comunes.
Edificio de Servicios.
Piscina.
Obras Externas.
4.1.3. Estructura de División del Trabajo
Con base en los entregables previamente definidos se establece la Estructura
de División del Trabajo, la cual desglosa el proyecto en forma completa sin hacer
separaciones por etapas. La distinción de las etapas se establece a partir de la
definición de hitos del proyecto, ya que son variables de tiempo las que establecen
su ejecución o no.
Sin embargo, se deben considerar obras que se generan producto de no
realizar todo el proyecto de forma continua y que son necesarias para aislar el
área de trabajo de las edificaciones construidas y acoplar las nuevas.
A continuación se muestra la EDT hasta el nivel de paquetes de trabajo, que
corresponden a los entregables de último nivel y que contienen las actividades que
definen los detalles de Ejecución.
32
Figura 4.1. EDT Proyecto Hotel y Villas Tierra Mía. (Fuente: El Autor).
33
4.1.3.1. Diccionario de la Estructura de División del Trabajo
Para garantizar que la estructura de división del trabajo contemple todas las
obras definidas según el alcance del proyecto, así como evitar que una misma
actividad se repita en distinto paquete de trabajo, se define el Diccionario de la
Estructura de División del Trabajo, el cual se muestra en el cuadro 4.1 que se
presenta a continuación.
Cuadro 4.1 Diccionario de la Estructura de División del Trabajo. CODIGO ACTIVIDAD RESPONSABLE DESCRIPCION
1 Proyecto "Hotel Y Villas Tierra Mía"
1.1 Actividades Preliminares Ingeniero Residente
1.1.1 Obras Provisionales Maestro de Obras
Aquellas instalaciones necesarias en obra para el equipo de proyecto como oficinas, talleres, bodega, sanitarios. Incluye la acometida eléctrica y de agua potable.
1.1.2 Movimiento de Tierras para Explanada
Maestro de Obras Correspondiente a todas las excavaciones para nivelar el área a construir y preparar el terreno para la excavación de cimientos.
1.2 Módulos Habitacionales Gerente de Proyecto 1.2.1 Módulo Habitacional #1 Gerente de Proyecto
1.2.1.1 Cimientos Ingeniero Residente Comprenden la excavación y obra gris para la cimentación de todo el Módulo.
1.2.1.2 Nivel 1 Ingeniero Residente
1.2.1.2.1 Obra Gris Maestro de Obras Todas las actividades relacionadas con el contrapiso, paredes, columnas, vigas, gradas, barandas y entrepiso del nivel.
1.2.1.2.2 Sistemas Electromecánicos
Contratista
Contempla las actividades relacionadas con la instalación y colocación de todos los elementos que requieren los sistemas de aguas pluviales, agua potable, aguas negras y sistema eléctrico con accesorios del nivel.
1.2.1.2.3 Acabados Ingeniero Residente
Contempla los acabados del nivel que incluye pisos, cielo raso, ventanería, puertas, cerrajería, colocación de azulejos y losa sanitaria, grifería y pintura.
1.2.1.3 Nivel 2 Ingeniero Residente
1.2.1.3.1 Obra Gris Maestro de Obras Todas las actividades relacionadas con las paredes, columnas, vigas, gradas, barandas y entrepiso del nivel.
1.2.1.3.2 Sistemas Electromecánicos
Contratista
Contempla las actividades relacionadas con la instalación y colocación de todos los elementos que requieren los sistemas de aguas pluviales, agua potable, aguas negras y sistema eléctrico con accesorios del nivel.
34
CODIGO ACTIVIDAD RESPONSABLE DESCRIPCION
1.2.1.3.3 Acabados Ingeniero Residente
Contempla los acabados del nivel que incluye pisos, cielo raso, ventanería, puertas, cerrajería, colocación de azulejos y losa sanitaria, grifería y pintura.
1.2.1.4 Nivel 3 Ingeniero Residente
1.2.1.4.1 Obra Gris Maestro de Obras Todas las actividades relacionadas con las paredes, columnas, barandas y vigas del nivel.
1.2.1.4.2 Planta de Techos Maestro de Obras Incluye toda la estructura y cubierta de techos.
1.2.1.4.3 Sistemas Electromecánicos
Contratista
Contempla las actividades relacionadas con la instalación y colocación de todos los elementos que requieren los sistemas de aguas pluviales, agua potable, aguas negras y sistema eléctrico con accesorios del nivel.
1.2.1.4.4 Acabados Ingeniero Residente
Contempla los acabados del nivel que incluye pisos, cielo raso, ventanería, puertas, cerrajería, colocación de azulejos y losa sanitaria, grifería y pintura.
1.2.1.5 Mobiliario Gerente de Proyecto
Corresponde al suministro e instalación de la totalidad de mobiliario especificado para cada una de las habitaciones, incluyendo los electrodomésticos definidos.
1.2.2 Módulo Habitacional #2 Gerente de Proyecto
1.2.2.1 Actividades Preliminares Ingeniero Residente
Todas aquellas actividades relacionadas con el aislamiento del área de trabajo de las instalaciones existentes, construcción de obras provisionales y letrinas.
1.2.2.2 Cimientos Ingeniero Residente Comprenden la excavación y obra gris para la cimentación de todo el Módulo.
1.2.2.3 Nivel 1 Ingeniero Residente
1.2.2.3.1 Obra Gris Maestro de Obras Todas las actividades relacionadas con el contrapiso, paredes, columnas, vigas, gradas, barandas y entrepiso del nivel.
1.2.2.3.2 Sistemas Electromecánicos
Contratista
Contempla las actividades relacionadas con la instalación y colocación de todos los elementos que requieren los sistemas de aguas pluviales, agua potable, aguas negras y sistema eléctrico con accesorios del nivel.
1.2.2.3.3 Acabados Ingeniero Residente
Contempla los acabados del nivel que incluye pisos, cielo raso, ventanería, puertas, cerrajería, colocación de azulejos y losa sanitaria, grifería y pintura.
1.2.2.4 Nivel 2 Ingeniero Residente
1.2.2.4.1 Obra Gris Maestro de Obras Todas las actividades relacionadas con las paredes, columnas, vigas, gradas, barandas y entrepiso del nivel.
1.2.2.4.2 Sistemas Electromecánicos
Contratista
Contempla las actividades relacionadas con la instalación y colocación de todos los elementos que requieren los sistemas de aguas pluviales, agua potable, aguas negras y sistema eléctrico con accesorios del nivel.
35
CODIGO ACTIVIDAD RESPONSABLE DESCRIPCION
1.2.2.4.3 Acabados Ingeniero Residente
Contempla los acabados del nivel que incluye pisos, cielo raso, ventanería, puertas, cerrajería, colocación de azulejos y losa sanitaria, grifería y pintura.
1.2.2.5 Nivel 3 Ingeniero Residente
1.2.2.5.1 Obra Gris Maestro de Obras Todas las actividades relacionadas con las paredes, columnas, barandas y vigas del nivel.
1.2.2.5.2 Planta de Techos Maestro de Obras Incluye toda la estructura y cubierta de techos.
1.2.2.5.3 Sistemas Electromecánicos
Contratista
Contempla las actividades relacionadas con la instalación y colocación de todos los elementos que requieren los sistemas de aguas pluviales, agua potable, aguas negras y sistema eléctrico con accesorios del nivel.
1.2.2.5.4 Acabados Ingeniero Residente
Contempla los acabados del nivel que incluye pisos, cielo raso, ventanería, puertas, cerrajería, colocación de azulejos y losa sanitaria, grifería y pintura.
1.2.2.6 Mobiliario Gerente de Proyecto
Corresponde al suministro e instalación de la totalidad de mobiliario especificado para cada una de las habitaciones, incluyendo los electrodomésticos definidos.
1.2.2.7 Integración con Edificaciones Existentes
Ingeniero Residente
Contempla aquellas actividades de construcción de accesos y aceras, reacondicionamiento de zonas verdes y limpieza final, para integrar las nuevas edificaciones.
1.2.3 Módulo Habitacional #3 Gerente de Proyecto
1.2.3.1 Actividades Preliminares Ingeniero Residente
Todas aquellas actividades relacionadas con el aislamiento del área de trabajo de las instalaciones existentes, construcción de obras provisionales y letrinas.
1.2.3.2 Cimientos Ingeniero Residente Comprenden la excavación y obra gris para la cimentación de todo el Módulo.
1.2.3.3 Nivel 1 Ingeniero Residente
1.2.3.3.1 Obra Gris Maestro de Obras Todas las actividades relacionadas con el contrapiso, paredes, columnas, vigas, gradas, barandas y entrepiso del nivel.
1.2.3.3.2 Sistemas Electromecánicos
Contratista
Contempla las actividades relacionadas con la instalación y colocación de todos los elementos que requieren los sistemas de aguas pluviales, agua potable, aguas negras y sistema eléctrico con accesorios del nivel.
1.2.3.3.3 Acabados Ingeniero Residente
Contempla los acabados del nivel que incluye pisos, cielo raso, ventanería, puertas, cerrajería, colocación de azulejos y losa sanitaria, grifería y pintura.
1.2.3.4 Nivel 2 Ingeniero Residente
1.2.3.4.1 Obra Gris Maestro de Obras Todas las actividades relacionadas con las paredes, columnas, vigas, gradas, barandas y entrepiso del nivel.
36
CODIGO ACTIVIDAD RESPONSABLE DESCRIPCION
1.2.3.4.2 Sistemas Electromecánicos
Contratista
Contempla las actividades relacionadas con la instalación y colocación de todos los elementos que requieren los sistemas de aguas pluviales, agua potable, aguas negras y sistema eléctrico con accesorios del nivel.
1.2.3.4.3 Acabados Ingeniero Residente
Contempla los acabados del nivel que incluye pisos, cielo raso, ventanería, puertas, cerrajería, colocación de azulejos y losa sanitaria, grifería y pintura.
1.2.3.5 Nivel 3 Ingeniero Residente
1.2.3.5.1 Obra Gris Maestro de Obras Todas las actividades relacionadas con las paredes, columnas, barandas y vigas del nivel.
1.2.3.5.2 Planta de Techos Maestro de Obras Incluye toda la estructura y cubierta de techos.
1.2.3.5.3 Sistemas Electromecánicos
Contratista
Contempla las actividades relacionadas con la instalación y colocación de todos los elementos que requieren los sistemas de aguas pluviales, agua potable, aguas negras y sistema eléctrico con accesorios del nivel.
1.2.3.5.4 Acabados Ingeniero Residente
Contempla los acabados del nivel que incluye pisos, cielo raso, ventanería, puertas, cerrajería, colocación de azulejos y losa sanitaria, grifería y pintura.
1.2.3.6 Mobiliario Gerente de Proyecto
Corresponde al suministro e instalación de la totalidad de mobiliario especificado para cada una de las habitaciones, incluyendo los electrodomésticos definidos.
1.2.3.7 Integración con Edificaciones Existentes
Ingeniero Residente
Contempla aquellas actividades de construcción de accesos y aceras, reacondicionamiento de zonas verdes y limpieza final, para integrar las nuevas edificaciones.
1.3 Zonas Comunes Gerente de Proyecto 1.3.1 Edificio de Servicios Ingeniero Residente
1.3.1.1 Obra Gris Maestro de Obras
Incluye todas las actividades relacionadas con la excavación, cimentación, contrapiso, paredes, columnas, vigas y barandas del Edificio.
1.3.1.2 Planta de Techos Maestro de Obras Incluye toda la estructura y cubierta de techos.
1.3.1.3 Acabados Ingeniero Residente
Contempla los acabados del edificio que incluye pisos, cielo raso, ventanería, puertas, cerrajería, colocación de azulejos y losa sanitaria, grifería y pintura.
1.3.1.4 Sistemas Electromecánicos
Contratista
Contempla las actividades relacionadas con la instalación y colocación de todos los elementos que requieren los sistemas de aguas pluviales, agua potable, aguas negras y sistema eléctrico con accesorios del nivel.
37
CODIGO ACTIVIDAD RESPONSABLE DESCRIPCION
1.3.1.5 Mobiliario Gerente de Proyecto
Corresponde al suministro e instalación de la totalidad de mobiliario especificado para el edificio según los servicios, incluyendo los electrodomésticos definidos.
1.3.2 Piscina Ingeniero Residente
1.3.2.1 Obra Gris Maestro de Obras Incluye todas las actividades de excavación, losa de concreto, paredes y aceras de la piscina
1.3.2.2 Sistema Electromecánico Contratista
Contempla las actividades relacionadas con la instalación y colocación de todos los elementos que requieren los sistemas de aguas para piscinas, incluyendo el sistema eléctrico.
1.3.2.3 Acabados Ingeniero Residente Contempla las actividades de acabados del área de piscinas, cerámicas, azulejos, sellos y accesorios para la piscina.
1.3.3 Obras Externas Gerente de Proyecto
1.3.3.1 Accesos Maestro de Obras
Incluye la excavación y conformación de todos los accesos del proyecto hasta el nivel de superficie de ruedo final, e incluye bordillos, aceras y la señalización necesaria.
1.3.3.2 Parqueo Maestro de Obras
Todas las actividades necesarias para la confección del área de parqueos, desde la excavación hasta el nivel de superficie de ruedo final, incluyendo señalización.
1.3.3.3 Zonas Verdes Gerente de Proyecto Confección y conformación de toda la jardinería del proyecto, incluyendo algún tipo de paisajismo definido en el diseño.
1.3.3.4 Sistema de Drenaje Ingeniero Residente
Confección del sistema de drenaje del proyecto para la totalidad de las obras establecidas, de acuerdo con las especificaciones técnicas.
1.3.4 Limpieza General Maestro de Obras Demolición de instalaciones provisionales existentes y remoción de escombros general de toda el área de proyecto.
Fuente: El Autor.
Dicho cuadro, resume la información referente a las obras que contempla cada
paquete de trabajo y que se recopila por medio de las plantillas predefinidas para
los paquetes de trabajo.
38
A continuación se muestra la plantilla utilizada para definir las obras que
contempla cada paquete:
Diccionario de la EDT Plantilla #__ de __
PLANTILLA DE PAQUETES DE TRABAJO
Nombre:
# EDT:
Descripción (Actividades que la Componen):
Recursos Necesarios:
Figura 4.2. Plantilla para Paquetes de Trabajo del Diccionario de la Estructura de División del Trabajo. (Fuente: El Autor).
4.1.3.2. Línea Base del Alcance
A partir de la Línea Base del Alcance se controlará el desarrollo del proyecto y
es la línea de comparación para definir las variaciones que se produzcan, de
manera tal que se tomen las medidas planificadas de acuerdo con el tipo de
variación y los cambios establecidos.
La Línea Base del Alcance lo conforman los siguientes documentos, los cuales
forman partir integral de este trabajo:
• Declaración del Alcance del proyecto (ver anexo F).
• Estructura de División del Trabajo (Figura 4.1).
• Diccionario de la Estructura de División del Trabajo (Cuadro 4.1).
39
4.1.3.3. Definición de las Actividades e Hitos
El nivel de detalle de cada actividad depende del nivel de control que se
requiera para el proyecto, o que se pueda realizar, no se puede pretender definir
actividades que no sean posibles de controlar.
El Anexo G contiene el detalle de cada una de las Actividades definidas para el
proyecto, de acuerdo con La Estructura de División de trabajo. Como ejemplo a
continuación se muestra la estructura completa definida para un Módulo
Habitacional, misma que se repite para los demás módulos.
Figura 4.3. Actividades Definidas para cada uno de los Módulos Habitacionales que conforman la EDT del Proyecto. (Fuente: El Autor).
40
La información y características de cada una de las actividades definidas se
recopilan por medio de plantillas, con la finalidad de contar con la información
necesaria para su identificación y posteriormente utilizarlas para el desarrollo del
cronograma y presupuesto del proyecto, a continuación se muestra el tipo de
plantilla utilizada:
Estructura de División del Trabajo Plantilla #__ de __
PLANTILLA DE ACTIVIDADES
Nombre: # EDT:
Descripción:
# EDT de Predecesoras:
Duración:
Recursos Necesarios:
Sub-Contratos:
Figura 4.4. Plantilla para las Actividades que conforman la EDT del Proyecto. (Fuente: El Autor).
41
Los Hitos del proyecto se definen de acuerdo con el desarrollo de las etapas
definidas y los entregables principales, y se enlistan a continuación en orden
cronológico:
Cuadro 4.2. Lista de Hitos del Proyecto. Hito Descripción
Inicio del Proyecto Define el inicio de ejecución de las obras.
Inicio Primera Etapa
Inicia al mismo tiempo que el Hito de Inicio del
Proyecto pero contempla solamente el Módulo
Habitacional #1 y las Zonas Comunes.
Inicio Módulo Habitacional #1 Marca el Inicio del Primer Módulo Habitacional.
Fin Módulo Habitacional #1 Conclusión de todas las actividades definidas
para el Módulo Habitacional #1.
Inicio Zonas Comunes Marca el Inicio de Las obras que no forman
parte de los Módulos Habitacionales.
Fin Zonas Comunes Conclusión de todas las actividades definidas
fuera de los Módulos Habitacionales.
Fin Primera Etapa Marca la Conclusión del Módulo Habitacional
#1 y las Zonas Comunes.
Inicio Segunda Etapa Define la fecha de inicio de las obras referentes
al Modulo Habitacional #2.
Fin Segunda Etapa Conclusión de todas las actividades definidas
para el Módulo Habitacional #2.
Inicio Tercera Etapa Define la fecha de inicio de las obras referentes
al Modulo Habitacional #3.
Fin Tercera Etapa Conclusión de todas las actividades definidas
para el Módulo Habitacional #3.
Fin del Proyecto
Conclusión de todas las obras definidas en el
inicio y durante la ejecución del proyecto. El
proyecto puede finalizar sin haberse
desarrollado la Primera y/o Segunda Etapa.
Fuente: El Autor.
42
4.1.3.4. Gestión de Cambios al Alcance
Se realizará una diferenciación de los cambios que sufra el Alcance del
Proyecto en dos tipos, el primero se referirá a los cambios producto del desarrollo
por etapas y que implica la decisión de ejecución o no de determinada etapa o su
modificación, el segundo tipo se refiere a los cambios de ejecución (ajustes o
modificaciones producto de las condiciones durante el desarrollo) y que son
habituales e inherentes a cualquier proyecto.
Para los Cambios al Alcance producto del Desarrollo por Etapas, la figura 4.5
muestra un flujograma con el procedimiento para la toma de decisiones sobre la
posible ejecución, modificación o no ejecución de una determinada etapa, lo
anterior, dependiendo de las condiciones del mercado habitacional de injerencia
en la zona.
La principal medida de las condiciones del mercado se basará en si se
cumplieron las expectativas de demanda habitacional y financieras durante el
periodo de operación de la etapa anterior.
De no ser favorables las condiciones del mercado, se podrá evaluar la
posibilidad de realizar modificaciones a la respectiva etapa, las cuales pueden ir
desde posponer el inicio de las obras un periodo establecido de tiempo y realizar
una nueva evaluación, hasta rediseñar la etapa para adaptarla a las nuevas
condiciones del mercado habitacional.
Dentro de este procedimiento también se incluyen los procesos de cambios
productos de la ejecución que se den dentro del desarrollo de cada etapa, y para
lo cual se estableció el procedimiento mostrado por medio de otro flujograma en la
figura 4.6.
De acuerdo con dicho procedimiento algunos cambios solicitados no necesitan
de la Autorización del Dueño, o en su defecto su representante, por no afectar
significativamente el presupuesto de la obra o el tiempo de ejecución del proyecto,
además, el impacto sobre el alcance esta dentro de las variaciones establecidas
en el Plan de Gestión y son de injerencia del Gerente de Proyecto.
43
Figura 4.5. Flujograma del Procedimiento de Cambios producto del Desarrollo por Etapas. (Fuente: El Autor).
Inicio del Proyecto
Inicio Etapa #1
Fin Etapa #1
Proceso de Control de Cambios de
Ejecución
Condiciones Favorables
del Mercado
Inicio Etapa #2
Factible Realizar
Modificación
SI NO
Fin Etapa #2
Implantar Cambios al Plan de Gestión
Proceso de Control de Cambios de
Ejecución
Condiciones Favorables
del Mercado
Inicio Etapa #3
Factible Realizar
Modificación
SI NO
Fin Etapa #3
Proceso de Control de Cambios de
Ejecución
SI
SI
Fin del Proyecto
NO
NO
Implantar Cambios al Plan de Gestión
44
.
Figura 4.6. Flujograma del Procedimiento de Cambios Solicitados producto de la Ejecución de Obra. (Fuente: El Autor).
Los demás cambios que impliquen variaciones de consideración tanto al
presupuesto, duración de las obras o al alcance del proyecto deben ser
planteados al dueño para su aprobación.
Solicitud de Cambio
Llenar Solicitud Correspondiente e
Informar al Gerente de Proyecto
Necesaria la Autorización
del Dueño
SI
NO
SI
Archivar la Solicitud de Cambio
NO
Evaluación Preliminar por parte del Equipo de
Proyecto
Planteamiento del Cambio Solicitado
al Dueño
Ejecutar Cambio
Solicitado
Implantar el Cambio Solicitado y realizar los
ajustes requeridos
Continuar con el Planteamiento Inicial del
Proyecto
Realizar cambios al Plan de Gestión de Ser Necesario
Representante del Dueño
45
Para realizar la solicitud formal de cambio por escrito se establece la siguiente
plantilla de Solicitud de Cambios:
Control Integrado de Cambios Plantilla #___
PLANTILLA DE SOLICITUD DE CAMBIOS
Nombre del Solicitante:
Parte de la Obra Afectada:
1er Nivel Módulo Habitacional
2do Nivel Módulo
Habitacional
3er Nivel Módulo Habitacional
Edificio de Servicios
Piscina
Accesos
Parqueo
Zonas Verdes
Descripción del Cambio Solicitado:
Justificación:
Posibles Impactos:
Presupuesto del Proyecto
Cronograma del Proyecto
Alcance del Proyecto
Otros:___________________________
Autorizado: SI NO
_____________________ _________________________
Firma Gerente de Proyecto Firma Representante del Dueño
Figura 4.7. Plantilla para las Actividades que conforman la EDT del Proyecto. (Fuente: El Autor).
46
Las solicitudes de cambio que deban ser autorizadas por el dueño del proyecto
deberán ir acompañadas de un informe confeccionado por el equipo del proyecto,
donde se detallen las modificaciones a realizar y el costo de las mismas, así como
las variaciones en el presupuesto y cronograma actualizado del proyecto.
Cuando así se requiera se deberán hacer los ajustes necesarios al Plan de
Gestión del Proyecto con la finalidad de identificar cualquier afectación indirecta en
la planeación inicial, así como para establecer la nueva línea base del Alcance,
tiempo y costo.
Cuando así se considere necesario, tanto para los cambios en el alcance
producto del Desarrollo por Etapas, como de la ejecución de Obras, se deberá
recurrir al juicio de expertos, y realizar las consultas del caso, para implantar el
cambio o modificación pertinente.
47
4.2. Plan de Gestión del Tiempo
De acuerdo con lo definido en el Plan de Gestión del Alcance, el proyecto se
desarrollará por etapas, y el periodo de tiempo transcurrido entre la finalización de
una etapa y el inicio de la otra dependerá de los condiciones del mercado.
Sin embargo, para el Desarrollo del Plan de Gestión del Tiempo se considerará
que las etapas se desarrollan de forma continua, sin interrupciones, y durante el
avance del proyecto se realizaran los cambios necesarios para definir las fechas
respectivas.
A continuación se muestra un cuadro resumen con las duraciones estimadas
para cada una de las diferentes etapas:
Cuadro 4.3. Duración Estimada para cada Etapa del Proyecto.
Etapa Duración Estimada
Primera Etapa 16 semanas
Segunda Etapa 14 semanas
Tercera Etapa 14 semanas
Fuente: El Autor.
4.2.1. Secuencia de Actividades
Debido a la ubicación del proyecto, en una zona principalmente turística donde
los servicios en el área constructiva son escasos, y a la limitación de espacio que
presenta el área de proyecto, existen varios factores que influyen en la definición
de la secuencia de actividades.
Por lo tanto, para definir la secuencia de las actividades se tomaron en
consideración las siguientes variables:
48
• Procesos constructivos seguidos por la empresa a cargo.
• Disponibilidad de mano de obra, equipo y materiales.
• Disponibilidad de espacios de trabajo.
• Coordinación entre sub-contratistas.
La secuencia completa de todas las actividades del proyecto, tal como quedo
establecido, se puede ver en el Diagrama de Actividades que se incluye en el
anexo H.
4.2.2. Estimación de Recursos y Duraciones de cada Actividad
Para realizar la estimación de los recursos y duraciones de las diferentes
actividades se tomaron una serie de consideraciones generales que se enlistan a
continuación y que son la base de dicho análisis:
• Los horarios para la construcción serán de ocho horas diarias, con un
máximo de dos horas extras por día.
• Aunque el personal de proveeduría no esta asignado tiempo completo al
proyecto, si apoyara diariamente con la entrega oportuna de los materiales
constructivos.
• No existirán atrasos por desastres naturales extremos o de fuerza mayor.
• El clima en la Fortuna de San Carlos permitirá el trabajo de al menos 6
horas diarias en promedio para el desarrollo del proyecto.
• Se contará con el capital de Trabajo que se requiere para terminar el
proyecto en el tiempo estimado, y el flujo de caja esta garantizado con el
financiamiento.
• Los contratistas realizarán a tiempo las labores que les fueron
encomendadas en cuanto a calidad y especificaciones.
• El diseño de los planos no sufrirán variaciones mayores a un 10% durante
la ejecución de la obra.
• Los proveedores de materia prima suplirán los recursos necesarios a
tiempo y de acuerdo a los pedidos del ingeniero o encargado.
49
• La mano de obra será local y se podrá contratar el personal necesario para
el proyecto.
• Los materiales e incluso el concreto premezclado, cumplirán con las
especificaciones para evitar atrasos.
• El equipo de trabajo se integrará adecuadamente y trabajará en función del
proyecto, de manera que la meta final sea lograr la eficiencia de la obra.
Bajo estas consideraciones, se realizó una estimación de los recursos y
duraciones con base a la asignación de rendimiento por unidad medida para
aquellas actividades que así lo permitieran, determinando la cantidad de unidades
necesaria para dicha actividad según los planos de diseño.
Para las demás actividades, se realizó una asignación global, que incluye
aquellas actividades cuya modalidad de ejecución se definió por sub-contrato,
transfiriendo la responsabilidad de su ejecución a los sub-contratistas
correspondientes.
Todo lo anterior, respaldado de acuerdo con la experiencia de la empresa
desarrolladora, los profesionales involucrados, y rendimientos típicos de los
diferentes procesos constructivos, tomados de otros proyectos realizados.
El cuadro 4.4 muestra los recursos de mano de obra y duración asignados para
cada una de las actividades definidas, ordenadas alfabéticamente y no por
secuencia de ejecución.
Al consistir el proyecto principalmente de módulos habitaciones similares,
muchas de las actividades establecidas se repiten, siendo necesaria la estimación
del recurso y duración una única vez, lo cual se refleja en el cuadro mencionado,
donde no se incluyen las actividades que estas repetidas.
50
Cuadro 4.4. Duración y Recursos de Mano de Obra asignado para cada actividad definida.
Actividad #
Operario#
Peón Unidad
Rendimiento por Día
Cantidad Duración (Días)
Modalidad de Ejecución
Aceras, bordillo y señalización 4 7 m3 3,21 22,50 7 Administración
Acometida Eléctrica y de Agua Potable 1 2 global ‐ 1,00 7 Administración
Aislamiento del Área de Trabajo 1 3 m2 525,00 1050,00 2 Administración
Colado de concreto de cimientos 4 7 m3 7,97 23,91 3 Administración
Columnas y Paredes de concreto 5 7 m3 0,89 3,58 4 Administración
Confección de zonas verdes 2 3 global ‐ 1,00 5 Administración
Conformación de superficie de Ruedos m3 577,50 1155,00 2 Sub‐contrato
Conformación de superficie para parqueo m3 577,50 1155,00 2 Sub‐contrato
Construcción de Accesos 4 7 m3 1,93 13,50 7 Administración
Construcción de Bodega y Oficina 1 3 m2 40,00 120,00 3 Administración
Contrapiso 4 7 m3 20,13 40,25 2 Administración
Corte y Relleno m3 16,91 84,53 5 Sub‐contrato
Cubierta de Techos 2 3 m2 180,00 360,00 2 Administración
Demolición de Instalaciones Provisionales 1 4 global ‐ 1,00 3 Administración
Estructura Metálica 2 3 m2 120,00 360,00 3 Administración
Excavación m3 277,20 554,40 2 Sub‐contrato
Excavación para cimientos m3 302,40 604,80 2 Sub‐contrato
Gradas y Barandas 2 3 m3 0,42 1,25 3 Administración
Instalación de Accesorios para piscina 2 3 global ‐ 1,00 3 Administración
Instalación de azulejos y enchapes 3 2 m2 165,00 660,00 4 Administración
Instalación de Cielo Raso global ‐ 1,00 3 Sub‐contrato
Instalación de Letrinas 1 3 m2 30,00 30,00 1 Administración
Instalación de Losa sanitaría y Grifería 2 2 global ‐ 1,00 3 Administración
Instalación de pisos y enchapes 3 2 m2 80,00 320,00 4 Administración
Instalación de ventanería y puertas global ‐ 1,00 3 Sub‐contrato
Limpieza General 1 4 global ‐ 1,00 3 Administración
Losa y Paredes de Concreto 4 7 m3 14,82 88,92 6 Administración
Obras adicionales 2 3 global ‐ 1,00 3 Administración
Paredes de Bloques de Concreto 3 1 m2 99,45 397,80 4 Administración
Paredes, Columnas y Vigas 5 7 m3 0,78 3,90 5 Administración
Pintura general 3 1 m2 140,40 421,20 3 Administración
Pintura y acabados general 3 1 m2 83,33 250,00 3 Administración
Reacondicionamiento Zonas Verdes 2 3 global ‐ 1,00 7 Administración
Remoción de escombros y Limpieza 1 4 global ‐ 1,00 2 Administración
Sistema de Aguas Negras global ‐ 1,00 7 Sub‐contrato
Sistema de aguas para piscina global ‐ 1,00 4 Sub‐contrato
Sistema de Aguas Pluviales global ‐ 1,00 8 Sub‐contrato
51
Actividad #
Operario#
Peón Unidad
Rendimiento por Día
Cantidad Duración (Días)
Modalidad de Ejecución
Sistema de tratamiento de Aguas 2 3 global ‐ 1,00 4 Administración
Sistema Eléctrico global ‐ 1,00 8 Sub‐contrato
Sistema eléctrico para piscina global ‐ 1,00 4 Sub‐contrato
Suministro de Electrodomésticos global ‐ 1,00 2 Sub‐contrato
Suministro de Muebles global ‐ 1,00 3 Sub‐contrato
Superficie final de ruedo 4 7 m2 180,00 1260,00 7 Administración
Trazo y Nivelación 1 1 m2 1405,50 2811,00 2 Administración
Vigas 4 7 m3 0,42 1,25 3 Administración
Vigas y Entrepiso 4 7 m3 6,53 32,67 5 Administración
Fuente: El Autor.
Así mismo el cuadro anterior, identifica bajo la columna de modalidad de
ejecución aquellas actividades desarrolladas por administración y por sub-
contrato, siendo las primeras las ejecutadas por la empresa desarrolladora
directamente, con recurso y personal propio, y las segundas las sub-contradas a
terceros para su desarrollo.
4.2.3. Cronograma del Proyecto
Una vez estructurado el cronograma del proyecto a partir de las duraciones de
las actividades, fue necesario variar tanto la duración como la asignación de
recursos definidas de algunas actividades, dado que, por disponibilidad de
recursos y fechas de entrega de proveedores y sub-contratistas, es necesario
ajustar y coordinar la ejecución de algunas obras.
En la siguiente figura se muestra el Diagrama de Gantt correspondiente al
Cronograma del Proyecto.
Id EDT Nombre de tarea Duración
1 1 Proyecto "Hotel Y Villas Tierra Mía" 220 días2 1.1 Inicio del Proyecto 0 días3 1.2 Inicio Primera Etapa 0 días4 1.3 Actividades Preliminares 11 días5 1.3.1 Obras Provisionales 11 días6 1.3.1.1 Construcción de Bodega y Oficina 3 días7 1.3.1.2 Instalación de Letrinas 1 día8 1.3.1.3 Acometida Eléctrica y de Agua Potable 7 días9 1.3.2 Movimiento de Tierras para Explanada 7 días
10 1.3.2.1 Trazo y Nivelación 2 días11 1.3.2.2 Corte y Relleno 5 días12 1.4 Módulos Habitacionales 210 días13 1.4.1 Módulo Habitacional #1 67 días14 1.4.1.1 Inicio Módulo Habitacional #1 0 días15 1.4.1.2 Cimientos 5 días16 1.4.1.2.1 Excavación para cimientos 2 días17 1.4.1.2.2 Colado de concreto de cimientos 3 días18 1.4.1.3 Nivel 1 56 días19 1.4.1.3.1 Obra Gris 14 días20 1.4.1.3.1.1 Contrapiso 3 días21 1.4.1.3.1.2 Columnas y Paredes 4 días22 1.4.1.3.1.3 Gradas y Barandas 3 días23 1.4.1.3.1.4 Vigas y Entrepiso 4 días24 1.4.1.3.2 Sistemas Electromecánicos 8 días25 1.4.1.3.2.1 Sistema Eléctrico 8 días26 1.4.1.3.2.2 Sistema de Aguas Pluviales 8 días27 1.4.1.3.2.3 Sistema de Aguas Negras 8 días28 1.4.1.3.2.4 Sistema de Agua Potable 8 días29 1.4.1.3.3 Acabados 13 días30 1.4.1.3.3.1 Instalación de Cielo Raso 3 días31 1.4.1.3.3.2 Instalación de pisos y enchapes 4 días32 1.4.1.3.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerrager 3 días33 1.4.1.3.3.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería 3 días34 1.4.1.3.3.5 Pintura general 3 días35 1.4.1.4 Nivel 2 39 días36 1.4.1.4.1 Obra Gris 11 días37 1.4.1.4.1.1 Columnas y Paredes 4 días38 1.4.1.4.1.2 Gradas y Barandas 3 días39 1.4.1.4.1.3 Vigas y Entrepiso 4 días40 1.4.1.4.2 Sistemas Electromecánicos 7 días41 1.4.1.4.2.1 Sistema Eléctrico 7 días42 1.4.1.4.2.2 Sistema de Aguas Pluviales 7 días43 1.4.1.4.2.3 Sistema de Aguas Negras 7 días44 1.4.1.4.2.4 Sistema de Agua Potable 7 días45 1.4.1.4.3 Acabados 13 días46 1.4.1.4.3.1 Instalación de Cielo Raso 3 días47 1.4.1.4.3.2 Instalación de pisos y enchapes 4 días48 1.4.1.4.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerrager 3 días49 1.4.1.4.3.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería 3 días50 1.4.1.4.3.5 Pintura general 3 días51 1.4.1.5 Nivel 3 25 días52 1.4.1.5.1 Obra Gris 7 días53 1.4.1.5.1.1 Columnas y Paredes 4 días54 1.4.1.5.1.2 Vigas 3 días55 1.4.1.5.1.3 Barandas 3 días56 1.4.1.5.2 Planta de Techos 5 días57 1.4.1.5.2.1 Estructura Metálica 3 días58 1.4.1.5.2.2 Cubierta de Techos 2 días59 1.4.1.5.3 Sistemas Electromecánicos 7 días60 1.4.1.5.3.1 Sistema Eléctrico 7 días61 1.4.1.5.3.2 Sistema de Aguas Pluviales 7 días62 1.4.1.5.3.3 Sistema de Aguas Negras 7 días63 1.4.1.5.3.4 Sistema de Agua Potable 7 días64 1.4.1.5.4 Acabados 13 días65 1.4.1.5.4.1 Instalación de Cielo Raso 3 días66 1.4.1.5.4.2 Instalación de pisos y enchapes 4 días67 1.4.1.5.4.3 Instalación de ventanería, puertas y cerrager 3 días68 1.4.1.5.4.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería 3 días69 1.4.1.5.4.5 Pintura general 3 días70 1.4.1.6 Mobiliario 6 días71 1.4.1.6.1 Suministro de Muebles 4 días72 1.4.1.6.2 Suministro de Electrodomésticos 2 días73 1.4.1.7 Fin Módulo Habitacional #1 0 días74 1.4.2 Fin Primera Etapa 0 días75 1.4.3 Módulo Habitacional #2 72 días76 1.4.3.1 Inicio Segunda Etapa: Módulo Habitacional #2 0 días77 1.4.3.2 Actividades Preliminares 6 días78 1.4.3.2.1 Aislamiento del Área de Trabajo 2 días79 1.4.3.2.2 Construcción de Bodega y Oficina 3 días80 1.4.3.2.3 Instalación de Letrinas 1 día81 1.4.3.3 Cimientos 5 días82 1.4.3.3.1 Excavación para cimientos 2 días83 1.4.3.3.2 Colado de concreto de cimientos 3 días84 1.4.3.4 Nivel 1 56 días85 1.4.3.4.1 Obra Gris 14 días86 1.4.3.4.1.1 Contrapiso 3 días87 1.4.3.4.1.2 Columnas y Paredes 4 días88 1.4.3.4.1.3 Gradas y Barandas 3 días89 1.4.3.4.1.4 Vigas y Entrepiso 4 días90 1.4.3.4.2 Sistemas Electromecánicos 8 días91 1.4.3.4.2.1 Sistema Eléctrico 8 días92 1.4.3.4.2.2 Sistema de Aguas Pluviales 8 días93 1.4.3.4.2.3 Sistema de Aguas Negras 8 días94 1.4.3.4.2.4 Sistema de Agua Potable 8 días
21/01
21/01
21/01 23/01
24/01 24/01
25/01 04/02
24/01 25/01
28/01 01/02
01/02
04/02 05/02
06/02 08/02
11/02 13/02
14/02 19/02
20/02 22/02
25/02 28/02
11/02 20/02
11/02 20/02
11/02 20/02
11/02 20/02
10/04 14/04
17/04 22/04
21/04 23/04
21/04 23/04
24/04 28/04
29/02 05/03
06/03 10/03
11/03 14/03
29/02 10/03
29/02 10/03
29/02 10/03
29/02 10/03
07/04 09/04
11/04 16/04
16/04 18/04
16/04 18/04
21/04 23/04
17/03 20/03
21/03 25/03
17/03 19/03
26/03 28/03
31/03 01/04
17/03 25/03
17/03 25/03
17/03 25/03
17/03 25/03
02/04 04/04
07/04 10/04
11/04 15/04
11/04 15/04
16/04 18/04
29/04 02/05
05/05 06/05
06/05
06/05
06/05
07/05 08/05
09/05 13/05
14/05 14/05
14/05 15/05
16/05 20/05
21/05 23/05
26/05 29/05
30/05 03/06
04/06 09/06
21/05 30/05
21/05 30/05
21/05 30/05
21/05 30/05
-2 -1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 4606/01 13/01 20/01 27/01 03/02 10/02 17/02 24/02 02/03 09/03 16/03 23/03 30/03 06/04 13/04 20/04 27/04 04/05 11/05 18/05 25/05 01/06 08/06 15/06 22/06 29/06 06/07 13/07 20/07 27/07 03/08 10/08 17/08 24/08 31/08 07/09 14/09 21/09 28/09 05/10 12/10 19/10 26/10 02/11 09/11 16/11 23/11 30/11
Tarea Tarea crítica Progreso Hito Resumen Tarea resumida Tarea crítica resumida Hito resumido Progreso resumido División Tareas externas Resumen del proyecto
Figura 4.8. Diagrama de Gantt del Proyecto "Hotel y Villas Tierra Mía". (Fuente: El Autor).
Id EDT Nombre de tarea Duración
95 1.4.3.4.3 Acabados 13 días96 1.4.3.4.3.1 Instalación de Cielo Raso 3 días97 1.4.3.4.3.2 Instalación de pisos y enchapes 4 días98 1.4.3.4.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerrager 3 días99 1.4.3.4.3.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería 3 días100 1.4.3.4.3.5 Pintura general 3 días101 1.4.3.5 Nivel 2 39 días102 1.4.3.5.1 Obra Gris 11 días103 1.4.3.5.1.1 Columnas y Paredes 4 días104 1.4.3.5.1.2 Gradas y Barandas 3 días105 1.4.3.5.1.3 Vigas y Entrepiso 4 días106 1.4.3.5.2 Sistemas Electromecánicos 7 días107 1.4.3.5.2.1 Sistema Eléctrico 7 días108 1.4.3.5.2.2 Sistema de Aguas Pluviales 7 días109 1.4.3.5.2.3 Sistema de Aguas Negras 7 días110 1.4.3.5.2.4 Sistema de Agua Potable 7 días111 1.4.3.5.3 Acabados 13 días112 1.4.3.5.3.1 Instalación de Cielo Raso 3 días113 1.4.3.5.3.2 Instalación de pisos y enchapes 4 días114 1.4.3.5.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerrager 3 días115 1.4.3.5.3.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería 3 días116 1.4.3.5.3.5 Pintura general 3 días117 1.4.3.6 Nivel 3 25 días118 1.4.3.6.1 Obra Gris 7 días119 1.4.3.6.1.1 Columnas y Paredes 4 días120 1.4.3.6.1.2 Vigas 3 días121 1.4.3.6.1.3 Barandas 3 días122 1.4.3.6.2 Planta de Techos 5 días123 1.4.3.6.2.1 Estructura Metálica 3 días124 1.4.3.6.2.2 Cubierta de Techos 2 días125 1.4.3.6.3 Sistemas Electromecánicos 7 días126 1.4.3.6.3.1 Sistema Eléctrico 7 días127 1.4.3.6.3.2 Sistema de Aguas Pluviales 7 días128 1.4.3.6.3.3 Sistema de Aguas Negras 7 días129 1.4.3.6.3.4 Sistema de Agua Potable 7 días130 1.4.3.6.4 Acabados 13 días131 1.4.3.6.4.1 Instalación de Cielo Raso 3 días132 1.4.3.6.4.2 Instalación de pisos y enchapes 4 días133 1.4.3.6.4.3 Instalación de ventanería, puertas y cerrager 3 días134 1.4.3.6.4.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería 3 días135 1.4.3.6.4.5 Pintura general 3 días136 1.4.3.7 Mobiliario 6 días137 1.4.3.7.1 Suministro de Muebles 4 días138 1.4.3.7.2 Suministro de Electrodomésticos 2 días139 1.4.3.8 Integración con Edificaciones Existentes 17 días140 1.4.3.8.1 Construccción de Accesos 7 días141 1.4.3.8.2 Reacondicionamiento Zonas Verdes 7 días142 1.4.3.8.3 Limpieza General 3 días143 1.4.3.9 Fin Segunda Etapa: Módulo Habitacional #2 0 días144 1.4.4 Módulo Habitacional #3 71 días145 1.4.4.1 Inicio Tercera Etapa: Módulo Habitacional #3 0 días146 1.4.4.2 Actividades Preliminares 6 días147 1.4.4.2.1 Aislamiento del Área de Trabajo 2 días148 1.4.4.2.2 Construcción de Bodega y Oficina 3 días149 1.4.4.2.3 Instalación de Letrinas 1 día150 1.4.4.3 Cimientos 5 días151 1.4.4.3.1 Excavación para cimientos 2 días152 1.4.4.3.2 Colado de concreto de cimientos 3 días153 1.4.4.4 Nivel 1 55 días154 1.4.4.4.1 Obra Gris 15 días155 1.4.4.4.1.1 Contrapiso 3 días156 1.4.4.4.1.2 Columnas y Paredes 4 días157 1.4.4.4.1.3 Gradas y Barandas 3 días158 1.4.4.4.1.4 Vigas y Entrepiso 4 días159 1.4.4.4.2 Sistemas Electromecánicos 8 días160 1.4.4.4.2.1 Sistema Eléctrico 8 días161 1.4.4.4.2.2 Sistema de Aguas Pluviales 8 días162 1.4.4.4.2.3 Sistema de Aguas Negras 8 días163 1.4.4.4.2.4 Sistema de Agua Potable 8 días164 1.4.4.4.3 Acabados 13 días165 1.4.4.4.3.1 Instalación de Cielo Raso 3 días166 1.4.4.4.3.2 Instalación de pisos y enchapes 4 días167 1.4.4.4.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerrager 3 días168 1.4.4.4.3.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería 3 días169 1.4.4.4.3.5 Pintura general 3 días170 1.4.4.5 Nivel 2 37 días171 1.4.4.5.1 Obra Gris 11 días172 1.4.4.5.1.1 Columnas y Paredes 4 días173 1.4.4.5.1.2 Gradas y Barandas 3 días174 1.4.4.5.1.3 Vigas y Entrepiso 4 días175 1.4.4.5.2 Sistemas Electromecánicos 7 días176 1.4.4.5.2.1 Sistema Eléctrico 7 días177 1.4.4.5.2.2 Sistema de Aguas Pluviales 7 días178 1.4.4.5.2.3 Sistema de Aguas Negras 7 días179 1.4.4.5.2.4 Sistema de Agua Potable 7 días180 1.4.4.5.3 Acabados 13 días181 1.4.4.5.3.1 Instalación de Cielo Raso 3 días182 1.4.4.5.3.2 Instalación de pisos y enchapes 4 días183 1.4.4.5.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerrager 3 días184 1.4.4.5.3.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería 3 días185 1.4.4.5.3.5 Pintura general 3 días186 1.4.4.6 Nivel 3 23 días187 1.4.4.6.1 Obra Gris 7 días188 1.4.4.6.1.1 Columnas y Paredes 4 días
21/07 23/07
28/07 31/07
30/07 01/08
30/07 01/08
04/08 06/08
10/06 13/06
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19/06 24/06
10/06 18/06
10/06 18/06
10/06 18/06
10/06 18/06
16/07 18/07
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25/07 29/07
30/07 01/08
25/06 30/06
01/07 03/07
25/06 27/06
04/07 08/07
09/07 10/07
25/06 03/07
25/06 03/07
25/06 03/07
25/06 03/07
11/07 15/07
16/07 21/07
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22/07 24/07
25/07 29/07
07/08 12/08
13/08 14/08
11/07 21/07
22/07 30/07
31/07 04/08
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15/08 18/08
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26/08 28/08
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09/09 11/09
15/09 18/09
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Tarea Tarea crítica Progreso Hito Resumen Tarea resumida Tarea crítica resumida Hito resumido Progreso resumido División Tareas externas Resumen del proyecto
Figura 4.8. Diagrama de Gantt del Proyecto "Hotel y Villas Tierra Mía". (Fuente: El Autor).
Id EDT Nombre de tarea Duración
189 1.4.4.6.1.2 Vigas 3 días190 1.4.4.6.1.3 Barandas 3 días191 1.4.4.6.2 Planta de Techos 5 días192 1.4.4.6.2.1 Estructura Metálica 3 días193 1.4.4.6.2.2 Cubierta de Techos 2 días194 1.4.4.6.3 Sistemas Electromecánicos 7 días195 1.4.4.6.3.1 Sistema Eléctrico 7 días196 1.4.4.6.3.2 Sistema de Aguas Pluviales 7 días197 1.4.4.6.3.3 Sistema de Aguas Negras 7 días198 1.4.4.6.3.4 Sistema de Agua Potable 7 días199 1.4.4.6.4 Acabados 13 días200 1.4.4.6.4.1 Instalación de Cielo Raso 3 días201 1.4.4.6.4.2 Instalación de pisos y enchapes 4 días202 1.4.4.6.4.3 Instalación de ventanería, puertas y cerrager 3 días203 1.4.4.6.4.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería 3 días204 1.4.4.6.4.5 Pintura general 3 días205 1.4.4.7 Mobiliario 6 días206 1.4.4.7.1 Suministro de Muebles 4 días207 1.4.4.7.2 Suministro de Electrodomésticos 2 días208 1.4.4.8 Integración con Edificaciones Existentes 17 días209 1.4.4.8.1 Construccción de Accesos 7 días210 1.4.4.8.2 Reacondicionamiento Zonas Verdes 7 días211 1.4.4.8.3 Limpieza General 3 días212 1.4.4.9 Fin Tercera Etapa: Módulo Habitacional #3 0 días213 1.5 Zonas Comunes 63 días214 1.5.1 Inicio Zonas Comunes 0 días215 1.5.2 Edificio de Servicios 36 días216 1.5.2.1 Obra Gris 18 días217 1.5.2.1.1 Excavación para cimientos 3 días218 1.5.2.1.2 Colado de concreto de cimientos 2 días219 1.5.2.1.3 Paredes, Columnas y Vigas 5 días220 1.5.2.1.4 Contrapiso 2 días221 1.5.2.2 Planta de Techos 6 días222 1.5.2.2.1 Estructura Metálica 3 días223 1.5.2.2.2 Cubierta de Techos 3 días224 1.5.2.3 Acabados 13 días225 1.5.2.3.1 Instalación de Cielo Raso 3 días226 1.5.2.3.2 Instalación de pisos y enchapes 4 días227 1.5.2.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerragería 3 días228 1.5.2.3.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería 3 días229 1.5.2.3.5 Pintura general 3 días230 1.5.2.4 Mobiliario 5 días231 1.5.2.4.1 Suministro de Muebles 3 días232 1.5.2.4.2 Suministro de Electrodomésticos 2 días233 1.5.2.5 Sistemas Electromecánicos 7 días234 1.5.2.5.1 Sistema Eléctrico 7 días235 1.5.2.5.2 Sistema de Aguas Pluviales 7 días236 1.5.2.5.3 Sistema de Aguas Negras 7 días237 1.5.2.5.4 Sistema de Agua Potable 7 días238 1.5.3 Piscina 16 días239 1.5.3.1 Obra Gris 9 días240 1.5.3.1.1 Excavación 3 días241 1.5.3.1.2 Losa y Paredes de Concreto 6 días242 1.5.3.2 Sistema Electromecánico 4 días243 1.5.3.2.1 Sistema de aguas para piscina 4 días244 1.5.3.2.2 Sistema eléctrico para piscina 4 días245 1.5.3.3 Acabados 9 días246 1.5.3.3.1 Instalación de azulejos y enchapes 4 días247 1.5.3.3.2 Instalación de Accesorios para piscina 3 días248 1.5.3.3.3 Pintura y acabados general 3 días249 1.5.4 Obras Externas 45 días250 1.5.4.1 Accesos 13 días251 1.5.4.1.1 Excavación 4 días252 1.5.4.1.2 Conformación de superficie de Ruedos 2 días253 1.5.4.1.3 Superficie final de ruedo 7 días254 1.5.4.1.4 Aceras, bordillo y señalización 7 días255 1.5.4.2 Parqueo 8 días256 1.5.4.2.1 Excavación 2 días257 1.5.4.2.2 Conformación de superficie para parqueo 2 días258 1.5.4.2.3 Superficie final de ruedo 4 días259 1.5.4.2.4 Aceras, bordillo y señalización 4 días260 1.5.4.3 Zonas Verdes 8 días261 1.5.4.3.1 Confección de zonas verdes 5 días262 1.5.4.3.2 Obras adicionales 3 días263 1.5.4.4 Sistema de Drenaje 6 días264 1.5.4.4.1 Excavación 2 días265 1.5.4.4.2 Sistema de tratamiento de Aguas 4 días266 1.5.5 Limpieza General 10 días267 1.5.5.1 Demolición de Instalaciones Provisionales 3 días268 1.5.5.2 Remoción de escombros y Limpieza 2 días269 1.5.6 Fin Zonas Comunes 0 días270 1.6 Administración de Proyectos 219 días271 1.6.1 Control de Cambios 219 días272 1.6.2 Evaluación del Cronograma 219 días273 1.6.3 Evaluación de Presupuesto 219 días274 1.6.4 Proceso de Control de Métricas de Calidad 219 días275 1.6.5 Evaluación del Recurso Humano 219 días276 1.6.6 Evaluación de Contratos y Flujo de Compras 219 días277 1.6.7 Confección de Informes 219 días278 1.7 Control de Calidad 219 días279 1.7.1 Medición de Parámetros 219 días280 1.7.2 Confección de Informes y Reportes 219 días281 1.8 Fin del Proyecto 0 días
10/10 14/10
06/10 08/10
15/10 17/10
20/10 21/10
06/10 14/10
06/10 14/10
06/10 14/10
06/10 14/10
20/10 22/10
23/10 28/10
29/10 31/10
29/10 31/10
03/11 05/11
14/11 19/11
20/11 21/11
22/10 30/10
31/10 10/11
11/11 13/11
21/11
01/02
04/02 06/02
07/02 08/02
11/02 15/02
26/02 27/02
18/02 20/02
21/02 25/02
28/02 03/03
04/03 07/03
10/03 12/03
10/03 12/03
13/03 17/03
18/03 20/03
21/03 24/03
11/02 19/02
11/02 19/02
11/02 19/02
11/02 19/02
05/03 07/03
10/03 17/03
10/03 13/03
10/03 13/03
18/03 21/03
14/03 18/03
24/03 26/03
19/03 24/03
25/03 26/03
27/03 04/04
27/03 04/04
07/04 08/04
09/04 10/04
11/04 16/04
11/04 16/04
17/04 23/04
24/04 28/04
26/02 27/02
28/02 04/03
17/04 21/04
29/04 30/04
30/04
21/01 20/11
21/01 20/11
21/01 20/11
21/01 20/11
21/01 20/11
21/01 20/11
21/01 20/11
21/01 20/11
21/01 20/11
21/11
-2 -1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 4606/01 13/01 20/01 27/01 03/02 10/02 17/02 24/02 02/03 09/03 16/03 23/03 30/03 06/04 13/04 20/04 27/04 04/05 11/05 18/05 25/05 01/06 08/06 15/06 22/06 29/06 06/07 13/07 20/07 27/07 03/08 10/08 17/08 24/08 31/08 07/09 14/09 21/09 28/09 05/10 12/10 19/10 26/10 02/11 09/11 16/11 23/11 30/11
Tarea Tarea crítica Progreso Hito Resumen Tarea resumida Tarea crítica resumida Hito resumido Progreso resumido División Tareas externas Resumen del proyecto
Figura 4.8. Diagrama de Gantt del Proyecto "Hotel y Villas Tierra Mía". (Fuente: El Autor).
53
4.2.3.1. Ruta Crítica
La Ruta crítica del proyecto se muestra también en el Diagrama de Gantt
anterior (figura 4.8), y corresponde a aquellas actividades cuyas barras están en
color rojo.
Como era de esperarse las actividades críticas del proyecto y más propensas a
generar un atraso para la primera etapa, son las vinculadas a la obra gris y
acabados. Teniendo cierta holgura con las actividades de las Zonas Comunes.
Para las etapas, siguientes prácticamente todas las actividades son de ruta
crítica, ya que solo consiste en la obra gris o acabados de cada uno de los
módulos habitacionales, a excepción de las actividades definidas para la
Integración con las Edificaciones Existentes.
4.2.3.2. Línea Base del tiempo de ejecución y Evaluación del Cronograma
La línea base del tiempo de Ejecución lo componen el Cronograma del
Proyecto presentado por medio del Diagrama de Gantt de la figura 4.8. Siendo
dicho cronograma el punto de comparación para los respectivos informes
bisemanales, según se define en la Matriz de Aseguramiento de la Calidad del
Plan de Control de Calidad (ver cuadro 4.9).
De esta forma, se identifican las variaciones del avance reportado con lo
previamente definido, se analizan y se decide si es necesario tomar medidas
correctivas. Siguiendo el procedimiento establecido en el apartado de Gestión de
Cambios al Alcance si lo amerita (apartado 4.1.3.4). Lo cual incluye la definición
de las fechas de inicio de la Segunda y Tercera Etapa en el momento oportuno, si
se decide su ejecución.
54
4.3. Plan de Gestión del Costo
Para el inicio del proyecto solamente es necesario contar con el capital
estimado para el desarrollo de la Primera Etapa, y es parte del estudio previo a las
etapas siguientes, ver la disponibilidad del capital respectivo para cada una de
ellas.
El cuadro 4.5 presenta un resumen del costo estimado del proyecto, de
acuerdo con cada etapa. Dichos valores reflejan la inversión necesaria para
ejecutar el proyecto en la fecha prevista, por lo tanto, si el inicio de la Segunda y
Tercera Etapa se atrasa un periodo prolongado de tiempo, se deberán hacer los
ajustes necesarios a los presupuestos correspondientes para considerar las
posibles variaciones.
Cuadro 4.5. Costo Estimado para cada Etapa del Proyecto.
Etapa Costo Estimada
Primera Etapa $ 1.029.167
Segunda Etapa $ 520.399
Tercera Etapa $ 520.399
Costo Total $ 2.069.965
Fuente: El Autor.
La Sociedad “Inversiones Constructivas Perera y García del Norte S.A.”,
solamente cuenta con el capital necesario para suplir el 30% del costo total de la
Primera Etapa, por lo que es imperante para el inicio de las obras contar con el
financiamiento del restante 70%.
55
4.3.1. Estimación de Costos
Al igual que para estimación de los recursos y duraciones de las actividades,
para la estimación de costos, también se deben tomar una serie de
consideraciones, que van de acuerdo con el nivel de incertidumbre que se
presente. Las cuales se enlistan a continuación:
• El aumento en los precios de los materiales requeridos mantendrán la
tendencia al alza de los últimos cinco años.
• No existirán sobre-costos producto de desastres naturales extremos o de
fuerza mayor.
• El costo de la mano de obra mantendrá la tendencia actual en la zona de la
Fortuna de San Carlos.
• El diseño de los planos no sufrirán variaciones mayores a un 10% durante
la ejecución de la obra.
Siguiendo la metodología aplicada para la estimación de las duraciones de las
actividades, para cada actividad a la cual se le pudo asignar una unidad de
medida se le estimó un costo unitario y con las cantidades unitarias se obtuvieron
los costos totales de las respectivas actividades. Para las demás actividades se
les asignaron costos globales.
El cuadro 4.6, que se muestra a continuación contiene los costos estimados
para las diferentes actividades definidas, que corresponden a las mismas
presentadas en el cuadro 4.4 del Plan de Gestión del Tiempo.
56
Cuadro 4.6. Costos Unitarios y Totales Estimados para cada actividad definida.
Actividades Unidad Cantidad C. U. C.T. Modalidad de Ejecución
Aceras, bordillo y señalización m3 22,50 $366,68 $8.250,26 Administración
Acometida Eléctrica y de Agua Potable global 1,00 $4.500,00 $4.500,00 Administración
Aislamiento del Área de Trabajo m2 1050,00 $15,00 $15.750,00 Administración
Colado de concreto de cimientos m3 23,91 $404,59 $9.672,26 Administración
Columnas y Paredes de concreto m3 3,58 $799,39 $2.857,83 Administración
Confección de zonas verdes global 1,00 $5.200,00 $5.200,00 Administración
Conformación de superficie de Ruedos m3 1155,00 $11,62 $13.416,48 Sub‐contrato
Conformación de superficie para parqueo m3 1155,00 $11,62 $13.416,48 Sub‐contrato
Construcción de Accesos m3 13,50 $366,68 $4.950,15 Administración
Construcción de Bodega y Oficina m2 120,00 $150,00 $18.000,00 Administración
Contrapiso m3 40,25 $338,47 $13.623,50 Administración
Corte y Relleno m3 84,53 $11,62 $981,84 Sub‐contrato
Cubierta de Techos m2 360,00 $39,46 $14.204,16 Administración
Demolición de Instalaciones Provisionales global 1,00 $1.500,00 $1.500,00 Administración
Estructura Metálica m2 360,00 $50,44 $18.158,40 Administración
Excavación m3 554,40 $11,62 $6.439,91 Sub‐contrato
Excavación para cimientos m3 604,80 $11,62 $7.025,36 Sub‐contrato
Gradas y Barandas m3 1,25 $134,44 $168,58 Administración
Instalación de Accesorios para piscina global 1,00 $7.600,00 $7.600,00 Administración
Instalación de azulejos y enchapes de baños m2 660,00 $50,75 $33.491,70 Administración
Instalación de Cielo Raso global 1,00 $7.416,00 $7.416,00 Sub‐contrato
Instalación de Letrinas m2 30,00 $150,00 $4.500,00 Administración
Instalación de Losa sanitaría y Grifería global 1,00 $3.750,00 $3.750,00 Administración
Instalación de pisos y enchapes m2 320,00 $44,78 $14.328,00 Administración
Instalación de ventanería y puertas global 1,00 $4.552,20 $4.552,20 Sub‐contrato
Limpieza General global 1,00 $1.000,00 $1.000,00 Administración
Losa y Paredes de Concreto m3 88,92 $190,45 $16.934,90 Administración
Obras adicionales global 1,00 $4.000,00 $4.000,00 Administración
Paredes de Bloques de Concreto m2 397,80 $35,64 $14.177,59 Administración
Paredes, Columnas y Vigas m3 3,90 $799,39 $3.117,63 Administración
Pintura general m2 421,20 $7,19 $3.027,59 Administración
Pintura y acabados general m2 250,00 $12,00 $3.000,00 Administración
Reacondicionamiento Zonas Verdes global 1,00 $4.000,00 $4.000,00 Administración
Remoción de escombros y Limpieza global 1,00 $1.000,00 $1.000,00 Administración
Sistema de Aguas Negras global 1,00 $7.920,00 $7.920,00 Sub‐contrato
Sistema de aguas para piscina global 1,00 $15.000,00 $15.000,00 Sub‐contrato
Sistema de Aguas Pluviales global 1,00 $5.940,00 $5.940,00 Sub‐contrato
57
Actividades Unidad Cantidad C. U. C.T. Modalidad de Ejecución
Sistema de tratamiento de Aguas global 1,00 $7.800,00 $7.800,00 Administración
Sistema Eléctrico global 1,00 $7.128,00 $7.128,00 Sub‐contrato
Sistema eléctrico para piscina global 1,00 $10.000,00 $10.000,00 Sub‐contrato
Suministro de Electrodomésticos global 1,00 $35.000,00 $35.000,00 Sub‐contrato
Suministro de Muebles global 1,00 $40.000,00 $40.000,00 Sub‐contrato
Superficie final de ruedo m2 1260,00 $20,00 $25.200,00 Administración
Trazo y Nivelación m2 2811,00 $0,96 $2.698,56 Administración
Vigas m3 1,25 $134,44 $168,58 Administración
Vigas y Entrepiso m3 32,67 $156,84 $5.124,03 Administración
Fuente: El Autor.
4.3.2. Presupuesto del Proyecto
Para completar el presupuesto del proyecto, al costo determinado a partir de la
estimación de costos por actividad, se adicionan una serie de gastos o
consideraciones, los cuales no fueron incluidos en los costos asociados
directamente al desarrollo de las actividades, pero que son necesarias para su
gestión y que conforman los costos indirectos del proyecto.
Bajo este concepto se incluye a los gastos del proyecto un rubro de
Administración y Dirección Técnica, vinculado al desarrollo logístico del proyecto,
reflejado como un porcentaje del 10% de los Costos Directos, y otro rubro por
concepto de Imprevistos, correspondiente al 5% de los Costos Directos.
El porcentaje por concepto de imprevistos se determinó de acuerdo con la
experiencia de la empresa desarrolladora en este tipo de proyectos. Se debe
señalar que dicho rubro no corresponde a variaciones en el alcance del proyecto,
para lo cual se deben utilizar los procedimientos de solicitudes de cambio
definidos, sino a variables vinculadas al proceso constructivo y que por falta de
información o condiciones del mercado, no se consideraron dentro de la
estimación de costos y son necesarias para cumplir con el alcance definido.
Por otra parte, en el momento que los gastos generados por imprevistos,
superen a los estimados, se deberá recurrir a los procedimientos de solicitudes de
58
cambios, ya que, si bien, no generan un cambio en el alcance del proyecto, si en
el Presupuesto establecido.
El cuadro 4.7 siguiente, resume el Costo Total Estimado del Proyecto por
Entregables principales con todas las consideraciones antes mencionadas y que
vienen a conformar el Presupuesto Total del Proyecto.
Cuadro 4.7. Resumen del Presupuesto del Proyecto desglosado por los Entregables Principales.
Item Costo Estimada
Actividades Preliminares $98.269
Módulo Habitacional #1 $386.291
Módulo Habitacional #2 $434.491
Módulo Habitacional #3 $434.491
Edificio de Servicios $223.386
Piscina $96.760
Obras Externas $126.281
Sub‐Total (Costos Directos) $1.799.970
5% Imprevistos $89.998
10% Administración y Dirección Técnica $179.997
Costo Total Estimado $2.069.965
Fuente: El Autor.
El Presupuesto Detallado del proyecto se muestra en el anexo I, desglosado
por cada una de las actividades que componen los diferentes entregables y
reflejando el costo alzado de cada nivel superior hasta llegar al Costo Total
Estimado.
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60
4.3.2.1. Flujo de Caja
La distribución de los Costos del Proyecto a través del tiempo según el
Cronograma establecido, se muestra en la figura 4.10 por medio del Flujo de Caja
del Proyecto, presentando el costo total por semana y el costo acumulado para la
misma semana.
Figura 4.10. Flujo de Caja del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía”. (Fuente: El
Autor).
El Flujo de Caja presentado corresponde solamente a los gastos del proyecto,
y no incluye el flujo de caja producto del financiamiento solicitado, dado que
preliminarmente solo esta definido para la primera etapa.
0
200 000
400 000
600 000
800 000
1 000 000
1 200 000
1 400 000
1 600 000
1 800 000
2 000 000
2 200 000
Costo en
Dolares
Semanas
Flujo de Caja
Total Costo AcumuladoTotal Costo
61
Los gastos estimados por semana se muestran en el cuadro siguiente,
expresados en forma numérica y corresponden a la inversión necesaria ubicada al
inicio de la semana para realizar las labores correspondientes e incluye los gastos
indirectos prorrateados a lo largo de todo el proyecto.
Cuadro 4.8. Gastos Totales Estimados del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía por semana.
Semanas
20/01/08 27/01/08 03/02/08 10/02/08 17/02/08 24/02/08 02/03/08 09/03/08 16/03/08 23/03/08 30/03/08
Costo $31.978 $77.921 $39.394 $83.433 $63.563 $52.591 $67.784 $69.954 $155.392 $78.363 $51.649
Semanas
06/04/08 13/04/08 20/04/08 27/04/08 04/05/08 11/05/08 18/05/08 25/05/08 01/06/08 08/06/08 15/06/08
Costo $66.120 $63.552 $36.280 $50.058 $62.886 $32.886 $35.953 $38.820 $10.092 $38.709 $19.559
Semanas
22/06/08 29/06/08 06/07/08 13/07/08 20/07/08 27/07/08 03/08/08 10/08/08 17/08/08 24/08/08 31/08/08
Costo $36.559 $30.873 $35.625 $33.450 $48.233 $45.520 $31.235 $69.011 $40.024 $23.992 $37.610
Semanas
07/09/08 14/09/08 21/09/08 28/09/08 05/10/08 12/10/08 19/10/08 26/10/08 02/11/08 09/11/08 16/11/08
Costo $26.156 $19.083 $36.845 $14.880 $45.440 $31.535 $42.434 $46.756 $49.803 $26.829 $71.136
Fuente: El Autor.
4.3.2.2. Línea Base del Costo del Proyecto y Evaluación del Presupuesto
Así como el Cronograma definido compone la línea base del tiempo de
ejecución, el Presupuesto aprobado compone la Línea Base del Costo del
Proyecto, y las medidas tomadas del análisis de los informes establecidos (Matriz
de Aseguramiento de la Calidad del Plan de Control de Calidad, Cuadro 4.9)
procurarán en la medida de lo posible mantener la tendencia de la Línea Base del
Costo, de lo contrario, se deberá acudir al procedimiento de solicitud de cambios
(apartado 4.1.3.4).
62
4.4. Plan de Gestión de la Calidad
El Plan de Gestión de Calidad se enfoca en los entregables de Movimiento de
Tierra, Módulos Habitacionales y Zonas Comunes, ya que representan la totalidad
de la obra a construir que requiere de un adecuado control para cumplir con las
especificaciones técnicas, con los criterios de aceptación de la obra y con los
objetivos y expectativas planteadas por los desarrolladores. El objetivo de este
plan es definir con anticipación y consentimiento de los dueños del proyecto, los
estándares de calidad que sirven como medida para aceptar las obras.
Permitiendo una homogenización en la calidad de los productos y en los procesos.
4.4.1. Planificación de la Calidad
Las consideraciones tomadas durante el proceso de planificación de calidad,
están integradas en los demás planes de gestión y se desarrollaron en conjunto,
de manera tal que los ajustes en el cronograma y presupuesto consideran la
implantación de los estándares de calidad establecidos y que en la mayoría de los
casos son normas inherentes a los procesos constructivos.
Es por medio de estos estándares de calidad que se establecen los
procedimientos para el aseguramiento de la calidad y la aceptación de los
entregables definidos.
4.4.1.1. Estándares de Calidad
A continuación se enlistan una sería de normas o especificaciones que
conforman los estándares de calidad a seguir durante la ejecución del proyecto:
• Todos los elementos estructurales que conforman los diferentes módulos
del proyecto deberán cumplir con las especificaciones y normas que
determina el Código Sísmico de Costa Rica 2002, según aplique.
• Las obras se ejecutarán en estricto apego a los planos, especificaciones y
aclaraciones definidas.
63
• Las obras que sean motivo de subcontratación se regirán según lo
establecido en los carteles y contratos respectivos.
• Se realizaran pruebas de calidad para garantizar las especificaciones
establecidas de acuerdo con los procedimientos normados, ya sea por las
normas ASTM u otras especificadas según corresponda.
• El cronograma y presupuesto establecido serán la base para controlar el
avance de ejecución de obra, y se deberá en la medida de lo posible
apegarse a ellos.
• Solo se aceptaran aquellos cambios en la ejecución del proyecto que
previamente hayan sido establecidos y aprobados de acuerdo al
procedimiento de cambios definido.
• Se seguirán todos los requisitos establecidos por La Secretaria Técnica
Ambiental (SETENA) referentes a las prácticas de ejecución y operación,
amigables con el ambiente, definidas para este tipo de proyectos.
4.4.1.2. Procesos de Control de Calidad
Se definieron 6 procesos o procedimientos para el aseguramiento y control de
la calidad, los cuales sirven de guía para la aceptación de los diferentes
entregables.
Directrices para el aseguramiento y control en los Movimientos de Tierras:
Antes de hacer cualquier actividad de ejecución dentro del lote, se deberá
eliminar la capa vegetal por completo la cual se estimará según el estudio de
suelos.
Los niveles del terreno se estimarán de acuerdo a indicadores topográficos, de
ahí se determinará la actividad a realizar según sea corte o relleno. Para cualquier
actividad de relleno se deberá utilizar material de préstamo aprobado por la
ingeniería de proyecto según las especificaciones técnicas, y deberá ser
compactado con una aplanadora de al menos 10 toneladas y en modo de
64
vibración. Luego se realizarán ensayos de compactación, donde cada prueba
debe cumplir al menos con el 95% del Próctor modificado.
Directrices para el aseguramiento y control Sistema Mecánico:
Tubería Potable.
La construcción de la tubería de agua potable se realizará de acuerdo a planos
constructivos. Antes de cualquier chorrea de concreto se deberá probar la presión
de las tuberías para reducir la posibilidad de fugas, además utilizar manómetro en
las tuberías de entrada a las habitaciones para asegurar la presión según diseño
en planos.
Tubería Agua Caliente.
Toda la tubería de agua caliente se instalará en cobre y de acuerdo a planos
constructivos. Antes de cualquier chorrea de concreto se deberá probar la presión
de las tuberías para reducir la posibilidad de fugas, además utilizar manómetro en
las tuberías de entrada a las habitaciones para asegurar la presión según diseño
en planos.
Tubería Aguas Negras y Jabonosas.
La tubería de aguas negras se instalará en PVC y con diámetros según planos
constructivos. La pendiente deberá ser de al menos 1,5 %. Antes de cada chorrea
el Maestro de Obras junto con el contratista revisarán cada sección de tubería
para asegurar que la instalación sea acorde con los requerimientos técnicos.
Sistema Eléctrico.
Los cables y tuberías deben respetar el diseño establecido. La empresa
contratada para la instalación eléctrica debe asegurarse de que la calidad de los
cables eléctricos, telefónicos y de televisión, se mantengan a lo largo del proceso
constructivo, así mismo, se debe evitar la humedad en las cajas de registro y
tuberías.
65
Directrices para el aseguramiento y control de la Piscina.
Se revisará antes de la chorrea las longitudes de desarrollo (anclajes) del
acero en las esquinas y entre las losas inferiores y muros de la piscina; verificando
que se realice su colocación de acuerdo a planos.
Se debe asegurar que la chorrea de concreto se encuentre libre de
reventaduras una vez curado el mismo.
Se realizarán pruebas de llenado de la piscina antes de su recepción para
garantizar que no hay filtraciones, esto se realizará manteniendo la piscina llena
por un tiempo prolongado, y realizando chequeos periódicos de los niveles de
profundidad.
Directrices para el aseguramiento y control de los Accesos.
Los accesos deben seguir los requerimientos de planos y verificar pruebas de
resistencia de concreto de manera que la superficie de rodamiento resista tanto el
transporte que ingresará al hotel, así como también la maquinaria pesada durante
la ejecución de la obra.
Directrices para el aseguramiento y control de Acabados.
Para el aseguramiento y control de los acabados se establecerán listas de
chequeo con los materiales y acabados en general previamente definidos, las
cuales se revisarán y aprobaran por parte del equipo de proyecto antes de realizar
las cancelaciones respectivas en aquellos trabajos que sean subcontratados.
Cuando se produzcan cambios en los materiales utilizados, se deberá adjuntar a
la lista de chequeo la orden de cambio respectiva.
Cuando las obras sean efectuadas por la empresa encargada de la
construcción, se deberá establecer el motivo de las modificaciones o cambios, y
realizar las correcciones respectivas.
66
Las listas de chequeo deberán seguir el siguiente formato, incluyéndosele la
cantidad de Items que sean necesarios para la inspección correspondiente.
Sección (Sitio a Chequear): Fecha: Chequeo #:
LISTA DE CHEQUEO PARA ACABADOS
1. Item: Aceptado SI NO
Observaciones: Material Definido:
Cantidad Definida:
Condición de Instalación:
Otros:
Item Aceptado:
2. Item: Aceptado SI NO
Observaciones: Material Definido:
Cantidad Definida:
Condición de Instalación:
Otros:
Item Aceptado:
3. Item: Aceptado SI NO
Observaciones: Material Definido:
Cantidad Definida:
Condición de Instalación:
Otros:
Item Aceptado:
________________ Responsable
Figura 4.11. Formato de Lista de Chequeo para Acabados. (Fuente: El Autor).
67
4.4.1.3. Criterios de Evaluación de la Calidad
La evaluación de la calidad se realizará por medio del establecimiento de
métricas de calidad y criterios de aceptación los cuales se definen en la Matriz de
Aseguramiento de la Calidad que se muestra en el cuadro 4.9. Para cada métrica
considerada, se establece un criterio de aceptación y una metodología de
aseguramiento de la calidad, la cual indica como, quién y con que, se va ha llevar
acabo dicho proceso.
Cuadro 4.9 Matriz de Aseguramiento de la Calidad.
Métricas de calidad Criterios de aceptación
Metodología de aseguramiento de la calidad ¿Cómo? Quién? Con qué?
1. Chequeo
topográfico
1.1Movimiento de tierras
Remoción de capa vegetal
Tolerancia máxima de +- 5 cm
Levantamiento topográfico con secciones cada 20 metros.
Topografía
Siguiendo procedimiento. Informe inmediato en caso de defecto y mensual.
Excavaciones Tolerancia máxima de +- 5 cm
Levantamiento topográfico detallado de cada uno de niveles.
Topografía
Siguiendo procedimiento. Informe inmediato en caso de defectos e informe mensual.
Sustitución Tolerancia máxima de +- 5 cm
Levantamiento topográfico detallado de cada uno de niveles.
Topografía
Siguiendo procedimiento. Informe inmediato en caso de defectos e informe mensual.
1.2 Módulos Habitacionales
Ejes Tolerancia máxima de +- 5 mm
Levantamiento topográfico de cada estructura y medición de las dimensiones y detalles.
Topografía
Siguiendo procedimiento. Informe inmediato en caso de defectos e informe mensual.
Niveles Tolerancia máxima de +- 5 mm
Levantamiento topográfico detallado de cada estructura y medición de las dimensiones y detalles.
Topografía
Siguiendo procedimiento. Informe inmediato en caso de defectos e informe mensual.
68
Métricas de calidad Criterios de aceptación Metodología de aseguramiento de la calidad
2. Pruebas de
resistencia de concretos
RN 250 Kg/cm2
Tolerancia máxima de +- 5% a los 28 días
Se tomarán 3 muestras de concreto cada 10 metros cúbicos colados en una misma estructura y se fallará 1 muestra a los 7 días, 1 muestra a los 14 días y 1 muestra a los 28 días.
Laboratorio
Siguiendo procedimiento. Aplicando instructivo para la recolección de muestras y realización de pruebas. Informe inmediato en caso de defectos e informe mensual.
RN 210 Kg/cm2
Tolerancia máxima de +- 4% a los 28 días
En estructuras con menos de 10 metros cúbicos de concreto, se tomarán 3 muestras y se fallarán 1 a los 7 días, 1 a los 14 días y 1 a los 28 días.
Laboratorio
Siguiendo procedimiento. Aplicando instructivo para la recolección de muestras y realización de pruebas. Informe inmediato en caso de defectos e informe mensual.
RN 180 Kg/cm2
Tolerancia máxima de +- 3% a los 28 días
En estructuras con menos de 10 metros cúbicos de concreto, se tomarán 3 muestras y se fallarán 1 a los 7 días, 1 a los 14 días y 1 a los 28 días.
Laboratorio
Siguiendo procedimiento. Aplicando instructivo para la recolección de muestras y realización de pruebas. Informe inmediato en caso de defectos e informe mensual.
3. Pruebas de
compactación
Compactación del 95% de la prueba Proctor normal
Se tomarán muestras cada dos capas compactadas y con una separación entre cada punto de muestreo a lo largo del canal de 100 metros.
Laboratorio
Siguiendo procedimiento. Aplicando instructivo para la recolección de muestras y realización de pruebas. Informe inmediato en caso de defectos e informe mensual.
4. Chequeo de Acabados
Se deberán cumplir en un 100% las condiciones establecidas para cada acabado.
Se chequeará el avance en la instalación de cada acabado según la lista de chequeo definida para el Item correspondiente.
Ingeniero Residente
Lista de Chequeo Establecida según las condiciones de la sección a revisar.
69
Métricas de calidad Criterios de aceptación Metodología de aseguramiento de la calidad
5. Pruebas de
Presión sistemas
mecánicos
No se aceptarán variaciones en la presión aplicada durante el periodo de prueba.
Se aplicará presión sostenida a las tuberías durante 20 min después de haber alcanzado la presión especificada.
subcontratista
Siguiendo procedimiento. Informe del resultado de cada prueba.
6. Tiempo
Conforme con el tiempo establecido en el contrato y considerando las prórrogas o suspensiones aprobadas
Se realizará un chequeo continuo del avance del proyecto y realización de proyecciones.
Equipo de Proyecto
Informes bisemanales de avance. Propuestas de órdenes de modificación cuando se requiera.
7. Costo
Conforme con el presupuesto aprobado y considerando las órdenes de modificación que cambian el presupuesto del proyecto.
Se revisarán las cantidades de obras inicialmente estimadas contra los resultados reales obtenidos durante la construcción del proyecto y se harán proyecciones para determinar posibles incrementos de costos.
Equipo de Proyecto
Informes bisemanales de avance. Propuestas de órdenes de modificación cuando se requiera.
Fuente: El Autor.
La matriz de de aseguramiento se aplicará durante el desarrollo de las obras y
en forma periódica, ya que su principal función es garantizar que el proceso de
ejecución de cada entregable sea el adecuado según las normas establecidas, e
identificar variaciones durante el transcurso de las obras y no una vez finalizadas.
El Director del Proyecto como parte del equipo, es uno de los principales
implicados en esta labor, pues debe controlar la ejecución de cada trabajo bajo los
estándares predefinidos. Así mismo, la ingeniería de proyecto, quien desarrolla los
planos, y se encarga de la inspección, asigna responsables para verificar que se
cumplan con las especificaciones técnicas.
70
Figura 4.12. Flujograma del Proceso de Control de las Métricas definidas en la Matriz de Aseguramiento de la Calidad. (Fuente: El Autor).
De ser posible realizar una nueva medición
Medición del Parámetro correspondiente según la
Metodología
Cumple Criterio de Aceptación
SI NO
SI
NO
Analizar Resultados obtenidos y comparar
con el criterio de Aceptación
Se Informa al Ingeniero Residente
Confeccionar Solicitud de
Cambio
Confeccionar solicitud de cambio y seguir Procedimiento
Registrar Datos e Incorporar al
Informe Mensual Tomar Medidas Correctivas o
presentar propuestas
Continuar con la siguiente medición
programada
71
La figura 4.12 muestra un flujograma que define el proceso de control para las
métricas de calidad definidas. En dicho flujograma, el responsable hasta la acción
de informar al Ingeniero Residente, es el indicado en la Matriz de Aseguramiento
de la Calidad (ver cuadro 4.9), de aquí en adelante la responsabilidad de continuar
con el procedimiento es del mismo Ingeniero Residente, quién deberá aplicar las
medidas correctivas necesarias para las que este autorizado, de lo contrario,
deberá seguir un procedimiento de solicitud de cambios (figura 4.6).
Es importante que el Ingeniero Residente documente las medidas correctivas
efectuadas y las incorpore en el informe mensual, que será complementado con el
informe de la métrica de calidad correspondiente, que incluirá la indicación de la
medición que no cumplió el criterio de aceptación.
72
4.5. Plan de Gestión de los Recursos Humanos
La planificación del recurso humano para este proyecto se enfoca en identificar
los colaboradores principales o miembros del equipo de proyecto. Asignándoles
roles y responsabilidades, que determinen las actividades y funciones de su
competencia, dentro del desarrollo constructivo.
Así mismo, gestionar cuando será la contratación del personal, bajo que
perfiles, cual será su permanencia y desempeño dentro del proyecto. Todo lo
anterior dentro de los requerimientos definidos.
4.5.1. Planificación de los Recursos Humanos
La planificación incluye solamente el personal necesario durante la ejecución
de las diferentes etapas, la gestión del recurso humano necesario para la logística
entre etapas constructivas no forma parte de los alcances de este plan de gestión.
4.5.1.1. Organigrama del Proyecto
El organigrama del proyecto describe la organización básica de los miembros
del equipo de proyecto y su ubicación dentro de la estructura de trabajo, así como
sus interrelaciones.
La figura 4.13 muestra el organigrama definido para este proyecto, el cual
forma parte, o es un componente, del organigrama general de la empresa
Proyectos Constructivos, como Administradora General del Proyecto, y utiliza
personal de sus áreas funcionales como lo son contabilidad y proveeduría, así
como gerencia, por medio de la figura del Administrador y Director Técnico del
Proyecto.
73
Figura 4.13. Organigrama del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía”. (Fuente: El
Autor).
4.5.1.2. Matriz de Roles y Responsabilidades
Con la finalidad de cumplir con los objetivos trazados, se establecen los
siguientes roles y responsabilidades para los involucrados vinculados al equipo de
proyecto:
Patrocinador y Propietario del proyecto. Para este proyecto la figura del
patrocinador y propietario serán la misma, y será un representante de la sociedad
“Inversiones Perera y García S.A.” quién desempañará dicho rol. Dentro de sus
funciones estará:
• Colaborar junto con el Director de Proyecto en la comunicación y
seguimiento de las labores de los profesionales relacionados con el
proyecto.
DIRECTOR DEL
PROYECTO
ADMINISTRACIÓN Y DIRECCIÓN TÉCNICA
DE PROYECTO (Proyectos Constructivos)
CONSULTORES EXTERNOS
ING. RESIDENTE (Proyectos
Constructivos)
MAESTRO DE OBRA
SUBCONTRATISTAS CONSTRUCTIVOS
PROPIETARIO (Inversiones
Constructivas Perera y García del Norte S.A.)
CONTABILIDAD
PROVEEDOR
74
• Apoyar y autorizar correctamente la logística de desarrollo del proyecto,
tomando decisiones cuando así lo solicite el Director del Proyecto.
• Autoriza la contratación de especialistas, cuando sea necesario, para el
desarrollo del proyecto.
• Deberá respetar las indicaciones en planos y especificaciones técnicas, de
los profesionales responsables, y la normativa vigente para este tipo de
construcciones.
Director del Proyecto. Es responsable de identificar los requisitos, establecer
objetivos claros y posibles de realizar, equilibrar las demandas de calidad,
alcance, tiempo y costo, y adaptar las especificaciones, planes y enfoque a las
inquietudes y expectativas de los diferentes interesados. Otras funciones:
• Mantener estrecha comunicación con el Patrocinar y demás profesionales
involucrados, así como con los subcontratistas.
• Informar al Patrocinador en el momento oportuno sobre posibles cambios
al Plan de Gestión del Proyecto.
• Deberá respetar las indicaciones en planos y especificaciones técnicas, de
los profesionales responsables, y la normativa vigente para este tipo de
construcciones.
Ingeniero Residente. El profesional será nombrado a través de la empresa
Proyectos Constructivos, quién será la encargada de la ejecución de la obra y
deberá ser un empleado de confianza de la misma. Dentro de sus funciones
estará:
• Coordinar con el personal de campo la ejecución de las actividades que
componen el proyecto, de acuerdo con los lineamientos establecidos en
planos y según las recomendaciones de los profesionales involucrados.
• Dar seguimiento al Cronograma y presupuesto del proyecto, manteniendo
informado al Director de Proyecto de las variaciones que ocurran.
75
• Coordinar con el proveedor las solicitudes de materiales, equipo y cualquier
otro insumo del proyecto, con el visto bueno del Gerente de Proyecto.
• Aplicar y coordinar las normas adecuadas de seguridad ocupacional
relacionadas con el personal del proyecto.
• Realizar los respectivos controles de calidad de los materiales y procesos
constructivos.
• Revisar y aprobar la planilla del personal de campo.
• Coordinar la ejecución de obra con los subcontratistas y realizar los cortes
de avance de los mismos.
• Realizar presupuestos de solicitudes de cambio y modificaciones al Plan de
Gestión de Proyecto en coordinación con el Director del Proyecto.
• Confeccionar listas de Chequeo de acabados de acuerdo con las
especificaciones establecidas.
Administración y Dirección Técnica del Proyecto. Se identifica como el
encargado del diseño completo de la obra y la inspección de esta. Además, los
procesos de contabilidad y proveeduría serán solventados por medio de la misma
figura. La empresa Proyectos Constructivos es la encargada de estas actividades
y como su representante legal fungirá el Ingeniero Víctor Perera. Sus Funciones
serán:
• Coordina con los diferentes consultores subcontratados para la adecuada
fiscalización según los diseños respectivos.
• Dar seguimiento al Cronograma y presupuesto de obra.
• Dirección de los procesos operativos de contabilidad, finanzas y
proveeduría.
• Verificar el cumplimiento de los procesos de control de calidad.
• Aprobar los cortes de avance de obra de los diferentes subcontratistas
involucrados.
• Realizar presupuestos de solicitudes de cambio y modificaciones al Plan de
Gestión de Proyecto en coordinación con el Director del Proyecto.
76
Consultores de Externos. Especialistas en diferentes áreas contratados para
realizar labores específicas y brindar soluciones que se ajusten a los lineamientos
del proyecto. Sus funciones serán específicas de la labor que les sea
encomendada.
Contabilidad. Esta función la asumirá la empresa Proyectos Constructivos por
medio de su personal de planta. Sus funciones serán las siguientes:
• Llevar toda la contabilidad relacionada con el proyecto, tanto de los gastos
directos como indirectos que se manejen.
• Tramitar el pago de las facturas correspondientes por medio del
Patrocinador o dueño del proyecto.
• Controlar el estado financiero del proyecto y realizar proyecciones, que
determinen sobrecostos y desbalances financieros.
Proveedor. Esta función la asumirá la empresa Proyectos Constructivos por
medio de su personal de planta. Sus funciones serán las siguientes:
• Mantener actualizada la base de listas de precios de materiales y
proveedores.
• Chequear los pedidos con base en la programación de las actividades y el
presupuesto.
• Darle el trámite correspondiente a las solicitudes de pedidos y el
seguimiento correspondiente.
• Coordinar la entrada y entrega de facturas con el encargado de contaduría.
Maestro de Obra. Será contrato por la empresa Proyectos Constructivos con el
visto bueno del Director del Proyecto. Sus funciones serán las siguientes:
77
• Controlar el desempeño del personal de campo (operadores y peones), y
realizar los reportes respectivos.
• Distribuir el trabajo de las diferentes actividades para su ejecución.
• Entregar reportes de actividades al Ingeniero Residente.
• Dirigir y revisar las labores que realizan los subcontratistas.
• Reportar los avances y cortes de los diferentes subcontratistas.
• Coordinar con el Ingeniero Residente la solicitud oportuna de materiales y
equipo.
• Seleccionar y contratar a los trabajadores de campo.
• Aplicar las indicaciones del ingeniero y Director del Proyecto.
Subcontratistas Constructivos. Este grupo estará a cargo de la Dirección de
Proyecto, y tendrá como responsabilidad realizar actividades completas
clasificadas por tipo de obra, en un tiempo y costo acordado en un contrato previo,
dentro de este grupo se incluirán las contrataciones que se realicen a laboratorios
de control de calidad.
El cuadro 4.10 muestra la Matriz de Responsabilidad del proyecto, asignando
el papel que juegan los involucrados, antes descritos, en el desarrollo de cada una
de las actividades que conforman la EDT del proyecto.
78
Cuadro 4.10. Matriz de Responsabilidad para el Proyecto.
CODIGO ACTIVIDAD EDT
Director Proyecto
Director Técnico
Consultor Ext.
Ing. Residente
Maestro de Obra
Sub-contratista
1 Proyecto "Hotel Y Villas Tierra Mía" R 1.1 Actividades Preliminares R
1.1.1 Obras Provisionales R 1.1.2 Movimiento de Tierras I R
1.2 Módulos Habitacionales R 1.2.1 Módulo Habitacional #1 R C
1.2.1.1 Cimientos I R 1.2.1.2 Nivel 1 R
1.2.1.2.1 Obra Gris I R 1.2.1.2.2 Sistemas Electromecánicos I C R 1.2.1.2.3 Acabados I R
1.2.1.3 Nivel 2 R 1.2.1.3.1 Obra Gris I R 1.2.1.3.2 Sistemas Electromecánicos I C R 1.2.1.3.3 Acabados I R
1.2.1.4 Nivel 3 R 1.2.1.4.1 Obra Gris I R 1.2.1.4.2 Planta de Techos I R 1.2.1.4.3 Sistemas Electromecánicos I C R 1.2.1.4.4 Acabados I R
1.2.1.5 Mobiliario R C 1.2.2 Módulo Habitacional #2 R C
1.2.2.1 Actividades Preliminares R C 1.2.2.2 Cimientos I R 1.2.2.3 Nivel 1 R
1.2.2.3.1 Obra Gris I R 1.2.2.3.2 Sistemas Electromecánicos I C R 1.2.2.3.3 Acabados I R
1.2.2.4 Nivel 2 R 1.2.2.4.1 Obra Gris I R 1.2.2.4.2 Sistemas Electromecánicos I C R 1.2.2.4.3 Acabados I R
1.2.2.5 Nivel 3 R 1.2.2.5.1 Obra Gris I R 1.2.2.5.2 Planta de Techos I R 1.2.2.5.3 Sistemas Electromecánicos I C R 1.2.2.5.4 Acabados I R
1.2.2.6 Mobiliario R C 1.2.2.7 Integración con Edificaciones Exist. R C
1.2.3 Módulo Habitacional #3 R C 1.2.3.1 Actividades Preliminares R C 1.2.3.2 Cimientos I R 1.2.3.3 Nivel 1 R
1.2.3.3.1 Obra Gris I R 1.2.3.3.2 Sistemas Electromecánicos I C R
79
CODIGO ACTIVIDAD EDT Director Proyecto
Director Técnico
Consultor Ext.
Ing. Residente
Maestro de Obra
Sub-contratista
1.2.3.3.3 Acabados I R 1.2.3.4 Nivel 2 R
1.2.3.4.1 Obra Gris I R 1.2.3.4.2 Sistemas Electromecánicos I C R 1.2.3.4.3 Acabados I R
1.2.3.5 Nivel 3 R 1.2.3.5.1 Obra Gris I R 1.2.3.5.2 Planta de Techos I R 1.2.3.5.3 Sistemas Electromecánicos I C R 1.2.3.5.4 Acabados I R
1.2.3.6 Mobiliario R C 1.2.3.7 Integración con Edificaciones Exist. R C
1.3 Zonas Comunes 1.3.1 Edificio de Servicios R
1.3.1.1 Obra Gris I R 1.3.1.2 Planta de Techos I R 1.3.1.3 Acabados I R 1.3.1.4 Sistemas Electromecánicos I C R 1.3.1.5 Mobiliario R C
1.3.2 Piscina R 1.3.2.1 Obra Gris I R 1.3.2.2 Sistema Electromecánico I R 1.3.2.3 Acabados I R
1.3.3 Obras Externas R 1.3.3.1 Accesos I R 1.3.3.2 Parqueo I R 1.3.3.3 Zonas Verdes I I R 1.3.3.4 Sistema de Drenaje I R
1.3.4 Limpieza General C R Nota: R: Responsable
C: Colaboración I: Inspecciona
Fuente: El autor.
Dicha matriz lo que indica es la persona responsable, que colabora o
inspecciona la logística de cada actividad, pero no es el responsable directo de la
ejecución de la actividad correspondiente, de eso se encarga el equipo de
construcción.
80
4.5.1.3. Criterios de Evaluación del Recurso humano
Debido a la modalidad de ejecución establecida para el desarrollo del proyecto,
de acuerdo con lo especificado en el Plan de Gestión de las Adquisiciones. La
evaluación directa del recurso humano asociado con la ejecución de obra, es
responsabilidad de cada uno de los entes o empresas que brinden los servicios
para los cuales son contratados. Sin embargo, la Gerencia de Proyecto identificará
conductas del personal, que puedan ocasionar variaciones en el desarrollo del
proyecto.
Para ello, a continuación se identifican algunos lineamiento de criterios que son
importantes considerar en el desempeño del personal, los cuales, deberán ser
tomados en consideración por parte del equipo de proyecto, para la designación o
no de labores.
• Cumplimiento de las labores asignadas de acuerdo con las
especificaciones y requerimientos definidos para se ejecución.
• Iniciativa en el desarrollo y colaboración de actividades que no estén bajo
su entera responsabilidad.
• Disposición para escuchar y aprender de los conocimientos y experiencias
de otros.
• Documentación y orden de las labores ejecutadas de acuerdo con los
procedimientos establecidos.
• Identificación con los objetivos del proyecto.
• Anuencia para ser inspeccionado y aceptación de correcciones cuando así
se requiera.
• Relación laboral adecuada, con los demás miembros del personal.
81
Cuadro 4.11. Tabla de Gestión del Recurso Humano para el Proyecto. Recurso Humano Cantidad Perfil Horario Criterios de
Liberación
Director de Proyecto 1
Experiencia en administración de proyectos y procesos constructivos.
No tiene horario definido debido a que trabaja por objetivos.
Hasta la Entrega Final de cada etapa, con posibilidad de contratación para la siguiente.
Director Técnico 1
Experiencia en administración de la construcción y ejecución de proyectos habitacionales. Preferiblemente con experiencia en consultorías.
Dos días por semana
Hasta Finalizar las actividades de cada etapa constructiva.
Ing. Residente 1
Experiencia en manejo de personal, confección de presupuestos e inspección de obras.
Jornadas con salida bisemanal con 10 horas por día
Hasta Finalizar la etapa correspondiente, con posibilidad de contratación para la siguiente.
Contador 1
Experiencia en administración contable de proyectos de construcción.
Medio Tiempo Hasta Finalizar las actividades de cada etapa constructiva.
Proveedor 1
Experiencia en presupuestación y manejo de inventarios. Conocimiento básico de procesos constructivos.
Medio Tiempo Hasta Finalizar las actividades de cada etapa constructiva.
Maestro de Obras 1
Amplia experiencia y conocimiento de obras de infraestructura habitacional de varios niveles y acabados en general.
Jornadas con salida bisemanal con 10 horas por día
Hasta Finalizar la etapa correspondiente, con posibilidad de contratación para la siguiente.
Operarios* 17/11
Experiencia en albañilería en general y en trabajos con formaleta mecánica.
Jornadas con salida bisemanal con 10 horas por día
De acuerdo con el histograma de recursos expuesto.
Peones* 25/17
Capacidades físicas para trabajar en construcción y buenas relaciones interpersonales.
Jornadas con salida bisemanal con 10 horas por día
De acuerdo con el histograma de recursos expuesto.
Contratistas -
Conocimiento en el campo de trabajo. Experiencia comprobada. Disponibilidad de herramientas y equipo propio.
No tiene horario definido debido a que trabaja por objetivos
Hasta finiquitar obras de su competencia
* La cantidad de personal corresponde al requerimiento máximo para cada una de las etapas del proyecto, de acuerdo con los histogramas correspondientes.
82
El cuadro 4.11 resume las necesidades de personal del proyecto de acuerdo
con la estructura de desarrollo planteada y define como se va gestionar el recurso
humano.
Se planificó bajo el supuesto que el Director Técnico va ha estar disponible
para las diferentes etapas, igual que el contador y proveedor, por ser empleados
de planta de la empresa Proyectos Constructivos, quienes son los administradores
del proyecto en general (no solo de la construcción).
El ingeniero residente y el maestro de obras deben ser contratos para el inicio
de ejecución de obras, y el personal restante de campo será contratado según los
requerimientos del proyecto.
Las siguientes figuras muestras los histogramas del personal de campo de
mayor cantidad (peones y operarios), reflejando los momentos de contratación y
liberación de dicho personal durante la ejecución del proyecto.
Figura 4.13. Distribución del Recurso Peón del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía”. (Fuente: El Autor).
0
5
10
15
20
25
30
# Pe
ones
Semanas
Distribución del Recurso Peón
83
Figura 4.14. Distribución del Recurso Operario del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía”. (Fuente: El Autor).
Dada la escasez de mano de obra no calificada en la zona, de ser necesario se
considerará la posibilidad de brindar alojamiento al personal de campo en una
zona aledaña al sitio de proyecto, lo cual debe ser considerado dentro del
presupuesto, permitiendo que mano de obra de otras zonas geográficas puedan
brindar los servicios al proyecto.
Como el proyecto se desarrollará por etapas, y dentro de cada etapa se debe
liberar por completo el personal contratado, la empresa Proyectos Constructivos
será la responsable de la logística relacionada con la contratación de personal
para cada fase del proyecto, siendo el Director Técnico de la ejecución del
proyecto, el Administrador General durante los periodos de no ejecución
constructiva, coordinando directamente con los propietarios el inicio de las etapas
siguientes, lo cual esta fuera del alcance de este Plan de Gestión del Proyecto.
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18# Ope
rarios
Semanas
Distribución del Recurso Operario
84
4.6. Plan de Gestión de las Adquisiciones
El Plan de Gestión de las Adquisiciones se centra en el esquema de
contratación a llevarse a cabo para la ejecución del proyecto, consistiendo el
mismo en un Contrato General por Administración y Dirección Técnica dado a la
empresa Proyectos Constructivos S.A., y sub-contratos para actividades
específicas, todo lo anterior coordinado a través de una Gerencia de Proyectos
(Administrador de Proyectos). 4.6.1. Paquetes de Contratación
De acuerdo con las actividades a realizar y las condiciones que algunas de
ellas presentan se definen paquetes de contratación, dentro de los cuales se
incluyeron todas aquellas actividades definidas a realizarse por sub-contrato.
Para realizar la definición de los paquetes de contratación se tomaron en
cuenta ciertas variables o condiciones del sitio de proyecto y de la empresa
desarrolladora, mismas que se enlistan a continuación:
• Disponibilidad de personal calificado para realizar las labores.
• Disponibilidad de maquinaría y equipo para realizar las labores.
• Facilidad de encontrar sub-contratistas en la zona, para las actividades
requeridas.
• Prioridad y costo de ejecución de las actividades.
• Experiencia de la Empresa Proyectos Constructivos en la ejecución de
actividades específicas.
85
El cuadro 4.12, que se muestra seguidamente, contiene el detalle de cada uno
de los paquetes definidos, indicando el tipo de contrato a utilizar y la forma de
pago.
Cuadro 4.12. Esquema de Contratación.
Paquetes de Contratación Tipo de Contrato
Características Forma de Pago
Administración* Interno
Se pagará un porcentaje del costo real de las actividades ejecutadas más un porcentaje por Dirección Técnica y apoyo logístico en la Administración General del Proyecto.
% Avance
Movimiento de Tierras Alquiler de Máquinaría
Consistirá en la contratación de maquinaría pagando un precio fijo por hora efectiva trabajada en la realización de las actividades asignadas. Esta modalidad de contratación se utilizará también como complemento a aquellas actividades que estén dentro de otra modalidad de ejecución, pero que así lo ameriten.
Entregables Parciales
Cielos Suspendidos Precio Unitario
Se pagará un precio fijo por metro cuadro de cielo suspendido instalado, de acuerdo con las especificaciones en planos.
Entregables Parciales
Ventanería y Cerrajes Precio Fijo Se fijara un monto global del contrato de acuerdo con lo estimado en el presupuesto y según las especificaciones en planos.
Entregables Parciales
Puertas y Cerrajes Precio Fijo Se fijara un monto global del contrato de acuerdo con lo estimado en el presupuesto y según las especificaciones en planos.
Entregables Parciales
Sistemas Electromecánicos
Precio Fijo Se fijara un monto global del contrato de acuerdo con lo estimado en el presupuesto y según las especificaciones en planos.
Entregables Parciales
Mobiliario Precio Fijo Se fijara un monto global del contrato de acuerdo con lo estimado en el presupuesto y según las especificaciones en planos.
Entregables Finales
Electrodomésticos Precio Fijo Se fijara un monto global del contrato de acuerdo con lo estimado en el presupuesto y según los requerimientos establecidos.
Entregables Parciales
Control de Calidad Precio Unitario
El Laboratorio de Control de Calidad se contratará por las pruebas específicas definidas, su costo esta incluido dentro del costo directo estimado para la actividad correspondiente.
Entregables Parciales
* Actividades Desarrolladas directamente por la empresa Proyectos Constructivos S.A. encargada del proyecto.
86
4.6.2. Matriz de Contrataciones
Por medio de la Matriz de Contrataciones del Proyecto, se asocia cada una de
las actividades definidas en la EDT con el Paquete de Contracción
correspondiente.
Dicha Matriz se presenta en el cuadro 4.13, el cual incluye las actividades no
repetidas de la EDT (dentro de la estructura se definen actividades iguales para
paquetes de trabajo diferentes), dado que se cumplen las mismas condiciones
establecidas.
Cuadro 4.13. Matriz de Contrataciones del Proyecto.
Actividades
Paquetes de Contratación
Adminis‐tración*
Movimien‐to de Tierras
Cielos Suspen‐didos
Ventanería y Cerrajes
Puertas y
Cerrajes
Sistemas Electrome‐cánicos
Mobili‐ario
Eléctrodo‐mésticos
Control de
Calidad
Aceras, bordillo y señalización ♦ Acometida Eléctrica y de Agua Potable ♦ Aislamiento del Área de Trabajo ♦ Colado de concreto de cimientos ♦ ♦Columnas y Paredes de concreto ♦ ♦Confección de zonas verdes ♦ Conformación de superficie de Ruedos ♦ ♦Conformación de superficie para parqueo ♦ ♦Construcción de Accesos ♦ Construcción de Bodega y Oficina ♦ Contrapiso ♦ ♦Corte y Relleno ♦ Cubierta de Techos ♦ Demolición de Instalaciones Provisionales ♦ Estructura Metálica ♦ Otras Excavación ♦ Excavación para cimientos ♦ ♦Gradas y Barandas ♦ Instalación de Accesorios para piscina ♦ Instalación de azulejos y enchapes ♦ Instalación de Cielo Raso ♦ Instalación de Letrinas ♦ Instalación de Losa sanitaría y Grifería ♦
87
Actividades
Paquetes de Contratación
Adminis‐tración*
Movimien‐to de Tierras
Cielos Suspen‐didos
Ventanería y Cerrajes
Puertas y
Cerrajes
Sistemas Electrome‐cánicos
Mobili‐ario
Eléctrodo‐mésticos
Control de
Calidad
Instalación de pisos y enchapes ♦ Instalación de ventanería y puertas ♦ ♦ Limpieza General ♦ ♦ Losa y Paredes de Concreto ♦ ♦Obras adicionales ♦ Paredes de Bloques de Concreto ♦ ♦Paredes, Columnas y Vigas ♦ ♦Pintura general ♦ Pintura y acabados general ♦ Reacondicionamiento Zonas Verdes ♦ Remoción de escombros y Limpieza ♦ Sistema de Aguas Negras ♦ Sistema de aguas para piscina ♦ Sistema de Aguas Pluviales ♦ Sistema de Agua Potable ♦ Sistema de tratamiento de Aguas ♦ ♦ ♦Sistema Eléctrico ♦ Sistema eléctrico para piscina ♦ Suministro de Electrodomésticos ♦ Suministro de Muebles ♦ Superficie final de ruedo ♦ ♦Trazo y Nivelación ♦ Vigas ♦ ♦ ♦Vigas y Entrepiso ♦ ♦ ♦
Fuente: El autor.
Se da el caso, dentro de la Matriz de Contrataciones, que algunas actividades
se encuentran dentro de diferentes paquetes de contratación, lo anterior debido a
la forma como se definió la actividad, de manera que requiere trabajo de todos los
paquetes de contratación demarcados.
Para el caso de las actividades repetidas y que no se incluyen en el cuadro
4.13, se cumplen las mismas condiciones como ya se menciono, y las referencias
para los contratos definidos serán la suma de las cantidades y costos estimados
en el presupuesto del proyecto de cada una de ellas.
88
4.6.3. Flujo de Compras
Todas las compras o adquisiciones del proyecto las realiza la empresa
Proyectos Constructivos S.A., por medio de su equipo de trabajo (excepto las
contrataciones definidas en el apartado anterior).
Se establece un flujo de compras para aquellos equipos o materiales
requeridos en el proyecto y vinculados con las actividades definidas a ejecutarse
por administración, sin embargo dicho flujo puede utilizarse para cualquier otra
compra que necesite la Gerencia de Proyecto, ya que las condiciones de
contratación de la empresa Proyectos Constructivos S.A. no solamente se limitan
a ejecutar las actividades definidas por administración, sino también, brindar un
apoyo logístico y Técnico en general para todas las obras vinculadas con el
proyecto.
La figura 4.15, presenta el Flujo de Compas establecido para el proyecto,
definiendo la documentación necesaria y su respectiva tramitación, para garantizar
su correcto funcionamiento.
El responsable directo de que el flujo de compras se realiza de acuerdo con lo
definido, es el proveedor del proyecto, sin embargo cada uno de los involucrados
durante su desarrollo debe propiciar su continuidad.
89
Figura 4.15. Flujo de Compras del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía”. (Fuente: El Autor).
Con apoyo del Equipo de Proyecto de ser necesario
Solicitud de Compra
Tiene contenido
Presupuestal
SI
NO
SI NO
Seguir Procedimiento de Solicitud de
Cambios
Recepción a Satisfacción
Se recibe y envía Factura y Orden de
Compra al Proveedor
Identificar Posibles Vendedores
Identifica la anomalía y continúa el proceso en el nivel del Flujo donde
se genero
Enviar Solicitudes de Cotización (como
mínimo 3)
Revisar Cotizaciones y Definir Comprador
Confeccionar Orden de Compra y Buscar
VB del Administrador de Proyecto
Enviar Orden de Compra al Vendedor y
dar seguimiento
Recepción de Compra en Proyecto (Ing.
Residente)
Se devuelve y se informa al Proveedor
Tramite de Pago de Factura
90
4.6.4. Evaluación de Contratos
En el Plan de Gestión de la Calidad (apartado 4.4), se definió por medio de los
procesos de control de calidad y la Matriz de Aseguramiento de la Calidad, las
condiciones para el desarrollo de las distintas obras.
Dichas condiciones se deben cumplir para todas las actividades que componen
en el proyecto, ya sea que se ejecuten por sub-contratación o administración, y los
contratos por desarrollar deben garantizarlo junto con las especificaciones
técnicas definidas según planos.
Bajo esta perfectiva, la evaluación y seguimiento de los distintos contratos, se
regirá de acuerdo con el Flujograma del Proceso de Control de las Métricas (figura
4.12), debiendo los sub-contratistas cumplir con las pautas establecidas en le
mismo, y siendo un documento adjunto al contrato.
91
5. CONCLUSIONES
De acuerdo con las condiciones planteadas en el presente Plan de Gestión del
Proyecto, se presentan las siguientes conclusiones:
La demanda habitacional en la zona de La Fortuna de San Carlos, tanto de
turísticas como de personal que laboran en el sitio, esta en constante crecimiento,
sin embargo, no se conoce con certeza si el desarrollo habitación podría estar
sobrepasando dicha demanda, por lo tanto, la intención al planificar el desarrollo
de un proyecto habitacional por etapas, es tratar de medir el crecimiento de la
demanda, y no realizar inversiones de capital desde un inicio, que podría estar
generando ganancias, en el mejor de los casos, a plazos de tiempo no estimados,
dada la variabilidad de dicha demanda. En este caso, la inversión inicial se
reduciría de aproximadamente $ 2.000.000 a $ 1.000.000.
La mayor ventaja que presenta el Procedimiento de Cambios Producto del
Desarrollo por Etapas definido, es que permite entre la finalización de una etapa y
el inicio de la siguiente, tomar la decisión de aplazar su continuidad por tiempo
indefinido y realizar ajustes al proyecto, o definitivamente no continuar con su
desarrollo, de acuerdo con las condiciones que se presenten.
Comparando la duración de la primera etapa, con las dos siguientes, la diferencia
es apenas de 2 semanas, debiendo desarrollarse en esta etapa, además del
Módulo Habitacional, las obras de Zonas Comunes. Esto se da, debido a que la
ruta crítica la define el Módulo Habitacional, demarcando por ende la duración de
la etapa, y las demás obras pueden desarrollarse paralelamente a dicha duración.
El definir procedimientos y procesos de control de calidad generales para todas las
obras del proyecto, ya sean que estas las ejecuten sub-contratistas o la misma
empresa desarrolladora, y formen parte de los documentos de contratación,
permite estandarizar la normas de control dentro del proyecto, al estar todos los
92
involucrados regidos por las mismas condiciones, desde las pruebas de control de
calidad hasta la presentación de informes.
Al realizar todas aquellas actividades que no estén a cargo de sub-contratistas la
empresa desarrolladora por Administración, el flujo de compras definido funcionará
como un procedimiento de control y chequeo, de todas aquellas adquisiciones que
entren al proyecto bajo esta modalidad, de tal forma que sirva de soporte y
revisión de las facturaciones por concepto de obras ejecutadas.
La forma como se definió desarrollar el proyecto, por medio de un contratista
general con varios sub-contratistas, todos controlados por medio de la Gerencia
de Proyecto, y canalizando toda la logística de Dirección Técnica y Administración
por medio de la misma empresa desarrolladora, permite acoplar el proyecto a una
estructura ya establecida (como lo es la de la Empresa Proyectos Constructivos),
que ha demostrado por medio de sus proyectos una buena funcionalidad,
aprovechando la experiencia y conocimiento de la misma en el área.
93
6. RECOMENDACIONES
Algunas consideraciones adicionales que deberían ser tomadas en cuenta y
que no forman parte de este Plan de Gestión son las siguientes:
El establecimiento de un procedimiento que permita definir las acciones a seguir
entre el desarrollo de una etapa y la siguiente, lo cual no forma parte del alcance
de este trabajo, es de vital importancia para garantizar el éxito del proyecto. Lo
anterior, definiendo medidores de demanda habitacional en la zona e identificando
los posibles indicadores para la puesta en marcha de las diferentes etapas.
El presupuesto definido en este Plan de Gestión, se estimó bajo la consideración
de un desarrollo continuo de las etapas, dado que no se conoce el tiempo
transcurrido entre ellas. Por lo tanto, se debe ajustar dichos presupuestos de
acuerdo a las condiciones presentes al momento de ejecutarse las diferentes
etapas.
La realización de un análisis de riesgo de un desarrollo por etapas, en
comparación con un desarrollo continuo, tomando en cuenta diferentes variables
como lo son la proyección de demanda habitacional y el desarrollo habitacional en
la zona, así como el costo de posponer la inversión de capital, permitiría tomar
decisiones con un menor grado de incertidumbre sobre las acciones a seguir.
Una vez definido el flujo del financiamiento planificado, sería recomendable
realizar un flujo de caja con entradas y salidas del proyecto, para tener una mayor
certeza del capital disponible a lo largo de la ejecución de obras. El cual podría
ampliarse a los periodos siguientes a la puesta en operación de la primera etapa,
para tener un mayor respaldo en la posible ejecución de las etapas siguientes.
Deberían desarrollarse los planes de Gestión de Riesgos y Comunicación como
complemento a este Plan de Gestión del Proyecto, mismo que por limitaciones de
94
tiempo en el desarrollo de la planificación del proyecto, no forman parte del
alcance establecido. Es así como el Plan de Gestión de Riesgos debería
enfocarse en la demanda habitacional en la zona, como ya se mencionó, y el Plan
de Comunicaciones en la interacción entre la Gerencia de Proyecto, el dueño
(entiéndase representante) y cada uno de los involucrados vinculados a la
estructura de la empresa desarrolladora, principalmente.
95
7. BIBLIOGRAFÍA. Chamoun, Y. Administración Profesional de Proyectos La Guía. Mc GRaw-Hill Interamericana, S.A., 2002. 268 p. Cleland, D; Ireland, L. Manual Portátil del Administrador de Proyectos. México, D.F.: Mc Graw Hill, 2001. pág. 1.1 a 1.14. Cleland, D.; King, W. Manual para la Administrador de Proyectos. 10 reimpresión. México, D.F.: CECSA, 2005. 772 p. Barrantes, R. Investigación. Un camino al conocimiento. Un enfoque cualitativo y cuantitativo. San José, Costa Rica: EUNED, 1999. 49 p. Dixon, M. Project management body of knowledge. 2000. pág. 12-22. Consultado el 16 de agosto del 2007, disponible en http://www.apm.org.uk. Gido, J.; Clements, J. Administración Exitosa de Proyectos. 2 edición. México, D.F.: Internacional Thompson Editores, S.A., 2003. pág. 4 a 13, 100 a 107. Jurado, H. Técnicas de investigación documental. Manual para la elaboración de Tesis, monografías, ensayos e informes académicos. International Thomson Editores. México. 2002. 236 p. Kerzner, H. Project Management a System Approach to Planning, Scheduling, and Controlling. 8 edición. Hoboken, New Jersey, United Status: John Wiley & Sons, Inc., 2003. pág. 21-30. Levy, S. Administración de Proyectos de Construcción. 3 edición. México, D.F.: Mc Graw Hill Interamericana Editores S.A., 2002. 335 p. P.M.I. Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos (PMBOK Guide). 3 edición. Newton Square, Pennsylvania, United State: Project Management Institute, 2004. 392 p.
96
Toledo, R. Administre mejor sus proyectos, 12 pasos básicos para el éxito. 2002. pág. 29-33. Consultado el 14 de agosto del 2007, disponible en http://www.software.net.mx. Proyecto Estado de la Nación. XI Informe del Estado de la Nación. San José, Costa Rica. 2005. pag. 24-30. Vargas, J. Crecimiento y desarrollo de la infraestructura turística de la Fortuna de San Carlos, Alajuela 1972-2002. Estudio del I.C.T. 2002. 19 p.
97
8. ANEXOS
98
A) ACTA DE CONSTITUCIÓN DEL PFG
Información principal y autorización de proyecto
Fecha:
07-08-2007
Nombre de Proyecto: PLAN DE GESTION PARA EL DESARROLLO CONSTRUCTIVO
DEL PROYECTO “HOTEL Y VILLAS TIERRA MÍA” UBICADO EN LA FORTUNA DE SAN CARLOS
Áreas de conocimiento / procesos:
- Gestión del Alcance - Gestión del Tiempo - Gestión del Costo - Gestión de la Calidad - Gestión de los RRHH - Gestión de las Adquisiciones
Área de aplicación (sector / actividad):
CONSTRUCCIONES HOTELERAS
Fecha de inicio del proyecto: Agosto 2007
Fecha tentativa de finalización del proyecto: Diciembre 2008
Objetivos del proyecto (general y específicos): Objetivo General. Realizar el Plan de Gestión para el Desarrollo Constructivo del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía” ubicado en la Fortuna de San Carlos, bajo los estándares del PMI. Objetivos Específicos.
1. Realizar el Plan de Gestión del Alcance del Proyecto. 2. Realizar el Plan de Gestión del Tiempo del Proyecto. 3. Realizar el Plan de Gestión de Costos del Proyecto. 4. Realizar el Plan de Gestión de la Calidad del Proyecto. 5. Realizar el Plan de Gestión de Recursos Humanos del Proyecto. 6. Realizar el Plan de Gestión de las Adquisiciones del Proyecto.
Descripción del producto: El Plan de Gestión para el Desarrollo Constructivo del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía” ubicado en la Fortuna de San Carlos, bajo los estándares del PMI. Necesidad del proyecto (lo que da origen):
En los proyectos constructivos sin una buena planificación, las variaciones se presentan de forma sorpresiva, sin tener conocimiento de que las origina y como manejarlas, lo cual incide en primer lugar en los costos y la satisfacción del cliente.
Siendo más crítico en zonas donde se ha dado un auge en la construcción con fines turísticos como es el caso de la Fortuna, donde el costo de vida es superior que en las zonas aledañas, y los materiales y mano de obra tienden aumentar su precio y escasear en algunos casos. Obligando a trasladar al sitio la mano de obra con el costo adicional que ello implica.
Por otra parte el cliente, en la mayoría de los casos, no tiene conocimiento pleno de previo de cómo se va ha invertir su capital ni las medidas que se tomaran ante las diferentes circunstancias que se presenten durante el desarrollo del proyecto.
99
Justificación de impacto (aporte y resultados esperados): La problemática expuesta anteriormente se puede solventar en gran medida con una
planificación adecuada del desarrollo del proyecto. Aprovechando la oportunidad que brinda la empresa Proyectos Constructivos como
encargada del proyecto, la cual comienza a dar sus primeros pasos en la Administración de Proyectos bajo los estándares del PMI (2004), el proyecto se presenta como una opción muy viable para realizar una planificación siguiendo esta metodología y que sirva como guía para proyectos futuros.
Restricciones / limitantes: / factores críticos de éxito: - Es probable que los diseños finales del proyecto no estén listos dentro de los próximos
tres meses, lo cual no permitirá utilizarlos para el desarrollo del proyecto. Factores críticos de éxito:
- Contar con el apoyo de la Empresa Proyectos Constructivos, tanto en la recopilación de información, como su procesamiento.
Identificación de grupos de interés (stakeholders): Cliente(s) directo(s): Sociedad “Inversiones Constructivas Perera y García del Norte SA” Clientes indirectos: Empresa Proyectos Constructivos
Aprobado por:
Firma:
100
B) DECLARACIÓN DEL ALCANCE DEL PFG Proyecto:
PLAN DE GESTION PARA EL DESARROLLO CONSTRUCTIVO DEL PROYECTO “HOTEL Y VILLAS TIERRA MÍA” UBICADO EN LA
FORTUNA DE SAN CARLOS Fecha:
AGOSTO 2007 Planteo del problema (necesidad, oportunidad) y justificación del proyecto:
En los proyectos constructivos sin una buena planificación, las variaciones se presentan de forma sorpresiva, sin tener conocimiento de que las origina y como manejarlas, lo cual incide en primer lugar en los costos y la satisfacción del cliente.
Siendo más crítico en zonas donde se ha dado un auge en la construcción con fines turísticos como es el caso de la Fortuna, donde el costo de vida es superior que en las zonas aledañas, y los materiales y mano de obra tienden aumentar su precio y escasear en algunos casos. Obligando a trasladar al sitio la mano de obra con el costo adicional que ello implica. Por otra parte el cliente, en la mayoría de los casos, no tiene conocimiento pleno de previo de cómo se va ha invertir su capital ni las medidas que se tomaran ante las diferentes circunstancias que se presenten durante el desarrollo del proyecto.
Lo expuesto anteriormente se puede solventar en gran medida con una planificación adecuada del desarrollo del proyecto, que prevea las posibles variaciones a suscitarse y como manejarlas, de acuerdo con la información disponible.
Aprovechando la oportunidad que brinda la empresa Proyectos Constructivos como encargada del proyecto, la cual comienza a dar sus primeros pasos en la Administración de Proyectos bajo los estándares del PMI, el proyecto se presenta como una opción muy viable para realizar una planificación siguiendo esta metodología y que sirva como guía para proyectos futuros. Objetivo(s) del proyecto: Objetivo General. Realizar el Plan de Gestión para el Desarrollo Constructivo del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía” ubicado en la Fortuna de San Carlos, bajo los estándares del PMI.
101
Objetivos Específicos. 1. Realizar el Plan de Gestión del Alcance del Proyecto. 2. Realizar el Plan de Gestión del Tiempo del Proyecto. 3. Realizar el Plan de Gestión de Costos del Proyecto. 4. Realizar el Plan de Gestión de la Calidad del Proyecto. 5. Realizar el Plan de Gestión de Recursos Humanos del Proyecto. 6. Realizar el Plan de Gestión de las Adquisiciones del Proyecto.
Producto principal del proyecto: El Plan de Gestión para el Desarrollo Constructivo del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía” ubicado en la Fortuna de San Carlos, bajo los estándares del PMI. Entregables del proyecto:
- Plan de Gestión del Alcance del Proyecto. - Plan de Gestión del Tiempo del Proyecto. - Plan de Gestión de Costos del Proyecto. - Plan de Gestión de la Calidad del Proyecto. - Plan de Gestión de Recursos Humanos del Proyecto. - Plan de Gestión de las Adquisiciones del Proyecto.
102
C) EDT DEL PFG
EDT del PFG
Plan de GestiónProyecto "Hotel yVillas Tierra Mía"
Inicio del Proyecto Propuesta para laPlanificación
Charter del ProyectoDefinición del AlcanceMarco Teórico y MetodológicoDocumento FinalEntrega Documento
Plan de Gestión delAlcance
Planificación del AlcanceDefinición del Alcance
EDT
Definición de EntregablesDiccionario de la EDTLinea Base del AlcanceDefinición de las Actividades e HitosGestión de Cambios al Alcance
Avance Tutor #1
Plan de Gestión delTiempo
Secuencia de ActividadesEstimación de Recursos y Duración de Actividades
Cronograma delProyecto
Ruta CríticaLinea Base del tiempo de ejecución y Evaluación del Cronograma
Avance Tutor #2
Plan de Gestión delCosto
Estimación de Costos
Presupuesto deCostos
Flujo de CajaLinea Base del Costodel Proyecto y Evaluación del Presupuesto
Avance Tutor #3
Plan de Gestión dela Calidad
Planificación de laCalidad
Normas de CalidadMetricas de CalidadProcesos de Control de la CalidadCriterios de Evaluación de la Calidad
Plan de Gestión delos Recursos
Humanos
Planificación de losRecursos Humanos
Organigrama del ProyectoMatriz de Roles y ResponsabilidadesCriterios de Evaluación del Recurso Humano
Avance Tutor #4
Plan de Gestión delas Adquisiciones
Paquetes de ContrataciónMatriz de ContratacionesFlujo de ComprasEvaluación de ContratosConclusiones y RecomendacionesAvance Tutor #5
CorreccionesAprobación del Tutor
Cierre del Proyecto
Revisión de LectoresCorrecciones FinalesConfección de ResumenesPreparación de la SustentaciónSustentaciónFin del Proyecto
104
D) CRONOGRAMA DEL PFG
Id Nombre de tarea %completado
1 Plan de Gestión Proyecto "Hotel y Villas Tierra Mía" 80%
2 Inicio del Proyecto 0%
3 Propuesta para la Planificación 100%
4 Charter del Proyecto 100%
5 Definición del Alcance 100%
6 Marco Teórico y Metodológico 100%
7 Documento Final 100%
8 Entrega Documento 100%
9 Plan de Gestión del Alcance 100%
10 Planificación del Alcance 100%
11 Definición del Alcance 100%
12 EDT 100%
13 Definición de Entregables 100%
14 Diccionario de la EDT 100%
15 Linea Base del Alcance 100%
16 Definición de las Actividades e Hitos 100%
17 Gestión de Cambios al Alcance 100%
18 Avance Tutor #1 100%
19 Plan de Gestión del Tiempo 100%
20 Secuencia de Actividades 100%
21 Estimación de Recursos y Duración de Actividades 100%
22 Cronograma del Proyecto 100%
23 Ruta Crítica 100%
24 Linea Base del tiempo de ejecución y Evaluación de 100%
25 Avance Tutor #2 100%
26 Plan de Gestión del Costo 100%
27 Estimación de Costos 100%
28 Presupuesto de Costos 100%
29 Flujo de Caja 100%
30 Linea Base del Costo del Proyecto y Evaluación del 100%
31 Avance Tutor #3 100%
32 Plan de Gestión de la Calidad 100%
33 Planificación de la Calidad 100%
34 Normas de Calidad 100%
35 Metricas de Calidad 100%
36 Procesos de Control de la Calidad 100%
37 Criterios de Evaluación de la Calidad 100%
38 Plan de Gestión de los Recursos Humanos 100%
39 Planificación de los Recursos Humanos 100%
40 Organigrama del Proyecto 100%
41 Matriz de Roles y Responsabilidades 100%
42 Criterios de Evaluación del Recurso Humano 100%
43 Avance Tutor #4 100%
44 Plan de Gestión de las Adquisiciones 100%
45 Paquetes de Contratación 100%
46 Matriz de Contrataciones 100%
47 Flujo de Compras 100%
48 Evaluación de Contratos 100%
49 Conclusiones y Recomendaciones 100%
50 Avance Tutor #5 100%
51 Correcciones 0%
52 Aprobación del Tutor 0%
53 Cierre del Proyecto 0%
54 Revisión de Lectores 0%
55 Correcciones Finales 0%
56 Confección de Resumenes 0%
57 Preparación de la Sustentación 0%
58 Sustentación 0%
59 Fin del Proyecto 0%
01/08
01/09
21/11
18/12
02/01
07/12
12/01
22/01
25/02
-3 -2 -1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32agosto 2007 septiembre 2007 octubre 2007 noviembre 2007 diciembre 2007 enero 2008 febrero 2008 marzo 2008
Tarea
División
Progreso
Hito
Resumen
Resumen del proyecto
Tareas externas
Hito externo
Fecha límite
Página 1
Proyecto: EDT del PFGFecha: 16/03/03
106
E) ACTA DE CONSTITUCIÓN DEL PROYECTO
Información principal y autorización de proyecto
Fecha: 20-08-07 Nombre de Proyecto:
Hotel y Villas Tierra Mía
Fecha de inicio del proyecto:
Enero del 2007
Fecha tentativa de finalización del proyecto: Mayo 2008 (Primera Etapa)
Objetivos del proyecto (general y específicos):
General:
Construir el “Hotel y Villas Tierra Mía” ubicado en la Fortuna de San Carlos, según los
requerimientos Técnicos y Financieros establecidos en su Diseño.
Específicos:
Construcción de los Módulos Habitacionales según la oferta habitacional que presente
la zona.
Construcción de Módulo de Servicios y Piscina.
Construcción de Zonas Verdes, Parqueo y Accesos.
Descripción del producto:
El producto del proyecto, será la construcción del “Hotel y Villas Tierra Mía”, según las
especificaciones técnicas, y de acuerdo con las necesidades del mercado (Construcción por
Etapas).
Necesidad del proyecto (lo que da origen):
El proyecto se origina por la oportunidad de desarrollar un hotel que brinde un producto
diferenciado en la zona, esto por cuanto la misma carece de hoteles que ofrezcan estancias
completamente equipadas (cocina, sala, otros).
Justificación del impacto (aporte y resultados esperados):
El aporte principal que se espera del proyecto, es el de contar con producto que permita al
turista permanecer más tiempo en la región, reduciendo el costo de alimentación y estadía.
107
Restricciones / limitantes / factores críticos de éxito:
Restricciones:
El proyecto deberá estar estructurado y ser desarrollado cronológicamente
conforme los requerimientos aprobados por los propietarios y el Banco que financia
el mismo.
Limitaciones:
El proyecto no contempla la posibilidad de crecimiento futuro.
Existen limitaciones en cuanto al uso de la tierra por parte de la Municipalidad de
San Carlos.
Existe limitación de espacio para las labores constructivas del proyecto.
Supuestos:
Se logrará aportar toda la documentación requerida por parte de las entidades que
otorgan los permisos constructivos.
Se logrará aportar por parte de los propietarios el 30% de los recursos.
El banco financiará el 70% de los recursos.
El desarrollo del proyecto se realizará conforme el cronograma y diseños
aprobados antes de su inicio.
Identificación de grupos de interés (stakeholders):
Cliente(s) directo(s): Propietarios
Banco que financia
Empresa consultora
Empresa constructora
Consultores externos
Clientes indirectos: Comunidad
Instituciones de la zona
Aprobado por:
Firma:
108
F) DECLARACIÓN DEL ALCANCE DEL PROYECTO Proyecto:
Construir el “Hotel y Villas Tierra Mía” ubicado en la Fortuna de San Carlos,
según los requerimientos Técnicos y Financieros establecidos en su Diseño.
Fecha: 20 DE AGOSTO 2007 Planteo del problema (necesidad, oportunidad) y justificación del proyecto:
La Sociedad “Inversiones Constructivas Perera y García del Norte S.A.”, nació con la idea invertir un capital meramente familiar, aprovechando la demanda que presenta la zona de la Fortuna de San Carlos de cabinas o habitaciones, máxime que cuenta con el apoyo de la empresa Proyectos Constructivos, la cual se ha dedicado en los últimos años al desarrollo de proyectos hoteleros en zonas turísticas como lo son Guanacaste y La Fortuna de San Carlos.
El proyecto se origina por la oportunidad de desarrollar un hotel que brinde un producto diferenciado en la zona, esto por cuanto la misma carece de hoteles que ofrezcan estancias completamente equipadas (cocina, sala, otros).
El aporte principal que se espera del proyecto, es el de contar con producto que permita al turista permanecer más tiempo en la región, reduciendo el costo de alimentación y estadía.
Objetivo(s) del proyecto:
Objetivo General. Construir el “Hotel y Villas Tierra Mía” ubicado en la Fortuna de San Carlos, según los requerimientos Técnicos y Financieros establecidos en su Diseño. Objetivos Específicos.
1. Construcción de los Módulos Habitacionales según la oferta habitacional que presente la zona.
2. Construcción de Módulo de Servicios y Piscina. 3. Construcción de Zonas Verdes, Parqueo y Accesos.
Producto principal del proyecto: El producto del proyecto, será la construcción del “Hotel y Villas Tierra Mía”, según las especificaciones técnicas, y de acuerdo con las necesidades del mercado (Construcción por Etapas). Entregables del proyecto:
- Módulos Habitacionales según oferta del mercado. - Módulo de Servicios y Piscina. - Zonas Verdes, Parqueo y Accesos.
109
G) EDT DEL PROYECTO
EDT Proyecto "Hotel y Villas Tierra Mía"
Proyecto "Hotel YVillas Tierra Mía"
ActividadesPreliminares
Obras Provisionales
Construcción de Bodega y OficinaInstalación de LetrinasAcometida Eléctrica y de Agua Potable
Movimiento deTierras paraExplanada
Trazo y NivelaciónCorte y Relleno
MódulosHabitacionales
Módulo Habitacional#1
Cimientos
Excavación para cimientosColado de concreto de cimientos
Nivel 1
Obra Gris
ContrapisoColumnas y ParedesGradas y BarandasVigas y Entrepiso
SistemasElectromecánicos
Sistema EléctricoSistema de Aguas PluvialesSistema de Aguas NegrasSistema de Agua Potable
Acabados
Instalación de Cielo RasoInstalación de pisos y enchapesInstalación de ventanería, puertas y cerrageríaInstalación de Losa sanitaría y GriferíaPintura general
Nivel 2
Obra Gris
Columnas y ParedesGradas y BarandasVigas y Entrepiso
SistemasElectromecánicos
Sistema EléctricoSistema de Aguas PluvialesSistema de Aguas NegrasSistema de Agua Potable
Acabados
Instalación de Cielo RasoInstalación de pisos y enchapesInstalación de ventanería, puertas y cerrageríaInstalación de Losa sanitaría y GriferíaPintura general
Nivel 3
Obra Gris
Columnas y ParedesVigasBarandas
Planta de Techos
Estructura MetálicaCubierta de Techos
SistemasElectromecánicos
Sistema EléctricoSistema de Aguas PluvialesSistema de Aguas NegrasSistema de Agua Potable
Acabados
Instalación de Cielo RasoInstalación de pisos y enchapesInstalación de ventanería, puertas y cerrageríaInstalación de Losa sanitaría y GriferíaPintura general
Mobiliario
Suministro de MueblesSuministro de Eléctrodomésticos
Módulo Habitacional#2
ActividadesPreliminares
Aislamiento del Área de TrabajoConstrucción de Bodega y OficinaInstalación de Letrinas
Cimientos
Excavación para cimientosColado de concreto de cimientos
Nivel 1
Obra Gris
ContrapisoColumnas y ParedesGradas y BarandasVigas y Entrepiso
SistemasElectromecánicos
Sistema EléctricoSistema de Aguas PluvialesSistema de Aguas NegrasSistema de Agua Potable
Acabados
Instalación de Cielo RasoInstalación de pisos y enchapesInstalación de ventanería, puertas y cerrageríaInstalación de Losa sanitaría y GriferíaPintura general
Nivel 2
Obra Gris
Columnas y ParedesGradas y BarandasVigas y Entrepiso
SistemasElectromecánicos
Sistema EléctricoSistema de Aguas PluvialesSistema de Aguas NegrasSistema de Agua Potable
Acabados
Instalación de Cielo RasoInstalación de pisos y enchapesInstalación de ventanería, puertas y cerrageríaInstalación de Losa sanitaría y GriferíaPintura general
Nivel 3
Obra Gris
Columnas y ParedesVigasBarandas
Planta de Techos
Estructura MetálicaCubierta de Techos
SistemasElectromecánicos
Sistema EléctricoSistema de Aguas PluvialesSistema de Aguas NegrasSistema de Agua Potable
Acabados
Instalación de Cielo RasoInstalación de pisos y enchapesInstalación de ventanería, puertas y cerrageríaInstalación de Losa sanitaría y GriferíaPintura general
Mobiliario
Suministro de MueblesSuministro de Eléctrodomésticos
Integración conEdificaciones
Existentes
Construccción de AccesosReacondicionamiento Zonas VerdesLimpieza General
Módulo Habitacional#3
ActividadesPreliminares
Aislamiento del Área de TrabajoConstrucción de Bodega y OficinaInstalación de Letrinas
Cimientos
Excavación para cimientosColado de concreto de cimientos
Nivel 1
Obra Gris
ContrapisoColumnas y ParedesGradas y BarandasVigas y Entrepiso
SistemasElectromecánicos
Sistema EléctricoSistema de Aguas PluvialesSistema de Aguas NegrasSistema de Agua Potable
Acabados
Instalación de Cielo RasoInstalación de pisos y enchapesInstalación de ventanería, puertas y cerrageríaInstalación de Losa sanitaría y GriferíaPintura general
Nivel 2
Obra Gris
Columnas y ParedesGradas y BarandasVigas y Entrepiso
SistemasElectromecánicos
Sistema EléctricoSistema de Aguas PluvialesSistema de Aguas NegrasSistema de Agua Potable
Acabados
Instalación de Cielo RasoInstalación de pisos y enchapesInstalación de ventanería, puertas y cerrageríaInstalación de Losa sanitaría y GriferíaPintura general
Nivel 3
Obra Gris
Columnas y ParedesVigasBarandas
Planta de Techos
Estructura MetálicaCubierta de Techos
SistemasElectromecánicos
Sistema EléctricoSistema de Aguas PluvialesSistema de Aguas NegrasSistema de Agua Potable
Acabados
Instalación de Cielo RasoInstalación de pisos y enchapesInstalación de ventanería, puertas y cerrageríaInstalación de Losa sanitaría y GriferíaPintura general
Mobiliario
Suministro de MueblesSuministro de Eléctrodomésticos
Integración conEdificaciones
Existentes
Construccción de AccesosReacondicionamiento Zonas VerdesLimpieza General
Zonas Comunes
Edificio de Servicios
Obra Gris
Excavación para cimientosColado de concreto de cimientosParedes, Columnas y VigasContrapiso
Planta de Techos
Estructura MetálicaCubierta de Techos
Acabados
Instalación de Cielo RasoInstalación de pisos y enchapesInstalación de ventanería, puertas y cerrageríaInstalación de Losa sanitaría y GriferíaPintura general
Mobiliario
Suministro de MueblesSuministro de Eléctrodomésticos
SistemasElectromecánicos
Sistema EléctricoSistema de Aguas PluvialesSistema de Aguas NegrasSistema de Agua Potable
Piscina
Obra Gris
ExcavaciónLosa y Paredes de Concreto
SistemaElectromecánico
Sistema de aguas para piscinaSistema eléctrico para piscina
Acabados
Instalación de azulejos y enchapesInstalación de Accesorios para piscinaPintura y acabados general
Obras Externas
Accesos
ExcavaciónConformación de superficie de RuedosSuperficie final de ruedoAceras, bordillo y señalización
Parqueo
ExcavaciónConformación de superficie para parqueoSuperficie final de ruedoAceras, bordillo y señalización
Zonas Verdes
Confección de zonas verdesObras adicionales
Sistema de Drenaje
ExcavaciónSistema de tratamiento de Aguas
Limpieza General
Demolición de Instalaciones ProvisionalesRemoción de escombros y Limpieza
111
H) DIAGRAMA DE ACTIVIDADES DEL PROYECTO
Diagrama de Secuencia de Actividades
2 0d21/01/08 21/01/08
3 0d21/01/08 21/01/08
6 3d21/01/08 23/01/08
7 1d24/01/08 24/01/08
8 7d25/01/08 04/02/08
10 2d24/01/08 25/01/08
11 5d28/01/08 01/02/08
14 0d01/02/08 01/02/08
16 2d04/02/08 05/02/08
17 3d06/02/08 08/02/08
20 3d11/02/08 13/02/08
21 4d14/02/08 19/02/08
22 3d20/02/08 22/02/08
23 4d25/02/08 28/02/08
25 8d11/02/08 20/02/08
26 8d11/02/08 20/02/08
27 8d11/02/08 20/02/08
28 8d11/02/08 20/02/08
30 3d10/04/08 14/04/08
31 4d17/04/08 22/04/08
32 3d21/04/08 23/04/08
33 3d21/04/08 23/04/08
34 3d24/04/08 28/04/08
37 4d29/02/08 05/03/08
38 3d06/03/08 10/03/08
39 4d11/03/08 14/03/08
41 7d29/02/08 10/03/08
42 7d29/02/08 10/03/08
43 7d29/02/08 10/03/08
44 7d29/02/08 10/03/08
46 3d07/04/08 09/04/08
47 4d11/04/08 16/04/08
48 3d16/04/08 18/04/08
49 3d16/04/08 18/04/08
50 3d21/04/08 23/04/08
53 4d17/03/08 20/03/08
54 3d21/03/08 25/03/08
55 3d17/03/08 19/03/08
57 3d26/03/08 28/03/08
58 2d31/03/08 01/04/08
60 7d17/03/08 25/03/08
61 7d17/03/08 25/03/08
62 7d17/03/08 25/03/08
63 7d17/03/08 25/03/08
65 3d02/04/08 04/04/08
66 4d07/04/08 10/04/08
67 3d11/04/08 15/04/08
68 3d11/04/08 15/04/08
69 3d16/04/08 18/04/08
71 4d29/04/08 02/05/08
214 0d01/02/08 01/02/08
217 3d04/02/08 06/02/08
218 2d07/02/08 08/02/08
219 5d11/02/08 15/02/08
220 2d26/02/08 27/02/08
222 3d18/02/08 20/02/08
223 3d21/02/08 25/02/08
225 3d28/02/08 03/03/08
226 4d04/03/08 07/03/08 227 3d
10/03/08 12/03/08
228 3d10/03/08 12/03/08
229 3d13/03/08 17/03/08
231 3d18/03/08 20/03/08
232 2d21/03/08 24/03/08
234 7d11/02/08 19/02/08
235 7d11/02/08 19/02/08
236 7d11/02/08 19/02/08
237 7d11/02/08 19/02/08
240 3d05/03/08 07/03/08
241 6d10/03/08 17/03/08
243 4d10/03/08 13/03/08
244 4d10/03/08 13/03/08
246 4d18/03/08 21/03/08
247 3d14/03/08 18/03/08
248 3d24/03/08 26/03/08
251 4d19/03/08 24/03/08 252 2d
25/03/08 26/03/08
253 7d27/03/08 04/04/08
254 7d27/03/08 04/04/08
256 2d07/04/08 08/04/08 257 2d
09/04/08 10/04/08
258 4d11/04/08 16/04/08
259 4d11/04/08 16/04/08
261 5d17/04/08 23/04/08
262 3d24/04/08 28/04/08
264 2d26/02/08 27/02/08 265 4d
28/02/08 04/03/08
267 3d17/04/08 21/04/08
268 2d29/04/08 30/04/08
Inicio del Proyecto Inicio Primera Etapa Construcción deBodega y Oficina
Instalación deLetrinas
Acometida Eléctricay de Agua Potable
Trazo y Nivelación Corte y Relleno Inicio MóduloHabitacional #1
Excavación paracimientos
Colado de concretode cimientos
Contrapiso Columnas y Paredes Gradas y Barandas Vigas y Entrepiso
Sistema Eléctrico Sistema de AguasPluviales
Sistema de AguasNegras
Sistema de AguaPotable
Instalación de CieloRaso
Instalación de pisosy enchapes
Instalación deventanería, puertas
y cerragería
Instalación de Losasanitaría y Grifería
Pintura general
Columnas y Paredes Gradas y Barandas Vigas y Entrepiso
Sistema Eléctrico Sistema de AguasPluviales
Sistema de AguasNegras
Sistema de AguaPotable
Instalación de CieloRaso
Instalación de pisosy enchapes
Instalación deventanería, puertas
y cerragería
Instalación de Losasanitaría y Grifería
Pintura general
Columnas y Paredes Vigas
Barandas
Estructura Metálica Cubierta de Techos
Sistema Eléctrico Sistema de AguasPluviales
Sistema de AguasNegras
Sistema de AguaPotable
Instalación de CieloRaso
Instalación de pisosy enchapes
Instalación deventanería, puertas
y cerragería
Instalación de Losasanitaría y Grifería
Pintura general
Suministro deMuebles
Inicio ZonasComunes
Excavación paracimientos
Colado de concretode cimientos
Paredes, Columnasy Vigas ContrapisoEstructura Metálica Cubierta de Techos Instalación de Cielo
RasoInstalación de pisos
y enchapes
Instalación deventanería, puertas
y cerragería
Instalación de Losasanitaría y Grifería
Pintura general Suministro deMuebles
Suministro deElectrodomésticos
Sistema Eléctrico
Sistema de AguasPluviales
Sistema de AguasNegras
Sistema de AguaPotable
Excavación Losa y Paredes deConcreto
Sistema de aguaspara piscina
Sistema eléctricopara piscina
Instalación deazulejos y enchapes
Instalación deAccesorios para
piscina
Pintura y acabadosgeneral
ExcavaciónConformación de
superficie deRuedos
Superficie final deruedo
Aceras, bordillo yseñalización
ExcavaciónConformación de
superficie paraparqueo
Superficie final deruedo
Aceras, bordillo yseñalización
Confección dezonas verdes Obras adicionales
ExcavaciónSistema de
tratamiento deAguas
Demolición deInstalacionesProvisionales
Remoción deescombros y
Limpieza
72 2d05/05/08 06/05/08
73 0d06/05/08 06/05/08
74 0d06/05/08 06/05/08 76 0d
06/05/08 06/05/08
78 2d07/05/08 08/05/08
79 3d09/05/08 13/05/08
80 1d14/05/08 14/05/08
82 2d14/05/08 15/05/08
83 3d16/05/08 20/05/08
86 3d21/05/08 23/05/08
87 4d26/05/08 29/05/08
88 3d30/05/08 03/06/08
89 4d04/06/08 09/06/08
91 8d21/05/08 30/05/08
92 8d21/05/08 30/05/08
93 8d21/05/08 30/05/08
94 8d21/05/08 30/05/08
96 3d21/07/08 23/07/08
97 4d28/07/08 31/07/08
98 3d30/07/08 01/08/08
99 3d30/07/08 01/08/08
100 3d04/08/08 06/08/08
103 4d10/06/08 13/06/08
104 3d16/06/08 18/06/08
105 4d19/06/08 24/06/08
107 7d10/06/08 18/06/08
108 7d10/06/08 18/06/08
109 7d10/06/08 18/06/08
110 7d10/06/08 18/06/08
112 3d16/07/08 18/07/08
113 4d22/07/08 25/07/08
114 3d25/07/08 29/07/08
115 3d25/07/08 29/07/08
116 3d30/07/08 01/08/08
119 4d25/06/08 30/06/08
120 3d01/07/08 03/07/08
121 3d25/06/08 27/06/08
123 3d04/07/08 08/07/08
124 2d09/07/08 10/07/08
126 7d25/06/08 03/07/08
127 7d25/06/08 03/07/08
128 7d25/06/08 03/07/08
129 7d25/06/08 03/07/08
131 3d11/07/08 15/07/08
132 4d16/07/08 21/07/08
133 3d22/07/08 24/07/08
134 3d22/07/08 24/07/08
135 3d25/07/08 29/07/08
137 4d07/08/08 12/08/08
138 2d13/08/08 14/08/08
140 7d11/07/08 21/07/08
141 7d22/07/08 30/07/08
142 3d31/07/08 04/08/08
269 0d30/04/08 30/04/08
Suministro deElectrodomésticos
Fin MóduloHabitacional #1 Fin Primera Etapa
Inicio SegundaEtapa: MóduloHabitacional #2
Aislamiento del Áreade Trabajo
Construcción deBodega y Oficina
Instalación deLetrinas
Excavación paracimientos
Colado de concretode cimientos Contrapiso Columnas y Paredes Gradas y Barandas Vigas y Entrepiso
Sistema Eléctrico Sistema de AguasPluviales
Sistema de AguasNegras
Sistema de AguaPotable
Instalación de CieloRaso
Instalación de pisosy enchapes
Instalación deventanería, puertas
y cerragería
Instalación de Losasanitaría y Grifería
Pintura general
Columnas y Paredes Gradas y Barandas Vigas y Entrepiso
Sistema Eléctrico Sistema de AguasPluviales
Sistema de AguasNegras
Sistema de AguaPotable
Instalación de CieloRaso
Instalación de pisosy enchapes
Instalación deventanería, puertas
y cerragería
Instalación de Losasanitaría y Grifería
Pintura general
Columnas y Paredes Vigas
Barandas
Estructura Metálica Cubierta de Techos
Sistema Eléctrico Sistema de AguasPluviales
Sistema de AguasNegras
Sistema de AguaPotable
Instalación de CieloRaso
Instalación de pisosy enchapes
Instalación deventanería, puertas
y cerragería
Instalación de Losasanitaría y Grifería
Pintura general
Suministro deMuebles
Suministro deElectrodomésticos
Construccción deAccesos
ReacondicionamientoZonas Verdes Limpieza General
Fin Zonas Comunes
143 0d14/08/08 14/08/08
145 0d14/08/08 14/08/08
147 2d15/08/08 18/08/08
148 3d19/08/08 21/08/08
149 1d22/08/08 22/08/08
151 2d22/08/08 25/08/08
152 3d26/08/08 28/08/08
155 3d29/08/08 02/09/08
156 4d03/09/08 08/09/08
157 3d09/09/08 11/09/08
158 4d15/09/08 18/09/08
160 8d03/09/08 12/09/08
161 8d03/09/08 12/09/08
162 8d03/09/08 12/09/08
163 8d03/09/08 12/09/08
165 3d28/10/08 30/10/08
166 4d04/11/08 07/11/08
167 3d06/11/08 10/11/08
168 3d06/11/08 10/11/08
169 3d11/11/08 13/11/08
172 4d19/09/08 24/09/08
173 3d25/09/08 29/09/08
174 4d30/09/08 03/10/08
176 7d19/09/08 29/09/08
177 7d19/09/08 29/09/08
178 7d19/09/08 29/09/08
179 7d19/09/08 29/09/08
181 3d23/10/08 27/10/08
182 4d29/10/08 03/11/08
183 3d03/11/08 05/11/08
184 3d03/11/08 05/11/08
185 3d06/11/08 10/11/08
188 4d06/10/08 09/10/08
189 3d10/10/08 14/10/08
190 3d06/10/08 08/10/08
192 3d15/10/08 17/10/08
193 2d20/10/08 21/10/08
195 7d06/10/08 14/10/08
196 7d06/10/08 14/10/08
197 7d06/10/08 14/10/08
198 7d06/10/08 14/10/08
200 3d20/10/08 22/10/08
201 4d23/10/08 28/10/08
202 3d29/10/08 31/10/08
203 3d29/10/08 31/10/08
204 3d03/11/08 05/11/08
206 4d14/11/08 19/11/08
207 2d20/11/08 21/11/08
209 7d22/10/08 30/10/08
210 7d31/10/08 10/11/08
211 3d11/11/08 13/11/08 212 0d
21/11/08 21/11/08
270 0d21/11/08 21/11/08
Fin Segunda Etapa:Módulo Habitacional
#2
Inicio Tercera Etapa:Módulo Habitacional
#3
Aislamiento del Áreade Trabajo
Construcción deBodega y Oficina
Instalación deLetrinas
Excavación paracimientos
Colado de concretode cimientos Contrapiso Columnas y Paredes Gradas y Barandas Vigas y Entrepiso
Sistema Eléctrico Sistema de AguasPluviales
Sistema de AguasNegras
Sistema de AguaPotable
Instalación de CieloRaso
Instalación de pisosy enchapes
Instalación deventanería, puertas
y cerragería
Instalación de Losasanitaría y Grifería
Pintura general
Columnas y Paredes Gradas y Barandas Vigas y Entrepiso
Sistema Eléctrico Sistema de AguasPluviales
Sistema de AguasNegras
Sistema de AguaPotable
Instalación de CieloRaso
Instalación de pisosy enchapes
Instalación deventanería, puertas
y cerragería
Instalación de Losasanitaría y Grifería
Pintura general
Columnas y Paredes Vigas
Barandas
Estructura Metálica Cubierta de Techos
Sistema Eléctrico Sistema de AguasPluviales
Sistema de AguasNegras
Sistema de AguaPotable
Instalación de CieloRaso
Instalación de pisosy enchapes
Instalación deventanería, puertas
y cerragería
Instalación de Losasanitaría y Grifería
Pintura general
Suministro deMuebles
Suministro deElectrodomésticos
Construccción deAccesos
ReacondicionamientoZonas Verdes Limpieza General
Fin Tercera Etapa:Módulo Habitacional
#3Fin del Proyecto
113
I) PRESUPUESTO DETALLADO DEL PROYECTO
PRESUPUESTO DETALLADO DEL PROYECTO "HOTEL Y VILLAS TIERRA MÍA"
EDT Actividades Unidad Cantidad C. U. C.T.
Proyecto "Hotel Y Villas Tierra Mía" (Costo Total) $2.069.965,455% Imprevistos $89.998,5010% Administración y Dirección Técnica $179.997,00
1 Proyecto "Hotel Y Villas Tierra Mía" (Costo Directo) $1.799.969,961.3 Actividades Preliminares $98.268,971.3.1 Obras Provisionales $27.000,00$ ,1.3.1.1 Construcción de Bodega y Oficina m2 120,00 $150,00 $18.000,001.3.1.2 Instalación de Letrinas m2 30,00 $150,00 $4.500,001.3.1.3 Acometida Eléctrica y de Agua Potable global 1,00 $4.500,00 $4.500,001.3.2 Movimiento de Tierras para Explanada $71.268,971.3.2.1 Trazo y Nivelación m2 2811,00 $0,96 $2.698,561.3.2.2 Corte y Relleno m3 5903,10 $11,62 $68.570,411.4 Módulos Habitacionales $1.255.273,401 4 1 Módulo Habitacional #1 $386 291 031.4.1 Módulo Habitacional #1 $386.291,031.4.1.2 Cimientos $16.697,611.4.1.2.1 Excavación para cimientos m3 604,80 $11,62 $7.025,361.4.1.2.2 Colado de concreto de cimientos m3 23,91 $404,59 $9.672,261.4.1.3 Nivel 1 $96.996,111.4.1.3.1 Obra Gris $36.340,771.4.1.3.1.1 Contrapiso m3 41,40 $338,47 $14.012,741.4.1.3.1.2 Columnas y Paredes m3 3,58 $799,39 $17.035,42
$ $1.4.1.3.1.3 Gradas y Barandas m3 1,25 $134,44 $168,581.4.1.3.1.4 Vigas y Entrepiso m3 32,67 $156,84 $5.124,031.4.1.3.2 Sistemas Electromecánicos $24.948,001.4.1.3.2.1 Sistema Eléctrico global 1,00 $7.128,00 $7.128,001.4.1.3.2.2 Sistema de Aguas Pluviales global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.1.3.2.3 Sistema de Aguas Negras global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.1.3.2.4 Sistema de Agua Potable global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.1.3.3 Acabados $35.707,341.4.1.3.3 Acabados $35.707,341.4.1.3.3.1 Instalación de Cielo Raso global 1,00 $7.416,00 $7.416,001.4.1.3.3.2 Instalación de pisos y enchapes m2 340,00 $44,78 $15.223,501.4.1.3.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerragería global 1,00 $4.552,20 $4.552,201.4.1.3.3.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería global 1,00 $3.750,00 $3.750,001.4.1.3.3.5 Pintura general m2 397,80 $11,98 $4.765,641.4.1.4 Nivel 2 $82.983,371.4.1.4.1 Obra Gris $22.328,031 4 1 4 1 1 Columnas y Paredes m3 3 58 $799 39 $17 035 421.4.1.4.1.1 Columnas y Paredes m3 3,58 $799,39 $17.035,421.4.1.4.1.2 Gradas y Barandas m3 1,25 $134,44 $168,581.4.1.4.1.3 Vigas y Entrepiso m3 32,67 $156,84 $5.124,031.4.1.4.2 Sistemas Electromecánicos $24.948,001.4.1.4.2.1 Sistema Eléctrico global 1,00 $7.128,00 $7.128,001.4.1.4.2.2 Sistema de Aguas Pluviales global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.1.4.2.3 Sistema de Aguas Negras global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.1.4.2.4 Sistema de Agua Potable global 1,00 $5.940,00 $5.940,00g g , $ , $ ,1.4.1.4.3 Acabados $35.707,341.4.1.4.3.1 Instalación de Cielo Raso global 1,00 $7.416,00 $7.416,001.4.1.4.3.2 Instalación de pisos y enchapes m2 340,00 $44,78 $15.223,501.4.1.4.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerragería global 1,00 $4.552,20 $4.552,201.4.1.4.3.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería global 1,00 $3.750,00 $3.750,001.4.1.4.3.5 Pintura general m2 397,80 $11,98 $4.765,64
PRESUPUESTO DETALLADO DEL PROYECTO "HOTEL Y VILLAS TIERRA MÍA"
EDT Actividades Unidad Cantidad C. U. C.T.
1.4.1.5 Nivel 3 $114.613,931.4.1.5.1 Obra Gris $21.596,031.4.1.5.1.1 Columnas y Paredes m3 3,58 $799,39 $17.035,421.4.1.5.1.2 Vigas m3 1,25 $134,44 $168,581.4.1.5.1.3 Barandas m3 32,67 $134,44 $4.392,021.4.1.5.2 Planta de Techos $32.362,561.4.1.5.2.1 Estructura Metálica m2 360,00 $50,44 $18.158,401.4.1.5.2.2 Cubierta de Techos m2 360,00 $39,46 $14.204,161.4.1.5.3 Sistemas Electromecánicos $24.948,001.4.1.5.3.1 Sistema Eléctrico global 1,00 $7.128,00 $7.128,001.4.1.5.3.2 Sistema de Aguas Pluviales global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.1.5.3.3 Sistema de Aguas Negras global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.1.5.3.4 Sistema de Agua Potable global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.1.5.4 Acabados $35.707,341.4.1.5.4 Acabados $35.707,341.4.1.5.4.1 Instalación de Cielo Raso global 1,00 $7.416,00 $7.416,001.4.1.5.4.2 Instalación de pisos y enchapes m2 340,00 $44,78 $15.223,501.4.1.5.4.3 Instalación de ventanería, puertas y cerragería global 1,00 $4.552,20 $4.552,201.4.1.5.4.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería global 1,00 $3.750,00 $3.750,001.4.1.5.4.5 Pintura general m2 397,80 $11,98 $4.765,641.4.1.6 Mobiliario $75.000,001.4.1.6.1 Suministro de Muebles global 1,00 $40.000,00 $40.000,001 4 1 6 2 S i i t d Elé t d é ti l b l 1 00 $35 000 00 $35 000 001.4.1.6.2 Suministro de Eléctrodomésticos global 1,00 $35.000,00 $35.000,001.4.3 Módulo Habitacional #2 $434.491,181.4.3.2 Actividades Preliminares $38.250,001.4.3.2.1 Aislamiento del Área de Trabajo m2 1050,00 $15,00 $15.750,001.4.3.2.2 Construcción de Bodega y Oficina m2 120,00 $150,00 $18.000,001.4.3.2.3 Instalación de Letrinas m2 30,00 $150,00 $4.500,001.4.3.3 Cimientos $16.697,611.4.3.3.1 Excavación para cimientos m3 604,80 $11,62 $7.025,361.4.3.3.1 Excavación para cimientos m3 604,80 $11,62 $7.025,361.4.3.3.2 Colado de concreto de cimientos m3 23,91 $404,59 $9.672,261.4.3.4 Nivel 1 $96.996,111.4.3.4.1 Obra Gris $36.340,771.4.3.4.1.1 Contrapiso m3 41,40 $338,47 $14.012,741.4.3.4.1.2 Columnas y Paredes m3 3,58 $799,39 $17.035,421.4.3.4.1.3 Gradas y Barandas m3 1,25 $134,44 $168,581.4.3.4.1.4 Vigas y Entrepiso m3 32,67 $156,84 $5.124,031 4 3 4 2 Sistemas Electromecánicos $24 948 001.4.3.4.2 Sistemas Electromecánicos $24.948,001.4.3.4.2.1 Sistema Eléctrico global 1,00 $7.128,00 $7.128,001.4.3.4.2.2 Sistema de Aguas Pluviales global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.3.4.2.3 Sistema de Aguas Negras global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.3.4.2.4 Sistema de Agua Potable global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.3.4.3 Acabados $35.707,341.4.3.4.3.1 Instalación de Cielo Raso global 1,00 $7.416,00 $7.416,001.4.3.4.3.2 Instalación de pisos y enchapes m2 340,00 $44,78 $15.223,501.4.3.4.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerragería global 1,00 $4.552,20 $4.552,201.4.3.4.3.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería global 1,00 $3.750,00 $3.750,001.4.3.4.3.5 Pintura general m2 397,80 $11,98 $4.765,64
PRESUPUESTO DETALLADO DEL PROYECTO "HOTEL Y VILLAS TIERRA MÍA"
EDT Actividades Unidad Cantidad C. U. C.T.
1.4.3.5 Nivel 2 $82.983,371.4.3.5.1 Obra Gris $22.328,031.4.3.5.1.1 Columnas y Paredes m3 3,58 $799,39 $17.035,421.4.3.5.1.2 Gradas y Barandas m3 1,25 $134,44 $168,581.4.3.5.1.3 Vigas y Entrepiso m3 32,67 $156,84 $5.124,031.4.3.5.2 Sistemas Electromecánicos $24.948,001.4.3.5.2.1 Sistema Eléctrico global 1,00 $7.128,00 $7.128,001.4.3.5.2.2 Sistema de Aguas Pluviales global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.3.5.2.3 Sistema de Aguas Negras global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.3.5.2.4 Sistema de Agua Potable global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.3.5.3 Acabados $35.707,341.4.3.5.3.1 Instalación de Cielo Raso global 1,00 $7.416,00 $7.416,001.4.3.5.3.2 Instalación de pisos y enchapes m2 340,00 $44,78 $15.223,501.4.3.5.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerragería global 1,00 $4.552,20 $4.552,201.4.3.5.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerragería global 1,00 $4.552,20 $4.552,201.4.3.5.3.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería global 1,00 $3.750,00 $3.750,001.4.3.5.3.5 Pintura general m2 397,80 $11,98 $4.765,641.4.3.6 Nivel 3 $114.613,931.4.3.6.1 Obra Gris $21.596,031.4.3.6.1.1 Columnas y Paredes m3 3,58 $799,39 $17.035,421.4.3.6.1.2 Vigas m3 1,25 $134,44 $168,581.4.3.6.1.3 Barandas m3 32,67 $134,44 $4.392,021 4 3 6 2 Pl t d T h $32 362 561.4.3.6.2 Planta de Techos $32.362,561.4.3.6.2.1 Estructura Metálica m2 360,00 $50,44 $18.158,401.4.3.6.2.2 Cubierta de Techos m2 360,00 $39,46 $14.204,161.4.3.6.3 Sistemas Electromecánicos $24.948,001.4.3.6.3.1 Sistema Eléctrico global 1,00 $7.128,00 $7.128,001.4.3.6.3.2 Sistema de Aguas Pluviales global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.3.6.3.3 Sistema de Aguas Negras global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.3.6.3.4 Sistema de Agua Potable global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.3.6.3.4 Sistema de Agua Potable global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.3.6.4 Acabados $35.707,341.4.3.6.4.1 Instalación de Cielo Raso global 1,00 $7.416,00 $7.416,001.4.3.6.4.2 Instalación de pisos y enchapes m2 340,00 $44,78 $15.223,501.4.3.6.4.3 Instalación de ventanería, puertas y cerragería global 1,00 $4.552,20 $4.552,201.4.3.6.4.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería global 1,00 $3.750,00 $3.750,001.4.3.6.4.5 Pintura general m2 397,80 $11,98 $4.765,641.4.3.7 Mobiliario $75.000,001 4 3 7 1 Suministro de Muebles global 1 00 $40 000 00 $40 000 001.4.3.7.1 Suministro de Muebles global 1,00 $40.000,00 $40.000,001.4.3.7.2 Suministro de Eléctrodomésticos global 1,00 $35.000,00 $35.000,001.4.3.8 Integración con Edificaciones Existentes $9.950,151.4.3.8.1 Construccción de Accesos m3 13,50 $366,68 $4.950,151.4.3.8.2 Reacondicionamiento Zonas Verdes global 1,00 $4.000,00 $4.000,001.4.3.8.3 Limpieza General global 1,00 $1.000,00 $1.000,001.4.4 Módulo Habitacional #3 $434.491,181.4.4.2 Actividades Preliminares $38.250,00
Á1.4.4.2.1 Aislamiento del Área de Trabajo m2 1050,00 $15,00 $15.750,001.4.4.2.2 Construcción de Bodega y Oficina m2 120,00 $150,00 $18.000,001.4.4.2.3 Instalación de Letrinas m2 30,00 $150,00 $4.500,001.4.4.3 Cimientos $16.697,611.4.4.3.1 Excavación para cimientos m3 604,80 $11,62 $7.025,361.4.4.3.2 Colado de concreto de cimientos m3 23,91 $404,59 $9.672,26
PRESUPUESTO DETALLADO DEL PROYECTO "HOTEL Y VILLAS TIERRA MÍA"
EDT Actividades Unidad Cantidad C. U. C.T.
1.4.4.4 Nivel 1 $96.996,111.4.4.4.1 Obra Gris $36.340,771.4.4.4.1.1 Contrapiso m3 41,40 $338,47 $14.012,741.4.4.4.1.2 Columnas y Paredes m3 3,58 $799,39 $17.035,421.4.4.4.1.3 Gradas y Barandas m3 1,25 $134,44 $168,581.4.4.4.1.4 Vigas y Entrepiso m3 32,67 $156,84 $5.124,031.4.4.4.2 Sistemas Electromecánicos $24.948,001.4.4.4.2.1 Sistema Eléctrico global 1,00 $7.128,00 $7.128,001.4.4.4.2.2 Sistema de Aguas Pluviales global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.4.4.2.3 Sistema de Aguas Negras global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.4.4.2.4 Sistema de Agua Potable global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.4.4.3 Acabados $35.707,341.4.4.4.3.1 Instalación de Cielo Raso global 1,00 $7.416,00 $7.416,001.4.4.4.3.2 Instalación de pisos y enchapes m2 340,00 $44,78 $15.223,501.4.4.4.3.2 Instalación de pisos y enchapes m2 340,00 $44,78 $15.223,501.4.4.4.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerragería global 1,00 $4.552,20 $4.552,201.4.4.4.3.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería global 1,00 $3.750,00 $3.750,001.4.4.4.3.5 Pintura general m2 397,80 $11,98 $4.765,641.4.4.5 Nivel 2 $82.983,371.4.4.5.1 Obra Gris $22.328,031.4.4.5.1.1 Columnas y Paredes m3 3,58 $799,39 $17.035,421.4.4.5.1.2 Gradas y Barandas m3 1,25 $134,44 $168,581 4 4 5 1 3 Vi E t i 3 32 67 $156 84 $5 124 031.4.4.5.1.3 Vigas y Entrepiso m3 32,67 $156,84 $5.124,031.4.4.5.2 Sistemas Electromecánicos $24.948,001.4.4.5.2.1 Sistema Eléctrico global 1,00 $7.128,00 $7.128,001.4.4.5.2.2 Sistema de Aguas Pluviales global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.4.5.2.3 Sistema de Aguas Negras global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.4.5.2.4 Sistema de Agua Potable global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.4.5.3 Acabados $35.707,341.4.4.5.3.1 Instalación de Cielo Raso global 1,00 $7.416,00 $7.416,001.4.4.5.3.1 Instalación de Cielo Raso global 1,00 $7.416,00 $7.416,001.4.4.5.3.2 Instalación de pisos y enchapes m2 340,00 $44,78 $15.223,501.4.4.5.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerragería global 1,00 $4.552,20 $4.552,201.4.4.5.3.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería global 1,00 $3.750,00 $3.750,001.4.4.5.3.5 Pintura general m2 397,80 $11,98 $4.765,641.4.4.6 Nivel 3 $114.613,931.4.4.6.1 Obra Gris $21.596,031.4.4.6.1.1 Columnas y Paredes m3 3,58 $799,39 $17.035,421 4 4 6 1 2 Vigas m3 1 25 $134 44 $168 581.4.4.6.1.2 Vigas m3 1,25 $134,44 $168,581.4.4.6.1.3 Barandas m3 32,67 $134,44 $4.392,021.4.4.6.2 Planta de Techos $32.362,561.4.4.6.2.1 Estructura Metálica m2 360,00 $50,44 $18.158,401.4.4.6.2.2 Cubierta de Techos m2 360,00 $39,46 $14.204,161.4.4.6.3 Sistemas Electromecánicos $24.948,001.4.4.6.3.1 Sistema Eléctrico global 1,00 $7.128,00 $7.128,001.4.4.6.3.2 Sistema de Aguas Pluviales global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.4.6.3.3 Sistema de Aguas Negras global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.4.6.3.4 Sistema de Agua Potable global 1,00 $5.940,00 $5.940,00
PRESUPUESTO DETALLADO DEL PROYECTO "HOTEL Y VILLAS TIERRA MÍA"
EDT Actividades Unidad Cantidad C. U. C.T.
1.4.4.6.4 Acabados $35.707,341.4.4.6.4.1 Instalación de Cielo Raso global 1,00 $7.416,00 $7.416,001.4.4.6.4.2 Instalación de pisos y enchapes m2 340,00 $44,78 $15.223,501.4.4.6.4.3 Instalación de ventanería, puertas y cerragería global 1,00 $4.552,20 $4.552,201.4.4.6.4.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería global 1,00 $3.750,00 $3.750,001.4.4.6.4.5 Pintura general m2 397,80 $11,98 $4.765,641.4.4.7 Mobiliario $75.000,001.4.4.7.1 Suministro de Muebles global 1,00 $40.000,00 $40.000,001.4.4.7.2 Suministro de Eléctrodomésticos global 1,00 $35.000,00 $35.000,001.4.4.8 Integración con Edificaciones Existentes $9.950,151.4.4.8.1 Construccción de Accesos m3 13,50 $366,68 $4.950,151.4.4.8.2 Reacondicionamiento Zonas Verdes global 1,00 $4.000,00 $4.000,001.4.4.8.3 Limpieza General global 1,00 $1.000,00 $1.000,001.5 Zonas Comunes $446.427,591.5 Zonas Comunes $446.427,591.5.2 Edificio de Servicios $223.386,461.5.2.1 Obra Gris $47.669,711.5.2.1.1 Excavación para cimientos m3 537,60 $11,62 $6.244,761.5.2.1.2 Colado de concreto de cimientos m3 23,91 $404,59 $9.672,261.5.2.1.3 Paredes, Columnas y Vigas m3 3,90 $799,39 $18.129,201.5.2.1.4 Contrapiso m3 40,25 $338,47 $13.623,501.5.2.2 Planta de Techos $36.556,801 5 2 2 1 E t t M táli 2 340 00 $58 20 $19 788 001.5.2.2.1 Estructura Metálica m2 340,00 $58,20 $19.788,001.5.2.2.2 Cubierta de Techos m2 340,00 $49,32 $16.768,801.5.2.3 Acabados $34.697,551.5.2.3.1 Instalación de Cielo Raso global 1,00 $5.932,80 $5.932,801.5.2.3.2 Instalación de pisos y enchapes m2 320,00 $44,78 $14.328,001.5.2.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerragería global 1,00 $5.159,16 $5.159,161.5.2.3.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería global 1,00 $6.250,00 $6.250,001.5.2.3.5 Pintura general m2 421,20 $7,19 $3.027,591.5.2.3.5 Pintura general m2 421,20 $7,19 $3.027,591.5.2.4 Mobiliario $75.000,001.5.2.4.1 Suministro de Muebles global 1,00 $40.000,00 $40.000,001.5.2.4.2 Suministro de Eléctrodomésticos global 1,00 $35.000,00 $35.000,001.5.2.5 Sistemas Electromecánicos $29.462,401.5.2.5.1 Sistema Eléctrico global 1,00 $8.078,40 $8.078,401.5.2.5.2 Sistema de Aguas Pluviales global 1,00 $6.732,00 $6.732,001.4.4.6.3.3 Sistema de Aguas Negras global 1,00 $7.920,00 $7.920,001 5 2 5 3 Sistema de Agua Potable global 1 00 $6 732 00 $6 732 001.5.2.5.3 Sistema de Agua Potable global 1,00 $6.732,00 $6.732,001.5.3 Piscina $96.759,791.5.3.1 Obra Gris $27.668,091.5.3.1.1 Excavación m3 554,40 $19,36 $10.733,181.5.3.1.2 Losa y Paredes de Concreto m3 88,92 $190,45 $16.934,901.5.3.2 Sistema Electromecánico $25.000,001.5.3.2.1 Sistema de aguas para piscina global 1,00 $15.000,00 $15.000,001.5.3.2.2 Sistema eléctrico para piscina global 1,00 $10.000,00 $10.000,001.5.3.3 Acabados $44.091,701.5.3.3.1 Instalación de azulejos y enchapes m2 660,00 $50,75 $33.491,701.5.3.3.2 Instalación de Accesorios para piscina global 1,00 $7.600,00 $7.600,001.5.3.3.3 Pintura y acabados general m2 250,00 $12,00 $3.000,00
PRESUPUESTO DETALLADO DEL PROYECTO "HOTEL Y VILLAS TIERRA MÍA"
EDT Actividades Unidad Cantidad C. U. C.T.
1.5.4 Obras Externas $123.781,341.5.4.1 Accesos $60.283,221.5.4.1.1 Excavación m3 1155,00 $11,62 $13.416,481.5.4.1.2 Conformación de superficie de Ruedos m3 1155,00 $11,62 $13.416,481.5.4.1.3 Superficie final de ruedo m2 1260,00 $20,00 $25.200,001.5.4.1.4 Aceras, bordillo y señalización m3 22,50 $366,68 $8.250,261.5.4.2 Parqueo $40.058,221.5.4.2.1 Excavación m3 660,00 $11,62 $7.666,561.5.4.2.2 Conformación de superficie para parqueo m3 1155,00 $11,62 $13.416,481.5.4.2.3 Superficie final de ruedo m2 660,00 $20,00 $13.200,001.5.4.2.4 Aceras, bordillo y señalización m3 15,75 $366,68 $5.775,181.5.4.3 Zonas Verdes $9.200,001.5.4.3.1 Confección de zonas verdes global 1,00 $5.200,00 $5.200,001.5.4.3.2 Obras adicionales global 1,00 $4.000,00 $4.000,001.5.4.3.2 Obras adicionales global 1,00 $4.000,00 $4.000,001.5.4.4 Sistema de Drenaje $14.239,911.5.4.4.1 Excavación m3 554,40 $11,62 $6.439,911.5.4.4.2 Sistema de tratamiento de Aguas global 1,00 $7.800,00 $7.800,001.5.5 Limpieza General $2.500,001.5.5.1 Demolición de Instalaciones Provisionales global 1,00 $1.500,00 $1.500,001.5.5.2 Remoción de escombros y Limpieza global 1,00 $1.000,00 $1.000,00