1
I
PERHITUNGAN HARGA POKOK PRODUKSI DAN PENETAPAN HARGA JUAL RUMAH PADA
PERUM PERUMNAS REGIONAL I
M E D A N
0 I e b :
SUNYOIO
NO. STB : 96.830.0197
JURUSAN AKUNT ANSI FAKULTAS EKONOMI
UNIVERSJT AS MEDAN AREA MEDA N
2000
UNIVERSITAS MEDAN AREA
Judul Skripsi
:\am a \Ia hash" :1
No. Stambuk
Jurusan
Pembimbing I
l'f.RlllTU!\GAr-.1 HARG \ f'OKOK I'RODLKSI
DA:>. PENETAI'Al\' H \RG·\ JU.\1. Rt:l\lAJI
I'ADA PERUM PI..:RU,,1N,\S REGJO:\AL I
MFDAN
SlJ:\'\'OTO
�6.830.0197
Akuntansi
Menyctujui :
1\.omisi J>cmbimbing
Pcmbimbing ll
{ KAHLONT A :'\gl. SE.l\ISM) {Drs. Z \Jl'\,\L \BJDJN)
Ketua J urusan
I
( KARLO.'\T A :'\l!l. SF.. �I SAc) , �IM)
Tanggallulus : 11 Agustus 2000
UNIVERSITAS MEDAN AREA
RlNGKASAN
U:'I'YOTO, l'bltHITU;\'GA '\ IIAltGA POKOK I'IWDl'h:SI DAJ\ l't:l\'ET \I' AN
IIARGA JL'AL RUMAH I'AO,\ I'ERL'M I'�;RUJ\IN \S REGIONAL I ���·0.\i'l.
(I) IlL\\\ All 111\IRL'\GA.'\ h. \lti.OYfA :O.Al;\GGOI AX. St::.\1!'> \r •• \1 L \h:l
PE:\ffil\lll"G I DA.'i Dn. /.A".\L .\BrDT'\, St I \h:l 1'"-\IRL\W"(, II).
Rumah mcrupakan kebutuhan primer y<mg mcmpunyai dampak mcmla sar
bagi berkcmbangnya kcluarga. masyarakat dan bangsa 1111, Ol<!h scbab uu Pcm.:rimah
d.:ngan Pcraturan Pcmcrintab nomor 29 tahun 1974 JOnto Pcraturan Pcm.:rintah
nomor 12 tahun 1988 membcri tugas kepada Pcrum Pemmnas umuk
mcnyclcnggarakan kcmanfaatan umum berupa kegiatan-kegiatan produktif di h1dang
pclabanaan pcmb:mgunan perumahan mkyat bescrta sarana dan prasarananya.
Telah bany;Jk rumah dibangun, baik oleh Pcn.m1 Pcrunmas, Real !:-.state.
Koperasi maupun $\'ildaya masyarakut untuk mcmenuhi kebutuhan perumahan
�cbg1an mas�arukat, akan tetapi tcntunya masih ban}ak dari masyarakat )".Jng bdum
mcmpunya1 dan bc:rkcingman untuk mcmilikinya.
Bcrkaitan dcngan pemenuhan kcbutuhan pcn1mahan yang harganya harus
1crjangkau oleh masyarJkat golongan menengah kebawah dan disisi lain scbagai
pcm�ahaan Pemm P.:runmas hams tetap herkcmbang layaknya pcrusaha;m y�11g lain,
Jllaka umuk menyclaraskan hal tcrscbul perlu ndanya upaya ytmg maksim;ll baik dari
Pcrum Perumnas dcngan mengoptimalkan efisieu$i sehingga dapat mcmpcrk.:�il
UNIVERSITAS MEDAN AREA
Harga Pokok Produksi dasamping pcrlu prningkatan prngahdi::m dan pahak Pemda,
BTN. PL:-., PDAM sena pihak-pihak yang terkoia demi menscjahaerakan
masyarak:nnya.
Pcrum Perumnas dalam menghitung Harga Pokok Produksi m.:nggunakan
metodc llargu Pokok Pcsanan dengan memasukkan hi3ya-biaya yung suc.Jah
dikelompokkan dari kegaatan-kegiaaan yang meliputi ,\nali�a Peluang Pasar (APP).
Pcmbebasan tanah, Pcrcncanaan, pcmbangunan sampaa dcngan Pcmasarann�a.
Adapun pcncmuan harga jual rumah Penun Perumnas mcnggunakan d;asur biaya atau
"Cost plu'> pricing method", yaitu suatu pcnetapan harga jual dcngan mcnambahkan
kcuntungan pada harga pokok pCilJualan. Dan pcnelapan harga jual terscbua jugn
mempcrtimbangkan maksimal kredit yang diberikan olch Pcmerintah, harga pcsaing,
perkcmbang311 hngl.:ungan pada masa yang akan datang dan keterjangkauan daya bcli
masyarakat.
Adapun mctodc pcnelitian dilakukan dengan p.:nelitian k.:pustakaan dan
pcnelitian lapangan. Teknik pengumpulan data dilakukan dcngao pcngamatan dan
wawancara Metode onahsis yang dapakm adalab m ctode dcskriptif c.Jan komparatif.
-\dapun kesimpulan dari pcnchuan ini yaitu :
Pcrum Pcnmmas adalah pcrusahaan unmm yang didirikan pada 18 Juli 1974
berd<�sarkan PP nomor 29 talmn I 974 jonto PP nomor I 2 tabun 1988 dengan
maksud menyclcnggarakan kemanfaatan umum bcrupa kegaatan-kegiatan
produkll f dabidang pclaksanaan pembangunan pcnunahan raky<�t bcscrta saran a
dan prasarananya serta rnclak;ukan pcmupukan dana.
II
UNIVERSITAS MEDAN AREA
2. Pcrum Pcrumnas tclah men)11Sun organisasinya dengan baik. ini dapat dilihat
dcn�an adanya garis wcwenang , tanggung jawab yang JClas dalam orgamsasi dan
liap bagian dikepalai oleh seorang manager.
3. Pcngelompokan biaya untuk perhitungun harga pokok pada saat rumah dinyatakan
siap huni ( harga pokok reahsasi ) dengao pcngelompokan hiaya untuk
pcnghitungan harga pokok pada saat pcncntuan harga JUal ( harga pokok csuma.-1 )
tidak sama. Sehingga cvaluasinya suht, padahal salah satu tujuan dan perh11Ungan
harga pokok adalah untuk mcnetapk:m clisiensi pcrusahaan.
4. Perhllungan harga pokok rumah Pcrum Perumna.s mcnggunakan mctode harga
pokok pcsanan. Harga pokok mmah dihitung dengan menjumlahkan semua biaya
yang dikcluarkan untuk keperluan suutu tahap pcmbangunan. Biaya tanah yang
dibcb:mkan tcrhadap harga pokok adalah harga pcrolehan, maka terkesan
kcuntungan tcrlalu bcsar yang bcrakibat pajak penghasilan tinggi; padahal hasil
pCilJUUlan belum tentu dapat digunakan untuk mcanbcli tanah dcngan luas yang
sam a.
5. Harga Jual rumah adalah horga pokok produksi dit;unbah biayn opcn1sionaL yang
melipull btaya pcrbaikan mmah. biaya HGB. biaya appraisal. btaya bunga dan
biaya us<thn (biaya pcm�saran. biaya umum & personalia) dan keuntungan
Dan saran penulis sehubungan dengan pcnelitian ini adalah sebagni berikut :
I. Kegiatan APP (Anabsa Peluang Pasar) oleh Perum Perumnas agar dilakukan
dengun tcliti dan sebaik mungkin untuk menghindari dead stock.
Ill
UNIVERSITAS MEDAN AREA
Pengelompokan biaya untuk perhirungan harga pokok rcalisasi dengan
pengclompokan biay;� untuk penghirungan harga pokok es11masi sl!haiknya snma.
agar mudah untuk mclakukan cvaluasi.
3. Biaya tanah yang dibebankan tcrhadop harga pokok adalah hargn yang lcbih tinggi
diantara harga pasar dan Nilai Jual Objek Pajak {NJOP).
-1. Pada kenyataannya mas1h bnnyak m:1syamkat golongan mcncngah kehawah yang
belum mempunyai rumah scndiri. untuk iru pihak-plhak tcrkait scpcru Pcmenntah
Daerah. Perum Pcrumnas. BTN, PLN. PDA\1, l\otaris dan BP� harus
mcngupayakan bersmna guna mensejahtcrakan masyarakatnya.
Kc11cJak mampuan masyarakat cJalam membeli rumah hisa j<1di d1scbabkan olch
tingginya harga JUal; dan tingginya harga jual discbabkan olch tingginya harga
pokok produksi rumah.
Untuk mengatasi hal tcrscbut, maka yang perlu diupayakan oleh :
a. Pcrum Perumnas :
• .\leningkatkan kualnas APP.
· :--1ctaks;makaJ1 pembanguJ1<Ultcp:n waktu.
Mcnyerahkan lingkungnn pcrumahan kepada pihak Pcmda �cccpotnya.
- Meminimnlknn atau bahkan meniadakan biaya birokrasi.
b. Pihak Ekstcrn :
• �1enyederhanakan proses pclaksanaan mulai dari pernbcbasan tanah sampai
dengan penjualan yang mcnggunakan fasiliras KPR
iv
UNIVERSITAS MEDAN AREA
- i\leminimalkan bia}·a proses yang berkaitan dengan pcmbangunan pcrumahan
masyarakat.
- Suku bunga untuk krcdit pcn1mahan rcndah.
5. Dcngan herlal.:unya UU nomor 22 tahun 1999 tcmang Otonomi Pemcrintahau
Dacrah. diharapkan Pcmcrintah Dacrah lebih peduli rerhadap masyarakatnya yang
bclwn mempunyai rumah sendiri.
\'
UNIVERSITAS MEDAN AREA
KATA PENG��TAR
Scgala puji syul..'ttr dmcapkan kcpada Allah S\\'T yang tdah mcmbenkan
rahmat dan hidayahl\ya, sehmgga pcnulis dapat menyelesaikan pcneluian dan
pcnynsunan skripsi ini scbngai saJah sam syarat umuk mc•uperolch gelar Sarjana
Ekonomi pada Fakultas Ekonomi Cnivcrsitas Medan Area di .\ledan.
Penulis men)•adari balm·a skrips1 ini bclum sempuma, baik dipant!ang dan
scgi materi maupun bahasanya. Untuk itu penulis dcngnn rendah hati akan mencrim;�
saran-saran dan petunJUk yang berstfat membangun dcmt lebih menycmpumakan
skrops1 1111.
Pada kcscmp:llan ini, dengan hmi yang tulus penulis mengucapkan tcnma
kasih yang sebcsamya-besamya kepada:
I. Bapak Drs. H.A A7i7 Hasan, MM, sclakL1 Dekan Fakultas Ekonomi Universitas
�1cdan Area.
2. Ibu Karlonta J\ainggolan, SE. :\1SAc, selaku Kctua Jumsan Akuntansi Fakultas
Ekonom1 Universitas \ledan Area dan juga sebaga• Dosen Pembirnbing I yang
tclah mcluangkan \\ aktunya nntuk mcmcriksa mat en dan sknps1 mi sen a
mcmbcrikan birnbingun ke arah yang lcbih baik sampa1 skripsi terscbut selcsai.
3. Bapak Drs. Zainal Abidin . selaku Doscn Pembimbing II yang tclah mcmb�rikan
bimbmgan dan pcrba1kan skrips1 im.
\'I
UNIVERSITAS MEDAN AREA
•
4 Bapak,lbu doscn pengaJar dan karyaw:lft ti di lingkungan Fakuhas Ekonomi
L.MA yang tclnh mengabdakan diri untuk mcmajukan mahasiswa i dalam
meningkatkan sumbcr dnya man usia.
5. Pimpinan besca1a scluruh pcgawai Perum Perumnas Regional I yang Ielah
membcrikan izin dan kcmudahan kepada penulis untuk melukuknn pcnelitian
pada perusahaan tersehut.
6. lbunda .Menua tcrcint<l scna saudara-saudaraku yang tcrsayang. yang tclah
mcmbcrikan dorongan sclama penults menjalani pendadikan htn£ga tcrsdcs:ml}J
study ini.
7. lstri, anak-,mak scna cucu tcrcinta yang telah membcnkan doa. perhatian dan
kcsabaran yang tidak li.!rndai barganya kepada pcnulis sclama mcnjalani
pendidikan hingga sclcsainya skripsa ini.
8. Seluruh rckan-rekan mahasisw:n yang telah banyak mcmbcrikan bantuan kcpada
penulis dalam m�nycksaikan skripsi ini.
Kiranya Allah SWT scnantiasa melimpahkan rahm:ll dan hidnyahl\ya kepada
s.:mua pihak yang tclah m.:mberikan bantuan, dan diharapkan skripsi ini bcrgua1.1 bagi
pcnulis dan para pcmboca sckalinn.
VII
Medon, Agustus 2000
Pcnulis,
S u n)oto
UNIVERSITAS MEDAN AREA
DAFTARISI
l lalaman
RL"l G K.A S Ai'-1 ........................................ , ... . . . . . , . . . . , . . . . . . . . . . .
KATAPENGANTAR ......... . . . . . . . . ...... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ... . . VI
DAFTAR ISI ........... .................... ........................... ........ ,·iii
DAFT AR GA.\fBAR . ... ... . . . . . ..... . . . . . .. ..... .... .. . . . .. ... .... ...... .. "
8.\B I PE:-..DAHUI U,\� ........ ............... .... ............... . .
BAB 11
A. Alasan Pemilihan Judul . . . .. . . . . . . . ... .. . . . .. . . . . . . . . . . . . .. .
B. Pcrumusan �lasalnh .. . . . .. .. .. ... . . . . .. . . . .. ... . . . .. .. .. .. . . . 2
C. Htpotests .. .. .... .. .. .. .. . ... .. . .. .... ... .. .... .. ... .. . .... . .. .. 3
D. Luas dan Tujuan Pcnclitian . .. . .. .. . .. . ..... .. . . . . . . ... . . . .. 3
E. Mctodc Penelitian dan Teknik Pengumpulan data .. .. ... 4
F. Metodc Analisis .. .. .. .. ... .. .. .. .. .. ... .. .. .... .. .. .. .. ... ... 5
LA:-..'DASA"' TEORITIS ... . .. . . . . ... .. . .. . . . . . . . .. . . . . . ... . . . 6
A. Pcngcrtian llan I ujuan llarga Pokok Protluks1 . .. .. . .. ... G
B. Kategori Biaya Produksi .. . .. .. . .... .... .. ... ... .. . .. . .. .. .. II
C. Mctodc Perhitungan llarga Pokok Prolluksi . . , .. ... .. ... 16
D. Kcbijakan Harga Jual .. . .... .. .... .... .. .... . .. . ...... ..... n
viu
UNIVERSITAS MEDAN AREA
B:\B Ill PERU\1 PERu\INAS REGIO.l\'AL I \1EDA.' . . . .. .. 33
BAB 1\'
B:\B \'
A. SeJarah Smgkm Pcrusahaan . . .. . . . . . . . . . . .. . . .. . .. . . . . .. . 33
B. Proses Kcgiman Produksi . . . . . . . . .. .. . .. . . . . . .. . . . . . . . . . . .... .Q
C. Katcgori Biaya Produksi . . . . . . . . . . ......... ................. 47
D. Metodc Pcrhitungan Ilnrga Pokok Produksi
E. Kebijakan Harga Jual ...................... ..
A:-\ALISIS DA \ E\ ALt;ASI • • 0 • • •••• •••• • • • • • • • • • • • • • • • •••
KESII\1PULA\ DM SARAl\ • • • • • • • • • •• • • • • • • • • ••••• 0 • • • •••
50
60
65
71
A. Kesimpulan ............. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ........... 71
B. Saran .. ................................. ........... ... .......... 72
DAFTAR PUSTAKA . ....... ..... ......... ..................... ....... ... .. .. 74
IX
UNIVERSITAS MEDAN AREA
DAFT AR GAMBAR
Gambar:
I. \Vilayah Kerja Pcrum Perumnas Regional I
2. Struktur Organisasi Perum Pcrumnas Regional I
X
r !ctlama/l
35
36
UNIVERSITAS MEDAN AREA
BA B I
PENDAHULUAN
A. Alasan Pemilihan Judul.
Setiap warga berhak mendapat pckerjaan dan pcnghasilan yang memada1.
berhak mendapat cukup sandang dan pangan Seltap warga berhak mendapat
rumah yang layak sebaga1 tempat pulang dan bcristirahat sctclah bekerJa keras.
dan tempat tumbuh bcrkcmbangnya anak-anak yang memerlukan kehangatan
serta kasih S\lyang. Harkat h1dup yang manusiaw1 ini mcrupakan kcbutuhan
hakik1 yang mcnjadi tanggung jawnb hcrsama scbngai ban gsa.
Rumah merupakan kebutuhan primer yang mcmpunym dampak mcndasar
bagi berkembangnya keluarga, masyarakat dan bangsa ini. Untuk llu Pemcnmah
berkewajiban memperhatikan masalah perumahan dcngan mclibatkan sem�a
penyelenggara pembangun pcrumahan yaitu Perum Pcrumnas. Real Estate.
Koperasi scrta pcran aktifmasyarakut sendin.
Perum Perumnas sebug<u perusnhaan mendapat tugas dan wcwcnang tu1tuk
melaksanakan pembangunan pcrumahan rakyat dan prasarana lingkungan sesuai
dengan penmdangan yang berlaku.
Berkaitan dengan pcmcnuhan kebutuhan perumahan yang harganya harus
tel)angkau oleh masyarakat golongan menengah kebawah dan dis1si lam sebaga.
Perusahaan Perum Pcrumnas harus tetap survival dan bcrkcmbang layaknya
UNIVERSITAS MEDAN AREA
2
Perusahaan-perusahaan yang lain, maka penulis merasa tcrtarik untuk
mcngadakan penelitian dcngan alusun mgin mengetahui scjauh mana pcrhllungan
harga pokok produksi serta kebijakan dalam menetapkan hargo jual rumah yang
Ielah dilakukan olch Pcrusahaan, dan juga Pimpinan pcrusahaun bcrsctlm
mcmberikan data yang d1pcrlukan.
Berdasarkan alasan tersebut diatas, maka pcnulis menetapkan JUdul. yaitu:
"PERHfTUNGAN ITARGA POKOK PRODUKSJ OA'i PE:"jETAPAl'o
HARGA JUAL RUMAll PADA PERUM PERUMXAS REGIONAL T
MEDAN".
B. Pcrumusan 1\-lasalah.
Berdasarkan penelitian pendahuluan yang telah dilakukan, maka masalah
yang dihadapi olch Perum Pcrumnas untuk memenuhi kebutuhan rumah bag1
masyarakat golongan menengah kebawah dimana daya bchnya masih rclatif
rendah adalah harga pokok produksi yang mnsih tinggi, schinilga harga jual
mcnjadi tinggi , d1samping faktor-(aktor lain misalnya rendahnya kcpcdulian
terhadap masyarakat yang kurang mampu, tinggmya b1aya opcras1onal akibat
b1rokrasi, tingginya suku bunga scrta belum maksimalnya pcngabdian instansi
pemerintah seperti Pemda, Pcrum Perumnas, BTN, PLN, PDAM. Agraria untuk
mensejahterakan masyarakatnya.
UNIVERSITAS MEDAN AREA
DAFTAR PUSTAKA
Adolph Matz and Milton F. Usry, Cost Accountmg Plannina and Control, Edtsi
Vlll, Jilid I, Tcrjcmahan Herman Wtbowo, Erlangga, Jakarta, 1994.
Ahmed Belkaoui, Herman Wibowo dan Marianus Sinaga, Teorj Akuntansi, Edisi
II, Jilid I, Erlangga, Jakarta. 1987.
Allan R Drebin. Adyanccd Accounting. Edisi V, Terjemahan Freddy Saragih,
Erlangga, Jakarta, 1998.
Basu Swastha DH.,Azas-azas Marketim!. Liberty, Yogyakarta, 1996.
Charles T. Homgren, Introduction to Manaierncnt Accountine. Edisi VI. Jilid I,
Tcrjcmahan Mob. Badjuri. Erlangga, Jakarta, 1997.
D. Hartanto, Akuntansj !Jntuk l!sahawan, Edtsi VI, LPFE-UI, Jakarta, 1991.
Donald E. Kieso and Jerry J. Weygandt, lntenncdjnte Accounung. Edisi VII. Jllid
I, Tcrjcrnahan Herman Wibowo, Binarupa Aksara. Jakarta, 1995.
lkatan Akuntan lndonesia, Standar akuntansj Keuangan, Salcrnba Ernpat, Jakarta,
1996.
M. Manu lang, Ekonomj Pcmsabaan, Cetakan V, Liberty, Yogyakarta, 1991.
Me. Leod, Raymond J r , Manaaement lnfonnatjon System , Jilid I, Diterjemahkan
Hera Tcguh. Ststern lnforrnasi Manajemen, Penerbit PT. Prehalindo,
Jakarta, 1994.
Mulyadi, Akuntansi Bjaya. Edisi IV. BPFE-UGM. Yokyakarta, 1990.
R. Socmita Adikoesoema, Sjstcm-sjstcm Akyotansi, Tarsito. Bandung.l994
S. Hadtbroto, Masalah Akuntansi. Buku Satu, Lembaga Pcnerbit Fakultas
Ekonomi Universitas Indonesia, Joknrta, 1990.
74
UNIVERSITAS MEDAN AREA