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UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS
ESPECIALIZACION EN AVALUOS
DETERMINACION DEL VALOR COMERCIAL
DE LOS LOTES DE CESION TIPO A
EN LA URBANIZACION VILLA DEL RIO
COMUNA UNO - NEIVA HUILA.
NORMA CONSTANZA ROCHA AREVALO.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS.
ESPECIALIZACIÓN DE AVALÚOS.
FACULTAD DE INGENIERÍA.
BOGOTÁ D.C.
2019.
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ESPECIALIZACION EN AVALUOS
DETERMINACION DEL VALOR COMERCIAL
DE LOS LOTES DE CESION TIPO A
EN LA URBANIZACION VILLA DEL RIO
COMUNA UNO - NEIVA HUILA.
NORMA CONSTANZA ROCHA AREVALO.
ADMINISTRADORA DE EMPRESAS.
PROYECTO DE GRADO.
DIRECTOR.
HERNANDO ACUÑA CARVAJAL.
INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA.
DOCENTE ESPECIALIZACION EN AVALÚOS.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS.
ESPECIALIZACIÓN DE AVALÚOS.
FACULTAD DE INGENIERÍA.
BOGOTÁ D.C.
2019.
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TABLA DE CONTENIDO
1. INTRODUCCION ……………………………….…………………………….8
2. JUSTIFICACION………………………………………………………………8
3. OBJETIVOS ………………………………………………………………..….9
3.1 OBJETIVO GENERAL ……………………………………………………… 9
3.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS…………………………………………………..9
4. MARCO TEÓRICO …………………………………………………………………10
4.1 LEY 388 /97 LEY DE DESARROLLO TERRITORIAL ……………………… 10
4.2 POT NEIVA ………………………………………………………………………...11
4.3 RESOLUCION 620 /2008 ……………………………………………………….…11
5. METODOS DE AVALUOS ……………………………………………………….. 12
5.1 METODO DE COMPARACION O DE MERCADO ………………………….. 12
5.2 METODO DE CAPITALIZACION DE RENTAS O INGRESOS ……….…….12
5.3 METODO DE COSTO DE REPOSICION ………………………………………13
5.4 METODO (TECNICA) RESIDUAL ……………………………………………..13
5.5 PUNTOS DE INVESTIGACION ECONOMICA ……………………………….13
6. MONOGRAFIA COMUNA 1 URBANIZACION VILLA DEL RIO ………….. 13
6.1 GENERALIDADES ………………………………………………………………..14
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6.2 NORMATIVIDAD ………………………………………………………….……..17
6.3 LOCALIZACION COMUNA 1 – VILLA DEL RIO ………………….…….… 17
6.4 BARRIOS COMUNA 1 ………………………………………………………..….18
6.5 SISTEMA DE MOVILIDAD ………………………………………………….….19
6.6 SISTEMA DE ESPACIO PUBLICO……………………………………….…… 19
6.7 SISTEMA DE EQUIPAMENTOS…………………………………………….…. 19
6.8 TIPOS DE VIVIENDA …………………………………………………………… 21
6.9 POBLACION ……………………………………………………………………….21
6.10 ESTRATOS……………………………………………..………………………….22
7. RESEÑA URBANIZACION VILLA DEL RIO ………………………………….. 22
7.1 CUADRO DE CESIONES Y AREAS DE CESION FASE I …………………….25
8. METODOLOGIA DEL PROYECTO……………………………………………….26
9. DESCRIPCION AREAS DE CESION……………………………………………….27
9.1 AREAS DE SERVICIOS COMUNAL………………………………………………27
9.1.1 ZONA COMUNAL 1………………………………………………………………..27
9.1.2 ZONA COMUNAL 2……………………………………………………………...…28
9.1.3 ZONA COMUNAL 3………………………………………………………………..29
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9.2. AREAS DE PARQUES Y ZONAS VERDES ………………………………………….30
9.2.1. PARQUE………………………………………………………………………………..30
9.2.2. ZONA VERDE 3………………………………………………………………………31
9.2.3 ZONA VERDE 4………………………………………………………………………31
9.2.4. ZONA VERDE 5 ………………………………………………………………………32
9.2.5 ZONA VERDE 6…………………………………………………………………………34
9.2.6. ZONA VERDE 7 ………………………………………………………………………35
9.2.7 ZONA VERDE 8…………………………………………………………………………36
9.2.8. ZONA VERDE 9………………………………………………………………………37
9.3. AREA DE PLAN VIAL…………………………………………………………………37
10. AVALUO CATASTRAL………………………………………………………………38
11. METODOLOGIA VALUATORIA DE MERCADO…………………………………40
12. AVALUO……………………………………………………………………………….43
13. CONCLUSIONES…………………………………………………………………….44
14. RECOMENDACIONES ………………………………………………………………44
15. IMÁGENES AREAS DE CESION VILLA DEL RIO………………………………45
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BIBLIOGRAFIA
• DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACION MUNICIPAL POT
NEIVA
• ESCRITURAS DE CESIONES DEL 5 Febrero de 1986 Notaria Segunda de Neiva
Departamento Planeación Municipal
• DEPARTAMENTE ADMINISTRATIVO DE PLANEACION MUNICIPAL Plegable
informativo Neiva Mayo 1999
• DIMENSION GEOGRAFICA Camilo Francisco Salas Ortiz
ANEXOS.
• SE ANEXA PLANO DE LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO Y PLANO DE AREAS
DE SECION Y LOTEO GENERAL DE CUADRO DE AREAS.
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INDICE DE ILUSTRACIONES.
Ilustración 1. Urbanización Villa del Rio …………………………………….……… 13
Ilustración 2. Mapa Neiva satelital ………………………………….………………….14
Ilustración 3. Mapa comunas Neiva…………………………………..…………………16
Ilustración 4. Reseña urb villa del rio ………………….……………..…………….….22
Ilustracion 5. POT Neiva…………………………………………………………..…….23
Ilustración 6. Planos áreas de cesiones tipo A Villa del Rio …………….………..…….24
Ilustración 7. Descripción fotográfica seciones ……..…………………………………27-37
Ilustracion 8. Imágenes generales………………………………………………………...45-47
Ilustracion 9. Imagen satelital villa del rio ……………………………………...….……48
Ilustración 10. Plano cesion……………………………………………………………….49
INDICE DE TABLAS.
TABLA1. Comuna 1 o comuna noroccidental ……………………..…………………….18
TABLA 2- 3. Cesión y áreas de cesión ……………………………………….……..........25
TABLA 4-5-6. Avaluo catastral …………………………………………...……………... 38-39
TABLA 7-8-9-10.estudio de mercado…………….………………...……………………...41-43
TABLA 11. Avaluo ………………………………….……………………………………...43
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1. INTRODUCION
La determinación del valor del suelo en la ciudad resulta de gran importancia para la planificación
del territorio y la determinación del valor de los predios y como base fundamental en la toma de
decisiones por parte de inversionistas.
Este informe muestra los resultados obtenidos en el estudio valuatorio de las cesiones TIPO A en
el Barrio Villa del Rio en la ciudad de Neiva Huila.
Como producto final se hace entrega del valor de las cesiones TIPO A en la Urbanización Villa
del del Río en la ciudad de Neiva.
Se hace entrega del trabajo en Word que contiene la compilación e información general de la
comuna 1 y un Excel donde está la memoria de cálculo y el método utilizado para la realización
del avalúo para hallar el valor de las áreas de cesión Tipo A.
2. JUSTIFICACION.
Esta investigación se realizo con el fin de conocer el valor comercial de cada una de las áreas de
cesión tipo A, que existen hace 32 años en la urbanización villa del rio, además de esto
comprobamos que ninguna de estas cesiones ha sido entregada formalmente al municipio.
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3. OBJETIVOS
3.1 OBJETIVO GENERAL
Determinación del valor comercial de los lotes de cesión Tipo A, en la Urbanización Villa del
Río de la Comuna Uno – Neiva Huila cuya valoración se realizará en las zonas ocupadas por
los actuales propietarios de los inmuebles y de las cuales se han beneficiado a lo largo de 32
años .
3.2 OBJETIVO ESPECIFICO
• Establecer el valor comercial de las Cesiones tipo A ocupada por residentes de la
Urbanización Villa del Río
• Aplicar los métodos valuatorios aprendidos y determinar cuál método es el indicado para
la valoración de la Cesiones tipo A.
• Determinar el valor comercial de las Cesiones tipo A en la Urbanización Villa del Río
• Realizar el avalúo de tres cesiones Tipo A en la Urbanización Villa del Río
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3. MARCO TEORICO
3.1 LEY 388 /97 LEY DE DESARROLLO TERRITORIAL
Ley 388 de 1997 de ordenamiento territorial. El ordenamiento del territorio comprende un
conjunto de acciones político administrativas y de planificación física concertadas, emprendidas
por los municipios o distritos y áreas metropolitanas, en ejercicio de la función pública que les
compete, dentro de los límites fijados por la Constitución y las leyes, en orden a disponer de
instrumentos eficientes para orientar el desarrollo del territorio bajo su jurisdicción y regular la
utilización, transformación y ocupación del espacio, de acuerdo con las estrategias de desarrollo
socioeconómico y en armonía con el medio ambiente y las tradiciones históricas y culturales.
Cesión Obligatoria de Zonas con Destino a Uso Público
Es la cesión obligatoria de bienes que deben hacer los particulares a las entidades distritales o
municipales, con destino a vías locales, equipamientos colectivos y espacio público en general,
especificándose si es del caso, las afectaciones a que estén sometidos por efectos de reservas de
terreno para construcción de infraestructura vial, de transporte, redes matrices y otros servicios de
carácter urbano o metropolitano. (Arts. 37 y 117 Ley 388 de julio 18 de 1999).
Cesión Tipo A
Es la parte de un predio transferido por el urbanizador de un desarrollo a municipio a titúlo gratuito
con destino a zonas verdes, parques y equipamiento comunal público.
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Cesión Tipo B
Es la parte de un predio transferido por el urbanizador de un desarrollo para equipamiento comunal
privado.
3.2 PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL - POT NEIVA
Plan de ordenamiento territorial acuerdo 026 del 2009
3.3 RESOLUCION 620 /2008
Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de
la Ley 388 de 1997 .
4. METODOS DE AVALUOS
Se utilizan los siguientes métodos para la realización de los avalúos comerciales urbanos, según la
resolución 620 del 2008. Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados
dentro del marco de la ley 388 de 1997 según lo establecido por el instituto Geográfico Agustín
Codazzi (IGAC); estas son:
4.1 MÉTODO DE COMPARACION O DE MERCADO
Es la técnica valuatorio que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las
ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales
ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la
estimación comercial.
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4.2 MÉTODO DE CAPITALIZACION DE RENTAS O INGRESOS
Es la técnica valuatorio que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las renas o
ingresos que se pueden obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus
características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables
ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de
capitalización o interés.
4.3 MÉTODO DE COSTO DE REPOSICION
Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo
total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo y rescatarle la
depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adiciona el valor correspondiente al
terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula : Vc= [ct-D]+ Vt En donde Vc= Valor comercial
Ct= Costo total de la construcción D= Depreciación Vt = valor del Terreno .
5.4 MÉTODO TECNICA RESIDUAL
Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de
estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación
urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto
del avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de las ventas
proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable
que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es
decir la real posibilidad de vender el proyecto.
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5.5 PUNTOS DE INVESTIGACION ECONONOMICA
Se entiende por puntos de investigación económica, aquellos seleccionados dentro del área urbana
o rural de un municipio para establecer valores unitarios del terreno, mediante el análisis de la
información directa e indirecta de precios en el mercado inmobiliario y por medio de tablas de
construcción se realizará análisis estadístico y de acuerdo al uso de la construcción y a sus
características físicas para obtener m2 de construcción.
5. MONOGRAFIA NEIVA ´´ URBANIZACION VILLA DEL RIO ´´
FUENTE : GOOGLE MAPS- SECTOR VILLA DEL RIO
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6.1 GENERALIDADES
La ciudad de Neiva, capital del departamento del Huila, se encuentra situada en una planicie sobre
la margen derecha del río Magdalena, cruzada por el río Las Ceibas y Río del Oro.
Su territorio lo forman algunos llanos como El Jardín, 80 mts más alto; La Manguita al Norte;
Avichente y el Chaparro al Oriente; Matamundo al Sur; por el Occidente corre el río Magdalena
que separa a la ciudad del municipio de Palermo.
La silueta de la ciudad muestra forma de escudo; se compone de dos conjuntos.
Un área central, histórica que creció normalmente; un área periférica, reciente creció con base en
invasiones súbitas.
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La ciudad comprende zonas residenciales, comerciales, industriales, deportivas, institucionales,
administrativas, educativas, tuguriales. Cuenta con un aeropuerto ¨Benito Salas Vargas ¨ y un
terminal de Transportes.
Altitud (mts.): 442.9 msnm
Extensión 1.553 Km2
Temperatura Promedio (ºC): 28°C y 30 °C
Distancia a la capital del departamento (km): 304 Km de Bogotá
Años de Fundación: 1.539 – 1.560 – 1.612 (24 de Mayo)
Límites:
Norte: Municipios de Aipe y Tello
Noroeste: Departamento del Tolima Suroccidente Municipio de Palermo y Santa María
Sur: Municipio de Rivera
Oriente: Departamento del Caquetá y Meta División política y administrativa
División política y administrativa
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Comunas: Neiva cuenta con diez ( 10 ) comunas
FUENTE PLANEACION MUNICIPAL ¨ POT Neiva¨
Barrios: 316 en zona Urbana (incluyendo 44 asentamientos)
Corregimientos: Ocho (8)
Veredas: 78
Centro poblados: Guacirco, Fortalecillas, Caguán, Aipecito, Chapinero, San Luis, Vegalarga y
Motilón.
6.2 NORMATIVIDAD
Acuerdo 026 del 2009 por medio del cual se revisa y ajusta el acuerdo #016 del 2000 que adopta
el plan de ordenamiento territorial de Neiva .
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6.3 LOCALIZACION COMUNA 1 – VILLA DEL RIO
Denominada Comuna Noroccidental o Comuna Uno de la ciudad de Neiva. La Comuna 1 está
localizada al noroccidente del área urbana sobre la margen derecha del Río Magdalena, entre las
cuencas del Río Las Ceibas y la Quebrada Mampuesto. Limita al norte con la Comuna 9; al oriente
con la Comuna 2; al sur con la Comuna 3; y al occidente con el Municipio de Palermo. La Comuna
1 hace parte de la UPZ Las Ceibas.
Límites
Partiendo del puente Misael Pastrana Borrero de la Carrera 2 con el Río Las Ceibas se sigue aguas
abajo hasta su desembocadura, se continúa por el Río Magdalena margen derecha aguas abajo
hasta la proyección del eje de la calle 74 y de ahí se sigue en sentido oriental hasta encontrar la
calle 75, continuando por ésta hasta la intersección con la línea férrea, se sigue por ésta vía en
sentido sur hasta la intersección de la carrera 5 con calle 61, de ahí se sigue en sentido este hasta
la carrera 2 con calle 58 y de ahí se continúa por toda la carrera 2 hasta el puente Misael Pastrana
Borrero punto de partida.
6.4 BARRIOS COMUNA UNO O COMUNA NOROCCIDENTAL
La Comuna 1 se puede clasificar en los estratos socio económicos comprendidos en el 1, 2, 3; los
cuales abarcan los 40 barrios que conforman y son reconocidos por el Departamento de Planeación
Municipal y los cuales se relacionan:
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6.5 SISTEMA DE MOVILIDAD
De este sistema hacen parte las vis arteriales, las vías locales, las ciclorrutas. Los componentes del
sistema de movilidad en la UPZ son los siguientes:
6.6 SISTEMA DE ESPACIO PUBLICO
No. BARRIO
1 RODRIGO LARA BONILLA
2 ANDAQUIES
3 VILLA DEL RIO
4 LOS DUJOS
5
CONJUNTO RESIDENCIAL LA
MAGDALENA
6 EL TRIANGULO
7 MEDIA LUNA
8 SAN NICOLAS
9 CALIFORNIA
10 CAMILO TORRES
11 LOS ELISIOS
12 SANTA INES
13 CANDIDO LEGUIZAMO
14 ACROPOLIS
15 SAN SILVESTRE
16 MANSIONES DEL NORTE
17 CIUDADELA CARLOS PIZARRO
18 CIUDADELA COMFAMILIAR
19 JOSE MARTI
20 LAS MERCEDES
21 VILLA MAGDALENA NORTE
22 LAS FERIAS
23 VILLA MARIA
24 CHICALA
25 MIRA RIO I,II Y III ETAPA
26 PORTALES DE VARANTA
27 PIGOANZA
28 CONARVAR
29 BALCONES DE LA RIVIERA
30 COLMENAR
31 MADRIGAL
32 LA INMACULADA
33MINUTO DE DIOS III Y V ETAPA
34 LA FLORESTA
35
LA RIVIERA NORTE I Y II
ETPAA
36 PORTAL DE SAN FELIPE
37
CONJUNTO TORRES DE LA
CAMILA
38 LA VORAGINE
39 CALAMARI
40 CAMPOS DE VENECIA
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Esta conformado por los parques de todas las escalas, las alamedas, las plazas, las plazoletas, los
andenes y los senderos peatonales. Hacen parte también las zonas verdes públicas de los barrios.
6.7 SISTEMA DE EQUIPAMENTOS
Los equipamientos colectivos están relacionados directamente con la actividad residencial y con
el bienestar de los ciudadanos. Se clasifican en cinco subgrupos: educación, bienestar social, salud,
cultura y culto religioso.
Estos centros educativos se encuentran en la comuna uno y muy cerca de la Urbanización Villa
del Rio.
La Institución Educativa PROMOCION SOCIAL tres (3) jornadas de estudio en todos los niveles
educativos.
La Institución Educativa INEM JULIAN MOTTA SALAS dos (2) jornadas desde grado O a
grado 11
Institución Educativa COLEGIO SAN MIGUEL ARCANGEL dos (2) jornadas desde grado O
a grado 11
La Institución Educativa CLARETIANO JORNADA ADICIONAL OFICIAL Y PRIVADO
dos (2) jornadas desde grado 0 a grado 11.
UNIVERSIDADES la comuna cuenta con cuatro (4) instituciones de educación superior, siendo
esta 2 públicas y 3 privadas. Dentro de las públicas se encuentra:
Universidad Surcolombiana, la cual es la universidad pública de la región referencia del sur
colombiano
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Universidad el Tolima, la cal cuenta con una sede en la institución educativa INEM con
programas semi presenciales.
CUN privada que cuenta con su sede en las instalaciones del colegio Claretiano y cuneta con la
modalidad presencial nocturna. En este mismo colegio funciona la FUCLA con la modalidad a
distancia los fines de semana.
UNIMINUTO
En esta comuna se presenta una situación particular con los escenarios recreacionales y deportivos,
pues la administración municipal ha realizado aportes en la construcción y adecuación de
escenarios recreacionales y deportivos, los cuales son objeto de diferentes campeonatos, tal como
lo es el escenario denominado club del norte, donde se realizan diversos campeonatos de futbol.
SERVICIOS DE SALUD
antigua Sede de Urgencias de SaludCoop hoy cerrada con la expectativa de apertura clínica
Medilaser.
Puesto de Salud del norte de la E.S.E. Carmen Emilia Ospina. (no se presta servicio de consulta
externa).
Otras instituciones: Hogares Claret, Alcohólicos Anónimos, Ancianato “El Paraíso de los
Abuelos”.
6.8 TIPOS DE VIVIENDA
En el sector encontramos conjuntos cerrados en edificios de no más de 6 pisos por encontrarse
cerca al cono del aeropuerto de la ciudad.
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Es una zona de viviendas muy importante por la cercanía a las universidades del sector, las Casas
la gran mayoría de 1 piso.
Encontramos en la urbanización Villa del Rio remodelaciones en fachadas, pisos, enchape en
general subdivisiones de las casas en aparta- estudios.
6.9 POBLACION
La población en el sector oscila entre 20 a 32 años y aplica para el 60 % y para adultos mayores
es del 40%.
6.9.1 ESTRATOS
El estrato permite identificar las condiciones socioeconómicas de la población. Permite conocer
posibles situaciones de pobreza en las viviendas y ubicar esta situación en la ciudad.
En la comuna uno encontramos los estratos 1,2,3
En la urbanización Villa del río está catalogada en Estrato 2
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6. RESEÑA URBANIZACION VILLA DEL RIO
Fuente Google maps Urb. Villa del Río
La Urbanización Villa del Río fue construida por la Sociedad Moreno Vargas Ltda. que fue
constituida por Escritura Pública No.3266 de fecha 8 de octubre de 1985 Otorgada en la Notaria
Segunda de Neiva, ubicada en la parte o zona Nor-occidental de la ciudad de Neiva del
Departamento del Huila para lo cual desenglobarón un lote de su Propiedad.
El proyecto tiene un Área total de 60.084.14 M2 y el proyecto del estudio fue aprobado S/N
Resolución del septiembre 17 del año 1988.
Con un Área total de área privada de 25.702.50 mts en la fase I
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Fuente :Planeación Municipal
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6.1 PLANO AREAS DE CESION TIPO A - VILLA DEL RIO - FASE I
Fuente : Planeación municipal .
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7.1.1 CUADRO DE CESIONES Y AREAS DE CESION FASE I
ITEM
I - AREA SERVICIO COMUNAL
ZONA COMUNAL 1 470.25
ZONA COMUNAL 2 1.672.95
ZONA COMUNAL 3 1.120.00
TOTAL AREA SERVICIO COMUNAL 3.232.20
II - AREA PARQUE Y Z. VERDES
ZONA VERDE 3 44.52
ZONA VERDE 4 221.54
ZONA VERDE 5 210.02
ZONA VERDE 6 371.25
ZONA VERDE 7 555.69
ZONA VERDE 8 341.85
ZONA VERDE 9 267.12
PARQUE 3.690.48
31-32-33-34-28-31
CUADRO DE CESIONES Y AREAS DE CESION FASE I
AREAS ( m2) MOJONES
4-5-6-7-4
8-9-10-11-12-8
13-15-16-13
20-19-18-17-20
20-21-22-23-24-25-20
26-27-31-28-29-29A-44-30-26
35-36-37-38-39-35
40-41-42-43-40
9A-51-51A-62-115-113-52-10A-9A
1-2-3-1
TOTAL AREA PARQUE Y Z.VERDES 6.747.84
III - AREA DEL PLAN VIAL
LOTE CALLE 25 Q 1.093.84
LOTE CALLE 25 P 976.01
LOTE TRANVERSAL 7 W 588.73
LOTE TRANVERSAL 7 AW 584.60
LOTE CALLE 25 - O 241.49
LOTE CALLE 25 N 670.99
LOTE CALLE 25 M 549.77
CARRERA 9 W 938.56
CARRERA 8 AW 644.40
CARRERA 8 BW 380.06
CARRERA 8 AW 519.52
CARRERA 9 W 287.73
CARRERA 7 AW1.873.60
CARRERA 7AW 431.06
TOTAL AREA DEL PLAN VIAL 16.046.10
4-7-36-35-32-31-27-75-4
13-15-15A-62-115-116-13
20-19-63-72-71-61-69-20
96-95-94A-98-96
51A-96-98-99-100-101-56-55-54-53-118-
51A-
26-45-47-48-70-69-68-22-21-26
63-64-65-66-67-68-69-74-73-72-63
65-2-3-20-25-65
7-36-37-49-48-70-70-61-62-115-114-113
3-76A-7-27-26-21-20-3
112-113-114-115-62-61-71-70-12A-11-42-
107-108-109-110-111-112
1-2-65-66-54-17-1
70-48-49-7-117-8A-12A-70
9-9A-10A-10-9
80-116-82A-83-83-81-80-80-79-60-79-78-
77-76-76A-3-1-17-20-13-116
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7. METODOLOGIA DEL PROYECTO
Se presume que las Cesiones Tipo A como en diferentes lugares del país deben ser
escrituradas y entregadas al municipio siendo los propietarios privados o las
administraciones de copropiedad que las utilizan y se benefician de ellas.
Para este caso se analizaron las cesiones de la Urbanización Villa del Rio la realización
del trabajo se desarrollaron dos (2) actividades en las cuales se recolecto información en
campo y teórica necesarias para el objetivo de la presente investigación como lo fue :
inicialmente consulta ante la oficina de Planeación Municipal de la ciudad Neiva, donde se
realizó la consulta sobre que Barrios o Urbanizaciones en la ciudad de Neiva estaban
pendientes de las entregas al municipio de las cesiones Tipo A según sus archivos
históricos; se realizaron varios recorridos en la Urbanización, se estudiaron documentos,
se constato que no han sido legalizadas las escrituras que se elaboraron hace 32 años,
comprobando que hay lotes con propiedades privadas que se benefician de estas cesiones
que actualmente las están utilizando para beneficio propio.
En la segunda etapa se elaboraron los avalúos por el método de Mercado para determinar
el valor del terreno en la Urbanización Villa de Río.
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9. DESCRIPCION AREAS DE CESION
9.1 AREAS DE SERVICIO COMUNAL
9.1.1 ZONA COMUNAL 1
El área de la Zona Comunal 1 tien un área de 470,25 M2, la comunidad ha realizado
adecuaciones de arbolización y cuenta con alumbrado dentro del predio.
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9.1.2 ZONA COMUNAL 2
Fuente Google maps - Zona comunal 2
La Zona Comunal 2 tiene un área de 1672,95 M2, foto actual como se observa en la
fotografía, no ha se evidencio que se esten beneficiando terceros y no cuenta con
adecuaciones internas ni cerramientos.
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ESPECIALIZACION EN AVALUOS
9.1.3 ZONA COMUNAL 3
La Zona Comunal 3 tiene un área de 1120 M2, construyeron la cancha de microfutbol y
Basquet, tiene cerramiento pero se encuentra en mal estado; analizando los planos
suministrados existe la proyección de una vía cuando sea desarrollada la fase II de la
Urbanización Villa del Río .
Área cesion vía proyectada en
plano suministrado
30
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9.2 AREA DE PARQUE Y ZONAS VERDES
9.2.1 PARQUE
El Parque tieen un área de 3.690,48M2 se realizaron adecuaciones tales como:
arborización, bancas en cemento, juegos infantiles, se adecuo andenes internos, gruta para
la virgen, alumbrado .
Parque
Parque
31
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9.2.2 ZONA VERDE 3
La zona verde 3 tiene un Area de 44.52 M2 y ahun esta sin desarrollo
Fuente Google maps, este área no se ha desarrollado
9.2.3 ZONA VERDE 4
La Zona Verde 4 tiene un área de 221,54 M2, se adecuaron los antejardines con un área
mayor al vendido.
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Fuente Google maps
9.2.4 ZONA VERDE 5
La zona verde 5 tiene un área de 210,02 M2 los actuales propietarios ocuparon esta zona
verde 5, arreglaron andenes y colocaron reja.
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Fuente Google maps
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9.2.5 ZONA VERDE 6
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9.2.6 ZONA VERDE 7
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9.2.7 ZONA VERDE 8
9.2.8 ZONA VERDE 9
La Zona Verde 9 cuenta con un área de 267,12 uno de los propietarios actuales construyo
sobre el Area de Zona verde 9 (construyo reja con cubierta y escalera para acceso a un (1)
apto.)
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9.3 AREA DEL PLAN VIAL
Lote calle 25 Q, calle 25 p; tranveersales 7W y 7AW; calle O,N,M; Carrera 9W;Carrera 8
AW,BW.
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10. AVALUOS CATASTRALES
Dentro de la investigación solo se pudo consultar el valor de tres (3) predios con avaluo
catastral, los otros predios de las cesiones no se encontraron en la base datos de la alcaldía.
Dirección C 25 MBIS #9 CW- 06
Matricula Catastral 200-0051385
Zona Comunal 1 Area 470 mts
VIGENCIA AVALUO
2004 $ 18.863.000
2005 $ 19.806.000
2006 $ 24.440.000
2007 $ 25.418.000
2008 $ 26.435.000
2009 $ 27.757.000
2010 $ 28.590.000
2011 $ 29.448.000
2012 $ 56.682.000
2013 $ 59.220.000
2014 $ 59.220.000
2015 $ 60.997.000
2016 $ 62.827.000
2017 $ 64.712.000
2018 $ 66.653.000
2019 $ 68.653.000
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Dirección C 25 LBIS #9AW - 40
Matricula Catastral 200-51386
Zona Comunal 2 Area 1956
VIGENCIA AVALUO
2004 $ 8.948.000
2005 $ 9.395.000
2006 $ 15.257.000
2007 $ 15.867.000
2008 $ 16.502.000
2009 $ 17.327.000
2010 $ 17.847.000
2011 $ 18.382.000
2012 $ 51.638.000
2013 $ 53.986.000
2014 $ 53.986.000
2015 $ 55.606.000
2016 $ 57.274.000
2017 $ 58.992.000
2018 $ 60.762.000
2019 $ 62.585.000
Dirección K 9 AW# 25 M - 20
Matricula Catastral 200- 0051387
Zona Comunal 3 Area 1120
VIGENCIA AVALUO
2004 $ 44.952.000
2005 $ 47.200.000
2006 $ 58.240.000
2007 $ 60.570.000
2008 $ 62.993.000
2009 $ 66.143.000
2010 $ 68.127.000
2011 $ 70.171.000
2012 $ 135.072.000
2013 $ 141.120.000
2014 $ 141.120.000
2015 $ 145.354.000
2016 $ 149.715.000
2017 $ 154.206.000
2018 $ 158.832.000
2019 $ 163.597.000
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11.METODOLOGIA VALUATORIA DE MERCADO
Se utilizo el método de mercado debido a que los predios ya fueron desarrollados hace 32 años,
y están asignadas y aprobadas las áreas de cesión en la Urbanización Villa del Río. Para el
estudio de mercado encontramos solo cinco (5) muestras dentro de la Urbanización.
Se excluyeron dos (2) muestras, una (1) por no tener buen mantenimiento, la otra vivienda se
consideró costosa para el sector, aunque internamente está en buenas condiciones.
En el sector no se han desarrollado más urbanizaciones con las mismas características, solo se
encontró una oferta cercana con un desarrollo similar al de la Urbanización Villa del Río.
Actualmente la constructora F&S construcciones tiene en Venta ochenta y siete (87) Lotes
Urbanizados desde 81 mts se entregarán con vías pavimentadas, alumbrado público, red de
gas, red de alcantarillado, red de acueducto, parque infantil, zonas verdes y andenes.
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N° DIRECCION TIPO VALOR OFERTA
AREA
TERREN
OM2
VR M2
TERRENO
SEMIURBA
FUENTE Y/O
TELEFONOOBSERVACIONES
1Calle 25 Mbis#9cw-11
Villa del Rio
casa
desocupada 140.000.000$ 84,00 1.666.667$
Jairo Cuenca
3102884798
casa sin
remodelacione
desocupada
2Calle 25N # 9 BW-38
Villa del rio casa de 2 pisos 140.000.000$ 84,00 1.666.667$ 3167260588
casa sin
remodelacione,reja
ocupada
3Calle 25 #9 AW-09
Villa del rio casa 2 pisos 175.000.000$ 84,00 2.083.333$
Inmob Felix
Trujillo
casa totalmente
remodelada
4Calle 25 P # 9 AW-34
Villa del rio casa 2 pisos 145.000.000$ 84,00 1.726.190$ 3158278902
remodelado solo
techo sin closet,
cocina normal
arrendada
5 Villa del Rio casa de 2 pisos 155.000.000$ 84,00 1.845.238$ Pargroup
sin
remodelacion,muebl
e en en formica
cocina,
6Calle 25 N #8AW-09
Villa del rio casa de 2 pisos 145.000.000$ 96,00 1.510.417$ jaime orozco casa remodelada
FOTO MUESTRAS
COMPARACIÓN DE MERCADO URBANIZACION VILLA DEL RIO
N° DIRECCION TIPO VALOR OFERTA
AREA
TERREN
O
VR M2
TERRENO
SEMIURBANIZ
ADO
FUENTE Y/O
TELEFONOOBSERVACIONES
1kra 6w #34-69 Bosque de
Santa inesLOTE #73 59.900.000$ 81,00 739.506$
F&S
construcioneslote para construir
2kra 6w #34-69 Bosque de
Santa Ines LOTE # 77 63.575.345,68$ 85,97 739.506$
F&S
construcioneslote para construir
3kra 6w #34-69 Bosque de
Santa Ines LOTE # 78 66.193.197,53$ 89,51 739.506$
F&S
construcioneslote para construir
4kra 6w #34-69 Bosque de
Santa Ines LOTE #79 68.862.814,81$ 93,12 739.506$
F&S
construcioneslote para construir
FOTOS MUESTRA
COMPARACIÓN DE MERCADO LOTES para la Urbanización Villa del Rio
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Conforme a lo anterior se adopta el valor de mercado de $ 632.278 M2 para valorar las cesiones
de la Urbanización Villa del Río.
UbicaciónTipo de
Inmueble
Área Terreno
(m²)
Área Construcción
(m²) Valor Oferta
Valor Ajustado %
Negociación3,0% Ubic.
Valor / m²
Construcción
Valor / m²
Terreno
Calle 25 N #9 BW-38 Villa del rio LOTE Y
CONSTUCCIÓN84,00 130,00 $140.000.000 LI $ 674.469 601.488
Calle 25 P#9 AW -34 Villa del río LOTE Y
CONSTUCCIÓN84,00 134,00 $145.000.000 LI $ 688.974 604.094
Calle 25 N # 8 AW 09 Villa del Río LOTE Y
CONSTUCCIÓN96,00 130,00 $145.000.000 LI $ 674.469 579.349
$594.977
$13.597
2,29%
$608.574
$581.380
LIMITE SUPERIOR
$ 135.800.000
$ 140.650.000
$ 140.650.000
PROMEDIO
DESVIACIÓN ESTANDAR
COEFICIENTE DE VARIACIÓN
LIMITE INFERIOR
UbicaciónTipo de
Inmueble
Área Terreno
(m²)
Área Construcción
(m²) Valor Oferta
Valor Ajustado %
Negociación10,0% Ubic.
Valor / m²
Construcción
Valor / m²
Terreno
kra 6w #34-69 Bosque de Santa ine LOTE 73 LOTE 81,00 0,00 $59.900.000 LM $ 0 632.278
kra 6w #34-69 Bosque de Santa ine LOTE 77 LOTE 85,97 0,00 63.575.345,68$ LM $ 0 632.278
kra 6w #34-69 Bosque de Santa ine LOTE 78 LOTE 89,51 0,00 66.193.197,53$ LM $ 0 632.278
kra 6w #34-69 Bosque de Santa ine LOTE 79 LOTE 93,12 0,00 68.862.814,81$ LM $ 0 632.278
$632.278
$0
0,00%
$632.278
$632.278
$632.278
$ 53.910.000
$ 57.217.811
$ 59.573.878
$ 61.976.533
PROMEDIO
DESVIACIÓN ESTANDAR
COEFICIENTE DE VARIACIÓN
LIMITE SUPERIOR
LIMITE INFERIOR
VALOR ADOPTADO
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12. AVALUO
N° DIRECCION MATRICULA CESIONES TIPO A VALOR UNITARIOAREA
TERRENOVR DEL TERRENO
1 VILLA DEL RIO 200-0051385 ZONA COMUNAL 1 $632.278 470,25 297.328.625$
2 VILLA DEL RIO 200-0051386 ZONA COMUNAL 2 $632.278 1672,95 1.057.769.108$
3 VILLA DEL RIO 200-0051387 ZONA COMUNAL 3 $632.278 1120,00 708.151.111$
4 VILLA DEL RIO 200-0051390 ZONA VERDE 3 $632.278 44,42 28.085.779$
5 VILLA DEL RIO 200-0051391 ZONA VERDE 4 $632.278 221,54 140.074.819$
6 VILLA DEL RIO 200-0051392 ZONA VERDE 5 $632.278 210,02 132.790.979$
7 VILLA DEL RIO 200-0051393 ZONA VERDE 6 $632.278 371,25 234.733.125$
8 VILLA DEL RIO 200-0051394 ZONA VERDE 7 $632.278 555,69 351.350.438$
9 VILLA DEL RIO 200-0051395 ZONA VERDE 8 $632.278 341,85 216.144.158$
10 VILLA DEL RIO 200-0051396 ZONA VERDE 9 $632.278 267,12 168.894.040$
11 VILLA DEL RIO 200-0051398 PARQUE $632.278 3690,48 2.333.408.493$
III - AREA DEL PLAN VIAL
12 VILLA DEL RIO 200-0051401 LOTE CALLE 25 Q $632.278 1093,84 691.610.724$
13 VILLA DEL RIO 200-0051404 LOTE CALLE 25 P $632.278 976,01 617.109.434$
14 VILLA DEL RIO 200-0051406 LOTE TRANVERSAL 7 W $632.278 588,73 372.240.896$
15 VILLA DEL RIO 200-0051407 LOTE TRANVERSAL 7 AW $632.278 584,60 369.629.589$
16 VILLA DEL RIO 200-0051408 LOTE CALLE 25 - O $632.278 241,49 152.688.761$
17 VILLA DEL RIO 200-0051409 LOTE CALLE 25 N $632.278 670,99 424.252.066$
18 VILLA DEL RIO 200-0051410 LOTE CALLE 25 M $632.278 549,77 347.607.354$
19 VILLA DEL RIO 200-0051412 CARRERA 9 W $632.278 938,56 593.430.631$
20 VILLA DEL RIO 200-0051415 CARRERA 8 AW $632.278 644,40 407.439.800$
21 VILLA DEL RIO 200-0051414 CARRERA 8 BW $632.278 380,06 240.303.492$
22 VILLA DEL RIO 200-0051416 CARRERA 8 AW $632.278 519,52 328.480.951$
23 VILLA DEL RIO 200-0051413 CARRERA 9 W $632.278 287,73 181.925.285$
24 VILLA DEL RIO 200-0051417 CARRERA 7 AW $632.278 1873,60 1.184.635.644$
25 VILLA DEL RIO 200-0051418 CARRERA 7AW $632.278 431,06 272.549.659$
AVALUO DE LA CESIONES TIPO A
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13. CONCLUSIONES
• Dentro de la investigación se pudo constatar que el Municipio de Neiva no ha realizado
un seguimientos a las entregas de las Cesiones en las Urbanizaciones abiertas.
• Se constato que en la Urbanización Villa del Rio no ha formalizado la entrega de las
cesiones al municipio aunque cuenta con Escrituras publicas.
• Se constato que las Cesiones Tipo A en Villa del Rio ahun figuran en cabeza del
Urbanizador y por tanto en el momento que se formalice la entrega deberá esta a Paz y
salvo con el municipio.
• Se constato que en la base de datos de la alcaldía al igual que el IGAC estas cesiones no
se encuentran creadas.
14. RECOMENDACIONES
• Solicitar por parte de la alcaldía al IGAC la inscripción de las cesiones de la
Urbanización Villa del Rio.
• Se recomienda realizar un control a nivel municipal de las entregas de las cesiones para
que el municipio de Neiva sea ejemplo en el orden de su municipio.
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15. IMÁGENES GENERALES DE LA URBANIZACION VILLA DEL RIO
AREAS DE CESION VILLA DEL RIO
Vía de acceso a la Urbanización del Rio vía de cesión
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Zona Verde - 9 Construcción en Área de Cesión
Zona comunal 3 - Pendiente de ceder al municipio con desarrollo de II FASE
VIA
PARQUE
PARQUE Y CANCHA DE BASQUET
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Zona comunal No. 1
Fuente Google maps - Zona comunal 2
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Fuente Google maps Airbus, Maxar
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Planos Área de cesiones ¨ Desarrollo de la Urbanización Villa del Río Fase I ¨
Zona de cesion 5, 6, 7,8, zona comunal 2
Zona verde 9 , zona comunal 3, parque, Vías