38
nieuwe verdien-modellen in gebieds ontwik-k eling: lonkend perspectief of bitterenoodzaak…?
Voor de gebiedsontwikkelingsmarkt
was 2011 wederom een lastig jaar.
Projecten zijn verder vertraagd
of volledig stopgezet en grond
en vastgoedeigenaren hebben
weer verliezen moeten nemen na
het herwaarderen en prioriteren
van hun portefeuille. De crisis
heeft diepe sporen nagelaten in
het weerstandsvermogen van de
gemeentelijke grondbedrijven.
Een stabiele situatie lijkt tot op
heden nog niet gevonden.
in de zoektocht naar lonkend perspectief is het begrip ‘nieuw verdienmodel’
opgekomen. Diverse partijen hebben zich op het begrip gestort. De (semi)
overheid voorop, met onder andere Kennisplein mooi nederland, nederLand-
BovenWater en het rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf. Het heeft tot
zinvolle discussies en interessante inzichten geleid, maar helaas ook tot valse
verwachtingen.
Dit artikel is bedoeld om de verwachtingen scherp te stellen voordat iedereen
‘nieuwe-verdienmodellen-moe’ is en noodzakelijke veranderingen niet meer
worden doorgevoerd. geld kan niet uit het niets ontstaan en gebiedsontwik-
keling is en blijft een vak voor professionals. toch valt aan het
traditionele verdienmodel en het bijbehorende samenspel
van partijen wel het nodige te verbeteren. vandaar de volgen-
de visie.
nieuw verdienmodel is als begrip niet voor niets opgekomen.
Het drukt een behoefte naar verandering uit, vanuit een
bepaalde vertreksituatie en met een specifiek doel. Het doel
is meerledig: nieuwe verdienmodellen zijn gericht op het
vergroten van de financiële haalbaarheid en het verbeteren
van de financierbaarheid en daarmee het stimuleren van de
voortgang van projecten.
verdienmodel 1.0Het traditionele verdienmodel, ook wel de gebiedsexploitatie,
is de vertreksituatie. Deze bestaat uit drie losse, maar aan
elkaar gerelateerde exploitaties; de grondexploitatie, de
bouwexploitatie en de vastgoedexploitatie. Het onderscheid
volgt uit de traditionele taakverdeling tussen de betrokken
partijen: de gemeente, de projectontwikkelaar en de
belegger. Figuur 1 illustreert de opbouw van en aansluiting
tussen de verschillende exploitaties.
De grondexploitatie valt van oudsher onder de verantwoorde-
lijkheid van gemeenten. een gemeente draagt de kosten voor
het aankopen van de benodigde gronden in het ontwikkelge-
bied, het slopen van bestaande objecten en het bouw- en
woonrijp maken van de kavels en de openbare ruimte.
Hier bovenop komen de kosten voor planontwikkeling en
bovenwijkse voorzieningen. De inkomsten volgen uit de
verkoop van bouwrijpe kavels en subsidies.
Waar de grondexploitatie eindigt, begint de bouwexploitatie
ir. t. van leengoed & ir. l. van Hilten
Thomas van Leengoed is financieel adviseur binnen de afdeling infrastruc-tuur, gebiedsontwikkeling en milieu. momenteel beoordeelt en begeleidt hij gemeentelijke grondbedrijven bij het actualiseren van projectportefeuilles. Daarvoor heeft hij vanuit diverse (semi) overheidspartijen ervaring opgedaan met het uitvoeren van financiële haalbaarheids- en risicoanalyses, het adviseren over projectfinanciering, het begeleiden van grondverkopen met ontwikkelpotentieel en het uitwerken van ontwikkelplannen, in samenspraak met marktpartijen.
Linda van Hilten heeft als adviseur gebiedsontwikkeling vanuit diverse pro-jecten ervaring met het integreren van duurzaamheid in gebiedsontwikkeling. Financiële haalbaarheid en financierbaarheid spelen bij duurzaamheidsvraag-stukken een grote rol en ook zijn er steeds meer typen spelers die betrokken willen zijn. Linda’s rol varieert hierbij van het creëren van bestuurlijk draag-vlak voor initiatieven van lokale ondernemers, tot het partijen bewust maken van het belang van duurzaamheid voor hun opgave, inclusief de doorvertaling in concrete acties. Hierbij is zowel de daadwerkelijke milieuwinst, als de sociale en economische duurzaamheid van een gebied belangrijk.
1 2
39Serv ice maga zine ma art 20 1 2
met het aankopen van de bouwrijpe kavels door projectont-
wikkelaars voor het ontwikkelen van vastgoed. van sociale en
vrije sector woningbouw tot maatschappelijke en commer-
ciële voorzieningen. een projectontwikkelaar maakt hiervoor
bouwkosten en diverse bijkomende kosten en ontvangt de
inkomsten uit de verkoop van het gerealiseerde vastgoed.
Het gerealiseerde vastgoed gaat over van de projectontwik-
kelaar naar een belegger. Dit kunnen verschillende partijen
zijn, afhankelijk van het type vastgoed. Particulieren kopen
woningen vrij op naam, woningcorporaties nemen sociale
huurwoningen op in hun portefeuille en commerciële
beleggers gaan voor onder andere het kantoor- en winkel-
vastgoed. De kosten bestaan voor de laatste twee partijen uit
het beheer en onderhoud van het vastgoed en de inkomsten
volgen uit huur. De belegger zal hierbij, evenals de project-
ontwikkelaar, aansturen op een zeker rendement.
voor de duidelijkheidDe volgorde van exploitaties tekent een ontwikkelproces, van
inbreng grond tot aan restwaarde vastgoed. De exploitaties
gaan hierbij over een steeds beperkter deel aan onroerende
zaken. De grondexploitatie omvat nog het hele ontwikkel-
gebied, de bouwexploitatie beperkt zich tot de bouwrijpe
kavels en de vastgoedexploitatie wordt doorgaans niet meer
opgesteld voor de vrij op naam woningen en de maatschap-
pelijke voorzieningen, laat staan voor de openbare ruimte.
in tegengestelde richting van het ontwikkelproces loopt de
waardebepaling van projecten. residueel rekenen dient als
uitgangspunt. Dit start met een ingeschatte verkoop- of
beleggingswaarde van vastgoed en loopt na aftrek van alle
gerelateerde ontwikkelkosten terug via de residuele grond-
waarde tot aan een inbrengwaarde voor het hele gebied.
De absolute ondergrens ligt op de economische waarde van
de huidige bestemming. De knip tussen de exploitaties ligt
op het traditionele transactiemoment.
de beperkingHet traditionele verdienmodel is wat ons betreft een te rigide
keurslijf, zowel door de opdeling in deelexploitaties als de
erin opgenomen kosten- en opbrengsten. De opdeling sluit
vaak niet aan op de gekozen samenwerkingsvorm en leidt
tot beperkt inzicht in de onderlinge samenhang tussen de
verschillende deelexploitaties. Optimalisaties binnen een deelexploitatie gaan
hierdoor vaak ten koste van het geheel.
De gebiedsexploitatie als geheel houdt verder relevante (financiële en
maatschappelijke) effecten buiten beschouwing. Denk hierbij aan beheer en
onderhoud van de openbare ruimte, leges en onroerendezaakbelasting (OzB)
die voor een gemeente volgen uit de vastgoedontwikkeling, energie- en
an dere huisvestingslasten voor een gebruiker en allerlei sociaaleconomische
effecten zoals werkgelegenheid en veiligheid. Dit gaat ten koste van integrale
besluitvorming.
verdienmodel 2.0niet de deelexploitaties, maar de integrale gebiedsexploitatie moet als basis
gaan fungeren voor een gemeente. Het perspectief zit in het ontschotten van
geldstromen en de daaraan gekoppelde partijen, zowel binnen als buiten de
traditionele basis. De taart vergroten en dan pas verdelen. Dit vergroot de
financiële haalbaarheid en de financierbaarheid van projecten. Hierbij pleiten
wij voor een flexibel model, afhankelijk van de mogelijkheden die de
gebiedsontwikkeling biedt.
Het ontschotten van geldstromen en partijen kan stapsgewijs, in verschillende
richtingen. als hulpmiddel bieden wij de horizontale, verticale en diagonale
as van de at Osborne kubus.
1 Horizontaal ontschotten staat voor het loskomen uit de deelexploitaties
en het verbinden van ten minste alle traditionele geldstromen. Het
begint met inzicht in de total life cycle effecten, met de integrale
Grondexploitatie
Inbreng grond
Sloop en sanering
BWRM
Planontwikkeling
Bovenwijkse voorz.
Verkoop grond
Subsidies
Bouwexploitatie
Aankoop grond
Bouwkosten
Bijkomende kosten
Algemene kosten
Winst & Verlies
Verkoop vastgoed
Vastgoedexploitatie
Aankoop vastgoed
Exploitatie-kosten
Exploitatie-opbrengsten
Restwaarde
van gemeente naar ontwikkelaar(tegen residuele ‘warme’ grondwaarde)
van ontwikkelaar naar belegger(tegen beleggingswaarde)
...to
t MKB
A...
2: V
ertic
aal
van total life cycle...
1: Horizontaal
3: Diagonaal
...en financiering
Figuur 2
Ontschotten met atO kubus
Figuur 1
Het traditionele verdienmodel
40
gebiedsexploitatie als basis. maak de relaties tussen bijvoorbeeld
een investering in de openbare ruimte en de beleggingswaarde
van vastgoed transparant, ten behoeve van een weloverwogen
(investerings)besluit.
2 Verticaal ontschotten staat voor het verbreden van de
gebiedsexploitatie en daarmee het betrekken van meer dan de
traditionele geldstromen en de daaraan verbonden partijen. Het
vervolgt met overzicht van alle relevante financiële en maatschappelijke
effecten van een ontwikkeling. vergroot de taart en stimuleer alle
partijen met een (financieel) belang tot het doen van een investering.
3 Diagonaal ontschotten staat voor het ontsluiten van alle mogelijke
liquide middelen. Het sluit af met de gedachte dat een project financieel
haalbaar kan zijn, maar dat het nog niet per se leidt tot (traditionele)
partijen die willen voorfinancieren. Denk bij krapte op de reguliere
financieringsmarkt na over manieren waarmee onconventionele
partijen bereid zijn tot het beschikbaar stellen van hun financiële
middelen.
Het horizontaal en verticaal ontschotten is gericht op het vergroten van de
financiële haalbaarheid. inzicht in alle effecten helpt integrale besluitvor-
ming en daarmee efficiënte projecten in de hand. Het onderscheid in
financiële en maatschappelijke effecten is hierbij wel belangrijk. Beheer en
onderhoud, leges, OzB en gebruikerslasten betreffen directe kasstromen,
werkgelegenheid en veiligheid niet. verwachte minderkosten of meerop-
brengsten verantwoorden een (private) voorinvestering, terwijl maatschap-
pelijke effecten helpen bij het besluiten over eventuele subsidiering van
projecten.
Het diagonaal ontschotten is gericht op het verbeteren van de
financierbaarheid van projecten. er lopen van particulier tot op
europees niveau diverse initiatieven om de pool aan financiers
te vergroten. Denk aan het betrekken van institutionele
beleggers middels de uitgifte van aandelen (Project Bond
initiative), het stimuleren van particuliere investeringen in
wijkprojecten (crowdfunding) of het omvormen van subsidie-
gelden tot financieringsmiddelen, vanuit een revolverend fonds
met ten minste vijftig procent private cofinanciering (JeSSica).
De haalbaarheid van al deze initiatieven wordt momenteel
getoetst met behulp van pilots.
zowel het horizontaal, verticaal als diagonaal ontschotten zal
uiteindelijk de voortgang van efficiëntere projecten stimuleren.
Onderstaand kader (linksonder) geeft een voorbeeld.
Het perspectiefHet ontschotten van geldstromen en daaraan gekoppelde
partijen zal de financiële haalbaarheid, de financierbaarheid
en daarmee de voortgang van gebiedsontwikkeling goed doen.
De taart vergroten en dan pas verdelen is onze boodschap voor
gemeenten. Laat de grondexploitatie vallen, neem de gebieds-
exploitatie als basis, breid deze uit met alle ontbrekende, maar
relevante financiële en maatschappelijke effecten, besluit op
basis daarvan over het aangaan of bijstellen van projecten en ga
dan over op het toedelen van taken en verantwoordelijkheden
naar de meest geschikte partij.
Het geeft misschien niet een eenvoudiger, maar wel een beter
verdienmodel. Het positioneert de eindgebruiker (centraal) in
het model en het stelt gemeenten als regisseur in staat om op
basis van volledige informatie integrale afwegingen en keuzes
te maken. Het model sluit hiermee beter aan op de actuele
gebiedsopgave en projecten zullen op termijn efficiënter
worden.
terugkomend op de eerste alinea, zal verdienmodel 2.0
misschien niet direct een oplossing geven voor de het verslech-
terde weerstandsvermogen van de gemeentelijke grondbedrij-
ven. Hiervoor zijn meer aanpassingen nodig en dat gaat over de
grondbedrijven heen. Het vraagt om acceptatie van het feit dat
de gebiedsopgave inmiddels is gewijzigd en ontwikkelingen
voorlopig geen inkomstenbron meer vormen voor de gemeente-
lijke concerns. Het aanpassen van de financiële huishouding
hierop impliceert veel en vraagt om zorgvuldigheid, zeker in een
periode van crisis.
“De taart vergroten en dan pas verdelen:
dit vergroot de financiële haalbaarheid
en financierbaarheid van projecten
en geeft daarmee een impuls aan
gebiedsontwikkeling.”
Op diverse plaatsen verkennen gemeentes, woningcorporaties en
bewoners momenteel de mogelijkheid tot het oprichten van een
gezamenlijk lokaal energiebedrijf. De verwachte stijging in
energielasten heeft de maatschappelijke behoefte naar een
energiezuinige leefomgeving aangewakkerd. zo ook in het
zuidwesten van het land. De betrokken partijen ervaren echter los
van elkaar onvoldoende prikkel om hierin te investeren.
De woningcorporatie kan tegenover de gevraagde investering
onvoldoende huurverhoging in rekening brengen. De traditionele
energieleverancier ziet de energiebehoefte in het gebied enkel
achteruit lopen, wat niet in zijn belang is. De gemeente is van
mening dat de totale onrendabele top minder groot is, dan wordt
gesuggereerd en de huurder plukt tot slot met lagere energielasten
de vruchten van een eventuele investering, zonder dat zij hieraan
bijdraagt. een dergelijke impasse vraagt om het ontschotten van
partijen en geldstromen om te komen tot een efficiënter geheel.
een integrale gebiedsexploitatie geeft niet alleen inzicht in de
financieel-maatschappelijke haalbaarheid van het energiebedrijf als
geheel, maar het helpt tevens bij het maken van afspraken tussen
partijen over wie welke kosten en risico’s gaat dragen, evenredig
naar ieders baten. Het energiebedrijf kan hiermee gezien worden
als een strategie om de ‘waarde’ in het gebied te isoleren en alle
partijen met kapitaal te mobiliseren om te investeren in een
duurzame leefomgeving. De samenwerking tussen de partijen vanaf
de planvorming tot en met het beheer heeft als bijkomend voordeel
dat het de sociale cohesie en daarmee de leefbaarheid in het gebied
vergroot.