Download - Modelo Ptam Apto. (1)
TADEU FREDERICO DE ANDRADE
Corretor de Imóveis - CRECI-SP nº 81.866 / Perito Avaliador de Imóveis - COFECI/CNAI nº 7.090
Rua Dr. Augusto de Miranda nº 597 – ap. 12-A – São Paulo – SP – CEP 05026-000 Tel.: (11)4304-
0040 / (11)9.9636-8177 – [email protected]
AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
-
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
JANEIRO / 2014
IMÓVEL URBANO RESIDENCIAL (APARTAMENTO)
Rua Fernando de Albuquerque nº 287 – apto. xx – “Edifício Ibitinga”
Cerqueira César
São Paulo / SP – CEP 01309-030
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
-
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
JANEIRO / 2014
SOLICITANTE:
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
IMÓVEL:
Rua Fernando de Albuquerque nº 287 – apto. xx – “Edifício Ibitinga”
Cerqueira César
São Paulo / SP
CEP 01309-030
CATEGORIA:
Imóvel Urbano Residencial (apartamento)
OBJETIVO:
Determinar o Valor de Mercado para a Venda à Vista
FINALIDADE:
Partilha de Bens
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DATA DA VISTORIA:
24 de janeiro de 2014
1 - APRESENTAÇÃO
A presente avaliação de imóvel ou Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica é assinado por um Corretor de Imóveis credenciado pelo CRECI-SP
(Conselho Regional de Corretores de Imóveis – São Paulo – 2ª. Região), inscrito
sob nº 81.866, conforme Lei nº 6.530/1978, que disciplina e regulamenta o exercício
da profissão.
Este Corretor de Imóveis também está cadastrado no Cadastro Nacional de
Avaliadores de Imóveis – CNAI do COFECI, inscrito sob nº 7.090, sendo possuidor
de “Certificado do Curso de Avaliações Imobiliárias” emitido pelo CRECI-SP, o que
lhe confere comprovada especialização na matéria em que está opinando, estando
habilitado como Perito Avaliador de Imóveis, tanto na esfera judicial como Perito
Judicial ou Assistente Técnico Judicial, quanto na esfera extrajudicial como Perito
Particular, conforme Resolução COFECI (Conselho Federal dos Corretores de
Imóveis) nº 1.066/2007.
Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica o documento no
qual é apresentada, com base em critérios técnicos, uma análise de mercado com
vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou
extrajudicialmente, em consonância com a normatização estabelecida pela
Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT sobre Avaliação de Imóveis,
série NBR
14.653.
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A ABNT NBR 14.653 apresenta as seguintes definições sobre o assunto:
- Parecer Técnico: Relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico
emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua
especialidade.
- Perícia: Atividade técnica realizada por profissional com qualificação
específica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar
as causas que motivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou
direitos.
Para que não reste dúvida sobre a competência legal do Corretor de Imóveis
em elaborar e assinar Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, o Superior
Tribunal de Justiça – STJ, no Agravo em Recurso Especial nº 88.459 – DF
(2011/0283073-4), do CONFEA (Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e
Economia) e do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia),
contra o COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis), confirmou a
competência legal do Corretor de Imóveis em avaliar imóveis.
Desta forma, o Corretor de Imóveis / Perito Avaliador de Imóveis está
autorizado legalmente a emitir documento denominado Parecer Técnico, particular
ou judicial, para fins de avaliações imobiliárias de mercado.
Por fim, este Parecer Técnico segue os padrões de isenção e imparcialidade
exigidos do profissional, bem como as orientações do Código de Ética da Profissão,
conforme Resolução COFECI nº 362/92.
2 - PREMISSAS
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O imóvel, objeto de estudo deste Parecer Técnico, foi considerado livre e
desembaraçado de quaisquer ônus ou comprometimentos, sem qualquer restrição à
sua livre comercialização ou utilização, possuidor de documentação pública
legalizada.
As informações sobre os dados de quantidades físicas do imóvel (como áreas e
medidas) foram extraídas dos documentos apresentados ou consultados no local.
Não foram efetuadas investigações quanto à veracidade e validade dos
documentos apresentados, pressupondo-se a boa fé de seus conteúdos e admitidos
como sendo verdadeiros e confiáveis.
O imóvel foi vistoriado para o fim específico de avaliação de mercado, com
enfoque às características aparentes na data da vistoria.
Todas as informações de mercado obtidas nas pesquisas realizadas foram
consideradas como confiáveis.
Este Parecer Técnico constitui-se peça única, não devendo, portanto, qualquer
informação parcial ser tomada como conclusiva.
3 - METODOLOGIA
Procurou-se adotar o “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”,
através do qual o valor de um imóvel é determinado a partir da análise técnica do
comportamento do mercado imobiliário relativo a imóveis semelhantes e
assemelhados, de mesmo segmento e enquadrados no mesmo universo
mercadológico, com o objetivo de encontrar a tendência de formação de seus
preços.
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Por esse método, o valor do imóvel é definido através de comparações diretas
com outros similares, cujos dados básicos estejam disponíveis no mercado
imobiliário local, procedendo-se às devidas adequações técnicas às características
do imóvel avaliando.
Complementarmente, ou na falta de imóveis em oferta diretamente
comparáveis no mesmo universo mercadológico do imóvel avaliando, utiliza-se a
comparação indireta, coletados a partir de regiões assemelhadas, bem como a
aplicação de outros métodos de avaliação (Método Involutivo, Método Evolutivo,
Método da Capitalização da Renda, Método da Quantificação do Custo, entre
outros).
Valor de Mercado é a expressão monetária do bem na data de referência da
avaliação, que é representado pela livre negociação entre partes interessadas e
conhecedoras do imóvel, com suas potencialidades e limitações, bem como das
condições mercadológicas do segmento ao qual o mesmo esteja integrado.
O Corretor de Imóveis / Perito Avaliador de Imóveis sempre analisa o imóvel
como um todo, dentro das variações da Lei da Oferta e da Procura do Mercado
Imobiliário no momento da avaliação.
A Lei da Oferta e da Procura nem sempre segue a lógica das diferentes
metodologias técnicas das ciências exatas, e por esse motivo o Corretor de Imóveis /
Perito Avaliador de Imóveis utiliza-se principalmente de sua expertise profissional
como especialista de mercado, a qual foi adquirida com o tempo e reflete uma
convicção de valor subjetiva para cada caso, não se valendo apenas de modelos
estatísticos ou matemáticos que não levam em conta outras variáveis e fatores
subjetivos importantes do mercado.
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Assim, os valores expressos ao final desse Parecer Técnico representam
basicamente a opinião genérica dos operadores do mercado local e principalmente a
expertise profissional do especialista envolvido na avaliação.
Tal análise subjetiva, leva em consideração os elementos de referência e seus
componentes de abstração, com variáveis muitas vezes não explicadas por
raciocínio cartesiano, seguindo lógica diferente.
A análise objetiva se restringirá apenas aos aspectos físicos do bem imóvel,
enquanto que a análise subjetiva abrangerá principalmente os valores máximos
pretendidos pelos detentores dos bens em oferta versus os valores mínimos
pretendidos pelos detentores dos recursos financeiros em demanda.
A análise subjetiva é a que realmente determina o quantum um imóvel pode
valer no mercado em dado momento, já que o mercado não é composto apenas por
imóveis, mas também e principalmente por pessoas ofertando e demandando esses
imóveis, o que explica as oscilações e variações constantes.
Vendedores e compradores ou locadores e locatários, em última instância, são
os que realmente definem as bases de mercado de um bem, cabendo ao Corretor de
Imóveis / Perito Avaliador de Imóveis, identificar e precisar os valores que estão
sendo praticados no mercado em dado momento.
Dessa forma, toda avaliação de imóvel feita por um Corretor de Imóveis / Perito
Avaliador de Imóveis reflete uma convicção de valor pessoal deste profissional, já
que valor é uma condição subjetiva de um objeto ou bem.
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4 - REFERÊNCIAS NORMATIVAS
Este Parecer está definido como “Parecer Técnico” conforme a ABNT NBR
14.653, classificado na modalidade simplificada, atendendo aos requisitos míninos
de informações, dispensado de especificação quanto a sua fundamentação e
precisão, conforme disposição normativa.
5 - DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA
- Cópia da minuta de Escritura Pública de Inventário e Partilha do xx
Tabelião de Notas
- Planta Fiscal da PMSP (SQL)
6 - IDENTIFICAÇÃO E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
Após vistoria realizada no local, visita à região circunvizinha, consulta a
documentação, arquivos e a diversas fontes cadastrais, as principais características
do imóvel são as seguintes:
6.1 - LOCALIZAÇÃO
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O imóvel, apartamento nº xx, localiza-se no xº andar ou xº pavimento do
Edifício Ibitinga, situado na Rua Fernando de Albuquerque nº 287, no trecho
compreendido entre a Rua da Consolação e Rua Bela Cintra, na quadra formada por
esses logradouros e a Rua Matias Aires, no bairro de Cerqueira César, Município de
São Paulo / SP - CEP 01309-030.
Encontra-se no Setor Fiscal 010, Quadra 039, Lote 00xx, sob a Inscrição de
Contribuinte nº 010.039.00xx-0 da Prefeitura Municipal de São Paulo.
A Rua Fernando de Albuquerque, para a qual o imóvel apresenta sua única
frente, é uma via local, transversal à Rua da Consolação, com mão única de direção,
traçado reto e nível levemente inclinado, pavimentação em asfalto, guias, sarjetas e
calçadas cimentadas, além de iluminação pública e alguma arborização.
Trata-se de região da cidade totalmente urbanizada e dotada de todos os
melhoramentos públicos, sendo que a ocupação da circunvizinhança é mista,
formada por imóveis residenciais (condomínios verticais de apartamentos) e por
imóveis comerciais e de serviços.
Dista cerca de 500 metros da Avenida Paulista, destacando-se a proximidade
da Estação Paulista do Metrô.
6.2 - DESCRIÇÃO DO EDIFÍCIO DE LOCALIZAÇÃO
O “Edifício Ibitinga”, no qual está inserido o apartamento nº xx, é um
condomínio residencial que foi construído no início da década de 1960, sendo
composto por térreo (com lojas, hall de entrada e amplo pátio aos fundos destinado
às vagas de garagem) e mais seis andares de apartamentos (dois por andar), Trata-
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se de edifício antigo, mas de bom padrão, com boa conservação e manutenção,
sendo servido, do térreo ao 6º andar, por um único elevador (para oito pessoas ou
560 kg), além de escada.
6.3 - DESCRIÇÃO DA UNIDADE
O acesso ao apartamento nº xx é feito por duas entradas (social e serviço), e é
composto por ampla sala, cozinha, área de serviço, dependência de empregada
(dormitório e sanitário), corredor de distribuição com armários embutidos, três
dormitórios (sendo dois com varanda e um com armários embutidos) e dois
banheiros, além de uma vaga para veículo coberta, localizada no pátio de
estacionamento no térreo, conforme informação do solicitante.
A disposição das dependências é feita de forma que os dormitórios fiquem
voltados para a rua, enquanto que a janela da sala fique voltada para o pátio de
estacionamento do edifício.
De um modo geral, seu estado de conservação e manutenção é bom, sendo
que já passou por reforma, com a troca dos acabamentos originais.
Sua área privativa total é de 170,05 m².
7 – RESUMO DE ÁREAS
Área Privativa 170.05 m²
Área Comum 56,44 m²
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Área Total 226,49 m²
Fração Ideal do Terreno 6,58 %
Obs.: As áreas acima foram extraídas da cópia da minuta de Escritura Pública de
Inventário e Partilha do 3º Tabelião de Notas “Mateus Brandão Machado”, fornecida
pelo consulente.
8 - PLANEJAMENTO URBANO (ZONEAMENTO)
De acordo com as Leis Municipais nº 13.430/2002 e nº 13.885/2004, o imóvel
encontra-se em Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana, inserido em
“Zona de Centralidade Polar – b” (ZCP-b), segundo classificação da Subprefeitura da
Sé.
9 - ELEMENTOS DE REFERÊNCIA
As pesquisas de mercado identificaram alguns imóveis semelhantes e
relativamente comparáveis, além de outros em oferta na região, em número
suficiente para estabelecer um valor médio por metro quadrado para a área
útil, conforme relação abaixo:
___________________________________________________________________
ELEMENTO 01
Local: Rua Fernando Albuquerque nº 35 - 4º andar
Tipo: apartamento
Área Útil: 162 m²
Oferta de Venda: R$990.000,00 (R$6.111/m²)
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Fonte: Immobile Imobiliária
Observações: 03 dorm., sendo 01 suite, 01 vaga e depósito
___________________________________________________________________ ELEMENTO 02
Local: Rua Fernando Albuquerque nº 35 - 4º andar
Tipo: apartamento
Área Útil: 162 m²
Oferta de Venda: R$1.060.000,00 (R$6.543/m²)
Fonte: Coelho da Fonseca Imóveis
Observações: 03 dorm., sendo 01 suite, 01 vaga e depósito
___________________________________________________________________
ELEMENTO 03
Local: Rua Fernando Albuquerque (nº não divulgado)
Tipo: apartamento
Área Útil: 90 m²
Oferta de Venda: R$550.000,00 (R$6.111/m²)
Fonte: Immobile Imobiliária
Observações: 02 dorm., 01 vaga
___________________________________________________________________
ELEMENTO 04
Local: Rua Fernando Albuquerque nº 276 - 6º andar
Tipo: apartamento
Área Útil: 200 m²
Oferta de Venda: R$960.000,00 (R$4.800/m²)
Fonte: Auxiliadora Predial
Observações: 03 dorm., 02 vagas
___________________________________________________________________
ELEMENTO 05
Local: Rua da Consolação nº 1985 - 3º andar
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Tipo: apartamento
Área Útil: 122 m²
Oferta de Venda: R$650.000,00 (R$5.327/m²)
Fonte: Tecad Imóveis
Observações: 03 dorm., sendo 01 suite, sem vaga
___________________________________________________________________ ELEMENTO 06
Local: Rua Fernando Albuquerque nº 287 - 3º andar
Tipo: apartamento
Área Útil: 170 m²
Oferta de Venda: R$1.150.000,00 (R$6.764/m²)
Fonte: Coelho da Fonseca Imóveis
Observações: 03 dorm., 02 vagas
___________________________________________________________________
ELEMENTO 07
Local: Rua Fernando Albuquerque nº 287 - 5º andar
Tipo: apartamento
Área Útil: 170 m²
Oferta de Venda: R$950.000,00 (R$5.588/m²)
Fonte: LLR Imóveis
Observações: 03 dorm., vaga para dois carros pequenos
___________________________________________________________________
ELEMENTO 08
Local: Rua Fernando Albuquerque nº 287 - 1º andar
Tipo: apartamento
Área Útil: 178 m² (área total informada pela imobiliária = 223 m²)
Oferta de Venda: R$1.090.000,00 (R$6.123/m²)
Fonte: Leardi Imóveis
Observações: 03 dorm., 01 vaga
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___________________________________________________________________
ELEMENTO 09
Local: Rua Fernando Albuquerque nº 100 - 5º andar
Tipo: apartamento
Área Útil: 170 m²
Oferta de Venda: R$950.000,00 (R$5.588/m²)
Fonte: Imobiliária Inserra
Observações: 03 dorm., sendo 01 suite, 01 vaga
___________________________________________________________________ 10 – TRATAMENTO DOS VALORES POR FATORES
A média dos valores de área útil dos nove elementos em oferta escolhidos na
pesquisa resulta em R$5.883 / m².
Sobre este valor médio deve ser aplicado um “fator de comercialização e
liquidez” de 0,90 resultando em R$5.294 / m².
Assim, teremos:
170,05 m² (área útil) x R$5.294 / m² = R$900.244,70
Sobre este valor arbitra-se um “fator reforma”, estimado em 1,05.
Resultado:
R$900.244,70 x 1,05 = R$945.256,93
Arredondamento = R$950.000,00
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11 – CONSIDERAÇÕES FINAIS
O imóvel, apartamento objeto desse estudo, está localizado em bairro da região
central da cidade, caracterizado por apresentar condomínios residenciais tradicionais
e destinados às classes de maior poder aquisitivo, apesar de que em sua grande
maioria é constituída por edifícios construídos há várias décadas.
O bairro é considerado nobre, com vida noturna ativa, quer do ponto de vista
cultural (teatros e cinemas), como gastronômico (bares e restaurantes), além de boa
oferta de comércio e serviços, hotéis e condomínios comerciais.
A proximidade com a Avenida Paulista agrega valor ao local, principalmente pelo
fato da existência da Estação Paulista do Metrô na Avenida Consolação.
Quanto ao imóvel propriamente dito, trata-se de um apartamento com boa
disposição de dependências, pé-direito alto, com área útil significativa se comparado
aos padrões construtivos atuais de apartamentos com três dormitórios, mas
apresentando-se com reforma com troca dos acabamentos originais e recuperação
dos tacos de madeira, além de possuir uma vaga de garagem coberta.
No entanto, o edifício, pela sua idade e concepção, carece de melhor
infraestrutura na área comum, como salão de festas, academia e piscina.
12 - AVALIAÇÃO
Concluiu-se, após pesquisas de mercado, coleta de opiniões de operadores do
mercado imobiliário, vistoria ao imóvel, análise da documentação apresentada, além
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da análise e considerações objetivas e subjetiva do Corretor de Imóveis / Perito
Avaliador de Imóveis, que subscreve o presente documento, que o VALOR DE
MERCADO PARA VENDA À VISTA, para o imóvel urbano residencial
(apartamento), objeto deste Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, localizado
na Rua Fernando de Albuquerque nº 287, apartamento nº xx, Cerqueira César,
Município de São Paulo / SP – CEP 01309-030, é de:
R$950.000,00 (Novecentos e Cinquenta mil reais)
Este valor deve ser analisado como referência de mercado, estando sujeito a
uma margem de variação de 10% (dez por cento), dependendo dos interesses e
necessidades subjetivas de cada negociação.
13 – ENCERRAMENTO
E para que produza os seus efeitos legais, TADEU FREDERICO DE
ANDRADE, Corretor de Imóveis inscrito no CRECI-SP (2ª. Região) sob nº 81.866 e
Perito Avaliador de Imóveis inscrito no COFECI / CNAI sob nº 7.090 assina e
certifica este Parecer Técnico, contendo uma capa e 36 (trinta e seis) páginas
rubricadas, elaborado de acordo com a legislação vigente.
São Paulo, 03 de fevereiro de 2014
___________________________________________
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16/27
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RUA FERNANDO DE ALBUQUERQUE
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FACHADA DO EDIFÍCIO IBITINGA
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HALL DE ENTRADA DO EDIFÍCIO
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APARTAMENTO: SALA E DETALHE DO TELHADO DA LOJA
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APARTAMENTO: COZINHA E ÁREA DE SERVIÇO
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APARTAMENTO: BANHEIROS
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APARTAMENTO: CORREDOR DE DISTRIBUIÇÃO E UM DOS DORM ITÓRIOS
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GARAGENS COBERTAS NO PÁTIO DE ESTACIONAMENTO DO TÉR REO
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