Marktgemeinde Marktgemeinde GablitzGablitz
Bebauungsplan-Bebauungsplan-Änderung 2008Änderung 2008
Teilabänderung der Plandarstellung und der Bebauungsvorschriften
Überblick Überblick ÄnderungspunkteÄnderungspunkte Bebauungsdichte Gebäudehöhe Bebauungsweise Neuregelung der Höhenlage des
Geländes Private Abstellanlagen Gestaltung Einfriedungen
Bebauungsdichte BW und Bebauungsdichte BW und BABA
Ziele– Sicherung des Ortsbildes
• Anpassung der Bebauung an die vorherrschenden Größenverhältnisse
• Berücksichtigung zeitgemäßer Erfordernisse >> Garagen sind in die Bebauungsdichte mit einzurechnen
– Errichtung eines Zweifamilienhauses soll möglich bleiben
Bebauungsdichte BW und Bebauungsdichte BW und BABA
Maßnahmen– Adaptierung der Bebauungsdichte für alle
Wohngebiete, die durch EFH oder ZFH gekennzeichnet sind
– Herausnahme der Aufschließungszone Brand (zukünftige Entwicklungsoptionen bei Bedarf zu erarbeiten)
– Rechtssicherheit für bereits bestehende Wohnhausanlagen > Anpassung der Bebauungsdichte an den Baubestand
– Keine zu starke Reduzierung der Bebauungsdichte und keine Reduzierung der Mindestbauplatzgröße >> sonst Anreiz für Grundteilungen / Verhüttelung
Bebauungsdichte BW und Bebauungsdichte BW und BABA
Grundlagenanalyse Kanalgebührenliste
– Gebäudeliste mit exakter Darstellung der überbauten Fläche der Hauptgebäude (ohne Nebengebäude!)
– Basis für Untersuchung Größenverhältnisse von Hauptgebäuden
Digitale Katastermappe– Nebengebäude sind teilweise dargestellt, keine
exakte Abmessung der überbauten Flächen möglich
Orthophoto Bestandsaufnahme vor Ort
– Hauptgebäude und Abstellanlagen
Siedlungsbereiche > 200 m² 170–200 m² 100 -170 m² unter 100 m² unbebaut
1 Hauersteig West 0,9 2,4 27,7 48,2 20,9
2 Fischergraben-Buchgraben
0,4 6,5 39,4 24,4 29,3
3 Kirchenberg, Hochbuchstraße Ost, Himmelreich
2,4 5,4 38,7 34,5 19,1
4 Höbersbach, Mitterauen
3,0 3,6 44,9 38,2 10,2
5 südöstlich Brand 2,7 0,5 24,6 51,3 20,9
6 nordwestlich Hausergraben
8,8 5,6 47,9 9,9 29,2
7 Beiderseits Adlitzgraben
2,1 1,8 36,8 40,1 19,3
Bebauungsdichte BW und Bebauungsdichte BW und BABA
Bebauungsdichte BW und Bebauungsdichte BW und BABA
Bebauungsdichte BW und Bebauungsdichte BW und BABA
Bebauungsdichte BW und Bebauungsdichte BW und BABA
Bebauungsdichte BW und Bebauungsdichte BW und BABA
Bebauungsdichte BW und Bebauungsdichte BW und BABA
Bebauungsdichte BW und Bebauungsdichte BW und BABA
Bisher rechtsgütlige Bebauungsdichte „x“
– Bis 650 m² fixe Bebauungsdichte von 30 %– Über 650 – 800 m²: 27,5%– Über 800 m²: 25 %– Ab 1000 m²: 250 m²
Bebauungsdichte BW und Bebauungsdichte BW und BABA
Bebauungsdichte BW und Bebauungsdichte BW und BABA
– Planungsentwurf• Beibehaltung der Bebauungsdichte von 30% bis
Bauplatzgröße von 650 m²• Darüber Abnahme der Bebauungsdichte mit
zunehmender Größe des Bauplatzes• Keine Deckelung auf eine Absolutgröße• Berücksichtigung zeitgemäße Erfordernisse (Garagen) • Auf großen Grundstücken hat Errichtung eines
Gebäudes von 250 m² und größer keine negativen Auswirkungen auf das Ortsbild:
– Geringe Bebauungsdichte auf großen Grundstücken bietet keinen Anreiz für Errichtung von Wohnhausanlagen
– Grünraumstruktur bleibt erhalten
Bebauungsdichte BW und Bebauungsdichte BW und BABA
– Bis 650 m² Bauplatzfläche Bebauungsdichte von 30 %
– Über 650 m² - 800 m²: + 1 m² je 10 m² zusätzlicher Bauplatzfläche
– Über 800 m² - 1000 m²: + 0,5 m² je 10 m² zusätzlicher Bauplatzfläche
– Über 1000 m² - 2000 m²: + 0,25 m² je 10 m² zusätzlicher Bauplatzfläche
– Über 2000 m²: + 0,1 m² je 10 m² zusätzlicher Bauplatzfläche
Bebauungsdichte BW und Bebauungsdichte BW und BABA
Bauplatzgröße Bisher rechtsgültige Regelung der Bebauungsdichte „x“
Geplante Regelung der Bebauungsdichte „x“
Bis 650 m² 30 % 30 %
650 m² 30 % 195 m² 30 % 195 m²
660 m² 27,5 % 181 m² 29,7 196 m²
700 m² 27,5 % 192,5 m² 28,6 200 m²
730 m² 27,5 % 200 m² 27,8 % 203 m²
800 m² 27,5 % 220 m² 26,3 % 210 m²
810 m² 25 % 202,5 m² 26,0 % 210,5 m²
900 m² 25 % 225 m² 23,9 % 215 m²
1000 m² 25 % 250 m² 22,0 % 220 m²
1500 m² 16,7 % 250 m² 15,3 % 230 m²
2000 m² 12,5 % 250 m² 12,0 % 240 m²
2500 m² 10 % 250 m² 9,8 % 245 m²
3000 m² 8,3 % 250 m² 8,3 % 250 m²
4000 m² 6,24 % 250 m² 6,5 % 260 m²
Bebauungsdichte BW und Bebauungsdichte BW und BABA
Bebauungsdichte BW und Bebauungsdichte BW und BABA
Bebauungsdichte BK, BS, Bebauungsdichte BK, BS, BBBB
Keine inhaltliche Änderung … … sondern Adaptierung
Bebauungsdichtekurve – auf größeren Grundstücken ist
jedenfalls eine größere Überbauung möglich
Bebauungsdichte BK, BS, Bebauungsdichte BK, BS, BBBB
Bebauungsdichte BK, BS, Bebauungsdichte BK, BS, BBBB
Bebauungsweise in BWBebauungsweise in BW
Bisher offene oder gekuppelte Bebauungsweise
– Verdoppelung des Gebäudevolumens möglich
– In BW sind Hauptgebäude fast flächendeckend in offener Bebauungsweise errichtet
– Lediglich 10 Grundstücke mit Objekten in gekuppelter Bebauungsweise
Bebauungsweise in BWBebauungsweise in BW
Abänderung in offene Bebauungsweise
– Flächendeckend für BW– Ausnahme: Beibehaltung „o, k“ auf
11 m breiten Grundstücken mit gekuppelter Bebauungsweise (Franz v. Suppegasse)
Gebäudehöhe in BWGebäudehöhe in BW
Bisherige Regelung– Bergseitig 6 m, talseitig 8 m– Zusatzförderungen für
Niedrigenergiehäuser– Energieleitbild Gablitz – Raumwärme umfasst ein Drittel des
Energieverbrauchs– Durch Dämmung der obersten
Geschoßdecke bis zu 30 % Einspareffekte
Gebäudehöhe in BWGebäudehöhe in BW
Maßnahmen– Erhöhung berg- und talseitige
maximal zulässige Gebäudehöhe um je einen halben Meter
– Erhöhung Anreiz für Wärmeschutzmaßnahmen an der obersten Geschoßdecke
Gebäudehöhe in BWGebäudehöhe in BW Änderungen der NÖ Bauordnung
– Beschlussfassung des Landtags vom 2.10.2008
Niveau des Geländes in Niveau des Geländes in BWBW
Optische Erhöhung von Gebäuden durch Stützmauern oder steile Böschungen
Stützmauern im Gelände zur Erzielung ebener Gartenflächen
„Kanaleffekt“ von Straßenräumen durch (Stütz)Mauern an der Straßenfluchtlinie
„Mauernischen“ durch Parkplätze umrahmende Stützmauern
Niveau des Geländes in Niveau des Geländes in BWBW
Niveau des Geländes in Niveau des Geländes in BWBW
Regelung nur für Bauland-Wohngebiete– In Kerngebieten und Betriebsgebiete andere baustrukturelle
Voraussetzungen und Erfordernisse
– Ortsbild entlang B1 anders zu beurteilen als in abseits gelegenen Wohngebieten
Exakte Definition zulässiges Maß der Veränderung mit folgenden „Grenzwerten“:
– Bebaubarkeit gemäß Fwpl und Bpl muss gewährleistet bleiben
– Unverträglichkeit mit dem Ortsbild muss vermieden werden Praktikable Anwendbarkeit einer Regelung
– eindeutige Bestimmung, die für alle betroffenen Gebiete unabhängig von der spezifischen Hangneigung gleichermaßen angewendet werden kann
Niveau des Geländes in Niveau des Geländes in BWBW
– Bestimmung maximal zulässige Höhendifferenz zur natürlichen Höhenlage des Geländes
• Lotrecht gemessen über bestehendem Niveau im Ausmaß von maximal 1,3 m
– Ausnahme: Zur Herstellung von Stellplätzen in besonders steilen Hanglagen unter Beschränkung auf das unbedingt notwendige Ausmaß
– Bestimmung freie Böschungsstrecke zwischen den Stützmauern von mindestens 3 m
Geländehöhe in BWGeländehöhe in BW
Geländehöhe in BWGeländehöhe in BW
Einfriedungen in BWEinfriedungen in BW
Bisherige Regelung– Einfriedungen sind durchsichtig herzustellen– Gesamthöhe darf 1,6 m nicht überschreiten
Wirkungen– Bei Grundstücken, die seitlich an einen
öffentlichen Fußweg grenzen Störung der Privatsphäre
– Benachteiligung gegenüber Grundstücken, die nicht an einen öffentliche Weg grenzen – hier dürfen keine Gestaltungsbestimmungen festgelegt werden
Planung mit Geltungsbereich in BW– Einfriedungen, die an einen öffentlichen Fußweg
grenzen, müssen nicht durchsichtig hergestellt werden.
Private AbstellanlagenPrivate Abstellanlagen
Bisherige Regelung– 2 Stellplätze je Wohneinheit – Gilt für alle Baulandflächen– Detailbestimmungen kompliziert im Wortlaut >
schwer umsetzbar Planung
– Vereinfachung des Wortlauts: „In BW ist der Zufahrtsbereich zumindest eines Stellplatzes je Wohneinheit ohne Einfriedung herzustellen“
– Beibehaltung der Regelung von 2 Stellplätzen je Wohneinheit
– Ausnahme: Wohnanlagen für Betreutes Wohnen bzw. für SeniorInnen > Bestimmungen gemäߧ 155 Abs. 3 NÖ BTV (voraussichtlicher Bedarf der Benützer und Besucher)
Wir danken für Ihre Aufmerksamkeit!