Workshopleider: Kees Verweij
BU Mobiliteit & Logistiek van TNO
Soestduinen, 23 september 2008
Jaarcongres Jaarcongres WarehousingWarehousing: :
Workshop LocatiekeuzeWorkshop Locatiekeuze
23 september 2008TNO, Jaarcongres Warehousing, Workshop Locatiekeuze2
Programma Workshop
• TNO-presentatie “”Wat zijn de beste locaties voor logistieke bedrijvigheid”, met
o.a. een analyse van de resultaten van de Logistieke Hot Spot verkiezing 2008
• Forumdiscussie over de succesfactoren achter West-Brabant als Logistieke Hot
Spot nummer 1 van Nederland
• Deelnemers forumdiscussie:
• Paul Nijskens (directeur REWIN)
• Nico Keijzer (adjunct-directeur DTZ Zadelhoff Rotterdam)
23 september 2008TNO, Jaarcongres Warehousing, Workshop Locatiekeuze3
Highlights uitslag Logistieke Hot Spot verkiezing 2008
� Vijf highlights uit Hot Spot onderzoek onder lezerspanel LOGISTIEK
1. West-Brabant heeft de toppositie overgenomen van Venlo in 2007
2. Venlo en Tilburg zijn nr. 2 en 3, hiermee is de top-3 dezelfde als in 2007
3. Almere-Zeewolde stijgt plaats naar nr. 4
4. Rotterdam (nr. 5) wint de strijd van de mainports van Schiphol (nr. 13)
5. Tiel-Geldermalsen is de nieuwkomer in de top-10 1
2
3
7
8 65
10
9
4
Venlo
West-Brabant
Tilburg
Eindhoven
Arnhem-Nijmegen
HavenRotterdam
HavenAmsterdam Almere-
Zeewolde
Heerenveen
Tiel-
Geldermalsen
Bron: LOGISTIEK 2008
23 september 2008TNO, Jaarcongres Warehousing, Workshop Locatiekeuze4
Achtergrond uitslag Hot Spot verkiezing 2008
� Hot Spot verkiezing obv. 6 kwalitatieve
criteria, ingeschat door een panel van ca. 30
experts:
1. Beschikbaarheid grond
2. Aanwezige infrastructuur
3. Mate van bereikbaarheid
4. Medewerking overheid (belasting/douane)
5. Beschikbaarheid personeel
6. Motivatie personeel
Kwantitatieve kosteninfo niet meegenomen, bv.
• Kosten grond
• Jaarlijkse operationele kosten logistiek
� Conclusie: keuze logistieke hot spot
cijfermatig beperkt onderbouwd
12
3
7
65
4
9
10
Venlo
€ 40-55
West-Brabant
€ 35-55
Midden-Brabant
€ 32-55Eindhoven-Helmond
€ 40-55
Arnhem-Nijmegen
€ 30-55
Rotterdam-Rijnmond
€ 40-70
Vlissingen-Terneuzen
€ 25-45
Amsterdam
€ 40-70Almere-
Zeewolde
€ 40-65
Heerenveen
€ 30-55
Delfzijl
€ 25-40
Twente
€ 30-50
Utrecht-Veenendaal
€ 35-70
Bron: TNO obv
Data FGB Bank 2006
Huurprijzen distributieruimte per m2 in NL
8
23 september 2008TNO, Jaarcongres Warehousing, Workshop Locatiekeuze5
Gedetailleerde uitslag Hot Spot verkiezing 2008
Top-10 logistieke hot spots Nederland 2008
0
50
100
150
200
250
West
Bra
bant
Venlo
Tilbur
gAlm
ere-
Zeew
olde
Hav
en R
otte
rdam
Arnhe
m-N
ijmeg
enEin
dhov
en-V
eghe
lTie
l-Gel
derm
alse
n
Hee
renv
een
Amst
erda
m-H
aven
Rol gemeente/regio
Motivatie personeel
Kwaliteit Personeel
Beschikbaarheid grond
Bereikbaarheid
Infrastructuur
243
218
138
5641
34 34 30 24 23
• West-Brabant beste op 4 hot sport criteria, Venlo op 2 criteria
• Top-3 scoort veel hoger dan andere regio’s
Bron: TNO obv
Logistiek 2008
23 september 2008TNO, Jaarcongres Warehousing, Workshop Locatiekeuze6
Logistieke hot spots NL hebben verschillende functies
Hot spots onder te verdelen in:
1. Mainports: Schiphol, Rotterdam2. Locaties voor Europese DC’s: Brabant,
Venlo, Nijmegen3. Locaties voor nationale distributie:
Utrecht, Tiel, Almere, Alphen
� Mogelijkheden synergie tussen hot spots via betere afstemming activiteiten
Bron: DTZ
Zadelhoff 2008
23 september 2008TNO, Jaarcongres Warehousing, Workshop Locatiekeuze7
Vestigingen grotere DC’s in 2000-2006 meer verdeeld
• Vestiging nieuwe DC’s in Nederland
geconcentreerd in Rotterdam, West-
/Midden-Brabant, Limburg en Almere
• Ook in Overijssel, Rivierenland en
Friesland vindt nieuwe vestiging
plaats
• Conclusie: bedrijven kiezen uit ruime
selectie van vestigingslocaties obv.
hun specifieke eisen
Figuur: Bovenregionale locatiebeslissingen distributiecentra in Nederland 2000-2006 (bron: STEC groep 2007)
23 september 2008TNO, Jaarcongres Warehousing, Workshop Locatiekeuze
Concentratie DC-ruimte NL in top-10 hot spots
Rotterdam 6,9%1,30 miljoen m2
1
2
3
4
5
6
7
8
10
11
12
9
14
16
13
1517
Tilburg 5,3%
1,00 miljoen m2
Schiphol 5,3%
1,00 miljoen m2
Venlo 4,4%0,83 miljoen m2
Amsterdam 4,2%0,80 miljoen m2
Eindhoven 3,7%0,70 miljoen m2
Moerdijk 3,3%
0,62 miljoen m2
Alphen/W’veen 2,9%0,56 miljoen m2
Utrecht 2,9%0,55 miljoen m2
O’hout/G’berg 2,9%0,55 miljoen m2
Breda 2,8%0,54 miljoen m2
Tiel/G’malsen 2,5%
0,48 miljoen m2
Nijmegen/Wijchen 2,4%0,45 miljoen m2
Almere 1,3%0,25 miljoen m2
Roosendaal 1,3%
0,25 miljoen m2
Veghel 1,8%0,35 miljoen m2
Venray 1,8%0,35 miljoen m2
Overig NL 44,3%8,42 miljoen m2
Verdeling 19 miljoen m2 DC-ruimte in Nederland Bron: CB Richard
Ellis 2008
Rotterdam 6,9%1,30 miljoen m2
1
2
3
4
5
6
7
8
10
11
12
9
14
16
13
1517
Tilburg 5,3%
1,00 miljoen m2
Schiphol 5,3%
1,00 miljoen m2
Venlo 4,4%0,83 miljoen m2
Amsterdam 4,2%0,80 miljoen m2
Eindhoven 3,7%0,70 miljoen m2
Moerdijk 3,3%
0,62 miljoen m2
Alphen/W’veen 2,9%0,56 miljoen m2
Utrecht 2,9%0,55 miljoen m2
O’hout/G’berg 2,9%0,55 miljoen m2
Breda 2,8%0,54 miljoen m2
Tiel/G’malsen 2,5%
0,48 miljoen m2
Nijmegen/Wijchen 2,4%0,45 miljoen m2
Almere 1,3%0,25 miljoen m2
Roosendaal 1,3%
0,25 miljoen m2
Veghel 1,8%0,35 miljoen m2
Venray 1,8%0,35 miljoen m2
Overig NL 44,3%8,42 miljoen m2
Verdeling 19 miljoen m2 DC-ruimte in Nederland Bron: CB Richard
Ellis 2008
• Verdeling: West-Brabant 2,0 miljoen m2 DC-ruimte, Amsterdam/Schiphol 1,8
miljoen m2, Rotterdam 1,3 miljoen m2, Venlo 1,2 miljoen m2, Tilburg 1,0 miljoen m2
• Mainports belangrijker dan uit hot spot verkiezing blijkt
23 september 2008TNO, Jaarcongres Warehousing, Workshop Locatiekeuze9
Aandeel logistieke sector in vestiging hoger in hot spots
Aandeel transport in regionale bedrijfsruimtemarkt 2000-2007
5%10%10%12%12%17%20%21%23%24%27%29%29%32%32%38%55%
23%
51
69
43
51
4339
54
45 43 4348
53
4550 51
39 3741
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Ned
erland
Haa
rlem
mer
mee
r
Breda
en re
gio
Amer
sfoo
rt/G
ooi
Den
Bos
ch/T
ilbur
g Li
mbu
rg
Rot
terd
am e
n regio
Arnhem
/Nijm
egen
Eindh
oven e
n regi
o
Ede, V
eene
ndaal
Utre
cht e
n re
gio
Gro
ot A
mst
erdam
Zwol
le, A
peld
oorn
Almer
e
Den
Haag
en
regi
oFrie
slan
dTw
ente
Gro
ning
en, A
ssen
0
10
20
30
40
50
60
70
80Aandeel transport in vestiging 2000-2007 Gem. huur in Euro per m2/jaar
Bron: DTZ
Zadelhoff
2008
• Verdeling: West-Brabant 2,0 miljoen m2 DC-ruimte, Amsterdam/Schiphol 1,8
miljoen m2, Rotterdam 1,3 miljoen m2, Venlo 1,2 miljoen m2, Tilburg 1,0 miljoen m2
• Mainports belangrijker dan uit hot spot verkiezing blijkt
23 september 2008TNO, Jaarcongres Warehousing, Workshop Locatiekeuze10
Vraag naar grotere DC-panden (> 1 ha) groeit
• Jarenlange mismatch op DC-markt: groot aanbod verouderde panden > 1 ha,
grote vraag naar nieuwe panden > 1 ha
• In 2007 lichte daling aanbod en sterke stijging in opname � trendverandering?
23 september 2008TNO, Jaarcongres Warehousing, Workshop Locatiekeuze11
Overzicht aanbod/vraag logistieke bedrijventerreinen
X 1000 m2 Aandeel Aanbod DC's Aanbod Land Vraag bedrijven Investor vraag
1 Rotterdam 1300 6,8% laag laag hoog hoog
2 Tilburg 1000 5,3% laag medium hoog hoog
3 Schiphol 1000 5,3% laag laag hoog hoog
4 Venlo 830 4,4% medium medium hoog hoog
5 Amsterdam 800 4,2% medium hoog laag medium
6 Eindhoven 700 3,7% medium medium medium hoog
7 Moerdijk 620 3,3% medium hoog medium medium
8 Alphen/Waddinxveen 560 2,9% laag laag medium laag
9 Utrecht 550 2,9% laag laag medium medium
10 Oosterhout 550 2,9% medium medium medium laag
11 Breda 540 2,8% medium laag hoog medium
12 Tiel/Geldermalsen 480 2,5% medium hoog hoog medium
13 Nijmegen/Wijchen 450 2,4% laag medium medium laag
14 Veghel 350 1,8% laag hoog laag laag
15 Venray 350 1,8% medium medium medium laag
16 Almere 250 1,3% medium hoog medium medium
17 Roosendaal 250 1,3% hoog hoog medium medium
Bron: TNO obv. data CB Richard Ellis 2008
• Populaire hot spots kennen grote vraag en beperkt aanbod• Daarnaast ook hot spots met mogelijkheden � minder vraag, keer aanbod • Belangrijk: Vestiging langs transportcorridors
23 september 2008TNO, Jaarcongres Warehousing, Workshop Locatiekeuze12
Locatiekeuze obv. kosten en kwalitatieve factoren
23 september 2008TNO, Jaarcongres Warehousing, Workshop Locatiekeuze13
Afweging kosten en kwalitatieve factoren hand-in-hand
Beoordeling 18 logistieke vestigingslocaties in Noordwest Europa
3,00
3,10
3,20
3,30
3,40
3,50
3,60
3,70
3,80
3,90
4,00
4,10
4,20
0,50,550,60,650,70,750,80,850,90,951
Index logistieke kosten
Ind
ex k
walita
tieve f
acto
ren
R M
V
AB
L
T
P
L
Lh
MA
H
Ke
F
Ka
MK
D
A
M
V
A
B
L
T
L
P
M
Lh
R
H
Ke
F
Ka
MK D
Rotterdam
Amsterdam
Venlo
Maastricht
Antw erpen
Brussel
Luik
Tongeren
Milton Keynes
Parijs
Lille
Le Havre
Metz
Hamburg
Keulen
Frankfurt
Karlsruhe
Dublin
Kopgroep
Peloton
Achter-
blijver
Achtervolgers
Bron: TNO obv. informatie Buck
Consultants International 2006
23 september 2008TNO, Jaarcongres Warehousing, Workshop Locatiekeuze14
Internationale logistieke hot spot: NL Europees onderaan?
1
9
11
14
13
• Veel verschillende internationale onderzoeken naar locatiekeuze• C&W zet Nederlandse regio’s qua logistieke capaciteiten ver onder de
buurlanden
23 september 2008TNO, Jaarcongres Warehousing, Workshop Locatiekeuze15
Internationale logistieke hot spot: NL Europees bovenaan?
• Wereldbank stelt daarentegen dat NL nummer 1 is in Europese logistiek
• Conclusie: concurrentiepositie regio’s liggen dicht bij elkaar, individuele factoren geven de doorslag
Nederland Beste Europese land in Logistiek
0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50
14 USA
12 Belgie
8 Hong Kong
3 Duitsland
2 Nederland
1 Singapore
Douane Infrastructuur Internat. zendingenKennis van zaken Tracking & tracing KostenStiptheid
3 2 2 11132 1 4,19
4,18
4,00
4,10
3,89
3,84
1 1 1 51201 4
16 1 16 1012210 14
4 3 4 81353 5
Bron: World Bank, 2007
23 september 2008TNO, Jaarcongres Warehousing, Workshop Locatiekeuze16
Logistieke hot spots: creatie van toegevoegde waarde
• Logistiek leverde 40 miljard Euro toegevoegde waarde en 746.000 mensen
werkgelegenheid in 2007, transport en overslag essentieel onderdeel
Geschatte waarde logistiek sectorhuis Nederland 2007
1.Transporten overslag
2. Opslag enwarehousing
3. VAL en VAS
4. Ketenregie5. Support activiteiten
15 support activiteiten:
• financiën: oa. leasing,• wet/regelgeving: o.a.
certificering• informatie: oa. IT • arbeid: oa. uitzend• kennis: oa. opleiding• goederen: oa. material
handling Werk: 255.000TW: € 10,8 miljard
Werk: 103.000TW: € 4,2 miljard
Werk: 236.000
TW: € 11,5 miljard
Werk: 23.000TW: € 3,4 miljard
Werk: 129.000 TW: € 10,3 miljard
Werk: 617.000 (7%)Werk: 746.000 (8,5%)
Logistieke sector excl. support activiteiten (1 t/m 4)Logistieke sector incl. support activiteiten (1 t/m 5)
TW: € 29,9 miljard (6%)TW: € 40,2 miljard (8%)
Waarde
creatie
Geenregie
zondertransport
en
opslag
Bron: TNO 2008
Geschatte waarde logistiek sectorhuis Nederland 2007
1.Transporten overslag
2. Opslag enwarehousing
3. VAL en VAS
4. Ketenregie5. Support activiteiten
15 support activiteiten:
• financiën: oa. leasing,• wet/regelgeving: o.a.
certificering• informatie: oa. IT • arbeid: oa. uitzend• kennis: oa. opleiding• goederen: oa. material
handling Werk: 255.000TW: € 10,8 miljard
Werk: 103.000TW: € 4,2 miljard
Werk: 236.000
TW: € 11,5 miljard
Werk: 23.000TW: € 3,4 miljard
Werk: 129.000 TW: € 10,3 miljard
Werk: 617.000 (7%)Werk: 746.000 (8,5%)
Logistieke sector excl. support activiteiten (1 t/m 4)Logistieke sector incl. support activiteiten (1 t/m 5)
TW: € 29,9 miljard (6%)TW: € 40,2 miljard (8%)
Waarde
creatie
Geenregie
zondertransport
en
opslag
Bron: TNO 2008
23 september 2008TNO, Jaarcongres Warehousing, Workshop Locatiekeuze17
Nederland: effectief netwerk nodig in EU-concurrentie
• Om ook in 2020 en 2040 de groeiende logistieke stromen af te wikkelen, is een
effectief werkend logistiek netwerk noodzakelijk
• Bedrijven/overheden in hot spots moeten hiervoor naadloos met elkaar
samenwerken
Bron: Comm Van
Laarhoven 2008
23 september 2008TNO, Jaarcongres Warehousing, Workshop Locatiekeuze18
Vlaanderen: Logistiek Masterplan Extended Gateway
• Concurrent
Vlaanderen heeft
Logistiek Masterplan
Extended Gateway
• Focus: aanbieden
goede links met
achterland, bouw op-
en overslag faciliteiten
in Belgisch Limburg op
kruispunt infrastructuur
• Ook Duitsland is eebn
dergelijke plan aan te
uitwerken
• Een soortgelijke plan
in NL ontbreekt
23 september 2008TNO, Jaarcongres Warehousing, Workshop Locatiekeuze19
Rol regio’s: ingredienten Logistiek Masterplan
• Mainport Rotterdam, extended gateway in Moerdijk en Arnhem
• Containervervoer per shortsea naar Moerdijk en via de Betuwelijn
met spoor naar Arnhem. Hier vindt overslag en VAL/VAS plaats
Hub
Utr/Tiel
MP
A’dam
MP
R’dam
MP
S’hol
Hub
W/M-Bra
Hub
Zeeland
Hub
Arn/Nijm
Hub
Zwo/Twe
Hub
Oost-BraHub
Venlo
Hub
M/Z-Limb
Hub
Gent
Hub
Zeebr
Hub
Brussel
Hub
B-limb
Draaischijf
Duisburg
Draaischijf
Keulen
MP
Antw
• Effectief geheel Mainports en consolidatiehubs in NW Europa
• Specifieke functies van hubs, bijv. specialisatie in sectoren/activiteiten
• Ketenregiecentra spelen rol in beheersing en besturing
23 september 2008TNO, Jaarcongres Warehousing, Workshop Locatiekeuze20
Top-5 conclusies in logistieke locatiekeuze
• Dé unanieme beste locatie voor logistieke bedrijvigheid bestaat niet. Zuid-NL en
vooral West-Brabant is de hot spot voor Europese distributie-activiteiten, terwijl
nationale distributie-activiteiten vooral in het midden van het land liggen.
• West-Brabant, Venlo en Tilburg scoren goed op verschillende kwalitatieve
factoren: ligging, bereikbaarheid, ruimte, personeel en inzet intermediairs. Het
succes van West-Brabant komt mede door de planmatige aanpak, mensen en
organisatie.
• De vraag naar hoogwaardige DC-ruimte trekt aan in Nederland, dit betekent
kansen voor vestiging van bedrijven waar echter wel mogelijkheden voor
moeten zijn.
• Nederland ontbeert een Logistiek Masterplan, waarmee in samenwerking het
optimale gehaald wordt uit de bestaande logistieke expertise. Het ontbreken
van een dergelijk Masterplan wordt een handicap in de Europese logistieke
concurrentiestrijd.
23 september 2008TNO, Jaarcongres Warehousing, Workshop Locatiekeuze21
Gespreksonderwerpen voor forumdiscussie
Deelnemers forumdiscussie:
• Paul Nijskens (directeur REWIN)
• Nico Keijzer (adjunct-directeur DTZ Zadelhoff Rotterdam)
Gesprekonderwerpen:
• Wat zijn de succesfactoren achter West-Brabant als Logistieke Hot Spot
nummer 1 van Nederland? Wat is de onderscheidende rol van de NV REWIN
hierbij? En wat kunnen andere regio’s hiervan leren?
• Zijn kwantitatieve of kwalitatieve factoren het belangrijkste bij de
vestigingsplaatskeuze? Of houden ze elkaar in evenwicht?
• Moeten we in Nederland een Logistiek Masterplan formuleren en uitvoeren om
onze concurrentiepositie te versterken, of houdt de competitie tussen regio;’s
ons juist scherp?